发布时间：2023-06-15 17:16:34
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的股权转让的税务风险样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
协调好个人利益与公司整体利益股东个人的利益与公司整体利益具有一致性,公司利益的最大化促使股东整体利益的最大化,反之亦然。涉及到各个股东,可能会出现不一致。个别股东利益的最大化与公司或其他股东利益的最大化并不相同,甚至会有一定的冲突。司法实践中,常常出现瑕疵出资下的股权转让问题,反映了股东个别利益与公司整体利益的冲突。若仅仅考虑公司利益,可能会以股东未缴纳出资或者抽资出逃否认合同的效力。资本是公司存在的基础,缺乏资本公司就无法生存,因此必须保护公司的整体利益,将公司利益与股东个别利益统一起来进行考虑。
协调好安全交易与交易效率的价值投资转让的合同效力认定中,交易安全与交易效率的价值常常面临冲突。为了解决好二者之间的冲突,应做到优先考虑既能体现交易安全,又能体现交易效率的方案。在进行股权转让效率的判断时,如采取有利于交易安全的方案,必然会降低交易的效率。对两者都有利的方式才是最佳的,但实践中往往很难两者兼顾。在考虑公司外部法律关系时,应优先考虑交易安全;在考虑内部法律关系时,应优先考虑交易效率。
股权变更登记和转让效力
股权转让的效力与股权转让的合同效力既密切联系,又有着严格区别。股权转让行为包含股权转让的债权和权利变动行为,债权行为是当事人签订股权转让合同的行为,权利变动行为是合同生效后当事人履行合同交付实际股权的行为。合同本身并不等同于股权的实际变动和交付,完整的股权转让行为应包含以上两个过程。股权转让合同的履行是一个复杂的过程,对于交付的界限和标志,法律没有明确的规定,因此在股权转让实践中常常存在纠纷。股权的内容包括权属和权能两部分,因此股权转让应包括这两部分的转让。股权权属的变更就是通常所说的股权交付,转让人将股东的具体权利交由受让人享有或承担则为权能转移。我国的《公司法》规定了股权转让的公司内部变更登记和外部工商登记两类手续。法律没有明确股权转移以哪种登记为标志,因此在司法实践中存在很多争议。但不论怎样争议,股权转让的变更登记对于股权权属变更的重要意义都不容否认。笔者认为应当将公司内部变更生效与外部变更结合起来,就公司内部关系而言,公司股东名册的变更登记之时视为股权交付、股东身份开始转移之时。就公司外部关系而言,工商登记机关的股权变更登记行为具有对抗第三人的效力。此种态度既有利于方便受让方取得和行使股权,又有利于对善意第三人的保护,从而兼顾了交易效率与交易安全的平衡。
股权转让的税收问题
目前,股权转让行为日益普遍,但转让中的税收征管存在很多问题。具体来说,有以下几方面:
(一)难以核实股权转让的价格真实性股权转让的价格与股权转让人的切身利益密切相关,在转让时存在着股权转让人刻意隐瞒价格的现象;股权转让中,受让方相对处于弱势,加上交易中转让成本和转让价格的税收征管脱节,如果不存在特殊情况,股权受让方不会被告知股权转让价格的真实信息。
(二)缺乏有效的手段对股权转让价格偏低情况进行核定征收对于计税价格明显偏低的情况,《征管法》明确规定,可以核定价格,但实际操作中,往往缺乏有效的核定征收手段对股权转让价格明显偏低的情况进行处理。由于纳税人不断增强维权意识,税务机关经常面临着行政诉讼和行政复议的压力,很难开展核定征收工作。同时税务机关在进行股权转让的核定征收时,还面临着以何种方式确定征纳双方均能接受的合理的股权转让价格的问题。
(三)税务机关的管理具有滞后性股权转让发生具有偶然性,税务机关难以组织有效的事前监督,管理上具有被动性。往往在股权转让双方完成股权转让后,税务机关才能从工商管理部门税务登记变更和定期数据交换中获得相关交易信息,税收征管行为具有滞后性。且对于未按国家有关规定进行工商、税务登记变更的股权转让,税务机关更是无从获得相关信息。
关键词：房地产集团；股权转让；财务管理
中图分类号：F275 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）05-0171-02
当前，我国的房地产市场已经进入调整期，股权转让已经成为目前房地产项目转让中的普遍手段，在房地产集团股权转让中也遇到了一些财务管理问题和财务风险，所以，对股权转让中的财务管理问题进行分析并提出解决对策具有很强的现实意义。
一、房地产集团股权转让的概念及原因分析
房地产集团进行股权转让，一般是通过对房地产项目公司股权交易完成的。房地产项目公司是指专门为开发特定的房地产项目成立的房地产开发公司，大部分拥有正在开发或者待开发的房地产项目。
股权转让，是指公司的股东依法将自己拥有的股权转让给他人，使他人成为该公司的股东。转让房地产是指相关的房地产权利人通过买卖、赠与以及其他合法途径将其房地产转移给其他人的行为，包括转让房地产、在建工程和土地使用权。房地产集团股权转让是指本来要转让房地产但是因为某些原因改为以股权转让的方式进行，实质上还是转让房地产的行为。
房地产集团实施股权转让的原因主要有以下几个方面：
1．我国法律对土地转让的限制。我国相关法律规定，企业不能对未达到转让条件的土地进行转让，所以，一些想进行土地交易的房地产公司不得不采取变通的方式，使用股权转让的方式对土地进行交易。
2．股权转让手续相对比较简单。房地产股权转让只需要按照相关规定办理工商变更登记，不需要办理房地产的过户手续，房地产公司的名称不会发生变化，可以继续进行后续的项目开发。而房地产转让要到土地管理部门、房地产部门等相关政府部门办理变更或者过户手续，手续来看相对复杂，特别是在建工程涉及的项目立项等手续的变更更加复杂，所以，为了减少对项目的外部影响，加快项目的建设进度，交易双方就会选择以股权转让的方式实施交易。
3．为了规避转让过程中发生的部分税费。在转让环节中，房地产转让相比股权转让要多缴纳营业税、契税、土地增值税以及企业所得税，所以，很多房地产集团利用股权转让来进行税收筹划，以此减少交易环节需要缴纳的税金。
二、房地产集团股权转让中存在的财务管理问题与风险分析
房地产集团进行股权转让涉及到一系列的财务问题，并且转让过程中存在较多的财务风险，具体来说主要包括以下几个方面：
1．房地产项目公司面临或有负债风险。或有负债，主要包括为批量的对外担保、潜在的尚未支付款项、潜在的合同违约等。在房地产股权转让中，受让方收购相应的股权后，就应该承担目标公司的债务责任。即使在转让协议中明确约定了受让方对目标企业转让前的债务不承担责任，但是由于这样的协议条款不能对抗善意第三人，受让方也是只能在对外先承担了债务责任后，再对原来的股东实施追偿。但是此时转让股权的股东的偿债能力可能大不如前，没有了偿债保证，使得股权收购方无法进行追偿。
2．股权收购的程序是否合法有待验证。房地产股权转让程序涉及房地产领域外很多的法律法规，转让是否具有有效性和合法性关系着转让的成败，例如，《公司法》规定，有限责任公司的股东数要求是2人以上、50人以下，如果股权转让后的股东人数不符合这一要求，就可能会使得交易失败。如果是转让国有股权，必须要按照法定的程序进行，否则转让合同是无效的。转让收购国有股权必须经过国有资产管理办公室的审批并办理产权界定和登记，签订转让合同，等到产权交易中心出具了产权交割单之后，才能办理股权登记和工商变更等手续。收购房地产项目公司的股权后，要及时到工商企业登记机关进行登记，属于中外合资企业的还要经过外经委的审批，确认公司的投资主体发生了变化，否则，股权收购合同无法生效。
