发布时间：2023-06-13 16:20:45
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产存在的问题及建议样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
摘 要 随着时代的发展和国民经济的腾飞，各行各业的发展趋势都是不容小觑。而发展之际也带来了不少令工作人员颇为头疼的问题。随着人口的增长，房地产行业悄然走俏，近年来的发展势头极为迅猛。而投资性房地产行业的发展中就存在不少问题，会计核算就是影响非常重要的其中一个。根据国家相关规定以及投资性房地产内部行业的有关准则，明确指示了投资性房地产的发展方向以及会计核算的有关要求。本文接下来将针对投资性房地产会计核算存在的问题进行细致的说明和研究，并提出相关的改进建议。
关键词 投资性房地产 会计核算 改进建议
近年来投资性房地产行业的发展也间接带动了国民经济的发展速度，其目的是为了解决市民的基本居住问题以及反映投资者对当前房产形势的预测。但是一切预测都是需要以丰富的数据和精密的计算为基础的，所以对于投资性房地产中的会计核算显得非常重要，它真实正确的反映当前房地产的各种走势以及投资风险等等。由于存在不确定性，所以投资性房地产中的会计核算势必存在着许多亟待解决的问题，这也是众多房地产投资者所重点关心的问题。
一、投资性房地产会计核算的基本内容
（一）基本概念
所谓投资性房地产，就是投资人先对某一房地产搜集相应的数据再进行初始化成本计量，然后再与建筑方的管理人员就房产的出租日期和使用权进行细节的研讨。一旦房产总经理或者主要负责人进行了房产交接的书面协议，即使没有正式的租赁或者买卖协议，都称之为投资性房地产。
（二）会计账簿
会计核算的关键所在是会计人员负责的会计账簿，它集中了投资性房地产整个交易过程的所有数据，重要性不言而喻。只有一本信息完备条款清晰的会计账簿才能正确真实的反映出投资性房地产中的各种信息。具体而言，会计账簿有自己专属的记录格式和信息分类。帐页由连缀纸张构成，这样有利于分类而且能全面记录房地产中的各种业务。
（三）投资性房地产会计核算
在投资性房地产中的会计核算与其它行业的会计工作大致相同，通过平时的数据收集，然后在后期自主记账、算账和报账。这中间需要会计师对账簿实行一定的编制工作，如填制凭证、确定记账方案以及账务来源等等。这些都需要一一记录在案，便于投资者在后期进行账簿核查、财产分类和汇报工作等等。总之，掌握正确科学的会计核算方式，对投资者的选择方向有非常大的指导作用。
二、投资性房地产会计核算中存在的问题
（一）公允计量问题
投资者对某一房地产进行投资前，一定会结合大量的数据信息对所选择的房地产进行全面的价值评估。在投资性房地产的这个评估过程中，对于房地产价值的计量问题有多种选择，如果是选择的方式或者核算的过程出了问题，那么就会导致会计账簿的资产负债表中的公允价值变动产生的收益错误的加入总投资中，这样显然不利于投资者的利益，严重情况下将会失去大批的客源。
（二）转换计量问题
投资性房地产是一项风险投资事业，对于个人投资者或者是团队投资企业而言，获取直接经济效益是最终目的，但是一旦投资性房地产的用途发生了变化，譬如住宅小区变为了私人别墅，这就需要会计人员对房地产的价值进行转换计量。而在转换成本计量的过程中存在一个很难解决的问题：仅仅只能转换为对应的投资性房地产项目。
三、对投资性房地产会计核算的改进建议
（一）改进公允计量方式
在投资性房地产的会计核算中，假如房地产的估计价值发生变动，那么公允价值和账面价值需要进行一定的浮动，具体做法是将房地产的资本公积向公允价值变动公积的方向浮动。通过这样的改进方式可以最大程度保障投资者的权益，同时能够大大提高投资性房地产的企业的公信力和顾客回头率。
（二）改进转换计量方式
在投资性房地产的转换计量问题上，可以采用如下改进方式，将当日公允价值转换为自用房地产的账面价值，并以此作为房屋计量的基础，这样一来就会使得投资的房地产的真实价值能够更加直接的反映给投资方，投资者将会有更多的选择进行会计核算的工作。
（三）公允价值的确定方法的研究
一般有三种计量方法：市价法、类似项目法、现值法。具体内容如下：
1、市价法
如果需计量的资产或负债本身没有活跃市场的公开标价，或即使有但可靠程度不高，应优先采用市价法估计公允价值。
2、类似项目法
要特别注意其使用条件：首先，要求所挑选的相似资产或负债具有相关性和替代性；其次，要求有足够数量的比较对象，并且交易数据是真实可靠的。
3、现值法
其基本思路是：将项目所引起的未来的经济收益按照一定的比率折现，得到的现值作为所计量项目的公允价值。
总之所有的计量方法都需要围绕一个特定的流程图（如图）来进行，而公允价值评估模型如下：
总而言之，投资性房地产事业并不是一个简单的房地产交易，还需要参考很多额外的因素，而会计核算内容作为房地产中经济效益的直接反映，是房地产相关工作人员重点关注的问题。随着时代的发展，国民经济也在日益增长，房地产的热度一直居高不下，在投资性房地产会计核算中也势必还会出现许多令人头疼的问题，而这也要求我们众多的投资性房地产会计师能够精密准确的完成数据核算的每一步，有效降低核算中出现问题的概率。
参考文献：
[1]李燕.投资性房地产采用成本计量模式和公允价值计量模式的会计处理及分析.中国乡镇企业会计.2010（07）.
