发布时间：2023-07-11 16:41:44
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产投资合作模式样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
摘 要 近些年，随着我国经济的快速发展，国内房地产市场的竞争越发激烈，房地产投资基金的实行已见成效，其不仅为投资者提供了一种新型的投资模式，同时也拓宽了房地产行业的融资渠道，有效的将房地产与金融结合起来。为规避投资风险、实现预期效益，房地产投资基金的运行必须采取全程监管。本文就房地产投资基金投资项目的财务监管作简要的分析、探讨。
关键词 房地产 投资基金 项目 财务监管 体系
作为一种产业投资基金，我国的房地产投资基金的起步较晚，相较于美国的房地产投资基金模式，我国房地产投资基金的运行仍受法律、法规、税收等因素的影响。此外，由于我国的流转税、房产税高达17.5%，房地产投资基金一般不会投放于物流出租，同时也不会投放于房地产企业的股票中。目前，我国房地产投资基金的运行，主要是针对资金密集型的房地产开发项目进行投资，而财务监管问题就成为了广大投资者普遍关注的话题。
一、实施财务监管的原则
（一）灵活的监管方式：
目前，在我国房地产投资基金投资项目中，总体投资主要由开发商、投资基金及其以外的投资着提供，三者应相互协调、配合运行基金对外投资房地产项目。因此，房地产投资基金投资项目的财务监管，应根据主体、情况、阶段的不同而灵活调整监管方式，促进房地产开发项目的投资基金、开放商以及其他投资者之间的沟通、协调，以便及时做出调整、解决问题，保证开发项目的高效运转。
（二）明确重点，加强力度：
长期以来，我国的房地产投资基金在针对某一开发项目进行投放时，无论股权比率是高、是低，均是一种战略型的投资行为，而并非直接掌管房地产发开项目的运营。为了能够及时、顺利的撤出，保证原有投资款与利润的安全，房地产投资基金投资项目必须采取全过程的财务监管，而监管工作的主要内容及重点就是对资金活动的监督、管控。
（三）适中的监管力度：
在房地产投资基金投资项目中，财务监管的实施应当在不影响地产项目常规性运作的前提下，对项目资金的活动进行全程监管、把控。在实施财务监管的过程中，房地产投资基金方应指派专人、代表负责具体的财务监管工作，与房地产开发项目的经理协同合作，在已授权利范围以内，第一时间签批、执行已落实基金的预算与计划，而对于授权范围以外的部分，应严格按照有关规定及程序，待经过审核、批复后予以执行。此外，对于已落实基金预算、计划之外的其他支出款项，项目的开发商与地产投资基金方应及时进行协商，待增补计划办理、完成后，方可予以签批、执行。房地产投资基金投资项目的财务监管，应主要针对预算、计划之外的其余支出款项，以及销售回笼资金与数额较大的支出款项实施监督、管控，而对于其他方面的监管可视具体情况适当做出调整、放松。
二、我国房地产投资基金投资项目的几种监管模式
（一）有限责任公司监管模式：
房地产投资基金投资项目倘若采用此种模式进行监管，一般需要根据股权的比率，由股权份额较大的投资者来掌管开发项目的运营管理、财务监管。此外，其他投资者可指派专人参与到开发项目的管理中，由最大股东统一进行管理。根据开发单位的具体章程，开发项目与公司运营的重要事项及活动主要由股东大会、董事会进行决策。
（二）信托监管模式：
此种财务监管模式，主要是针对房地产投资基金项目，由信托机构负责进行深入的调查、研究，待对该项目的各种风险因素进行评估、总结后，综合考虑可否实施债券贷款、股权投资。值得注意的是，虽然此种监管模式对于开发项目现金流的监督、管控较为系统、全面，但对于整个开发项目运作的监管则有待改进、完善。
（三）银行监管模式：
目前，我国银行贷款的分类，按时间可分为短期、中期、长期贷款；若按贷款方法可分为票据贴现、担保、信用贷款。此外，还有特定贷款、自营贷款、委托贷款等。长期以来，我国各大银行对于企业、单位融资贷款的财务监管，通常侧重于放贷前的审核、检查，之后并未采取跟踪监控。一般情况下，为降低银行贷款风险，我国多数企业、单位通常会选择担保、抵押的方式获取贷款，而一些经营规模较大、实力强、信用评级高的大型企业则会采用授信贷款的方式。
