发布时间：2023-06-26 16:15:05
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房屋转让法律样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
无独有偶，在昆明也产生了相类似的案例，李女士在2000年春节向一家房地产开发公司购买了一套顶层复式楼，入住之后李女士一家发现原来自家的屋顶平台已经被开发商当作屋顶花园转让给了邻居。由于屋顶多次漏水，李女士又无法进入邻居已购得的屋顶，李女士遂向法院起诉，要求开发商收回公共屋顶。与前一案例相似的是，最终双方经过法庭调解，李女士与开发商达成了调解换房协议。
与上述两件案件相似的纠纷越来越多的涌现于全国各地，据《厦门日报》2002年7月11日报道，该市房地产纠纷中有关开发商出售屋顶平台（晒台或露台）的约占全部房地产纠纷的30%.而我国现行法律、法规、司法解释对此却无明确规定。因此，法院在受理此类型的案件之后往往采取多沟通、多疏道矛盾的方式促进当事人之间的调解。笔者认为，随着我国房地产经济的纵深发展，针对屋顶平台的权属、转让等法律问题，应通过具体明确的法律规定加以规范。
一、 正视屋顶平台的使用价值，肯定屋顶花园的存在意义
屋顶平台或称晒台、露台，是指供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有围护无顶盖的台面。从所有权的角度分析，异产毗连房屋（指结构相连或具有共有的房屋）的毗连部分，往往既是某个业主享有专有所有权的建筑单元的一个组成部分，同时也是与其他业主共有的一部分。这个毗连部分同时具有专有及共有的属性。屋顶平台，它不仅是下层单元的“盖”，还是整栋房屋的“顶”，而且平台上半部分及其上部空间不属于下层单元，具有整栋房屋全体业主共同所有的属性。从结构上分析，屋顶平台是房屋建筑最上层的外围护构件，起着覆盖，遮风挡雨、排除雨水积雪和保温隔热的作用。此外，屋顶平台在风力等自然力的作用下，还具备一定的承重作用。从功能上看，屋顶平台是整栋房屋的屋顶，对整栋房屋的消防疏通起着十分关键的作用，是必须的消防安全通道。由于屋顶平台的位置特性，具备空旷、阳光充足等特点，又是种植花草植物的极佳地点。
既然屋顶平台具备以上功能和作用，是否屋顶平台就不能通过某一种法律途径使之变为某一权利人的专用屋顶花园呢？学术界对此颇有争议，笔者认为：在合理的范围内，将屋顶花园的一部分让与某一特定权利人以做屋顶花园之用，符合国际惯例和社会公益，应当予以支持。如日本东京，由于人口稠密，绿化不足，政府即专门制定规范性文件鼓励和规范屋顶花园的建设。又如我国首都北京，为筹办2008年北京奥运会，特地将新建大型城市屋顶花园作为一项绿化指标来实施。屋顶花园作为城市中的一道风景，如因房屋平台的法律性质定位不清而禁止或限止建设，则是因噎废食的短期行为。
二、 屋顶平台专用于屋顶花园建设的法律障碍。
由于我国现行法律、法规以及其他规范性文件均未明确规定屋顶平台的归属权问题，给屋顶平台的法律处理带来了一系列的问题。首先，屋顶平台没有计入整栋房屋的建筑面积。房屋的建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高2、20米（含）以上的永久性建筑。建筑部《商品房购销面积计算及公共建筑面积分摊规则》第八条关于公用建筑面积组成部分也不包括屋顶平台。也就是说，根据我国现行建筑规范，屋顶是不计入整栋房屋的建筑面积的，更不可能计入分摊面积。其次，屋顶平台不能以公示形式进行权利登记。根据我国《房地产管理法》的规定，《房屋所有权证》是确定不动产所有权的唯一合法凭证。屋顶平台虽然具备不动产的属性，且具备多种使用价值，但房屋主管部门是断不会为屋顶平台颁发权证的。基于以上两点，我们得出的推论是：屋顶平台的面积不在建筑面积之内，屋顶平台没有法律意义上的所有权。而事实却是，屋顶平台是可以丈量，具备多种实用功能的实实在在的面积，屋顶平台的客观存在本身就说明了屋顶平台不应当是无主物。从现行法律、法规看，承认屋顶平台确属共用面积的规范性文件有两个：一是1992年6月15日建设部的《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》，一是1998年11月9日建设部的《住宅共用部位公共设施设备维修基金管理办法》，而承认屋顶具备产权的规范性文件至今仍是空白。随着商品房市场的不断开发和发展，对于屋顶平台的规范不应仅仅停留在“谁维修”“谁维护”的浅层基础之上，更应着眼于现实与将来对屋顶的开发和利用。当前，不少房地产开发商往往采取两种方式来攫取“屋顶平台”这桶金，一是借屋顶平台设置广告位出租，一是变相提高顶层房屋价格，以“买屋顶送屋顶花园”实施屋顶平台的使用权转让。这些开发商的做法显然违反了1992年7月国家物价局、建设部、财政部、中国人民银行联合的《商品住宅价格管理暂行办法》第五条关于住宅价格构成的规定，且实际侵害了全体业主的经济利益。
然而屋顶平台专用于屋顶花园无非是两种，或是全体业主委托物业管理公司统一建设、维护，或是某一特有权利人单独享有这项权利和承担这项义务。笔者认为，以上两种途径均是适当之道，可因时、因势而定。但本文暂不就委托管理的法律关系进行阐述，仅就某一特定权利人获得屋顶平台特定权利问题进行探讨，即：某一特定权利人获得屋顶平台特有权利，必须产生一种转让法律关系。要建立屋顶平台的合法转让机制，就必须要从法律的高度认可它的法律地位以及权利性质。屋顶平台专有权利转让，需要解决的法律问题包括：
1、法律规范确认屋顶平台的使用权是一项合法权利，并可以依法进行转让。
2、法律规范对屋顶平台使用权加以必要的限制。包括屋顶平台之上不可搭建违章建筑，屋顶平台需满足消防安全之需要，屋顶平台的专用属性等。
3、法律规范确认屋顶平台有偿转让法律关系的对价双方主体。即屋顶平台有偿转让的一方当事人为屋顶平台权利的受让人，另一方当事人应为房屋的全体业主，房地产开发商不可将出让屋顶平台所获的收入纳入已身利润。
4、法律规范确认有权全体业主出让屋顶平台的主体。经业主会授权委托，物业管理公司可以代表全体业主与购买人订立《屋顶花园使用权转让合同》。
5、法律规范确定出让屋顶平台的业主表决机制。
三、有关屋顶平台转让的法律建议
1、修改现行建设规范，承认屋顶平台属于具备价值的实用面积
尽管在学术界已经普遍承认了屋顶平台的实用属性，但由于我国现行建设规范依然停留在依据传统的建筑面积折算房屋面积，忽视了屋顶平台的价值定位，给屋顶平台的法律属性造成了前提性真空。因此，建议在建设规范中将屋顶平台纳入实用面积，并在规划、报建、房屋勘测，以及确定房屋面积的过程中对该面积加以确认。
2、从法律的高度确认屋顶平台的所有权人。
从所有权的角度出发，商品房在未经出售之前，房屋归房地产开发商所有；出售之后，归房屋受让的业主所有。由此，屋顶平台的原始所有权人应以此而推，即商品房在未经出售之前，屋顶平台的所有权人为开发商；商品房在出售之后，屋顶平台的所有权人为全体业主。全体业主可以通过某种形式的表决，将屋顶平台的使用权出让给某一特定权利人，受让后，该权利人可以依法享有屋顶平台的使用权。既然我国实行了不动产权利登记制度，就完全有必要对屋顶平台这项不动产的所有权和使用权加以登记确认，以确保屋顶平台所有权人和使用权人的合法利益。
