发布时间：2023-06-05 15:19:45
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产市场的基本概念样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
随着房地产市场竞争日趋激烈，房地产企业提升自身营销能力变得至关重要，这就要求企业对自身营销能力进行准确评价以及时发现薄弱环节，从而有针对性地进行改善。为了准确的分析房地产企业的营销能力，论文以一房地产企业为案例，在对房地产市场营销的特点和影响因素分析的基础上，尝试建立完整的房地产企业营销能力评价指标体系，并采用层次分析法确定指标的权重，综合运用模糊综合评价法对房地产企业营销能力进行评价。论文的主要内容如下：第一章，绪论。主要阐述本文选题的背景、目的和意义、国内外研究状况、研究思路、分析方法以及可能的创新之处。第二章，房地产营销能力评价的基本理论。主要对房地产市场营销、房地产企业营销能力的概念和特征加以分析和界定，介绍了层次分析法、模糊综合评价法和德尔菲法的主要内容和实施步骤。第三章，房地产企业营销能力评价指标体系的建立。主要阐述了评价指标体系设立的目的、原则、逻辑框架、构建方法等内容。第四章，西华房地产公司营销状况分析。通过实地调研、收集资料，对西华房地产公司的营销状况进行分析评价。第五章，房地产营销能力模糊综合评价法的实施过程。以西华房地产公司为案例，详细介绍了模糊综合评价法在房地产企业营销能力评价中的应用过程。第六章，提升西华公司营销能力的对策及建议。针对西华房地产公司市场营销中的薄弱环节，提出相应的对策和建议。本论文提出了房地产企业营销能力评价指标体系，为房地产企业定量评价营销能力提供了一种方法，也为企业决策提供一种辅助工具，有助于改进企业经营效益，提高房地产企业决策和管理的水平。
关键词：房地产企业；营销能力；评价指标体系；模糊综合评价法
3FUZZYCOMPREHENSIVEEVALUATIONONTHEMARKETINGABILITYOFREALESTATEENTERPRISESABSTRACTWiththecompetitionoftherealestatemarketincreasing,itiscriticalfortherealestateenterprisestoenhancetheirownmarketingability.Itrequiresenterprisestoevaluatetheirownmarketingcapacityaccuratelyandfindtheweaklinktoimprove.Inordertoanalysisthemarketingcapacityoftherealestateenterprises,thepaperappliesthefuzzycomprehensiveevaluationmethodtotheevaluationofthemarketingability.ThepapertrytoestablishacompleteevaluationindexsystemofthemarketingcapacityoftherealestateanduseAHPtodeterminethetargetweight,finallyUsethefuzzycomprehensiveevaluationtoevaluatethemarketingabilityoftherealestateonthebasisoftheanalysisofthecharacteristicsoftherealestatemarketinginthecaseoftherealestateenterprisesinxian.Themainelementsasfollows:ChapterI,Introduction.Themaintopicsofthispaperarethebackground,purposeandsignificance,thestudyathomeandabroad,thethoughtofthepaperandthepossibilityofinnovation.ChapterII,Thebasictheoryoftheevaluationoftherealestatemarketingability.ThechaptermainlydefinestheconceptandthecharacteristicsoftherealestatemarketingandtheimplementationstepsoftheAHP,fuzzycomprehensiveevaluationofthelawandtheDelphimethod.ChapterIII,Theevaluationindexsystemoftherealestatemarketingcapacity.Thischaptermainlyintroducesthepurpose,principles,thelogicalframeworkandthebuildingmethodsoftheevaluationindexsystem.ChapterIV,TheanalysisoftheXihuacomapy.Throughfieldresearch,collectinginformationontheXihuarealestateenterprises,thechapteranalysistherealestatecompany''''smarketingsituation.Chapterⅴ,Theimplementationprocessofthefuzzycomprehensiveevaluationontherealestatemarketingability.ThechapterdescribestheapplicationofthefuzzycomprehensiveevaluationthemarketingcapacityofrealestatetakingXihuaasanexample.ChapterVI,TherecommendationstoenhancethecapacityofmarketingofXihuacomapy.ThechaptermainlytellesthesuggestionstoenhancemarketingabilityoftheXihua.4Thepaperpresentstherealestatemarketingcapacityevaluationindexsystemandaquantitativeevaluationofthemarketingabilityoftherealestateenterprises.Italsoprovidesacomplementarytooltoimprovethebusinessefficiencyanddecision-makingrealoftheestateenterprises.
KEYWORDS:Therealestate,Themarketingcapacity,Evaluationsyste,Fuzzycomprehensiveevaluation5
目录第一章导言
1.1选题背景
1.2研究的目的和意义
1.2.1研究的目的
1.2.2研究的意义
1.3国内外相关研究的动态综合
1.3.1国外研究动态
1.3.2国内研究动态
1.3.3关于国内外研究的评述
1.4文本研究的思路和方法
1.4.1研究思路
1.4.2研究方法
1.5研究的主要内容
1.6论文可能的创新之处
第二章房地产企业营销能力评价的基本理论
2.1房地产企业营销相关概念界定
2.1.1房地产营销
2.1.2房地产企业营销能力
2.2房地产企业营销能力综合评价法介绍
2.2.1层次分析法
2.2.2模糊综合评价法.
2.2.3德尔菲法.
第三章房地产企业营销能力评价指标体系的建立
3.1评价指标体系构建的目的
3.2房地产企业营销能力评价指标体系设立的原则
3.3房地产企业营销能力评价指标体系的逻辑框架
3.4指标构建的方法
3.5房地产企业营销能力评价指标的设定
第四章西华房地产公司营销状况分析
4.1公司的基本概况
4.2项目概况
4.3公司营销战略分析
4.4项目的营销环境分析
4.5项目的定位
4.5.1该项目的市场细分
4.5.2项目的定位
4.6项目的营销策划
4.6.1产品策略
4.6.2价格策略
4.6.3营销推广策略
4.7项目的营销实施保障
4.8该公司营销工作中存在的问题
第五章房地产营销能力模糊综合评价法的实施过程
5.1运用层次分析法确定各层次的权重
5.2建立房地产企业营销能力评价集V
5.3构造模糊综合判断矩阵
5.4进行二级模糊综合评判
5.5进行一级模糊综合评判
5.6结论分析
5.7影响该企业营销能力的主要因素分析
第六章提升西华公司营销能力的对策及建议
6.1选择合适的营销发展战略
6.2提高营销策划的实施能力
6.3培养企业文化
6.4建立科学的营销管理体系
6.5塑造优秀的营销组织团队
后记
参考文献
致谢
作者简介
第一章导言
1.1选题背景
房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中占有举足轻重的地位。近几年来，我国政府实行强有力的宏观调控政策，对房地产市场进行规范和整顿，以控制房价的快速增长和房地产市场的稳定发展。在政策的冲击下，房地产企业之间的竞争日趋激烈，尤其中小房地产企业更是进入举步维艰的地步。面对激烈的竞争，房地产企业提升自身营销能力变得至关重要，这就要求企业对自身营销能力进行准确评价，以及时发现薄弱环节，从而有针对性地进行改善。营销能力研究作为企业能力研究的一个重要分支,有理论和实证两个研究方向。前者从企业品牌的培育、营销信息系统的建立与完善、市场定位、营销网络建设、促销宣传、营销队伍建设、改进和加强市场服务等方面对企业营销能力进行讨论,是一种横向的研究方式；而后者则在考察企业营销流程各个阶段的基础上,建立分析模型和指标体系,并运用数学、统计学等方法来探讨提高营销能力的途径,是一种纵向的研究方式。两个方向相互借鉴,并且有融合的趋势。我国对营销能力评价的研究尚处于探索阶段，一些学者已经尝试着将一些定量分析的方法应用到营销能力评价中，但关于房地产营销能力评价的理论指导仍存在空白，导致实践中房地产企业在评价营销能力时缺乏科学的理论指导。在实践中，房地产营销市场已进入全程营销阶段，大多数房地产企业尚不能从定量分析的角度来科学的衡量企业的营销能力，仅仅依靠财务指标片面地判断企业的营销能力，不能及时发现营销各个环节存在的问题，从而进行改进。当前，我国的房地产市场从总体趋势和国家的政策导向来看，已经进入科学正规的发展阶段，企业的发展需要科学的决策引领和指导。鉴于此，本文结合层次分析法和德尔菲法，以西安一房地产公司为案例详细说明了多层次模糊综合评价法在评价房地产企业营销能力中的具体应用。
