发布时间：2023-06-28 17:05:42
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产市场投资样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
摘要：随着经济全球化和金融一体化步伐的加快，重大突发事件的国际影响也被逐步放大。房地产开发企业必须对国内、国际重大突发事件保持高度敏感性，密切关注各类突发事件可能给国家或区域房地产市场走势带来的影响，进而提早进行谋篇布局。本文从国际环境的宏观方面，国际房地产投资以及房地产投资对我房地产业产生的影响这三个方面对我国的房地产市场进行分析。
关键词： 国际环境；国际房地产投资；国内房地产业
一、国际宏观环境分析
人们常说，大河有水，小河不干。这说明了宏观环境对事物的决定性作用，用到房地产行业就说明了宏观环境对于房地产市场的重要影响。同样的道理，国际环境的变化也会对我国的国内环境产生显著的影响，进而波及到我国的房地产市场。
（一）世界经济形势
1.理论基础
世界经济状况，特别是周边国家和地区的经济状况，对房地产价格有很大的影响。如果世界经济发展良好，一般有利于房地产价格上涨。反之则引起价格下降，房地产投机是建立在对未来房地产价格预期的基础上的。若一国经济不景气，房地产投机也会相对减少。
2.当前形势
2011年全球经济形势严峻，发达国家经济不振，美国经济在量化宽松的政策刺激下维持了低速增长，但就业形势无改观；欧洲债务危机恶化，呈经济负增长；尽管发展中国家经济受到世界经济总形势的拖累，但新兴经济体仍保持较高增长，发展中经济体的分量进一步上升。整体来看，经济不平衡性加大，财政危机也进一步恶化，对国际货币体系的影响持续深入。
（二）国际政治安全形势
1. 巨大动荡
从俄罗斯杜马选举结果看，俄罗斯国内矛盾激化。尽管主流民意仍然是“求稳”，但2012年3月的总统选举可能会引起进一步的政治分化。日本大地震对日本社会产生深刻影响，正处于一个政治变革的历史性的分水岭阶段，日本国内政局仍将处于难预料的转变状态。美国“占领华尔街”运动的出现，表明社会分化矛盾尖锐，同时，面对内外的困局，国内政党政治深度两极化。奥巴马政府为赢得选举，可能会对金融寡头开刀，而这将激化其国内矛盾，对美国国内政策和对外政策增加变数。
2. 政治对立状况
政治对立状况对房地产市场有显著影响，如果国与国之间发生政治对立，则不免会出现经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些一般会导致交易失败、房价下跌。
中国鼓励企业海外投资。然而，在“走出去”的道路上，包括华为在内的诸多中国企业屡屡遭遇非经贸壁垒。中国企业赴海外投资被境外扣上“政治帽子”已不是新鲜事。
（三）战争军事局势
一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。因为房地产不可移动，一旦发生战争，避难时无法随身携带；如果遇到空袭或其他战争上的破坏，则繁华城市有可能瞬间化为废墟，所以，在遭受战争威胁时，大家争相出售房地产，供多于求，房地产价格势必大幅度下跌。因此，国家的稳定与和平对经济发展至关重要。
二、外商房地产投资
从中国统计年鉴1996-2010年的数据我们可看出，外商对我国的房地产投资额总体上是递增的，2006年由于我国金融业全面开放，外商对我国的房产投资额达到了最高，但是由于2007年我国建设部、商务部等七个部门连续颁布《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》和《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》，这两个新文件无疑给来势迅猛的外商投资巨大的打击。2008年由于金融危机影响，有关部门又一度撤销“ 限外令”，出台了暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，外商的投资又有所增加，但是由于金融危机的加剧国外经济不景气，09年外商投资额较08年有所下降。2010年，在政府推出的大量经济刺激政策的推动下，房地产市场恢复了加速发展的状态，外商投资额也随之大幅增加。
三、房地产投资对我国房地市场的影响
1. 积极影响
（1）增加房地产市场竞争
国外投资者为国内房地产行业带来了成熟的管理体系和先进的操作经验，促使国内房地产企业学习先进的经营管理理念，使用先进的技术设备，不断创新经营机制和改革管理体制，提高了房地产企业经营能力，促进房地产设计、施工、开发和房地产金融等各领域的成熟和发展，并促使国内房地产企业在理念上与国际接轨，使国内房地产企业更有机会参与到国际市场，从而推动中国房地产市场融入际市场的进程。
（2） 缓解国内房地产企业融资难困境
一直以来，我国房地产行业的融资模式过于单一，绝大部分来源于银行贷款。近年来为了稳定房价的过快上涨，国家出台了一系列调控政策，很多房地产企业处于资金不充足的状态；此外由于房地产是资金密集型行业，项目的开发需要大量资金，且资金占用时间较长，投资风险较高，因此开发商经常面临资金周转问题。而外商直接投资的进入，有效缓解了房地产开发领域的资金短缺现象。外资房地产开发企业一般实力较为雄厚，因此外资的进入使国内一些大型项目尤其是优质房地产项目得以开展，促进了社会经济发展和城市现代化建设。
（3）提升房地产专业服务水平
随着我国房地产业的发展和开放程度的进一步提高，国外先进的房地产服务公司逐渐进入国内，如国际知名的房地产五大行第一太平戴维斯、戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕和高力国际都己进入我国开展业务，并且逐渐向二三线城市渗透。这些国际知名房地产服务公司的进入，直接带来了先进的房地产服务管理理念和新的经营管理模式，引发了国内房地产服务企业在服务理念与服务方式上较大的改变，带动了房地产服务业专业服务水准的提高。
2.消极影响
（1）推动房价上涨，诱发房地产投资过热
通过对1996年到2010年外商对我国房地产业的投资额和我国1996年到2010年的房价均价数据进行SPSS统计分析得知，房价=0.001*外商对我国房地产业投资额+1365.507，也就是说，外商对我国房地产业的投资额每增加1万美元，我国的房价就上涨0.001元。就2009，2010年的数据来看，2010年外商对我国房地产业的投资额较2009年增加了718937万美元，那么2010年我国的房价就上涨了718.937元。可见外商对我国房地产业的投资额对我国房价的影响力是很大的。
（2）制约货币政策的有效性，加大了宏观调控的难度
近年来，随着房价的大幅攀升，央行推出了加息等系列调控措施，收紧了房地产业的资金链。但是外资的大量涌入为房地产企业提供了资金，制约了我国宏观调控政策的有效性，增大了调控难度。
（3）民怨加大，对外商投资产生质疑
官方公布的数据显示，危机后我国外商投资质量不断提升，服务业利用外资超过制造业。而民众看到的是大多数外资进入的是房地产这样的高利润服务业，而过多外资进入房地产业对我国经济的负面影响大于正面影响。此外，地方政府官员为政绩又热衷于引入房地产外资这类资金密集型企业，如重庆超过60%的外商投资是进入房地产行的。因此，在目前法律监管和政策体制下，外资的大量进入影响了我国调控房地产的政策效应，加大了房价上涨压力，也对外资质量的提升产生了负面作用。
参考文献：
[1]腾家园.外商对华直接投资研究.武汉：武汉大学出版社，2001
[2]曹振良.房地产经济学通论. 北京：北京大学出版社，2003
[关键词] 房地产投资信托；REITs；作用机制
Real estate investment trust of real estate investment market mechanism analysis
WangQi eco-industrial guangdong vocational technical college financial system；
[abstract] on the one hand， the real estate industry is a typical capital-intensive industries in China， and developers to bank loans as the main financing channels， China's real estate industry must seek new capital resources to support its rapid development. On the other hand， to suppress investment demand as the focus of the macroeconomic regulation and control and not because of the rise in the cost of purchase and reduce the person that buy a house prices rising expectations of the investment enthusiasm. A large number of scattered the social idle funds， organization capital due to the lack of effective investment channels and investment tools， difficult to gather for real estate investment， leading to capital market and real estate market disrupted. This article from the real estate investment trusts （REiTs） IPO signal transfer effect， scale economy effect， against inflation effect and portfolio diversification effect analysis REiTs to real estate investment the role of the market， affirmation REiTs on real estate investment market actively promote role， REiTs in solving China's real estate investment and financing comprehensive contradiction problem has significant advantages.
