发布时间：2023-06-14 16:21:05
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产经纪机构管理样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
关键词：房地产经纪服务合同；违规操作；纠纷预防
中图分类号：
D9
文献标识码：A
文章编号：1672-3198（2013）20-0165-02
1 房地产经纪服务合同的概念及签订意义
房地产经纪服务合同是房地产经纪机构或房地产经纪人为委托人提供有助于促成其与第三方之间的房地产交易的经纪服务而与委托人协商订立的协议。根据房地产经纪服务类型的不同，房地产经纪服务合同包括出售、出租、承购、承租四种服务合同。
签订房地产经纪服务合同是房地产经纪服务的关键环节，也是房地产经纪机构进行经纪服务和解决双方纠纷的法律依据。因此双方在签订经纪服务合同时，应遵照诚信原则，遵守行业规则，并严格依照《民法通则》、《合同法》、《房地产经纪管理办法》、《房地产经纪执业规则》等相关法律法规的规定。只有这样，才能使交易当事人最大限度地实现其交易利益，保证交易活动安全顺利，避免相互损害对方当事人的利益，同时也有利于房地产实体商品市场交易秩序的稳定。但是在实务操作过程中，由于各种因素的影响，房地产经纪服务合同在签订和履行过程中往往会出现不少问题，导致合同履行困难，双方权益难以保障。
2 房地产经纪服务合同常见问题
2.1 审查环节纰漏
对委托人的资料审查是签订房地产经纪服务合同的必要前置工作，也是规范房地产经纪业务的重要保障，但是在实际操作中，不少房地产经纪机构和经纪人员对委托人的资料缺乏详实的调查核实，导致在日后服务过程中出现诸多问题。对委托人资料的审查主要包括对委托人身份证明的审查和房源信息的审查，资料审查不严往往会导致以下几种问题：
（1）委托人提供虚假的身份证明或故意登记错误的身份证号，与房地产经纪机构签订经纪服务合同。此种情况如果审查不严，往往会导致在房地产经纪机构为委托人提供房源信息后，委托人与业主私下成交，损害经纪人的合法权益。
（2）对委托方提供的房源信息，如房屋的位置、户型、交通、附近环境等信息审查不严，此种情况往往会导致后期交易谈判时难度加大。
（3）房源产权资料审核不严造成合同不能继续履行。房屋交易的实质是房屋产权交易，因此确认房屋产权的真实性以及是否存在瑕疵是资料查验的首要问题。而房屋所有权证明并不一定能清晰、完整地显示现实产权状态，但部分经纪人为了图省事，对房屋是否即将拆迁、是否已经抵押或涉案被查封、产权共有人的意见等影响房屋是否能上市的重要因素不核实，导致合同签订后不能继续履行。
2.2 合同内容违规
房地产经纪服务合同是明确房地产经纪机构和委托人权利义务关系的协议，合同中应当明确双方的权利义务以及双方达成的约定。合同内容违规主要体现在下面几个方面：
（1）合同约定双方权利义务不对等。
房地产经纪人员在与委托人约定订立合同时，利用委托人的不知情，订立有利于自己而不利于委托人的合同，合同内容中存在明显的权利义务关系不对等，对委托人不利或对委托人造成损害。如加大委托人的义务，排除委托人的权利，从而减少自己的义务，降低自身风险。
（2）经纪服务合同的主要条款欠缺。
长期以来，房地产经纪机构在经纪活动中与委托人订立的合同大多都是自拟的，属于企业格式合同文本。合同格式比较粗糙，内容比较简易，其中反映合同要件的主要条款（如服务条款、履行期限条款、违约条款、争议协商解决条款等）欠缺。对于这些涉及双方权利义务主要条款的约定，双方常常用口头的方式表示，往往会导致因时间和情况的变化而不能履约，致使纠纷发生。
另外，由于目前管理部门对房地产经纪收费所指定的标准并无相对应的服务标准，因佣金标准和服务标准没有相应的对比与衡量标准，而造成两者失衡的现象时有发生，而且房地产经纪机构在与委托人签订经纪服务合同时，往往因疏忽甚至故意省缺服务标准条款，损害委托方的合法权益。
2.3 房地产经纪人违规操作
虽然《房地产经纪管理办法》和《房地产经纪执业规则》都对房地产经纪从业人员的执业行为进行约束，而且各地房地产经纪协会对经纪人员提出了明确的职业道德要求，但是房地产经纪人员的违规操作行为时有发生，主要表现在以下几个方面：
（1）房地产经纪人员不当承诺或以个人名义承揽业务。
有些房地产经纪人员在承揽经纪业务的过程中，为了吸引客户承接业务，往往在签约前未充分履行告知责任，或不顾自己的实际能力和信用条件夸大承诺以获得委托人的信任，等到委托人认可并与其签订合同后，又故意对自身义务条款“缩水”。 部分经纪人员因利益驱使，私下与委托人签订经纪服务合同，一旦遇到执行困难，撒手不管，造成纠纷。
（2）房地产经纪人员直接参与并决定委托人与第三人之间的合同关系。
在房地产买卖，特别是在存量房买卖中，一般应采用居间形式，房地产经纪人员承担买卖双方的委托。根据合同法，在居间合同中，房地产经纪人员不得直接参与并决定委托人与第三人的合同关系。但实际操作中，房地产经纪人员常常直接参与并决定委托人与第三人之间的合同关系，一些房地产经纪人员甚至包揽买卖双方的所有交易事务。如既为卖方代收房款，又为买方办理税费结算和产权过户等手续。
（3）房地产经纪人员用房地产交易行为替代经纪服务行为。
房地产经纪人员利用自己的职业便利将房地产买卖合同内容与经纪服务合同内容归纳在一个买卖合同或是概念含糊不清的交易合同内，直接将房地产买进或卖出，把向委托人提供的服务性劳务活动改变为房地产权利的直接处分活动。房地产经纪人员通过买断、收购，或者买卖双方不见面等方式隐匿买卖活动中的收益，获取差价和利润。有的甚至利用委托人的不知情，在获取差价的同时另行收取佣金。
3 房地产经纪业务纠纷预防
3.1 统一并严格使用相关合同文本
为了减少房地产纠纷，我国房地产管理部门和房地产经纪行业组织制定了房地产经纪服务合同示范文本。中国房地产估价师与房地产经纪人学会于2006年了一套《房地产经纪业务合同推荐文本》，为房地产经纪业务提供了参考，但在实际操作中，房地产经纪机构往往使用自制合同文本而导致纠纷不断发生，因此，应该由政府管理部门或上级主管单位统一规定合法有效的合同文本，各房地产经纪机构必须严格遵守。这样，既可以加强行业从业人员的自律性，又可以减少因合同条款缺失造成的不必要的纠纷。
