发布时间：2023-07-11 16:41:43
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产市场调研样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
房地产市场统计调查,就是以房地产为特定的商品对象,对相关的市场信息进行系统的统计收集、整理、记录和分析,进而对房地产市场进行研究与预测。由于土地和房屋位置的固定性(不动产),房地产市场统计调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入,也习惯依据地域形态,由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境,然后再从宏观环境回到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复,融会贯通,才可真正把握市场的脉搏。
一、市场统计调查的意义
1、狭义的统计调查
狭义的市场统计调查就是指以商品本身的消费者为对象,用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料,并予以分析研究的手段。
对于房地产市场,例行而重要的市场调查就是公开的个案现场做调查,并收集资料进行销售及售后情况的总结和分析。
所谓“消费者购买以及使用商品的事实”是指调查房屋的销售率,购买客户的来源分布、购买时间、规划偏好以及面积偏好等事实资料。
所谓“消费者购买商品的动机以及使用商品的意见”是指调查、了解购房者购买该房屋的原因是居住、还是投资,对该房屋的满意程度如何,包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。
2、广义的市场调查
广义的市场调查,其调查对象,除了消费者,还包括所有一切市场上的营销活动。即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题资料,并予以分析研究的方法。
对于房地产市场,除了进行公开个案市场的调查、研究之外,还包括公司营销手段的具体执行情况,目标市场状况,消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析,以及广告策略在目标市场中的反应和收效如何。
收集并充分研究所收集到的资料,就能够知道公司营销计划的执行情况,以及公司的经营业绩。这样,就能够随时纠正营销过程中的偏差,保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。
二.市场统计调查在房地产行业中的应用
1、前期
这一阶段的统计调查结果主要应用于公司的投资方向决策。此阶段涉及的统计调查方向相对比较宏观,主要有:
(1)宏观经济信息——包括政策法规、房地产经济指数、城市规划、区域人口特征、基础设施等基本状况等。通过对宏观市场信息的分析,了解房地产市场的现状及动态。
相关市场信息——包括金融市场、业界动态等与房地产有直接与潜在关系的信息,以推论房地产市场发展前景。
(2)房地产产品统计调查
在售楼盘资料统计——包括本地所有的房地产项目数据库资料,可进行市场供应量、价格、户型特点、装修情况、新技术、新工艺、新材料的使用情况等各方面的统计分析。
区域市场统计分析——根据数据库资料对特定区域市场进行定量分析,研究典型个案,对区域市场特点进行分析。楼盘汇总分析——阶段性对楼盘进行统计分析,追踪市场发展方向。
(3)消费需求趋势统计调查
主要针对消费者对某类房地产的总需求量以及房地产需求的发展趋势研究。主要包括需求动机、购买行为以及需求影响因素的统计调查,这些调查结果将作为开发商把握需求动态的依据,并以此开发出新的产品,并不针对于某一个特定楼盘项目。
2、中期
开发商在购置土地之后,需要进行相应的项目开发。此阶段开发商的主要工作环节包括:具体的项目定位、项目规划与设计、项目的建设、项目的推广与销售。
(1)项目定位统计调查
考虑具体楼盘项目所处的区域,通过对消费者置业消费需求的统计调查,结合周边竞争项目和区位特征的调查,对特定区域内的将建楼盘进行准确的定位。
(2)消费需求统计调查
通过统计调查了解消费者对特定区域楼盘的需求细节、消费动机、消费行为与习惯、决策过程、媒体消费习惯,结合其家庭背景资料、置业阶段与用途、家庭的生活形态以及事业发展形态进行市场细分,并确定各细分市场的规模。
(3)竞争楼盘统计调查
了解特定区域内竞争楼盘,尤其是明星楼盘的销售状况、主要卖点、吸引消费者的主要因素,为特定将建楼盘的定位提供参考依据。
(4)产品测试统计调查
在项目定位之后,目标消费人群趋于明朗,该阶段的市场统计调查应当侧重于项目细节方面的研究,针对特定将建楼盘,依据设计结果对楼盘的各指标分别进行。具体的调查内容主要包括:1社区配套设施与功能需求测试;2、建筑类型与容积率之间的匹配关系;3、房屋格局/面积与各功能区的使用习惯;4、对装修的意见与个性化实施;5、朝向/采光与居室功能之间的关系;6、特定需求的价格定位研究等等。
3、后期
(1)楼盘媒体宣传统计分析
对本地在售项目进行主要媒体的广告投放量统计,可进行楼盘卖点、营销策划活动等市场营销方面的资料收集,可根据资料进行媒体投放及营销方式分析,同时作为竞争研究的有力补充。
(2)销售现场统计调查
主要实现市场推广手段效果的评价研究。在楼盘的预售与公开发售阶段,将会有数量众多的、不同性质的消费者到销售现场关注开发商的产品。通过对现场的了解、意向购房人群的调查、对销售阶段的媒体策略、销售策略调整提供参考依据。其中主要涉及的研究方向主要有:1、特定楼盘信息的来源以及最主要的影响渠道;2、看房者所处购房的阶段,以及看房行为与习惯;3、楼盘评价以及与竞争产品对比;4、对销售中心以及人员的评价;5、看房满意度调查等等。
(3)销售监测统计调查
随时对销售现场的潜在消费者,以及来电咨询的消费者收集相关的信息,并定期进行必要的回访,同时进行有效的统计分析,开发商将能准确地掌握客户的反馈信息,销售成功状况、销售周期等重要数据,通过纠正不理想的工作内容,减少客户的流失。
(4)业主满意度统计调查
关键词：项目教学法；高职高专教育；房地产市场调研；课程
项目教学法是一种以学生为本的教学法，打破了传统的“以课堂为中心、以教师为中心、以教材为中心”的教学模式，转变为以工作任务为中心组织课程内容，让学生在完成具体项目的过程中来构建理论知识，并发展职业能力（包括专业能力、方法能力和社会能力）。《房地产市场调研》是我校房地产经营与估价专业的一门主干专业课，我们综合分析了人才培养目标的要求以及该课程的性质、内容、职业能力要求等因素，确定了采用小组工作方式的项目教学法是最适合该课程的教学方法。
一、《房地产市场调研》课程采用项目教学法的教学方案
（一）课程教学理念与思路
1.课程要与项目相融合
首先要对该课程进行项目化改造，即对原有学科课程体系中的《房地产市场调研》课程进行改良并转换成项目课程，以项目为中心选择、组织该课程的内容，并通过完成项目的形式进行学习，用以整合、应用学科知识。学生采取小组工作方式完成一个项目的任务即完成这门课程的学习。
2.项目教学要贴合学生实际学情
教师在设计项目时应注意项目的难易程度，要适合学生现有的学力基础和知识结构，让项目中涉及的知识点有一个阶梯式的渐进过程，学生“跳一跳”就能够得着，通过努力可以自主或合作完成项目，同时习得相应的知识与技能。
3.学程要与做程相结合
项目教学并非单一的做程，而是做程与学程的有机结合，是实践技能操作与理论知识学习一体化的过程。体现在两个方面：（1）体现在教学内容的组织与安排上。教师在组织教学内容时应按照项目活动展开的顺序编排工作任务，然后将所需要的相关理论知识穿插于各任务环节之中，以有利于学生边完成任务、边学习理论。（2）体现在课堂教学的实施过程中。教师可以在学生完成工作任务的过程中，通过适时创设问题情境、提出问题，通过个人阅读与思考、小组或全班讨论等不同方式，让学生在解决问题的过程中，掌握相应理论知识和技能，实现做中学、学中做、做中教，体现做学教一体的教学思想。
（二）课程目标
1.专业能力目标
