发布时间：2023-07-09 08:55:04
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产金融战略样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
[关键词]金融资源；房地产；金融理论；框架
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.02.068
[中图分类号]F832 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2017）04-0-02
0 引 言
金融产业的发展一直伴随着整个社会的发展，金融c经济的关系一直是社会进行建设的过程中主要研究的发展脉络和发展趋势。在这种情况下，不难发现，金融的内涵在不断被拓展的同时，也随着经济的金融化而不断发展。近年来，相关的研究人员发现房地产与金融产业有着密切的相关性，因此，有必要对房地产进行深入的研究和进一步的探讨。
1 金融视角下对房地产金融的研究
笔者在房地产金融战略进行研究和探索的过程中，经常会用到唯物辩证法和历史价值分析等方法，目的是能更好地将理论与实践相结合，并用一些战略管理的相关哲学理论去有效地借鉴金融可持续发展的理论，进而通过对金融理论进行成果的创新，这样可以对房地产金融进行更为全面且具有层次的梳理和创新。
在历史不断发展的过程中，中国正在由经济大国走向经济强国，在这个不断崛起的过程中，传统单方向地讨论金融已经不能满足金融发展的需要，以“跳出金融看金融”的变革式的思维才能够更好地面对中国金融面临的复杂的金融环境。
2 房地产金融的发展现状和传统金融理论的局限性
房地产金融在中国虽然发展的比较晚，大体上的发展时间还不足40年，但是它的发展进程和特点仍然使其成为了房地产金融战略中不可缺少的一部分。我国改革的特殊性和经济背景形成了我国房地产行业发展的特殊历程。笔者从唯物史观的角度，用辩证主义的思维对中国房地产金融制度的变迁和房地产金融的历史脉络进行了梳理和分析，这有助于其更好的对中国房地产行业发展的周期、发展的规律以及房地产的形成机制进行更好的分析，这样才能为金融的发展做好基础。
我国房地产金融之所以不能得到迅猛的发展，究其原因，主要是理论和实际不能进行有效的结合，理论严重滞后于实践。而导致这种现象的原因是我国相关的研究人员对房地产金融的研究主要停留在传统金融理论的狭窄范围内，近些年来，房地产金融的研究成果主要在房地产金融的具体对策和融资技术层面，没有形成和建立良好的、系统的理论传承，且在传统理论的研究过程中，没有做到有效的创新。因此，相关的研究人员对传统理论进行分析，总结规律和发展模式，吸取其中有益的因素，并在其基础上对房地产金融理论进行探究和突破是十分必要的。
通过对传统金融理论进行分析后，可以得知金融与经济的关系不仅仅是金融理论研究和发展的核心问题之一，也是与房地产金融紧密相连的一部分金融理论基础。相关的研究人员可以阐明金融已经成为服务于经济发展的辅助因素，也已逐渐演变为经济发展的一个内生变量。在不断地创新过程中，房地产金融也可能作为经济的一个内生因素与房地产社会经济的发展进行有效的融合，实现统一化的发展。为此，必须要对房地产金融问题给予高度重视，这样才能有利于经济社会的可协调发展和世界经济的可持续发展，从而实现房地产金融理论的创新和完善。
3 国外房地产金融研究的思考
英国和美国早在上百年前就对房地产金融进行了一定程度的研究，无论是经验还是问题，这对于中国的学者来说，对中国房地产金融的发展研究有非常好的借鉴意义。对美国、日本和新加坡等发达国家的房地产金融理论和研究模式进行分析，并结合我国的国情进行更为全面和客观的分析，有利于实现我国房地产金融的协调发展。
每个国家的房地产金融理论都不一样，这是因为各个房地产金融理论都是根据各个国家的国情和房地产发展的实况来提出的，各国的房地产金融制度都与国家相关的土地制度、城市化的进程以及相关的经济制度等其一系列的宏观经济政策结合在一起，并兼具普遍意义和个性化。
4 房地产金融
