发布时间：2023-06-16 16:25:10
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关键词：变电站；选址；平面布置；建筑设计
中图分类号：TU271.1 文献标识码：A 文章编号：1000－8136（2012）14－0096－02
变电站是我国电力工程建设中的重要组成部分，变电站工程建设质量涉及到国家工业经济发展并与人民的日常生活息息相关，因此在国民经济中具有举足轻重的地位。从笔者多年来从电站土建设计的工作实践来看，变电站土建设计是一项常规性工作，但也是一项“只有更好，没有最好”的研究工作。对于任何一个变电站的土建设计，我们设计人员和管理者都必须具有高度负责的工作态度，重视设计质量，精心设计每一项工程。笔者结合自身实践经验，就这一问题作一探讨与分析：
1 变电站土建设计的阶段及内容
1.1 选址阶段
在进行变电站地址选择时，应首先明确电站负荷中心的位置；这需要系统人员依据潮流分析以及电网的规划确定负荷中心位置，此外还需设计接入系统方案、无功补偿规模、出现、主变等。依据提供的资料，土建设计人员先初步确定几个电站选址方案，这些选址地点应尽量与负荷中心较近，以便能够降低网损。
变电站线路的选择应与地址的选择相协调，在选址过程中要注重与线路人员之间的配合，明确变电站输电线路的具体方案。因线路的总体造价要远大于变电站的建设造价，因而科学、合理的线路方案，有助于保证变电站建设的经济性，而且对于方案顺利通过前期的审查有着重要的作用。
1.2 可行性研究阶段
可行性研究阶段土建专业的工作主要是根据项目选址阶段的工作成果和审查批复的意见，重点论述批复站址的建设方案。应就批复站址的建设方案进行详细论述，相较于选址阶段，应充分论证占地面积、站用水源、站用电源、交通运输、土地用途、地质条件等多种因素，重点解决批复站址的可行性问题。
1.3 初步设计阶段
在取得可行性研究批复意见后，就进入了变电站的初步设计阶段。该阶段土建专业需要做的工作主要是落实土地的征用，变电站的土建总平面的布置，该阶段应就土建总平面布置、地基处理、给排水方案的具体设计方案提出2～3个方案以进行比较，以便从中挑选出最优方案。
1.4 施工图设计阶段
通过初步设计审查后，就土建专业来说，对土建总平面布置、建筑面积、结构选型、地基处理方案、基础选型等都有了明确的审查意见。施工图设计阶段就是依据初步设计审查意见，要按照现行的规程以及规范或者国家标准，先从局部后从整体进行设计，设计的原则是不超过初步设计审查确定的范围。在对所有的厂家资料、电气提资、尺寸进行判断，并且确认无误后，按要求进行设计。
2 变电站土建设计优化的对策分析
建构方案设计：一般包括建筑平面、立面方案设计、暖通风及水工方案、地基处理方案设计、结构及基础方案设计。变电站建筑常采用联合布置形式进行设计，目的是节约用地。在结构方案设计上，变电站的主要建筑物几乎都采用钢筋混凝土框架结构，其构架及支架采用钢结构，不过其设计还要考虑变电站的重要程度及站址的抗震设防烈度。平面设计方案，一般要做到两点：一是保证各功能房间有足够的空间；二是建筑立面能产生美观的效果。建筑基础形式需根据地质情况选择，当地质好时，用天然地基处理技术即可；当填土较厚时，采用的处理技术是强夯；当地质是较厚的淤泥时，处理技术是灌注桩管桩或水泥土搅拌桩以及预压法。暖通风方案设计，其设计一般能达到设备运行及消防的需要即可。
2.2 站区排水及消防系统方案设计与优化
设计前，要从水源条件角度分析设计方案。由于变电站生活用水量及消防补水量都较少，若条件允许供水方案设计时，可优先考虑能否通过市政来供给。给水系统主要包括消防给水和生活给水这两个系统，但两者宜分开而独立设置。排水系统中各排水系统应采用分流排放。值得注意的是在消防方案的设计过程中，要认真考虑建筑物与建筑物间、设备与设备间、设备与建筑物间的距离；考察其间距是否达到消防规定的间距标准，如果达不到就应采取防火窗或防火墙等措施进行替代处理。
2.3 站址方案的比较及选择
根据上述情况，对可供选择的多个方案进行经济比较，然后，由专家对此次方案的可行性进行初步评定，在评定过程中要重视审查的意见及建议，从中筛选出最优方案。那么对于方案的评定需要确立科学、合理的评价指标，结合工程实践，提出方案的首选与备选方案，以备施工组织需要。同时，对最优方案要进一步完善，确定最后的设计方案。
关键词：建筑方案设计；设计原则；设计要点
引言
随着现代化进程的不断推进，建筑行业在现今社会起着不同凡响的作用。近年来，人们的生产生活水平不断提升，在物质文明高度丰富的情况下，人们更加倾向于居住环境的舒适和温馨，进而在极大程度上促进了建筑行业的进一步发展。对于建筑行业而言，建筑方案设计是其最初阶段，同时也是起着决定作用的阶段，一旦建筑方案设计不合理，或者不符合实际，就会给后续施工阶段带来极大的困难和麻烦，还会对建筑物的整体施工质量造成严重的负面影响。因此，在进行建筑方案设计时，必须要根据实际情况进行设计，严格遵循建筑方案设计原则，并对其中的设计要点进行严格把关。
1 建筑方案设计的原则
1.1 体现建筑工程的整体风格
随着经济全球化的普及以及高新科技的不断创新和完善，人们的生活水平发生了翻天覆地的变化，对精神层面的追求越来越迫切，在这种情况下，广大人民群众对建筑物的功能就不仅仅限制于居住和生活方面了，而是更加追求建筑环境的个性化、科技化。因此，建筑设计人员在进行建筑方案设计过程中，首先要求就是要体现出建筑工程的整体风格，对建筑的潜在信息进行研究和分析，取其精华部分，不断推陈出新，体现出建筑物的文化底蕴和独特的艺术形式，以此满足用户的所有需求。
1.2 坚持自顶向下、抓大放小的原则
众所周知，建筑方案设计是建筑工程项目实施的首要环节，占据着非常重要的地位和作用，可以说，建筑方案设计的适用性与合理性影响着建筑功能是否能够正常发挥。因此，建筑设计人员在进行建筑方案设计时必须依据相关建筑设计规范标准，坚持自顶向下、抓大放小的原则，从宏观上综合考虑影响建筑方案设计因素，将本环节中出现的问题进行完善和处理。加强各部门之间的合作和交流，确保将设计过程中遇到专业设计问题进行有效解决，从而为建筑方案设计提供技术保障。
1.3 坚持和发挥建筑技术专业人员的主导性作用
