发布时间：2023-06-27 16:02:03
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的工程代建管理合同样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
关键词：经济适用房、管理模式
中图分类号： TU113.5+41文章标识码：A文章编号：
引言：
住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。随着住房制度改革的深入推进，住房市场化进程的加快，住房消费成为居民消费热点，居民居住条件、居住环境有了较大改善。由于中低收入家庭难以买得起市场高价商品房，居民住房问题就不可能完全依靠市场去解决。因此，建立包括经济适用住房在内的住房保障体系，满足中低收入家庭的基本住房需求，既关系到千家万户中低收入家庭的切身利益，也是政府义不容辞的重要职责所在。
建设经济适用住房，让符合条件的中低收入家庭买得起、住得上基本住房，对于解决中低收入家庭住房问题，维护社会稳定，体现社会公平，促进社会和谐具有重要意义。
但在我国积极推进经济适用住房建设和改革,努力适应市场经济发展形式下,仍存在投资缺口大、建设任务重、供需矛盾突出、管理方式方法等这样或那样的问题。 结合我国当前经济适用住房工程建设存在的各种问题及实际管理情况,在分析工程管理现状的基础上,对如何提高我国经济适用住房工程建设管理水平进行了有益的探讨,以期提高工程建设的投资效益。
一、经济适用房建设项目管理模式现状及存在问题
1、目前我国经适房建设项目管理运作模式
各地开展经适房建设项目管理，已基本形成三种不同的模式，以政府为主导，以社会为主导和界于二者之间的模式。
1组建政府专业管理机构+市场竞争代建模式
由政府组建建设项目代建中心，将政府全额或部分直接投资的党政机关，科、教、文、卫、体等社会事业建设项目由政府授权，委托代建中心进行市场竞争选定实质建设管理代建公司的模式。
1.2纯市场竞争代建模式
由政府设立准入条件，按市场竞争规则，批准若干具有较强经济和技术实力，有良好建设管理业绩并可承担投资风险的项目管理公司参与项目代建的竞争，由政府通过公开招标择优选取。
1.3管理运作模式的分析比较
1.3.1组建政府专业管理机构+市场竞争代建模式
优点：（1）由政府机构的身份出现，方便协调建设中的各种问题；
（2）政府对该机构方便监督与管理，一些合理的变更易于实现；
（3）政府意愿可以较好的通过项目代建单位实施；
（4）因为通过市场化运作，代建单位的积极性较高；
（5）有利于代建方严格控制资金使用。
缺点：（1）要新设机构，增加政府财政支出；
（2）对超概算及建设中资金节约的意愿不强；
（3）如果项目过多，会导致管理力度和水平的下降。
（4）具有垄断性，不利于竞争；
（5）合同的约束力不强。
1.3.2纯市场竞争代建模式优点：（1）可以引入竞争，提高项目管理公司的专业化水平，与国际接轨；
（2）可以降低投资，节约资金。缺点：（1）政府在监督上强度不大，并要求有较强的专业技术能力；
（2）一些使用单位合理的变更通过行政审批手段较难实现。
2、存在问题
2.1组建政府专业管理机构+市场竞争代建模式
经济适用房项目的实际投资管理方大多数是政府相关部门，这也是其性质所决定的，但在我国政府部门不能直接参与建设，必须由政府部门通过招投标的形式选定代建管理单位，实际运作其项目。但由于某种原因以及一些利益的驱使，政府不愿实际放权给通过市场机制选定的代建管理单位，因此，政府内相关部门成立实体公司与代建管理单位共同开发建设经济适用房项目。
1、代建模式下的垫资开发
政府自己组建的代建中心通过招投标选定的代建管理公司，签订代建管理合同，这种模式下虽然有代建管理公司，但实际的决定权仍然在政府部门，对外签订的合同都是同政府授权的公司签订，其相关合同的费用却由代建管理公司垫付，依照其同政府授权公司的代建管理合同，按照付款节点支付代建管理公司的工程款。
这种形式实际就是垫资的承发包模式，这是国家明令禁止的，同时这种模式对实际的开发主体也是不利的，由于工程款是代建公司直接支付给总承包单位的，不利于对工程总体造价的控制，易造成实际开发主体不能管理总承包单位，架空实际开发主体的情况且代建单位易同总承包施工单位串通作假，造成超概算，质量不保证的情况。
代建模式下的垫资开发流程
2、以其子公司名义下的垫资开发
政府毕竟是行政部门，没有企业实体的经济实力，因此对经济适用房项目的开发建设必选用一些融资方式，甚至是垫资施工的方式来进行。
首先，政府自己成立其开发公司（总公司），同时通过项目议定有实力的开发建设公司签订相关的协议后，使其成为子公司，对外签订合同都是以其子公司的名义签订。这些开发公司按照最初同总公司签订的回购协议进行工程项目建设，同时收回相关的建设工程款。
这种形式实际也是垫资承发包模式，除含有上文提到的缺点外，同时增加总公司的相关风险。开发公司以其子公司的名义签订相关的合同，易造成开发公司不承担任何风险，如进度
质量及成本的风险，以及入住后工程保修的风险，风险加大，管理失控。
以其子公司名义下的垫资开发流程
3、合作开发模式下的垫资开发
政府成立自己的开发公司，其开发公司同其他开发公司签订合作协议，工程款由其他开发公司支付。合同主体为政府自己的开发公司，按照付款节点支付其他开发公司的回购款。
这种模式包含了以上两种模式的缺点，实际支付工程款主体为其他开发公司，政府的开发公司不能参与项目的管理之中，施工单位只服从其他开发公司的相关指令；对外，政府的开发公司承担工程项目的所有风险。
合作开发模式下的垫资开发流程
二、经济适用房建设项目建设管理建议
1、创新经适房开发模式
创新经适房开发模式
这种模式既缓解了完全由政府建设的经济压力，且在开发建设中政府部门仍然只起到行政管理职能的作用，未出现相关的违规操作，同时叫经适房项目的建设完全实现了市场化运作机制，避免一些政府官员利用 职权，贪污、腐败的现象的产生，真正做到政企分家，市场竞争。
开发管理公司也在其监管与控制的前提下，规范的完成整个开发过程，同时由于是经适房项目，政府给予相关的政策扶持，也使得整个开发建设过程得以顺畅进行，同时，不必担心所开发的房屋市场销量问题，可以做到企业、政府双赢、双收益的效果。
2、创新融资模式
国家出台相关就经济适用房融资办法，叫政府既为实体开发单位，就应有相关的经济支持，可利用民间及银行资本进行经适房的开发建设。
新疆伊犁省道242巩留至尼勒克公路工程项目位于新疆伊犁州东部巩留县、尼勒克县境内，北天山低山地段。项目含S242线及X776线改造。S242线路总体呈南北走向，连接区域内两条重要的东西向主要交通线S316线和S315线，路线起于S316线K130+600处，向北终于S315线K175+700处，起讫桩号为K0+000～K53+907.65，路线长度53.908km。X776线位于喀什河南岸，起点位于尼勒克县滨河路，终点位于尼勒克县克令乡政府西侧，路线长度11.411km。本项目采用二级公路标准，计算行车速度为80km/h和60km/h。全线共设一个施工标段，由中铁十局集团有限公司承建。工程概算投资金额7.5亿元人民币。全线土、石方总量259.11万m3；涵洞228道，共3882.03延米，结构型式分别为混凝土圆管涵、钢波纹管涵、箱涵和盖板涵；特大桥1座，长1027.8m；大桥2座，长1157.2m；中桥6座，长367.02m；长隧道一座，长1139m。代建管理合同中约定：委托方主要负责工程建设相关手续报批，征地拆迁，设计评审，资金的筹措、监管、按时拨付以及竣工决算的审核，组织竣工验收。代建方主要负责开展监理、施工单位招标，对本项目的质量、安全、进度、工程造价等进行全过程管理。