1.2研究的目的和意义
1.2.1研究的目的
本文在分析房地产营销能力各评价指标要素的基础上，结合层次分析法和德尔菲法，采用多层次模糊综合评价法，并以一定的案例为依托，设计评价房地产营销能力的模糊综合评价模型，为房地产企业科学的评价企业营销能力提供相应的指标体系和模型参考。
1.2.2研究的意义
(1)尝试建立完整的房地产企业营销能力评价指标体系，将模糊综合评价法引入到房地产企业营销能力评价中，填补目前房地产企业营销能力评价的理论空白。
(2)房地产企业营销能力评价是在房地产全程营销实施完成的基础上进行的，对企业开展营销的战略、实施策略和营销保障等情况进行全面而又系统的分析与评价，为企业决策提供一种辅助工具，有助于改进企业经营效益，提高房地产企业决策和管理的水平。
(3)在评价过程中，发现企业的不足之处，或潜在的问题，通过科学分析，提出解决方案，对以后开展营销工作将起到调整、改进的作用，增强房地产企业综合竞争实力。
1.3国内外相关研究的动态综合
1.3.1国外研究动态
国外对企业营销能力的研究是以企业能力的研究为先导。正式提出这一命题的是菲利普·萨尔尼科，他于1957年最早使用企业能力的概念，他认为：能够使一个组织比其他组织做得更好的特殊物质就是企业能力或特殊能力。在此之后，学者将企业能力称为企业竞争力、组织竞争力、组织能力或企业动态能力等。20世纪80年代,黑特和爱尔兰德亦曾研究了公司独特竞争能力与战略产业和绩效的关系。到20世纪80年代后期,以波特为代表的竞争战略理论风靡一时。波特认为，产业环境中存在着五种基本的竞争力量(即新竞争对手的进入，替代品的威胁，买方的讨价还价能力，卖方的讨价还价能力，以及相同行业竞争对手之间的竞争)。波特的理论从基本战略到价值链，提示了企业为增强竞争力，获取长期竞争优势的关键因素。在此基础上，C.K.Prahalad和G.Hamel于1990年在《哈佛商业评论》上发表的《公司核心能力》一文掀起了企业能力研究的热潮。随着企业竞争力理论研究的逐步深入，营销竞争力作为企业竞争力重要的构成要素之一，慢慢地就引起了一些学者的兴趣。Moller和Antilla在1987年和Broderick、Hooler．Saunders、Piecy在1998年分别对营销竞争力的基本概念进行了深入的研究[1]。在他们的研究之后,以Graham．Hooley和John．Fahy为首的一批学者将他们两者的研究成果作了一个综合，得出了初步的营销竞争力多层次模型。Grant对营销竞争力构成要素的划分与Webster和Day有所不同，他从企业竞争力的基本构成入手，对营销竞争力的构成进行垂直细分，得出另外一个营销竞争力多层次模型。在这个模型中,Grant认为企业自身竞争力的培育是在多种层次上发生的,个人运用自己的专业知识去解决[2]。
1.3.2国内研究动态
由于在过去一段时期内，我国企业处于粗放型增长过程中，企业营销工作急功近利，营销能力理论研究滞后。随着企业生产力水平的提高、市场竞争的日益加剧，关于市场营销的研究才有所发展。国内对营销能力评价的研究是在借鉴国外营销理论的基础上逐渐发展起来。早期“职能式”营销理论强调的是企业销售能力，以“4P理论”为核心的“策略式”营销理论为代表，它强调的是企业的短期营销能力,无法适应复杂多变的营销环境。进入21世纪，越来越多的学者开始从企业持续发展的战略高度，重新审视新3形式下企业的营销能力，刘玉来[3]在2005年，在综合理论界对营销能力的概念厘定的基础上详细的提出了营销能力的概念和内涵。之后，很多学者投入到企业营销能力的评价中，企业营销能力评价逐渐由定性研究向定量研究发展。林映光，孙岚在《企业营销能力综合评价》中将企业营销能力评价指标体系包括产品市场竞争力，销售活动能力，新产品研究开发能力，市场决策能力[4]；罗孝玲，刘欢在《医药商业营销能力评价指标体系的研究》中将营销能力评价指标体系设为销售业绩指标，营销基础要素指标，营销决策能力指标，营销执行能力指标；杨瑞、杨烨在《企业市场营销能力评价指标研究》中将营销能力评价指标体系的设定为营销观念、营销信息、营销战略、营销决策、营销执行、营销业绩6个方面；瞿国忠，李海延、周君生在《企业营销能力模糊综合评判中》将企业营销能力评价指标体系设定为营销理念、营销组织、营销业绩三方面[5]；宁振宇在《浅析我国企业营销能力现状及衡量指标》一文中将企业营销能力评价指标设定为市场预测、销售渠道、售后服务、营销水平四个方面；杨瑞等人在《制造型企业市场营销能力评价指标体系的研究》一文中将企业营销能力评价指标体系设定为营销效益、营销观念、营销战略、营销策略、创新能力、营销组织6个方面。此后，翟国忠，林晓光等将模糊综合评价法运用到企业营销能力评价中，为定量研究企业的营销能力提供了科学的方法。林媛媛将指数平滑模型运用到企业营销能力评价中[6]。陈成程最早将营销能力评价的方法运用到房地产企业中，并结合房地产营销所固有的特性建立了房地产企业营销能力评价指标体系，为进行房地产企业营销能力评价提供了理论支持[7]。当前国内很多关于营销能力的研究文献仍然把营销能力简单地等同于产品创新能力、分销能力、促销能力等营销工作表面层次的能力，或者把营销能力理解为理念、战略、品牌、质量、成本、技术、推销和网络等能力，而没有将营销置于核心战略的高度看待其能力的发展，没有探求到营销能力真正的持续内涵和其内在要素结构以及各要素的作用机理,很难真正引导企业的营销实践工作长远的发展[8]。
1.3.3关于国内外研究的评述
综上所述，国外对企业营销能力评价的研究比较系统、全面，走在营销理论研究的前沿。我国的学者对营销能力的研究更多是在借鉴国外学者研究的基础上，与我国的实践结合。目前对企业营销能力的评价研究正由定性研究向定量研究过渡，国内对企业营销能力的定量研究尚处于初步的探讨阶段。虽然部分学者在理论上提出了企业营销能力评价的指标体系，设立了评价模型，但对于不同的行业，不同的企业，在具体操作上仍有局限性。
1.4文本研究的思路和方法
1.4.1研究思路
本文从介绍房地产企业营销能力的基本概念和相关理论入手，结合房地产全程营销的特性和房地产企业自身的特点，建立房地产营销能力评价指标体系，然后采用层次分4析法和模糊综合评价法，设立评价模型，定量分析房地产企业营销能力。
1.4.2研究方法
本论文在形成过程中，在大量查阅国内外文献和调研的基础上，结合理论与实践经验，进行定性与定量相结合的分析方法。
（1）理论和实证相结合的方法本文在阐述房地产营销能力评价指标体系建立的基础上，以西安一房地产公司为案例，从实证的角度阐述房地产营销能力模糊综合评价法的具体应用。
（2）定性和定量相结合的方法这两种方法相互交织，贯穿全文。在定量研究方面，主要采用层次分析法和模糊综合评价法建立模型，以进行房地产企业营销能力的定量评价分析。在定性分析方面，除了使用标号段落以外，对于层次和逻辑联系特别紧密的内容，使用了表格的形式以显示其内在关系。
（3）比较分析法本文通过对评价结果与设立的房地产企业营销能力的评级集的对比分析，从而确定房地产企业的营销能力等级。
1.5研究的主要内容
（1）阐述房地产企业营销能力的概念和内涵以及层次分析法、模糊综合评价法、德尔菲法的具体内容和实施步骤。
（2）阐述房地产全程营销中评价指标体系建立的原则、逻辑框架、指标体系确定的方法和确定评价指标体系的具体内容以及衡量因素。
（3）根据多层次分析法确定房地产营销能力评价指标的权重，并建立多层次模糊综合评价模型对选定公司的营销能力进行评价。
（4）根据营销能力评价的结果，分析该企业营销能力中存在的问题，并提出提高企业营销能力的具体措施。
1.6论文可能的创新之处
关键词：房地产 房地产营销 营销策划
Abstract
Recent years, the impetus of real estate development in our country has become more and more swift and violent. The competition of real estate also has become much intense. In order to makes the own enterprise has a position in the market, makes profit and the enterprise will go step further development, the proprietors of real estate begin realizing that the tactics of marketing is very important in competition. This paper begins from the idea of real estate marketing, comes up to the tactics of the marketing implementation content, further elaborated marketing of the real estate project implementation which exists question、countermeasure and development ,and make the union concrete project case application.
