发布时间：2023-06-29 16:31:48
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的西方经济体系样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
建筑经济学的研究内容包括：建筑经济学的性质、理论、方法，建筑业的宏观经济问题，建筑企业的经济问题，建筑市场的建立与发展问题等。中国的建筑经济学已初步建立起学科基础，取得了一批比较好的研究成果，但无论从理论上还是从研究方法上，都需要进一步发展提高。研究建筑经济的目的在于探索建筑行业发展规律，在此基础上改善生产关系，最终为促进建筑生产技术的发展，更好地提升建筑行业活动的经济效果。
二、提出房地产经济和建筑经济的镜像关系
广义的房地产经济是指房地产相关经济范畴，其可以是独立的经济体，也可以与其他任何产业相互交叉和关联。建筑经济则是指在建筑领域，对建设项目经济方面做出的预测、分析、实施、决策、评估等各项活动。对房地产经济进行评价时，多从可建设用地面积、规划用地面积、地上或地下建筑面积、建筑密度、建筑层数、建筑高度、容积率、绿化率、停车位等主要建筑技术经济指标入手。为了方便讲房地产经济和建筑经济对比论述，把它们分别看做相对独立的整体。房地产经济与建筑经济之间的关系可以用镜像关系来形容。通俗一点讲，照镜子时，镜子内外的像很相似，但实际上，二者却截然不同，镜子外面是实实在在存在的实物，镜子里面是通过照镜子产生的影像。从这个角度上来讲，建筑经济是实在的、活动的人和物，而房地产经济则是产生的影像。可以从以下三个方面具体论述二者之间的镜像关系。
（一）房地产企业和建筑企业的关系
建筑企业是建筑产品生产环节的主体，而产品流通环节的主体则是房地产企业。一个完整的过程应该是，首先，房地产企业项目立项、批准，之后，建筑企业进行生产，接下来，转化为建筑产品乃至房地产产品，最终，房地产企业对建筑产品进行销售活动。
（二）房地产经营活动和建筑生产活动的特点
房地产企业的角色比较复杂，更像是一个整合商，将各种资源或者与资源相关的经济活动进行整合，房地产企业更多地是从事高端经营管理，通过前期业务人员、工程现场管理人员、销售人员以及会计人员共同完成房地产的开发经营活动。建筑企业却与之不同，建筑企业提供建筑生产活动，包括实实在在的劳动、架子工、瓦工以及木工等，最终将物资转化成建筑产品，成型的建筑产品再配上建筑企业的组织经营管理，最终构成建筑企业的日常生产活动。
（三）房地产业和建筑业紧密联系，息息相关
房地产业和建筑业二者既有独立生产活动部分，又有穿插交叉环节，其中，建筑业施工与房地产业开发是两大产业的交叉点。可以这样说，没有建筑业的生产活动就没有房地产业的经营活动，同时，没有房地产业立项，也就没有建筑业的生产，两者关系密切，共同承担起了国民经济中重要的一部分。
三、房地产经济和建筑经济汲水理论分析
房地产经济与建筑经济之间的关系不仅仅是镜像关系，还可以用汲水理论引出二者的关系。经济学中有个名词叫做汲水政策，是指经济萧条时，通过拿出一定的公共投资促使经济回复正常的一种活动政策，其是应对经济波动的一种财政政策。这里则引用汲水理论类比房地产经济和建筑经济。建筑经济好像是打井，而房地产经济及其产品好像是井中的水。下面可以运用汲水理论阐述一下二者之间的关系。
（一）优质资源有限，循环资源无限
一般情况下，不同城市的水，品质不同。同样的，不同城市房地产资源，表现价值不同。地段的好坏直接影响了房价，同样一套房子放在黄金地段可能3万，而放在郊区只值3千；水资源是循环的，虽然不停地汲取水资源可能会造成井中的地下水暂时性地枯竭，但通过人工回灌或者雨水渗透，同样是可以实现循环。与水资源类似，房地产产品类同。大规模开发销售可能会导致某个区域阶段性的饱和，但通过旧城拆迁改造、产品寿命到期再生产，同样可以达到循环；水被使用的时候才具有使用价值，而水的价值则是通过市场最终确定的，资本论中，价值规律指出，使用价值围绕价值上下波动，在相对时间单位内表现平稳。这个经济规律放在房地产方面来说，这个相对时间可能会比较长，而这个时间段内则表现出单边平稳上升，上涨。
（二）打井活动是实实在在的生产活动必然具有实实在在的内在价值
关键词:西方经济学多媒体教学传统教学教学手段
西方经济学是一门研究在市场经济制度条件下如何配置和利用稀缺的社会资源以最大限度地满足人们需要的科学。随着我国经济体制改革的进行及市场经济制度的确立，西方经济学中对于市场经济运行环境、运行方式、调控手段的理论对我国市场经济的运行发展有着重要的借鉴与指导意义而成为我国高等院校财经类各专业的最重要核心专业基础课。由于西方经济学在学术规范上采用数学模型研究经济现象，提出经济理论，是最偏重于自然科学的社会科学，其繁琐的假设条件、抽象的概念与内涵、复杂的数学推导和几何图形、使得老师和学生普遍感到这门课程难教难学，因而在西方经济学课程建设中重要的问题之一是在西方经济学教学内容进行深入梳理保证其基础性与前沿性的基础上，重视对西方经济学教学手段与方式的改革与创新，以实现教学内容与教学手段的完美结合，多媒体技术的应用为我们在这方面提供了效果良好的解决路径。
多媒体技术是利用计算机把文字、数据、图像、声音等多种媒体合成处理并组成一个交互系统的技术。把多媒体技术引人课堂教学之中，使我们得以突破传统教学中“黑板+粉笔”的局限，在增强教学内容的表现力的同时调动学生的多种感觉器官参与教学活动，可以加深学生对知识的理解和掌握，现已成为高校教师包括经济学教师普遍应用的教学模式之一。要想使多媒体教学最大限度地发挥其表现优势、取得理想的教学效果，我们需明确一个关系、遵循两个原则，注意一个问题。
一、明确多媒体教学与传统教学方式的关系
