发布时间：2023-06-08 15:54:47
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的老人住房设计样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
【关键词】老年人；居住状况；住宅设计；设计要点
老年人作为国家成长过程中功不可没的一批人，他们为我国的建设做出了极大的贡献，老年人的生活状况直接代表着一个国家的文明程度。因此，在为老年人设计住宅建筑时，必须针对老人的特点，充分尊重老人的要求，使他们能够安享晚年。本文通过对于目前我国老年人居住状况的简单阐述，分析了老年人对于住宅建筑设计的需求，并着重谈论了在进行老年人住宅建筑设计时应当注意的一些问题及设计的重点。
1 老年人生活的特点产生的对于居住环境的需求
随着老龄化在全球范围内的不断加剧，老年人作为一个比较特殊的群体，其生活问题成为人们极为关注的一个话题。当今时代，我国的独生子女家庭逐渐增多，每一个青年人所要负责的老人供养需求提高，再加上青年人工作、生活及子女的压力，老年人完全依靠自己孩子度过后半生的生活方式必须有一定的改变。否则，中国的老年人将会在很大程度上落入孤独寂寞的生活境地。而老年人生活方式改变的要求则在一定程度上推动了老年人居住建筑建设的发展，国家必须加大力量为老年人建设一个适合养老的居住环境。
老年人是比较特殊的一个群体，他们在走过了壮年之后，已经不能做到对于自己的照顾，再加上有些老人失去自己的伴侣，他们的老年生活很多都会在一种寂寞孤单的环境中度过。为了能更好地赡养老人，使老年人幸福的走过后半生，我国在建设过程中设立了许多老年救助机构。目前，我国最为常见的老年人居住环境就是养老院，养老院发展到今天不仅是社会上一些孤寡老人的家，在现代社会很多忙于工作的子女也将自己的父母托付给了养老院。这样以来，老年人的居住建筑设计就成为了我国下一步应当完善的一项工作任务。
老年人在未来的居住趋势是与儿女分离的，他们安度晚年一般都是要在公共的老年人居所内度过，而这些养老院、老年公寓、托老所等老年居所的设计主要不是为了使老年人获得一个居住的地方，而是为方便老年人之间相互照顾，加强老人之间的娱乐交流，使老年人能够处于愉快的生活环境中，这就给我国建筑设计人员提出了非常高的要求。
2 老年人的特殊性及其对于居住建筑建设的要求
人一旦进入老年时期，其生理和心理都会发生许多的变化，老年人不但会失去照顾自己的能力，还会变得像孩子一样别扭固执，他们极需要社会对于自己的关注。因此，青年人对于老人的赡养不应该只注重物质方面的供给，还必须加大对于老人精神的关怀。从这个方面而言，加强对于老人特殊性的研究就成为合理赡养老人所必须具备的一个前提。本文接下来就简单分析一下老年人的特殊性：
首先，老年人对于自身健康的需求非常高。老年人在进入老年时代以后，各部分的器官以及组织等都会逐渐老化，其自身对于疾病的抵抗力也会逐渐降低，老年人能够明显地感觉到自己的衰弱，那种怕病的心理会逐渐形成他们生活的一种困扰。因此，老人对于身体健康的需求比任何群体都要强烈，他们的居住建筑周围应该具备社区医疗救助以及体育健身等场所。而且，老年人身体健康状况的下降，还使得他们的内心产生了极为强烈的依存感以及归宿感。老年人在不能自理自己的生活时，就会希望有人来照顾他们，尤其是愿意得到自己子女的亲自照顾，以便于寻得心灵上的寄托。因此，老年人心理上产生的变化也是为人子女之人必须估计到的。
此外，老年人走过许多波折，对于财富名利问题已经看得非常淡薄，他们最为渴望的就是一个温馨和睦的家庭，能够和自己的老板子孙其乐融融地生活在一起，看着自己的子孙健康平安的成长，成为他们老年时代最为强烈的一个愿望。老年人的生活里需要互相的关心和照顾，只有这样他们才会减轻一些孤独寂寞的衰老感。由于老年人在生理和心理上都有许多不同于其他群体的特征，老年人的生活居住环境设计也就必须不同于其他人，因此，设计师在进行设计时必须注重老年人的要求。老年人住房设计时应当注意的问题，也就是老年人住宅建筑设计的要点大致可以分为一下几个方面：
首先，必须注重老人居住空间环境设计的问题。老年人喜静不喜动，他们虽然害怕孤独，但是绝对不喜欢喧闹的环境。因此，在选择建筑地址以及进行建筑设计时，必须充分地保持住宅的安静，在住宅温暖干净安全的前提下，使他们的住房靠近远离车辆喧嚣的公共服务场所。而且，在进行老年人住房建筑设计时还必须注重住宅外部的环境设计。人老了以后会变得比较别扭，他们对于事物的需求及眼光会变得挑剔，再加上他们自身身体健康状况发出一定的指令，老年人住房对于外部环境的需求非常高。这些住宅不仅要建立在安静干净的地方，还需要有充足的阳关、良好的通风效果、开阔的视野，以及高程度的绿化环境。此外，最好还能有适合老年人运动的一些运动设施。
其次，老人的居住空间设计必须具有一定的私密性，保证他们能够自由地支配自己的空间，而不会轻易受到外人的干扰。家庭型的老人院起居室不应该小于14平米，卧室也不要少于10 平米。而且最好不要设计合住的老年公寓，就合居型的居住场所而言，最好也每间不超过3人，每个人的使用面积还应该在6平米以上，否则极其容易因为老年人的个人习惯不同，而造成他们相互之间的摩擦。但是，这种私密性的设计必须避免老人脱离人群，他们害怕孤独寂寞，必须在保证私密的同时，还能方便于其他老人的交流娱乐。设计师可以将老年人群居的地方设计成套间、四合院等的样式，既方便老人独处，又方便其于外界交流。
最后，在进行设计时，还必须保证老人居住环境的无障碍性。老人的身体状况极端下降，很多时候他们不能像常人一样进行活动，因此，在设计老人的居住空间时，必须加强对于建筑设计安全性及灵活性的考虑。设计师可以设计一些适合老人生活的设施，并在老人的居住空间内布置一些防止老人摔伤、碰伤的设备等。设计师要尽量将老人的住房安排在比较低的楼层，稍高楼层都要设置电梯，还要在电梯内设置一些方便手扶或者是坐的设施。此外，老人的房间要避免不在一个水平面上的情况，还可以将楼梯的台阶换成一些比较缓和的坡道，缓坡台阶踏步的梯面比应当高于120mm，而且踏面的宽度不适宜小于380mm，坡度不应大于十二分之一，同时在坡道一侧安装一些既有观赏价值又能防止跌倒的设备。同时，一些需要日常使用的东西，比如门把手、水龙头、马桶、电器开关等，都要按老人的需求来设置，而且这些常用的东西还一定要具有温暖舒缓的感觉，避免使老人在使用时产生不愉快或者紧张的心情。
3 老年人住宅建筑的设计应当注意的问题分析
老年人在生活过程中付出了很多，在年老之后理应得到悉心的照顾，因此，在住房这个问题上，住房建筑设计一定要符合老年人的生理、心理以及审美需求，使老年人的生活时刻处于一种比较轻松愉快、温暖温馨的氛围中。本文接下来就针对老人群体的特殊性，对老人建筑设计的一些细节问题做一些简单地谈论：
3.1 要制定符合老人需求的设计原则来指导建设
老年人建筑设计的原则一定要体现以老人为本的设计理念，使这种设计原则能够完全地将老人的特殊需求涵盖在内，为老人住房建设提供一个良好的指导，使建筑在建成以后能够保证老人生活的舒适、安全、方便。具体来讲，这种设计原则首先要考虑老人休息时间的特殊性。老年人睡眠质量不好，而且睡眠时间相比一般人而言都要少，他们需要极早入睡，早晨又会醒得特别早，这之间和普通人的时间差距大致都在两三个小时内。因此，老人的作息时间特别容易和其他家庭成员之间的活动产生冲突，这样就会导致家庭生活的摩擦出现，影响家人之间的感情。设计师在进行设计时一定要注意房间的隔音效果，并尽量和厨房卫生间靠近。此外，在设计老人的住房时，还一定要征求老人的意见，尽量按照他们自己的要求来进行设计，使他们生活的空间带上他们自己的元素，给他们的生活增加一些活力。再者，老人住房的设计还必须考虑到其与家庭成员之间的心理距离，一般老人都比较喜欢和自己天真活泼年幼的孙辈更为靠近一些，在安排住房时就要将他们的住房更靠近一些。
3.2 在建设专门的老人居住住宅时要将各项功能考虑在内
随着年轻人供养老人压力的增大，以及老龄化程度的不断提升，将来老年人的群居生活会变得更为普遍，国家对于老年人的照顾会上升到一个比较专业合适的阶段。比如建立一些老年公寓、养老院等，这样可以充分得保证老年人之间的交流帮助，使他们能够更好的生活。因此，设计师必须顺应这样的潮流，对这些专门的老人居住场所进行合理的设计，将各项功能需求涵盖在设计目标内。首先，这种住房建筑必须具有合适的房间尺度，方便老人活动，但不会使其产生空旷寂寞的感觉。同时，要选择一些比较温馨的家具，并对这些家具进行合理的摆放，使他们既能满足老人行、走、坐、卧等的需求，又能够愉悦老人的身心。还有，房间光线以及房间内部各种事物色彩的选择也一定要满足老人的需求，既保持一定的生命活力又不会让他们觉得难以承受。此外，住宅的设计还必须保持安全、健康以及隐私性，使老年人住得贴心舒适。