【关键词】房地产；工程管理；问题；对策
房地产工程管理直接影响房地产工程建设的效果，而针对目前房地产工程建设的实际情况提出有效的管理对策对我国建筑行业的管理研究十分有利。本文整理了当前房地产工程管理存在的问题，并提出了相应的解决对策，为提升房地产工程管理的实效性提供了宝贵的建议。
1.当前房地产工程管理存在的问题
从房地产工程管理的流程上看，从工程前期准备到入住，工程主要包括以下工作：工程前期准备；工程计划管理；工程技术管理；工程质量管理；工程成本管理；工程监理管理；工程移交；保修期服务等内容。而从这些流程内容的管理情况来看，工程计划属于管理的准备关键；工程质量管理是工程信誉的管理重点；工程监管则是整体工作情况的把握重点。因此，下面就针对这三方面容易存在的问题进行详细分析。
1.1计划管理存在的问题
目前房地产工程管理的计划管理环节需要工程部门能够对工程的情况进行市场研究，然后再编写可行性报告，最后以最快的速度完成决策。但是，目前的房地产工程却使得计划决策的时间越来越长，严重影响了房地产工程的施工和定位。这样情况产生的原因，主要是因为前期对市场研究不充分，决策缓慢，由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告，使得项目的规划设计迟迟不能如期进行，即使勉强进行了多方案的规划概念设计，也会因为市场研究不充分，心中无底，评判“标准”不明确，犹豫不决，影响决策。而在这样的长期计划环境下，计划管理工作缺乏全面的预算处理，加上很多房地产工程都属于较大型的工程，如果工程现划不妥，那将使成本超过预算，浪费巨额资金，调度不当将导致不必要的延误，而且管理不善将使企业破产。
1.2质量管理存在的问题
房地产工程的质量控制有利于彰显企业的市场信誉，获得更多的工程建设机会。但是目前工程质量管理存在的问题也比较严重，例如：工作职责、重点不明确。按原交接，土建工程师主要管理设计变更收发，现场文明施工，而非土建施工管理；水电工程师主要管理临时施工水电，而非水电安装管理。另外，质量管理缺乏现场管理控制环节，使得施工过程中的质量管理控制缺乏现场监督，而且也不能完全按照施工计划去完成。
1.3监理管理存在的问题
房地产工程监理工作存在的问题主要表现在监理工作对施工过程的管理不够全面，监理部门只是重视在施工前的准备和竣工情况进行监理，而对于施工过程中的各个环节都没有详细的监理建议和内容。另外，施工单位往往不重视监理建议，监理工程师下发了停工令，施工单位对监理工程师指令置若罔闻、拒不执行。而造成这样现状的原因就是企业的监理工作不够重视，施工企业应该明确监理管理和执行管理建议的重要性，严格按照《工程监理合同（范本）》、《建筑法》以及相关法规的界定进行管理工作。
2.房地产工程管理实效作用的彰显措施
2.1加强计划管理
房地产工程计划管理首先应该加强事前控制，例如：评估建设单位的资信情况施工企业应深入调查建设单位的资信情况，掌握其信誉度和资金筹集渠道、资金到位情况，争取做到信誉低的工程不揽，防止工程一开始就形成工程拖欠款。其次，要加强计划管理控制，尤其对于大型的房地产工程而言应该在计划管理过程中强调对工程资源、成本、质量和预算进行仔细的监控。控制还指利用反馈信息循环修改项目计划，以及有能力资源调配到最需要的地方。另外，计划管理应该重视对工程计划的详细内容进行全面管理，包括：了解项目的位置、地形、地貌、地质条件，现有建筑物及附着物的情况。了解项目宗地内原有建筑物拆迁计划的制定，并注重与工程计划相配套。了解项目宗地的地质勘探工作，地形、地貌的测量工作。
2.2强化质量管理
房地产工程的质量管理首先从材料部门应该作好材料的管理，甲供材须根据工序及施工进度安排进料，尽量降低存储成本。在满足材料合格的前提下，应努力争取最低价，掌握建材市场价格变化规律，制定材料价格的管理措施。其次，要设立现场的质量监督管理组织，对房地产施工的现场质量情况作出明确的管理。还有，要实现负责制，对各项目的施工情况应该以签订负责人的方式为主，保证工程施工的每一个环节都能够安装合同书的质量要求来完成。而且这样的管理模式能够将工作落实到个人，保证房地产建设质量。
2.3完善监理管理
工程监理管理应该重视监理工作的作用，施工单位应该对监理结果严格地执行，不能因为影响预算而已牺牲工程质量为前提。首先，监理工作的重点要放在事前控制，这是监理职能的要求。关键部位、关键工序的隐蔽、施工，监理人员要实行旁站、巡视或平行检查，不能等到即成事实，待施工质检报验后，才“秋后算帐”。其次，由于设计方、施工方、监理方、材料供应方等，专业分工不同，但由于专业的相关性强，从各自专业的角度，常常能对对方的工作成果形成自己的评价意见。因此监理管理工作应该重视对各方面建议的收集，然后做出监理的最后建议。
综上所述，房地产工程建设管理工作十分关键，维护管理的实效作用必须要从计划管理、质量管理和监理管理三方面进行全面的控制。
参考文献：
关键词：房地产开发企业；组织设计；组织结构设计
中图分类号：C93文献标识码：A
一、引言
房地产行业是视创新为生命的行业，房地产业已经迈入全方位创新的时代，组织结构创新和管理创新是房地产企业创新的重要体现。良好的组织结构是企业最重要的资源，它可以有效降低交易成本、信息沟通成本，使企业家得到最公平、最有效的回报，并促使企业不断提高其核心竞争力和保持可持续发展。鉴于此，根据组织管理理论和实践研究成果，结合企业发展现状，针对性地进行组织管理问题研究，建立适应企业实际情况的组织结构
模式，对于房地产开发企业健康发展意义重大。
二、房地产开发企业组织管理常见的问题
识别房地产开发企业组织管理中存在的主要问题，是进行房地产开发企业组织结构研究的基础。房地产企业，尤其是中小型房地产开发企业，组织管理的水平普遍较低，企业普遍存在组织结构层次、部门设置不合理，职能定位不清，集、分权不合理，组织流程繁杂或破碎等问题，归结起来问题主要分为三类，即结构问题、职能问题和流程问题。
结构问题主要指结构层次过于单一、决策层庞大、部门设置不合理等；在职能定位方面，主要存在着集、分权不合理，横向结构交叉重合，职能定义不清等问题；工作分配不符合流程，组织流程繁杂，流程缺乏评审程序则属于流程方面的问题。除了上述三个方面的问题外，还存在一些其他管理问题，如基础管理薄弱，员工素质较低，管理仅仅局限于技术层面的管理，业务部门没有很好地发挥教练员的甲方角色，还仅仅停留在现场施工管理的承包商的角色；营销策划部、销售部、客户服务部等相关部门的接口关系不清晰；企业无系统的信息管理规定，信息化管理程度较低等。