多媒体教学凭借广泛的集成性、灵活的控制性和信息的多维化等特色，成为一种现代化的新型教学手段的典型代表，从根本上突破了传统教学的“一支粉笔、一本教案、一张嘴”的模式，有着传统教学无法比拟的效果。然而无论多媒体教学的效果多么优越，也不能取代传统的教学模式。因为多媒体教学不是万能的，其优势在于信息的大容量与影音图像的动态表现力，但也不可避免的具有局限性，其最大的不足是由于使用事先设计好的课件进行教学而产生教学过程机械化、教学内容固定化的弊端，对教师的思维是一很大的束缚而难以发挥教师的主观能动性。因此在运用多媒体教学方法的同时不应忽视传统的教学方式的使用。多媒体教学与传统教学手段之间是互相促进、相辅相成的关系。多媒体教学课件仅是辅的工具，无论多媒体技术如何先进、功能如何完善，它也只是一种辅的教学工具，是对传统教学方式的补充与完善，不可能也不应该取代传统教学，在西方经济学的教学中尤为如此。西方经济学的课程特点是内容广泛、理论抽象，有大量的数学推理和图形分析，单纯依靠多媒体教学很难达到理想的教学效果，只有两者充分结合、优势互补，方能提高教学质量与教学效率。
二、多媒体教学应用原则
多媒体教学与传统教学作为两种不同的教学方式，两者是春兰秋菊，各有千秋，在应用时不能绝对化，应注意遵循两大原则。
1.内容决定形式原则
多媒体教学只是一种教学辅助手段，是一种形式，而内容决定形式。用不用课件什么时候用课件是由教学内容的需要而定。在西方经济学教学中，根据其内容的不同，大体可以分为四大模块，基本经济理论的文字演示、数学公式的推导、图表变化的演示和教学案例的播放，构成了两大内容体系:一是以文字为主的理论体系(包括案例)，二是以数学公式和几何图形为主的模型体系。内容的差异决定了可供教师选择的教学手段也应有所不同。
(1)理论内容课件具有教学优势
多媒体教学在文字性的教学内容时具有不仅具有信息容量大、节约时间提高教学效率的效果，更能通过文字、影音、图像的有机结合使抽象、枯燥的教学内容变得更为直观、形象、较之传统教学更能吸引学生的注意力，有利于调动学生的学习兴趣与学习积极性。在课件设计上，首先，内容要简明扼要，重点突出，不能把教科书搬到课件上，其次课件层次要清楚，能反映教师的教学思路西方经济学特点之一是内容广泛且前后内容关联性强，因而在课间制作时要充分利用计算机的超链接功能，实现各内容板块的适时转换，实现逻辑结构的清晰。再次，课件设计应追求简洁明快，色彩要搭配合理，既增强视觉刺激，要避免课件太花太过凌乱分散学生的注意力而影响学生对知识的理解与把握。
(2)模型部分板书具有教学优势
数学模型的推导与几何图形模型的演示方面板书具有相对优势，如果教师的板书功力较高的话，可以通过一遍讲解一边书写、画图的形式带动学生跟着老师的思路走，最大限度地吸引学生的注意力。如用多媒体，教师一定要在课件设计上下功夫，使其服从于教学需要。例如在利用图形讲解某一内容时，最好是对图形进行几何分解，讲一条曲线，就现“画”一条曲线，一边“画”，一边讲，这样将一幅图分解完成，同时也将分析问题的思路展示给学生，效果会比较好。
2.以人为本原则
在教学过程中，教师是主导、学生是主体，因而在教学中要注意贯彻以人为本为本的原则。
(1)注意节奏，忌放电影模式，跟着课件走
新教师在应用多媒体教学中最容易犯的错误之一是完全借助多媒体课件进行教学，在教学过程中机械地点击鼠标完成所有工作，教师的思维限制于课件中。教学过程是老师与学生的双向沟通、互动过程，如果在教学过程中学生面部表情呆板茫然、说明学生没有理解领会该部分内容，教师就应该调整教学节奏、必要时重复梳理教学内容，不注意这一点，即使课件做得很新颖，效果亦未见得好。
(2)充分发挥教师得主观能动性
如果说备课、制作课件是一次创作过程，那么讲课就是教师的二次创作过程。在教学过程中通过教师与学生的沟通、交流会有即兴激发的灵感与火花进发出来，这是传统教学过程优于多媒体教学的最大优势。因此运用多媒体课件必须坚持以人为本的原则，既要重视课前备课的作用，更应充分发挥教师在课堂上的能动性与创造性，注意与学生的互动交流让整个教学过程形成一个思路连续清晰、课堂气氛活跃的有机整体，如此方能实现多媒体教学与传统教学的完美结合。。课堂教学即是一门科学又是一门艺术，其科学性体现在教学过程本身尤其内在的规律性，教师必须遵循教学规律的前提下发挥其主管能动性;艺术性表现在每一堂课都是教师知识积淀的展现与个性的张扬，正如一千个人有一千个哈姆雷特，那么正如一千个人教师就有一千种西方经济学。
关键词:房地产;预警体系;层次分析法
中图分类号:F292文献标识码:Adoi:10.3969/j.issn.1672-3309(x).2010.05.012文章编号:1672-3309(2010)05-0031-03
一、文献综述与理论基础
目前,国外常用判别分析法、logit对数线性分析法、决策树、模糊评判法、人工神经网络等来建立预警模型。我国目前使用的房地产预警研究方法有黑色预警法和黄色预警法。黑色预警方法是根据警素的时间序列波动规律进行直接预警,但该种方法不引入警兆等自变量。国内学者对该方面的研究尚在探索阶段。郭磊(2003)等采用统计预警方法为基础构建了深圳市房地产预警系统。他们根据房地产周期波动理论,通过单指标预警和综合指标预警结合来监测房地产市场的运行轨迹。闫妍等(2006)在短视的理性预期均衡(myopic REE)理论框架下,引入“负红利”概念,证明土地价格在实际贴现率下是一个贴现鞅。杨晓冬(2008)等运用功效系数法计算了综合预警系数,建立了基于BP神经网络的房地产泡沫预警系统,引入了敏感性分析甄别各指标在预警系统中的重要程度。
层次分析法(AHP)是美国运筹学家萨提于20世纪70年代提出的一种定性与定量相结合的决策分析方法。它的特点是把复杂问题中的各种因素通过划分为相互联系的有序层次,使之条理化,根据对一定客观现实的主观判断结构(主要是两两比较)把专家意见和分析者的客观判断结果直接而有效地结合起来,对每一层次元素两两比较的重要性进行定量描述。而后,利用数学方法计算反映每一层次元素的相对重要性次序的权值,通过所有层次之间的总排序计算所有元素的相对权重并进行排序。本文采用层次分析法来确定房地产预警体系各指标的权重。
对房地产的预测既可以是单个指标预测,也可以是综合指标预测,其预测方法包括移动平均、指数平滑、卡尔曼滤波、系统仿真、灰色预测等多种模型。如周亮、周正(2008)利用中国房地产价格指数,进行了时间序列长记忆性判断以及ARFMA建模的实证研究。由于得到的综合警度值最多只有10多年的数据,因此本文采用ARMA模型来预测。ARMA模型是利用自回归移动平均法建立的一种随机时序模型,可以进行精度较高的时序短期预测。它的基本思想是:某些时间序列是依赖于时间t的一组随机变量,构成该时序的变化却有一定的规律性,可以用相应的数学模型近似描述。