在建筑方案设计优化过程中，有时会出现优化失败的情况，使得方案设计更加恶化，这是由于多方面的因素引起的，其中非专业因素是主要原因。因此，为了保障建筑方案设计优化的科学合理性，建筑设计人员要多方听取意见与建议，在优化过程中以严谨认真的态度对所有设计资料进行整理和甄选、过滤。除了非专业原因以外，建筑方案设计还会受到专业性的影响，因此，在需要的情况下还要通过专业技术手段进行方案优化，确保建筑方案设计的技术专业性。另外，相关建筑部门还要给予建筑设计人员充分的创作空间，以此确保建筑方案设计创新性。总而言之，意识对物质具有反作用，正确反映客观事物及其发展规律的意识，能够指导人们有效地开展实践活动，促进客观事物的发展。歪曲反映客观事物及其发展规律的意识，则会把人的活动引向歧途，阻碍客观事物的发展。因此，建筑技术专业人员作为建筑方案设计的核心力量，要坚持和发挥主导性作用，切记自己的职责和使命，提高责任意识，培养创新理念，不断推陈出新，为建筑方案设计的优化做出积极贡献。
2 建筑方案设计的要点
2.1 建筑的总平面设计
改革开放之后，我国经济发展水平不断提高，尤其是二十一世纪以来，我国科技信息不断创新和发展，各项建设事业的发展日新月异，在极大程度上提高了我国的总体发展水平。在这种社会背景下，建筑行业以其特有的优势也迎来了发展的最佳时期，建筑项目如雨后春笋般层出不穷，发展势头颇为迅猛。建筑方案设计是建筑工程实施的根本依据，具有一定的复杂性和专业性，这也就导致在方案设计过程中，要考虑的设计因素和内容繁多，同时这些内容是影响建筑的总平面设计的关键因素，是决定其成功与否的重要标准。对建筑总平面布局进行分析的主要依据是设计方案中的相关标记和叙述，包括建筑物的地形图和文字叙述的道路状况，就某种意义而言，对建筑的总平面设计是决定建筑物与环境之间关系的重要指标，建筑总平面设计的协调性与建筑物的各种流线组织有着直接关系，关系着建筑的总平面设计是否科学合理。
2.2 建筑物的功能区的设计
随着人们生活水平的日益提高，建筑环境的舒适性和功能性是人们追求的重要内容，因此，建筑物的功能区设计是建筑方案设计中重要的组成部分，同时也关系着建筑功能是否满足人们所需的重要环节。建筑物的功能区可以分为管理、使用、后勤等功能区，只有对建筑物进行合理划分和归纳，才能更好地实现建筑物的所有功能。在进行建筑物的功能区的设计时，对于具有复杂功能的建筑物来说，要分功能区进行设计，否则就会陷入迷雾之中，无法弄清各个房间之间的联系和区别，难以进行建筑方案设计的整体把握。因此，针对于建筑方案设计中建筑物的功能设计而言，首要设计内容就是划分建筑物的功能区，之后按功能区进行方案设计，确保整个建筑方案设计的科学性和功能性。
2.3 房间布局的设计
建筑物中会有很多房间，所以在对建筑物进行功能分区时，首要任务就是明确各个房间之间的位置关系，需要注意的是，在对功能分区时，要先进行竖向划分，之后再进行水平划分。另外，建筑设计人员还要对房间设置的上下关系进行合理分析，以防给后期建筑施工带来不必要的麻烦和损失，甚至对建筑功能的正常使用造成不利影响。对于建筑物的功能分区而言，竖向和水平的功能分区是有差别的，竖向的功能分区具有优先权，只有先设置好竖向功能分区，水平功能分区才会更好地实施，两者之间相辅相成。竖向功能分区时，要坚持根据空间形式变化进行功能和结构设计的原则。
3 结束语
近年来，我国的各项建设事业不断地发展，国民经济取得了大幅度的提升，其中，建筑行业也取得了一定程度的发展，建筑项目的与日俱增为建筑行业迎来了发展的春天。而建筑方案设计是建筑项目实施的首要环节，在所有设计中具有至关重要的意义和作用，是建筑物是否协调的基本保障，也是建筑功能能否实现的前提。因此，必须要重视建筑方案设计工作，并在设计过程中严格遵守建筑设计相关规范标准，重点把握方案设计中的要点，为建筑施工质量提供基本的技术保障，从而促使建筑行业向着更高、更强、更好的方向发展。
参考文献
[1]任红莲.建筑方案设计过程中的设计原则及要点分析[J].山西建筑，2016.
[2]陈召明，李传涛.方案设计在建筑设计中的重要性与应用分析[J].城市建设理论研究，2012，9.
【关键词】房地产、工程项目、造价控制
1.前言
在我国经济高速发展的今天，房地产业也进入了快速发展期；但我国房地产业也面临着一些问题和不足，尤其是在项目的造价控制上，还需要进一步完善。值得肯定的是我国房地产业界的一部分企业已经意识到该问题的重要性，并且已逐步开始采取措施解决此类问题；例如：一些优秀的房产公司都有自己的设计部门、招投标部门、造价审价部门等。并经过一段时间的运行，收到了预期的效益。
2.目前房地产工程项目在各阶段造价控制上存在的问题
2.1造价控制在项目设计方案比选阶段所存在的问题
房地产工程项目成本控制的关键之一是建设投资，工程建设大多采用公开招标，通过比选和竞争已经能够较好的控制好施工造价，但是往往会在建设投资方案确定上优化不够，较为严重的是设计方案的投资比选缺乏充分对比论证。工程在方案设计阶段未尽量多的筛选设计方案，方案上存在着不经济的现象，使得施工图设计阶段也无法优化，也未真正利用好本项目的土地资源和各项批复指标，方案设计的不够细会造成投资估算的不准确；通常房地产建设单位并不是方案设计和资金估算方面的专家，只能聘请第三方单位代为实施，有的为了节约当前外聘委托设计的费用而减少了设计方案的数量和质量，最终没有获得最优的方案造成后面的投资成本成倍增加；或者为了赶时间匆忙选定一个不太成熟的设计方案，这都是造成后续投资不可控的主要问题。
2.2造价控制在项目施工图设计阶段所存在的问题
此阶段存在的问题主要体现在以下几个方面：第一，方案设计与造价控制出现脱节的现象；方案设计和造价控制分给不同部门负责，因此在实际工作过程中，部门之间的沟通不够，一些设计人员在设计方案选择时不够重视成本造价控制，在设计选型中不管成本，只管自己设计方便省事；另一方面负责造价控制的人员介入滞后，往往等施工图设计都基本结束了再进行造价的审计评估，此时发现经济性不够，往往设计人员不愿意重新设计而推脱不做优化。第二，方案设计不够合理，选择的设计方案过于保守或过于经济。据不完全统计，通常的设计保险系数都比要求大1-2倍，大量的增加投资成本。而过于经济的设计又存在安全隐患和设计缺陷，也会给投资人和国家造成巨大损失。例如，宁波桥事件。【1】
2.3造价控制在招标阶段所存在的问题
此阶段的投资问题，主要是品牌的选定上；房地产企业为了提高产品的档次或安全稳妥系数，一味的选用高端品牌，造成成本的大幅度增加，在规格型号一定的情况下品牌选定后成本就已经固定了。同一种设备材料不是档次越高越好，在确保质量、安全的前提下，选择性价比高的品牌才是最合适的。
2.4造价控制在施工阶段所存在的问题
