发布时间：2023-07-07 16:26:31
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的不动产资产证券化样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
资产证券化起源于20世纪70年代的美国，初衷是将缺乏流动性的资产转换为能流通交易的标准份额，为债权人解决现金短缺的问题。
广义证券化能够将所有资产类型证券化后在投资者之间流转，其代表是股票；狭义证券化是未来产生稳定现金流，以该现金流为基础构造证券化产品在合格投资者之间流转，将缺乏即期流动性，但具有可预期的、稳定的未来现金收入流的资产进行组合和信用增级，依托该资产未来现金流在金融市场上发行可以流通的有价证券的结构化融资活动。
我国根据基础资产分为两大类：一类是金融机构把信贷资产进行信贷资产证券化；另一类是非金融企业的非信贷资产进行企业资产证券化。信贷资产证券化受中国人民银行、中国银行业监督管理委员会监管，企业资产证券化则受中国证券监督管理委员会管理。融资人主体前者为银行、资产管理公司等金融类企业，后者为特许经营企业、融资租赁公司等其他非金融类企业。信贷证券化实行事前备案制，发行人在备案后3个月内完成发行，在银行间债券市场发行同时试水跨市场发行；企业资产证券化事后备案，发行后的5个工作日内备案登记，在证券交易所上市交易。
2资产证券化过程及投资银行职责
2.1证券化过程及增信措施
资产证券化的过程：原始权益人出售债权收益权等能够产生稳定现金流的资产给特殊目的机构（SPV），通过真实出售实现破产隔离保护投资者权益。SPV除了从出售方购买基础资产、发行证券带来的负债之外，没有任何其他资产与负债。SPV以基础资产为标的打包出售标准化证券募集资金支付给发起人，作为获得基础资产的对价，未来收益归集到SPV，SPV将收益支付给投资人。
为使证券化产品有更好的流动性，在产品设计时还要直接或间接的进行信用增级，引入内、外部多种增信措施，降低发行成本，提高流动性。
外部增信可由第三方保证担保，当基础资产现金流不能如约产生时，第三方担保机构向专用账户支付相应差额或主承销商的发起银行做市提供流动性支持。
内部增信有多种方式：一是可对证券结构化分层，在内部产生优先与劣后级，劣后级可为优先级提供信用支持，有缓冲垫作用，且劣后级在国内一般是由原始权益人全额认购，避免了逆向选择和道德风险；二是收入超额覆盖预期支出，将特定期间的基础资产收入超额覆盖预期支出，各期覆盖比率最低值设计在1.3～1.5倍；三是引入原始权益人补足承诺机制，若基础资产产生的现金流低于约定水平，则原始权益人承诺分别进行补足。内部增信摆脱了对金融机构主体的信用依赖而单纯基于资产本身。
2.2投资银行职责
投资银行需要做到以下三点：一是组织尽职调查；编制申报材料组织各中介机构编制全部备案材料，协助发行人做好勾稽校正、反馈、验收工作；研讨发行方案做好信息披露工作、确定发行方式，期限结构，利率种类等主要交易要素；前期与监管机构进行沟通协调。二是组织路演，确定发行时间；自项目成立5个工作日内备案登记。三是发行结束后协助发行人完成产品备案、流通上市等工作。
证券化过程中还需要监管银行，开立专门的资金账户等相关账户、保管计划资产，按照《托管协议》负责SPV名下的资金往来；评估机构展开尽职调查、对未来基础资产现金流进行预测、出具基础资产的评估报告；会计师事务所与律师事务所尽职调查、出具审计报告意见和法律意见书。
3商业银行投资银行企业资产证券化业务
3.1业务类型
企业资产证券化业务分为：存量债权资产证券化、未来债权资产证券化、不动产及不动产收益权资产证券化三种业务类型。
存量债权资产证券化是指企业将其资产负债表资产部类项下资产作为基础资产，开展证券化的行为。基础资产包括但不限于企业因提供商品、产品等形成的应收账款，企业在会计处理上可做到完全出表，降低资产负债率。
未来债权资产证券化是指企业将未来一段时间内预期可获得的经营性收入作为基础资产，开展证券化的行为。基础资产包括但不限于水费、排污费等合同项下的财产性权利，企业在此类资产上不可出表，作为负债计入资产负债表。
不动产及不动产收益权资产证券化是指企业将其持有的不动产或者不动产的派生权益作为基础资产，开展证券化的行为。基础资产包括企业所持有的固定资产、投资性房产以及上述不动产所产生的租金收入等。
3.2交易结构
企业资产证券化可设计为卖断融资、轻资产运营融资、杠杆收购融资、经营收入折现融资四种交易结构。
卖断融资结构指企业通过资产卖断，获得资产转让对价的交易结构。通过资产的卖断融资，可以提升资产流动性、经营性现金流入、改善短期偿债能力、降低资产负债率。此结构适用存量债权资产，目标客户包括：一是需优化财务报表指标的大型上市企业、国有企业等；二是拥有大量应收账款，且债务人资质较好的企业，可通过此交易结构降低融资成本并提升资产周转率。
轻资产运营融资结构指企业通过“资产真实卖断给SPV并且投资SPV劣后层”，实现资产表外运营，降低资产负债率的同时保留资产增值收益和运营收益的结构。企业通过此交易结构，可即期降低固定资产规模，从持有资产到管理资产的转变；资产交易过程可实现资产价值重估（成本法到公允价值估值），增加当期利润；提升净资产收益率。通过担任劣后投资人，企业可保留资产未来大部分增值和运营收益。本交易结构适用基础资产为不动产，客户包括：一是具有表外运营存量资产诉求的企业；二是具有优化当期利润指标需求的国有企业、上市公司。
杠杆收购融资结构指融资人通过资产真实卖断给SPV实现资产价值重估，改善企业资产负债表和当期利润指标；收购人通过投资次级，实现杠杆收购目标，提升投资收益率。对于融资人来说，该业务将资产资质与企业主体信用相剥离，可为企业降低融资成本；提升融资人资产出售的成功率；同时资产所有权保留在SPV名下，有助于避免收购交易过程中的信用和诉讼风险。对收购人来说，运用配资方式开展杠杆投资，提升收购人的收购能力，借此优化收购人财务报表。目标客户包括：融资方持有优质资产且具有资产出售意愿的企业；收购方为转型、升级、整合行业中的优势企业、收购基金、产业基金、改制转型企业的管理层。
虽然央行、证监会、银监会早在2004年即已开始Reits的前期试点工作，但是受到2008年全球金融危机以及国内法律配套措施滞后等多方面因素影响，Reits在国内恰处于“屡闻楼梯响，不见真人来”的尴尬境地。
但自今年以来，信贷资产证券化试点的推进，则使得有关启动Reits的市场预期再次高涨。前不久，国投瑞银与瑞银全球资产联合推出类Reits房地产基金的举措，则为Reits在国内的落地提供了新的可能路径。
事实上，有关Reits的热议再度兴起，正与当下房地产市场融资需求发生的新特征新变化，有着直接关联，甚至部分房地产企业今年就已经选择在境外市场，通过Reits进行融资。随着房地产调控政策不断深化，国内房地产投资陷入瓶颈期，Reits可打破宏观调控对房地产市场的冲击，直接把市场资金融通到房地产行业，起到对银行等间接金融的补充作用，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。近期，国内的地产投资人和地产商对于海外Reits产品模式都表示出较浓厚兴趣。今年5月，开元酒店集团拟将集团麾下5家自持物业打包，以Reits方式推向香港证券市场；李嘉诚旗下的北京东方广场也开始在香港发行Reits进行融资。