三、房地产开发企业组织设计总思路
组织设计是一个系统工程，它必须结合企业自身实际，针对企业组织管理存在的问题，从总体上进行系统缜密的全过程分析。在房地产开发企业的组织设计中，应提倡建立以流程为中心、以顾客为导向的理念。在进行组织设计之前，首先分析企业的主导业务流程与工作内容，然后考虑组织结构设计方案。同时，在组织设计中，要时刻考虑顾客的需求，让顾客在和企业进行各项业务的交往过程中感到快捷方便。一般而言，组织设计包括组织目标分析、流程分析、职能分析、组织结构设计、岗位设计、管理规范设计、运行制度设计等主要环节，如图1所示。（图1）
组织结构设计是组织设计中体现成果的关键性环节之一。由图1可知，组织结构设计是在组织模块设计之后，对各组织部门应当如何组织在一起，形成何种结构形式，以及部门之间的关系如何等问题进行解决的过程。组织结构设计的一般步骤包括组织结构选型、确定项目管理层次和管理跨度、形成组织结构图，如图2所示。（图2）
房地产开发企业组织管理存在的问题与其组织设计缺乏规范、科学、适应性是分不开的。近年来房地产行业保持持续快速发展，许多企业在发展初期生搬硬套的组织结构已在很大程度上不能满足企业壮大后日新月异的变化需求，新的合理化组织设计是形势所趋。
四、房地产开发企业组织结构设计建议
（一）关于组织结构选型的建议。企业的结构形式与其发展规模关联很大。总体而言，房地产开发企业现存组织结构不外乎以下四种：U型组织结构（职能制）、M型组织结构（事业部制）、矩阵式组织结构和H型组织结构（子公司制）。职能制或叫部门制，根据其组织形式的差别又可分为直线型部门制、总监部门制、职能型部门制、直线职能型部门制。一般而言，房地产开发企业组织结构选型可参照表1实施。上述组织结构形式中，总监部门制是当前中小型房地产开发企业发展后实施组织变革时最常选用的，一般也是最适合的。总监部门制是指总经理和部门经理之间增加“中心”层次，中心负责人称为“总监”，一般可设置财务总监、行政总监、营销总监、研发设计总监、工程总监等，各总监直接向总经理负责，级别相当于公司副总经理。（表1）
当前专业管理公司的发展空间越来越大，并且也逐步得到开发商以及社会的认可。从市场发展趋势来看，房地产开发企业会逐渐回归自己的发展本色，专心于选择决策和投资控制，从而担当起资源整合与优化运作的正统角色。因此，未来估计一些大型企业会选择专业管理公司制的组织模式，这会对传统的房地产开发商的组织机构设置产生重大影响。
（二）关于决策层次的建议。一般而言，决定企业发展方向的重大决策、经营政策由高层集权管理，技术问题、专业问题、客户问题由一线专业人员或基层管理人员在现场做出反应。高级经营决策由公司CEO决策，采用管理委员会议形式进行，参会人员为总经理、决策委员会成员、与相关决策问题有重大联系的职能中心总监及外部专家；一般经营决策由公司总经理或总经理授权的职能中心总监或其他高管人员决策，采用部门经理会形式进行；对于一般业务决策，职能中心内部事务由中心总监负责，部门经理在授权范围内负责相关事务。
（三）关于管理组织主框架的建议。以房地产开发经营的核心环节确定管理组织的主框架。市场开发环节应以房地产与建筑技术为核心，具体工作可实行课题制；生产建设环节以施工技术、工程质量和进度管理为核心，实行项目制；投资管理环节应以计划监督、成本控制、资金结算管理为核心；销售环节以销售执行为核心，可以借鉴专业管理公司形式；运营支持工作以人力资源管理、工作质量管理、日常办公服务为核心。
（四）关于组织结构图的建议。针对中小企业的部门制组织结构（直线型或直线职能型），主要关注点是组织部门设置的合理性，部门的数量不宜过多，也不宜过少，如图3。图3中，总经理之下可设置若干副总（含总工），分别协助总经理分管生产、销售、财务和行政人事等；虚线表示可根据需要设置项目部。（图3）
针对在本地从事开发的中型及中大型房地产开发企业，采用总监制组织结构模式。采用基于“模块化整合”的方式划分工作流程，将整个开发流程划分为市场开发、生产管理、销售管理三大模块，将有关资金管理方面的工作整合成投资管理模块，行政、人力资源管理等整合成运营支持模块。此时，房地产基本组织结构是由市场开发中心、生产管理中心、销售管理中心、资金管理中心、运营管理中心等五个中心构成，如图4所示。（图4）
针对主要在本地实施多项目开发的大型企业，除了实施设有项目部的总监制组织形式外，矩阵制仍是可选择的适宜形式；而针对为数不多的多区域开发的大型房地产企业集团，子公司制或事业部制应该是考虑的方向。由于大型企业数量少，业务领域差别大，组织管理个性强，本文就不再给出具体的组织结构图。
（五）关于组织结构调整与完善的建议。精简、集约开发流程，注重管理集成化，寻求更合理的开发业务链条；根据企业实际尽可能地进行扁平化管理，其作用在于提高工作效率，较少环节信息流失和交流成本；扬长避短，集中精力做自己的强项，部分开发环节外包或借助外界力量，以将精力、财力放在经营决策上，从而更快捷地适应市场变化，在竞争中取得成功；加强市场研发环节，强化企业的市场化导向和成本控制意识；建立并尊重规范的体系化管理，加强信息技术在组织管理中的作用。
五、结语
组织设计没有最好，只有最合适。以上针对房地产开发企业组织结构设计提出的建议，旨在为其组织设计与优化提供借鉴和指导，而并非制定一成不变的标准，因为组织设计的过程实质上是一个组织变革的过程，它是把企业的任务、流程、权利和责任进行有效组合和协调，并根据市场和客户群的变化，不断进行优化和变革，以达到大幅度提高企业的运行效率和经济效率的目的。房地产开发企业应根据各自发展和变革的需求实际，采纳上述相应建议，建立良好的组织，实现简化流程、降低成本、培养人才、提高效率的目标。
（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）
参考文献：
[1]高新华.如何进行企业组织设计[M].北京：北京大学出版社，2004.
[2]柳林会.房地产开发企业组织结构及其发展研究[D].上海：华东师范大学，2006.
[3]司云聪.企业集团组织架构的类型、特点及其有效性分析[J].北京：商场现代化，2007.
