发布时间：2023-05-28 09:40:15
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产开发企业绩效考核样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
关键词：房地产企业；绩效管理；存在问题；对策
中图分类号：F27 文献标识码：A
原标题：浅析房地产企业员工绩效管理存在的问题及对策
收录日期：2012年8月29日
一、房地产企业绩效管理的特点
房地产企业包括生产过程和流通过程的经营管理，具有开发周期长、风险高、受政策影响大、不确定因素多等特点，这使房地产企业具有不同于其他行业企业的绩效管理特点。
（一）各部门工作紧密联系、相互影响，单一绩效考核难以推进。房地产企业的部门一般是根据业务流程来设置，部门彼此之间存在着非常密切的工作关系，流程中某个节点出现了问题就会影响后面节点的工作进程，从而影响企业的整体绩效。而企业业务流程进展情况受很多外界不可控因素的影响。这一特点导致企业在实施考核的过程中，当业绩不佳时，部门间相互指责，所有人都觉得自己已经尽力了，是上一个节点出了问题或因外界不可控的因素引起，这导致房地产企业单一绩效考核难以推进。解决这一问题需在绩效考核中根据部门职责与企业整体目标的紧密程度设置不同的权重，将企业整体的目标完成情况与各部门的绩效挂钩，以提高整个流程中的工作效率。
（二）开发周期长，考核周期难以确定。房地产项目开发周期长，从市场定位、产品策划、图纸设计等到前期手续的办理、招标采购、施工、竣工、入住等，都是环环相扣的，项目绩效考核周期往往滞后于常规的绩效考核周期。房地产行业的考核周期是按照项目进度考核还是按照季度难以定论，每一种周期都存在着明显的有利和不利因素。如何寻找一种同时兼顾两者优点、规避两者缺点的考核周期和方法是房地产行业绩效管理者需解决的问题。
二、房地产企业员工绩效管理存在的问题
由于房地产企业绩效管理具有的特点，以及受传统企业管理和人力资源管理模式的影响，使得对房地产企业员工的绩效管理存在许多问题。
（一）公司的战略目标没有与绩效管理结合起来，绩效管理文化缺失。虽然公司的战略目标和经营目标是明确的，但是在战略实施过程中，没有将目标根据层次层层分解到各个相关部门及员工，更没有将相应的任务指标与公司的绩效考核结合。或者在目标分解的过程中，不能在房地产企业受宏观经济和政策的影响时及时变更工作计划及相应的考核内容。在目标分解中，员工绩效考核的意识淡薄，不能根据自己的能力水平参与目标的分解。
（二）绩效考核指标难以量化。考核指标分为定量指标和定性指标。传统的人事管理对员工的评价大多从德、能、勤、绩、廉等定性指标进行评价，难免主观，这使得指标量化成为企业绩效管理者追求的最终结果。但要根据不同岗位的特征，全部制定定量考核指标似乎又“不切实际”，尤其是对于那些难以量化的事务性工作。在追求量化的过程中存在着定量指标数据获取难和定性指标难量化的难题。如果绩效考核指标不能很好地量化，必然导致这样问题的发生：一方面是定量指标数据不完整、分析欠深入，缺乏正确的激励引导，则考核目标容易出现偏差；二是定性过虚，指标无法量化，易使人为因素、主观判断误导考核结果。
（三）考核指标无差异化。房地产开发是一个复杂的过程，开发周期长、流程多，部门的设置多根据业务流程来设置，不同部门之间工作性质和工作内容完全不同，对岗位人员的要求也差异很大。根据对绩效管理工作具体化、细致化的要求，需在不同部门、不同岗位之间设置不同的考核指标，而不同部门、岗位间的职责差异及企业绩效管理成本效益分析使得不可能对所有的岗位设置不同的考核指标。于是很多企业就采用无差异化的考核指标，所有的岗位采用一样的考核指标，没有针对性的考核指标很难有针对性的绩效考核，考核结果也就流于形式，不被采纳使用。
（四）绩效沟通反馈机制缺失。绩效反馈作为绩效管理的最后一个环节，是整个绩效管理的最终目的。许多企业绩效管理活动失败是因为绩效沟通反馈环节出了问题，离开了沟通反馈，企业的绩效管理流于形式。通过绩效沟通反馈，可以让企业员工了解自己应该做什么、在哪些方面有不足、如何来改进等，从而达到绩效改进的目的。但是，从我国房地产企业的绩效沟通反馈来看，由于绩效计划的制定缺少员工的参与，其结果很难在实际生产和经营中产生作用。从一定程度上看，考核结果仅作为发放奖金和福利的依据，导致部分员工认为自己受到了不公平的待遇，就会在以后的工作中产生消极抵触情绪，这就违背了绩效管理的目的。
三、解决绩效管理问题采取的对策
（一）导入绩效管理理念，全员参与绩效考核。大多企业在实施绩效管理的过程中都是人力资源部在忙，员工几乎没有参与到考核过程中。实际上，员工在绩效管理中从绩效计划的制定到实施、评估及反馈都离不开员工的参与。绩效管理最重要的影响因素不在于考核本身的指标设计和方法、工具，而是员工对考核本身的认同感、过程的沟通、员工的参与以及对个人的发展影响。所以，导入绩效管理理念，绩效管理之前对员工进行充分的理念宣贯培训，让员工了解绩效管理的目的不是惩罚，而是为了提高个人的能力和企业的整体绩效，从而实现企业的战略目标。同时，让员工明白，绩效管理并非是人力资源部门的事，而是企业全体员工共同参与的过程。在制定绩效计划与目标时上下级在共同沟通的基础上，达成对工作任务的一致认识；在绩效管理过程中，管理者与员工的持续沟通保证任务的完成；在绩效反馈时，进行沟通反馈，寻找问题所在，探讨解决问题的方法，让绩效管理真正体现激励员工、提高绩效的目的。
（二）科学设置考核指标。一般绩效考核指标的设计可从工作业绩、工作能力和工作态度三个考核维度进行分解细化，现从定量指标和定性指标两方面对三个考核维度进行有针对性的指标设计。
1、定量指标：工作业绩考核指标相对来说是比较容易量化的指标，对于指标数据的获取要根据企业的实际情况来设计，充分考虑数据的获取成本和效益的平衡。对于员工工作业绩的考核可采用考核目标分解的方法进行，找出公司战略目标的关键驱动因素，并制定公司的年度工作目标，再把公司的年度目标分解提炼出各部门的关键业绩指标，最后由各部门领导与岗位员工沟通商定实现目标的关键业绩指标进行考核。
2、定性指标：工作能力和工作态度相对于工作业绩而言，具有一定的抽象性和内在性，难以直接的量化衡量，但是员工的工作能力和态度却是影响员工工作绩效的关键因素。衡量员工工作能力和工作态度，可采用KCI（关键能力指标）和BMF（行为化多源反馈评价）的方法进行评价。通过对工作能力和工作态度指标进行分解，找到衡量某种能力或态度的关键行为事件，客观评价员工能力、态度，帮助上级发现员工在行为模式上的优势和不足，并为后续的绩效改进提供依据。
（三）实行有差异化的考核指标设置。对工作业绩的指标设置可以在与员工充分沟通的基础上通过目标责任任务的分解实现差异化。对工作能力和工作态度指标的设置，一方面根据企业不同的管理层级设置不同的管理层次，如高级管理者、中级管理者、业务主管、一般员工，针对不同层级的员工管理要求设置不同考核指标；另一方面根据不同的工作性质，设置不同的专业序列，如设计序列、工程序列、业务序列、行政序列，相同的序列设置相同的考核指标，不同的序列设置差异化的考核指标，这样可以在有限的人力、物力、财力基础上实现考核指标的差异化。
（四）做好绩效面谈与反馈，加强绩效考核结果的运用。在与员工进行绩效面谈和反馈中，一方面上级在帮助员工改进绩效的过程中，关注员工在达成绩效的过程中在知识、技能方面的不足和行为方式的规范度；另一方面通过绩效沟通反馈，根据员工的职业发展目标和愿望，为员工制定出绩效改进和能力发展目标及行动步骤，提高员工工作主动性和有效性，实现组织和员工的绩效双赢。
同时，应加强绩效考核结果的运用。将考核结果运用于培训与开发，引用能力素质模型为培训需求分析、培训内容及形式的设计提供依据，确保把培训的重点放在影响工作绩效的技能、知识和人格特质等方面；将考核结果运用于薪酬激励，作为对企业做出贡献的员工的回报，高绩效员工应当获得更多的职位提升、加薪和相应的奖励，以达到强化符合公司所倡导和期望的企业价值观、行为规范、业绩目标等行为。
四、结束语
绩效管理是房地产开发企业长远稳定发展的重要管理手段。在房地产市场竞争激烈的今天，是否有一套完善、科学的绩效管理体系，关系到企业能不能够高效运作，实现既定的战略目标，从而在严峻的市场竞争中立于不败之地。房地产企业在制定绩效考核体系时，必须结合企业自身的规模及发展状况，寻求适合自身的绩效考核体系。建立全民参与的绩效管理体系，让绩效考核指标的设计量化和公平，做好绩效考核结果的运用，只要人力资源部真正做好公司的战略合作者、变革领导者和实践指导者的角色，实质性地提高绩效管理效果，就会将绩效管理中存在的问题一一解决。
主要参考文献：
[1]寇欣.我国房地产公司员工绩效考核体系研究.中小企业管理与科技，2011.13.
