发布时间：2023-07-06 16:21:08
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产企业现金流分析样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
一、引言
从2003年下半年开始，央行频繁运用货币政策工具来调控房地产市场，以抑制房地产投资和价格过快增长，促使房地产市场健康发展，但并没有达到预期的目标。无论是基于对历史的分析还是计量研究的证据，货币政策对真实经济有重要影响都是不争的事实。货币政策和房地产市场的动态关系是错综复杂的，本文通过研究货币政策对房地产企业现金流的影响，来揭示货币政策效应。自从Sims（1980）开创性的研究后，大量的文献用VAR模型研究外生货币冲击对经济的影响，如Christiano et al（1996，1999，2005，2007）、Bernanke et al（1992，1998，1999）、Bagliano et al （1998）、Bonci et al（2008）。用VAR模型研究货币传导机制与传统研究方法的差异在于传统方法强调的是模型设定与估计，以及试图回答在宏观经济变量发生变动的情况下，货币当局的最优反应是什么；而VAR方法沿着卢卡斯批评的精神，强调的是经济政策模拟和计量评估。Christiano et al（1996）用美国资金流（Flow of Funds）数据研究了联邦基金利率和未借储备的正交冲击对宏观经济变量（价格、总产出和利率）以及家庭、企业、政府等经济部门借贷行为的影响，他们得出外生货币政策冲击对宏观经济变量影响的主要结论是：在紧缩性货币政策冲击的影响下：总价格水平初始反应非常缓慢；利率初始反应是上升；总产出开始时下降，反应过程像J曲线，长期效应为零。遵循Christiano et al（1996）的研究思路，研究货币政策冲击对我国房地产企业现金流的影响。房地产企业现金流是衡量其经营状况的重要变量，现金流的过度波动对房地产市场的健康发展是不利的。在Y=C+I+G+NX的各构成部分中，投资的波动程度是最大的，投资受货币政策的影响非常显著。在我国的GDP构成中，投资历来占有较大比重。而房地产投资又是投资中波动最显著的，房地产投资的波动是反映经济周期的先导性指标。在货币政策的传导机制中，房地产投资是关键的传导渠道。尽管房地产投资在经济发展中扮演了非常重要的角色，但其影响经济的渠道并没有得到很好的解释（Matteo Iacoviello，2005）。同时，很多金融风险发生的源头都是房地产市场，为避免房地产市场的“蝴蝶效应”引发金融风险，研究货币政策对房地产企业现金流的冲击具有重要意义。
二、研究设计
（一）理论分析 在宏观经济学文献中，主要有货币政策传导的货币观和信贷观（Bernanke 和Blinder（1992））。货币观认为债券和贷款完全替代，货币政策对投资、消费和储蓄的影响是通过利率的变化来传导的。信贷观认为通过银行存款准备金的变化影响信贷供给，进而影响投资等经济活动。尽管货币观和信贷观的理论基础不同，但都承认货币政策对不同类型企业的影响是不一样的。对房地产企业来讲，其资产和资本结构的特点，决定了货币政策的影响方式和程度。由于房地产企业提供的产品是房产，房产既是投资品，也是耐用消费品，从而决定货币政策对房地产企业的影响与一般企业不同。另外，房地产企业的资产负债率和存货在资产中所占的比例都较高（样本企业的平均资产负债率超过65%），并且房地产企业的存货中很大一部分可看作投资品，这一点与银行业非常相似。银行业也是资产负债率高，银行业的资产主要也是投资品。资产负债率高也就是财务杠杆率高，决定了这种类型企业的风险受金融市场的影响大，货币政策对其造成的冲击也显著。房地产企业的现金流量表是反映其流动性的重要信息来源。现金流量表与其他财务报表结合起来所提供的信息，将能提供评价企业净资产变动情况、评价企业的财务结构（包括其资产流动性和偿债能力）以及企业为适应环境和机会变化而对其现金流量的金额和时间进行调整的努力所需的信息。在现金流量表中，企业的现金流按经营活动、投资活动和筹资活动分类反映。对房地产企业而言，每一类现金流受货币政策的影响不一样。货币政策对房地产企业现金流的影响从两个途径传导。第一，货币政策对房地产需求造成冲击，进而影响房地产企业的现金流，这可通过分析货币政策对房地产企业现金流量表中的经营活动现金流量来检验。第二，货币政策影响房地产企业的筹资和投资，从而对房地产供给造成冲击，这可通过分析货币政策对房地产企业现金流量表中的筹资活动现金流量和投资活动现金流量来检验。房地产企业现金流可分为趋势和周期变化两部分。趋势部分反映的是企业长期产生现金流能力，周期性部分衡量的是外部冲击的影响。
（二）模型设定 为了识别货币政策冲击对房地产企业现金流的影响，采用Christiano et al（1999）的递归VAR方法。与现有的文献不同，用两个模型分别研究货币供应量和利率冲击对房地产企业现金流的影响。这是因为研究的是货币政策冲击对微观企业现金流的影响。另外，由于时间序列数据长度的制约，无法将它们混合到一个模型来研究。第一个模型研究货币供应量的影响，它的变量包括：经营活动现金净流量（OC），筹资活动现金净流量（FC），投资活动现金净流量（IC）和货币供应量M2。第二个模型讨论利率变动的影响，它的变量包括：经营活动现金净流量（OC），筹资活动现金净流量（FC），投资活动现金净流量（IC）和一年期存款款利率（R）。采用房地产企业现金流量表中的OC、FC和IC，是基于以下理由：房地产企业的现金流量表是反映其流动性的重要信息来源。现金流量表与其他财务报表结合起来所提供的信息，将能提供评价企业净资产变动情况、评价企业的财务结构（包括其资产流动性和偿债能力）以及企业为适应环境和机会变化而对其现金流量的金额和时间进行调整的努力所需的信息。对于房地产企业而言，在分析其现金流时，必须注意在房地产企业现金流量表的经营活动现金流量中，房地产企业购买土地所支付的现金流。由于土地具有典型的投资品的特点，所以购买土地所支付的现金本质上和进行投资所支付的现金没有区别，但根据《现金流量表》会计准则，购买土地所支付的现金流列入经营活动现金流量。我们在分析房地产企业现金流数据时，发现经营活动现金流数据也反映了这一特点，即很多企业虽然净利润为正数，但经营活动现金净流量却常常为负数。第一个模型中向量变量yt按外生性由高到低排序：yt'=（OC IC FC M2）
OC、IC、FC和M2经过季节调整，OC、FC和IC是非政策变量， M2是政策变量。
第二个模型中向量变量yt按外生性由高到低排序：yt'=（OC FC IC R ）
OC、FC和IC是非政策变量，R是政策变量。
在两个模型中，设定的结构VAR方程是： A（Yt Mt）'=C（L）（Yt-1 Mt-1）'+B（Uyt Umt）'
Y是非政策变量向量，M是政策变量向量。矩阵A描述的是变量间的同期关系，C（L）是有限滞后阶数多项式矩阵，（Uyt Umt）是非政策变量和政策变量的结构扰动向量，矩阵B非零的非对角线元素表明一些冲击不仅仅直接影响系统中的一个内生变量。Christiano et al（1999）分析了在VAR模型中，某一变量对政策冲击的动态反应不受非政策变量间和政策变量间排序变动的影响。在所设定的模型中，有些变量是非平稳的见（图1）。但遵循Bagliano et al （1998）的做法，并不限制这些变量之间存在协整关系，因为研究的是未预期的外生冲击的影响。虽然这样做模型的有效性受到影响，但仍然具有一致性，也不会产生模型误设问题。Sims et al（1990）和Hamilton（1994）认为即使某些变量呈现单位根，水平变量VAR的标准渐近检验仍然有效。另外，本文研究的是变量对冲击的短期动态反应，而非长期的动态反应。与大多数用季节数据进行研究的文献一致，在VAR模型中，变量滞后阶数为4，第一个模型滞后阶数选择标准见（表1），第二个模型滞后阶数选择标准见（表2）。另外，所有变量的正态性假设也在较高的显著水平下没有拒绝，第一个模型和第二个模型分别见（表3）、（表4）的Jarque-Bera、Skewness、Kurtosis检验。
（三）样本选择和数据选择 根据中国证监会的行业分类标准，从沪深两市中选取了42家房地产企业，选择的依据是这些企业从2003年第一季度至2009年第一季度都在样本中，另外，如果公司在样本期间内任一年变成了ST类公司，则将其剔除。由于我国上市公司从2003年才开始全面编制现金流量表，所以现金流量表数据选择起点也从2003年第一季度开始。VAR模型中的经营活动现金净流量（OC）、筹资活动现金净流量（FC）和投资活动现金净流量（IC），是对42家样本进行加总得出的。
三、实证结果分析
（一）Granger因果检验 第一个模型的Granger因果检验见（表5），第二个模型的Granger因果检验见（表6），表中所报告的是p值。
（二）冲击响应 很多文献用VAR方法研究未预期的货币政策冲击对经济系统的影响，有代表的是Christiano et al（1996）和Bonci et al（2008）的研究。Christiano et al（1996）用美国资金流数据研究货币政策冲击对不同经济主体的借贷行为的影响，主要结论是：在紧缩性货币政策冲击下，大约一年内企业从金融市场筹集的资金会增加，一年后才开始下降，他们将这归结为金融市场存在摩擦；家庭部门在几个季度内都不对货币政策冲击作出调整，认为这说明家庭部门在面对冲击时的调整存在刚性；政府部门在面对冲击时，短期内净借入资金会减少。Bonci et al（2008）借鉴Christiano et al（1996）的方法，用意大利的资金流数据研究货币政策冲击对非金融企业、家庭、政府、金融企业和外资的影响，主要结论是在紧缩性货币政策冲击后：非金融企业的资产在两季度后显著减少，负债在两年的时间跨度内逐渐减少；一年内家庭部门的净借入资金显著减少；政府、金融企业和外资的净借入资金增加，这一结论与Christiano et al（1996）有较大的不同。我们用Cholesky分解模拟货币政策变量一个单位标准差的变化对房地产企业现金流的影响，如（图2）所示。在第一个模型中，经营活动现金流（OC）在冲击后，6个季度内变化不大，从第7个季度波动增大；投资活动现金流（IC）在5个季度内波动较小，筹资活动现金流在5个季度内波动不明显。在第二个模型中，利率（R）一个标准差的变化后，经营活动现金流（OC）在冲击后，4个季度内变化不大，从第5个季度波动增大；投资活动现金流（IC）在6个季度内波动较小，筹资活动现金流在6个季度内波动不明显。
四、结论
本文研究得出如下结论：M2和短期利率都对房地产企业现金流有一定的影响，但对现金流量表各部分现金流的影响程度和时间长度不一样。M2对经营活动现金流的影响较小，这说明控制货币供应量对房地产需求的调控效果不显著，相反，短期利率对经营活动现金流的影响较大，这说明调控房地产市场的需求时，利率的作用更大；M2对筹资活动现金流的影响较小，说明房地产企业在进行筹资决策时，对M2不敏感，短期利率对筹资活动现金流影响比较显著，说明房地产企业在进行筹资决策时，充分考虑利率因素；M2和短期利率对投资活动现金流的影响都比较显著，这与经典的投资理论相一致。用VAR模型研究货币政策对房地产企业现金流的影响基本与理论预测结果相符合，也与大多数实证研究的文献得出相同的结论。但由于房地产企业提供的产品（住房物品）比较特殊，住房物品的特殊性表现为两重性：它既是终生耐用的消费品，又是理想的投资产品；既是个人的基本生活必需品，又是社会的公共产品，导致货币政策对房地产企业现金流的影响有其自身的特点。
*本文获教育部人文社会科学研究项目“市场环境、公允价值与金融企业风险披露研究”（ 项目编号：09YJC630040）支持
参考文献：
［1］Bagliano， F. C. and Favero， C. A.， Measuring Monetary Policy with VAR Models: an Evaluation， European Economic Review，1998..