论文摘要摘要：房地产企业营销形象是相关公众对房地产企业由营销理念指导的营销活动和营销管理过程的总体印象和评价。营销形象反映的是房地产企业整个营销活动和管理过程的好坏。本探究通过调查房地产企业营销形象中存在的主要新问题，提出可操作性的改善办法。
一、新问题的提出
闻名的营销专家MariaSicola[1认为由于房地产开发、销售及产品固有的一些特征，使房地产业更需要市场营销。然而不少房地产企业的营销观念落后，忽视营销管理，轻视营销人员形象等，结果使企业形象受损，造成了重大的损失。这些新问题产生的主要原因在于房地产企业缺乏正确的营销理论和营销形象理念的指导。随着房地产市场发展水平的提高，房地产企业的营销形象日益受到重视，其好坏直接关系到企业的成败。[2如何面向市场、面向公众塑造房地产企业的营销形象，获得公众的认同和顾客的忠诚是赢得营销竞争胜利的关键。本探究旨在根据房地产企业营销形象中存在的主要新问题探索提升策略。
二、房地产企业营销形象中存在的主要新问题
本文通过自编的《房地产企业营销形象》问卷调查了600名公众，收回有效问卷442份，对数据用SPSS11.0社会统计软件进行统计分析，发现目前房地产企业营销形象总体上是正面的，但仍存在不同程度的新问题，具体表现如下摘要：
1、营销观念相对落后。调查显示有有44.1%的内部公众（118人）认为本公司目前采取的营销观念主要是市场营销观念，其次是产品观念；外部公众的评价较为一般（平均数为3.61分，5分为最高评价），这说明一些房地产企业无视市场、企业自身或顾客的要求，从开发商利益出发，片面追求利润，降低消费者价值和满足程度的观点。
2、营销管理科学性不强。根据调查，公众对房地产企业管理形象的评价平均为3.5分，说明在对待消费者的营销理念中，有时企业为了自身利益而损害顾客利益，在楼盘的建造上偷工减料；有的堆砌太多的承诺而失信于人。
3、营销资产价值不高。房地产企业营销资产主要包括企业信誉、环境、产品品牌等。在对营销资产的评价上，内外部公众有较大大的差别（相差0.3分），表明部分房地产企业在营销过程中，违反市场规则和营运规范，使外部公众丧失信任感；营销环境脏乱等不文明现象。
4、营销人员的形象有待于提高。在调查中发现外部公众对营销人员的评价偏低，平均为3.5分，这说明营销人员在知识结构、礼节、服务等多方面都存在新问题，如服务态度不好；仪容仪态需改善；知识需要扩充；沟通能力尚需提高。
5、房地产产品的质量需要提高。“产品质量”是指住宅的整体质量，包括功能质量和建筑质量。
在调查中，我们发现一些公众对房产品的质量持怀疑态度（20.1%），有些房地产企业的楼群间空间排列关系、绿化、污染、基础配套设施等不能给使客户有一种放心感、满足感。
三、房地产企业营销形象的提升策略
1、树立合适的市场营销观念
从市场营销理论出发，结合房地产产品的非凡性，企业应从以下几个方面确立房地产营销观念摘要：开发企业肩负着改善人居环境，提高人民生活水平的重任；承担着实现城市规划，塑造城市形象，改变城市面貌的责任；在拉动经济，促进经济繁荣中扮演重要角色；树立“以人为本”的思想，克服一切从开发商利益出发，片面追求利润，降低消费者价值和满足程度的观点。
2、加强对营销管理形象各因素的剖析，提升营销管理形象
（1）明确营销形象的定位
房地产公司营销形象的定位关键在于占据消费者心灵，对消费者的心灵把握得越准，定位策略就越有效。成功的定位取决于两个方面摘要：一是将定位信息有效地传达到消费者头脑中；二是定位信息是否和消费者的需要相吻合。
（2）协调组合各种营销手段
开发商对媒体的选择和组合是根据地域环境、人文资源和项目情况而定的。在较小城区，居民比较集中，对楼盘的宣传采用路牌广告的效果最好。如在报刊、电台、电视台上做出售广告；公开张贴广告；借助展示会推销；亦或向邻近地区的居民打电话或上门推销。假如房地产需求非凡大，房地产商只需在其所要出售的房地产产品上挂一个“专供出售”的招牌即可。此外，销售商也可以开展形式多样的促销活动，增强包装意识，也可以把文化体育活动引入楼盘销售。
3、提高营销资产价值
（1）提高房地产企业营销守法形象。它主要是商品住宅销售合同、预售的合法性等方面的综合体现。商品住宅销售合同应体现买卖双方平等原则，不能因为客户不懂“专业”或疏忽而把一些不平等条款强加给客户。开发商在整个销售过程中的规范操作、遵纪守法，将使客户产生一种信任感。
（2）改善营销环境形象。环境形象主要包括房地产开发企业工作环境、住宅小区项目施工现场环境和售楼处环境三个方面。它在一定程度上能反映出一个企业的整体管理水平、经济实力和精神面貌。
（3）加强房地产企业品牌或产品品牌的建设和管理。
房地产品牌和其他领域的品牌创建内容基本是一致的，[3但基于房地产品牌的非凡性，房地产品牌在创建时应该非凡注重设计房地产品牌的识别系统、塑造房地产企业的品牌形象和打造房地产企业的品牌关系等。
4、提高营销人员的素质和能力
首先，对于销售人员的管理，笔者建议采取“竞争制”的销售模式。这种模式能集中销售人员在工作时的注重力，时刻关注现场动态；同时可以提高销售人员的竞争意识，由以前的等待客户变成迎接客户。
其次，加强房地产企业营销人员素质的练习。提高礼仪修养，包括个人形象如整洁的仪表、亲和力较强的仪容等，电话礼仪，接待顾客时的礼仪等。
最后，提高销售人员的综合能力。通过多种渠道来锻炼销售人员的创造能力，判定及察言观色的能力，自我驱动能力，人际沟通的能力，从业技术能力，说服顾客的能力等。
关键词：房地产;项目管理;问题对策
近年来，房地产业正迅速发展为国民经济的一个重要产业群体，成为国民经济的基础性、先导性和支柱性产业。房地产项目作为房地产企业发展的基本元素，对任何一个国家及企业的发展都起到至关重要的作用。房地产项目管理作为一种现代化的管理方式，它是伴随社会建设和管理大型项目的需要而产生，房地产项目管理的水平的高低对项目的成败起到至关重要的作用，并影响到房地产企业整体的发展。我国加入WTO后，已日益融入全球经济体系，国际竞争日趋激烈，全球经济一体化趋势越来越明显，国内外形势的发展要求房地产开发管理逐步与国际接轨，以适应市场经济的发展需求。同时，由于房地产需求的增加，房地产业及相关行业的发展空间增大，国外企业对我国投资幅度加大，促进了酒店业、写字楼、住宅业的发展，带动整个房地产业逐渐与国际接轨。在经济一体化的情况下，中国将成为国际建设市场最大的热点之一，强劲的国外竞争对手，新增加的市场需求及原有的市场份额有被国外同行抢占的可能，对国内同行来说，竞争压力陡然增加，当前，国际惯例的项目管理知识对我国业主、工程咨询业和施工企业显得更加重要。我们要从产业生存的高度认识我国项目管理与国际接轨的迫切性，切实而深入的了解国际惯例的项目管理机制与运作，由此分析我国项目管理的症结及我国施工企业功能的匮乏，进而再造我国投资与建设全新的项目管理体制，提高我国建设企业的国际竞争力。在这样的国际国内背景下，对房地产企业项目运行管理进行研究就显得极为重要。