3.2 完善培训体系，加强经纪人员职业素质教育
《房地产经纪管理办法》第八条、第十条、第二十条规定了房地产经纪机构从业房地产经纪人员数量以及签约人资格制度，可以大大减少因签约人法律意识不健全，专业能力及职业道德欠缺造成的纠纷。但是因经纪人员职业素质不高而导致的纠纷时常发生，当事人的权益往往受到房产经纪机构和经纪从业人员的侵犯。职业素质教育包括职业道德教育、专业能力教育和法律知识教育。企业内部应建立完善的培训体系，定期开展业务技能培训、职业道德考核、法律知识宣传等活动，提升房产经纪从业人员的职业素质，促使其更快成长，规范其业务行为。
3.3 完善立法建设，加大惩罚力度
一方面，我国目前对房地产经纪市场进行规制的规范性文件较少，而且法律位阶较低，不利于房地产经纪市场的统一规范管理，立法机关应逐步完善并制定更高层级的法律法规，加强对房地产经纪市场的立法规制。
另一方面，虽然《房地产经纪管理办法》、《房地产经纪执业规则》对房产经纪机构和房地产经纪人员的执业行为进行了规制，规定了相应的民事责任、行政责任、刑事责任，能够在一定程度上对房地产经纪市场起到规范作用，但其惩罚力度较轻，这往往也是导致个别房产经纪机构和房产经纪人员违规操作的重要原因，因此在完善相关房地产经纪法律法规时，应加大对违规行为惩罚力度的规定。
3.4 建立流程化、标准化、可升级版的企业管理机制
明确各职能部门的责任和员工的岗位分工是企业高效运转的前提之一，建立流程化、标准化的企业管理机制，使每个岗位都有规范的操作流程及工作标准，然后再依靠完善的制度体系让企业保持高效、持续、稳定的运行。同时，使业务开展简单、透明，方便检查。这样才既会提高工作效率和资源配置效率，保证企业按照既定路线，实现自己的战略目标，又可以提高员工幸福感，使员工保持积极阳光的心态，从而有利于业务的开展，减少服务过程中纠纷的发生。
同时，随着公司所处的发展阶段的不同，企业的管理机制要适时适应企业经营环境的变化，有效融入公司战略要素，以保证其旺盛的生命力，因此通过建立可升级版的企业管理机制，才能不断提升服务质量。
3.5 加强房地产经纪机构诚信体系建设
房地产经纪机构在房屋交易中扮演着重要的角色，市场大部分的新房和二手房都是经过房地产经纪机构交易的，但一些经纪机构在服务过程中存在不少问题，比如房源广告宣传不真实、经纪人员素质良莠不齐、规章制度不健全，少数机构仍有违规收费现象，有的合同以及补充协议双方责任含糊，而且社会上没有营业执照和登记备案的中介机构仍然存在等。因此，为规范房地产交易市场，避免和减少房地产经纪服务纠纷，政府部门应该建立中介信用档案，严抓房地产经纪机构的诚信体系建设工作，对交易过程中“忽悠”顾客的经纪机构严惩不贷。重点抓好机构运行和房源客源信息的规范性管理、合同规范文本推广使用管理、经纪人员的执（从）业证书使用管理等。不诚信的经纪机构将被拉入“黑名单”，不守规的经纪机构执（从）业人员将及时清理出经纪人队伍。
参考文献
根据《北京市外地来京人员租赁房屋管理规定》（北京市人民政府令〔1995〕第12号）中第三条规定和市领导的指示精神，市局决定于12月30日前对区、县房地产管理机关未设立基层管理机构的农村地区，由区、县房地产管理机关委托乡、镇人民政府外来人口管理工作领导小组办公室，负责对外地来京人员出租房屋进行管理、监督和检查。
委托管理的主要内容和要求：
一、依照《北京市外地来京人员租赁房屋管理规定》全面加强对本地区出租房屋的管理工作；
二、建章建制，配备经过区、县房地局专业培训的专职管理人员；
三、负责本地区向外地来京人员租赁房屋的调查摸底工作；
四、负责受理和审查出租人申请房屋租赁的有关证件和证明材料，并对出租房屋进行现场勘察；
五、负责办理《房屋租赁合同》的登记备案手续；
[关键词] 房地产经纪 经纪人员 职业资格 制度
2001年12月18日国家人事部、建设部联合发出关于印发《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》（以下称《暂行规定》）和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》的通知（人发［2001］128号），标志着我国房地产经纪人员职业资格制度正式确立并起动。这项制度实施以来，强化了对房地产经纪人员的监管、提高了房地产经纪从业人员的职业水平，对规范房地产经纪活动秩序起到良好的作用。但也存在一些问题，有待进一步进行制度的修订和完善、解决制度实施中反映出的各种问题。
一、我国房地产经纪人员职业资格制度存在的问题
从目前来看，我国房地产经纪人员职业资格制度存在的问题可分为以下两大类：
1.房地产经纪人员职业资格制度执行不到位
（1）房地产经纪人员职业资格考试制度执行不到位。《暂行规定》规定房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。前者实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由人事部、建设部共同组织实施，自2002年12月首次组织考试以来，每年举行一次，已正常化。而后者实行全国统一大纲，各省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度。自2003年以来，只有为数不多的省份（如浙江、安徽、上海、湖北、四川等）陆续开始举行当地的房地产经纪人协理从业资格考试。相当多的省份至今仍未启动当地的协理级资格考试，其中部分省或市有自行组织的相当于协理级的资格考试，但没有采用由建设部拟定、由人事部审定的全国统一的协理资格考试大纲，且各地所发资格证书的名称也不尽相同，如《房地产经纪人岗位证书》、《房地产中介服务人员资格证书》、《房地产经纪资格证》等。不少地方长期没有组织房地产经纪人员资格考试，未经过专门培训和考试的人员素质低，所提供的服务质量不高。