在此背景下，关于Reits在境内的开闸，首要面临的问题应是监管机构的安排以及Reits投资方向及策略的选择。
基于Reits的发行主体以及交易平台，监管机构可能会涉及央行、银监会、证监会三部门。按《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》第六条规定，房地产信托的受托人应该是具备受益券发行资格的信托公司（发行主体），其资格由银监会核准。其交易平台为全国银行间债券市场，则须受央行监管。按《房地产信托投资基金试点管理办法》9、10、11条规定，若在证券交易所平台销售，应受证监会管辖，基金管理公司为受托机构（发行主体）。具体的监管内容为资质审批、产品审批以及发行审批等。
在投资方向及策略上，中国版Reits初期势必将参考国外成熟市场的实践经验。1986年之后，美国Reits投资尽管可涉及房屋买卖业务、物业惯例业务以及政府债券，或持有其他Reits股份，但在经营上仍需要体现出被动性经营。例如：权益型Reits主要利润来源还是锁定为租金以及一些符合惯例的服务费用，如供水、供电服务。对于不符合惯例的服务，则需对可税利润征税。
鉴于此，我国Reits投资方向应是有稳定收入和长期运营的个人或商业房地产以及相关权利。相关权利可以为商业房地产抵押贷款作为基础资产而发行的产品，盘活银行和资产管理公司的房地产信贷资产。为确保投资目的的明确性，在房地产业的投资份额不得低于总资产价值的50%。为防止成为融资通道，更应严格规定不能参与房地产项目先期开 发。
为了提高收益，Reits可通过其控股公司向金融机构寻求低成本贷款，但应该根据资产评估报告来确定贷款占Reits总资产比例。
四大现实阻碍待除
尽管随着过去几年资产证券化试点的进行，有关中国版Reits开闸所面临的外部环境已得到大幅改善。但目前，仍有四方面现实阻碍使Reits的国内试点难以立即成行。
首先便是重复征税的风险。我国目前尚没有专门针对Reits税收的特别规定，乃应遵循一般税收制度。Reits整个交易过程中可能会涉及到土地增值税、企业所得税、营业税、契税、印花税、房产税等。《信托法》第二条：信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，进行管理或者处分。以此可见，法条中并没有确认信托财产交由受托人是否发生信托财产所有权的转移。所有权问题产生的巨大争议后，随之而来的税收问题也就产生。
若此处假定为发生转移之情况，则将导致双重征税问题。例如：Reits设立时，委托人将资产委托给受托人则视为买卖行为，受托人将房地产转回给委托人亦然。两次所有权变动会使得Reits产品的税收成本过高，市场流通可能性下降。仔细分析Reits的信托设立和回购环节，虽Reits的基础资产发生了所有权转移，但是和一般财产的买卖、赠与不同在于，其只是充当了流通管道作用。若采取多重税制，则失去了信托成立的原意。此外，投资人获得收益主要通过的是分红模式，若投向是廉租房和保障房，还应给予一定的税收优惠，来凸显半公益信托性质。《信托法》16条“国家鼓励发展公益信托”给予了具体的立法支持。
其二，不动产登记制度的不完备，同样阻碍着Reits在国内的实践。依据《信托法》第十条规定，设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。未依照前款登记的，应当补办手续；不补办的，信托不产生效力。Reits作为不动产权设立信托的金融产品，应当办理登记，不然法律上就存在无效的法律风险。但是，在我国《信托法》没有就信托登记的主管部门或受理机构以及相关流程明确。尽管在部分地区，例如：上海有尝试性的登记，但是作为全国性法律法规依据还严重欠缺。
故而，在信托登记问题上，相关监管机构应该实现物权登记和信托登记程序的并行制度。在内容上，还应该明确拓宽登记类型， 如：不动产信托设立登记、不动产取得信托登记、不动产信托变更登记、不动产信托注销登记，以此来配合信托当事人发生变动，信托财产发生变化，受托人变更以及信托目的等要素的变化。
破产隔离的制度障碍，则几乎是资产证券化现有国内实践，所面临的共性问题。Reits属于资产证券化产品，在结构涉及中必然存在SPV。其SPV作为特设目的易实体的目的是在法律上不再与发起人产生信用联系，起到破产隔离的作用。但是在我国没有明确的法律规定，证券化资产产品在发起人破产时不算清算资产，不能有效保护投资人。建议相关部门尽快出台来有效保护相关利益人士。
此外，中国的新房地产项目，大多数和贷款挂钩，本身就是抵押物。如果通过Reits来上市进行流通，可能需要对资产本身进行更为详细的披露。不然资产本身出现问题，银行一旦发起清收，投资人利益无法保障。
【关键词】运作思路 创新之策 住房抵押贷款证券化
一、住房抵押贷款证券化概况
住房抵押贷款证券化是一种抵押担保证券，指金融机构(主要是商业银行)把自己所持有的流动性较差、但具有未来现金收入的住房抵押贷款，汇集重组为抵押贷款群组，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后，以证券的形式出售给投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担的融资过程。从本质上讲，发行住房抵押贷款证券是住房抵押贷款发放机构的一种债权转让行为，即贷款发放人把对住房贷款借款人的所有权利转让给证券投资者。随着住房货币化改革的全面推开，如不开辟新的住房融资渠道，房改进程将受到严重制约。
而从世界范围来看，住房抵押贷款是一种最广泛地被证券化的资产，银行将住房抵押这部分信贷资产以出售方式，让从事抵押贷款证券业务机构的特殊目标公司(SPV)购买，该公司以这些资产作为抵押，发行资产抵押证券，再由承销商(二级市场中介)出售给投资人。从总体上说，我国开展住房抵押贷款证券化的条件已经基本具备，但是，如何培育贷款证券化所需要的发行人、机构投资者、中介服务机构等，并对相关的法律制度进行完善是开展这项业务的前提。
二、住房抵押贷款证券化运作的思路
1、加快相关市场发展，为证券化提供基础市场条件。必须着手解决市场中存在问题，措施有：一是要大力发展房地产市场，推进住房商品化与货币化进程，深化住房制度改革；二是要完善证券市场，加快证券市场化发展速度，扩大其容量和规模，完善其功能，加强其管理体系的建设，健全相关法律法规，规范证券交易行为，稳定证券市场；三是积极培养住房抵押贷款市场。
2、加快住房抵押贷款证券化组织机构建设，完善中介服务体系。住房抵押贷款证券化涉及到房地产开发商、银行、担保、保险和资信评估等相关部门。为了支持住房抵押贷款证券化的启动，开办初期，可由政府主管、开发商、银行、证券、担保、保险等部门共同发起成立政府住房抵押贷款公司，待条件成熟转变为上市股份公司，可以将住房资金管理中心作为抵押贷款机构的下属单位，并允许抵押贷款机构吸收住房公积金存款和住房储蓄存款，使部分住房公积金进入住房抵押贷款市场，或为抵押贷款提供担保；必要时，成立住房抵押贷款保险金融机构，以国家权力机构作为后盾。现阶段，可利用中国人民保险公司开办住房抵押贷款保险业务，然后建立符合法律规范的专门保险机构，提高住房抵押贷款的安全性。此外，要完善中介服务机构，组建大批借款人资格审查、不动产评估和不动产证券评级等机构，提高业务咨询、资信调查、房产评估和监证登记等方面的服务质量，满足住房抵押贷款市场的需要。