[2]詹启宇.让绩效考核实现量化与公平.人力资源，2009.5（下）.
关键词：企业绩效指标财务指标管理绩效指标
一、引言
房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱性地位。房地产业的健康发展是近年学界和业界关注的一个焦点, 对房地产企业的绩效考核也日益得到重视，学术界对绩效考核的研究也不断深入，满足多元评价主体的需要，促进企业业绩评价理论的发展。因此，必须建立一套合理的符合房地产企业实际情况的企业业绩评价指标体系，科学评价企业业绩，以满足企业所有者（股东）、债权人、政府等评价主体客观、公正地衡量企业经营管理活动，并为企业高层经营管理者的决策提供支持，正确引导企业经营行为走可持续发展之路，担负起企业的社会责任。
目前绩效分析方法有很多，现有的关于企业绩效研究方法的不足在于绩效指标的多维化。这种指标的多元化一方面降低了不同文献之间结论的可比性，另一方面使得采用多种指标分别作为绩效变量进行实证的文献的自身结论变得混合。因此，应该对多个能分别反映企业价值增值能力、盈利能力、成长能力、偿债能力等方面绩效的指标进行融合，从中提炼出一个能较全面反映企业综合业绩的指标。
二、房地产企业绩效指标体系的选取
国务院国资委统计评价局根据《中央企业综合绩效评价管理暂行办法》（国务院国资委令第14号）等文件规定，以全国国有企业财务状况、经营成果等数据资料为依据，并参照国家统计局工业与流通企业月报数据及其他相关统计资料，对上年度国有经济各行业运行状况进行客观分析和判断的基础上，运用数理统计方法测算制定了企业绩效评价标准。
该标准给出了各个行业绩效水平的参考值（优秀值、良好值、平均值、较低值、较差值），为国内最权威、最全面的衡量企业管理运营水平评价标准。
本文在综合考虑了国内外业绩评价的研究成果后，从偿债能力、营运能力、盈利能力和发展能力4个方面，参照选取参照国家财政部的《2009年企业效绩评价标准值》中房地产开发企业标准值作为参考评价标准，选取了27个指标，作为公司业绩的替代指标。综合业绩就是以多项财务指标为基础，采用科学的赋权方法所形成的、对公司业绩的综合衡量标准。
绩效综合评价指标体系
三、国资委绩效评价指标体系评析
结合我国现行的财务会计制度，设计出全面反映企业绩效的评价内容和指标体系。该指标体系突破了以往综合评价指标中注重财务指标的传统，首先在我国构建出了财务指标和管理绩效指标相结合的企业绩效综合评价指标体系。
四、房地产企业绩效指标的处理
(一)定性数据的处理
根据国外企业绩效评价的经验，定性数据的处理方法是采用问卷调研法。因此，对指标体系中的定性数据需要设计调研问卷。为避免主观判断所引起的失误，增加定性指标的准确性,可采用隶属度赋值方法，将定性指标分成5个档次(优秀、良好、平均、较低、较差)，分别对应5-1分。5―1表示不同的等级，等级之间只是对指标看法的程度不同。由于在赋值判断过程中已内含标准，可以直接计算评价值，对所有定性指标分值汇总，用加权平均的方法对调查结果进行计算, 即 。最后根据得出的平均分值确定该企业定性指标档次。
（二）定量数据的处理：指标标准化
综合评价指标的标准化是通过一定的数学变换消除指标类型与量纲影响的方法，即把性质、量纲各变异的指标转化为可以综合的一个相对数――标准化值。
多指标综合评价中，由于各个指标的度量单位、内在属性、数量级存在差异，不能直接进行综合和比较。因此，为统一标准，必须首先对所有指标进行标准化处理，以消除量纲，将其转化为无量纲、无数量级单位、方向一致的标准指标值，然后再进行综合评价。
根据指标性质和表现形式的不同，房地产开发企业的绩效综合评价指标可分为3种类型：正指标、逆指标和适度指标。指标标准化过程包括两个方面，即指标类型一致化和指标无量纲化。
1.指标一致化方法。这里以正指标（即指标值越大越好）为评价基础，则指标的一致化处理只针对逆指标和适度指标。
（1）逆指标的一致化处理方法。逆指标这里通过“倒数”变换y=1/x (x>0)转化为正指标。
（2）适度指标的一致化处理方法。对于适度性指标的指标值x，假设最合适的值是a，则离a偏差越大越不好，因此， 就反应了该指标不好的程度，它就相当于一个逆指标，于是可通过倒数变换y=1/ 转化为正指标。
2.无量纲方法。从理论上说，指标无量纲化方法包括线性无量纲化和非线性无量纲化。非线性无量纲化函数种类繁多，非线性无量纲化方法极为复杂，并且根据不同的对象有不同的处理方法，所以本文采用线性无量纲化。线性无量纲化方法是假定指标实际值与转化后的指标评价值之间呈线性关系，指标实际值的变化引起指标标准化值的一个相应比例的变化，其最大特点是简单、直观。常用的线性无量纲化方法有Z-Score法、极差化、比重化、秩次化等。本文采用Z-Score法。
Z-Score法是无量纲化常用的方法，即令
式中，x 、s分别是指标观测值x的样本平均值和样本标准差。
五、各级指标权重的确定
同层次单权重表示本层次诸因素之间相对上一层次某单因素的相对重要性，同时又是计算各层次的诸因素相对于总目标的组合权重的基础。
(一)三级指标权重的确定可采用熵值法。三级指标包含有多个标，这些指标之间往往存在着较大的相关性。为了避免这种相关性造成的影响，同时为了分析结论的真实性和可靠性，我们根据指标自身的变异程度进行赋权，指标值变异程度大的就赋予较大的权重，指标值变异程度小的就赋予较小的权重，熵值法就是这样的一种方法。
（二）一、二级指标权重的确定可采用层次分析法AHP。层次分析法(The Analvtic Hierarchy Process，简称AHP)是美国匹兹堡大学教授萨泰（A．L．Saaty ）提出的。它是一种定性与定量相结合的多目标决策分析方法。
六、企业整体绩效的确定
在确定了各项权重值和定性、定量数据值后，采用逆序法对数据进行综合处理，每个层次指标的单项得分可通过线性加权和法求得，计算公式为：
式中 为第n层，第q个指标的评估分值；
为 （n+1）层，第i个指标对应于第n层第q个指标的权重（当i与q无关时， =0，
本文设定q只与由其自身分解的指标相关，其余为0）；
为第（n+1）层，第i个指标的评估分值;
m为第（n+1）层的指标总数。
本文先求C层指标值，再求B层指标值，最后得到A层指标即企业总体绩效。
(一)C层指标值：将上述求得C层定性和定量指标值与C层对应的指标权重相乘，得到C层指标值。
(二)B层指标值：将上述求得C层指标值与B层对应的指标权重相乘，得到B层指标值。
(三)A层指标值(企业总体绩效)：将上述求得B层指标值与B层对应的指标权重相乘，得到A层指标值，也就是企业总体绩效值。
参考文献：
[1]朱孔来.评价指标的非线性无量纲模糊处理方法［J］.统
计与信息论坛，1997（3）．
[2]张建国，徐伟.绩效体系设计［M］.北京工业大学出版
社，2003（1）．
[3]蔡莉，单军.企业经营管理者的绩效评价研究［J］.管
1．薪酬考核体系不科学。现有薪酬考核体系的公平性遭到多数员工的质疑。员工认为薪酬考核过程流于形式化，绩效考核没能发挥其应有的作用，公平性更是口头上的承诺。据调查，很多员工都认为公司现有的薪酬制度代表了部分员工的利益，绩效考核结果的分析也只是形式化，没有真正做到公平、公正。所以，薪酬考核体系建立时，应该细分工种，明确分工，不同的级别给予不同的工作待遇。