一、我国房地产企业项目管理存在的问题
我国房地产项目管理近年来虽已取得重要的进展，但是基本上还停留在粗放式的经验管理阶段。存在质量事故多发、工期拖延、费用超支等问题，和国际先进水平比较，我国房地产项目管理仍然处于较低水平，存在不少问题。主要是管理体制不完善，缺少高素质的项目管理专业人才，不能全面系统地采用先进方法，法律法规也不健全等。这些都是中国目前房地产项目管理比较粗放的重要原因，也是一些房地产企业投资效益不高，竞争能力不强，发展速度不快的关键所在。
1.可行性研究缺乏
(1)项目目标和工程任务分解不足
在项目启动之初，作为项目所有者的房地产企业由于缺乏大型工程建设的实践经验，没有很好的对整个项目进行细致研究分析，并提出项目的总体目标，也没有将工作任务进行分解，并加以落实分配，这导致项目出现以下问题：
①项目在初期无法向下进行；
②项目预期经济目标不能实现；
③项目延期交房；
④部分功能配套不全。
(2)市场定位不准、缺乏创新能力
在项目开始前，房地产企业往往忽视了市场作用，没有做充分的调查研究，不做设计研究，只是根据周边项目户型、楼型照猫画虎，造成产品同质化严重，缺乏创新能力，从而使项目销售不畅、价格不高、回款缓慢、效益不好。主要体现在：
①市场定位工作主体发生偏差；
②运用差异化战略模仿有余而创新不足；
③偏离市场定位的理论和原则，片面强调概念式定位；
④目标客户群不明确或目标市场需求判断错误。
2.设计监理缺失
由于对设计单位相应的监督管理体制无法跟上，造成在项目的施工中发现大量设计中存在的问题。由于施工中发现的设计问题很多，有些工程从开工到竣工都发生了设计变更，变更图纸比原设计图纸还多。设计过程中出现的问题主要表现在：
(1)缺乏合理的设计招标程序
房地产市场发展还不规范，未形成公正、公平、公开竞争的良好环境，造成了设计招标往往流于形式。
(2)忽视设计对项目投资控制的重要性
未认识到设计对项目整个运作过程的重要影响，公司对项目设计普遍存在一种“轻设计控制，重施工控制”的思想。
(3)设计监理缺失
对于设计监理工作，由于对设计单位相应的监督管理体制不健全，加上设计单位的工作量较大，部分设计人员素质较差导致设计图纸很难做到精心勘探、精心设计，达到一流的施工质量，造成在施工中发现大量设计中存在的问题。
(4)文档资料缺乏制度化、规范化管理
尚未制定有关工程文档资料、工程竣工资料等的管理制度和规定，项目档案管理管理混乱，尤其是对工程项目的合同管理方面，未能实现以合同为主线、以合同为核心实施工程项目管理。二、加强房地产企业项目管理的对策建议
要加强项目前期开发管理，项目前期研究分析工作一般包括：投资机会寻找与筛选、市场调研、市场定位、项目构思、目标设计、方案策划、可行性研究及投资决策分析。其中，关键是项目可行性研究和投资决策。
1.进行详细的项目可行性研究
市场调研的目的是对所筛选的项目进行客观分析，验证项目定位的准确性与科学性，为开发决策提供技术依据，从根本上避免决策中的随机性而强调科学性。项目经理应按照一定的市场调研程序对房地产市场进行以下三方面的调研：
(1)房地产市场的供给与需求调研
充分调查投资地区各类地产商品供给量及需求量、价格水平、地区分布、投资地区房地产开发能力及技术水平，也就是要理解在市场经济条件下房地产作为商品必然依据房地产市场的需求情况来确定是否投资，投资什么项目，这是房地产投资决定性因素，也是调研的根本点。项目经理应从专业角度提出合理建议。
(2)要进行环境调研
主要指项目的自然环境、社会环境、经济发展水平、地区产业结构、居民收入水平、消费水平、社会购买力、文化环境、社会治安、社会职业分布、文化教育、社会风气、习俗等，使得对项目从政治、经济、文化的高度来认识，这也是为社会服务的同时获取社会效益及良好经济效益的基础。
(3)要进行开发场地调研
场地是产品定位前期调研极其重要的内容，要充分认识到一块位置优越的土地会给开发带来巨大的效益。这其中，开发土地所处区域位置、环境条件、交通条件、开发场地使用现状、大小形状、地质等都要引起重视，项目管理队伍应参与土地选择与分析，参加有关的洽谈，在此基础上提出开发初步建议方案并评价综述方案的优缺点，同时对未来项目产品定位提出初步设想方案。
2.进行项目的投资决策与预算
进行房地产开发，建设资金一般都需几亿元人民币以上，若没有切实可行，的投资方案和融资还贷方案，也就谈不上立项。因此，在项目可行性研究时对项目进行投资分析和融资决策是项目经理必须重视的问题。
(1)重视投资分析
项目经理在对市场供求关系、竞争环境、市场可接受的楼盘价格水平、投资成本进行经济分析的基础上，对项目的资金使用、回收及相应措施进行详细的计划和控制，是投资分析管理的主要内容。通过投资分析对项目整体运作的计划性和目标性进行有效控制，是房地产开发建设成效的关键，投资分析是今后项目管理运作的工作指南。
(2)重视融资决策
房地产开发建设周期长，一般要几年时间，融资的财务费用可能高达总固定费用的5%—25%以上。因而，融资决策主要是确定融资方案的合理性,它对建设总费用有很大的影响，一定要请有经验的专家参与制订。首先需根据投资总额及自有资金、预计预售收入，测算出需融资额度，然后确定该项款项的还款方案，并根据开发过程中可筹集、回收的资金及需支出的资金进行分析，确保项目的资金流量有盈余，从而保证项目开发的顺利实施。
3.加强项目控制管理
项目实施阶段房地产企业项目管理的工作是按合同规定为项目顺利实施提供必要的条件，并在实施过程中督促检查并协调有关各方（监理、设计、承包商、供应商、政府职能部门）的工作，定期为项目进展情况进行研究分析，该阶段的项目管理可描述为：在项目实施阶段，业主的项目组人员，按照有关法律、法规、技术规范要求，根据签订的工程承包合同、工程监理合同、其他合同及合同性文件，调动各方面的综合资源，对项目从开工至竣工的工程进度、质量、成本及其他方向的目标进行全面控制的管理过程，本阶段的工作重点是项目的进度、质量、成本的控制管理。
(1)加强项目进度控制管理
进度控制是指对工程实施阶段的工作内容、工作顺序、持续时间及工作之间的相互衔接关系等进行计划并付诸实施，然后在计划实施过程中经常检查实际进度是否按计划进行，一旦发现有偏差出现，应在分析偏差产生原因的基础上有采取有效措施排除障碍或调整、修改原进度计划后再付诸实施，如此循环，直至工程项目竣工、交付使用的过程。
(2)加强项目质量控制管理
工程项目的质量是指项目能够满足业主或客户需求的特性与指标，一个项目的实现过程就是工程项目质量的形成过程。项目实施阶段开发商的项目组要开展多方面的工作，对工程项目的质量进行控制和监督，概括地说有审查确认承包商的质量保证体系，进场材料、设备的质量控制、监理规划、监理实施细则以及对监理工程师日常监理工作的监督和检查等方面。
参考文献:
[1]王文群:房地产经济学[M].北京:经济管理出版社,2003:3-4.
[2]张华:实行项目化管理提升房地产企业的核心竞争力[J].开发天地,2004(10):50-54.