（2）房地产经纪人员职业资格注册制度执行不到位。按《暂行规定》，取得房地产经纪人或协理职业资格证的人员受聘时，应当申请办理注册手续；在注册有效期内，变更执业或从业机构者，应当及时办理变更手续；再次注册者，须提供接受继续教育和参加业务培训的证明。现时情况是：许多取得资格证的人员受聘时未及时办理注册手续，未取得《注册证》而从事经纪业务；变更执业或从业机构者未及时办理变更手续；继续教育和业务培训工作不规范，参加人数少，尤其是协理级的继续教育工作在多数地方还未开展起来。
（3）房地产经纪人员职业资格证书使用制度执行不到位。按《城市房地产中介服务管理规定》（1996年1月18日建设部令第50号），设立房地产中介服务机构须有规定数量的房地产经纪人。严禁转让《房地产经纪人资格证》。但由于近年来房地产经纪服务市场十分繁荣，房地产经纪机构迅速扩张，并争相开设分行、连锁店，产生了对经纪人员职业资格证书的大量需求，从而出现了出租、转借房地产经纪人员职业资格证书的交易市场。
2.房地产经纪人员职业资格制度不完善
我国房地产经纪人员职业资格制度不完善表现在如下方面：
（1）考试次数少。我国房地产经纪人执业资格考试每年举行一次，举办房地产经纪人协理从业资格考试的省份一般也是每年举行一次。由于考试次数少，有志于从事房地产经纪行业的人士不便于灵活地安排时间参加考前培训和考试，也不能满足房地产经纪服务市场对受过专业培训并持证的、具有较高房地产经纪专业水平人员的大量需求。同时这也是造成现实中不少人员无证上岗的一个原因。
据香港地产监管局网站（省略.hk），2008年香港地产资格（相当于房地产经纪人资格）考试（简称E牌考试）安排4次（2月、4月、8月、12月）；营业员资格（相当于协理资格）考试（简称S牌考试）安排6次（2月、4月、6月、8月、10月、12月）。这两种考试香港在2007年3月、6月、9月及12月都举行了4次。
（2）没有对特殊人员豁免资格考试的规定。香港对资深从业人员、新加坡对高校相关专业毕业生，都是豁免其资格考试而由管理机构直接认定其执业资格。我国每年都有一大批房地产类专业的大专、本科毕业生涌向就业市场，他们若要直接从事房地产经纪业务，也首先必须与非房地产类专业的毕业生，甚至与高中毕业生一样参加培训、考试以取得资格证。而培训和考试的内容基本上又是他们在高校中学过并考过的，只是炒一次冷饭，造成他们的时间、精力、金钱等的浪费，加大了他们的就业成本。同时也显现出我国房地产经纪专业人才培养的低效率。
（3）没有房地产经纪人员职业资格终止的规定。在国外及我国港台地区，暂停或吊销职业资格，作为对职业资格持有者违法违规的处罚。如美国商业职业法典10176项和10177项中列举了各种有关房地产经纪人和销售员（相当于我国的协理级）执照暂停或吊销的规定，主要情形包括：不实的陈述、虚假的承诺、不实的广告、混淆公私款项、多方、以欺诈手段骗取执照、违反道德规范、隐瞒真实利润、渎职、未负起监督责任等。其中“未负起监督责任”是指经纪人对其属下的销售员负有监督的责任，如果因为监督不严而导致客户受到严重损失时，则经纪人负有连带责任，经纪人可能会因此而被暂停甚至吊销执照（作为房地产经纪人员执业资格的证明）。而我国的《暂行规定》第二十五条规定：“房地产经纪人有权指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务”，但没有相应的罚则条款。
二、对健全和完善我国房地产经纪人员职业资格制度的建议
笔者对上述我国房地产经纪人员职业资格制度中存在的问题提出如下建议，供有关部门参考。
1.加强对房地产经纪人员职业资格监管法律制度建设
房地产经纪人员职业资格监管制度，与考试制度、注册制度、证书使用制度等构成完整的职业资格制度。而监管制度又是其他各项子制度得以贯彻执行的保证。美国有专门规范房地产经纪人资格的法律，即各州的执照法，且是规范经纪业最严密的法令。该法的目的是通过规定发给经纪人执照所需符合的标准与所需具备的资格，来维护房地产经纪业的一定的专业服务水准，从而使消费者免受不良经纪人之害，同时也保护持照经纪人免受不正当的竞争。又如香港的《地产条例》于1999年1月1日生效，台湾也于1999年2月颁布了《不动产经纪业管理条例》，都对本地区房地产经纪人员职业资格管理和房地产经纪服务市场的监管起到很好的作用。
目前，我国涉及房地产经纪人员职业资格监管方面的立法，有建设部制定颁布的《城市房地产中介服务管理规定》、国家工商行政管理局制定颁布的《经纪人管理办法》。地方性的法规、规章虽然部分省、市都有，但各地不统一。这样，一方面全国性的法律法规不健全，另一方面各地的法规、规章又缺乏权威性，全国房地产经纪服务市场的混乱无序状况无法从根本上得到改变。因此，必须加快房地产经纪人员职业资格监管法律制度建设。笔者建议我国制定房地产经纪专门法律法规：《中华人民共和国房地产经纪管理法》或《房地产经纪管理条例》（由国务院颁发）。立法中要把对房地产经纪人员职业资格的监管作为重点和核心内容，改变过去侧重对房地产经纪机构的监管的做法。
2.全面落实房地产经纪人协理考试、注册制度
协理级层次的人员数量比经纪人层次的多得多，能解决大量人口的就业问题，但也不能因为职业素质差而损害消费者的利益，因此必须切实提高这部分从业人员的职业素质。建议国务院规定各省、自治区、直辖市举行房地产经纪人协理级资格考试的最迟开始时间。建议除统一大纲外，材，因为部分省份并不具备教材编写力量，同时便于保持全国各地的水平基本一致。
严格执行注册制度，未按规定办理注册手续的人员不得以房地产经纪人协理的名义开展经纪业务。再次注册者，必须提交接受继续教育和参加业务培训的证明。政府主管部门或行业组织应向他们提供继续教育的机会，如举办培训班、研讨会、学术讲座、网络在线课程等。要量化继续教育条件，建议借鉴发达国家的做法，用学时数或参加学术活动的小时数来衡量。协理级资格注册的有效期，有的地方规定为3年，有的为1年，建议2年为宜，因为协理级人员的职业变动性较大，有效期太长不利于强化管理，太短又会增加注册换证的工作量。
3.增加房地产经纪人员职业资格考试的次数
为解决持证人数少和加快房地产经纪专业人才的培养，建议房地产经纪人执业资格考试改为每年两次（即增加一次），分春季考试和秋季考试，具体考试时间由建设部、人事部在每年初提前预公告。建议房地产经纪人协理从业资格考试定为每年2～4次，各省份根据当地房地产经纪服务市场对人才的需求情况灵活调整考试次数，具体考试时间由各省份建设部门、人事部门在每年初提前预公告。