[key words] real estate investment trust； REITs； mechanism
房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）概念起源于19世纪60年代，是指由专门投资机构进行房地产投资的经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金形式，投资者可以通过证券市场购买，享受投资回报?REITs是房地产证券化的一种典型形式?
1REITs的IPO和信号传递效应
REITs进行首次公开发行（Initial Public Offering， IPO）可以向整个房地产市场传递有利的发展远景的信号，也表明了房地产市场存在投资机会，需要资金支持?投资者可以把IPO的发行主体视为REITs部门的内部人，这些人可以发现房地产市场的投资机会?因此，如果REITs通过IPO的方式筹集资本，那么投资者可以得出房地产市场存在着投资机会的结论?
在对REITs定价研究的基础上，很多学者研究了IPO的信号传递效应（Signaling Effect）?Michaely和Shaw（1994）? Benveniste et al.（2002）以及Lowry和Schwert（2002）认为，IPO活动向其他的发行上市主体和整个产业传递了信号?近期的一些研究认为，IPO行为是与市场偏好紧密相关的?这种信号效应可以从以下两个方面来探讨?
1.1 内部效应
非对称信息假说认为，IPO定价过低向投资者传递了公司优良的自身价值的信号?公司进行IPO后，在市场逐渐获知公司的真实价值后，公司进行再融资（Seasoned Equity offerings， SEOs）就可以获得比较优惠的价格，也可以弥补IPO时的损失?因为REITs可以享受税收减免，所以REITs没有动力去发行债券融资，又因为REITs必须至少支付其净收入中90%的份额作为红利，因而REITs不得不通过再融资（SEOs）的方式筹集资本?所以说IPOs和SEOs之间的信号链条对REITs来说非常重要?Chinmoy Ghosh，Raja Nag和C.F. Sirmans（2000）采用信号传递模型（Spiess和Pettway， 1997）进行研究得出结论：IPO时定价过低的REITs更有可能在很短的时间内进行再次融资；定价过低幅度比较大的IPO导致REITs的资本是通过IPO和SEOs共同募集到的；REITs在IPO时定价过低，那么它在再融资（SEOs）时也会低估发行价格?
1.2 外部效应
REITs进行IPO会增加整个市场的可销售的股份， 从而很有可能促使不同的房地产证券之间产生替代效应，在整体市场资金量给定的情况下，会对其他的在市场流通的房地产证券价格施加负面的压力?
因为REITs进行 IPO时会披露出有关证券市场的相关信息，因而有助于重估二级市场上流通的房地产证券?为了确定REITs在IPO时发送的信号信息是否在房地产证券的价格上反映出来，Aigbe Akhigbe， Jarrod Johnston， Jeff Madura， Thomas M. Springer（2004）对在IPO时已在市场流通的“竞争性”的房地产证券的收益进行了研究，发现一般情况下，“竞争性”房地产证券投资组合在发行日附近经历一个负的和不正常的收益?Aigbe Akhigbe， Jarrod Johnston， Jeff Madura， Thomas M. Springer（2004）选取了1982-2000年间在美国市场流通的123个REITs并使用横截面数据方法对样本在发行日附近的表现进行了分析，认为在以下条件得到满足时，该REITs在IPO时对“竞争性”证券投资组合的负面影响会十分明显：该发行上市的REITs的规模比“竞争性”证券的规模大；市场条件不好时；进行IPO的REITs数量较多时；该IPO不是伞形合伙REITs （Umbrella Partnership REIT，UPREIT）?总之， REITs进行 IPO传递了一个可以改变正在市场流通的房地产证券估值的信号，但该信号会随着IPO特点的变化而变化?
2REITs的规模经济效应
多数研究者认为REITs存在规模经济特性，认为REITs规模越大，其运作效率越高，因而主张REITs进行大规模并购?
Bers和Springer（1997）使用1992-1994年的数据并采用回归分析方法首次检验了REITs的规模经济特性，他们的研究结果表明了REITs规模经济的存在，在他们1998年的研究中进一步表明了管理费用和间接费用最有可能实现规模经济，实证研究证明，规模大的REITs可在资本市场获得更优惠的债务条件?Ambrose和Pennington-Cross（2000）的研究也证明了REITs规模经济的存在?Anderson et al.（2001）使用DEA（Data Envelopment Analysis）方法估计了1992-1996年间REITs的规模经济和效率状况?
REITs采取内部治理或者采用外部治理对其运作效率具有一定影响?现实中越来越多地使用内部治理和内部所有权控制，这有利于投资者协调管理层的利益和所有者的权益?Capozza和Seguin（2000）调查研究了为什么采用外部治理的REITs不如采用内部治理的REITs表现得好，他们的研究结果表明外部治理使用了过多的财务杠杆，债务成本比较高?Bers和Springer（1998b）的研究表明采用内部治理的REITs比使用外部治理的REITs规模上更有效率?
除了管理类型外，使用债务的程度也会对REITs的效率造成或好或坏的影响?一方面，债务利息的支出会减少现金流，这会迫使管理层更加节约成本；另一方面，高额的利息成本会使得REITs在成本上变得更加没效率?Bers和Springer（1998b）认为使用更少债务的REITs也会变得更没效率?Anderson et al.（2001） 通过分析1992-1996年间的数据认为债务的增加和REITs投入的利用率呈负相关?
总的来说，认为规模大的REITs具有规模经济的支持者认为， REITs在成本上是有效率的，并且存在规模收益递增，也就是说如果REITs扩大其投资组合并进而扩大其经营规模的话， REITs会从中获益?也有证据表明，在1995-1997年间， REITs行业变得更加有效率?
3REiTs的抵御通货膨胀效应
早期的研究认为，REITs收益和通货膨胀之间存在着负相关关系?根据Fisher（1930）理论，资产的预期名义收益等同于实际收益加上预期的通货膨胀率?在实际收益保持不变的情况下，更高的通货膨胀率意味着更高的名义收益，也就是说如果投资者想要维持同样的购买力，那么他们会在出现高通胀时要求更高的名义收益?Sirmans（1987），Hoag（1980）， Brueggeman et al.（1984）， Miles 和 McCue（1984）， Hartzell et al.（1987），Gyourko 和Linneman（1988）认为房地产是很好的通货膨胀的抵御物，因而作为依附在房地产标的上的REITs也被认为可以抵御通货膨胀?但是关于REITs是否能够抵御通货膨胀的实证研究的结果是不明朗的， Gyourko 和 Linneman（1988）， Goegel 和Kim（1989），Titman 和 Warga（1989），Park et al.（1990），Chen et al.（1990）， Liu et al.（1997）认为收益和通货膨胀之间存在负相关关系?
John L.Glascock，Chiuling Lu和Raymond W. So（2002）认为货币政策对REITs价格的变动有着很大的影响，所观察到的REITs收益和通货膨胀之间的负相关关系只不过是货币政策变动的产物， REITs并不是很好的可以抵御通货膨胀的工具?这些研究结果和Darrat and Glascock（1989）的研究一致?
4REITs的低买卖价差提升交易的流动性
较大的买卖价差意味着较低的交易流动性，较小的买卖价差意味着较高的流动性?由于REITs可以提供给单个投资者一个可以投资较大规模房地产项目的平台，并且可以为私人投资者提供专业的管理服务，在这个意义上REITs以独立实体进行作为的能力受到限制，如REITs必须披露其应纳税收入中的90%?严格的披露规定可以减少不对称信息，可以增加市场上交易的效率，这也意味着REITs在IPO后的买卖价差会比较小?
