发布时间：2023-06-16 16:25:09
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产行业融资风险样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
所谓融资就是通过一定的渠道筹集企业发展所需资金的一种经济行为，这对企业达成预定的经济目标和战略至关重要。随着社会主义市场经济的逐渐完善，我国房地产行业的融资渠道也日趋多样化，有通过内部的债权和股权融资、预售融资以及共同开发融资，也有借助外部的金融中介和信托等方式进行融资，这一方面提高了融资的效率，但同时也使融资风险相应增大。因为房地产行业融资过程中会接触大量的资金，如果在融资过程中缺乏对资金的有效管理，则不仅会影响到相关企业以及融资平台的融资成果，还会给整个行业的可持续发展带来不利影响。可见，在融资过程中加强财务管理意义重大。
2、房地产行业融资过程中加强财务管理的意义
1.能够降低融资风险。随着经济的发展和城市化进程的逐渐加快，我国房地产行业取得了快速发展。但房地产行业因为其特殊性，在从事房地产开发的活动中需要筹集大量的资金，而要合理的计划、配置和使用这些资金，缺乏有效的财务管理工作是不行的。在房地产融资过程中，通过应用科学、有效的财务管理方法，可以对所筹集资金的用途有一个合理的规划，而这无疑会在一定程度上降低房地产行业的融资风险。
2.为融资决策提供依据。房地产企业在从事经营管理活动的过程中需要进行融资，而在整个融资过程中，融资决策是重要的一环。在房地产行业的融资过程中，根据合理的财务预算能够正确地确定融资规模，从而可为制定合理可行的融资方案提供依据。近年来，我国房地产行业在融资过程中经常存在融资不足或融资过剩的问题，而这给整个行业的经营发展带来了消极影响。
3.可以减少融资成本。在对市场上不同融资成本进行综合考虑的基础上，通过加强财务管理，可以对融资额度的可能性进行评估。然后可根据融资所要达成的经营发展目标需求，以年度财务预算为标准，合理确定融资规模，从而将融资成本控制在一个较低的水平。此外，财务管理工作还可以对所筹集的资金进行有计划、有原则地使用，这就有效地提高了资金的使用率。
3、房地产行业融资所面临的主要财务风险
1.资金链断裂风险。在实际工作中，造成资金链断裂的因素有很多，主要可归纳为两个方面：（1）因为融资困难而带来的资金链断裂风险。一些房地产企业的负债率较高，进而给财务也带来了巨大的风险，企业在竞价买地、房产开发、营销策划等各个环节中都需要强大的资金作为后盾，整个过程中一旦出现差池就会影响到企业的正常经营。（2）因不合理融资而造成的风险。房地产企业在融资过程中缺乏对融资额度的合理评估，也没有制定科学的融资方案，甚至超过自身还款能力而盲目进行扩大融资和高利率融资，而这无疑会给企业带来巨大的融资风险。
2.成本控制风险。融资作为一种经济行为，其必然也存在一定的成本，如融资审核费用成本、利息成本、股息成本和信托管理成本等等，而这些都会对最终的利润产生直接影响。如果融资过程中不注意加强财务管理，进而使得融资成本增加，则不仅会降低房地产企业的经济收益与核心竞争力，还会因为受到成本的各种不确定因素的影响而面临成本进一步增加的风险。
3.投资风险。众所周知，房地产项目的开发周期通常都比较长，并且整个开发过程容易受到各种不确定因素的影响，而很多房地产项目在正式开发前都将关注焦点放在如何筹集资金、怎样追求高利润等方面，缺乏对市场的调研以及项目的可行性分析活动，这可能造成房地产项目无法达到预期收益，从而影响到企业的盈利水平和偿债能力。
4.资金回笼风险。目前，我国房地产行业大多是先通过银行贷款的方式来募集资金，再通过房地产产品的后期销售来偿还先期债务，这种模式必然会导致资金回笼面临着一定的风险。如在最终的销售过程中，因为政策、市场等外部因素的影响，可能使产品销售情况达不到预期目标，回款缓慢，导致企业的偿债能力急剧下降，现金支出压力陡升，进而陷入财务困境，给企业的长远健康发展带来不利影响，甚至造成企业破产。
4、加强财务管理的建议
1.做好预算工作。房地产行业在融资过程中要做好财务管理工作，首先就要做好项目预算和资本预算。除了需要从宏观方面对整个项目进行整体预算外，还要做好财务预算工作。首先，要确保项目投资决策时的准确性，降低因投资决策失误而造成的损失。其次，要充分发挥财务预算的监督工作，确保整个项目的资金运转都是有计划和有原则的进行，以充分发挥资金预算的作用。具体来说，就是财务部门要建立财务预算管理体系，坚持月度分析、季度考核、年度总评相结合的预算分析和考核原则，定期进行财务风险评估，对资金流动中不合规矩的地方要做到早发现、早处理，确保整个房地产开发项目健康、有序地进行。
2.严格资金管理。房地产项目开发因为其特殊性，导致整个开发过程中会接触到大量的资金，而这些资金可以看作是房地产行业的“血液”。只有通过科学地筹集和管理使用资金，做到优化资金结构、拓宽融资渠道、提高资金使用率，才能促进最终效益的提高。当前很多房地项目在开发过程中缺乏对资金的有效管理，表现为部分资金使用不当，进而造成资金运转困难，严重时甚至可能造成开发的项目不能按时完工。因此，必须加强对资金的管理，制定科学的资金使用计划，确保每一笔资金都是有计划、有原则地被使用，同时还应加强对应收账款的收回，提高企业的可用资金额度。
3.及时分散风险。首先，要做好投资的区域性分散工作，将房地产投资从一个区域分散到多个区域，如可将只在一个区域从事开发项目的工作转变为在多个区域均进行项目开发工作，从而可以有效避免因一个区域经济不景气而造成的损失。其次，要做好投资时间分散工作，确立一个合理的投资时间间隔，避免因短时间内的市场或政策波动而带来的损失。