学生通过本课程的学习应具备房地产市场调研的准备（包括调研方法的选择、问卷设计、调研计划与方案的制定等）、房地产一手资料和二手资料收集、房地产市场调研的结果分析、调研报告撰写等的工作能力和职业技能。
2.知识目标
了解房地产市场调研的内容和步骤；掌握房地产市场调研方法和技巧；掌握房地产市场调研问卷设计和使用方法；明确房地产市场调研计划与方案的内容、原则；明确房地产市场调研资料收集的途径；掌握房地产市场调研数据的分析、统计方法；掌握房地产市场调研报告的要求、基本要素及撰写规范。
3.其它能力目标
方法能力（包括独立学习、获取新知识技能的能力，制定工作计划、工作过程的自我控制和管理以及工作评价的能力）；社会能力（包括小组工作中的人际沟通能力、团队合作能力、劳动组织能力等）。
（三）职业能力训练项目设计
1.训练项目设计
为实现本课程的学习目标，所选取的训练项目为：广州市各类房地产产品（包括大型住宅小区、城市综合体、商圈物业、大型商业物业、写字楼物业等）的全面市场调研。其选取依据是综合考虑如下因素：（1）房地产开发公司、房地产调研策划公司的实际市场调研工作岗位及其职责；（2）学校的地理位置；（3）房地产经营与估价专业人才培养目标；（4）学生对训练项目及其结果有较强的兴趣；（5）项目通过学生主动的探索和学习是有能力完成的。
2.训练方式
学生每6～8人一组（由学生自由组合产生实训小组并选出小组长），由小组长负责组织、协调，共同完成训练项目的任务。
（四）课程时间安排
1.课堂教学时间安排
课堂教学时间为40学时（安排14周，每周3学时），为教师与学生面对面的时间。用于确定项目任务、案例引导、过程指导和监督、项目成果展示（包括阶段成果展示和最终成果展示）、总结评价等。
2.课堂时间的延伸与扩展
传统教学局限于课堂45分钟，而项目教学法在工作计划时间（14周）内给学生一个自由任意驰骋的时间区域，课堂内、课外自习和节假日均可作为学习时间。房地产项目的实地调研一般安排在课外时间进行。
（五）课程展示成果
每个房地产市场调研项目完成后，需展示如下调研成果：（1）调研计划与方案（包括调研目的、调研内容和范围、调研方法、调研进度和经费预算等）；（2）调研问卷；（3）正式调研报告；（4）调研汇报PPT；（5）视频文件（可以是学生现场录制、用现场照片制作或现成的视频材料）。前三项用Word文档，需提交电子文档和纸质打印件；第四项只提交电子文档；第五项是附加成果（可以让部分学生展示个性），为选做项，可不做。
二、项目教学法在《房地产市场调研》课程中的实施过程
项目教学法是在老师的指导下，将一个相对独立的项目交由学生自己处理，信息的收集、方案的设计、项目实施及最终评价，都由学生自己负责，学生通过该项目的进行，实现理论与实践一体化的学习。项目教学法的实施一般按如下步骤（即5个教学阶段）进行：确定项目任务、制定计划、实施计划、检查评估、归档或结果应用。
（一）确定各小组适当的项目调研任务
项目教学法实施的第一个阶段是由教师提出若干个项目任务设想，然后与学生一起讨论，最终确定每个小组的项目目标和任务（一个小组承担一个独立项目的调研，项目不重复）。项目教学的关键是设计和制定项目的工作任务，具体项目的确定需要注意以下几个问题：
1.项目任务的逼真性
教师事先要对学生毕业后可能就业的企业（房地产开发企业、房地产中介企业等）进行深入调研，选取真实企业的有关房地产市场调研工作任务作为该门课程的项目任务，尽量模拟企业真实的项目，以缩短学校教学与实际工作的距离。
2.调研项目实地调查公共交通的便利性
尽量利用学校所在地周边的资源作为调研项目地，如我们的教学地点在琶洲校区，调研项目定为“广州琶洲国际会展中心物业全面市场调研”；尽量选择途经学校的公交车或地铁易到达的项目地，以减少学生实地调研的交通成本。
3.项目工作量的适中性
要根据工作计划时间和项目的难易程度估计工作量，师生共同商讨并明确调研任务，如“海珠区写字楼物业全面市场调研”项目，因海珠区可能有数十个写字楼物业，学生感觉这个项目工作量太大了，难以胜任。这时，教师与学生商定其调研任务为：全面收集海珠区写字楼物业的基本信息（可用“一览表”的形式展现），然后选择3～4个典型写字楼物业进行重点调研分析，这样的工作量就适中了。
4.项目选题时尊重学生的自主性和兴趣
可按顺序采取“抽签”、“备选”、“自选”的方式：首先每个小组通过抽签方式得到一个题目；若不满意，可在教师提供的备选题目中再选择；若还没选到满意的题目，则由学生参考老师所提供的题目类型、内容、难易程度等情况自拟题目，经老师认可后确定。让学生做主、做感兴趣的工作，以调动学生的主动性和积极性。
（二）制定项目工作计划
这个阶段是由学生制定项目工作计划与方案，确定工作步骤和程序、调研目的、调研内容和范围、调研方法、调研进度和经费预算等，并最终得到教师的认可。学生在拿到项目后，要阅读教材，查阅相关资料，根据在房地产市场调研过程中扮演的角色（应该是代表房地产市场调研公司或咨询公司，是为客户提供市场调研专业服务的受托方）制订计划。若学生不明确自己扮演的角色，工作计划就会出错，例如教师在审阅某个小组的工作计划时发现其经费预算仅为数百元，学生解释说他们完成这个项目预计只需花费几百元，这种角色错误需要教师及时纠正。教师在这个阶段只是作为指导者和纠错者，学生才是计划的制订者。计划制订好后，小组成员要通过讨论确定最终计划。
（三）实施项目工作计划
这个阶段是学生确定各自在小组中的分工以及小组成员合作的形式，然后按照已确立的工作步骤和程序进行工作。实施计划的过程中应把重点放在对知识的学习上，而不是最终的结果上。教师作为学生学习的参与者、指导者和组织者应向学生提供解决问题的方法、途径，培养学生自主学习的能力，充分活跃学生的思维，展示学生的智慧。当学生遇到困难时，教师可以向学生推荐相关的书籍、资料、网站，让学生自己去寻找问题的答案，同时指导学生通过讨论、交流等方式解决问题。对一些学生不熟悉的重点难点内容，教师可带领学生边讲边练，“在做中学”。例如在“设计调研问卷”时，学生对问卷的设计、使用方法和技巧不熟悉，教师要先讲解并用案例示范，再带领大家练习，使学生掌握基本知识和方法后，再实施项目计划。
（四）检查评估
这个阶段先由学生对自己的工作结果进行自我评估，再由教师进行检查评价和评分。在学生自我评估时，各项目小组要进行项目工作成果的汇报与展示。每个小组派出1～2名代表，介绍本组的项目成果、成果制作情况、遇到的困难、解决的办法、成果的优缺点、需要改进的地方、收获与感受等，最后自己做出评价并给出每个成员的组内评分，供教师评分参考。接着安排小组之间相互评价，培养学生评价他人的能力。在教师评价时，应首先对各组项目成果的可学习和借鉴之处予以肯定，然后再指出缺点及需要改进和完善的地方。教师的鼓励和肯定，可以刺激学生的学习热情与兴趣，使学生增强自信，保持良好的学习状态。教师还应注意不仅要对项目活动成果进行评价，还要对学生在项目工作中的表现情况进行评价，使学生的各种能力在点评中得到提高。
（五）归档或结果应用
各小组的项目工作结果应由教师及时整理成电子档案和纸质档案，便于教师进行课后的项目课程教学工作总结和应用。有了完整的课程档案，每次重开课前，教师可以先阅读过去的档案，在此基础上逐步提高项目教学的深度和水平；档案就是自编的教学案例，可以应用到其它相关课程中。教师还应鼓励学生应用自己的学习实践成果，例如学生可以把自己的项目工作成果作为履历材料之一用于求职，以增加就业竞争力。这样也可以激发学生参与项目教学的主动性和创新力。
三、结束语
项目教学法成功的关键在教师，教师要明确自己是学习导师、主持人和学习顾问的角色定位；教师要具备设计和提供学习资源的能力、设计和策划学习过程的能力、组织动员学习者投入到学习过程中的能力；教师需要与房地产行业紧密联系并设计出适合项目教学的工作任务。《房地产市场调研》课程的项目教学，教师通过课前精心的教学方案策划和准备、课中适时的跟踪指导和课后认真的总结评价，激发了学生自主学习的热情。学生通过完成项目工作任务获得了全面、感性的实际操作技能和理论知识，体验到真实的职业氛围，培养和强化了实际工作的职业核心能力，并体会到了学习的乐趣。我们将在今后的项目化教学实践中不断探索和完善。
参考文献：
[1] 赵志群.职业教育与培训学习新概念[M].北京：科学出版社，2003.
