发布时间：2023-05-30 14:58:25
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产开发总流程样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
关键词：商业房地产：供应链；集成化供应链管理
作者简介：康耀江(1965－)，男，河北邯郸人，天津大学管理学院博士研究生，主要从事商业房地产及集成化供应链管理研究。
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006－1096(2007)03－0069－04 收稿日期：2007－02－07
一、商业房地产供应链分类
根据供应链的集合程度，商业房地产开发企业的供应链组合可以分为5种类型，分别是地产开发型、房产开发型、物业持有型、金融投资型和综合开发型。在这5种类型中，作为一级土地开发商的纯粹地产开发型随着国家土地管理政策的调整和土地“招拍挂”制度的全面实施，企业的主导权逐渐丧失，政府主导的趋势越来越明显。因此，这类房地产开发商已经越来越少；综合运作型是综合了地产开发型和房产开发型两种供应链模式，由于地产开发部分少了，所以该种模式已经逐渐变成了房产开发型。所以，目前商业房地产企业的供应链组合方式主要就是房产开发型、物业持有型和金融投资型3种(丁烈云、毛鹤琴，2004)，其模式分别如下图所示。
本文的研究对象是商业房地产开发型供应链，主要原因在于商业房地产开发商在整个过程中深度参与每个关键环节，全面地把握商业房地产产品“制造”的流程，能够从全局的角度把握商业房地产发展的方向。
二、商业房地产开发流程
在国内的一般性教科书上，根据中国的国情和实际情况，将房地产开发分为可行性研究、前期工作、建设实施、营销和服务等4个阶段(赵世强，2003)，如下图所示：
按照国际上传统的经典房地产著作，一般将房地产开发分为以下8个阶段：
三、商业房地产集成化供应链管理模型
依照上述两个房地产开发模型并基于对其的分析，结合集成化供应链管理理论，建立如下图所示商业房地产集成化供应链管理模型：
(一)模型基本说明
该模型不是直线供应链，而是横向和纵向交叉的网络供应链模型，决策、计划和营销不仅是供应链中的一个环节或流程，而且这个流程对其他3个流程始终产生影响。4个流程在职能内容上是紧密相关的，不仅互为补充，而且在一些情况下甚至是互相渗透的。所以，4个流程虽处在供应链上的不同位置，但是他们之间互相“牵引”，形成了一个有机的管理创造系统，从而生产出符合市场需要的有价值的商业房地产产品。
(二)模型的四个基本流程
模型包括4个基本流程模块：土地和资金的获取、工程建设管理和运营管理，这3个流程通过决策、计划和营销这个流程进行协调和统一。
决策、计划和营销：指的是商业房地产项目开发的整体决策和营销管理活动，包含开发方式的决策；产品创意；开发流程与合作伙伴的确定；销售策略的制定等。其中也包含支持性运作管理，如：确定商业房地产房型结构，布置方式和数量；具体开发计划进度；销售方式等。
土地和资金的获取：指的是土地和资金的获取方式。土地的获取主要是根据土地出让方的要求来决定；资金的融通更加复杂，随着我国金融市场的完善，资金来源渠道的多样化，采用何种方式获取资金是房地产企业急待研究的问题。土地和资金可以看作是房地产产品的“原材料”，如何“采购”至为关键。
工程建设管理：指的是项目的勘查、规划设计和工程施工管理。勘查包括地形测量、工程地质和水文勘查；规划设计包括项目的整体布局，造型选择，与周边配套设施的结合，施工图设计等；施工：包括施工单位、监理单位的选择，质量、进度和资金的控制，竣工验收和移交等。相对来说这个流程技术性最强，也是比较容易控制。
运营管理：可以用四个统一来概括，就是统一招商、统一营销、统一服务监督和统一物业管理。这个流程处于整个流程的末端，但远不意味着结束。商业房地产开发的价值不仅体现在房地产产品的制造上，而且很大一部分体现在对项目的管理经营上，所以运营管理流程是非常重要的。
(三)四个基本流程之间的关系分析
1．从时间上看
从时间上看4个流程具有很明显的时间顺序，这就要求在进行商业房地产开发的时候，开发公司要遵循一定的规律，不能盲目。比如在决策不确定的情况下就不能逾越这个阶段开展工程建设。房地产行业是失败不起的行业，商业房地产更是如此，严格执行投资建设程序，环环相扣，才能确保项目实施的稳定性、可控性，才能实现投资效益。但是实际的开发过程并不是沿直线一步一步地向前进行的，因此模型并不是直线型的，而是循环网络型；开发是一门艺术，它是非常复杂且具有创造性的活动，开发中的有些做法不是完全合乎逻辑的，因此，不能完全依赖于抽象的模型。在每一个阶段，不能仅仅考虑下一个阶段，要始终从全局的角度来考虑。
2．从内容上看
(1)决策、计划和营销
这个流程内的管理活动贯穿整个供应链，“管理就是决策”，因此决策和计划在任何管理中都是贯穿始终的活动，而且是最总要的管理活动。
现代营销管理理论已经把营销管理活动视为企业发展的关键因素，占有统领性的地位。中国房地产行业前期经历了一个飞速发展的过程，已经进入“买方”市场，“顾客是上帝”的时代已经来临，因此营销管理的重要性日渐突出。将营销管理视作贯穿始终的管理活动，并作为衡量其他管理活动是否有效的标准，可以将商业房地产开发的产品始终与市场需求保持一致，大大降低开发风险，提高项目成功的概率。
(2)土地和资金
这个流程是4个环节中技术含量最多的，也是相对最易于控制的管理环节，属于产品“制造”阶段，执行的特色最明
显，但是并不是说这个管理环节就容易、简单和不重要。房地产产品和一般性产品不同，具有一次性，而且要经得住长时间的检验(至少20年以上)。规划、设计和建造不仅要满足现代需要，而且要符合未来时展的要求。
土地和资金作为房地产开发的“原材料”，是影响商业房地产开发最重要的两个要素。房产依附在土地之上，资金是项目开发的血液，两者与其他环节的关系是非常重要的。
(3)工程建设管理
工程建设管理是决策的结果，依赖于土地和资金的支持，同时对后期的运营管理有直接的影响，为了便于后期的运营管理，在这个阶段就应该安排运营管理阶段的相关机构和人员进来参与决策。所以工程建设管理与其他管理模块的交叉管理也是最多的。
(4)运营管理
运营管理是商业房地产开发的最后一个阶段，但是对商业房地产项目本身来说则意味着一个新的开始。运营管理是在前面3个流程管理的基础上开展的，因此处在最为被动的位置。在这个流程管理阶段，除了要完成前面3个环节中没有完成的一些工作外，更为重要的是要通过商业开发实现项目最终的价值。
运营管理是否能够成功根本取决于前面3个阶段的成果，取决于整个战略和策略是否正确，运营管理在一定程度上还可以弥补前面阶段的缺陷，但是对于一个商业房地产项目来说，决不能将成功押在最后的运营管理环节上。
3．从组织结构上看
商业房地产开发，在组织结构上属于典型的网络型组织结构。从图中不难看出，商业房地产开发商的关键职能基本上都是由外部的专业机构来完成的。房地产开发商利用自身优势，通过信息整合，以经济利益为驱动力，建成一个系统的组织网络，将房地产开发的各个环节的复杂职能纳入到自己的管理系统内部，不仅确立了自己的中心地位，而且有效推动了整个系统的有机运转。
四、商业房地产集成化供应链管理模型分析
(一)商业房地产业集成化供应链中企业的角色与相互关系
商业房地产业供应链是种网络结构，开发商是商业房地产项目的开发实施者，是项目的总负责人，承担项目开发成败的经济责任，是供应链的组建者，对供应链的运作起主导作用。所以，开发商是供应链的核心企业；是集成化供应链的管理者。由开发商提出以满足客户需求为目的的供应链分工措施，对各种资源进行整合；由开发商对战略性问题和支持性运作问题做出决策，在项目实施前完成市场分析、费用测算、经济评价和风险评估的过程，做出开发计划并在项目实施过程中对计划进行调整。
(二)商业房地产业集成化供应链管理的实现方式
首先，开发商要从传统的局部性思维转换到整体性的系统思维。在观念上，开发商要充分尊重链中的供应商，一流的供应商造就一流的企业，抛弃以往哪些“非此即彼”、“你死我活”、“极力压价”的竞争式的方式，努力营造相互合作的双赢或多赢的新局面，从竞争走向竞合，努力提高供应链整体的竞争能力，从而提高供应链的绩效，为链中企业创造更好的绩效水平。