Key words: real estate marketing of real estate tactics of marketing
引言
改革开放二十多年来，我国的住房改革一直在不断地深入，房地产市场得以逐步发展壮大起来，2006年，我国经济承接着2005年的稳健发展轨迹，继续演绎高增长态势。因此，作为国民经济支柱产业的房地产业也顺势而动，在拉动经济增长中依旧扮演着重要的角色。然而随着房地产市场的迅猛发展，房地产行业的竞争也日趋激烈。房地产营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段，也越来越受到开发商们的重视。
在现代市场经济条件下，那些能够在竞争中取胜的房地产开发商，就是因为了解市场，了解目标群体的需求后，按照市场需求开发房地产项目，从而最终获取利润或占领市场，并促进了企业的不断发展。但目前许多开发商还都缺乏以顾客为导向的理念，推向市场的住宅并不符合市场所需。市场营销策划是连接市场需要和项目开发建设的中间环节，是开发商将潜在的市场机会转化为现实市场机会，从而实现企业自我发展的有效手段。故而可以说，房地产营销策划是关系房地产开发经营成败的关键。
1 房地产营销策划
1.1房地产营销策划内涵
房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期，每一个过程与环节都很重要。一个楼盘想要搞得成功，必须具备全局性的营销观念，进行所谓“整体营销”、“全程营销”[1]。因此房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析，还在在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计，处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作。
虽然目前房地产行业发展势头迅猛，但其中许多经营理念却跟不上行业发展的速度，显得相对滞后。一些地产开发商，盲目跟风，开发建设出来的住宅商品根本就不符合市场需要，导致大量房屋闲置。例如前些年刮起的“别墅”热潮[2]。所以一个房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中生存下去，就必须对市场进行深入地研究分析，“按需生产”，故而房地产营销策划就显得尤为重要了。
1.2房地产营销策划特点
1.2.1“以人为本”
房地产开发企业面临的首要问题是使开发的房地产商品适应顾客的需要，从而促进销售，增加利润，加快资金周转。因此，房地产开发一定是首先强调“以人为本”的营销策划。中国自古的儒家仁爱思想和西方的人本主义思潮为房地产营销的人性理念提供了坚实的文化基础。企业的一切经营活动，都必须围绕消费者的愿望、需求和价值观念来展开，这是房地产营销策划的根本所在。
1.2.2地产营销策划是各种理念的复合
理念是营销策划的灵魂，当代房地产营销策划的主导理念一般包括[3]：
生态理念。近代以来，地球环境污染加重，客观上要求房地产开发必须树立起可持续发展生态理念，这不仅仅为目前的人类提供了更加适宜的生存空间，也为我们后代的发展铺平了道路。
200*年1月16日至2月5日间，我在****置业有限公司本部实习。这是第一次正式与社会接轨踏上工作岗位，开始与以往完全不一样的生活。每天在规定的时间上下班，上班期间要认真准时地完成自己的工作任务，不能草率敷衍了事。我们的肩上开始扛着民事责任，凡事得谨慎小心，否则随时可能要为一个小小的错误承担严重的后果付出巨大的代价，再也不是一句对不起和一纸道歉书所能解决。
一、实习单位简介：
****置业有限公司是**控股集团股份有限公司下属子公司，专业从事房地产开发。自1992年建立以来，公司成功开发了周家边、陈河沿、翠中、万信、人丰、泰和家园等几个小区和吴家塘住宅、孔雀小区的部分住宅以及维科工业园区的代建项目，累计开发和交付的建筑面积达100多万平方米，部分住宅还荣获“优秀住宅小区”、“甬城最喜爱的十大楼盘”等荣誉称号，成为宁波市具有良好信誉的房地产开发企业。
二、实习主要内容：
****本部主要有以下几个部门：拓展部，销售策划部，工程项目部，总师办，综合办，财务部，我在各个部门轮岗，主要集中在前三个部门，熟悉部门运作流程以及部门间如何合作，进而同各部门人员和部门经理建立良好的关系，以便在今后工作中减少障碍，在加强了交际能力的同时也学到了不少知识。比如：
1、地产市场和投资知识：
房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移;②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场;③是一个地区性市场;④容易出现垄断和投机;⑤较多地受到法规政策的影响和限制;⑥一般人非经常性参与;⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合;⑧广泛的房地产经纪人服务。
2、工程基础知识：
建筑物的分类方法，建筑工程图的构成以及建筑总平面图、平面图、立面图、剖面图的主要内容和作用，建设工程的费用构成，施工图预算的编制依据和编制步骤。理解熟悉：建筑设计基本要求和建筑构造的基本知识，建设工程概预算的分类，建设工程预算的编制步骤和内容简单了解：建筑材料、建筑设备、智能建筑的一般知识，建筑装饰材料的分类以及建筑装饰效果的评价方法与去年大纲比较：“建筑工程概预算”归入“建筑工程基础知识”，单列“房地产测绘”。
3、规划基础知识：
控制性详细规划的控制体系，城市用地评价的基本内容理解熟悉：城市总体规划、城市分区规划、城市详细规划、城市用地分类简单了解：城市规划的作用、任务、体系和管理系统。尤其是在拓展部所进行的可行性研究的重要性，要是一旦规划偏离实际，直接会导致项目的亏损。
4、房产基础知识：
需求、供给与价格的基本概念及其相互关系，消费者如何选择购买各种商品以获得最大效用，厂商如何选择各种要素的最优组合以及商品价格和产量如何决定的基本思路。即要掌握：均衡数量，均衡价格，需求规律，供给规律，边际效用递减规律，边际收益递减规律，边际成本的增减变化规律，厂商均衡及厂商经营决策的利润最大化原则等。理解熟悉：消费者行为理论、供给理论、市场理论的基本概念和主要内容简单了解：生产要素价格与收入分配理论。
5、房地产销售知识
礼仪：销售人员的个人形象蕴涵着公司的企业文化，折射出企业的形象，在某种程度上也代表着楼盘的形象。它能够拉近与顾客的距离，减少顾客的疑虑，提高亲和力，进而促使顾客产生购买行为，达成交易。因此，销售人员应有整洁的仪表、亲和力较强的仪容;有主动积极、面带微笑、亲切诚恳的态度;有进退有序的规范的礼仪;有流利的口才、收放自如的交谈能力等。
房地产销售的业务流程：
一、寻找客户
二、现场接待客户
三、谈判
四、客户追踪
五、签约
六、售后服务
分析客户类型及对策：(例如)
1.理智稳健型
特征：深思熟虑，冷静稳健，不容易被推销员的言辞所说动，对于疑点必详细询问。
对策：加强产品品质、公司性质及特点优点的说明，一切说明须讲究合理有据，以获得顾客理性的支持。
n2.感情冲动型
特征：天性激动、易受外界怂恿与刺激，很快就能作决定。
对策：开始即大力强调产品的特色与实惠，促其快速决定。当顾客不欲购买时，须应付得体，以免影响其他顾客。n
n3.沉默寡言型
特征：出言谨慎，一问三不知，反应冷漠外表严肃。
对策：除了介绍产品，还必须以亲切、诚恳的态度拉拢感情，想办法了解其工作、家庭、子女以能拉拉家常，以了解其心中的真正需要。等等。