［2］Bernanke,B. S. and Blinder, A. S., The Federal Funds Rate and the Channels of Monetary Transmission, American Economic Review,1992.
［3］Bernanke， B. S. and Mihov， I.， Measuring Monetary Policy， Quarterly Journal of Economics，1998.
［4］Bonci， R.， Columba， F.， Monetary Policy Effects: New Evidence from the Italian Flow of Funds， Applied Economics， 2008.
关键词：房地产企业；现金流；内部控制
由于庞大的居民需求及特殊的经济政治因素，在过去十几年里，房地产行业蓬勃发展，已经成为国民经济发展重要产业。但近年来，由于房地产调控政策不断收紧，使房地产企业的生存面临一定的风险和挑战。对于现在的房地产企业而言，现金流贯穿于企业生产运营各环节，其流向、速度、数量都将对房地产企业的生产运转造成影响，一旦现金流断裂，对房地产企业造成的后果不可估计。过去只依赖财务部门对现金进行管理的方法已经不能满足现代经济发展的要求，完善房地产企业的现金流内部控制显得尤为重要。
一、现金流和内部控制的概念及关系
现金流，也被称为现金流量，是企业在一定会计期间按照现金收付实现制，通过一定的经济活动包括经营活动、投资活动、筹资活动和非经常性项目等而产生的现金的流入、现金的流出以及现金流入流出总量的总称。从企业业务活动的角度上，现金流可以分为经营现金流、投资现金流和筹资现金流。现金流量的大小直接影响到企业的支付能力。一个正常运营的良好企业必然有较强的现金支付能力，一旦企业的现金流中断，即使有再多的资产，企业也难以存续。内部控制，是由企业董事会、监事会、经理层和全体员工实施的、旨在实现控制目标的过程。企业的内部控制分为企业层面的内部控制和业务流程、应用系统或交易层面的控制。从内部控制管理范畴看，对现金流实施的内部控制属于其中的一个控制活动单元，仅是内部控制业务层面控制中的资金活动控制；从财务管理范畴看，针对现金流的管理属于其中一项财务管理行为，与内部控制趋于同一个管理层次。内部控制是企业管理的一种手段，只有充分发挥它真正的作用，效果才能在现金流活动中得到体现，所以企业上下应更好地在现金流活动中贯彻执行内部控制制度，将现金流控制在科学、合理的水平，使企业价值得到提升，市场价值得以体现，市场竞争能力不断增强，促进企业实现发展战略目标，助力完成企业使命。
二、房地产企业现金流内部控制主要缺陷
（一）控制环境要素分析。从企业治理层和管理层的重视程度来看，很多企业并未制定出结合企业实际情况的现金流管理制度，而是将国家的有关法律法规拿过来生搬硬套。尽管现金流管理在企业的正常经营中占据着重要的位置，但依然有不少的房地产企业不重视内控制度对现金流管理监督的作用，且没有构建完整的现金流管理机制。在分析企业外部财务报表和评估企业经营业绩的真实状况时，往往更关注盈亏平衡利润，而缺乏对现金流量表中现金净额的关注，造成的后果是易导致部门员工选择性地忽视现金流，而更加重视结果指标，盲目提高赊销占比，虽然营业额和利润会显著提高，但也造成了资金回笼缓慢或者坏账等风险的发生。在人员方面，专业的高素质的财务人员及信息管理人员配备不足，或者企业对专业人员吸纳不足、培养不到位，导致企业内部的财会人员没有与企业业务性质和复杂程度适配的胜任能力，现金流内控相关的理念与知识不充足。另外，房地产企业内部的组织结构与企业的发展进程或者明确的职责划分和岗位不匹配，更容易造成资金挪用等违法行为，并且若缺乏客观公正的奖惩机制，难以避免员工推卸责任造成的不良影响，不利于企业良好文化的形成。（二）风险评估要素分析。企业风险防范制度是处理财务风险的主要依据，制度内容应包括对企业经营风险的识别与评估、制定风险应对措施等环节。企业风险防范体系是否完善，影响企业控制财务风险的有效性。目前，大多数房地产企业的风险防范主要以财务部门为主，并没有成立风险管理部门的意向和举措。例如，房地产企业市场开发中心在进行一些项目的投标时，只编制工程投标文件，对按完工进度收取的工程价款能否到期收回，没有专门的部门进行评估，从而导致有些工程完工后或正处于施工期时，发生一些不可控因素，给公司造成重大经济损失。因此，不能完全满足新形势下企业风险评价的需求，且降低了企业风险控制能力，从而影响了企业风险控制的有效性。还有公司没有设立对企业经营发展有预警作用的指标，特别是对现金流表示短缺的预警信号指标。（三）信息与沟通要素分析。在多数房地产企业中，对于财务部门汇报的资金情况，管理层更多关注的是资金的来源与去向，以及订单的结算情况，对于资金的存量、流量分析重视不够，对于财务人员上报的各项报告，也没有进行工作业绩评价，久而久之，使得财务人员丧失了沟通的积极性，而管理层也因此失去了对风险进行事前、事中控制的机会。信息沟通的不通畅，严重妨碍了现金流内部控制目标的实现，使企业在迅速做出反应应对相关环境变化时失去先机。（四）控制活动要素分析。从当前实际来看，房地产企业为了应对现金流内部控制中存在的问题，都建立了一些内部控制制度，但是在个别制度规划方面还是有所缺失。例如，企业内在现金支出的授权审批过程中基本都实行了职责分离，为相关人员进行了职责与权力的划分，符合控制活动的要求，但是在现金收入时，企业没有设立一定的授权审批，而是直接由有关的部门处理。这种制度下有可能引发员工做出资金贪污、挪用等不利于企业发展的行为。（五）内部监督要素分析。一些房地产企业出于人力资源成本的考虑，压缩了内部审计机构的编制，使得内审机构或是形同虚设，或是隶属于财务部门，即使设立审计处，也只是不定期对各分公司财务情况进行短期审计，没有长期、系统地进行规划，且由于审计处人员有限，一般只对现金流出情况进行审计，对现金流入的客观性、及时性缺少应有的审计。审计的对象通常仅针对财务部门，目的是为了保证各种财务报表数据的真实性，忽视了内部审计对其他部门工作的调查、评估作用。最终使得房地产企业现金流的内部控制管理得不到有效监督。
三、房地产企业现金流内部控制建议
（一）提高对现金流内部控制的重视。企业应该强化现金流管控意识，在财务管理中，现金流是决定企业正常经营的关键因素。在一个有效的资本市场中，企业的价值很大程度上取决于投资者对企业资产的估值，估值水平取决于企业未来的现金流和投资者的预期投资净生产力。现金流入越充裕，企业的投资风险越小，投资者要求的收益率越低，企业价值越大。因此，上市企业应更加重视现金流管理在企业管理和发展中的价值，将现金流管理的理念和意识灌输到财务管理的各个方面。与此同时，房地产企业要重视现金流内部控制体系的构建，员工积极参与，通过发挥各部门的协同、协作，形成有效的管理体制。在业绩考核中要把现金流加入进来，并加入到考核结果指标中，不能只注重利润而忽视科学有效地进行现金流管理带来的效果。与此同时，提高企业内部控制的重视程度，让所有员工充分认识到现金流内部控制的重要性。增强对企业员工现金流内控知识的培训，督促员工认真、科学地对待资金。制定规范科学的奖惩制度，划分明确的责任机制，由人力资源部入手，全面进行有关员工在招聘、培训、考核、咨询、晋升和薪酬等方面的机制设计。（二）加强财务风险防范。专业人员应尽早设立科学的财务风险管理机构，用以应对企业运行出现的问题。同时，在企业财务风险防范方面的力度要不断加强，确保能够更好地管理控制财务风险，要对现金流进行科学的评价与分析，并在每年、每季度或者每月定期对企业现金流进行风险评估。此外，还可以在房地产企业中建立完整的风险防范预警机制，这是企业内控对现金流管理的关键之处。房企可以根据自身的发展状况设定预警值，一旦现金流到达警戒线，管理层就能很快根据预警采取一定措施。构建一个相对完善的会计系统，对于加强内部控制对现金流的控制力度有很大的作用。（三）完善企业信息平台，强化企业内部沟通。与财务报告相关的信息系统包括用已生成、记录、处理和报告交易事项和情况，对相关资产、负债和所有者权益履行经营管理责任的程序和记录。因此，一旦信息无法在企业内进行及时沟通，有可能影响到整个财务报表并关系到企业现金流的管理和控制。房地产企业应该多关注企业经营管理中的各种现金流量信息的交流和沟通情况，方便员工搜集与企业经营、管理和控制等有关的信息，也包括企业管理者对员工绩效的评价。在信息搜集和整理方面，不仅要注重内部信息，还要对外部信息进行搜集和整理；在信息交流方面，企业管理者需要关注内外部信息进行交流的方式和渠道；而在信息技术方面，企业需要关注控制信息系统。通过定期或不定期的监督审查制度，通过实地检查，及时掌握公司生产经营情况。（四）构建企业现金流内部控制制度。在房地产企业现金流入、现金流出的过程中，要完善企业的现金流内控制度，包括与授权、业绩评价、信息处理、实物控制和职责分离等相关的活动。要将交易授权、交易记录以及资金保管等职责分配到不同员工，以防范同一员工在履行多项职责时可能发生的舞弊或错误。