3．房地产相关公司以前经营是否合法有待验证。房地产项目公司以前经营的合法性主要包括董事会和股东大会的决议是否有效合法、是否存在偷税漏税行为等等。这些潜在的风险都可能使房地产项目公司及其负责人受到经济上或者非经济上的处罚。即使转让协议中明确规定股权的受让方对以往的经营不必承担责任，但是受让方在收购股权后，税务部门仍然可以根据以往经营的不合法行为对收购后的房地产项目公司实施处罚，这样，收购方在承担相应处罚后，再对原来的股东进行追偿，为时已晚。
4．房地产项目公司存在产权风险。在建工程或者土地使用权有可能会被股东进行多次抵押，原股东的债权人也可能查封，因为房地产股权转让是不需要经过房地产产权过户手续的，这样就使得产权风险显得相对隐性。所以，股权转让的受让方应该审核房地产的产权证，看产权证是否标注了其他权利的登记，到房地产管理部门对产权证的真伪进行核实。
三、解决房地产集团股权转让中财务管理问题的对策建议
针对房地产集团在股权转让过程中出现的各种问题，建议从以下几个方面加以改进。
1．严格股权转让的各项管理流程。一方面，股权转让的双方应该成立调研小组，该小组应该由专业人员组成，从法律、财务管理、前期手续、市场以及工程技术等多个角度对房地产项目公司以及转让项目本身进行评估调研。另一方面，要做到综合评估，权衡利弊。市场经济条件下，没有无风险的投资，当然也就没有无风险的股权转让，所以，股权转让的受让方应该建立综合的评估机构，由决策机构从发展需要、收购方战略等方面权衡利弊、全局考虑、综合评价，值得注意的是决策机构应该独立于调研小组。
2．明确转让合同约定的权责划分。股权转让合同中应该明确约定权责划分边界。一般来说，股权转让之前的债务、历史问题的处理等是由转让方负责，转让方的权利是按照合同约定收到的转让款项；房地产集团的受让方主要责任是承担合同约定的付款，受让方的权利则是获得相关房地产项目的产权。房地产集团转让的关键是或有债务的约定，是进行股权转让时可以约定在工商部门先变更股权手续后再获得新的营业执照的时间为划分债务的时间边界，这一时间以前形成的债务由原股东负责，后来形成的债务由新股东负责。
3．严格控制担保和保证金。房地产项目的风险一般都可以通过相关的调查程序发现，但是股权交换的风险具有或有性、隐蔽性的特点。为了避免股权转让中的风险，收购方一方面可以采取分期付款的方式，留尾款当做保证金，加入协议签订后因为目标公司的原因，使得受让方承担了额外的损失，受让方就可以用该保证金支付；如果协议期限届满后，并没有出现额外的风险和债务，受让方就应该将该项保证金付给出让方。另一方面，受让方还可以要求转让方提供上市公司担保、母公司担保或者银行保函等方式进行担保，担保责任应该随着潜在的债权风险规模变化，提供担保的时间也应该相对较长，受让方应该选择具有较高信用度的主体来作为担保方，以此规避房地产股权转让过程中的潜在风险。
4．房地产集团股权转让双方应该对付款节点给予严格控制。股权转让双方应该通过对付款节点进行安排来控制股权转让的关键风险点。例如，完成相关的工商变更手续，领取新营业执照，标志着股权转让实质上已经完成，可以将此作为付款管理的时间点之一；又如土地使用权存在查封或抵押的情况，需要将土地使用权解封或者解押的时间作为付款的时间点之一。
5．股权转让双方要认真进行税收筹划。当前，通过股权转让规避缴纳土地增值税的案例比比皆是，但是如果房地产开发企业通过股权转让方式对房地产进行受让后继续开发的，可以扣除的开发成本是转让前的房地产账面成本，并不是股权交易的金额。如此一来，计算土地增值税的增值额与直接购买房地产相比较高，导致缴纳的土地增值税额较大，所以，如果房地产转让后用于继续开发的，应该关注股权转让对土地增值税的影响。股权转让房地产不能简单地理解为肯定比直接转让房地产节税，股权转让方式通常会减少转让方缴纳的税金，但是从长远来看，受让方往往是多缴纳税金，因此，在股权转让交易时，应该充分估计税金对转让的影响。
参考文献：
[1] 陈柳钦.我国房地产去融资渠道多元化问题探讨[J].中国房地产信息，2008，（11）.
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[3] 杨德文.房地产功底股权转让问题研究[J].四川警察学院学报:社会科学版，2009，（6）.
一、股权转让税收政策制定及执行中存在的主要问题
（一）股权转让税收政策比较零乱，缺乏系统性特别是在2009年之前相关税法中只作出了部分原则性规定，对征管难度较大的自然人股东转让非上市公司股权没有具体明确的征管办法，对伴随股改产生的解禁限售股征税规定模糊不清，都存在着很大的征管漏洞。2009年之后，虽然相继出台了多项政策，股权转让涉税监管有所加强，但相对于股权转让中不断出现的新形式、新手法，现有的税收政策仍显得预见性、针对性不足，滞后于形势发展的需要，而频频出台的补丁文件给以人“头痛医头、脚痛医脚、疲于奔命”的感觉。
（二）税收政策设计不够公平合理，不同税种间不够协调比如，对自然人股东转让股权，若被投资企业组织形式不同，税负存在较大差异：转让非上市公司股权，适用税率20%；转让上市公司股票，免征所得税；转让对个人独资企业、合伙企业取得股权转让所得则以投资者（或合伙人）为纳税人，适用5％~35％的五级超额累进税率。再如，2009年1月1日起非金融企业股票买卖业务按金融商品买卖业务征收营业税，与一般股权转让不征营业税的规定相冲突，加重了该类股权转让的税收负担，而实践中将限售股减持视为有价证券买卖的做法与所得税法将限售股与上市公司股票严格区分的规定也不相协调。
（三）税收征管举措阻碍了股权交易的进行为强化股权转让税收征管，国家推行了税务工商合作、信息共享、“先控税、后变更”等举措，取得了明显效果，但有时也存在执法扩大化甚至矫枉过正的嫌疑，个别地区的实施办法没有明确的法律依据,属于越权和行为，伤害了法律赋予股东自由转让股权的权利，阻碍了股权交易的顺利进行。例如，某地区将“国税函〔2009〕285号”、“国家税务总局公告2010年第27号”针对自然人股东的征管规定扩大到企业法人股东；某地区要求股权转让税源监控提供附报材料多达十几项，甚至将股东经营地址、房产税等不相关信息也纳入审查范围，程序异常繁琐，一笔股权转让常常耗时2个多月甚至更长时间，降低了股权转让的效率，加大了股权交易成本。又如，MF国际经济技术合作有限公司（以下简称MF公司）成立于2005年8月，注册资本500万元，截止2012年9月底,MF公司股权结构为：X公司持有50%股权，投资成本为250万元；Y公司持有40%股权，投资成本为200万元；Z公司持有10%股权，投资成本为50万元；MF公司所有者权益总额561万元。2012年10月，Y公司拟将所持有的MF公司40%股权全部转让给X公司，Y公司与X公司已签订股权转让协议，确定股权转让价格为225万元。在办理税源监控登记时，税务部门审核确定股权转让收入为225万元、成本为200万元，股权转让所得为25万元，同时要求Y公司按25%的税率预缴企业所得税6.25万元。而根据企业所得税法，股权转让所得应计入当年的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，作为应纳税所得额，按月度、季度预缴所得税，年终汇算清缴所得税，并没有明确的股权转让所得单独计算预缴税款的规定。Y公司当时未弥补亏损金额超过50万元，远远大于股权转让所得，亦不应预缴所得税。Y公司虽多次陈述、申辩，税务人员不予理会，无奈之下Y公司只得先预缴税款6.25万元，取得完税证明后才到工商部门办理了股权变更登记手续，该税款直至2013年6月底汇算清缴结束后方予退回。