三、实习遇到的问题和困难：
实习很辛苦，由于现在还住校，所以每天7点不到就得起床去挤公交车，就算再寒冷再差的天气，只要不是周末，都得去上班，有时候公司业务繁忙，晚上得加班，那留给个人支配的时间更少。我们必须克制自己，不能随心所欲地不想上班就不来。
关键词：开发内化；房地产估价；教学
中图分类号：G640 文献标识码：A
一、引言
作为中国市场化改革的重要组成部分，我国房地产市场20余年来实现了迅猛的发展。根据估算，2015年，中国的房地产交易总额达到8.7万亿元，房地产已经成为中国经济的重要组成部分。快速发展的房地产行业需要大量的高素质专业人才。房地产估价是现代房地产开发经营、投资交易、抵押贷款、课税保险等活动的基础，在房地产经济活动中占有重要地位。《房地产估价》作为工程管理和房地产经营与估价专业的核心课程，其教学效果直接影响到未来房地产行业从业人员的专业素质。如何提升该课程的教学质量，同时贴近行业实践，成为该课程教学者面前的重要任务。
二、《房地产估价》课程特点
该课程以房地产估价为主线，介绍了房地产估价过程中的基本知识和重点内容，包括房地产相关的基本概念、房地产价格的特点及影响因素、房地产估价的原则及程序、市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本法、路线价法、基准地价修正法、国内外房地产估价制度等。
1.课程综合性强、学科交叉性强
该课程的专业知识涵盖市场调查与市场预测、投资分析、建筑工程技术、土地管理、房房房地产课税、房地产征用、房地产保险等方面，涉及面宽、信息量大，综合性极强。而且，它与房地产开发与经营、房地产经济学、工程经济学、工建设工程法律法规等其他房地产类的课程内容有明显的交叉性。
2.课程实践性强
该课程围绕房地产估价活动展开，而且与国家现行的宏观经济政策、房地产行业动态、以及法律法规有着极为紧密的关联，课程的教学内容亦要与行业现状相符。在我国，房地产市场和相关调控政策变化频繁，房地产相关法律法规更新较快，这直接影响到房地产经济活动与房地产估价，所以该课程的教学内容也更新得很快。
三、开发内化教学模式与传统教学模式比较分析
1.传统教学模式存在的主要问题
（1）在本课程的传统教学模式中，教学内容跟不上专业知识更新的速度。我国高速发展的房地产行业中，房地产市场面貌、产品动态、房地产相关法律法规变化很快，与之紧密关联的经济、金融、税收、区域规划等政策也更新频繁，专业知识在几年之中便会有很大的变化，目前教师所用的教材内容明显跟不上行业中专业知识更新的速度。
（2）教学方式不够多样化，学生参与度低。在传统教学中，大部分专业教师仍然采用直线式的单向传授教学方式，以老师讲授为主，学生的主要任务是聆听和接收，教学方式单一，学生参与度低，不利于激发学生的学习兴趣。
2.开发内化教学模式的优越性
开发内化教学打破了传统教学中直线式的单向传授方式，老师可以利用布置预习任务、设计提问、课堂检验等多种方式对学生进行开发、引导，启发学生思考、激发学生学习兴趣，将学生引入自主学习的轨道中，让学生主动参与到学习过程当中来，提升教学效果。
与传统教学方法相比，这一新的教学模式强调教师在教学过程中更多的扮演“开发”的角色，而不是“传授”的角色，在教学过程中开启学生智慧、开发学生潜能，启发学生思考，引导学生自主学习，而从将专业知识“内化”为内在素质。
四、开发内化教学模式在《房地产估价》课程中的应用
根据本课程的特点，为充分发挥开发内化教学模式的优越性，笔者在实践中摸索出如下几种教学法以加强开发内化教学模式在教学中的应用，提高课堂质量。
1.导入式教学法
开发内化教学模式的出发点在于教师“开发、引导”，在每个新的教学单元开始学习之前给学生布置预习任务，要求学生针对老师布置的预习题查阅大量的专业资料，分析、归纳、总结，在下次课将自己的成果呈现出来，这个过程能体现学生的自主性和独立思考能力，也有利于老师发现学生思维的闪光点，但有一点不能忽视，那就是每次学习新内容之前，对之前布置的预习任务要进行课堂检验并对学生成果进行打分，以巩固和推进预习的效果，让学生形成良好的学习习惯。布置预习任务，是引导学生自主学习的有效途径，让学生明确接下来要学习的内容和学习目标，对新内容的学习有初步了解和认知准备。
2.实践调研教学法
教师可以根据不同教学单元的需要给学生布置适当的实践调研任务，例如，在学习“市场比较法”时，对某个特定的估价对象收集其可比实例的信息并对估价对象及可比实例做现状调查，学生可以通过实地勘察、访问、网络等方式收集相关信息，了解估价对象及可比实例的区域因素、个别因素和产权状况，在此基础上进行归纳汇总、对比，形成估价所需的基础性资料；学习“收益还原法”时，可以组织学生到估价对象所在片区进行房地产市场调研，了解该片区类似房地产的规模、市场定位、价格、目标消费群体等，在调研完成之后，组织学生汇报调研情况，讲讲学生自己对估价对象的认识、区域房地产市场的特点等，这种方式可以让学生更直观的接触到房地产市场与估价对象，并且让学生收集信息的能力、沟通能力、分析能力得到锻炼。
3.项目教学法
基于《房地产估价》实践性强的特点，在教学过程中针对特定的重难点内容可采用项目教学法，
例如，在学习“假设开发法”时，可以让学生对某个待开发的新地块或刚刚开盘的新项目进行一次完整的房地产估价。首先将学生进行分组（每组2人），一组一案，小组成员分别负责不同的工作内容，协同作业，从项目前期市调，到市场运行环境分析，项目开发成本、费用、税金等基础数据的收集，投资测算，估价结果，完成整个房地产估价过程。这种方式可以让学生有充分的实战体验，将课堂上学到的专业知识运用到实际操作中，实践能力得到极大的锻炼。
4.互换角色教学法
在课程教学中互换教学角色，每学期安排一定比例的学时组织学生讲课。老师可拟定若干个与课程内容相关的专题，由学生选择自己感兴趣的方向，查资料、分析、归纳、总结，拟定自己要演讲的主题，将主要内容制作成PPT，以讲课的方式将其呈现出来，老师作为听众，在下面聆听，评判，并给学生打分，该项得分可以作为平时成绩的一部分。这种方式可以培养学生主动探索、主动发现的能力，也能够锻炼学生的演讲能力，在讲课过程中，学生能充分表达学生自己的观点，展示其创新点。
5.相关知识拓展法
在引导学生学习课程核心知识的同时，也要适当补充相关的行业知识与课外知识。例如，让学生了解国内知名房地产企业的发展历程及其开发的项目特点、房地产业界成功人士的奋斗史，对学生进行励志教育，在培养工程管理或房地产类应用型人才时，激发学生对行业的热爱与专业的信心对促进学习效果可以起到事半功倍的效果。
6.综合考核法
考核是检验学习效果的主要渠道，传统的考试是以名词解释、选择题、判断题、简答题等主观题和客观题组成的试卷来进行，学生在学习过程中的应试学习心态和临时突击心理明显，对平时的学习过程投入不多。本课程采用全过程、全面、系统的综合考核法，平时成绩的权重增加，这样有利于检验学生平时的学习投入程度。其中，平时成绩占总评成绩的40%，期末考试成绩占总评成绩的60%。平时成绩的构成为：课堂回答问题、讨论等表现占50%，案例分析或其他大作业占20%，常规作业占30%，这种综合评定的优点是，能够督促引导学生注重平时学习，积极主动的配合老师的日常教学活动，激发学生平时的学习积极性，做到人人参与，自觉地投入到专业知识学习和技能学习中去。
参考文献：
[1] 宋春兰.专业核心课程建设研究――以房地产开发与经营管理专业为例[J].经济研究导刊，2015（8）.
[2] 覃爱民，杨波.应用型本科院校房地产类课程教学改革与实践[J].价值工程，2014（12）.