这里所谓的房地产金融理论不是对某个房地产的具体问题进行研究和分析，也不是在实践发展过程中针对一段时间内发生的问题进行的相关政策性的思考。而是房地产金融的相关基础性涵义、发展方向、发展目标以及发展模式进行全面系统化的研究。
传统的房地产金融理论就是把房地产金融局限在一个非常狭窄的范围内，单一地将房地产与货币进行结合，从而就渐变成了金融和房地产是两个独立的概念和两个独立的产业和学科，而对于二者之间的相关性和紧密的联系性没有给予体现和解析。这导致了传统理论在面对房地产及金融的一系列问题时，不能进行很好的解析，具有很大的局限性。
房地产的金融战略研究应从房地产的金融属性进行研究，并对房地产金融进行重新定义和对其进行扩展，这样才能更好地将房地产与金融的紧密关系更形象的表现出来，形成广义的房地产金融的概念，突出房地产金融的重要性，使人们能够在社会和国家的角度对房地产金融的本质和相应的发展规律有一个更为深刻和系统全面的认识，这样才能为房地产金融的发展提供一个更高的视角。
5 房地产金融理论进行框架的构建和战略的选择
在任何领域，企业要想实现一定的目标，首先就要有一个战略性的计划和决策，这样的决策其实就是一种选择。近年来，中国的城镇化得到不断的发展，房地产金融对城镇化的发展已经起到了非常重要和关键的作用。房地产金融可以对资产泡沫和金融危机，在一定程度上进行更好的渗透，使人们能更好的将实践与理论结合，从而对房地产金融的发展做好更多的战略性选择。房地产金融理论研究的实践意义的所在也是房地产金融的战略选择。无论是从我国的第一步深化改革，还是从整个阶段的过程化发展都应该将房地产金融的发展进行渐进性的提高，使其保持创新的状态，促使其与房地产行业的实际发展进程相吻合。但是不能为了创新而创新，盲目的进行跃进。
房地产金融是对房地产进行更好的、适应性的调节和支持，就是对市场化的商品房开发的金融支持和非市场化的保障性住房进行开发的政策性金融政策，它应该与实际的情况相吻合。房地产金融的创新与宏观调控的体系进行稳定的结合和协调，有利于房地产金融的发展；有利于提高国家金融的战略高度；在发展的周期内，能有计划的对房地产金融资源进行有效配置，充分发挥房地产金融资源对我国城镇化的促进和推动作用，进而有效的将房地产金融对资产泡沫和金融危机的负影响减小到最低的范围内。
6 金融资源视角下构建房地产金融发展机制的策略
房地产金融发展的战略目标主要是对房地产的金融发展机制进行协调性的构建。无论是在对房地产金融的机制进行构建，还是在房地产金融战略的选择上，要想使房地产金融的发展能够适应支持战略，需要从金融资源、经济的发展以及社会的建设等多个方面来考虑房地产金融所处的位置，只有这样才能够更好地构建出房地产金融的发展协调机制。这种调节机制主要是为了有效实现房地产方面的协调发展，而这种协调是通过对房地产的适度支持、合理界定市场中的地位来实施的，它可以不断地优化房地产的投融资机制，有效地提高房地产金融在宏观调控体系中的地位和作用，进而使整个金融理论框架和市场机制符合实际的需求，使其更好地与实体经济的发展有更高的吻合度。
房地a金融理论框架的构建还必须将房地产金融进行资源上的配置，这可以对房地产的健康发展起到积极的促进作用，同时也可以有效地避免一些金融危机。相关的人员要从金融资源的视角出发，对房地产金融理框架的构建进行创新，针对我国当前房地产金融下存在投融资渠道的问题、相关的金融风险、房地产在直接投融资过程中发展缓慢等问题进行深入分析，从房地产的全面协调和深层次的角度对房地产的信贷、信托、基金和投融资等问题和机制进行研究、设计，这样才能使房地产金融的创新可以在金融资源的视角下、在更高的房地产协调发展的基础上，实现最大的经济效益和社会效益。
7 结 语
随着我国城镇化的发展和对棚户区进行的改造，房地产金融理论框架地构建和实施已经成为了经济的发展的直接影响因素。房地产金融理论框架地构建不仅仅会影响房地产的实践效果，还会对保障国家的金融安全起到重要的作用，只有房地产金融得到更为有效的发展，我国才能更好地面对经济全球化和金融全球化的模式，进而实现更好的发展和变革。
主要参考文献
[1]倪伟康.协同视角下资产证券化流动性研究[D].上海：东华大学，2011.