（四）股权转让价格的监管人为判定因素太多，与民法、合同法的合同自愿等原则相违背以自然人股东转让非上市企业股权为例，根据“国家税务总局公告2010年第27号”，对纳税申报的股权转让的计税依据明显偏低且无正当理由的，主管税务机关可采用公告列举的方法核定。很多地区在执行政策时，只要股权转让价格低于对应的账面净资产份额就认定为“股权转让的计税依据明显偏低”，需要进行核定。而实际上，股权转让价格的确定，需要考虑的因素很多，除了财务因素，还要考虑行业风险、市场竞争、经营管理者素质、企业发展潜力等各种在财务报表上难以体现的非财务因素。即便是单纯考虑财务因素，股权转让价格低于对应的账面净资产份额也未必就是不合理的。众所周知，企业净资产包括实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润，其中盈余公积不得向投资者分配利润（可以用于转增资本，转增后法定盈余公积金的余额不得低于转增前公司注册资本的25%），而不少股东投资非上市企业时，看重的是企业每年的现金回报水平，既然盈余公积不能用于利润分配，在股权定价时，将其剔除也是有道理的。如果股东了解到企业资产存在潜亏、或有损失等因素，也会对股权作价产生影响。此外，在核定股权转让价格时，按规定要求对知识产权、土地使用权、房屋、探矿权、采矿权、股权等合计占资产总额比例达50%以上的企业，净资产额须经中介机构评估核实，而这类企业一般规模比较大，评估所需时间较长，评估费用较高，对较小金额的股权转让行为来说，可操作性不强。
（五）股权转让税收政策不够具体细化，税务部门在执行时自由裁量权过大不同地区税务部门甚至同一税务部门的不同工作人员对税收政策的解读也不一致，给部分税务人员留下了权利寻租空间，也极易引发征纳矛盾。以青岛MM有限公司自然人股东张三的两次股权转让为例：张三原持有青岛MM公司10%股权，2013年3月张三将其持有5%股权转让给李四，缴纳个人所得税4万元，而2013年5月，张三将剩余的5%股权转让给王五，股权转让价格与前一次相同，却被征税14万元，如表1所示。张三的前后两次股权转让，转让比例及转让价格均一致，股权转让所得却不相同，原因在于税务人员对股权转让计税成本的理解存在差异。青岛MM公司曾于2012年以未分配利润转增资本1000万元（相关个人所得税已扣缴），在2013年3月份转让股权时，税务人员A认为未分配利润转增资本的部分可以作为股权转让成本扣除，则股权转让成本为（100÷10%+1000）×5%=100万元；2013年5月再次转让股权时，税务人员B则坚持认为股权转让成本必须是投资时实际交付的出资金额100÷10%×5%=50万元，未分配利润转增资本不是以货币实际支付，不能计入转让成本,最终导致了重大的纳税差异。企业从减少纳税争议的角度出发，不得不考虑将简单的转增资本手续复杂化，即转化为先现金分红、再现金增资两笔交易，不利于企业资金周转，也无谓地增加了资金占用成本。
（六）各地区税收政策执行力度不一有些地区擅自出台税收优惠政策，引发了关于股权转让的各种避税乱象，破坏了税法的严肃性和公正性。如媒体曝光的“鹰潭现象”，即2010年7月，鹰潭市政府推出《鼓励个人在鹰潭市辖区证券机构转让上市公司限售股的奖励办法》，规定如果个人限售股东到当地营业部减持，当地政府可将限售股东减持个税的地方实得部分的80%，作为奖励再返还给纳税人；纳税人如果愿意将奖励全部留在鹰潭投资置业的话，还可按个税地方实得部分的10%再奖励。再如，中国平安员工的限售股股东新豪时等为了避税，将注册地变更为“林芝”。据测算，利用当地税收优惠政策，避税达百亿元。
二、改进建议
（一）完善和优化股权转让税收政策，同一税种内力求税负公平，不同税种间力求相互协调。认真研究股权转让中出现的新情况、新问题，及时制订相应的政策，提高政策制订的前瞻性、预见性。必要时研究开征统一、规范的资本利得税。
（二）响应中央关于“简政放权、减少审批事项、建设服务型政府”的号召，各地方和部门应当依法行政，果断废止一些没有法律依据的股权转让征管办法，简化审批程序，减少审批环节，提高办事效率，保障股权交易的顺利进行。
（三）税务部门与工商、证券、银行等部门进一步密切联系，加强沟通协作，健全股权转让信息共享、交换机制，实现对股权转让涉税行为的动态化管理、精细化管理、链条式管理。通过完善股权转让信息化管理和转让成本扣除链条管理，从根本上消除股权交易双方虚假定价的动机，减少股权计税价格核定中的主观因素。
（四）相关政策制订和解释时应尽可能地明确和细化，避免模棱两可产生歧义，防止部分工作人员对自由裁量权的滥用，减少和杜绝其寻租机会。
1 外国企业所得税时期(1991年7月1日前)
1987年的《财政部税务总局关于对外商投资企业征收所得税若干政策业务问题的通知》(财税外字[1987]033号)第一次对外国投资者股权转让所得课征所得税作出了明确规定。该文件第九条对中外合资经营企业的外国合营者，外资企业的出资者转让股权所得的征税问题规定为，股权转让所得是指合营企业的外国合营者、外资企业的出资者转让其在企业所有的股权而获取的超出其出资额部分的转让收益，应按规定征收20％预提所得税。这段时期，我国对涉外企业开征的分别是中外合资经营企业所得税和外国企业所得税，预提所得税属于外国企业所得税的范畴。在操作中，股权转让所得是转让价格与出资额之间的差额。转让价格一般理解为收购双方确定的转让价格，出资额一般理解为原始投资金额转换为等值人民币的金额。财税外字[1987]033号文件早在1997年9月8日被财政部宣告废止。
2 外商投资企业和外国企业所得税时期(1991年7月1日～2007年12月31日)
1991年7月1日开始实施的《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》(简称“《外税法》”)对非居民企业股权转让课税的规定包含在有关预提所得税的条款中。按照《外税法》规定，外国企业在中国境内未设立机构、场所，而有取得的来源于中国境内的利润、利息、租金、特许权使用费和其他所得，或者虽设立机构、场所，但上述所得与其机构、场所没有实际联系的，都应当缴纳20％的所得税。从法理上讲，其中的“其他所得”应该包括外国法人投资者的股权转让所得。需要说明的是，2000年的《国务院关于外国企业来源于我国境内的利息等所得减征所得税问题的通知》(国发[2000]37号)规定，自2000年1月1日起，对在我国境内没有设立机构、场所的外国企业，其从我国取得的利息、租金、特许权使用费和其他所得，或者虽设有机构、场所，但上述各项所得与其机构、场所没有实际联系的，减按10％税率征收企业所得税。也就是说，进入2000年度后即使对股权转让所得课征所得税，其适用的预提所得税税率也仅为10％。