[2] 刘兵兵.基于行动导向教学观的专业课项目教学之断想[J].新课程研究，2011，（3）.
[3] 曾良骥.高职课程“六位一体”教学设计范例[M].天津：天津大学出版社，2009.
一、我县房地产市场发展的现状
（一）房地产市场发展形势分析
近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有17家，“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。
目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升；楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。2002年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，90－100平方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占年度开发量的25％左右。
总体看，2006年我县房地产需求增长速度将低于2005年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军；同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何（特别是个人购房比例）以及投资性购房的比例。2005年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。
预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了2005年爆发性增长之后，将趋向平稳，全年增长速度预计将小于2005年水平。2005年全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2，同比上涨6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提高等因素的影响，2006年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平，但市场供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有相当的发展空间。
2005年全县房地产开发完成投资2.05亿元，比上年增长19.8%。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5.17%，拉动全县固定资产投资增长4.5个百分点；对gdp增长的贡献率达到8.7%，拉动全县gdp增长1.2个百分点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方政府开辟了财源，每年对地方财政收入的贡献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。2005年，房地产销售收入1.3亿元，按拉动消费系数1.4计算，拉动其他消费额1.82亿元，两项累计达到3.12亿元。同时为社会增加就业岗位5000余个。
（二）房地产市场发展存在的主要问题
1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大，中低价位的普通商品房供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成，严重供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅，广大低收入群体只能望楼兴叹，希望能多推出经济适用房以及小户型楼房，以满足部分弱势群体的购房需求。
2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统，包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方式复杂，征管难度大。建立房地产信息系统，一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况，增加透明度，为政府和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据，有利于调控市场，规范交易行为，实现房地产市场监督科学化；二是以房地产交易中心为平台，以房地产信息为依托，实现信息共享，通过部门配合、环节控制，推动房地产税收征管精细化管理，达到“先缴税、后办证”的要求，以促进税收征管科学化。我县的房地产信息系统还没有建立，相关部门信息沟通、资源共享的机制尚未形成，不利于及时便捷地对市场进行监测分析，同时也造出市场信息不对称、透明度不高，不利于合理引导房地产投资和消费。
3、城乡房屋权属登记管理工作需要加强。由于房产管理体制不理顺，导致产权、产籍多头管理，市、县、乡镇房产分治。按照建设部建房（1997）173号文和省建设厅鲁建房发（1997）239号文《关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》要求，一个县只能有一个发证机关，并且所颁发的房产证必须是经建设部备案、由北京印钞厂统一印制。县城规划区外的各乡镇、村街房产，特别是各乡镇驻地企业，因无法办理全国统一的房产证，所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续，不利于企业和社会经济的发展。这不仅造成了工作上的扯皮，损害了群众利益，还造成了国家税费的流失。
4、部分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。相当项目配套设施水平低，配套不完善，开发项目整体功能差，造成消费者使用不方便，也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。
5、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前旧村改造和部分企事业单位自建房过程中，除还建本村居民和本单位职工住房外，还对外销售了许多手续不完备的房屋，驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建，并将多建的住房违规出售，这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击；也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通，影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。
二、关于规范发展我县房地产市场的几点建议
1、引导普通商品房建设，推行安居工程（经济适用房和廉租房），调整住房供应结构。经济适用住房是指土地由国家划拨，各种税费减半征收，出售价格实行政府定价，按保本微利原则确定，主要面向社会上的中低收入家庭出售，是具有保障性质的政策性商品住房。我县目前为止未开发经济适用住房。2005年11月，由县房管局牵头，统计局、民政局等6部门参与组织了一次低保家庭住房状况调查。结果显示，我县低保家庭户主属“三无”、下岗、失业人员的约占97%，低保家庭无房户约为三分之一，有住房的用户，平均建筑面积小于45平方米的约占二分之一，且大多住房设施不全。所以，实施经济适用房和廉租房工程是广大中低收入者的迫切需求，是政府义不容辞的责任。另【2006】37号文件已经要求，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积在90平方米以下的住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。