3、加强立法工作，为住房抵押贷款证券化提供法律保障。要尽快出台相关的法律法规，以保证住房抵押贷款证券化的有序发展。重点解决不动产抵押处分权与政府行政处罚权的矛盾、抵押登记与评估的法律保证以及抵押担保的约束机制等问题。制定《住房法》、《住房金融机构组织法》、《住房抵押贷款保险法》等，同时要建立借款人资信审查、价格评估、抵押证券评级等一系列统一标准和金融机构开办住房抵押贷款证券化业务的会计制度。此外，还要有相关法规来规范、监督与住房金融有关的住房储蓄管理、住房公积金管理以及住房补贴管理等经济活动。
三、我国住房抵押贷款证券化的创新之策
1、立法层面上的创新
虽然随着我国《金融资产管理公司条例》的出台我国已基本上打通了不良资产证券化的通道，但是我们必须明确的是该条例仅仅是一种燃眉之急的做法。而且，从学理上而言当条例与我国现行的银行法、保险法及证券法律发生冲突时，根据上位法优于个位法的特点，条例的效力还是一个经受不住学理推敲问题。实际上，总体考虑，我国目前的法律环境对于资产证券化的展开还有相当大的阻力，这主要表现为现行法律规则与资产证券化内在需求的冲突及证券化法律的空白。鉴于这种形势，笔者认为，我国在立法上应采取这样的策略：
（1）理清目前既存的《公司法》、《保险法》、《证券法》、《商业银行法》、《企业债券管理条例》、《担保法》、《企业破产法》、《信托投资公司管理办法》等与不良资产证券化内在需求之间的规则冲突之处，以求规则与资产证券化关系的发展同步；在这之中，笔者认为既然资产证券化的结果是不良资产被经过包装后以证券的方式表现出来，那么我国的证券法必须立于现实的层面对证券进行一个明确的界定，以突破目前的规定。
（2）提高住房抵押贷款证券化的立法层次。我国应出台一部立法层次高的法律，以体现立法的权威性、一致性与稳定性。国际上资产证券化立法模式有分散立法与统一立法两种，分散立法模式以美国为代表，统一立法模式是其他大部国家所采取的模式，特别是近几年来，欧洲、亚洲等陆续有几十个国家和地区制订了资产证券化的单行法。
2、制度层面上的创新
（1）SPV的模式安排及自我风险隔离问题。SPV的模式是不良资产证券化成功的根本保证，笔者认为在目前的形势下，具有现实性的模式有以下几种：
①成立国有独资的SPV；在设计该模式中，我国可以借鉴香港按揭公司模式，成立一个由政府支持的国家独资公司，其经营业务为购买应收款项，并以此为支撑发行证券；其启动资金由政府出资，其后可以通过发行证券募集资金来购买证券化的基础资产。客观而言，这一模式在目前的法律环境下，并不存在法律障碍，且此类SPV还能享受税收方面的优惠。因此，这一模式是一种成本较低、且迅捷的方式。
②资产管理公司成立子公司型的spv模式；根据我国《金融资产管理条例》第10条规定，我国的资产管理公司可以综合运用多种手段来处置不良资产，其中包括运用出售、资产重组、置换、债转股、证券化等多种方式对贷款及其抵押品进行处置。同时，根据该条例第26条的规定，资产管理公司还可以享受税收优惠的政策。因此，由长城、信达、东方等资产管理公司来成立子公司spv进行资产证券化亦为一种明智之举。具体的操作是，资产管理公司按照破产隔离的要求成立子公司型spv，其专门从事基础资产的购买与资产支撑证券的发行业务。
③特殊目的信托spv模式。《信托法》的出台为特殊目的信托spv提供了法律根据。因此，发起人可以设立一个信托型spv，然后将基础资产转移给信托spv，信托的权益移交给一家独立的受托管理机构进行托管。其后信托spv以基础资产为支撑发行受益凭证，受托管理机构负责收取证券的本息，并向投资者进行分配。然而，若要使该模式切实可行，我国还必须对2002年《信托投资公司管理办法》第9条，及其《实施细则》第4条的内容进行修订。实质上，无论我国的spv采取何种模式，立法都必须考虑到spv自身的产隔离问题。因此，我国的资产证券化法应作出如下的规定：其一是应将spv的业务范围限于仅从事与证券化交易有关的业务活动；其二是一般情况下，其债务也只能限于证券化交易中成立的债务与担保；其三是在资产支撑证券尚未清偿完毕的情况下，spv不能进行解散、清算、兼并及资产销售活动；其四为了避免与母公司“实质合并”，必须要求spv严格遵守独立契约原则，建立独立的账薄与档案，保留独立的账户，并将自有资产与母公司的资产隔离。
3、不良资产真实销售问题
采取何种证券化方式是我国证券化立法创新中所必须解决的重要问题。一般而言，资产证券化程度较高的国家都确立真实销售的立法价值取向，相反则采取担保融资的方式。尽管有许多学者从我国资产证券化的发展阶段及理论研究的程度、目前的法律体制、税收与会计方面、破产隔离机制的不足等角度出发，认为我国目前只宜采取担保融资的模式。对于这一观点，笔者认为是值得商榷的。在目前的形势下，我国的资产证券化法则应确立“资产真实销售”的准则，其原因如下：其一这种准则能提升基础资产的信用评级，易于证券的发行与交易；其二是这一准则的确立必然会导致我国的立法者对与证券化相关的法律进行重新的审视，从而对原来相关的法律规则进行一次系统的梳理，如对《公司法》、《破产法》等进行相应的整合；其三是真实销售具有本身的制度优势，能更好地隔离风险，保证交易的安全，是一种比较成熟的证券化模式。笔者认为，在立法中在识别真实销售与担保融资时，我国可以借鉴作者在前文所述的美国的一些识别标准，如当事人的意图、有无追索权、及会计与税收上的处理等。实际上，资产真实销售与破产隔离及spv的组建是几个紧密相联的问题，因为无论spv是采用公司、合伙或信托形式，都要注意自身破产风险和发起人破产风险的隔离，防止发生“实体合并”，使已转移的资产重新归并到发起人的破产财产中。因此，在我国的证券化立法中，必须将上述的三个问题进行务实性的综合考虑。
【关键词】资产证券化资产流动性资本充足率
一、资产证券化的发展历史
资产证券化最早出现在60年代末美国的住宅抵押贷款市场。当时美国的储贷协会和储蓄银行承担了大部分住宅抵押贷款业务。在投资银行和共同基金的冲击下，这些机构的储蓄资金被大量提取，利差收入日益减少，经营状况恶化。针对上述情况，政府决定启动并搞活住宅抵押贷款二级市场，以缓解储蓄金融机构资产流动性不足的问题。1968年，美国政府国民抵押协会首次公开发行“过手证券”，开资产证券化之先河，此后资产证券化在全球迅猛发展。
通俗地讲，资产证券化是指将一组流动性较差的资产（包括贷款或其他债务工具）进行一系列的组合，使其能产生稳定而可预期的现金流收益，再配以相应的信用增级，将其预期现金流的收益权转变为可在金融市场上流动、信用等级较高的债券型证券的技术和过程。具体来说，资产证券化就是发起人把持有的流动性较差的资产，分类整理为一批批资产组合转移给特殊目的载体，再由特殊目的载体以该资产作为担保，发行资产支持证券并收回购买资金的一个技术和过程。
二、资产证券化的收益分析
作为一项金融创新，资产证券化之所以能被广泛接受并取得迅猛发展，其根本原因在于它能给证券化的参与各方带来收益。下面从各相关参与者，即发起人、投资人和投资银行的角度来对资产证券化的收益进行分析。