2公路工程在代建过程中存在的管理问题及对策
2.1公路工程在代建过程中存在的征地拆迁问题及对策
目前的工程项目多以代建制为主，委托方在处理拆迁征地、搬移国防光缆等问题上，应该从以下三方面着手：第一，做好预先统筹规划工作，在开始实施工程之前处理好拆迁征地，特别是重要的工程部分，比如桥梁、隧道等；第二，通过土地征用手续之后，以征地补偿方案为依据，相关部门进行实施，农民接收到相关部门援助的征拆补偿款，提高补偿效率；第三，委托的设计单位要认真进行调查和探勘，统计清楚在红线区域的建筑物拆迁数量和青苗赔偿数量，防止出现缺乏征拆资金的现象。就外埠的代建单位而言，要涉及到不利于施工的语言、风俗习惯等因素，致力于培养专业的人才处理征地拆迁工作，尤其是技术、管理、组织协调能力兼具的人才，有利于拆迁工作的开展。
2.2公路工程在代建过程中存在的材料调差问题及对策
由于国家宏观调控政策的影响、有限的地区产能以及供求之间的不平衡，导致水泥、钢筋等建材不稳定。一般来说，一个公路建设项目都会施工很长时间，所以不断上涨的材料价格会阻碍工程正常施工。因而提出下列三点对策：第一，以共担风险和互利共赢的原则为基础，建立公平的价格机制，在一定的范围内调整材料价格，将风险控制在一定范围内，保证资金来源调差在一定范围内；施工单位在招标的时候就要充分了解各种材料信息价来源、基期价格、风险增长率等，防止工程受到价格上涨的因素而难以实施，切实维护各利益主体。第二，研究工程的可行性时，必须对比不同的方案，从当地实际出发，综合对比和分析水泥、钢筋等建筑材料供应渠道和项目需求的实际，特别要比较路面面层的技术优劣以及比较经济成本的高低。第三，项目的施工者必须优先选择有扎实资金和风险能力基础的施工单位，如果涉及到类似于采用维特根（WIRTGEN）混凝土滑模摊铺机施工的专用设备施工的标段，应在编制招标文件、评标时，将投标人的专用设备自由的状况作为核心评价指标，防止因为缺乏资金的施工单位受到供应商利益驱动的影响，偷工减料，甚至阻碍工程的顺利进行。
2.3公路工程在代建过程中存在的代建管理费取费问题及对策
在建设项目时，项目法人职权可以由项目代建单位行使，不仅肩负着工程的重大责任，负责建设工程项目时所有的投资、质量、安全以及工期等问题，除此之外，还要对繁复的关系进行协调，密切联系委托方、质监机构、设计、监理、施工、工程所在地政府部门各方利益主体，妥善解决相互之间的问题。基于上述两点的考虑，如果代建单位收取过少的费用，没有盈利，则很难吸引兼具技术、管理和法律等方面能力的复合型人才。此外，由于缺乏高水平的服务，所以建设管理服务的价值不高，对代建单位转变为项目管理公司没有积极的作用，对整个代建市场的发展也没有实际意义。以代建基本管理费和节余构成代建单位管理费为基础，以公路工程设计费的收费方式作为参考，从当地的现实状况出发，确定包括收费计价表、专业调整系数表（考虑工程专业特点）、复杂程度系数表（考虑工程范围、难点）等在内的一系列收费标准，其中代建基本管理费为：工程设计收费基价×专业调整系数×复杂程度调整系数×附加调整系数。在处理节余上，将计算节余金额的具体方式和所占的比例清楚地反映在代建合同中，建立健全激励机制和监督考核机制，提高代建单位创造高质量和高水平服务的积极性。
2.4公路工程在代建过程中存在的履约担保问题及对策
就法律意义而言，“履约保函”是为了对投保人承担履行合同责任进行担保的制度。如果合同中要求的履约担保的比例比代建管理费高得多，就会造成代建单位内部流动资金难以周转。占银行10%的比例的履约保函对应要增加5%的现金担保提供给银行，增加了该部分资金的机会成本，如果施工时间较长，代建单位承受的负担将会更大。公路建设项目的投资资金通常都在几亿甚至几十亿元以上，而很多项目管理公司却因为高额的履约担保而止步不前，这一点和政府促进设计、咨询类公司开展代建制的愿望背道而驰，所以代建单位很难开展项目。一般而言，履约保函是代建单位和监理、施工单位签订合同时必不可少的，因此，可以以在北京奥运工程中的代建制作为参考，利用银行、保险公司、担保公司等主体形成的多种担保来解决代建合同中的履约保函问题。除此之外，结合工程的实际，在担保费率的设置上使用阶梯价格，若工程具有较大基数的建安费，则可以尽可能使费率最低。
3结语
【关键词】安置房代建制管理
中图分类号：K826.16 文献标识码：A 文章编号：
一.前言
20世纪80年代前，我国一般建设工程项目由建设单位组成筹建机构，自行管理；重大建设工程则从相关单位抽调人员组成工程建设指挥部，进行管理。这两种形式均针对一个特定的工程项目而组建临时管理机构，很多人员不具备工程管理的知识和经验，只能边干边学，工程建成后，管理机构和人员就得解散，当有新的工程时再重新组建。因此，带来诸如建设单位无须承担经济风险、工程管理经验不能承袭升华、教训不断重复发生、投资“三超”及工期延长现象普遍等问题，使得建设工程管理水平长期得不到提高。改革开放后，我国在基本建设和建筑业领域采取一系列重大改革措施，工程项目管理开始走专业化、科学化、社会化的道路。2004年《建设工程项目管理试行办法》规定业主可以委托项目管理企业进行专业化管理和服务活动；《国务院关于投资体制改革的决定》要求改进建设实施方式，对非经营性政府投资项目加快推行“代建制”管理。
代建制含义
代建制是指项目业主(使用单位)通过招标的方式,选择社会专业化的、具有独立法人资格的项目管理单位(代建单位),建设单位全权负责工程项目的投资管理和建设组织实施工作(或提供咨询服务)。严格控制项目投资、质量和工期，项目建成后交付使用单位的一种项目管理模式。
目前代建制模式一是业主选择设计单位、施工承包商、供货商并分别签订合同，委托代建单位项目管理，即PM（Project Management）模式。二是业主与代建单位签订项目管理合同，由后者与业主选择的设计单位、施工承包商、供货商分别签订合同。三是业主与代建单位签订项目管理合同，由后者自主选择施工承包商和供货商并签订合同，但不负责设计工作。代建单位通常保证项目费用不超过一定限额（即总价承包或限额承包），并保证按时完工。 三. 安置房代建项目市场的特点和现状