此阶段存在的问题主要是施工变更签证管理。首先、站在施工方的角度，往往会向房地产企业提出一些变更要求，这些要求往往都是以方便施工、增加投资为主；这时，房地产企业要进行认真分析、论证，是否一定需要变更，把不必要的变更都驳回去。其次、很多房地产企业忽视了激发项目团队提出优化减少投资的变更管理，没有拿出相应的奖励措施，所以有时候有的地方可以做减少投资的优化方案，由于闲麻烦也没有人愿意去做。第三、在发生不可避免的变更增加投资时，混乱的现场签证管理程序会提高施工管理难度、增加投资成本，因此，要严格执行逐级审查制，规范施工秩序，提高工程质量，帮助控制造价。【2】
3.科学、合理控制房地产工程项目造价的对策分析
3.1在方案设计阶段有效控制工程项目的造价
房地产项目建设过程中方案设计较为重要；要采取方案比选优化设计，两种或多种方案的设计将有助于提高项目投资的经济型；按照一定的限定额进行设计控制，使整个工程投资项目达到预算的标准；房地产企业可采用公开招标选择设计方案的形式来获取不同的设计方案，并对筛选的方案进行对比论证，优中选优。对于设计上材料的选择要充分市场调研，在保证设计效果和意图及质量的前提下，尽量选择性价比高的品牌材料，避免选择过时的或不成熟的材料，在实施后发现达不到设计要求而重新返工，造成巨大的投资损失；设计者与建设者要充分的沟通，让设计者充分了解建设者的意图，对于工程的使用用途和重点也要说明清楚，设计上要保重点，放次要，从而节约工程投资。
3.2在施工图设计阶段有效控制工程项目的造价
施工图设计是工程项目造价控制最关键的一环，此阶段对整个工程造价的影响度能达到50%左右。优秀的房地产企业一般有一支高水平的设计团队，能制定出一份合理、可行的施工图设计方案。该方案对项目的施工图以及项目造价都做了合理的设计和安排，是工程项目建设的蓝图。在施工图设计中，要注意进行多方面、全方位的审查对比优化，这才是房地产建设工程节约投资的关键所在。房地产企业也可以选择与专业的设计单位进行合作，发挥专业设计单位在某一个方面的特长，分包某一个特定专业给专业设计单位进行二次设计，而自己进行总体协调设计。在工程项目的建设过程中，设计单位也应该参与其中，可根据现场实际对现场进行优化设计，可最大化的优化方案，节约投资；同时也有效地控制了建设工程项目的造价，避免出现因为设计方案不完善、不合理、不贴合实际而使工程造价提高的现象。【3】在设计时，要借助价值工程的原理，功能、价值、成本间做出最佳的设计选择，在保证工程质量的前提下，能将成本降低25%至40%。
3.4在施工阶段有效控制工程项目的造价
施工阶段是将设计图纸转化成实体的阶段，也是最终实现工程的使用价值的阶段，此阶段在整个工程项目造价控制的影响度较小，只有不足20%。要在该阶段有效控制工程项目的造价，房地产企业要做到以下几点：第一，严格执行工程量清单报价规则，采用单价固定方式合同招标；第二，正确处理好工程现场变更签证，若建设方提出变更要求或是工程设计出现不合理的地方，甚至是施工单位提出变更的建议，房地产企业要对这些建议进行严格的审核，防止随意变更增加投资；第三，加强对施工现场的监督和管理，及时制止浪费、延期、材料以次充好等违规行为。
4.结束语
在房地产业不断发展的大背景下，经过多年的经验积累与摸索完善，目前我国的房地产业在投资决策阶段、项目设计阶段、招标阶段、施工阶段以及竣工结算阶段，对造价的控制都有了一定的提高。但是仍有一些房地产企业将投资控制重点放在了施工阶段，忽视了在决策、设计阶段对投资造价的优化作用，这只是最初级的投资造价控制。随着我国设计团队业务能力的提升，房产企业管理者自身水平的进步，决策阶段和施工图设计阶段在房地产造价控制中的巨大效益将被大家所熟知和重视；相信在不远的将来我们将看到，善于在决策阶段和施工图设计阶段优化造价控制的企业将从中获得巨大的利润，逐渐做大做强；而忽视者将在激烈的市场竞争中逐渐被淘汰出局。
【参考文献】
[1] 朱春燕，论建设项目在设计阶段的造价控制[J].建筑监督检测与造价，2008（2）：55
关键词：网费；运营商；满意度调查
一、引言
在信息爆炸的大数据时代中，信息的快速流动，交流的便捷有效不仅是人们生活的基础需要，更成为提高社会经济运行效率的基本要求。因此，电信行业在现代社会中占有至关重要的地位，其发展状况也为人们所关注。官方一系列动作让广大网民看到了“提速降费”的期望，但几大运营商给出的回应却并不如人意，提速降费势在必行却又似在令人满意的道路上举步维艰。
为了解探究语音通信费优化空间，本次调查科学地进行方案设计对杭州市居民进行统计调查通过科学设计调查方案对移动公司的手机通信费进行深入探究运用阶梯计量模型对手机通讯费进行定价优化探究；最后针对性地提出一些改善措施和建议。
二、语音通信费优化定价模型――阶梯计量模型构建及分析
根据中国移动有限公司2014年年报，总成本=524114（百万元），通信收入占总运营收入的48.16%，可认为移动公司用于通信业务每月成本为21037百万元。
（三）三种价格制定方案及采用对应方案时人均月语音通信费
采用上述模型，我们给出了三种阶梯价格方案，并求出在对应方案下的人均月语音通信费。
在语音通信费为0.07（元/每分钟）的情况下，μ≈772。因此人均月费用约为54元。
采用新的价格方案后，人均花费下降了48%～51%。
以上结果只考虑了收回全部成本的情况，因此此方案获利低，是对客户来说的理想状态。该模型可被具体应用于三大运营商的市内通话价格等语音通信项目定价。
三、结论与建议
（一）结论。44.9%客户可接受0.1―0.2元/分钟的市话费。目前有若干形式的市话费在该区域间，符合客户期望。31%客户可接受0.25―0.3元/分钟的国内长途费，而运营商制定的国内长途最低价格为0.3元/分钟，可符合部分客户的价格期望。市话和国内长途在运营商推出的部分套餐中的定价已达到客户可接受价格，国际长途费和国内国际漫游费难以达到客户期望。
（二）建议。运营商推出的部分套餐中，市话和国内长途已经可以达到观众的期望价格，运营商只需要推广在顾客可接受范围内的定价，或小幅度下调价格即可。
房地产开发项目在设计阶段的主要工作是按照市场定位报告的指导设计出满足市场需求的、能够适销对路的产品，在这一阶段，大家更多关注的是设计效果是否满足营销需求，设计成果质量是否满足报批报建的要求，往往会忽视设计产品的成本高低。但是，若对设计阶段的成本不重视，将会使项目成本构成可能会出现合理，也会降低资金利用效率。设计阶段项目造价的计价形式是编制设计预算，通过设计预算可以了解项目造价的构成，分析资金分配的合理性，并可以利用价值工程理论分析项目各个组成部分功能与成本的匹配程度，调整使项目功能与成本更合理，并可以对投资比例较大的部分进行投资重点控制，提高资金控制效率。其次，在设计阶段通过编制成本计划，主动发现一些设计方面的差异，使设计更经济；同时，在设计阶段控制项目成本能够体现技术与经济相结合的原则，在充分考虑经济因素的情况下，使设计方案较好的体现技术与经济的结合，真正做到经济、适用、美观。就目前房地产开发行业而言，设计阶段的成本管理主要存在以下问题。