如，做现金借方科目的人不做现金贷方，即该员工是做应收账款的，他就不能去做收入的账，因为借、贷方最终要核对是否一致；做明细账的人不做总账，因为明细账做好后需要和总账进行核对，查看是否相符。除此之外，企业要加强对事中现金流流向的监控与跟踪，严格资金审批制度，对公司现金流集中管理，有效降低企业资金成本，达到利益最大化的目的，且可以全面地了解公司日常运营的支出费用情况，做到科学合理的调整。（五）加强对现金流的监督。建立完善的监督制度，是房地产企业健康持续发展的保障。企业内部要设立独立的监督部门，进行日常的监督检查工作，同时应该不定期聘请外部的审计机构进行复核，使得公司财务日益完善，最大限度地降低公司的财务风险。监督部门要不断加强现金流监控力度，做好相应的审核工作。通过不断加强企业现金流监控，能够保证财务审计工作的顺利开展，提高财务人员的工作质量。企业可以通过内审人员提供的资金报告，分析企业资金流动的方向和大小，建立完整的现金流管理制度，当实际现金流动与所记载账目不符时，要进一步进行审计工作，在审计工作中利用专业知识和个人经验制定合理的审计“标准线”，一旦触碰要提高警惕，在“宁可错杀，不可放过”的原则上保证现金流动财务数据记录的真实性和完整性。综上所述，通过提高对现金流内部控制的重视，加强财务风险的防范，完善企业信息平台、强化企业内部沟通，构建企业现金流内控制度，加强对现金流的监督等能够帮助房地产企业完善现金流内部控制体系，帮助企业更加稳定地运行，进一步提高企业的经济效益，从而实现实物与资金的配比，减少资金占用，促进现金回收以及加快现金流转，进一步提升企业价值。
主要参考文献：
[1]徐茂荣.上市公司的内部控制对现金流管理的影响研究[J].中小企业管理与科技(上旬刊)，2021(07).
[2]沈语菲.上市公司关于现金流管理内部控制的研究[J].中小企业管理与科技(上旬刊)，2021(06).
[3]淦婧.内部控制视角下的招标公司现金流管理研究[J].财会学习，2020(20).
[4]钟全涛.探讨上市公司的内部控制对现金流管理的影响[J].质量与市场，2020(12).
关键词：自由现金流；债务契约；过度投资；危机冲击；房地产上市企业
文章编号：2095-5960（2013）06-0059-12；中图分类号：F810.42；文献标识码：A
一、引言
过度投资和投资不足是债务契约带来财务冲突的两种常见模式，这两种模式都会导致企业投资无效率，如何度量企业投资效率以及治理非效率投资方面的研究一度成为学术界的焦点。Jensen & Meckling（1976）的“成本理论”认为企业所有权和经营权分离产生了股东与管理层、股东和债权人之间的委托问题。委托问题的存在必然带来委托人与人之间的利益冲突，其冲突主要表现在两方面：一是股东期望管理层以最小的管理成本获得最大的股东财富，管理层希望为股东提高财富的同时攫取更多的私有利益，这就使得企业价值受管理层行动选择的影响；二是由于股东与债权人对投资风险偏好存在差异，股东或将投资于比债权人期望风险更高的项目，从而掠夺债权人的财富[1]。越来越多的研究发现，由于公司治理机制不完善和信息不对称产生的市场噪音使得企业投资容易偏离最优投资水平，导致企业投资无效率（Bushman & Smith，2001[2]；Alti，2003[3]；Almeida et al.，2004[4]；Biddle et al.，2009[5]；Bushman et al.，2011[6]；徐晓东和张天西，2009[7]；窦炜等，2011[8]，程新生等，2012[9]）。
两类问题产生的利益冲突是导致企业投资无效率的重要原因之一，如何才能纾解委托冲突，提高企业投资效率呢？债务融资（债权）与权益融资（股权）是企业融资的两种主要工具，但是二者不仅仅视作不同的工具，而应视作是不同的公司治理结构（Williamson，1988）[10]。权益融资工具产生的主要委托冲突属于第一类问题——股东与管理层之间的冲突，债务融资工具产生的冲突属于第二类问题——股东与债权人之间的冲突，目前学术界对于企业投资效率方面的研究趋势已逐渐从委托的内生视角（企业内部治理）转向外生视角（企业外部环境和外部监督制衡）。债权人作为企业外部重要利益相关者，若能积极参与公司治理，不仅可以解决股东与债权人之间的利益冲突，而且对解决股东与管理层之间的冲突产生积极的推动作用（Hart，1995[11]；李维安，2005[12]）。
债务融资作为一种外部监督机制，能促使企业管理层勤勉尽责努力工作，减少成本和股东的监督工作，发挥“监督效应”的职能（Fama，1985）[13]。在市场经济条件下，由于不同债权人和债务人在具体交易上的讨价还价能力有所不同，企业要进行债务融资必然离不开相应的债务契约（曾宏和吴世农，2010）[14]。以契约理论来看，债务契约以契约的形式来约束双方①①债务契约是金融契约的一种，是指企业管理层代表股东与债权人签订的、用于明确债权人和债务人双方权利和义务的一种法律文书，包括各种贷款契约、债券发行契约等。 ，一方面可以防止股东损害债权的利益，另一方面能够充分发挥债务融资的相机治理作用。债务契约可以明确股东与债权人双方的责、权、利，同时也是调节资本供求的一种制度安排。Jensen（1986）提出的“自由现金流”理论深入剖析了债务的治理效应，认为债权人对债务到期具有求偿权，企业要用现金支付本息，势必减少企业管理层自由支配的“自由现金流”，从而可以抑制管理层增加报酬、休闲时间和在职消费等私有收益行为的发生，也相应减小了企业非效率投资的可能性[15]。债权人能够通过自由现金流限制来阻止企业管理层为获取私人收益（如：构建商业帝国、奢华消费、关联公司转移资产等）而实施非盈利的投资项目，甚至投资净现值为负的项目（Hart，2001）[16]。
企业的自由现金流究竟如何影响企业投资效率？企业债务融资真能发挥“监督效应”和“自由现金流效应”吗？债务契约对自由现金流与企业投资效率又会产生什么影响？危机冲击背景下债务契约对自由现金流与企业投资效率又会产生什么样的影响呢？以上都是我们非常关心的问题。本文选取A股上市的房地产企业2006—2011年的数据，运用二分类logit模型、OLS回归、均值回归、固定效应模型等方法来检验上述命题。本文研究的学术贡献表现在：第一，从债务契约视角对企业投资效率进行了深入分析，丰富了关于债务契约与企业投资效率方面的研究成果；第二，选取了典型资本密集型的房地产行业为研究对象，从长期债务与短期债务融资角度考察了债务契约的治理作用，进一步考察房地产行业两类主要的债务融资方式——银行借款和商业信用的治理作用，对今后政府部门制定相应的房地产融资管控政策提供了一定的借鉴意义；第三，关注到危机冲击外部宏观环境的变化对债务契约与企业投资效率的影响，进一步验证了债务契约对自由现金流与企业投资效率的调节效应。
本文的结构安排如下：第二部分是理论分析与研究假设；第三部分是研究设计；第四部分是检验结果与分析；最后是研究总结。
二、理论分析与研究假设
（一）自由现金流与企业投资效率
自由现金流理论认为管理层为了控制企业资源从而攫取私有利益，以及避免债务融资压力，有动机滥用自由现金流而进行投资，宁可投资低效率或者投资净现值为负的项目而浪费现金，也不愿意向股东支付现金股利（Jensen，1986[15]；王建新，2008[17]）。自由现金流是企业管理层可以自由支配的现金流量，是企业生产经营活动所产生的，在满足了净现值大于零的所有项目所需资金后的那部分现金流量，企业自由现金流越多，管理出现逆向选择和道德风险的可能性就越大，最终导致企业价值下降（刘银国和张琛，2012a）[18]。管理层掌握着一定的企业控制权，企业投资行为受到管理层行动选择的影响是显而易见的，在一个信息不对称及契约不完备的环境中，企业过度投资行为给自利的经理人自我防御提供了前提条件，倘若过度持有自由现金流，则会加剧委托冲突和降低企业投资效率，最终使企业价值受损（张海龙和李秉祥，2010[19]；刘银国和张琛，2012b[20]）。Harford（1999）研究发现有富裕现金流量的企业比其他企业更可能发生价值递减的并购行为，在并购宣告后会引起股价下跌和并购后企业绩效下滑[21]。Richardson（2003）认为美国企业过度投资行为较为普遍，平均每拥有1美元自由现金流量在过度投资中花掉43美分，相当于企业过度投资额为自由现金流的43%[22]。Schwetzler & Reimund（2004）实证发现过去三年持有超额现金流量的企业，业绩表现相对较差[23]。
国内学者为此也做了相关的实证检验，如唐雪松等（2007）以我国制造业上市公司为研究对象，考察了投资现金流的相关性，验证了制造业上市公司存在过度投资行为[24]。张功富（2007）发现我国工业类上市企业中拥有自由现金流的企业过度投资行为趋势比较明显，该类上市企业将18.92%左右的自由现金流用于企业过度投资[25]。张海龙和李秉祥（2010）取得我国制造业企业过度投资行为与经理人管理防御行为相关性的经验证据[19]。刘银国和张琛（2012b）认为，持有过多自由现金流的管理层会进行管理防御，从而产生成本，影响企业绩效[20]。