（一）房地产金融业起步晚，但发展十分迅速。从我国房地产融资历程来看，房地产真正进入融资阶段是在1998年以后，伴随着个人住房商品化制度的实施以及个人购房按揭的启动，大量的购房者进入了房地产市场购买商品住宅，由于居民可支配收入刚刚改善，众多购房者依赖银行贷款进入市场购买住房。因此，短短几年时间，我国用于房地产开发与个人购房贷款余额大幅增长，仅以四大国有商业银行的统计数字为例，1999年末全国四大国有商业银行的个人住房贷款余额为1583.67亿元，工商银行个人住房贷款余额1997年末为65亿元，2000年末则为1048亿元，而2004年则高达3158亿元。迅速发展的房地产金融业对房地产市场的发展起到了积极的推动作用。
（二）资金来源渠道单一，银行系统风险集中。目前，在我国房地产市场上，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，成为我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。据统计，房地产开发投资资金中银行贷款比重为30%，如果考虑住房消费贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款，这一比重将上升到80%，银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。一旦房地产市场出现萎缩，必将给银行系统造成严重危害。而其他融资渠道，如信托、房地产股权融资、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在我国房地产金融市场尚处于起步阶段，所占贷款比例十分小。
（三）房地产金融运作欠效率，资金投向结构不合理。由于我国房地产金融机构不健全，缺乏科学、合理、规范的经营，使得房地产市场资金的配置效率低下。加之，我国金融体制本身的非市场化特征，金融资源并非完全按照市场规律进行配置，阻碍了社会资金向房地产金融领域的流动，受系统内资金供应者的经济状况和储蓄率的制约，融资数量有限，难以满足房地产庞大的资金需求。而另一方面，房地产资金的投向结构却不够合理，商业用房的投资增幅高于住宅投资，经济适用住房建设投入不足，导致房地产市场出现总量相对不足的结构性失衡。既使得真正有居住需要的、占社会人群大多数的中低收入居民的有效需求得不到满足，又造成房地产商盲目开发，出现房地产供给的结构性过剩，空置率居高不下，资金流通链条断裂。
（四）房地产金融法制建设滞后，监管和调控体系不完善。目前，我国房地产金融法规不够健全，法制建设滞后。例如，涉及到房地产抵押贷款的法律虽然已出台了一些，如《民法》、《城市房地产管理法》等，但总的来说住房消费贷款运作的法律环境不够完善，有些法律缺乏可操作性，特别是作为住房消费的重要形式——住房按揭贷款，更是缺乏法律方面的保证，这不利于房地产金融的进一步健康发展。同时，房地产金融也缺乏有效的监管体系，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也亟待制定。
二、我国房地产金融市场对策建议
（一）加快金融体制改革，建立统一开放的房地产金融体系。为适应社会主义市场经济条件下房地产金融业自身发展的需要，我国必须加快金融体制改革的步伐，根据国际金融业的发展趋势，调整经营管理理念和发展战略，进一步深化商业银行的产权制度改革，强化商业银行的内部管理，建立健全科学的决策机制、内部约束机制和激励机制。同时，打破价格双轨制，建立统一开放的房地产金融体系，消除资金流动的障碍，不断提高房地产金融体系的运转效率和房地产金融资源的运营质量。
（二）大力发展多元化房地产融资体系，分散和降低银行系统风险。要解决目前房地产金融市场资金来源结构单一，房地产开发企业融资和个人住房消费贷款过度依赖银行信贷的局面，建立多元化的房地产融资体系，通过多渠道融资方式来满足房地产开发对资金的需求，分散和降低银行系统风险。例如，大力发展房地产信托业务，开辟新的融资渠道；培育和完善房地产债券市场，作为解决当前房地产企业融资困境的重要途径之一，鼓励房地产公司发行融资期限较长、低于银行贷款利率的公司债券，吸收社会分散的剩余资金进入房地产业，在资本市场上直接融资；积极引导国外资金进入房地产融资市场，拓宽我国房地产融资渠道等。
（三）积极建立住房贷款担保机构，推进住房抵押贷款证券化。建立住房贷款担保机构，可以促进住房抵押贷款市场的发展，加快房地产金融创新步伐，保证房地产金融健康发展。借鉴西方发达国家成功经验，由政府支持组建住房贷款担保机构，为中低收入家庭购买住房提供担保，这样既可以提高住房抵押贷款的安全性，降低违约风险，又可以增加房地产金融机构的业务收入，实现多元化、全方位的服务。抵押贷款证券化是提高抵押贷款流动性的根本途径，是开拓房地产抵押贷款市场富有创造性的制度和工具创新。随着我国房地产业的发展和住房抵押贷款规模的扩大，推行住房抵押贷款证券化成为了我国房地产金融市场发展的必然选择。
（四）完善房地产市场监管和调控体系，提高房地产金融机构抗风险能力。建立统一的房地产市场监管和调控体系是房地产市场和国民经济健康、平稳发展的重要保证。由于我国各地区经济发展不平衡、房地产市场的区域性以及消费差异等特点，可以根据需要建立多层次的房地产市场监管和调控指标体系。继续加强国内金融的监管，完善金融监管体制，改进金融监管方式，提高金融监管效能，维护房地产金融市场秩序，强化房地产金融机构的风险管理机制，建立对房地产投资开发—流通—销售全过程金融资本化、专业化、动态风险管理体系，以实现房地产金融风险有效控制下的资本利润最大化。
[关键词] 房地产金融 房地产周期 房地产金融政策 实效
一、房地产金融政策变化的趋势
