发布时间：2023-06-07 15:35:08
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产税务管理样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
以现代企业的管理理论和科学的管理手段，完善有效的税务风险防控体系，良好的税收筹划环境，实现企业税收管理的重要内容，也是企业实现经济效益最大化的重要管理手段。
1.1 风控模式一
中粮地产（集团）股份有限公司被审计曝光后，建立健全有效的科学的风险管理体制和考核机制，把加强内控机制建设、规范经营、防范和化解金融风险放在各项工作的首位，以培养员工具有良好职业道德与专业素质及提高员工的风险防范意识作为基础，通过加强或完善内部稽核、培养教育、考核和激励机制等各项制度，全面完善公司内部控制制度。
1.2 风控模式二
保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，业务涵盖房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售以及商业会展、酒店经营等相关行业。国家一级房地产开发资质企业，由于加强企业风险管理，建立企业科学规范的风险管理体系，较好地把控房地产企业各类风险与关键控制点，2013年荣获上市公司综合实力第二名，风险控制第一名。
2 房地产企业税务风险管理
我国税收制度的完善和征管制度的改革对企业税收遵从的要求越来越高的环境下，专业科学的企业房地产税务风险控制模式非常重要。
根据《关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》（税总发〔2014〕31号），房地产业再次成为指令性检查项目，房地产业已连续13年被国家税务总局列为年度专项检查的行业。
房地产税务风险管理的不良表现：
2.1 内部控制缺失或风险管理不健全
房地产经营业务多样，经营活动复杂，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售业、广告、物业管理等诸多部门，不仅使房地产企业的财务日常处理的工作量大、成本核算也容易混乱，管理难度大。
2.2 税控风险管理手段相对薄弱，管理资源缺乏，管理环节滞后，实际纳税遵从度时有差异
国家税务总局稽查如隐瞒收入偷税、虚增供料偷税、虚列成本偷税、多列支出偷税、虚列成本偷税、多种手段偷税、虚假申报偷税、隐瞒二手房交易价格偷税等。
3 房地产开发企业税务风险控制模式的建立
企业日常的经营活动要及时、全面地了解有关税收法规，或对相关税收法规的精神准确把握，在主观上没有偷税的愿望，纳税时按照有关税收规定去做，避免事实上的偷税、逃税，从而被补税、罚款、加收滞纳金、刑罚处罚以及声誉损害等风险。房地产企业税务风险管理控制模式：制定税务风险控制方向、设置税务风险管理边界、组织税务风险控制活动、分配税务风险控制职责。使税务风险控制在有效的规范的房地产商业模式下。
3.1 外部风控模式的建立
国家税务总局对分管纳税人开展稽查管理，认为经常会出现很多问题。
3.1.1 房地产行业的收入虚假主要表现在销售价格收入偏低的问题
①未取得售房许可证收取定金，未按预收账款处理，隐瞒销售收入。
②关联交易销售款不结转或少结转收入。开具收款收据，隐匿收入。
③代建转开发，少申报收入，少缴税款。拆迁补偿收入不按规定确认收入。
④坐支售房款少计销售收入。税前超标准列支成本费用，减少应税所得额。
⑤银行按揭贷款资金不及时结转收入。委托销售房产不按规定确认收入。
⑥假承包经营少缴税。假联营将房地产对外投资入股分得利润逃税。
⑦工程尚未决算，长期挂在“应付账款”、“其他应付款”和“预收账款”等往来科目，不结转或延期结转应税销售额。
3.1.2 房地产行业的成本虚假主要表现为建筑成本偏高
①建安成本重复入账，甲供材重复进入开发成本。
②收入费用配比方面不合理，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费等。
③以假发票虚列成本。
④多结转成本等。
3.1.3 房地产行业的费用虚假主要表现各项成本的分摊费用的问题
①工资、福利费、业务宣传费超标准列支费用。
②税法不允许列支的项目。
例如，某企业开发项目当年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率20%，期间费用及可扣除税金150万元，当年缴纳企业所得税16.5万元；次年实现预售收入2000万元，预计计税毛利率15%，期间费用及可扣除税金200万元，当年缴纳企业所得税25万元。第三年项目竣工交付使用，实现销售收入3000万元，期间费用及可扣除税金为250万元，项目计税成本4200万元。
企业财务人员作账：项目竣工清算应补缴企业所得税258.5万元。
税务稽查：应纳所得税262.5万元。
3.2 内部风控模式的建立
3.2.1 一般房地产开发建设与经营的主要环节
3.2.2 涉及主要税种
分为土地取得、建筑安装和成品销售三个环节，牵涉到企业所得税、个人所得税、土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、契税、印花税等项税种。
3.2.3 房地产项目投入大工期长
有些项目由于工程款项拖欠、资金困难或者工程未结算等原因虽然已经完工，甚至已投入使用多年，但长期不进行工程结算，也不进行税款申报。
3.2.4 税务风险控制模式的建立
通过建立“基础管理信息+风险统计分析+纳税评估管理+应税稽查准备”税务风险控制模式，从信息管理到技术分析，精细化运营和精细化管理，实现科学规范有效的风险管控。第一道防控由业务运营和生产建设部门搭建，第二道防控由风险管理、合规管理、财务管理等部门搭建，第三道防控由稽核审计、统计部门搭建，第四道防线则由董事会和监事会搭建。
企业报表的基本信息来源以及账面数字的变动趋势，基础信息、涉税信息、财务信息 、运营信息，其相互关联性可以测定企业的经营效率和合理分布，有助于降低经营生产的风险。也是企业公司治理和风险控制的“目标责任书”。强化企业管理意识，特别要抓住关键的财务数据和相关指标，有针对性地研究企业公司税控管理和运营方略。
4 结束语
关键词:房地产企业 税务管理 避税措施 涉税管理