2．薪酬绩效激励体制不健全。全面薪酬绩效激励机制在我国房地产民营企业中还没有得到广泛应用，尤其是浮动比例标准的欠缺，致使薪酬的激励性基本丧失。而且绩效考核指标与考核周期的设置不符合企业的发展需要，薪酬激励带有很强的随机性，很难得到员工的认同。绩效考核指标也难以收集，而无法对员工绩效进行准确的衡量。房地产行业的特点是项目运作，而项目运作开发的建设周期长、地域跨度广，有时也会多项目交叉运作，运营模式相对复杂。而且项目建设周期与企业会计核算周期不一致，造成了员工绩效核算的困难。如果房地产项目策划失败，则更难量化考评员工绩效，所以房地产业至今尚未建立一套完整的全面薪酬绩效激励机制。而全面薪酬绩效激励体制的建立与完善却是当前房地产民营企业绩效管理与改革的方向与重点。
3．管理没有与企业经济效益挂钩。据调查，部分房地产开发企业尚未认识到薪酬管理在企业人力资源管理中的重要作用，而且薪酬管理和工资调整不科学。调薪没有固定标准，仍然采取人人都涨和主观调薪的办法，员工绩效奖金与个人绩效脱钩，而且也没有与企业的经济效益挂钩。这样的薪酬管理方式不仅不能激发员工的积极性，甚至会造成“人浮于事”的乱局。然而，现代经济的发展要求企业的薪酬管理与企业的综合效益相挂钩以适应社会需求。
4．缺乏非经济性报酬。社会的进步促使人们对于薪酬的多样性有了更高的要求，经济性报酬与非经济性报酬的有效结合才能在一定程度上满足员工的需求。非经济性报酬是指员工对工作及其工作环境等外在条件的满足感，具体包括工作的挑战性和责任感及成就感、良好的工作环境、轻松愉悦的工作氛围、员工个人价值的实现等［1］。但是房地产民营企业原有的薪资体系却忽视了非经济报酬对不同层次员工需求的满足程度，使得企业人员流失现象严重，尤其是中高层人员的流失。
5．薪酬管理人才的缺乏。目前，我国大部分民营房地产企业已然认识到薪酬管理对于人才吸引与保持的重要作用，但是由于薪酬管理人才的缺乏，先进的薪酬理论不能转化为适合公司执行的制度体系。而且薪酬管理人员的专业能力有限，专业素质高，以及缺乏薪酬管理方面的专业技术，使得民营房地产企业在面对新的经济环境形势和工作要求时无法适从。
6．企业文化建设不足。我国民营房地产企业的管理层多受传统思想的影响，认为工资薪酬仅是生产结果的分配，而不是生产性投资。而且目前存在的“效益决定工资水平”现象导致工资水平并不能确切地反映劳动力供求，从而影响人力资源的有序流动，而无法进行优化配置。不仅如此，房地产民营企业尚未形成一种有利于员工和企业发展的现代薪酬理念和制度的企业文化，使得员工没有归属感，员工对企业的依存度降低，人员流失现象严重。从以上分析可以看出，我国多数房地产民营企业仍实行着传统的薪酬管理体系，依然依据既定的绩效指标进行业绩考核，注重短期效益，优待销售、公关等贡献大的岗位，而忽视企业文化等内在因素的长期激励作用。这种不全面、不合理的薪酬体系阻碍着企业的进一步发展。为适应市场经济的发展要求，应积极对薪酬管理体系进行改革。
二、我国房地产民营企业薪酬管理体系创新的对策
(一)加强人力资源开发
21世纪，企业竞争的焦点在于“人才的竞争”。因此，对于任何企业，无论是处于哪个行业，只有高素质的专业人才能全面了解顾客的需求，在一定程度上全面满足顾客的需求，进而拥有一批忠实、稳定的顾客群，从而进一步提高企业的核心竞争力。故而，对房地产民营企业人力资源开发管理的监督与管理就显得尤为重要。其核心就是培育具有高素质的专业人才，以最大限度实现业主价值。第一，塑造和培育企业家素质。通过市场竞争建立健全企业家的优选机制，加强监督与约束;完善企业制度，充分发挥董事会、监事会等职能机构的作用;建立扁平式的组织结构，加强、促进上下级之间的沟通;营造行业文化环境，为企业家的健康发展提供优良土壤。第二，提高监理人员素质。相关部门应加大对监理人员资格的审查力度，并建立科学的监理人员教育体系，在条件允许的大专院校设置监理专业，使未来的监理人员能够经过系统的学习，提高监理工程师的准入标准，更新丰富相关的考试内容。第三，加大员工的培训力度。建立有效的员工培训激励机制，使员工自觉、自愿地提升自身素质，且有针对性地设置员工培训内容，同时重点抓好总监培训与团队培训工作，以促使在企业内部全方位、全过程地提升员工专业技能与综合素质。
(二)加强企业薪酬体系管理的创新
1．思想观念的创新。我国房地产民营企业在进行薪酬管理改革时，应注重突破陈旧的思想观念，将薪酬的概念扩展到企业管理的各个方面，并与企业的价值观念和组织观念相适应，与企业经营战略相辅相成。站在薪酬战略的高度，将其列为人力资源的重大投资，而不单单只是一种劳务支出。而如何有效利用这种投资，使得企业资源优化重组，发挥出其最大潜能，才是企业真正应该关注和投入心血的问题。我国房地产民营企业在进行薪酬管理改革时，要特别注意改革阶段时遇到的诸多因素，使得薪酬改革效益最大化。同时，房地产民营企业应对员工进行全方位的教育和感化，使其树立工作绩效与薪酬对等的内部公平理念。
2．管理理念的创新。
(1)“双木桶理论”的引进。“双木桶理论”将本企业与标杆企业比喻成两只木桶，其中一只木桶代表行业内的顶尖企业，另一只木桶则代表了本企业，木桶上的木板长短不一，每一块短板都影响着企业的整体水平。与标杆企业相比较，找出本企业的短板，通过学习标杆企业相同位置的“挡板”来填补自己的“短板”。在进行人力资源管理过程中，“双木桶理论”的有效应用，使企业能更有效提高自身竞争力。
(2)薪酬公平化的新思想。“可比性价值”的理念深化了企业薪酬管理的内涵。我国民营房地产企业将“可比性价值”融入公平付薪理论时，应首先确立公平的薪酬基础。薪酬公平性应针对相似职位的绩效评价，这样才具有横向可比性，企业更能灵活地进行薪酬管理，并且在执行企业薪酬管理制度时也更具有可操作性。
(3)贯彻“以人为本”的观念。马斯洛需求层次理论表明:人的需求是有层次差异的。不同层次的人的需求层次是不同的。在温饱线上挣扎的低收入人群或许更在意所获薪金的多少，而对生活有更高要求的高收入水平人群，在脱离了温饱线时，非经济性报酬更能起到激励作用，因为他们会更多地考虑今后能否晋升以及晋升的空间大小、自我价值是否得以实现、职称和头衔是否授予、创新时是否给予奖励以及工作是否自由、是否得到适当的授权。而对于在恶劣的环境中进行高危作业的工作人员来说，最为关心的就是是否能确保人身安全，劳动保护条款的设立就更为迫切。因此，作业环境的改善、岗位津贴的增加、劳动保护条款的有效实施才能真正安抚这些工作人员。
3．薪酬制度结构的创新。
(1)绩点薪酬制。绩点薪酬制是根据每位员工的职务、管理幅限、特定岗位工作年限等因素，确定其薪点数，根据公司业绩确定基本薪酬率，两者相乘即为每位员工每月的货币薪酬。通过这样的方法，可以迅速实现企业内部的调整，同时可以提高员工的积极性，鼓励员工不断地更新知识体系，并在这个过程中，不断地提高技能，为企业的发展创造更大的价值和利润。