二、房地产预警体系的设计
1.预警指标的选择
本文从政府监控房地产市场的实际需要出发,在昆明市1998―2007年的宏观经济和房地产方面有关数据基础上(数据来源:昆明市统计年鉴),运用统计方法,尝试建立一个直观可操作的昆明市房地产市场预警体系。依据目前国内常用的警兆指标,参考北京市、上海市、深圳市等房地产预警系统中的警兆指标体系,取其交集并采取并行析取及专家评分方法,最后根据昆明市的房地产市场数据特点和数据的可靠性,运用相关性分析对初选的警兆指标进行筛选和检验。本文最终选择8个与房地产密切相关的复合指标,这些指标反映了3种关系:第一,反映房地产业同经济社会城市间的协调关系。包括:D1=房地产投资额/全社会固定资产投资额,这一指标主要反映房地产与国民经济之间的协调关系,这是一个非常重要的指标,国际上通常用它来衡量房地产投资是否过热。客观上,它应该有一个合理的比例区间,比例过低,说明房地产供应发展不足;比例过高,说明发展过度。D2=房地产投资增长率/全市GDP增长率,它是衡量房地产业发展状况同国民经济之间的协调关系的另一个重要指标。D3=房地产投资增长率/城市化增长率,这个指标主要反映房地产与城市化水平的协调关系,适度的比值有利于整个城市的可持续发展。D4=商品房价/年人均可支配收入,这个指标主要反映了居民购买房地产的经济承受能力,数字越小,居民承受能力越强。第二,反映房地产市场供求协调关系。包括:D5=商品房的销售面积/商品房的竣工面积,这个指标反应了房地产市场的供求关系,商品房的销售面积代表市场需求,竣工面积代表市场供给。D6=商品房价格涨幅,商品房价格涨幅是房地产市场供求关系的一个重要信号,这个指标反映了市场即期供求关系。第三,反映房地产业内部的协调关系。D7=住宅投资额/房地产投资额,这个指标反映了房地产内部结构的协调情况。D8=商品房施工面积/商品房竣工面积,理论上商品房施工面积要大于竣工面积,才能说明供给大于需求。
2.指标权重的确定
构建房地产预警体系的递阶层次结构,如图1所示。
通过比较全面的综合调查,确定下列各判断矩阵,再使用对数最小二乘法计算向量权重及对判断矩阵进行一致性检验,结果见表1 。最后计算出各指标的权重,见表2。
3.预警区间的确定
当房地产预警指标及指标权重确定后,需要判断各个指标的监测情况,即需要判断各个指标的预警区间。根据顾海兵经济系统分析理论,对指标的判断采用信号交通的方式,即通常有以下5种颜色:红色、黄色、绿色、浅蓝、蓝色。相应地,反映在房地产中分别对应为:过热区、微热区、正常区、微冷区、过冷区。并对这5种情况分别赋予相应的分值:过热为5分、微热为4分、正常为3分、微冷为2分、过冷为1分。对这5个区域的界限划分,根据统计误差理论所得出的3σ法则来确定预警界限的区间,在判断每个指标的监测警度过程中,需要将这8个原始指标标准化,在软件SPSS16.0中可以求得标准化的数据,计算得到μ=0,σ=0.959715。根据统计预警区间的划分,数据标准化后,相应的预警区间转化为:区间[-∞,-2]为过冷、[-2,-1]为偏冷、[-1,1]为正常、[1,2]为偏热、[2,+∞]为过热。我们可以得到各个指标在1997―2007年的警度监测情况,如表3所示。
记赋值表所组成的矩阵为H。我们可以得到1997―2007年指标的综合警度(M)情况为:M=H*W(M为综合警度、H为指标历年赋值矩阵、W为指标权重),同时根据彭翊的研究成果,即:5×80%、5×70%、5×60%、5×50%、5×40%,分别为过热、微热、正常、微冷、过冷的临界点,相应的区间为:[4,5]为过热、[3.5,4]为微热、[2.5,3.5]为正常、[2,2.5]为微冷、[2,1]为过冷,从而判断各年房地产的监测情况,结果见表4。
4.房地产综合警度的预测
利用自回归移动平均法建立ARMA模型,以昆明市2008年以前的综合警值作为背景进行动态趋势模拟,并对2008年的综合警值进行短期预测,结果为3.215。同理,以昆明市2009年以前的综合警值作为背景进行动态趋势模拟,并对2008年的综合警值进行短期预测,结果为3.282。根据预测结果,可以得到昆明市近10年来房地产综合警值的变化趋势,如图2。
三、结论及建议
从表4可以看到,昆明市房地产大体上处于正常状态,1998年处于微热状态,其他年份均处于正常状态,这与实际情况基本吻合,但1997、2000、2002、2003年的警度值不超过3,说明是处于正常偏冷状态。这是因为1997年昆明房地产市场和全国一样在亚洲金融危机下普遍低迷,且住房分配制度还没有废除,使得房地产业处于正常偏冷状态。而从1998年下半年停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化后,房地产市场产生了巨大的需求,这从根本上刺激了房地产业的发展,昆明市房地产业开始进入到正常的状态。从2003年开始房地产发展速度加快,昆明市房地产市场已经处于正常偏热状态。而2006年昆明市房地产又开始升温,2007年综合警值有所回落。预测的2008年综合警值也属于正常,但2009年正常偏热。这是因为经过一年的调整,2009年的昆明房地产业又开始复苏。
要解决好昆明房地产协调发展的问题,应根据全国和昆明的具体情况,采用市场调节与宏观调控相结合的办法,调控房地产需求结构。以住宅投资为中心,兼顾其他物业投资;深化住房体制改革;制定和完善房地产法律体系和行业规范;适当控制外资进入房地产业的比例,防止土地投机行为及房地产过“热”现象的出现,积极引导房地产市场的良性发展。
参考文献:
[1] 刘菁菁.基于复杂系统的房地产预警体系研究[J].特区经济,2008,(04).
[2] 李文英.层次分析法(AHP法)在工程项目风险管理中的应用[J].北京化工大学学报,2009,(01).
[3] 余凯.基于主成分分析和灰色预测方法的房地产预警体系研究[J].哈尔滨商业大学学报,2008,(06).
[4] 刘传哲、高静华.房地产市场风险预警研究方法综述[J].中国矿业大学学报,2006,(01).
[5]李安安.房地产预警指数的预测方法研究[J].中国物价,2008,(04).