房地产关联产业众多，在我国经济发展中扮演着非常重要的角色。房地产企业投资对其他企业具有拉动效应，而高速增长的房地产投资尚未能满足低收入群体居住消费的刚性需求，一度出现房地产投资过热和严重的市场化泡沫问题。当前政府部门加大了对房地产行业的调控力度，通过土地和金融政策对供需双方行为进行调控，意在遏制房地产投资过热现象，房地产市场短期内受政府宏观调控政策的影响会有所波动，但从中长期看仍然持续向好，有很大的发展空间。[26]
基于上述分析，本文提出以下假设：
H1：房地产企业前期的现金持有量与企业当期资本量呈显著的正相关关系。
H2：房地产企业自由现金流与企业投资效率显著正相关，自由现金流水平越高，企业过度投资越严重。
（二）债务契约的治理效应
债务契约是债权债务人之间就一定量资本使用权的转让方式、期限收益的分配方式所达成的协议，是明确债权债务之间权利和义务的一种法律文书。债务契约是为避免债务人的机会主义行为而寻求某种最优的制度安排，债权人通过在债务契约中增加限定性条款，不仅可以限定企业投资方向，把风险控制在可以承受的范围内，还可以抑制企业管理层的非效率投资行为。债务融资可以约束股东与管理层之间利益冲突所带来的企业过度投资行为（John & Senbet，1988）[27]，同时可以降低企业管理层的成本，监督和约束债务人的行为，具有相机治理的作用（Stulz，1990）[28]。Williamson（1996）认为，在产权和法律制度完善的市场经济体制下，企业适度举债经营增加企业价值的同时，还可以通过固定的本息支付减少企业管理层可支配的自由现金流，监控和约束管理层的行为，抑制管理层因私滥用自由现金流而进行非效率投资，从而实现债务的相机治理机制与股权的直接控制相耦合[29]。企业的债务融资离不开相应的债务契约，该契约将企业财务约束内生化，使得下一期可获得的融资额与上一期的利润具有一致性（Bolton & Scharfstein，1990）[30]。企业债务融资增加了企业财务风险，为了降低财务风险，避免管理职位被解聘（或企业被收购）的威胁，管理层不得不作出符合股东利益的投资决策。
国内外学者实证检验了债务融资的这一相机治理功能，获得了债务契约监督和约束管理层投资异化行为相关的经验证据（McConnell & Servaes，1995[31]；Lang et al.，1996[32]；Ahn et al.，2006[33]；唐雪松等，2007[24]；王建新，2008[17]；黄乾富和沈红波，2009[34]；雷新途，2011[35]；廖义刚，2012[36]；王满四和邵国良，2012[37]）。然而，由于我国资本市场债务契约机制不完备、制度环境不完善、预算软约束等原因，国内部分学者认为债务融资的治理效应不显著，甚至会出现治理效应为负的现象（于东智，2003[38]；田利辉，2005[39]；肖作平和陈德胜，2006[40]；张兆国等，2008[41]；廖义刚等，2009[42]；谢海洋和董黎明，201143]）。
为何在中国情境下的检验会出现相悖的结论呢，抑或有其他的因素导致这种差异存在？国内不少学者也在不断地探索这一问题。龙建辉等（2012）利用2003—2008年A股房地产企业面板数据得出了债务治理效应的两面性[44]。王满四和邵国良（2012）以市场化程度较高的广东省2004—2009年上市公司对银行债权的公司治理效应进行检验，发现银行债权没有发挥正面的治理效应[37]。黄珺和黄妮（2012）对2006—2010年A股房地产企业实证分析，发现债务融资发挥了正面的治理效应，抑制了企业过度投资行为[45]。以上研究仍然难以得到一致的结论，为此我们进一步对相关文献研究发现，这种差异可能是在研究债务融资对企业投资效率影响时忽略了行业特征、债务期限、债务种类等因素所致。房地产行业从取得土地使用权开始至开发建设完成的整个过程需要大量持续的资金，其资金的主要依赖债务融资。就我国房地产上市企业债务融资的渠道而言，由银行借款（银行及其他金融机构的贷款）和商业信用（房屋预售制度形成的预收账款、购房人的按揭信贷以及应付建筑施工企业的工程款等）两大主要部分构成。按照债务期限可以将债务分为长期负债和短期负债两类。企业长期负债的提供者往往会在债务契约中对管理层薪酬、资金投向、现金股利水平等规定较多的限制条件，约束和监督管理层的行为，抑制管理层过度投资行为。短期负债由于期限短，债务契约限制条件少，因此对管理层的过度行为抑制有限。银行借款作为房地产企业债务融资的重要方式之一，银行通过信贷的事前、事中和事后的审核与监督，以约束企业的现金流、融资规模、破产机制等来抑制企业过度投资行为。房地产行业投资大、开发周期长，通常采用房屋预售制度，定金、预收款、应付款（施工单位垫资施工形成的）等高于其他行业，由此会引起买房者及施工单位等利益相关方自发的监督行为，对房地产企业形成外部压力，发挥积极的治理效应，抑制企业非效率投资行为。
基于上述分析，本文提出以下假设：
H3a：长期负债对房地产企业具有积极的治理效应，长期负债在自由现金流与企业投资效率间起负向的调节作用。
H3b：短期负债对房地产企业具有积极的治理效应，短期负债在自由现金流与企业投资效率间起负向的调节作用。
H3c：银行借款对房地产企业具有积极的治理效应，银行借款在自由现金流与企业投资效率间起负向的调节作用。
H3d：商业信用对房地产企业具有积极的治理效应，商业信用在自由现金流与企业投资效率间起负向的调节作用。
（三）危机冲击与企业投资效率
1997年的东南亚金融危机爆发之后，我国经济增速连续两年下滑，随后企稳回升，经历了本世纪初近10年的平稳增长期。2007年美国次贷危机引发的全球性金融海啸，随着2008年9月雷曼兄弟公司破产演变为全球的金融危机，在危机爆发的几年时间里，国内经济增长连续减速（李成和刘生福，2013）[46]。张学勇和何姣（2011）利用2000—2010年时间序列数据检验了经济增长与投资效率之间的关系，发现我国大部分省市的投资效率与金融危机前相比发生了明显的下降[47]。Duchin et al.（2010）实证发现标准普尔Compustat数据库中3668家样本公司的投资平均下降了6. 4%[48]。Campello et al.（2011）在调查美国、欧洲1050家企业CFO发现，受危机冲击的影响，许多企业由于缺乏外部借款能力而不得不放弃有价值的投资机会[49]。2008 年金融危机以来，股东和管理层、债权人之间的问题仍然是学界关注的焦点。危机冲击引发外部经济整体性萧条，股票市值大幅跳水，新股和增发股票困难，货币资金政策进一步收紧，银根紧缩，企业外源融资日益困难；危机所带来的销售和现金流冲击，企业内源融资也难以为继。企业资金链条面临内外冲击，大量企业破产倒闭或放弃原有的投资计划（张功富，2010[50]；曾爱民等，2011[51]）。然而，危机与机会是并存的，危机冲击会带来资本性资产价格大幅下降，财务危机和破产企业价值大幅减损，也为有充裕自由现金流的企业带来了投资扩张的良好机会。在“高烧不退”的房地产行业，在应对危机冲击外部宏观环境变化时，债务契约对企业的治理效应是否仍然存在？债务契约对自由现金流与企业投资效率调节作用是否存在？这些问题值得我们进一步深入探究。
基于上述分析，本文提出以下假设：
H4a：在面临危机冲击情境下，长期负债对房地产企业具有积极的治理效应，长期负债在自由现金流与企业投资效率间的负向调节作用仍然存在。
H4b：在面临危机冲击情境下，短期负债对房地产企业具有积极的治理效应，短期负债在自由现金流与企业投资效率间的负向调节作用仍然存在。
H4c：在面临危机冲击情境下，银行借款对房地产企业具有积极的治理效应，银行借款在自由现金流与企业投资效率间的负向调节作用仍然存在。
H4d：在面临危机冲击情境下，商业信用对房地产企业具有积极的治理效应，商业信用在自由现金流与企业投资效率间的负向调节作用仍然存在。
三、研究设计
（一）研究样本与数据来源
（二）模型设定与变量定义
模型（4）是在模型（2）的基础上，引入了自由现金流与长期负债率的交叉项、自由现金流与短期负债率的交叉项、自由现金流与银行借款率的交叉项、自由现金流与商业信用率的交叉项来验证债务融资对过度投资的抑制作用，并检验债务契约的调节效应。该模型的拟合卡方值为11.87且显著（p
由于危机冲击会对企业投资效率产生显著影响，因而模型（5）在模型（3）的基础上引入了4个交叉项，以进一步检验债务契约对自由现金流与企业投资效率的调节作用。模型（5）的拟合卡方值为26.05且显著（p
（四）拓展分析
表9采用71家房地产企业各变量的6年均值进行总体回归，被解释变量为模型（1.1）预测的残差，表示企业投资效率，模型（6）的拟合F值为9.50且显著（p
为了更清晰地描绘房地产企业债务契约对自由现金流与企业投资效率关系的调节效应，以企业投资效率为因变量，用长期负债率的均值为分界线，大于均值的定义为高分组，小于等于均值的定义为低分组，再依据自由现金流的均值为分界线，大于均值的定义为高分组，小于等于均值的定义为低分组，将样本拆分为“高高”、“低低”、“高低”、“低高”四组，并计算四组样本在因变量上的平均数，然后绘制调节效应图，如图1所示。同理，分别以短期负债率、银行借款率、商业信用率的均值为分界线，依次可以绘制调节效应图2、图3和图4，从图1—图4中可知，房地产企业长期负债对自由现金流与企业投资效率的调节效应最为明显，即长期负债可以在一定程度上抑制企业过度投资行为，而短期负债、银行借款、商业信用对企业过度投资抑制作用并不显著。