(2)宽带薪酬制度。宽带薪酬是指组织内用少数跨度较大的工资范围来代替原有的数量较多的工资级别跨度范围，消除工作之间的等级差别，引导员工重视个人技能的提高，利于职位的轮换和企业整体业绩的提升。设计时应确定宽带的数量和宽带内的薪酬浮动范围，做好任职资格及工资评比工作。一般来讲，高新技术企业更适合采用宽带薪酬模式，房地产民营企业可以参考制定宽带薪酬制度。
(3)长期激励的薪酬计划。我国房地产民营企业应制定薪酬政策，这些薪酬政策能在较长时期内引导企业高层管理人员和高新技术人才自觉地关心企业的长远利益，而不仅仅是一时一事。目前，一些规模较大的房地产民营企业多实行员工股票选择计划、资本积累项、股票增值权等类型的长期激励薪酬计划。
(三)建立专业的薪酬管理机构
薪酬管理制度的制定需要随着企业的性质、发展阶段以及规模的不同而对企业薪酬的内容和结构进行相应改变，工作繁琐、复杂，人员、设施配备不到位，实施起来困难重重。为了保证薪酬管理制度深化改革的顺利实施，我国民营房地产企业应为其提供强有力的组织保障，建立健全薪酬管理领导班子、绩效评审小组以及作业人员队伍。薪酬管理改革机构由人力资源部进行组织管理，和其他人力资源小组配合工作，以达到薪酬的合理配置。为保证薪酬分配的公平性，小组人员应保持独立性，同时应具备丰富的企业管理知识和财务管理知识，不仅能站在企业整体的高度制定出符合企业发展战略的薪酬分配制度，又能满足多数员工的现实需求且避免增加人力成本。
(四)对薪酬管理进行适当的控制
企业要为付出劳动的员工提供劳务报酬，但是受资金流的限制，企业不能无限制地为员工提供薪资报酬，要考虑应付职工薪酬的增长必须在企业的资金流限制之内。同时要严格控制薪酬总额，针对不同工种签订不同的劳务合同，比如对于领取年薪的高层管理人员来说，更宜采用预支的形式发放薪酬。
三、结语
关键词：房地产企业；财务管理；建议
随着我国市场经济改革的不断深化，房地产业在创造税收、增加就业、推动相关产业发展等方面做出了巨大贡献，但在发展中只有少数房地产企业发展成为规模化，管理规范化，竞争力强的优质地产企业。那些优质地产企业共同的特点就是财务管理规范。房地产开发企业由于开发周期长，资金投资大，投资回收期长势必面临较高的财务风险，如何加强财务管理，财务向精细化管理发展日益重要。笔者就房地产企业财务管理的现状进行分析，提出几点值得思考的建议。
1房地产企业财务管理普遍存在的问题
1．1财务管理意识淡薄，财务制度流于形式
大多数房地产企业是由包工头，施工队起家，经营者本身缺乏财务管理知识，重销售轻财务，财务管理基本定位于记账算账报表的原始会计核算阶段，根本满足不了现代企业财务管理的要求，完全忽视了财务管理应有的预算，指导，决策的管理职能，有的企业即使有相应的财务制度，在制度执行过程中也常常流于形式，基本上都是领导一支笔说了算，遇到财税问题常常试图通过疏通关系解决，得过且过，没有真正思考过自身财务管理的缺失，势必导致企业经营成本增加和后期的财务风险。
1．2财务人员自身职业能力不强，会计核算粗枝大叶，没有形成一套科学的行之有效的财务核算和管理体系
很多财务人员盲目追求房地产企业的高薪资，自身没有努力钻研房地产行业相关的财税业务知识，加之大多数房地产企业经营者都是在取得土地后急于进行开发，回笼资金，财务人员也盲目随从，在开发前期就没有设计好财务制度体系，进行科学的财务测算，往往是边开发边摸索，遇到问题解决问题，没有前瞻性的财务思路。这样一种摸着石头过河的财务管理模式非常容易带来后期无法弥补的财务风险。
1．3财务的过程控制极其薄弱
1．3．1资金管理随意性大，没有真正认真分析企业在每个时点的资金盈余及缺口。日常资金使用没有相应的控制和资金使用计划，领导签字后即可以付款。一些开发企业在收到预售房款后资金稍有闲置，就急于进行再投资，一个项目没有开发完，盲目购置新地块，财务人员也没有提出项目投资的建设性指导意见，造成旧项目后期资金不够用，新地块占用资金无法利用。很多企业在开发过程中由于盲目扩大规模，最后陷于资金严重匮乏境地，为了不影响施工进度又盲目加大融资力度，加之融资难度大，很多房地产开发企业不得不从小贷公司或向私人高成本取得借款，一旦遇到突发事件资金链断裂而中途不得不中止项目开发的案例时有发生。
1．3．2预算管理缺乏有效的事前、事中、事后全方位的监控。房地产企业财务预算主要有目标利润预算和资金预算，很多房地产企业没有建立有效的财务预算，甚至根本就没有财务预算，经营者把预算简单地理解为工程部的项目造价预算，社会常流行的“开发企业赚不赚钱，关键靠预算”，这里的预算不仅指工程造价预算，也包括财务预算，只有财务预算和工程造价造价预算很好地结合才能称之为有效的预算。有的企业虽然制订了财务预算，但却在预算执行过程中没有进行有效的预算控制，直接后果就是成本费用没有合理控制或控制不够细化，到决算时发现利润与预期差距甚大。另外，预算也没有定期进行科学深入的预算分析，形成完整的预算分析报告体系，现实中为了完成预算任务，基本上都是根据实际来调整预算，对于实际偏离预算或超预算的真正原因没有深入挖掘。这样的后果其实使预算陷入恶性循环，上期的预算不能很好的指导下期预算，起不到预算管理的前瞻性指导作用。
1．3．3不重视房地产企业的合同管理。房地产企业合同管理是整个项目建设过程中十分重要的环节，很多企业合同的签订过程根本不需要财务部介入，往往是在合同签订以后甚至支付工程进度款时财务部才见到合同，财务部基本处于事后被动执行合同的处境，财务部由于没能在合同签订时参与合同汇签工作，不能从财务专业角度把可能存在的财务或税务风险提前规避，常常是在合同执行中才发现合同中存在的财务隐患。合同执行完毕财务部也只是根据既定合同条款进行往来结算，而无法在合同履行完毕前提前对后期可能存在的风险损失做出制约措施。很多房地产企业对于工程施工合同和销售合同没有建立详细的合同台账，作为备查账簿，只局限于财务账面数据简单反映经济业务的发生情况，这势必导致财务无法清晰地掌握每项合同的来龙去脉。
1．4没有建立有效的财务分析考核体系
大多数房地产企业的财务分析只局限于3张财务报表的编制及简单的财务收支统计，没有完备细致的财务内部分析报表，为领导层提供建设性的有价值的数据分析，没有透过财务数据反映出企业日常财务管理存在的问题和不足。业绩考核也只局限于简单的指标完成与否。
2建设有效的房地产企业财务管理体系的建议
2．1加强房地产开发项目前期的财务规划
房地产开发企业的前期财务规划至关重要，在项目开发前建立完备的财务管理体系，进行详细的财务预测能够避免很多后期的财务风险。
2．1．1项目开发前进行开发项目的成本、费用、收益等测算。在项目开发前期财务部会同营销部根据项目开发计划及产品类型测算出销售总价；财务部会同工程部、合约部对开发成本进行测算，并将开发成本的构成进行分解，按照土地成本、前期费用、建安成本、基础配套设备、开发间接费等项目一一对应到相关成本项目中，最终预测总成本。财务部按照国家相关法规政策进行费用和税金以及目标利润的测算，最后形成预计资产负债表、预计利润表、预算现金流量表，进而形成资金预算，根据营销计划和回款计划测算出各时点的资金盈余和缺口，以便日后能够在合适的时机进行投资或融资活动，从而有的放矢的使用资金，既保证项目建设资金需要又不形成资金闲置。