Nelling，Mahoney，Hildebrand和Goldstein（1995）认为权益型REITs的买卖价差就比抵押型REITs的小?与此相反，Below， Kiely和 McIntosh（1995）认为权益型REITs的买卖价差是最大的；John L. Glascock，William T. Hughes和 JR.Sanjay B. Varshney（1998）认为由于依附资产的不同产生了以下不同的结果：抵押型REITs的资产组合是由一些具有固定收益的被动管理的金融资产组成，其买卖价差在所有类型中幅度最小；封闭式基金的资产组合是由权益型的可交易的被动管理的金融资产组成，其买卖价差比抵押型REITs大得多，又比一般股票小得多；一般股票的资产组合是由一些不经常交易的可移动的需要主动管理的实物资产组成，其买卖价差幅度比基金的大，但又比权益型REITs的小；权益型REITs的资产组合是由一些不经常交易的不可移动的需要主动管理的不可移动实物资产组成，其买卖价差幅度最大?
Nelling，Mahoney，Hildebrand和 Goldstein（1995）发现REITs的买卖价差随着时间的变化而变化，在1986-1990年间呈增加趋势?此外，他们发现在NASDAQ上市的REITs由于市场规模较小，因而相对于在NYSE和AMEX交易所上市的REITs，具有较大的买卖价差，其中，市场规模尤其是资本规模的大小决定着REITs相对买卖价差的大小，这在Huang 和 Stoll（1994a）对在NASDAQ和NYSE市场上流通的股票的对比研究中得到了印证?
5REITs的投资组合多样化效应
早期的研究表明REITs具有低风险?低回报特点?Howe 和 Shilling（1990）， Chan et al.（1990）以及 Glascock 和 Hughes（1995）研究发现REITs的系统性风险低于市场风险?Glascock（1991）研究发现REITs的Beta系数随着市场条件的变化而变化：在市场处于上升阶段，Beta系数也增高；在市场处于下降的时候， Beta系数也降低?这意味着REITs的收益在市场大幅下降时不会受到很大影响?John L. Glascock，David Michayluk，Karyn Neuhauser（2004）研究发现，在1997年10月27日美国股市大跌中， REITs证券下跌的幅度仅是其他证券下跌幅度的一半?在当日由于市场不确定性的存在，所有证券的买卖价差的幅度都增加了，但是在接下来的一天，在市场的下降趋势发生部分逆转时，其他的非REITs证券的买卖价差幅度继续放大，只有REITs的买卖价差在缩小?可见， REITs会为整个投资资产组合带来收益?
6结 论
一方面，房地产业是典型的资本密集型行业，房地产业的发展离不开金融的运作和支持?作为国民经济的支柱产业，房地产业的资本化程度是衡量该行业成熟与否的重要标准?由于房地产业本身的特点和房地产金融政策的不完备，大多数房地产企业经常处于资金缺乏状态?长期以来，我国国内开发商以向银行贷款作为主要融资渠道，中国的房地产业必须寻求新的资本来源以支撑其长足发展?
另一方面，以抑制投资性需求为重点的宏观调控并没有因为购房成本上升而降低购房者房价上升预期下的购房投资热情?大量分散的社会闲散资金?机构资金由于缺乏有效的投资渠道和投资工具，难以聚集起来进行房地产业的投资，导致资本市场与房地产市场的脱节?发展房地产证券化，利用房地产投资信托基金形式（REITs）募集社会资金，可以缓解房地产业巨额资金不足问题和银行等金融机构的资金压力，并降低以银行资金作为主要融资渠道的单一信贷风险的发生，REITs在解决中国房地产业投融资综合矛盾问题上具有显著优势?而我国与房地产行业相关的现代资本市场理论与应用研究仍处于探索阶段，房地产投资信托（REITs）的研究将为推动REITs在我国开展起到积极促进作用?
主要参考文献
[1]Chinmoy Ghosh，Randall S Guttery，et al. Contagion and REIT Stock Prices[J]. Journal of Real Estate Research，1998，16（3）：389-400.
[2]J S Howe，J D Shilling.Capital Structure Theory and REIT Security Offerings[J].Journal of Fiance，1988，43（4）：983-993.
[3][美]陈淑贤，约翰·埃里克森，王诃. 房地产投资信托——结构?绩效与投资机会[M].刘洪玉，译.北京：经济科学出版社，2004.
[4]李霞.我国房地产开发企业融资现状及渠道探析[J].河南社会科学，2003（6）.
关键词：
房地产市场；健康发展；建议
中图分类号：
F2
文献标识码：A
文章编号：1672-3198（2014）18-0014-01
1 房地产市场的内涵
房地产市场的概念有狭义和广义之分。从狭义的角度来看，房地产市场是用于从事房地产交易活动的场所，包括房屋的销售、租用、抵押、典当等；从广义的角度来看，房地产市场是指以房地产企业为主体，从事房地产开发经营，交换具有房地产特征的产品或服务的场所，是房地产商品交换关系的总和。房地产市场是指全社会所有房地产交易关系的总和。从空间意义上说，房地产市场是指房地产供给与需求双方交换房地产商品的场所；从经济学的角度来看，房地产市场是指全社会从事房地产经济活动关系的总和。具体而言，房地产市场是房地产商品交换过程的统一，是将房地产开发、房地产建设与房地产消费三者相连接的纽带，是使房地产商品的使用价值和价值得以实现的经济过程。
2 我国房地产市场的发展现状
（1）我国房地产市场在与经济社会发展的协调性和自身的均衡程度上均有待提升。
我国房地产市场的秩序状况还有待改善，需要提升自身的均衡程度以及与经济社会发展的协调性。东、中、西部地区的房地产市场在与经济社会发展的协调程度以及自身的均衡程度上都有需要改进的地方。其中，中部地区的房地产市场秩序状况是东、中、西部三个地区中最好的。房地产投资占GDP的比重过大和商品房施工面积与商品房竣工面积之比过高，是导致我国房地产市场秩序状况欠佳的主要原因。
（2）我国房地产市场资源配置效率还有提升的空间。
我国房地产市场的资源配置效率还没达到最优，有进一步提升的空间。东部地区的房地产市场资源配置效率优于中部地区和西部地区的房地产市场资源配置效率，高于我国整体水平；中、西部两个地区的房地产市场资源配置效率均低于我国整体水平；西部地区的房地产市场资源配置效率是三个地区中最低的；东部地区和西部地区的房地产市场资源配置效率评价的优秀率要高于中部地区。资金投入过剩是造成我国房地产市场资源配置效率没能达到最优的主要原因。
（3）我国房地产市场规模合理程度较低。
我国房地产市场的实际与合理规模之间的偏差较大，市场规模的合理程度有待提升。东、中、西部三个地区中，东部地区房地产市场规模的合理程度是最高的，西部地区房地产市场规模的合理程度是最低的。未来能够提供给房地产开发企业所使用的土地面积的逐渐减少是造成我国房地产市场规模合理度偏低的主要原因。
（4）我国房地产市场的健康程度需进一步提升。
我国房地产市场的健康状况有待改善，中部地区房地产市场的健康程度要高于东部和西部地区房地产市场的健康程度，西部地区房地产市场的健康程度最低。市场秩序状况不佳是降低东部地区房地产市场健康程度的主要原因，市场资源配置效率不高和市场规模合理度较低是导致西部地区房地产市场健康指数评价排位靠后的主要原因，市场规模的合理程度偏低是造成我国房地产市场健康状况欠佳的主要原因。