（五）稳健性检验
通过前文分析可以看出，债务契约对自由现金流与企业投资效率起调节作用。为了保证研究结果的可靠性，借鉴程新生等（2012）[9]、连燕玲等（2012）[53]的做法，进行稳健性检验。首先本文采用2006—2009年、2006—2010年、2007—2011年不同年份的数据组合进行稳健性检验，结果显示，表8和表9的主要结论没有发生改变；其次按照自由现金流均值分为两组，检验长期负债率、短期负债率、银行借款率和商业信用率与企业投资效率的影响，其结果与表8和表9的检验结果没有发生改变；最后对主要变量的观测值进行5%、10%水平上缩尾（Winsorize）后重新检验，表8和表9各模型的检验结果无显著差异。通过上述不同方法的调整与检验，结果未发生显著变化，文中提出研究假设H1、H2、H3a和H4a均得到检验，因此本文的实证结果与分析是比较稳健的。
五、结论
本文以2006—2011年中国房地产上市企业为对象，考察了自由现金流、债务契约对房地产企业投资效率的影响以及债务契约对自由现金流与房地产企业投资效率的调节效应。研究发现，房地产企业对债务融资的依赖性较强，前期的现金持有量与当期资本量显著正相关，前期现金持有量水平越高，当期资本量越充裕。进一步检验房地产企业自由现金流与企业投资效率的关系发现，房地产企业自由现金流水平越高，企业投资效率越低，过度投资越严重。更重要的是，本文发现债务契约可以减少自由现金流滥用，可以在一定程度上抑制了房地产企业过度投资行为，在负债融资对房地产企业的相机治理效应中，长期负债的效用表现尤为突出；由于个体投资者的非理性和投机“逐利”的动机推动了房价持续上涨，加上信贷资金提供者一度放低贷款门槛，使得银行借款“监督效应”未得到应有的发挥；商业信用形成的信贷关系，由于没有债权人与债务人之间书面的债务契约约束，限制了外部利益相关者这种“合法性”的监督行为。此外，房地产企业债务契约对自由现金流与企业投资效率起调节作用，在控制危机冲击外部宏观环境的变化后这种调节效用仍然存在，同时进一步验证了负债融资对企业投资非效率行为具有相机治理作用，债务契约在房地产企业治理中发挥着重要的“监督效应”和“自由现金流效应”，对房地产企业过度投资有一定的抑制作用，可以纾解股东与债权人之间的委托冲突。基于以上研究结果，本文提出如下政策建议：
（1）银行借款是房地产负债来源的重要组成部分，要充分发挥银行借款对企业的治理效应，一方面加强对房地产信贷资金使用的监管力度，降低管理层的成本；另一方面出台相应的政策，以制度形式约束银行“逐利”行为，防止出现银行和房地产企业“合谋”的现象①①高房价和高利润的制度环境下，房地产企业成为银行的优质客户，银行可以从房地产开发商处获得大量的利息，并且在契约中，通常以不动产作为抵押，降低了银行的风险。加上银行之间相互竞争，市场上出现银行与企业合谋、双赢的现象。 。
（2）高速增长的房地产投资仍未能满足低收入群体居住消费的刚性需求，政府部门需进一步加大对房地产行业的调控力度，保障低收入群体居住消费刚性需求的同时，通过土地和金融政策对供需双方行为进行调控，遏制房地产投资过热现象，使投资者与市场趋于理性。
（3）完善商品房预售制度和企业内部控制制度，强化预售资金管理，以防该部分资金成为房地产企业过度投资的无形“推手”。进一步健全相关法律法规，确保债务契约利益各方的合法权益，避免债务人的机会主义行为而寻求最优的契约效果。强化政府对房地产企业的管理措施，防止房地产企业拖欠、挪用施工单位工程款等异化行为，发挥商业信用应有的治理作用约束房地产企业投资行为。
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关键词：房地产企业；财务管理；优化对策
随着市场经济的不断发展，我国的房地产的发展规模和发展速度也得到全面的提升，在这样的环境下，房地产企业财务管理中的问题就越加突显出来，从而制约了房地产企业的发展。因此，对房地产企业财务管理现状与优化对策的探讨有其重要的价值和意义。
一、房地产企业财务管理的特点
房地产企业与其他性质的企业存在着一定的不同，因此，在行业性质的影响下，房地产企业的财力管理也具有其本身的特点，大体体现在以下几个方面：
1.开发周期长。一般而言，房地产企业在开发运营过程中，需要有巨额的投入，才能促进各项工作和业务的展开进行，如房屋工程造价以及高额的地价等，这些都需要较高的投入，因此，需要企业投入巨额的资金量，与此同时，工程所要开发和经营的过程也相对较长，如工程的开发建设，需要经历征地、开发土地以及工程建设等，直到最后的竣工完成，整个过程的周期较长，一般情况下，需要两年，或者是更长的时间。
另外，由于周期较长，企业的资金的周转率自然也相对较低，为此，需要企业采用一切有效的方法，来筹集资金，解决企业的资金周转问题，来开发新的项目，为此，这也为企业的资金筹集带来了巨大的挑战。
2.投资风险大。在开发房地产业务和活动的过程中，由于投入的资金量大，再加上较长的管理周期，增大了更多的不确定性因素，而这些因素决定开发项目的成功以及企业的经济效益。所以，从这个角度上讲，企业财务管理存在着很大的风险。
二、房地产企业财务管理现状
根据我国房地产企业的经济效益以及其总体的发展趋势来分析，房地产企业财务管理现状不容乐观，甚至于一些企业的财务管理采用传统的管理模式，极大地影响了企业财务管理水平。我国房地产企业财务管理中存在问题主要有以下几点：
1.资金管理体系不完善。大多数的房地产企业还没有建立起完善的资金管理体系，虽然一些企业把投资计划纳入了管理体系中，但是却没有进行具体的目标分解，这样，在进行月度总结和季度总结时，很难进行控制与管理，而且一些企业的资金配置不合理，存在着严重的分配不平衡，常常是一项业务的资金过于紧缺，另一项业务的资金出现闲置，这样，在进行资金集中管理时，必然存在着难度，进而使得资金的使用效率降低。另外，甚至于一些企业还没有形成相关的管理体系。
2.筹资方法缺乏科学性。房地产企业在融资时，渠道过于单一，通常是以银行贷款为主，甚至于是唯一的融资渠道，所以，企业的融资效率较低，尤其是随着近年来，国家政策的变化以及市场体制的变化，房地产企业贷款的门槛越来越高，因此，企业必须要改善现有的融资方式。
3.内部控制不到位。房地产企业在进行财务管理过程中，企业的财力管理制度并没有落实到位，只是一个表面形式，具体表现为两个方面：首先，企业的费用开支缺乏规范性，程度上过于混乱，根本没有按照管理制度中的相关规定去执行；其次，审批流程缺乏规范性，一些经费还没有授权范围内审批，相关的审批手续并不齐全。
三、解决房地产企业财务管理问题的有效措施
1.健全财务管理制度。房地产企业在健全财务管理制度需要从以下几个方面入手：首先，明确财务部门以及财务管理人员的职责和范围，并且在此基础上，强化其财务管理职能和监督职能，要求会计人员除了要熟练掌握会计核算以外，还需要参与对经济合同的会审以及与项目的预决算人员能够尽量多沟通了解与本项目有关的所有工程预决算资料。其次，针对企业的经济业务，规范财务管理的各项收支情况，尤其是要明确审批人员、审批依据、审批责任以及审批权限等，确保审批程序的齐全。第三，需要制定完善的开支标准，需要财务管理人员认真贯彻执行相关制度，完善费用专项管理办法，并且要完善相关的核算方法，优化监督手段和管理办法。
2.改善企业融资方式。房地产企业要改善原有单一的融资方式，除了要向银行贷款获得业务发展所需要的资金以外，企业还要以债转股的形式筹资，同时，明确筹资动机，调整企业资本结构，增加对外投资规模，解决企业筹集资本金的问题，扩大企业经营规模，企业也可以以股票筹资的方式。
另外，企业在投资活动中，要针对市场环境下发生汇率变动所引起的投资风险，如利率风险、市场风险、通货膨胀风险、外汇风险等进行全面的考虑，如企业可以以少量的自有资产为基础，通过举债取得企业重组所需资金，
3.加强企业资本控制。房地产企业在进行资本结构控制时，需要对直接费用、间接费用、变动费用和固定费用以及相关的可控费用和不可控费用进行科学的计算与分析，并将这些纳入企业成本计划，做好开发建设期间费用的预算。
4.强化财务管理内部控制。企业在进行财务分析时，要明确财务分析的重点，如财务比率、资产负债率、市盈率等，加强企业财务内部控制与管理，从企业财务管理的特点出发，构建一种新型的价值管理、实物管理以及综合性管理。与此同时，要通过财务管理内部控制的实施，实施一种专门化的管理方式，以便于适应新形势下企业财务管理的集中化管理。
另外，企业需要将总体目标划分为单项财务活动目标，并且要根据财务管理的具体内容进行划分，如企业价值目标、利润目标、筹资管理目标、收益分配目标以及投资管理目标等。
5.完善资金管理体系。房地产企业要对固定资产进行计价，一方面，要能够反映固定资产的新旧程度以及反映固定资产的原始投资，便于对固定资产进行重新估价，另一方面，要能够反映企业固定资产规模和生产能力，针对企业当前实际占用的固定资金，为企业的财务管理与发展带来的财务协同效应，降低资本成本，增强负债能力和经营协同性 ，并且从中获取某些特殊资产。