2．1．2建立完备的财务管控体系。在项目开发前就应根据项目的实际情况及相关政策法规的要求，制订切合实际的行之有效的财务制度体系和内部控制体系。如制订经济事项的审批流程和权限规范、制订各项资本性支出及费用开支的规范、制订预算管理制度、制订合同管理制度、制订资产管理制度、制订科学有效的会计核算制度。由于房地产企业会计核算不同于其他行业，有其特殊的核算规范，财务部应该依据财经法规的规范要求，并结合工程合约部的工程造价预算细目，设置科学合理的财务核算体系，既有助于日后能够进行合同的成本控制，又便于进行往来对账，还有助于进行土地增值税的税务筹划。
2．2加强房地产开发企业的合同管理
合同也往往是产生纠纷的风险点，房地产企业的财务管理应该贯穿合同执行的全过程。对于工程施工合同在签订时财务人员就要参与到合同汇签中，从专业角度提出可能存在的财务隐患；在合同执行过程中尤其是工程进度款的支付，一方面要严格按合同条款执行付款义务，另一方面要建立工程部、合约部、监理等相关工程负责人对工程执行情况的书面意见书，认真落实工程进度完成情况。要建立详细的合同台账。对于销售合同要按每个客户，详细记录客户的基础资料、首付款、尾款、贷款等情况，定期与销售部核对销控情况和回款情况。
2．3实行房地产企业的全面预算管理，加强财务控制
“凡事欲则立，不预则废”，房地产企业资金投资大，开发周期长，开发风险大，加强房地产企业的全面预算管理尤为重要。房地产企业不仅要在前期制订整个开发项目的项目预算，还要将日常各项经营活动纳入到全面预算管理体系，把开发项目预算按年度、季度、月度进行指标分解，落实到每个单位，每个部门。日常经营管理活动要明确各单位、各部门的岗位、责任、预算目标，对整个企业的业务流、资金流等按年度、季度、月度进行有效的预算控制。要定期对预算执行情况进行深入分析找出管理中的优点和不足，把预算执行的偏差率作为重要的绩效考核指标，并将责任落实到部门和相关责任人。形成事前、事中、事后完整的预算管理体系。
2．4加强融资业务的学习，拓宽融资渠道
融资一直是房地产企业的重头戏，大多数房地产企业的资金过于依赖商业银行贷款，而银行对于房地产企业的开发贷款限制多门槛高，造成地产企业融资难度大。这就要求财务人员加强融资业务的学习，认真分析和评价影响融资的各种因素，力求在企业能力所及的范围内拓宽融资渠道，达到最好的综合经济效益。初期可以通过预售房回笼部分资金，集团公司在条件允许的情况下可以通过统借统贷或委托贷款的方式争取到更多的资金。地产企业融资要逐步进入到不动产经营和资本运营的中高级阶段，例如争取到贷款利率优惠、手续简便的授信贷款；对于一些政府扶持的改造项目尽量争取到政府补贴贷款；通过出售产权商铺或售后回租回笼资金；对于一些管理规范、规模较大、前景较好，具备条件的优质地产企业还可以通过股权融资方式挂牌地方新三版或上市，通过担保公司发行集合债等方式进行融资，甚至通过众筹这种新型互联网金融方式对传统融资模式进行资金补充。
3结束语
在现代企业制度下，财务管理的内容将日益丰富，提高企业内部财务管理水平，建设适应现代企业管理要求的企业财务管理体系是房地产企业发展的迫切需要。
［参考文献］
［1］薛桂琼．浅谈房地产企业融资过程中存在的问题［J］．经济论坛，2009．
［2］赵晖．房地产公司如何开展预算控制［N］．中国会计报，2013－05－10．
一、房地产业与金融业的内在联系
房地产业与金融业之间存在着一种相互依存、相互支持、相互促进和共同发展的内在联系，这种联系将随着各自的发展而愈发密切。
（一） 房地产资金具有垫付量大和周转期长的特性。在货币信用经济条件下，房地产行业的活动一般都是利用金融杠杆来融入资金而得以顺利进行的。发行股票与债券是一种复杂的金融活动，不仅需要良好的信誉，而且需要较高的金融技术。因此，在国民经济各产业中，像房地产业这样从生产、流通到消费，对金融如此依赖的是比较少的。
（二） 由于房地产资金运动空间固定和具有较强的自然增值性，加上房地产本身就成为很好的抵押物和投资对象。金融机构从贷款安全考虑，乐于发放以房地产作为抵押的贷款，借以使自己的货币资产得到保值和增值。
（三）房地产金融系统是金融市场的独立存在。在当今世界许多国家都有大量的各种类型不同的房地产金融组织，都有房地产抵押市场及不动产抵押市场，实际上这就是房地产金融市场，房地产抵押市场已成为资本市场的主要组成部分。
二、2007年以来我国房地产行业的发展形势
（一）2007年住宅投资将会继续保持20% 以上的过快增长
1.在高利润的引诱下，社会资金追求房地产投资和消费的热情不减，许多企业和个人将盈余不断地投入到房地产。随着股票市场的资金回流，大量获利资金流入房地产市场。资金将继续支持房地产的高投资。
2.一些房地产的宏观调控政策是长期性政策，短期内仍难对住宅需求和供给的高增长产生明显抑制作用，如90平方米占70%的政策在操作执行上滞后或有难度，需要一个过程。还有就是地方政府为了支持房地产的持续繁荣，要采取各种变通的措施鼓励房地产发展。
3.宏观调控对非房地产领域投资越有效，比如对股票市场的调控越有效，房地产便越有吸引力，因为许多行业投资受抑制时，新增资金会更倾向于流入房地产市场。
4.2006年以来，人民币升值预期的上升，也明显地刺激了房地产的投资和消费。
当然， 由于2007 年股市的繁荣仍是可预期的，所以股票市场会对社会游资产生明显的分流作用。
（二）房价将继续保持过快增长
北京、青岛，上海等沿海大城市房价将继续保持过快增长。
1.2007 年围绕着奥运会的题材，相关房地产的炒作还将继续。
2.房地产调控政策一直未伤及“过度投机炒作”的肋骨。抑制住宅需求增长的政策如从严征收营业税、征收住宅收入所得税等，这些政策实施的结果是将税负转嫁到下家，对炒房者没有影响，结果不是抑制了房价，反而是抬高了房价。此外，上海通过财务公司短期融资的方法，成功突破了贷款买房不得参与二手房交易的法规壁垒，使上海房价持续上扬。
3.在人民币升值预期上升及炒房高收益的影响下，海外华人资金及其他外资继续加快向中国房地产的流入。随着各地经济适用房的适度增加和“90平方米70% 政策”的逐步落实会增加大量的经济型住房供给量，会对房地产过快增长产生一定的抑制作用，但作用有限。
（三）普通居民对住宅需求的增长将会进一步放慢
房地产过热主要是因为投机需求快速增长，使住宅需求被过度放大。2001 -2005 年全国商品住宅平均销售价格年均增长9.9%，2001-2005 年间城镇居民可支配收入年均增长也是9.9%，如果单套住宅面积不变，房价收入比并没有上升，然而，单套住宅面积最近几年大幅增加。2004年全国住宅套面积平均为135 平方米，而90年代单套住宅面积不过80-90 平方米，即由于户型面积明显扩大，导致房价收入比显著上升。2005年全国单套住宅面积超过140平方米，房价收入比为12.6 倍，比2001年的房价收入比为9.5 倍，短短四年房价收入比提高了3.1。
如此高的房价收入比下，房市的火爆主要是靠投机需求的增长和一些被动需求的增加，普通居民对住宅需求增长的压力会越来越大，自去年住宅需求的调整就已经开始，只是由于房价在继续大幅增长，从住宅销售额看需求增长掩盖了实际住宅需求（住宅销售面积增长）的放慢。现在主要是靠投机需求的支撑。随着供给的不断释放、高房价的继续，需求增长将会受到越来越明显的抑制。2007年因普通居民对住宅需求的继续放慢，使得全部住宅需求增长将进一步回落，估计住宅销售面积增长不到10%。