3 我国房地产市场健康发展的建议
市场秩序的优劣、市场资源配置效率的高低和市场规模的合理与否对一个城市房地产市场的健康程度具有重要影响，现对促进我国房地产市场健康发展，提出以下建议：
（1）控制房地产投资占GDP的比重，进一步规范房地产市场秩序。
房地产业是拉动国民经济发展的重要产业之一，合理比例的房地产投资有利于推进房地产业经济的增长，带动相关产业的发展，从而促进国民经济的增长。但是如果房地产开发投资额在GDP中所占比例过高，则会造成供给过剩。从前文的研究可以看出，我国房地产投资在GDP中所占的比重较高，甚至有些城市的房地产投资增长率己经高于当地的GDP增长率，这会造成投资过度，从而形成房地产泡沫。对房地产投资进行控制，将有利于抑制投入过剩和房地产市场泡沫的形成，进而提高房地产市场的健康程度。政府部门应严格审核房地产企业的资质，对房地产投资额进行限制。
（2）合理分配资源，提高房地产市场资源配置效率。
政府部门应对房地产市场的资源所有量进行审核，根据审核结果制定相适应的房地产市场资源投放调控措施，科学地配置资源，降低房地产市场的资源投入冗余，以提升房地产市场资源配置效率。
（3）提升土地利用效率，提高房地产市场规模合理度。
土地供给面积对房地产市场规模具有重要影响，土地是不可再生资源，从长期发展的角度来看，随着城市化步伐的加快，未来可供开发的土地资源越来越少，其整体逐渐较少的趋势是不会改变的。为了使未来的房地产市场能够持续获得可供开发的土地，现阶段应该节约用地，提升土地的利用效率。
（4）提高居民收入水平，优化房地产市场规模。
消费者的购买欲望和购买能力决定市场需求，市场需求直接影响市场规模，而居民的收入水平是消费者购买能力的直接体现，决定房地产市场的需求和发展空间，是影响房地产市场规模的主要因素之一。部分地区房地产市场超规模发展是由于居民收入有限，增加居民收入，有利于扩大房地产市场规模，减少房地产市场超规模发展的现象。
参考文献
【关键词】房地产市场；财税政策；现状与问题
一、房地产市场财税政策的内涵
房地产市场财税政策，指的是政府为了实现房地产市场的健康持续发展，通过调整财政收支的方向、规模、结构以及税种的设置、税率的高低，进而影响房地产市场的供给和需求，把房地产价格维持在一个可控的、合理的范围内。财税政策是国家宏观调控的重要措施，具有直接、见效快的特点，在房地产市场调控中具有重要作用。房地产市场财税政策主要包含两个方面：一是政府的税收政策；二是政府的财政支出政策。
（1）税收政策
税收政策，就是通过税率的调整和税种的变动，来调控市场的总需求与总供给。税收政策对于房地产市场的调控作用分别体现在以下两个方面。
第一，税收对于房地产市场消费需求的调节作用。通过增加房地产市场的税种、提高相关的税率，可以提高消费者购买、投资房地产的成本，进而减小房地产市场的需求力量；反之则鼓励消费，增加需求。
第二，税收对于房地产市场供给的调控作用。对房地产开发商开征新的税种、调高税率，使得房地产企业预期投资收益减少，降低房地产开发的投资增长率，从而减少商品房的供给；反之，则实施税收优惠政策，减少税种、降低税率，提高房地产企业的预期收益率，鼓励房地产开发投资，增加商品房的供应量。
（2）财政支出政策
财政支出政策对于调节国民收入的分配和再分配，调节生产，调节社会的供给和需求，调整产业的结构等方面都有很大的作用。对于房地产市场的调控，通过加大保障性住房的财政支出规模，会对房地产市场产生直接效应，政府逐步增加保障性住房的建设规模，有力的增加了住房的供应量，起到抑制房价的过快增长的作用。此外，在房地产开发过程中，变动财政支出的结构，改变房地产业在国民经济中的比重，调节房地产业内部各类房地产的比例，一方面增加普通住宅的供应量，另一方面减少高档豪华住宅、商业以及办公建设，使得房地产市场供应结构的合理化，最终实现房地产业的健康发展。
二、我国房地产市场的现状与问题
（1）发展现状
我国房地产市场从1998年住房改革以来快速发展，房地产投资开发过快增长，房地产市场过热，土地价格和房价快速上涨，市场的供给结构不合理，房价成为大众关注的焦点，2003年以来更为显著。2005年到2007年，房地产市场投资依旧持续增长，但速度显著放慢，但房价仍然快速上涨，北京、上海、深圳等大城市，房价问题尤为突出，国家以房价调控为目标的政策密集出台，房价增速有所减慢，但仍然在高位运行。2008年金融危机的发生，使我国房地产市场再次面临触底的困境。2009年国家为了促进经济复苏，对房地产市场出台了一系列刺激政策，房地产市场迅速走出了萧条，房地产开发投资迅猛增长，房价持续攀升，年底国家取消了房地产刺激政策，转向抑制房地产投机、稳定房价的调控政策。2010年房价上升的势头没有得到控制，部分地区呈现泡沫化趋势，房地产价格调控到了关键时刻，4月27日，国务院了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”），被称为“史上最严厉的调控政策”。2011年房价仍保持上涨态势，但增幅有所减缓，房地产泡沫不断积累。2013年国家再次加强房地产市场调控力度，出台了“新国五条”政策，房价依然稳中有升，房地产市场泡沫化趋势急需抑制。
（2）存在的问题
第一，从1998年取消福利分房，实行住房货币化开始，随着人们可支配收入的增加，居民对于住房改善性需求的上升，房价收入比的逐渐上升是合理的；但从2003年起，房价收入比快速上升，到2007年上升至8.44的峰值，说明房价的上涨速度大大超过居民可支配收入的增长，2008年由于全球金融危机的爆发，导致了我国房地产市场进入萧条阶段，房价收入比大幅下降到7.37。2009年国家为了刺激经济复苏，对房地产市场实行了宽松的货币和利率政策，中国楼市快速复苏，从萧条进入繁荣时期，房价收入比到达一个新的顶点8.53，房价问题成为社会关注的焦点，中央政府不得不把刺激政策转向以稳定房价为主的调控政策，房价收入比开始逐步下降，2011年为8.03，仍然超出了合理范围，房价收入比偏高。
第二，我国房地产市场在近十几年间完全处于快速发展的繁荣时期。1998-2011年城镇房地产开发投资额增长率高于同期的名义GDP增长率，两者比值的平均值为1.84，房地产市场开发投资的快速增长是推动我国国民经济迅速发展的重要力量，我国是典型的投资拉动型经济，房地产业是我国名副其实的支柱产业。但是房地产开发投资的增长显著高于国民经济的增长，表明我国房地产市场投资过热，大量的资金流入，导致了房地产价格的过快上涨，进一步增加房地产市场泡沫化的风险。
第三，由于房地产市场的开放，我国房地产业进入了快速发展的阶段，住宅房屋新开工面积从1998年的16638万平方米，到2010年的129359万平方米，扩大了7.78倍，年均增长率为18.98%，商品房的供应快速增加，而经济适用房的新开工面积则由1998年的3466万平方米，到2010年的4910万平方米，年均增长率只有4.18%，占住宅房屋新开工面积的比重则从1998年的20.83%下降到2010年的3.80%，经济适用房的相对规模呈不断下降的趋势。别墅、高档公寓的建设规模也在不断上升，从1998年的639万平方米，到2010年的5080万平方米，增加了7.95倍，年均增长率为22.64%，快于整体住宅房屋建设规模的增长，在目前我国大多数居民收入水平不高、贫富差距过大的情况下，经济适用房的供应不足，别墅、高档公寓供应增长较快，必定造成房价的进一步上涨，房地产市场供给结构的不合理将更加突显。