《国家税务总局关于外商投资企业合并、分立、股权重组等业务所得税处理的暂行规定》(国税发[1997]71号)对股权转让收益的课税重新作了规定，股权转让收益或损失是指股权转让价减除成本价后的差额。股权转让价是指股权转让人就转让的股权所收取的包括现金、非货币资产或者权益等形式的金额，如被持股企业有未分配利润或税后提存的各项基金等股东留存收益的，股权转让人随转让股权一并转让该股东留存收益权的金额(以不超过被持股企业账面的分属为股权转让人的实有金额为限)，属于该股权转让人的投资收益额，不计为股权转让价。股权成本是指股东(投资者)投资人股时向企业实际交付的出资金额，或收购该项股权时向该股权的原转让人实际支付的股权转让金额。按照71号文规定，转让股权方在确定转让价格计算股权转让收入是可以直接扣除所拥有的被持股企业的未分配利润及税后提存的各项基金等股东留存收益。这部分留存收益其实被视作股息红利所得获得了免税权。
随着我国改革开放的逐步深入，不少外国投资者都在中国境内设立专门从事投资业务的外商投资企业(以下称“境内投资公司”)及其他形式的公司集团重组，将其或其集团内企业持有的中国境内其他外商投资企业的股权转让至境内投资公司，这就出现了是否可以按股权成本价进行转让的税务处理问题。对此类问题，《国家税务总局关于外商投资企业和外国企业转让股权所得税处理问题的通知》(国税函发[1997]207号)又做出了重大补充规定，在以合理经营为目的进行的公司集团重组中，外国企业将其持有的中国境内企业股权，或者外商投资企业将其持有的中国境内、境外企业的股权，转让给与其有直接拥有或者间接拥有或被同一人拥有100％股权关系的公司，包括转让给具有上述股权关系的境内投资公司的，可按股权成本价转让，由于不产生股权转让收益或损失，不计征企业所得税。
2008年以后对非居民企业股权转让所得课税概况
自2008年1月1日起施行的《中华人民共和国企业所得税法》第三条规定，非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得，以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得，缴纳企业所得税。非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。该法第十九条第(二)项规定，非居民企业取得本法第三条第三款规定的转让财产所得，以收入全额减除财产净值后的余额为应纳税所得额。
与上位法配套的《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第七条规定，企业所得税法第三条所称来源于中国境内、境外的所得，按照以下原则确定：……(三)转让财产所得，不动产转让所得按照不动产所在地确定，动产转让所得按照转让动产的企业或者机构、场所所在地确定，权益性投资资产转让所得按照被投资企业所在地确定；……。该条例第一百零三条同时规定，依照企业所得税法对非居民企业应当缴纳的企业所得税实行源泉扣缴的，应当依照企业所得税法第十九条的规定计算应纳税所得额。企业所得税法第十九条所称收入全额，是指非居民企业向支付人收取的全部价款和价外费用。
《财政部国家税务总局关于非居民企业征收企业所得税有关问题的通知》(财税[20081130号)再次重申，在对非居民企业取得《中华人民共和国企业所得税法》第三条第三款规定的所得计算征收企业所得税时，不得扣除上述条款规定以外的其他税费支出。
国家税务总局的《非居民企业所得税源泉扣缴管理暂行办法》(国税发[2009]3号)第三条规定，对非居民企业取得来源于中国境内的股息、红利等权益性投资收益和利息、租金、特许权使用费所得、转让财产所得以及其他所得应当缴纳的企业所得税，实行源泉扣缴，以依照有关法律规定或者合同约定对非居民企业直接负有支付相关款项义务的单位或者个人为扣缴义务人。第五条第二款规定，股权转让交易双方均为非居民企业且在境外交易的，被转让股权的境内企业在依法变更税务登记时，应将股权转让合同复印件报送主管税务机关。第十五条第二款规定，股权转让交易双方为非居民企业且在境外交易的，由取得所得的非居民企业自行或委托人向被转让股权的境内企业所在地主管税务机关申报纳税。被转让股权的境内企业应协助税务机关向非居民企业征缴税款。
《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税[2009]59号)也对股权收购有关重组业务的课税作出了规定。该文件第七条规定，企业发生涉及中国境内与境外之间(包括港澳台地区)的股权和资产收购交易，除应符合财税[2009]59号第五条规定的条件外，还应同时符合下列条件，才可选择适用特殊性税务处理规定：1、非居民企业向其100％直接控股的另一非居民企业转让其拥有的居民企业股权，没有因此造成以后该项股权转让所得预提税负担变化，且转让方非居民企业向主管税务机关书面承诺在3年(含)内不转让其拥有受让方非居民企业的股权；2、非居民企业向与其具有100％直接控股关系的居民企业转让其拥有的另一居民企业股权，3、居民企业以其拥有的资产或股权向其100％直接控股的非居民企业进行投资；4、财政部、国家税务总局核准的其他情形。这里的1和2都和非居民企业转让境内企业股权课税密切相关。
是否认可将股息所得从转让所得中剥离并予以免税成为焦点
企业所得税法实施后，明确了对非居民企业转让所持有的境内企业股权需要课税，但是并未明确有关股权转让所得计算的具体细节。实际工作中，不少税务机关是这样操作的。股权转让所得是指股权转让价减除股权成本价的差额。股权转让价是指，股权转让人就转让的股权所收取的包括现金、非货币资产或者权益等形式的金额，如被持股企业有未分配利润或税后提存的各项基金等，股权转让人随股权一并转让该股东留存收益权的金额，不得在股权转让价中扣除。股权成本价是指，股东(投资者)投资入股时向企业实际交付的出资金额，或购买该项股权时向该股权的原转让人实际支会的股权转让金额。
举例来说，2006年7月1日年境外非居民豪斯环球公司在中国境内出资600万(以人民币元为单位，下同)设立淮安公司，豪斯环球公司占淮安公司100％股权，2007年12月31日，淮安公司未分配利润100万元；2008年12月31日淮安公司未分配利润300万元；2006年7月1日至2008年12月31日，淮安公司一直未向股东豪斯环球公司分配利润，2009年1月2日，豪斯环球公司将淮安公司100％的股权以1200万元转让价转给境外非居民美亚世界公司，则非居民企业豪斯环球公司股权转让所得为股权转让价1200－股权成本价600=600(万元)。由于企业所得税法实施条例第七十四条已经明确，企业所得税法第十六条所称资产的净值和第十九条所称财产净值，是指有关资产、财产的计税基础减除已经按照规定扣除的折旧、折耗、摊销、准备金等后的余额。对于长期股权投资这样的财产来说，根本不存在已经按照规定扣除的折旧、折耗、摊销、准备金等扣除项目，因此其净值就是其初始计税基础，即原始投资成本。因此，税务机关普遍不认可将包含在此股权转让所得中的留存收益部分转让作为股息所得单独对待，也就不涉及任何对该部分所得的免税问题。
另外，依据财税[2009]59号文第五条和第七条的规定，如果不符合使用特殊性税务处理的基本条件，税务机关也不会认可依据原71号文按照成本价转让的特殊处理方式。如果实际转让价高于成本价就自然会产生股权转让所得。如果实际转让价低于其成本价，一旦涉及关联交易，税务机关可能会对该转让价进行核查并要求当事人举证证明其转让价格的合理性，否则可能会导致价格调整或者核定征收。
[关键词] 投资控股架构 单层控股 多层控股 境内控股 境外控股