三、现阶段房地产金融存在的风险
（一）房地产对银行金融业的依赖程度过大。据调查，房地产开发企业项目投入资金中约20％―30％是银行贷款；建筑公司往往要垫付该总投入30％―40％的资金，这部分资金也多是向银行贷款；此外，消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，至少一半以上的购房者申请了个人住房贷款。由此可知，房地产项目中60％的资金来自于银行。然而，从2007年开始，政策面对流动性的调控是明显的，银行利率的不断升高，给房地产投资带来了巨大的资金压力。
（二）政策风险。正因为房地产业是国民经济的先头产业，经济发展过热，首先便表现为固定资产投资，因此，房地产业成为国家宏观调控的重点。而每当国家实施宏观调控政策，一些房地产开发企业便被吊销资格或倒闭、破产，项目被停工或整顿，房地产业也就相应出现回落，连带受损，出现房地产金融风险。
（三）房产企业自身的经营风险
1.房产企业进行房地产信贷时决策失误而导致的风险，主要表现在：是否贷款、贷款多少、什么时间贷、用什么方式贷等决策上的失误而造成风险和房地产企业对金融业务还没有形成规范化的决策规程，特别是对项目的可行性论证不够严密和全面、对项目的潜在风险认识和准备不足。以至于在房产开发经营过程中出现资金流的断裂，造成不必要的损失甚至由于无力还贷而造成的风险。
2.房地产开发企业因经营不善而导致的银行信贷风险。房地产开发从获得土地、前期开发、项目投标、投资、施工、验收到销售，涉及部门环节多，周期长，期间的风险可来自筹资方式、地段选择、设计定位、项目组织、施工质量、材料及总体估算、行政干预等各个环节，而一旦某一个环节出现风险，则整个项目的风险就会产生连锁反应。
（四）变现风险。现在房地产开发企业的贷款一般采取以房地产做抵押的方式进行，当房地产开发公司经营不良或破产时，理论上可以其做抵押的房地产作为偿还贷款的资产。但是房地产本身就存在变现性较差的特点，而且在变现过程中手续繁多，特别是当房地产企业经营不良时，往往也正是本区域房地产业不景气的时候。因此，也往往会产生连锁风险，危及整个建筑行业及相关产业。
（五）法律风险。至今尚未有一部完善的法规对房地产运作过程以及房地产企业行为等作出规范，也没有更为直接细致的相关法律来对房产业的土地出让、银行贷款、保证金率、抵押登记、抵押房产处置、风险控制等做出约束和规范。如对划拨土地抵押问题和个人住房按揭贷款问题等等，国家也在不断探索和调整之中。随着国家对房地产行业法规的不断深化、细化，很多以前的方式方法可能行不通，或者发生了变化，从而造成风险。
四、房地产企业对金融主要风险的防范对策
目前，随着房地产市场的规范，我国银行房地产资产比重肯定会提高。我国房地产信贷资产已占全部银行信贷的17.6%以上，同时房产企业的资金60%以上来自贷款，加之宏观经济政策对房地产业的调控，房地产经营的金融风险有大增的趋势。企业应从以下几个方面来防范金融风险：
（一）高度重视房地产金融风险及其危害性，增强防范金融风险的意识。企业要密切注意政府有关房产金融业政策的发展动态，加强金融市场分析与调研，适时调整房地产业务的经营方向与策略；要认真进行开发项目的可行性评估，对市场需求有准确的了解，对风险较大的开发项目要谨慎进入，对目前出现的房地产热要保持清醒的认识；要积极了解认真领会政府有关房地产金融的政策和规定，从加强房地产自身经营入手，认真研究相应对策，让房地产开发业务步入良性经营运行的轨道。
（二）打破单一融资渠道，广泛拓展融资渠道。目前国内房地产开发和个人购房的资金主要来源于银行融资方式，应大力拓宽房地产间接融资渠道，实现资金来源多元化，以分散日趋严重的房地产信贷风险。
（三）建立完善的财务管理制度。房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业，控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。因此，必须完善财务核算体系，建立管理会计系统，建立全面预算管理体系，完善资金管理系统。具体说来，需要做到以下几个方面：
1.根据管理需求重新设计和调整会计单据
目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小，难以提供管理控制所必需的信息，因而应进行重新设计，将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中，通过单据及时记录经济业务的重要内容，为管理者提供审批依据和决策支持，也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。
2．设立责任中心
房地产企业按照管理目标，根据各组织单元承担的职责，将其分别确定为成本中心和利润中心，按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准，并通过绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况，进而能够对其业绩进行客观评价。
3．全面预算模式
根据房地产企业特点，可以采用以项目预算与资金预算为基础的年度责任预算管理模式。房地产企业在确定各层次责任中心的基础上，将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心通过建立责任中心预算报表体系，及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈，以此实现预算执行的跟踪与控制。
（四）不断调整和优化房地产贷款结构。企业应专设部门对住房开发贷款，土地储备贷款、商用房开发贷款等实行严格的分类管理。对于开发项目的潜在开发风险认真分析研究。积极拓展各种融资渠道和合作伙伴，降低自身的资金运作风险。同时，要进一步优化房地产贷款区域结构和客户结构。在潜在客户的选择上要认真分析，充分在开发策划期间就要对销售情况进行预测，对资金回收流量有一个比较准确的预测。
（五）加强银行业务的关注，建立以风险控制为中心的业务监管机制。首先，要建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析机制及报告制度。其次，要定期或不定期地对房地产市场进行调查，及时了解与行业相关的信息。如果发现了可能影响房产经营的政策变化、土地政策调政、市场动向、市政建设、城市发展战略动向，应该及时地加以分析，适时调整自己的发展战略。
（六）建立健全与房地产经营相关的法律法规体系。企业必须确定房地产经营的法律意识，积极学习各法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的法律条例，用法规的方式约束规范企业自身与银行的金融行为。要重视政府的监督职能，主动配合政府在房地产市场中的宏观调控职能，以更加积极的姿态维护企业自身和国家的利益。