安置是指对受项目影响的人员进行生产或生活的安排，以使其能从项目中受益。拆迁安置房是配合城市改建项目、保障拆迁安置居民住房而定向开发的商品房。拆迁安置房项目是指在一定时间、费用和质量要求下，完成拆迁安置房建设并移交的一次性任务集。对于这些任务的管理，即是拆迁项目管理。拆迁安置房项目属于房地产项目，而房地产项目是工程建设项目中的一种类型。与一般的工程建设项目相比，拆迁安置房项目具有以下特征：（1）安置房建设与拆迁工作具有极强的并行工程特点，需要对关键时间节点进行严格设计和控制；（2）拆迁安置项目具有极强的政策性, 往往包涵一定的政治意义，因此，应该从“形象工程”的高度对项目加以定位，把好项目质量关；（3）拆迁安置项目是系统工程，项目范围中除拆迁和安置等子项目以外，公共配套基础设施建设和管理等内容也需要认真策划；（4）拆迁安置项目属于长生命周期项目，具有从规划、设计、实施、交付到物管全部过程，因此，前期物业管理也需要纳入项目整体管理范畴。由此可以看出，拆迁安置房项目不仅具有工程项目的基本特征，而且有其特定的特征。只有正确理解其主要特征，才能保证项目的顺利实施，才能按要求达到拆迁安置房项目的预期总目标。
安置房项目一般体量大、综合性高，且工期紧，对工程的质量要求也比一般商品房要高。但是,以往由于在项目管理方式上存在问题,政府投资的安置房建设项目“三超”现象比较普遍,腐败事件时有发生,容易产生一定的不良社会影响。目前,不少地方政府已经意识到对安置房建设项目管理方式进行改革的必要性和紧迫性,并开展了积极探索,实行安置房项目代建制就是其中普遍采用的模式，并取得了良好成效。
近年来，国家加快了示范小城镇建设、保障性安居工程建设等一系列关于城乡一体化建设的步伐。在这种形势下,必然要建造大量的安置房以满足城市快速发展的需求。比如在“十二五”期间，天津滨海新区将规划建设20个“安静居住小区”，这是《天津市滨海新区环境保护与生态建设“十二五”规划》披露的发展目标。近年来,仅行政区拟建的安置房项目就有30个，总建筑面积达302万平方米，其中由某建设开发有限公司承担的代建面积就近80万平方米。另一方面,政府与被拆迁人签订的拆迁安置补偿协议中通常会约定安置过渡费的发放,且过渡费通常会随着安置房的建设周期延长而呈上升趋势,为减少这部分费用开支,也会要求代建单位将安置房的建设工期尽量缩短。
四．如何做好安置房项目代建的管理 1. 安置房项目代建管理重点分析 ① 投融资管理：项目投融资管理，是管理工作的重中之重。如果项目投资得不到良好控制，实施项目必然亏损；如果项目的资金链断裂，项目必然处于停工状态，给社会造成不良影响。 ② 工期管理：工期管理关系到整个工程目标实现问题，如果不能制订科学合理的施工计划并采取相应的赶工措施，工期目标将不能得到实现。特别要考虑安置房项目的特殊性，拆建安置对象在过渡期常常需要租房安置，一旦安置房项目建设工期延误常会造成安置过渡费巨额增加，甚至发生社会不稳现象。 ③ 质量及使用功能管理：质量和使用功能是工程建设的根本。没有良好的工程质量并满足设计使用功能，会导致后期投诉量及维修成本增加。代建单位不能收到预期的经济效益，甚至造成企业信誉下降，因此安置房的质量要求在某种程度上甚至超过商品房，故在项目实施阶段一定要注意着重加强工序管理以保证工程质量。
④ 各方面关系的沟通和协调：安置房代建项目许多前期手续及各种政府许可手续都需要项目代建方协助或办理，根据国内目前的状况，项目开工所需前期手续相当复杂，还要处理方方面面的关系（如规划、环卫、交通、公安、市政及地方协调等），如果处理不好这些关系，工程很难顺利进行。另外还有项目后配套如供电、供水、燃气等专业性、垄断行业的工作需沟通协调，否则会增加投资并延误工期。同时代建单位也要加强并做好与建设单位的联系与沟通。 ⑤ 安全管理：安全管理，责任重于泰山。所有建设工程都必须贯彻“安全第一、预防为主”的管理方针，加强安全管理工作。2. 安置房项目代建管理难点分析 ⑴ 项目投融资管理难点 ① 安置房项目工程款的支付通常比较拖沓。工程所需资金往往靠代建单位自找出路方能解决。目前国家又紧缩银根，对融资带来极大的压力，因此在代建单位选择上不仅需考虑其自身的资金实力，还需考虑其是否有良好的融资平台。 ② 市场价格波动给投资管理带来的困难。国内材料设备价格具有相对的不稳定性，尤其是全球经济一体化的今天国外金融市场的波动也时刻影响到国内市场，这种不稳定性也给投资控制带来难度。 ③ 工期过短给投资控制带来的困难。安置房项目一般建设工期紧，体量大，同时受政府对工期要求过高，且项目施工常常要经历冬雨季节、春节休假和农忙等，无形中是缩短了有效的施工时间，在短时间内完成项目施工，就要付出更多的代价，例如抢工费、措施费等。 ④ 行业管理给投资控制带来的困难：按照国内建筑工程的施工惯例，很多专业工程的施工承包具有垄断性，如供电、供水、供热、消防、燃气等，由于这些行业的垄断性，很难引进竞争机制，给降低投资工作带来困难。 ⑵ 与相关部门关系协调的困难 与政府相关部门关系协调的困难。项目代建工作，项目代建人负责除立项审批，施工图纸设计、工程监理、造价咨询以外的所有工作。从项目报建手续开始直至项目移交，这些过程中很多手续需要和政府部门打交道（如建委、规划局、人防办、防雷办、供水、供热、供电等部门），到这些部门办理相关手续时，或多或少都存在关系疏通的问题，且代建单位本身不是建设单位主体，办理项目手续比建设单位直接办理更加困难。 ⑶ 工期管理的困难 ① 与各方关系协调给工期管理带来的困难。项目的各种报建手续是影响工程是否能够顺利进行的关键。如果不能处理好与政府各部门之间的关系，各种许可很难批准，尤其是施工许可、用电许可等，工程也就无法开展。 ② 材料设备采购给工期管理带来的困难。为了节约投资，各种材料、设备的采购必须经过招标引进竞争才能使价格得到控制。因招标过程中的发标、评标、定标过程需要一定的时间段才能完成，如果计划不周，会造成材料、设备供货不能按计划进行，从而造成工期的拖延。 ③ 安置房项目因政府面对百姓拆迁及安置的压力较大，往往对代建单位提出远少于定额工期的工期要求，这就需要代建单位更好地组织好施工组织设计，在关键线路上加大投入及加强管理。 ④ 后期配套工程与项目建安施工交叉作业时可能产生的矛盾等。
⑷ 代建单位与建设单位关系处理的困难
代建单位与建设单位虽然是被委托与委托的合同关系，但在项目管理过程中加强与建设单位的沟通并尽量满足其提出的合理要求，对于代建单位是尤为重要的。现实生活中，有许多由于二者的关系处理不当给项目的顺利开展造成了较大影响的案例。因此，代建单位一定要克服实际困难，灵活处理好这方面的关系，避免不必要的“内耗”，提高日常工作效率。
五．结束语
随着我国国民经济的高速发展，土地集约化程度越来越高，安置房的建设也开始朝着快速、大型、高品质方向发展，成为了我国政府投资建设项目的重要组成部分。
在当前政治与经济制度构架和社会发展水平下,一定要有创新“代建制”的思想,发现自身在当前的不足与错误，不断地汲取国外先进与成熟的工程项目管理经验,并结合我国现在的国情,逐步改革不适应市场经济发展的制约因素,走出一条“透明管理保质量,精心安排保工期”的安置房代建的健康之路。
参考文献：
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[3]李化代建制现状分析与对策研究[J]建设监理,2007(4)
[4] 陈平、魏清泉、向长江：房地产业可持续发展若干问题研究[J].建筑经济，2006（3）.
[5] 侍得广、丰景春、王洪兵：中国房地产业可持续发展研究[J].城市房地产，2004（2）.