3、关于屋顶平台使用权人的权利限制。
（1） 关于屋顶平台所有权的禁止性规范。
A 、八层以上且未装乙级以上防火门的楼栋必须保障主楼梯与屋顶直接相通。屋顶平台所有权人必须留足面积以供消防安全之用。
B、不得在权利面积内建筑不合符城市规划的违章建筑物。
C、不得对房屋顶层进行损坏性装修。
D、未经许可，不得擅自使用屋顶平台作广告的经营性使用。
（2） 建议在屋顶平台作权属登记时明确屋顶平台的专用属性。屋顶平台转让之时，转让双方可约定屋顶平台专为屋顶花园之用。
4、关于转让
（1） 屋顶平台使用权可以依法转让给某一特定权利人的时间限制：
现在许多开发商往往在与购房人订立《商品房买卖合同》的过程中要求购房人放弃屋顶平台的使用权。且多使用格式条款实施。而后，开发商再将屋顶平台变相转让获利。笔者认为，屋顶平台作为一项不动产，其物权必然将归属于购买了房屋的全体业主。开发商以格式条款要求购房人放弃屋顶平台权利，实质上就是在攫取业主的经济权利。该行为显失公平，不可支持。
既然屋顶平台的物权将属于购买房屋的业主，开发商在未获得业主的普遍许可的前提下是无权出让屋顶平台使用权的。只有当业主以某种形式普遍许可了这种转让的情况下方可实施转让行为。而需获得“普遍许可”，必要的前提是已购买房屋的业主占房屋全体业主的绝对多数，已购买房屋的业主有足够的表决权代表全体业主作出决议。即商品房已经完成超过全部面积50%的销售量，且已购买房屋的业主形成有效表决同意出让屋顶平台之后，方可进行屋顶平台的转让。
（2） 转让方式：
一旦业主形成同意出让屋顶平台的决议，业主即可授权物业管理公司代为出让屋顶平台的使用权。购买者首先必须具备业主身份，方可有权购买。如欲购买房屋平台的业主众多，应在出售时按照公平竞价原则进行，价高者获得屋顶平台的使用权。购买人在订立合同、支付价款之后，可获得房屋产权主管部门的权利确认。
（3） 屋顶平台使用权转让金的归属及处理：
关键词：预售商品房合同转让;降低风险;法律规制
随着我国社会和经济的快速发展，房地产业较之前有了长足的进步。近年来，房地产市场一直是社会的热门行业，不仅是因为商品住房是每位居民生活的必备刚需，更大程度上是由于商品住房的价格高烧不退，一直维持在一个较高的水平，似乎是在不断挑战国民购买力的最高上限。房屋预售制度作为商品房销售的一种方式，能够在一定程度上帮助居民解决购买力不足的问题，但是涉及到预售的房屋是否可以转让这一问题，学界的看法则不尽相同。一部分学者认为，预售商品住房的转让问题同我国现有的产权制度是存在冲突的，因为预购人并没有取的商品住房的所有权，房屋预售登记也并非一种所有权变更的公示制度而且，房屋预售合同的转让行为一定程度上也加剧了房地产市场上投机性“炒房”出现的风险。实际上，对预售商品房合同转让进行法理分析，预售商品房合同转让制度是存在一定合理性的，但是这种转让制度并非是无条件的，需要国家出台专门的法律法规对其进行规制。
一、房屋预售合同转让的法理分析
（一）房屋预售及转让的定义
我们日常生活中所说的“商品房预售”，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。这种商品房预售方式首创于香港，由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地预售给广大投资者，如“落花片片坠落”，故商品房预售又被称为“卖楼花”。①因其可以有效地解决房地产开发企业先期资金投入的问题，因而是目前应用比较广泛的一种交易形式。而学界和现实生活中热议的所谓预购房屋再转让，指预购人将购买的预售商品房在尚未取得权属证书之前，与买受人签订转让合同，待预购人取得房产证后再将该房转移过户于买受人。
根据房屋预售转让的定义我们可以得知，当预购人对于预购的房屋进行转让时，预购人必须要与买受人签订转让合同，这在一些市场经济发达的西方国家已经成为了一种共识，在探究我国法律应当对预售的房屋合同转让是否应当赞同以及如何对其进行规制的问题时，房屋预售合同转让的性质和内容就应当是我们必须要了解的。
（二）房屋预售合同转让的性质及内容
1、学理性质及内容
学界对于商品房预售合同转让的性质基本没有争论，一致认为商品房预售合同转让是合同的转让，根据合同法的相关理论，合同的转让包括合同权利的转让、合同义务的转让以及合同权利与义务的概括转让。具体到预售合同转让中就是：如果出让人已全部履行了预售合同的义务（ 主要是支付房款的义务） ，其将请求开发商在竣工后转移房屋所有权的债权转让给受让人，属于债权让与。如果出让人尚未完全履行预售合同的义务，其将请求开发商在竣工后转移房屋所有权的债权和支付房款的债务一并转让给受让人，属于合同权利义务的概括移转。②
不同类型的合同转让，法律对其生效的规定也是不一样的，如果合同的转让增加了第三方的风险或者交易负担，那么在合同转让过程中就有必要要求征得第三方的同意，也就是说如果在预售合同转让过程中，属于义务或者权利、义务的概括转让，那么预购方和买受方就有必要征得房屋出卖方的同意。
2、 现实层面上的性质
学理上的预售合同转让性质是通过法理对权利、义务关系进行的界定。而该制度的现实层面上的性质则是：在商品房预售合同转让的过程中，预购人“在签约之后并未得到真正的房屋所有权，其转让的只是将来取得房屋所有权的期待权利”。③预售商品房作为一种正在建筑、尚未竣工的不动产，还未到房产管理部门办理房产登记，预购人并没有获得商品房产权，即没有取得商品房所有权，而是在商品房竣工并办理房产登记后，根据预购合同享有要求开发商办理产权转移，将房产过户到预购方的权利。因此，预购时预购方只获得了期待将来取得产权的权利。
二、当前我国法律对于预售合同转让规制不足
（一）国家层面法律对于预售合同转让规制的缺失
1、全国性的法律并没有明确规定
当前，我国国家层面的法律对于涉及商品住房预售合同转让的规定仅仅在《城市房地产管理法》有所体现，该法第45条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”这一原则性的规定较为模糊，国务院至今也没有出台与此相对应的法规、部门规章等法律文件，这就直接导致了对于预售合同转让持不同态度的两派对此做出了意见相左的解释。
2、国务院作为被委托立法机关并没有出台相应的法律文件
虽然国务院受国家立法机关委托对预售合同转让的合法性出台法律进行规制，但是国务院并没有“完成特定任务”。有学者认为，既然是委任性条款，就隐含了允许转让的意思，国务院需要做的工作就是在法律允许的前提下规定具体细则。④但是，有的学者则认为其中虽然是委托性条款，但是并不能说明就一定包含了“允许转让”的意思，因为其中还包括了授予了国务院“是否同意预售合同转让”的权限。由于《城市房地产管理法》规制的不足，再加上国务院并未出台相应的文件，就使得预售合同转让这一问题在我国目前的国家层面现行法上属于无解状态。
（二）地方立法对于预售合同转让制度规制的混乱
由于国家在全国性立法方面对该行为的合法性并未做出确切的规定，未禁止也未允许，便使得各个地方的地方性法规对该行为有了不同的处理方式，全国各地的规定不统一，比较杂乱。