四、优化和创新房地产企业财务管理
1.强化现金流量管理。在进行财务管理中，确定企业的固定资产投资额与现金流量的相关性，一般而言，现金流量是由会计利润保证的。在企业的固定资产投资中，主要的就是现金流量，可以说，在固定资产投资中，现金流量是第一决定要素。而保障现金流量的，则是会计利润指标。同时，在投资完成后，折旧为沉没成本，不需考虑。投资完成后，计算投资后现金流入时，在将会计利润变为现金流量时，直接考虑固定资产的折旧因素。折旧是对以前已经用现金作出的投资，在投资日后，虚拟的一种积累回收。在会计利润中，该折旧已被在会计利润中作为扣减项扣除。而它实际上并不会带来未来的现金流出，对已完成的投资来说，是一项沉没成本。但是在投资决策中，不要考虑沉没成本。
2.投资方向要适应企业长远发展。房地产企业要根据市场的变化与需求，建立企业价值最大化目标，确保投资利润最大化，但是在这个过程中，一定要考虑到风险与报酬的关系，利用时间价值原理进行风险计量与评估，这样，有利于企业克服追求短期利益行为。企业要按照收入费用配比原则计算，将其渗透到企业财务管理的各环节中，与此同时，需要拟定投资备选方案，并采用一定的方法从中择优选择，优化投资管理的各个环节。
另外，房地产企业要做好财务预测、财务决策、财务计划，全面实施财务控制，针对预期收益不同的投资项目风险程度的指标，进行标准离差率、预期收益的概率以及预期收益的分析。由于投资管理也是财务管理的一项重要内容。在计算投资时，投资带来的收益，仍然用现金流量来分析，从无限期来讲，会计利润与现金流量应该是相等的。但是现金有时间价值，在不同时间点取得或付出的同等量的现金，对现在时点的价值是不同的。综上，固定资产投资时应重视现金流量的分析，而将会计利润指标放在次要位置。
总而言之，伴随着房地产企业的发展，企业财务管理现状也必须要不断的完善，因此，房地产企业需要针对现在社会条件下企业财务管理中存在的问题进行分析，提出针对性的解决对策，强化现金流量管理，健全财务管理制度，加强企业资本控制，强化财务管理内部控制，使得投资方向要适应企业长远发展，实现企业财务管理的最终目标。
参考文献：
【关键词】 房地产； 股利分配； 实证分析
一、我国房地产企业股利分配的特点
（一）不分配现象虽普遍存在，但呈下降趋势
在完全竞争的资本市场中，风险与收益成正比例关系，即风险越高收益越高，反之亦然。在我国，即使是盈利能力强的房地产上市公司也存在不发放股利的现象，一味地多留少分甚至不分股利，促使广大投资者从关注投资收益转而追求投机收益。据统计，2006—2010年我国房地产上市公司中，未提出股利分配方案的公司分别为52%、56%、44%、39%、35%，表明我国房地产企业不分配股利的现象虽然普遍存在，但这种现象得到适度改善，呈下降趋势。
（二）分配形式以现金股利为主，但股利发放率低
2000年末，中国证监会为了规范上市公司的配股行为，陆续出台了关于上市公司申请配股或增发股票必须满足近三年现金分红条件的规定；另外，由于经营环境的改善，现金获利能力有所提高，一些房地产企业改变了过去“暂不分配”的做法，开始对投资者分配股利，主要采用现金股利的分配形式，但分配金额总体偏低。从表1可以发现：在分配了现金股利的房地产上市公司中，2006—2007年只有1/3左右的公司股利支付率（DPR）低于30%，而2008—2010年这一比例超过2/3。
（三）股利分配缺乏连续性和稳定性
连续稳定的股利政策不但能够降低股价波动，向市场传递公司经营状况良好的信息，而且能够体现出上市公司较强的发展能力；相反，股利政策频繁多变、缺乏连续性，使投资者难以预测股利的变化趋势，从而会降低投资者的投资意愿。在统计的63家房地产上市公司中，2006—2010年连续两年分配股利的公司只有23家，占房地产上市公司总数的36%，即使是连续分配股利的上市公司，各年分配的股利数额也很不均匀，波动性较大。
二、行业特征对房地产企业股利分配政策的影响
（一）我国房地产企业的盈利能力分析
统计相关数据发现，2006—2010年我国房地产上市公司的平均基本每股收益分别为0.12、0.23、0.26、0.33、0.34，每股收益呈现出较强的上升趋势。特别是自2006年，在国内房价高启、地产行业景气的大背景下，房地产上市公司的盈利能力超过了A股市场的平均水平。我国房地产上市公司净利润的大幅增长，为房地产上市公司进行股利分配提供了源泉，使得房地产上市公司的现金股利发放金额和发放率都随着基本每股收益的上升而递增。
（二）我国房地产企业的营运能力分析
1.偿债能力分析
房地产行业产品的特殊性导致负债成为房地产上市公司资金的主要来源。债务负担较重，到期偿还债务的压力较大，财务风险也通常选择资产负债率这一指标来衡量上市公司的整体负债情况。国家统计局的数据显示，我国房地产上市公司的资产负债率非常高，通常超过70%。2010年，我国房地产上市公司的平均资产负债率达到74%，也就是说一个房地产开发项目自有资金不到30%。房地产上市公司极度依赖银行资金，同时也引发了其巨大的偿债风险。为了应对可能的财务风险，负债率较高的房地产企业偏向于不进行股利分配，而是选择保留留存收益以应对财务风险。
2.发展能力分析
近几年来，我国房地产行业呈现出较好的发展势头，股东权益增长率呈上升趋势，表明我国房地产上市公司的发展能力较强。发展能力越强的上市公司，其对外投资的机会就越多，资金需求量也就越大。由于分配现金股利会减少上市公司内部留存现金数额，如没有其他的融资渠道，可能会影响公司的发展。因此，为满足公司扩大生产和增加对外投资的需要，房地产企业倾向于暂时不支付现金股利或者发放股票股利。
3.现金流量分析
净利润是公司进行股利分配的基础，但它只是账面上的数字，如果公司现金不足，虽然有进行股利分配的意愿，也无法支付现金股利。可见现金流量尤其是经营活动产生的现金流量才是公司实施稳定的现金股利政策的重要保证。通过统计发现我国房地产上市公司存在着现金流量不足的状况。现金流量不足一方面造成房地产上市公司派现水平低，另一方面也可能导致部分上市公司无法制定和实施稳定的股利分配政策。
三、我国房地产企业股利分配政策影响因素的实证分析
（一）研究假设
依据前文所进行的一般理论分析，针对我国房地产企业股利分配的特点，特提出以下研究假设：
假设1：现金股利与盈利能力呈正相关；假设2：现金股利与营运能力呈正相关；假设3：现金股利与偿债能力呈正相关；假设4：现金股利与发展能力呈负相关；假设5：现金股利与现金流量呈正相关。
（二）样本选择和数据说明
本文的样本为国泰安数据库提供的深、沪两市发行A股的房地产业上市公司的财务数据，剔除了ST公司以及2010年以后上市的新公司，最后选取了2010年发放了现金股利的45家房地产上市公司的数据作为研究样本，占当年全部发放现金股利的房地产上市公司的97%。
本文分别从盈利能力、营运能力、偿债能力、发展能力、现金流量状况的角度选取了五个指标，反映房地产上市公司财务状况、经营成果以及其他方面的情况。本研究将采用多变量回归分析方法来验证所提出的假设（变量描述见表2）。
（三）模型设计
本文采用多元线性回归模型，利用加权最小二乘法进行参数估计，在5%的显著性下，如果该自变量能通过F检验和T检验，表明其对因变量每股现金股利有显著影响。本文设计的多元线性回归模型如下：
关键词：房地产企业 资金管理 问题
一、引言
根据报道，2014年度福建省民营企业纳税百强中，房地产企业占据62个席位。以小见大，房地产行业是我国经济发展中非常重要的产业。房地产企业在扩大内需、改善民生中发挥着积极的作用，所以房地产企业的健康发展就有着其必要性。在实际的管理过程中，通过资金管理实现良好的现金流至关重要，是房地产企业正常经营运转，以及提升房地产企业生存能力的关键要素。故此加强这一方面的理论研究就有着实质性意义。
二、房地产企业资金管理及其主要特征体现
（一）房地产企业资金管理内涵分析
对于资金的管理而言主要是企业的财务管理功能的细化以及延伸，也是在企业的整体管理过程中的核心所在。房地产企业的资金管理则主要是将资金运动作为特征规律的重要依据，然后结合国家的相关法律政策，进行有效的组织企业资金运动并能正确处理资金的关系，是对资金统一协调控制的过程以及动态化的管理。对房地产企业的资金流转主要是通过资金筹集以及资金使用和资金回流这几个重要环节进行的。
（二）房地产企业资金管理的特征体现
房地产企业的资金管理主要是将资金的运动特征作为重要的依据，其自身有着鲜明的发展特征，主要体现在房地产是资金密集型的行业，所以在资金的实际管理过程中就相对比较复杂化。房地产在开发流程方面相对比较繁复，要经过诸多的阶段，并在资金的投入量方面也是相对较大，财务关系相对复杂，这些都造成了资金的管理过程中存在着困难。
房地产企业的资金管理特征还体现在项目周期长以及资金管理有着风险性方面，并较容易受到国家政策法规的影响，由于房地产是推动城市化进程当中不可或缺的因素，所以国家针对房地产就结合实际的情况加以调控引导，在项目开发的诸多环节都要通过相关的部门加以审批，所以房地产行业的发展不可避免国家的宏观调控，在资金的管理上也会受到相关法规政策的影响。
三、房地产企业资金管理的问题及影响因素
（一）房地产企业的资金管理问题分析