【论文摘要】：文章简介我国目前建设工程监理基本情况,分析现状和存在的问题以及为解决这些问题而提出有参考价值的建议
FIDIC制定的《土木工程施工合同条件》已经为国际承包市场普遍认可和广泛应用，对业主、监理工程师、承包商的责任、权利进行了详细的规定，是工程建设项目有序进行的保证书。我国也开始参照执行。
1. 当前监理工作的误区由于我国的建设监理制起步较晚，计划经济的体制决定了我国监理制度从一建立就有其本身的特点，没有形成社会化的监理模式，至今仍存在着以下误区：
1.1 监理制度仅局限于施工阶段监理制度应该贯穿工程建设项目的始终，包括投资决策阶段、设计阶段、施工招投标阶段、施工阶段(含保修阶段)。
1.2 对业主行为无规范
业主行为规范与否，直接关系到工程建设项目能否顺利进行，建设目标能否如期实现。有的对监理工作干预较多，有的不通过监理工程师直接给承包商下达指令，造成不必要的纠纷和误解。
1.3 把监理工程师当作质检员
监理工程师是作为公正的第三方，依据监理合同和工程建设承包合同进行监理，不是承包商的质检员。这个问题涉及到职责问题，还涉及到验收程序。各项验收，必须在承包商自检合格的基础上，报请监理工程师验收。
1.4 工程质量是监理出来的
现在，有一种说法，工程中有事情找监理。工程有问题，监理首当其冲，这种认识未免偏颇。监理是按照业主的授权，依据监理合同和工程建设承包合同对工程建设项目进行监督管理。
2. 监理工作的主要任务
《中华人民共和国建筑法》中明确定义：实施建筑工程监理前，建设单位应将委托的工程监理单位、监理内容及权限，书面通知被监理的建筑施工企业。
2.1 监理单位应具备招投标工作的能力
施工招投标工作的好坏，其质量的优劣，直接关系到业主能否选择到优秀的承包商，能否得到先进的施工技术和施工方案。如果监理单位能从施工招投标阶段就介入建设项目，那么它对工程建设项目就很了解，对业主选定的承包商也很了解，对工程建设承包合同很熟悉，它的监理工作就很容易开展和实施。
2.2 对工程承包合同的管理。
以法律为准绳，以合同为依据是监理工程师做好监理工作的原则。监理工程师最终所要做的就是对工程承包合同的管理。
3. 监理单位的权利问题
监理单位的权利问题也即监理工程师的权利问题，是一个较为敏感的话题，容易引起监理单位与业主之间及承包商之间的矛盾。处理不好，势必造成工程管理的混乱。因此，关于监理工程师的权利，应在工程建设监理合同中作出明确规定，并从以下几个方面予以区分：
3.1 监理工程师的决定权
主要有：1.在工程承包合同议定的价格范围内，工程款支付的审核、签认；2.结算工程款的复核与否定，没有监理工程师的确认，业主不得支付工程款；3.对索赔事项的审核，确认；4.对设计、施工总包单位选定的分包单位的批准或否决。
3.2 监理工程师的审批权
主要有：1.审批承包商的施工组织设计或施工方案；2.工程施工开工令、停工令、复工令；3.对工程中使用的材料、设备施工质量检验；4.对施工进度进行检查、监督，对工程实际竣工日期提前或延误期限的签定。
3.3 监理工程师的建议权
主要有：1.有对工程建设相关事项和工程设计的建议权，而不是自主对发现的这一问题进行变更。2.要告诉承包商干什么，而不是怎么干。3.有对不合格的承包商向业主提出撤换的建议权。
4. 当前监理工作应解决的问题
(1) 规范业主行为，是"三制"良性发展的先决条件，是工程建设项目实施的必要条件。
(2) 监理人员要加强合同法、招投标法等法律法规的学习，依法对合同进行管理。
(3) 高度重视并加强对工程建设监理合同和工程建设承包合同的深入学习和研究，这两个合同是监理工作开展的重要依据。
(4) 工程款应该严格按照合同中约定的支付方式进行支付，工程计量应按照投标书中的工程量清单中表列序号对照计量，对工程变更应按照合同中约定的计量、计价方法予以确认。工程预付款的扣除应按照规定予以计算并扣除。
(5) 加强《水利水电土木工程施工合同条件》和《FIDIC土木工程施工合同条件》的学习，这是监理市场化之必须。
(6) 加强对分包单位资质的审核，严禁转包。
(7) 监理表格要规范化、统一化。目前，监理行业都有自己的不同的监理表格，各地区又有各地区的监理表格。
(8) 承包商应加强在监理知识方面的学习，提高承包商对"监理"的认识，懂得监理程序与要求等，便于工程项目的实施。
(9) 应建立一套完整的监理人才大市场，提供合格的监理工程师供监理单位择优录用，提高工程建设监理的整体水平，做到人尽其才，物尽其用，充分发挥监理人员的作用。
借鉴西方发达国家的工程咨询实践，要提升我国监理地位，强化监理作用，促进监理产业发展，我们应该向以下方向发展：
(1) 发展全能监理。监理服务的业务范围不应仅仅局限于施工阶段，可扩展到规划、设计、招标等阶段，逐步扩展到为业主提供投资规划、投资估算、投资分析、设计跟踪监理、项目代建管理等技术含量更高的服务。
(2) 改革取费方式。随着业务深度和宽度的扩展，监理取费可考虑采用多种、更加灵活的取费方式，适度提高监理单位的盈利能力和自我发展能力。
(3) 强化监理权力（监理措施、手段）的法理依据。监理拥有项目管理权力，在建设中发挥作用，主要来源于业主对其的监理委托合同，同时也来源于国家法律法规的有关规定和行业标准。
(4) 加强监理责任。只有承担相应的责任，监理才能赢得尊重和充分发挥作用。建设监理的责任包括民事、行政、刑事三类。
三、监理行业发展的思考：
下面主要从经营管理和人力资源两个方面来谈谈监理行业的发展方向和发展策略
（一）经营管理方面
目前，由于受我国行政管理体制、投资体制等影响，监理企业只局限于对施工过程进行监理。这不仅与我国推行监理制度的初衷相悖，而且也不符合国际惯例。我国监理企业要增强市场竞争力，提高经济效益，实现经济增长方式的根本转变，必须转变传统的企业经营管理理念和经营方式。因此，拓宽经营思路，建立适应国际竞争要求的企业经营管理体系，占领国内、国际市场对于监理企业的发展至关重要。
1、多元化经营：
入世后，我国的监理市场将逐步按照市场经济规则运作，业主的需要就是我们的市场。企业的全部经营活动都应从满足业主的需要出发，以业主为关注焦点。
2、规模经营：
我国监理行业应通过企业的兼并、收购、联合等动作造就一批具有一定规模、实力的股份制监理企业集团，集团内各独立法人采取相互控股、参股的方式，进行资产联合。
3、国际经营：
我国监理企业应未雨绸缪，摒弃被动等待的思想，树立积极进取的观念，主动学习分析世贸组织的规则和各种协议及国际监理市场的法规和惯例，进一步提高对国际经营的认识，分析和预测入世对我国工资咨询和建设监理市场的影响、监理行业的变化、竞争对手的变化。
关键词:代建制；工程项目；管理模式
中图分类号：K826.16文献标识码：A 文章编号：
1 代建制管理模式
代建制管理模式是政府通过招标等方式，选择专业化的项目管理单位，负责建设实施，严格控制项目投资、质量和工期，竣工验收后移交使用单位。代建阶段，代建单位按照相关合同约定行使工程项目建设的投资主体职责。代建制的本质是专业化的工程项目管理服务，是近年来国际工程咨询业发展极为迅速的服务项目，属于高端业务范畴，对于企业的实力水平和服务功能要求高。严格来说，代建制并不是建设实施组织方式,它是有别于业主建设制的一种称呼，它是一种建设管理方式，是随“投资、建设、管理、使用”相分离，即分权理论而产生的。通过法定授权，代建制企业获得建设或管理部分的法定权限。