三、财税政策建议
（1）从完善保障性住房资金来源的角度出发，首先需要合理划分中央和地方的事权和财权，建立中央对地方保障性住房的转移支付制度，坚持以“财政为主，多渠道融资”的原则，通过财税专项资金、国债及福利彩票等多种方式为保障性住房建设筹资，同时加大财政支持力度，建立科学有效的住房补贴方式，适时开征物业税，发挥税收政策筹集资金的作用，为保障性住房建设提供资金，并完善资金的监管体制，增加保障性住房的供应量，从而改善房地产市场的供应结构。
保障性住房具有准公共产品的性质，政府需要设立保障性住房的财政专项资金，并通过财政体制改革，从法律和制度上保证资金的到位。同时，利用税收优惠政策吸引开发商参与保障性住房建设，根据不同收入阶层所需要的保障性住房，实施不同的融资方式，廉租房应以政府财政融资为主，市场融资为辅；公共租赁房和经济适用房应以市场融资为主，以财政融资为辅。
（2）现行的房地产税收制度税种比较多，偏重于房地产开发流转环节税收，持有环节税收较少，即开发流转环节税负较重，持有环节税负较轻，所以削弱了房地产税对房地产市场的调控作用。因此，需要完善现行的房地产税收体系，逐步减少开发流转环节的税收，增加持有环节的税收，逐步转变为保有型的房地产税收体系，最终实现开征统一的财产税（物业税），并使其成为地方财政收入的主要来源，摆脱对于土地财政的依赖。
在目前的情况下，应该逐步扩大房产税的征收范围，增加房地产投机、投资成本，抑制投资性需求。建立健全财产登记制度，完善房产价值评估机制，利用现代化信息技术，建立各部门共享的房产信息系统，提高房产税征收管理效率，降低征收成本，防止偷税漏税。同时，需要清理不合理的收费，减少房地产开发成本费用，抑制房价过快上涨的势头。
（3）房地产财政政策和税收政策要相互配合，由于我国房地产市场的发展程度具有区域特征，所以各地必须因地制宜地制定财税政策，不能一刀切，实行差别财税政策；同时，需要结合金融政策，严格管理房地产信贷的投放，抑制房地产投资的过快增长和不良住房贷款，防止投资过热，减轻泡沫风险；控制货币的投放量，抑制通货膨胀，保持物价的稳定，促进我国房地产市场的健康可持续发展。
财税政策是调控房地产市场的重要经济杠杆，为了避免房地产泡沫破裂可能给我国经济造成的严重打击，在我国目前房地产市场供求结构严重失衡的情况下，只有通过财税政策、金融政策等对供需加强调控力度，引导房地产潜在需求与投资需求回归理性，发挥市场的基础性作用，从而使得房地产市场的供求结构与我国的经济社会发展水平相适应，才是房地产市场调控的根本方法。
参考文献：
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[4]王保安.促进房地产市场健康发展的财税政策[J].中国财政，2011（9）：12-14.
作者简介：
可以说，2009年国内房地产市场价格飚升，主要是从4月份开始。是房地产市场由消费为主导的市场转向以投资为主导的市场。当房地产市场是一个完全以投资为主导的市场，投资者以低成本的贷款过高的杠杆率进入，再加上早几年房地产市场赚钱效应(即只要购买了住房就赚大钱)，城市的房价岂能不推高?
2008年1至9月份个人消费贷款达到1.2万亿，估计全年可达1.8万亿，是房地产泡沫较大的2007年同类贷款两倍半以上。而这些个人按揭贷款是什么人持有和多少人持有，这是一个十分耐人寻味的问题。2008年美国房地产泡沫破灭导致全球性金融海啸，但是美国95％以上的居民只有一套住房。而在中国，估计只有10％以下的人口持有这些个人按揭贷款，并持有住房多套。因此，当前的问题并非只是不少城市房价过高，而是这样一种房地产市场能够持续多久。如果房地产市场真的有泡沫并破灭，对整体有多大冲击的问题。
在这里，有几个问题需要弄明白。一是中国房地产市场有没有泡沫或中国城市房价是部分高还是整体高?二是中国房地产泡沫是全国性还是局部性的?三是房地产市场价格是不是可能只涨不跌?
首先，不少人会利用中国各城市房价的差异性及个人收入的差异性来证明中国房地产市场没有泡沫。但是，这些证明无论是从理论上还是从经验上来说都是不成立的。因为，房地产是不动产，有多少城市就有多少房地产市场及房地产价格。由于中国经济发展严重区域性差异及城乡差异，各个城市的房价高低不同也是必然，因此，我们绝不可用一些房价低的城市的价格来证明中国没有房地产泡沫。因为，这些城市的房价不仅在整个国内市场中没有主导性、示范性，而且其销售的规模和比重也是比较小的。中国沿海一线城市房地产泡沫不仅可能用理论指标(如房价收入比、房价租金比、个人按揭贷款月还款比重、国际其他城市实际房价比较)证明，也可用每一个城市居民基本常识来证明。可以说，北京、上海、深圳等沿海房地产泡沫巨大已是不争的事实。
其次，从世界的历史经验来看，除了少数国家或地区之外，各个国家的房地产泡沫的破灭永远只是局部性的、区域性的，从来没有看到一个幅员辽阔的国家其房地产泡沫会同时破灭。房地产泡沫的破灭往往都会从泡沫吹得最大、房地产市场最为脆弱的地方开始。既然房地产泡沫只能是区域性的、局部性的，那么当上海、北京、深圳等地房地产泡沫吹得很大时，全国房地产泡沫也就不小。房地产泡沫大，房价岂有不高者?只不过是相对当地居民的收入水平而已。
第三，房地产市场价格是不是永远只涨不跌?从当前国内媒体及学界的各种言论来看，这种观点基本上主导了整个房地产市场。正因为房地产的投资者预期房地产市场价格只会上涨而不会下跌，再加上早几年房地产购买者的赚钱效应，以及商业银行信贷易获得性及高杠杆率，从而使得更多的住房投资者或炒房者涌入房地产市场。这就是当前房价快速飚升，购买住房就如购买白菜那样轻率的现象盛行的原因所在。如果房地产投资者一旦预期价格下跌，他们不敢也不愿意进入房地产市场，而且还迟早会把手中持有的住房卖出。但实际上没有住房价格只涨不跌的市场法则，住房不能用于投资炒作，其最终的功能应只能是居民消费居住。如果这种功能的持有者没有能力来支付过高的房价，房地产泡沫破灭也是必然。房地产泡沫破灭，金融危机、银行危机也随之而来。
1.1指标选取
某个特定区域房地产市场价格影响因素较多，涉及到社会、经济、政策、法律制度等多方面。但从经济学角度分析，影响区域房地产市场价格最主要的因素可以概括为区域房地产市场供给和需求水平。因此，本文根据《安徽省2012年统计年鉴》和2011年安徽省各城市国民经济和社会发展统计公报数据，选取2011年安徽省16个地级市24个与房地产市场相关数据①，分别是：房地产开发企业情况、房地产开发投资总额、房地产开发企业个数、房地产开发建设房屋建筑面积、商品房销售面积、商品房销售额、商品房平均销售价格、住宅销售平均价格、施工房屋面积、竣工房屋面积、本年新开工面积、本年完成开发土地面积、地区GDP、人均GDP、城镇居民人均住房建筑面积、家庭年总收入水平、城镇居民人均可支配收入、家庭消费总支出、人均消费性支出、CPI指数、平均工资水平、城镇居民家庭恩格尔系数、城镇化水平、年末城镇总人口数。在上述24个指标中，依据房地产市场价格由供给和需求决定加以筛选，经过筛选后，留下13个用于系统聚类分析的指标，具体包括：人均GDP、商品房平均销售价格、城镇居民人均住房建筑面积、城镇居民家庭可支配收入、人均消费性支出、CPI指数、平均工资水平、城镇居民家庭恩格尔系数、城镇化水平、商品房销售面积、房地产开发投资总额、住宅投资和商品住宅销售面积。