关键词：房地产；经济；问题
1．房地产经济的分析
1.1 房地产投资波动大。尽管由于对房地产行业的投资收益前景看好，但是房地产投资需求具有一定程度上的投机性，因此也就缺乏消费需求的长期稳定性，导致在房地产经济周期的波峰阶段，投资需求加剧了开发规模的进一步扩大，而在房地产经济周期的波谷阶段，由于缺乏足够的消费需求，只会加剧房地产经济衰退的恶化，从而导致房地产经济剧烈的波动。并且我国的房地产经济发展主要是由于产量、产值在原有技术水平和产品结构基础上的扩张或收缩，而不是伴随技术水平的升级和产品结构的高级转换，是一种数量型的简单扩张或收缩。另外，由于投资结构不合理的状况，造成产品结构不合理，严重影响了房地产需求，房地产产品包括经济适用房、中档商品房、高档商品房和别墅等三部分，相比之下高档商品房的波动幅度和频率都高于中低档商品房，表现为明显的高档商品房倾斜性波动。投资效益过低是我国房地产经济的另一大弱点，投资效益低，乘数效应小。导致房地产经济效益低，从而影响了下一年的资本形成，使连续的投资扩张不能继续，投资扩张推动房地产行业增长的链条出现中断，行业增长不可避免地下降。
1.2 政策周期性波动明显。转型期间我国房地产经济出现了明显的政策周期性特征。近几年，央行对房地产信贷规模进行了严格的控制，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，以防止房地产泡沫的出现，并通过提高购买豪华住宅的首付比例和贷款利率、取消住房贷款优惠利率、提高第二套住宅和购买高档住房的贷款利率等措施，调整和改善房地产信贷结构。房地产信贷管理政策和旨在抑制通货膨胀的利率政策对房地产经济产生了直接和间接的影响。
1.3 市场结构不合理。我国房地产市场结构不合理，尤其是保障性住房供给短缺。从目前住房保障政策的干预结果来看，经济适用房的供给不仅没有增加，反而出现了供给逐年下降的情况，经济适用房开发投资总额的涨幅明显低于房地产开发投资额。保障性住房供给严重短缺主要是由于政府对经济适用住房的价格管制限制了开发商的利润空间，使得他们选择投资利润率高的住宅建设。另外，由于有效的监督机制缺乏，地方政府为增加土地出让价格收益而不愿增加经济适用房的供给。同时，住房保障制度本身的缺陷造成住房保障政策在实施过程中，出现实施对象难以区分，经济适用房不经济、不适用等现象，影响了住房保障政策发挥解决低收入家庭住房困难的作用。
2．房地产经济中存在的问题
2.1 规划脱离市场。在市场经济的条件下出让城镇土地使用权，其地块的选址、规模、范围和时机的选择，应该是市场的需求决定的，而不是由政府的供给决定的。但是，现在我国不少地方政府把厂房、住宅、交通、商业区、环卫等预先规划实施好，然后以优惠条件吸引投资者。这种做法虽然也有成功的，但是不成功者居多。这说明脱离市场实际需求的盲目“筑巢引风”是违背市场经济规律的，实际上这是产品经济“以产定销”的翻版。政府在这个问题上的正确做法是只能按照需求决定供给的原则，进行规划协调，才能使房地产市场的供需运行保持一种良性状态。
2.2 调整脱离市场化。在市场经济中，产业结构的变动是平均利润规律作用的结果，市场导向既有盲目的一面，又有合理的一面，政府的理性思考是尊重其合理性，调整其盲目性。在地产市场中政府利用批租权实现其一定经济发展阶段上的优化产业结构，发挥城市集聚经济的功能。现在的问题是，或者不顾投资者的经营方向，下命令定指标，谁出高价就批租给谁；或者不尊重投资者的市场取向，强行改变投资方向，片面追求高技术、高消费的高层次产业。
2.3 地产市场不成熟。土地本身不是商品，在市场经济中它的价格不是由社会必要劳动所决定，而是地租的资本化，也就是由对土地的投资收益率决定，并受供求关系影响。现在可供计算地价的方法有“收益还原法”、“成本法”、“比较法”和“剩余法”等等但可靠地运用这些方法的先决条件是地产市场已经成熟，有已经积累的市场统计数据作参数。可是，我国地产市场的“买方市场”还并未真正形成，确定土地的批租价格很大程度上靠“拍脑袋”。有两个问题显得很突出：(1)盲目的高价行为表面看来，地价高的国家总是收益大，其实不然。按市场经济的运行规律，地价过高会使房地产业投资或成本上涨，商品房价格上涨又会限制生产和消费，这反过来会导致经济萎缩和地产市场的不景气。因此，盲目性的高地价对经济增长并不利，是一种非理。(2)行政和政策上的需要，竞相压低土地价格，这带来了土地投资的盲目性，实物地租的无谓流失，这种行为暴露的是现行政治体制不适应市场经济发展的要求。
2.4 经济泡沫和金融风险。房地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀造成的价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，泡沫可分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段。安全区的泡沫通常有积极作用，而危险区与严重危险区的泡沫则具有明显的负面作用，地产泡沫的破裂还产生金融危机或经济危机。房地产过热，必然形成泡沫，房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息，影响开发者和消费者的预期，而且虚假需求造成的过度供给，又会形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响。房地产金融风险不仅影响着房地产业和房地产金融业的稳定发展，而且当前房地产业己成为国民经济的支柱产业，对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。
3．房地产经济未来发展的趋向
3.1 合理规划建设用地，搞好“城市经营”。很多人认为“城市经营”就是“炒地皮”，地方政府单纯通过土地出让增加财政收入，以房地产开发拉升GDP。这种简单的“城市经营”理念不符合科学的发展观。房地产开发项目有的是短期通过出售直接获利，比如商品住宅、小商铺等；有的是长期出租或经营获利，比如大型商场、写字楼等；有的是通过其他经济行为的加入而长期获利，比如工业厂房、娱乐用房等；有的则作为公共设施本身没有获利能力，但却提升了城市形象、品味，吸引资金或客流前来投资置业或旅游观光，使城市经济收入增加。
3.2 将市场逐渐走向成熟化。综合当前房地产投资的增长速度及房市表现，从房市周期论的角度分析，我国房地产投资目前还处于繁荣期，整个房市还处在有利的上升阶段，但从市场表现看，房市则处于不成熟到成熟前的调整期。在未来的几年里，市场理性将逐渐回归。毕竟房地产开发是作为城市建设重要的参与者，城市运营商很多，而房地产消费属于长期使用的大宗物品，盲目不得。从当前城市居民的经济实力和市民购买力分析，只要经济形势保持平稳增长和楼市不出现严重的供不应求，楼市就不会倒掉。近期，国家在科学发展观的指引下加强了对房地产的词整，这种调整并不是指楼市崩溃，而是引导房地产业进入一个成熟理性的稳定发展期，将涌现越来越多的性价比优越的产品，市场将逐渐走向成熟化。