近年来，中央政府和央行颁布了一系列房地产金融政策，促进了房地产业和房地产金融业务的快速发展。然而，由于房地产业明显的行业特征，以及其与国民经济发展的密切相关，它的快速发展一定程度上造成了固定投资增长过快、贷款规模过大，并进一步导致了今年整体宏观经济发展局部过热。随着我国房地产金融政策体系的建立和中央银行功能的不断完善，中央银行对于房地产市场走向的关注日益提高。并在货币政策上进行引导，运用金融政策和宏观经济发展的协调性希望能使房地产市场回到健康的发展道路上来。在对住房需求进行细分的基础上，货币政策趋向于对真实的住房需求给予保护和支持,而对投资性的需求给予了抑制，力求遏止由于投资而导致的房地产市场价格的恶意猛涨。对于房地产市场处于起步和发展阶段的地区运用政策依然给与大力的支持，而对因炒作过热导致价格飚升的地区给予政策性的限制。
1.房地产政策正逐步改变其力度和结构
房地产市场的金融政策作为宏观调控的重要组成部分，其走向与宏观经济密切相关，因此随着宏观经济形势的变化、房地产市场的成熟度和金融机构风险意识的增强，金融政策对于房地产市场的优惠性支持，正逐步改变其力度和结构。货币政策强调的是协调总需求和总供给。对于房地产市场的金融调控,既是总体调控政策的重要组成部分,又因为其影响面大、渗透力强成为调控的重要关注对象。
2.房地产金融调控政策正走向预防性、间接化和多元化
对比20世纪90年代以来国家运用的房地产金融政策，可以看出，对于房地产市场的金融调控政策正走向预防性、间接化和多元化。
(1)金融政策的制定和实施走向预防性
1993年，由于当时全国房地产市场不发达，机制不健全，部分房地产已经过热甚至产生了泡沫之后才进行调控的，是“事后调控”；而从2003年开始的本次调控政策的制定和实施更大程度上是“预防”，具有很大程度的超前性,央行从分析银行的违规、房地产贷款造成的风险出发,及时提出防范房地产过热甚至产生“泡沫”的措施，以保证房地产市场健康、稳定地发展，这一系列的政策促进了房地产市场的稳步上升。
(2)金融政策调控方式的间接化
20世纪90年代以后国家在制定房地产金融政策开始注重政策的柔性化，采用金融政策直接调控和间接调控相结合的形式。央行在直接限制商业银行对房地产业的信贷结构和信贷条件的同时，还通过利率政策来调节货币的供应量。
(3)金融政策工具的多样化
随着经济市场化改革，经济金融领域发生了巨大的变化，我国房地产金融政策工具有以直接调控向以间接调控为主转化，货币政策工具的选择越来越多，有贷款规模、再贷款、利率、存款准备金、再贴现等，房地产金融政策工具也呈现多样化。央行在运用一般性政策工具的基础上，开始灵活运用数量型工具和价格型工具，综合运用利率、准备金率、首付比例的调整、窗口指导等多种政策,以及加大对商业银行的风险监管力度,从房地产需求和供给两个层面对房地产市场进行调控,手段相对温和,政策的导性更加明晰，直接调控工具的使用逐步减少，间接调控工具的使用逐步加强。
(4)金融政策作用对象的多元化
随着我国住房货币化改革的完成，金融政策开始从房地产需求和供给两个方面对房地产市场进行调控，国家在1998年扩大内需的战略中，指出把住宅建设培育成为新的经济增长点，调控的重点就是启动居民住房消费，金融政策对于房地产业的支持在这一阶段开始转向，由以前的主要支持供给转为同时关注消费需求和供给。2003年开始的调控不仅针对投资者，同时通过信贷政策来影响消费者。
二、影响房地产金融政策实效的因素
1.房地产金融政策自身的问题
(1)房地产金融政策缺乏一致性
在市场经济条件下，政府的职责在于建立“游戏规则”，而不是随意更改规则，政府应当保持政策的一致性和连续性。而我国监管当局对房地产市场的调控存在争议，房地产金融政策缺乏一致性。2003年我国房地产金融监管进入了加强监管、适度调控的阶段。2003年121号文件一出台就遭到房地产商的强烈抗议。2004年8月国务院18号文件对121号文件进行纠偏，认定房地产市场是健康的，并积极鼓励对优质房地产企业进行贷款。此举显示了央行政策的多变性，让公众无所适从。而且并没有对房地产市场形成太多影响，致使后来的房价一路飞涨，迫使央行不得不提高存款准备金、提高房地产开发企业自有资金比例等一系列措施。
(2)房地产金融政策缺少“靶向”准确的调控工具
由于我国采用一般性政策工具和选择性货币政策工具，缺少“靶向”准确的调控工具，制度设计仍不够完善，某些调控手段影响面过大而力度略显不足，对整个宏观经济产生了不利影响。2005年3月的住房还贷“加息”政策本为打击炒房者，但“一刀切”的加息却影响了炒房者与买房人。由于炒房者资金雄厚，政策对其影响不大；反而是那些普遍经济能力有限，对住房抵押贷款依赖性强的购房者受到了较大的影响。
(3)忽视了“地区差异”和“结构性差异”
央行不仅在多次出台贷款利率浮动政策、上调存款准备金率、再贷款浮息制度等政策时，针对不同金融机构采用差别化政策手段间接调控市场流动性、引导金融机构的贷款行为，而且通过“窗口指导”等直接调控手段引导金融机构有选择性的贷款支持。应该看到，全国相当部分地区的房地产市场还处于起步阶段，非常需要资金上的支持和金融政策上的扶持，如果在这个时候把它们拉进来一起调控，提高房地产开发和购置的门槛，增加开发和消费的成本，这对于房地产市场整体的发展是非常不利的。我们应该采取差别化的房地产政策促进其发展，而不是运用“一刀切”的政策，否则势必影响发展。
2.房地产金融政策之外的影响因素
(1)政府的双重角色使房地产金融政策的执行存在利益偏向
我国房地产金融政策出台后，或多或少都要面临一个同样的问题：中央金融政策在执行过程中“变形”。金融政策由中央银行制定，而房地产经济政策则产生并服务于地方经济，表明地方政府与中央政府在经济利益方面具有客观上的不一致性。中央金融政策如果不利于地方房地产业发展，地方政府会设法加以规避，这就使中央金融政策在执行过程中产生扭曲。
(2)银行对房地产金融的“过度支持”
到目前为止，理论界对房地产发展中金融“过度支持”的观点基本上取得共识，但对导致金融“过度支持”原因的认识则存在较大分歧。金融“过度支持”的主要因素是体制和利益驱动。这里所说的体制是指金融体制，其中重点是证券市场(尤其是股票市场)和银行部门。
(3)公众对房地产市场的心理预期