其次，集成化供应链管理也不仅仅是合作伙伴的选择，开发商要建立相应的生产计划与控制体系、采购体系、信息技术支撑体系、价值观共享及风险共担体系、链中企业的激励制度等支持系统，包括企业的外部网、内部网、知识库、电子数据库及电子数据交换系统等。以此来保证供应链的稳定高效运作。
第三，链中企业建立互信关系是进行有效合作的纽带与保证。开发商要与合作企业共担责任、风险与成本，同时共享成果与收益，这是企业间建立长久信任关系的唯一有效途径。节点企业间只有建立了信任关系，供应链的运作效率才能得到保证和提高，开发商才能赢得长久的竞争优势。
(三)商业房地产集成化供应链管理博弈分析
对于商业房地产开发商来讲，作为供应链的核心企业，进行集成化供应链管理，不仅仅是从自身的利益最大化的目标出发，而是应在争取供应链利润最大化的基础上，进行链中企业之间的利益协调和分配。供应链的竞争，首先是供应链与供应链之间的竞争，其次才是链中企业之间的分配竞争，它们之间存在博弈关系。下面以开发商和建筑商为例，对他们之间的博弈进行分析。开发商和建筑商都是独立的企业。
1．博弈分析
假设建筑商的单位产品价格为p，产量为q，成本函数为TC1，则利润为
π1=pq-TC1(q)
开发商的产品价格为P2，产量为Q2，除去中间产品(建筑商)的成本函数为TC2，则利润为
π2=P2Q2-TC2(Q2)-pq
总利润为
π=π1+π2=2Q2－(TC2(Q2)+TC1(q))
在只有一家建筑商的情况下，则q=Q2。并且，对于商业房地产的需求曲线满足于
P=f(Q)
在完全信息的条件下，博弈双方轮流出价的讨价还价博弈为G(δl，δ2)，建筑商和开发商获得利润的贴现因子分别为δl和δ2，N={1，2}代表博弈双方，P为中间产品的集合，X∈R+为中间产品的产量空间，T={0，1，2……}为所有的时间集合。双方博弈的规则为：当一方给出中间产品的一个价格，另一方要么接受这个价格，要么拒绝这个价格，若接受这个价格，则根据这个价格选择一个使其利润最大化的中间产品的产量，博弈结束；若拒绝这个价格，博弈进入下一轮，由拒绝方出价，另一方要接受并选择一个其利润最大化的中间产品的产量，要么拒绝，博弈继续下去，直到一方接受对方的出价，达成一致。
在建筑商和开发商都不能决定中间产品的价格的情况下，建筑商选择产量来决定自身的利润最大化，开发商根据商业房地产的市场供求函数来决定利润最大化产量，当双方同时博弈时，建筑商选择产量q使其自身利润最大化化π1则最优化一阶条件为
P=MC1(q)
开发商根据需求函数决定利润最大化，并且q=Q2时，最优化一阶条件为
P=f(q)+qf’(q)-MC2(q)
上两式联立可得博弈均衡解p*，满足
P*=MC1(q*)
P*=f(q*)+q*f’(q*)-MC2(q*)
满足供应链的利润最大化产量q*
f(q*)+f’(q*)q*-MC1(q*)-MC2(q*)=0
这个均衡过程的形成过程与双方的成本函数有密切的关系，但是在传统的合作方式中不可能达到完全信息的条件。建筑商和开发商只有形成战略合作伙伴的关系，对供应链实行集成化管理，双方充分的互相信任，博弈过程是合作博弈，才能达到供应链整体利益最优的水平。
2．合作博弈的帕累托改进
关键词：全面风险管理；房地产；开发；项目
1房地产开发项目全面风险管理的方法
全面风险管理方法是风险管理流程实施的具体手段，建立风险管理方法体系有助于各个流程的具体执行。经过多年的发展，项目风险管理的方法更加成熟和多样化，为房地产开发项目全部风险的全面分析提供了可能。房地产开发项目风险管理方法体系犹如一个方法库，将各个流程的风险管理方法汇总起来，比较各种方法的优点和缺点，找出其在房地产开发项目风险管理中的适用范围，在进行项目风险管理时，可以针对各个阶段的特点快速选择有效的方法进行风险的定性和定量分析。
在全面风险管理框架中目标体系是核心，所有的人员、流程和方法必须围绕风险管理的目标制定和执行；组织体系是基础，从组织制度上保证风险管理各项工作的顺利进行，培养全员风险管理的氛围；流程体系是关键，房地产开发项目全过程的风险都要按照风险管理流程进行风险识别、风险分析、风险处理和风险监控；方法体系是手段，促进全部风险的管理。四大体系相辅相成，共同构成了一个相对完整的房地产项目全面风险管理体系。各个体系的具体关系（如图1）。
2房地产开发项目全面风险管理的流程
2.1房地产开发项目风险识别
房地产开发项目风险识别是风险管理的基础。主要用来确定风险来源和进行风险分类的过程。风险识别是在房地产开发项目工作分解的基础上进行的，即针对房地产开发项目的不同阶段，进行风险识别。不同阶段的风险因素不同，风险分类和分组的依据也不同。
2.2房地产开发项目风险评估
房地产开发项目风险评估是通过对风险的定性分析和定量分析，估计房地产开发项目风险发生的概率和可能产生的后果，在此基础上将风险按照高、中、低风险对风险进行排序，编制风险列表，最后根据风险的程度进行专题风险研究的过程。值得注意的是，房地产开发项目的进度、成本、质量风险分析的范围比建筑工程项目的进度、成本和质量的范围要宽，应该从项目可行性研究、项目规划设计、建设和经营各个阶段的工作特点来对其可能出现的风险进行分析。
2.3房地产开发项目风险监控
房地产开发项目风险监控是对风险应对计划执行情况的修正和提高的过程，也是房地产开发项目风险管理有效实施的保障。风险监控不仅仅依据风险应对计划采取风险应对措施，还应该随着项目的深入，对风险识别、评估的结果进行修正，对风险应对计划进行修改，即风险识别、评估、应对、监控和再识别的循环过程。
3房地产开发项目全面风险的应对策略
3.1风险回避
风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发项目，或改变开发项目条件，以避开风险源地，从根本上消除风险隐患的措施。通常潜在威胁发生可能性太大，或可能损失后果太严重，又无其他风险管理措施可用时，常采用风险回避。风险回避的做法大体可分为两种：一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动；另一种是改变活动方案，或改变工作方法。可以看出，风险回避是一种消极的防范手段，有些迫不得己的意味。因为回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。所以，在选取风险应对措施时最好慎用风险回避这种防范手段。
3.2风险控制
风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。根据风险控制目的，风险控制可以分为风险预防和风险抑制。前者以降低风险损失发生概率为目的；后者以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患，降低损失发生频率和损失程度。因而，它是一种积极的风险管理措施。由于风险控制措施成本低、效益好，不会产生不良后遗症。因此对于房地产开发过程中的种种风险，应优先采用风险控制措施。
3.3风险转移
风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移与风险回避不同，它不是放弃或中止项目开发，而是将开发活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担。风险转移也不同于风险控制，它不像风险控制那样是直接调节风险因素达到降低风险损失概率和程度，而是将风脸转移出去而间接达到降低自身的损失程度。
风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。合同形式有固定总价合同、成本报酬合同、单价合同等；保险有财产保险、责任保险和人身险。各种合同的对开发商和承包商的风险影响程度不同，开发商可以根据项目的情况，采取适当的合同形式，合理转移风险，参见表1。