关键词：房地产 成本控制企业
当今的市场经济环境下，企业之间竞争非常激烈。如何让房地产企业在激烈的竞争中求生存、求发展，已成为关系企业存亡的问题。而房地产企业管理的核心内容是成本控制，企业中的浪费现象可通过成本控制来减少和杜绝，有限的社会资源和经济资源得到节约。在我国，房地产企业的发展时间不长，还是一个新兴行业。房地产企业随着市场的逐步规范与完善，其竞争也日益激烈，房地产企业高度重视成本控制，加强企业成本控制，对房地产企业的经营管理有非常重要的意义。
一、对房地产企业成本控制的理解
成本控制是一种管理行为，其成本管理目标由企业根据一定的时期预先建立。为保证实现成本管理目标，对各种影响成本的因素和条件在成本控制主体职权范围内、以及生产耗费发生前与成本控制过程中采取的一系列预防和调节措施。其基础工作是成本控制过程的平台，也就是成本控制的起点。成本控制要从基础工作做起，会大大提高成本控制的效果和成功的可能性。房地产开发企业的成本构成与其他行业不同，有其特殊性。成本包括：土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公建配套设施费及开发间接费等。
二、房地产企业成本控制的原则
成本控制的过程就是房地产企业通过运用科学的管理和组织方法使人、材、机的组合不断优化进而用最小的成本来实现最好的效果。成本控制要做到以主动控制为主，尽量变被动为主动并加以控制，同时对无法主动控制的因素进行跟踪和事后控制。为此，在成本控制过程中要坚持以下原则:
(1)房地产企业应遵循节约的原则
节约就是施工中人力、物力和财力的节省，是成本控制的基本原则。但是必须明确的是节约绝对不是消极的限制与不合理的费用削减，而是要积极创造条件，要着眼于成本的事前监督、过程控制，在实施过程中经常通过科学的评估，以优化施工方案。
(2)房地产企业应遵循全面控制的原则
全面控制原则包括两个涵义――全员控制和全过程控制。全员控制是指成本控制涉及组织中的所有部门、班组和员工的工作，并与每一个员工的切身利益有关，因此应充分调动每个部门、班组和每一个员工控制成本，关心成本的积极性，真正树立起全员控制的观念。全过程成本控制是指成本的发生涉及项目整个周期，从施工准备开始，经施工过程至竣工移交后的保修期结束。
(3)房地产企业应遵循动态控制的原则
成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动，所以必须坚持动态控制的原则。所谓动态控制就是将工、料、机等投入到施工过程中，全程收集和实时更新成本发生的实际值，并与目标值相比较，测算衡量执行效果，若无偏差，则继续进行，否则要找出具体原因，采取相应措施。
(4)房地产企业应遵循目标控制的原则
目标管理是管理活动的基本技术和方法。它是把计划的方针、任务、目标和措施等逐一分解到具体的组织或个人。在实施目标管理的过程中，目标的设定应切实可行，越具体越好，以便于可以将任务分派到个人，做到责、权、利相结合，对责任部门的业绩进行检查和考评，并同其工资、奖金挂钩，做到奖惩分明。
三、加强房地产企业成本控制的策略
1、加强对全面预算的控制
（1）全面预算能够细化公司战略规划和年度经营计划，它是对公司整体经营活动一系列量化的计划安排，有利于战略规划与年度经营计划的监控执行。通过编制公司全面预算，使公司管理层必须认真考虑完成经营目标所需的方法与途径，并对市场可能出现的变化做好准备。
（2）全面预算是公司实施绩效管理的基础，是进行员工绩效考核的主要依据，通过预算与绩效管理相结合，使公司对其部门和员工的考核真正做到“有章可循，有法可依”。
（3）全面预算体系中有一部分数据可以直接衡量下一年度企业财务、实物与人力资源的规模，可以用来作为调度与分配资源的重要依据之一。全面预算可以促进公司各类资源的有效配置，提高资源利用效率。
（4）全面预算是公司管理层进行事前、事中、事后监控的有效工具，通过寻找经营活动实际结果与预算的差距，可以迅速地发现问题并及时采取相应的解决措施。通过强化内部控制，降低了公司日常的经营风险。全面预算体系中可以初步揭示企业下一年度的预计经营情况，根据所反映出的预算结果，预测其中的风险点所在，并预先采取某些风险控制的防范措施，从而达到规避与化解风险的目的。
2、建立健全成本控制机构管理
若想提高房地产项目的成本管理，首先需明确“由谁管理”、“如何管理”的问题。项目目标的责任成本管理是否落实到位，能否切实执行，关键在于控制组织是否完善。为了加强成本管理，各企业应成立成本管理领导小组，包括设计管理、施工管理、工程技术、财会、人力资源及经营等各个部门的领导和成员，主要负责项目部的成本指导、管理及考核，项目部也要成立相关的目标成本控制管理小组，负责项目部的各项责任成本的实施、核算、管理及考核。各专业部门之间，应注重加强横向的联系与配合，充分发挥各部门的职能作用，确保各项工作有法可依、有章可循，自觉从自身加强项目成本的管理工作。
另外，各部门要加强自身的责任，全体参与管理。项目经理作为房地产项目成本管理的第一施工负责人，应担任全面组织机构管理的工作，对项目的盈亏状况及时掌握并加以分析，并积极采取有效措施进行优化；工程技术部作为整个工程项目的技术控制与工程进度的负责部门，应确保质量，既要保证工期的顺利完成，又要加强降低成本；经营部主要管理合同的实施状况，主要负责对工程进度款的申报及催款工作，并对施工赔偿问题进行处理；财务部对工程项目的各项财务工作负责，及时分析财务状况并分析收支，保证资金的合理调度，确保工程的全面顺利开展。
3、通过内部管理，在开发的全过程中严格控制成本
3.1以合同管理为手段，加强成本控制
作为投资企业要制定必要的合同审查、会签批准制度，把所有经济行为纳入合同管理，保证合同或协议签订的质量。
3.2通过招标选择监理单位
开发商在确定监理单位时应进行公开招标，选择三家以上的监理单位进行投标报价，从中选出监理费用低、技术力量强、业绩好、信誉高的监理单位来进行监理。
3.3做好规划设计阶段的成本控制
控制建设工程成本，首先应从设计开始，设计阶段对投资的影响程度达70％―90％。主要从加强设计阶段的经济论证、实行限额设计、实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法、要加强设计出图前的审核工作四个方面的措施来控制。
4 严格控制建安成本，降低工程造价
在目前的施工过程中，质量监督、进度控制机制已经比较完善，但成本控制工作恰恰是施工管理中的薄弱环节。主要从严格进行工程招标，控制新开工程的造价；合理安排施工顺序，减少临时费用；建立工程变更制度，降低工程成本；严格控制材料、设备价格；加强竣工结算的审核五方面进行控制。
【关键词】房地产泡沫；危害与防范措施
【中图分类号】TU256【文献标识码】A【文章编号】1674-3954（2011）01-0001-01
房地产业属于第三产业，它的发展能够带动其他相关产业的同步发展，因而已成为我国国民经济的支柱性产业。而正是因为房地产业的特殊性、相关性以及迅速发展所带来的影响，使这一产业成为了泡沫经济的多发地，必须引起国家、政府和各级管理人员的高度重视。