（四）自主监管模式：
此种财务监管模式，其主要是由投资基金项目的开发公司自行构建财务监管小组并根据项目运营需要制定具体制度及内容。
三、房地产投资基金投资项目的财务监管体系
（一）财务监管的职能部门：
在房地产投资基金投资项目的财务监管中，基金管理单位内部的财务部，可将其视为财务监管的职能部门，其主要是针对房地产开发项目的前期财务进行分析、调查、研究，同时在开发项目运营过程中实施全过程的财务监管并展开内部审计。房地产开发项目的基金财务代表，应及时的了解、掌握项目开发商实际的财务活动情况及问题，对于一些关键事项、重要问题，应第一时间向基金经理汇报，以便及时做出调整、处理。
（二）财务监管的领导小组：
房地产投资基金投资项目若要实施财务监管，应事先由项目基金经理负责组建财务监管领导小组，针对开发商的年度运营计划、整体预算、预算外的支出款项，以及在指派监管代表授权以外的大额支出款项进行审核、批复。此外，为全面监控开发项目的所有财务活动，还需构建财务监管小组，从而将监督、管理、审核渗透到项目运作的每个环节中。为此，财务监管小组应配备会计、市场营销、工程等专业人员，以此保证财务监管的有效性、科学性。值得注意的是，倘若同步实施多个开发项目的财务监管，为避免受利益驱使而单一监管某一项目，应根据每个项目的特点与需要，适当调整监管力度，以此保证财务监管工作的效率及质量。
（三）财务监管人员：
目前，我国房地产投资基金投资项目的财务监管人员，通常是来自基金管理单位内部的财务部门，指派至投资项目的基金财务代表。基金管理单位，应严格执行竞聘上岗制度，针对已录用的财务人员进行系统的
教育培训，使其具备一定的财务监管意识，充分了解房地产开发项目的运作模式及流程，熟练掌握有关金融、市场营销、会计、工程等各个专业的理论知识及业务技巧。基金管理单位指派至开发项目的基金财务代表，应具备较强的业务能力、良好的沟通技巧、优秀的个人品质以及一定的实践经验，以此保证财务监管工作的效率、质量。在实施财务监管的过程中，基金财务代表与基金工程代表等有关人员应协同合作，及时向基金管理单位的财务部门上报开发商的实际财务情况、重大事项等，但无需参与到开发商的财务核算中去，避免影响房地产开发项目的正常运作。
四、实施财务监管的重要事项
（一）财务风险的预防：
房地产投资基金在确定具体投资项目前，应针对所有房地产开发商提供的财务资料进行分析、研究、审核，最好事先介入开发商内部进行财务调查。此外，还可聘请社会上的中介机构负责调查各个开发商，并主动参与到整个调查过程中，第一时间了解、掌握各个项目单位的财务情况，及时消除财务隐患，有效防范财务风险。
（二）严格执行财务审批、报告制度：
房地产投资基金在确定投资项目后，首先需要与开发商、原股东进行协商、洽谈，明确基金在开发项目运作中的监管权限，待各方意见达成一致后，方可进行投资。在项目实施的过程中，一切财务活动必须通过审批才可予以放行，而对于一些重大财务事项，开发商必须向基金管理单位报告，未予以批准，开发商不得自行开支。
五、结束语：
综上所述，为有效规避风险，保证财务使用的安全、有效，房地产投资基金投资项目必须加强财务监管，以此保证预期效益的实现。
[摘要]房地产投资信托基金是信托和房地产结合的一种模式,也是现在许多国家正在实行的一种制度,其本身具有巨大的优势。就我国现阶段而言,发展房地产投资信托基金在法律上是否具有可行性,我国又应该采取何种立法模式规范行业运作,促进行业发展,本文将就此展开分析,试图为立法提供一些可行性建议,从而实现信托业和房地产的成功合作。
[关键词]房地产投资信托基金(REITs)路径选择
房地产投资信托基金(简称REITs)作为一种新兴融资工具,它既能拓宽房地产融资的渠道,让只有少额资金,或对房地产市场的知识和经验不足的投资者参与到大型的房地产项目投资中去,从而满足了广大中小投资者对房地产业的投资需求,同时又降低金融业的系统性风险,大大促进房地产业的发展。
本文将结合我国实际国情,对我国未来信托与房地产的合作的途径之一即房地产投资信托基金做简要的分析。
一、我国房地产投资信托基金发展的背景