4 结语
老年时期是一个比较漫长的阶段，在这一个阶段内，人们的生理和心理都发生了自己难以控制的变化，这会在一定程度造成人在心理上的难以承受。因此，对于老人的赡养工作是极其细致的，必须兼顾生理和心理各方面的需求。老人的住宅问题，在老年阶段是与他们的生活联系最为密切的，所以，必须重视老人的居住问题，对他们的住房进行合理的设计建设，给老人提供一个幸福温馨的晚年居所。
参考文献
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论文摘要:随着人口老龄化的到来，我国老年人的社会保障体系面临着沉重的经济压力。与此同时，住房改革的深入已使越来越多的城市家庭拥有了自己的房产，住房已经成为大多数家庭私人财产的主要组成部分。有了这一物质基础，就有可能将健全老年社会保障体系与居民已经取得的住房产权很好地结合起来，解除老年人养老的忧虑，“住房反向抵钾货款”正是由此而生的一个有价值的创新性设想。本文就住房反向抵钾货款在我国的推行进行了分析。
住房反向抵押贷款是指，已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。这种方式使投保人终生可以提前支用该房屋的销售款。借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分。即“抵押房产、领取年(月)金”。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房，所以，在美国最先被称为“反向抵押贷款”。
住房反向抵押贷款最早源于荷兰，当时是为了解决住房问题而提出的一种措施。住房反向抵押贷款发展最成熟、最具代表性的当属美国，已有巧年的历史，已经被证明是一种成熟的房产融资形式，但在我国市场上目前还是一项空白。2002年，中国企业联合会副会长、经济学博士孟晓苏教授，推出了《建立“反向抵押贷款”的寿险服务》建议书，开创了将个人房产引人保险和老年保障体系并进行业务运行的新模式。这一创新模式借鉴引人我国，将只是一个时日选择的问题。
一、我国养老保障制度的完善呼唤住房反向抵押贷款的设立
1.中国已经快速步入老龄化社会，养老问题日益突出，对其解决方式的探讨刻不容缓
按照联合国制定的标准，一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上，即为老龄社会。我国所称老年人是指60周岁以上的公民(见《中华人民共和国老年人权益保护法》第2条)。根据国家计生委统计结果，2000年我国60岁以上人口已达12. 26%，按未来平均人口预期寿命涨幅不大的较保守的人口预测，到2020年，我国60岁以上的老年人口将达到总人口的16.97 %。毫无疑问，我国已开始步人老龄化社会。养老问题日显突出。设立住房反向抵押贷款最核心的意义在于，它是对现有养老方式的补充，可大大缓解国家和个人面临的养老压力。
据山东省烟台市最新统计数据显示:目前全市人口约650万，其中60岁以上的老人达到95. 6万，已占总人口的14. 8%以上，并且人口老龄化以每年3. 2%的速度增长。这就意味着，烟台进人“老龄城市”的时间，比山东省全省平均年限提前了近十年。按可靠数据推算，几十年后，烟台过“老人节”的老人将多于过“儿童节”的孩子。人口老龄化，直接影响到老年人的社会保障问题。10年后，占当前老龄人口多数的低龄老人也将逐步迈人高龄阶段，其日常生活将必须得到他人帮助和照顾。业内人士分析:人口老龄化问题，已成为当前烟台乃至全省经济社会发展中的一个重大社会问题，正对社会保障、劳动力结构、文教体事业等诸多方面带来全局性、战略性的重大影响。理应引起全社会的共同关注。
2.养老资源严重不足，社会保障体系不太健全
我国社会保障制度的建立已有50年历史。前30年的计划经济时代，是以《劳动保险条例》为代表的“低工资、高就业、高补贴、高福利”的国家包企业、企业包职工的统包政策;改革开放以后的巧年，国有企业逐步走向独立，企业保险因之转向社会养老保障统筹;1995年中央决定将个人账户制度引人中国基本养老保险制度，单一的社会统筹制度转向社会统筹与个人账户制度相结合的新体制，基金管理方式也由现收现付制转向部分积累制。这就意味着现在在职的一代人既要承担继续供养上一代“老人”的义务，又要为自己将来的养老进行个人账户积累，这种双重负担为企业和职工带来沉重的负担，因而在实际操作中引发出很多问题。据统计，目前个人养老基金账户“空帐运行”的额度已高达1990亿元。这一问题如不及时解决，将可能导致很严重的后果。所以，解决养老问题需要开辟新思路，增加新的养老资金的来源。
3.养儿防老的现实性大大减弱
社会人口流动的加强、人口结构的老龄化和家庭规模缩小的趋势，已经使得越来越多的年轻人无暇或无心照顾老人的日常生活，家庭的养老功能日益退化，养儿防老这条古训面临着巨大挑战。据国家卫生部1999年统计，中国城市65岁以上老人的患病率为60. 2%，且多为慢性病和疑难病，需要特殊照料的老人比例很高。而这些城市老年人口日常生活的照料人员中，40%是老年人本人，37%是配偶，10. 6%是儿子儿媳，8%是女儿。“四二一”家庭大量出现，将来家庭养老的局面，很可能是一对中年夫妇要同时赡养四位老人和一个或两个子女，老年夫妇向中年夫妇遗留的两套住房，显然并不为中年夫妇所看重;而要靠中年夫妇同时养度四位老人和一两位子女，也非经济能力所能支持。我们必须提倡老人的自我养老，所以住房反向抵押贷款显然是需要在将来给予大力发掘并给予积极推动的。 转贴于 二、设立、运行住房反向抵押贷款的建议
应当承认，象“反向抵押贷款”这样跨行业跨体系的社会性业务出现，是行业发展、社会进步的体现，是社会事业的完善。针对中国社会的现状，设立“反向抵押贷款”虽然存在一定需求，但需要克服的困难仍然很多，这种保险养老模式，是基于西方成型的物质条件和价值观念形成的，所以，引用时要注意因地制宜。
在一般推行的反向抵押贷款中，老年人继续使用自有的房屋，就可以享有由该住房的反向抵押而带来的长期持续的现金流人，以应对晚年养老生活。在我国现实的境况下应给予多样化的创新。
变换的方式可包括:(1)资产置换:在国家城市规划设计变更，居民住宅拆迁的情况下，可通过反向抵押贷款的方式，使其中众多的老年住户，用获得的拆迁款再加反向抵押融资，顺利地取得新迁人区块的住房，从而极大地改善自身的生活居住水平。如某老年住户62岁，原居住在市中心的住房计40平方米被明令拆迁，可得补偿金30万元。此时，该老年住户用此30万元在市郊购得70平方米住房一幢，同时将该住房向金融机构办理反抵押贷款并签订反抵押贷款合同，约定该老年人尚有存活余命为巧年，同时贷款利率、经办机构费率合计为7%，该老年人每月将可从该住房中获得房贷为x=[30x(1-7%)÷15]÷12个月=每月给付的金额。经计算x = 1550元。(2)老年人与金融机构合资购房:该老年人拿出巧万元，并向保险公司或银行贷款15万元，共计30万元，购买该幢价值30万元的住房，老年人首先人住直到其最终死亡为止，整个贷期不确定，也不必归还贷款本息，老人死亡后用该房产的价值来归还贷款本息。本模式也可认为是老年人同银行合资购房，顺序占有支配。双方的出资比例，应结合老年人的预期存活寿命、利率及房价波动等，做详细计算并在执行中根据情况变化给予相应修订。(3)老年人向房地产商反向抵押贷款:老年人一次性拿出30万元，交付房产商取得人住该住房长达20年的资格，人住期间，房产商每年向住户返还1.5万元，到20年结束，30万元房款全部向住户返还完毕。老年人提早死亡时余存未返还款一次性返还给其继承人，20年期满住户仍健康存活时，允许其继续居住下去，不必再缴纳费用。同一笔钱达到住房、养老两不误。(4)老年人合作购房并办理反向抵押贷款:有数位老人住房被拆迁，各获拆迁款10万元，如各自分开居住，分别养老，生活水平将会较低，必须寻求政府的帮助。有4位老人合作购房，合住养老，现用30万元购房并办理反抵押贷款，余10万元作为生活费津贴。大家共住一起，其乐融融，免除孤独寂寞之大难题。