2、注重规划，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我县城市化进程的重要举措。根据我县的旧城情况，待开发的区域很多，前景是好的，因此加快旧城改建工作将是大势所趋，势在必行。要以建设“临沂卫星城”为战略目标，坚持新区开发和旧城改造相结合，正确处理经营城市和旧城改造的关系，继续大力推进旧城区改造，力争在未来五年内，县城规划区基本消除危陋棚户区和“贫民窟”住房。严格控制企事业单位自建自用和零星插建性开发，改变过去那种局部改造、见缝插针的做法，实施地段开发与周边环境相协调的开发模式，对影响城市道路景观的危旧平房进行大面积拆迁。按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则，实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设。坚持成区连片开发，开发一片，配套一片，完善一片，宁缺勿滥。建议县政府成立旧城改造领导小组，领导小组由县政府分管领导负责，县房地产管理局、县计划局、县建设局、县国土资源局、县物价局、临沭镇政府等单位负责人为成员。旧城改造项目实行挂牌公示制度。旧城改造拆迁安置补偿费和承担的城市市政公用设施建设费用可据实从该土地使用权出让金中补偿。要做好“模拟拆迁”：即先做被拆迁人的思想工作，处理解决好拆迁工作中的相关问题，后拆迁公告，最后签订拆迁协议，
3、严格控制机关企事单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，临沭县人民政府下发的沭政发[1999]43号文中规定：“从1999年1月1日起，停止单位自行建设住房，需要住房的统一到县政府的住宅小区购买。”鲁政发[2002]22号文件中再一次规定：“从意见下发之日起（2002、3、22），各级党政机关和事业单位一律停止单位建房，鼓励机关、企事业单位职工投资置业，通过市场改善住房条件。”最近建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[2006]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”等变相福利分房的现象。
4、加强农村房屋权属登记工作，建立城乡一体的房屋权属登记和档案管理制度。禁止其他部门发放不具法律效力的房产证，以维护正常的房地产市场秩序。
5、提升产业的整体水平和实力。行业内要树立现代的房地产经营理念，整体提升我县房地产企业的综合实力和水平，这是促进我县房地产业快速健康发展的根本所在。一是要注重铸造房地产企业的“航空母舰”。要通过重组、兼并、控股、引外靠优等方式，尽快创建能对中小企业有带动作用“航母”型企业，提高企业整体素质，增强生存与发展能力，提升综合竞争力。二是注重打造品牌。房地产企业要尽快适应市场需求变化，实施精品带动战略，提高信誉，建立品牌，扩大市场；三是要注重物业管理，充分利用房地产开发与物业管理的“情侣效应”，实现房地产开发与物业管理互促互动。四是要注重企业诚信和经济伦理。倡导房地产开发商要建起企业诚信档案，树立起经济伦理观念，在发展中讲究文化底蕴、道德因素、科技含量、绿色生态，尽可能地为消费者提供舒适、健康、优美、洁净、安全、方便和环保等各方面优良的产品。
一、新区房地产开发市场的主要特点
(一)房地产开发规模快速扩张。目前，新区房地产开发市场在过去理性降温的基础上，逐步呈现商家增多、开发面积增大、投资总额增加的趋势。年，落户新区的房地产开发商仅3家，投资额不足900万元，施工面积不足18000平方米。年，在县委、县政府大力优化经济环境，强势推进招商引资的政策推动下，开发商增加到5家，投资额4230万元，施工面积升至78600平方米，市场规模显著提升。截止今年6月，在新区投资的房地产开发商达到9家，计划投资额54548万元，已完成投资10290万元，施工面积达到348731平方米。其中，仅迅邦置业一家就完成投资2570万元。据统计，目前全县房地产开发投资总额占全县固定资产投资总额的比例由年的1.6％上升到7.86％，占全县GDP总量的比例由年的0.39%上升到4.27%（具体情况见下表）。
(二)商品房销售形势火爆。经历年的回落后，近两年由于开发商的市场炒作和居民购房需求的增加，新区商品房销售大幅升温。年，新区竣工商品房548套，成交出售574套；今年元至6月，竣工商品房489套，成交出售626套，出现了商品房市场“供小于求”的现象。—年新区商品房供求关系见下表：
新区商品房供求关系
(三)商品房价格迅速攀升。城市化进程加快，居民生活水平提高，购买力增强，以及土地等中间成本的增加，推动了新区房价的大幅上涨。目前，新区的房价已全线突破千元大关，且平均房价高于市其他县市区。
(四)房地产开发档次不断提高。目前我县房地产开发已经由过去本土建筑企业的小型开发，发展到大集团企业的规模开发。如伟星房产由浙江伟星集团巨资打造，前后三期工程，计划总投资2亿元，一期工程已全面竣工，二期工程正在建设；年初由武汉迅邦集团投资建设的“凤凰花园”，成为我县第一批“豪华电梯商品房”。同时，各房地产开发企业在小区建设中，十分注重自然景观及人文氛围，建成了一批面积不大功能全、房价适当品质优、占地不多环境美的花园小区，房地产开发质量得到显著提升。
(五)对消费及相关产业的拉动作用明显。新区房地产开发市场的活跃，促进了我县商品流通领域的快速增长。年，我县社会消费品零售总额342779万元，同比增长13.6%；今年上半年，全县社会消费品零售总额达到185907万元，同比增长13.9%。受房地产市场的带动，建筑材料、装饰、家居产品等相关行业发展迅速，各类建筑材料价格一路上扬。据统计，我县年6月CPI达到了3.5％，不仅超过了国家的平均水平，而且到达了国际警戒线。
二、新区房地产业快速发展的原因分析
(一)地方经济的发展，为新区房地产业快速发展提供了平台。近三年来，县委、县政府全面推进“工业兴县”战略，工商经济发展速度加快，汽车零部件、塑料新材、纺织、生化医药等支柱产业进一步壮大，全县经济社会呈现持续健康发展的良好势头。年，全县实现地区生产总值56.2亿元，年均递增8%；完成财政收入3.53亿元，年均递增10.9%；全社会固定资产投资达到13.3亿元，年均递增7.1%，全县人均GDP5515元，城镇居民可支配收入8545.82元。县域经济的迅猛发展，居民可支配收入水平的提升，为房地产市场的发展提供了良好的发展平台。
(二)政策的引导，为新区房地产业的快速发展创造了空间。近几年来，县委、县政府着力优化经济发展环境，加大招商引资力度，吸引了一批省内外知名房地产企业进入。同时，国家对单位集资建房的叫停，以及对商品房开发系列优惠政策的出台，引导居民在住房上加大投资力度，出现了预购现房与期房同步上升的现象，很大程度上加速了房地产开发的进程，致使房地产开发商投入不断增加，建设规模不断扩大。
(三)管理的规范，为新区房地产开发快速发展奠定了基础。目前，我县房地产市场宏观调控和管理机制已基本健全，房地产市场管理体系已初步形成，为合理配置房地产资源，加强房地产开发过程中的规范化管理打下了良好基础。
三、目前新区房地产开发市场存在的主要问题
(一)规划执行随意性较大，商品房定位过高。县委、县政府在新区建设规划中，对区内功能划分有明确的规定。但受房地产业高利润驱使，投资商在新区置地后，多数首先投入商品房开发，致使商品房开发成为目前新区的主要建设项目，不按功能规划建设的现象比较突出，在一定程度上降低了规划的严肃性。同时，由于房地产开发商过于追求利润最大化，加上职能部门调控手段较弱，致使新区商品房开发定位过高，“大户型”、“豪华型”趋势日益明显，真正按国家标准开发的经济适用房所占比例微乎其微，不能满足大多数群众的消费需求，普通居民购房压力越来越大。
(二)开发商垄断定价，炒房现象升温。调查中一位开发商表示，楼盘开发建筑成本仅占房价的25％，开发商可获40％的利润，其余35％的利润被政府相关职能部门层层剥离。由于中间成本高，房地产开发商为提高利润，联合对商品房进行垄断定价。目前，我县房地产市场价格在很大程度上由少数开发商操纵，市场无法用供求关系衡量。同时，房地产市场价格的不断上升，使居民产生“买房可以增值”的心理，把积累资金大量投入购房，参与“炒房”，也在一定程度上影响了新区房地产市场秩序。