风险转移一般在以下情况下采用：（1）风险的转移方和被转移方（风险接受方）之间的损失可以清楚地计算和划分，否则双方之间无法进行风险转移；（2）被转移人能够且愿意承担适当的风险；（3）风险转移的成本低于其他风险管理措施。
3.险自留
风险自留是房地产开发者自己承担风险事件所致损失。在房地产开发中，对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下，常采取风险自留措施。风险自留可分成两大类：计划性风险自留和非计划性风险自留。计划性风险自留是主动风险自留，其具体措施有：（l）自己保险；（2）专属保险；（3）损失摊销；（4）借款补偿；（5）自负额保险。非计划自留是被动自留，通过风险应急准备金来应对。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较，以便做出更利于节约风险管理成本的决定。
3.5风险利用
风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为。风险利用是风险管理的较高层次，对风险管理人员的管理水平要求较高，必须具有丰富的项目经验，娴熟的技巧和高度的应变能力，才能对风险的可利用性和可利用价值进行分析，有效利用。例如在当前的土地市场化的条件下，经营性土地必须通过招拍挂的方式取得。但是有些精明的房地产开发商却另辟蹊径，从土地一级开发入手，通过争取某地块土地一级开发的开发权，为获得二级开发权打基础。因为如果进行了土地一级开发，就从某种程度上提前对土地的相关信息进行了了解。在进行土地进入二级市场上市交易时具有先天的优势，获取二级开发权的几率就更大。即所谓的“曲线拿地”，就是很好地利用了政策风险。
4房地产开发项目全面风险应对中注意的问题
4.1制定风险应对计划应具有针对性
风险应对计划的制定是风险管理的关键环节，由于项目的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式，必须根据项目自身的条件和项目风险识别、评估的结果，提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理，为了减少费用支出，不对风险做有效的防范。
4.2注重应对管理方法的组合
无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，应注重多种方法的组合，根据项目的具体情况做出多种方案，按照优先级进行排序，避免单一方案无效带来的措手不及。
关键词：房地产开发项目；成本控制；原则；具体方法
一、相关概念界定
（一）房地产开发项目成本的概念
项目成本是指为实现项目的总目标而进行的各项活动消耗人力、物力等资源而产生的各种费用的总和。对于房地产开发企业来说，其最主要业务活动是开发、生产房地产商品，所以房地产公司的成本就是房地产开发项目的成本。房地产开发项目的成本是指项目在决策立项、设计规划、建设施工、竣工结算以及销售等过程中耗费的所有费用的总和。
（二）房地产开发项目成本控制的特点
房地产开发项目管理的核心环节体现在对房地产开发项目成本的控制。房地产企业要实现稳定、可持续、健康的发展，实现项目的经济效益和社会效益，就需要通过加强对项目成本的控制来提升房地产企业的核心竞争力，以保证开发项目顺利实施，确保项目整个开发过程中合理均衡地配置各类资源，从而获得良好的经济、社会、环境效益。显然，对项目成本的控制，对实现房地产开发项目的效益是非常有效的控制手段。房地产开发项目的成本控制具有高风险性、全面性、综合性、程序性等几个特点。
（三）房地产开发项目成本控制的对象
根据全过程控制项目开发成本的要求，主要的控制内容体现在如下几个阶段：
1.可行性研究阶段。可研阶段也是投资决策阶段，对拟投资开发地块在其公开挂牌前进行可行性研究，包括成本测算，市场分析及最终受益情况，最终形成可研报告供决策者决策。
2.规划设计阶段。规划设计阶段是从项目控规、规划条件、项目总体方案、单体方案、景观方案，一直到相应的施工图纸设计全部过程，此阶段基本确定了开发项目80%的成本，从结构形式、建筑体型、外立面形式、景观等等，此阶段成本管理者必须全程参与跟踪，必要时把限额设计的指标提供给设计部门。
3.招投标阶段。此阶段是由招标部门组织，根据设计方案/图纸及技术标准编制相应的招标文件，同时对招标项目进行成本估算，提出投标决策意见，尽可能做到合理低价选择中标单位，做到有效控制成本。
4.施工阶段。施工阶段是依据设计图纸和相关技术规范、操作规程等，编制合理的可行性的施工方案和施工工序的策划，并编制有效的进度控制计划和控制措施，这个过程中要兼顾对开发项目的成本进行事前、事中和事后的控制。成本控制要以合同、定额、规范为依据，参考市场行情，对施工过程中的设计变更、现场签证进行控制，同时避免发生无效成本。
5.竣工结算阶段。对已竣工且经过验收合格后的总包/分包等项目及时进行结算，准确的确定结算费用额以及维修保养额度，做到依据充分、合理控制。
二、房地产开发项目成本控制原则
（一）全面全员过程控制原则
全面考虑开发项目寿命周期内各项事务的子目细化，全员参与成本控制并将责任落实到人，全程进行有机综合，形成PDCA（计划一实施一检查一调整）的良性循环过程。它包括房地产开发项目的成本预测与决策、成本计划和实施、成本核算和偏差分析等主要环节，其中以成本计划的制定和计划的实施监控为关键环节。
（二）成本控制的最低化原则
房地产开发项目的成本控制应该使用科学的手段和方法，比如企业的各类制度、流程和方法，保证可以不断地有效合理的控制开发项目的成本，最终实现达到项目最低的结算成本目标。同时也要注意所控制成本项目的科学性和合理性，不能顾此失彼，应做到合理的降低，符合客观规律、符合市场，避免事倍功半。
（三）目标成本管理的原则
实现目标成本管理，应包含以下内容:编制成本目标，并对其进行责任分解，落实到具体责任部门和责任人，定期对目标的实际执行情况进行检查落实，对目标成本的实施、检查、反馈、处理循环进行评价和修正。在规划设计审批通过后，应将目标成本完成定稿并实施，真正体现目标成本的前置指导性。目标成本的修改应有严格的规定，体现决策严谨性要求。
（四）动态成本管理原则
房地产开发的多数项目不具有连续性，因此在项目的开发过程中成本控制应强调有效的动态的控制，充分体现出责、权、利相结合的原则。动态成本是通过对已发生及待发生成本随时掌握和控制，是成本管理责任部门依据已审批的目标成本，对项目开发过程中各阶段的业务活动进行连续监控。在房地产项目开发过程中，房地产开发企业应组成一个负责成本控制管理的机构或组织，可以是永久的，也可是临时的，在对成本控制工作负责的同时，也应有一定的成本控制管理的权限，是成本控制的主导部门，同时项目管理负责人要定期检查和考评各职能部门和各类工作小组在成本控制中的业绩，并做到奖罚分明。
三、房地产开发项目成本控制具体方法
（一）决策立项阶段成本控制的措施
1.做好可行性研究。可行性研究作为房地产开发项目前期阶段的一个重要环节，对房地产开发项目的成败起着至关重要的作用。房地产开发企业进行成本控制的根本目的是要实现经济效益与社会效益的最大化。项目投资决策依据就是可行性研究报告，报告内容论证是否经济合理，对项目建设成败具有很大影响度。在房地产工程开发前期，需要充分考虑自身的地理条件、竞争优势和市场需求，充分做好前期的基础调研工作，收集大量的资料，严密论证房地产开发项目投资效益和投资方案的合理性，避免决策失误。在选立项时就首先要对项目的开发规模大小进行说明，分析项目的选址条件以及所具备的建设条件、预期收入、及销售利润等，同时包括经济利益和社会效益分析，以及环境影响和社会影响评价及风险分析等。
2.控制土地与拆迁费。土地和资金是房地产开发项目开发最重要的两大要素。其中，土地资源的稀缺性和竞争性决定了土地成本作为房地产开发的主要成本之一。要控制好土地成本，需要对土地招投标制定好竞买的策略及技巧，以最低的价格和风险获得最大的利润。要控制好土地费用所能承受的最高限额。土地竞拍前，拟建初步方案前，确定要建什么样的楼盘，预测未来几年的销售金额，根据建造需要的估算成本，假定方案以最低利润的价格销售，假设零利润来计算土地成本限额，计算拍卖可以承受的价格底线，从而保证土地成本控制在一定的范围内。