我国的经济高速发展带动了房地产业的成长，房地产业经过近二十几年的发展已经较为成熟，追逐暴利的时代已经过去了，为实现企业价值最大化，就必须不断提高企业经营管理水平，降低企业经营成本。有效的税务管理能够优化资源配置、降低税负、防范纳税风险，提高企业获利能力，提升企业的综合实力，从而推动企业的可持续发展。因此，加强房地产开发企业的税务管理工作尤其重要。
一、房地产企业税务管理的原理及现状
企业税务管理是企业在遵守国家税法，不损害国家利益的前提下，充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切优惠政策，达到少缴税款或递延缴纳税款，从而降低税收成本、实现税收成本最小化的经营管理活动，是一种合理、合法的纳税、节税行为。
从国税发[2003]83号、国税发[2006]31号到新企业所得税法实施后的国税发[2009]31号、国税函[2009]342号、国税函[2010]201号文件等所得税政策，以及1993开征、2006年从严征管的土地增值税政策，这一系列为房地产企业量体裁衣的政策，让诸多房地产企业“财富巨人，纳税侏儒”的“形象”成为历史。税收成本平均达房产销售收入的17%。税收成本成为房地产企业除土地成本、建安成本之外的第三大成本。有些地方房地产业的税收占到了地方财政收入的20%以上，个别地方达到40%。房地产业成为地方财政的重要支柱，多年来都被列为税收专项检查对象。
新国十条、限购、限贷、限外等一系列的调控施压，2012年3月住建部重申房地产调控绝不会松动，严控地方微调，房地产企业面临更严峻的考验。另外，很多老总对企业税收管理的重视程度不够，大多数企业都是由财务人员兼做办税人员。有的认为只要跟税务部门搞好关系，就能应付企业的税收问题。在一些大型企业，由于部门之间、岗位之间缺乏有效沟通，致使有些业务发生时，企业的税务人员并不知道，无法进行涉税分析与纳税管理，加之具体办理业务的人员对税收政策不一定能掌握到位，使应税事项不能及时有效地处置，给企业带来涉税风险。因此，进行有效的税务管理，合理控制税收成本，对降低企业运营成本尤其重要。
二、房地产企业常用的避税措施
房地产企业相对繁重的税负，促使房地产企业不断寻求避税措施，常用的避税措施是建立很多避税链公司，财务可能都在一个办公室，有的形成公司共聚一堂。利用关联企业转移利润。随着经济发展，房地产开发企业也在向集团化方向发展，有的房地产开发企业发展到一定程度后，利用建安公司、销售公司、物业公司等关联企业来转移利润，达到少缴企业所得税的目的，即利用自己的亲戚朋友注册成立一些相应的建筑安装公司、销售公司、物业管理公司，使其成为控股公司或全资公司，然后将开发商品房的建安工程交由关联的建筑公司承建；将房地产的销售业务分离出去，经营其房产开发企业的销售业务、广告业务等。这些关联企业通过订立各种假合同等手段，相互调控收入及利润，以达到少缴税款的目的。综合起来，就是以下几种方式：
(1)利用关联建筑公司多开发票，加大成本。同时资金回流，避免个人所得税。
(2)在国内设立咨询公司、设计公司、绿化公司多列费用。
(3)在国外设立设计公司加大成本，尤其是香港等地。
(4)设立关联的新办商业企业，运用甲方供材以加大成本。
(5)设立关联的装饰公司，销售精装修房的筹划。
(6)设立关联的公司，进行流程再造。
(7)设立销售公司，分解收入，降低增值率。
企业与关联方之间的业务往来，不符合独立原则而减少企业或者关联方应纳税所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。税务机关可参照当地建设工程造价管理部门颂的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定开发成本的单位面积成本标准，并据以计算扣除。房地产企业应审核目前集团内关联交易定价政策、改善不合理的地方，并以此制定合理的收费，同时根据税务机关规定准备相关证明文件。
我们一定要注意逃税和税务筹划的界限问题，合理、合法的税务筹划和税务管理才是有效的。
三、房地产企业涉税管理
房地产企业的税务事项始终贯穿于土地取得、立项、建设、销售、出租、项目清算等各环节之中。房地产企业涉及的税费主要有十种：营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、契税、印花税、企业所得税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税。本文浅要地分析房地产企业的几项经营业务涉及税务处理。
(一)代收款项的税务处理
1、营业税
根据《营业税暂行条例及其实施细则》的规定，房地产企业转让土地使用权或者销售不动产，营业额为向购买方收取的全部价款和价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、违约金、延期付款利息、罚息、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，但不包括符合条件代为收取的政府性基金或行政事业性收费。准确区分代收代付费用是否纳税，可以从三个方面理解：
【论文摘要】随着我国房地产市场的繁荣 发展 ，房地产业已成为我国财政收入的重要来源之一，但也给税收征管带来了很大的困难。文章就近几年伴房地产业出现的较为严重的税款流失现象做了分析，并对改进税收征管工作提出了相应的建议。
房地产税收是国家和地方政府财政收入的一个重要组成部份。近年来，房地产业发展迅速，成为拉动 经济 发展的重要力量和地方税收新的税源增长点，其税收征管也日益成为了税务部门关注的重点和难点。由于其范围广、税费项目繁多、重复课税、税负不公、收入分散且隐蔽性强，给税收征管带来了很多的困难。漏征漏管的多，税收流失严重，已成为制约产业经济发展的“瓶颈”。以北京为例，2007年北京市地税部门共清缴历年稽查欠税4.59亿元，其中房地产行业就达2.56万元，占欠税总量的55.8%。本文根据房地产税收征管问题的成因，针对如何解决这些问题进行了初步探讨，以期进一步规范和促进房地产行业的税收征管。
一、房地产企业税收征管的现状和问题
1、相关的税收法规制度不完善