关键词：投资性房地产会计处理改进建议
1 概述
在日常经营活动中，企业除了将拥有的房地产用于生产厂房、办公场所等自用外，还可能将持有的部分房地产出租以获取租金或持有闲置的房地产等待合适的市场机会将其出售以获取资本利得。在会计上，这些为赚取租金或资本增值而持有的房地产被划分为一类专门的资产，即投资性房地产。与此相对应，为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产被称作自用房地产。投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著差异。投资性房地产的确认、计量和披露适用《企业会计准则第3号――投资性房地产》的规定。
2 投资性房地产业务的重要性及现状分析
新会计准则中给投资性房地产的定义是：投资性房地产指“企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。
2.1 投资性房地产业务的重要性 投资性房地产是当今世界各国经济发展的重要支柱产业之一，它所创造的高额附加值以及为投资者所带来的丰厚利润，强烈地吸引着一些企业和个人投资者。当然，在我国随着市场化改革的快速推进，投资性房地产早已成为拉动经济增长的支柱产业。投资性房地产行业不仅关系到城市居民，而且还是关系现在和将来农村人口城市化的问题。投资性房地产行业不仅是一个产业发展问题，还是一个社会发展问题。
2.2 我国投资性房地产业务的现状分析 前几年来，我国投资性房地产业出现了新一轮的持续快速增长，增长幅度逐年递增，其中单2004年第一季度，投资性房地产增长41.1％，增幅比2003年同期提高6.2个百分点。针对这种情况，中央采取了一系列宏观调控措施，连续出台与房地产市场相关的多项重大政策进行调控。
从2004年第二季度开始，投资性房地产增长幅度逐月降低，其增长幅度已经低于2002年和2003年同期的增长水平（2002年和2003年1－6月份投资性房地产分别增长32.9％和34％）。这表明自2004年以来国家采取的一系列控制高速增长的政策措施已初见成效。但是，就最近几年的投资性房地产市场情形来看，投资性房地产热潮并没有就此止步。中国的经济继续保持了前几年的强劲走势，投资者相信，只要现在涉足了投资性房地产行业，如果经济能够像他们所预期的那样持续发展，那么将来一定会从中得到收益，这就是我国投资性房地产业务的现状。
3 投资性房地产业务会计处理的分析
3.1 投资性房地产的确认分析 投资性房地产在同时满足下列条件时予以确认：一是与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；二是该投资性房地产的成本能够可靠地计量。企业自行建造或开发的房地产，只有在自行建造或开发活动完成的同时，开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产，不包括作为存货的房地产。
3.2 投资性房地产初始确认及会计处理分析 投资性房地产初始应按其成本计量，购置的投资性房地产的成本包括买价和任何可直接归属于投资性房地产的支出，借记“投资性房地产”，贷记相关科目。自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等，借记“投资性房地产”，贷记“在建工程”，建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。以其他方式取得的投资性房地产，按取得时的实际成本，借记“投资性房地产”，贷记相关科目。
3.3 投资性房地产的后续计量分析 新会计准则指出：投资性房地产的后续计量有成本和公允价值计量两种，通常应当采用成本模式计量，企业有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。为保证会计信息的可比性，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式，而且已采用公允价值模式计量的房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应以资产负债表日的公允价值计量。
3.4 投资性房地产用途转换的分析 新准则规定：企业有确凿证据表明房地产用途发生改变满足下列条件之一的应当将投资性房地产转换为其它资产或者将其他资产转换为投资性房地产：①投资性房地产开始自用；②作为存货的房地产改为出租；③自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；④自用建筑物停止自用，改为出租。
3.5 投资性房地产处置的分析 新准则规定, 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得未来经济利益时, 应终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
3.6 投资性房地产信息披露的分析 新准则要求企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：一是投资性房地产的种类、金额和计量模式；二是采用成本模式的,投资性房地产的折旧或摊销, 以及减值准备的计提情况；三是采用公允价值模式的, 公允价值的确定依据和方法, 以及公允价值变动对损益的影响；四是房地产的转换情况、转换理由, 以及对损益或所有者权益的影响；五是当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。
4 投资性房地产业务会计处理存在的问题及建议
4.1 投资性房地产业务会计处理存在的问题 ①投资性房地产范围界定不明确：我国对持有并准备出租或增值后转让的，但目前尚空置的投资性房产没有界定完整。另外，投资性房地产会计准则中的一个重大问题是，没有明确该准则中所指的“已出租”概念。②投资性房地产计量模式转变的规定比较局限：投资性房地产准则规定，投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，通常应采用成本计量模式，在满足特定条件时也可以采用公允价值计量模式。但企业只能采用一种计量模式，不得同时采用两种计量模式。企业对投资性房地产的计量模式一经确定不得随意变更，存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠计量取得且能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许从成本模式计量转化为公允价值模式计量，这一转变应作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号―会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。已采用公允价值计量的投资性房地产,不能从公允价值模式转为成本模式。我国的这种规定相对于国际上来说比较局限。
4.2 改进投资性房地产业务会计处理的建议 ①投资性房地产范围的界定应该明确：投资性房地产会计准则中没有明确该准则中所指的“已出租”概念，针对这一问题，我们应该明确“已出租”是指企业一定时期经营性出租，并不包括融资出租，虽然目前我国一般企业并不存在这样的业务，但作为会计准则的概念应该是完整和全面的。会计准则中对投资性房地产概念有明确界定：“是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”，新会计准则应该对“未来为资本增值而持有的建筑物”概念加以补充和完善。②企业选择投资性房地产计量模式应该更加慎重：投资性房地产计量模式转换的规定，主要是由于我国资本市场发展并不完善所决定的。就目前我国的情况，要想完善新会计准则中对投资性房地产计量模式转换方面的规定，还需要一定的时间。企业选用成本模式的，当资本市场、经济发展等客观情况发生变化时，还有选择公允价值的机会，而一旦选择了公允价值模式，就没有回旋的余地了，所以对于企业而言，应该慎重的选用公允价值计量模式作为其投资性房地产的后续计量。
5 结束语
随着经济的发展和投资观念的改变,投资性房地产受到了众多企业和一些个人投资者的青睐，它为投资者所带来的丰厚利润，使得投资性房地产已成为拉动我国经济增长的支柱产业之一，对我国的经济发展有很重要的作用。但是我国会计准则还有待于更进一步的完善。就目前我国的基本国情来看，每个企业都应该更加慎重地选择投资性房地产的计量模式。
参考文献：
[1]应华羚.我国投资性房地产的现状研究[J].会计研究，2009(7).
[2]陈虹.投资性房地产的公允价值计量[J].企业导报，2009(6).
[3]王峰.齐高明.对投资性房地产的几点认识[J].煤矿现代化，2009(02).