1.2选取指标的说明
X1—人均GDP（元/人）：反映了一个地区经济发展水平、经济实力和社会富裕程度。GDP常常被看成显示一个国家或地区经济状况的一个重要指标，较高的人均GDP反映出一个国家或地区具有较高的经济发展水平和经济实力，也往往是人口比较聚集的地区，对于住房的需求也比较大。同时，房地产业、房地产市场和地区国民经济有很强的相关性，人均GDP也是房地产业和房地产市场发展状况的反应。因此，人均GDP是影响地区房价水平的一个重要因素。X2—商品房平均销售价格（元/m2）：是对房地产市场进行归类的最重要指标，本文主要是依据不同城市商品房价格平均价格水平的差异程度进行聚类，找出同类内部的共同之处，不同类之间的差别。因此商品房价格水平是分类的一个重要指标。本文中商品房价格水平指标采用的是各个城市商品房平均价格水平。X3—城镇居民人均住房建筑面积（m2/人）：是城镇居民家庭已经投入使用的居住总面积除以常住居民总人数，反映了家庭常住居民对消费性住房产品的需求量大小，直接影响到城市住宅房地产市场的需求。X4—城镇居民人均可支配收入(元/人)：可以反映一个地区城镇居民的购买力和对区域房地产市场价格承受能力，也反映出居民消费房地产商品的购买能力。人们都能接受这样的概念：收入水平高的城市，房地产市场活跃度较高。因此，选择城镇居民家庭可支配收入作为分析的变量非常有必要。X5—人均消费性支出(元/人)：反映了一个地区的生活成本，人们首先必须生存，满足基本的生活需要才可能考虑购买住房和投资需求，因此人均消费支出对于影响房地产市场的需求也是一个重要的因素。X6—CPI指数（%）：反映居民家庭购买的消费品及服务价格水平的变动情况。CPI指数反映一个地区的价格变化情况，当然其中也包含房地产市场价格变化，所以在进行房地产市场分类时需要考虑CPI指数。X7—平均工资水平(元/人)：反映了一个地区的劳动报酬率大小，可以与房地产价格水平相比较，用以反映房地产价格和收入的偏离程度，可以影响区域房地产市场需求。X8—城镇居民家庭恩格尔系数（%）：是居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重，可以反映出居民家庭消费结构，恩格尔系数高低也可以体现出居民家庭对房地产商品需求大小，所以划分房地产市场需要考虑到恩格尔系数。X9—城镇化水平（%）：反映的是人口向城镇聚集的过程和聚集程度，用城镇人口占全部人口的百分比表示，是区域经济社会发展进步的主要反映和重要标志，间接反映了城镇人口增加对房地产商品的需求量大小，也会影响房地产市场的供给和需求。X10—商品房销售面积（m2）：包括住宅、办公楼、营业用房和其他房屋的销售面积。X11—房地产开发投资总额（亿元）：反映区域房地产投资水平和供给能力，直接决定了区域房地产市场供给。X12—住宅投资（亿元）：反映区域房地产市场当年住宅投资的水平和供给量，直接决定了住宅房地产供给水平。X13—商品住宅销售面积（万m2）：当年销售的房屋中所销售的商品住宅面积。将上述筛选后确定的13个指标归类如表1。
2数据来源
本文所用数据主要是根据《安徽省2012年统计年鉴》及2011年安徽省各城市国民经济和社会发展统计公报上公布数据，经过作者适当计算得到。指标选取时参考了于洪芹、陈伟、彭向、郑大川、徐琍、王宁等学者使用的房地产市场分类分析指标体系。
3系统聚类分析及结果
3.1系统聚类分析原理
系统聚类分析也称为分层聚类法（HierarchicalCluster），是聚类分析中应用最广泛的一种方法。其基本原理是：开始将样品（或变量）各视为一类，根据类与类之间的距离或相似程度将最相近的类加以合并，再计算新类与其他类之间的相似程度，并选择最相似的类加以合并，这样每合并一次就减少一类，不断继续这一过程，直到所有样品（或变量）合并为一类为止。系统聚类分析的前提条件是没有事先设定样品（或变量）的分类标准，而它的关键在于计算样品（或变量）之间的“亲疏程度”，也就是样品（或变量）之间的差异程度，这可以通过计算距离来实现。假设共有n个样品（或变量），第一步将每个样品（或变量）独自聚成一类，共有n类，第二步根据所确定的样品（或变量）“距离”公式，把距离较近的两个样品（或变量）聚合为一类，其他的样品（或变量）仍各自聚为一类，共聚成n—1类，第三步将“距离”最近的两个类进一步聚成一类。为了直观地反映上述的系统聚类过程，可以把整个分类系统绘成一张谱系图来体现。本文中聚类分析距离的计算采用的是平方欧式距离（SquaredEuclideanDistance）计算个体之间的距离，用组间平均链锁（Between—groupslinkages）距离来计算个体与小类及小类之间的距离。平方欧式距离是两个个体（x,y）之间所有指标变量之差的平方和，数学定义为：其中，xi代表个体x第i个变量的值；yi代表个体y第i个变量的值；k代表所有的变量数目。组间平均链锁距离是指该个体与小类中各个个体距离的平均值，数学定义为：其中，是小类外的个体；Y代表小类，其中包含k个个体；Yi代表小类中第i个个体。
3.2系统聚类分析结果
运用SPSS19.0统计分析软件中的系统聚类分析对安徽省16个地级市的房地产市场价格分类进行聚类分析，得到系统聚类分析树状图（图1）、聚类解（表2）。由图1和表2可以分析出，3类、4类、5类群集解间距较大，结合安徽省16个地级市房地产市场实际情况，笔者认为安徽省16个地市房地产市场合理的区域聚类解取6群集解较为合理，从而得到区域分类结果（表3）。
4结果分析
由表5，结合安徽省16个地级市房地产业及房地产市场发展的实际情况加以分析，可得到以下结论：
4.1A类地区包括合肥市和芜湖市。合肥市和芜湖市作为安徽省经济发展的核心增长极，是皖江城市带承接产业转移示范区的“双核”，是承接长三角地区产业转移的主要地区，在综合经济实力、市场优势、投资规模等方面都占有绝对优势，同时作为安徽省推进城镇化的重点区域，一直以来在省内其房地产业和房地产市场发展较为发达，地区房地产市场价格水平也高于其他地区。其中，省会城市合肥市是皖江城市带承接产业转移示范区、合芜蚌自主创新综合试验区、合肥经济圈的中心城市，加之近年来合肥市积极融入长三角经济圈，上述一系列有利外部环境均为合肥市房地产业加快发展、房地产市场进一步繁荣赢得了得天独厚的机遇。被誉为“长江十大港口”之一的芜湖市，是皖江城市带上的核心城市，同时又是皖南区域经济贸易中心，一直以来综合经济实力较强，在对外开放程度、产业效益、城市规模等方面优势明显，该市房地产市场繁荣程度一直在省内处于较高水平，加之近年来随着芜湖市作为安徽省重点旅游、商贸城市的进一步开发、开放，该市房地产市场需求量较大，进一步刺激了该市房地产市场的发展。
4.2B类地区铜陵市。该市属于安徽省重要的资源型城市，区域集聚和辐射能力较强，人口密度较大，加之优越的沿江地理位置，积极吸引各种经济要素在空间上流动，为该地区房地产业的发展创造了优越条件，促进了该市房地产市场的繁荣，使得该地区房地产市场价格水平一直比较高。