据了解，我国现行的有关房地产税收方面的权威大法还是1951年颁布实施的《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，尽管后来根据不同的 历史 时期做过各种各样的补充和修改，但作为上位法已经不能满足现实社会的变化和需求，尤其是我国财产评估制度、财产登记制度不健全，而私人财产登记制度还没有明确的 法律 规定。房产、土地、户籍等有关管理部门与税务机关的协作配合不够，影响了税收征管的力度，造成财产税收的流失。同时目前在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节涉及到的税（费）种有10多个，相关的税收政策正在不断的修订完善中，政策变化快难以掌握。
2、房地产企业纳税意识不强
一方面，有些房地产开发企业的财务人员对税收政策学习不够、理解不透。房地产开发企业大多数都是在取得土地开发权后，注册登记的，财务人员就地聘请，开发企业的股东也只是房地产行业的行家里手，对税收法规和政策了解不多、学习不多，加上工程开发前期投入较大，资金周转较紧，造成了企业欠交税款情况较为普遍。另一方面，房地产开发企业一般具有一定社会背景和社会活动能力，他们为了追求高额利润，利用其自身影响力和拥有的各种社会资源干扰和影响着房地产税收的征管。因此，他们在税收上往往是能偷则偷，能逃则逃，“勇”于以身试法，纳税意识比一般的纳税人更差。
3、财务管理比较混乱
在房地产企业，不做账、做假账、记流水账、账务混乱等现象普遍存在。还有些房地产公司不按规定设置账簿；将部分收入或预收账款直接存入老板私人账户，不及时在 会计 上反映该部分收入，或将其混入其他往来账户；将预缴的营业税、土地增值税等记入预缴年度的扣除项目，违背了配比原则，减少了企业当年的利润；与往来单位交叉摊计费用，将对方成本费用在本企业账上反映，虚增成本费用，偷逃税款；多头开户，隐瞒收入。这些不规范的会计核算，为其偷漏税提供了方便，加大了税务稽查的难度。
4、房地产经营项目难以管理
房地产企业对房屋的开发，要涉及规划、国土、建设、房管等部门。但是目前这些部门相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时解决，必须召开部门问的协调会议才可解决，缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享，难以实现房地产行业税源的源泉控制。使得一些房地产企业有机可乘，造成国家税款的大量流失。
5、税务征管能力不强
一是稽查人员配备不足，业务水平有待提高， 稽查工作效率不高，查处力度不强，违规违法行为得不到及时纠正，也在一定程度上助长了违规者的侥幸心理。其次是税务部门出于扶植企业发展、维护税源的考虑，征管力度较弱，对于发现的违法违规行为，持“仁慈”心理，处罚较弱，以补代罚，以罚代刑，处罚决定得不到严格执行，往往流于形式。第三是行业征管手段滞后。目前，许多地方对房地产行业的税收征管还处于“粗放”阶段，特别是征管手段上还不能适应 科学 化、精细化管理的要求，信息共享难、操作处理慢。
二、加强我国房地产企业税收征管的措施
1、完善相关税收政策
我们要针对房地产税收政策的一些缺陷，加大改进力度，力求每项政策科学、合理、可操作性强，不留漏洞。对自用没有同类可比价开发产品的房地产企业，要求其提供法定评估机构的评估证明严格界定拆迁补偿费，建立拆迁补偿费列支的管理和审批制度；制定房地产开发企业建筑安装计税成本的基准定额，加强审核、管理力度，有效堵塞偷逃税漏洞。
2、提高纳税意识
一个良好的纳税 企业 服务体系和精心策划而有目标的税法宣传活动，对促进纳税企业守法至关重要。为了促进自觉守法。税务机关必须通过良好的宣传方法向纳税企业提供持之以恒、公正、礼貌和快捷的服务。宣传方法应该是通俗简明，达到即使是没有受过多少 教育 的纳税人也能够理解。同时税务人员对不同的纳税人应采取不同的方法来宣传税法、规章、规定和通告，以便提高其遵章守法水平，从而减少对税收的误解。把申报纳税变成公民的自觉行为。还有加强税务的信息化建设。随着 现代 信息技术产业的 发展 ，税务机关不但可以通过 网络 获取企业和个人房地产方面的信息，为税收征管其他环节提供基础，而且可以通过与银行等其他相关部门的联网了解纳税人的收入及经营情况。而纳税人也可以通过网络获得多数纳税相关信息。尤其是 电子 邮件的广泛使用可大大缩小征纳双方之间的交往成本。可见，实现信息化管理对于税收征管的各个环节，都有促进作用。
3、加大房地产税收稽查力度
为了防止房地产企业的偷税漏税，稽查人员在对房地产业开展检查时，应做好以下工作：第一，实行主查人责任制，明确职责，加大考核力度。第二，每年都应重点安排若干户房地产开发企业作为重点检查对象，在开展全面性的税收检查基础上，分析、剖析加强税收管理的对策和措施，提出有效的办法和建议。第三，加大对存量房交易完税凭证的检查力度，依法追缴应纳税。对违法行为，要加大曝光和惩罚力度。第四，各税种检查相结合，加强对实行核定征收方式的纳税人的稽查力度。国税、地税、财政、 金融 、审计等机构应加强联手配合，互通营业税、所得税及其他税种的纳税评估情况，相互印证，联合开展对房地产的重点、交叉稽查。
4、实现房地产税收一体化
在房地产税收征管工作中，各级地方税务、财政部门应以存量房交易环节所涉及的税收征管工作为切入点，主动与当地的房地产管理部门取得联系，建立有效的协作机制，加强信息沟通，整合征管资源，优化纳税服务。首先，各级地方税务、财政部门应与房地产管理部门建立紧密的工作联系，充分利用房地产交易与权属登记信息，建立、健全房地产税收税源登记档案和税源数据库，并根据变化情况及时更新税源登记档案和税源数据库的信息；定期将税源数据库的信息与房地产税收征管信息进行比对，查找漏征税款，建立催缴制度，及时查补税款。其次要开展科技创新，开发“房地产税费一体化管理”软件，多方采集房地产企业的涉税信息。同时建立健全部门间的协调与配合机制，明确部门职责。
5、提高税务征管能力
一是要提高稽查人员的业务水平和 政治 素质。要在人员录用上力争吸收一些专业水平较高的人才，并定时组织培训和学习， 提高工作效率；同时对稽查人员加强服务意识和职业道德方面的教育。二是改进征管手段，提高科技含量。要不断提高房地产税收征管的科技含量，在税务机关之间、部门之间、税企之间充分实现网络互联、信息共享。可由房地产税收一体化管理领导小组或政府信息管理部门牵头，在政府共享平台上搭建“房地产税收一体化管理信息共享系统”，规划、国土、房管、财政、税务等部门相关信息要实现共享。同时加大以票管税力度，全面推广使用电脑版建安、不动产发票。
【 参考 文献 】
[1] 赵晋林：当前我国房地产税制中存在的主要问题[j]．涉外税务，2004（4）.