由于房地产经济活动的特殊性,房地产金融政策的实施受心理因素即与其因素的影响更大,其原因如下：一是房地产投资者或购买者对未来期望过高。由于土地资源有限,土地的供给与需求矛盾日益突出,以致房地产价格具有与物价水平同步上涨的特性,亦即房地产具有抵抗通货膨胀的能力；二是房地产投资者或购买者的从众行为。
三、完善我国房地产金融政策的建议
1.坚持金融支持房地产市场发展的基本方向
房地产业已经是国民经济的支柱产业。作为一个涉及面广、带动系数高的行业，房地产业的发展，对建材装潢业的拉动作用，对建筑业和农村劳动力的转移作用，对改善投资环境吸引外资的集聚作用都十分明显，可以说是“一房拉百业”。因此，促进房地产业得到进一步发展是确保国民经济持续健康运行的内在要求。人民银行采取了一些金融方面的宏观调控政策，目的是避免房地产业大起大落，让其少走弯路，健康发展。长远看房地产融资渠道多元化是必然趋势，但今后一段时期银行仍将是房地产融资的主渠道。因此，金融机构要一如既往地支持房地产业的健康持续发展。既要支持商品房的开发，也要继续发放按揭贷款，支持城乡居民改善住房条件。
2.注重长效机制，保持政策的连贯性
由于政府政策在时间上不一致，就会造成政府政策目标无法实现。在这种情况下，只有保持政策一致性，就可以实现其目标。这就要求：强化政策制定者的行为准则，使其无法或没有动力区制定相机抉择的经济政策;加强政策制定的统一性，莫要政出多门。应该综合运用城市规划、土地供应、财政金融、信息公开和舆论宣传等各种手段进行综合治理;加大政策执行力度。在新的房价调控政策出台之前，我们看到的更多的是中央和地方政府之间的博弈，政府和开发商之间的博弈以及政府不同部门之间的推诿和争议，这些博弈和不同意见造成了各级政府和金融机构在执行房价调控政策时互相掣肘，大大削弱了房价调控效果。因此，加大执行力度是政策取得预期效果的必要条件。
3.选择合适的金融政策调控方式、实施的时机和力度
在当前结构性问题突出的情况下，运用金融政策对房地产市场进行调控时应尽可能选择直接调控的方式来对房地产业进行调控，避免“误伤”。直接调控方式的运用视情况而定、力求针对性，可选择的具体措施包括中央银行直接规定银行贷款给房地产行业的最高限额；直接限制银行贷款给房地产业的结构。同时，我们应谨慎地把握金融政策调控的时机，避免因时机选择不对而降低政策调控的有效性，或者与其他调控政策相互抵消。房地产调控的手段为,政府通过可控的货币、土地资源,采取金融、法律法规和行政手段影响房地产周期波动；调控的方法为，通过反周期方法，平抑或引导其周期波动。
4.注重“地区差异”和“结构性差异”
房地产市场的区域性导致房地产市场发展的区域不均衡性。由于房地产位置的固定性，房地产市场也必然是一个区域性的市场，各个地区无论从市场发育程度、供求状况、价格水平来看差异都很大。鉴于目前我国不同地区所处房地产周期各不相同，央行应根据“地区差异”制定不同的房地产金融政策。中央银行要同时从供给和需求两个方面采取行动，保持政策力度均衡，并将政策的重点放在引导供需各方，形成正确预期，逐步调整其不理上。
对目前房地产市场中所存在的结构性不合理和房价过高问题，可以鼓励扩大中低价商品房和经济适用房的建设规模，提高低收入家庭的购房能力，满足普通市民改善居住条件的愿望。要压缩高档项目的用地供给，增加高档项目开发、交易和炒作的成本。但要从根本上解决问题，还应着眼于发挥市场机制作用，政策应通过市场机制起作用，而不能完全依赖行政手段来干预。
参考文献:
[1]郁文达:房地产周期和金融政策[J].中国房地产金融，2003
关键词：房地产企业融资渠道
一、目前房地产业融资问题现状
1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。
2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。
但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
二、造成房地产业融资问题的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。
2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。
3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。
4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。
5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。
6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。
上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。
三、加强房地产企业融资管理的主要途径
1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。
（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。
（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。
（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。
2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。
以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。
如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。