1、发起人方面
资产证券化可以降低融资成本，增加资产流动性，提高资本充足率和资本使用效率，改善金融机构资产负债结构，并提供多样化的资金来源和更好的资产负债管理，使得发起人能够更充分地利用现有条件，实现规模经济。
在传统的融资方式中，融资者获取资金的成本的高低取决于其本身的信用评级。与之相比，资产证券化可以降低发起人的融资成本。证券化的基础资产具有稳定的、可预期的现金流，历史信用记录良好，真实出售隔离了原始权益人的破产风险，再通过信用增级等手段，证券的信用级别大大提高，这样融资成本就相应地降低了。此外，资产证券化的信息披露要求相对较低，只需对进行证券化的资产信息进行披露，融资成本进一步降低。
2、投资人方面
资产证券化在市场中为投资者提供了一个高质量的投资选择机会。由于组成资产池的资产是优质资产，并且有完善的信用增级，多数能获得AA以上的评级，这使得这样发行的证券的风险通常很小，而收益却相对较高，在二级市场上也有很高的流动性。所以，资产支持证券越来越受到投资者，尤其是像养老基金、保险公司和货币市场基金这些投资品种受到限制的机构的欢迎。
资产证券化为投资者提供了多样化的投资品种。现代证券化交易中的证券一般不是单一品种，而是通过对现金流的分割和组合而设计出的具有不同档级的证券，甚至可以把不同种类的证券组合在一起形成合成证券，以更好地满足不同投资者对期限、风险和利率的不同偏好。
3、投资银行方面
资产证券化为投资银行开辟了新的业务，为其带来了巨大的商机。作为证券化的过程中的融资顾问和承销商，投资银行参与了产品的设计、评价、承销以及二级市场交易等活动，持续稳定的资产证券化为其带来了可观而稳定的服务费收入。
三、我国开展资产证券化的重要意义
资产证券化对中国的发展具有诸多现实意义。从宏观方面看，银行资产证券化可以提高金融市场的效率，降低金融风险，促进经济发展，还具有促进扩大消费、发展住宅产业的功效。从微观方面看，开展住房按揭等贷款的证券化可以增强商业银行的流动性，优化资产负债匹配结构，分散抵押贷款风险，有利于降低按揭贷款利率，减轻购房人的还款利息负担，也便于简化不动产转让手续，扩大不动产交易市场。
1、资产证券化对我国资本市场的推动作用
（1）资产证券化有利于分流储蓄资金，壮大资本市场规模。2005年1月，我国全部金融机构存款余额为25.84万亿元。与此相对应，证监会公布的资料显示，在2005年4月7日股市暴跌之前，沪深两市股票市价总值为52080亿元，股票市场只起到了部分分流资金的作用。数万亿信贷资产的证券化及其在二级市场的放大效应，将是分流储蓄的重要手段。
（2）资产证券化能提供新的金融市场产品，丰富资本市场结构。资产证券化将流动性较差的资产转变为信用风险较低、收益较稳定的可流通证券，丰富了证券市场中的证券品种，特别是丰富了固定收益证券的品种，为投资者提供了新的储蓄替代型投资工具。这无疑会丰富市场的金融工具结构，对优化我国的金融市场结构能起到重要的促进作用。
（3）资产证券化降低融资成本，丰富了融资方式。资产证券化为筹资主体提供了一种融资成本相对较低的新型筹资工具，可以使筹资主体利用银行信用以外的证券信用筹集资金。
（4）资产证券化为投资者提供了新的投资选择。资产证券化产品具有风险低、标准化和流动性高的特点，其市场前景广阔。资产证券化还可以为投资者提供多样化的投资品种，可以通过对现金流的分割组合而设计出一系列证券投资组合，以满足投资者不同的投资偏好。
（5）资产证券化能促进贸易市场和资本市场的协调发展。资产证券化通过巧妙的结构设计和独特的运作方式，犹如一道桥梁，在多个层面上将货币市场和资本市场有机联系起来。资产证券化一方面为银行信贷风险“减压”，另一方面，在为资本市场增添交易品种的同时，也为市场输送源源不断的资金“血液”，进而促进资本市场和银行体系的协调发展。
2、资产证券化对商业银行的意义
（1）资产证券化有利于商业银行的资本管理，提高资本充足率。资本充足率是资本净额除以总的风险资产之后得出的，即：资本充足率＝（资本－扣除项）／（风险加权资产＋12.5倍的市场风险与操作风险所需资本）。其中，风险加权资产是由银行的各项资产乘以它们各自的风险权重而得。根据银监会对银行资产的风险权重的规定，住房贷款的风险权重为50%，而证券化之后回收的现金的风险权重为0，这样计算出来的分母变小，资本充足率自然会提高。银行可以将信贷资产进行证券化而非持有到期，主动灵活地调险资产规模，以最小的成本增强资产流动性，提高资本充足率。
（2）资产证券化有助于商业银行优化资产负债结构，提高资产流动性。资产证券化为资产负债管理提供了有效的手段，通过证券化的真实出售和破产隔离功能，商业银行可以将不具有流动性的中长期贷款剥离于资产负债表之外，及时获取高流动性的现金资产，从而有效缓解流动性风险压力。
（3）资产证券化有利于化解不良资产，降低不良贷款率。通过资产证券化将不良资产成批量、快速地转换为可转让的资本市场产品，重新盘活部分资产的流动性，将银行资产潜在的风险转移、分散，是化解不良资产的有效途径。
（4）资产证券化有利于商业银行增强赢利能力，改善收入结构。资产证券化的推出将为给商业银行扩大收益、调整收入结构提供机会。在资产证券化过程中，原贷款银行在出售基础资产的同时可以获得手续费、管理费等收入，还可以为其他银行资产证券化提供担保及发行服务赚取收益。
（5）资产证券化有助于国内银行适应金融对外开放，提高整体竞争力。实施资产证券化，可以使国内银行通过具体的证券化实践来发展机构，积累经验，培养人才，缩小同发达国家金融机构在资产证券化业务方面的差距。这样，国内银行就会在证券化业务方面占据一定的市场份额，从而提高同外资金融机构竞争的能力，不至于在外资金融机构进入后处于被动状态。
3、资产证券化对其他方面的意义
（1）资产证券化有利于推进我国住房按揭市场的发展。住房抵押贷款证券化是20世纪70年代以来国际金融领域中的一项重要创新，其运作方式已经十分成熟。在中国开展个人住房抵押贷款证券化业务，不仅能有效防范系统性金融风险，促进中国房地产市场持续健康发展，而且对于丰富中国的债券产品，推动中国资本市场发展也有重要意义。
（2）资产证券化有利于优化国企资本结构。我国的国有企业受间接融资方式的限制，其资本结构以大量负债为主，企业在银行的贷款占企业外源融资的比重很高。通过资产证券化融资，国有企业不会增加资产负债表上的负债，从而可以改善自身的资本结构。同时资产证券化还有利于国有企业盘活资产，提高资产周转率。通过信贷资产证券化，使作为国有企业的单一债权人的银行能够出售债权，从而缓解国有企业的过度负债问题，大大改善国有企业的资本结构。
（3）资产证券化有助于疏通货币政策传导渠道，提高货币政策传导效率。资产转化为债券后，可在银行间债券市场上市，这种债券就可能成为央行公开市场操作的工具。证券化资产的比重越高，规模越大，货币市场的流动性和交易性就越强，央行公开市场操作对商业银行流动性的影响就越显著，货币政策的传导效率就越高。
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[4]姜建清：商业银行资产证券化——从货币市场走向资本市场[M].北京：中国金融出版社，2004.