[2] 韩雪：我国现行房地产税制的博弈分析[j]．税务研究，2005（5）.
本文是关于我国房地产税征管问题的研究综述，首先综合各方观点，从六个方面介绍了我国房地产税在未来的推广中将会遇到的征管难题，然后相应总结了专家学者对解决这些难题以完善我国房地产税征管体系提出的对策，最后总结论述了完善我国房地产税征管的路径选择。
【关键词】
房地产税；征管；述评
0 前言
丁成日（2007）认为中国迈向现代化是不可逆转的发展趋势，房地产税的改革和实施将成为政府必须面对和解决的问题，在中国可持续发展财政政策中扮演一个重要的角色。
1 我国房地产税的征管困境
时至今日，我国仍然不具备在全国范围内推广推行房地产税改革的条件，其中主要有以下几个方面的原因。
1.1 个人产权的界定不明
高培勇（2012）认为适用于存量房的房地产税总要对房地产所有人征收，所以它必须直接面对自然人纳税人，而不能绕开自然人或通过法人纳税人间接征收。个人房地产产权界定不明确的问题成为阻碍房地产税改革的根本性问题。
1.2 健全的房地产税信息系统缺乏
温来成（2011）认为，为全面推行房地产税改革，税务部门需要及时、准确、全面地掌握关于纳税人应税房产、地产等方面税源的信息，这样才能更好地进行改革时机判断和改革风险评估，更好地进行具体税收制度设计。税务部门要想对房地产税改革的整体状况进行宏观地把握与判断，做出科学的决策，就必须建立一套健全的房地产税信息系统。
1.3 房地产税的性质与功能定位未能准确界定
贾康（2012）认为，为维护经济社会又好又快发展，就必须要解决房地产调控这个重大而又棘手的问题，但是不应把所有的调控任务都指望于某一个税种，比如房地产税。温来成（2011）认为现代各国的房地产税主要是以房产、地产评估价值为课税对象进行课征，其收入主要用于城市维护和建设以及其他公共支出，鉴于房地产税具有税源固定和稳定等特点，因而较多地地方政府选择将它作为主体税种。
1.4 现行体制机制难以调动地方政府的积极性
温来成（2011）认为目前我国的经济社会发展阶段与现行行政管理体制，本届政府若能从大规模开发、价格暴涨的房地产领域取得可观的税费收入，或土地价格的上涨中得到更多土地出让金收入，既可以满足地方政府增加财政收入、发展地方经济、取得政绩的愿望，又不需要担心下届政府是否无地可卖、城镇经济社会可否持续发展，所以地方政府就失去了全面推动房地产税改革的动力。
1.5 房地产税征收中批量评估面临的困难
面对大规模的目标房地产，只凭传统的单宗评估很难解决问题，解决这个问题只能依靠批量评估，只有通过批量评估才能在短时间内对大规模的目标房地产进行准确的价值评估。目前我国应用批量评估技术对房地产税的税基进行评估的准备工作还不够充分，还面临着前期准备工作时间长，工作量大等困难。
1.6 纳税人的承受能力有限形成改革阻力
温来成（2011）认为改革开放后，随着城乡居民收入的增加以及住房制度、企业制度等改革的推进，居民所拥有财产的数量和种类在不断增加。在城镇，不少居民拥有两套以上的住房，有的居民还拥有经营性房产。因而，全面地推行房地产税改革，需要考虑到社会各阶层的承受能力，以降低改革的阻力。
2 完善我国房地产税征管的对策
谷成（2011）认为房地产税改革的推进也有赖于税收管理体制的理顺和税收征管水平的提高，建立和完善我国房地产税征管体系是具有重大现实意义的。
2.1 健全房地产产权登记制度
谷成（2011）认为建立较为完善的财产登记和信息管理体系是征收财产税不可回避的问题，也是世界各国的普遍做法。加快推进房产数据的采集收录以及与房地产相关部门的进行协调工作，建立有效的房产登记和信息共享机制，以满足房地产税的征管要求。
2.2 建立完善的数据采集制度和渠道
张平竺（2006）分析的结论是，目前从我国房地产市场的数据管理，应当着重考虑以下方面：一、建立财产登记制度，在一定的时期内，规定纳税人必须主动向税务机关进行申报，从而能够全面掌握纳税人的财产税源数据；二、建立部门之间的数据共享机制，与房产管理部门、统计部门等部门开展积极有效的合作，获取房地产各个方面的数据；三、与房地产中介公司合作来获取市场数据。
2.3 设立独立的房地产税基评估机构
张平竺（2006）认为，我国的房地产税制改革可以建立另外一种模式，即将评估机构与其它征收管理部门、政策管理部门并行设置。其主要职责应包含：评估手册的制定、税源数据的采集和分析、批量评估、争议处理等。
2.4 加大力度培养房地产税基评估人才
房地产税基的评估涉及有房地产税收理论、房地产评估、不动产研究、计算机应用、数理统计、地理信息技术等许多专业领域的知识与技术，张平竺（2006）认为在房地产税方面我们可以与具有先进管理经验的政府机构合作，或与国际专业性组织合作。
2.5 提高现有的房地产税基评估技术手段
张平竺（2006）认为随着地理信息系统（简称GIS）技术从军用转为民用，逐渐形成了更多的CAMA系统与GIS系统相互整合的技术运用模式。考虑到我国的基本国情，房地产等财产信息数据量极大，必须采用批量评估技术对一定区域内的房地产信息进行大量而快速的统计分析。
3 总结