关键词：房地产金融；融资方式；房地产行业
在我国国民经济发展的过程中，房地产行业的作用不容忽视。随着社会经济的不断发展和人们生活质量的不断攀升，人们对房地产行业有了更高的要求和关注度。房地产金融也就是在房地产行业的资金需求之下逐步发展起来的，商业银行等相关金融机构纷纷参与了对房地产行业的资金投入。由此，房地产行业和银行业的联系便愈发紧密，而金融泡沫也造成了房地产行业的脆弱性。基于房地产行业在人们生活当中的重要性，展开房地产金融方面的分析和探讨是一件意义重大的事情。
1房地产金融的内涵与特点
1.1房地产与金融的关系
众所周知，房地产的发展要依靠金融业提供的充足资金。房地产是一个资金密集型产业，每一个环节都要用到不少的资金。所以除了开发商要有雄厚的资金基础之外，金融机构参与投资也是非常重要的。通过房地产的良好发展，金融业也能够实现更高的利润收益，将房地产作为抵押品，比货币的有更稳定的增长态势，这也是金融机构钟情房地产投资的最大原因。
1.2房地产金融的内涵
在项目开发、建设和消费的整个流程中，通过多种方式获得资金和金融服务等，统一称为房地产金融，房地产金融也是房地产和金融行业在长期发展融合之后所产生的一种新型金融形式。通过各种金融方式和集资办法，为房地产的发展提供资金，支持房地产的良好发展和健康的资金循环。1.3房地产金融的特点房地产金融有保值增值性强、资金流量大和轮转周期长的几个特点。房地产的抗通货膨胀能力较强，这一特点也让其有了较大的稳定性。房产是生活必需品，也具有金融性质，再加上土地的稀缺性和高价值的属性，进行房地产开发的项目便需要大量的资金注入。房地产项目从设计到销售需要的时间周期较长，如果消费者是分期付款，付款期限便长达几十年，这让房地产周期有了轮转周期长的特点。
2房地产金融的风险
金融机构为房地产筹集资金、清算等过程中，由于环境变化或是决策失误等原因，可能会造成资金受损，这就是房地产金融的风险，主要有以下方面：
2.1融资渠道单一
对于西方发达国家来说，房地产开发商主要通过各项基金金融融资，而我国房地产开发公司数量众多，多数资金来自银行贷款。这样的情况下，银行的某个举措或变动，将直接影响到房地产公司的资金链，由此可见，较为单一的融资渠道加大了房地产的金融风险。
2.2市场监管不到位
房地产是拉动经济发展的重要环节，国家的政策和规范也会对房地产的发展造成较大影响。一些地区过度追求GDP，对于楼市的非正常房价的情况，一些地区的政府采取纵容态度，监管不到位导致房地产行业泡沫更严重，同时加重了房地产行业和房地产金融的风险。
2.3信贷规模增长过快
我国房地产行业和西方发达国家相比起步较晚，飞速发展的过程中，风险性也逐渐加重。人口增长和城市化进程的逐步深化，导致房产供不应求，房产价格有了较大的提升，很多地区出现了炒房热潮。各大金融机构面对高收益的诱惑，将大量的资金投入到房地产当中，信贷规模的快速增长，造成了房价居高不下，泡沫化问题进一步加重。
2.险识别应对体制不完善
当前我国房地产行业风险识别和应对体系缺乏完善，还没有能力准确识别和应对各类风险。对于市场上来讲，如果出现泡沫破灭，银行将会出现大量坏账，房地产经营将难以为继；信用上，因为对借款人的审核不规范，会出现房屋难以销售，开发商可能会因为赔钱而无法偿还贷款。
3房地产金融的解决对策
3.1扩大融资渠道
由于融资渠道单一，造成了风险集中的情况出现。针对这一点，应当开发多元化的融资渠道，通过多远话的融资方式，转变当前融资渠道单一的局面。另外，可以加强推动房地产贷款的证券化，通过对房地产信托投资基金的重视而引起更多大众投资者的关注，把流动性不高的房地产投资变为资本市场当中的证券资产，同时加强信托的管理机制，推进信息公开化，推动房地产信托投资基金在我国的良好发展。
3.2完善法规政策
房地产是和人们生活有紧密联系的产业，不过当前有大量的投机性需求出现，导致了房地产市场的供小于求，所以，政府需要制定相关管控措施，来抑制房地产当中的投机性需求，达到控制房价的目的；通过出台相关法律政策，规范我国房地产行业，保障房地产金融市场参与者的权益，让房地产行业在稳定的轨道上进一步发展。
3.3控制信贷规模
通过政府的力量，控制信贷规模，通过买房限制，避免炒房行为。另外，还可以结合房地产信贷，对不良贷款和盲目投资进行筛选和规避。
3.4完善发展与监管机制
想要解决房地产金融发展当中的问题，除了要进一步完善相关法律条例之外，还需要建立起长期稳定发展的机制。想要达成这一目的，就要保证住房的居住属性，通过制度的完善，保证城市建设的科学规划。另一方面，展开房地产市场的严格监管也有重大意义，政府要通过对市场的全面分析，展开合理的调控，保证供需平衡，准确预测发展态势，合理引导投资。
4结束语
通过上述分析，我们可以看出房地产金融对金融行业和房地产行业的重要性。想要房地产金融有牢固的发展基础，对房地产行业有足够的保障力，就需要根据我国房地产发展的具体状况，加强房地产金融产品的创新性，保证其质量的可靠性，通过多远化的发展方式，达到房地产金融长期、稳固的进步和发展。
参考文献：
[1]付东,雷学军.中国房地产金融风险分析[J].特区经济，2012,(10):20-22.
[2]高燕.论房地产金融的特点与作用[J].改革与开放,2010,(4):59.
[3]张蕾迪.关于我国房地产金融市场风险探析[J].港澳经济,2015,(7):64.
[4]张少鹏.浅谈我国房地产金融风险及其防范研究[J].知识经济,2015,(4):69-70.