目前关于预售商品房再转让行为，我国地方法规各有不同，有的允许，有的禁止，有的并未加以规定，如深圳特区的《深圳经济特区房地产转让条例》对此行为并未加以规定，而北京市、上海市对此行为持允许态度，援引北京市规定：《北京市城市房地产转让管理办法》 第44条规定：“预购人在预售合同登记备案后、商品房竣工前转让其预购的商品房的，按照下列规定办理：（一）未付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当取得房地产开发企业同意;（二） 已付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。转让预购的商品房的，预购人与受让人应当签订书面合同，并在合同签订后 15 日内依照本办法第40条的规定到原登记机关申请变更预售合同登记备案。 ”⑤
三、商品房预售合同转让的合理性分析
（一）实践价值层面分析
当然，合理的商品房预售合同转让并非是没有条件的，通过法律规制以后的预售合同转让及时成熟市场经济的要求，也是稳定房地产市场必要的手段。
从一般的经济学意义上来看，商品房预售合同具有较大的经济价值，实质上是一种商品。如果政府限制或禁止商品房预售合同的转让，其效用就会损失，这一社会资源的配置就会是无效率的。从对于房地产业的具体意义上来看，允许商品房预售合同的转让，可以为房地产开发商筹集资金，分担风险，可以增加政府的税收，可以使买房者获得投资收益。如果我们无视以上实践中的需求，以野蛮的“一刀切”的方式禁止商品房预售合同的转让，只会产生禁而不止的结果，产生新的问题。大量规避法律的现象会层出不穷，例如房地产开发商私下为转让者更改姓名并从中收取“更名费”，造成当事人偷税漏税，严重扰乱房地产市场秩序。
（二）法理规范层面分析
1、 合同法上的规定
上文提到房屋预售合同转让的性质属于合同的转让，这一点我国学界并无异议。我国《合同法》规定合同可以转让，合同转让按照所转让的内容的不同可以分为：合同权利的转让、合同义务的移转、合同权利和义务的概括转让。商品房预售合同经登记备案后赋予预购人优先权和期待利益，但并不妨碍其实质仍为债权合同，商品房预售合同只要符合法定条件就应该可以转让。
2、预售合同的转让同我国现行产权制度并不冲突
再转让并非是预售商品房的原始买卖， 而是由第三人从预购人处继受取得其权利义务， 预购人为转让行为属于合同的变更转让，不应受到预售商品房的主体资格限制;目前我国全国性的法律并没有对预售商品房再转让行为明确作出禁止规定，且部分地区的房地产管理办法中是允许的，单纯地禁止预售商品房再转让也从某种程度上抑制了商品房的交易，不利于商品房资源的充分利用，更是与我国民法之鼓励交易、维护经济运转目的相左。允许预售商品房自由转让，是商品房作为商品本身的要求，也是活跃、发展、繁荣房地产市场的要求。⑥
四、关于对商品房预售合同转让制度的完善
允许预售商品房再转让不是无条件的，不加以条件的限制只会使得转让没有安全性可言，更会危及房地产市场的健康稳定运行;同时还要构建预售合同转让的登记机制，设立合理的预售商品房再转让条件，既可以保障房地产市场买卖交易的安全与效率，又可以给予各个市场主体充分的意思自治权利;此外，还要在国家法律层面明确肯定商品房预售合同转让制度，使得对于房地产市场的管理更加有法可依。
（一）明确可以转让的合同条件
1、 原预售合同合法有效、无瑕疵
原预售合同作为再转让行为的法律基础，如果预售合同的效力出现问题，则会影响之后的再转让行为之效力认定。预售合同不仅在内容上要不能违反法律的强行性规定，还必须在形式上符合法律要求，比如必须经过预售登记备案以证明预售人符合要求、预售合同无瑕疵等。⑦
2、 未出现合同不得转让的法定情形
（1） 因合同性质不得让与的，如让与会使给付内容完全变更的情形，则该转让无效;（2）按照当事人约定不得让与的，如预售合同中预售人与预购人约定了预售商品房不的再转让，预购人应就此遵守约定;（3）依照法律规定不得让与的，则该转让无效。
（二）预售房屋合同转让的法律规范完善
1、立法层面确立预售房的再转让制度
这里所说的确立是指在全国性法律之中予以确立，而非将预售商品房再转让制度体现于杂乱的地方性房地产条例和办法当中，这是对该行为的一个定性，也可以防止由于法律的模糊和不确定性而产生的产权、转让纠纷。我国目前的《城市房地产管理法》第四十六条的规定将具体明细的规定交由国务院来制定。因此国务院有必要对于该行为制定专门的具体法规，或者由其相关部门制定部门规章，对全国的房地产市场进行统一的规范管理。否则，目前全国各地的房地产规定不统一，不利于全国房地产市场的建立和统一管理。
2、 立法层面明确转让的程序和条件
本身，预售合同转让制度就是为了繁荣市场经济、保证房地产交易的安全、便捷而确立的，因此设计程序之时可以考虑简化原程序，将预购人的解除登记步骤和第三人与开发商办理预售登记手续步骤合并为一步。
具体可以考虑为以下步骤：首先，预购人应与第三人签订预售商品房再转让合同，合同应该采取书面形式，内容符合法律规定，明确再转让合同的一般条款。其次，预购人与第三人应视原预售合同的履行情况取得预售人同意或者通知预售人知晓，同时应该与预售人完成预售合同的变更手续，预购人退出原预售合同，第三人进入原合同成为新的合同当事人，与预售人形成新的商品房预售关系，制定新的商品房预售合同。最后，转让过程中要求预购人 、第三人与预售人应当在完成预售合同变更手续的一定期限内到房地产管理部门办理变更登记。明确办理变更登记所应携带的材料;预留的期限不宜太长，但也要考虑到三方时间的协调，给出适当的时间，具体期限可以参考目前各地的地方条例、办法;确定各级房地产管理部门办理变更登记的管辖范围，建议由预售商品房所在地的房地产管理部门管辖变更登记。
总结
当然，允许和鼓励预售商品房再转让并不是没有条件的，只有合法、有效、无瑕疵的商品房预售合同才能成为预售商品房再转让的对象，即，想要达到设计这个制度的初衷， 就必须设立严格的控制条件，遏制恶意的再转让行为，防止不良债权债务的发生。建议将预售商品房再转让制度的条件明确为预售合同的合法、有效、无瑕疵，并且当事人之间并无不可再转让的约定;同时对于再转让合同效力的认定可以根据预购人对预售合同的履行程度不同大体分为三种情况;对于再转让的登记变更手续办理程序，建议分为三个步骤，即订立再转让合同、变更原预售合同和办理预售变更登记，以简化原先较为复杂的预售合同变更程序。可以说，只要制度设计严谨合理、程序得当、监督到位，在全国性法律中确立预售商品房再转让制度却对是对民法领域中意思自治原则的尊重和良好体现，其不仅可以促进商品房的充分利用和流转，活跃商品房市场，也可以为预售人、预购人和第三人的交易提供便利程序，同时将简化原先较为冗杂的预售合同变更登记程序，减轻房地产登记部门的工作任务，这对于全国房地产市场统一高效的管理具有重要意义。（作者单位：河北经贸大学法学院）
本课题为“2015年度河北经贸大学硕士研究生创新计划项目”
参考文献：
[1]雷兰，预售商品房再转让制度中相关法律问题研究[J].法律适用，2006，（ 11）
[2]赵英伟，商品房预售合同转让法律性质及条件研究[J]，法学论坛，2000（5）
[3]符启林，商品房预售法律制度研究[M]，北京：中国政法大学出版社，2002：92-93.