关键词 房地产业；发展；调查
当前，老百姓最为关注的三大难题：看病难、上学难、买房难。房地产业事关国计民生大局，近年来，房地产业的发展，为投资拉动，刺激消费，提升城镇居民生活水平，优化城市环境发挥了积极作用。为全面反映商城县房地产业发展现状、特点及存在的问题，根据对商城县七家房地产开发商及城建、土地、环保等部门的调查，本文分析了商城县房地产业的基本情况、发展中存在的问题、提出对房地产业健康有序发展的建议及对策。
一、 房地产业基本情况
近年来，商城县国民经济持续快速发展，城镇化、新农村建设进程不断加快，居民收入、消费水平和消费需求稳步提高，共同构筑了房地产市场繁荣的社会经济基础，也为商城县房地产业持续快速地发展提供了广阔的市场空间。
1.房地产业投资增势强劲。2007年上半年，全县房地产开发企业共完成投资6860万元，同比增长89.5%。
2.商品房市场供销两旺。从供给情况看，2007年上半年，全县商品房累计竣工面积34100平方米，同比增长141.3%，其中住宅27500平方米，增长52.8%。新开工商品房势头强劲，新开工面积63400平方米，增长95.1%，其中：住宅57100万平方米，增长94.2%。从销售情况看：供不应求，现房早已告罄，期房乃炙手可热，空置商品房基本为零。
3．商品房户型日趋多样化。从调查的情况看，商品房套型有多种选择性，其中：90平方米以下没有；90-120平方米的套型占51.5%，120-140平方米套型占31.4%；140平方米以上套型占17.1%。90-120平方米套型为市场主流房型。
4．商品房价格飙升。2006年上半年，全县商品房混合平均单价452元/平方米，下半年迅速飙升至1050元/平方米，增长132.3%，2007年上半年商品房混合平均单价为1299元/平方米，上涨23.8%。
商城县商品房价格从2006年下半年暴涨，一路走高，其个中缘由，众说不一：
（1）农民工进城安居，成为购房的主要消费者。借改革开放之东风，商城人怀着一腔热血，外出打拼，他们中有相当一部分人在几年、十几年的摸爬滚打中淘得平生第一桶金。随着经济的好转、个人收入增加，为方便生活、纷纷进城购房安居，刺激了房屋消费。
（2）以购房作为投资助长了房价上涨。商城工业基础薄弱，企业少，龙头企业更是凤毛鳞爪。一部分有钱人想做点事，可面对不景气的企业，于是，他们把手中的资金投向同股票一样牛市的房地产上。
（3）土地挂牌上市后，成本上升，新增地、建房安置费，人力拆迁费、建材经费等成为为撬动房价杆杠 的新增因素。
二、 房地产业发展中存在的问题
1.土地的稀缺，造成地价上涨。地价的居高不下，在很大程度上促使房价上涨。寸土如寸金，土地资源有限，政府要关注房地产开发的走向。
2、资金的盲目集聚。房地产业是资金密集型行业。具有高投入、高风险的特点。据开发商讲：如火如荼的房地产业一旦得到有关部门的调控，将会受到很大冲击，十个项目如果有一个项目赔了，那么就很有可能造成资金链断裂。一招不慎，满盘皆输。
3、商品房价格上涨过快，居民收入与房价存在脱节。由于目前房产需求一直处于旺盛状态，尤其是有很多人把房产作为投资品，商品房市场一直供不应求，房产价格处于历史高位，且上涨势头正健。人为炒作因素的存在，对于消费者来说：天天喊房价上涨，天天还去购房，大有“助纣为虐”之势。我们走访了某局公务员张某，据他讲每年一万多元的收入，购买一套90-120平方米的商品房至少需15万，仅是毛坯房，若加上装修至少需20万。绝大部分职工购房需借款和贷款，因此购房者债务负担加重。
三、 对房地产业健康有序发展的建议及对策
1.政府应该出台一系列的相关政策。从制度上入手，通过法律手段，搞好房地产的宏观调控，对商品住宅实施的政府指导价为核心的价格监管制度。建议政府在推出指导价的同时，也应推出商品住宅用地的指导价，并着手改变土地拍卖“价高者得”这一导致地价倍增的现象。
2、要支持、引导、扶持企业。要在上一些项目的同时，搞好企业创新，创立知名品牌，壮大龙头企业。吸引社会上的闲置资金，鼓励他们兴办企业，把他们的视线从房地产业转到办企业、上项目上来。
3.政府应在经济适用房上大做文章。国家明文要求各地房地产开发70--80%应建小户型、经济适用房，但实际情况是，大多数地方经济适用房占全年竣工住房面积不足5%，商城除拆迁安置房外几乎空白，远远满足不了中低收入群众的需求。政府也应在搞好限价房的同时应提倡多建经济适用房，主动承担建设廉租房，解决好住房供求关系这一关键环节。
4．应加强对房地产业的监督，严惩腐败。要在健全监督机制，把公共权力置于人民群众和法制的有效监督之下，执行阳光政策，在建立公开、透明的房地产市场的同时，应打击房地产领域的，深挖房地产中的权钱交易，以整顿房地产市场秩序。
5．建立房地产信息监督预警机制，确保房地产业健康、有序地发展。据权威人士指出，房价上涨过快，升幅过大，当房地产业价格上升速度长期快于居民收入增长速度时，会产生泡沫。因此准确、及时的掌握房地产、供求、价格、完置率等相关信息，适时、适度地为政府实施宏观调控提供决策依据，应势在必行，时不我待。
【关键词】房地产金融 发展状况 存在问题 对策建议
随着我国市场经济体制的逐步建立和完善，房地产业对调整经济结构、促进经济增长发挥了重要作用，而房地产金融的成长对房地产业的发展起着重要的推动作用。在当前我国宏观经济持续健康发展、金融深化进程不断推进的背景下，房地产金融在国家金融业中的地位作用也日益突出。与此同时，房地产金融风险也日渐突出。可以说，房地产金融风险能够通过市场各方相互博弈而不断膨胀，最终危及整个金融体系乃至国民经济体系的安全与稳定。所以防范房地产金融风险不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的需要，对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。
一、当前我国房地产金融存在的主要问题
针对我国房地产行业当前的发展状况来看，主要存在以下几个方面的问题：
（一）融资渠道单一，过度依赖银行贷款
由于当前我国资本市场仍处于起步阶段，融资主要以直接融资为主，商业银行信贷是房地产金融资金来源的主要渠道。然而，直接融资渠道发展存在着滞后问题，原因可以归纳为以下几个方面：一是房地产行业贷款信用相对较好，特别是个人住房抵押贷款，对银行吸引力较大，金融机构缺乏机制创新的内在动力。二是金融主管部门较为担心各种直接融资方式会引发新的风险。根据各国发生的金融危机的教训，各种危机基本上都是与金融创新相伴而生。因此，管理层采取了稳健的金融政策。三是对证券市场、债券市场、信托市场的管理水平有待提高。过去已经发生的种种问题，导致主管部门很难下决心大力开辟各种直接融资渠道，特别担心因经营管理不规范给投资人带来损失导致新的社会不稳定因素。这种既没有内在动力，又缺乏外在压力的形势，直接导致各种直接融资渠道严重不足。