（1）—味追求设计效果，导致成本投入过大，降低项目预期收益。
（2）一味削减成本，导致实际效果与预期偏差较大，造成返工。
（3）设计方案不经比选，仓促出图，错失最佳方案或造成后期发现后被动变更。
某地产公司在重庆某楼盘开发建设中，积极探索和尝试如何在设计阶段做好成本管理工作，减少了以上问题在公司开发项目上出现的情况。以下是该项目设计阶段成本管理的方法。
设计阶段一般分三个主要进程，分别为方案设计阶段、扩初设计阶段、施工图设计阶段，各阶段成本控制的主要工作、成本控制要求、控制重点和成果文件都不一样。要做好设计阶段的成本管理，归根结底是做到设计工作与成本管理工作紧密结合，设计人员与造价人员密切配合。在不同的设计阶段，成本管理工作有着与之相对应的工作，造价人员要配合设计人员完成各项测算分析。目前，房地产开发项目普遍采用三阶段设计，基本控制流程可表示为：
根据产品标准确定成本目标，根据成本目标确定经营目标。在建立控制基准的基础上对成本保持心中有数，并做到事先预算，保持成本与产品不脱节。
下面重点就各个阶段如何开展成本管理工作进行介绍。
1方案设计阶段的成本管理工作
方案设计阶段的成本管理工作主要为设计单位选择、方案优化、结合建造标准制定成本目标、制定出图计划。该阶段的成本控制要求是符合项目定位。控制重点主要体现在两个方面，一是在方案评审、比选时对拟选方案进行成本测算，为选定设计方案提供参考依据；二是在方案设计确定后，论证设计方案的目标成本，对目标总成本进行分配，为后续设计提供指导。
拟选方案成本测算的主要依据：总图设计指标、不同物业形态的单方成本等。
拟选方案成本测算的步骤
（1）依据总图规划总建筑面积测算城市建设配套费：
（2）依据总图规划总建筑面积测算设计费，依据总图估算勘察费用、场平费用等，结合历史经验测算出工程前期成本：
（3）依据总图中规划的不同物业形态的面积，参考公司积累的同一地区相同物业形态的成本数据，测算建筑安装成本。当公司内部成本数据库缺乏时，可参考建设当地造价部门的相同物业形态的成本指标进行测算分析；
（4）依据总图设计中的建筑密度、占地面积、户数、总建筑面积、用水用电负荷估算等数据，测算景观绿化成本、水电气接入成本、综合管网成本等基础设施建设成本；
（5）依据总图中规划的物业形态情况，结合公司过往经验和自有资金情况初步测算项目管理费、资金成本；
（6）汇总上述各项测算的成本，加上实际发生的土地开发成本后大致测算出对应方案设计的估算成本。
在方案设计阶段，设计部门应依据地块定位报告尽可能的多提供可选择的方案，成本部门应对每个方案的总成本进行测算，供决策者在综合考虑营销部门测算的每个方案的预期收入等#况后确定设计方案。
设计方案确定后，成本部门组织公司有关部门和人员，对设计方案的测算成本进行分析论证，研究确定选定设计方案的总成本目标和单方成本目标。总成本目标和单方成本目标确定后，成本部门依据方案设计中不同物业（如：多层住宅、高层住宅、地下车库、公寓、写字楼、商业门面等）的情况，对各种物业的建安成本按照专业进行分配，需要进行成本分配的专业主要有：基础、主体结构、砌体抹灰、门窗、保温、防水、水电安装、栏杆、外立面装饰、电梯等。除了上述对建安成本目标的确定和分配，还需要对景观、水电气、综合管网等各个配套专业的成本目标进行分配。成本部门初步分配各专业的成本目标后，组织设计部门、营销部门，结合项目定位和市场同类同档次的产品设计情况进行论证，形成各个专业的成本目标，指导下一步的设计工作。几乎所有设计，都要从方案开始优化进行成本控制。方案设计I价段的重点是设计优化，特别是设计要与成本交叉互动，以便于控制成果、细分过程。要通过在设计^程中对设计的中间成果进行功能及成本的评估，对整体设计思路或局部做法、材料选用进行检査比较、改进，以期获得更满意性价比的设计成果。在该阶段，房地产公司的实施做法是：
组织保证：成立公司（项目）设计工作小组，具体负责方案设计阶段的整体协调组织工作。
准备充分：提出方案设计的时间节点计划，并注重相关或同类项目的方案成本资料。
事前控制：签订好方案设计合约，对成本指标进行约束。
事中控制：及时跟进方案设计进程，对典型性的方案进行成本测算，并在确保效果的前提下提出修改建议。
事后反馈：根据事前预算指标对阶段性成果进行检查调整。并按合约进奖罚。
方案设计阶段体现和形成的工作文件主要有《设计任务书》、《限额设计指导》、《开发项目成本目标》和《出图计划》。
2初步设计阶段的成本管理工作
初步设计阶段的主要工作包括材料设备选型、编制部品控制计划，控制的重点是电梯、空调、门窗、栏杆、装修材料、景观、智能化、消防、防水保温材料及其他新型材料。初步设计阶段的成本管理工作主要做法和步骤是，一是将公司研究确定的成本目标传达给设计单位，使设计单位能够知晓建设单位的投资意图；二是验算，验算初步设计中各专业的单方工程量是否会导致成本突破目标成本，便于设计部门及时分析查找原因，及时修正设计或调整成本目标：三是成本目标的平衡，根据各专业成本的验算情况，在总成本目标框架下进行各专业的目标成本平衡，经平衡后的各专业目标成本作为指导施工图设计的依据。
初步设计阶段的成本控制要求主要体现在设备选型合理、档次与项目定位符合、设备产品的技术成熟、使用风险可控、市场占有率较高，后期维护服务成本低等。
该阶段也是限额设计的关键阶段，体现和形成的工作文件主要有《材料设备选用意见》《部品控制计划》等。
3施工图设计阶段的成本管理工作
施工图设计阶段的成本管理工作更加具体。主要包括编制施工图预算，对比调整成本目标、落实限额设计，并在招标前进行第一次图纸会审。首先，设计部门还是需要将公司研究确定的各专业的目标成本传达给设计公司，并且对结构单方含钢量、单方砼指标、单方砌体指标、单方门窗含量等指标意见传达给设计公司。施工图设计初步成果完成后，成本部门要对各单体工程分专业，针对拟定的单方工程量指标进行验算，设计部门根据验算情况分析查找优化途径。在施工图设计阶段，成本管理工作最主要的工作是配合设计部门进行设计优化，为了配合好设计优化，成本部门需要做的工作就是不断的进行计算、市场调査、成本分析及验算，具体包括工程量指标的计算、选用材料的市场价格调杳、各种分项工程市场承发包价格的调查、各专业分部分项工程指标的测算分析等。总之，这一阶段成本管理工作的重点就是配合设计部门尽可能的优化设计，在能满足产品定位要求的基础上尽可能的降低成本。
