发布时间：2023-06-14 16:20:50
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的耕地价值评估样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
关键词：耕地价值；征地补偿标准；江西省
中图分类号：F301．3文献标识码：A文章编号：0439－8114（2011）15－3054-04
Compensation Standard of Land Expropriation in Jiangxi according to Value of Cultivated Land
JIN Shu－lan1，JIN Wei2，XU Lei1，HOU Li－Chun1
（1． Shangrao Normal University， Shangrao 334000， Jiangxi， China；
2． Shangrao Vocational Technical College， Shangrao 334000， Jiangxi， China）
Abstract： The compensation standard of land expropriation in 11 cities of Jiangxi province in 2009 was estimated by market value method， substitution method， opportunity cost method and shadow price method from the perspective of social value， ecological value and economic value of cultivated－land． Results showed that in 2009， the compensation standard of land expropriation should be 1169310 yuan／hm2， which was 2．44 times of the mean value of existed compensation standard， indicating that the current compensation standard was too low． It was suggested that overall value of cultivated land been brought into thecompensation systerm of land expropriation so that it could be fully realized in the transfer process．
Key words： value of cultivated land； compensation standard of land expropriation； Jiangxi province
随着我国社会经济的快速发展，城市化、工业化的加速推进，耕地的非农化流转及征地补偿问题日益突出。产生这一问题的根源之一在于长期以来人们对耕地资源价值的认识仅仅停留在单纯或狭义的经济产出价值上，忽视了其所具有的社会价值和生态系统服务价值。已有学者对耕地资源的社会价值［1－3］、生态系统服务价值［4－6］、经济产出价值［7，8］以及总体价值［9－14］进行了研究，在此基础上有学者对失地农民综合地价补偿［15］、生态补偿、耕地资源非市场价值评估、合理利益完全补偿［16］等问题进行了探析，以期为耕地保护政策和补偿标准的制定提供依据。江西省是我国重要的粮食产区，耕地资源的保护面临着前所未有的困难，准确测算耕地的总体价值，并将其纳入耕地征用补偿体系之中，使耕地资源的价值在耕地流转过程中得以充分体现，对防止耕地向非农用途的无序流转，保护区域耕地资源和国家粮食安全具有重要意义。
1耕地价值测算方法
1．1耕地经济价值
目前耕地的经济价值已形成完整的估价方法，使用较多的是收益还原法。该方法的关键在于耕地纯收益的计算和耕地还原利率的确定。公式如下：
V1＝■ （1）
r＝■（1－d） （2）
式中，V1为耕地经济价值（元）；a为耕地年纯收益（元／a）；r为土地还原率；b为1年期银行存款利率，2009年为2．52％；c为同期物价指数，2007、2008、2009年江西省农产品价格指数的几何平均数为109．5％；d为农业税率，目前农业税率为0。由此计算得到r值为0．023 0。
计算每种作物的单位播种面积土地年纯收益，方法为：单位面积耕地年纯收益＝单位面积耕地年总产值－单位面积耕地年总成本。
1．2耕地社会价值
耕地社会价值V2包括社会保障价值V21和社会稳定价值V22。运用替代法、影子价格法对耕地资源的社会价值进行估算。公式为：
V2＝V21＋V22 （3）
1．2．1社会保障价值耕地所具有的养育、承载、蓄积和增殖资产等功能可以概括为基本生活保障价值、养老保障价值和失业保障价值。将前两者合并处理，依然将其称为基本生活保障价值。计算公式为：
V21＝Va＋Vc（4）
Va＝m×Vb（5）
Vc＝m×f （6）
f ＝ f1 × ■（7）
式中，Va为人均年基本生活保障价值（元）；Vc为人均年失业保障价值（元）；Vb为人均年最低生活保障价值（元）；m为耕地资源承载的人口数（人／hm2）；f为劳动力的培训费用（元／人）； f1为人均年培训费用（元）；r为土地还原率。
1．2．2社会稳定价值耕地资源不仅能够满足社会对农产品的需求，而且还能够吸纳大量的农村剩余劳动力，缓和当前农民的就业压力，保障社会稳定。本研究从耕地对物质产品的社会保证程度上，依据替代原则，运用影子价格法，以土地开发整理补充耕地的平均成本来表示其社会稳定价值量。
1．3耕地资源生态系统服务价值
耕地资源的生态系统服务价值是指耕地及地上的农作物构成的生态系统具有的生态维护和调节的价值V3，包括气体调节V31、水源涵养V32、土壤保持V33、环境净化V34、生物多样性维护V35和文化娱乐V36等6个方面［14］。计算公式为：
V3＝V31＋V32＋V33＋V34＋V35＋V36（8）
1．3．1气体调节气体组分的调节功能主要是植被通过吸收CO2、释放O2实现对大气的调节。吸收CO2的价值可以采用碳税率法或造林成本法进行估算。目前国际上有多种碳税率，欧洲一些国家实行的碳税率为170美元／t，瑞典碳税率为150美元／t，国际上通常采用后者为标准。造林成本法是指利用营造可以吸收同等数量的CO2的林地的成本来代替其他途径吸收CO2的功能价值，我国造林成本为250元／t［17］。为了便于与国际标准做比较，本研究采用碳税率法和造林成本法的平均值（称为碳2林法价格），取值为638元／t（美元基准价为683．340）；释放O2的价值采用影子工程法进行估算，按照工业制氧现价400元／t核算。植被每形成1 g干物质需要1．632 g的CO2，同时释放出1．192 g的O2。通过计算单位面积耕地上农作物的净第一性生产力（生物总量），估算耕地每年固定CO2和释放O2的总量，然后根据固定CO2和释放O2的成本，估算耕地的气体调节价值，公式为：
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V31＝（1．63C1＋1．19C2）×N（9）
N＝（1－Wr）×（1＋Rr）×Yr／Hr（10）
式中，N为耕地单位面积上农作物每年的净第一性生产力（由于江西省被征耕地基本适宜种植水稻，因此农作物的生物总量即为水稻生产的生物总量，t）；Wr、Rr、Yr、Hr分别为水稻作物的含水量、根冠比（地下生物量与地上生物量之比）、经济产量（收获产量，t）、经济系数（经济产量与生物产量的比值）；C1、C2分别为固定CO2和释放O2的成本（元）。
1．3．2水源涵养采用差值法和替代法估算耕地的水源涵养价值。计算公式为：
V32＝y×u （11）
y＝（W－W0）×10 000×0．5 （12）
式中，y为土壤持水量（m3），以0．5 m土壤厚度计算；u为单位涵养水量的价值，采用水库蓄水成本法计算，取值0．67元／m3；W为耕地土壤含水量（％）；W0为裸地土壤含水量（％）。
1．3．3土壤保持首先估算耕地每年减少的土壤侵蚀量，然后再运用市场价值法、机会成本法分别估算耕地减少土壤侵蚀（V3S）和肥力损失（V3L）两方面的价值，公式为：
V33＝V3S＋V3L （13）
V3S＝Ve×（Ep－Er）／（10 000×0．5×ρ）（14）
V3L＝（Ep－Er）×■P1i×P2i（15）
式中，Ve为单位面积耕地的经济价值（本研究