一、 房地产泡沫的危害
房地产业是支柱产业，相关度高，影响力大，泡沫的形成对国民经济、社会生活等产生着极大的危害，需要引起高度的重视。房地产泡沫产生的主要危害有：
1、增加人们生活生产耗费，造成生产和消费危机
在我国经济得到高速发展的新形势下，人们的收入水平得到一定程度的提高，生活质量得到改善。但相对于房价的高速增长，人们的收入增长水平相对较低。因此，人们会更加注重理性消费，具体表现为减少当期消费，把一部分收入存入银行，以防不测。特别是在高房价面前，更多的人们只能“望房兴叹”，不得不控制和压缩其他方面的消费支出，从而影响和抑制了房地产对其他相关行业的拉动作用，不利于国民经济的健康发展。
2、加剧金融风险，导致金融危机
据资料统计，房地产企业开发的项目，在其投入的资金中约有20%～30%是从银行贷款的。建筑公司在施工过程中所需有资金也是向银行贷款。同时，大部分购房者也向银行申请了个人住房抵押贷款。以上几项累加，与房地产项目相关的开发商、承建商、购房者都需要与银行打交道。因此，如果一旦房地产泡沫破裂，银行就会成为最大的买单者，加剧了银行系统的金融风险。
3、引发政治和社会危机，影响社会和谐稳定
房地产泡沫破裂最终会导致经济危机的发生，就会造成大量的工厂倒闭，失业人数剧增。而且会直接带来建筑业、银行业、建材业等其他相关产业的连锁反应，由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会可能动荡不安，易引发政治和社会危机。在金融危机下，犯罪案件激增。
二、房地产泡沫形成的原因分析
根据美国经济学家关于“泡沫”的分析，可以理解为在一个连续的过程中房地产价格的持续上涨，而且这种价格远远高于与之相应的实体价格，最终导致泡沫产生。因此，影响力大，破坏性强，需要认真分析造成泡沫的原因，为控制和消除泡沫的产生提供科学依据。
1、土地管理制度不健全，行业管理不完善
土地是房地产行业的基础，随着社会经济的深入发展和城市化进程的不断推进，人们对土地的需求与日俱增的, 而土地的供应的相对固定的，从而导致了土地资源的相对不足，泡沫形成的基础条件就是土地的稀缺性。
另一方面，在土地市场不成熟、制度管理不健全的客观条件下，地方政府部门对土地市场进行过多的干预，把房地产作为提高效益、保持政绩的主要手段，造成了土地和房地产行业的无序管理，导致了房价的不断上涨。
2、人们基于对房地产的过度投机行为
无序管理必然产生漏洞，也必然会产生投机行为。人们买房不是为了居住，而是通过炒房赚取差价，时间长了，人就多了，房价在一片“炒声”中不断攀升,最终形成房地产泡沫。
3、银行过度房贷，成为房地产泡沫最大的推手
房地产业是资金密集型行业，开发商、建筑企业都必须拥有雄厚的资金才能在房地产行业一展身手。而他们的开发资金、建筑资金主要来源于银行贷款。在高回报、高利润的收益影响下，银行在办理贷款过程中，往往会违反有关规定，向开发商大量发放贷款，造成过度开发。对银行来说，带来了不小的金融风险。
三、防止房地产泡沫产生的主要措施
泡沫形成和破裂的危害性极大，也有其产生、发展和破裂的原因，我们必须客观地加以分析，认真研究，制定措施，防止泡沫产生，促进房地产行业的健康发展。
1、完善土地管理制度，强化土地资源管理
国家要重视和完善土地管理制度，建立和健全房地产业的监控体系，通过税收管理、土地供应等手段，对房地产业进行必要的干预和调控，促进土地资源的合理开发和有效利用，促进环境资源的优化配置和城市的可持续发展。
政府部门要充分发挥土地管理的职能作用，切实做好协调、指挥、规划、使用和管理工作。根据城镇化建设和房地产市场的实际要求，合理规划，科学调控，保持各类用地的供应比例和土地的合理供应量。要采取强有力的措施，坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。要严格惩处各类违规行为，严厉打击和查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。要根据市场需求和人们群众的实际情况，积极调整房地产开发结构，合理利用土地资源，大力实施“安居工程”，发展安居型房地产，让老百姓能买得起房、住得起房，提高人们的幸福指数。
2、打击和控制投机行为，遏制投机购房需求
房地产业中的投机行为包括地方政府和个人两个方面的行为。这都是因利益追求而实施的投机行为，应予以打击和控制。
首先，要打击地方政府的“投机主义”倾向。中央政府要重视加大对地方政府的监督和管理，特别是在对政府的绩效考核中不能单独考核业绩指标，还要考虑政府的社会责任、服务意识和群众的满意度。这样，就可以避免政府追求政绩而在土地上大做文章或乱做文章的“投机主义”。 自己不参与，自身腰杆硬，政府就能在土地管理中严格执法，科学调控。
其次，要遏制个人以投资为目的购房需求。房地产作为一个特殊产业，具有资产和消费品两重性，正因为如此，才带来了房地产市场十分活跃的投资环境。而且，我国房地产实行的是住房交易环节中的营业印花税和个人所得税，对居民自有自用住房不征收房产税和物业税。房产投资者正好利用了这一税收制度的特殊性，大肆进入房地产业进行“炒房”、“囤房”，扰乱了房地产市场的供求关系，“火爆”的投资交易制造了房地产市场的虚高价格。因此，必须采取强有力的措施，遏制个人以投资为目的购房需求。在具体操作过程中，要执行央行、银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》的有关规定，并进行更加深入的探讨。针对房地产市场的不规范行为，研究和制定相应的应对政策，如严格商品房出售收入个人所得税、营业税等的征收，稳步推行物业税，降低房地产的投资价值，抑制囤积房产、投机炒作现象。
3、加强金融监管力度，合理引导资金流向
与房地产相关的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，要加强对银行的监管，加强金融风险防范，从源头上控制投机资本。 要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平。要加强信用总规模的控制，加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等手段，从源头上防止现代泡沫经济发生。重点要强化个人住房贷款管理，禁止发放“零首付”个人住房贷款，适当提高个人住房贷款比例，增加投机者炒房成本，增加投机炒房风险，让投机者“望房兴叹”，有利于控制房子价格。
4、完善住房保障制度，实现住宅产品优化供给
国家应制定相关的政策和措施，加强经济适用房开发力度，把经济适用房的建设作为控制房地产市场价格和解决低收入住房的重要手段。同时，进一步完善应住房供给制度，为不同消费人群提供不同价位的商品房，让所有的老百姓都能住上房，住上满意的房。
参考文献：
[1]季辉.房地产泡沫的危害与防范措施[J].跨世纪.2008(5)
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