从当前房地产企业的资金管理情况来看还存在诸多的问题。外部资金来源相对较不可控，信贷规模时松时紧不能平稳满足企业需求。资金沉淀相对比较严重，在建工程对资金占用久金额大，楼款监管资金可能闲置不能及时利用。房地产资金的预算管理制度方面还没有得到有效完善，缺少对企业在项目投资以及经营等各环节的资金管理控制。资金结算管理模式方面相对比较落后，资金管理的意识相对比较淡薄，造成了只重视工程质量的控制而忽视对资金的控制。对资金的管理方面缺乏科学合理性，从而就造成了资金的浪费。除此之外还有资金的使用监督在激励机制层面较为缺乏等问题。
（二）房地产企业的资金管理影响因素
对房地产企业资金管理产生影响的因素是多方面的。主要的外部影响因素有：宏观经济、信贷政策、市场供求、税收政策、地理位置等。主要的内部影响因素有：管理体制、管理者经验、开发周期、成本控制、偿债能力、营销能力和应收账款等。房地产企业通过对这些因素有效利用和优化配置，对资金进行一系列计划、组织、管理及控制活动，实现正数的净现金流量和最佳的资金使用成本。
四、房地产企业资金管理的优化策略探究
第一，房地产企业资金筹集不能仅仅局限在自有资金，而要积极开拓外部融资渠道。比较银行开发贷款、境外上市融资、合作开发、信托融资等多种渠道，探索最适合企业的道路。制定资金的预计需求计划，在这一过程中对综合性的因素充分考虑，尤其是国家的宏观调控政策，并结合项目的开发计划及市场信息，加以选择融资渠道。实力雄厚的房地产企业，首选境外上市融资，可降低融资成本，优化资本结构;其次建议与外资银行展开房地产项目融资合作，外资银行契约精神强，开发贷款有保障。在经济发展呈现下行的态势中，实行必要的融资策略，对预防楼市低迷资金短缺或扩大生产经营等，都能起到积极的作用。
第二，熟悉地方房管部门预售资金监管政策，在遵照专款专用、全程监管等原则的前提下，及时按规定用途申请售楼资金，避免售楼资金沉淀，最大程度地减少占用自有资金。从商品房预售阶段开始，加速存货的去化和应收账款的周转，营运资金力争通过申请监管预售资金自给自足，不依赖股东资金投入。以福建省为例，应重点关注工程主体封顶、工程单体验收和商品房竣工备案等三个关键节点，申请从监管预售资金支取土地出让金和项目净利。至此，售楼资金基本落袋为安，公司管理层又可以筹谋下一阶段的投资活动。
第三，应强化房地产企业员工的资金管理意识，各级的领导也要能够对资金管理的重要性充分认识，并要能够强化全员参与的成本管理意识，有预见性地对资金使用中的细节加以完善。比如商品房体量大需分期预售，那么相应地工程方面也要贯彻执行分期滚动开发的理念，以减少在建工程的资金成本占有量。比如制定差异化的商品房售价，那么就不能追求同样的品质，要有匹配的成本，避免设计师完美主义思想形成资金的浪费。比如企业现金流充足有闲余资金，那么财务人员有责任提醒建议，可考虑开展保本理财或内保外贷等业务，或直接归还开发贷款等。通过定期监控各项资金流动的状况，及时地发现资金使用问题并及时地加以解决，从而促使各项目资金的投向以及使用都更加接近企业的整体利益。
第四，针对房地产企业资金使用的管理要能在资金的预算以及考核方面进行强化。通过建立资金预算管理体系，制定土地投资、工程建设、销售回款、财务融资、税费缴付等计划，抓好现金流的长期规划。聚焦重大现金收支的预测和计划，合理控制单笔超百万元支出的付款进度，预防潜在的现金流短缺，及时开展融资安排或资金调度，追求现金流的平衡乃至盈余。另外通过专门的财务指标建立评价考核制度，量化现金流预算管理目标，落实预算责任单位，调动执行者的积极性和创造性，加强对预算执行力的分析及考核，有助于对企业的整体财务状况以及未来的发展做出正确的判断和决策。
第五，对资金管理风险指标的构建及评估体系要充分重视。根据房地产企业的实际情况选择合适的营运能力指标、现金流指标和偿债能力指标等设置参数和确定权重，跟踪和识别经营中的现金流风险，计算评价指标及时发出预警提示。如果属于房地产企业自身影响资金管理的因素，如信用等级较低、管理体制不健全、成本控制力度不够等薄弱环节，通过预警提示采取一定的应对措施，这些因素造成的资金筹集、资金使用风险是可以减少和规避的。另外还是要强调降低资金风险必须加快售楼资金的回流，对房地产企业的资本周转率进行有效提升，制定能够有效促进企业资金回流的营销方案，争取早日的收回开发成本从而实现资金回流。
五、结束语
综上所述，房地产企业的资金管理要能紧密地和实际相结合，全面地考虑房地产企业生产经营的各个阶段，针对资金流转中的资金筹集、资金使用和资金回流环节，系统化地制定相关的管理措施，积极有效地解决房地产企业资金管理问题，促进房地产企业长远平稳的发展。
参考文献：
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关键词：信用风险模型；房地产上市公司；财务预警
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）03-0100-04
引言
随着经济全球化的发展，国内房地产企业在市场竞争中面临各种各样的风险，如何辨识、评估、监测、控制风险已成为我国房地产企业发展道路上必须面对的问题。而在我国房地产企业风险意识不强，风险管理工作薄弱，是企业发生重大风险问题的重要原因。
一、文献综述
国内外对企业财务风险识别的研究主要集中在识别方法和识别变量的选择方面，而且这些研究成果主要是用于企业财务危机预警模型的构建。
Beaver[1]（1968）率先提出单变量分析法。选择79家公司，通过6组30个变量来反映公司破产前一至五年的财务能力，研究发现最好的判别变量是营运资本与负债之比和净利润与总资产之比。Altman[2]（1968）首次运用多变量分析模型对企业财务危机进行判别分析。从流动性、获利能力、财务杠杆、偿债能力和活动性五个方面选用22个变量作为预测备选变量，通过对1946―1965年间破产制造企业和33家非破产配对企业的研究分析，构建了Z-Score模型。Ohlson[3]（1980）构建 Logistic预测模型，研究发现，影响公司破产概率的变量，即公司规模、资本结构、业绩和当前的变现能力。
周首华等[4]（1996）运用1977―1990年的62家公司，即31家破产公司和相对应的同一年度、同一行业及相近净销售额的31家非破产公司，建立了F分数模型，并以ComPustat PC Plus 会计资料库中1990年以来的4 160家公司数据作为检验样本进行了验证，其F模型的准确率高达近70%。生育新、顾寿仪[5]（1998年）通过流动比率、速动比率、资产负债率、存货周转率、应收账款周转率和利息倍数对财务风险的预警指示，研究宏观回避和微观回避对财务风险的回避。杨淑娥和徐伟刚[6]（2003）在Z分数模式的基础上，运用统计学中的主成分分析方法，提出了Y分数模型，并用建立模型的134个原始样本进行回代，在预测值Y=0.5时，模型的回判准确率为80%左右。王芳云[7] （2005）在系统阐述奥特曼Z计分法的基础上，有针对性地选取了2003年沪、深上市公司的财务风险进行实证研究。实证表明，Z-score模型、模型对某个行业或某类企业的财务风险整体性分析的指导作用较强，可有效的评价企业财务风险。邢姝媛[8]（2011）结合了王伟、赵占军认为的房地产企业财务风险的三种表现形式，从内部控制体系、财务管理体系、资金管理体系和加强财务管理意识等方面提出防范措施。赵春[9]（2012）应用于企业财务风险分析与危机预警的研究，提出了企业财务风险概念层次树模型和时间序列动态维护的财务危机预警模型。通过基于Hash 结构的关联规则交互挖掘算法HIUA、基于部分支持度树的关联规则增量式更新算法 IUPS_Miner和关联规则的动态维护算法ARDM方法，构建偿债能力、盈利能力、现金流量指标、运营能力、成长能力和指标相关性分析几项财务指标。杜俊娟[10]（2013）从系统风险，非系统风险两方面分析房地产企业财务风险的类型及产生原因，提出将财务指标与非财务指标结合进行预警分析的新思路。杜运潮、徐凤菊[11]（2013）以我国房地产上市公司为研究对象，选取8家财务状况异常的公司，按照4倍比例选取了32家财务状况正常的配对公司，采用反映企业偿债能力、资产运营能力、盈利能力、成长能力、现金流量能力五个方面能力的30个财务风险评价指标，构成Logistic财务风险识别模型。代岑颖[12]（2014年）将财务风险划分为筹资风险、投资风险、流动资产风险三类，针对每一类风险选取相关财务指标，共27个量化指标构成财务风险分析指标体系，对该房地产企业的财务风险进行识别与防范。王惠聪[13]（2014）运用财务比率分析法，单变量分析模型、Z3计分模型、F分数模型，对房地产公司的财务风险水平进行了分析，研究发现房地产公司的财务风险水平正在逐渐升高。向晓露[14]（2014）、刘砂砂[15] （2014）研究结果表明，对房地产行业的财务风险影响最大的为偿债能力因子和成长能力因子，盈利能力因子对强势公司影响最大，而偿债能力因子对弱势公司的影响最大。庞明和吴红梅[16]采用多元回归分析法，利用现金流视角研究财务风险。研究结果表明，经营活动现金流增长率、投资活动总流入结构比率与财务风险的变化趋势反比净利润现金比率、全部现金流量比率、筹集活动总流入结构比率显著影响财务风险。