（二）设计规划阶段成本控制的措施
1.推行设计的招投标制度。在项目的设计阶段应大力引入竞争机制，推行方案设计、工程设计的招投标制度，以达到控制成本的目的。通过网络、报刊等媒体招标公告，吸引诸多的设计大单位参与设计方案，从而优选厉行节约，符合先进技术、建设节能并安全适用且设计美观的方案。
2.加强技术沟通、优化设计方案。对于建筑师的设计方案，需由项目的成本控制负责人通过对设计方案的平面布局、结构特征、外观造型等进行研究，并充分与设计人员进行建议、意见的沟通，明确规定设计质量不过关而造成变更的改进措施，以达到最大限度优化设计方案的目的。
3.实行限额设计方法。设计单位在进行设计中，要推行限额设计。所谓限额设计是指按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。
（三）建设施工阶段成本控制的措施
1.严格执行招投标制度。通过严格的合同条款的拟订、签订等工作来控制投资，对成本控制具有非常关键的作用。主要是通过工程量清单，编制招标控制价格，为最终确定投标价）格确定依据。建设项目实行工程招投标制，能够引入市场竞争机制，确保合理的工程造价，同时能够防止建设单位的暗箱操作。招标工作应遵循公平、透明、公正、诚信的原则，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作，确保合理低价者中标。
2.加强合同管理。房地产项目是一个极为复杂的社会生产过程，包括建筑、结构、水电、机械设备、通讯等专业设计和施工活动，需要各种材料、设备、技术和劳动力的供应。在现代的社会化大生产和专业化分工条件下，一个稍大一点的工程参加单位就有几十个，甚至上百个，它们之间形成各式各样的经济关系，而项目中维系这种关系的纽带就是合同。合同管理不能流于形式，不是单纯的起到档案归置的作用，应严格按照建筑行业的行规及法律规范，实行合同审查、会签制度。以加强在项目建设过程中对于资金款支付情况的控制，避免因为职责不清，材料不全、相互扯皮等现象造成成本徒增、工期延误等问题。
（四）竣工结算阶段成本控制的措施
1.严格控制竣工验收。竣工验收是竣工结算阶段成本控制的一项重要工作。竣工验收要通过检查工程质量，包括结构、门窗、绿化等是否达到规定的设计要求和规范，要检查工程内容是否有缺漏，是否违反设计规格、各项配套设施功能是否良好等，通过实验的方法，对设计各功能进行检测，管线布置、气密性是否良好等。工程完工后，房地产开发商要对工程主体和所有的工程变更、施工文件等材料进行全面交接，查摆问题，进行质量评定。符合竣工验收依据的工程才能通过验收，并使建设工程投资产生效益。在竣工验收环节要注重对竣工图纸和文件的交接，这部分材料不单纯是项目各项工程建设技术参数、系统状况的证明，更是往后工程改扩建、维护的重要依据。
2.严格审查竣工结算。工程决算书是由施工单位编制的，直接关系到甲方业主方和乙方施工方的利益关系，业主方和施工方都很关注项目总价款的审核结算。工程决算书由业主方委托有资质的中间机构进行监审对工程总造价的影响非常大。竣工阶段要按照合同规定的结算方法、计价标准、收费定额、优惠政策等，对项目进行审核，如有纰漏，要认真复审，明确结算的要求。竣工材料完备时才能列入结算。严格控制工程变更等费用，认真落实变更签证，根据规定的流程进行核准，施行规范化管理，以降低工程结算过程掺杂的水分。
作者:钱宝山 单位:浙江省象山县地产房产开发总公司
参考文献：
1.政策风险房地产投资对政策反应比较敏感，受到诸如金融、房地产管理、税费等多种政策因素的影响和制约。如不处理好投资与政策之间的关系，将会影响到实现房地产开发投资的收益目标，进而给投资者带来风险，并可能最终使银行产生大量的不良资产。对于房地产开发企业而言，选择符合政府导向、收益稳定的或有税收优惠政策的项目进行投资才是避免政策法律风险最有效的方法。而对商业银行来说，不但要全面详细地了解国家的政策法规的规定，而且还要对政策法规的变化趋势进行分析和判断，并贯彻到贷款的决策与日常的管理中，方能避免政策法规风险。由于目前房地产行业的政策不断创新、快速变化使得房地产经营处于动态变化环境中，如果不能适应这种变化，将导致房地产经营和商业银行房地产信贷遭遇风险。商业银行需要准确把握政策脉搏不断动态调控自己的信贷政策，才能保证企业既不会因为和政策导向违背，导致信贷流失损失，又不会因为判断失误，过于缩小房地产信贷，造成房地产信贷业务利润下降的风险。
2.市场风险房地产市场变化的，不确定性给房地产开发投资、贷款带来的风险就是市场风险。房地产属于不动产，具有不可移动的属性，一旦投资开发建设，状态就难以调整或改变，因此投资者需要对市场的供求现状和趋势作认真的分析，对房地产乃至经济发展的周期做出预测和判断，采取相应的应对策略，以减少由于对市场状况的错误判断而造成的损失。就其影响程度来看，运营风险和财务风险主要受某一单一客户自身原因影响，故其影响面并不大；政策风险和市场风险由于影响的全局性和长远性，对商业银行的贷款冲击非常大。此外，政府政策的调整对市场性风险因素也有很大程度上的影响，当市场性风险和政策法规风险同时作用于房地产时，很难对两者加以区分。但不论怎样，最终的表现形式都是市场性风险。因此，市场风险对贷款质量冲击最大，影响更深远。对于贷款银行来说，只有充分研究和准确把握国家宏观经济政策的走势、宏观经济的发展周期，直至房地产行业的供需趋势，才能有效防范这种风险、确保房地产贷款质量。
二、内部风险
1.信贷评审制度的内部管理风险房地产开发企业从申请到发放贷款需要长时间的业务处理周期，根本无法满足市场竞争的需要。造成目前我国房地产企业进行市场行为转换无法获取足够及时的资金支持，从而对商业银行房地产信贷造成了风险。另外，银行业务职能部门往往会根据自己的需求设置自己的流程或制度，缺乏与其他部门的沟通与衔接，导致部门之间操作流程存在重复或冲突。比如说，目前我国社会信用体系建设还处于初级阶段，很多银行部门为方便搜集信息，都有自己的信息平台，各自的信息相互独立，不能实现共享，造成资源的浪费和信息孤岛现象。再如，多数部门的业务操作系统也不统一，造成大量人力的浪费，也给管理造成混乱。此外，大量的信息依靠手工计算并填报汇总，占用了基层行大量的时间和精力，也容易造成数据的误差。银行在设计和整合流程时，如果不能加强总体规划，使流程之间相互协调、降低摩擦，减少内耗，则使得银行面对房地产信贷这种量大而复杂的信贷业务就会陷入混乱的管理，从而导致潜在的风险越来越大。信息不对称风险虽然我国已逐步开始建立社会信用体系，并将个人信用记录登记在个人征信系统上，但较发达国家来比，我国信用体系还不健全。在信贷活动中，银行对借款人的信用质量、风险类型和资金偿还概率的判断与借款人真实情况比较会出现偏差，于是，依托偏差的判断得出的的风险管理策略一定也会偏差。随着信息不对称缺口的扩大，会致使银行对借款人出现筛选和监督失误，从而使银行信贷资产质量趋于恶化。
2.流动性风险目前，我国商业银行整体上流动性风险处于可控状态，房地产贷款总额并不大，但受央行数次上调准备金率影响，我国商业银行资产的流动性逐年下降，使得流动性风险不断增加。我国商业银行的房地产贷款总量占全部信贷资产的比例已经达到18.3%，按现在的增长速度，很快就会达到30%。现阶段，我国商业银行主要依靠隐含的政府对存款的担保支持和居民的高储蓄率支撑自身的流动性和安全性，但长期保持如此之高的储蓄率都是不可能的，一旦储蓄率出现下降趋势，商业银行的流动性压力将会凸显。我国房地产贷款发展较早的城市，商业银行流动性风险已开始初步显现，部分中小金融机构资不抵债，流动性风险突出，个别城市商业银行和城市信用社还相继发生了挤兑事件。
三、结语
关键词：成本控制；房地产开发；项目管理
中图分类号：[F235.91] 文献标识码：A
一、项目概述