4.增加对高校房地产类专业毕业生豁免资格考试的规定
为培养专家型的房地产经纪人才，提高人才培养的效率，建议规定：对房地产类专业的毕业生，如《房地产经营与估价》专业（专科）、《房地产经营管理》专业（本科）、《工程管理》专业房地产方向（本科）、《工商管理》专业房地产方向（本科）等毕业生可以不参加房地产经纪人协理从业资格考试，在房地产经纪机构见习满一年后即可向管理部门申领协理级资格证书；从事房地产经纪业务工作满3年（专科）或2年（本科），并能提供接受继续教育的证明，可直接向管理部门申请，经审核后领取《房地产经纪人执业资格证书》。
而对各专业的房地产研究方向的硕士、博士，规定其在房地产经纪机构见习满半年后即可向管理部门申领协理级资格证书；从事房地产经纪业务工作满1年，即可直接向管理部门申请，领取《房地产经纪人执业资格证书》。
5.明确规定房地产经纪人员职业资格终止的情形
法律法规要明确规定暂停使用资格证书（即职业资格的暂时终止）或吊销资格证书（即职业资格的永久终止）的具体情形，以便各监管部门依法对违法违规人员实施处罚。建议暂停使用资格证书的暂停时间视情节轻重可分为三个月、半年、一年三种情形。
加大对房地产经纪人员的监管和处罚力度。建议有关法律法规增加房地产经纪人对房地产经纪人协理违法负有连带责任的条款，建立房地产经纪人负责制度。这样房地产经纪人协理就必须接受来自政府的监管和来自所在经纪机构的房地产经纪人的监管，这种分层次的监管方式，既保证了政府对市场的有效监管，又减少了政府的管理负担。对参与出租、转借职业资格证书的人员坚决给予吊销资格证书的处罚，并记录在案。
参考文献:
转眼两年过去了，最近住建部在群众路线教育实践中把房地产经纪行业作为群众反映最集中、最强烈的突出问题加以治理，要求在较短时间内使行业现状有较大的改观。配合这个活动，2013年12月17日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会连同35家知名房地产经纪机构，发起了房地产经纪行业诚信经营倡议活动，这些机构向全国房地产经纪行业发出倡议，郑重做出六项承诺：房源信息真实可信、公开服务收费标准、保护客户个人信息、依法依规承接业务、及时受理投诉纠纷、规范经营服务场所，明确提出不虚假房源信息，不吃差价，不泄漏委托人的个人信息，不为交易受限的房屋提供经纪服务，不承接“群租”业务，不强制代办贷款、代办登记和担保，不沿街占道经营；还号召有条件的经纪机构结合自身特点，推出“先行赔付”等便民利民措施。
倡议中承诺不做的事，虽然现在有很多房地产经纪机构已经做到了，但这些仍是目前房地产经纪行业存在的较为普遍的问题。我一直认为：依靠倡议书这样的“德治”和部分行业有识之士的自觉行为固然很重要，但同样重要的还是要有相应的“法治”基础。
上述倡议活动一结束，新任会长就开始了连续密集的行业调研，并在调研过程中听取行业意见和建议，酝酿了一些政策建议，其中一项就是借鉴国际成熟经验，尽快建立房地产经纪行业的全员持证从业制度，并且希望通过相应的政府制度保证和技术手段来确保制度的实施，具体的建议是一个环环相扣的委托和交易流程。
一、建议房地产交易管理部门建立交易管理信息系统并接受公众的合法查询。
二、只有持证经纪人和经纪机构方可接受居间或委托并收取佣金。所有持证经纪人和经纪机构须在交易管理系统登记。
三、对业主委托的房地产经纪人出售的房屋，由业主和受托经纪人共同到房地产交易管理部门进行房屋产权核验和登记，对待出售的房屋赋予唯一性编码（以下简称委托编码），与此编码对应的信息包括房屋产权的相关信息及受托经纪机构和人员信息。
四、接受了业主委托的经纪人必须在24小时内向管理系统内的全部经纪人全面公布该房屋的委托信息，不得隐瞒和拖延。
五、经纪人房源信息需公示委托编码，否则视为虚假房源。
六、交易资金汇入指定帐户，并对应委托编码。
七、交易网签、纳税与权属登记时均需提交委托编码，保证合同有效性。
八、具备委托编码的房屋业主在办理该房屋交易登记时需提交其与初始委托的经纪人签署的具结书，同时在管理系统中核销委托编码，最终完成交易。
这里关键的一条在于：只有持证的房地产经纪人才能收取佣金。在美国，每个州都有这样的法律规定，各州都有专门的政府机构（如房地产委员会，Real Estate Commission）负责组织考试和发放房地产经纪人执照，只有持照经纪人方可有权收取佣金。这些年很多美国的房地产经纪人希望和中国的房地产经纪人合作开展业务，由中国的房地产经纪人介绍客户去美国买房。这种合作过程遇到的一个法律障碍就是中国的房地产经纪人不能和美国房地产经纪人分享佣金，因为前者没有美国当地的经纪人牌照，获取佣金是非法的。虽然最终美国的房地产经纪人可以用支付信息费（Referrals）的方式给中国合作方酬劳，但一般这种信息费只有佣金收入的25%，而如果按照通常的佣金分配方式，作为买方经纪人的中国合作方可以分到50%。由此已经可以看出，美国的法律对持有经纪人牌照和收取佣金之间的法律关系规定得多么严格。
为加强房地产中介服务行业管理，规范房地产市场，维护消费者的合法权益，市局决定从2001年1月至4月底，在全市开展中介服务行业专项执法检查工作，工作重点是规范房地产经纪活动，查处违规违法行为。现提出如下实施意见：
一、指导思想和目标
按照党的十五届五中全会和市委七届七次全会关于进一步开放市场，规范有序的市场体系的要求，依照房地产中介服务的有关法律、法规和规章，集中力量在一段时间内对房地产经纪机构进行专项执法检查。加强房地产中介服务管理，发展和规范本市的房地产市场，保障房地产活动当事人的合法权益，促进市政府提出的2001年房地产业的“六个到位”的实现，推进上海房地产业成为上海经济发展的支柱产业。
专项执法检查的阶段性目标是：依法查处房地产中介服务中的违法违规行为，整治一些严重违法违规的房地产经纪机构和人员，使房地产市场更加规范有序。
二、专项执法检查的范围和内容
专项执法检查的范围，主要是发生在2000年1月1日之后的中介服务业（特别是房地产经纪行业）中的违规情况。包括被举报、揭发的，发生在2000年1月1日之前，性质严重，尚未改正的违规行为的追查。