（1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题，笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例，以往在商品房贷款资金回笼环节中，由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系，互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼，公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点，并指派专人负责，大大加快了贷款资金的回笼速度。
1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。
2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。
3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。
4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。
5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。
6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。
上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。
二、目前房地产业融资问题现状
1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。
2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。
但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
三、加强房地产企业融资管理的主要途径
1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。
（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。
（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。
以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。
如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。
（1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题，笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例，以往在商品房贷款资金回笼环节中，由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系，互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼，公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点，并指派专人负责，大大加快了贷款资金的回笼速度。
（2）减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金，是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金，如果房地产开发企业是靠借贷维持生计，靠负债支撑着企业，一朝债务发生危机，就会危及到企业的生存。房地产开发企业不应好大喜功，要根据企业的实际进行举债，将债务控制在安全值以内，尽早处置闲置资产，如空置房地产、闲置设备、存货等。以笔者所在的集团为例，95年以后公司为完成政府的危、棚、简改造任务，向银行贷款3亿多人民币，企业资产负债率高达89%每天须向银行支付利息10万多人民币，再加上当时市场不景气，地价下跌，使大批资金套牢在空置的土地上无力自拔，资产运行状况急剧恶化，当时企业领导经过详细的分析和研究，采取了一系列的防范和调整措施，包括主动调低价格，尽快盘活商品房存量，土地存量，尽快全力的回笼资金，最终规避了由资金风险引起的财务危机，使企业走出了困境。
（3）严格控制成本费用的支出。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预决算和审批制度，每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。企业节约出来的每一分钱，实际上都是企业自己的利润。
【摘要】目前我国房地产业存在融资压力大、融资渠道单一的问题。这里既有房地产金融市场不发达和宏观调控政策的影响，也有企业自身的原因。笔者根据本单位的实际经验，提出国内房地产企业应利用海外资金长期看好国内房地产业的良机，积极与海外资金合作；同时不断提升自身管理能力，提高资金管理效率，加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，从根本上降低融资需求。
【关键词】房地产企业融资渠道
一、目前房地产业融资问题现状
1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。
2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。
但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
二、造成房地产业融资问题的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。
2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。
3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。