反向抵押贷款资产证券化。金融机构在开办反抵押贷款业务后，将会持有数量日益增多的住房资产，这必将会使机构的资产流动性受到相当的障碍。为此，采用资产证券化的方法来激活反抵押贷款机构的资产流动性，就是必要的。具体操作程序可表现为:某老年住户希望利用反抵押贷款来盘活自己的住房资产，同时又希望能将手头现有的住宅置换到更适于养老的处所。这时就可以“两步并做一步走”:将旧住房出售并换购新住房;将新住房申请办理反抵押贷款业务，将该住房资产盘活用好，起到改善养老生活的处所，寻找到房产养老的新处方。
1 老年人生理、生理与养老模式的选择
要创造一个适合老年人的居住环境，首先必须了解老年人的生理和心理特征。
老龄人随着年龄的增长,身体机能发生变化。其主要表现为:①姿势控制能力降低。②肢体协调功能减弱，年人极易发生跌倒。③视觉方面。老年人判断物体高差和有物体光影变化的能力减弱。因此对环境质量有了更高的要求。
随着老年人社会职务、年龄等变化，心理上也相应的变化。如退休后随着社会环境的改变、生活圈子缩小，有些人会出现烦躁、焦虑、抑郁、情绪不稳等心理障碍或“退休综合征”，因离退休而离开了工作单位和同事，从开放的大范围退缩到封闭的小圈子，原有的知识结构，技能训练能力，往往已不适应现代社会。他们需要与亲人、朋友有广泛的联系，从他们之中寻求友谊、慰藉和互助。
根据我国国情，国家老龄委提出实行“个人、家庭、社区和政府”四结合的原则，采取老年人以居家养老为主，集居社会化养老为辅，与社区昂老服务网络相结合的养老模式。针对居家养老和社会养老的模式，设计结合老年人居住的建筑及营造适合老年人居住的环境尤为重要。
2 老年人居住建筑环境设计
2.1 老年人居住建筑基地选址及相关配套的设置
中小型老年人居住建筑基地选址宜与居住区配套设置，大型、特大型老年人居住建筑可独立建设并配套相应设施。
基地应选在地质稳定、排水通畅、日照充足、远离噪声和污染源的地段；基地内不宜有过大、过于复杂的高差、交通便捷、场地周边活动安全；场地不宜直接邻近学校、儿童游乐场或为青年与成年人所活跃出人的娱乐区；生活气息浓郁，使老人们与各年龄段的居民们有各种各样的相互交往机会；场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。
2.2 老年居住建筑设计原则
老人住宅，首先要一切从老人的居住生活行为特征出发，应很好地理解老年人究竟具有什么样的身体机能、心理特征、生活结构和具体的家庭与社会养老生活形式，确定合适的设计方针。
2.2.1 要有功用性
要充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅内移动。家具、器具和设备要配置在便于老人操作的位置。要给护理人员或家人留有护理空间，特别是浴室和厕所空间，保证老人活动需要尺寸和协助老人时所需的空间。
2.2.2 要有安全性
住宅内总会存在一些不安全的因素，需要加以注意。特别是地面要求防滑，要排除高差和门坎；在厕所和浴室或协助老人用力的地点，要安装扶手，门最好改为推拉式的。要用鲜明的色彩和照明，以提醒老年人注意。在紧急、危险的情况下，在老年人判别力、行动力减退的情况下，安装警铃能方便及时地或自动地发出警报，以使老人能得到帮助。
2.2.3 要有健康性
要保持老人的居室、厕所、浴室、厨房容易清扫的方便条件。特别要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人作室外的活动。要使老人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。
2.2.4 要能确保隐私性
老年人害怕孤单是一个普遍的现象。在不断创造机会加强社会交往之外，还应充分注意老年人生活的隐私。当老年人和儿子夫妻同住时，既要创造一个未被疏远的感觉，同时又要充分注意老年人生活的隐私。即使到了年老高寿时，也应当保留一个自己的空间，并适当保留更方便家人提供照顾的地方。
2.2.5 要便于改造
老年人从自理自力期到照顾关怀期，差不多有一二十年的时间，老人生理将由健壮到衰老，住宅的设计应当考虑到老人的需求，增添设备、设施等改造工程。
3 老年住宅产品的设计原则
由于人口比例中老年人增多，社会人口流动性加强，三代人共同生活的家庭也渐渐成为过去，同时随着社会安全福利和个人养老金的增多，更多的老年人要独自生活，因此要求有独立的住房设施。我们现行的一般设计标准并不一定适用于老年人住房。其最大不同点之一是由于孩子们分居离开家庭或由于丧偶而造成的二人户或单人户；二是由于年老身体机能退化必须有专门的设计措施及设备。此外，某些基本的心理学和社会学原则在老年人住房设计规划时也应遵守。人们上了年纪，通常并不愿割断他们与家庭和邻里的联系，而生活在一个全新的生疏的环境里，他们不仅需要个人活动，还要求参与社区的活动。
设计老人住房时，从目的性、方案及实际设施上要考虑到他们的起居、日常事务、个人爱好习惯、社会接触及文娱体育活动等方面，以体现他们早先生活方式的连续性。最重要的目标就是尽可能长时间维持其独立生活能力。
因此，在老年住宅的规划与设计上可以遵循以下原则：
从空间（消除室内高差）、装置（设置扶手、地面防滑）、设备（紧急通报系统、安全电热源）、管理员或护理人员等方面对应老年人日常生活中的安全性，做到紧急时刻可立即采取措施；尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境；从建筑人类工程学的观点出发，在家具、卫生器具的尺寸方面符合老年人的身体特征；从环境行为心理学的角度出发，考虑大多数老年人常年形成的居住习惯，提供传统形式的室内空间。
4 老年住宅产品的外部环境设计
老年居住环境设计作为一种特殊的设计要求，主要应该从老年人的生理和心理两个角度考虑，应做到无障碍、便于到达、容易识别等特点。
4.1 交通安全设计。
从老年人的交通安全角度考虑，人车分流是主要原则，这样的设计原则不仅体现人本思想，而且会给老年人有亲切的感觉。小区内部的机动车道要有减速带和手控红绿灯，这样即使在高峰期间对老年人出行的安全新书也是很高的。并且小区的出入口车道应该合理，利于消防车和救护车的出行，而且步行道和楼梯的无障碍系统和轻体耗材也要从满足角度出发，限制与机动车无关的穿行路线。
4.2 休闲活动环境设计。
老年人的休闲活动环境要从人本的角度考虑，第一，安全性的规划。第二，老年人多数有记忆力下降的特点，所以应有显著的建筑外观设计，第三，关于团体的社交设施要完善。
4.3 景观的设计。
老年人的景观原则应该以安全、人本、健康为主。主要是从软质景观和硬质景观两个角度去看的。其中软质景观的设计建议以绿色为主，或者适当的参杂水体设计也是可以的。而硬质景观则包括地坪、园路、地面铺装、和环境小品等设施。
4.4 服务设施的完善性设计。
对于正常小区的完善性要求较多，单纯的从老年人设计的角度出发，最需要的则是医疗和体育等设施的配备。其它的一些如：教育、邮政、金融、市政等实施尽量要配套。
5 结语
我国的老龄城市人口居住环境设计问题，是关系到老年人的生活质量、国家的民生大计的事情。必须从老年人自身特点出发，结合我国现有社会、经济、文化、环境等情况，规划和建设属于老年人的生活居住环境，为营造和谐社会作出应有的贡献。
参考文献：
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关键词：老龄社会；生命周期社区；发展战略
Abstract：In recent years, theoretical research and practical explorations have been carried out to deal with aging society in developed countries , especially in urban planning and development field. This article reviews the experiences and measures of these studies with respect to transportation, residential planning, public infrastructure planning, and policy making in some areas and countries.