关键词：商业地产；实物特性；租金收益权；企业财富；效应
2014年，中信证券使用资产证券化方式“售后返租”了自有物业大楼并回笼大笔现金。此外，其还帮助面临电商经营模式冲击而进行转型的苏宁集团进行了类似操作，达到了“沉睡盘活”、改善企业财务状况的效果，并为苏宁发展自身实体店提供了一种可供尝试的“资金-商业地产-证券化”循环模式。
一、文献回顾
1、我国资产证券化基础资产分类与REITs综述
以银行信贷为主的各类债权无疑是我国资产证券化资产最重要的组成部分。此外，非金融企业未来收益权作为另一类主要证券化资产，其发展也受到了人们的关注和辨析（徐昕、郭翊，2008；吴越，2013）。对于苏宁、中信物业资产这类较为新颖的证券化实践，有学者（张悦，2014）因其基础资产异于前述两类资产特性，考虑将其单独归为一类。相对于前两类证券化研究而言，该基础资产特性及影响分析较少，值得进一步展开。对于一些金融从业者，苏宁、中信物业证券化行为的另一个理解角度则来自房地产信托投资基金（REITs）。作为把流动性较低的、非证券形态的房地产转化为资本市场上的投资证券的重要手段（郭臣英、黄汉江，2004；李智，2007等），传统RE-ITs与该类资产证券化确有相似之处，特别当资产证券化基础资产涉及物业不动产或相关债权时。然而严格来说，资产证券化与REITs这两种相对独立的证券化手段，其区别体现在资产选取范围和实际证券化操作的各个方面，本文也将对这些方面进行一定的梳理。
2、资产证券化基础资产影响研究综述
资产证券化的影响效应从一开始就受到了人们的广泛关注。早期相关研究主要集中在企业监督成本减少、流动性增进（Kehoe、Levine，1993）、监督成本减少（StevenL.S.1994）等积极方面，我国学者张伟、周丹、王恩裕（2006）将这些大多涉及原始权益人的影响统称为财富效应。后来受到美国次贷危机的影响，人们对资产证券化的风险影响也有了进一步的反思，如流动性脆弱（Allen和Carletti，2007）等。这些负面效应更为宏观，若仅从对微观发起者的影响角度看，与正面财富效应多存在对应关系，因此可以将证券化风险对企业收益的减弱作用当作负面的财富效应。在具体资产证券化研究中，基础资产选择和资产未来现金流期权定价两个方向也涉及到基础资产的微观影响。对于基础资产选择，微观影响分析帮助选择合适证券化基础资产和证券化方式，以定性分析为主。其中，张旭、郭晓音、任丽明、李存金（2014）在军工企业证券化基础资产选择的分析具有较为普遍的借鉴价值；而罗斌、曾祥（2006）、靳晓东（2012）等则考虑建立模型或选择指标体系来发起资产证券化的可行性。对于证券化定价方面，基础资产影响分析主要指（信贷）资产未来现金流受外在各种因素影响而具有不确定性。期权定价思想（Findley和Capozza，1977）是证券化定价中比较重要的一类方法，即将影响现金流稳定性的（外部）因素看作随机过程进行考虑。一些重要的信贷资产未来现金流影响因素有交易成本（Dunn和Spatt，1985）、借款人异质性（Stanton，1995）。与信贷（债券）定价不确定性主要考虑外部因素不同，物业资产价值及租金本身的变动性就可以被看作随机过程。王志诚（2004），仪垂林、刘玉华（2005）在（不动产）抵押贷款定价的期权思想使用正说明了这一问题。综上，本文将在分析商业地产资产证券化发展模式的基础上，侧重分析存在不确定性的商业地产基础资产、租金特性，以及对资产证券化、企业可能产生的新影响、新效应。
二、物业地产证券模式与REITs的异同分析
1、苏宁云创（一期）证券化模式分析
本节以苏宁资产证券化（一期）为例进行分析，因为其证券化中的具体细节最多借鉴了REITs的形式，这一方面可能与其更为迫切的发行、增信有关，另一方面可能来自中信物业资产证券化发起模式的探索。苏宁物业资产证券化之所以被称为私募股权REITs，是由于其在资产证券化前的物业处理上借鉴模仿了股权类REITs。具体而言，苏宁通过与私募投资基金（相当于REITs）进行交易（见图1左上部分），获得这11家门店的控制权，并将专项计划的基础资产从物业等固定资产变为债权收益权以及私募投资基金份额；之后苏宁再通过认购私募投资基金全部份额的方式来实现对这11家门店的间接控制，为进一步证券化做好准备。在不考虑增信措施及其带来的收益情况下，该专项计划基础资产为债权收益权以及私募投资基金份额，而实际主要涉物业租金及本身价值收益。从REITs涉及资产角度而论，可以看作债权、股权均有的混合型REITs或股权类REITs。实际上，标的资产分为债权和私募基金股权，主要为资产证券化产品分级增信使用。虽然苏宁等物业资产证券化具有REITs属性，然而仍与真实REITs具有许多差别。一是发起主体不一样。前者为资产拥有企业；而后者为REITs本身。二是发起目的不一样。REITs资产证券化发起者的主要目的为盘活固定资产和融资；而传统REITs为通过专业化的管理人员“集合”中小投资者资金并进行房地产业投资。三是基金经营方式不一样。资产证券化专项计划规定了整个证券化流程，其基金可决策性极小；而REITs无论是股权还是债权型，其经营都是对物业投资动态调整的过程。四是投资标的范围不同。资产证券化投资标的主要固定为被证券化物业；而后者范围并不确定，由REITs实际经营决定。
2、资产证券化与REITs分类及异同对比分析
在商业地产证券化模式的基础上，我们对资产证券化与REITs模式的异同进行分析。由于金融机构证券化基础资产以信贷为主不涉及地产，这里实际考虑非金融企业的证券化与REITs的异同。实际上，REITs的投资涉及地产及相关债权，由证券化基础资产是否涉及地产物业可以较好分析二者的关系。
三、商业地产资产证券化的影响分析
1、商业地产证券化基础资产辨析及影响分析
商业地产证券化基础资产性质较为特殊，区别于一般债权、收益权资产。在该证券化中，商业地产整体作为基础资产，资产期末价值与各期资产租金收益构成整体地产价值，其中租金部分与收益权又有相似性。事实上，该租金收入与收益权仍有区别。资产证券化的收益权一般来自于企业相关基础资产、产品第三方使用的真实租金、费用，如物业对外租金、水电企业相关水电费；而对商业地产证券化租金来说，其原本是发起企业自有物业的隐性租金成本。由于资产证券化导致基础资产的转移，使得该隐性租金由发起企业向证券化投资者支付。由于商业地产证券化基础资产性质，其风险特征将产生如下几方面影响：一是发起企业（如中信、苏宁）物业为自用性质，企业经营风险对资产租金收益的影响更为显著。二是在商业资产较为优质的情况下，资产本身特性通过资产剩余价值能起到较好的企业风险隔离效果。就具体机制来说，由于物业资产能较好变现，避免了发起者违约情况下物业不得不再次租赁以回收租金的缓慢做法。三是相对于仅依赖于收益权的证券化产品而言，商业地产证券化同时体现了基础资产价值与租金价值，无疑使该类证券化产品未来现金流更加稳健。