关键词：调控政策 房地产 投资 问题 措施
随着我国城镇化进程的不断加快，居民收入的增加，对住房的需求不断增加，加上近些年来开放力度的加大、金融监管的放松、信息技术以及金融工具的创新，房地产自身得到了很大程度上的发展，房地产行业的发展也正逐步进入健康稳定的良性发展轨道，很大程度的推动了我国经济社会的发展。但是由于房价过快上涨等一系列住房问题，国家针对房地产行业出台了一系列的宏观调控的政策措施。过去的房地产投资决策受到国家宏观调控政策的影响的研究中，大多忽略了政府宏观调控政策两种方式之间的协调性，一是政府宏观调控政策对房地产企业直接产生的影响，二是通过对房地产市场的导向作用影响到房地产的投资决策。近几年，国家制定的一系列的宏观调控的措施，一方面为房地产行业的稳定持续发展带来了机遇；另一方面，国家实施的宏观调控政策对于房地产行业的经营也产生了很多的不利影响，尤其是对房地产投资的财务方面带来了一定的风险。在新的房地产宏观调控政策引导下，房地产的投资趋于理性，这使得房地产行业的财务风险水平明显增加。以前的财务预警机制已经不再适用于房地产企业的财务风险分析。因此根据房地产行业的特殊背景，对房地产调控政策以及房地产企业的现状与可能导致财务风险产生的原因进行分析，找出可能影响房地产企业财务风险的财务指标，并对这些指标进行分类。然后依据财务预警理论，财务风险影响因素进行分析，建立健全适合调控政策下运行的投资和财务风险预警机制。
一、调控政策下房地产投资中的问题
（一）调控政策增加了房地产企业的财务风险
产生于资本循环运动过程中的财务风险，在不同的经济活动阶段具有不同的表现形式。以货币形态为起点和终点的资本循环主要包含资金的筹集、资金的投入、以及生产和分配四个阶段，在每个阶段都有着相应的风险。第一是融资的风险，房地产行业的资金需求量巨大，因而融资成为房地产行业的重要活动。政府调控政策的实施，使得人们对于房地产的投资趋于理性以及房地产行业融资方式的单一化，主要依靠银行等金融行业的信贷，政策的调控使得资金向房地产行业的流动减少；第二是投资的风险，房地产投资是否合理与企业的盈利息息相关，甚至直接关系到企业的生存。以最小的资金规模取得最大的投资回报效益，才能获得比较好的投资效果。然而目前的房地产行业的投资行为存在有很多的不合理因素，如市场调研的失实，引起产品滞销，企业的工艺技术落后，企业投资规模盲目过大或过小；第三是资金回笼时产生的风险，当国家实施较为宽松的财政和货币政策时，消费者可以通过银行贷款的方法来购买商品，但当国家实施紧缩的宏观调控措施时，产品的销售就会存在困难；第四是收益风险，企业的利润一方面要分配给股东，另一方面要留存资金以作为企业的运营活动资金，利润分配不合理会带来收益风险。
（二）现有的财务预警机制不适应调控政策
近几年大量企业开始涉足房地产行业，银行贷款的需求大增。而国家一直在紧缩银根，并不断的降低银行存款准备金率，这就导致银行贷款的相对紧张，因此，一些企业只能从银行融得短期贷款进行投资，大大提高了房地产行业的资产负债率。因此，过去从总的资产负债率来考虑房地产企业的财务风险不能够得到有效的反映，而应从短期负债在总负债中所占的比重来反映一个企业的财务风险程度。而且主要采取定量分析法来进行预警分析，如对净利润率、股利增长率、资产负债率、净资产收益率等财务指标的分析来进行财务风险预测，预测变量的选择及相关关系的确立依据不充分，预测变量的数据缺乏准确性，我国的财务预警是在国外的实证性研究的基础上进行的。但是这种照抄照搬的经验不适合我国房地产企业的财务风险预警。职业经理人的出现使房地产企业的经营权和所有权分离，投资人与经营者信息严重不对称，经营者在信息编报方面享有相当大的权力，独立审计机制和监督机制的缺失使得房地产企业的财务信息质量缺乏保障。
（三）调控政策对房地产市场的影响
国家对房地产市场采取宏观调控政策一方面提高了人民的生活水平，保证了经济社会的正常有序发展，同时也会造成其他经济方面问题的出现，如国家的加息政策，导致房屋购买者的观念发生改变，房地产产品会出现滞销，加息也会引起人们把更多的钱存入银行从而减少房地产的购买和投资，加息会增加房地产建设的成本投入，另外国家还会增收房产税，即向产权所有人征收的一种财产税，并且在必要的时候政府还会出台限购令，限制房价的过快增长。这些政策都在有形无形中影响到房地产企业的投资决策和行为。
二、房地产企业应对调控政策的措施
（一）加强对投资各个环节的掌控，降低财务风险
对于融资环节的风险管理要增加融资的渠道，不能仅仅通过向银行借贷以及所有者的投资者两个渠道融资，可以增加私募资金的比重，通过融资组合，实现低成本，高安全性的项目资金融资。主要的组合方式有：自有资金+信托计划；股权融资+银行贷款融资；自有资金+房地产投资基金等方式。投资风险的管理要注意在充分了解城市规划信息和土地使用以及房地产供应和市场需求情况的前提下进行投资，以避免盲目投资带来的滞销，以及高成本的土地购入，减少总量供求不平衡、供应结构不合理和供求错位的现象。
（二）建立健全适应经济调控政策的财务预警机制
要根据全面性和数据的可获得性，以偿债能力（包括长期偿债能了和短期偿债能力），发展能力，营运和盈利的能力，现金的流量能力等指标建立财务预警系统。我国房地产企业普遍存在高负债经营，以及较容易受政府调控政策的影响。由于目前政府的调控多属于短期和突发的政策，因此企业的财务预警机制更应着眼于短期的偿债能力，长期的偿债能力不能够及时预测企业的财务风险。包括企业自身的发展能力、营运能力、盈利能力、现金流量能力等因素的多方面原因造成中国房地产行业财务风险，都会影响到企业财务风险，在进行财务危机预警分析时都必须将它们考虑在内。财务预警机制建立可以将是否有财务危机的萌芽等信息及时反映，管理层将信息加以分析，并适时作出经营策略的调整。
（三）多做市场调研，了解政策的动态影响