[4]万卉，商品房预售制度的若干法律问题研究[M]，上海：上海社会科学院法学研究所，2008：33。
[5]李竺芸，预售商品房再转让行为研究，宁德师范学院学报[J]，2012（3）
[6]王龙玉，论商品房预售合同转让的法律规制[J]，黑龙江政法干部管理学院学报[J]，2013（2）
注解：
①雷兰，预售商品房再转让制度中相关法律问题研究，载于《法律适用》，2006年第11期
②赵英伟，商品房预售合同转让法律性质及条件研究，载于《法学论坛》，2000年第5期
③符启林，商品房预售法律制度研究[M]，北京： 中国政法大学出版社，2002年版，第92-93页
④雷兰，预售商品房再转让制度中相关法律问题研究，载于《法律适用》，2006年第11期
⑤万卉：《商品房预售制度的若干法律问题研究》，上海：上海社会科学院法学研究所，2008年版，第33页。
论文关键词 农村房屋买卖合同 宅基地 集体经济组织 法律效力
一、农村房屋买卖合同纠纷的现状
随着社会主义市场经济的不断发展，城乡之间的交流进一步加深，相对优厚的劳动报酬和相对完善的社会保障吸引了越来越多的农民进城务工，进入城市的农民迫切需要处置其原有的农村房屋；而外来人员迁入本地谋生，需要购买相对便宜的农村房屋居住；另外，城镇居民也出于各种原因打算在农村买房，农村房屋买卖兴旺起来。
由于我国农村土地的集体所有属性，农民建造农村住房所需土地（即宅基地）需要经过所在村许可，而转让宅基地需要经过政府主管部门行政审批，且宅基地上的房屋交易关系至今没有位阶较高的规范性法律文件予以调整，农村房屋买卖合同纠纷没有直接的法律引导。近年来，法院受理的农村房屋买卖纠纷案件增幅较大。如何处理此类纠纷已经成为法院司法实践中亟待解决的问题。
二、农村房屋买卖合同的法律效力分析
（一）农村房屋买卖合同的效力
1.认为农村房屋买卖合同无效
理由是：
（1）《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：每一户农村村民只能拥有一块宅基地，并且这块宅基地的面积不能超过所在直辖市、省或自治区规定的标准。
（2）《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不能转让用于非农业建设。如果允许买卖农村房屋，就将房屋项下的宅基地使用权也一并出卖了，这是不符合第63条的规定的。
（3）《中华人民共和国土地管理法》第12条规定：改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续。《土地管理法实施条例》第6条规定：转让地上的建筑物致使其土地使用权转移的，要向土地所在地的土地行政管理部门申请土地变更登记，由原来的土地登记机关进行土地所有权、使用权的变更登记。如果房屋没有办理过户登记，则房屋买卖合同无效。
（4）《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条规定：农民不能向城市居民出卖农村房屋，城市居民也不能占用农民集体土地来建造房屋，有关部门不能为其发放土地使用证和房产证。
2.认为农村房屋买卖合同有效
理由是：
（1）《宪法》规定：中华人民共和国公民在法律面前一律平等。农村村民、城市居民、本村人、外地人，都是我国公民，都享有法律赋予的平等的权利，都必须履行法律规定的平等的义务，承担平等的法律责任。法律不会因为买卖双方当事人是农村村民、城市居民、本村人、外地人而区分对待。
（2）《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》第2项规定：社员有买卖房屋的权利。在房屋出卖后，其宅基地使用权就转移给了买受人，但宅基地的所有权仍然归集体所有。这一规定，明确了农民有权利买卖农村房屋，并且在房屋买卖完成之后，宅基地使用权随之一并转移。
（3）最高人民法院[1992]民他字第8号批复认为按约定交付房款并且管理房屋的农村房屋买卖合同有效。
（二）农村房屋买卖合同效力的法律分析
1.农村村民买卖农村房屋的法律效力
（1）同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的法律效力。同一集体经济组织成员之间受交易主体的身份和土地权利的影响较少，同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。理由是：第一，宪法和其他法律规定人们对自己所有的房屋享有所有权，有权自行处分、转让。《物权法》第30条、第64条规定：农村村民对自己合法建造的房屋享有所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。买卖就是一种处分的形式。第二，法律没有禁止农村房屋买卖，并且在多部法律、法规中都规定了农村村民可以买卖自己所有的房屋。《土地管理法》第62条就规定了农村村民可以出卖自己的房屋，但是再申请宅基地的不被批准。
（2）不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的法律效力。不同集体经济组织之间的农村房屋买卖合同的效力的认定，还没形成定论，有的认为有效，有的认为无效。认为无效的原因是宅基地是属于农民集体所有的，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的特权，不能转让。处分了农村房屋的同时就会也处分了农村宅基地，这会损害农村集体经济组织的利益。买受人不是房屋所在地农村集体经济组织的成员，无权享受该村的宅基地使用权，所以房屋买卖合同无效。这种观点并不完全正确。理由是：第一，宪法、法律和国家政策没有禁止农民异地购买农村房屋。国家政策只是禁止将农村房屋出卖给城市居民，但是并没有规定不能出卖给不同集体经济组织的村民。第二，我国法律并没有禁止农民在购买房屋的同时取得宅基地使用权。土地和其上的房屋是两个独立的客体，即使受让人在购买农村房屋时无法取得宅基地使用权，也不会影响农村房屋买卖合同的效力。第三，不同集体经济组织成员之间买卖农村房屋，有利于农村的社会经济发展。综上，不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。
2.城镇居民购买农村房屋的法律效力
（1）城镇居民购买农村房屋的一般法律效力。我国法律、法规对于农村房屋能否转让给城市居民处于不明确状态。但在我国，党和国家的政策处于重要地位。国家政策明确禁止城镇居民购买农村房屋，因此，在法无明文规定的情况下，城镇居民购买农村房屋的行为不符合国家政策。同时，因为农村房屋买卖涉及到农村集体土地的所有权和使用权，而农村集体土地权利具有身份性，限于农村集体经济组织成员。法律禁止集体所有的土地使用转让，城镇居民购买农村房屋从而导致宅基地使用权被转让，这种现象应受到严格限制。综上，城镇居民购买农村房屋合同在原则上是无效的。
（2）城镇居民购买农村房屋合同有效的特殊情形。城镇居民购买农村房屋合同原则无效，但不排除在特殊情形下认定此类买卖合同有效。
第一，买受人是城镇居民身份，但其父母、配偶或子女是所购房屋所在地的农村集体经济组织成员，并且是家庭成员共同出资购买、共同居住的，该农村集体经济组织也同意该房屋买卖合同的，农村房屋买卖合同有效。
第二，出卖人将宅基地上的房屋出卖给城镇居民之前，该房屋的宅基地已经因为征收而变为国有土地，原是农民身份的出卖人随之变为城镇居民，宅基地的性质已经发生了变化，农村房屋买卖合同有效。
第三，城镇居民在购买了农村房屋之后，已经将户口迁入房屋所在地，并且申请加入当地农村集体经济组织、成为农民的，农村房屋买卖合同有效。
第四，城镇居民在购买了农村房屋之后，如果所购买房屋已经经过有关机关批准，获得当地农村集体经济组织的同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权的产权变动手续，并且取得了合法权属证书的，农村房屋买卖合同有效。
三、完善农村宅基地、房屋交易制度及认定农村房屋买卖合同效力的措施
（一）加强有关农村宅基地使用权流转的立法，促进农村房屋买卖的交易稳定
应加强农村宅基地的立法体系建设，尽快出台关于农村宅基地流转等问题的位阶较高的规范性法律文件，形成较规范的农村宅基地使用权管理制度，从而保障农村房屋买卖的交易安全，保障善意第三人的利益，稳定农村房屋买卖市场。