2、实物地产证券化影响的简单模型分析
这里主要考虑影响资产价格的收益率及相应波动率因素，假定租金与资产价值保持一致变化。资产价格方面，仿照股票价格行为经典模型———几何布朗运动，建立物业资产价格所服从的过程。
四、结论与展望
1、结论
通过上述分析可知，我国最新出现的优质物业地产证券化在借鉴传统REITs的基础上，达到了物业地产证券化的目的。但与传统的REITs相比，商业地产证券化在发起者、发起意图、运作方式及基础资产方面仍有显著的区别。与以往类型的基础资产证券化相比，优质物业地产本身价值及租金对资产证券化产品的稳定性具有促进作用，同时改善了企业的融资效果和财富效应。模型指出，资产价格的预期增长和波动对这一效应具有影响，特别是前者能极大地促进企业资产证券化的财富收益。
2、展望
目前，优质物业地产方面的证券化模式无疑为许多相似企业提供了融资参考。同时，也为人们对使用实物资产进行证券化提供了启示。但仍有两个严苛的标准阻碍了更多实物资产的入选。一是实物资产的保值、增值性，即资产价值不能随着时间而快速损耗；二是实物资产的变现难易度，这是指一些大型特殊项目无法像商业地产快速、高价变现。由此可见，优质商业地产在未来较长时期将会是实物资产证券化的主流发起资产。
参考文献
[1]徐昕、郭翊“：基础资产”选择过程中的法律瓶颈———对于“债权”与“收益权”的法律评析[J].汕头大学学报（人文社会科学版），2008（4）.
[2]吴越：基于内含期权法的中国企业资产证券化定价研究[D].复旦大学，2013.
[3]张悦：我国资产证券化现有模式分析[J].时代金融，2014（9）.
[4]郭臣英、黄汉江：我国发展房地产投资信托的制约因素与对策[J].江苏商论，2004（3）.
【关键词】信贷资产证券化 券商专项资产证券化 ABN
一、三种资产证券化的规模
信贷资产支持证券发展的最早，规模也最大，截至2013年6月30日，已发行79只信贷资产支持债券，规模达896亿元；资产支持票据20只，规模达77亿元；券商专项资产证券化债券56只，规模达313.5亿元。根据上清所数据，当前信贷资产支持债券托管存量为206.74亿元。商业银行是最大的投资者，持有67%的信贷资产支持债券，广义基金持有25%左右。而券商专项资产支持债券和ABN的投资者结构并无公开披露数据。
二、信贷资产支持证券
信贷资产证券化是银行向借款人发放贷款，再将这部分离散的贷款转化为系列化的证券形式出售给投资者。其基本过程包括资产池的组建、交易结构的安排、资产支持证券的发行以及发行后管理等环节。在这种模式下，贷款的信用风险不再由银行承担，而是由投资者承担，银行只负责贷款的评审和贷后管理，这样就能将银行的信贷管理能力和市场的风险承担能力充分结合起来，提高融资的效率。通过信贷资产证券化，将贷款打包组合，能有效分散单个贷款的特定风险。将贷款包拆细为标准化的证券，提高了资产的流动性。对信贷资产支持债券进行结构划分，能满足不同的投资需求。
我国的信贷资产证券化试点始于2005年，此后，国开行、建设银行、工商银行等发行了多款信贷支持类证券。但随着2008年金融危机的爆发，信用衍生产品给金融系统带来的高风险性使得国内的信贷资产证券化发展陷入了停滞阶段。2005年12月至2008年12月，共发行56只信贷资产支持证券，发行面额667.83亿元。直至2012年9月7日，国开行集中配售发行101.66亿元的2012年第一期开元信贷资产支持债券，意味着停滞逾3年的信贷资产证券化产品正式重启。2012年9月至2013年4月，市场上共发行了23只信贷资产支持债券，发行面额总计228.54亿元。据上清所数据，当前信贷资产支持债券托管存量为206.74亿元，规模远大于资产支持票据，但整体发展速度仍不快。
三、券商专项资产证券化
券商专项资产管理计划，是企业资产证券化在当前试点期间的表现形式，具体指证券公司面向境内机构投资者推广资产支持收益凭证，设立专项资产管理计划，用所募集的资金按照约定购买原始权益人能够产生可预期稳定现金流的特定资产（即基础资产），并将该资产的收益分配给收益凭证持有人。券商专项资产证券化业务的基本流程为：原始权益人（发起人）将基础资产出售给特殊目的机构（SPV），或者由SPV主动向原始权益人购买可证券化的基础资产，然后将这些资产汇集成资产池，再以该资产池所产生的现金流为支持，向投资者发行有价证券融资，最后用资产池产生的现金流来清偿所发行的有价证券。
券商专项资产管理计划业务始于2005年，首例是中金公司推出的“联通收益计划”。2007～2010年证监会没有新批任何专项券商资产管理计划。停滞四年后，远东2期专项资金管理计划于2011年8月发行，标志着券商专项资产证券化业务重启。尽管券商专项资产证券化推出较早，但整体发行额度不高。此后，基础资产得到了不断地创新和丰富。例如2012年华侨城发行了以欢乐谷门票收益权为基础资产的证券化产品。到目前为止，市场共发行了56只专项计划，发行面额总计313.54亿元。
2013年2月26日和3月15日，证监会分别了《证券公司资产证券化业务管理规定》的征求意见稿和正式稿，通过列举的方式列明基础资产的具体形态，可以是企业应收款、信贷资产、信托受益权、基础设施收益权等财产权利，商业物业等不动产财产，以及中国证监会认可的其他财产或财产权利。另外还指出基础资产的规模、存续期限应当与资产支持证券的规模、存续期限相匹配，且专项计划可以通过内部或者外部信用增级方式提升资产支持证券信用等级。
四、资产支持票据（ABN）
严格意义上讲，资产支持票据不等于资产证券化。资产证券化应该具备风险隔离的基本特征，在此前提下，发行人可以突破融资规模限制，甚至可能以高于主体的评级获得更低的融资成本。而《银行间债券市场非金融企业资产支持票据指引》对于ABN的交易结构中是否要进行严格的风险隔离安排并没有做出非常具体的要求。ABN在交易商协会注册，注册周期在中期票据2～3个月左右基础上进一步缩短；发行规模不受企业净资产规模40%的限制；发行期限为3～5年；发行利率由主承销商、发行人和投资者商定；发行方式可选择公开发行或非公开发行；是否进行信用评级由发行人和投资者协商确定，若公开发行则须进行双评级。其增信措施一般主要采用内部信用增级方式，不强制要求外部担保。