3.3 将地价趋于合理水平。房地产是国民经济的先导性产业，对GDP增长具有较强的带动作用，同时又依赖于经济发展所创造的市场需求取决于经济增长所决定的居民住房支付能力。因此，在市场经济条件下，政府有必要加强宏观调控，借助规划、计划、行政、法律和经济等宏观调控手段，适当调整地产价格，使之趋于一个合理的水平，引导和保持房地产市场繁荣稳定发展是十分必要和必须的。这是因为，房地产业是一个土地与金融两种要素紧密结合的特殊产业，土地是一种极度缺乏供给弹性的要素，而金融资源则是理论上可以无限供给且极具流动性的要素。一旦房地产业深入投机要素，将会在短期内形成经济泡沫，如果房地产市场资金链突然中断，泡沫经济将会立刻崩溃，自然将会给关联产业及整个城市发展带来致命破坏。
3.4 防范房地产泡沫。(1)加强房地产价格监测，预防限制房地产投机和炒作。建立健全城市基准地价与地价公示制度以供市场交易参考，建立房地产交易价格评估制度、商品房出售网上申报制度，监视土地交易价格、调查地价与土地交易情况，对取得优惠政策受让的土地再交易进行严格限制，以加强政府管理部门对房地产价格的监测与调控。(2)建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度。加强和完善宏观监测体系通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。(3)建立健全房地产市场信息系统和预警机制。各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点，加强对当地房地产市场发展和演变规律的研究，科学设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区间，有计划地建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系，防范房地产泡沫。
一、活动需要的应运而生
“一块长30cm，宽25cm的长方形铁片，从四个角各切掉一个边长为5cm的正方形，然后做成盒子。这个盒子用了多少铁皮？它的容积是多少？”这是五年级下册长方体和正方体单元的习题。以往的教学中，教师们遇到这样的题目就会在黑板上画图讲解：从剪了四个角的长方形向上折起来变成长方体后，四个角相邻的两条边长合在一起组成了长方体的一条高。因此剪掉的正方形的边长就是长方体的高，每条长边和宽边余下的部分就是长方体的长和宽，这样就可以继续计算长方体的体积和表面积了。讲台上，教师结合图形和动作讲解得很是认真，一些学生表示听懂了，可是还有不少学生只是盯着老师看而不表态，接下来的书面作业自然反馈出没有几个学生真正弄懂了。
现在遇到这样的题目，教师心中就有数了，让学生动手做一个这样的无盖长方体盒子是一件很容易的事情，何乐而不为呢？学生动手做一做比教师在黑板上讲解要生动得多，也更利于学生进行观察思考。我带的学生学习这个知识的时候正好家庭作业中就有这样的一道题，当时我担心一些基础差、家长辅导不了的孩子无法解题，决定还是教师先示范做一个这样的无盖盒子，让学生初步了解盒子是怎么做出来的。接着引导学生观察后思考：长方体盒子的高跟什么有关系，长和宽各是多少。在教师操作和提问的过程中，一部分学生能很快发现并回答问题。对一些回答不出来、看得还不够清楚的学生，教师要求他们回家模仿做这样的盒子，弄明白了再做题。第二天上课时学生告诉我，长方体盒子的高原来就是剪掉的小正方形的边长，长和宽分别是原来长方形的长和宽减去两个高的长度。这样一来，无盖盒子的表面积和体积计算就迎刃而解了，孩子们觉得题目相当容易。
二、活动价值的深入探究
2012年4月，在长沙市片区的说题比赛中，我们又深入研究了这道习题。难道教师为学生提供的动手活动就是为了帮助他们解题吗？如果不是，那又是为了什么呢？“讲题并非只为做题”是我要阐述的观点，说题内容大致如下——
原题：一块长方形铁片，从四个角各切掉一个边长为5cm的正方形（如图所示），然后做成盒子。这个盒子用了多少铁皮？它的容积是多少？
这道题从问题出发进行分析，学生能明白求这个盒子用了多少铁皮就是求盒子的表面积，接下来求容积也不难。与以往的题目不同，这里没有提到这个盒子的形状，只有长方形的长和宽以及从四个角切掉边长为5cm的正方形这些已知条件，那么盒子的具体数据跟这个被切掉四个角的长方形之间又有什么关系呢？
接下来师生一起动手，用一张长30cm、宽25cm的长方形纸做这个盒子。做的目的在于引导学生发现盒子的长、宽、高与原来长方形的关系。师生一起将剪好的图形折成一个无盖的长方体盒子，用彩笔标画出它的长、宽、高。画好后再将无盖的长方体展开恢复成原来的形状。通过观察，学生可以发现盒子的长是30cm剪去2个5cm，宽也是如此，而高正好是减去的小正方形的边长5cm。有了这3个数据，盒子的容积就可以求出来了。求盒子的表面积可以有多种方法，一般而言，学生习惯用直观的方式求无盖长方体的表面积，也就是求5个面的面积总和。在这里，教师可以让学生多做几遍折盒子和展开盒子的活动，这样的活动可以帮助空间观念不强的孩子发现，减去四个角的图形就是折成的盒子的表面积，它的面积等于原来的大长方形剪去4个小正方形的面积。有了这样的方法做指导，学生很快发现了求这个盒子表面积的其他方法，也就是以前学过的求组合图形的面积的方法。
原题做到这里，我们可以发现主要是进行基础知识和基本技能的训练，活动过程中也注重基本活动经验的培养，但是基本数学思想并未得到更好的渗透。如何拓展原题，让基本数学思想得以丰富和凸显，让学生在思考的过程中得到能力的培养与发展呢？
原题拓展：小丽准备用一块长方形硬纸片做一个无盖的长方体收纳盒。要使这个收纳盒的容积尽可能大，那么在四个角上剪去的小正方形的边长应为多少厘米？
为了引导学生很好地解决问题，教师可以从剪去的小正方形的边长（高）是1cm开始，应用列表法探究高的变化引起长、宽及其容积的变化之间的关系。而研究这些数据之间的变化关系，也就是向学生初步渗透函数思想。
在列表计算的过程中，当算到高是3cm时，学生可以发现容积随着高的增加而增加。我们可以暂时停下来引导学生思考，当高再增加时，盒子的容积会发生什么变化？可是当算到高是5cm时，学生很诧异，为什么盒子的容积突然变小了，再继续往下算还是变小。从表格中学生可以发现，剪下的正方形的边长是4cm时，做成的长方体的容积最大，但学生一定还想弄明白这其中的奥秘，于是我们利用课件进行演示，数形结合，帮助他们理解其中蕴含的关系。