4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。
5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。
6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。
上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。
三、加强房地产企业融资管理的主要途径
1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。
（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。
（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。
（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。
2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。
以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。
如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。
（1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题，笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例，以往在商品房贷款资金回笼环节中，由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系，互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼，公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点，并指派专人负责，大大加快了贷款资金的回笼速度。
这一观点也基本得到了银行方面的证实。中国银行数据显示，1月末，房地产贷款比去年年末有所增加，房地产贷款余额出现小幅反弹。
也有业内人士称，部分银行一度收紧的房地产开发贷款，已有所松动，此前接近叫停的房地产信托，也开始有节奏地回暖；货币政策持续放松，亦使得地产商资金链紧张的局面得到一定程度上的缓解。
“虽然房地产融资的调控主基调未变，但诸多迹象显示，部分房地产企业的资金面得到很大缓解，最困难时期正在过去。”中国银行房地产信贷部某名高管预言。
随着融资回暖，房地产市场预期已发生反转，价格止跌回稳，市场成交大幅放量，正在逐渐走出底部。数据显示，岁末年初，郑州市场商品房均价比去年年底高出300元/平方米。
地产信托提速
自去年八九月份以来，房地产信托发行明显提速，这一重要玄机，源自监管当局对房地产信托审批节奏把控的微妙变化。
这种变化的源头无疑来自于银监会，其正在加快房地产信托项目审批进程，这亦是部分房地产信托从业者感受到的最大变化。据了解，银监会并没有为此下发书面通知，亦未进行窗口指导，而采取“实质重于形式”的操作手法。
在这一政策信号引导下，信托公司在加速搜罗优质房地产项目的同时，积极上报已积压近一年之久的项目。一直以来，监管部门对房地产信托实行备案制管理。
去年6月前后，为配合国务院关于房地产的调控政策，银监会收紧了银信合作和房地产信托，由“备案制”改为“审批制”，对房地产信托存量规模比较大的企业进行“窗口指导”，严控发行数量和存量规模，内部提出了保持存量规模不增加，并稳中有降的总体目标。
随后，报往银监会的房地产信托项目大量积压，只有期限偏长的股权类机构化信托产品容易放行。此后，由于业务空间缩小，信托公司甚至转向矿产、艺术品等领域。
政策瞬间收紧，引发房地产信托发行数量和规模迅速下降。
这种“一刀切”的调控方式，使得银行监管部门陷入了“进退两难”境地。一方面是房地产调控令房地产企业资金链持续恶化，随着原有信托产品到期日的逐渐临近，偿付风险也逐渐暴露；另一方面，若重新放松房地产信托口径，又与中央调控政策相悖。
已发行大量地产信托产品的信托公司压力很大，多不敢再贸然前进，一家信托公司表示，在房地产政策尚未完全明朗、银监会未明确政策导向的情况下，公司不会贸然重回2009年、2010年状态。
银根的松动迹象
信托融资并非房地产企业融资的主流渠道和传统方式，其仅仅是近几年来快速兴起的一种融资方式。
银行信贷仍然是房地产企业融资的主流。据央行公布的上半年金融机构贷款投向数据显示，2012年6月末，上半年房地产贷款余额11.32万亿元，同比增长10.3%，增速比上季度末高0.2个百分点；上半年增加5653亿元，同比少增2271亿元，上半年增量占同期各项贷款增量12.3%。
从环比看，房地产贷款呈现缓慢回升态势。针对银监会政策是否放松，银监会有权威人士回应银监会房地产贷款政策没有任何变化。而银行在执行层面却更为灵活。
上述开发商人士直言，“开发贷最近的确松了。”在某些区域，部分银行通过“绕道”方式向地产商输送资金。具体操作方式是：房地产企业成立一家非地产类实体公司，从银行融资后，再转入地产公司，以此规避信贷规模管控，而银行通常会睁一只眼闭一只眼。时至现在，房地产企业放弃前述“绕道”方式，可以直接从银行获得开发贷款。
另一方面，银行对购房需求的支持有所扩大，形成房产资本市场流动性的利好面。
这种转向也直接让房地产企业的资金链压力得到缓解。再加上房地产商经过去年下半年多轮的促销战略，也可得到一定的回款，这样就可以支付先前欠下银行的贷款，让部分资金回流。在政策允许的情况下，这样的走势在一定程度上缓解了银行与房企的紧张关系，从而成为部分银行银根松动的原因之一。
但受访的多数人士均表示，上述一系列房地产融资领域的新变化，对缓解房地产企业现金流紧张局面有效果，但不明显。
资金面上的结构变化