2 代建制的运作体系和实施程序
2.1 代建制的运行体系
在代建制市场体系中，工程项目管理公司代表政府部门，需整合工程咨询、招标、施工监理、造价咨询、总包商、分包商、勘察设计等，各参与方均围绕项目提供相应的服务。
1）政府部门对代建制市场体系的管理。政府部门对代建制市场体系的管理包括市场(行业)管理和对工程项目管理合同签订、履行情况的监督管理两个方面。
2）项目管理公司与专业中介机构的关系。工程项目管理公司根据委托合同约定的范围，对项目建设进行组织管理，其范围可能是包括融资在内，从项目策划一直到竣工、试车、投产的整个过程，并通过有效管理，实施控制工程质量、进度和费用，达到项目技术和经济指标最优化。工程招标等中介机构是指工程建设单位根据需要委托不同功能的中介机构进行项目阶段性管理，这仅仅是工程建设过程中的某一个或者几个环节，工作内容也仅限于相关事项。与代建制的工程项目管理公司相比较而言,工作范围要小得多，内容要少得多。
3）项目管理公司与工程项目总承包的关系。代建制的实质是投资方委托专业的工程项目管理公司来组织和管理项目建设，该委托合同主要是服务性质，工程项目管理公司通过提供自己的项目管理服务收取酬金，虽然合同中会规定根据工程效益情况给予项目管理公司不同程度上的奖励，但一般来说酬金与工程效益本身没有必然的联系，工程建设如果亏本了，建设单位仍然须按照合同支付项目管理服务费。工程项目总承包也是国内外工程界常见的一种工程建设模式。它是指投资人或者建设单位明确了项目的投资规模、功能要求、质量标准、开竣工期限等的前提下,委托总承包企业进行工程总承包，一般委托人不再对工程建设具体细节作具体干预，由总承包单位自行完成，投资人或者建设单位只是在必要时予以协助,工程总承包单位对工程的质量、工期和投资进行全面控制，直接承担工程建设的经济效益。
2.2 代建制的运作实施程序
1）使用单位提出工程项目功能、标准、规模等需求，编写项目建议书及可行性研究报告，按规定程序报发展改革部门审批。
2）发展改革部门审批批复项目建议书及可行性研究报告，明确项目的建设规模、标准和投资总额，并在项目建议书批复中明确该工程项目实行代建制。
3）使用单位按照可行性研究报告的批复要求，组织勘察、初步设计，并编制初步设计概算。投资部门会同规划等部门，对代建项目的初步设计及概算投资进行审核批复。
4）发展改革部门审批通过公开招标或有限招标方式，选定具备条件的代建单位，投资部门和代建单位、使用单位三方签订书面《项目委托代建合同》。
5）代建单位按照国家有关规定，对项目施工、监理和重要设备材料采购进行公开招标并严格按照批准的建设规模建设内容建设标准和概算投资进行施工组织管理，严格控制项目预算，确保工程质量，按期交付使用。
6）财政部门根据《项目代建合同》和投资部门的批复，直接向代建单位下拨建设资金和代建管理费。
7）在项目建成后，由发展改革部门审批组织规划、建设、财政、审计、使用单位等部门进行工程验收。
8）在项目代建过程中，政府规划、建设、审计、财政依据各自职责对项目建设和代建单位进行监督管理。使用单位可以对项目建设中提出意见和建议，并监督代建项目管理公司的行为，参与工程验收，负责接收竣工建筑物及其使用维护。
3代建制与政府自助管理建设制的优势对比分析
推行代建制的主要意图就是要克服传统建设体制中政府投资项目“投资、建设、管理、运营四位一体”的缺点，实现建设和使用相分离，政府投资项目工程建设管理更加专业化，提高工程项目管理的水平；充分发挥竞争机制的作用，使政府投资项目管理向市场化转变；提高了投资效益，遏制了“三超”（超投资、超标准、超规模）问题；有利于遏制和减少了腐败现象的发生。通过对代建制管理模式与政府投资项目自建制管理模式的系统对比分析，代建制的优势主要表现在:
1）政府投资项目工程建设管理更加专业化，管理水平提高。代建制管理模式是政府通过招标等方式，选择专业化的项目管理单位，负责建设实施，严格控制项目投资、质量和工期，竣工验收后才移交使用单位。
2）项目决策更加科学深入。实行代建制，使用单位将前期工作委托给代建单位，通过选择专业咨询机构完成，而非自己决策，可行性研究等工作不仅需达到国家规定的深度要求，更重要的是必须满足项目后续工作的需要。前期决策阶段所确定的建设内容、规模、标准及投资，一经确定，便不得随意改动，使得前期工作的重要性和科学性得到切实体现。同时，在代建制下，政府需根据合同约定，按照项目进度拨付工程款。因此，政府必须比以往更加重视项目资金的筹措和使用计划，排出项目重要性顺序，循序渐进，量力而为。
【关键词】建设工程；监理；监督管理
由于我国的建设监理制度起步晚，旧的建设工程管理体制还在运行并对束缚着监理制度的发展，对建设工程监理制度与质量监督的关系模糊，关于工程建设监理的法规制度不完善，监督引导机制不健全，对工程监理的作用、意义和监理人员的条件理解片面等原因，使我国的工程建设监理还存在许多问题，还有一些需要改进和完善的地方。
1. 工程建设实行监理的必要性
（1）从管理的角度来看，过去几十年建设活动基本是由建设单位自己组织进行，如此运作，弊端很多，一部分人员刚熟悉项目管理业务，还没有巩固就又改行干别的，另一部分却又要从头学起，严重影响了整体管理水平的提高，人才浪费和管理费用的浪费，管理人员的专业化不能配套。
（2）从工程建设质量保障的需要。工程建设监理是根据国家批准的工程项目建设文件，有关工程建设的法律，建设法规和工程建设监理合同及其它工程建设合同，对工程建设实施的监督管理，并要对工程的投资、进度、合同管理及建筑安全等进行监管，保证建筑工程质量。
（3）从适应市场经济、改变政府职能、与国际市场接轨的需要。建设监理是从国外引进的，是人类社会进步和文明的成果，它虽然产生于西方资本主义市场经济，但同样适用于我国高速发展的社会主义经济，随着经济的全球化发展，实行全面、全过程的专业化、专家化、职业化的监督管理是社会进步趋势。
2. 我国建设工程监理现状
2.1 我国的建设监理制度起步晚，在制度方面存在诸多缺陷。 近年来工程质量实行终身责任制，但有了监理后，有些业主忽视了施工单位必须具备的质量保证体系，施工单位多以挂靠形式出现，表面看资质等级符合要求，实际现场技术管理能力欠缺。目前监理单位的工作权限仅限于进度和质量的控制，但随着工程管理的综合程度越来越高，监理单位行使权利受到越来越多的限制，往往处于有职无权的尴尬局面。
2.2 监理人员整体素质不高。 主要反应在：一是监理工程师的知识结构不合理；二是监理工程师的数量和质量不能满足监理工作需要；三是监理人员缺乏实践经验。 监理工程师是在具有一项专业技术知识和有一定实践经验基础上，增加管理和法律知识后复合型的管理人才。目前，我国的监理人员来源比较广泛，主要来自勘察设计单位、科研院所、大专院校、基建管理部门和施工单位，他们即使获得监理工程师注册，但由于缺乏管理知识和法律知识，因而在监理工作中不能有效地发挥组织、协调、管理的作用，难以取得监理成效。监理队伍中既有兼职也有专职；有经过监理培训的，也有未经培训；有取得监理上岗证的，也有未取得上岗证、更有没有通过监理工程师资格考试的；有退休外聘人员、也有刚出校门的学生；甚至有些是单位下岗编外人员，经过短期监理培训就从事监理工作。从而使得监理队伍中人员素质参差不齐。