(三)住房产权制度不健全，中介服务体系有待完善。目前，居民在新区购买住房一般只可获得房屋所有权证，不能发放土地使用权证，对房屋上市交易、办理抵押贷款等方面带来一定困难。同时，房屋买卖、租赁等中介服务比较滞后，正规中介服务机构数量不多，规模不大，发展速度明显落后于房地产开发的速度，潜伏在房地产市场背后的矛盾与问题不断积聚。
四、进一步规范新区房地产业发展的几点建议
(一)科学规划，推动房地产有序开发。年，国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确要求各级地方人民政府要对本地区房地产开发合理规划，科学建设，适度消费，发展节能、省地、环保型建筑。我县新区经过近几年的建设，现已基本成型，区位功能比较齐全，对房地产开发企业的吸引力日益增强。当前，规划部门要加强新区房地产建设的统一规划，减少重复性、浪费性投资建设，扩大经济适用房的开发比例，提高城市整体功能和建设水平。
[关键词]房地产；保障住房；社会稳定
[中图分类号]F293.33 [文献标识码]A [文章编号]1006－5024(2012)02－0140－03
一、房地产调控政策初见成效
(一)创新住房制度。明确住房保障与住房市场两种制度体系的关系。我国住房制度改革以来，住房市场化得到了蓬勃的发展，房地产市场制度体系不断完善，目前已形成了以《城市房地产管理法》为龙头，包括房地产开发、经营、管理在内的一整套比较完整的制度体系。与此相比，在其他一些国家与住房市场制度并行的住房保障制度(或公共住房制度)则建设得比较滞后，至今未形成一整套系统、完善的法律、法规及与此相适应的制度体系。
近年来，随着国务院2007年24号文件的出台和《住房保障法》的起草，中央和各地都在积极地探索我国住房保障制度体系，住房保障工作取得了长足的进步。目前，由政府主导的针对中低收入人群的保障性住房和市场主导的商品住房“二元住房制度体系”已初步形成。但是，两种制度体系之间的关系，尤其是保障性住房制度的目标、内涵、范围、手段等均有待于通过法律法规的建立予以明确。针对这些问题，在制定《住房保障法》及相关的法律法规中，应对今后我国的住房制度的框架、内涵等主要问题予以明确。
1.明确住房保障制度与住房市场制度的边界。住房保障制度立足于通过公共政策的扶持，解决住房困难家庭的住房问题，而住房市场制度则立足于规范房地产市场经济秩序，保障房地产市场各利益主体的权利。两种住房制度在解决居民住房问题的主要边界是居民住房支付能力。
目前，由于各地衡量居民住房支付能力的标准不明确，实践中就难以确定哪些范围的居民需要注入住房保障。在《住房保障法》立法研究中，笔者一直认为应当借鉴国际通行惯例，按家庭收入的一定比例作为住房支付能力的标准，但由于各界对此观点不一，此见解难以得到一致接受。此外，即使以收人作为标准，由于很多地方家庭实际收入水平难以查验清楚，一些不具备住房保障的人员通过转移资产、弄虚作假获得保障性住房，并利用制度的不完善投机炒作获取收益，钻了制度的空子并产生新的社会不公。
笔者认为，当前有必要加快城市居民收入信用档案的建立，并加快对住房等资产的普查，坚持以家庭收入的一定比例作为住房支付能力的标准确定住房保障对象，并以此有效地分割住房市场需求与住房保障需求，为住房保障制度的公平、公正实施提供有效支持。
2.明确住房保障制度的机制。解决中低收入人群住房问题，是一个国家或城市住房发展的最基本目标。目前，我国城市户籍低收入人群的住房保障制度已基本明确，但随着现代化、城市化的加快，国内诸多大城市均在不同程度上产生了棚户区家庭、非户籍家庭、新进人才、农民工、孤寡老人等多类群体的住房困难。同时，由于这些社会群体收入水平不同，住房困难程度不同，在进行住房保障时，其方式和机制等均难以按照已有的廉租房、经济适用房等制度运行，需要通过制定和完善公共租赁房、社会安居房等新的住房保障制度解决其住房困难。
(二)完善住房政策，促进住房制度创新。住房制度创新是从调整住房供应政策、完善公共住房政策、稳定房地产调控政策等几个方面分别推进创新工作。
1.调整住房供应政策是住房制度创新的龙头。建议各地结合本地实际，从“十二五”开始，立足于长远建立商品住房与公共住房合理的供应比例(如中国香港是53％：47％)，在未来30年内形成商品住房和公共住房基本平衡的供应格局，使不同收入水平的家庭基本实现“住有所居”、“安居乐业”的局面。同时，为促进住房供应结构的调整，还应保持商品住房和公共住房各自合理的户型面积等建设标准。总体原则是：公共住房户型建筑面积不宜超过60平方米，且建设标准以满足基本居住需求为宜，不宜奢侈化。
2.完善公共住房政策是未来住房制度创新的重点。当前，完善公共住房政策的任务较为繁重，为此应抓住重点，首先是完善针对本地中低收入户籍家庭的住房保障政策，明确住房保障对象的准入标准，完善廉租房、经济适用房管理制度，提高供应效率；其次，加快推进棚户区改造、人才安居房或外来工住房等保障性安居工程建设，促进公共租赁房为主体的其他安居型公共住房建设，扩大城市住房保障的范围；其三，建议各地借鉴香港等地经验，尽快形成全封闭的公共住房管理体系，建议今后新建经济适用房、限价房及其他出售性的各类安居房，一律停止再度流入市场，公共住房只能在中低收入家庭或其他纳入住房保障的对象中流转，以避免利用公共住房投机，并尽快聚集公共住房存量，形成对市场房价的抑制力量；此外，完善针对不同保障群体或政府扶持群体的租售轮候制度，这也是当前各地公共住房制度建设的重点工作，需要抓紧落实。
3.稳定房地产调控政策是住房制度创新的重要补充。建议今后的房地产调控应主要立足于以下几方面：首先，在明确政府干预市场的边界、手段、工具的基础上，保持宏观调控政策的稳定性、连续性和协调性。如各地城市规划与土地供应政策，要在深入研究各类住房总需求的基础上，从稳定、连续地引导市场预期出发，合理确定住房供应总量和结构，保持市场长期供求关系的平衡；财政、税收、金融政策，要长期贯彻国家差别性金融、财税政策，抑制不合理住房需求，并鼓励首次置业及合理的改善型需求。其次，要立足于建立统一和完善的市场监管制度，规范市场准入和退出，规范行业经营行为。目前，各地在房地产市场监管方面的政策和制度仍有一定差异，如有的地区严格管理，不到封顶不得预售，有的地方开挖了基坑就可预售，这样分期销售、分期涨价的炒作现象就时有发生。因此，建议国家进一步完善房地产市场监管的法律和政策，进一步规范房地产行业开发和经营行为，规范市场秩序。其三，不断提高房地产调控和房地产管理制度的可执行性。如第二套房、改善型需求、捂盘惜售等基本概念的边界和内容要明确，以便于政策的执行和提高管理效率。
二、加快住房结构调整减免税收
(一)适度调整房地产调控政策的有关建议。保持房地产市场长期健康、持续、稳定的发展，不断提高和改善人民群众的居住水平和居住条件，是一件利国利民、功在千秋的大事。而促进房地产市场稳定发展、避免房价大起大落的关键，一是应解决好市场供求关系问题，保证市场供应适应市场需求；二是要长期警惕并采取措施抑制过度的投资、投机需求，保证房地产市场的“常态化”运行。鉴于此，现时应对房地产市场调控政策作适当的调整。
一是建议国家有关部门对现行相关金融政策作一些调整。特别是结合近期国内经济形势的变化，适度放松从紧的货币政策，鼓励生产、投资及消费，以刺激内需、鼓励国内投资和企业生产，应对经济形势预期下滑带来的不利影响。在房地产方面，对首次购房者和90平方米以下购房者予以扶持，以激发潜在市场需求，应给予进一步优惠的贷款政策；对房地产开发贷款的控制，建议央行宏观控制、分类指导，并给予各地、各商业银行一定自，因地制宜控制贷款规模。
二是建议适当减免房地产交易环节的营业税、契税、增值税等流转环节税收，以降低交易门槛，鼓励和促进房地产交易，促进市场活跃。