房地产投资信托(RealEstateInvestmentTrusts)属于房地产证券化的一种,是指信托机构面向公众公开发行或者向特定人私募发行房地产投资信托受益凭证来筹集资金,然后将信托项目投向房地产项目、房地产相关权利或房地产证券等,投资所获得的利润将按比例分配给投资者。它源于上世纪60年代的美国。继美国之后,REITs概念也逐步出现在欧洲、非洲及大洋州,但在亚洲的发展却很晚。虽然第一家REITs公司1989年成立于马来西亚,但绝大多数亚洲国家或地区都是在经历了“金融风暴”于2000年之后发展起来。近年来,日本、新加坡、韩国纷纷建立了REITs公司的市场,而中国的香港和台湾地区的REITs市场也在快速发展过程之中。
我国房地产投资信托基金的发展经历了很长的时间,最早是在建国以前,一战后,中国各家商业银行相继成立。随着的爆发,房地产价格也一落千丈,从而使当时的房地产信托业走入低谷。1979年以后,中国的房地产信托也随着金融信托业的恢复而在全国发展起来。我国的信托业正处于快速发展中,信托财产的运用多集中于金融投资,房地产信托也得以快速发展。
二、房地产投资信托的制度优势
与一般的信托合同、证券投资基金相比,REITs制度具有很大的优势,这主要体现在以下几个方面。
1.REITs面向中小投资者。意味着一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资,这为小额投资者提供了一种通过低成本、低风险以及最低投资额度最小化的专业理财工具,显然有利于实现中小投资者的投资理财愿望。
2.REITs具有较高的流动性和变现性。它是一种房地产的证券化产品,一般采用股票或受益凭证的形式,从而使得使房地产流动起来。投资者可以通过金融市场自由买卖,这与传统的房地产投资相比,具有相当高的流动性。同时,这也使得REITs与一般封闭式基金相比,能够让广大投资者迅速退出,具有较高的变现性。
3.REITs是一种有效的保值增值投资工具,能够有效抵御通货膨胀。作为REITs价值基础的房地产,具有很强的保值功能。在通货膨胀时期,伴随着物价的上扬,房地产物业的价值也会升值得很快,但在同时,以房地产物业为资产基础的RETIs股票价值也会随之上升,因而RETIs的收益水平也会比平时高,能够在一定程度上抵销通货膨胀的影响。因此,房地产投资信托是一种很好的保值增值投资工具。
三、我国发展房地产投资信托的路径选择
1.国外的REITs立法模式
目前国外对REITs的立法模式主要分为两种类型:一种是美国的分散立法模式,REITs的相关规定体现在不同的法律领域中;一种是集中立法模式,对REITs进行专门的立法规定,以亚洲各国和地区为代表。亚洲的REITs在结构、投资范围、收入分配等方面都与美国的规定十分相似,但亚洲各国和地区普遍采取了统一制定REITs专项法规的立法模式。造成这两种立法模式的原因主要有以下两点。
首先,美国由于最早独立发展REITs,面对这种全新的投资理财产品,只能通过“摸着石头过河”的方式,在出现新问题的时候不断的出台新规则或修改以前的规则,最终通过不同的法律规则形成对REITs的规制。而亚洲各国和地区则充分利用后期发展REITs国家的优势,可以借鉴美国发展REITs立法模式的成功经验,从一开始就进行专门的统一立法。
其次,这也是由两大法系的立法特点所决定的,在美国等英美法系国家,主要依靠判例法或者单个的法案对REITs进行规范,成文法在法律体系中则处于次要地位。而亚洲各国则属于大陆法系国家,一直采用成文法的形式进行立法,不具备英美法系判例法那样的灵活性,而采用统一立法却可以更好的为REITs参与者及法院提供守法和司法方面的的法律基础。
2.我国发展REITs的路径选择
我国应当充分利用后发展国家的优势,借鉴亚洲其他国家的做法制定专门的REITs法律法规,即采用统一立法模式,这样的操作具有巨大的优越性。
首先,制定REITs专项法能够减少立法冲突,克服目前存在的法律制度的局限。正如前文所述,我国目前的各项法律制度存在着一些局限甚至自相矛盾的问题,制定REITs专项法则显然减少了这些法律制度之间的冲突,同时,统一的立法模式可以使REITs的过程及各种规定一目了然,从而在适用这一REITs专项法的时候有利于投资参与人以及裁判人员的实际操作,尤其对于我国现在的情况,对于大多数人来说,REITs是一种新生事物。这就从法律法规上保障了REITs的发展。