烟台奥林峰情小区是由中鑫富润投资集团旗下的山东鑫汇房地产开发有限公司投资建设的，项目位置在烟台市福山区福海路东侧、县府街北侧、西山路东侧、永达街南侧所围成的区域内（原福山区城里村所在地），属旧城区改造项目总开发面积90万平米。东南西北各设一个小区出口，中间规划一条东西贯通的积金山商业文化街，小区四周毗邻沿主干道区域两层为商铺5多层住宅，小区中央类椭园区域规划建设12栋高层住宅，地下是二层贯通的停车场，该项目规划建设86栋住宅，小区内景观美丽，随处可见喷泉水系、亭台小品，三季有花，四季常青，立体绿化美妙绝伦。该小区从2004年开发建设，至今已建成十栋高层，六栋小高层，24栋多层住宅，目前正在建设7栋高层住宅、5栋多层住宅和6000㎡社区文体娱乐中心，总开发面积近2/3，还有1/3面积尚未开发建设，此时对该项目开发建设成本构成进行分析与研究，很有必要，既能对本项目后期开发建设成本控制提供有益借鉴，同时也能对其他房地产开发项目成本控制提供借鉴。
二、奥林峰情小区开发建设成本构成
要对奥林峰情小区开发建设成本控制进行研究，首先应结合前人对房地产开发项目成本构成的研究成果，对奥林峰情小区开发建设成本构成进行分析，找出该项目成本控制的影响因素和存在的问题。
根据罗玲对房地产开发项目成本控制与管理的研究成果得知：房地产项目在开发过程中，主要存在四大成本：（1）土地成本；（2）设计与审批成本；（3）工程建设与安装成本；（4）项目开发管理成本，详见图1房地产开发项目成本构成示意图：
图1房地产开发项目成本构成示意图[1]
由于奥林峰情小区开发建设是在原福山区城里村旧城改造的基础上进行的，所以该项目的土地成本还包括旧房拆迁费用；该项目的财务费用还包括：贷款利息、银行手续费、融资租赁费等，根据《企业会计准则》要求，企业发生的销售费用，管理费用和财务费用应计入当期损益。
三、奥林峰情小区开发成本控制中存在的问题
通过对奥林峰情小区开发建设成本构成进行分析后，结合本人对该项目成本控制的了解及本项目在工程管理中存在的问题，现将本项目成本控制中存在的问题汇总如下：供本企业领导和其他房地产企业在加强成本控制时参考。
1、设计变更导致建设成本不断增加
目前本企业规划设计部相关人员年轻，缺乏现场实际建设经验，对国家规定的结构设计强制性标准及开发项目的重点和难点、实际建设程序和不同材质的适用范围和价位缺乏全面了解，只注重书本上的设计规范，提出的设计变更经常与实际建设程序相矛盾，而且变更的材质价位有所调增，导致建设成本不断增加。
2、追加使用功能导致建设成本不断提高
某分项工程建成后，为了增加新的使用功能，拆除已建好的分项工程，重新设计重新施工，并追加已建分项工程拆除工作的现场签证，从而导致许多新成本的增加。
3、违背建设规律导致建设成本增加
在本小区开发建设中，为了追求交房进度，在地下管线还未完全下埋的情况下，就将路面做好，景观绿化也都做好，随后又挖开路面，破坏景观绿化重新下埋管线，对路面和景观绿化重新施工，增加了建设成本。
4、成本控制手段落后，超支未能及时采取调控措施
本企业在成本调控方面只注重进度款审核及施工决算，对建设过程出现的现场签证和索赔事件，虽能到现场核实，并了解真实情况，但没有真正做到事前控制和事中预防的作用，由此造成的成本超支未能采取补救和调控措施，导致建设成本增加。
5、未进行成本指标分解，不能调动全员参与成本控制的积极性
本企业成本控制集中在“成本管理部”，没有把整个开发项目的目标成本按部门进行分解，不能调动每个部门和全体员工参与成本控制的积极性，全体员工参与企业管理成为一句空话，一些好的成本控制措施没能及时得到采纳，造成了企业不应有的损失。
6、未建立计算机时标网络计划和进度费用控制模型
目前山东鑫汇房地产开发有限公司在奥林峰情小区施工管理方面，只停留在一般的定性管理上，未建立计算机时标网络计划进度费用定量模型，在进度控制和费用优化方面多采用横道图法，信息量少，不能满足90万平方小区开发进度控制和成本管理的要求，不能及时准确提供网络优化后的最佳成本量化指标。
7、营销成本有待进一步优化
在宏观调控政策影响下，房地产开发企业营销成本在不断加大，主要表现在广告费用增加，销售人员增加，销售渠道增加，没有引起既定消费群体的有效关注，销售业绩受到明显影响，加大了已建房屋库存量，延长了资金周转期，加大了贷款利息支出，增加了企业管理成本。
四、奥林峰情小区开发建设成本控制对策
通过对奥林峰情小区开发项目成本构成及成本控制中存在问题的分析，现针房地产开发项目成本目标动态控制的各个环节（包括成本预测，成本计划，成本控制，成本核算，成本分析，成本考核）和纠编措施（包括组织措施，管理措施，经济措施和技术措施，详见图2动态控制的纠编措施）两个方面，结合本人从事20多年建设工程项目管理工作经验，提出房地产开发项目目标成本动态控制的对策如下：
图2动态控制的纠编措施[2]
（一）房地产开发项目各环节成本动态控制措施
1、根据房地产开发项目成本构成做好成本预测
成本预测是根据开发项目成本构成信息和开发项目具体情况运用专门方法对未来成本水平及其可能发展趋势作出科学估计，尤其应做好开发前对项目成本进行的估算。成本预测是项目开发成本决策和成本计划的依据，通过成本预测在满足项目开发总目标的前题下，选择成本低，效益好的最佳成本方案，针对目标成本形成过程的薄弱环节加强成本控制，克服盲目性，提高预见性。通过对开发项目计划工期内影响成本变化的各种因素进行分析，比照近期已开发完成的项目或将要完工的开发项目成本，预测这些因素对本项目开发成本的影响程度，算出该开发项目各成本构成的单位成本或总成本。
2、根据房地产开发项目成本构成做好成本计划
成本计划是以货币形式编制的项目开发期内开发费用、成本水平、成本降低率及为降低成本所采取的主要措施和规划的书面方案，它是建立项目开发成本管理责任制、开展成本控制与核算的基础，是开发项目降低成本的指导文件，是设立成本目标的依据。
编制项目开发成本计划指标应采用对比法因素分析法，对各环节进行科学分析和预测后确定的，成本计划应包括以下三类指标：
（1）数量指标：
①按开发项目成本构成汇总的开发项目总成本指标。
②按开发项目成本构成各分项汇总的计划成本指标。
（2）质量指标
①开发项目设计预算计划降低率。
②开发项目责任目标成本计划降低率。
（3）效益指标
①开发项目设计预算计划降低额=设计预算总成本-计划总成本。
②开发项目责任目标成本计划降低额=责任目标总成本-计划总成本。
3、根据房地产开发项目成本构成做好成本控制
成本控制是在项目开发过程中对影响开发成本各因素加强管理，并采取各种有效措施，将开发项目各种费用严格控制在成本计划范围内，随时检查并严格审核各种支出是否符合预算标准，计算实际成本与计划成本之差，分析产生差异原因并及时采取有效措施，减少或消除各种浪费现象。
开发项目成本控制分为事前控制、事中（过程）控制和事后控制，成本控制主要依据合同文件和成本计划。成本控制的动态资料包括：进度报告、设计变更和工程索赔。开发项目成本控制必须满足下列要求：
①按成本计划目标值，严格控制开发过程各要素实际支出价格。
②严格控制各要素消耗定额，做好不可预见成本风险分析和预控，包括编制应急预案。
③严格控制设计变更引起的成本增加。
④加强组织管理，严格开发项目成本目标考核制度，实行节约奖励机制。
⑤严格财务管理制度，按规定权限和程序，对项目资金的使用和支付进行审核、审批。
4、根据房地产开发项目成本构成做好成本核算
成本核算包括两个基本环节，一是按规定成本支出范围对开发费用进行归集；二是根据成本核算对象计算该开发项目总成本和单位成本。项目经理部要建立业务核算台帐和开发成本会计帐户，实行全过程开发成本核算。现场成本由项目经理部进行核算分析，项目开发完全成本由企业管理层、财务部门进行核算分析。
5、根据房地产开发项目成本构成做好成本分析
成本分析是在成本核算的基础上对成本形式过程和影响成本升降因素进行分析，找出进一步降低成本的途径，包括有利因素挖掘和不利因素控制，它贯穿于成本管理全过程，利用各类成本信息（核算资料）与项目开发目标成本、预算成本及类似开发项目实际成本进行比较，揭示开发项目成本变动规律，此外还要分析各类技术经济指标对开发成本的影响，系统分析各类成本变动因素，进而检查开发项目成本计划的合理性，找出降低开发项目成本的途径，分析是关键，纠偏是核心。
成本偏差分析应根据开发项目成本构成和成本控制的需要分为局部成本偏差和累计成本偏差，应采取定性与质量相结合的方法进行成本分析。