（二）房地产信贷风险不断显现
房地产开发每个过程都需要融资，每个过程都会给银行和投资者带来风险。当前，我国房地产信贷风险主要包括：（1）由于部分地区房地产市场过热而存在的风险。房地产供需不平衡造成房价增长过快，严重背离了住房的真实价值，由此出现房地产泡沫。一旦泡沫破灭，房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅度缩水，给整个金融体系和国民经济带来严重损失。（2）由于房地产开发企业高负债经营而隐含的风险。由于房地产市场进入门槛限制较少，导致房地产企业层次参差不齐，竞争激烈，企业为了在竞争中获取利润，占据有利优势，通常会向银行申请房地产开发贷款，但由于监管力度不足，担保机制不完善，一旦企业资金链条断裂，将带来严重的资金缺口。（3）由于土地储备中心贷款而产生的风险。其一，土地储备中心的资产负债率较高。许多地区的土地储备中心，由于投入金额较少，注册资本难以维持，导致严重缺乏抵御风险的能力。其二，银行难以对土地储备中心的收支两条线进行有效监管。其三，银行向土地储备中心发放的贷款没有有效的担保措施。其四，土地储备中心的运营风险。由于土地定价容易受多方面，如政策、环境、人为等因素的影响，存在很大的不确定性，因而土地在出让时，拍卖土地价格有可能会比购入土地的价格更低，这也就形成了银行的信贷风险。
（三）房地产金融机构管理不够规范
目前从中央到地方设立了多种房地产金融机构，如央行、银监会、信托管理部门、住房公积金管理委员会等。由于各自的监管范围与利益存在差异，各组织行为的因素不同，造成了多头领导、政出多门的管理现状，从而增加了协调成本，严重影响了组织行动的一致性。另外，机构模式也比较单一，仅仅是商业银行、个别专业银行、信托机构和住房公积金管理中心，加上比较零散的住宅合作社等，这样的机构体系不能针对不同阶层、不同群体提供差异化服务。由于我国目前房地产金融创新发展环境还不够成熟，致使当前金融机构主要以分散的地方机构为主，缺乏政府直接经营的全国性金融机构的领导，再加上地方性金融机构良莠不齐，难以完全贯彻政府金融规范要求，再加上具有保障功能的房地产保险机构尚未成气候，对于防范金融风险的意识与能力不足，一旦出现问题，则面临着严重的资金与信任风险。
（四）尚缺乏健全的房地产金融法律规范
由于我国房地产金融发展较晚，目前尚未建立起完善的多层次的房地产金融立法体系， 法制建设相对滞后。现有的房地产金融相关法律法规主要集中对房地产企业的融资管理上，如《住房法》、《房地产金融机构组织法》、《房地产抵押贷款保险法》、《商业银行法》等，对整个房地产金融市场的监管缺乏一个有效的法律体系，与房地产具体金融业务相关的法律法规也存在漏洞，容易造成房地产金融市场的无序与管理的混乱，从而影响房地产金融的深入发展。
二、完善我国房地产金融发展的相关对策建议
（一）拓宽房地产融资渠道，分担房地产信贷风险
房地产融资渠道的多元化，对于增加房地产资金投入的可能性，健全、优化房地产融资结构具有重要的意义。首先，积极推动资本市场的发育，鼓励房地产开发企业和与房地产开发有关的企业通过股权合作、上市、房地产信托、房地产项目债券化等渠道筹集房地产开发资金，鼓励这些企业通过证券市场实施资产重组。其次，加快制定出规范的房地产基金管理办法，促使房地产基金投资管理尽快步入正轨，充分利用基金优势使蓄势已久的房地产基金成为我国房地产业重要的资金来源。最后，加快推进房地产金融证券化进程，将房地产抵押贷款转化为证券形式，以提高银行房地产消费贷款的流动性和安全性，降低金融风险，也为投资者提供了一种重要的投资渠道。
（二）强化银行金融管理，优化贷款项目结构，提高信贷资金的安全性
金融机构要严格遵守国家信贷管理原则与规定，充分利用金融杠杆功能确保投入房地产业的贷款资金的安全，防范信贷危机，在经济上支持房地产业的健康有序、可持续的发展。一是所有金融机构都要努力改善金融服务，增强信贷审查力度，严格把关，提高信贷准入的质量。二是金融部门要防止信贷资金过度集中到房地产投资上，利用信贷政策引导房地产投资和市场结构的调整。要通过增加信贷投入，鼓励满足低收入人群经济承受能力要求的经济适用房项目的开发建设。三是金融机构要严格执行贷款“三查”制度，认真履行贷前调查，贷时审查，贷后检查等信贷业务环节的职责，对项目进行全程介入和全程监督，以保证房地产信贷资金专款专用，防范和化解金融风险。
（三）合理设置和完善房地产融资机构
房地产融资机构的合理设置和不断完善，是开展房地产融资业务的前提条件。针对我国的实际情况，推进房地产金融机构的发展与创新。一是要加快组建具有财政和金融双重功能的政策性住房银行，在政府新生市场运行原则的基础上，干预房地产金融的运行，实现住房政治、社会的双重目标。二是要建设专业的住房储蓄贷款机构，对其实行企业化经营，资金自求平衡，并自觉接受中央银行、银监会和政府房地产金融机构的管理与监督，并逐渐地把它作为经营住房金融业的主要力量，以发挥其业务精、市场情况熟的专长。三是鼓励金融机构开设专门的商业性房地产金融业务，将房地产融资从一般融资业务中分离出来，并且支持集团内部融资，使开发商、信贷机构可以最大限度多渠道地获取稳定的资金来源。
（四）健全相关的法律法规体系
为给房地产金融体系的实行提供法制保障，实现多渠道融资，确保房地产金融各项工作的顺利开展，必须切实落实房地产金融立法体系的健全。房地产金融立法工作应做到：对于现有房地产的法律法规，应尽快完善与落实，同时要将现有立法体系中已不再符合当前房地产金融发展要求的部分予以修改，使其与时俱进；对于尚缺失的法律法规，应通过收集意见与调查情况，尽快给出具体的出台方案，如涉及金融信用监管的法律制度等，促进房地产金融的健康发展。总之，只有建设相对完善的法律体系，给房地产金融的发展与创新提供保障，才能使房地产市场向更好更成熟的方向发展。
参考文献
[1] 陈洪波.我国房地产金融现状及政策取向[N].财政金融，2006（02）.
[2] 何元斌.当前我国房地产金融存在的问题及对策研究[N].山东商业职业技术学院学报，2006（02）.
[3] 谭霞.房地产金融风险浅析[J].时代财会，2007（11）.