施工图设计阶段的控制重点主要是限额设计，要考虑钢筋、砼、外墙、门窗、装修、管线等的用量指标，还要考虑有些项目的错漏缺项。要求对图纸的质量和时间必须满足要求，不能因时间原因造成图纸质量1低劣，还要考虑预算的准确性和分析深度。
施工图设计阶段形成的主要工作文件有《限额设计合同条件》《图纸会审纪要》、《施工图预算》和《成本目标调整报告》。
4景观设计、装修设计的成本管理工作
对于景观工程、装修工程这类由开发商自主单独设计的工程，要控制好投资，就必须在设计阶段做好成本管理工作。这类单独设计的工程，其设计阶段的成本管理工作基本上与建安工程相似，重点是在设计前必须明确拟投入的成本目标，设计部门将公司研究的成本目标传达给设计公司，指导设计公司做好设计工作。初步设计成果完成后，及时测算工程量，对设计使用的铺装材料、苗木、设备等进行市场询价，及时编制预算书，对设计预算成本进行测算并与目标成本进行比较分析，如果设计预算成本与目标成本有偏差（高或者低），设计部门及时要求设计公司进行调整，最终将预算成本控制在目标成本以内，从而达到成本预控的目的。
5结束语
关键词：客户服务 服务理念 服务内容
中图分类号:F270 文献标识码:A
文章编号:1004-4914（2011）06-261-02
一、引言
陕西省地方电力（集团）有限公司是陕西省人民政府直属的大型供电企业，承担榆林、西安、宝鸡、咸阳、渭南、延安、汉中、安康和商洛市9个市的66个县（区）工农业生产和城乡居民生活的供电任务，是陕西省电力市场的重要主体和骨干企业。目前集团公司拥有110KV变电站33座，35KV变电站247座，其中形成陕北地区以110KV电网为主构架；关中地区以35KV供电网络主导和部分110KV 电网为补充；陕南地区以35KV供电网络为主的配电系统。陕西地方电力（集团）公司的供电面积达全省总面积的72%，供电人口达全省总人口的51%，陕西省境内电力市场占有率为27.1%，初步形成了布局合理、调度灵活、安全可靠、保障有力的供电网架结构。
二、陕西省地方电力（集团）有限公司客户服务现状分析
陕西省地方电力（集团）有限公司近年来逐步重视并开展客户服务、客户管理工作，取得一定成效，但还不够，仍存在不少问题：
1.服务意识薄弱。长期以来，受垄断经济影响，主动服务意识不强，甚至有时无法满足客户需要。
2.整合管理不足，办事程序繁琐。缺乏统一的对外接口和界面，不同部门各司其职，协同效应较差，客户不同业务往往需与不同部门接洽，办事程序多、效率低。
3.缺乏统一标准。没有统一的服务标准和工作流程，存在各单位业务规范理解各异，执行方式参差不齐的问题。
随着电力企业改革的深入，经营环境的变化，以往各种形式的内部保护和行业保护将逐渐失效，电力市场的竞争逐步加剧。面对市场竞争，陕西地方电力（集团）有限公司，如何摆脱先前的思维惯性，从习惯于区域垄断转向适应于广域竞争，从生产主导转向客户导向，将是陕西省地方电力公司必须面临和解决的现实问题。据此，本文根据陕西地方电力（集团）有限公司现状，提出相应的改进措施。
三、陕西省地方电力（集团）有限公司客户服务改进措施建议
1.树立客户服务理念。陕西省地方电力（集团）有限公司应秉承“至诚服务，共谋发展”的理念，致力于“服务型现代电力企业”的战略转型。在公司内部通过服务文化的营造、服务能力的培训、服务行为的奖惩等，培育出以客户为导向的服务文化，营造出人人关注服务的良好氛围，将“以客户为中心，提供优质、方便、规范、真诚的服务”的思想深入人心，打造“电能最优、服务更优”的“双优电网”品牌，更好地指导员工工作实践。
2.丰富客户服务内容。开拓创新，不断拓展服务领域、丰富服务内容，沿着企业供电核心业务，向上游的受电方案咨询、中游的用电代管、下游的供电服务等方向拓展，有力促进企业从供电企业向供电服务企业的转型，为电力客户提供“前―中―后”期全方位、全过程、多层次、个性化的高效快捷的、规范的、标准化的服务体系，其业务范围可划分为：供电方案设计、受电工程实施、电网调度、电价电费引导制定、客户受电设施运行维护、安全用电、供电增值服务、增（减）容、客户受电设施拆除。九大业务服务，全面推行模块化设计，个性化组合，其中每个服务子模块作为独立产品，向用户提供完整的服务功能，同时可与其他模块自由组合，形成套餐服务，有效满足客户个性化需求。
3.深化客户服务内涵与质量。服务质量是客户服务的最直接体现。陕西省地方电力（集团）有限公司要立足其九大服务业务范畴，深化服务内涵，明确服务标准，有效提升服务质量，具体设置如表1所示：
4.规范客户服务流程与标准。按照流程再造的思想，系统分析目前公司的组织机构和各部门的设置关系、分析主要业务流程以及各层几个业务部门之间的流程匹配，明确现有流程中职责不清、业务交叉重叠的部分以及流程环节中存在的主要问题及改进可能性。在此基础上进行流程优化，进行组织机构职责的合理划分、工作业务流程跨部门整合，部门职能的扩大与缩小，以及执行方法等的调整，提出改进建议，对关键业务过程的输入、活动、输出及其工作关键事项（关键业绩指标）等形成统一规范，统一标准，形成一整套的服务方案，更好地指导企业工作实践。本文以供电方案为例，设计如下：
流程输入：客户用电项目与需求 供电方案需求记录单 现场勘查报告与图纸 供电方案设计报告 国家电网建设规划
电网现状及评价
系统活动：客户需求信息收集与受理 现场详细的勘查 分析用电
负荷与需求 方案审查与确定 客户需求的引导与
提出临时和永久供电方案 国家规划项目的跟踪
责任部门：营销部门 设计部门 设计部门 计划处、生产处
流程输出：供电方案需求记录单 现场勘查报告与图纸 供电方案设计报告 供电方案设计合同
关键事项：客户需求受理满意度 现场勘查的准确性 方案合理性
客户设计满意度 客户信息获取及时性 现场勘查的
及时性 方案设计的及时性
图1 供电方案流程图
5.完善客户服务机构。完善96789统一服务热线。统一平台、统一界面，全省范围内开通“96789”客户服务热线，为电力用户免费提供7×24小时的电力业务咨询、电力业务受理、电力故障报修、停电信息自动查询、电量电费查询、用电常识查询、投诉举报等人工与自助的全方位、多层次综合服务，使用户足不出户，打个电话就搞定，省时省事；亦可进行客户回访、满意度调查以及调度管理等功能。
实行大客户经理制。对于10千伏及以上电压等级的新装、增容或用电业务，实行大客户经理制――“一口对外，一站服务”、“内转外不转”，简化办事程序，提高办事效率。业扩报装中，客户经理全程“一对一”负责组织、跟踪、协调、监督和验收，保证各环节工作进度与工作质量；用电过程中，客户经理定期走访、定期指导，并做好信息通报与投诉举报全程跟进，及时帮助用电企业解决各种用电难题，更加经济、合理、有效、安全地使用电力。