执法检查的主要内容：
（一）违反房地产经纪机构和人员执业资格管理规定的行为。主要包括：
1．从业人员未取得执业资格证书的；
2．房地产经纪机构未按规定向房地产主管部门备案的。
（二）从事成套独用使用权房买卖的；
（三）采取弄虚作假损害当事人合法权益的；
（四）未取得工商登记、擅自从事房地产经纪业务的。
三、专项执法检查的方法
（一）加强内外协调配合。市局和市工商局加强联系和合作，各区县房地局要主动和各区县工商局联系，联手整治房地产中介服务业中的违法违规行为。各区县房地局执法监察部门还要加强和房地产市场主管部门的联系，共同抓好这次专项执法检查工作。
（二）要充分发挥房地办事处的作用。房地办事处是房地资源行政主管部门执法监察的一支基本队伍，也是这次专项执法检查的重要力量，要充分发挥房地办事处在执法检查、协助办案、督促整改等方面的作用。
（三）采用对经纪机构内部检查、门市部现场检查和以举报揭发的案件为线索等多种形式进行检查。主要查工商登记、查备案资料、查执业资格、查合同文书、查业务台帐、查经营凭证、查举报案件。对违法违规行为的处理，要求证据确凿，适用法律法规和规章正确，符合法定程序。
（四）专项执法检查要同年检工作结合起来。执法检查中发现严重违法违规的经纪公司情况要及时与市场主管部门联系，为经纪公司的年检提供相关资料。
（五）认真抓好整改工作。整改工作是衡量专项执法检查阶段性成效的重要标志。要通过行政的、法律的手段和新闻舆论工具，督促房地产经纪机构对违法违规行为进行整改。房地产经纪机构应制订和完善规范服务的制度，防止新的违法违规行为的产生。
四、专项执法检查的步骤和要求
第一阶段：培训动员、组织落实阶段（1月上旬--1月中旬）
1．市局执法部门会同市场处，并听取工商等相关行政机关的意见，明确工作重点，制定实施计划，并由市局执法监察部门组织区县房地局专项执法检查人员进行相关法律、法规的培训，统一思想，提高认识。召开专项执法检查动员会，布置专项执法工作。
2．各区县房地局应成立由局领导任组长，执法监察和市场管理部门负责人参加的专项执法检查领导小组，明确专项执法检查的具体主办部门和负责人，名单报市局。
3．区县房地局组织执法部门和房地办事处的同志进行相关法律、法规的培训，成立相应的机构，摸清本辖区内中介服务公司的基本情况，根据市局的统一要求制订具体工作计划，召开本辖区内房地办事处和经纪机构负责人动员布置会。具体工作计划要书面报市局。
本阶段的工作要求：了解房地产经纪行业现状，掌握相关法律、法规，统一认识，落实组织，制订计划，明确任务，有计划有步骤地开展工作。
第二阶段：执法检查阶段（1月中旬--3月中旬）
1．由市局执法部门抽查全市房地产经纪机构，抽查率达到15％。
2．以区县地局为重点对本辖区内的房地产中介服务公司进行检查。检查率要达到85％。
本阶段工作要求：认真查处房地产经纪机构和人员中存在的违法违规行为，整治一批严重违法违规的房地产经纪机构和人员。并结合检查，发现一批依法经纪，服务规范，业绩显著的优秀经纪机构。
第三阶段：动员整改阶段（3月中旬--4月上旬）
1．在执法检查的基础上，由各区县局召开中介服务公司经理会议，组织学习相关法律、法规，提高自觉守法的意识。对存在违规行为的经纪机构要求制定有效的整改计划，要明确整改内容和整改期限，并报区县房地局。
2．落实整改措施，标本兼治，实事求是。各房地产经纪机构都要制定规范的服务制度，严格的服务标准。
本阶段的工作要求：房地产经纪机构要切实提高认识，使整改落在实处，取得明显的成效。
第四阶段：总结阶段（4月中旬--4月底）
关键词：房地产；中介服务；问题；对策
房地产中介服务是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪活动的总称。近年来，随着《城市房地产管理法》的颁布实施，乐清的房地产经纪业得到了迅速发展，房地产经济制度也相应建立，经纪人队伍不断扩大。他们对乐清房地产市场的发展起到了很大的促进作用，但由于房地产中介机构发展太快、数量太多，而且企业规模小，大部分房地产中介机构只有2个人，于是他们在房地产交易市场中形不成规模效应。对此，本文就乐清的房地产中介服务存在的问题及对策谈点浅见。
一、乐清市房地产中介服务存在的主要问题
从业人员素质差，加剧房地产市场的混乱。
1.房地产中介人员的专业素质低下
根据《城市房地产中介服务管理规定》，凡从事房地产经纪活动的人，需具备一定学历，懂专业知识，经过考试合格，并通过注册登记，取得《房地产经纪人资格证》。但我市房地产中介人员的素质差，文化水平几乎没有大专以上学历，年龄结构偏高，既没有房地产专业及其相关的经济、法律等方面的知识，又没有固定的经营场所，可以说是无固定资产的个人“电话公司”，相当比例的从业人员是没有受教育的自由职业者，而且只是单一从事房屋中介，他们仅从亲戚、朋友处得到一些信息或者从报纸广告中寻觅房屋信息，通过打电话拉生意，靠介绍双方见面看房、撮合促成交易，收取佣金，严重影响了整个行业从业人员的素质。
2.房地产中介管理体制滞后
房地产中介行业是一个新兴行业，交易额巨大，对交易双方来说，都是一件大事，能不能做到公平交易，切实保障双方利益，房地产管理制机是否健全，至关重要，但是从乐清的房地产中介管理体制的情况来看，最大的弊端是没有明确的管理分工和管理方法，房管局作为行业管理部门，管理力度有限，工商等其它部门有些地方也力所不及，管理力度严重不足，使致房地产交易市场混乱。无照、无上岗证开业的情况屡见不鲜，不少中介机构单纯追求高报酬而违背职业道德，严重损害了交易双方的合法权益。
3.法制条例太笼统
94年以前我国房地产经纪方面的法律法规几乎是空白。1994年7月国家颁布《城市房地产法》，才开始为构建房地产经纪业的法律框架打下基础。其后建设部《城市房地产中介服务管理规定》（即50号令），国家计委下发《关于房地产中介服务收费的通知》（即36号令），我省颁布了《浙江省经纪人管理条例》，上述法律及规章为房地产经纪业的起步和运行奠定了基础。但是。在实际工作中，这些法律和法规太过于笼统、抽象，不能细化，可操作性差。可见，为房地产经纪业创设适宜的法制环境，是迫在眉睫的任务。
4.信息不畅通