Key words：aging society；life cycle community；development strategy
中图分类号：C913文献标识码：A
文章编号：1674-4144（2011）-03-56（5）
老龄社会的到来，给各国城市的规划建设和管理工作带来了新的课题。不同经济发展阶段的国家和地区都在根据各自的实际，积极采取应对措施。本文根据有关文献，对部分国家和地区应对老龄社会之举措略作归纳，供读者参考。
1交通
针对目前老人交通出行存在的问题，不少学者对此进行探讨和研究。从老年人的出行安全、出行时拥有的尊严到交通设施和运输工具的完善、交通法律制度的设立和规范等方面提出了一系列建议。
美国波特兰州立大学城市研究与规划学院的Deborah Howe指出，全美以小汽车为主要工具的蔓延式交通发展具有普遍性，这个现实严重限制了老年人的活动可能。家庭成员、朋友以及社会服务系统，都面临着帮助老人克服因交通现状带来的出行障碍的挑战[1]。
Nobuaki等日本学者应用个体需求模式构建老年人外出决策模式，探讨活动地点可及性对老年人外出行为的影响，此模式特殊之处在于纳入时空角柱（Time-Space Prism）的概念，以衡量老年人活动地点依时间变化的可及性[2]。研究结果表明，日本老人外出最多的活动以娱乐为主，其次是旅游，第三是购物。外出活动次数和时间随年龄增加而递减，夜晚多不考虑出门。地点可及性会影响老年人外出的频率。少数老年人希望减少工作与家务的时间和次数，增加外出休闲的时间和次
数[3]。
Hector Correa在规划老人运输设施的研究中，采用线性规划的方法（Linear Programming），研究大众运输系统中最合适的老年人车辆服务计划，结果发现最合适的计划为设置辅助老人行驶的固定路线及固定班次的专车[4]。
美国宜居社区合伙人（Partners for Livable Community）在老龄化场所设计技术辅导中认为，家庭住宅与公共空间的分离产生了与弹性的交通方式及满足日常需求相关联的问题。尽管城市和大都市区有很多公交选择，但大多数公交系统还不能完全整合，或者是在服务的提供与获得方面存在严重差距。公共项目大多是为了让老人有车可乘，而不提供其他交通方式。大多数老人会因健康、舒适和方便的原因想要开车出行，因此，帮助老人能一直自己开车十分必要[5]。
Xinyu Cao认为，最近几年，为减少车行而采取的土地利用政策，显示了让各种人群生活更有效率的希望。但是，这些政策对老年人群并没有给予很多的关注。根据2003年北加州的一项关注老年人对居住和交通方式选择的研究，所收集的数据表明老龄人偏好不用车行，但又不像年轻人那样去选择到满足他们偏好的地方去居住。一般说来，老年人比年轻人开车少，更多的使用其他交通方式[6]。
Deborah Howe认为，在全球化趋势下，传统都市地区出现“逆（去）都市化”现象。生活型态的改变影响着迁徙、生育率和家户结构，这给老年人的交通出行带来新课题。
2居住
发达国家对于老年居住问题的研究开始较早，给老年居住模式提出许多不同的建议。国外学者认为，老人居住模式的选择必须尊重不同的文化背景和社会价值观念。以欧美为代表的西方各国，老年人大多独居，但两代人之间保持着较为亲密的关系，因此在老年独立社区的建设、社会养老网络服务以及社会养老机构方面，进行了大量的实践与探讨。以日本为代表的东方国家，在老年居住方面的研究成果也较为突出，尤其是20 世纪60年展起来的两代居住宅，成为东方国家的重要养老模式。
近几十年来欧美国家老年住宅设计建设历程可以归纳为三个阶段，第一阶段是专为老年人设计的无障碍住宅。一个住宅小区内建设一至两栋无障碍住宅，内设专为老人服务的系统。但是许多国家在实践多年后，发现这种方法很难行得通。因为无障碍老龄住房造价昂贵，收入低于平均水平的老人无法问津，而且老年人在楼内见到的都是同龄人（医护人员除外），生活失去了活力和朝气；第二阶段是演变式老年人住宅。 这是在一栋一般性住宅中，拿出几个单元作为老龄住宅，在住宅内设立专门为老年人服务的设施，并可向附近的老龄住宅提供服务。这种居住形式的出现，谋求老年人住户与其他一般住户之间的密切交往。而在混合型的公寓中，老年人住户所占比例一般都不大；第三阶段即适应老龄社会的通用住宅。满足大多数人不愿频繁搬家，更希望在自己从青年时就生活的家中度过晚年的心理需求，在设计和建造时就将老年人的需要考虑进去，让老年人能自己照顾自己，且逐步加以实现。当然，所有这些需求的实现会增加投资，据日本估计，全部考虑这些需求，所增费用不会超过房屋造价的10%，而若在开始时只考虑基本需求，则所增费用不会超过房屋造价的1%[7]。
M. Scott Ball在《“住所的适老改造”：地方政府工具》（ Aging in Place: A Toolkit for Local Government ）一文中，强调大力提倡“在地安养”（Aging in Place）居住模式，并将“在地安养”的核心归纳为三个关键的地方策略：（1）医疗保健：将医疗保健的提供与住房和规划方面的行动相互整合；（2）环境：住房和城市设计；（3）规划和区划：房产和区位[8]。
麻省理工大学的Justin Fay在《社区养老》（Aging in Community）中介绍了美国社区养老的有关情况。他指出，最近几年，一项为寻求长期住宅的高龄者提供的选择开始流行――退休人员服务社区（the Continuing Care Retirement Community，CCRC）。CCRC鼓励“积极的独立生活”，同时也提供短期康复和长期持续性照顾选择。CCRC在同一地点满足了这些变化的健康保健需要，使一个人在社区里体面且有归属感地生活，不必搬迁并去适应新环境[9]。
Yong Wang认为要吸引更多投资到老年住宅上。目前在中国，许多国外资本投入在办公楼、住宅、商业、物流和旅馆等房地产产品上，几乎没有投资用于老年住宅。随着地产开发商开始认识到老年人的需求，盈利性质的老年住宅市场逐渐兴起。增加的中产阶级人数，及传统老年护理的社会文化的迅速改变，显示了老年人对更高质量的退休、养老生活的极大需求。文章分析了美国开发商和投资人的机遇与挑战以及美国老年住宅对中国的影响，为潜在的美国开发商和投资者提出了一些建议策略，让他们瞄准中国这个资本市场[10]。
Cheung Kar Yee Regina就居住环境的满意度和私有化对单身老人的影响进行了研究，证实了私有化对单身老人的负面影响，建议采用“公共导向”的方法提供和分配住房[11]。
新加坡通过各种优惠政策鼓励多代同居或父母与已婚子女近邻居住，开发出多种类型的“多代同堂组屋”，其空间关系基本相同，分为主体房和单房公寓,以起居室连通，两户既分又合，适应两代和谐共处。
英国政府为老年人提供各种形式的修房和住房津贴，提供价格优惠的住房贷款并且减少老年人的税收。同时成立“全国调配房屋委员会”，帮助老年人和其他人调配住房[12]。
3设施
M. Scott Ball认为，许多公共政策的调整使老人能够继续生活在社区里，但是主导的规划实践和医疗服务体系是在老年人口比例和人均寿命比现在小很多的时期形成的。因此过去几十年的政府规划和发展实践几乎没有考虑“生命周期社区”（Life Cycle Communities）（居民可以舒适地在这样的社区生活一辈子）的要求。现在的外界物理环境没有鼓励老人独立生活，现在的医疗体系也没有与家庭护理相协调以高效地抚养高龄人口，老年护理的规划师和协调人员需要调整工作重点，掌握其服务变化的人口结构。