Ve与V2相等，元）；ρ为土壤容重，一般为1．0～1．5 t／m3；Ep为耕地无植被覆盖时的侵蚀模数（t／hm2）；Er为耕地实际侵蚀模数（t／hm2）； i为耕地中有机质N、P、K的类型；P1i分别为耕地中N、P、K的含量（kg／t）；P2i为各类化肥的价格（元）。
1．3．4环境净化因江西省被征耕地大多是水稻田，只需要考虑水田吸收污染物的量。采用马新辉等［18］的研究成果，水田对各种污染气体的吸收量分别为：SO2 50.00 kg／（hm2・a）；HF 0．43 kg／（hm2・a）；NOx 37.00 kg／（hm2・a）；滞尘1．08 kg／（hm2・a）；运用替代法估算被征单位面积耕地净化大气环境的价值。耕地对畜禽粪便的消纳净化相当于天然的粪便资源化处理，其处理成本直接体现在有机肥料的价格中［5］。因此，以有机肥价格作为农田处理废弃物的替代价格，目前有机肥出厂价格在1 800.00～2 600.00元／t之间，按其平均值2 200.00元／t估算耕地消纳畜禽粪便功能的价值。
1．3．5生物多样性维护、文化娱乐采用谢高地等［19］的研究成果测算江西省被征耕地的生物多样性维护价值和文化娱乐价值。
1．4耕地资源总价值
耕地资源的总价值为耕地资源的经济价值、社会价值和生态系统服务价值的总和。
2江西省2009年耕地价值补偿标准测算结果
2．1耕地经济价值
由于江西省被征耕地大多处在地形平坦、土壤肥沃、灌溉便利区，这些耕地大多是水稻田。2009年江西省双季稻产量平均为11 004 kg／hm2，水稻价格为1．92～2．08元／kg，平均为2．00元／kg，除去种子、农药、化肥等成本，稻田年纯收益为15 000.00元／hm2。运用公式（1）、（2）得出江西省被征耕地经济价值平均为652 173．91元／hm2。
2．2耕地社会价值
2．2．1社会保障价值包括基本生活保障价值和失业保障价值。江西省年人均培训费为1 500.00元，由于江西省不同区域的失地农民最低生活保障价值、单位耕地资源承载的人口数相差较大，笔者将不同区域的数值分别代入公式（5）、（6），运用公式（4）、（7）得出江西省各市被征耕地社会保障价值（表1）。
2．2．2社会稳定价值根据《江西省造地增粮富民工程》(2007-2011)可知，江西省土地开发整理补充耕地的平均成本为123 000.00元/hm2，以此作为江西省被征耕地社会稳定价值的平均值。
由表1可知，江西省耕地平均社会保障价值为29.541万元/hm2，根据公式（3）可得出江西省耕地社会价值为41.841万元/hm2。
2．3耕地生态系统服务价值
2．3．1气体调节价值水稻的含水量、根冠比、经济系数分别为15％、0．6、0．55，根据已知条件，运用公式（9）、（10）得出江西省被征耕地平均气体调节价值为56 227．70元／hm2。
2．3．2水源涵养价值根据文献［20］得出江西省耕地土壤含水量为30％，裸地土壤含水量为25％，运用公式（11）、（12）得出江西省被征耕地平均水源涵养价值为167．50元／hm2。
2．3．3土壤保持价值根据文献［21］得出江西省耕地无植被覆盖时的侵蚀模数平均为18．28 t／hm2，耕地实际侵蚀模数为3．0～6．0 t／hm2，2009年N、P、K肥的价格分别为1 900.00、2 600.00、2 650.00元／t。由于江西省被征耕地大多是潴育型水稻田，耕地中N、P、K含量分别为0．185％、0．056％、1．590％［22］。根据已知条件，运用公式（13）、（14）、（15）得出江西省被征耕地平均土壤保持价值为2 041．50元／hm2。
2．3．4环境净化价值根据马新辉等［18］的研究结果，净化NOx、SO2的单位价值为0．60元／kg，HF为0．90元／kg，削减粉尘价值为170.00元／t。运用替代法得出江西省耕地资源在净化大气环境方面的价值为53．10元／hm2。江西省单位面积耕地所容纳的畜禽粪便数量采用张绪美等［23］的研究成果，即耕地负荷畜禽粪便的预警值为18 t／hm2。以有机肥价格作为耕地处理废弃物的替代价格，得出江西省被征耕地在消纳畜禽粪便方面的价值为39 600.00元／hm2。可见，江西省被征耕地平均环境净化价值为39 653．10元／hm2。
运用谢高地等［19］的研究成果作为江西省被征耕地的生物多样性维护价值和文化娱乐价值的平均值，分别为628．20、8．80元／hm2。
综上，运用公式（8）可得出江西省耕地生态系统服务价值为9.873万元/hm2。
2．4江西省被征耕地补偿标准测算
受自然和人文因素的影响，江西省各市被征耕地的社会价值相差较大，而生态价值和经济价值各市的值较接近，故计算各市的这两个值时取全省平均值。根据以上各项计算结果，得出江西省各市被征耕地的总价值即为征地补偿标准，为116.931万元/hm2；其中南昌为112．536万元／hm2、景德镇为118．429万元／hm2、九江为116．675万元／hm2、新余为110．187万元／hm2、宜春为108．328万元／hm2、萍乡为140.005万元／hm2、鹰潭为112.087万元／hm2、抚州为109．939万元／hm2、赣州为130．010万元／hm2、吉安为107．591万元／hm2、上饶为120．454万元／hm2。
2．5江西省2009年现行征地补偿价格
根据《土地管理法》，江西省现行征地补偿平均价格按耕地前三年平均年产值进行估算，2007年、2008年、2009年三年平均为16 000.00元／hm2，补偿倍数取30倍，则江西省2009年征地补偿价格为48万元／hm2。
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3结论与讨论
江西省2009年征地平均补偿标准为116．931万元／hm2，是现行征地补偿价格的2．44倍，当前征地补偿标准过低，这是因为补偿标准中只考虑了耕地的经济价值。江西省2009年被征耕地经济价值、社会价值和生态系统服务价值平均分别为65．217、41．841、9．873万元／hm2。江西省征地补偿标准最高的区域是萍乡市，因萍乡市人均耕地为全省最少，这说明人均耕地是制定赔偿标准的重要依据。
本研究通过建立耕地资源价值评估体系，全面分析了江西省各市2009年被征耕地的赔偿标准，为耕地补偿提供重要依据。研究方法有所突破，如运用根冠比、经济产量、经济系数计算单位面积农作物的生物总量，提高了耕地气体调节价值的计算精度。但是，本研究只对基于耕地价值的征地标准进行了测算，对征地补偿费用在政府、集体、农民之间如何分配并未涉及，这将有待进一步探讨；此外，由于缺乏江西省的某些实测数据，部分参数仍是沿用其他学者的研究成果；研究中所提出的测算方法还存在一些缺陷，在功能指标的选取和定量化评价等方面还有待进一步深入和完善，以提高测算的精度。
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摘 要：农村土地经营权抵押流转，是农村经济社会发展过程中产生的一种新型经济形式，按照中央和省、市相关文件要求，勃利县积极稳妥推进农村土地承包经营权抵押贷款工作，对缓解"三农"融资抵押的难题发挥了推动作用。本文主要介绍了勃利县农村土地经营权抵押贷款工作的主要现状及实施成效，并针对存在的问题提出了相应的对策建议。
关键词：勃利县；农村土地；经营权；抵押贷款
近年来，为激活农村沉睡资本，破解农民融资瓶颈，加快推进“三农”发展，勃利县紧紧抓住黑龙江省“两大平原”现代农业金融创新改革契机，于2014年开始围绕农村土地承包经营权等农村集体产权上开展金融创新服务，深入研究、积极探索，取得了一定经验与成效，但在不断发展推进的过程中，也存在一些问题亟待解决。
一、主要现状
勃利县作为全国411个省定贫困县之一，贫困人口总数达到3，81万人。由于贫困，农户贷款时难以提供有效的抵押担保，农户资金短缺严重制约了农户收入增长和现代化农业经济的发展，涉农金融机构与农户之间供给需求不对称。而积极稳健地推广发放农村土地经营权抵押贷款，则能有效解决这个问题。勃利县农村信用社于2014年，开始发放农村土地经营权抵押贷款，唤醒了勃利县沉睡多年的耕地融资功能。农村土地经营权抵押贷款业务推行已将近3年，单笔最高金额扩大到20万，受益农户达到455户，农户均能按时还款，未产生不良贷款，金融机构与农户之间实现了双赢。
二、实施成效
（一）激活农村沉睡资本，破解农民融资瓶颈。2016年以来，勃利县农村信用社根据2014至2015年发放土地经营权抵押贷款的成功经验，截止目前土地承包经营权抵押贷款余额1，557万元，较年初增加483万元，增长44.97%，同比增加547元，增长54.16%，户均3.4万元。农村土地经营权抵押贷款的发放，有效盘活了农村金融资源，拓宽了抵押物担保范围，为勃利县农村经济发展提供了有力的信贷支持。