国内学者从各个角度研究分析了我国房地产税在征管中所面临的困境，我认为比较棘手的问题就是个人产权的界定和纳税人的承受能力，个人产权问题涉及到很多配套的法律法规与制度安排，要想与房地产税进行对接改革并非一日之功，与此同时，房地产税的征收将直接面对自然人纳税人，在以间接税为主体的我国，居民的纳税意识普遍较低，对直接税的心理承受能力十分有限，面对着高房价的巨大压力，纳税人的经济承受能力也十分有限，这对税务机关的征管又增加了一道障碍。如何找到一种可对接存量住房并适用房地产税通行征收规则的征管机制安排就成了下一步推进改革的重点，不同专家学者对这个问题也提出了不同的看法，我认为首先要做到的就是健全房地产产权登记制度，这是房地产税开征的基础性工作，然后再逐步建立独立的房地产税基评估机构并培养一批具有较强专业胜任能力的评估人才，加上现在已经比较成熟的房地产信息共享机制和房地产税基批量评估技术，在全国范围内推广房地产税并非难事。
【参考文献】
[1]丁成日.房地产税制的理论回顾（上）.财政研究.2007（2）
[2]丁成日.房地产税制的理论回顾（下）.财政研究.2007（3）
[3]温来成.全面推行房地产税改革的现实条件与路径选择.税务研究.2011（4）
[4]贾康.房地产税的作用、机理及改革方向、路径、要领的探讨.北京工商大学学报.2012（3）
【关键词】 房地产；税收制度
一、我国房地产税费制度的现状
按照征税客体性质的不同，可将房地产税收分为四类：流转税（包括营业税，城市维护建设税和土地增值税）、所得税（包括企业所得税和个人所得税）、财产税（包括房产税，契税，城镇土地使用税，耕地占用税）和行为税（包括印花税和固定资产投资方向调节税）。
二、现行房地产税费体系存在的问题
（一）宏观方面的税制缺陷：对房地产交易的监控缺罚，税收征管难度很大，出让、转让土地界限不明晰，税收征免难以确定。
（二）微观方面的税制缺陷
首先，税种分布结构不合理，保有环节相对偏轻。保有环节主要调节的是政府与房地产占有者之间的收益分配，目前的结构会使土地成为保有者的无息贷款，加之保有阶段的增值几乎都流向保有者，致使更刺激了房地产投机行为；保有阶段的低税负致使流通环节负担过高的税负，助长了隐形交易，逃税现象。其次，计税依据不合理，税负不平等。如房地产税从价与从租计征税率差别甚大，导致隐形市场泛滥；现行的契税区分国有与非国有企业纳税。第三，现行税制中除耕地占用税外，其它各项税种的征税对象、征税范围、征税主体均不包括集体土地及地上建筑物和附着物，这无形中丧失了国家对这部分房地产的管理和调控。
（三）房地产税收征管方面的缺陷：土地增值税和企业所得税是房地产企业的主体税种，缺陷尤其突出：
1、土地增值税征管中存在的问题
（1）房地产开发企业存在的问题：在预售房产环节，隐瞒收入的现象比较多，土地增值税预征的计税依据不真实、不准确；在开发环节人为加大商品房建设成本，侵蚀土地增值税税基；在清算环节拖延项目完工时间和竣工决算，躲避土地增值税清算。
（2）税务征收机关存在的问题：① 从国家制定的土地增值税条例来看，土地增值额与企业所得税应纳税所得额计算有重复，对纳税人同一笔收入存在征两次税的现象。② 税制设计较复杂，不易操作。③土地增值税操作技术难度大，收入和扣除项目很难准确核定，工作量大，熟悉清算流程、能够担当起清算工作的税务人员不多，征收部门对土地增值税清算工作存在畏难情绪。
2、房地产企业所得税管理存在的问题
（1）政策方面：①国家税务总局的政策文件太多，加上地方政府及部门又出台很多地方政策，文件之间往往自相矛盾，有些不尽合理。②国税与地税征管划分题。对于所得税征管范围的划分，国家税务总局虽然给予了很明确的界定，但在实际征管中却不同程度地存在着争抢税源、划分不准、两不管的问题。
（2）征管方面。税务机关人员不足，力量薄弱，管理面不够。
三 、完善税费体制的改革与建议
现行房地产税制的各个税种，在中国经济已经发生巨大变化的今天，这套房地产税收法律制度不仅自身存在很多不规范之处，它滞后于经济和社会的变革和发展，难以发挥税收的宏观调控功能。因此，完善现行的房地产税收制度，对于防止房地产价格过快增长，促进房地产市场健康发展将有着十分重要的意义。
（一）改革土地财政：土地财政一方面助推了地价、房价，另一方面也极易使地方政府产生急功近利的短期行为，最终损害城市长期发展。改革土地财政，需要统筹协调各级政府间财政分配关系、财权和事权关系，逐步健全地方税体系，完善分税制。
（二）提高保有环节税收：弱化并替代地方政府对土地财政的依赖，通过征收房产持有税，抑制不合理需求，引导合理住房消费，推动地方政府从土地财政转向税收财政。
具体从以下五个方面来解决保有环节的税收问题：
一是扩大征税对象。以前的总体原则就是“个人所有非营业用的房产”全部纳入，但重庆和上海版界定不同，税负都较轻，对第一套房都没有征税，不利于抑制投资、投机心理。
二是从高确定税率。税率初定在0.5%-0.8%，这低了无法实现预期的目标。很明显，如果房地产价格上涨的幅度高于该比率，则该税率对抑制房地产投
并无实质意义。应该定在年税率3-5%，才能实现暂时调控和长效机制的双重作用，从根本上捏转国民理念。
三是从量征收与从价征收综合计算。要量价结合，可以考虑人均居住面积和房屋总价，从价又从量综合征收计算比较合理。
四是承担公共服务的房产暂不征税。
五对个人住宅征收房产税影响面大，必须考虑其社会影响。特别是，近年来“被高档化”的楼盘不少，即使是很低的税率，居民个人是否有房产税或物业税的支付能力，也是一个问题。
房产税的改革是关乎民生，影响长远的事情，但要以保障居民个人的基本居住权、抑制房地产价格的无序上涨为前提。
（三）整合房地产开发与交易环节税费：建议按照土地购置、开发、销售这三个大的环节归类整合房地产收费项目，减少收费项目，减轻收费额度，坚决杜绝不合理收费，并在适当时机整合房地产契税和房地产印花税。土地增值税、企业所得税占房地产企业税收的比例达到60%以上，本文就加强这两个税种的管理提出以下建议：