杨松裕认为，高龄者适宜的居住环境以他所熟悉的住家及其附近场所为主，考虑到住家门口常是高龄者们的聚集地方，可在门口处设置支持高龄者聚集、聊天、晒太阳等活动的设施，建立公共性的空间。依照“食”、“医”、“住”、“行”、“育”、“乐”六项，将都市小区服务设施分类为小区维生系统（食）、小区照护（医）、居住方式与设施（住）、交通系统（行）、教育与文化系统（育）、休闲活动（乐）这六个方面，再依其属性分别规划其不同的公共设施。杨松裕建议：（1）制定高龄化社会服务设施设置标准及有效的定量：因应高龄化社会的来临，需研拟一套新的服务设施的设置标准；（2）寻求一套由政府与民间合作的机制：可由政府提供土地、筹编预算、负责设计施工，完成后，委托民间自行管理，或者是政府提供土地，交由民间开发管理，或者是政府提供金融或其他行政协助，由民间自行寻觅土地兴建与经营[13]。
瑞典在社区中建有老年人日间活动中心、居民交流中心和满足不同爱好老年人的活动场所，可以为老人提供诸如治疗、理发、沐浴、送饭到家、电话预约、流动图书馆、洗涤、除雪等各项服务，这种活动中心可以单独兴建也可作为住宅的一部分而设置。
英国提倡将老人住宅分成小组散布在较大的住区中，通过住区服务功能来改善老年人的居住环境，如设置老年饮食服务部和老年俱乐部等。英国富裕城镇中心地区，如温切斯特镇，老人选择在这里购买小型公寓套房时，就将质量和地理位置视为重要的考虑因素。因为城镇中心生活安全，与外界联系方便并容易获得医护照顾。此外，博维斯公司和伯明翰大学医学系曾合作推出一种高龄老人医疗服务公寓，服务项目多达25种，包括专用饭厅、24小时看护、车送商店购物等。凡设有这类公寓的地方，附近社区的高龄老人都乐意来这里接受周到服务，仅有2%的人到养老院去。尽管这类公寓的售价很高，还是很受欢迎。究其原因，一个很重要的方面是入住的老年人能够方便地与外界进行联系。
香港2030发展规划建议，由于老人往往活动空间有局限，地区环境设计和设施的提供对老人十分重要。提供适合老人的地区环境的关键因素有：（1）物理方面：住宅设计符合安全、舒适和高质量的环境，比如提供把手、最少的台阶和最小的坡度等；（2）服务：可达性、价格和服务范围；（3）交通：可达性和支付能力。（4）安全和治安；（5）社区设施：社会中心、俱乐部、开放空间、聚会地点和非正式援助联系资源；（6）以上各条的互连衔接。规划中还提倡建设足够的教育、文化、休闲设施以满足增加的老年人口的需求。例如，在重新开发老社区时，应将受到影响的老人们在同一小区重新安置住房，使他们可以继续在家庭所在的社区生活，维持社交网络。为保证重建项目对居民尤其是老人受到干扰的最小化，出台政策，将居民尽最大可能地重新安置在同一个地区。为了适应战略规划的目的，两个土地利用的概念被提出来。第一个是“复合的环境”（Integrated Environment），提供针对各年龄层的社会和物理设施。第二个是“退休社区”（Retirement Community），力图以老年居民为目标对象。另外，公共空间的设计，鼓励各年龄居民之间的交流[14]。
美国老年护理行业经过一个世纪的发展，已经比较成熟和完善。目前已开始提供上门服务，方便那些愿意待在自己家里的老年人。养老机构派出经过培训的护理人员到老年人家中帮助完成日常事务，协助老年人进行一些健身活动。美国老年人普遍比青壮年富有，为老年服务不仅是社会的需求，而且蕴含着巨大的商业潜力，极大地吸引了商业投资。
4制度
应对人口老龄化带来的挑战，许多国家制定了相关法律规范和制度保障系统。
英国住房建设部和地方政府于1969年，首次明确规定了老年居住建筑的分类标准，并在1986年开始采用国际慈善机构（HTA）制定的标准，以适应老龄化发展的趋势，对老年低收入者实行住房补贴制度。
瑞典的《社会服务法》规定:必须努力使老年人既能独立生活，又能与他人一起活动，享受有意义的生活。老年人需要在户外呼吸新鲜空气、晒太阳、活动身体、与人交谈，瑞典社区中的房屋入口、通道、户外休息小坐的地方都考虑了老年人的需求，以方便老年人在社区内的活动。良好的环境和设施使老年人享受到社会、商业、文化、交通等方面的服务。
德国是世界上第一个以立法形式强制性推行、实施社会福利和医疗保险的国家，其社会福利保障体系的基本构架是，政府完善的社会福利法规和强制性的社会保险体系以及政府、社会保险机构、养老服务机构三方和谐配合[15]。
美国的老龄化场所设计技术辅导则提出通用设计原则，其中对老年人特殊需要的设计可以让所有人群受益，而不仅仅针对老人。对城市物理环境的改进，让老人们在日常生活中更加独立。通用设计正在从社区的街道扩展到住宅中，如宽走廊、主卧设在一楼、不是球形的门把手、容易够到的电灯开关和入口处没有台阶的住宅等等。这种方法让那些只愿待在自己家中，因年龄渐老而生活变得困难的人们也可以保持独立和稳定的生活。
Xavier Van den Brande指出欧洲社会面临着人口老龄化问题，而扩大老年人口就业是解决人口老龄化问题的有效途径，文章详细分析了欧洲社会应对人口老龄化问题的四项改革措施：（1）规制改革；（2）财政激励；（3）转变心理态度；（4）改善工作环境。提出解决老年人就业问题是一项系统工程，改革需要配套进行、整体推进，同时还要创造有利于老年人就业的社会舆论和经济环境[16]。
胡蓉、徐颖丽在《美国反向抵押贷款及其对我国的借鉴》一文中介绍了服务老人的反向抵押贷款（Reverse Mortgage）。文章指出，反向抵押贷款自从20世纪30年代诞生以来，作为一种养老金融工具在发达国家普遍存在，成为各国养老体系的一个补充。不同于传统的抵押贷款，它是指拥有房产的老年人把房屋产权抵押给贷款人，贷款人对房屋进行评估，根据房屋净值向借款人支付现金；当借款人死亡或者到达约定的时间，贷款人取得被抵押房屋的所有权，对其进行处置以补偿自己的现金支出。通过反向抵押贷款，老年人可以把僵化的房屋资产转换成流动的现金资产，解决一部分养老问题[17]。
5结语
从某种意义上说，中国已经进入老龄社会，围绕老龄事业的发展，各级政府和有关部门做了大量工作，也取得了很多成效，但和欧美等西方国家在应对老龄社会问题时相比还有一定差距，除了理念、认识方面的差距外，在技术操作层面，特别是在交通、居住、设施和制度等方面，差距尤其明显。我国已进入快速城市化推进时期，城市建设大规模、大投入，基础设施日新月异。在这样的社会转型期，必须把应对老龄社会的策略与行动摆上重要议事日程。作为发展中国家，既要看到发达国家发展进程中的不足，也要广泛吸取他们的成功经验，缩短探索周期。只有这样，我们才有可能在西方理论与实践的基础上，向发达国家看齐，以使我国的老龄事业适应社会经济发展的需要。
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《中国青年报》社会调查中心进行的一项调查发现，79.8%的受访者表示一直在关注“以房养老”的相关新闻，93.4%的受访者认为“以房养老”不能代替政府养老，85.0%的受访者选择把房子留给子女，仅8.8%的受访者选择把房子抵押给金融机构。
与之大相径庭的统计结果是，上海市统计局日前公布的《本市城乡居民养老意向调查报告》显示，逾七成受访者赞同“以房养老”。
一时间，“以房养老”到底靠不靠谱，应该支持还是反对，成为一场舆论混战。
实际上，“以房养老”并不是一个新鲜概念。国外早有成熟经验，国内近年也不乏探索和尝试。
“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。老人去世后，住房归银行或保险公司所有。这种养老方式在一些国家被视为完善养老保障机制的一项重要补充。
2003年，时任中国房地产开发集团总裁的孟晓苏在国内首次提出“以房养老”。此后，孟晓苏身份变更为幸福人寿保险股份有限公司董事长，“以房养老”更被其不遗余力地倡导。
2005年，南京市曾先于全国创生过一个“以房养老”的项目模型——汤山温泉留园老年公寓。这个项目提出，对南京市拥有60平方米以上产权房、年满60岁以上的孤残老人，健康状况不论，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，以后终身免交一切费用，待老人去世，房屋产权归养老院所有。