企业在宏观调控的背景下，企业应多做市场调研，了解调控政策的动态影响，同时也要了解市场的需求，从而调整发展的方向和战略。要实行差异化的发展战略，也就是房地产类型的差异化投资，因为房地产政策的调控主要是针对住房市场，因此企业可以加强对于商业和工业用途的房地产的投资，房地产可以涉及的行业相当的广泛，大多房地产企业同时涉足多个行业，如此以来，政策的影响面可以不那么广泛。企业要进行专业化的发展模式，将市场细化，在充分分析自身优势和不足的基础上适当缩小业务范围，增强对具有竞争力的核心产品的投资。其次，资金并不丰厚的中小企业，在进行房地产投资时更应慎重，因为房地产投资项目摊子大，程序多，耗时长，因此中小企业应注重合作化的发展战略，积极与其他房地产企业联合，并且要做到资源共享。调控政策实施，给房地产企业带来的资金来源，投入和销售价格等方面的影响相当巨大，因此房地产企业在进行投资决策时要关注国家的宏观调控政策方面的信息，并注意投资策略的改进和创新。房地产行业的资金密集性决定了其投资的风险很大程度上来源于财务风险，因此，企业应加大市场营销的力度，加强对于成本的控制，加快资金流的运转。暂缓对于土地和资金成本较高的项目进行投资，积极向银行申请贷款，必要时对产品实行降价促销的方法，对具有刚性需求的产品多予投资，按照市场的需求等措施来应对国家的宏观调控政策。另外，房地产企业还必须进行多元化的开发投资模式，使自己应对行业周期风险的能力加强。业务开发、物业经营和房地产金融三者相结合，形成以房地产金融业务为主，多业务并举产业结构。规模较大的房地产企业在自有开发业务的基础上，进行资本运作和优质物业持有。
三、结束语
总之，政府的宏观经济调控政策，一方面遏制了房地产经济的恶性发展，促进了房地产企业的优胜劣汰，使得房地产步入了良性发展的轨道，另一方面对房地产企业的投资产生了影响，具体有资金来源、资金投入、销售价格等方面的非常明显的影响。因此企业应该加强对政府相关调整政策的学习，也要注意投资风险的分析和规避。加强对投资各个环节的掌控，降低投资风险，建立健全适应调控政策的风险预警体系，在对市场充分把握的前提下做出正确的投资决策。
参考文献：
【关键词】房地产经济 可持续发展战略 宏观经济
一、前言
房地产行业与我国国民经济以及人民居住l件的改善有着密不可分的关系。它是国民经济发展的重要支柱产业，是实现人民群众“居者有其屋”的物质基础。我国的房地产行业经历了数十年的超高速增长，目前已步入了稳定发展阶段。商品住房作为一种耐用品和投资品，其所在行业发展的动因是不断加速的城市化步伐和消费者消费模式上的升级和转变。从长远看，土地成本不断抬升的趋势、房价上涨趋于理性以及国家对房地产行业宏观调控政策的转向将会对房地产行业的稳健发展构成直接的影响。在微观层面上，房地产企业之间的同质化产品竞争、利润下降和竞争日趋激烈也是本行业亟待解决的问题。国家有必要在土地供给、投融资优惠以及购房贷款等方面出台更为有利的措施，解决制约房地产行业发展的各种因素，以市场化的方式来进行宏观政策管理，为可持续发展打下良好基础。
二、房地产经济的发展概况
房地产经济是以商品房以及其他类型的房产资源作为指向性目标，在房产的生产、分配、交换和消费领域进行的经济活动关系。它是生产力与生产关系在房地产上的结合和体现。房地产经济的可持续发展战略是对世界最新发展观念和趋势的一种顺应。所谓可持续发展，是指发展要有前瞻性，既要满足当前发展需要，又为后世留有余地。这种新型的发展观念于上世纪八十年代出现，并由于与社会的发展现实和困惑不谋而合而受到广泛的认同和践行。可持续发展观对于房地产经济的稳健、良性发展也是意义重大的。房地产行业属于我国的支柱产业，它的产业链条绵长，涉及的相关产业据估计有四十余个。房地产经济的健康发展是国民经济发展和社会稳定的重要支撑力量。2017年一季度，我国的经济增长率为6.9%左右，但是房地产经济对国民经济增长的贡献率超过了七个点。因此，我们必须重视房地产经济的可持续发展，在满足我国居民合理的住房需求时，有效利用资源和保护环境，为后人的发展留下更多的优质资产。
三、我国房地产经济的现状分析
2017年一季度，我国经济企稳回升，国内生产总值实现了6.9%的增长。根据4月18日国家统计局的一季度统计数字，房地产业是继信息技术业、服务业和运输业之外增长率最快的行业，达到7.8%，高出国民经济增长率近一个百分点。综合分析，一季度实现经济增速的回升是投资、消费与出口共同作用的结果，其中房地产行业的带动作用不容忽视。在固定资产投资中，房地产占比为31%。
受到一些地区和城市商品房销售顺畅的作用，与土地及房地产相涉的税种都获得了十个点以上的增长幅度，其中土地增值税达26.1 %，房产税达到13.5%。一季度的国家财政收入收入也实现了恢复性的高速增长，一般公共预算收入为4.4万亿元人民币，同比增长14.1%。这里面部分归功于房地产销售快速增长。一季度，土地出让收入同比增长29.9%，达到近万亿元大关。土地价格呈现出综合地价持续温和增长，住宅地价较快增长以及热点城市住宅地价增速趋缓的特点。
四、我国房地产经济的可持续发展战略路径选择
房地产经济是我国国民经济的重要成员，它是实现社会再生产的一个经济环节，为社会再生产的顺利开展提供了土地和房屋等的基本资源。我国的经济发展历史表明，房地产行业一直是经济增长的重要拉动因素，其涉及到的直接或者间接的经济利益与经济增长具有正相关性。房地产行业在整个国民经济中的占比非常高，并且把相关的建筑业、建材业、装备制造业、运输业和服务业等行业整合在一个经济生态中。
（一）建立畅通的多样化融资渠道
房地产经济是资本密集型的产业门类，土地与资金的最优化组合是房地产经济顺利发展的一双翅膀。融资渠道的有效性及效率对于房地产行业的生存与发展有着极大的影响。融资渠道和方式不仅为房地产行业供给了金融血液，而且它体现了资本与该行业的有效的配比关系。当前，房地产企业过于依赖以银行借贷为主要形式的间接融资形式。在国家宏观信贷政策趋严的严峻形式下，极易放到房地产整个行业的金融风险，出现大量企业资金链断裂或者资金无法维继的风险。
（二）重视风险管理
风险管理是系统工程，企业一定要从市场定位、品质定位和房产环境定位等各方面全面加强风险管理，降低各种风险对企业发展存在的潜在危险，提高经济效益。房地产企业在进行风险管理时，一定要遵循可持续的发展观，以科学的专家论证和准确的市场调研以及对项目的可行性研究等方式，进行科学的风险管控。在实施风险管理时，企业要在各个层面上落实责任主体和权责，采用可靠的风险管理手段和技术，提高风险管理的水平和效益，提升房地产企业的科学管理水平。
（三）实现住宅的标准化
现阶段，房地产行业已经步入了品牌化和产品标准化的发展阶段，大的房地产商主导了这一过程。标准化的设计与生产，可以有效减少物件的损耗，缩短建设周期，节约大量资金。最为重要的是，标准化的开发方式可以最大程度地保障商品房的优秀品质。在产品标准化的过程中，制定标准化的指导文件是前提条件。房地产商应当在标准化文件和流程的指引下，实现对成本的目标管理，有效控制资金投入，提供优秀的工程管理能力，推动可持续性发展。
五、结语
总之，可持续发展战略是房地产经济健康发展的不二选择。为此，我们必须因势利导，在拓宽融资渠道、进行风险管理和实现产品的标准化等方面苦下功夫。
参考文献：
[1]焦艳玲.对我国房地产经济可持续发展战略的思考[J].科技经济市场，2015，（07）.