三是建议各地政府重视土地供应效率问题。随着市场的回暖及未来需求的逐步增长，政府应重视土地供应效率问题。一是在有限的土地上，尽量多提供住房单元，具体可采取提高住房容积率、减小户型等措施；二是对存量土地的挖掘应进一步加强，尤其是要结合城市的更新改造和规划调整，通过旧工业区改住宅区、老住宅区改造等方式增加市场供应；三是加快城市新区建设，鼓励需求转移，解决老城区市场供应潜力不足的问题。
(二)关于房价的合理性和住房问题的合理解决――政府应该让不同收入水平的阶层都有自己的住房。“无论市场房还是福利房，让百姓有房住是政府的责任!”从住房经济学来看，即使是住房市场，也是需要政府干预的。福利这个就不用讲了，本身就是政府直接的投入来保证低收入者有住房。市场这个方面，只要市场在分配机制上出现失灵，比如市场供应的住房都是高价房、高档房，使得广大普通居民买不起，政府也要出手干预，最终使不同的收入群体能够住得上自己的住房。
由于大多数的收入群体是中等及中等偏下的收入群体，那么这些国家在制定住房政策时，也采取措施使房价要适应消费者的收入水平。(1)降低开发成本。就是不能把成本价格拉的太大，偏离普通居民的收入水平。比如说像违规的开发贷款，你没有实力就不要进入这个市场；而对于中低收入水平的购房人，也可以推出限价房或者是经济适用房，使得房价成本不至于过高。(2)制定住房干预政策。不能把所有的房屋都建成高档房屋，如果哪个地区的房价超高难以适应普通居民收入水平，就必须采取住房干预政策，避免住房的高档化，甚至采取限价避免价格的超高。这样，对市场和成本都可以进行干预。
三、加快国家“基本住房制度”的建立
保持房地产市场调控政策的稳定性，以保证市场长久的稳定发展。在此，应着重避免政策的短期行为。比如市场高速上涨，我们马上采取一个什么措施把房价压住，或者房价下跌了马上就采取什么扶持政策把它升上去，这样不稳定的政策对经济运行危害非常大，对老百姓、对民生问题的解决也都有不利影响。我们需要建立长期的住房制度，同时在方法和手段上要维持市场的长期稳定发展和常态化发展。
首先，在住房制度方面，目前需要尽快明晰对高、中、低三类不同收入水平居民家庭的基本住房政策和解决措施，并尽快通过制定“住宅法”及其他相关法律规定，将其固定下来，成为解决居民住房问题的“基本住房制度”以长期实施。如对中等收入阶层的住房问题，考虑到目前面向低收入家庭的住房保障制度已初步建立，国家应加快建立面向广大中等收入家庭和城镇普通居民家庭的“政策扶持性住房制度”。通过完善经济适用房、限价房或其他特定普通商品住房的建设与管理制度，辅之以金融、财税等补贴或扶持政策，促进居者有其屋，满足其基本的居住需求。
其次，在“基本住房制度”建立的基础上，市场干预政策应尽量采取市场经济运行中通用的经济干预手段，比如说利用货币杠杆、税收手段来调节市场，而不应过多地用其他手段干预。比如，近几年部分地方在房价上涨时，采取的行政直接干预相关开发项目的价格或限制购买群体，不仅不利于市场常态化运行，伤害企业依法正常经营，也容易造成社会群体之间的矛盾；再如在房价下跌时，市场本身会自发向理性调整，此时不宜采取如财政直接补贴购房或购房入户等短期性地方政策，以免社会形成对政府公平性的置疑。总之，应采取通用的工具作为我们调控房地产市场的手段。
四、进一步深化和改善宏观调控政策。着力促进房地产市场的民生性发展方向
关键词：任务驱动；房地产市场调查；运用实践
一、“任务驱动法”在房地产市场调查与分析教学中的运用实践
市场调查在房地产销售、营销策划、广告策划等工作中有着广泛的应用，因此众多院校的房地产经营与估价专业开设有房地产市场调查与分析这门课，一般把它作为专业的必修课程。对于这样一门实践性很强的课程，传统的、单一的讲授为主的授课方式达不到应有的教学效果。采用“任务驱动”教学模式，打破以知识传授为主要特征的传统学科课程模式，能够在引导学生完成任务的同时，培养学生的自主学习能力，达到培养学生房地产市场调查与分析职业能力的目标。
1.分析工作岗位，确立该门课程所掌握的技能
房地产经营与估价专业培养人才的就业岗位主要为房地产策划、房地产销售、房地产市场研究人员等。这些岗位要求从业人员熟悉国家和地方房地产法律法规及相关政策，能把握房地产市场宏观走势；掌握各种房地产市场调查方法和技巧，能熟练使用SPSS统计软件完成调查问卷的编码、统计分析等工作，具有较强的分析、判断能力；熟悉房地产市场，能撰写完整的市场调查报告。因此本门课程重在培养学生的三大技能：房地产市场调研准备与实施技 能、房地产市场调研统计与分析技能以及房地产市场调研报告撰写技能。
2.创建仿真的学习情境
房地产市场调查与分析课程内容以市场调查的工作流程为载体进行知识重构，设计出5个学习情境（如图1）。每个学习情境中都有以一个或多个完整和相对独立的工作任务作为教学载体。5个学习情境及子情境之间的递进关系遵循由简单到复杂、由低级到高级、由单一到综合，这种系统化的设计符合学生的认知规律和职业成长规律。房地产市场调查与分析课程教学通过创设与当前学习主题相关的、尽可能真实的学习情境，引导学生带着真实的市场调查与分析“任务”进入学习情境，使学习更加直观和形象化。
3.在创设的情境下，设计工作任务
在“任务驱动”教学法中，任务的提出是关键，是这个过程的核心，它将决定在这节课中，学生是主动学习还是被动学习。房地产市场调查与分析在创设的情境下，选择与当前学习主题密切相关的任务作为学习的中心内容，把总目标细分成一个个的小目标，并把每一个学习情境的内容细化为一个个容易掌握的任务，通过这些小任务来体现总的学习目标。具体设计方案如图2。
4.完成“任务”的思路、方法、操作
在明确房地产市场调查与分析任务之后，将全班同学分为若干学习小组，明确分工负责制度，组员积极参与到任务完成过程中来，保障学习小组能开展活动。
在学生自主探索寻找解决问题完成任务的过程中，教师仅点拨、指点和答疑，并非直接告诉学生应当如何去解决面临的问题，而是向学生提供解决该问题的有关线索。例如，在设计房地产市场调查问卷这一任务中，引导学生思考房地产市场调查问卷的结构、内容包括哪些方面，将更多的问题留给学生思考，不断引导学生通过合作、讨论、交流等方式，互帮互学，寻找解决问题的方法，共同完成任务。
5.汇报和评价
市场调查小组在完成各阶段任务后，需要对老师进行汇报，除了要向老师提交书面报告，还要在全班进行口头汇报，每小组以PPT的方式并进行当场演说，汇报和展示各小组的工作成果，并接受老师和其他小组的提问。汇报和总结对学习效果的评价可以对学生的发展产生导向和激励作用。房地产市场调查与分析采取过程性评价和结果性评价相结合的方式，其中过程性评价占较大的比例。过程性评价由个人评价、小组评价和老师评价组成，评价包括技能评价和职业素养评价，技能评价涵盖房地产市场调查与分析各阶段任务完成，包括上交的材料、完成的质量、汇报的效果等；职业素养评价包括工作态度和团队合作情况、课堂表现的积极性等内容。
二、运用“任务驱动法”的几点思考
1.设计好任务
在实际教学中，“任务”的设计非常重要，直接影响着教学的效果。因此，第一，“任务”的设计要围绕具体的工作目标、学生需要掌握的技能进行进行展开。第二，“任务”的设计需要引导学习者带着真实的“任务”进入学习情境，使学习更加直观和具体化。第三，“任务”的设计要按照按学习的目标和工作的流程循序渐进。
2.对任课老师的要求较高
“任务驱动”教学法将以往以老师传授知识为主的传统教学理念，转变为以解决问题为主。教师改变过去“满堂灌”的方式，转变为组织、引导，在讲台上演示转变为到学生中间与学生交流、讨论。这些都要求任课教师在教学前进行充分的思考和准备，除了具备一定的专业知识，还要拥有充分的教学经验。
3.合理运用多维评价
评价是“任务驱动”教学法中不可缺少的一环。从评价方式看，有个人评价与小组评价、学生评价与教师评价；从评价内容看，有过程评价与结果评价，过程评价主要评价学生在小组合作中行为表现、积极性、参与度以及承担的任务。教师在整个教学过程中，要及时对各组的表现情况作适当的评价，给予肯定和激励，并把加分纳入学生成绩考核的范围。
参考文献：
[1]魏 锟.基于“任务驱动法”的《建筑制图》课程改革初探[J].济南职业学院学报，2014（03）.