此举“开创了以房养老的南京模式”，但却并不成功。因公司合伙人发生经济纠纷，养老公寓无法再续经营，已经入住的老人全部被搬了出去。
后来，有研究者发现，以房养老其实并不是一项单纯的住房制度设计，本质上，它更是一种金融和保险领域的服务创新。
2011年，中信银行开始涉足“养老按揭”业务，即以房产抵押的方式，向借款人发放养老贷款。借款人拥有两套或以上自有住房，且身体健康良好，并提供该行认可的医疗机构出具的体检报告，即可申请最长为10年的贷款。
然而，这项业务推出多时，成交案例几乎为零。
近年来，对“以房养老”鼓噪最多的，当属各类保险公司。由于保险资金涉足房地产开发尚有诸多政策门禁，“以房养老”遂成了暗度陈仓的通关文牒。一些险资以“养老”为名“忽悠”地方政府，博取优惠政策，大肆圈地，再通过房地产开发和土地增值获取收益。
当然，“养老”仍然是一些房地产项目颇受青睐的促销噱头，但是类似上述南京“以房养老”模式的项目却很少再出现，原因是，若动真格，开发商绝玩儿不起。
综上所述，目前国内的诸多所谓“以房养老”，实际上仍是一些人的“借题发挥”——房地产项目仅是以此作为销售卖点，或体现项目定位的差异和创新；银行希望借此开发一种新的信贷产品，继续“卖”钱；而保险公司倡导“以房养老”的根源动机，则是培育新市场、开发新客群、兜售新的险种。
关键词：老年；居住；建筑；设计
中图分类号：S611 文献标识码：A 文章编号：
中国是世界上老年人口最多的国家, 目前60 岁以上老年人已达1.3 亿之多, 占世界老年人口的1 /5, 并且超过了我国总人口的10%。老年问题涉及千家万户 ,关系到每一个人，特别是老年人的居住问题直接影响到每一个家庭, 影响到社会各个层面。对老人来说, 谁都喜欢在一个舒适安全的居住环境里享受晚年生活,住宅设计应如何适应老龄社会, 如何满足老年人的住房需求, 已成为我们所面临的、迫切需要考虑的问题。
一、老年人居住建筑设计的特点
1、 自立性、健康性、安全性
低龄老人与正常人的生活没有多少差别，有意识地提高老年人的自立性，是使老年人更多地享受正常人生活的最好方式。自立性是建立在健康性和安全性的基础上的，避免由于盲目强调自立而发生不必要的危险。
地面高差的消除；走廊宽度的加大;报警装置的设置；地面材料的防滑处理；墙面扶手的安装等等，都是给老年人在增加安全度的前提下多了一些自立的可能性。老年人使用的设备和设施应按老年人的人体尺度和生理、心理特点进行设计。空间布局以有利老年人自信心为原则，以增进老年人机体活动的愿望和更长久维护老年人独立生活能力为目标。比如:厨房的吊柜和低柜尺寸要适当减小，避免由于过高取物需要攀登或过低取物时弯腰的不便等。
2、功能性
老年人由于行动迟缓, 因而在居住空间的设计方面要充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间, 要完全消除地面的高差, 让老年人能自由地在住宅内行走, 要合理缜密地布置室内家具设备, 其尺寸要方便老人使用, 吊柜和低柜的高度应适宜, 避免由于过高或过低取物带来的不便。走廊、房门、卫生间等尺寸应适当加大, 以便于老年人借助轮椅或在外力协助下行走。
3、适用性
老年人居住建筑应该为老年人提供发挥余热的更多空间，充分考虑到老年人的生活规律和子女的不同需要，为老年人提供更舒适的生活空间，并给子女留有相应的余地。老年人应有相对独立的空间，并保证有较好的休息环境特别是需要照顾的老年人，需要子女或护理人员与他们生活在一起，这就提出了对于老年人居住建筑在考虑到老年人需求的同时兼顾其他人的需求，即居住条件的多元性。在老年人居住建筑中，两代居住的设计就比较好地解决了老年人与年轻人的不同需求，为两者创造了较好的居住条件，同时又达到了长期照顾老年人的目的。老年人
随着年龄的增长，生理发生变化，身体机能下降；心理上也发生变化，留恋过去，害怕孤独，思维逻辑性和辨别能力减弱。老年人居住建筑的一切设备设施和空间设计要点都应围绕提高老年人自信程度为目标，使其生活得有尊严，这无疑提高了老年人的生活质量。住宅商品化的实施使更换住宅的次数相对减少，对住宅的可改造性要求相对提高。这就要求在最初的设计的空间和构造方面为今后的改造留有充分余地。
4、隐私性
老年人害怕孤单是一个普遍现象,但一些个人的生活和交往等事却不希望别人知道,这也是人之常情。所以,老年住宅设计既要创造一个未被疏远的氛围, 同时又要注意老年人的隐私。通常出现的二代居的模式就是既保留了老年人的独立居住部分,同时又体现了晚辈对老人的关怀和照顾。这类住宅中不仅保留了一些家庭共用的设施, 还有老人独立使用的设施。另外一种共居的形式是邻居型,即通过一个共同的门将住宅分为两个相对独立的套型,这种住宅使隐私性更能得到保证。
二、老年住宅建筑设计
1、老年人住宅的选址与总平面设计
长期以来我国的老人住房建设一直未受重视，由于受传统文化和生活习惯的影响，再加上经济条件的限制，往往考虑三代同住，即使有少量的敬老院也大都是为孤寡老人所建，选址往往在城市的边缘地区，采用院落式管理，相对封闭。这种方式往往忽视了老人与社会的交流，忽视了老人对社区活动的参与意识，容易使老人在精神上产生被社会抛弃的想法，不利于老人的心理健康。即使是现在所建的老年公寓，也有相当一部分在选址上也只考虑了周边的自然环境，而忽视了社区人文环境。建设得很好的社区街坊，一般都有可供老年人居住的良好环境，这里不仅有现成的公共设施，而且通常交通条件也较好，还有常常被忽视的优点就是这里可以得到来自青年、老年朋友和邻居对老人的关心和照顾。因此在建设场地的选择和总平面设计应考虑以下几点：
(1)场地周边活动安全，不应以主要交通干线为界，保证购物、逛公园等一般室外活动不必穿过城市主要街道；
(2)基本的地区公共设施如图书馆、保健服务、文娱设施等也都要靠近；
(3)场地不宜直接邻近学校、儿童游乐场或为青年与成年人所活跃出入的娱乐区；
(4)环境质量良好，环境符合老人的心理上的需求，对老人有较强的吸引力；
(5)场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。
(6)处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活。
(7)生活气息浓郁，使老人们与各年龄段的居民们有各种各样的相互交往机会，避免产生与社会相隔绝，被社会所遗弃的消极心理；
(8)设置坡道联系室内外空间，方便轮椅的使用；
2、老年人住宅的建筑设计要点
(1)采光优良，是目前衡量一套住宅价值高低的重要指标之一，而老年住宅采光，就不仅仅为了美观，还有特殊意义。老年住宅各个房间的门都应认真考虑，譬如，厨房和起居室，宜用玻璃和门扇，可以透光也可从外面看见，如果老人在厨房里滑倒，自己无法站起来或者晕过去了，外面的人就可以及时发现。否则，由于厨房抽油烟机的巨大响声，很容易把其他声音盖过。而在门上开一个玻璃窗户，声音传递就可以很方便了。推拉门，不用平开门；
(2)玄关的设计。多数家庭中都没有扶手、坐凳，而且空间局促，由于凳子摆不下，致使老人一般需要扶着鞋柜等物的台面换鞋。此外，玄关还应该注意轮椅的收放空间问题住宅入口处面积要适当增大，门的宽度要适当增加，地面力求平坦，便于轮椅通过，并在老人经过处预留安装扶手的埋件
(3)老人容易摔倒，地面和浴池底都应防滑，浴池、厕所、楼梯及走廊两侧应设扶手，改变方向和高度的地方应用明显色彩；
(4)老年人视力下降，易患各种眼疾，应提高房间照度，并抑制眩光，据日本分析，照度需提高2倍；各种设施上的文字说明应加大，以利老人识别。
(5)老人身高会缩短，有时高达6~7cm，因此，开关、门铃和门窗把手应适当降低安装位置：