（二）扶持种养殖专业大户，带动现代农业规模化经营。农村土地经营权抵押贷款业务的开办，有效提升了勃利县农户的平均信用水平，拓宽了农户可获得的信贷规模，推动扶持一批养殖专业大户的发展。2016年以来，勃利县累计发放种养殖专业大户贷款10，141万元，同比增加1，562万元，增长17.02%。种养殖农户贷款额度由原来的8至10 万，提高到现在户均可贷10至15 万元，最高可贷20 万元，单户信贷规模的提高，极大地促进了勃利县现代农业规模化经营。
（三）降低了信贷风险，有利于农户贷款健康发展。传统的农户联保贷款或小额信用贷款，由于缺乏有效的抵押担保，不良贷款风险较高，损伤了金融机构放贷的积极性。发展农村土地经营权抵押贷款业务，使得贫困农户得以提供出抵押担保物，进入机构对农户所抵押的土地经营权价值进行估价，按土地经营权抵押价值的50% 作为贷款上限，于此同时，农户自有生产资金不得低于所需生产资金总额的50%。当贷款出现风险时，金融机构作为贷款人具有第一债务追索权，有效降低了信贷风险，解决了因农户无抵押物而出现的贷款下甩或即使有可变现偿债的资产却恶意逃债，导致金融机构无法追偿的问题，大幅降低了农户贷款的信用风险，有益于农户贷款健康发展。
三、存在问题
（一）资源供给不充分，金融机构支农积极性较低。截止目前，勃利县9家金融机构中，只有勃利县农村信用社1家金融机构开办了农村土地经营权抵押J款业务，金融机构参与度较低。2016年以来，勃利县各金融机构累计发放贷款287，098万元，而今年以来土地经营权抵押贷发放额仅占全县累计发放贷款总额的0.54%，农村土地经营权抵押贷款份额较低、总体规模不大，金融供给不充分、资源配置效率不高。
（二）农村土地错综复杂，土地确权登记颁证进度缓慢。一是勃利县农村土地情况错综复杂，农民土地形式多种多样，农户因分家立户、娶亲生子、户籍变更等原有导致耕地权属争议，造成农户之间土地权属不清、地界模糊、底数不明，土地历史遗留问题过多，给土地确权带来影响，土地权确权登记工作开展存在瓶颈制约；二是勃利县当地农村承包土地亩数为160万亩，仅开展前期测量工作，颁证工作暂未开展。
（三）专业化服务平台尚未建立，土地价值评估有困难。县级土地流转、评估和处置的专业化服务平台尚未建立，农村土地确权登记工作存在制约瓶颈。一是勃利县农村土地转包以农户私下流转为主，未签订流转合同，截止目前流转耕地亩数为70万亩，农民对土地分毫比较，在处理土地时极易引起纠纷；二是当前勃利县尚无土地经营权抵押价值评估的专业机构和人员，缺乏农业评估的行业标准，对土地经营权抵押价值、基础投入、经营资产还没有专业机构和人员进行资产评估，对流转土地的贷款额度评估亦存在困难，农村信用社信贷人员只能凭借当地农户土地流转的市场价格，在土地价值评估时，极易出现误差。
（四）涉农贷款保险规模小，农户参保意愿不高。勃利县土地经营权抵押贷款想要稳健发展，需构建农村信贷与农业保险相结合的“银保”联动机制。一是供给方面，农业产业面临的自然风险大、操作成本高，商业性保险公司大多以追求盈利为目的，极少愿意进入农村保险市场，勃利县12家保险公司中，只有4家（分别为阳光财产保险、阳光农业相互保险、安邦财产保险、中国平安财产保险）保险公司开办农业保险业务，农业保险覆盖品种较少；二是需求方面，勃利县大部分农户的小农意识仍未革除，不愿在灾害到来前就承担相应的保险费用，农户参保意愿不强，农业保险承保覆盖率仅为40%，使得勃利县农业保险市场发展缓慢，农业保险市场供需双向不足，降低了金融机构支持“三农”的积极性，加大了勃利县土地经营权抵押贷款推广的难度。
四、相关建议
（一）抓住精准扶贫契机，加快金融产品创新步伐。一是勃利县各金融机构提高金融支持“三农”的积极性，加大金融产品和服务方式创新力度，不断深化农村金融改革、创新担保方式；二是建议加大财政扶持力度，抓住精准扶贫契机，对开办农村土地经营权抵押贷款的金融机构，各级财政可按基准利率给予适当不低于50%的贴息，同时建议监管机构在金融机构资产质量、流动性、贷款集中度、资本充足情况等指标的考核上给予适当特殊考虑。
关键词:机会成本;农地机会成本;国民经济评价;土地价值功能
土地占用机会成本在公路项目经济评价中具有非常重要的作用,不合理的计量方式将直接影响项目经济评价的合理性。因此,有必要重新构建土地机会成本计量模型,提高项目经济评价的合理性,为补偿失地农民提供合理依据。
一、土地机会成本的概念
机会成本(opportunitycost)是一个经济学概念。经济学家认为:资源是稀缺的、有限的,把资源用于一种用途就要放弃其他用途。机会成本就是把一种资源投入某一特定用途之后,所放弃的其他用途中能得到的最大利益。
土地机会成本是指在其他条件相同时,把一定量的土地用于某种用途时所放弃的另一种用途所能带来的利益。假如所放弃的用途有很多种,那么其中所放弃的最高的一种就是土地的机会成本。对于农地来讲,一般选取其原用途所产生的效益为农地用于建设项目时的机会成本。
二、土地机会成本计量公式及存在的问题
(一)计量公式
P=A
其中P为土地效益现值;A为土地在项目开始建设的当年效益现值;i为贴现率;N为项目评价年限;r为效益增长率或产量增长率。
(二)存在的问题
农地的自然特性和经济特性使得土地不仅具有生产功能,同时作为一种资产具有增值功能、生态功能及社会保障功能等。在公路项目建设过程中,由于其显著的公益特性,传统的土地机会成本的计量公式只考虑农地在改变用途后所放弃的直接经济收益,根据土地价值理论,农地的直接经济产出功能只是土地功能的一部分。因此,常规的土地机会成本计量所包含的内容不够全面。由于计量内容的不全面,用该公式调整的国民经济费用偏低,对经济净现值、经济内部收益率等反映项目国民经济评价内容的指标会产生或拉高或降低影响,进而影响项目的可行性研究工作。
三、基于土地价值功能的土地机会成本的计量
(一)土地的功能与价值
农用地功能包括经济生产功能、社会保障功能、社会稳定功能、生态功能及其他功能等。农用地的功能决定了农用地的价值,因此,农用地具有相应的价值,即自然质量价值、社会保障价值、社会稳定价值、生态价值和其他价值等。
1、经济生产功能与自然质量价值
农地是基本的生产资料和劳动对象,具有生产功能,是人类赖以生存的农作物汲取营养的主要源泉,是无法替代的农业生产资料。农用地的经济生产功能对应自然质量价值,是农用地在一定的自然条件和技术条件下,通过农业生产活动所能获得的直接经济效益。
2、社会保障功能与社会保障价值
土地对于广大农民来说,是就业保障、生活福利和伤病养老保障的可靠手段,是“衣食之源,生存之本”。农民有了土地就有了赖以生存的物质基础,农用地的存在对农民具有社会保障作用。土地的不动性和保值增值性使之成为目前农民最好的风险保障,农地的保障性社会效应主要是生活保障效用、提供就业效用和医疗保障效用。农地社会保障价值指农地本身具有的养育功能、承载功能、蓄积和增值资产功能可以转化为农民的养老保障、就业保障、医疗保障和生活保障的可靠手段。
3、社会稳定功能与社会稳定价值
农用地生产出来的粮食和农副产品,不仅是我们生存的基础,也是工业、城市发展的基础。农用地是关系到我国经济和社会可持续发展的全局性战略问题,具有重要的社会稳定功能。农用地社会稳定价值指耕地为社会提供粮食稳定作用而产生的社会稳定功能所具有的价值。
4、生态功能与生态价值
农用地的生态功能主要表现为防止土壤侵蚀、涵养水源、调节微气候、净化水质、净化空气等方面。若农用地生态环境遭到破坏则整个生态系统将失去平衡,造成严重的生态问题。农地的生态功能对应生态价值,农地的生态价值指农地的合理利用能够改善生态环境,促使资源的可持续利用。
(二)土地机会成本的计量
本文中,农地机会成本的计量通过分别计量与农地各功能对应的农地自然质量价值、农地社会保障价值、社会稳定价值与生态价值来实现。
1、农地自然质量价值的计量
本文采用收益还原法计算农地的自然质量价值。收益还原法的基本思想是:把购买农用地作为一种投资,农用地能够通过种植农作物等获取收益,收益的高低直接影响农用地的价格,影响到农用地发生用途转变时应给予的补偿额。计量公式为:P=×1-其中P为农地经济产出价值量化值;a为农地年纯收益;r为土地还原率;n为土地使用年限。
公路建设项目占用农地后,其农业产出功能将永久丧失。因此,对于农地机会成本的考虑,应用无限年期的计算方法,即n∞,因此该公式计算农地经济产出价值P1时,该公式可表示为:P=。
2、农地社会保障价值P2的计量
计算农用地的社会保障价值我们可以参照城镇社会保障体系来计算,即体现出农用地对农民的生活、就业、医疗等方面的保障价值。
(1)单位农地养老保障价格V1的计算。首先测算出各年龄组人均养老保障价格。农地社会保障价值中的养老保障价值可用每亩所供养的农业人口的养老保险总额来近似计算。保险费率采用原中保人寿个人养老保险费率。