分析和研究房地产市场，尤其是当今中国的房地产市场，首先遇到的问题是对当下房地产市场状况的判断：是否有泡沫？如果有，泡沫是大是小？这似乎是一个很简单的问题，主流的声音认为，目前我国房地产市场存在严重的泡沫。然而，房价的高速上涨，甚至于房价租金比、房价收入比、空置率、房地产业利润率、房地产投资增长率等的上涨和高企都并不必然意味着泡沫。很多时候，做出错误判断的原因是对房地产市场泡沫基本概念的界定存在问题。
不论对于股票还是住房市场，判断是否有泡沫的首要问题是判断市场上资产的基础价值。显然这并不容易，以最常用的两个指标房价租金比（购租比）和房价收入比为例：通过统计调查可以计算得到现在市场上的购租比，而计算泡沫则需要“理论上合理”的购租比，通过两者的比较来判断市场的泡沫程度。房价收入比也一样，需要现实的房价收入比和理论上合理的房价收入比，才能来判断现在房价水平相对于收入是否合理。简单来说，就是需要知道没有泡沫的资产基础价值是什么，才能知道有没有泡沫，泡沫的程度有多严重。
在房地产研究领域，根据房地产市场自身的特点，一般有三个对应的无套利条件：分别是空间无套利条件、金融无套利条件和购租无套利条件。
前两个无套利条件虽然对于具体市场的房地产价格均衡形成有决定性的作用，却均难以对总体房价水平是否过高得出有益的结论。空间无套利均衡告诉我们北京的房价应比天津高，杭州西湖周围的房价应比远离风景区的房价高，但究竟应该高多少却无法量化；金融无套利条件则更多集中在研究房地产价格的波动规律，从而验证市场是否有效，是否有套利机会，但对房价水平是否过高，泡沫程度究竟多大等问题也难以得出有益的结论，只有购租无套利条件则可以对上述问题进行分析。
购租无套利条件是指消费者通过自主选择购买自有房产或租房来达到均衡，均衡时，租房和买房将是无差异的，即消费者不能通过在租房和买房之间的转换来实现套利。由于租房不能获得房价升值所带来的好处，同时租房市场是一个由无数租房者和房东构成的近似完全竞争的市场，因此租金被认为是房产价值的一个基本衡量，而房产的基础价值则取决于买房和租房之间无差异的那一点的均衡。
二、判断泡沫的购租比基础价值
购租比的均衡点，即购租无套利条件所在的基础价值，并不是恒定不变的，不同经济的具体条件，如无风险利率、抵押贷款利率、通货膨胀率、物业费、物业税、房屋养护成本、租金上涨率等，对应的无差异均衡点也是不同的。国外常用计算无差异均衡点的方法是“使用成本模型”，即：
其中r为无风险利率，p为物业税率，为房屋的养护成本比率（每年支付的养护成本占房价比例），a是房屋租金上涨率。以此模型，美国学者（Himmel bergetal，2005；Glaeser and Gyourko，2007）用美国数据计算得到的房价租金比约为24。
由于这一模型过于简单，导致它难以处理长期的抵押贷款约束问题，并且假定利率、物业税、房屋养护成本还有租金上涨率对于合理的购租比的影响方式和边际影响是相同的，这些都不太合理。这似乎说明购租比不是一个完美的指标，但问题在于，其他的指标，比如空置率、房地产业利润率等同样难以确定一个理论上的均衡值。有些指标甚至难以从理论上推知其是否应该有一个合理均衡值，没有什么被广泛接受的可信的理论来证明这个均衡值的存在性，而计算这样的合理均衡值更无从谈起。像空置率等指标更与房价没有太直接的关系，许多人以住房空置率过高来推断房产市场存在很大泡沫，然而，空置率越高并不代表泡沫的可能性更大。以美国底特律为例，作为美国过去的汽车城，从1960年代到现在，随着美国汽车工业的衰落，与之而来的是大量居民迁出底特律并使得底特律成为全美住房空置率最高的大都会区之一，而实际上底特律反而是在上次危机中泡沫较小的地方，问题主要发生在加州等美国东西海岸。又如房价收入比，可以通过建立一个家庭生命周期消费选择模型，来得出理论上家庭的收入与均衡时家庭住房消费与收入的关系，但是这种方法的问题是有些关键参数无法直接和准确观测。要计算合理的房价收入比均衡值，则必须知道参数，然而现实中是难以观测的，我们知道理论上其应存在，究竟为多少很难确定，这导致很难计算一个理论上合理的均衡房价收入比。因此，从现在的研究条件来讲，购租比仍然是判断一个市场泡沫程度的最好指标。
三、房地产泡沫度量的几个误区
1.忽略具体国情差异的国家间横向比较
很多研究者通过对比中国与其他国家（如美国）的一些指标，论证中国的市场甚至出现了比美国还严重的泡沫，不少文章第一句话经常就是“按国际经验……”。但要注意的是，其他国家的指标值并不能直接简单套用到中国。相对于中国，美国有每年1%～3%的物业税，物业费则大大高于中国，由于住房类型不同，中国住房的养护费用也相对较低。在一段时期中，受到国家政策的驱动，居民购房使用金融资源的成本很低，即资金的成本尤其是无风险利率很低，这些都导致中国的合理的均衡购租比应高于美国市场，简单地使用美国的一些指标来评判中国的房产市场显然是误导性的。
2.忽略具体条件差异的时序上纵向对比
近年来，购租比和房价收入比显著升高了，但仅仅就此认为泡沫已经非常严重，同样是一个误区。诚然，当前房地产泡沫远比2003年～2004年时严重是毫无疑问的，但1999年～2003年，住房改革刚刚结束，是中国房地产业的相对低谷期，如果把那个时候的购租比和房价收入比等作为市场均衡值，显然是不合理的。毕竟，此一时彼一时，当时的指标不能作为当下市场合理均衡值，尤其是在当时的指标值实际上低于真实的市场均衡值的情况下。
3.错误的计算和统计方法
第三个问题是经常使用错误方法来计算当前实际值。例如在计算购租比时，所用的房价和租金数据所对应的房屋必须是可比的，即保证两者是同一类型房屋或者两者至少尽可能同质，而用市场上的房价平均值和租金平均值去相除所得到的结果是误导性的，因为住房购买市场和住房出租市场上的房屋并不同质，而用不同质的房屋比较购租比是完全错误的。
与购租比一样，计算房价收入比也应保证房价和居民的收入必须是可比。最好的情况是直接用房价与房屋购买者的收入进行比较。显然，拿豪宅的房价与本地贫民的收入进行比较除了给你错误的结果外没有任何意义。而令人遗憾的是，在现实运用中，大多数的计算都没有保证其房价和收入的可比性，很多时候都是用某地的平均房价水平和当地居民的人均收入或收入中位数进行比较。这意味着，是在拿不买房的人的收入和房子的价格比较，而真正买房的人的收入却可能没有被统计，这很容易给我们误导性的结果。
一、活动方案力求缜密，竞答题目做到严谨
本次房地产抵押登记知识竞答和辩论赛是前六次系列活动的延伸和深入，采用了知识竞赛和辩论赛相结合的形式，即预赛采取书面竞答形式，决赛采取现场辩论形式。为确保活动的顺利开展，提高活动的可行性和趣味性，从去年12月开始，主办方就开始酝酿活动主题和活动内容，多位专家学者也给予倾力指导。预赛参赛对象为房地产登记机构工作人员，竞答内容以房地产抵押登记知识为主，兼涉房屋登记其他知识，题目继续沿用房屋登记官的考题类型，由单选、多选、判断、综合分析四种类型组成，务求严谨、准确、无歧义。评分规则根据参赛单位人数和参赛单位平均成绩综合评定，人数少于10人者无参赛资格。奖项设置上，预赛成绩前6名的单位组织人员参加辩论决赛，第7名至第16名的单位设优秀组织奖。
二、联合多地登记机构，评审人员更具公正性
为让这个持续多年的公益性活动进一步扩大影响，同时，提升活动的层次和规格，此次活动新增了杭州、成都、厦门、宁波、扬州、常熟等六家登记机构作为协办单位，这六家单位是相关省份登记业务开展较为领先或者同样热心于公益事业的机构，他们不但热情支持，而且均组织大量职工积极参加活动，如杭州参与答题人数为168人、常熟为111人、宁波80余人，其他三家均有20人以上参加。本次活动邀请了司法界、登记界、学业界共七位专家成立了专家评委组，他们分别是来自最高院、住建部房地产业司、中国产权产籍和测量委员会、清华大学、中央财经大学的领导和学者，他们在房地产抵押领域都颇有研究，对很多抵押问题认识很深。
三、各地登记机构人员答题踊跃，单位组织有力