从不同的角度出发,投资控股架构可以有多种分类。根据当前房地产开发企业普遍存在的各种控股架构,本文将从直接投资者所在地、控股层次二个角度分析各种控股架构的优势及其所需考虑的问题,协助房地产开发企业管理层了解当前房地产业各种投资控股架构的利弊。以便房地产开发企业(本文指有限责任公司)选择适合自己的控股架构。
一、按直接投资者所在地划分
按直接投资者所在地划分可分为境内控股和境外控股两种。境内控股是指房地产开发企业及其母公司(控股公司)均在境内。境外控股是指房地产开发企业在境内但其母公司(控股公司)在境外。
第一、境内控股
1.优势
(1)公司投资设立和撤出的流程和要求较为简单,无需经过商务部或外经贸部门审批;(2)所采用的会计准则和制度较统一;(3)控股公司收取的股息,无需再缴纳企业所得税;(4)无需涉及外汇、外债等管理问题。
2.需考虑的问题
(1)不便于境外战略性投资者参与;(2)境外融资方式受限,仅能通过境内机构寻求借款;(3)运营环节中涉及的当地税费可能较多;(4)境内控股公司对股权转让所得需缴纳企业所得税,但可按实际情况进行税务筹划。
3.主要商业考虑
(1)便于引入境内战略性投资者,但境外投资者参与投资需要经过商务部或外贸部门审批;(2)便于境内上市;(3)运营、管理成本可能较低。
4.相关法规规定
内资房地产开发企业设立的审批程序简单,无需经过外经贸部门审批,亦无需申请外汇登记。
5.财务管理要求
(1)投资控股公司和房地产开发企业可按中国的会计准则编制财务报表,不需采用不同的会计准则;(2)财务核算系统需满足不同会计制度核算的要求。
6.收回投资
(1)股息分派不涉及企业所得税;(2)在企业清算或股权转让的审批上,内资房地产开发企业的自行清算或股权转让无须经当地商务部门或外经贸部门的审批,程序方面较外资企业简单,时间花费较短;(3)在企业清算的税务处理方面,企业清算所得=企业的全部资产可变现价值或者交易价格―资产净值―清算费用―相关税费;投资方企业从被清算企业分得的剩余资产,其中相当于从被清算企业累计未分配利润和累计盈余公积中应当分得的部分,应当确认为股息所得(免予缴纳企业所得税);剩余资产减除上述股息所得后的余额,超过或者低于投资成本的部分,应当确认为投资方投资资产转让所得或者损失。投资方应分别就投资资产转让所得或损失缴纳企业所得税或按照税法规定在企业所得税税前扣除;(4)在控股公司对内资企业股权转让的税务处理方面,企业股权投资转让所得应并入企业的应纳税所得,依法缴纳企业所得税;企业股权投资转让所得或损失是指企业因收回、转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额;“产权转移书据”属于印花税纳税凭证,因此,股权转让双方应就股权转让合同金额的0.05%缴纳印花税;股权转让不用缴纳增值税和营业税;(5)内资房地产开发企业清算后不涉及外汇监管问题。
第二、境外控股
1.优势
(1)便于境外股权转让及向境外借款;(2)便于利用境外先进管理经验,提高企业资质;(3)可将税后利润分配给境外投资者;(4)运营环节中涉及的当地税费较少;(5)境外股权转让无需境内审批机构的审批且不涉及中国税务。
2.需考虑的问题
境外控股公司需考虑的是:对外投资的政策及对收取境外股息收入的税务规定。
境内房地产开发企业需考虑的是:(1)公司投资设立和撤出的流程较为复杂且要求较高;(2)外汇管理部分明令禁止“返程投资”房地产开发企业,在股权转让给境内公司时,是否符合《10号令》的规定,需考虑是否属“返程投资”(3)受到外经贸部门审核、外汇外债登记方面的较多限制;(4)适用的会计准则和制度与境外控股公司可能不同,需适当调整配合;(5)对境外支付款项时,扣缴相关税负,但可进行税务筹划;(6)与战略投资者合作时,注入到境外控股公司的相关融资资金只能以权益性投资汇入(一般为增资)到房地产开发企业,且需要有较长的审批时间,影响房地产开发企业的资金使用效率。
3.主要商业考虑
(1)便于引入境外战略性投资者,但境内投资者参与投资可能会形成“返程投资”,具体实施需要考虑是否符合《10号令》的要求;(2)便于境外上市;(3)运营、管理成本较高,需考虑境外控股公司当地的营商环境、可能产生额外的设立和营运成本。
4.相关法规规定
(1)外资房地产开发企业设立程序较内资企业复杂,需外经贸部门审批,在商务部备案。(2)申请设立房地产公司,应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权、或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或产权的预约出让/购买协议;(3)境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产开发企业,或收购合资企业中方股权的,须妥善安置职工,处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金;(4)外资房地产开发企注册资本金未全部缴付的,未取得《国有土地使用证》的,或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的,不得办理境内、境外货款,外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇;(5)外资房地产开发的中外投资各方,不得以任何形式订立保证凭证一方固定回报或变相固定回报的条款。
5.财务管理要求
(1)投资控股公司和房地产开发企业因地域不同可能需采用不同的会计准则编制财务报表;(2)财务核算系统需满足不同会计制度核算的要求。
6.收回投资
(1)股息分派需为境外控股公司代扣缴10%的预提所得税(具体适用税率视境外控股公司当地与中国收协议而定);(2)在企业清算或股权转让的审批方面,外资企业在境内的自行清算或股权转让须经当地商务部门或外经贸部门的审批,程序方面较为复杂,时间花费较长;若将境外控股公司的股权转让予中国境内其他公司,商务部或外经贸部门可能将其视为《10号令》所指的规避对于通过设立境外特殊目的公司监管;外资企业境外最终控股公司可考虑在境外转让境外直接控股公司,因不涉及中国境内企业的股权转让,所以无需境内商务部门或外经贸部门的审批,但可能需考虑境外最终控股公民所在地的相关规定;(3)在企业清算的税务处理方面,外资房地产开发企业清算的具体计算方式与内资企业相同,但视同股息所得和投资资产让所得部分按税收协定的优惠税率或10%的企业所得税税率为境外控股公司代扣缴预提所得税;(4)在控股公司对外资企业股权转让的税务处理方面,境内股权转让的具体税务处理与内资企业相同;可以考虑通过转让其境外越位控股公司的股权,避免涉及中国的各项税负,但需考虑境外控股公司所在地的税务影响;(5)在外汇监管方面,清算所得或投资方股权转让所得人民币须经主管外汇管理局批准后,向有关金融机构购汇汇出;企业清算需到主管外汇管理部门注销外汇登记及外债登记(如有)。
二、按控股架构层次划分
按控股架构层次划分可分为单层控股和多层控股。单层控股是指母公司直接对房地产开发企业投资。多层控股是指母公司对直接控股公司投资,直接控股公司再对房地产开发企业投资。
第一、单层控股
1.优势
(1)投资架构直接、简单;(2)节省运营成本;(3)运营利润可直接分配给最终控股公司;(4)以母公司作为房地产集团中心,有利于整合各房地产开发企业的实力,提高集团贷款授信的融资能力,未来亦有机会成为集团的财务中心,从事集团内的融资,有利于房地产开发企业的融资。
2.需考虑的问题