可按下式计算每人养老保险费趸缴金额:
Yj=(Yjm×Bj+Yjw×Cj)×Mji/Mjo
其中Yj为j年龄组人均养老保障价格;Yjm为j年龄组男性公民保险费趸缴金额基数;Yjw为j年龄组女性公民保险费趸缴金额基数;Bj为j年龄组男性人口占j年龄组总人口的比例;Cj为女性人口占总人口的比例;Mji为j年龄组农民基本生活费(月保险费领取标准);Mjo为j年龄组月保险费基数(取100)。
单位农地养老保障价格V1计算公式如下:
V1=Yj×每亩所承载的农村人口数×比例系数=Yj×比例系数/人均耕地数量
式中:比例系数==
(2)单位农地医疗保障价格V2的计算公式如下,比例系数意义同上。
V2=
(3)单位农地就业保障价格V3的计算公式如下:
V3=
用最低生活保障金乘以时间和比例系数除以人均耕地数来计算就业保障价格,比例系数意义同上。
(4)每亩农用地社会保障价格P2的量化公式如下:
P2=
3、农地社会稳定价值P3的计量
可以依据替代原则,采用间接的方法对社会稳定功能进行量化。耕地开垦费可以作为社会稳定功能的量化值,这是因为耕地开垦费是对占用耕地的价值补偿。耕地开垦费的收缴是确保我国耕地总量动态平衡的经济手段,实现耕地总量动态平衡,是整个社会粮食安全的基础。对于一般易垦荒地来说,预计开垦后前四年虽有成效,但不明显,一般从第五年起才开始发挥效益。因此,考虑形成成熟的土壤肥力的投入因素和开垦前四年的收益损失,设耕地开垦年平均投入水平为T元/亩,产出水平为P元/亩,还原利率取近几年平均利息率约为R。
则五年开垦耕地投入的折现值为:
V1=T++++
四年收益损失折现值为:
V2=+++
农地社会稳定价格为P3=V1+V2。随着土地开发整理的深入和社会对耕地需求的增加,土地后备资源日益减少,土地开垦难度日益加大,耕地开垦费用将日益增高。
4、生态价值P4的计量
农地生态价值也叫农地环境价值,指农地对景观生态系统的功能性价格,包括维护生态平衡、促使生态系统良性循环等功能的价格。农地被建设项目占用后,不仅意味着土地利用方式、土地权属的转移,而且意味着农地资源永久地从农业领域中退出,农地资源的丧失,也意味着原生态功能的消失。农用地生态价值评估是指通过一定的手段,对农地生态(包括组成农地生态的要素、农地生态质量)所提供的物品或服务进行定量评估,并以货币的形式表现出来。
5、单位农地的机会成本P的计算公式为:P=P1+P2+P3+P4
四、结论
公路建设项目占地机会成本的计量合理与否直接影响到项目经济评价结果的合理程度,进而影响项目的可行性。由于传统公路建设项目占地机会成本在测算过程中只考虑土地的直接经济损失,基于土地综合价值的考虑,本文主张构建包括土地全功能的公路建设项目占地机会成本计量模型,该模型可以使得由于项目占地导致的社会及国民经济损失的正确测算趋于合理,可完善项目国民经济评价。同时,由于该计量对项目的负面影响做了更全面的考虑,会直接影响项目国民经济评价的指标。对失地农民的补偿提高会直接影响项目造价,提高征地补偿费用在项目造价中的比例,会对项目财务评价的相关指标产生直接影响。因此,项目方必须积极探索新的投融资方式。
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人多地少是我国的国情，我国人均占有耕地仅为世界平均水平的45.26％，可以说土地资源十分紧缺。为了保障粮食安全，国家定下了守住18亿亩耕地面积的底线。而与此同时，我国城市化和工业化、生态建设对土地资源的需求也在不断增加，这便使得土地资源的供需矛盾日益尖锐。
然而，一个令人尴尬的现实是，与土地紧缺并存的，是同样严重的土地的闲置和浪费。我国在城市化和工业化过程中过多地占用了土地资源，而且土地利用十分粗放。其已经成为我国经济增长方式由粗放型向集约型转变的基础。
部分地方政府不切实际地扩大城市边界和规模，浪费了大量土地
内蒙古鄂尔多斯耗资50多亿打造面积达52平方公里的豪华新城，但因无人居住被称为“鬼城”；江西省县级市丰城市为建新城区非法征地损毁国家级商品粮基地耕地近万亩；陕西省扶风县违规圈地上千亩建设新城；内蒙古清水河县60亿违规建设新区……各地风起云涌的造成运动的背后是大片大片的土地被浪费被挥霍。
河南某市的一个区政府，大院里建有几座办公大楼，还有东湖、西湖，大院内外总占地面积上千亩。而这样的事例在全国并不是孤例。
当前，部分地方政府自行设立开发区、高新技术园区、卫星城等新城区，建设之初也并未经过严格的规划管理，由于后续运营和招商等措施的执行不力，造成大量占用优良耕地，严重影响了土地集约利用。
工矿及房地产用地规模快速扩张，但大量遭闲置。
从国土资源部透露的信息来看，1997～2005年，我国新增建设用地中独立工矿用地比例基本稳定在40％以上，部分地区高达60％，高于房地产开发用地及其他各种类型用地。
然而，与此对应的却是大量工矿用地遭闲置。， 2010年11月20日在北京举行的“2010低碳发展与土地复垦政策法律国际研讨会”上的《低碳发展与土地复垦政策法律研究报告，》称，据粗略估算，目前中国因矿产资源开发等生产建设活动造成的破坏废弃的土地约2亿亩左右，约占耕地总面积的10％以上。
报告指出：近30年来，中国处于工业化、城镇化快速发展时期，工矿废弃地数量又大量增加，但大多数未得到及时复垦利用。这些被破坏的土地70％是耕地或其他农用地，多数还是土地质量很好的基本农田，集中连片，地理位置优越，一般都靠近城镇或村座，交通便利，水资源等基础条件都比较好。耕地的减少，就导致失地农民的增多，土地利用效率降低、生态环境恶化，必然对农业农村的发展和农民的生存，进而对社会经济的可持续发展造成严重影响。
此外，房地产开发土地利用方面同样存在着严重的浪费现象。
根据调查，到2004年底，全国城镇规划范围内共闲置土地107.9万亩，空闲土地84.2万亩，批而未供土地203.4万亩，三类土地总量为395.5万亩。而国土资源部2010年8月透露的数据显示，截至5月底，全国共上报闲置土地宗数2815宗，面积16.95万亩。如果按照这个数据，目前全国闲置的土地相当于三个澳门面积。而专家指出，还有大量的闲置土地未被查出或者未被公开。
我国城市人均用地远高于世界平均水平，土地的产出效率却远低于发达国家水平
记者了解到，我国各类自然资源普遍的状况是总量多，人均量少，但唯有城乡建设用地却与此不同，不但总量多，而且人均量也特别多。
资料显示，我国城镇人均建设用地达133平方米，远高于国际人均80多平方米的水平。
十届全国政协委员、原国家土地局副局长刘文甲接受采访时介绍：无论发达国家地区还是发展中国家地区，城市^均建设用地都少于85平方米。就拿我国来说，台湾省2300万人，城乡建设用地1900平方公里，人均85平方米。香港特别行政区1016平方公里土地，约600万人，城市建设用地为200多平方公里，人均30多平方米。
不仅如此，我国土地的产出效率也较低。
据全国政协委员任启兴介绍，就每平方公里建设用地的投资量而言，美国比我国高出2倍，德国比我国高出6倍，日本和英国则高出数十倍甚至上百倍。
另有数据显示：我国现在单位土地GDP最高的城市是深圳，一平方公里土地的产出是4亿元人民币，而东京是深圳的10倍，新加坡是深圳的4，5倍。
上海作为中国经济发展水平和资源利用效率最高的城市之一，人口密度超过了东京和首尔，仅次于巴黎，但其土地的经济产出率仅是东京的7％，首尔的27％，巴黎的24％。
土地财政是城市扩张和占用农民土地的动力机制
建设用地的利用为什么如此粗放?北京大学土地科学中心主任蔡运龙认为：因为得地容易，所以过多占用土地资源而较少地投入劳动和资本。为什么得地容易?因为在中国征地容易，征地获得的好处大于违规可能承担的风险，以至于采取世界上最为严格耕地保护和土地管理政策的国家却是世界上农用地最容易被征用的国家。为什么征地容易?因为土地产权不明晰，农民对土地的用途没有发言权和决策权。
刘文甲则认为：我国法规上迄今还没有一个严格严密的土地用途管理制度，农用地尤其是耕地转为城镇用地很容易。同时，缺乏强有力的经济手段制约。实施土地有偿使用制度以来，占用耕地搞城镇建设成为当地政府“以地谋财”的财源。
地方政府从新增城镇建设用地有偿使用费中所获收益(主要是农用地与城镇建设用地两种用途的价差，不是利润)是相当大的。农业用地改变为非农建设用地，其地价则可能狂升百倍千倍以上。近几年，普遍施行土地招拍挂之后，获利水平更高。城镇建设用地增加之后，便长久而稳定地提供城镇土地使用税。城镇建设用地是土地财政的重要财源，是城镇政府极力扩大城镇建设用地规模的强大推动力量。