2.3 工程监理招标导致恶性低价竞争。 自从工程监理招标实行最低价中标以来，价格竞争似乎成了最重要的手段，工程监理费的收取普遍低于收费标准。很多建设单位不是以考察监理单位的资质和人员的素质作为优选条件，而是以最低的工程监理费作为选择的唯一标准。部分监理单位为了能得到监理业务，互相压价，从而致使恶性低价竞争。 导致监理人员的素质普遍偏低，服务质量普遍下降，严重影响了监理工作的质量，从而影响了整个监理行业的形象。对工程建设监理乃至整个建筑市场的规范化都非常地不利。
2.4 部分工程监理企业内外部形象差。 有些监理人员急功冒进，不认真分析工程施工现场的现象与本质，能力不足以服众，与施工单位发生抵触； 有些监理人员与施工单位哥哥弟弟一团和气，不能体现工程监理的严肃性，不能令行禁止； 有些监理人员奇装异服、散漫自由，“ 吃、拿、卡、要”。还有些监理企业现场和公司办公环境零乱，资料不齐全，由施工单位代做监理资料等不规范行为。一个监理工程师体现着一个项目监理部的形象，一个项目监理部的形象体现着一个监理企业的形象，形象的缺失意味着企业无形资产和信任度的下降（监理合同是委托合同。信任是委托的前提）。
3. 对我国建设工程监理存在问题的防治措施
3.1 建立健全监理组织体系。监理工作是在总监理工程师领导下，明确分工，实行岗位责任制。每个工程项目都由副总监——项目监理——现场监理3级分工负责。项目落实到人，保持相对稳定。使监理单位形成了上下内外协调、高效率快节奏、有条不紊的运行机制。
3.2 加强培训工作，不断提高从业人员综合素质。一方面，从全方位、全过程监理的要求来看，我国建设工程监理从业人员的素质还不能与之相适应，迫切需要加以提高。另一方面，由于工程建设领域的新技术、新工艺、新材料层出不穷， 工程技术标准、规范、规程也不断更新，信息技术日新月异，这些都要求建设工程监理从业人员必须与时俱进，不断提高自身的业务素质和职业道德素质，这样才能为建设单位提供优质服务。
3.3 加强对监理人员的教育，维护监理人员的公正、客观、科学性。
（1）业主与监理人员是委托与被委托的合同关系，监理人员与承包商是监理与被监理的关系，监理要始终维持自己独立第三方的位置，监理人员在施工现场，要对业主和承包商做到“不吃、不收、不要、不拿”，只有这样才能做到不手软、不嘴短，客观、公正地评价工程质量，维护自己的声誉，赢得双方的尊重，赢得客户。
（2）监理单位要建立监理人员学习与培训制度，对监理人员进行业务技能培训、监理法规学习和思想道德教育，使监理人员有与监理工作相应的知识理论水平，有较强的责任感，有不怕苦、不怕累的精神，有良好的身体素质，有敢于承认错误的勇气，有敢于批评与自我批评的气魄，要敢于讲真话、讲实话，教育监理人员热爱监理工作，维护监理单位的形象。
3.4 要吸引招标单位，力争中标。中标后企业要有合理的利润。报价过高过低都不好，报高了会降低中标概率，报低了企业利润就少了，因此必须寻找一个较为合理的报价。要做到这一点，投标人在投标报价前应确定一个投标小组，小组成员必须是懂技术、经营成本核算、招投标法律法规的综合性人才。投标人员在报价前一定要认真阅读招标文件、技术规范、图纸等，并深入调查工程所处的地理条件以及材料的来源和价额，并确立工程的重点难点，再确定施工方案和施工组织设计。
3.5 加强施工监督管理。在制定和审核施工方案时，必须结合工程实际，从技术、组织、管理、工艺、操作、经济等方面进行全面综合分析，力求方案技术可行、经济合理、工艺先进、措施得力、操作方便，有利于提高质量、加快速度、降低成本。施工质量控制与技术因素息息相关，技术除了人员的技术素质外，还包括装备、信息、检验和检测技术等。因此要重视新技术、新工艺的先进性、适用性。因此，根据工程特点和具体条件，应对影响质量的环境因素采取有效的措施严加控制，才能确保达到施工质量的目的。
关键词：电力工程；项目；管理；模式
中图分类号：TM247 文献标识码：A
电力工程项目由于投资大、工期长、影响因素多，因此工程项目管理是个复杂的系统工程，电力工程管理在国家经济建设的发展和变革历程中，经历了几种管理模式，其中有：业主自建模式、监理模式、PMC模式、EPC模式等，下面谈谈各种模式在发展进程中的特点。
1 业主自建模式
顾名思义，业主自建模式是完全由业主自行筹建，对工程建设各方面进行全面直接管理。该模式是传统的项目管理模式，由于项目建设机构为临时组建，项目建设人员的知识、经验、技能往往存在不足，造成工程成本控制不佳、浪费较多，在大型工程中往往造成工期和成本的双失控。在我国电力建设工程推行招投标制、监理制度后，业主自建管理的模式仅在工程前期准备、辅工程等附属临时和零星工程中采用。
2 监理模式
电力工程监理制其本意就是推行工程项目管理，对工程采购、项目施工和设备试运行进行管理，对工程进度、投资、质量和安全进行系统控制。监理人在项目建设上的知识、技能和经验的丰富，弥补了业主对建设项目知识和经验欠缺的缺陷。随着时代的发展，不断地丰富和完善了监理模式，又产生了E+P+C模式和分岛分包等监理模式，在大量工程项目建设中取得了良好效果。监理模式也是现行电力建设项目中广泛采用的管理模式，其发展方向是“小业主大监理”。近年来国内监理公司日益发展扩大，在电力建设管理中出现了一些突出问题。
2.1 电力监理市场的不规范
电力体制的深化改革，使原来属于电力服务性工作的监理业务被社会化剥离，电力监理业务的行业监督缺乏有效的管理主体。
近几年国内电力基建业务增长较快，一些无电力施工经验的监理公司也涌入电力建设监理市场。个别监理公司为控制成本，因此大量使用缺乏电力工程知识、经验的电力建设副业和退休人员甚而使用刚毕业的大中专学生担任电力工程项目监理人。无经验的监理人在工程建设中起不到技术支撑作用，一些小的失误可能导致电力工程建设的重大损失。
2.2 设计与监理的博弈关系
工程设计和工程监理双方的立场和角度不同，在工程建设中会不断出现分歧，工程建设成本和工期控制最佳的环节往往在前期设计上，但设计和监理在信息和资源上的不对称，特别是设计单位大多在人力资源和建制上拥有监理单位不具备的优势，往往会在工程建设中出现设计独大的后果，导致监理单位不愿在工程前期提出设计优化建议和指出设计问题，不利于在工程建设前期进行设计修正。电力建设单位应充分利用设计与监理的博弈关系，在制订设计和监理合同时要考虑设计优化和设计修正的条款，鼓励监理提出设计问题，鼓励设计进行设计优化和设计修订；业主在工程建设中应勇于担当双方的中介，善于将工程前期发现的设计优化和设计问题进行及时处理，对重大有效的设计优化和修正及时进行表彰和奖励，从设计源头上控制工期和投资。对于引入了工程设计监理的建设项目，业主仍然需要担任双方的中间人，从而有效规避设计和监理的直接冲突，防止设计监理的虚设，实现工程控制的设计源头最优，从而取得良好的工程经济效益。
3 PMC 模式
PMC概念来源于欧美，是指项目管理承包商或项目管理咨询，业主委托PMC承包商进行项目建设全过程管理，包括对采购、施工、建设和试运行的项目系统管理，是不包含设计业务的工程代建形式。
PMC模式也是国内工程中近年开始采用的新模式，如何规范业主与PMC承包商的关系、如何对PMC承包商进行有效的激励和风险控制，诸多问题仍在不断探索中。四川沙坪水电站工程的PMC项目管理及四川电力建设采用的专业化电网建设管理模式的成果和经验为国内电力项目建设PMC模式提供了借鉴。