二、研究设计与指标构建
Vasicek 于2002 年首先提出来的财务风险，并在财务预警体系研究中得到应用。该模型假设财务运行状况主要取决于两个变量ZA和ZB为正的概率，用公式表示为：
财务预算的名义杠杆率？渍可以表述为：
鉴于最大概率为1，现金流运行状况的概率可以表述为：
当概率为1 时表示现金流的约束较松，可以降低风险标准提高高风险项目的投资，如果把剩余资金用于项目A，则B+A项目的收益情况W可以表示为：
根据上述公式可以得出以下公式：
上述公式表明，在约束条件下，公司现金流的最优财务状况和公司项目收益E 呈正向关系，与置信度系数α 也呈正向关系，和违约率PA和PB呈反向关系，即风险的存在将提高公司财务危机发生的概率。
企业收益情况可以表示为：E（P|I）=（q-Pi）P0+（1-q+Pi）pc
其中，Pi 表示企业利润，如果i为0，表示企业完全使用自有资金，i 等于C，表示完全使用外部资金。
只有在E>0，即企业利润为正时才会继续扩大投资规模，意味着企业现金流的财务状况良好，对E 求导可得如下形式：
上述公式意味着房地产企业所处外部环境越复杂，房地产企业资金不足时，进行外部融资的成本越大，将会影响企房地产企业正常运转。财务预警指标从经营效率、偿债能力、盈利能力和资本收益四个方面对财务状况进行分析，其中经营效率包括企业内部现金充足率、经营现金比率、自由现金比率和资金周转率4个子指标，偿债能力包括企业现金比率、资本负债率和现金债务比率3个子指标，盈利能力包括盈利现金比率、经营现金比率和净资产利润3个子指标，资本收益用每股的现金流量表示。随机抽取2015沪深两市54家房地产上市公司ST 公司和50家非ST 公司，把ST公司设定为1，非ST公司设定为0，在分析时把94个样本公司分成两组，分别为估计组和检验组，计量分析使用SPSS软件，数据的描述性统计（见表1）。
三、实证检验
根据财务风险的数理模型，企业财务状况主要取决于企业收益情况和现金流项目特质性。
由于企业财务风险（CF）和企业收益和现金流存在密切关系，基于上述变量选取，本文设定经营效率（JY）、偿债能力（CZ）、盈利能力（YL）和资本收益（ZB）四大影响因素构建计量模型：
为了对公司的财务风险进行定量分析，首先使用上述风险计量模型进行回归分析，回归结果（见表2）。
从模型回归结果可以看出，所有变量都通过了显著性检验，伴随概率较小，从标准差和t值可以看出回归结果较为理想。在市场经济的环境下，目前还存在很多不合理的地方，而且上市公司融资压力是制约企业财务状况的重要因素。合理规划、制定行业标准是国家经济健康发展的重要保障。
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关键词：房地产；财务风险；风险管理；防范措施
一、举例说明房地产企业因开发过程中出现的财务损失
随着我国经济的发展，我国房地产企业也进入到了快速发展的阶段。由于08年的金融危机，让不少房地产企业的发展受到严重的挑战，甚至一些房地产企业没有经得住这次考验。随着国家宏观经济政策的收紧，保障性住房、经济适用房的大批开建，人们对购买商品房有了一些延迟，甚至一些房地产企业支撑不了巨大的成本压力和偿还债务的压力，以至于一些企业资金链断裂企业不得不选择破产。在进行房屋开发的过程中很多地方都可以风险，有的只是造成了一点损失，有些是造成重大的财产经济损失，甚至一些房地产开发企业破产了。
二、 总结上述房地产开发企业容易出现财务风险的环节
经过对上述企业的分析，我们可以发现企业在经营各个环节都会有财务风险出现，我对通过对资金运动的先后顺序，把整个资金运动过程分为筹资、投资、使用（营运）、和收回（销售）等环节。通过对房地产的开发经营过程及资金的运动过程进行分析，我们可以把财务风险具体总结成：
（一）筹资环节具有财务风险。筹资环节分为取得贷款和偿还利息两个阶段，如果企业有大量的债务，企业在需要钱的时候再去取得借款的将会受到限制，甚至企业无法再另外，如上述企业中、江苏香娟房地产开发有限公司、由于已经有大量的借款，必须要按照约定偿还利息，否则会受到债权人的追债，如果还不能案例还债，有可能出现企业被申请破产的风险。
（二）投资环节具有财务风险。房地产开发行业是个资金密集型行业，在投资开发初期就需要大量资金去购买土地。现在大多数国有土地的出售都是用拍卖的方式进行出售，企业也要用竞拍的方式去购买土地，也是在竞争中花费超过其他竞拍者的价格才能取得土地使用权，这是一笔很大的投资。如果企业的货币资金不足以支付竞拍首付竞拍价一部分，竞拍保证金将会有被没收的风险。同时也要取得没有争议的土地，不要像案例中上海虹城房地产有限公司、商丘市伟业房地产开发有限公司那样造成不必要的财务损失。如果企业的建筑质量不合格，出现质量问题，需要赔偿购房者的损失，有造成重大财务损失的风险。
（三）营运环节具有财务风险。营运环节是房地产在取得土地后进行后期开发进行的营运活动。在这个阶段需要解决材料供应的问题，工人工资、纳税问题。如果在材料供应时，资金链断裂，仍可能有被的风险，要求履行合同的风险，甚至供应商会停止供货，使工程进度受到影响，进而产生更大的财务风险。在这个环节中有20%的企业出现了财务风险。因此，在这个阶段也要加强财务管理。
三、 分析在上述环节中出现财务风险的原因
在房地产企业开发房地产的初期就要投入大量的资金，并且从土地开发到房屋销售需要经历很长的时间，只有等到房屋销售出去才能回笼资金。因此企业要有要加强财务管理合理利用资金。但是，并不是每个企业都能利用好每一笔资金。
（一）企业自身的原因
1、 缺乏财务预算管理。房地产行业作为一个典型的资金密集型行业，当然需要大量的资金，如何合理的安排资金流量才能给公司带来最大的收益应该是财务人员应该做的，财务人员应该加强财务预算，对资金利用做出长期的规划，尽量在投资初期要制定好预算，这样可以为企业制定长期的战略目标做出规划，也可以合理的安排资金。
2、缺乏现金流管理。曾有人说现金流是企业的血液，可见现金流对企业的发展是多么重要。从上述例子我们也可以看出来，一旦企业现金流出现问题，企业的经营情况将会出现很大问题，甚至有不少企业因为资金流断裂而导致企业破产情况的发生。因此，企业应该加强现金流的管理，制定合理资金使用计划，保证企业的日常经营活动对资金的需要。
3、经营管理不严。房地产开发企业成本管理工作繁琐复杂，从竞拍到土地，对土地的整理费，图纸设计，基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等一系列成本费用。如果控制不严，将会加大公司的费用，进而减少公司利润，甚至会有出现亏损的风险。
（二）客观原因
企业的发展离不开社会环境，房地产企业也不例外，其发展也会受到社会环境的影响，比如08年的金融危机，使一些房地产企业的销量受到影响，房价高涨时销量也会受到影响，进而影响到了资金回笼，使企业可用资金减少，就有可能出现资金短缺的情况。由于房地产开发周期较长，在房地产开发周期内，利率的变化也会对公司的财务产生影响。国家宏观经济政策对房地产企业的影响也使巨大的，政府税收税率的提高，企业将会承担更多的纳税义务，利润流出较多企业的留存将会减少。
四、房地产企业财务风险管理的防范措施
财务风险是企业在财务管理过程中必须要面对的一个现实问题。财务风险是客观存在的，企业管理者应该加强财务管理，采取有效措施来降低风险的发生几率。风险分为系统风险和非系统风险。非系统风险是可以完全消除的，但是系统风险是无法完全消除的，只有通过建立资产组合来分散风险而不能消除风险。房地产企业只有加强财务管理，制定合理的措施来减少甚至是消除非系统风险的发生。对待非系统风险我们可以采取一些主动防御措施，面对非系统风险我们可以采取主动和被动的措施相结合的方法来降低损失。
（一） 主动防御措施
1、建立财务预算体系。房地产企业开房屋开发周期长，资金占用量大，在开发过程中可能出现资金流出时间不合理、筹资方式不合理、筹资量不合理等等情况。因此企业应该对整个项目资金作出预算，对企业缺乏的资金应该选择合适的筹资方式，应在股权筹资、向银行借款、发行债券、采用信用筹资等等作出最有利企业的筹资方式。对企业的收入与支出、经营的成果与费用的分配做出计划。
2、加强对现金流的管理。现金流被视为企业的血液，一旦出现现金短缺，企业的经营活动可能会出现问题。从上面的例子中我们可以看到有不少企业破产是因为现金流断裂。因此企业一定要加强现金流的管理，制定合理的资金使用计划，合理调度资金，确保建设项目施工的正常进行。
3、加强经营管理。企业要获取利润，必须有成本费用的发生。现在有些企业设置大量的部门，甚至一些是重复的，这将会使企业支出更多的人工成本，在土地开发初期对土地“三通一平”费用，销售费用，管理费用等等应该加强管理，建立监督机制，尽量减少不必要的费用支出。
（二） 被动防御措施
非系统风险是企业无法避免的，是受市场环境、国家政策、经济发展水平等众多因素影响。由于非系统因素造成的损失和一些小的财务损失企业可以采取以下措施：
1、财务损失计入成本费用。房地产由于开发周期长，难免会出现一些小的财务费用损失，对于这些小的损失可以将其计入成本费用。