(1)须考虑投资及管理过于集中在一家公司时的商业风险;(2)当境外战略性投资者对单一项目有投资兴趣时,需通过商务部或外经贸部门审核,资金进入到房地产业开发企业所需的时间较长;(3)境内控股公司需取得银监会的批准,才能从事相关集团内企业间资金拆借的经营行为。
第二、多层控股
1.优势
(1)可以相对分散单一控股公司的风险;(2)房地产开发企业之间互相受商业、法律等的牵连较少;(3)当直接控股地产开发企业,得有利吸引境外战略性投资者。
2.需考虑的问题
(1)投资架构相对复杂,集团运营成本相对较大;(2)可能因直接控股公司本身的亏损而影响地产开发企业的利润向母公司分派。
三、境、内外控股架构结合控股架构层次分析
1.境内控股且单层控股
(1)以内资控股公司作为直接投资者,设立房地产开发企业的单层控股模式,相关的商业考虑、相关法规要求、设立流程、运营成本、税务成本及收回投资等具体分析请参见上文关于境内控股的部分;(2) 由于其控股公司在境内,便于集团在境内上市以及吸引境内的战略性投资者对于集团整体或单一项目进行投资;(3)可以考虑控股公司担当集团内部的融资中心,从事集团企业间的资金拆借,但需取得银监会的批准。
2.境内控股且多层控股
母公司及直接控股公司均在境内,房地产开发企业为内资企业:(1)相关的商业考虑、相关法规要求、设立流程、运营成本、税务成本及收回投资等具体分析请参见上文关于境内控股的部分;(2)房地产开展企业的利润将爱到两层提取法定公积金的影响,更多的利润被留存在中国境内。
母公司在境外,直接控股公司的境内,房地产开发企业为内资企业:①相关的商业考虑、相关法律要求、设立流程、运营成本、税务成本及收回投资等具体分析请参见上文于境内控股的部分,另外需考虑直接控股公司的再投资需要符合《6号令》的相关规定;②若境内控股公司不是房地产发企业可以借外债,但境内控股公司不得擅自更改外债用途;③房地产开发企业的利润将受到两层提取法定公积金的影响,更多的利润被留存在中国境内。
3.境外控股且单层控股
(1)以外资控股公司作为直接投资者,设立房地产开发企业的单层控股模式,相关的商业考虑、相关法规要求、设立流程、运营成本、税务成本及收回投资等具体分析请参见上文关于境外控股的部分;(2)由于其控股公司在境外,便于集团在境外上市以及吸引境外投资者整个集团进行投资;(3)若境外的战略性投资者仅对集团单一项目有投资兴趣,则涉及较复杂的操作的流程;(4)控股公司由于在境外,将无法担当集团内部的融资中心,从事集团内企业间的资金拆借;(5)房地产开发企业的利润分配给母公司时需缴纳预提所得税。
4.境外控股且多层控股
母公司及直接控股公司均在境外,房地产开发企业为外资企业:(1)以外资控股人司作为直接投资者,设立房地产开发企业的单层控股模式,相关的商业考虑、法规要求、设立流程、运营成本,税务成本及收回投资等具体分析请参见上文于境外控股的部分;(2)便于集团在境外上市;(3)便于境外的战略性投资者对于集团整体或者单一项目进行投资;(4)房地产开发企业的利润将受到一层提取法定积金的影响。
参考文献:
[1]商务部等六部委:《关于外国投资者并购境内企业的规定》. [2006]第10号令
[2]商务部、国家外汇管理局:《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知 》:商资函[2007]50号
[3]商务部:《关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》.商资函[2008]23号
[4]国家外汇管理局综合司:《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》.汇综发[2007]130号
摘要：本文在阐述PPP模式基本概念的基础上，介绍了南京地铁一号线南延线PPP项目的特性及适用性，并详细分析了南京地铁PPP模式下的项目管理和项目转让模式，以期对地铁行业PPP项目管理工作提供借鉴。
关键词 ：南京地铁；一号线南延线；PPP模式；项目管理；项目转让
一、PPP 模式
PPP (Public- Private- Partnerships) 模式，即公共部门与民营企业合作模式，是指政府、营利性企业和非营利性企业基于某些公用事业项目而形成的相互合作关系的形式。在该模式中，政府并不是把项目的责任全部转移给私人企业，而是合作各方共同承担责任和融资风险，使得公共部门的成本和风险大为降低。
PPP模式的最大优势就是风险分担、利益共享，充分利用债务性融资成本相对较低、股权性融资效率相对较高的特点，实现政府和民营资本的双赢。
二、南京地铁PPP 项目的特性及适用性
南京地铁一号线南延线项目建设正是基于PPP模式理论基础，结合南京地铁实际状况，创新发展思路，经南京市地下铁道工程建设指挥部和南京地下铁道有限公司报请市政府批准，采用三年建设、十年回购的PPP模式投资建设。
南京地铁一号线南延线工程PPP项目同时具有“施工二次招标型”、“直接施工型”两种运作模式。其中，暂定价项目相当于“施工二次招标型”；闭口价部分相当于“直接施工型”。
“PPP项目投资建设合同”暂定价部分，由项目公司、南京地下铁道有限公司联合对外公开招标，确定设备供货商或安装承包商。设备供货商或安装承包商确定后，由项目公司负责组织管理，协调各设备供货商或安装承包商之间的安装施工关系，安排施工进度，检查安全生产、施工进度等情况，确保按期优质完成，及时交付该PPP项目。
“PPP 项目投资建设合同”闭口价部分，根据合同约定由中铁电气化局集团有限公司资质所覆盖的部分均由本集团内部承包，充分发挥集团公司一体化运作的优势。为此项目成立“中铁电气化局集团有限公司南京地铁一号线南延线总承包项目部”，主要负责设备材料招标采购、施工总承包管理等工作。
本项目建成后交付南京地铁公司统一管理。项目试运营开始之日起，即进入回购阶段，办理相关回购手续，回购期为十年，建设回购模式如图1。
图1：南京地铁一号线南延线PPP 项目建设回购模式图
三、南京地铁PPP 模式下的项目管理
1.投资背景
2007年2月，南京地铁集团有限公司（原南京地下铁道有限责任公司）发出公开招标文件，南京地铁一号线南延线采用PPP模式通过公开招标的方式确定中标人，由中标人在南京投资成立项目公司，项目公司负责PPP项目的融资、投资和建设。PPP方以总承包的方式组织施工，工程竣工、验收合格后，招标人按照规定的时间向PPP方收购项目公司股权，并支付股权转让金。2007年4月，经评标委员会评审、报南京地铁招标委员会确认，由中铁电气化局集团有限公司中标。双方签订《南京地铁一号线南延线工程PPP项目投资建设合同》。
“PPP项目投资建设合同”价款为建设费用与建设期融资费用的总和。1）合同建设费用为闭口价部分（含重大变更调整）金额、公开招标确定的暂定价项目金额（含变更金额）、暂定价金额4.5%的总包管理费三项总和；2）建设期融资费用结算办法为：建设期融资费用报价与建设期实际融资费用相比较，超出建设期实际融资费用10％以内的部分不调整建设期融资费用，按照合同中约定的建设期融资费用支付；超出建设期实际融资费用10％以外的部分按实进行扣减，相应调整建设期融资费用。
建设期实际融资费用＝建设期银行贷款实际融资费＋建设期资本金部分实际融资费；建设期银行贷款实际融资费＝Σ到帐银行贷款金额×到帐日与建设期结束日之间相隔的月数×报价费率折算的月利率；建设期资本金部分实际融资费＝Σ到帐资本金金额×[（1＋报价费率折算的月利率）到帐日与建设期结束日之间相隔的月数－1]。