参考文献：
1.唐义德.电力市场竞争、规制与结构转换[D].湖南大学,2008(10)
2.陈必赤.赤峰供电公司客户工程业务流程再设计[D].大连理工大学,2006(10)
3.肖鹏.新形势下电力企业的战略转型与流程再造[J].中国电力企业管理,2009(12)
（作者单位：陕西省地方电力设计有限公司 陕西西安 710065）
这里的质量是一个广义上的全过程“质量”，包括项目地段选择质量、可行性研究质量、项目前期策划质量、设计质量、工程实施质量、物业管理质量等。由于项目地段选择质量往往回旋空间小，物业管理质量直接参与难度大；因此目前房地产开发质量管理集中在可行性研究、项目前期策划、设计质量、工程实施质量及售后质量上。
下面就如何提高房地产开发项目的产品质量提出个人的想法。
房地产开发项目的生命周期为：前期可行性研究――产品策划――设计――实施――交付等五大阶段。作好这五大阶段的工作，使每一阶段都能提交符合市场需要、客户满意的产品，对房地产开发项目来说是至关重要的，也是关系到成败的根本。
1 房地产开发项目中存在的问题
在质量管理过程中，房地产开发公司常常把主要精力放在了施工阶段，难逃施工企业本质。对前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理重视程度不够。作为建设方，是以项目开发而成立的团队，施工管理的思维应该改变。当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已确定，规划设计方案、技术方案和设计图纸都已经审查通过，假如这些大量的前期质量不是最优的，那将会很难保证工程项目的整体投资效益。包括反映绿色生态的产品性能质量，反映规划、设计水平的功能质量，反映工程构造、施工工艺的工程质量；反映物业管理、人文环境的服务质量。存在的问题具体可归纳为以下几点：
1.1 项目市场定位不够准确
投资决策仓促盲目，市场定位工作流于形式，工作一般仅限于房型的选择、租售价格的预测等部分内容，同时，房地产咨询从业人员的素质参差不齐，导致市场定位工作处于低水平状态，没有针对性。不能根据特定的对象进行科学的调查、资料收集和分析，仅根据经验作分析、判断，对于一些关键的数据进行处理用来满足分析的需要，导致开发出来的房地产项目偏离了市场定位。
1.2 规划、设计阶段优化深度不够
良好的设计方案从来没有像今天这样重要，设计师提出的设计方案如果平淡无奇，在房地产市场日趋饱和及空间需求特征不断变化情况下，很难获得市场的认可。规划、设计工作管理很大程度上决定了工程项目实施的成败，现行的规划及设计方面管理，遵循了一般房地产企业所采用的作业流程，由于各种综合原因，在项目规划、设计阶段我们的参与和管理缺乏足够的深度和精度，对设计有效优化不足。导致了一系列的问题，如户型单一、户型偏大影响销售或片面追求小户型造成公摊加大、成本偏高；设计文件供应迟缓、变更多等。
1.3 质量问题普遍存在
房屋在建筑材料、设备的使用上或施工操作规程上达不到法定质量标准。包括：屋面漏雨;烟道、排气孔道、风道不通;室内地坪空鼓、开裂、起砂、面砖松动，有防水要求的地面漏水等。甚至有个别项目还出现“楼倒倒”、 “楼歪歪”、 “楼薄薄”的工程质量事件，给房地产业带来了严重的负面影响，也给房地产开发公司敲了一记响亮的警钟。
1.4 设计监理缺失
由于对设计单位相应的监督管理体制一时又无法跟上，造成在在项目的施工中发现大量设计中存在的问题。由于施工中发现的设计问题很多，有些工程从开工到竣工都发生了设计变更，变更图纸比原设计图纸还多。设计过程中出现的问题主要表现在：缺乏合理的设计招标程序，忽视设计对项目投资控制的重要性，设计监理缺失，文档资料缺乏制度化、规范化管理等。
2 房地产开发项目前期工作的质量管理
房地产开发前期工作，包括项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等；前期工作的质量是整个房地产项目的关键。房地产项目的地段选择、规模、规划方案的内容、户型构成、潜在目标客户分析、客户购买的心理分析、配套设施水平分析、开发项目的技术含量分析、风险分析、财务、经济效益和社会效益等是否深入全面，各项数据是否符合实际，直接决定着拟开发项目的前途和命运。加强前期的质量管理，应从以下两方面入手：
2.1 加强对市场策划的质量管理
市场策划的目的是针对房地产项目开发的市场进行调研与预测，确定项目的市场位置，找出项目现有的潜在的目标客户，分析目标客户的需求方向，从而对项目进行总体定位，最终为项目的后续策划打下良好基础。市场策划所涉及的内容非常复杂，影响市场策划结果的因素也非常多。由于收到预算的限制和时间人力的约束，特别是资料的缺乏，使任何一个策划结果都不是无懈可击的。但是可行性研究报告的质量好坏又很大程度上影响了项目的生存和发展，因此必须要加强对市场策划的质量管理。在这个阶段进行质量管理的思路有：一是加强对平时房地产市场状况的跟踪调查和分析，建立数据库；二是注重对市场研究人员素质的培养和管理；三是采用多种调研方法共同进行，并参考各方面专家的意见；四是对策划调研类的外包公司进行招标或评审，对其实施过程进行全程监督考核，对结果进行综合验收，对其能力和水平进行事后评价。
2.2 加强对投资策划的质量管理
投资策划的质量对未来项目的成败有着决定性的作用，它可以影响到投资决策、资金筹措、规划设计方案、开发工期安排、项目成本控制、销售回款节奏等方方面面。因此必须要提高和重视房地产投资策划的质量，可以采取的措施有：
选择优秀的顾问公司和专业人员从事该项工作，并对过程进行周密的安排和把控；加强各方面的人员配备和保证各专业的紧密及时沟通；保证基础资料的全面和可靠；对方案进行多轮调整和优化，并提出多种可行方案进行比较和评价；建立工作成果质量评审制度，通过内审和外审层层把关来共同提高成果质量；加强合同管理，在合同签订前把工作计划和内容要求予以明确，在工作过程中和结束后严格按照合同约定来付款；是通过项目开发过程中和完成后的项目评估来检验前期的工作质量，奖优罚劣并指导改进以后的工作。
3 房地产开发项目设计质量管理
根据设计管理的控制流程，从以下两阶段完成设计质量的有效管理：
3.1 规划设计阶段质量管理