1、强化土地增值税的征管：土地增值税是调节土地增值收益再分配的重要手段，是调节房地产开发企业税负的重要税种，很多企业通过各种手段逃避土地增值税，攫取巨额利润。
(1)提高政策的执行力度。(2)加强土地增值税的税收政策的宣传。(3)加大稽查力度。(4)提高土地增值税预征比例。(5)实施“一体化”管理。
2、强化开发企业所得税清算
（1）注重职能部门的信息共享。（2）关注房产开发的重点环节。（3）对房地产企业采用新的管理软件。（4）严格政策界限，强化成本管理。（5）强化日常评估和税务稽查。
房地产税法在抑制房价上涨的过程中发挥着重要的作用，但由于其自身的局限性，要充分考虑到其他影响因素对税收作用的抵消，应该采取税收手段、法律手段、经济手段等进行综合治理，金融调控、价格调控等相互配合，才能取得预期效果。
参考文献
［1］刘淑娟;房地产税收制度构建研究房地产税收制度构建研究[j];商场现代化;2008年20期
［2］陶宇萍;房地产税收制度浅析[j];金融经济;2006年02期
(一)房地产税评估方法
房地产评估制度是房地产税制的重要组成部分，它是指房地产税评估部门依据一定的技术手段和方法，对土地及其附着物(建筑物)的价值或面积进行定期评估。并据以作为房地产计税依据征税。当前，世界各国房地产税体系中的房地产计税依据有三类：一类是面积计价法。一类是市场价值计价法，一类是面积和市场价值混合法。世界上大部分国家尤其是发达国家都采用市场价值计价法，一些转轨国家和经济水平较低的国家，如捷克、智利、肯尼亚等采用面积计价法或混合估价法。但实行面积计价法和混合计价法的国家正在向市场价值计价法转变。从世界各国具体的评税方法看，主要是通过以下三种方法来进行房地产价值评估。
1.市场法
市场法即市场售价比较法。它是将应税房产与近期交易与之类似房地产的价格比较，同时考虑影响交易价格的各种因素，估定应税房地产价值。这种方法需要有发达的房地产市场、完善充足的交易资料和高度的信息化建设，多数发达国家普遍采用这一方法。市场法适用于居民住房、私人公寓、度假屋、农场等的评估。
2.收益法
收益法即收益还原法，也叫收入资本化法或收益现值法。它是指运用合适的收益率(资本化率或还原率)将未来的纯收益折算为评税财产现值的方法。这种方法是用每期的总收入减除总费用得出纯收益后，根据一定的收益率(资本化率)算出财产的评税值。这种方法适用于比较容易获得相同或同类财产市场租金价值的房产，如商店、写字楼等。
3.成本法
成本法即重置成本法。它是通过评估房地产的重置或重建成本来确定市场价值。由于这种方法考虑了财产折旧和无形损耗，因此，需要准确评估建筑物的成本、土地价值及折旧。在财产相对比较新、还不存在同等财产的销售以及建筑物相对独立的条件下，宜采用这种方法，如工业财产价值经常采用这种评估方法。
(二)房地产税的评估手段
房地产税的评估手段主要有三种，一是批量评估手段，二是单宗评估手段，三是自行评估手段。批量评估是指借助计算机信息系统，采用法定形式建立的参数体系。分片区批量评估应税房地产的市场价值。据以计算应征税款的方法。单宗评估是指评税专家遵循法定规程，选用合适的评估方法，对个别产权结构和建筑结构复杂、功能多样的应税房地产进行评估的方法。自行评估是指财产所有人对其自有财产确定一个评估价值，并以此进行财产登记和申报纳税的方法。
从目前的情况看，以市场价值为计税依据的国家普遍采用批量评估手段。如美国、英国、法国、德国、荷兰、挪威、芬兰、爱沙尼亚、塞浦路斯和罗马尼亚等。其中，美国广泛应用计算机辅助批量评估系统(CAMA)和地理信息系统(GIS)作为房地产评税价值的技术支撑系统。还有一些转轨国家和发展中国家正在开展批量评估工作，如匈牙利、立陶宛、波斯尼亚、马耳他等。由此可见，批量评估已成为世界各国评估手段发展的趋势。
在个别缺乏专业估价人员，税收征管水平较低的国家，如匈牙利、泰国、突尼斯和菲律宾以及哥伦比亚实行自行估价制度。但由于财产所有人自主估价，财产价值存在被低估的倾向，加之居民纳税意识薄弱，税务部门缺少足够的人员对自行申报财产税数据的审核，往往会造成税源大量流失的状况。
(三)房地产税的评估机构
世界各国或地区对房地产税评估均设有专门的估价机构，这些估价机构有的隶属于税务系统(但一般与征管系统分开)，有的独立于税务系统，但一般来说在工作中独立性较强(见下表)。如澳大利亚各州设立总评估师办公室，负责税基评估，总评估师由议会任命，对州长负责；美国不动产税基评估主要在地方政府，波士顿60多万人，仅政府不动产价值评估人员就达200多人：英国由国家税务局内部的估价办公室进行房地产税基评估：香港地区则由与税务局平行的库务署来进行。通过这套管理体系的设立。保证了不动产税基评估的进行，这是房地产税稽征的基础。
目前，极少数的国家，如新西兰、博茨瓦纳、肯尼亚和南非利用私人评估机构协助市政当局进行房地产评估。但是，利用私人评估机构进行评估容易产生数据的可信度、质量控制手段等问题。
(四)房地产税的评估周期
世界各国评税周期的规定一般分为两种：一种是对评税周期由法律规定，包括必要时推迟或取消房地产重估的规定；另一种是评税周期没有法律规定。但在实际操作中有一般规定。从各国实施的实际情况看，重估周期一般都在3―10年的范围内波动，其中以3年和5年作为周期的最多，只有极少数国家每年都进行重估，还有一些国家很少评估。一些发达国家和地区由于技术和财政能力相对较强，评估周期较短且相对固定；反之，一些发展中国家或地区评估周期则较长且不固定。除此以外，一些国家如约旦、哥伦比亚和巴西采用房地产价格指数(如利用通货膨胀率)作为重估指标，但效果不太理想。