从课件的演示中可以看到，当剪下的小正方形的边长（高）逐渐变长时，长方体的容积也在逐渐变大。由于长方形的长和宽是一定的，所以当边长（高）继续增加时，长和宽就会减少，容积也就逐渐变小。当学生理解了它们之间的关系之后，教师还可以补充这样的问题：这个盒子的高有没有限度，它最长可以是几厘米？如此一来，学生对这里的长、宽、高的关系会理解得更清晰、透彻。在小学阶段渗透函数思想，可以使学生了解一切事物处于不断变化的过程中，而且在变化过程中互相联系、互相制约，这对培养学生分析和解决问题的能力有着极其重要的作用。
对这样的题目进行练习，可以较好地与新课标提出的“四基”结合起来，并不仅仅是为了让学生学会做题，而是通过这样的练习，为学生提供有效的学习活动，从具体到抽象，逐步引导学生探索数学知识，解决数学问题，积累基本活动经验，掌握有效地解决问题的策略。
三、活动研究的实证
该说题获得了片区比赛的一等奖，但这仅仅是一种思考、一种研究，算是纸上谈兵吧。如何证明这样的活动有利于学生的思维发展和能力培养？如何证明学生确实需要这样的基本活动经验？实证与研究会有多大的出入？能否达到预设的理想效果？我们以急切的心情亟待解决这些问题。
暑假期间，我们利用湖南省“生活数学”夏令营活动的机会，决定针对五年级学生的数学活动，把题目设计得再放开一些，看看来自湖南省各地市的孩子们对这个知识会如何思考，会有什么样的表现。
活动主题：“我来设计容积最大的无盖长方体盒子”（预计20分钟）。
每组需准备的工具：
老师准备材料：A4纸（每组分发10张A4纸）。
学生准备材料：透明胶，剪刀，尺子，草稿纸，笔。
分组情况：10个同学一组，每组选派一名组长，其余9人每3人一小组。
提供的数据：A4纸长29.7厘米，宽21厘米。
活动操作方式：本活动分为“动手设计容积最大的无盖长方体盒子”和“展示我们组最大的长方体盒子”两个环节。
活动环节一：小组成员合作，在规定的20分钟内，用A4纸制作出容积最大的无盖长方体盒子，每个小组仅有10张A4纸可尝试。
活动环节二：选择你们制作的最大的长方体盒子，每个小组派一名成员展示并讲解容积最大的依据。
制作后还要填写相关的答题卡。
答题卡：做最大的长方体盒子
活动一开始，学生很快投入其中。在巡视的过程中，我们发现孩子们的想法各不相同，即使是同一地区、同一学校的孩子都有不同的尝试方法。
有的学生一开始就问：剪下的部分能不能再补回图形当中？（这样做确实能让盒子的容积更大，也说明提问的孩子熟悉这方面的知识或有过类似的活动经历。考虑到时间有限和计算比较麻烦，统一意见不要将剪下的部分补回图形之中）
有的孩子不明白长方形纸如何能制作成无盖的盒子，就尝试将长边和宽边朝上折，发现要做成盒子必须剪下一些多余的部分（如下图）。而剪下来的一角正好是一个正方形。
有的孩子可能对书上的知识还有点印象，但是记不清在长方形纸的四个角是分别剪下一个长方形还是正方形，可以做成无盖的盒子，所以就先尝试剪下四个长方形，折起来后发现盒子一边高一边低（如下图），才悟到应该在四个角分别剪去一个相同大小的正方形。
也有的孩子一开始就拿着纸在算，算什么呢？算当高是1厘米时，盒子的容积是多少？高是2、3、4厘米时，容积又是多少？因为A4纸的长度是一位小数，计算起来确实挺麻烦的。
前面的5分钟几乎都是每个孩子独立思考，5分钟过后小组成员叽叽喳喳地讨论起来，剪刀、透明胶频繁派上用场。20分钟时间一到，两位老师检查学生的作品，让每个小组提供认为容积最大的无盖长方体盒子以及答题卡。用长29.7厘米、宽21厘米的长方形纸制作的无盖长方体盒子高是4厘米（取整厘米数）时容积最大。19个参赛组全部完成任务，成功做出了无盖的长方体盒子。有15个组交上的作品高都是4厘米，4个组交的作品高是5厘米，如果靠目测，高是5厘米的盒子看起来比高是4厘米的盒子大一些，所以如果不经过数据的计算和对比，可能会觉得高是5厘米的盒子容积最大。
因为活动时间有限，而且答题卡和作品已经很好地展示了孩子们的思考过程，我们没再安排学生讲解说明容积最大的依据。从一步步的尝试，有了一点点的启发和收获，再通过交流意见、统一看法，计算并找出容积最大的盒子，这些过程完成起来确实有一定的难度。在做方案的时候，我们几个教师确定活动时间订在20分钟，估计有的组能做出符合要求的作品，有的组可能完成不了，但是活动结束有那么多的组能交出如此完美的答卷，完全出乎意料。不仅孩子们兴奋不已，各地领队教师都高兴地说这样的活动太有价值了，学生的知识和智慧得到了充分的体现。看来孩子们比我们想象的更聪明能干，更具有挑战困难和突破困难的能力。
一、农业经济的基本概念
农业经济的基本概念可以简单地进行如下定义：研究农业生产关系和生产力的运动科学规律，称为劳动经济学，主要指的是经济发展依赖于劳动力资源的占有以及配置。从概念上理解可以看出农业的经济主要指的是农业生产和生产力的科学，其农业经济活动的关系是围绕着优化生产关系和生产力来开展农业经济发展。所以，我们必须要紧紧抓住农业经济的核心内容，明确其目的和使命，对农业经济概念进行详细的理解可从以下三个方面进行分析：
(一)农业经济的发展和生产关系要适应生产力的发展
按照经济学的原理，我们可以得出如下结论：任何形式的经济发展必须要适应生产力和生产关系的发展才可以取得积极的成果。在经济发展的过程当中，生产关系促进生产力的作用非常明显，对农业经济的也是同样的道理。所以，对于农业经济的发展我们必须要让生产关系适应生产力的发展。
(二)概念理解要通过对农业经济劳动力资源的理解
劳动力资源在农业经济中是一个重要方面，无论它是传统的农业经济或是现代的农业经济，要实现劳动力资源的快速发展就必须要正确理解和了解劳动力资源优势，理解农业经济的概念并学会利用于劳动力资源。所以，我们需要从劳动力资源的理解方面着手，对农业经济的整体概念进行细化。
(三)农业经济的发展一定要实现劳动力以及自然资源的配置优化
从农业经济的概念出发，在发展农业经济的发展过程中我们可以看到实际上是劳动力和自然资源的配置优化。所以，我们必须充分理解其中的含义，理解农业经济的概念，在实际开发的过程中注重劳动力在农业经济和自然资源优化配置的作用，使农业经济实现快速健康的发展，提高效率。
二、经济学原理在农业经济发展中的开发和利用
我国对于农业经济的关注程度是在日益加强的，农业经济在实际发展的过程中同时也不断提高了自己的发展水平，寻找可靠的理论依据。从当前的农业经济发展形势分析，已逐步学习并使用经济学对农业经济实践进行指导，实现了农业经济又好又快的发展态势，切实提高了农业经济的发展。站在实践的角度出发，经济学原理对一些经济行为具有很强的指导性作用，农业经济的发展也不例外。由此可见，我们必须根据经济原理指导发展农业经济。经济学原理在农业经济的利用及发展主要体现在如下方面：
(一)经济学原理指导了农业对经济的发展，为农业经济发展提供了理论性的指导
传统农业经济的发展步伐缓慢，经济总量和增长速度较慢的原因主要是因为没有学习如何使用农业经济发展过程中的经济原理。指导农业经济发展的实践运用经济学的原理已逐渐被人们所认识，并成为农业经济发展的主流，经济学的作用也是越来越具有明显的指导意义。