规划设计的依据：经过精心优化的前期可行性研究报告、市场调研、开发项目的产品策划定位等前期工作；并根据这些前期工作积累编制的详尽的规划设计任务书；而咨询公司应该参与到规划方案的设计；开发商在寻找规划规划方案设计单位时也要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察，因为规划方案设计是一个创造性的工作。根据一些工程方案设计的经验教训，建议开发商根据楼盘的策划定位，选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计，在都有意向作该项目的几家方案设计单位作设计前，请作本项目咨询公司相关人员对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解，设计人员在此基础上进行规划方案设计。这就叫作承上启下，在方案设计过程中，作为业主尽量不要对方案设计人员指手划脚，不要随意干涉，让设计师尽情发挥。在几家都拿出不同方案后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的上启下，在方案设计过程中，作为业主尽量不要对方案设计人员指手划脚，不要随意干涉，让设计师尽情发挥。在几家都拿出不同方案后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再与作出最优方案的初步设计单位签订合同，在此基础上进行细化，作出报批方案。
3.2 施工图设计阶段质量管理
施工图设计阶段的质量管理是防止功能性质量缺陷的关键，先天不足必将带来后患无穷。因此，要择优选好设计方案，对住宅的套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地等要创新创优设计。
要在保证结构可靠的前提下，达到两个要求：一要合理空间，要在确定的套房面积内，合理安排居住、使用、卫生等面积，让人使用方便，居住舒适； 二要做到建筑造型和风格的艺术感，对墙体立面形状、屋盖形式的处理要灵活得当，能给人以美的享受，使开发的房产具有较高的使用价值和观瞻价值。注意各专业之间的交叉协调，以及人性化的设计；关注建筑设备及家居产品的市场变化，及时调整相关设计细节。
4 房地产开发项目施工质量管理
施工是开发项目形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段，要提高开发项目的工程质量，就必须狠抓施工阶段的质量控制。工程项目施工涉及面广，是一个极其复杂的过程，影响质量的因素很多，使用材料的微小差异、操作的微小变化、环境的微小波动、机械设备的正常磨损，都会产生质量变异，造成质量事故。工程项目建成后，如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件，更不能实行“包换”或“退款”，因此工程项目施工过程中的质量控制，就显得极其重要。
4.1 施工阶段的质量控制
4.1.1 要制定适当的质量目标。因为质量目标常与项目进度控制、成本控制处于相同优先级。因此，质量目标必须坚持实事求是，因地制宜。目标过低，会对项目带来伤害，失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大，综合开发绩效降低。适当增加项目的一致成本，减少非一致成本；适当增加预防成本，大力降低事故成本。
4.1.2 强调施工现场的技术质量管理。建立统一的标准化的现场管理制度，包括质量责任制度、技术复核制度、现场会议制度、施工过程控制制度、现场质量检验制度、质量统计报表制度、质量事故报告和处理制度等。编制合理科学的施工方案并严格组织实施，完善强化岗位责任，推行项目经济责任制，严格检验标准，对原材料和工程中的配套设备进行检验，确立施工中控制质量的具体措施。
4.1.3 加强工程质量监理。房地产开发企业对施工质量的控制主要是通过工程监理进行。在实际工作中我们可以委托项目监理单位对施工单位质量管理体系的实施状况进行监控；监督检查在工序施工过程中的施工人员、施工机械设备、施工方法、工艺或操作是否处于良好状态，是否符合保证质量的要求；做好设计变更的控制工作；做好施工过程中的检查验收工作；做好工程质量问题和质量事故的处理，当出现不合格产品时，应要求施工单位采取措施予以整改，并跟踪检查，直到合格为止；当施工现场出现质量异常情况，又未采取有效措施、隐蔽作业未经检验而擅自封闭、未经同意擅自修改设计图纸、使用不合格原材料或构配件时，应下达停工指令，纠正后下达复工指令；要对工程材料、混凝土试块、受力钢筋等实行取样送检制度；对从事计量作业的操作人员技术水平进行审核，对其计量作业结果进行评价和确认。
4.2 现场有效质量管理关键环节
4.2.1 工程样板先行。样板先行作为工程质量控制的重要手段，在房地产公司的实践中起到了巨大的作用，工程样板是工程质量的演练，是对施工队伍的实物交底的基地，有利于及时发现施工图存在的问题，避免大规模的返工签证
4.2.2 技术方案先行。技术方案是保障专业分项工程合法施工的有效技术资料，更是指导正确施工的基础资料。技术方案先行作为工程管理的重要制度之一，必须在施工现场不折不扣地执行。通过审批后的方案，可以大大提升专项技术的可操作性，使施工、技术与经济指标达到最佳组合状态，为项目工程的最大效益服务
4.2.3 施工关键工序控制。甲方的现场管理不可能也不要求控制施工过程的每一个过程每一道工序，找出施工过程中对建筑产品质量或功能影响最大，施工中最容易出现问题的关键工序作为重点控制的对象，对有效控制质量通病，保证产品质量，提高管理效率都具举足轻重的作用。
5 房地产开发项目竣工质量管理
竣工验收是工程施工全过程的最后一道工序,也是工程项目质量控制的后期工作,是全面考核施工质量的重要环节。竣工验收前,房产开发企业应及时委托具有相应检测资质的检测单位对工程建设质量进行全面检测,为工程顺利通过验收奠定基础。及时组织由参建各方参加的单位工程分户验收工作,不能走形式、走过场。对工程质量有疑虑的地方,现场进行查验,发现问题,尽早处理,消灭质量缺陷。客观、公正地评定工程质量等级,使工程质量等级评定能够准确反映工程建设的内在质量。严格按照验收规程进行工程验收,发现质量问题,责令有关单位限期处理。
6 房地产开发项目售后质量管理
房屋交付后，其质量管理并没有划上句号，至少还有两方面的管理工作要做。一是要做好售后服务。有销售部门牵头，组织售后服务和维修整改小组，彻底持续跟踪售后维保工作。二是要做好征求意见和调查回访工作。要组织人员，广泛征求住户的意见和要求，并及时地进行处理。要深入调查研究开发的房地产开发项目尚需改进的方面，并对调查后的材料进行全面整理分析，及时反馈到有关部门，以进一步提高房地产开发项目的质量。
参考文献：
[1]阳波.中国房地产项目阶段划分探讨[J].重庆建筑大学学报.2007.03.