(五)房地产税的评估结果争议解决机制
任何财产税制都必须具备一种渠道，即当房地产评税机构评出每个地块的房地产价值后，要向纳税人发出通知，告知房地产的纳税价值，若纳税人认为对他们财产的估价有误时，可以提起申诉。各国申诉渠道一般包括三个机构。纳税人首先向当地税基评估机构申诉。如果税基评估官认为纳税人的理由是对的，可以调整税基评估通知，以纠正估价方面的错误和异议；如果税基评估官不同意纳税人的意见，纳税人才能向政府复核委员会审诉。如果这一机构未能解决争议，纳税人最后可向法庭提出申诉。
二、对我国评税制度的启示
从国外的经验可以看出，房地产税的评税制度与该国家或地区的房地产税制设计、历史文化背景和政治制度密切相关。尽管各国或地区的具体实际不同，但仍有一些基本的一般性规律，这些规律也是我国房地产税制设计和具体操作中不可或缺的。因此，在我国的房地产税制面临改革，房地产估价制度很不完善的情况下，借鉴国际先进经验，建立一套适应市场经济发展的房地产评估制度是很必要的。
(一)设立专门的房地产税评估机构
由于税基评估既需要借助于税务部门对纳税户基本信息的掌握，也需要借助于房地产或土地管理部门掌握的相关数据资料，加之房地产税评估结果关系到政府的税收收入与个人应纳税额，因此，大部分国家或地区都设立了专门的不动产税基估价机构，这些评估机构的性质主要是政府部门(有的隶属于财税部门)或准政府部门，具有较强的专业性。鉴于我国还没有设立专门的房地产税基评估机构，建议在我国房地产税制改革中，设立隶属于政府部门的独立税基评估机构。为了保证评估环节和征税环节相互独立，该机构应该与地方税务机关和房地产管理机构并列，既能保持密切联系又可以相互监督制约，保证评估结果的公允性。
(二)培养专门的评估人员
房地产税基评估是以批量评估为主，运用计算机辅助评估，结合GIS信息系统进行的评估。评估过程中依据的评估标准和采用的具体方法与一般不动产评估不同。因此，各个国家都对房地产税基评估人员的任职资格及条件做出了明确规定。一般来说。房地产税基评估人员需要通过考试取得执业资格，并接受专业的后续教育课程培训，周期性地接受执业资格审核。在这方面，我们要借鉴发达国家的经验，建立评估师注册登记制度，完善评估人员培训与继续教育制度，建立起符合我国国情的税基评估从业人员管理制度。
【关键词】房地产；税收；问题；对策
【中图分类号】TU119【文献标识码】【文章编号】1674-3954（2011）03-0005-01
引言
伴随着市场经济的发展，我国房地产业也突飞猛进，已经成为了经济发展中成为提升国民经济指数的重要一份子，极大地推动着我国国民税收收入，具有很广泛的产业关联性，也推动了多个产业部门的进步，并且房地产行业己经发展为地方税收的基本来源和主要增长点，根据有关部门统计，2010年房地产业保持较快增长，全年地产商投资开发48267亿元，比以往增长33.2%。但房地产行业也逐步成为税收征管工作的大难点，由于开发项目时间周期长、工程预算结构复杂，涉及多种税收，所以税收征管的难度相对就较大，税源征收就存在许多的漏洞，税收流失问题很是严重[1]。房地产税收制度已经成为了调节各地房地产各经济主体利益关系的重要手段。认真剖析探讨地产界的税收制度可以保持各地GDP持续稳定增长，也可以保障人民群众的生活福利。本文总结了房地产业界存在的常见的税收问题，并深入探讨审计对策，来共同提高地产业税收监管效果。
一、目前房地产税收中存在的常见问题
即使我国近几年房地产税收增长幅度较大，但是基于地产行业特殊的经营和复杂的会计核算，以及涉及众多的房地产税税种，征管的难度比较大，再有地产开发企业比较严重的偷逃税情况，税源控管方面存在很多漏洞，所以给税收征管工作带来了极大的难度，以致严重流失的房地产行业税收，也就推乱了税收制度，并且影响了公平竞争[2]。以上客观原因已经成为税务部门常见的难点和社会关注的焦点。地产业界存在的问题主要表现在以下几个方面：
1、漏征漏管现象较为严重
少数就职于管理房地产税源的税管员信奉“坐等”、“坐看”的工作信条。现在普遍存在的现象是，他们仅仅坐在办公室等着纳税人将税送上门，或者下户简单翻阅纳税人账目或者申报数据，形象的催催税款，对经营情况却撒手不管，也不去核实申报数据的真实性；而新增的纳税人，办理税务登记也是坐等纳税人来办，下户时发掘纳税人不在，就发份限期改正通知书，至于纳税人来不来办理纳税手续，那些则留到以后再说，至于那些隐藏式的纳税人，就是户籍管理中的“黑户”与“游击队”，因为平日他们就在与税务管理员玩游击战，所以什么时候能纳入正常的税源管理轨道，我们也不得而知了。因此，“坐等”、“坐看”的方式在客观上造成了漏征税款的严重后果[3]。
2、利用模糊科目隐瞒收入，偷逃税款
根据《房地产企业所得税管理哲行办法》的有关规定，房地产企业的收入总额应当涵盖了生产经营收入情况和其他收入。其中，其他收入应当包括：商品房售后收入、建筑材料销售收入、资产转让收入、固定资产收入以及其他相关部门代收的费用等。审计过程中发现，企业经常往来款核算其他收入，来逃避纳税义务。除此之外，不少企业也在银行按揭款上做手脚、根据国税发(2006)31号文件规定“采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现、”某些不法房地产公司利用按揭贷款售房方式的特有的性质，用银行按揭款项的方式记入其他应付款，不作预售收入的方式，从而瞒天过海偷逃税款。
3、信息管税程度不高、获取信息渠道单一，部门配合缺乏合力