3.1 项目管理者的有效控制
PMC模式能成功的关键是配置技术型、经济型和管理型的复合人才担任项目管理者，其在项目建设过程中担任核心作用。PMC模式赋予了项目管理者极大的工程管理权限，缺乏有效的风险约束将对工程建设造成重大损失。限制投资金额和限制合同工期是PMC合同的核心，PMC合同条款中必须事先规定对工程建设目标执行的奖励和处罚措施，通过激励和约束对PMC管理团队进行监督和控制。在工程建设中，业主必须对PMC承包商的工程建设重大决策进行监督，避免工程建设风险分担和转移机制的落空。
3.2 建设合力的形成
PMC管理模式要求PMC承包商掌握在工程技术、管理、经济、协调多方法的系统经验和方法，PMC承包商不仅要处理好与业主、设计、监理、施工方的各方关系，工作重点是将多方通过组织和协调形成工程建设合力，实现工程整体效益目标。PMC在国内电力工程建设已普遍采用，也取得明显的经济和社会效益。
4 EPC模式
EPC模式是国际上成熟和通用的建设管理模式，业主把项目的设计、采购和建设总承包委托给专业承包商进行建设管理，EPC与PMC模式的区别在于设计领域的扩展，国内常称之为“交钥匙工程”。
4.1 EPC投资控制标准
在设计工作尚未进行、无工程量进行核算前提下，套用电力概算定额进行EPC工程总价的核定，本身就是不现实的。国内实施的EPC工程造价的核算往往依靠经济项目评价指标、业主以往工程投资经验、EPC承包商的承建经验，通过双方谈判达成EPC投资控制目标，这就为工程投资控制目标的合理性提出了问题。国内部分电压等级工程推行的限额设计标准可以为EPC工程总价的确定提供参考，完善电力工程限额设计经济指标是发展方向，是避免工程腐败的要求，也是规范EPC工程投资造价的前提条件。
4.2 发展和建立EPC承包商市场
合格的电力工程EPC承包商的形成，主要有两个发展方向：一是由设计单位组建项目管理公司；二是由PMC承包商扩展设计业务。两个发展方向都是可行和合理的，并不存在谁优谁劣的问题，目标都是建立采用现代企业制度的EPC承包商，完善和丰富电力工程建设市场，为推进电力工程经济效益的进一步优化进行探索。
当前，在国内电力设计单位工程设计压力剧增的现状下，短时间内较难培育和发展合格电力工程EPC项目承包商。现有的电力建设管理企业能否在总承包合同范围内进行分包设计，将EPC模式转换实施为含设计分包的PMC模式，应是电力工程项目建设探索的较佳现实方式，能否取得良好的经济和社会效益需要在工程建设实践中检验和完善。
4.3 工程成本和工期联合控制模型的制定
工程施工中质量安全是前提，工程造价和工期的控制是核心，而造价和工期往往相互制约，建立成本和工期的联合控制模型是EPC模式实施的重要内容，通过有丰富工程建设经验、技能的EPC承包方针对工程实际建立投资和工期联合模型，可为业主提供建设投资决策参考，为取得工程工期和造价的平衡化最优创造实践基础，实现EPC模式对项目整体经济性提升的目标。
结语
总而言之，在当前国内电力工程建设剧增的时代背景下，监理模式和PMC模式仍然将占据电力工程的主导地位，在工程建设中要利用实践经验，科学分析这些模式的利弊，结合实际，积极探索和发展电力工程EPC项目管理模式，从而安全优质高效地顺利完成电力工程建设，提升电力工程整体建设管理水平。
参考文献
[1]郑海村.几种电力建设管理模式的比较分析[J].中国工程咨询，2007，（6）：26—29.
一、充分认识《规定》的重要意义，切实增强物业管理工作的紧迫感、责任感
20__年9月1日，国家《物业管理条例》正式实施，这是我国物业管理发展史上的里程碑，它标志着我国的物业管理进入了法制化发展的新时期。为使国家《物业管理条例》在我市得到更好的贯彻，建立健全我市物业管理法规体系，进一步依法规范物业管理活动，《条例》颁布实施后，我们就着手成立了专门的《规定》起草小组。经过近两年的调查研究，深入了解我市的物业管理情况并借鉴其他先进城市的立法成功经验，并在广泛征求各方人士意见和反复修改后，出台了我市第一部物业管理的地方性规章《沈阳市住宅物业管理规定》。《规定》将我市物业管理遇到的问题，在《物业管理条例》规定的法制框架内，将《条例》的一些原则性条款，根据我市物业管理的实际情况进行了细化。《规定》的出台为进一步维护我市物业市场的秩序，规范物业管理活动，使物业管理行业健康、有序发展提供了基础保证。在我市物业管理发展史上具有十分重要的意义。文秘站网-
我市的物业管理始于90年代初期。经过十几年的发展，对于改善人民群众的生活、工作环境；提高城市管理水平；促进住宅建设；实施再就业工程等方面起到了积极的作用。当前，随着沈阳城市建设的快速稳步发展和人民生活水平的日益提高，做好物业管理工作显得尤为迫切、更为重要。
首先，从沈阳的城市发展来看，要切实增强做好物业管理工作的紧迫感。近年来，我市大手笔规划，大规模建设，大力度投入，使城区的环境面貌发生了重大转变。金廊工程、五里公园等一批重点工程的建设，房屋“平改坡”、“楼道整治”、“景观街路粉饰”等一系列工程项目，特别是06年“世园会”的胜利召开，不仅为城市增添了亮点，更提升了城市品位。但是，“三分建设，七分管理”。城市规模的扩张和品位的提高，既要靠高起点的规划和高标准的建设，更要靠高水平的管理。物业管理承担着服务居住人群、维护公共秩序、管理建筑物的重要任务，其管理水平的高低，直接影响城市环境、城市容貌和城市形象，反映的是城市综合素质的重要方面。
其次，从人民群众的需求来看，要切实增强做好物业管理工作的责任感。维护人民群众的根本利益，是我们一切工作的出发点和归宿点。目前，住房已成为大多数居民家庭的最主要财产以及财富积累的主要形式，同时，他们也把目光从单纯的关注私人房屋状况转变为在关注自身房屋的同时兼顾房屋周围公共环境。房屋的价值不再是一个单一的价值主体，而是与周围环境共同产生价值。物业管理作为住宅小区管理、社区建设的重要组成，越来越受到广大群众的重视。因此，物业管理工作要从维护人民群众的根本利益出发，切实提高管理和服务水平，着力为百姓创造环境优美、秩序景然、人物和谐统一的居住环境。
为此，各级政府、各相关部门、物业管理企业都要自觉增强做好物业管理的紧迫感、责任感。
二、认真分析物业管理发展面临的新情况、新形式，广泛深入地开展学习、宣传《规定》的活动
我市的物业管理与深圳、上海等城市相比较，虽起步较晚，但在社会各界的高度重视，共同努力下，长足进步，已初具规模，全市登记注册物业管理企业536家，从业人员近3万人；具备物业管理条件的住宅区物业化率达100；244个实行等级服务的住宅小区中，已有173个组建了业主大会和业主委员会；相关政策法规基本健全；政府相关部门的监督管理力度逐步加大，公开、公平、公正的市场竞争机制基本形成。但在建设“四位一体”的和谐沈阳的新形势下，在振兴东北老工业基地的新工作中，物业管理与广大人民群众的要求相比，还有一定差距。主要表现在：一是部分物业管理企业的行为不十分规范，存在着服务不很到位、收费与服务不太相符现象；二是部分规模小的企业、人员素质较低、管理水平较差；三是物业管理市场还不够规范、建管之间仍缺乏有效的衔接；四是物业消费意识还没有完全形成，业主重维护权利，轻履行交费义务的现象还部分存在。