（二）让农村宅基地使用权进入交易市场，公开、公平、公正交易
建立新的流转模式，在农村宅基地集体所有的基础上，取消原有的限制流转的规定，对建造合法、手续齐全的农村宅基地及其上的房屋，颁发权属证书，让农村宅基地及其上的房屋合法地进入交易市场。促进公开、公平、公正的市场行为，形成统一的农村房屋交易市场。
（三）建立农村宅基地的有偿使用制度和有期限使用制度。建立一定范围内的宅基地有偿使用制度
宅基地具有一定的福利性质，本集体经济组织成员可以无偿使用，但是如果进入交易市场，就要变成有偿转让。要在立法中明文规定转让农村宅基地使用权应缴纳的使用费或补偿金，并且根据宅基地的位置、流转对象等不同因素，确定所应缴纳的使用费或补偿金的数额。 建立宅基地的有期限使用制度可以收回那些期满不再需要的宅基地使用权，以避免浪费土地。
（四）关于认定农村宅基地进入交易市场公开流转后的农村房屋买卖合同的效力
应当从法律法规、国家政策、该房屋项下的土地使用权性质、出卖人的现有居住条件、房屋交付的实际情况、房屋的增值情况等方面进行认真仔细的研究。此外还应充分考虑认定此类农村房屋买卖合同无效会对双方当事人产生怎样的利益影响，尤其是出卖人因土地的增值或拆迁而获得的利益，买受人因房屋的贬值而受到的损失，来认定此类农村房屋买卖合同的效力。
法院最终按照《行政诉讼法》第五十四条认定五指山市住房保障与房产管理局适用法律错误、违反法定程序，判决撤销了五指山市住房保障与房产管理局下达的《撤销房屋登记决定书》，维持了原房屋登记情况。
现结合该案涉及的相关法律，对房屋登记依法行政的必要性进行简单阐述。
一、程序法角度
《房屋登记办法》第八十一条规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。可以看出，撤销房屋登记必须符合两个条件：一是必须是司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件；二是其内容可以证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，登记机构方可主动撤销房屋登记，且有善意取得例外之规定。前述案例中无法看出登记机构满足以上两个要求，故而其采取的主动撤销行为，明显违反程序法。
二、实体法角度
五指山市住房保障与房产管理局要求划拨土地要提供使用权变更相关证明材料的做法是不符合法律规定的。《城市房地产管理法》第三十九条规定，划拨土地使用权转让应当报有批准权的人民政府审批；《物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《城市房地产管理法》第三十九条也对划拨土地转让做出具体规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。很多同行据此要求申请人提供批准的相关文件，并且依据是《房屋登记办法》第三十三条的兜底性规定――其他必要条件。从行政许可法的本意出发，兜底条款必须有法律法规的授权，且不能随意增减。
《土地登记办法》第四十条规定，因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的，当事人还应当提供有批准权人民政府的批准文件。由此可见，审查权授予部门为土地登记部门，房屋登记与土地登记分设的不需要对此进行审查。
五指山市住房保障与房产管理局超越职权且违反法定程序，败诉是必然的结果。
三、经验和教训
通过上述案例可以看出，房屋登记部门在办理相关登记时，必须严格依照法定程序和法律授权的范围行使职权，否则就要承担相应的法律后果。
个人房产转让合同范文1转让方(以下简称甲方)： 工作单位:
住址: 身份证号:
受让方(以下简称乙方)： 工作单位:
住址: 身份证号:
见证方：_________(以下简称丙方)
经甲乙双方经友好协商，,甲方将自己合法拥有的两间两层的门面房转让给乙方，双方就房屋转让相关事宜达成以下合同条款：
就甲方向乙方转让甲方私人房产一事达成以下条款：
第一条、 甲方对产权的声明
甲方根据国家及咸阳市长武县昭仁镇灵风村《开发建设有偿使用耕地合同书》的规定，已依法取得咸阳市____长武__县 昭仁 镇 灵风 村 八 组开发区的砖混结构两间两层门面房所有产权(注：由东向西第41号和第42号)，甲方为该房屋的现状负全责。
第二条、 甲方对买卖权的声明
甲方保证该房屋是符合国家及咸阳市长武县昭仁镇灵风村《开发建设有偿使用耕地合同书》的规定，甲方有权将该房屋所有产权进行转让。由于违反国家及咸阳市长武县昭仁镇灵风村《开发建设有偿使用耕地合同书》规定的相关政策法规而引起的法律及经济责任由甲方来承担。
第三条、 乙方对购买权的声明
乙方愿意在本合同第一条款及第二条款成立的前提下，就向甲方购买上述房屋的完全产权之事签订本协议，并认可仅在此种情况下签订才具有法律效力。
第四条、 房屋售价
双方同意上述房屋售价为第41号门面房共计28500.00元人民币(大写：贰 万 捌 仟 五 百元整人民币)，第42号门面房共计28800.00元人民币(大写：贰 万捌 仟捌 佰元整人民币)。总共合计为57300.00元人民币(大写：__伍__万___柒__仟___叁__佰元整)。
第五条、 付款方式
乙方应在签订《私人房产转让合同》时，一次性支付清总房款，并且一次性支付转让费 20xx.00 元整人民币(大写： 贰 仟元整人民币)。
第六条、 违约责任
甲、乙双方合同签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在3个工作日内，将乙方的已付款(不计利息)返还乙方。甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起3个工作日内应将乙方所付款的双倍(计利息)返还给乙方。
第七条、 关于产权办理的约定本协议签订后，甲乙双方应向房屋所在县及村镇有关部门申请办理房屋买卖立契过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证。办理上述手续时产生的税费及相关费用，由乙方依照有关规定缴纳。办理过程中甲方有义务与责任协助乙方办理各种过户手续。
第八条、 有关争议本协议未尽事宜，双方可签订补充协议。本协议的附件和双方签订的补充协议为本协议不可分割的组成部分，具有同行法律效力。当本合同在履行中发生争议时，双方协商解决。协商不能解决的，双方均有权向该房屋所在地的人民法院提起诉讼。
第九条、 生效说明本协议一式二份，甲乙双方各执一份，均具有同等法律效力。自双方签字盖章之日起生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
个人房产转让合同范文2转让方(简称甲方)：
受让方(简称乙方)：
经甲、乙双方自愿协商达成一致,甲方将自己拥有的一套房屋转让给乙方，双方就房屋转让相关事宜达成以下协议条款，以资共同遵守：
第一条 房屋转让的基本情况
转让房屋(以下简称该房屋)位于望城县xxxxx四楼套间，房屋结构为砖混结构，建筑面积 120平方米(包括卧室、客厅、卫生间、厨房、天窗、楼梯间、及其附属设施和装修设施)，并且享有一至四楼的楼梯间的通过使用权利，楼顶的分摊面积。
第二条 转让价格
双方商定该房屋转让价格为(人民币)￥xxxxxxx.00整，大写:(人民币)壹拾捌万圆整。
第三条 付款方式
双方一致同意房屋转让款由乙方分期支付。乙方即日预付购房50000.00元(大写:伍万圆整);剩余房款 130000.00元(大写: 壹拾叁 万整)，甲方在收款时应向乙方出具收据。在房屋现有的主户搬出该房屋时，乙方向甲方交付全部房款，但现有住户须在一年内搬出该房屋。乙方在在交付全部主房款之日起，乙方享有该房屋的产权和使用权。
第四条 房屋过户
房屋交付乙方后，甲、乙双方应当在 一年时间内办理该房屋的过户手续，将该房屋的产权证办理到乙方名下，办理产权证相关费用由甲、乙双方各承担一半。
第五条 甲方的承诺保证
甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍，甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利。
第十一条 本合同自甲、乙双方签字之日起生效。本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