房地产行业涉及的部门很多，有城建、规划、国土、物价、房管等。税务部门对地产界的税收征收管理工作，基本需要依靠其中很多部门的协调配合，这样掌握房地产企业的税收源泉，但实际在工作过程中，由于很多部门之间还没有建立起完善的沟通协调往来款核算机制，导致各部门之间掌握的税收信息并不有效共享，而我国也没有相关法律或者规章来约束有关部门对房地产业界的护税行为，导致房地产在税收管理过程中基础差、资料采集不够，很多房地产企业纳税人普遍纳税意识淡薄，没有法制观念，纳税人所提供的资料根本不齐全，可信度也存在着很大的问题，并且这些企业开发环节很多、周期长、预算核算过程复杂，因此房地产涉税低、管理不到位，不能接受税收掌控的制约，难以实现国家对房地产行业税收源泉的控制，影响大量税款的入库，造成国家税款流失。
二、针对于目前房地产税收一些问题的对策
纵观当前我国房地产税收征管中存在的普遍问题及房地产业的特点，想要从根本上来解决日前房地产业的税款征收问题，只有通过协调各部门的联系，联合整理征管资源，改变征管方式，严格加强环节控制，全面的实施房地产税收夫人一体化管理，用科学化、专业化、精细化、社会化管理来征收房地产税收，从而提升房地产税收征管水平[4]。
1、要加强管理税源户籍，根除税收漏征漏管现象
地税部门要加强与相关部门的合作，主动掌握纳税人登记的各种信息，提倡掌握多个部门之间的信息，整合综合运用的多部门之间的户籍信息交流互动平台。地税机关要按照户籍信息平台，建立管理税源分布电子图与纳税人的详细电子档案，使税务管理员能够定期普查工作目标更为明确。税管员要根除“坐等”、“坐看”的工作信条，要脚踏实地深入调查，扎扎实实地工作，及时掌握第一手重要资料，主动出击掌控税源的详细信息，根除接受税源信息的被动行为。
2、清理房地产业流转环节不必要的税费
合并印花税契税，取消不合理的税收收费项目，适当减轻房产环节的负担。使土地增值税简化，直到条件成熟时取消。土地增值税计算征收方面与其他税收来说过于复杂，基于基层税务干部的业务水平低的情况，很难精确的计算纳税总额。在目前的这个阶段，应该确定适度的税务征收率和适当的减少税率级数，还有使房地产增值额的计算办法简化等，从而降低税务部门课税成本以及义务纳税人的纳税成本， 要为投资者土地投资中的优质投资回报充分考虑，并适当扣除通货膨胀因素，这样避免因赋税过重而因为正常的土地投资报酬降低而引发逃税行为。可以考虑房地产业的逐步规范化，行业利润逐渐步入平均化，并且考虑下取消土地增值税。
3、强化部门间配合，健全护税网络信息化技术一体化管理
房地产开发所运行的每一环节，都必须到有关部门将手续办理齐全，因此税务部门要尽力争取全面的支持与配合，切实加强协调与土地、房产管理、规划局、银行等相关部门的联系，定期与这些部门进行交流，信息共享，这样可以及时掌握各方面的情况，仔细严格的实施税务征收一体化的管理、还要请有关部门积极配合，执行“先税后征”的原则，凡没有税务部门监制的发票和不办理税票，房产、土地等相关部门的相关证照，把握住税收源泉的控管的关键，从根本上补救税收漏洞、及时清算达到土地增值税清算条件的企业，有效管理相关税收实施政策，这样才能不断提高税收管理的质量和治理税收管理上的漏洞。
三、结论
综上所述，房地产快发的税收政策有普遍性又有其特殊性，我们应该把国家的钱一分不让的交上，然而也不损害企业的利益，把好财务的关口，促进房地产税收的健康稳定的发展，实现企业的价值最优化。
参考文献
[1]欧继红.《税收筹划中的房价策略》，《经济师》，2005年第5期
[2]吴跃云.《房地产企业纳税筹划思路》，《财会通讯》，2006年第三期
漏洞一：房屋预售收入定义不准确
预售收入关系到营业税的多少。理论上讲，所有开发商拿到《房屋销售许可证》之日起，都开始对外收取楼盘预售款，税务部门也同时开始对开发商取得的预售收入进行征税。实际操作中，房地产开发商正是利用现行税制中对预售收入规定的不准确来避税。
“国税2003〔83号文〕”规定，预售开发产品完工后企业应及时按规定计算收入。但“国税2003〔195号文〕”又规定，“首期款不作为收入”。这两个规定自相矛盾，给地产商提供了可乘之机。
政策定义混乱为房地产商提供了造假便利，他们在汇兑预售收入时，只计算购房者所付定金，将购房者首付款排除在纳税范围以外，这样企业预售收入缩小了。有的开发商等到房子基本上卖出去以后，又赶快把购房者支付的房款用于银行还贷。而相关税法规定，银行贷款不能算销售收入，因此不用纳税。
漏洞二：应纳税所得额计算方式上的缺陷
所得税是房地产项目需要交纳的最大税款，也是房地产开发商避税的最大漏洞。房地产企业的项目决算要等到整个工程项目通过验收之后，才能进行。漫长的验收过程为房地产开发商提供了偷税的便利，有些开发商有意无意地将项目决算期推后，从而达到偷税、逃税目的。
在项目未完工之前，建筑单位不能对房地产开发商开具工程发票，也就是说，一天没通过决算，项目本身就不能算出利润，利润也就无法入帐。还有，对于地下室及车库等楼房附属设施，开发商不给开具正式工程发票，这样，就造成一部分收入流失。此时，很多房地产企业又会把前一项目中赚来的钱投入到下一个项目中去，使其成本暂时无法清算，最终形成企业所得税应纳税部分难以确定，利润黑洞无法计算。
漏洞三：广告费定义上的不确定
国税“2003〔83号文〕”规定，“广告费与业务宣传费可无限期转移后年度，按规定标准扣除”。利用此规定，房地产开发商可以通过虚开、高开宣传费的方式增加企业成本，达到减少利润的目的。
漏洞四：税务部门和国土、规划部门缺乏有效配合