(6)卫生间的设计。老人容易失禁，卫生间应靠近卧室，并设长明灯；卫生间对于老年人来说是个容易出现意外伤害状况的所在。以选择淋浴还是浴缸这两样设备为例，大多数老人使用淋浴，尽管他们很喜欢使用浴缸，但确实后者比较危险。而我国在使用浴缸的条件上也有很多的不便，比如说热水、空间问题等，因此，浴缸不见得是适合老年人的洗浴方式。淋浴可以把使用浴缸进出而造成老人滑倒的危险降到最低。很多老人使用浴缸，因为体力问题，还需要配备一把坐凳，这样造成的温差很容易生发疾病。住宅可以考虑紧凑的设计，用省地营造便利，比如能用淋浴的帘子就不用淋浴屏，轮椅转圈的区位就可以扩大一些。如果非要用浴缸不可，就必须在适宜位置安装他们能够借力的扶手，尽量降低危险系数。卫生间洗面台下应凹进，以便老人可坐下将腿伸入操作。
(7)厕所宜用推拉门，不用平开门；
(8)老人听力降低，应提高报警响；
(9)厨房的设计则在于便利和安全的统一。如果是残障老人使用的厨房，就应该保证让他们坐上轮椅也可以正常操作，而不能是家里无人时，最基本的事情也做不到。以操作台为例，下部设计应留空，还有我们希望设计成连续操作台，这样坐在轮椅上也可以把一件东西搬到对面去。此外，还有炉灶和水池的位置关系也是有讲究的，我们认为L形布局是最理想的，老人在轮椅的转圈范围内可以够到。
综上所述，老年是人生较长的一个阶段, 老年人与住宅的关系最为密切, 老年人居住质量的提高和改善对我国社会发展有积极的意义。老年住宅的设计目标就是要尽可能地维持老年人独立生活的能力, 提高其生活的自信心, 为老年人创造一个老有所居、老有所养、老有所依、老有所为、老有所乐的居住环境。
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关键词：信托;养老;创新;金融
一、引言
2013年，中国迎来第一个老年人口增长高峰，60岁以上老龄人口达到202亿人，老龄化水平超过148%。今后20年，我国老年人口将年均增长1000万。2053年，老年人口数量将达到峰值487亿人，占总人口的348%;届时，每3人当中就会有1个60岁以上的老人。据不完全统计，2013年中国老年人的消费需求是4万亿元左右，预计2030将增加至13万亿元，中国养老市场蕴含着巨大的商机。
与此同时，截止2014年1季度末，全国68家信托公司管理的信托资产规模再创高峰，达到1173万亿元;不过，增速明显放缓，冲规模的势头有所遏制。信托的挑战至少来自四个方面，一是大资管时代来临，金融机构竞争加剧，信托的牌照优势在弱化;二是利率市场化渐行渐近，信托的募资能力在下降;三是随着经济增长减速、房地产风险累积，信托项目风险也在加大;四是银监会年内99号文，监管日趋严格。各种迹象充分表明信托业转型发展到了关键时期，如逆水行舟，不进则退。在这样的情形之下，信托参与养老市场，既是创新业务，拓展新的盈利增长点;又是转型需要，开拓蓝海市场。
具体而言，信托参与养老市场，可以从以下路径入手：
二、养老金信托
所谓养老金信托，是养老保险费作为信托资产，交给金融信托机构管理和经营，在职工退休后，能获得相应收益的一种信托形式。由英国IFSL研究报告的数据走势显示，2010年全球养老基金资产规模达到311万亿美元;其中，美国拥有1889万亿美元养老基金，占全球的63%。在全球养老基金中，60%以上是独立的信托资产，保险合同资产约为12%。而在我国，保险合同资产占据绝大多数，达到90%以上，养老基金资产配置明显失衡。
信托参与养老金市场，可以实现“双赢”目的。一方面，对于信托公司而言，参与养老金市场不仅获得长期低成本资金的渠道，而且能更好地发挥自己跨市场投资的优势，确保养老基金的效益。另一方面，对于投资者而言，养老基金作为信托财产具有独立性，一旦交付信托，即不受信托公司和委托人财务状况恶化甚至破产的影响，从而确保养老基金的安全性。另外，投资者也能更好地享有信托理财的高收益与低风险。据悉，我国个人账户养老金由财政专户和地方银行管理，能获得收益的只有非常低的地方银行利息以及财政记账利息，以致养老金不断地缩水。
2013年4月，人社部、银监会、证监会、保监会等部委联合下发《关于扩大企业年金基金投资范围的通知》及《关于企业年金养老金产品有关问题的通知》。自此，企业年金增加了包括商业银行理财产品、信托产品、基础设施债权投资计划、特定资产管理计划、股指期货等投资品种，为企业年金基金的投资范围以及创新型“后端集合模式”养老金产品开闸。该举措既是国内养老金行业的重大创新突破，也为信托公司参与超过4800亿元的企业年金市场破除了政策障碍。
三、信托型养老产业基金
目前，金融机构中主要是保险公司在大举进入养老产业。例如，泰康人寿打造的“泰康之家”，合众人寿在武汉建设的“合众健康谷”，中国人寿规划构建的养老社区“一南一北”格局等等。保险公司一方面将保险产品与养老服务相结合;另一方面，保险资金的低成本、长期性也与养老产业的盈利特点相吻合。
纯粹的PE投资者参与养老产业投资仍属少数案例，更多的机构处于筹备或观望状态。2010年12月，美国挚信资本（Trust Bridge Partners）宣布，对亲和源股份有限公司注资1亿元，这是国际PE机构首次投资中国的养老机构。同年6月，天津首家养老产业基金管理公司――天津鸿福股权投资基金管理有限公司正式挂牌，将发起、运作养老产业投资基金。
对于PE机构而言，养老产业具有吸引力，但其投资价值仍待考察。首先，老年人消费水平仍相对较低，尽管具有数万亿消费市场潜力，但短期内能够取得商业化成功的投资项目较少;其次，相比于养老产业，投资周期最长约十年的PE基金，相对而言追求的仍是短期回报，投资周期并不契合;再次，长期以来政府部门对养老产业的定位是公益性，导致养老产业“非产业化”，难以出现商业成功的企业。此外，这一行业对政策的过度依赖，也使得作为财务投资者的PE机构难以评估其投资风险。
信托公司可以借鉴PE投资机构，通过设立产业基金的方式参与养老产业。但是，最大的困惑还是来自信托公司能否找到类似保险资金的低成本、长期资金。
四、养老物业证券化（REITs）
目前，国内养老社区建设主要是三种模式：销售、自持、销售+自持。销售模式的优点在于快速回笼资金、实现滚动开发，缺点在于必须取得土地使用权、无法享受优惠政策以及后期持续经营的稳定收益。自持模式的优点是可以通过配套用地、行政划拨等手段运用以降低土地成本、通过后期运营获得稳定收益，缺点是要求有充裕的现金、资金量占用大、回笼慢。销售+自持模式的优点在于可以取得上述两种模式的优点、在土地方面采用灵活策略，缺点是要求机构拥有一定的资金实力、开发经验以及养老机构运营能力。
其实，房地产信托投资基金（REITs）可以成为养老社区建设融资的重要手段。所谓REITs，就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。REITs作为国际资本市场商业地产资产证券化的主流模式，是商业地产融资与退出的主流工具和平台，是上市和发行债券之外利用资本市场直接融资的重要形式。
养老物业证券化可以看做是REITs的一种类型。通过养老物业证券化（REITs）的方式，机构一方面可以快速回笼资金，另一方面也能保持住户的纯粹性，有利于更好地提供社区养老服务。对于投资者而言，则可以在收获每年的租金收益之外，享有物业的增值收益。
REITs在美国、澳大利亚、新加坡等地很普遍。美国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。在美国，REITs也是养老社区建设重要的投资商。据统计，美国2013年前十大养老社区拥有者中，有五家是REITs公司。
2009年初，中国人民银行会同有关部门形成了REITs初步试点的总体构架，但是一直未能正式启动。国内REITs市场之所以迟迟未能发展，主要还是由于在税收、登记制度、上市交易和退出机制等方面的规则不完善，并且涉及《信托法》、《公司法》等相关法律。当然，发展REITs市场，实际上是在为开发商增加新的融资渠道，有违国家房地产宏观调控初衷，这也是REITs受限的原因之一。