个人房产转让合同范文3出让人： (以下简称甲方)
受让人： (以下简称乙方)
见证方： (以下简称丙方)
甲乙双方经友好协商，就甲方向乙方转让甲方私人房产一事达成以下条款：
第一条 甲方对产权的声明
甲方根据国家规定，已依法取得 的房屋所有权证书，所有权证书 房权证( )字第 号。甲方为该房屋的现状负全责。该房屋的结构为砖混结构，使用面积为 平方米(不含柴棚)。
第二条 甲方对买卖权的声明
甲方保证该房屋是符合国家及 县房屋上市的有关规定及政策法规，甲方有权将该房屋上市交易。由于违反国家及 县相关政策法规而引起的法律及经济责任由甲方来承担。
第三条 乙方对购买权的声明
乙方愿意在本合同第一条款及第二条款成立的前提下，就向甲方购买上述房屋的完全产权之事签订本协议，并认可仅在此种情况下签订才具有法律效力。
第四条 房屋售价
双方同意上述房屋售价为 万元整(含柴棚)。
第五条 付款方式
1. 乙方应在签订《 房屋买卖合同》时，支付相当于总房款的三分之一的定金。
2. 乙方应在办理立契过户手续前一年内，支付剩余房款。
第六条 违约责任
1. 甲、乙双方合同签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在3个工作日内，将乙方的已付款(不计利息)返还乙方，但购房定金归甲方所有。甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起3个工作日内应将乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。
2. 乙方如未按本协议第五条款规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。每逾期一天，乙方应支付甲方所应付房款的0.4‰作为滞纳金，逾期超过15天，即视乙方违约，定金不予返还。
3. 甲方应在获得全部房款后7个工作日内将房屋搬空，每逾期一天，甲方应按乙方已付房款的0.4‰向乙方付滞纳金，逾期超过15天，即视甲方违约，乙方可要求法院强制执行。
第七条 房屋交付甲乙双方就房屋交付达成以下细目：
1. 没有房屋欠帐，如电话费、电费、物业管理费、水费等;
2. 没有固定不可移动装修物品的破坏;
3. 房屋本身没有影响房屋使用或美观的破坏;
第八条 关于产权办理的约定
1. 本协议签订后，应由甲乙双方应向当地房地产交易管理部门申请办理房屋买卖立契过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证。鉴于目前 暂缓办理二手房过户手续，待 启办二手房过户手续时，甲方务必协助乙方办理上述手续，同时，产生的税费及相关费用，由甲乙双方依照有关规定缴纳。
2. 鉴于甲方目前资金周围困难，已用现转让的房屋产权证在金融部门抵押贷款(二五年八月五日抵押贷款 元整，贷款期限为叁年，至二八年八月五日止)，甲方必须按时还本付息;抵押期满由甲方将所抵押的房屋产权证及时交给乙方。
3. 在房屋未过户期间，乙方急需资金用已转让房屋抵押贷款时，甲方应积极协助乙方到金融部门办理相关手续，并按乙方授意签署相关文件。
4. 在房屋未过户期间，如遇规划或政策性拆迁，甲方应积极协助乙方到各拆迁管理部门办理相关拆迁手续，并按乙方授意签署相关文件，所有拆迁安置补偿费用应归受让人即乙方所有。
第九条 有关争议本协议未尽事宜，双方可签订补充协议。本协议的附件和双方签订的补充协议为本协议不可分割的组成部分，具有同行法律效力。当本合同在履行中发生争议时，双方协商解决。协商不能解决的，双方均有权向该房屋所在地的人民法院提起诉讼。
第十条 生效说明本协议一式四份，甲乙双方各执一份，房屋交易管理部门留存一份，见证方一份。均具有同等法律效力。自双方签字之日起生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
金绍达：人民法院的判决书、裁定书和调解书都是法律文书，当事人持生效的法律文书前来申请登记时，登记机构应区分不同的情况，按不同的登记种类办理相应的登记。
一、人民法院判决房屋转让合同无效，无效的合同自始无效。这一转让行为相当于没有发生过一样。虽然这也属于“经登记的房屋所有权消灭”，但不能由房屋受让人持房屋所有权证前来申请注销登记。因为《房屋登记办法》所说的注销登记是指依法登记的权利因法定原因消灭（如房屋灭失、抵押权消灭等）时应办理的登记。而在本例中，是由于登记行为无效原因而导致登记错误，“即便完成登记，物权变动也溯及到法律行为成立时而自始不生效”（《房屋登记办法释义》第379页）。所以本例应当办理更正登记而非注销登记，将房屋所有权更正为原产权人所有。
本例中除了房屋受让人可以申请更正登记外，出让方也可以持生效的法律文书申请更正登记。
如果人民法院该项法律文书能证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，登记机构可以撤销该项登记，房屋权属证书难以收回的，登记机构予以公告作废。撤销登记后，房屋所有权自然恢复到原权利人名下。撤销登记并不是登记的种类，所以无须当事人提出登记申请。
关键词：善意取得制度；物权；合同效力
【中图分类号】D923.2
物权法草案经过向社会公开征求意见后，又作了少量改动，但有关善意取得制度的第一百一十一条没有修改。关于善意取得制度，时下学界仍争论不休。代表性的争议有：1、不动产是否适用善意取得制度；2、善意取得制度与公示公信原则关系；3、受让人的善意标准；4、权利补正与效力补正的关系。
善意取得制度旨在保护交易安全，鼓励市场主体的交易行为并尽力促成交易。这符合物权法草案第一条（为明确物的归属，保护权利人的物权，充分发挥物的效用……）的立法目的，并且，也和我国现行的《合同法》立法目的相通。
物权法草案设定的善意取得是有关物权变动的例外制度，它以所有权为原型，但不限于所有权，理论上还包括租赁使用权、抵押权和质权等几乎所有用益物权和担保物权。以所有权变动为例（以下如无特别说明，均以所有权变动为例），善意取得制度中通常包括三方当事人，即原权利人、无处分权人和受让人。物权法草案第一百一十一条对原权利人和受让人依是否善意取得确定物权的归属，以原权利人和无处分权人之间是否不当得利或侵权对原权利人保护。无处分权人和受让人之间合同效力不是物权法规范的范畴，而是债法或合同法的范畴。虽然物权法草案规定了统一的善意取得制度，但仍显粗浅。如果要使其具有可操作性，还需要司法解释细化，并且通过法官个案适用提炼出有代表性的判例。
一、为何不动产也适用善意取得制度
立法者把不动产纳入善意取得制度，并且与动产适用相同的构成要件。而以梁慧星为代表的部分学者反对不动产适用善意取得制度，其理由是不动产的公示公信可以对善意受让人进行同样的保护，并且有学者认为“善意取得制度和物权变动公信力原则在要件和效果上几乎相同，不过善意取得者从交易的过程出发，而后者从交易的结果入手进行考察，所以可以大致认为，善意取得是公信力原则的另一种表示方式。”[吴国喆：“善意取得制度的缺陷及其补正”，载《法学研究》第27卷第四期，第1页注释，2005年7月版。]但问题是，物权法草案所设定的善意取得制度和物权的公信力原则并不等同。学界通常认为，动产适用善意取得制度，而不动产是否适用分歧较大。部分学者认为，不动产经登记后以公信力原则即可保护善意受让人，其没有适用善意取得制度的必要。这种解释缺乏说服力。理由有三：
其一，不仅不动产适用公示公信原则，动产也同样适用。如果不动产公示公信原则可以使善意受让人受到保护，动产也可以以同样的原则使善意受让人受到保护。如此，善意取得制度根本无存在的必要。坚持仅动产适用善意取得制度的另一个理由是：动产以占有作为公示式方，不动产以登记作为公示方式。一般来说，登记须有登记的依据，要遵循登记程序，要接受登记机关的审查。登记因其规范性和公开性较占有这种公示方式更具有公信力。但这不应成为反对不动产适用善意取得制度的理由。
其二，物权法草案的善意取得制度与公信力原则并不是同义的反复，两者对受让人的保护力度有所不同。物权法草案的善意取得制度在衡平原权利人与受让人的利益时更加向受让人倾斜，这种意图体现了鼓励交易、促成交易和保障交易的商业社会价值观。
物权法草案第一百一十一条共有三款：第一款以所有权为例规定善意取得的四个构成要件；第二款规定所有权人因所有权受到侵害时有权向无处分权人追偿损失；第三款规定除所有权外其它物权准用前两款规定。