2012年8月3日，银行间交易商协会公布了《银行间债券市场非金融企业资产支持票据指引》。2012年8月7日，注册通过第一批非金融企业资产支持票据（ABN），标志着我国非金融企业资产证券化正式开闸。截止2013年4月，市场上共发行了20只资产支持票据（ABN），发行面额总计77亿元。当前资产支持票据规模相对较小，尚处于萌芽阶段。
除了上述的ABN以外，银行交易商协会正在考虑推出信托型ABN，以公募和私募两种方式发行，在交易商协会注册即可发行，不需要审批。此项创新目前已得到银监会和交易商协会的支持与认可。信托型ABN与上述ABN最大区别在于信托型ABN引入信托做特殊目的的载体，以信托方式实现基础资产的隔离，投资者对基础资产享有信托受益权，是一种真正意义上的资产证券化。
五、三种资产证券化模式比较
首先，三种形式资产证券化的监管有所不同：一是信贷资产证券化，其发展时间最久，监管文件、法律基础、财税安排、会计处理均已非常成熟，产品设计从第一单出现以来变化不大，其发行需要银监会和人行审批，一般发行时间较长；二是券商专项资产证券化由证监会主管，走的是试点到推广的道路，虽然其法律基础、财税安排、会计处理等方面不如信贷资产证券化完备，但是好处是为非金融企业提供了一条直接融资渠道。其发行需要证监会审批，一般审批时间较短；三是资产支持票据，起步最晚，12年才正式推出。ABN由银行间市场协会主管，发行仅需注册。
其次，三种形式资产证券化的基础资产会有所不同，其中券商专项资产证券化的范围最广：一是信贷资产证券化的基础资产主要是银行的各种贷款；二是券商专项资产证券的基础资产包括债券类：BT回购款、企业应收账款、融资租赁款等应收款，信贷资产；收益权类：通行费、水务、电力销售、票务等收入的收益权以及信托受益权等；不动产类：商业地产的租金收入和运营收益。三是资产支持票据的基础资产包括公用事业未来收益权、政府回购应收款、企业其他的应收款等。
它是一个精心构造的过程，经过这一过程，贷款和应收账款被包装并以证券，即以广为人知的资产支持证券的形式出售。早在1988年，James A. Rosenthal和Juan M.Ocamp。在出版的《信贷证券化》一书中，就具象的描述了资产证券化的这一过程，这是历史上第一次对资产证券化的定义。什么是资产支持证券( AssesBacked Securities)?美国证券交易委员叙SEC)给出了这样的解答犷他们主要是有一个特定的应收账款资产池或者其他金融资产池来支持，保证偿付。这些金融资产的期限可以是固定的，也可以是循环周转的。根据资产的条款，在特定的时期内可以产生现金流和其他权利，或者资产支持证券也可以山其他资产来保证服务或保证按期向证券持有人分配收益。①这表明在上个世纪八十年代的美国金融市场中，信贷证券化这一种形态是资产证券化人潮中的先行者.发展历程也是最早的。
二、我国住房抵押贷款证券化进程
从我国住房抵押贷款证券化的进程分析来看，在我国实行抵押贷款这类信贷证券化是有必要的，再从截至目前为发行的三笔住房抵押贷款证券来看，成果也是比较顺利的。拿2005年建元个人住房抵押贷款为例，建设银行作为发起机构，将自身所拥有的抵押贷款权打包转移给特设机枚SPV)中信信托，建行之外的商业银行担任这笔资金的托管机构，中金公司担任该笔住房抵押贷款的证券承销商，将其放在证券市场上去寻找新的投资者。而具有一定融资需要的银行间债券市场机构投资者成为证券化后的住房抵押贷款的买单者。这个流程中，从原始的申请住房抵押贷款的购房者，到发起人建设银行，再到SPV、券商和最后的投资者，都获得了相应的权利或利益.资金的流通性顺畅.进展十分顺利。
(一)住房抵押贷款证券化过程中的法律风险分析
住房抵押贷款本身具有长期、稳定、数额人、流动少的特点，因为其本身的这些属性，往往被认定为银行的优质贷款资源。然而，同样是因为这样的属性，其也存在着一些我们不可忽视的缺陷，如果稍有不慎，不重视对风险的防范，肆意提高银行的房贷能力，良性运作的循环将被打破，重之将会引发房地产泡沫和金融危机，上个世纪美国的次贷危机就是一次血淋淋的教训。因此，我们需要防范住房抵押贷款证券化过程中的法律风险，主要如下:
1.法律法规不健全造成的发展环境不确定的风险1985年前后，日本政府在改革过程中推行银行资本金管理改革、部分银行执行国际清算银行指定的银行资本金管理规定，促使银行贷款向风险权重只有公司贷款业务一般的住房抵押贷款倾斜，使得银行之间在不动产贷款上产生恶性竞争，将资金人量投放到不动产领域，最终造成日本连续5年的房地产价格吃涨，化为严重的房地产泡沫。住房抵押贷款证券化的发展过程实际上是一个需要与法律制度、国家货币政策相互适应、相互作用的过程。在资产证券化的过程中，银行对法律条款、国家政策变化的预测能力有限，而国家的宏观经济政策及法律的调整会引发投资、金融市场的经济变量发生变化，影响最直接的经济变量就是基础资产的质量，一旦为了高额的贷款发放而降低了原始购房者贷款抵押的条件审核，将会从源头上影响住房抵押贷款证券化中资产的质量。
2.住房抵押贷款证券化下的违约风险。MBS过程中的最严重的违约风险是因虚假按揭而导致违约的风险。虚假按揭的意思是指无购实而从事房屋购买的行为，目的是通过虚假销售获得高额贷款，进而将银行贷款骗为己有。在住房抵押贷款非证券化的情况下，银行将承担贷款回收不良的直接影响。而在证券化的过程中，虚假按揭的风险转嫁给MBS的最终投资者，其行为的隐蔽性，在过程中很难进行防范，一旦发生风险，最终投资者很难取得虚假按揭的证据，也很难举证商业银行在对住房抵押贷款的真实性、还贷能力的调查和审核中存在过错，这样最终投资者就没有办法行使对商业银行的追索权，只能自负风险。这显然将影响整个住房抵押贷款证券化的顺利进行。
(二)对住房抵押贷款证券化五个过程中存在的法律困境的思考
1.住房抵押贷款转让中的法律困境。住房抵押贷款证券化的破产隔离规则要求打包重组的住房抵押贷款资产组合应彻底将所有权转移给特殊机构SPV,这样原始权益人如遇破产风险，SPV可以将风险隔离。在理论上，各国采用的住房抵押贷款的转让方式概有两种，一是债务更新，二是债权让与。债务更新的办法是指在原始购房者与银行的贷款合同后，再山SPV与债务人订立新的合同，新旧合同的主条款不变。债务更新的过程需要取得原始购房者的同意，需要与原始购房者完全合作，这在实践中成本过高。第二个办法是作为债权人的银行将设立在住房抵押贷款上的全部权利转移于第三人SPV享有.这是各国住房抵押贷款证券化的主要方式