6、根据房地产开发项目成本构成做好成本考核
在项目完成后对开发项目成本形成的实际指标，按开发项目成本目标责任制规定的成本计划、定额、预算进行对比和分析，评定各责任者对目标责任制规定的成本计划完成情况，并给予相应的奖励或处罚，以此来调动每位员工加强成本控制的积极性，达到降低成本、增加积累的目的。
成本考核的主要指标包括成本降低额和成本降低率。
成本考核分为企业组织管理层考核和开发项目经理部考核，它是实现项目开发决策目标和成本目标责任制的重要手段和根本保证。
（二）房地产开发项目成本控制纠偏措施
房地产开发项目成本控制的基础工作是建立建全成本控制管理体系，包括建立统一完善的项目开发成本计划，建立先进的项目开发施工定额，建立系统的市场价格体系和物资采购流程，建立各种成本要素的收集和使用保管制度，建立科学合理的开发项目成本核算体系、业务台帐、成本报告等。
1、房地产开发项目成本控制的组织措施
①建立建全项目开发组织机构和管理体系。
②编制项目开发成本控制计划，分解各部门成本控制指标。
③确定工作流程，实行程序化管理。
④强化动态管理，实行开发项目各环节成本限量制度。
⑤实行开发项目成本目标责任制，加大考核力度，严明奖惩措施。
2、房地产开发项目成本控制的技术措施
①提出多个不同的开发方案。
②进行充分的技术经济论证和分析。
③确定实施方案、控制设计变更。
④建立项目开发网络计划图，准确计算网络优化后最佳成本组合。
3、房地产开发项目成本控制的经济措施
①编制项目开发资金使用计划。
②分解项目开发各环节目标成本指标。
③预测项目开发成本控制风险，制定应急预案。
④定期检查核算各环节实际成本与计划（目标）成本的偏差，并采取有效措施纠编。
⑤依据成本目标责任制严格考核，及时兑现奖罚金额。
4、房地产项目开发成本控制的合同管理措施
①根据项目开发特点，选用合适本项目规模的合同结构。
②认真分析合同结构，明确标识合同履约过程中各种风险因素，制定防范措施。
③密切关注合同约定的里程碑事件完成情况，及时提出索赔或反索赔报告。
五、结论
通过对奥林峰情小区开发建设成本构成及影响因素的深入分析，提出该项目在成本控制中存在的七个问题，结合本人20多年从事建设工程项目管理经验，从房地产开发项目成本目标动态控制的各个环节和纠偏措施两个方面，提出了房地产开发项目成本目标动态控制的若干对策，为本企业和其他房地产开发项目在成本控制中提供有益借鉴。
参考文献
[1]罗玲.房地产项目开发的成本控制和管理的研究[J].商业文化.2012.3
关键词:房地产；开发项目；工程招标；合同管理
0引言
几年来，房地产投资已然成为了投资的主流内容之一，但是随着国家相关政策的出台，使得房地产市场得到了调控，使各房地产项目开发企业间的竞争已从以往的经济角力，转变为产品差异化上的角力，将开发战略调整为高品质、高质量、低成本策略，随着这一战略的不断落实，使得房地产开发项目中工程招标及合同管理工作将面临更严峻的挑战。
1有效利用招标手段，合理控制成本造价
以招标形式为载体，引进竞争机制，能够有效控制房地产开发企业的开发成本，而且还可以在参与竞标的承包商中选择出信誉好、工程质量好、经验丰富、价格公道的承建单位，进而在实现控制开发成本目的的同时，还为后续施工管理工作的开展提供便利条件。
1.1风险把控
房地产项目的开发过程中，招投标工作是一项关键性的工作，其关乎着整个房地产开发项目是否能后顺利的建造，建造后是否可以盈利。因此，招投标工作可以被称之为房地产开发的生命线。同时，也是房地产项目开发过程中难度系数较高、流程较为复杂、风险较高的环节。所以，房地产项目开发企业要严格做好招标工作，在选择承建单位时对承建单位以往的建设信息进行核实调查，以此来做好风险把控。招标工作的进行，需要房地产项目开发企业有足够准备，时间越充足，可管控的风险就会越低。但是实际的房地产招标过程中，可以发现房地产项目的开发程序是一环扣一环的，时间较为紧凑，经常出现设计图还没完善,工程就已经开始建设了,留给招标的时间非常有限。因此，就需要房地产项目开发企业，做好准备工作，才能够避免因时间紧带来的风险,且在具有充足准备情况下进行的招标工作，才可以做到有的放矢。
1.2招标原则
工程招标工作进行的原则就是控制房地产项目的开发成本，所以招标金额是结果的最好体现形式，而定标的原则应该是低价合理中标，同时采用公开招标的竞标模式，保证招标工作的公平性、公开性与公正性。另外，在商务标的审核环节，应在招标文件中著名，招标方不接受不均衡竞价，对明显偏离正常标准的报价有权予以调整，以此来防治投标单位的不均衡竞价给招标方带来的风险。
2加强工程合同管理和控制
对工程合同进行严格的管理与控制，可以为工程成本的控制提供法律保护，合同是房地产开发企业与承建单位维护自身利益的法律武器，对于工程合同管理的是否完善，产生的影响将直接决定企业的经济收益与社会效益。因此，房地产项目开发企业应在经营过程中加强对工程合同的管理与控制，强调合同的严肃性，并建立具有完善制度的管理团队。对工程合同的拟定，需要合同管理团队的参与包括合同的起草、订立、审查、会签等多个环节，以此来帮助合同管理人员了解合同中的诸多款项，熟悉建筑行业的一般管理与相关规定，对影响工程造价的相关条款，如：合同价款调整条件与调整原则、合同价款的计价条件与计价方式等。并对承建单位建筑施工时所采用的材料、设备要求建立详细的购置清单，注明生产厂家、品牌等详细内容，以此来保证工程质量，充分体现工程合同的控制、管理功能，进而为工程造价的控制提供法律依据[1]。在房地产开发项目的招标阶段，招标企业为控制招标成本，应在招标合同上明确以下几点要求:第一，在具有完善的施工图纸情况下，必须要做到一价包揽；第二，在不具备完善施工图纸的情况下，招标企业将采用模拟工程项目清单与费率的方式进行计算招标价格，并尽量做到一价包揽；第三，使用费率计算进行招标时，应在内容中详细标明总包服务费、建筑设备费、建筑材料费、工人费用等；第四，使用模拟清单进行招标时，应确定施工图纸，并根据施工图纸与工程合同上注明的计价方式对招标价格进行组价计算。
3房地产开发项目的工程招标和合同管理之间的关系
房地产项目开发企业的管理人员需要对施工合同的签订与履行、工程招标活动进行监督，这样做是因为房地产项目开发的招标与工程施工间存在着密切的关系。首先，此种关系建立与房地产项目开发工程建设的招标过程，也就是施工合同的谈判修改与签订的过程，就是说建筑工程甲乙双方决策人决定签订提议的协商过程；其次，从市场交易角度来看，房地产项目开发工程招投标的本质就是一种变相的交易，在这个交易过程中，甲乙双方还没通过法律来建立交易关系，这种关系知识得到了招投标相关法律的规范与调整,只有决标之后，甲乙方签订了施工合同，此种交易行为才被法律保护，双方的利益才能得到法律的维护；再次，从招投标工作的评价与管理来看，能够体现出招投标工作成功与否的因素，只可从监督甲乙方对于工程合同的履行程度来显现；最后，从国家建设部拟定的建设工程施工合同范本与建设工程招标合同范本来看，房地产开发项目的招标文件中含有施工合同中的部分主要款项，由此可见，招标文件又是组成工程合同的主要文件之一，所以说，工程招标文件与合同管理之间的关系是互相依存不可分割的。
4房地产开发项目合同管理在招投标中起的作用
在房地产项目开发中将合同管理与招投标工作进行结合，可以有效提高合同的履行率，同时，健全合同评价制度以及履行检查制度，有效提升招投标工作水平。房地产项目开发合同履约情况与招投标工作是否成功有着较大的关联。对甲乙双方的工程合同履约情况进行定期的评价，不但是对房地产开发项目招投标工作成功与否的判断，并且也是下一次招投标工作进行经验的累积。通过对房地产项目开发工程合同的管理与监督，可以建立工程招投标档案的跟踪管理，并引入市场竞争机制来选择投标企业，使投标企业为求良好的社会信誉与长远的发展，提升建筑工程的施工质量，进而促进房地产项目开发招投标工作的顺利进行。
5培养和选拔高素质管理人才
房地产项目的开发过程包涵了项目的设计与规划、项目的投资预算、工程的招投标、工程合同的管理、工程竣工后的结算与审核等多个项目。这其中的每个环节、每一项工作都需要相关专业且具有相关水平的人员来进行。因此，房地产项目开发企业必须把握人才、尊重人才、培养人才，从而建立一支高素质、符合现代房地产项目开发企业发展的人才队伍。