4.3C类地区。包括沿江的马鞍山、安庆市、池州市，淮河以北的的淮南市、蚌埠市、淮北市和皖南的黄山市和宣城市。该地区在空间布局上自南到北分布贯穿了整个安徽省，房地产市场发展水平相对来说处于同一层次。其中，马鞍山、安庆市、池州市、黄山市、宣城市是皖江城市带承接产业转移示范区重要的组成部分，加之2011年由黄山市、池州市、宣城市及安庆市的部分地区组成的皖南国际旅游文化示范区正式设立，为该类地区房地产业和房地产市场的发展带来了机遇。自2010年以来，随着皖江城市带承接产业转移示范区建设的推进、皖南国际旅游文化示范区建设取得积极成效，促进了上述地区房地产产业规模不断扩大、房地产市场主体逐步壮大、房地产项目建设不断加快、房地产市场发展环境不断优化的良好现状，房地产市场价格水平总体而言稳中有升。另外，淮北市、淮南市和蚌埠市是安徽省“两淮一蚌”城市经济群的重要组成部分，近年来随着该区域基础设施建设不断加快，产业布局不断优化、产业集聚大力推进及城镇化步伐不断加快，该地区房地产业发展态势良好，房地产市场价格表现出“小步上扬”趋势。
4.4D类地区滁州市。该地区地处安徽省最东部，紧邻长三角，属于南京一小时都市圈城市群，是安徽东向发展的“最前沿”区域，地理位置极其优越。近年来，该市优越的地理位置有力地促进了房地产业发展，房地产开发投资逐年增加，有力推动了该地区房地产市场整体发展速度和水平，房地产市场呈现“产销”两旺的局面。另外，滁州市自2008年以来启动了“大滁城”建设，城镇化水平不断加快，大批农村人口将涌入城市，加之近年来的“返乡置业”潮都直接增加了房地产市场的需求，为该市房地产业带来巨大市场潜力，房地产市场价格水平在全省处于中上档次水平。
4.5E类地区包括阜阳市、亳州市和六安市。该类地区城镇化水平较低，区域经济综合实力相对较弱较弱,主要是由于在全省的地理位置上不占优势，导致该区域房地产业发展速度较慢，房地产市场生产要素缺乏,房地产投资能力有限，市场需求较为冷淡,加之金融业支撑不足,直接影响了该地区房地产市场投资、开发与供给,导致房地产投资额少、供给少、需求不足，造成整个房地产市场投资信心不足、发展相对落后，房地产市场价格水平整体表现较低。
4.6F类地区宿州市。该地区在地理位置上位于安徽省最北部，本地区经济实力较弱，人均生产总值和基础设施水平均比较低，加之一直以来缺乏房地产市场生产要素，供给少、需求不足，房地产业发展缺乏提升的动力，从而直接影响了房地产业吸引资源集聚的能力和房地产市场发展的水平，导致房地产市场价格水平在安徽省处于最低档次。
5结论
本文采用多元统计分析中的系统聚类分析方法，对安徽省16个地级市房地产市场进行区域划分归类，共划分为6个地区。划分的结果与安徽省各个市房地产市场发展的实际情况基本相吻合。依据该分析结果，可以针对不同地区房地产业和房地产市场发展的现状，在分析该地区房地产市场发展的优势、劣势、机遇、挑战（SWOT）的基础之上，深入分析影响房地产市场价格水平的综合因素、家庭因素、企业因素，并据此结合各地区社会经济发展战略及目标，采取促进各区域房地产业及房地产市场发展的有效措施与对策，从而为各地区房地产业的宏观调控、促进房地产市场可持续发展提供依据。
在房地产开发商看来，当前的房地产市场之所以会出现这样局面，最为关键的问题是2007年央行出台的359号文件。该文件对房地产市场投资与消费作一个清楚的规定，即对住房消费同样可以享受政府的各项优惠政策，特别是信贷优惠政策；对于住房投资则按照市场定价，不可享受优惠政策。359号文件出台后，国内房地产就开始出现较大幅度的调整。因此，在房地产开发商看来，当前房地产市场销售萎缩，最为重要的原因是政府出台的359号文件，是359号文件中关于第二套住房信贷优惠政策的限制，因此要改变目前房地产市场销售萎缩的问题，就得取消对第二套住房政策的限制。在他们看来，只要恢复房地产第二套住房优惠政策，那么国内房地产市场又会出现2007年那种价格快速飚升的局面。但实际上，这只是房地产开发商与地方政府的一厢情愿。
因为，对于第二套以上住房信贷优惠的限制，是对房地产产品的消费与投资的两重属性做出的区分。对于住房消费，因为它是居民基本的生存条件，政府要采取各种优惠政策来保证绝大多数居民基本的居住条件改善；而对于住房投资，它主要是以增加个人财富为目的。因此住房投资不应该享受优惠政策，而是要采取市场定价，否则由于投资品的定价机制与住房消费定价机制不同，投资者过多容易导致房地产市场泡沫。而对第二套以上的住房都采取优惠政策，那么投资者就能够利用这种优惠政策大获其利。如果这种情况出现，一则对住房消费会产生巨大的挤出效应，即更多的住房进入投资市场而没有进入消费市场，住房消费市场住房产品减少，就可能使得许多人基本的居住条件改善无法得以保证；二是当投资者认为可以利用政府优惠政策大力炒作房地产大获其利时，这样不仅容易导致整个社会财富分配不公，也容易导致房地产市场泡沫产生，从而引发金融危机或经济危机。
还有，当前房地产销售萎缩的问题出在哪里，是因为对第二套住房优惠政策的限制吗?我想这是房地产开发商根本就没有看到其问题的实质所在。在全球经济表退的周期性调整的大背景下，国内各行各业都出现了周期性的调整，因此，国内房地产市场出现调整也是必然。这是当前房地产市场销售萎缩重要之一。但是，国内房地产商没有看到这种全球经济大调整的必然性，坚持不按照变化了的市场供求关系来调整其企业产品定价及利润水平，反之，还是寄希望政府出台各种各样的政策来激励居民进入房地产市场。在这种情况下，以消费为主导的居民是没有支付能力进入这种没有调整价格的高房价的市场的。
【关键词】货币政策 房地产投资 VAR模型 脉冲响应 方差分解
一、引言
从1998年停止福利分房、实行住房分配货币化开始，我国房地产业进入快速发展阶段，房地产投资和房地产价格不断走高。尤其自2003年房地产市场升温以来，我国房地产市场持续增长了近四年时间，并在2007年达到顶峰。进入2008年，我国房地产市场发展放缓，部分城市房价出现回调。但从全国范围来看，我国的平均房价仍从2003年11月的2456元/平方米一路飚升至2008年8月份的6355元/平方米。可以说，在过去的五年时间内，我国房地产市场经历了一场超长的牛市发展期。但在此期间，我国政府为了抑制房地产市场过热，采取了一系列针对房地产市场的宏观调控政策，其中货币政策手段动用的最为频繁。那么货币政策对调控房价是否有效？本文选取了从1990年至2007年的房地产投资额、广义货币、存款准备金以及一年期贷款利率等数据进行实证分析，以期得出有参考价值的结论。
二、房地产投资对货币政策冲击的响应分析
本文运用协整理论对我国房地产投资额与货币政策各变量的关系进行分析。协整理论是一种新的建模技术，它从分析时间序列的非平稳性入手，探求非平稳变量间蕴涵的长期均衡关系。本文分析所采用的软件为EViews5.1。
1、房地产投资与货币政策指标体系（见表1）
房地产投资是指国家、集体或个人等投资主体，将一定的资金直接或间接的投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费等活动中，期望获得价值增值的投资行为。在本文中该指标用来表示我国房地产市场的发展状况，用Inv表示。
货币政策是指政府通过控制和调节货币供应量以保持社会总供给和社会总需求平衡的一种经济政策。货币政策的工具主要包括法定准备金率、贴现率和公开市场业务。广义货币政策则是指政府、中央银行和其他有关部门所有有关货币方面的规定和采取的影响金融变量的一切措施（包括金融体制改革，也就是规则的改变等）。因此，这里采取广义货币（M2）、商业银行存款准备金（Re）、一年期银行贷款利率（Rate）三个指标来体现货币政策。
为消除时间序列中存在的异方差现象，对变量进行对数变换，而变换后不改变原序列的协整关系。变量的对数形式分别表示为lninv、lnm2、lnre、lnrate。
2、时间序列的平稳性及协整检验