关键词：财务风险；风险分析；财务比率；模型分析
中图分类号：F23 文献标识码：A doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.07.049
1 研究背景
由于社会经济不断发展的需求，我国的房地产行业在近年来取得了飞速的发展。巨大的利润让越来越多的社会资源投入到这个行业中，但是房地产行业本身存在的特点，也让房地产行业的财务风险加剧。资金投入大，资金链和建设周期长，资金回笼的速度慢，资产变现能力差。同时，对于企业的发展来说，如果资金和融资能力不强，也很难接到收益较大的项目。在2008金融危机之后，房地产行业出现了泡沫；“中国房地产上市公司2012年的TOP10研究报告”中说到，我国政府将不断加大调控力度，继续巩固调控成果，促使房价回到正常合理的水平；2014年，国务院《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，这个规划，给予了房地产行业全新的成长空间也促进了房地产行业的转型升级。在这种情势下，要想在激烈竞争的环境下求生存、求发展，我国的房地产企业必须要提升对财务风险的认识，如果增强对财务风险的抵御能力，如何将财务风险控制在一定的范围内，保证企业的健康发展，降低遭受财务风险的可能性才是重中之重。
2 保利地产基本状况
2.1 保利地产的发展现状
保利地产（集团）股份有限公司前身为广州保利开发公司，成立于1992年，1993年在国家工商局完成注册。保利地产在2002年完成股份制改革之后开始全国范围的发展。2006年在上交所上市。至2015年保利地产实现了净利润123.45亿，增长1%，实现营业总收入1235.08亿元，同比增长13.25%。
2.2 保利地产基本财务状况
从资产负债表主要数据表可以看出，从2010年-2012年，保利地产的资产翻了近3倍，是因为保利地产投资性房地产的增加，在2010年投资性房地产金额为42.39亿元。股东权益不断扩大，而公司的负债速度跟不上股东权益扩大的速度，降低了保利地产抵抗外部风险的能力。
从利润表的主要数据表可以看出，营业收入和营业成本都从2010年-2012年五年期间翻了三番，营业利润从2010年的74.24亿涨到了189.81亿，利润总额也从74.05亿涨到了190.32亿，净利润也翻了三番，保利地产的业务量增加是主要原因。
从现金流量表主要数据表中可以看出，现金流量净额和投资现金净额在2010和2011年都为负值，这是由于保利地产的高速发展，导致资金紧张，但在2012年开始取得收入，所以经营现金流量恢复到正常值，但是2013和2014年开始，又呈现了负值，因为市场的供过于求的原因，周期太长，无法及时取得收入。
从主要财务比率表中，可以看到，每股净收益在下降，净资产的增长率也在不断下降，但是毛利率比较稳定，是因为保利地产之前的大规模扩张，导致有大量的贷款，三大费用增加，特别是财务费用。
2.3 财务比率指标分析
财务比率指标可以反映财务风险的变动情况，通过图1我们可以看出以下四个问题。
2.3.1 偿债能力
2010年-2014年，流动比率下降，从2.13降至1.87，除了2010年，其余四年的流动比率均小于2，低于合理值。速冻比率在五年间也低于正常标准值1，说明了保利地产短期偿债能力不足。现金负债比率也不断下降，说明保利地产用现金偿还短期债务的能力变弱，加大了公司的资金风险。
2.3.2 资本结构
保利地产的资本负债率，一直居高不下，超出了行业的平均水平，这样会加大不能按时偿还债务的风险。
保利地产从2010年-2014年，虽然股东权益比率呈上升趋势，但是仍然处于较低的水平，应保持适中的水平，股东权益比率过小，说明企业负债过大，那么公司抵御外部冲击的能力就会减弱。
2.3.3 总资产的收益率
保利地产从2010年-2014年，总资产收益率、营业利润率、成本费用利润率和主营业务利润率都是下降趋势，说明保利地产在创造收益的时候花费的资本更多，市场竞争力随之减弱，应对财务风险的能力就被削弱。
2.3.4 营运能力
保利地产从2010年-2014年，应收账款周转率持续下降，从2010年的68.1下降到2014年的38.39。资金回收缓慢，经营活动的资金不能得到充分的利用，资金回收风险增大。
2.4 保利地产财务风险的总体评价
综合保利地产公司财务风险的财务比率指标分析、单变量模型分析。Z3和F分数模型分析结果，我们可以得出，保利地产的风险水平是在不断上升的，就是目前处于安全的状态，暂时看不到财务危机，但是，从上述的分析综合来看，它的安全程度还是有所下滑。从2010年-2012年保利地产的偿债能力和营运能力皆有不同程度的下滑，现金流量也不乐观，结合目前的国家的宏观调控政策和行业形势来看，同行业的格力地产，同样是上市公司，但是格力地产的财务风险情况要低于保利地产，保利地产想要持续的健康的发展，确保可以在同行业中占据一个优势地位，就必须提高财务风险的意识，分析财务风险上升的原因，在日常的财务活动和经营活动中加强管理和防范，及时的调整策略。
3 保利地产财务风险的成因
3.1 宏观政策
3.1.1 宏观调控
2010年，“国十一条”，发生违法违规行为的房地产开发企业，暂时取消新购置土地资格。
2011年，“新国八条”，加强对闲置房地产的清理力度，打击囤地的行为，健全招标拍卖等制度。
2012年，继续促使房价回到正常，落实安居工程。
2013年，“新国五条”，打击投资投机性购房。
2014年，国务院《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，推动城乡一体化发展，给予了房地产企业转型的机会。
因为这些政策，保利地产作为国企的拿地优势被削弱了，所以保利在购进土地的时候，成本增加，利润下降，投资风险加大等。
3.1.2 税收政策
我国房地产行业需要缴纳十几种税。在房产首次交易的时候，开发商需要缴纳营业税、所得税、建设税、土地增值税和土地使用税，同时，购房者要缴纳契税和印花税等。在房产二次交易时，个人所得税、营业税和教育税附加由卖家缴纳，缴纳契税和印花税由买家缴纳。而这些要缴纳的税实际最后都是房价的一部分。由于房产税的范围的扩大，势必税收成本会加重，那么那时保利地产的获利能力就会被削弱，增加投资资本收回的风险。
3.1.3 其他政策
政府的保障房政策，虽然为我国低收入家庭解决了住房困难等问题，但是又对商业住宅造成了冲击，商品住宅的需求量下降，房屋卖不出去，开发商的利润出现波动，财务风险增大。
3.2 行业形势
3.2.1 市场竞争激烈
因为近十年的社会的发展，我国的房地产行业也在加速发展，很多社会资源投入到了房地长行业，房地产企业的数量翻倍的增加，整个房地产行业不断的壮大。保利地产在面对这么多强劲的对手时，必须保持市场的占有率，保证资金回笼的速度。
3.2.2 市场需求
房地产行业经过大热之后，现在市场上的住宅等已经是供过于求的状态，整个房地产行业利润在不断的下降，保利地产也已经告别了高速发展取得高利润的阶段，保利地产只有对财务风险进行防范，才能使实际盈利和预期盈利相差不远。
3.3 内部原因
（1）保利地产一直以来的高速发展策略，在当下严峻的形势下，财务风险会不断的加剧，对此，保利地产应该顺应环境做出调整和改革。
（2）资金投入量大，资金回收期长。保利地产作为行业的龙头企业，对资金的依赖程度高，又因为房地产行业需要巨大的投入，从开发到销售，时间周期长，一般要三到五年，所以资金回收的风险加剧。
4 保利地产财务风险防范的建议
4.1 决策者财务风险意识需加强
企业决策者对财务风险的重视程度直接影响整个企业的财务风险状况，所以在做决策时，要将融资、投资、经营和利润分配等问题纳入决策的考虑范围。保利地产在过去是跨越式的发展，然而如今国家的宏观政策越来越严格，房地产行业的环境不佳，加之行业之间的竞争激烈，保利地产以前的发展厕所已经不适合当下，所以保利地产需要谨慎的进行投资活动，再次降低资金不能顺利回收的可能性。
4.2 财务人员的风险管理能力
财务人员要对财务风险的认识必须提高，顺应社会发展的要求，将财务风险的防范意识带到日常工作中，除了对财务风险状态进行及时的监控和防范，也要及时和客观的将保利地产的财务风险变动情况反映给决策者，便于及时的做出财务风险的防范措施。