【关键词】房地产企业；设计管理；思路
1 房地产企业设计管理的重点内容
房地产开发建设项目设计过程可分为方案设计阶段和施工图设计阶段这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过， 方可进行工程项目施工报建(有些项目需做扩初设计，并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段)。可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同， 其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在较大差异。
方案设计阶段的重要性是不言而喻的，涉及到产品的市场定位，影响房地产企业后续的销售市场，且大量的成本控制应该是在设计阶段进行优化、控制。其主要流程如下：拟定招标设计任务书、方案招标、方案评审及咨询、方案定案(或委托设计院)、出方案报建文本、进行方案报建。
2 方案设计阶段的设计管理
建筑方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要程序如下：拟定招标设计任务书方案招标方案评审及咨询方案定案出方案报建文本进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标，内部评审，专家咨询论证等，方法不一而足，希望能磨出一个精品来。但有时却事与愿违，要么设计成果偏离了目标，要么设计进度一拖再拖，延误了建设工期。因此，在方案设计阶段，强有力的组织执行结构是必须的。
方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。不论是招标或是直接委托设计，都要对所选用的设计公司及设计主创人员进行深入而严谨的分析，从设计公司和设计主创人员以往成功的设计案例，以及他们的特长来选定设计公司。如从全国范围来看，做合院别墅，相对来说，上海天华公司实力较强。从基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段，房地产公司设计规划人员、市场行销管理人员和相关部门人员，对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析，如：交通系统功能空间布局、建筑空间分布、建筑体型分析、环境景观系统、设备的设置及户型平面和立面风格等，逐一与设计院沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展。
方案设计阶段要进行风险管理。有的房地产开发公司对项目制定的目标不现实，在实施过程中会带来进度风险。有的公司喜欢打政策球，甚至违规操作，给项目带来的风险也是致命的。委托或筛选设计公司的过程也隐含着风险，对设计公司的了解及分析不够深入，不能取长补短，往往会造成成果与期望相差甚大，或者最初成果无法深化等。在方案决策中对技术的选用也存在风险。设计阶段的项目风险除违规操作外，其它并不太高。只要项目组织者有项目风险意识，对项目做风险定性分析，就可以防患于未然。方案设计阶段的项目风险控制对整个设计阶段和后期施工的顺利进行意义重大。
3 施工图设计阶段的设计管理
建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立，设计工作流程相对简单、有序，因此此阶段的项目设计管理在执行方面与方案阶段有所不同。执行组织结构及管理流程相对简单。
在选定设计单位后，要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查，审查其已完设计工程项目的图纸质量，对其能力有全面的了解。在中间过程质量控制中，要依据设计公司的进度安排进行相应的中间环节控制，保证中间成果的质量，中间成果一般是指在建筑、结构及各安装专业初提及终提两个阶段所提资料图。最后一个关键环节是成果审查，即组织规划设计部门和工程项目执行部门对设计图纸进行详尽的审查，必要时组织由规划、消防、人防、设计、合同等方面的专家提出整改意见，把设计缺失控制在设计阶段。在此阶段，项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节。关键的沟通成果要以文本的形式保存下来，形成知识积累。
在房地产设计运作过程中，经常会出现方案阶段设计周期过长，留给施工图设计阶段的周期较短，设计院加班加点赶图不能保证图纸质量，甚至会出现边设计边施工的窘境。施工图设计的质量对工程的顺利施工和成本控制关系很大。因此在项目设计阶段总体时间管理上，一定要严格控制关键点的时间安排，以利于整体工作的顺利完成。
施工图完成之后，一定要进行进一步优化设计。施工图设计单位往往根据规范或以往的经验进行设计，如果设计时间紧的话，设计会相对保守。房地产企业需要多方面控制好开发成本，施工图优化是很集中的一环，优化的内容包括结构形式是否合理，外墙装饰材料使用是否体现产品的品质，各种配套管线的设计标注，建筑细部做法是否需要，等等都有优化的空间。房地产公司真正抓好这一环节，在建安成本的控制上可以起到事半功倍的效果。从笔者多年的经验测算，通过优化，一般可以节约建安成本的10%左右。所以施工图优化也是设计管理的重点之一。
4 在项目施工过程中的设计管理
4.1 项目施工工程中设计管理的重点是设计变更的管理
设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改。设计变更应尽量提前，变更发生的越早则损失越小，反之就越大。如在设计阶段变更，则只修改图纸，其他费用尚未发生损失有限；如果在采购阶段变更，不仅需要修改图纸，而且设备、材料还需要重新采购；若在施工阶段变更，除上述费用外，已施工的工程还需拆除，势必造成重大变更损失。所以要加强设计变更管理，严格控制设计变更，尽可能把设计变更控制在设计初期阶段，认真做好图纸会审工作，及时发现设计失误和疏漏等问题，及时解决，特别是对工程造价影响较大的设计变更，要先算帐，后变更。
4.2 设计变更产生的原因
主要有修改工艺技术，包括设备的改变；增减工程内容；改变使用功能；设计错误、遗漏；提出合理化建议；施工中产生错误；使用的材料品种的改变；工程地质勘察资料不准确而引起的修改，如基础加深。
4.3 设计变更的签发原则
设计变更无论是由哪个参建方提出，均应由设计管理部门、工程管理部门会同监理单位、设计单位、施工单位协商，经过分管领导确认后由设计单位出具相应图纸或变更，并由工程管理部门办理签发手续，下发到有关部门予以实施。但在审查时应注意以下几点：①确属原设计不能保证工程质量要求，设计遗漏和确有错误以及与现场不符无法施工非改不可；②一般情况下，即使变更要求可能在技术经济上是合理的，也应全面考虑，将变更以后所产生的效益(质量、工期、造价)与现场变更往往会引起施工单位的索赔等所产生的损失，加以比较，权衡轻重后再做出决定；③工程造价增减幅度是否控制在总概算的范围之内，若确需变更但有可能超概算时，更要慎重；④设计变更应简要说明变更产生的背景，包括变更产生的提出单位、主要参与人员、时间等；⑤设计变更必须说明变更原因，如工艺改变、工艺要求、设备选型不当，设计者考虑需提高或降低标准、设计漏项、设计失误或其它原因；⑥建设单位对设计图纸的合理修改意见，应在施工之前提出。在施工验收工程中，只要不影响生产，一般不再接受变更要求；⑦施工中发生的材料代用，办理材料代用单。要坚决杜绝内容不明确的，没有详图或具体使用部位，而只是增加材料用量的变更。
4.4 设计变更的管理
设计变更实施后，设计管理部门要将变更发送至工程部，并注意时间，尽量避免施工完成之后再发设计变更，产生不必要的签证，从而放大成本。做好台账，做到有据可查。设计管理部门对于发生造价较大的变更应该开会进行总结，尽量在后续项目上在图纸进行完善。
要杜绝设计变更是很难避免的，但在设计管理上应该提高图纸质量，施工前仔细审图，在图纸会审时解决绝大部分设计问题，减少设计变更的发生，对于控制成本、加快施工进度都是十分有利的。
5 结语
总之，房地项目项目管理是一项涉及范围广，专业性强的管理和技术工作，而设计管理仅仅是项目管理中的一个重要环节而已，设计管理需要紧抓房地产规划设计要点，依照国家相关法律法规，结合各地方特点，才能拿出高质量的设计成果。
参考文献
[1]丛培经.工程项目管理[M].北京：中国建筑工业出版社，1997.