在我国农村，农民的土地属于集体经济组织所有，耕地征收的主要方式是农村集体土地征收。农村集体土地征收是指国家出于公共利益的需要而将农村集体土地强制性收归国有的行为，具有国家主导性、国家强制性、有偿性和程序正当性四个特征。然而，违法征收农村集体土地的行为在我国时有发生，使农民的土地权益受到严重损害。
一、对农村集体土地征收的现有规定
（一）对农村集体土地征收权的设定
《土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行非农业建设都必须依法使用国有土地，乡镇企业、农村村民住宅、乡村公共设施和公益事业经依法批准后，才可以使用农村集体土地。第四十五条规定，征收集体土地及其附属物应当由省级人民政府或国务院批准。第四十四条和第四十六条规定政府占用或使用农村集体土地进行城市广场和城市道路建设，必须首先办理农用地转用和征地审批手续。农用地转用审批是指将农业用途的土地改变为非农业建设用地，必须依法由有批准权的人民政府批准。征地审批，是指将农民集体土地征收为国有土地，必须经国务院和省级、自治区、直辖市人民政府批准。
由此得知，县级以及县级以下政府部门都没有权力直接进行农村集体土地转为建设用地的征收。现在有些政府部门从农民集体经济组织手中直接取得农村集体耕地进行城市广场和城市道路建设，是滥用行政权力的行为。
（二） 对农村集体土地征收程序的设定
现有的法律对农村集体土地的征收没有一个严格的规定和控制，也没有原则性的法条。根据《土地管理法》的规定农转非建设用地，普遍适用的征收程序是：告知征地情况-确认征地调查结果-组织征地听证-报批-征收土地公告-征地补偿安置方案制定及公告-报批征地补偿安置方案-批准征地补偿方案-批准征地补偿方案-实施补偿-交付土地。
（三）对农村集体土地征收补偿的设定
《土地管理法》第四十七条规定：征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍，每公顷不得超十五，安置补助费，为每一个需要安置的农业人口耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过前三年平均年产值的三十倍。
2012年11月28日通过的《中国土地管理法修正案（草案）》（下文中称为“草案”）对于农村集体土地征收补偿提出以下四点新措施：删除按土地原有用途补偿和30倍补偿上限规定；草案在土地补偿、安置补助、青苗和地上附着物三项补偿的基础上，把住宅从地上附着物中单独列出，并增加了社会保障补偿；补偿资金不落实不得批准和实施征地；授权国务院制定征地补偿安置具体办法。
然而，截至目前，我国尚未出台针对农村集体土地征收的相关法律。
二、地方政府违法征收土地的几种典型问题
我国已经在农村集体土地征收的规范方面做出了非常多的努力。然而，随着城市经营管理越来越市场化，土地使用权的挂牌拍卖成为城市经营的重要方式之一。
地方政府想要拍卖土地有两个重要的前提：第一，必须是国有土地；第二，必须有地可“卖”。由于城市市区剩余的、可供拍卖的国有土地资源不多，“开发”农村土地就成了发展地方经济的唯一方式，再加上《土地管理法》对农用地转征为建设用地程序的严格规定，使得依法征收农村集体土地的手续复杂、周期长，为了在任期内能有所建树，地方政府选择了“突破”中央规定（或者说是法律规定）的征地方式。以下为两种典型的地方政府违法征地的形式：
（一）“先征后批”或者“征而不批”
根据农村集体土地征收程序，在报批前，地方政府需要对拟征地的相关事宜与集体经济组织进行告知并组织征地听证会，在报批后还应公告补偿安置方案及土地补偿登记等。然而，这样的程序不但需要的时间很长，能够获得省政府或中央政府批准的也很少。为了能够获得足够的国有土地来支撑经济的发展，地方政府开始寻求“变通”的途径。
先“征地”再按照法定的程序向上级政府报批，这是地方政府向“法权威”挑衅的第一步。类似的“变通”多了，地方政府对“法权威”的畏惧感减弱，利益使得地方政府的行为更加大胆，直至把依法向上级政府报批扔一边直接进行征地。另一方面，因为行政权的强制性和权威性，很多县级的政府就可以冠冕堂皇地“征地”了。据调查，在我国部分城市，地方政府未办理手续就擅自征收集体土地（“征而不批”）的情况已经非常严重，土地管理方面的法律已经被“架空”。
（二）少批多征，层层加码
地方政府征收集体土地时的另一种违法征地的行为是“少批多征，层层加码”。举例来说，四川省某镇政府手执县政府征收10亩建设用地的批文，对某生产小队进行了为数40亩的违法集体土地征收，该生产小队拥有村民102人，每人最后分得土地补偿金5000元，而这5000元仅是原有土地一年的产值。这只是众多违法征收农民集体土地的案例之一，在全国有相同情况的案例数量数不胜数。有时甚至连村委都会扛着政府征地的“大旗”浑水摸鱼，割上一块地自己建房“搞三产”，直接侵犯了农民的土地权益。
三、规范农村集体土地征收的思考
（一） 建立“公共利益”评估体系
在我国的行政法律体系中，维护公共利益是至高的原则，但是我们宪法和法律始终对公共利益的概念没有明确的设定。在农村集体土地征收的违法案例中，地方政府皆打着“公共利益”的旗号，这些行为所代表的公共利益是否大于农民集体所牺牲的私人利益，我们没有衡量过。也没有任何一个机构能对具体项目的公共利益进行衡量和评估。另外，司法部门对是否符合公共利益的审查，并没有一个成熟的审查系统和科学的计算程序，太多的裁量无法反映征收项目的真实价值。
因此，应在法律系统中加入公共利益衡量的相关法条，在公共部门中建立一个独立的部门对各个建设项目的公共利益含量与即将强制收缴的私人利益含量进行评估和比较，来确定对农村集体用地征收的项目确实是基于公共利益的需求。
（二）改革地方政府以经济数据为主的考核标准
地方政府之所以敢于冒险，其根本原因在于地方政府绩效考核以经济增长指标作为衡量政绩的主要指标，地方政府为了出经济成绩，往往会不顾法律的规定。
改革地方政府内部以经济数据为主的考核标准和考核体系，通过考核指标的转变引导政府从单一的经济导向为主转向经济、文明、居民幸福指数等共同主导的方向发展。
（三）完善土地管理监督系统与救济
根据依法行政原则，对公民自由和合法财产的侵害必须得到法律授权（法律保留），行政机关不得变更废除或者废止法律（法律优先），国家及行政行为受自己制定的法令的约束，并受到司法、行政和大众监督。
在违法征收中，农民对“政府”的信任往往大于对“法律”的信任，行政复议和行政诉讼的成本又太高，而政府内部行政监督乏力，司法机关执法不严，再加上各地方监督部门的执法情况不同，致使地方政府看到其它地方政府由于违法征地而被查处，仍然能泰然自处。
因此，应完善土地管理监督系统和救济途径，成立或者授权某个政府部门专门实施土地管理监督事宜，并简化土地管理类行政复议的程序，使农民一个电话、一封信便能完成行政复议的申请；加强司法机关的监督，为农民或集体经济组织提供司法援助；公益组织也应对农民土地权益维护提供援助，尤其是法律知识的普及。
另外，在土地征收立法中加入索回程序，财产征收中的索还程序，既作为不动产征收目的的计划没有落实或者不再需要不动产，或者征收目的不能实现，被征收人可以要求征收回转，被征收人应当享有索还的权利。
（四）完善征地补偿制度
上文中提到四川省某镇对农民集体土地征收的补偿费用为一户5000 元，远远低于《土地管理法》关于安置补助费为该耕地被征收前三年平均年产值的4-6倍的标准，并且该镇的补偿方案并没有与集体经济小组的农民进行协商，完善征地补偿制度在这种情况下就显得十分必要。
首先，改变补偿方式。2012年《草案》仍然按照土地的原使用方式进行补偿，无法使农民得到等价的补偿，应该将征收土地后土地的开发收益算入征地的补偿费用中。
其次，建立完善的土地价值评估体系。公益征收的关键是补偿，而补偿的核心是被征收财产的估价。在实践中，评估机构与征收人互相串通，故意压低评估价格。因此，应完善系统的土地价值评估制度，对评估机构选择、评估操作规范、估价程序、评估异议处理等方面制定明确可行的规定，确保评估价格公正真实。
再次，在集体土地征收的补偿中应明确补偿听证的程序，注重农民对补偿方案的参与权，保证补偿方案的满意程度，通过协商方式达成共识，顺利完成征地，也能减少行政违法的发生。
四、结语
论文摘要：农村土地使用权流转能够实现土地资源的优化配置，促进农业产业化经营，是推进农业和农村现代化建设进程中的重要环节。关于土地使用权流转，浙江省一直走在全国的前列，其在土地使用权流转中出现的新情况和新特点是值得关注的。本文通过结合调研的第一手材料，系统地分析了目前浙江省农村土地使用权流转中存在主要问题，并有针对性地提出了促进浙江省土地使用权流转的建议。