4.3 保障偿债能力
从本文的分析我们可以得知，保利地产的偿债能力在不断下降，要将长期负债和短期负债控制在合理的范围内，并且及时调整资本结构。加之国内融资环境严峻，现金和应收账款的周转率需要提高，提高偿债能力要通过降低资金占有率来实现。
4.4 海外融资
保利地产是我国房地产行业的龙头企业，高速发展和高负债是分不开的。保利地产的融资渠道一直在国内，近年来国内的房地产行业不景气，国家宏观调控政策多，保利地产的资金的流动性也较以前不好。与此同时，保利最大的竞争对手万科已经在海外融资的道路上，万科的海外融资降低了万科的融资成本。对此，保利地产也应该加快拓宽融资渠道的步伐，以此来降低融资成本。
【关键词】房地产；财务危机；处理；控制；措施
房地产公司是从事房地产开发建设、销售、租赁管理，以及相关中介服务和其他经济活动的独立部门。在一个整体宏观经济周期内，房地产行业可以驱动建材、建筑、机械、冶金、机械、家电、家具等相关产业的发展，创造大量社会就业机会，是我国国民经济的重要支柱产业。众所周知，房地产业是一个资金密集型行业，有资金投入量大、开发周期长，受经济大环境影响较大的特点。这些特点导致了房地产企业的商业模式具有较大的特殊性：不仅资产负债率较高，而且投资回收周期长。房地产业的各项生产经营活动的过程实际上是大量的资金的运作过程，涉及金融风险复杂而多样，所以房地产行业有着比较大的财务风险。如何规避和防范风险因素，尽早发现潜在的财务危机，使企业尽快消除发展过程中的潜在风险，构建财务预警系统的房地产是一种重要的方法。
1 房地产企业财务危机
房地产企业财务危机是指企业的现金流量不能满足企业的需求，如无法支付到期贷款或借款、不能足额按进度支付合同约定的工程款项或工资薪金，总之是企业的现金流无法支撑企业的正常经营要求。关于房地产企业财务危机产生的认识，从房地产企业财务活动的内容和特点可以了解，我们认为，相对于其他企业，房地产行业的财务危机主要产生自资金流入环节。可能会因为政策原因，或企业产品不能迎合市场，导致实际销售收入没有达到预期，而同时房地产企业过度运用财务杠杆，在高资产负债率的情况下，信贷资金被回收。房地产企业财务危机一旦发生，对上下游的金融行业、制造业等，都将造成极大的影响。地区发展过度依赖房地产行业，确实容易引发投资泡沫与经济过热现象。因此相对而言，发展以制造业升级为经济支柱的新型工业化道路，也确实是未来中国经济发展的最佳途径。但如果仅仅以此就认为，制造业升级可以马上替代房地产行业，成为各地区发展的新支柱产业，无疑是片面而书本化的。
2 房地产企业财务危机风险分析
2.1 政策性风险
把政策性风险放在首位，基于我国不完全市场经济的大背景。有形的手经济生活中依然起着巨大作用。房地产业是一个传统的、有较高利润率的行业。我国连续十余年房地产行业的快速发展、房价只涨不跌的历史，不仅使房地产企业可能忽略了危机的逼近，而且使大量资金从制造业及其他行业涌入房地产行业，民企、央企，都要来分一杯羹，这使国家认识到了整个行业的不健康，导致了调控的到来。虽然对近期、中长期的房地场行业走势市场有着很多不同的预测和判断，但近两年，史上最为严厉的房地产调控的到来，证明了房价不可能永远居高不下，只涨不跌。政策性风险对房地产行业最大的影响就是收入的剧减，而房地产企业最大的危机也来自现金流的枯竭。限购政策恰恰打中了这一要害，有房产在手的、较富有的客户被限制购买；而无房产的年轻人面对高房价却望房兴叹。同时，银行信贷政策的收紧，对房地产行业是二次精确打击，房地场行业从银行信贷行业眼中的香饽饽成为了烫手山芋，银监会明确的限制房地场行业的融资方式，数种传统的融资渠道被政策限制，导致企业从市场取得资金越来越困难，成本越来越高，最终必将影响到企业资金链的安全。
2.2 经营性风险
在过去十年，在房地场行业景气的大前提下，房地产企业经营风险相对来说是较小的。房地产企业只需重复做几件事：买地、土地抵押取得贷款、开发、销售、资金回笼、再买地……，在那个阶段，房地场市场一片繁荣，房子一开盘几乎都销售一空，快速的资金回流和较高的利润率保证了企业再投资的资金来源。在现今的环境下，经营风险来自于以下方面：一、产品风险。在现今房地产市场整体供大于求的前提下，产品设计的重要性得以突出，房地产商突然发现，客户的眼光变的挑剔了，不是什么房子都能引来客户排队购买的热情了，在这种情况下，产品设计的失败将使企业付出沉重代价。二、投资风险。如果企业能产生合理的现金流和利润，拥有部分剩余的资金，就会产生新的投资想法。而面对通货膨胀和较大的市场风险，如果没有良好的市场调查，恶性竞争、强行上马新项目，如新投资的项目不能赶上进度，不能达到预期收益，极易造成投资失败，对于一般规模的房地产企业来说，一两个项目的投资失败，完全可能造成致命的后果。三、财务杠杆风险。房地产企业需要大量资金，而资金缺口不是上一个项目的利润可以完全解决的，必然主要靠负债来解决。虽然负债融资的可以在一定程度上，能提高企业的经济效益，财务杠杆系数越大，财务杠杆效应更加突出。但债务比率的上升，会使房地产企业债务风险增加。而目前市场利率在高位徘徊，据观察，目前房地产行业融资成本远高于银行基准利率，达到了9%到15%，如果企业经营不能达到预期的的收益率，高利率会给企业带来较大的偿付风险。
3 房地产企业财务危机风险处理
3.1 资金集中管理模式，资金效率最大化
房地产企业集团公司，资金管理应该更侧重于集中式的管理的企业模式。可以防止企业支付危机发生，保持资本流动平衡。可通过资本流动的有效管理以及控制企业的经营活动和财务活动，可以获取最大的投资效益。掌握房地产集团企业的内部资金、流动，而且有效地监控组织经费使用。集团总部使用资金池，整合、合理调整统筹安排资金使用，从而加强内部资本集约管理，优化资本分配，不仅可对从属企业资金调度实时监控、减少闲置资金，提高资金使用效率集团作为一个整体，而且可以满足重点项目的资金需求，加速资金周转效率，因为有大规模的集中管理和力量，可以消除资本体外循环，改善整个集团的资金使用效率，同时确保资金的安全。
3.2 多种融资渠道、创新融资方法、分散风险
通过多种渠道融资，为房地产企业创造相对安全的企业资金链。可以将房地产资金链和目前资本市场对接，通过建立房地产资金的内部和外部循环系统。在企业需要资金时，可迅速取得融资，有资金闲置时，可以进入外部循环系统，以减少企业财务成本。可制定相关风险分散，确保资金链的安全的预警措施。同时，房地产企业必须对其资金链管理进行研究并寻找更适合自身发展的企业融资、投资模式。随着我国金融市场的不断开放，新的融资渠道和新的资金不断进入市场，在目前的资本市场中，除了日益激烈的市场竞争，还有可以减少借款企业成本，低风险的融资手段。这需要财务人员有敏锐的嗅觉，尝试新的融资方法。合理的房地产企业资金链，避免银行利率上升或准备金率影响的融资的能力，一定要得到重视和发挥。企业系统内部和外部的融资相结合，多元化融资，积极拓宽资金来源，将成为企业化解财务危机的重要手段。
3.3 加强收益分配管理和投资控制，建立预警机制
当企业处于相对稳定的和成熟的阶段，收入分配政策应是适当减少，使企业保持一定的现金储备。在市场方向不明朗的前提下，精简投资项目，对新项目做全面的投资收益分析、市场调查、根据市场好恶设计不同的、差异化的住宅产品。建立一套财务危机的早期诊断和预警机制，将危机消灭在萌芽阶段，对企业有着重要的现实意义。它有助于对危机产生的深层原因进行分析。我们可以通过设置，观察一些敏感性财务指标的变化，对企业可能或将要面临的财务危机信号控制预测。这些敏感财务指标包括：资产负债率、开发项目收益率、现金流量、资金实际成本等、并采取适当的措施，在财务危机积累、危机全面爆发前，作出判断和应对。
4 结论
我国房地产企业受来自企业内部和外部内外风险的影响，排除风险的关键在于预判并主动处理风险，并加以控制。与此同时，加大分析投入能力和应急处理，可事先通过分析财务指标和控制开发等项环节风险分析，帮助房地产企业防范风险发生，促进其持续健康快速稳定的发展。
参考文献：
[1]章桂铨.房地产企业财务预警分析[J].现代商业,2009(21).