河南华盛投资集团董事长於大民认为，若无更大的打压政策出台，房地产最坏的时期就可认定已经过去。未来房地产资金面呈现出结构性分化的特点：全国性大型开发商改善更为明显，中小开发商依然严峻。
但是，部分高负债的房地产企业资金链还是要遭遇严峻考验。以绿城为例，困于到期银行贷款和房地产信托兑付，企业资金紧张，出售旗下九个项目股权，断臂求生。
“在河南市场上，也不乏有多起这样的案例发生，今年，对于中小开发商来说，日子更为难过。因为他们根本就很难入围到这场融资游戏当中，银行和信托不稀罕跟中小企业玩，即使跟银行关系好，能拿到一点（贷款）救急，但面对房产市场随时会有大企业抄底的严峻形势，可能也无济于事。”上述中国银行人士如是表示。
但这并不是没有任何出路。在经过严厉的调控政策后，房地产金融悄然发生着变化，一家大型房地产企业高管认为，房地产基金逐渐发展壮大，将从根本上改变房地产金融，房地产基金投资，将成为其规避调控周期负面影响和剧烈波动的有效手段。以PE为代表的房地产基金快速兴起，不断发展壮大，正在改变着房地产金融的格局。
有分析认为，如果将房地产金融分为股权性的融资、债权性的融资和夹层融资三类。未来房地产主流融资方式将向股权类融资发展，这将是一个新趋势，该类融资以周期相对较长，投资理念更加成熟，期限一般都是五年以上，投资者多为高净值客户，风险承受能力较强，而夹层融资的平均期限仅为2年～3年。
关键词：房地产；融资
一、房地产企业融资现状概述
随着改革开放步伐的不断加快我国的房地产行业也迅速发展起来，房地产业在国民经济中占据了重要的位置。房地产既是消费品又是投资品，是股票与金融市场的基础，房地产业不仅与众多投资者的经济利益密切相关，也关系到国家的战略布局和经济发展。房地产业对资金的使用，有需求量大、周期长的特点，在大多数情况下，企业的自有资金都不足以满足需求，因此房地产业的发展需要借助金融机构，房地产企业的融资也成为企业能否健康发展的关键因素。
房地产是资金密集型行业，不论中短期还是长期的房地产投资，都有很大的资金需求，房地产市场和资本市场联系紧密。按房地产融资类型可以分为内部融资以及权益融资和债务融资。一般来说，内部融资能够减少交易费用，融资成本也比较低，有利于加强企业控制。权益融资的预期收益较高，需要承担较高的融资成本，而且经营风险较大；而债务融资的预期收益较小，融资成本相对较低，经营风险也比较小。
房地产的内部融资主要包括企业的自有基金和预收账款，其中自有基金包括企业设立时各方投入的资金和从税后利润中提取的资本公积和盈余公积。预收账款是指在房屋建成前预收购房者的账款以及委托开发项目的预收建设基金。
房地产的权益融资是出资方与房地产企业共同承担投资风险，同时也一起分享投资利润。房地产的权益融资方式有许多，主要包括私人投资、信托基金、私募股权等。房地产债务融资的出资方不承担投资风险，所得到的利润是融资协议中约定的利息和相关费用。债务融资到期需要偿还本金及利息，需要承担固定费用。债务融资的方式主要包括银行贷款、商业信用、企业债券、融资租赁等。
二、当前存在的主要融资问题
（一）融资渠道较为单一
银行贷款是房地产企业融资的主要渠道。房地产企业的负债率普遍较高，其中银行贷款占据了最大的比例，在自筹资金中也有相当一部分来自银行贷款，银行贷款成了房产开发商经营周转的主要资金来源。这使银行承担了很大的融资信用风险和投资市场风险，一旦风险爆发可能会影响整个国民经济的健康发展。我国房地产企业在上市融资方面还比较艰难，上市融资在房地产业的融资总体中的比例较低。另外债券融资的成本相对较低，但我国企业债券市场的规模比较小，流动性比较差。
（二）房地产金融市场体系和相关法律法规不完善
在完善的金融体系中应该有专业的房地产投资机构、担保机构和抵押贷款机构，在我国这些机构的发展都不完善，还不能充分发挥它们的重要作用。相对于房地产市场的发展而言，我国房地产金融市场的法制法规是比较落后的，目前还没有专门的房地产金融监管体制，金融业务方面的相关规范也有亟待完善。虽然国家和地方颁布了一系列的法律法规，但还存在着体系不全面和规定不具体等问题，这些都制约了房地产业的经济发展。
（三）缺乏融资专业人才
房地产企业的融资管理中需要大量的专业人才，他们需要精通投资业务、具有战略眼光并且能对这个房地产业有相当程度的理解，这方面的人才数量不足以满足现在房地产业发展的需要。
三、房地产企业融资改善建议
（一）确定合理的资本结构。合理的资本结构需要做到两点：一是合理的股权资本内部结构；二是合理的股权资本和债权资本比例。房地产上市公司可以利用再融资来实现这两点，再融资可以使房地产上市公司资本负债率达到合理水平，国有股也可以实现相对减持，重洗引入更优质的机构投资者，从而实现合理的资本结构的，这样也有利于实现管理绩效的改善。企业融资是为了获取企业进一步发展所必需的资本，所以企业应确保筹集到的资金能投向于符合企业战略目标的项目，这样才能实现资源的优化配置，提高资本使用效率，促进企业的成长。
（二）根据企业的实际状况来选择融资方式。不同的企业有着不同的融资需求，企业应该根据自身的情况来确定融资方式，优化融资结构，如效益较好的情况下可以多考虑私募融资，规模较大的项目可以考虑项目融资等。
（三）发展上市融资。股市融资是重要的融资途径，股权融资成本相对较低，和债务融资相比，不用支付利息也不用返还本金，可以降低企业的财务风险和经营成本，还可以提高公司的影响力，也能在一定程度上降低信贷风险。
（四）完善房地产债券市场。房地产企业通过发行债券可以得到稳定的资金来源，支撑企业的健康发展。房地产企业的负债率通常较高，而间接融资的成本较高，房地产企业发行债券可以降低财务成本，改善融资结构。
（五）完善房地产企业融资相关法律法规。相关部门应尽快完善现行的房地产法律法规，保障房地产信贷的法律地位，为我国房地产企业融资提供必要的法律保护和支撑，明确房地产企业和个人的权利与义务，规范房地产企业的融资行为，为房地产金融市场快速健康发展保驾护航。（作者单位：湘潭大学商学院）
参考文献：
[1] 刘铁城.有关房地产开发企业融资管理问题探讨[J]经济生活文摘，2012，（9）