自20世纪90年代以来，和土地均分制度所形成的小规模、细碎化的土地经营模式已经与现代化的农业发展道路形成相悖之势，土地使用权的流转对于现代化农业的发展起着举足轻重的作用。浙江省属于我国的沿海地区的发达省份，较早地出现了农民流转土地使用权以进行适度规模经营的自发行为，并一直走在全国的前列。因此，对浙江省农村土地使用权流转中出现的新隋况和新问题进行研究具有重要的意义。为此，我们于2009年8月对浙江省上虞市和新昌县的l0个农村的100个农户进行了问卷调查，收回有效问卷92份。
一、目前浙江省农村土地使用权流转的现状和特点
1．流转主体的基本情况
(1)年龄结构老化。随着乡镇企业的不断发展，年轻劳动力大量向第二、三产业转移，老人农业已经成为浙江省所面临的现状。在被调查的92个农户中，年龄在50岁以上的受访者占到受访者总数的71．74%，其中50一60岁的占47．83%，60一70岁的占14．13%，70—80岁的占9％；年龄在50岁以下的受访者仅占到受访者总数的28.26%，其中30-40岁的占5．43%，40-50岁的占22．83%。
(2)文化程度偏低。文化程度会影响到农民对土地使用权流转的认识程度和认可程度，从调查资料统计分析看，受访农户的文化程度普遍偏低，文化程度在初中及以下的受访者占到受访者总数的70.65％，其中文盲占3．26%，小学文化程度的农民占到30.43%，初中文化程度的农民占到36．96%；文化程度在中专或高中及以上的农民仅占到29．35%。
(3)近半数农民兼业。在92个受访农民中，有42．39%的农民是兼业型农民，其中14．13%的农民兼有农业和第二产业的工作，28.26％的农民兼有农业和第三产业的工作；7．61%的农民完全放弃农业，以第二、三产业的工作为第一职业；只有50%的农民以经营农业为第一职业。这说明尽管来自二、三产业的收入要高于农业经营收入，但是仍然有部分农民还是不愿意将土地使用权全部转出。
(4)家庭总收入主要以非农收人为主。浙江是人多地少的省份，2007年人均占有耕地面积仅为0.64亩，加之农业生产经营收益低下，农户家庭总收入中主要以非农收人为主。在被调查的92个农户中，除去20个农业规模化经营大户，剩余的72个农户中，非农收入占到家庭总收入70%以上的农户比例已经达到77．78%。
2．土地流转的基本概况
(1)各村耕地流转率差异较大，流转较为规范。上虞市除中兴村外，其他各村耕地流转率都介于30%至50%之间，这是由于上虞市经济发展较快，各级政府采取措施支持和鼓励土地使用权的流转；新昌县除圳塍村外，其他各村耕地流转率都介于10至30％之间，相对于上虞市，新昌县的经济发展较为落后，耕地流转率较低一些。此外，在所有受访农户中，耕地转出户与转人户签有租包书面协议的比冽为74．19%，土地使用权流转较为规范。
(2)农户主要以租包的方式流转土地使用权。通过对调查资料进行整理分析，在转入耕地的农户中，以“租包”和“代种”的方式转入土地使用权的农户分别占到86．11%和13．89%；在转出耕地的农户中，上述比例分别为64.52%和6．45%，另外有29．03%的农户以土地承包经营权作价出资^殴的方式转出土地使用权，这是因为浙江省在2009年2月刚刚出台了首个规范土地流转的《浙江省农村土地承包经营权作价出资农民专业合作社登记暂行办法》，在经营权本身及土地的用途不会发生改变的情况下，将土地经营权物权化、股权化，以激活土地资源和解决目前许多农民设立合作社时遇到的资金短缺问题。尽管“土地股份合作制”，这种流转方式于2000年就已经在浙江省出现，但是仍处于兴起和发展阶段。
(3)农户进行土地使用权流转时，限于村集体和村组内的一般农户、规模经营大户、农业专业合作社。通过对转出耕地的农户进行访谈，有16．13%和19．35%的农户分别将土地以“租包”的形式转给本村组的—般农户和规模经营大户，有51．61%的农户将土地以“租包’域者‘地承包经营权作价出资人股”的方式转给本村合作社，另外有12．90%的农户将土地租包给村集体。
(4)土地使用权流转规模小。土地使用权流转的规模主要体现在流转的土地面积上，除去20个规模化经营大户，一般农户之间的土地转入和转出的规模都比较小。户均交易规模在2．8亩左右。尽管转入2～3亩土地可以提高农户农业经营的规模，但距离真正的规模经营相去甚远。可以说，目前农户之间的土地流转对于农村劳动力转移的意义要远大于对于农业规模经营的意义。
3农户的土地流转意愿
(1)多数农户愿意流转土地使用权。从对农户的土地流转意愿统计分析来看，有77I17的农户愿意进行土地使用权的流转，其中“愿意全部转出”和“愿意部分转出”的农户分别占15.22％和22.83%，“愿意转入”的农户占39．13%；其余22．83%的农户不愿意参与流转土地使用权。
(2)农户愿意以租包的方式流转土地使用权。在愿意流转土地使用权的农户中，有74．65％的农户愿意以“租包”的形式进行流转，有1．41%和8.45%的农户愿意以“代种”和“互换”的方式进行流转，另外有15．49％的农户愿意以“入股”的方式进行流转，这是因为土地承包经营权作价出资入股的办法刚刚出台，新成立的合作社所带来的收益尚不明显，只有少部分人愿意以入股的方式流转土地使用权。
二、浙江省农村土地使用权流转中存在的主要问题
1．思想观念的落后限制土地使用权流转
土地是农民的命根子，农民对土地有着深厚的感情。尽管目前农民的收入水平已经有所提高，并且收^来源主要以非农收人为主，但是大多数的农民还是不愿意全部放弃土地使用权，对土地依然十分留恋，难以割舍，表现出浓厚的恋地情结。在所有转出户之中，全部转出的农户仅占转出户的41．93%，另外58.06%的农户只是转出了部分土地，留下部分土地进行耕种。此外，目前文化程度在初中及以下的老年农民是浙江省农业劳动的主力军，文化素质和年龄的限制以及保守的思想观念使得这部分农民不愿意完全放弃土地使用权，因而加大了推进土地使用权流转的难度。
2．流转期限短造成对土地投入的短期行为
目前浙江省大多数的农户愿意以“租包”的形式流转土地使用权，但是在转出耕地的农户中，19．35%的农户没有与转人方签订书面协议，也没有明确界定流转期限；剩余80．65%的农户虽然与转入方签有书面合同，其中协商租包期限在5年以下的比例为25．81%，协商期限为20年的比例为54．84%。由此可以看出，近半数的土地流转交易中或是没有协商期限，或是协商期限仅在5年以下，这就会诱发农户对转入土地投入的短期行为，不利于转人土地使用权的农户对土地进行长期投资建设。另外，在转人耕地的规模化经营大户中，仅有20％的大户对转入土地进行了灌溉及配套设施投资。
3.社会保障发展缓慢造成土地生产效率低下
由于农村社会保障发昂缓慢，所以农民对放弃土地承包的后顾之忧尚未解除，在转出耕地的农户中，有58.06%的农户不愿意永久的转出土地经营权，有54.84%的农户希望签订流转合同的期限为5年以下。此外，目前浙江省近半数的农民在从事农业同时，还弃有第二、三产业的工作，农业收人在家庭总收入中占的比重较小。从访谈中可以了解到，这些农民只愿意转出部分土地，进行耕种只是为了满足自家口粮需要，处于“既不愿意放弃田，又不愿意多种田、种好田”的状态，这种粗放的农业生产经营方式必然会影响农地的生产效率，并严重制约土地使用权的流转。
4．价值评估机构的缺失制约土地使用权流转
“租包’，是目前浙江省大多数农户流转土地使用权的主要方式。在我们所调查的样本户中，没有农户以“互换”的方式流转土地使用权；在对71个愿意流转土地使用权的农户进行访谈时，仅有一名农户愿意以“互换’’方式流转土地，而实际上这个农户却以租包的方式转入了土地使用权。之所以会发生这种现象，是因为缺乏土地使用权价值洋胸，农户无法对想要互换的土地使用权进行合理的价值度量。当缺少这种衡量土地使用权价值的尺度时，农户出于自身利益的考虑，放弃了“互换”的土地流转方式。因此，土地价值评估机构的缺失限制了土地流转的方式，进而阻碍了土地使用权流转范围的扩大和跨区域发展。
三、促进浙江省农村土地使用权流转的建议
1．分层促进土地使用权流转
农民在农村土地流转中具有主体地位，在推进农村土地使用权流转的进程中，“农民自愿流转”的原则是必须坚持和遵守的，这就要求应该充分尊重农民的意愿，土地是否流转以及采取何种形式流转，由农户自主选择和决定。由于浙江省农民自身素质的限制和思想观念的不同，他们对土地使用全流转的认识和进行土地流转的意愿也处于不均衡的状态，所以浙江省在完善、提高和发展农村土地适度规模经营时，应分层促进土地流转，积极引导愿意流转土地使用权的农户。对于仅愿意转出部分土地和不愿意参与流转的农户，不能采取强制措施，应采取相应的政策进行鼓励、支持和引导，以积极稳妥地推进农村土地流转。
2.延长土地使用权流转期限