[2]王丽萍.在《建筑工程计量与计价》教学中运用任务驱动法的实践和思考[J].科技创新导报，2013（23）.
[3]阚春燕.“任务驱动法”在《市场调查与预测》课程教学中的应用[J]. 商业文化（上半月），2011（12）.
关键词：营销策划；市场导向；创新
一、房地产营销策划的发展历程
我国房地产业起步比较晚，市场营销观念应用于房地产行业也是近二十年才慢慢产生的。回顾我国的房地产市场的发展情况，我们可以发现，房地产营销策划的观念也是经历了一个从概念营销策划到全程营销策划的发展过程。
20世纪90年代初是深圳房地产业的黄金时代，根本无需营销，也不用进行营销策划相关工作。92年以后，房地产市场发展壮大起来，企业之间的竞争日趋激烈，开始产生了房地产营销策划大师。97年以来，随着住房货币化制度的改革，市场上各类住宅产品供应增加，进入所谓的“概念地产”时代，形形的概念被创造出来，卖房子就是卖概念。99年以后，“概念营销”明显衰落，取而代之的是“精细化营销”、“全程营销”等的概念。
新形势下，房地产营销策划又赋予了更广阔的内涵，首先是前期定位策划：通过定位策划确定项目形态、确定目标消费者群；根据目标消费者群的总体需求愿望设定项目的建筑风格、户型大小、价格区间、基础设施配套等；其次是销售过程中的营销推广策划：根据项目独具特色的整体品质制定出恰如其分的营销推广策略；再次，项目销售后期策划：在项目销售尾盘期，结合住宅项目的实际情况，为难销户型创造出引人注目的卖点。
二、房地产营销策划中出现的问题
（一）市场调研不够仔细深入，缺乏创新
开发商在做产品市场定位分析时，往往根据个人经验进行项目的可行性分析，市场调研不够深入仔细，甚至流于形式，没有为可行性分析报告做出实际的贡献。由此导致开发商对市场的投资判断失误，所开发的产品与消费者的需求出现脱节，中期出现产品滞销的情况，给整个项目运营带来较大风险。因此，这里需要强调市场调研意识的深入和创新，调研要归回理性市场，不能全凭经验和个人感性判断。
（二）营销策划方案过度追求概念的炒作
概念营销的理念在一阵火热过后，终于被业内人士看底，慢慢回归理性。概念炒作表现在以概念制造卖点，甚至有人说“卖房子就是卖概念”。开发商不是根据市场需求开发设计产品，而是先设计产品，再去寻找与所设计产品需求相适应的目标人群，显然背道而驰。
（三）广告宣传脱离实际，销售管理不够严谨
在房地产营销的后期策划任务当中，广告制作精美但缺乏内涵广告的陷阱，往往表现为：客户通过广告宣传买了房子，发现房子和广告宣传实际差距太大；或是由于销售过程管理不够严谨，销售人员的自主虚假承诺，导致消费者被蒙骗签约。
（四）网络营销手段成为潮流，但缺乏有效评估体系
目前有些房地产企业开发网络营销手段，存在一定的盲目性，企业缺乏有效评估网络营销活动的手段，没有相应的监控机制评估网络营销的效果，企业不能单纯地将浏览人数简单地作为可靠的评估指标。
三、新形势下房地产营销策划创新
（一）强调市场调研，注重市场分析
前期市场调研，必须从消费者的实际出发，注重当地文化理念，重视消费者对产品户型、价格、产品质量的要求，将消费者的需求调查清楚，不能凭主观臆断，脱离实际。市场分析不准确，往往会造成楼盘积压，销售不畅。房地产企业应该做到：以市场需求为导向，根据实际需求量来决定市场供给情况；在可行性研究的同时进行房地产营销策划
（二）明确营销策划的职能范围，策划方案符合实际
营销策划，属于市场营销学当中营销要素的整合策划。房地产产品首要的特征是其异质性，因此，针对不同房地产产品，其营销策划方案自然是各种要素的不同组合过程，房地产项目的营销策划必须忠实于房地产项目本身所占有的资源，必须忠实于这些资源的排列组合和相对应的市场定位和细分市场，不能脱离实际。
营销策划工作重要研究消费者的需求、引导消费者需求，进而满足消费者需求。特别是在房地产广告宣传策划中应做到：
1.从实际出发，关注市场动态，认真分析楼盘与市场的衔接问题，不能凭空捏造；
2.做好房地产产品定位策划、包装策划等系列策划工作，主动创造经济效益、社会效益；
3.立足于消费者的实际，注重人的意识创新，挖掘消费者的有效需求。
（三）提高网络营销技术，并建立相应的评估体系
网上广告是网络营销的最基本形式，网络平台作为一种新的信息传播媒体，像电视广告一样可以开展营销活动。目前，大多数开发商都采用了相关的媒体进行房地产信息的网络宣传，建立企业网站是企业上网宣传的有效途径，另外，部分媒体的跟踪报道也是房地产产品网络营销的渠道。但是至于网络信息传播的有效性性究竟有多大，则没有明确的评估方法。因此，有必要创建相应的评估体系，对房地产网络营销效果进行评价，提高网络宣传的目的性和有效性。
（四）提倡房地产企业之间的合作营销
房地产开发商之间通过合作营销，可以获得多赢的局面，节约资源，提高整体的运行效率，增加宣传效果，促进房地产产品销售。例如中山秀山片区，该区域环境优美，非常幽静，但交通不便，于是该地段的几家开发商通过努力，在政府的支持下，道路修建通畅，并将引进公交线路，以带动该地段的商品房销售。又如合生创展集团刚进入广州房地产市场时，与有名的珠江实业公司合作，待时机成熟后，才推出自己的品牌，顺利地实施了品牌营销战略。
（五）加强专业培训，提高策划人员素质
加强对公司策划人员的专业知识培训，提高他们的专业素养。可以通过组织定期培训班的形式，为策划人员提供互相交流的机会，听取优秀策划人士的意见，吸取经验。房地产营销策划需要不断增强策划人员的市场敏感性，要求他们不断吸收新的思想和理念，并真正理解，这样才能正确地将各种概念运用到营销策划的工作过程中去，才能做好房地产营销策划工作。
参考文献：
【关键词】房地产；市场经济；经营管理；策略
随着改革开放制度和经济建设制度在我国的确立，近年来，国民经济水平不断提高，带动了我国房地产市场的快速发展[1]。房地产市场的高额利润使得房地产市场提前进入激烈的竞争当中，如何做好房屋市场的规划设计、改变企业经营管理方式，维护房地产市场的经济效益，实现房地产企业的平稳过渡，已经成为地产企业十分重视的问题。
1、房地产市场经营面临的主要问题