4月1日，主办方在中国房地产产权网、无锡房地产市场网最醒目的地方活动实施方案、房地产抵押登记知识预赛竞答试题和竞赛须知；《中国房地产》杂志也于4月、5月连续两期在封面、封底等重要位置活动实施方案、房地产抵押登记知识预赛竞答试题和竞赛须知。预赛活动从2013年4月1日起至6月30日持续三个月。赶早的单位如赤峰市房屋交易产权管理中心在题目当天4月1日就组织人员答题并提交，速度之快令人叹服，而且答题准确率也较高，取得了组织分最高分。在答题过程中，主办方接到贵州六盘水市等许多登记机构参赛人员电话，询问答题事宜，还商讨某些细节问题，山东日照房管局等人员在QQ群里对题目展开讨论，相互沟通交流，表现出极大的热情。有的单位通知要求单位职工积极参加；有的单位发挥集体的力量，群策群力，共同研讨试题。在答题时间截止后，还有不少单位、个人致电咨询预赛试题答案的公布时间等相关问题。湖北省孝感市住房保障和房屋管理局更是高度重视此次活动，专门致函主办方，请求反馈该市房管系统所有参与房地产抵押登记知识预赛竞答活动人员的参赛成绩，并决定根据成绩给予参赛人员奖励。
至预赛活动结束，主办单位共收到有效网上答题和书面答题总计3717份，覆盖了25个省、自治区、直辖市，130个县、市，200个参赛单位。参赛人员在10人以上的单位共有61家。其中江苏、浙江、河南、山东、湖北四省是答题最活跃的省份，可喜的是，新疆也有多个单位的人员参加此次竞答。
四、试题难度适中，但未有人员达到95分
参与者普遍反映题目难易适当，大部分题目较为简单，但少部分题目还是有一定难度，如果概念不清也容易做错。本次个人得分最高者为93分；80分以上的高分段有1141人，占参赛总数的30.7%；85分以上则有512人，占参赛总数的13.8%。60分以上（达及格分数线）的占总参与人数的90.4%。可见，在这么长的时间内，大家经过认真思考基本上可以获得及格。从得分总体来看，参赛选手答题都较为认真，不少参与者对房地产抵押登记知识有着较好的认识和较深的理解，从各题的正确率分析，预赛试题中的单选题正确率比较高，而部分多选题、判断题和综合分析题的正确率则相对较低。如多选第18题中对“哪些情形可以申请抵押权转移登记”这一问题，许多参赛选手都未答对，正确率仅为12.17%，大多认为“抵押后房屋被查封的情形无法办理抵押权转移登记”；又如判断题第9题中“预购商品房抵押是否只能用于担保贷款购房”，参赛选手的判断也有偏差，正确率仅为18.48%，在所有的判断题中正确率最低。此外，综合分析题第一大题第4小题中“对于法院判决买卖合同无效后登记机构的处理方式”的分析上失误较多，正确率仅为18.4%。这从一个侧面映衬出登记人员在房屋抵押登记实践操作和法律知识点上还存在误区和盲点，需要在今后的工作中加强学习和灵活应用。
五、题目具有综合性，能从一个侧面反映参与者的理论功底
房地产抵押登记在房屋登记实务中一直占据着较大比例，其中不乏各类新生的值得深究的问题，如抵押权的变更与转移、最高额抵押权的确定、在建工程的抵押范围等，这些问题一直是业界关注的焦点，各地登记机构在具体操作时做法也不尽相同。此次预赛竞答活动试题主要考查的是房屋抵押登记中的基础知识点，如房地产抵押的基本概念；多种担保方式竞存的处理；拍卖抵押房地产所得价款的清偿顺序等。不少参赛选手错误认为国有划拨土地使用权不能办理余额抵押，对土地抵押的概念和程序没有清晰的认识；还有的参赛选手认为“以预售商品房抵押的，该开发项目必须在取得商品房预售许可证后才能申请抵押登记”，反映出对预售商品房抵押的条件没有真正掌握，认识深度还不够。预赛的目的也是检验登记人员对房地产抵押登记基础知识的掌握程度，以便大家更好地发现存在的不足，从而加强学习和理解，更好地为实践服务。
六、答题质量差异较大反映实践存在较多的不统一，抵押登记法规亟待完善
《物权法》、《房屋登记办法》、《房地产登记技术规程》等法律法规虽然对房屋抵押有所涉及，但与现实中诸多实践问题相比，仍显薄弱，需要就房地产抵押做出更全面的规定。如抵押权转移登记这一类型，各地操作不尽一致，有的地方必须先注销再设立登记；又如在建工程抵押登记各地做法更是多样，有的规定在预售许可后才能办理，有的恰恰相反，有的可以抵押给非金融机构，有的不可以。从成绩来看，最高分与最低分相差80多分。一定程度上参与者提交答案的不同反映了实践操作的截然不同。这一方面反映了我国随着市场经济的快速发展，抵押担保方式应用愈加广泛并伴随着一系列新生事物的产生，另一方面也反映出现有法律法规规章需要尽快完善，以适应时展。
关键词：委托理论；寻租理论：道德风险；逆向选择：经济适用房
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
一、经济适用房的产生和发展
1998年国务院在《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设》文件中第一次提出了经济适用房的概念。这份文件同时明确提出：要建立和完善以经济适用房为主体的多层次城镇住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，即高收入者购买或租赁市场价格商品住房，中低收入者购买经济适用住房，最低收入者租用政府单位提供的廉租住房。经济适用房由地方政府统一组织建设，面向中低收入家庭，以解决中低收入家庭住房困难为目的，是一种由政府提供了相关优惠政策的、只获取微利的普通商品住房。
经济适用房作为我国住房供应新体系的重要组成部分，主要是通过某种政策倾斜来扩大住房供给，以解决中低收入家庭住房问题。经济适用住房的作用主要应体现在：解决部分中低收入家庭的住房问题；优化房地产市场供应结构：平抑商品房价格的不合理上涨；促进居民住房消费i缓解城市旧城改造和房屋拆迁矛盾；促进城郊结合部等特殊区域的发展。
但是，在经济适用房建设以及销售的实际操作过程中，它的作用并没有得到充分发挥，更重要的是，它并没有真正满足老百姓的愿望和要求。目前的现状是，经济适用房并没有很好地体现经济和适用的特点，和普通商品房没有太大的区别：且真正需要经济适用房的低收入人群并没有享受到经济适用房应给予他们的福利。
二、基于委托理论分析经济适用房开发过程中的问题
(一)委托理论的基本概念。委托关系是经济社会中广泛存在的社会关系。如果当一个需要通过另一个人的行动来获得自己需要的利益，那么委托关系就产生了。如果某个个体想获得某种利益，但自己又没有能力去实现这个目标，而只能委托别人替自己完成，那么这个人就是委托人，而后者就是人。从信息不对称的角度来说，委托人通常处于信息劣势，而人处于信息优势。
由于信息的非对称性，具有信息优势的人可能会选择有利于自身利益的行动，而发生逆向选择和道德风险。逆向选择是指契约发生前，契约一方隐藏自己的私有信息，或者提供不真实的信息，以谋取自己的利益而损害另一方的利益。道德风险是指在信息非对称的情况下，契约发生以后，契约一方选择有损于另一方的机会主义行动，以获取自身利益的最大化。因此，委托理论的基本内容就是在特定的条件下，委托人如何设计激励合同，规范人的行为，使人选择有利于委托人利益的行动。
(二)分析开发商在项目建设和销售过程中的问题。我国在进行住房保障制度设计中，经济适用房的运作不是由非营利性机构来封闭实施，而是由追逐利润最大化的开发商来运作，这本身存在着制度设计上的缺陷，因为政府和开发商的目标存在较大的差异性，政府实行经济适用房制度的目的是通过二次再分配的形式，解决中低收入阶层住房困难问题，住房保障体制所追求的是公平合理的居住状况：而从经济学基本假设的角度来看，开发商作为理性的“经济人”，追求利润的最大化是其本质特性，不管是开发经济适用房还是商品房，目的都是为了获取高额利润。商品房开发直接表现为较高的利润率；而经济适用房是在不突破利润率上限的前提下，借助于规模经营、优惠的土地取得成本和税收减免等政策来实现高额利润。政府和开发商基于这样的制度条件而形成的委托关系，必然导致经济适用房政策实施的实际效果与初期目标产生较大偏差。