在国外房地产经纪人靠信息运作，信息的集中储存与分别使用都有固定渠道。据报道，在美国，人们约定俗成，要卖房一般先找经纪人，各种信息都通过经纪人源源不断地传送给经纪人协会，协会汇总后每两个星期出一本信息供经纪人使用。如果一个经纪人将信息垄断，一旦查出就会被开除出协会，所以经纪人不敢垄断信息。在2000年乐清成立了房地产交易中心，对房地产经纪行业进行划行归市，房地产经纪人进驻交易中心市场，实施统一管理，为了更好地掌握信息，由交易中心发给每一个经纪人若干卡片，通过经纪人填写、集中后，分门归类，防止重复信息和一些非法信息的泛滥，便于管理。但一些经纪人出于自身利益，不愿填报房源信息，这样既没有形成统一的大容量的信息储存，又无法实施统一管理，对整个乐清的房地产经纪业发展明显不利。
5.管理机制不完善
管理部门职责不清，管理力度薄弱，阻碍着房地产经纪业的发展。工商局的《经纪人管理办法》，由工商管理部门负责管理，而建设部的《城市房地产中介管理规定》，由房地产管理部门负责管理，两者管理职能交叉。按理两个部门应该密切配合，但由于执法依据不同，导致各行其政，管理不善。
二、规范乐清市房地产中介服务的几点对策
1.清理整顿中介机构，加强中介资格资质审查
按照建设部50号令的要求，房地产交易中心应联合工商等相互部门对中介机构的设立、营业的资质经纪人的条件等进行经常性清理整顿，对那些无证经营的“地下中介”机构坚决予以取缔，对那些不符合条件的中介机构限期停业整顿，使现有中介机构进入良性运行状态。建立房地产中介机构资质审批制度，严防无资质条件的中介机构进入中介市场。在一些城市里，对中介机构的管理，房产管理部门和工商管理部门相互配合，相互协调。特别是工商部门核发营业执照时，将房地产部门核发的资质和咨询证书作为前置条件，没有经过房产管理部门同意批准的不发给营业执照。我们乐清应该根据实际的情况，比照上述做法，严把中介资质资格关。
2.鼓励正当竞争，优胜劣汰
竞争是经济发展的动力，通过竞争使有限的资源得以最佳配置，中介市场也应鼓励正当竞争。目前我市的房地产中介机构林林总总，良莠不齐，极大地阻碍了三级市场的发展。房管局和其他部门应采取措施，鼓励正当竞争，让适者生存，不适者淘汰，扶强扶优，使缺乏竞争力的中介机构自然淘汰。
3.规范中介服务行为，提高服务水平
(1)首先必须提高房地产中介人员的素质，通过建立和完善房地产中介人员执业考试制度，从业人员培训持证上岗制度，房管局和工商局对房地产中介人员实施严格的资格认证与管理。通过资质审查，具备了从业资格的人员才允许进入市场进行营业，否则就不允许其进行房地产中介活动。另外，还要加强对中介人员的培训，特别是专业知识培训和职业道德教育。
(2)规范房地产中介服务行为，房地产中介服务的佣金，应按政府部门的有关规定收取，收取佣金必须用税务部门制定的统一票据；房地产中介服务机构向委托方提供经纪服务时，应当与委托方签订中介服务合同，合同内容应当写明服务事项、内容、拥金及支付方式、违约责任等，签订合同后，双方应共同遵守，认真履行；建立社会监督机制，对已核准营业的中介机构，分布监督电话，便予社会监督，对无照从业，赚取差价，虚假和不实信息，不履行告义务及违法违规行为要进行处罚，并将处理结果向社会公示；建设部50号令要求房地产主管部门对房地产中介机构实行年检制度，通过年检，对上一年表现不好或有违法违规的中介机构不予年检，以规范整个房地产中介市场。
4.加强房地产管理与理顺房地产关系
一、深圳房地产经纪行业已形成“垄断-竞争”格局
根据深圳市房地产中介协会的统计，截至今年4月26号，深圳市一共有848家总机构。排行前5名的机构占据了58%的二手房网签（网签是深圳市在房产备案前的一步）份额（见表1）。这个局面形成至少已有两年之久。综上，前5家公司在市场的份额已接近垄断-竞争，但任意一家公司对市场的价格并没有决定能力。这里的市场价格可以分为两类：第一种是房价。经纪机构对房价基本没有操控能力。第二种价格是佣金。在2014年6月，国家发展改革委、住房和城乡建设部联合《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》，放开对房地产经纪收费的价格管制后，佣金基本是由市场决定。在一些城市，曾出现过房地产经纪机构集体上调佣金，后被其他监管部门查处。例如2014年12月，天津市发改委在接到群众针对房地产经纪机构集体涨价的举报后，及时对我爱我家、链家地产、中原地产三家公司达成协议同时上调二手房服务收费标准的行为做出了531万元的处罚，并责令违法企业返还了多收的经纪费用。其实包括我爱我家、中原地产、链家地产在内的机构当时将二手房交易服务费从总房款的2%上调至3%，而一些独家委托限时售出的二手房将佣金费涨至总房款的3.5%。对于是否应查处，是见仁见智的事情。但由此可见，佣金的标准并不是完全由经纪机构说了算。
从网签位列前3名的竞争格局来看，根据深圳市房地产中介协会的统计，自今年1月起，链家超过了以往一贯第一的中原地产，甚至其每月的网签数量接近第二名和第三名的数量之和（见表2）。近年来链家通过资本市场上的支持，增加了线上和线下销售渠道的投入力度，使得其目前拿下了深圳二手房市场网签的冠军。
二、深圳市房地产经纪行业未来是否会形成垄断
如果把前5名叠加在一起，笔者认为它们有机会在行业内占有6成的份额，但进一步突破的难度较大，因而短期内行业内形成寡头或是垄断的可能性比较小。
首先，房地产经纪机构要进一步突破市场份额，就必须对盘源有相对的控制权。而盘源由于互联网的渗透，信息更加透明，一手盘和二手盘的把控难度都比过去大了。同时，开发商在深圳市场的份额逐渐减少，对新盘的控制欲会进一步加强，因此会削弱经纪机构在一手盘里的控制权。两者综合下来，笔者认为市场份额进一步突破的难度较大。在业务操作中，经纪机构常用的客户转化率、客户流失率等，均可以反映市场效率。如果我们去看几家大机构的这类数据，貌似结果也不甚理想，可见管理和操作方面还有提升的空间。
其次，由于信息更加透明，交易渠道的控制也比过往10年更难。对于买卖双方，选择的机会是更多了。房地产经纪的配置效率反映在是否能迅速和准确的帮助双方找到匹配的房源或客源。
再次，虽然剩余的800余家企业规模不大，但这些企业之间会由于利益结成各类联盟，形成事实上的“中型组织”，其对前五名的对抗能力还是不容小觑的。这样也会阻抗前五家扩大市场份额的进度。