今年5月21日，中信证券股份有限公司“中信启航专项资产管理计划”在深交所挂牌转让，成为我国首个交易所场内REITs。该REITs发售规模521亿元，基础资产是北京、深圳两地中信证券大厦房地产产权的两家全资子公司的全部股权，被认为是我国第一单准确意义上的股权类REITs产品。
可以预见，养老地产、保障房基于政策支持有望成为推动“中式REITs”发展的着力点。对于养老物业证券化（REITs），信托公司可以提前布局，积极参与其中，逐步由私募形式发展为公募形式。
五、信托型“以房养老”
近日，保监会公布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，确定自7月1日起，在北京、上海、广州和武汉率先开展险资以房养老的试点。其实早在2007年，北京、上海等地就已率先开启以政府为主导的“以房养老”试点。2013年，中国政府网也《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，鼓励开展老年人住房反向抵押试点。
“以房养老”模式又被称为“倒按揭”，在美国、加拿大、新加坡、日本等国都已经推行多年。例如，在加拿大，超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在15至30万加元之间，只要老人不搬家、不卖房，房产不变，可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。美国倒按揭贷款的放款对象也是62岁以上的老年人，据统计，2009年美国65岁以上拥有房产的家庭使用倒按揭的比例为14%左右，整体上看还是处于较低水平。
从前期试点情况来看，国内以房养老开展并不理想，其中的一个重要障碍在于“以房养老”与中国人传统观念相悖。在中国人传统的观念里，房屋是最重要的一项财产，承担着安居和传承的重要任务，老人大都希望自己百年之后能将住房留给子女。
信托公司介入以房养老可以立足信托自身特点，从以下几个方面破题。一是设计形式灵活的房屋财产信托。老人将房产信托给信托公司，信托公司每月给老人一定养老金。房主可与信托公司作出形式灵活的约定：既可以约定由房主全部领取该房产评估出的金额;也可约定如果孩子孝顺，在房主去世后，该房产的剩余价值由其子女来继承。
二是针对有多套房的家庭。近日，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心调查数据显示，中国城镇家庭多套房拥有率已达到210%，城镇地区住房空置率为224%。信托公司可以专门针对这部分客户设关产品，盘活家庭存量资产，实现以房养老。
三是有换房养老需求的老年人。很多老年人原有住所都在城镇中心，随着城市扩容速度加快，市区虽然有较好的就医、生活条件，但是环境较差，噪声、尘土污染大，其实并不适合养老。因此，好多老人希望能搬到环境优雅的城乡结合部，或者针对老年人开发的老年住区。信托公司也可以针对此类有换房养老需求的老人设计专门产品。
六、养老消费信托
所谓养老消费信托，就是指信托公司与养老服务机构联手，投资者在购买信托产品之后，不是单纯地获得现金收益，而是获得养老服务权益，或者获得部分现金收益外加养老服
务权益。信托公司在长期经营中，积累了一大批优质的高端
客户，好多客户自身就有养老服务的需求，因此，信托公司尝试开发养老消费信托产品，既是服务高端客户、增加客户粘性，又可以找到新的赢利点。
信托公司可以从两类客户入手开展养老消费信托，一类是健康活跃老人。这类老人年龄在60-75岁之间，信托公司可以联合开发商、养老运营机构、旅游公司等，为他们提供社区养老、分时度假等服务。另一类客户是80岁以上老人，这部分老人已经出现失能失智、或者半失能症状，日常生活必需得到他人护理。美国的统计数据显示，美国老人住进完全需要护理的养老机构的平均年龄为82岁，平均入住时间为3年。针对这类客户，信托公司可以联合养老运营机构，通过设计养老产业基金等形式共同来开发其中的高端市场。
信托公司开发养老消费信托时，应该注意把控几个原则：一是突出信托的金融功能定位。养老社区建设涉及三个主要角色：投资商、开发商和运营商，信托公司更多担任的是作为投资商的金融角色。二是注意发挥信托的资源整合优势。信托公司参与养老产业，应该牵头整合开发商、运营商、客户等各类资源，在其中居于主导位置。三是养老消费信托产品应该具备投资性、流动性、服务性三个特征。产品带给客户除了投资收益与服务权益之外，还应该具备一定的流动性，可继承、可转让。四是养老产品可以涵盖投资、养老、度假以及保险等功能，以满足客户多方面的需求。五是小盘试水，逐步介入。养老市场有着广阔的市场远景，但是受到既有观念、服务商能力、政策配套等诸多因素限制，发展现状并不令人满意。信托公司一方面应该积极布局参与，另一方面也应该保持适度谨慎，防止投入与产出的不成比例。
参考文献：
[1] 陈阳，信托公司发展养老金业务的几个问题，银行家[J]2012（9）
[2] 罗梅芳，信托抢占养老市场，投资有道[J]2012（5）
2013年9月13日，国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》，意见指出要“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。专家称，这对于老年人、对于保险公司都是利好消息，若试点成功，对于解决老年人的养老资金“短缺”等问题有积极意义。
这个看似多赢的建议却意外遭遇了公众的反感――
“是说我年轻的时候拼命工作给银行还房贷，到老了房子归自己了，再抵押给银行换点养老钱，原来我这辈子的使命就是给银行挣一套房？”
“那没房的人怎么办？这是要让每个人手里都非得攥着一套房子吗？”
“农村老人怎么办？宅基地能抵押吗？”
“以房养老、再就业养老，那还缴社保干什么？”
群情激动的人们忽略了一个基本常识，试点“以房养老”只是为老年人补充养老资金多提供一个渠道，并非强制性的社保政策，无关养老金的领取。也就是说，一个退休老人可以在领取社保体系提供的养老金之外，通过“以房养老”提升晚年生活的品质。
不过，人们对“以房养老”所表现出的抵触情绪却不容忽视，公众的敏感凸显出国人对“老有所养”的期待，既迫切又脆弱。以房养老靠谱吗？除了心理接受的问题，这样的模式在法律上又是否存在风险？
对此，律师颜宇丹表达了自己的看法。
以房养老中老人与金融机构的关系
颜律师认为，“以房养老”的法律关系是老人和金融机构之间形成的一种抵押贷款关系，所以被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。“倒按揭”是指房屋产权所有人把房子抵押给银行或保险公司等金融机构，金融机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主发放固定资金。
以房养老容易引起哪些纠纷
颜律师注意到目前社会上对以房养老模式有些误读，认为老人从金融机构领取一段时间比如10年或者20年的养老金后，老人名下的房子就属于金融机构了。实际上，在贷款期限届满时，不能将抵押物直接归于抵押权人所有，而是通过出售和拍卖方式用来偿还贷款本息。
中国目前房价起伏很大，如果老人已经去世又没有继承人，那么升值部分怎么处理如果不明确肯定会产生纠纷。目前，以房养老还存在着一些法律障碍。
第一， 我国住宅用地使用年限最长为70年，到期后续期的问题怎么办？
第二， 拆迁制度也会影响业主“以房养老”的规划。
第三，我国有一部分地区开始实行房屋质量强制鉴定。被认定为危房的，很有可能会被拆除。这些法律上的问题都为以房养老制度的设计上造成一定的难度。
以房养老适用人群非常有限
也有人说了，以房养老，主要针对手里有房，但没有子女赡养，或者不需要留财产给后代的老人，但是针对这部分人群的养老模式，不应该过于单一。