目前所采取的经济适用房开发模式是政府通过给予经济适用房开发商一定的财政补贴，如划拨土地、税费减半征收等措施，来降低开发项目的成本；开发商则负责经济适用房的开发、销售等全方位的工作，在要求的利润空间内制定销售价格；政府指定或者通过招投标形式选择开发商来开发经济适用房，开发商根据政府的相关要求进行开发建设。
签订开发合同后，政府无法直接观察到开发商的努力程度和工作状态，开发商通过提高开发标准、扩大商品房的比例、提高价格、隐瞒经济适用房性质等违规行为来欺骗政府主管部门，损害了政府部门的利益，导致道德风险。地方政府与开发商进行博弈的过程中，开发商由于对项目的运作、资金投入、成本控制、生产技术等拥有较全面的信息，承担人的角色；地方政府因对开发商的信息掌握不充分，处于委托人的地位。地方政府在指定或者通过招投标选择开发商时，因信息不充分会导致逆向选择。正是由于道德风险和逆向选择的共同作用，不良开发商对利润最大化的追求愈演愈烈，进而导致了经济适用房价格偏高和开发标准的高档化。
三、基于寻租理论分析政府在监管和规划方面的问题
(一)寻租理论的基本概念。经济学里所说的“租”的原意是指一种生产要素的所有者获得的收入中，超过这种要素的机会成本的剩余。 广义而言，寻租活动是指人类社会中非生产性的追求经济利益活动，或者说是指那种维护既得经济利益或是对既得利益进行再分配的非生产性活动。在现代社会中，更为常见的，也是更为高级的寻租方式则是利用行政法律的手段来维护既得经济利益或是对既得利益进行再分配。这类寻租行为往往涉及采用阻碍生产要素在不同产业之间自由流动、自由竞争的办法来维护或攫取既得利益。
整个寻租活动包括权力主体的设租和个体的寻租。权力主体的设租，即权力主体在对经济活动的行政干预和管理过程中阻止供给增加，人为造成某种生产要素的供给弹性不足，从而形成权力主体获取非生产性利润的环境和条件，这往往是从权力到金钱的过程。个体寻租，即个体利用合法或非法手段获得特权以维护既得利益的活动。寻租过程通常会表现为，由利益驱使获得权力，再由权力获得利益。
(二)分析政府在经济适用房监管和规划方面存在的问题。对于经济适用房的开发和建设，国家给予了用地优先划拨、免收土地出让金、开发贷款优先发放、减免部分行政事业性收费等诸多优惠政策，自然诱使开发商们竞相向主管部门寻租，以“经济适用房”之名行“商品房”之实。而对于拥有审核开发商资质、分配经济适用房等权力的主管部门及负责人来说，一旦认识到手中权力的市场价值，“造租活动”也会伴随着开发商的寻租迅速蔓延。
缺乏制衡的权力运用很容易导致权力的滥用和商品化，从而为寻租提供了温床和土
壤。从法律法规建设方面来看，我国房地产法律法规体系尚待完善，现有法律法规的漏洞和空白较多，无法可依、有法难依、有法不依的现象同时存在，极大地影响了对寻租活动进行监督的效力。由于信息不对称，舆论监督和社会监督更是流于形式，缺乏应有的力度。
由于受到经济租的诱惑和影响，在部分经济适用房项目的规划过程中，也就难免因为要照顾开发商的利益而出现不合理的地方。在市场经济体制中，市场在资源的有效配置中扮演着重要角色；而开发商为维护自己通过寻租获得的利益，就希望政府保持对土地等资源的控制权，或者通过某种“隐形市场”支配和影响资源配置。政府对市场的垄断及政府扶持下造就的企业垄断排除了公平竞争的可能性，使得竞争机制、供求机制和价格机制不能良好地运行，导致市场的资源配置功能失灵，给消费者和经济适用房市场带来潜在损失。
四、经济适用房存在问题的对策研究
(一)从委托的角度分析对策。从政府和开发商之间的委托关系来看，要解决经济适用房开发中的问题，也就是要预防逆向选择和道德风险。根据委托理论，规避逆向选择和道德风险问题可以通过制定权利和义务、责任和利益相制衡的竞争和激励约束机制，将委托人的风险不同程度地转为人的风险，从而促使人选择有利于委托人实现目标利润最大化的行动。
当前，在进行经济适用房项目运作时，政府通常指定开发商进行开发，没有引入竞争机制，虽然经济适用房在销售时，各城市物价部门也希望控制开发商的利润，但是开发商通过虚报开发成本、减少公共配套设施的数量、恣意扩大商品房的比例等手段获取较高的实际利润。因此，有效规避开发商的违规行为，有必要在经济适用房的开发建设中导入竞争机制，改变原有的政府指定开发商、划拨土地、控制开发利润的运作方法；采用锁定售价、拍卖地价的市场化运作方案。国土资源部门和其他相应的管理机构应对经济适用住房开发项目的售价、户型标准、购买群体制定严格的标准程序和条例，在此基础上公开对经济适用房项目用地进行拍卖，以上运作过程保证了建设主体和供地方式的市场化运作，提高了运作效率，也能够体现市场化原则。另外，对开发商来说，经济适用房不超过3％的利润率显然不能对其产生明显的激励效果，政府也应该积极探索和思考如何通过适当的政策倾斜或其他形式的优惠措施使开发商在保证经济适用房的经济性和适用性的同时，获得理想的回报。通过导入竞争机制和政府部门更有效的制度约束，重新定义政府部门和开发商之间的委托关系，从而预防和减少开发商的违规行为。
(二)从寻租的角度分析对策。针对寻租理论对政府在经济适用房开发建设中所存在问题的分析，要解决经济适用房领域的寻租问题，需要从以下几个方面去思考：
1、加快政治体制改革步伐，促进市场经济体制改革。在保证社会经济稳定的前提下，深化市场经济体制改革，尽量缩短房地产市场中双轨制中非市场制度的运行时间，建立完善、顺畅的市场机制，做到信息公开化、竞争公平化，力求减少租源，遏制寻租活动的根本出路。为达到这一目的，就必须加速我国政治体制改革，进一步转变政府职能，改变政府在房地产经济活动中，特别是经济适用房开发过程中的主导地位，取消一些不必要的政府干预。
2、完善监督制约机制，加大惩戒力度。从经济学意义上看，只要寻租的预期收益大于预期成本，潜在的寻租者就会变成现实的寻租者。而有效的监督约束机制可以加大预期成本，减少预期收益。因而，有必要进一步完善监督约束机制，加大惩戒力度。
在监督过程中，应强调政府的主动性和参与性。对经济适用房开发的过程，政府应有专门的机构和部门进行全过程的主动监督，而不是在问题出现以后再去解决，在经济适用房建设过程中的每一个阶段，都应该有相应的监督标准；对经济适用房购买资格的审核以及经济适用房的销售，政府都应该积极参与、严格把关，可以由主管部门在项目售房部设立专门的购买资格审核接待处。
关键词：商业房地产 抵押贷款评估 风险 诱因 防范
商业房地产抵押贷款评估的内涵
想要弄清商业房地产抵押贷款评估的风险问题，首先必须弄清商业房地产抵押贷款及其评估的基本概念。不同的专家从不同角度对商业房地产抵押贷款做出不同的界定。这些不同界定的基本出发点都离不开贷款的取得是以房地产抵押为前提，银行等发放贷款的金融机构通过收取贷款利息和手续费获取收益，而贷款接收者借助贷款达到对抵押房地产的占有、经营和收益的目的。国际银行业对商业房地产抵押贷款做出了权威性的界定：商业房地产贷款指借助商业抵押贷款的工具把资金交付给资信良好的借款者，是一种长期融资形式，通常采取长期抵押贷款形式，贷款是通过附着在能够带来收益的房地产上面的抵押形式在法律上得到保证的，按照确定的利率，采取规则性的与期限相关的资本和利息形式，在25年到30年的时期里予以偿还。
商业房地产抵押贷款评估是对抵押人提供、自身拥有完全产权的房地产向商业银行借款担保时，商业银行确认的用于抵押担保的房地产价值决定并贷款金额的一项商业行为，是通过银行所聘请的不直接涉及银行的贷款决定的外部或内部估价师，采取保守和谨慎的方式，在考虑到评估房地产未来出售的可能性，顾及到房地产长期的和持续的特征、正常的和当地的市场情况，房地产的当前用途和可能性的用途改变等条件下，对房地产的客观价值进行评定和估算的过程。房地产抵押贷款评估的内涵包括以下四个方面：抵押人提供、自身拥有完全产权的房地产是商业银行实现抵押权的重要条件；抵押人向商业银行申请贷款的担保物价值，商业银行对抵押担保的房地产价值的确认是房地产抵押贷款评估的关键；是商业银行决定提供贷款金额的行为，贷款是一种商业抵押贷款工具；房地产抵押贷款评估是对房地产抵押贷款价值的评估，与市场价值是并列、独立的两个相关指标，共同服务于房地产经济的不同需要。