有一点需要注意的是，深圳市房地产经纪行业的总机构数量上虽然不少，但从分布上来看，以一星级为主体。截至今年4月1号，全市共有一星级总机构434家，占了全市总机构的64%，而四星和五星级总机构合计才只有2%。
如果我们从房地产经纪的特点来研究，会发现对于深圳二手市场的供求双方而言，由于二手房市场发育成熟，加之互联网的存在，盘源和客源信息都是相对透明的。价格是由市场决定的，其中价格的决定权更多是由卖方决定。房地产经纪机构及人员在交易过程中是起资源配置的作用。经纪的角色使得TOM （Time on Market，吸纳周期）必须尽量短才能提高效率，收取更多佣金。而在TOM里，银行和担保赎楼的时机不是经纪机构决定的，从而也加大了经纪机构形成垄断的难度。这就是为什么P者认为短期来说，行业内经纪机构难以在深圳形成垄断地位的原因。
三、以行业协会化发展代替垄断
房地产经纪行业是否需要反垄断，首先需要分析进入到垄断-竞争、寡头竞争和垄断阶段，对行业和市场发展的利弊。没有这样的基础研究，行业协会就表明态度，断然站在反垄断的角度，或许过于草率。但就目前的文献资料和业内的呼声来看，目前对于行业协会“反垄断”的期待更高。就行业协会进行自律监管的内容而言，我们可以监控以下垄断行为，包括固定价格、限制产量、划分市场、联合抵制、标准认证和信息交换等。
第一条为了加强房屋租赁管理，维护社会秩序，保护房屋租赁当事人的合法权益，根据有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条本市行政区域内的住宅租赁和非住宅房屋租赁他人居住的，依照本规定管理。
第三条房屋租赁管理坚持管理与服务相结合的原则，实行属地管理。
第四条本市各级人民政府应当加强对房屋租赁管理工作的领导，建立出租房屋管理机构。出租房屋管理机构具体负责房屋租赁管理的组织、指导、协调、监督等综合管理工作。
公安机关负责出租房屋治安管理、消防管理和租赁当事人的户籍管理。
建设（房屋）行政部门负责房屋租赁市场、出租房屋建筑结构安全的监督管理和房地产经纪的行业管理。
工商行政管理部门负责对经纪活动进行综合监督管理，查处利用出租房屋进行无照经营等违法经营行为。
民防行政部门负责人防工程的租赁管理。
卫生、人口计生、规划、税务、国家安全和城市管理综合执法等行政部门应当按照各自职责做好房屋租赁的管理工作。
第五条区、县人民政府应当在社区、村建立负责房屋租赁管理、服务的基层管理服务站（以下简称基层管理服务站），并保障其工作所需的经费、办公场所。
第六条居民委员会、村民委员会等基层组织应当协助有关行政部门做好房屋租赁管理工作，督促出租人、承租人自觉遵守国家和本市房屋租赁管理规定。
居民委员会、村民委员会可以根据本地区实际，组织居民制定房屋租赁管理公约，对房屋租赁实行自治管理。
第二章出租登记
第七条本市实行房屋出租登记制度。办理房屋出租登记不得收费。
第八条出租人应当自与承租人订立房屋租赁合同之日起7日内，到房屋所在地的基层管理服务站办理房屋出租登记手续，并填报下列内容：
（一）出租人、承租人姓名或者名称、证件种类和号码、住所地，实际居住人员的姓名、身份证件种类和号码、户籍地；
（二）出租房屋的基本情况、租金和租赁期限；
（三）房屋权属证书或者房屋来源证明；
（四）本市规定的其他内容。
第九条房屋租赁合同变更或者终止的，出租人应当自合同变更或者终止之日起5日内，到房屋所在地的基层管理服务站办理登记变更、注销手续。
在房屋租赁合同有效期内，居住人员发生变更的，承租人应当自变更之日起2日内告知基层管理服务站，办理变更登记手续。
第十条房地产经纪机构从事房屋租赁居间活动，应当书面告知租赁当事人到房屋所在地基层管理服务站办理房屋出租登记手续；提供房屋租赁经纪委托业务的，房地产经纪机构应当按照本规定第八条、第九条第一款的规定，办理房屋出租登记、变更、注销手续。
第十一条基层管理服务站应当为办理房屋出租登记的当事人提供下列服务：
（一）宣传有关房屋租赁管理的规定和安全使用房屋的知识；
（二）告知有关人员办理流动儿童入学、国家免疫规划项目的预防接种、计划生育免费技术服务等事项的规定和流程；
（三）根据当事人的要求出具与房屋租赁有关的证明；
（四）受当事人委托提供办理暂住登记、暂住证件，办理普通地下室登记备案，交验、登记流动人口婚育证明，办理临时流动人口婚育证明，纳税代办服务等；
（五）提供维权服务信息；
（六）市和区、县人民政府规定的其他服务项目。
基层管理服务站为当事人提供服务，不得收取任何费用。基层管理服务站不得从事或者变相从事经营性活动。
第三章管理规范
第十二条出租房屋的安全由房屋所有人负责。房屋承租人应当对其使用行为负责。
房屋所有人将出租房屋委托他人管理的，应当书面报告房屋所在地的基层管理服务站。
第十三条出租房屋的建筑结构和设备设施，应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。
禁止将违法建筑和其他依法不得出租的房屋出租。
第十四条出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督。出租人不得向无身份证明的人出租房屋；不得以出租房屋的方式为非法生产经营活动提供便利条件；发现承租人利用出租房屋有犯罪活动嫌疑的，及时向公安机关报告。
对多人居住的出租房屋，出租人应当建立居住人员登记簿，并按规定报送基层管理服务站。
出租人出租房屋的收入，应当依法纳税。
第十五条承租人应当配合出租人进行房屋出租登记；不得利用租赁房屋从事非法生产、加工、储存、经营爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质和其他违法活动，不得损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活。
第十六条向境外单位、人员出租、转租、转借房屋，或者承租人留住境外人员的，出租人、承租人应当遵守国家和本市有关国家安全管理的规定。
第十七条房屋管理单位应当按照下列规定对房屋进行安全管理：
（一）建立房屋安全管理制度，落实各项管理措施。