项目建设完成后，由南京地铁集团有限公司采用股权收购的方式收购项目公司，并按十年分次（每年10%）向PPP方中铁电气化局集团有限公司支付股权转让金及其相应的融资费用。股权转让金支付完毕，合同执行结束。
2.融资方式和资本结构
一般来说，PPP 项目投资额较高，不可能完全靠PPP方自有资金解决，依靠外部融资，目前主要渠道就是银行贷款。PPP建设模式下的融资风险主要表现在三个方面，一是能否如期足额取得贷款，二是贷款利率是否稳定，三是贷款到期能否按时足额归还。PPP项目投资建设合同是整个PPP模式赖以运作的基础，在签订PPP项目投资建设合同前，征求贷款银行对合同中有关融资条款方面的意见（比如，合同规定是否允许投资公司将合同项下权利转让给贷款人、合同期限、投资公司对项目管理自主权及限制条款等），能够有效降低融资风险。选择合理的融资模式也有利于规避融资风险。PPP项目建设期采用无追索权的融资模式、回购期采用有追索权的融资模式，规范借贷双方的权利、义务和风险承担情况。
PPP融资模式的当事人包括融资人、出资人、担保人。融资人是指为开发、建设和经营某项工程而专门成立的经济实体，如项目公司。出资人是指为该项目提供直接或间接融资的政府、企业、个人或银团组织等。担保人是指为项目融资人提供融资担保的组织或个人，也可以是政府。
南京地铁一号线南延线PPP项目是由南京地铁集团有限公司作为政府授权的公司，与中铁电气化局集团有限公司为代表的民营机构合作，以南京中铁电化投资管理有限公司为项目公司而组成的PPP建设模式的项目。融资主体为项目公司，本PPP模式项目融资贷款是隶属于固定资产贷款下的一种特别限于以项目受益为主要贷款偿还来源的贷款品种，项目融资的总金额约17.8亿元。根据《PPP投资建设合同》的规定，南京地铁一号线南延线PPP项目的资本金占项目总投资的35%，债务资金占项目总投资的65%；项目的资本金由项目公司股东以自有资金的形式出资，作为项目公司注册资本金管理使用。项目的债务资金由项目公司为主体向商业银行申请长期固定资产贷款筹集，不再采用其他方式。按照“PPP项目投资建设合同”及公司章程规定，公司的注册资本50000万元，占项目总投资的35%，由公司股东分期在2年内以货币形式缴足；其余项目建设资金由项目公司作为融资主体向商业银行申请固定资产长期贷款解决。
根据集团公司的整体安排和要求，项目公司向商业银行申请贷款的主要原则为：(1)建设期内，项目公司股东不对该项贷款提供相关担保；项目建成回购完成后，项目贷款由公司股东承担或提供连带责任担保；(2)融资费率在中国人民银行规定的5年期以上贷款基准利率的基础上下浮5%以上。项目公司在与银行洽谈贷款事项时，充分发挥利用“中国中铁”品牌优势和城市公共交通中地铁项目优势，克服项目公司的“新公司”（无信誉记录）和“项目性”（无持续经营能力）在银行贷款审批中的弱点，努力降低项目融资成本。项目进入回购期后，项目公司银行贷款的主体可变更为南京地铁集团有限公司，并由中铁电气化局集团有限公司提供担保。若主体不能变更为南京地铁集团有限公司，则由中铁电气化局集团有限公司承担。
3.财务管理
PPP 建设模式下的财务控制体现在投标及合同签订阶段的事前财务控制、工程实施过程的事中财务控制、工程竣工后的事后财务控制。PPP建设模式下的财务控制除做好一般施工活动的财务控制外，财务控制的事前、事中、事后控制重点为：事前财务控制将重点放在做好项目前期决策支持和融资准备工作上。积极参与项目可行性分析，对项目进行风险评估，考察、鉴定项目业主的回购能力，测算项目的融资成本及总收益，选择资本融资方式，与银行进行融资意向洽谈，努力取得项目所需的一切财务支持。事中财务控制将重点主要放在融资方面的控制上，我们根据工程规模、工期安排、工程进度等对资金使用量的要求，灵活、合理安排工程建设资金，监控建设资金流向，适时申请银行放贷，充分降低融资成本。事后财务控制主要是：在工程回购条件成熟的第一时间，立即联系业主收取回购资金，充分保证贷款资金的归还，防止了不良银行信用的产生，并随时注意业主未能按时足额支付回购款，易造成的建设期外利息增加及违约损失的索赔。
四、南京地铁PPP 模式下的项目转让
1.转让前提条件
PPP 项目成功的关键环节除了“建设”以外，另外一个关键环节就是“ 移交”。投资建设项目转让的前提条件首要是：工程已按投资建设合同约定实施完毕，并通过业主组织的竣工验收，竣工文件资料已按照国家、省市档案管理的有关规定编制并移交，部分项目还要求具备一定期间的试运营。除首要条件外，往往还要增加诸如股权、资产、债务等方面的附加条件。南京地铁一号线南延线PPP项目转让的前提条件如下：
(1)项目已按照《南京地铁一号线南延线PPP项目投资建设合同》的约定实施完毕，并通过业主组织的竣工验收，竣工文件资料齐全完备。按照国家、江苏省和南京市档案管理的有关规定编制竣工文件资料(含竣工图)，并通过业主档案管理部门和工程质量监督管理部门组织专门验收。项目试运营期一年。
(2)PPP方以及同PPP方共同设立项目公司的出资人有效拥有项目公司的全部注册资本，并对所转让之股权拥有有效且无瑕疵的所有权，在所转让之股权上未设置任何权利障碍，也不存在对所转让之股权造成影响的任何权利障碍，并且不存在赋予或设置上述权利障碍的协议或承诺。
(3)向业主提供符合中华人民共和国企业会计制度要求的财务报表，并且该财务报表准确地说明了项目公司的资产，真实和完整地体现了项目公司于该等财务报表编制之日的资产、负债和财务状况的各个方面，以及项目公司在该等财务报表所涵盖期间内的利润或损失的各个方面。除财务报表中记录的负债之外，项目公司均无任何负债（不论是预计负债、绝对赔偿责任、或有负债、未偿负债或其他负债，不论是已到期或将到期，也不论该等负债于何时被主张）。
(4)到期应付的所有税款均已及时并全额缴纳，未欠付任何税赋。就该等税赋而言，不存在与之有关的任何悬而未决的审计、权利主张、诉讼、诉讼程序或调查，项目公司未收到任何税务部门有意进行审计或调查的通知，也未与任何税务部门订立将会在股权转让后产生影响的任何协议或安排。
(5)项目公司对PPP工程所形成的所有资产拥有无瑕疵的、有效的且可转让的所有权，并且该等资产均不受制于任何权利障碍。
(6)PPP 方以及同PPP 方共同设立项目公司的出资人具有行动一致性，全体出资人一次性将项目公司的股份全部转让予业主。
2.转让模式
选择项目移交的模式时，主要考虑以下三个因素：(1)移交手续简便、时间短；(2)移交成本低、税费少；(3)移交合法合规。实践中主要有代建制资产整体转让模式和项目公司股权转让模式。南京地铁一号线南延线PPP项目转让模式采用的是第二种转让模式。
项目公司股权转让模式是政府或者政府授权机构通过购买项目公司全部股权的方式成为项目资产物权的控制人，而项目投资人通过股权转让的溢价获得投资收益的模式。
股东出资转让协议书样本
出资转让方(甲方)：
出资受让方(乙方)：
甲方及其他股东于 年 月 日共同出资设立公司。设立时，甲方出资为人民币 元。现甲、乙双方经共同协商根据公司章程及我国公司法的规定，就甲方出让其出资 万元给乙方一事达成下列协议，供双方遵守。
一、根据公司法及公司章程第十二条规定， 公司股东决议同意甲乙方出资转让(见公司股东决议);
二、甲方在 公司的出资 万元依法转让给乙方，乙方同意接受甲方 万元出资的转让;
三、乙方在协议订立之日起 日内支付甲方转让金人民币 元;