影响商业房地产抵押贷款评估风险的因素
政府因素
政府追求的一项重要目标就是稳定经济，保持经济的持续、健康、快速发展。 政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的金融风险。金融稳定是经济稳定的基础，金融动荡会给社会经济带来动荡和不安。房地产抵押贷款作为整个金融市场中的一项重要经济活动，对于活跃市场，推动投资和消费有着巨大的作用。在房地产抵押贷款评估中，如果房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，在银行放出大量长期过高估值抵押贷款后，会给金融机构带来越来越多的呆账坏账，影响金融机构的真实资产。一旦发生存款人的挤兑，银行将无力偿债而导致深重危机以致破产。政府既受到房地产抵押贷款评估风险的影响又是风险诱因。房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响，另一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策变动，包括税收政策、金融政策以及产业政策变动都必然会对房地产价格产生影响。同时还会对估价方法产生影响，如《房地产估价规范》、《城市房地产抵押贷款管理办法》、《住房置业担保管理试行办法》等作为规范房地产抵押贷款评估的依据，一旦进行修改或其它变动，必然会对房地产抵押贷款评估方法产生影响。
估价机构和估价人员因素
估价机构和估价人员在房地产抵押贷款评估活动中处于中介的位置，是抵押房地产价值评估的直接参与者，是商业房地产抵押贷款评估风险的直接诱因，尤其是技术诱因。房地产抵押贷款评估主要采用三大经典方法―成本法、收益法、市场法，每一种方法都有其自身的适用范围。市场法在比较案例充足的条件下自然是非常好的方法，但在实际应用上常常受到比较案例数量的限制。商业房地产主要指的是收益性房地产，其价值主要是由在评估基准日现有的和潜在的收益能力决定。因此，收益法是评估这类房地产最适合的方法。但这并不意味着成本法从根本上来说是无用的。一个负责任的估价师在任何时候都会补充评估商业房地产的成本价值。当评估得出很低的成本价值与较高的收益价值之间存在较大的偏差时，就必须非常小心对待通过收益价值最后得出的房地产贷款价值。
房地产估价不是估价师的无中生有，有学者称其为“科学加艺术”，确切的反映了估价的本质。但是不管采用哪一种估价方法，都需要详实的基础资料来支撑，没有基础资料就不能称其为科学。因此，在利用具体的估价方法时，丰富的基础资料是估价结论能否准确的重要保障。实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。有些估价机构或人员接受一项新业务时，出于方便利用同样的方法和技术参数，省去实地勘探调查而带来风险。此外，估价报告的叙述不完善也会给估价机构和估价人员带来意想不到的后果。估价报告作为估价的最后成果，有所遗漏或出错便直接导致了估价结果的偏差。估价人员素质水平偏低，对于房地产估价基本理论掌握不牢靠。在一些中小城市的评估机构中，很多估价员只有高中、中专学历，对于估价的基本理论了解甚少，还有一些仅仅通过估价师考试缺乏实际估价经验的估价师，在具体负责一项估价业务时在参数选择和方法运用上存在漏洞，也会产生一定的风险。
其他相关经济活动主体因素
房地产抵押贷款评估包括提出贷款申请到评估到最后贷款偿还都会带来风险，影响房地产抵押贷款评估值。其他相关经济活动主体有抵押人（借款人）、抵押权人（银行）、担保人等。每一经济活动主体都有可能成为房地产抵押贷款评估风险的诱因。如，房地产估价主要是对房地产权益的估价。我国房地产市场虽然在逐步规范，但是由于历史原因，在产权界定方面还存在着不少的问题。不同产权人（抵押人）取得土地使用权的方式不尽相同，有通过出让方式获得，有通过政府征用取得的划拨土地使用权。有些企业为了节省费用不去办理产权登记手续，提供资料不全不实，在抵押评估过程中为了自身利益诱使估价机构和估价人员高估房地产抵押价值以获取高额贷款。商业银行直接以估价机构提供的评估值乘以抵押贷款比率（一般为50%-70%）作为抵押物房地产的贷款价值发放贷款。
商业房地产抵押贷款评估风险的防范
规范房地产抵押贷款评估的程序
目前，各地办理抵押评估的做法不一，评估的口径很不一致，影响了评估结果的有效性。而一个规范有效的估价程序显然是有助于估价的准确统一性的。首先，必须审定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合准许进入抵押市场的条件；抵押物是否已经设立抵押；抵押人提交的产权证明与权证存根及档案资料记录的内容是否相符。然后对权利状况、环境条件等具体内容进行客观确认。实体确认包括房屋结构、装修、朝向、层次、所处的地段等；权利确认包括房屋所有权、土地使用权及他项权利状况，并与原来确定的权利状况进行资料对照和认证，检查与其内容是否有异；环境条件的确认包括抵押物所处区域的商业服务、市政设施、文化教育、卫生、交通、生态等状况。以上工作为价格评估提供基础材料。最后评估抵押房地产的正常价格。
建立健全估价制度
规范房地产估价师和估价机构的资质管理。实行房地产估价师资格认证，建立初级、高级和资深等代表不同估价水平的房地产估价师等级制度；建立房地产估价机构和估价师业绩报告制度；政府对房地产估价机构进行经常性的审查和监督。
建立和完善估价机构质量保证体系。在估价机构内部设置的一系列保证估价质量的组织模式。要求该模式从获取估价业务，选择估价业务开始，一直到项目完成向用户提供估价产品―估价报告的全过程中，采取一系列的检验、核查、验证等措施或方法，保证估价的真实、可靠、科学、公正。这需要建立机构适宜的组织体系，并根据体系建设进行必要的职责划分，互相约束、互相促进，做到职责分明，利益明确。
建立房地产估价师职业保险制度。我国大陆截止2002年底注册的房地产估价师已经达到15000余人，加上2003年通过房地产估价师考试人员总数将超过21000人。这样庞大的队伍，对于保险公司来说，是一个具有极大潜力的发展市场。一旦建立房地产估价风险保险制度，对估价师会产生督促作用。如果某个估价师因为业务水平差经常出现疏忽被索赔的情况，那么保险公司就有可能不再为这些人提供保险。这些估价师会因此失去估价市场，丢掉生存空间。因此，通过估价风险保险制度，可以不断提高估价人员的素质，提高整个行业的水平和形象。
提高估价人员素质和估价技术
在国外一些发达国家和地区，如美国和香港的房地产估价行业规定房地产估价师应该在规定的期间内完成额定时间的职业培训、撰写估价工作心得和论文、提交自己完成的估价报告，如果不能完成相应的工作，就会受到行业协会的惩罚，直至取消其会员资格。我国也要求房地产估价师接受一定时间的后续教育。中国房地产估价师学会已经相继举办了许多次房地产估价师后续教育培训。一个好的估价师必须参加过足够多的估价实践，并且对最新最近的估价理论知识有很好的掌握。因此，对估价师和估价人员的后续教育显得尤为重要。面对估价实践中的诸多不确定因素，唯有通过不断地学习才能克服解决。
商业银行提高风险预警能力
积极的风险规避应该重在事前的预防而不是事后的补救。目前，银行在决定对房地产商是否进行开放放贷时，主要评估的对象是房地产商提供的抵押资产或担保资产。业内专家认为，按照这种评估方式，一旦出现房地产商无力归还银行贷款情况时，银行规避风险的办法是没收房地产商的抵押资产或担保资产。这种评估方式只是在风险出现之后对风险的一种补救措施，只能消极被动地坐等不良资产的产生。有鉴于此，商业银行应该将重心放在项目开发能力评估体系的建立健全方面，通过设定内部房地产评估部，适时踏勘房地产的宏观、微观收益影响因素是否发生变动，房地产的维护和运行情况如何，对抵押物房地产的贷款价值进行检核性评估，提高风险预警能力。
参考文献：
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