物权法草案善意取得制度的四个要件是：（一）在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权；（二）以合理的价格有偿转让；（三）转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人；（四）转让合同有效。一般来说，公信力原则包含三个要件：（一）存在公示的法律事实。物权变动的双方当事人须依法定方式公示其物权变动；（二）受让人与公示的物权人（前手，包括无处分权人）发生了交易，即发生了物权变动。如果彼此之间未发生物权变动则谈不上公信力的适用问题；（三）该受让人对其交易方的公示事实有着充分的信赖。[屈茂辉：“登记的生效时间与公信力”，载中国民商法律网/“判解研究”/“房屋买卖中的物权和债权的关系”。]考察公信力原则和善意取得制度，两者均要求“在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权”，即受让人是“善意”。但公信力原则与物权法草案设定的善意取得制度有着明显不同。以不动产为例，公示的方式是记载于不动产登记簿，即不动产登记。根据公信力原则的要件（一），交易的“不动产”在交易前须公示（记载于登记簿），而善意取得制度不以“不动产”在交易前须公示为构成要件。并且，不动产公示公信原则要求以完善的登记制度为前提，其主要适用于登记机关错误登记、不动产共有中物权登记在部分共有人名下、登记的基础关系无效而登记尚未涂销等情形。当前，我国不动产登记制度很不完善：登记机关不统一；登记程序不规范；登记效力不明确等等。今后，物权法颁布实施后，登记制度逐步走向规范，但将是一个长期的过程。再则，在城乡二元结构的体制下，我国农村房屋没有实行登记制度，城市或城镇尚有大量私有房屋未进行登记，无论城乡还存在大量有违法建设嫌疑的房屋。综上所述，公信力原则因受到信赖登记簿（记载于登记簿的不动产和部分要求登记的动产）的制约，其对善意受让人保护的广度和深度不及善意取得制度。
其三，以动产和不动产来评判善意取得制度的取舍有着不可克服的缺陷。我国的物权登记制度不是以动产和不动产来划线，物权法草案延续并完善了这种思路。从物权法草案来看，动产原则上是以交付作为物权变动的根据，一般不需要登记，但动产中的船舶、飞行器和机动车一般情况下需要登记。不动产原则上是以登记作为物权取得和变动的根据，但根据物权法草案第一百三十条和第一百六十八条，不动产物权中的土地承包经营权和地役权不要求登记，并且自合同生效时即设立。有学者认为“在登记对抗主义的立法例中，登记没有公信力。”[屈茂辉：“登记的生效时间与公信力”，载中国民商法律网/“判解研究”/“房屋买卖中的物权和债权的关系”。]这种解释在实践中说不清。根据物权法草案第二十八条，机动车等动产采用登记对抗主义，机动车驾驶人占有机动车是否就可以推定他是所有权人呢？驾驶人身份与行驶证记载不一致时，还能说登记没有公信力吗？
二、“善意”受让人的善意标准如何界定
如前所述，物权法草案第一百一十一条的善意取得制度包含四个要件：
（一）在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权；
（二）以合理的价格有偿转让；
（三）转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人；
（四）转让合同有效。
以上四个要件没有提到“善意”二字，但该条第三款表述为“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”，可见“善意”的程度和边界要以这四个要件作为评判标准。四个要件中要件（一）才是实质要件，符合要件（一）才能认定是“善意”。要件（二）是要件（一）的外在表现形式之一。要件（三）明确善意取得制度取得物权的时点要求。光有善意，不符合要件（三），也不能即时取得物权。和物权变动的一般规则相比较，要件（三）明显有着不同的特点。物权变动的一般规则是区分动产和不动产，动产要求交付，不动产要求登记。而上述要件（三）不区分动产和不动产，以交付为原则，以登记为例外。要件（四）“转让合同有效”严格来说不应当是善意取得制度的要件。合同的效力应当由合同法来界定，而不是物权法。这和《合同法》第五十一条的解释有着极大的关系，由于学界对《合同法》第五十一条的理解有着很大的分歧，物权法草案在第一百一十一条明确“转让合同有效”才有了特殊意义。就此下文还将作详细论述。
如何理解要件（一）“在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权”？要理解这段话，要从其中的“或者”是表示并列关系还是表示递进关系入手。如果以二选一的并列关系理解，它的逻辑形式是“A或者B”，具体含义是：具备A时符合条件，具备B时也符合条件；不具备A但具备B时符合条件，同理，不具备B但具备A时也符合条件。回到要件（一）“在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权”这句话，按二选一的并列关系理解为“在受让时知道但不应当知道转让人无处分权”符合条件，或者“在受让时不知道但应当知道转让人无处分权”符合条件。推理的结果很荒唐，这是因为推理的前提不正确，即不能理解成二选一的并列关系。按递进关系理解，它的逻辑形式仍是“A或者B”，具体含义是：具备A时符合条件，在A是否具备不能确定时，具备B符合条件。回到要件（一）“在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权”这句话，按递进关系理解为“在受让时不知道转让人无处分权”符合条件，“如果是否知道无法界定，则不应当知道转让人无处分权”符合条件。可见要件（一）中的“或者”表达的应是递进关系，而非并列关系。即便按递进关系推敲，似还不够精确、不够严谨。因此，笔者以为要件（一）的表述方式尚有商榷之处。
依我国学界通说，善意取得制度中的“善意”是指行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素。善意是相对于恶意而言的，是行为人的内在心理活动状况。善意占有是指占有人认为自己有正当权利而为占有，而恶意占有则是指明知或应当知道而不知道自己无正当权利而为占有。物权法草案设定的善意取得制度没有就受让人应当无过失或者重大过失作出明确规定。考察要件（一）“在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权”，其实，此处的“不应当知道”就是关于受让人的过失是否影响善意取得成立的问题。“不应当知道”的反面是“应当知道”，如果应当知道而不知道不能认定是“善意”，行为人显然有过失。
依原权利人与无处分权人有无意思牵连，分为占有物和脱离物。所谓占有物，是指无处分权人是基于原权利人的意愿占有他人之物。如租赁、保管关系等。脱离物是指无处分权人占有他人之物不是源于原权利人的意愿。如无遗嘱的遗产、遗失物、赃物等。根据德国法模式，在善意取得适用的场合要求识别是占有物还是脱离物，脱离物排除适用善意取得制度。物权法草案设定的善意取得制度没有区分占有物和脱离物，没有排除脱离物的适用。可见，立法者是倾向于扩大善意取得制度的适用范围。
三、对《合同法》第五十一条的再思考