运用ADF检验法对序列lninv、lnre、lnm2、lnrate做平稳性检验。结果见表2。
二阶差分后，所有变量都已经通过了单位根检验，属于同阶单整，满足了做协整检验的前提条件。然后，运用Johansen方法对相关变量进行协整检验，检验结果见表3：
（注：?鄢表明在5%的显著性水平下拒绝原假设，?鄢?鄢表明在1%的显著性水平下拒绝原假设。）
经过协整检验，表明变量lninv、lnrate、lnm2、lnre在5%的显著水平性可认为存在协整关系，避免了谬误回归，可以运用OLS对其进行多元线性回归分析。
3、VAR模型的建立
对数据进行分析后，可建立如下VAR模型：
LNINV=0.931657?鄢LNINV（-1）-1.101840?鄢LNINV（-2）+ 1.242745?鄢LNM2（-1）-0.959857?鄢LNM2（-2）+ 0.245996?鄢LNRATE（-1）+0.039098?鄢LNRATE（-2）-0.250105?鄢LNRE（-1）+0.1158765?鄢LNRE（-2）-9.373837
从模型中可以看出，房地产投资水平受滞后一期的广义货币M2的影响最大。如果滞后一期的货币供应量增加1％，房地产投资会增加1.24％，但滞后两期的货币供应量与房地产投资存在反方向变化的关系，这说明房地产投资对短期内的货币供应变化比较敏感。本模型中利率水平与房地产投资存在正向变动的关系，但滞后两期的利率水平与房地产投资之间的正相关系数要小于滞后一期的利率水平与房地产投资之间的正相关系数。利率上升，房地产投资增加；利率下降，房地产投资减少，这与理论分析是相悖的。但本文认为，这与我国的实际国情是相吻合的，这也反映了短期内利率的调整不是调控房地产市场的有效手段。房地产行业作为暴利行业，在经济繁荣时期，即使央行小幅加息，由于房地产企业仍然存在巨大的利润空间，借贷成本的温和上升也不会抑制房地产企业的投资冲动。我国20世纪90年代初期以及2003年以来房地产市场的繁荣充分说明了这点。滞后一期的存款准备金增加1％，房地产投资减少0.25％，然而，滞后两期的存款准备金与房地产投资的变化是正向调整的关系。这说明央行上调存款准备金率在短期内会冲击房地产投资，因为存款准备金的增加减少了货币供应量，而货币供应量对房地产投资的影响是比较显著的。
4、房地产投资对货币政策冲击的响应
脉冲响应函数用于衡量来自随机扰动项的一个标准差冲击对内生变量当前和未来取值的影响，是研究变量间相互影响关系的有效工具。脉冲响应函数一般基于VAR模型的基础之上。VAR模型作为一种非结构化的多方程模型，通常用于时间序列系统的预测，适合于经济理论不能为变量间动态关系提供严格的定义、不能确定变量是出现在方程左边还是右边的情况。本文借助这一工具，考察房地产投资变量的脉冲响应（见图1）。
图1是变量Lninv对包括其自身在内的其他变量冲击的响应。从图中可以看出，房地产投资水平（Lninv）受自身的冲击最大，特别是在前四期，房地产投资水平下降比较迅速，在第四期到第七期有所回升，第七期后稳步上升。这说明房地产投资受房地产自身发展趋势的影响比较大。而房地产投资水平，对货币政策对lnre、lnrate、lnm2等三变量冲击的响应都表现出差不多的特征，前三期比较稳定，然后从第三期至第七期稳中有降，而后有所上升。前四期广义货币供应量M2对房地产投资的冲击响应居三个变量之首，但后几期存款准备金对房地产投资的冲击响应超越了M2。
5、货币政策各变量对房地产投资影响效应的方差分解
图2是货币政策各变量对房地产投资影响的方差贡献率的合成图。从方差贡献来看，房地产投资水平自身的方差贡献最大，前两期大幅下降，第三期回升，而后稳步在50%的水平。广义货币M2在短期内对房地产投资水平的影响较大，但从第四期开始回落至较低水平。存款准备金对房地产投资水平的贡献稳中有升，而利率水平对房地产投资水平的贡献一直在低位徘徊。这与前面的脉冲响应分析的结论基本一致。
三、结论与展望
1、货币供应量影响房地产投资
货币供应量是影响房地产投资的主要原因之一，其在短期对房地产投资的影响尤为显著，这几年货币供应量的大幅增加对推动我国房地产市场的繁荣发展功不可没。1998年后，我国实行稳健的货币政策，其核心内容之一，就是适当增加货币供应量，加大金融对经济发展的支持力度。以作用强大的法定存款准备金政策为例，央行将法定存款准备金率从1998年年初的13%最低下调到了6%，降幅高达7个百分点，从市场注入了大量的流动性。虽然从2004年开始至2007年底，央行连续14次上调存款准备金率，但货币供应量每年仍大幅增长，其表现之一就是1998-2007年M2的增幅每年都超过GDP增幅与CPI增幅之和，有时甚至远大于两者之和。这为我国房地产市场的发展提供了充分的资金来源，从而推动了房地产市场的发展。
2、存款准备金影响房地产投资
央行通过上调存款准备金收紧流动性，从而可以达到调控房地产市场的目的，因此存款准备金是影响房地产投资的原因之一。但从上面的分析中，尽管央行连续多次上调存款准备金率，并且2008年再度五次上调，目前已升至17.5％的历史高位，但是M2供应量仍以两位数的高位保持增长。究其原因，这主要是我国现行的汇率政策和外汇制度造成的，外贸顺差的持续扩大增加了央行的货币供应压力。不过从脉冲响应分析和方差分解来看，不论是在长期还是短期，存款准备金对房地产投资的影响都持续存在，所以，通过变动存款准备金率是央行调控房地产市场的货币政策手段之一。
3、利率影响房地产投资
房地产企业的投资高度依赖银行信贷，利率提高将增加企业的成本负担，从而导致房地产企业投资减少。同时，房地产是一种价格较高的特殊商品，大多数消费者缺乏一次性付款购买的能力，而多采用住房抵押贷款的方式进行购买，利率的提高会增加消费者偿还贷款的利息额，从而降低了消费者的需求，需求下降也将导致房地产的投资减少。从2004年以来，央行开始采取加息的手段来抑制过热的经济以及过快上涨的房价，但短期内的效果并不明显。这从上面的实证分析中可以得到证实，这说明短期内利率不是调控房地产市场的有效手段。不过从长期来看，当利率提高从量变引起质变，使得房地产企业信贷成本大幅上升，消费者预期得以改变的时候，其对房地产市场的影响也是最大的。
总之，货币政策可以通过调控货币供应量、调整存款准备金和利率来影响房地产市场。从2008年开始，为了应对我国过快上涨的通胀，央行开始实行从紧的货币政策，房地产市场发展面临的政策压力加大。与此同时，2008年以来房地产市场出现了一些新的发展迹象，全国70个大中城市房价涨幅放缓，深圳、广州、上海等一线城市房价出现松动，部分中小房地产企业面临资金链断裂的威胁。近期，我国部分房地产开发商主动降价销售楼盘，我国房地产业可能面临重新洗牌。鉴于房地产业在我国经济发展的重要地位以及房价过度下滑对经济造成的冲击，央行下一步动用货币政策进行房地产市场调控的难度上升，而且随着通胀压力的缓解，为了落实中央“有保有压”的宏调方针，央行于9月中旬下调了一年期贷款利率和中小金融机构存款准备金率。可以说从紧的货币政策有所放松。但是，我国目前的房价仍然严重超出普通百姓的购买力，我国房地产市场泡沫依旧存在。当前我国房地产业出现的调整态势是多年来政策累积的结果，是房价的理性回归。这并不会导致房地产行业的严重萎缩，并且能促进房地产行业的整合，从而推动我国房地产市场走上健康发展的轨道。
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