[2]陈雯.我国房地产企业财务预警系统研究[D].重庆大学,2008-10-01.
[3]董文科.房地产企业财务预警体系研究[D].重庆大学,2007-05-01.
[4]苗润生.企业财务预警系统研究[J].中央财经大学学报,2003(08).
世界各地在其经济发展过程中几乎都出现过房地产泡沫，为此，各国专家们对房地产泡沫的成因、过程和影响，特别是房地产与金融市场的联动关系做了大量深入的研究。
研究表明，风险比较高是房地产行业天然的特点。房地产行业建设周期长，而且受土地市场严格约束，所以供给的调整相对缺乏弹性。当房地产价格趋高时，会刺激供给方的投资，但是，房产建成时的市场形势可能和投入时差异很大。如果此时市场价格已经趋降，那么供给的增加会进一步拉动价格向下，形成负反馈。经验表明，供给方很难对将来的市场作准确的判断，甚至当前的信息也往往难以准确、及时地获取。原因在于房地产的供给与其他行业产品不同，异质性很强，有地域性的差异和资本结构的差异；另外，房地产不存在中心交易市场，交易相对不频繁，交易成本高；价格是由双边谈判决定的，缺乏可用的信息和透明度。另外一个风险在于，房地产市场并没有像股票市场一样完备对冲，如远期和沽空机制，缺少短期套利手段来避免长期的风险。
房地产行业的另外一个最重要的特点是与金融业天然的密切联系，这主要是由房地产业的投资规模决定的。如果不通过融资，房地产很难做出规模；而一旦房地产进行了某种形式的融资，开发商和投资者就共同承担了风险。融资越大，上面所说的负反馈效应就越大。而如果融资渠道单一，风险就会很集中。尤其是当房地产主要是通过银行贷款时，一般情况下会以房地产作为抵押，这种融资方式会进一步放大风险：房地产价格越高，开发商的账面资产值就越高，则其还款能力越强；银行的资产负债组合中的价值也越高，也就有能力、也有意愿借款出去，包括开发贷款和住房按揭贷款，两者的结合极易引起信贷膨胀。更多的资源将持续向房地产集中，一旦房地产价格下跌，上面的逻辑也将随之倒行而引起恶性循环：随着开发商的资产贬值，银行的资产亦随之贬值，经营风险增加，银行会紧缩贷款（包括开发商和住户的抵押贷款），需求进一步不足，价格进一步走低。
所以，据此推论，如果房地产市场出现过热问题，一定是出在两个环节：1．开发商对市场的预测及开发的项目失误（即没有看住市场）；2银行向这样的项目贷了款（即没有看住自己的钱）。以往房地产市场出现问题时的表征一般如下：房地产价格在短短数年内急速上涨，然后在某个顶点开始更加急速地滑落。而在此之前银行资产已过度向房地产行业集中，从而造成银行资产组合中房地产资产比例及抵押贷款比率过高。另外，对房地产开发商、建筑公司以及对与房地产有关的非银行金融机构的融资都很宽松也对市场起到了推波助澜的作用，但资金链条最后还是上溯到银行系统。毫无疑问的结论是，过度集中会带来较高的风险。
现在的问题是，为什么会有过度集中？深入的研究表明，原因主要如下：
----房地产周期比较长容易造成危险的短视。而市场畅旺，特别是房地产价格持续多年上升后，房地产贷款的回报和还款记录非常好，会使人产生一种错觉，即市场会继续向好。另外价格上升，使得贷款额／价值之比下降。风险被低估的同时，风险管理的力度就会减弱。
----房地产市场的不完全信息及缺乏相应的分析系统，精确计算房地产项目的贴现值，要有赖于租金、贴现率、预期通货膨胀、贬值损失和空置率等指标，但这些指标不容易得到的同时，也不容易证实。而且，只要抵押品的“价值”超过贷款额，银行就不会注意项目的细节。但如果房地产价格出现大幅下降，极可能造成抵押品价值低于贷款额，从经济角度来看，借款者可能因此不还钱。另外银行借给非房地产系统的贷款（以房地产抵押），也会从另一个侧面造成对房地产的过度贷款。
----不当激励或者道德风险。客观上说，由于许多开发商在自有资金率很低的情况下，主要是依靠高杠杆式的融资来进行项目开发，加上信息不对称的普遍存在，实际上开发商通过银行借款的风险比通过股市募资的风险要高，但最终这种风险会转嫁到银行。
----有时是由于扩张性的货币政策所致，或者是过多的外来资本注入，这两种情形在亚洲地区较普遍存在。
关键词：房地产；风险管理；策略
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
随着我国经济的飞速发展，房地产行业也迅速发展，为国民经济的腾飞作出了重要贡献，成为国民经济的支柱产业。但是，房地产行业面临的社会环境和市场环境复杂，同时有涉及行业广泛，项目规模大，资金投入量大，使房地产在整个经营过程中面临着不可捉摸的风险。最近几年，国家加强了对房地产行业的调控力度，国家经济政策和行政法规的变化，必然会给房地产行业带来一定的风险。虽然目前大多房地产企业引进了风险管理方法，但是风险管理涵盖面窄，系统性科学性严密性都不强，不能及时对房地产企业所面临的风险金进行识别和控制，给企业造成一定的经济损失。因此房地产行业必须正视并重视企业运营及整个开发过程中的风险，建立科学严密系统的风险管理体系，以保证开发产品品质。
一房地产企业面临的内部外部和内部外部风险
（一）房地产企业面临的内部风险
1投资决策风险。因为房地产在开发设计阶段，不但要投入巨额资本，还要面对漫长的开发周期，造成通过决策所产生的结果来证明决策的正确性带有很大程度上的滞后性，因此在房地产开发过程中，企业对各个开发环节所制定的决策具有极高的风险。
2项目管理风险。项目管理风险是由管理者管理不善而对企业造成经济损失的风险，它主要包括，决策者缺乏企业经营管理能力，员工缺乏相应的专业技能。还有由于相关人员未按法律处理各种合同，造成违章或违法等行为。