根据物权法草案第一百一十一条的规定，适用善意取得时，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的”要求“转让合同有效。”现时我国并无统一的民法典或债法，转让合同是否有效应符合《民法通则》和《合同法》的要求。《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”当前，学界对这条有着不同的解读。具代表性的观点有：无效说[梁慧星：《为中国民法典而斗争》，法律出版社2002年版，第247页；江平：《中华人民共和国合同法精解》，中国政法大学出版社1999年版，第41-42页。]；附停止条件的法律行为说[钱明星、杨秋岭：“房屋的交付与物权变动”，载中国民商法律网/“判解研究”/“房屋买卖中的物权和债权的关系”。。]；无权处分行为为无效行为的例外说[转引自钱明星、杨秋岭：“房屋的交付与物权变动”，载中国民商法律网/“判解研究”/“房屋买卖中的物权和债权的关系”。]；有效说[吴国喆：“善意取得制度的缺陷及其补正”，载《法学研究》第27卷第四期，第7页，2005年7月版。]等等。似乎持无效说的人占多数，但现在有越来越多的人持有效说。通过和《合同法》第五十一条比较，笔者发现物权法草案第一百一十一条强调“转让合同有效”，表明当权利人没有追认或者无处分权人使终没有取得处分权时，无处分权人处分他人财产的转让合同并不必然无效，至少在善意取得适用的场合，合同有效。这是否意味着间接修改或者补充了《合同法》第五十一条的规定呢？原权利人不追认或者无处分权人使终未取得处分权的场合，如果适用善意取得，转让合同有效，如果不符合善意取得制度的构成要件，转让合同是否有效呢？笔者认为这种情况下没有理由不认定合同有效。至少在物权范围内，合同是否有效与原权利人是否追认或者无处分权人是否取得处分权没有必然的联系，也就说，原权利人是否追认或者无处分权人是否取得处分权不是合同有效与否的必要条件。通过以上分析，物权法草案第一百一十一条“转让合同有效”的规定似乎已经事实上修改和补充了《合同法》第五十一条。但是，《合同法》第五十一条的修改和完善，应当通过修改合同法或者对合同法作出立法解释来完善，而这种直接在物权法上规定转让合同有效的方式，在逻辑上说不通。善意取得是物权变动的一项例外制度，因此前述讨论也仅限于物权范围。根据《合同法》第五十一条，被处分的是“财产”，“财产”包括物权法所指的“物”，但是否包括“债权”呢？处分他人“债权”与处分他人“物权”有无本质差别？如果处分的是债权，合同的效力如何认定？这似乎又是一个新的问题。
四、善意取得制度没有也不能解决全部问题
市场经济条件下，所有权主体和物的占有常常发生分离；而需要登记的动产和不动产场合，还可能发生权利外观（表征）与真实权利状况的分离。在此状况下，为保障交易安全和明确物权（主要体现为所有权）的归属，善意取得制度应运而生。
但是，物权法草案设立善意取得制度并没有解决当事人所有的法律问题和法律利益。善意取得制度的着眼点和着重点是以所有权为代表的物权归属。对于交易关系中的当事人来说，他们更在意的是利益，而取得物权只是利益的表现形式之一。如果交易中的“物”具有可替代性，关注利益的当事人一般能接受等价物，而不是执着于物的拥有。以不动产为例，有人主张“由于不动产往往价值巨大，不论谁最终取得房产，都使另一方蒙受财产上的巨大损失。因此，简单地在当事人之间进行权属判断显然过于粗糙。所以，在不动产善意取得中，探讨当事人之间的过错，以及基于这种过错确定双方各自应当承担的价值损失比例是比较合理的。”[刘颖，李霞：“诈骗条件下的不动产能适用善意取得吗”，载《人民法院报》，2005年11月8日版。]由于善意取得制度只解决物的归属，受让人是否应当弥补原权利人的损失并未涉及，即法律并不排斥原权利人有通过受让人获得利益补偿的可能，法官根据公平原则和过错原则，运用自由裁量权在个案中衡平各方利益。所有权如此，其它物权也如此。依善意取得制度取得物权的受让人，如果其尚有未曾支付的价金，原权利人可不可以向受让人主张权利？如果可以主张权利，原权利人主张的是什么性质的权利？这似乎又是一个问题。
当我们审视善意取得制度时，应当认识不同类型物有着不同的交易形式和交易惯例，并且不同地域的交易环境也千差万别。以广州的房屋买卖为例，房屋交易的合意通常是通过房产中介公司来完成。以一宗发生在广州的盗卖房屋遗产案为例，笔者尝试分析关有各主体间的法律问题和法律关系。三年前，刘某与前妻协议离婚，依协议儿子由前妻抚养，刘某分得市区房屋一套，刘某离婚后没有再婚。三年后，刘某因病突然去世。按法定继承，刘某的房屋遗产由其父亲（母亲先于其去世）和其儿子继承。前妻为儿子办理遗产继承登记时，从房屋登记机关获息房屋遗产已被他人盗卖，产权已变更登记在陌生人陈某名下。房屋被盗卖后，盗卖人隐匿未能找到。由此引发一系列的法律纷争。通过调查，是他人假冒死者刘某之名盗卖了房屋，先是骗过公证机关办理了不真实的“委托公证书”，然后通过中介出售房屋。该交易的全过程包括：房产中介获得房源和有意向买家的信息，通过中介的撮合，买卖双方签下合约，办理公证，申请过户和变更登记，颁发新房产证书。参与的各方包括：“买卖”双方、中介、公证机关和登记机关。涉及的法律关系包括：“买卖”关系、居间关系、公证证明行为和登记机关的行政确认行政行为。在该案中，法定继承人可提起行政诉讼，要求公证机关和房屋登记机关撤销公证书和房产证书。而受让人可主张善意取得。当法定继承人或者受让人一方取得房屋产权后，另一方有权向中介公司、公证机关和房屋登记机关提出赔偿要求。盗卖者应当承担刑事责任和民事责任。如果适用善意取得制度解决房屋的归属后，中介公司、公证机关和房屋登记机关应当如何承担法律责任以及如何来分担这种责任呢？根据现有法律，中介公司承担民事责任（可主张违约或侵权），公证机关[]和房屋登记机关可能承担的限于行政赔偿责任。行政赔偿责任以国家赔偿法为依据，它与民事责任相比，赔偿条件严格，赔偿范围、标准和幅度有限。这起案件法律关系众多，并且有数种可供选择的法律程序。依现行有效的法律维护自己权利的过程中，无论是原权利人还是受让人，可供选择的法律存在冲突和矛盾，而获取法律救济的途径和方式均面临许多的困境和障碍。
参考文献
[1]吴国喆：“善意取得制度的缺陷及其补正”，载《法学研究》第27卷第四期，第1页注释，2005年7月版
[2]屈茂辉：“登记的生效时间与公信力”，载中国民商法律网/“判解研究”/“房屋买卖中的物权和债权的关系”
[3]梁慧星：《为中国民法典而斗争》，法律出版社2002年版，第247页；江平：《中华人民共和国合同法精解》，中国政法大学出版社1999年版，第41-42页
[4]钱明星、杨秋岭：“房屋的交付与物权变动”，载中国民商法律网/“判解研究”/“房屋买卖中的物权和债权的关系”
[5]转引自钱明星、杨秋岭：“房屋的交付与物权变动”，载中国民商法律网/“判解研究”/“房屋买卖中的物权和债权的关系”。
住所地：
身份证号码：
乙方：
住所地：
身份证号码：
甲方因购买位于周口市川汇区__小区__号楼__单元__层__户房屋，需向乙方借款______(大写：_______)。
同时约定该房屋符合法律、法规、规章规定的经济适用房上市交易所需条件时，将该房屋产权转让与乙方。甲、乙双方就该房屋转让、借款事项，本着平等自愿、互惠互利、协商一致的原则，达成如下协议。
一、甲方向乙方借款______(大写_______)，月利息为__，借款方式：乙方于本合同签订之日借给甲方______(大写：_______)。
二、待该房屋符合法律、法规、规章规定的经济适用房上市交易所需的条件后，甲方须协助乙方办理房屋产权变更登记，将该房屋产权过户至乙方名下。
三、乙方支付给甲方现金______(大写_______)，作为欲转让房屋产权的转让费。支付方式：本合同成立时，乙方支付现金______(大写_______);待该房屋所有权权属变更登记、产权过户至乙方名下时，支付剩余的现金______(大写_______)。
四、因甲方买房的全款均有乙方所出借，甲方自拿到该房屋钥匙起，同意乙方无偿使用、占有、居住、管理该房屋。由乙方确定该期限。
五、协议第二条约定的所附条件成就时，即房屋(周口市川汇区__小区__号楼__单元__层__户)已符合法律、法规、规章规定的经济适用房上市出售要求时，甲方必须协助乙方办理所有权变更登记，将产权过户至乙方名下。否则：1，逾期不办理，按日5‰支付滞纳金，同时仍应履行协助过户义务;2，若因甲方原因导致无法办理该产权变更登记，乙方无法实现取得该房屋所有权的目的，甲方应向乙方支付该房屋总价款(以甲方与开发商签订的房屋买卖合同为准)30%的违约金，同时归还借款______且按照约定借款利率支付______借款利息。该利息自本合同签订之日起计算至还款日止。
六、协议第二条约定的所附条件成就前，乙方不得提前向甲方催要借款。所附条件成就后，合同目的完成，乙方取得房屋所有权，乙方基于借款______及利息的债权灭失。
七、该合同条款所约定的权利、义务对双方当事人的近亲属有法律约束力，其近亲属享有同等的权利，承担同等的义务，双方有义务告知自己的近亲属。
上述条款符合法律规定，本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方当事人签字后生效(涉及附生效条件的约定条款成立)。