土地使用权流转期限过短会造成农户对转入土地投入的短期行为，进而造成土地状况的恶化。在流转合同中界定较长的流转期限有利于农户对转入土地进行长期投入，使土地资源得到可持续利用。一方面，政府可以出台相关的政策对流转期限长的合同双方进行奖励，并且对于不同长短的期限进行差别化奖励；另一方面，在土地流转较长期限的合同中，土地的租包价格可以经相关机构评估，并根据每一年经营同等数量土地的机会成本进行调增或调减。这样在充分尊重农民意愿和维护双方利益的前提下，通过差别化奖励政策的引导即可以实现土地使用权的长期流转，又可以规避农户对土地投入的短期行为。
3．建立健全农村社会保障体系
良好的社会保障体系是有效地促进农村土地使用权流转的—个十分重要的外部因素，所以应该逐步建设涵盖农村居民医疗，就业、养老等方面的综合保障体系，弱化农村土地对农户的保障功能和社会稳定功能，还土地以正常的生产要素性质，尽可能地发挥土地的经济功能。当前浙江省多数农村家庭中的非农收入占有很大的比重，土地使用权流转的年收益对于农民增收的效果并不明显，因此建议研究“用土地使用权流转出让金作为农村居民社会保障金”制度，为农民解除放弃土地使用权的后顾之忧，使“完全不依赖土地为生计”的农民真正离开土地，促进农村土地流转和农村城镇化建设。
1耕地资本化的重要性耕地资本化对于发展现代农业，实现规模经济，促进农村富余劳动力迁移，提高农民收入，保障国家粮食安全等具有重要的作用。
1．1耕地资本化是建立现代农业、实现规模经济的重要手段曾极大促进了我国农业的发展，随着我国农村经济的发展，小规模的土地分散经营方式严重阻碍土地利用效率［2］。农业生产现代化要求通过机械化技术模式和农场化的组织模式来实现规模效益。由于我国耕地资本化程度低，导致农业生产和流转均缺乏金融支持，仅能进行简单的粗放式小规模生产，耕地价值难以体现［3］。
1．2耕地资本化促进农村富余劳动力迁移，提高农民收入耕地资本化使土地价值得以体现。随着农村经济和城市化的发展，大量的农村人口向城市迁移，进城打工的农民可以利用耕地资本化所获得的资金作为技术培训和创业成本，提升自身价值，提高打工收入［4］。
1．3耕地资本化是国家粮食安全的制度保障土地资本化促使农民将闲置的零散耕地向农业经营公司或承包大户流转，一方面从制度上保障种粮大户获得更多的补贴，另一方面使得粮食生产获得规模效益，提高“1．2亿hm2耕地红线”的利用质量，促进粮食生产，保障国家粮食安全［5］。
2耕地金融组织的初步探索耕地资本化的实际推行必须要有健全的运作组织，近年来，我国某些地方已开始探索耕地资本化运作模式，并初见成效，为我国耕地金融组织的构建提供了参考。
2．1表现形式
2．1．1以农村土地经营权为抵押直接向银行申请贷款如重庆市开县，主要针对的是流转大户。流程大致为农户将土地承包经营权流转给大户业主，业主支付农民土地流转费，然后再用土地承包经营权作抵押向商业银行融资贷款。据调查，2008年开县182户专业种植大户以土地承包经营权为抵押物，获金融机构贷款8540万元。浙江省宁海县和余杭县也采取的是这一模式，对象都限定在“大户”。
2．1．2土地信用合作社模式如宁夏回族自治区平罗县，具体做法是，在当地政府推动下，某些村镇成立了土地信用合作社，由村领导担任合作社负责人，农民自愿把自己的耕地存入合作社，由合作社向存地农民支付“存地费”，合作社再把土地“贷”给经营企业或大户，并收取“贷地费”［6］。截至2009年，平罗县共存贷集体荒地和农民耕地1．23万hm2。
2．1．3土地入股模式如浙江省乐清市的南岸村，具体做法是农民以土地承包经营权作为股份，与合作社签订入股合同，按股权实行保底分配，合作社再把土地承包给经营公司，年终视经营状况按股权再给农民分红。
2．1．4土地竞拍模式如河南省沁阳市，具体做法是在当地政府协助下设立土地流转中心，农村闲置耕地经过整理后，在土地流转中心进行公开拍卖，通过审核的农户和公司依照自愿、公开、有偿、合法的原则，竞价高者取得该土地。
2．1．5公司贷款模式贵州省湘潭县1988年成立了全国第一家土地金融公司，1991年改为土地开发投资公司，经营以土地的使用权作为抵押向土地经营者发放中长期贷款［7］。
2．2主要特点从各地试点情况看，在政府支持下的耕地金融组织通过耕地存贷业务，促进了土地流转和农村剩余劳动力的转移，相当程度上保护了农民利益，提高了农民收入。耕地资本化的初步探索具有以下特点:(1)各类试点中的耕地金融组织都不同程度上得到了乡镇或县级政府的支持。(2)试点中耕地金融机构主要从事土地“存贷”业务，通过土地流转将零散土地集中形成规模进行经营，并以集体或组织作为融资主体。(3)商业性银行在一定的政策支持下也可以参与耕地金融，发放耕地抵押贷款。
3中国农村耕地金融组织的构想
在农地金融业比较发达的西方国家，农地金融机构比较健全和完善。德国早在1770年就率先发展了农地金融，主要特点是抵押土地债券化，组织方式是先组织各地的土地抵押合作社，然后向上发展成为联合社及联合银行。美国于20世纪初建立了农地金融制度。在组建方式上，采取了自上而下的政策，先由政府拨款充当联邦土地银行的股金，发行土地债券，同时分区辅助农民组织联邦土地银行合作社。在组织方式上，采取了银行及合作社双重体制。日本农地金融实践开始于19世纪末期，它充分借鉴了欧洲经验，并结合本国实际大胆创新，特设立农林渔业金融公库———国家土地银行，向农林渔业的永久性建设提供长期低息贷款［8］。建立中国特色农村耕地金融组织既要借鉴国外土地银行的成功模板，还要结合我国的金融组织架构。基于我国重庆、贵州等地耕地资本化模式的实践经验，本研究从农村耕地金融组织的性质定位、业务范围、组织架构、运行机制提出以下创新建议:
3．1性质定位当前及今后较长一段时间，我国耕地金融组织应以广泛的初级合作性土地金融组织为基础，以政策性土地金融为主导，并辅以部分商业性土地金融。设立农村耕地金融组织的目的是为了切实解决农民在生产生活中遇到的融资问题，建设社会主义新农村，贯彻国家现代化发展战略，业务活动有一定的公益性，故应将其定位以政策性土地金融为主导。然而，随着资本市场业务的完善和农民信用等级的提高，土地银行的政策性金融业务又有淡化的趋势，为了保持耕地金融长期持续性发展，体系中还应辅以商业性土地金融，引入竞争，激励金融创新，因此商业性土地金融是构建多层次耕地金融组织不可或缺的一部分。初级合作性土地金融组织是指承包经营权流转的中介组织，在耕地承包经营权抵押中发挥承上启下的作用，提高耕地经营权流转效率，促进耕地规模化经营。
3．2业务范围耕地是我国农民的最大财产，但在流转过程中信贷支持严重不足，所以农村耕地金融组织应以耕地抵押贷款为核心。
3．3组织框架我国现行的农村金融体系中农业发展银行、农业银行、农村信用合作社等都有一定的能力开展业务创新，承担耕地金融业务。
3．3．1商业性耕地金融组织从试点区域看，现阶段参与的金融机构绝大多数为农村信用合作社，因为农信社在乡村的网点多，与村集体组织有较多的业务往来，与农户信用等较为熟悉，具有开展耕地金融的先天有利条件，但是这种做法实际给农信社附加了政策性金融业务，有悖于商业化的经营方向。农业银行虽致力于服务城乡，资金优厚，技术管理水平高，但它在农村发展空间却在收缩，由农业银行完全承担起政策性金融业务与其股份商业性的角色也不相符。我们认为，商业性银行均不适于承担过多政策性金融业务，但如果商业性银行能够通过金融创新，开发出从市场角度考量优良的土地金融服务产品，也同样可以参与到耕地金融业务中，分享农村经济发展的硕果。
3．3．2农业发展银行+农村土地合作社相对而言，农业发展银行作为直属国务院领导的我国唯一农业政策性银行，与耕地金融组织中主导金融机构的性质相符，农发行主要从事粮油贷款及部分涉农基础设施投资，有一定基础。因此将农发行改建为具有金融融资功能和从事农业发展长期投资的政策性土地银行不仅职能上可行，操作上也比较便利。但是，农发行也存在不足之处，即业务不面向个人、网点少等，所以，农发行还需与促进耕地流转的中介组织结合才能真正发挥农村土地金融的作用。从试点成效来看，农村土地信用合作社(以下简称合作社)能够有效盘活土地资源。一方面接受闲置土地资源的存入，另一方面将土地统一贷给经营大户和从事农业开发的企业，提高了农村耕地规模利用效率和综合生产率，在很大程度上促进了土地经营权的合理流转和规范运行。而且，合作社更加了解农民土地和贷款需求，了解农民信用状况，通过合作社为农民办理土地流转服务，经营抵押贷款申请和抵押担保等业务更具有组织优势。结合当前我国农村金融机构和今后发展，我国的耕地金融组织应为双轨制:一支为农发行+农村土地信用合作社，主要承担政策性耕地金融业务，另一支为涉农商业性银行，从市场角度考量参与其中。至此，我国耕地金融的组织架构结合了政府、金融部门、中介组织等多种组织元素的结合。详细农村耕地金融组织运行见图1。