3财务风险。通常来说企业投资负债比率越大，企业面临的财务风险就越高。如果企业不能及时获得足够的现金来按月或者按年偿还银行债务本息，或者是房地产商不能够从其他资金市场获得投资所需的巨额资金，那就会使企业面临着财务风险，可能使企业无法获得预期的收益。
（二）房地产企业面临的外部风险
1政策性风险。在房地产的投资过程中，政府的土地供给政策，税费政策，金融政策，低价政策，价格决策，住房政策，环境保护政策等均会严重影响房地产投资者的收益目标的实现，给房地产投资者带来不可预料的风险。
2市场供求风险。按照通行的国际惯例，商品房空置率在 5%到 10%之间时，说明商品房供求平衡。商品房空置率在 10%到20%之间时说明商品房供大于求 ，是危险区。商品房空置率在 20% 以上则为商品房重积压区。房地产商必须根据不同的商品房空置率，采取不同的销售措施，减少商品房积压。
3金融风险。金融风险主要指包括利率在内的银行贷款政策变动风险和信用风险等。银行贷款政策的细微变动，如信用条件松紧，信贷额度大小，信贷政策倾向性的变动都将对企业的资金流管理有直接影响。而银行利率上升会对房地产投资产生负面影响。
二 房地产企业风险管理应该做到“三控”
（一）控制投资决策风险
为控制投资决策风险，房地产企业要把目光放长远，建立完善的风险组织体系，设置专门的风险策略部门，对市场评估及荼毒土地购买评估并时刻监控行业最新动向，掌握国家政策动态。房地产企业时刻关注房地产行业的最前端，观察每个企业的最新动向；房地产企业还要关注时事，敏锐的捕捉政策动向。这样房地产企业就能既关注行业动向，做好产品销售对象有效的规避风险，尽可能的降低投资和决策的风险。
同时，房地产企业要积极建立风险管理文化。企业应大力培育风险管理文化，确立树立正确的风险管理理念，提高员工的风险意识，使风险管理意识融入到员工的行动，从而促使促进企业建立严密、科学、系统的风险管理机制。
（二）控制项目实施阶段管理风险
房地产企业要强化项目管理风险意识，编制项目质量保证、开发进度计划。房地产企业在建设项目活动之初就应该形成风险意识，进行有组织的项目风险计划工作。以下是建设项目中因该注意的风险隐患。
1 控制房地产的质量风险。
房地产企业要根据房地产质量的综合性特点, 制定综合质量指标,量化并具体工程质量、区位质量、产品质量、环境质量、社区质量、服务质量等方面指标,建立综合质量管理体系。对从房地产的规划、选址、设计、招标、施工、装修、竣工、租售、物业等各个环节进行全方位、全过程的质量监控和质量管理，协调各利益主体的关系，全面提高房地产建筑的整体质量。
2 控制房地产工程管理的风险
房地产企业在项目开工前，应该在认真研究工程管理各环节的基础上，制定针对性的管理措施，建立完善的工程项目管理体系。工程项目管理部门在策划工程时，要考虑多方因素，充分运用成本、设计、物业、销售等相关部门的资源，科学合理的设计规划从施工管理机构组织、标段划分和施工平面布置到招标采购计划、关键线路计划、成本目标等重要环节。同时，工程项目管理部门要对工程建设进行实时的监控，根据具体情况不断完善管理制度，只有这样才能保证房地产项目的工程进度达到企业的要求。
（三）控制财务风险
1 丰富融资渠道，扩展融资方式。房地产企业要改变观念，转变融资观念，由向银行贷款转向多渠道融资。企业可以积极挖掘自身潜力，可以尝试着实施信托计划，进行企业股权融资，典当，资产证券化，销售融资等多元化融资渠道，在不提高企业资产负债率的情况下，降低企业融资成本，尽量节约财务费用，将财务风险尽量控制在可以承受的范围之内，为企业产期发展做准备。
2. 对资本结构进行优化，降低企业筹资风险。企业的负债经营会增加股东的收益，增加企业的财政压力。而且企业负债比例的上升，会逐步增大企业的财务风险。房地产企业优化产权资本与债务资本的构成比例，寻求最佳的资本结构，坚持适度的负债经营，尽可能降低财务风险。
3. 改善资金管理理念，提高资金的利用率。房地产企业资金流量巨大，对企业的运营及其重要，因此房地产企业必须提高企业的资金管理情况。房地产企业要强化对资金的管理，加强对财务的监控，制定科学的现金使用计划，科学安排资金的调度，保证为企业的生产经营活动提供必要的现金。同时，房地产企业要强化对应收账款的管理。
4完善并加强内部审计。一般来说，当房地产企业发展到一定阶段，内部审计工作就成为制约企业进一步发展的重要因素，因此，房地产企业要重视内部审计工作。在内部审计工作中将过程控制和主动控制结合起来，强调风险管理，认真处理事前控制和事中控制，发挥内部审计对房地产企业风险评估和防范作用，即使处理风险隐患，保证企业的合法权益，发挥资产经营的最大优势。此外，还要重视事后审计，促进财务收支审计向管理审计、经济效益审计、内部控制制度审计、专项审计等方向发展，以便综合评价各生产力要素的利用程度，实现资源的组合优化，对房地产企业进行全面实现监督、控制、服务、评价。
结语：
房地产企业发展过程中时刻面临着多种多样的风险，从外部的国家政策性风险、市场供求风险、金融风险，到房地产内部的投资决策风险、项目管理风险、财务风险，都对房地产企业的生存产生极其重要的作用。房地产企业的成败不仅关系到自身的利益，还对影响着一般消费者的利益。一些房地产企业平时不注意防范风险，当风险来临时，手忙脚乱，给企业造成巨大的损失，甚至造成企业破产。因此房地产企业必须建立严密的风险管理体系，防范外部风险和内部风险，促进企业平稳的发展。
参考文献：
[1]周雁;;浅析房地产项目开发的风险及对策[J];现代经济信息;2009年11期
[2]高晓丽;;浅析房地产企业风险管理[J];中国市场;2011年32期