6结语
综上所述，我国经济与社会的飞速发展，使得房地产企业得到了迅猛的发展。随着竞争的日益激烈，各房地产项目开发企业已经越来越关注开发项目与企业内部成本的管控。而工程项目的招标作为房地产开发项目实施的关键因素，也已经被房地产项目开发企业所正视。使得招标、投标、竞标流程的意义得到了良好的体现，进而帮助房地产项目开发企业实现了工程成本的控制，提高了房地产项目开发的经济收益，最终促使房地产项目开发企业能够在当今激烈的市场环境中占据一席之地。
关键词：铁路房地产开发公司；委托贷款业务；可行性；风险；对策
一、铁路房地产开发公司基本情况
铁路房地产开发公司系铁路局所属全资子公司，主营房地产开发经营、商品房出售、出租和物业服务、园林绿化等。主要承担铁路局职工住宅代建、旧城改造、土地开发等职能，对改善铁路办公、生产及职工居住条件，提升站区服务功能和整体形象具有重要意义。
二、积极拓宽融资渠道是铁路房地产开发公司可持续发展必然选择
目前铁路房地产开发公司开发模式为利用铁路局现有旧站区与政府洽谈并签订项目合作框架协议，明确规定向国土局支付的土地出让金全部返还，以用于站区改造基础设施建设。对商业开发建设涉及有关费用，城市配套费用等行政事业性收费，按照政府招商引资和旧城区改造的优惠政策收取。在诸多优惠政策下公司只需筹集开发建设资金即可。但铁路房地产开发公司资金来源局限性较大，主要是向资金结算所内部调剂流动资金。目前铁路局调剂资金量大，存调比超过60%，按照资金风险管理要求，超过60%不得发生新的调剂业务。因此房地产开发公司只能暂停资金调剂。针对铁路房地产开发公司健康持续发展存在的资金瓶颈问题，在国家政策允许范围内，逐步拓宽铁路房地产开发公司的融资渠道，允许符合条件的公司拓展易于管理且较为成熟的外源融资模式，成为铁路房地产开发企业可持续发展的必然选择。
三、委托贷款业务是拓宽铁路房地产开发公司融资渠道的有效方式
1.委托贷款业务根据人民银行《贷款通则》，委托贷款系指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人（受托人）只收取手续费，不承担贷款风险。在委托贷款业务中，委托人为铁路非运输企业；贷款人（受托人）为中国铁路财务有限责任公司（以下简称铁路财务公司）；借款人为铁路房地产开发公司。2.房地产开发公司开展委托贷款业务可行性分析（1）无需总公司审批。《中国铁路总公司企业资金管理暂行办法》（铁总财〔2015〕201号）第二十二条规定“所属企业及其控股的各级企业除银行借款（含内部调剂资金）、票据融资外的其他债务性融资事项，有下列情形之一的需报总公司批准：①公开市场融资；②可能涉及资产所有权转移的事项；③可能导致所属企业资产负债率超过80%的事项；④总公司要求报批的其他事项”。铁路房地产开发公司接受委托贷款，若资产负债率不超过80%则无需审批。若需要铁路局提供担保，根据《中国铁路局总公司关于规范铁路局对非运输企业担保事项的补充通知》（铁总财〔2016〕154号）“铁路局按照风险可控的原则自主决策对所属非运输企业担保事项，担保余额（不含对新增铁路基本建设担保）不得超过铁路净资产的50%，担保事项按年度向总公司报告”的规定，铁路局对委托贷款提供担保，也无需总公司审批。（2）筹资成本低。根据委托贷款操作方法，非运输企业进行委托贷款，贷款额度、利率、期限等由委托方自行决定，受托方办理手续约需3-4个星期，降低了铁路房地产公司筹资难度，提高了效率；同时委托贷款在3年期银行贷款基准利率（目前4.75%）的基础上还可下降10%，与商业银行房地产开发贷款基准利率上浮10-20%、且条件苛刻、监控严格等相比，筹资成本极低；最后委托贷款最长期限3年，比内部调剂资金只能使用1年且不能用于购地支出相比，有利于公司在较长时期内无需考虑资金问题而专注于项目建设及销售。（3）需要铁路局审批。《南宁铁路局重大财事项管理暂行办法》（宁铁财〔2013〕177号）第十四条规定“多元投资集团公司及所属企业借款审批权限……预计资金借入后，企业资产负债率达到或高于70%，以及资产负债率低于70%但累计借款余额在1000万元以上的，逐级上报，由多元投资集团公司履行内部集体决策程序后，经局筹融资管理领导小组审查同意，提交局党政联席会审议、决定”、第十五条规定“铁路单位向社会金融机构以银行借款及公开发行融资工具以外的其分方式借入资金，其操作流程、审批权限比照银行借款办理”。目前，多元投资集团公司已撤销，可由财务处会同开发处向局筹融资管理领导小组提报委托贷款方案，审查同意后提交局党政联席会审议。（4）盘活非运输企业资产。非运输企业的资金充足，暂时处于闲置状态，若是委托贷款，支持了房地产公司的发展，盘活了委托人的资金，开辟了铁路房地产开发公司筹融资新途径。同时资金成本在铁路局合并报表范围内抵销，如委托贷款9000万计算，按3年期贷款利率下降10%计算，可节省财务费用1154万元，节支效果明显；
四、房地产开发公司开展委托贷款业务合规性分析
1.业务性质的合规性人民银行允许企业开展委托贷款业务，近几年贷款总量有明显增加，经询广西银监局、各大银行，除《贷款通则》和各银行自定管理办法外，无专门法规规范委托贷款业务。总公司现行制度无明确规定禁止铁路企业开展委托贷款，铁路财务公司已为铁路企业实施了多次委托贷款，直接证明了该业务的可行性和合法性，排除了审计风险。2.贷款资金使用的合规性《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号）第一条“各商业银行……对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款”。房地产开发公司以自有资金支付土地出让金后，办理委托贷款支持项目启动，之后公司以销售回款支付地块土地出让金，以此规避审计风险。《关于规范推进铁路职工住房建设的若干意见》（铁政法〔2009〕26号）规定“要积极争取将职工住房建设纳入地方城市经济适用住房建设计划或旧城改造计划……多渠道筹集职工住房建设启动和周转资金……”。铁路房地产公司委托贷款资金用于站区改造、职工住房拆迁安置等，相关站区改造项目已经原铁道部批准，且总公司近期鼓励和推动资本经营和土地开发。因此，委托贷款资金用途符合总公司资金政策方向。3.成功案例南宁公共交通有限责任公司已取得2500万元清洁发展委托贷款；农行古城支行正在办理广西区农垦公司自有资金对其所属公司的委托贷款。
五、操作程序
（1）确定委托人、受托人。（2）确定贷款额度、年限、利率水平等。（3）联系铁路财务公司协商相关程序和手续。（4）委托人、借款人完成法人内部决策程序，向铁路财务公司申请开立结算账户。（5）铁路局完成审批决策程序。（6）委托人、借款人向铁路财务公司提交申请及资料。（7）铁路财务公司对委托人、借款人的法人资格及贷款资金用途进行合法合规性调查、审核。（8）铁路财务公司审查通过后签订合同、办理款项划转。
六、存在风险及对策
1.存在风险（1）审计风险。铁路房地产公司的委托贷款资金不得用于支付土地出让金从而形成审计风险。公司资金筹集投入方案必须明确，以自有资金支付和销售回款分期分步支付土地出让金，规避审计风险。（2）到期无法偿还风险。如果三年后房地产公司无法偿还贷款，风险止于房地产公司和委托贷款的非运输企业之间，问题性质限于债权未及时清理，不涉及银行信用。可采取企业合并或办理委托贷款展期予以解决。2.防范风险对策（1）把握合规性，防范审计风险。要明确权利义务，严格限定贷款公司责任。虽然委托贷款的对象和用途等要素由委托人确定，但受托人也应对此进行审查，审查贷款用途是否符合政策，资金来源合规合法，是否需要监管部门的审批。（2）完善制度建设，防范法律纠纷风险。委托贷款涉及委托人，借款人，受托人等方面的关系，借款发放后，委托人对借款人使用贷款情况进行监督，自行关注借款人和担保人资信状况、财务状况、生产经营状况、抵质押物状况；一般委托贷款到期后或借款人出现可能影响债权实现的情况时，根据制度及合同约定自行采取救济措施。