3．4运作机制农业发展银行与农村土地信用合作社共同组成了政策性土地金融组织，以保本经营为原则。农户将承包的土地自愿存在镇村级合作社，合作社根据土地等级、位置、存地期限等因素确定存地利息，并发给农户存地证。耕地的最终承包经营权仍归农户，存地期间合作社有最终处置权，可对土地进行整理、开发、投资，经过整理形成规模后再根据贷地者的需求贷出土地，存贷地差额即为合作社的主要收入源。合作社还负责耕地抵押贷款登记、申请等业务，组织耕地评估专家评审抵押耕地，向农发行县区支行提交贷款申请。贷款通过审批可向相关农户或公司收取一定手续费。县区农发行支行受理耕地抵押申请后，再次评审并决定是否发放贷款。贷款农户如不能按期还款，县区支行可依法处分抵押的土地承包经营权。农发行总行和农发行省市支行主要体现在业务范围不同。省市分行贯彻总行的指导和规范，负责制定省市细化政策法规，落实土地债券发行，清算本省市资金并上报总行。总行负责制定全国性的政策法规，指导土地债券发行，进行最终的资金清算，推动耕地资本化健康平稳进行。鉴于农业贷款高成本、高风险等特点，对商业性金融组织国家应给予一定的政策扶持，如提供财政贴息，涉农业务利润不计入营业税、所得税的征收基数等。商业性银行主要参与耕地抵押贷款，不办理耕地存贷业务，在一定政策优惠下从盈利性角度考量耕地抵押贷款的可行性，通过金融创新，根据农户需求确定产品规模、期限和用途，开发出多样化的金融服务产品，积极参与农村耕地金融。对于民间资本可适时适当放松金融市场的准入条件，充分引导民间资本作为商业性金融组织的灵活性，为农村金融的发展探索不同的途径，如尝试民间资本作为权益资本参与农村耕地资本化，通过耕地规模化和产业化生产收回利润并逐渐退出特定地块的资本投入，利用获得利润投资另一块耕地。
4构建耕地金融组织需要的配套条件为了促进我国耕地金融的有效推广和实施，降低参与各方的风险，应加强相关的配套条件建设。
4．1完善耕地抵押的法律耕地抵押是耕地金融中的核心内容，但我国现行法律对耕地抵押缺乏明确相关政策。《农村土地承包法》对家庭承包的耕地和以招标、拍卖及公开协商等方式承包耕地的采取了禁止和允许两种截然相反的态度。《物权法》第128条和133条延续了《农村土地承包法》的规定，没有新的突破。第184条规定:耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，除法律另行规定外，均不得抵押。虽明文禁止但“除法律另行规定外”又给耕地抵押仍留有余地。我国应从法律上制定相关政策，加快制定我国《耕地抵押贷款法》，放宽农村土地承包经营权抵押范围，并不以非家庭承包为必要条件，逐步将家庭土地承包经营权、宅基地使用权等纳入抵押设定，实现土地财产权益。
4．2完善耕地抵押权登记制度土地承包经营权抵押作为物权必须以登记的方式公示。耕地抵押及耕地流转涉及复杂的利益关系，而我国目前土地登记法律不完备、登记机构不统一，削弱了国家对耕地财产权利的保护效力，耕地金融需要有明确的法律登记制度对法律关系各方的权利状态以公示化、明晰化、确定化。
4．3建立科学的耕地评估体系土地抵押及土地债券发行前都需要进行科学的土地评估。耕地价值评估系统的缺位，一定程度上影响农村土地承包经营权的流转，损害当事方的合法权益。建立科学的土地评估系统是构建耕地金融组织必不可少的环节。
4．4建立农村社会保障制度，发展农业保险逐步建立健全覆盖全社会的农村医疗保障和养老保障制度，弱化土地的保障属性，推动土地向资源属性和资本属性转化，真正成为农民的创业资本。创设农村土地承包经营权抵押贷款的保险，进一步分担土地抵押贷款的风险，减少农民的后顾之忧。
资金匮乏与短缺是解决“三农”问题的瓶颈，近期国家发文制定农村承包土地经营权和农民两权”抵押贷款是一项涉农信贷产品服务方式创新，是解决农户融资过程中抵押担保难的有益探索，能有效破解农民融资过程中的制约“瓶颈”，切实为广大农户贷款难的问题探索出了一条新路子。农信社作为服务“三农”发展主力军，有责任、有义务做好“两权”抵押贷款工作，主动成为促进地方经济发展的新引擎和助推器。笔者结合自身实际，就如何坚守“三农”市场，下沉金融服务重心，有效实施推进“两权”抵押贷款提出粗浅建议。
由于目前这种贷款形式目前仅在全国有限的省份进行了试点，“两权”抵押贷款业务仍处在不成熟的时期，且以地方性文件的形式获准开展，并未出台相关的具体细则，贷款管理制度也不完善。其在具体推广中仍存在一定的问题
农民思想转变难。县域农民从事非农业生产渠道较少，现有农业生产劳动力无处消化，加之多年来农民已习惯于靠种地而生存，守家是农民的本分，种地是农民的主业，一定程度地减少了从事二三产业发展的内在利益驱动，增强了对土地的依赖。种地是农民的主要收入来源和社会保障。据调查，多数农民不愿将所承包的耕地的经营使用权长期流转出去；在转包流转时，一般宁愿把耕地转包给外村人或同村不同组的人，也不愿给同村同组的农户，想种地的没地种，有地的不想种的粗放式经营，降低了耕地的利用率。
现行法律制度缺失。根据我国现行的农地产权制度，农村土地产权存在多元主体，且主体界定模糊，有主体交叉、虚化和缺位的现象。国家《物权法》、《担保法》等法律法规均规定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得设定抵押，法律规定可以抵押的除外。”从《宪法》和《民法通则》可以明确看出，农村土地产权的法定所有者，即产权主体可以是国家、乡（镇）农民集体经济组织，也可以是村农业生产合作社等农业集体经济组织，却没有真正的土地产权的代表机构和组织。因此，农村土地真正的所有权主体，在有关法律中并未给出明晰的概念及定义。
“两权”处置变现难。“两权”理解起来很抽象，操作起来“经营权”和“财产权”存在着估值上的难度，在处置抵押物（土地承包经营权、农房财产权）上存在变现难，一是农房抵押贷款的房屋大多位于乡镇，地理位置较为偏远，价值较低、不易变现；二是集有房产所有权转移登记局限性依然存在；三是法院执行难，对债权的实现造成一定程度的障碍；四是土地及农房流转市场不健全，抵押土地难变现，抵押物处置困难；五是处置农村产权还面临人情世故的问题，集体土地只能在本村的农民中流转，但同村人一般碍于面子没人愿意接手，因此这些房产在处置时一般难以实现，对银行而言存在较大的风险。这都给“两权”抵押贷款工作开展带来阻力。
农业保险收费贵品种少。由于农民收入较少，农业保险的险种较少，宣传也存在不到位现象，因此保险水平整体较低。加之农民受传统思想影响，即使知道有相关的保险品种，也会因为收费较贵，不愿意在保险费上投入从而提高种养殖成本。
开展“两权”抵押贷款的相关建议
提高思想认识。农村产权制度改革，目的是激活农村资源，是农村金融制度的重要创新，既有利于城乡统筹发展，有利于盘活农村存量资产，提高农村土地资源利用效率，让老百姓得到更多的实惠，从长远看，既有利于城乡统筹发展，也给农信社带来新的发展机遇，拓展更大的业务发展空间。农信社作为服务地方经济发展“主力军”，应转变经营理念，增强农村金融服务能力，要充分发挥地缘、人缘优势，在加强管理和防范风险的前提下，打破一切顾虑，克服怕承担风险责任思想，积极开拓创新，研究和探索开展农村金融产品和服务方式的创新，把发展农村土地承包经营权抵押贷款业务，作为政府乐意、农民喜欢、自身受益的一项政治工程来推行，通过走特色化道路，积极推动“两权”抵押贷款的业务的发展。
完善配套制度。农村“两权”抵押贷款尽管已得到法律的认可，但是完善土地相关配套制度是当务之急，一是完善农村土地确权、登记、颁证制度，权利明晰是农村土地“两权”抵押融资的必然前提，而当前我国农村土地承包经营权及宅基地权属不明晰的特点不利于抵押贷款的开展；二是成立专门的土地评估机构，通过完善评估指标体系，提高土地承包经营权的评估准确度，为银行业金融机构提供公平公正的土地价值评估；三是规范农村土地流转交易市场，“两权”抵押贷款的开展必然使土地流转交易频繁起来，健全的土地流转交易市场更易于使银行的抵押权得以实现。四是建立风险补偿机制。地方政府部门应通过设立贷款风险补偿机制，用于分担自然灾害等不可抗力造成的贷款损失，保障抵质押物处置期间农民基本居住权益。
完善保险业务。农业生产容易受恶劣天气、自然灾害等条件影响。政府部门要引导并督促当地保险公司加快推进农业生产保险制度的完善，加快完善农业保险和农民住房保险政策，积极扩大农业保险品种和范围，开展农民住房财产权抵押贷款保证保险业务等多种方式，为借款人提供增信支持，不断扩大农业保险覆盖范围。针对“两权”抵押贷款，实行政策性保险与商业保险相结合的保险制度，并与银行合作设计“信贷产品+保险产品”相结合的产品，确保“两权”抵押贷款的安全有效。
完善保障机制。不断改善农民医疗保险、养老保险以及农村低保制度，消除农户将土地经营权抵押的后顾之忧，弱化农村“两权”的保障功能，提升社会保障标准，加强跟踪扶持，为农户拓宽贷款融资渠道的同时，增强创业致富的能力。