目前，我国房地产业的经营管理仍处于初级阶段，房地产市场存在的隐形操作可能性较大，使得我国房地产经济效益的大量流失[2]。房地产的市场经营是将房屋作为出售的商品进行买卖的活动，从本质上讲，在进行房屋经营的同时也包括对土地的出让。我国房地产企业面临的主要问题既有来自体制方面的问题，也有企业自身的思维认识问题，主要表现在以下几个方面：
1.1 房地产企业的思维认识滞后
在社会主义市场经济条件下，市场已经成为调节供需平衡的关键元素，通过经济政策和行政手段调节的方法已逐渐不能适应社会发展的要求，在这种条件下，企业不能及时根据市场需求及时进行调整。其次，在市场机制不健全的情况下，没有经过充分的市场调查，盲目引进外资，只注重追求短期的经济效益，缺乏长远的总体规划，违背市场发展的基本规律。更有甚者，部分企业利用市场建设初期制度建立的不完善进行房地产业的市场投机开发，给房地产市场的管理造成混乱，并造成严重的资源浪费。
1.2 房地产市场开发制度建设不完善
一个成熟的房地产市场需要一整套管理制度提供保障，既需要保证相关市场秩序的法律和政策出台，又需要大量土地的供应及城市区域规划等管理政策等良好的环境支持。房地产市场的隐形市场交易呈现有增无减的趋势，企业与政府之间的土地转让制度存在漏洞，造成极大地资源损失。其次，城市的总体规划变动性较大，缺乏长远的设计，给房地产市场的投资带来极大的隐患。对房地产市场的监管不足，相关政策的执行力度不够，从某种程度上制约了房地产企业的公平合理的竞争，给房地产企业健康、科学的发展带来影响。
1.3 资源配置不合理，企业整体实力较弱
随着房地产市场的开放程度，从事房地产业的开发有增无减，一部分房地产企业开发能力较弱、规模小、技术性不强，缺乏市场竞争力。同时，从事房地产开发的企业也进行其它产业的投资经营，这种经营管理模式实际上在运行的过程中逃避了企业应当承担的责任，无法保证房地产企业的后续管理。其次，由于市场相应的管理机制不健全，一些小规模的房地产企业根据政策漏洞也占用同样的社会资源，这些企业的投资不仅经济收益较低，而且造成了有限资源的严重浪费。究其原因，应从管理制度上对这些企业进行改革有效地优化组合，引导房地产市场合理、有序地发展。
1.4 房地产企业销售制度存在的诚信问题
房地产企业为了提高资金的周转和使用，除了从银行贷款等措施外，还通过房屋产权预售制度进行加强资金运作。这种运作方式解决了企业的短期困境，并且得到了收益；但却将风险承担主体转移到客户身上。由于我国还处在市场经济初期阶段，在这种条件下这种制度带来了很多不确定因素，无法有效的保证产权质量，严重影响企业的诚信经营。
2、房地产市场经营的可行性策略
房地产市场的健康发展，离不开相关经济政策的支持，同时企业本身也要根据市场变化规律，加强市场推广和营销策略，共同促进房地产市场经济的可持续发展。如何做好房地产市场的营销工作，可以从以下几个角度着手：
2.1 进行充分的市场调研
房地产市场的特殊性要求其在执行管理决策之前，需要对市场做出准确的研判，这就需要积极展开市场调查，调查的结果既要有深度有要求广度，充分根据客户的需求进行商品房的开发和设计。房地产企业依据市场初步调研的结果来选取工程项目种类，然后根据区域规划设计图来确定企业的房屋开发用地，最后进入预备开发用地的现场调研，进行实地考察。
2.2 优化设计，建立可行性评估机制
通过建立有效的企业评估机制，深入分析和论证开发用地的基础设施条件及附属产业建设情况，可有效地避免因管理决策造成的巨大损失。对将要开发项目进行深入的考查和论证，建立切实可行的项目可行性企业评估机制，分别从相关的技术、周边交通等方面对项目成本管理、项目建设难度、项目建设工期等的影响进行综合评估。
对拟定的企业开发设计方案分别从技术可行性方面、经济方面和管理方法上充分探讨，对工程项目完成后期是否能够取得预期的经济效益和社会效益做出科学合理地评估和预测，通过不同的评价角度获取工程项目的最优化组合方案，为项目投资和管理层决策提供重要的准备条件。通过建立可行性方案研究机制，项目从设计、投资、施工建设和经营管理一系列过程均有了可靠的保障。
2.3 保证工程质量，加强成本管理
工程施工阶段是房地产企业成本消耗最多的一个阶段，部分地产企业在项目施工中过多的注意开发规模的大小而忽视了开发所产生的实际经济效益，造成企业建造成本增加。如何做好房地产企业的成本管理，最大限度的降低房屋开发成本，这就需要在开发建设进程中巧妙地把建造技术与建造过程中原材料的开支结合起来，在保证工程建设质量和最大限度地减少消耗资源的前提下完成整个工程。通过合理、科学的降低建造成本，取得良好的市场竞争价格优势，使企业获得较好的社会效益。
2.4 加大促销力度，完善营销制度
促销活动可增强一些潜在客户的购买需求，促销是一种双向交流通道，可加快房地产的销售速度，提高资金运转效率。促销的形式多种多样，房地产企业可根据掌握的客户信息，主动采用人员上门推销方式，向潜在客户介绍房屋的促销价位的房源优惠政策，激发客户的购房需求。也可采用付费的方式向宣传媒介登播广告，以提供诱惑力的条件、加大宣传口号为基础，向客户推销房源。此外，在国内网民日益增加的情况下，充分运用现代化的网络传播方式加强对房地产的促销往往会收到意外的收获。
2.5 加强房屋售后管理，体现企业诚信精神
诚信经营是企业得以长久发展的力量源泉，在社会主义市场经济技术条件下，房地产企业在房屋销售后期阶段加强对物业的管理是十分必要的。现代化技术的发展为人们的生活条件提供了极大的便利条件，房地产企业可充分利用现代技术成果，坚持以人为本，实现为客户的提供优质服务的承诺。同样，做好小区物业的管理工作也离不开一些专业型人才、服务型人才的培养和引进，逐渐在房地产市场激烈竞争下来完善自己。因此，只有讲究诚信，完善房屋销售的后期保障工作、加强对物业的管理，房地产企业才能在目前的竞争机制下得到更新、更长远的发展。
3、结束语
房地产企业的经营和管理活动是市场需求的结果，在激烈的竞争机制下房地产业的经营受多重因素的影响。本文分析了我国房地产市场经营面临的思维认识和体制方面的问题，分别从对房地产进行充分的市场调研，优化设计、建立可行性评估机制，保证工程质量、加强成本管理，加大促销力度、完善营销制度和加强房屋售后管理、体现企业诚信精神等五个部分探讨了解决目前房地产经营现状的根本方法和策略。
参考文献：