（二）按规定对所管房屋进行安全检查，并将安全检查情况予以记录，妥善保存。
（三）按照有关行政部门或者基层管理服务站的要求提供房屋安全检查结果。
（四）发现危及房屋使用安全或者其他违法行为的，立即制止，并督促责任人改正；拒不改正的，及时报告房屋所在地有关行政部门依法处理。
第十八条从事房屋租赁经纪业务的机构应当依法成立，取得营业执照，符合国家和本市规定的条件。
从事房屋租赁经纪活动的人员，应当取得相应的房地产经纪资格证书。未取得房地产经纪资格证书的人员，不得从事房屋租赁经纪活动。
第十九条本市对房屋租赁经纪委托业务实行银行代收代付、风险准备金、客户资金与自有资金分账户管理等资金监管制度。具体办法由市建设（房屋）行政部门会同有关部门制定。
第二十条房地产经纪机构及其经纪人员从事房屋租赁经纪业务，应当遵守下列规定：
（一）在经营场所公示服务内容、服务标准、房地产经纪资格证书复印件。
（二）房屋租赁经纪业务，由房地产经纪机构统一受理并与委托人签订书面经纪合同，统一收取佣金、开具发票。房地产经纪人员不得以个人名义承揽业务。
（三）房地产经纪人员不得同时在两个或者两个以上房地产经纪机构执行业务。
（四）不得伪造、变造、买卖、出借、出租房地产经纪资格证书。
（五）不得占用、挪用或者拖延支付客户资金。
（六）不得居间、出租不符合出租条件的房屋。
第四章监督检查
第二十一条本市按照统一规划、资源共享的原则，建立房屋租赁综合管理信息系统平台，对房屋租赁信息实行动态管理。
管理、使用房屋租赁信息的部门及其工作人员，应当对房屋租赁信息保密，维护当事人的合法权益。
第二十二条公安、建设（房屋）、工商行政管理、民防、卫生、人口计生、规划、税务和城市管理综合执法等行政部门应当建立执法责任制，落实对房屋租赁管理的监督检查责任；在执法中发现不属于本部门查处的违法行为的，应当及时告知同级出租房屋管理机构，出租房屋管理机构应当及时告知有关行政部门依法查处。
房屋管理单位、房地产经纪机构、房屋租赁当事人应当配合有关行政部门对房屋租赁进行管理。
第二十三条市和区、县有关行政部门，街道办事处，乡、镇人民政府应当按照各自职责，做好对基层管理服务站及其工作人员的培训、指导工作。
第二十四条基层管理服务站应当建立巡视制度，采集房屋租赁信息，对房屋租赁情况进行日常检查，并做好下列工作：
（一）发现登记信息不实的，予以更正；
（二）发现未登记的，进行补登；
（三）发现房屋存在安全隐患的，督促出租人或者承租人进行整改；
（四）发现违反治安、消防、卫生、计划生育、建筑结构安全等管理规定的违法行为，报告上级出租房屋管理机构或者其他有关行政部门。
第二十五条经房屋安全鉴定机构鉴定，出租房屋属于危险房屋的，建设（房屋）行政部门应当告知房屋所有人、承租人按规定采取解危措施。采取解危措施，需要承租人或者其他使用人暂时迁出的，承租人或者其他使用人应当及时迁出。出租房屋危及人身安全，并且房屋所有人、承租人拒绝对出租房屋采取解危措施的，建设（房屋）行政部门应当依法采取强制加固、修缮措施，并可以责令承租人或者其他使用人限期迁出。
强制加固、修缮发生的费用由责任人承担，因阻碍加固、修缮造成的损失，由阻碍加固、修缮的责任人承担。
第二十六条建设（房屋）、工商行政管理等行政部门对房地产经纪机构履行监督检查职责时，可以检查有关资料，了解房地产经纪业务情况和客户资金、风险准备金等方面的管理情况；可以要求被检查单位提供房地产经纪机构营业执照、房地产经纪人员资格证书。
建设（房屋）、工商行政管理等行政部门可以根据国家和本市有关规定向社会公布监督检查的有关信息。
第五章法律责任
第二十七条具有房屋租赁管理职责的行政部门及其工作人员、、的，由其上级部门或者监察机关责令改正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十八条对违反本规定的下列行为，由公安机关按照下列规定处罚：
（一）出租人、承租人、房地产经纪机构未按照本规定第八条、第九条规定办理房屋出租登记、变更、注销手续的，责令改正，处*元以上500元以下罚款。
（二）违反本规定第十三条规定，出租的房屋存在治安、消防安全隐患的，责令改正，并可处1000元以上3万元以下罚款。
（三）违反本规定第十四条第一款规定，出租人向无身份证明的人出租房屋，或者发现承租人利用出租房屋有犯罪活动嫌疑，不向公安机关报告的，处*元以上500元以下罚款。
（四）违反本规定第十四条第二款规定，出租人未建立居住人员登记簿，并按规定报送基层管理服务站的，责令改正，并可处*元以上1000元以下罚款。
（五）违反本规定第十五条规定，承租人使用租赁房屋时损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，处警告，并责令改正；逾期拒不改正的，处*元以上500元以下罚款。
第二十九条对违反本规定的下列行为，由建设（房屋）、工商行政管理、民防行政部门根据各自职责按照下列规定处罚：
（一）违反本规定第十三条规定，出租的房屋存在建筑安全隐患的，责令改正，并可处1000元以上3万元以下罚款；
（二）违反本规定第十七条规定，房屋管理单位未履行安全管理职责的，责令改正，并可处1000元以上3万元以下罚款；
（三）违反本规定第十八条第二款规定，房地产经纪机构使用未取得房地产经纪资格证书的人员从事房屋租赁经纪活动的，处5000元以上3万元以下罚款；
（四）违反本规定第十九条规定，房地产经纪机构未落实资金监管制度的，责令改正，并处5000元以上3万元以下罚款；
（五）房地产经纪机构及其经纪人员从事房屋租赁经纪业务，违反本规定第二十条第（一）项、第（二）项、第（三）项、第（五）项、第（六）项规定，或者违反本规定第二十条第（四）项规定，出借、出租房地产经纪资格证书的，责令改正，处3000元以上3万元以下罚款。
第三十条违反本规定第十三条规定，出租的房屋存在卫生安全隐患的，由卫生行政部门责令改正，并可处1000元以上3万元以下罚款。
第三十一条对违反本规定的行为，其他法律、法规、规章已经规定行政处罚的，由有关行政部门依法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