(二)经济学原理的发展方式优化了农业结构，促进了农业经济的高效发展
经济学原理的意义是对现有的农业经济发展结构进行了优化，对农业经济发展具有指导的作用，经济学原理可以及时调整农业经济结构的变量结构，并且确保了发展结构的优化，大大提高了农业经济发展的效率。所以，这一点被视为经济学的原理对于农业经济的发展有大力地推动作用。
(三)经济学原理为农业经济发展中所遇到的问题提供了解决方案
在中国，由于地区之间的经济发展是不是平衡的，农业经济的发展环境与地区的不同导致了在发展的过程中会出现一些问题。而这些问题在农业经济中如果不及时解决，将制约农业经济的快速发展，不能达到提高农业经济效益的作用。所以，对于农业经济的发展，许多地方都学会了用经济学的原理来解决所遇到的问题，并且取得了良好的效果。
三、经济学原理对于农业经济的直接作用
使用经济学原理对发展农业经济进行指导实践具有十分重要的作用。因为使用的经济原理指导农业经济发展，可以让农业经济取得了良好的发展成果、发展规模和发展成效。
(一)经济学原理直接促成了农业经济发展的健康、快速
经济学原理在农业经济中的作用是非常明显的，从当前农业经济发展形势分析，经济学原理有效地指导了农业经济的发展，对于农业经济最直接的作用就是促进了农业经济的健康、快速的发展方向。所以，我们一定要充分发挥此积极的作用。
(二)经济学原理直接促成了农业经济的发展，实现了其高效发展
中国农业经济的发展最终目标是提高农业经济发展的有效性，让农业经济产出和经济增长被快速实现。而这些目标的达成是应该依靠经济的使用原理，从当前中国农业经济发展的情况分析，运用经济学的原理可以实现了农业经济朝着高效的农业经济发展，促使农业经济发展的有效性得到进一步的提升。
[关键词] 有限产权 上市交易的成本 进入退出机制
经济适用房作为政府关心低收入家庭住房困难而推出的一种价格低廉的政策性住房，体现了和谐社会的精神，但由于其实质上包含了国家财政补贴，带有社会福利性质，是一种有限产权的房屋，因此上市交易流通将会面临一系列问题，本文对此进行了剖析，并对解决途径进行了探讨。
一、 经济适用房与一般商品房的区别
完整意义上的商品房，其价格有两个特点，一是从构成来看，房价里包括地价。房地产是由房产和地产组成的，其中土地可以形成单独的地产，而具有单独的地价，而房产总是建立在地产的基础上的，所以说到房价总要包含地价。二是，从价格的形成机制来讲，房价的形成取决于供求关系，在市场机制下，房价体现了价值规律和供求关系。但经济适用房的价格构成和形成机制与一般商品房有很大的差别，一是其价格中不包括土地使用费，二是价格的制定是计划性的，价格的形成不能反映供求关系。经济适用房和一般商品房同时作为房地产市场的供给方，由于政策覆盖了地租级差，就会很自然的形成不合理的价格差价关系，造成价格的双轨制。
二、政府回购政策对经济适用房流通的影响
随着部分城市第一批经济适用房上市交易期限的到来，这种不合理的价格差所带来的弊端就显现出来，由于当时签订的协议上没有对产权和交易加以限制，也没有就能否享受房产升值的利益进行说明，实际也就肯定了经济适用房所有者在上市交易期限以后交纳综合地价款(远比不上房价的涨幅）就拥有完整产权，经济适用房开始出现在三级市场上，二手经济适用房交易也初现端倪，这种现象从形式上来说是不合理的，相当于中央和地方财政放弃了追索由于房屋升值而产生的收益，但实际上大多数二手经济适用房的交易是家庭收入水平变动的动态特征，是实现高收入者退出, 低收入者进入的主要途径之一。
2007年8月7日中央关于《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的出台明确了“有限产权”，对于这些“有限产权”的房屋，若干意见规定，未满5年的不能上市交易。北京市规定购买经济适用住房的家庭未住满五年, 不允许按市场价格出售, 但可以不高于购买时的单价出售给符合经济适用住房购买条件的家庭; 已住满5 年的, 可以按市场价格出售, 出售人须按成交额的10%补交 综合地价款。2007年6月7日，北京市建委出台的《北京市经济适用房管理办法（试行）》（下称《办法》）征求意见稿，明确规定了经适房只能自住，不得上市转让、出租或出借以及从事居住以外的任何活动，但可向申请人户口所在区县住房管理部门申请回购，回购价格按照届时同地段新建经济适用房住房重置价格重新确定。这一政策立即在相关二手房市场掀起波澜，数据显示，以北京为例，未满5年的经济适用房最先开始削价抛售。2007年8月份后半个月，未满5年的经济适用房挂牌出售量增加了12%，不少房主开始主动打出价格折扣。但是，由于购买未满5年的二手经济适用房转手后仍然属于“有限产权”的经济适用房，还可能被政府回购，因此购买并不踊跃。有70%原来打算购买二手经济适用房的购房者取消了购买计划。8月份的后半个月，二手经济适用房实际成交量下降了23%。
经济适用房有限产权的性质决定了个人不具有完整的处置房产的权利，个人话语权由此可能变得弱化。政府回购的产生正是基于国家对经济适用房产中所拥有的地权，但对于不满五年却又有交易需求的居民来说，由于政府回购价格和市场价格的双轨制，居民可能用脚投票，空置等到五年期满再转为商品房交易，从而导致经济适用房供应量减小，减慢经济适用房进入退出的循环速度。政府回购制从本意上来说是好的，但由于回购价格和再出售价格息息相关，政府的出价必然导致转让者无法享受升值的收益，在可以选择市场定价的前提下，大部分人会选择收益相对较高的后者，这样可能出现即使存在的合格经济适用房购买者愿意花高于政府定价购买经济适用房，也会应为缺少供给而不能如愿，从而产生排挤效应。
三、调节综合地价款对经济适用房流通的影响
《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中同时提到购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购；购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购。
这一政策使经济适用房的交易由地下走到地上，并承认了二手经济适用房交易需求的存在。2007年8月31日，北京传出了“满5年上市的二手经济适用房需缴纳的综合地价款将提升至20%”的消息。购房满5 年的二手经济适用房挂牌出售量应声骤增。“我爱我家”北京天通苑和回龙观（较大的经济适用房小区）的门店里，9月1日起满5年的二手经济适用房挂牌量较往常一下子增加了三成多。政策前的疯狂一方面反映了人们政策实施前加紧出售套利的心理，另一方面反映了变化综合地价款是调节二手经济适用房供给的有效政策。