因此，我们要以全面贯彻落实《规定》为契机，从实践“三个代表”重要思想出发，认真制定学习、宣传《规定》的工作方案和周密的培训计划。扎扎实实推进物业管理工作，保障当事人权益，推动物业管理行业健康发展。
一是广泛开展各种形式的宣传活动。要积极通过媒体开展政策问答、以案说法及各种典型经验介绍等多种方式，使广大群众、社会各界人士、物业管理企业能够在长期内对物业管理有一个系统、全面的了解；制作《规定》宣传画和宣传小册子，分发到街道办事处、社区、物业管理企业、业主等社会各个层面；开展“市民满意的物业管理企业”评选活动。评选出市民满意的物业管理企业，树立典型，以典型为载体推动我市物业管理工作水平的提高，使学习、宣传、贯彻《规定》的活动具体化。
二是举办学习《规定》培训班。组织物业管理行政主管部门人员进行培训，使他们在熟知《规定》各项条款的基础上，明确物业管理中的具体职责，各项职责的工作程序、法定文书以及工作时限等；举办物业管理企业培训班。主要学习《规定》及其配套文件中物业管理项目的招投标、物业管理服务收费、物业管理服务合同及职业道德、服务技能等；组织举办街道办事处、社
区委员会、业主代表学习培训班，逐步建立起“块块负责、条条保证、上下联动”的工作体制，了解业主的权利和义务，规范业主大会、业主委员会的组建程序。三是召开学习贯彻落实《规定》的座谈会、研讨会。组织各级政府的有关委办局、新闻媒体进行研讨,理顺管理机制，明确责任，通过研讨明确各单位、各部门与物业管理企业维修责任的划分及在物业管理工作中应承担的责任；组织业主、物业管理企业、街道办事处、社区代表,分别召开座谈会、研讨会，研讨物业管理新体制中街道办事处、社区应发挥的作用、物业收费与服务等。
通过学习和宣传要达到以下目的：一是让广大业主了解《规定》所设定的法律制度，运用法律武器保护自己的利益，更充分地行使业利，履行应尽的义务，规范业主大会、业主委员会行为，协调共同利益关系；二是使物业管理企业认真执行《规定》，切实履行好服务职能，以优质服务、诚信服务取信业主；三是促进行政执法部门依法行政，既要保证行政行为不超越权限，不随意干预民事关系，又要认真履行职责，强化执法监督，提高执法水平，保护物业管理活动当事人的合法权益。四是使各方面形成合力，共同执行《规定》，促进物业管理，维护社区良好秩序。
三、全面贯彻落实《规定》，开创物业管理工作新局面
值此《规定》颁布之机，我们要以“三个代表”重要思想为指导，以建设和谐沈阳为目标，以创新管理，规范发展为出发点，与时俱进，开拓创新，认真贯彻落实《规定》，做到政府依法行政，业主依法自律，企业依法经营，共同开创我市物业管理工作的新局面。
（一）进一步完善物业管理法制建设，推进依法治业
为配合《规定》的颁布实施，今年我们还出台了《业主大会和业主委员会建设的指导意见》、《沈阳市前期物业管理招投标管理规定》、《沈阳市物业管理企业诚信考核暂行办法》、《沈阳市住宅区物业经理执业暂行办法》四个配套法规，这些法规对《规定》起到了补充强化的作用，但这些法规还不足以含概全市物业管理的所有方面，我们将根据《规定》的实质内容，结合我市实际，加强其他相关配套法律的编制工作，在做好《规定》与原有相关法规的政策衔接同时，抓紧制定、修订、完善其他相关的配套法规和实施细则，进一步完善我市物业管理地方法规体系。
《规定》对我市的物业管理提出了进一步要求，我们将根据其具体内容，对业主的权利和义务、物业管理过程中的行为，业主大会、业主委员会的组成运作、小区建设遗留问题、物业管理公司的规章制度等问题制定相应的整改措施，保证《规定》的顺利实施。
（二）切实转变职能，充分发挥市场调节作用
《规定》按照市场经济的原则，对物业管理活动的竞争机制、物业服务的定价、合同等方面均作出了明确的规定。这些规定的目的，就是培育市场，充分发挥市场优化资源配置的作用。从这个意义上说，《规定》是一部运用市场手段规范物业管理的指导性文件。因此，全市各级物业管理行政部门，必须按照《规定》的精神，把完善市场机制放在重要位置，切实转变职能，积极培育物业管理有形市场，在物业管理工作中做到不越位、不缺位、不错位、不扰民，管好政府该管的事。
（三）履行《规定》职责，强化行政管理
一是加强对业主大会建立工作的指导监督，促进业主自律和民主决策。目前我市具有物业管理条件实行等级服务的住宅区244个，随着《规定》的颁布，我们将进一步加大指导和规范业主大会和业主委员的力度，按照法规赋予的职责，明确权利、义务，提高运作水平，引导业主大会在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序，选举热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任业主委员会委员。要通过规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，依法维护自身合法权益。使更多的住宅小区进入到规范化的物业管理中来。
二是加大对招投标工作的监管和指导，维护业主合法权益。今年我市颁布了《沈阳市前期物业管理招投标管理规定》，通过此规定我市前期物业管理的招投标质量有了极大改善，广大业主通过选聘，选聘了自己满意的物业管理企业。今后，我们要在加强前期物业管理招投标的同时，指导和监督好物业管理的承接验收和移交工作，维护好业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备和房屋的所有权与使用权，使前期物业管理更加规范。
三是严格加强对企业资质审查，进一步做好整顿和规范物业管理市场秩序的工作。今年我局取消了19家物业管理企业的资质，并对12家物业管理企业下发了整改通知单。在这次学习、宣传的过程中，我们将严格把握物业管理市场准入标准，完善资质动态管理，把物业管理企业的市场行为与资质日常管理和年检相挂钩，把年检作为一项日常工作来抓，使物业管理企业的行为更加法制化、规范化。对不符合资质等级的企业决不姑息，逐步淘汰不合格物业管理企业，净化物业管理市场，优化我市物业管理行业队伍的结构。
四是理顺住宅小区建管关系。建管问题还是制约我市物业管理的一个主要问题。这些问题的产生对广大群众的生活影响极大，也影响了物业管理水平的进一步提高。目前，我市244个实行物业管理的住宅小区中，存在112件开发遗留问题，已经解决76件。在《规定》颁布后，我们将首先明确开发建设单位、物业管理企业和业主三者的关系，明确三者各自的责权利；其次加强与相关部门的协调联系，坚持“条块结合，以区为主”的原则，对存在的问题逐一进行整改、解决。
五是做好维修基金的监管工作。从我市物业管理实践看，住宅小区的公用设施设备的维修责任划分不清，极易给物业合理使用带来阻碍，给业主、物业使用人工作和生活带来不便。在继续做好维修基金缴存管理工作的基础上，完善制度，规范维修基金的管理和使用，形成维修资金的归集、使用和再投入的良性循环，确保资金的合理使用。
六是进一步理顺物业管理收费与服务关系，促进行业良性发展。积极指导物业管理企业与业主按照等级服务标准确定具体服务等级和等级收费标准，使物业管理服务收费与服务内容、服务质量相统一，理顺物业管理服务收费价格与服务内容、质量关系，使物业管理服务收费标准的调整与物业管理服务质量的提高在互动中前进。
（四）明确责任，齐抓共管，形成物业管理合力