七、结论
铁路房地产开发公司建设资金缺口较大，周转困难，而铁路局流动资金调剂款只能用于职工住宅建设，期限较短，不太适合房地产企业投资周期长的特点。委托贷款业务的开展能解决铁路房地产开发公司的资金问题，提高筹资效率，确保重点项目开发建设能够顺利推进，扩大公司的经营规模，提升公司的市场竞争力，促进企业的发展，对发展地方经济、提升铁路形象也具有重要的现实意义。
参考文献
关键词：房地产开发；项目成本；构成；控制策略
随着我国宏观调控能力的不断加强，我国针对房地产开发项目的宏观调控也在不断的加强，而对于我国现代房地产项目开发的过程来说，我国房地产项目开发的最终目的就是为了以最低的成本获取最大的社会经济效益，只有做到这些，才能保证房地产开发企业走向成功。
一、房地产项目成本构成以及成本管理概述
1.房地产项目构成
在对房地产项目成本进行研究时，首先要做的就是对房地产项目的成本构成进行研究，具体的房地产项目成本构成有以下几个方面：
（1）项目前期阶段的成本。房地产项目成本中项目前期阶段成本的投入能够占到总体项目成本的4%左右。因为在此阶段成本的占用非常低，所以就需要对此阶段各个项目组成进行进一步的控制，例如对项目市场调研以及可行性研究等费用的控制等。为了能够有效的使项目获得成功，就需要对此阶段的工作进行加强。
（2）土地费用。在我国，房地产开发商对于所进行开发的土地获取方式主要有三种，即：协议出让获得、招标出让获得以及拍卖获得等。随着我国宏观调控的加强，现在企业获取土地最主要的方式就是通过拍卖获得。
（3）项目施工阶段的成本。在房地产项目进行施工的过程中，项目施工的成本是作为整个房地产项目成本的主要构成存在的，而此阶段最主要的费用主要包括有人工费用、材料费用、机械费用、其他直接费用、施工管理费用等。
（4）设计阶段成本。在房地产项目工程的设计阶段，其主要的成本费用包括：项目设计成本、评标成本以及计划成本。
（5）管理费用。在进行房地产项目开发的过程中，房地产项目的管理费用主要包括企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，其主要包括有管理人员的费用、办公费、保险费等。
（6）税费。在房地产项目进行开发的过程中，需要向国家缴纳一定的税费，所缴纳的税费中主要的组成部分包括房产税、耕地占有税、营业税、契税、城镇土地使用税、企业所得税以及印花税等。而具体的根据房地产项目的不同，在项目进行施工时需要缴纳的税费也有所不同。
（7）贷款利息。相关企业在对房地产项目进行施工时，以自身的资金能力想要对项目工程进行完成存在一定的困难，这就需要向银行寻求一定的帮助，等到银行提供了一定的资金帮助之后，房地产项目企业就需要向银行缴纳相应的利息，而贷款利息也就成为房地产项目成本构成中的一个重要的组成部分。
2.成本管理概述
企业成本管理是指企业生产经营过程中各项成本核算、成本分析、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。成本管理一般包括成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等职能。其目的是为了充分动员和组织企业全体人员，在保证产品质量的前提下，对企业生产经营过程的各个环节进行科学合理的管理，力求以最少生产耗费取得最大的生产成果。企业成本管理是企业管理的一个重要组成部分，它要求系统全面、科学、合理，对于促进增产节支、加强经济核算，改进企业管理，提高企业整体管理水平具有重大意义。
二、当前房地产开发项目成本控制中存在的误区
1.成本分析存在误区
成本分析是指在成本发生之后，依据成本核算资料，把实际成本与预算成本差异及其原因汇总并进行分析研究，找出成本差异的原因，为下一项目目标成本的制定提供改进意见，以使成本持续改善、经济效益不断提高，但目前很多房地长开发企业都没有真正认真进行成本分析，往往是一个房地产项目完工后，该项目的财务人员、管理人员可能很快又转入下一项目的工作，而很少对本项目的盈亏进行分析，或者是分析很粗略，更别说通过各种方法对成本差异进行详尽客观的分析。因此，在这种成本管理模式下无法为下一项目成本目标的制定提供改进意见，造成第一手资料的缺失。
2.成本管理认识上存在误区
长期以来，我国房地产开发企业在成本管理认识上存在误区，认为企业成本管理是财务部门的责任，有些房地产开发项目经理更简单地将项目成本管理的责任归于项目成本管理主管或财务人员。其结果是技术人员只负责技术和工程质量，工程组织人员只负责施工生产和工程进度，材料管理人员只负责材料的采购和点验、发放工作。这样表面上看起来分工明确、职责清晰，各司其职，唯独没有成本管理责任。如果生产组织人员为了赶工期而盲目增加施工人员和设备，必然会导致滞工现象而浪费人工费；如果技术人员对现场数据不精确，必然会导致材料二次倒运费的增加；如果技术人员为了保证工程质量，采用了可行但不经济的技术措施，必然会使成本增大。这就需要工程项目各环节人员改变原来的认识，既分工又协调，才能搞好工程成本管理。
3.投标过程中容易忽视对自身成本的深度分析
在进行投标时，单纯的为了追求中标的结果，而忽视了自身的成本深度。针对现在房地产开发项目行业市场竞争的日益激烈，很多房地产开发商不顾自身企业实际的劳动水平，一味的追求中标，甚至不惜以低于成本价报价，将未来的盈利希望寄托于后期工程中，在现今业主越来越重视总价管理和反索赔的情况下，低报价中标无疑会导致企业项目亏损；有的企业在进行投标报价时，只是简单的凭自己感觉和经验对工程量清单进行设想，然后进行投标，这同样为以后企业的成本管理带来了严重的隐患。
三、房地产开发项目成本控制策略
1.进行房地产开发项目成本分析，寻找项目盈亏的内在因素
房地产开发项目竣工后，要确定各项费用的结算金额，及时确定该工程的总成本，运用科学合理的方法，对该项目的整个过程及其结果进行全面、系统的分析和评价。通过成本分析，找出哪些成本项目节约，哪些成本项目超支，揭示成本差异的原因，掌握单项成本目标的完成情况，寻求进一步降低成本的途径和方法。成本分析的真正目的是研究和掌握施工项目的成本规律，为今后的项目提供借鉴。
2.抓好房地产开发项目施工阶段的成本控制，努力降低成本
材料费是工程直接费用的主要组成部分，要控制材料费，建立一套严格的管理制度。材料采购方面，可根据工程计划，进行招投标，大宗材料集中批量采购，可大大降低采购保管费。施工领用材料时，要根据预算限额领用，物资保管人根据限额领料单发料，领料必须严格手续，以明确责任，超损耗者从工资中扣除，建立严格的考核制度和目标责任。同时动员项目施工人员做好余料的回收工作，减少材料浪费和流失。
3.房地产开发项目成本管理要从投标报价开始进行
在房地产开发项目进行投标时，编制投标报价的人员要对项目的施工流程和工艺有充分的了解，要对项目的盈利和风险有较为清楚的认识，要对自身企业的各项费用进行详细的计算和了解，在掌握了自身企业成本的同时，要编制初步的预算成本，在条件允许的情况下，防止出现低于成本的中标情况。
4.做好房地产开发项目工程预决算方面的成本控制
在房地产开发项目工程进行预决算时，需要对投资监理的概念进行引入，以使项目的成本控制得到进一步的应用。在对项目工程进行决策和设计的过程中，需要对投资预算进行概算编制。项目工程相关部门需要进行材料定价的参与工作，并通过对现有市场材料单价的调查，对所需要的主要材料进行价格的控制，特别是对于装饰以及安装工程的材料价格来说，在建设单位进行过统一的组织之后，需要进行结算价格和竣工结算价格，并由造价咨询公司出具工程造价审核报告。
四、结束语
综上所述，企业成本管理是一个系统的工程，想要做好企业成本管理工作，首先要制定明确的成本管理目标，在完善成本管理工作的基础上，落实组织机构和责任人员，建立一套有效的成本管理机制，采取实事求是、因地制宜的操作方法，根据工程和企业自身差异，灵活的改变企业成本管理。只有这样，才能使企业效益得到增长，才能为员工提供福利，使企业在激烈的市场竞争中保持不败
参考文献：
[1]郝一明：房地产开发项目工程成本管理现状分析及对策研究[J].企业技术开发，2010（05）：58-60.