四、甲、乙双方出资的变动不影响 公司注册资金的变动;
五、甲、乙双方负责协助公司办理股东名册上的股东名称变更手续，以及依照公司法规定，提请股东修改公司章程的表决决议(变更股东名称内容)以及协助公司办理注册变更登记手续(自股东变动之日起30日内);
六、自办理工商股东变更登记之后起，甲方与 公司不存在任何利害关系，变更登记前的权利义务关系由乙方承受;
七、本协议壹式肆份， 公司留贰份，甲、乙双方留壹份。
本协议经签字后生效
甲方： 乙方：
年 月 日
股权转让协议的八个陷阱
股权转让协议的八个陷阱分别包括签订合同的主体、股东会或其他股东的决议或意见、前置审批的关注、明晰股权机构等。公司在订立股权转让协议时，应当遵守《公司法》和《合同法》的规定。如果公司章程对股东转让股权有特别限制和要求的，股东订立股权转让协议时，也不得违反公司章程的规定。
一、签订合同的主体
在股权转让中，出让股权的主体应当是公司的股东，受让方可以是原公司的股东，也可以是股东外的第三人。在实践中，一些公司股东是以公司名义签订的股权转让合同，这会造成签约主体的混淆。另外，如果受让方是公司，要考虑是否需要经过股东会决议通过;如果是自然人，则要审查其是否已注册过一人有限责任公司。
二、股东会或其他股东的决议或意见
股东在对外转让股权前要征求其他股东意见，其他股东在同等条件下，放弃优先购买权时，才能向股东外第三人转让。同时，还需注意其它法定前置程序的履行，否则会出现无效的法律后果。另外，无论是开股东会决议还是单个股东的意见，均要形成书面材料，以避免其他股东事后反悔，导致纠纷产生。
三、对前置审批程序的关注
一些股权转让合同还要涉及到主管部门的批准，如国有股权、或外资企业股权转让等。
四、明晰股权结构
受让方应当通过审阅转让股权的股东所在公司的公司章程、营业执照、税务登记证、董事会决议、股东会决议等必要的文件，对转让股权的股东所在公司的股权结构作详尽了解。
五、受让人应认真分析受让股权所在公司的经营状况及财务状况
1、考察企业生产经营情况：
a、企业的生产经营活动是否正常;b、核实企业的供货合同或订单。
2、分析企业财务状况：要求企业提供近两年的审计报告及近期财务报表，核实企业的资产规模、负债情况;核实企业所有者权益是如何形成的;判断企业的盈利能力、偿债能力;
3、企业的纳税情况调查。
六、受让人应尽量了解所受让股权的相关信息，以确定是否存在瑕疵
1、应注意所受让的股权是否存在出资不实的瑕疵，即非货币财产的实际价额显著低于认缴出资额。
2、应注意所受让的股权是否存在出资不到位(违约)的瑕疵，即股东出资不按时、足额缴纳。
3、应注意所受让的股权是否存在股权出质的情形。
七、股权转让协议应要求合同相对方作出一定的承诺与保证
1、受让方应要求出让方做出如下承诺与保证：
(1)保证所与本次转让股权有关的活动中所提及的文件完整、真实、且合法有效;
(2)保证其转让的股权完整，未设定任何担保、抵押及其他第三方权益;
(3)保证其主体资格合法，有出让股权的权利能力与行为能力;
(4)如股权转让合同中涉及土地使用权问题，出让方应当保证所拥有的土地使用权及房屋所有权均系经合法方式取得，并合法拥有，不存在拖欠土地使用出让金等税费问题，且可以被依法自由转让;
(5)出让方应向受让方保证除已列举的债务外，无任何其他负债，并就债务承担问题与受让方达成相关协议;
(6)保证因涉及股权交割日前的事实而产生的诉讼或仲裁由出让方承担。
2、出让方应当要求受让方作出如下承诺与保证：
(1)保证其主体资格合法，能独立承担受让股权所产生的合同义务或法律责任;
(2)保证按合同约定支付转让价款。
[基本案例]A公司是1996年在北京市工商行政管理局登记注册成立的外商独资经营房地产开发企业，现主要开发“象牙塔”项目，“象牙塔”可销售总面积57736.10平方米，其中底商面积13812.41平方米，截至2008年12月31日，A公司账面“象牙塔”价值为4.67亿元，专家估计项目竣工后底商收入(市值)2.90亿元。
[解析]1，A公司以底商出资，成立新公司，然后转让持有的新公司股权。
依据财税[2002]191号关于股权转让有关营业税问题的通知规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让不征收营业税。所以，A公司采取以底商投资成立一个新公司，不缴纳营业税，将来再转让新公司股权，也不缴纳营业税。
依据财税字[1995]48号《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。财税[2006]21号《关于土地增值税若干问题的通知》规定：对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的规定。因A公司为房地产公司，A公司采取以底商投资成立一个新公司，应缴纳土地增值税。
依据《契税暂行条例细则》规定：以土地、房屋权属作价投资、入股的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。财税[2008]175号《关于企业改制重组若干契税政策的通知》规定：在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税(注：本规定从2003年以来一直执行)。所以，A公司采取以底商投资成立一个新公司，应缴纳契税，在股权转让时就不用再缴纳契税了。
可见，本方案避免了营业税。
2，A公司“象牙塔”项目其他房产销售完毕后，由新成立公司或第三方公司对A公司吸收合并，A公司存续。
依据财税[2009]59号《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》，吸收合并时，A公司可享有特别税务处理规定，企业所得税负将减少。
财税[1995]48号《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》：在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
吸收合并一个公司和一个公司被吸收合并实质为产权整体转让行为。按国税函[2002]165号《关于转让企业产权不征收营业税的问题的批复》规定：转让企业全部产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产，转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。A公司吸收合并不属于营业税征收范围。
国税函[2002]420号《关于转让企业全部产权不征收增值税问题的通知》规定：转让企业全部产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，因此，转让企业全部产权涉及的应税货物的转让，不属于增值税的征税范围，不征收增值税。按上述分析，A公司吸收合并不属于增值税征收范围。
财税[2008]175号规定：两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。A公司吸收合并可以免征契税。
财税[2003]183号规定：以合并或分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。
可见，相对于第1种筹划方法，吸收合并可以享受更多税务优惠。