2.我国住房抵押贷款证券化中SPV定性的法律困境。特设机构SPV是为了保证住房抵押贷款证券化运作而专设的一个特殊实体，其目的就是为了通过真实出售而隔离发起人的信用及破产风险而真实出售意味着住房抵押贷款的所有权应当转移，SPV对重组后的住房抵押贷款应当享有所有权。按照国际惯例，SPV一般山信托机构或者企业法人来担当。而我国就SPV的设置主要存在的困境是没有法律明确规定特殊机构SPV的组织形式，且无论将SPV定义为信托机构还是企业法我国现行法律解释不通的困境。首先.将SPV定义为信托机构有着法律困境。
3.按揭法律关系在我国未得到法律上的确认。目前来讲各人商业银行开展的住房抵押贷款业务中抵押物人多是期房，期房并非现实存在的所有权的客体，将其作为抵押物与我国担保法的规定不符合。因此，以期房作为住房贷款的抵押物法律风险非常人。在我国香港地区，这种法律行为被称为按揭，但在我国的物权法体系中这种按揭法律关系并没有得到承认，也与我国一物一权的物权法基本准则有冲突，那么我们可想而知，住房抵押贷款在后续的证券化过程中如果继续延续法律制度也是不牢靠的，存在着较人的风险。
关键词：资产证券化 金融监管 问题 措施
资产证券化源于美国60年代末的住房抵押证券，发展至今日，已经成为近三十几年来世界金融领域发展最迅速的金融创新工具。资产证券化以其独特的融资形式，吸引了广大投资者，极大地丰富了金融服务与产品。
一、资产证券化及其现状
1、资产证券化
资产证券化是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。通过资产证券化，可以将流动性较低的资产转化为具有较高流动性的可交易证券，改善资产结构，提高基础资产的流动性。
2、中国市场资产证券化的现状
中国的资产证券化起步于20世纪90年代，发展缓慢，对国内金融市场的影响也比较小。目前，我国的资产证券化呈现以下特点：
(1)发行规模增大，种类增多，机构投资者范围增加。资产证券化基础资产涉及不动产，应收账款，信贷资产，收费项目等，种类繁多。其发行规模2005年为81.96亿元，截止2008年末已经达到302亿。
(2)二级市场资产证券化交易不活跃。中国资产证券化市场机构投资者以大宗交易为主，一般会将证券产品持有至到期，从而导致市场流动性不足。
(3)基础资产供需矛盾，市场运作与目标不符。证券化基础资产应是预期未来带来稳定收益的正常资产，然而，就目前的市场表现来看，基础资产中不良资产比重偏大，投资者必然失去信心，导致资产证券化交易受困。
二、对资产证券化的监管现况及问题
中国的资产证券化起步比较晚，至今也未形成一个成熟的市场，在探索发展的道路上，不可避免地出现了许多问题。
1、法律法规体系不完整。目前没有一部专门针对资产证券化的法律。法律法规体系的不完善使监管存在很多漏洞，主要体现在以下几点：一是法律法规体系内容不完整，调整范围有限，监管效率低；二是不同的法律文件中对资产证券化的规定出现重复与真空现象。
2、监管出现分裂现象。目前我国的监管体制是“分业经营，分业监管”，因此对资产证券化的监管出现了分裂现象，一部分是银行信贷资产证券化，另一部分是企业资产证券化。银行信贷资产证券化由央行和银监会监管，只在银行间市场上交易；而企业资产证券化则在证券市场上流通，受证监会的监管。
3、资产证券化信息披露制度不完善。资产证券化信息披露制度不完善，监管当局缺少足够的信息，监管失效。资产证券化信息披露制度的不完善主要表现为两点：一是资产证券化会计信息披露立法不足，相关规定较少。二是信息披露的内容不全面，缺少很多信息，尤其是表外业务方面的信息。
4、监管机构间交流过少，人员素质有待提高。“分业监管”体制使各监管机构之间缺乏交流，导致监管混乱。监管人员的素质偏低，缺乏该有的职业道德素养，甚至出现道德问题。监管人员利用资产证券化相关法律漏洞及职务便利，钻营谋利，破坏监管环境。
三、资产证券化监管措施
面对上述问题，监管当局应积极寻求解决措施，维护市场秩序，保证资产证券化的良好运行。
1、建立完整的法律法规体系。为了更好地发挥监管职能，监管机构应联合立法机构对资产证券化进行统一立法，建立专门的法律，确立统一的发行、上市、交易规则等，完善资产证券化法律法规体系，规范资产证券化的运行。
2、建立统一的金融监管体制。分业监管体制导致资产证券化的监管分裂，因此建立统一的金融监管体制势在必行。资产证券化在金融领域的分量加重，若没有专门的监管机构，必然导致金融市场混乱。为了明确分离各种金融业务，实现市场有序运行，应设立专门的监管机构，或实行专门的监管体制。
3、坚持审慎监管原则，坚持外部担保制度。遵循审慎原则监管资产证券化交易，其中对资产证券化项目的创立监管尤为重要。项目创立时，应谨慎态度，可以避免恶性“链条效应”，最大限度的防范和控制风险。坚持外部担保制度，是指监管机构在对资产证券化业务进行监管时应着重注意其外部担保，确定其真实性、合法性、可靠性，以保证交易的完成。
4、完善对资产证券化的信息披露制度。信息披露是非常有效的一种监管措施，完善对资产证券化信息披露的制度可以从以下几方面出发：一是信息披露的内容。对资产证券化的信息披露应增加表内金融资产、金融负债以及公允价值变动损益项目，并对众多的表外业务信息进行披露。二是信息披露的质量。监管当局应对信息披露质量作出明确规定，如及时性、相关性、可理解性等。
5、加强监管机构之间的协调，提高监管当局人员素质，建立监管人员激励约束机制。各监管机构可以定期举行见面会，加强交流沟通。另外，监管机构应对监管人员进行分批定期培训，提高监管人员素质，加强职业道德。监管机构还可以建立适当的激励约束机制，以此规范监管人员行为，提高监管效率。
资产证券化的发展潜力巨大，中国市场亟待完善，加强对资产证券化的监管，将有效促进资产证券化的发展。对资产款证券化的监管既需要监管机构的负责审慎，又需要金融机构对自身行为的约束与规范，只有如此，资产证券化才能全面发展
参考文献:
[1]中国证券业协会编.《证券市场基础知识》.中国财政经济出版社
[2]宫芳.《企业资产证券化的监管建议》.《华北金融》,2007;第11期