对于政策出台后进入的经济适用房所有者来说，签订合约时应该注意的两点:一是五年后经济适用房转为商品房所需缴纳的综合土地金比例，二是未满五年转让价格的说明，根据现行的政策，未满五年确实有交易需求的经济适用房所有者可以选择转手给有经济适用房申购资格的人，或者选择等五年期满转成商品房上市交易。在所有者拥有选择权的前提下，政府如何激励所有者选择内循环道路就尤为重要。例如政府在建设内循环制度时可采用一些激励机制，适当提高经济适用房交易最高限价，如果能让出让者享受部分房屋升值带来的收益，那么因为房产空置需要成本，未来房价走势和政策很难预测，出让者会更愿意选择内循环的退出方式，从而带来更多内循环的房源。
四、尽快完善经济适用房的进入退出机制
经济适用房是解决低收入住房困难家庭问题的主要途径之一，土地是一种稀缺资源，所以政策的基本思路还是要从打击利用保障性住房投机获利的角度出发。但是不能否认的是，随着部分经济适用房所有者收入的提高和资质的丧失，经济适用房上市交易的趋势不可避免，政府回购必然面对价格双轨制带来的交易积极性的缺乏，所以在当今供应远小于需求的情况下如何建立合理的经济适用房进入退出机制尤为重要，随着经济适用房供给量的增大，新的情况也将不断出现。在新一轮经济适用房推出前夕，探索如何确定综合地价款的缴纳比例和内循环最高定价有其现实意义，只有使经济适用房进入退出机制完善了，才能增加政府的公信力和政策的连贯性。内循环制度的完善将减少经济适用房的投资功能，同时满足正常的交易需要。合理进入退出机制的设计对于促进住房产权的顺畅流转和住房市场的供需匹配具有特殊重要的意义, 也是协调住房交易一次完成的静态特征与家庭收入水平变动的动态特征的关键所在。从国际经验看, 构建经济适用房、廉租房、商品房相互间的交易流转机制, 保证不同类型住房的供需匹配往往是推动住房市场平稳发展的基本制度支撑。
我国在这一方面的改革重点应放在两个层面的具体交易轮转机制构建上，逐步改变现行的经济适用房一次易和产权永久转移的政策设计, 通过缩短经济适用房土地使用权年限等措施提高经济适用房的流动性能, 完善经济适用房购买者身份的确定机制, 全力促成“高收入者退出, 低收入者进入”的动态循环, 推动经济适用房保障功能的全面发挥。
参考文献:
[1]刘建其 刘 敏:2007.浅析经济适用房的回购制度.广东科技,第6期
第一，山西省初步形成了竞赛表演、体育健身、体育用品市场、体育产业的主体市场以及市场体系的基本框架等。
第二，体育产业市场规模逐步扩大，消费潜力逐步增大。随着经济的发展和人们思想的转变，山西省体育产业得到了迅速发展。如1999年山西省从事体育经营的营业额仅为4830．7万元，到了2006年体育产业增加值到5．53亿元，2007年为6．18亿元。
第三，体育产业领域不断拓宽。山西省体育产业开发的领域不断拓宽，体育产业的质量和产业效益逐步提高。许多体育资产和资源显示了巨大的开发潜力和潜在的市场优势。其中既包括对有形资产的经营，也包括对无形资产的开发和利用。
第四，投资主体多元化，社会投资日益增加。随着经济的发展，国家对体育事业越来越重视，加之人们生活水平的提高对健身娱乐的需求日益增大，使体育产业发展呈现出蓬勃的发展态势。体育体制的改革使得投资由政府单一承担向政府和社会共同发展。出现了一大批符合现代体育制度的体育俱乐部、体育企业或企业集团，如山西长治澳瑞特健身器材有限公司等，并且许多健身娱乐项目受到了广大投资者追捧。
2山西省体育经济发展存在的问题
第一，体育产业市场规模较小。目前，山西省体育产业初步形成了完整的市场体系，但是只有体育彩票产业较为成功，2008年山西省体育彩票销售接近10个亿。而在体育市场培训、体育广告、体育旅游、体育媒体等方面亟待开发。1999年，山西11个地市从事体育经营的营业额为4830．7万元，而同年北京的体育经营收入为83亿元，湖北省2000年体育用品销售额达30多亿元，陕西省2002年体育经营收入为41．1亿元。而山西省2007年的体育产值仅为6．18亿元，虽然提升幅度较大，但与先进省市超百亿的数额仍无法比肩。同时占GDP的比重也远低于全国的平均水平。
第二，体育产业消费意识薄弱，消费能力低。在我国，除了少数大城市外，居民的体育消费意识都比较薄弱。山西省地处中西部，三分之二的人口居住在农村，自古形成的自食其力的农耕文化影响深远，且山西为煤炭大省，经济结构单一，经济发展水平落后于周边省市。与此相对应，山西省体育经济的发展也受到了一定的制约。
第三，对体育产业的扶持力度不够，没有明确清晰的的相关产业政策。体育对经济具有较强的促进作用，但由于其促进作用没有房地产等的关联效应大，因而政府及其他相关部门缺少扶持体育经济发展的明确政策，尤其在用地、税收、市场准入等方面缺少可操作性的相关政策。
第四，缺乏高素质的体育经营管理人才队伍和科学有效的人才培养机制。山西省由于地理位置以及经济发展水平等因素影响，培养的人才大都流向发达的省市。目前，山西省体育管理和经营人才严重缺乏，造成了搞体育的不懂经济，搞经济的不懂体育这种尴尬局面，知识结构合理、了解体育经济、具有市场发展眼光的体育管理人才缺乏。
第五，本省缺乏知名的体育赛事品牌。山西历史上曾出现过许多知名的体育赛事品牌，但由于经营不善，大多已销声匿迹。1984年和1986年，当时的山西省体委曾主办了两届规模较大的“禹王杯”国际自行车邀请赛。国外有八个国家和地区的近百名男女运动员参加;国内也有15个省市的200余名运动员参加，在国内外都产生了较大影响。这项赛事比环青海湖自行车赛早了18年，而“禹王杯”的名称将山西悠久的历史和文化集于一身的特色也叫响了全国。然而，两届过后这一比赛再无延续。1988年，山西还与中国排协签订了连续12年在山西举行“三桥冷冻杯”全国排球锦标赛的协议，但也是只打了两届便烟消云散了。至今山西再也没有什么能叫得响的赛事品牌。
3山西省体育经济发展的策略体育经济是山西省经济新的增长点，大力发展体育经济对山西省产业结构的调整、扩大就业门路有重要作用。目前，针对山西省体育经济发展现状，我们应从以下几点抓起:
第一，转变思想观念，提高人们的体育消费意识。由于我省特有的经济文化社会环境，花钱买健康等体育消费观念还没有在全社会形成，尤其是在广大的农村。因此结合我省的实际，应做到以下几点:(1)通过各种方式加强宣传，树立科学健康的体育消费观念。(2)建立完善的社会保障体系，提高居民的体育消费能力。(3)大力开展各类健身活动，以局部带动全局，提高体育人口比例。
第二，培养体育经济发展所需的专业人才。人才决定一个产业的兴衰，体育产业的发展同样离不开体育人才的培养，体育经济的发展需要一大批既懂体育又懂经济的复合型人才。结合山西省实际，要努力做到以下几点:(1)加强对现有体育经济管理人员的指导和培养。(2)开设体育经济学课程。在大学经济学专业开设体育经济课程，并注意和体育专业的联合教学，建立一条科学有效的人才培养渠道。(3)借鉴外省和国际上先进的管理经验引进人才，同时避免人才外流。