其次,制定REITs专项法可以维持法律的稳定性,节约立法成本。REITs所涉及的法律部门比较多,如果对所有涉及的法律部门都进行修订,一方面立法成本很高,费时费力,另一方面现有法律都进行修改不利于维持法律的稳定性,而采取统一立法的模式则完全避免了上述弊端,也发挥了后发展国家的优势。
关键词：房地产工程项目；管理；资金使用；项目管理；
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
在房地产投资中要实现预期收益，就必须做好资金项目的落实和管理。房地产资金项目管理指的是用现代科学的管理手段和管理理念，结合房地产投资项目的特点，有针对性地对房地产投资项目进行管理。从房地产工程项目开始到结束的全过程来看，指的就是通过对技术资源、物质资源、人力资源的整合与统筹，从而实现投资者的收益目标。
在房地产投资项目管理的实施过程当中，主要会经过房地产投资项目决策、项目总体规划、房地产工程设计、房地产项目行政审批和许可申报、房地产招标、房地产工程施工、房地产销售、房地产交付使用以及房地产保修几个主要的环节。加强房地产投资项目管理，最大程度保证实现房地产投资项目最佳效益，应该从以下方面入手。
做好房地产投资项目决策工作
房地产投资项目决策水平的高低，房地产投资项目决策是不是合理科学是一个房地产投资项目是否能取得成功的前提条件。针对房地产行业说来，房地产投资项目决策应该从房地产投资项目所在地的周边环境，城市规划中对房地产开发所在地的规划要求，房地产商业需求、房屋消费群体以及国家相关政策法规等因素进行详尽的市场分析和市场调查，找到房地产投资项目的不利因素和有利因素，分析并开始初步定位房地产投资项目的规模、性质、形式。对房地产投资项目进行经济技术指标论证和分析，对房地产投资项目进行成本预测，如果必要，可以同时提出几个不同的项目定位方案，选出最优方案。
做好房地产投资项目规划设计
根据房地产投资项目的前期决策方案，通过招投标的方式，选择房地产规划设计单位，对房地产进行规划设计。房地产投资项目规划设计包括总体平面设计和建筑功能设计，这是决定房地产投资项目的具体模式和房地产投资项目总体造价的关键阶段。首先，房地产投资项目要负荷政府规划部门的建筑指标，符合规划部门的规划要求。比如绿化率，建筑高度和间距比值，容积率，建筑密度，建筑退缩距离等都必须达标。再者房地产投资项目规划设计还要满足度工程的环保、人防、市政、采光、通风以及消防等各方面的功能要求。最终房地产投资项目规划设计还要尽量满足投资者对项目的期望。通过对房地产投资项目园林景观、竖向和平面组合搭配、管线布置、交通组织、使用功能设计、外立面以及造型设计、建筑物布局等各个方面进行详细筹划，尽力反复完善修改房地产投资项目设计方案，最终得到满足人们对建筑使用功能和整体美感的求安、求变、求新的最佳规划设计效果。
在房地产投资项目设计阶段，规划设计单位、房地产投资人、建设单位应当和政府规划部门紧密配合、加强沟通，做到信息互通和问题的及时反馈，这样才能真正意义上做好房地产投资项目规划设计，加快房地产投资项目规划设计进度。
做好施工图纸指导施工的过程监督
房地产投资项目施工设计图纸是把规划部门批复的规划设计意图做了实物化具体化的表达，是用作房地产投资项目施工指导的标准。在施工图纸设计过程中，各专业设计部门应进行有机结合，避免矛盾冲突，要做好合作工作，开发商也应对一些产生的矛盾进行从中调解。在房地产工程设计总体使用功能完备的条件下，还要特别注意房地产建筑工程的细部的功能处理和考虑，追求实现房地产建筑功能的人性化和最优化，最终达到消费者满意，开发商盈利的目的。
在工程建设方面，开发商也要督促建设方面的相关负责人和设计单位的设计人员取得良好的交流和沟通，确保建筑商了解设计单位的工程设计的意图和具体细节，及时纠正房地产工程建设的设计误差，调整工程建设过程中的施工误差，让房地产投资项目设计能落实和体现建设方对房地产工程建筑的功能要求，房地产投资项目造价控制指标，实现最大程度地减少设计的错误和遗漏，从而起到投资成本的控制，避免出现投资的重复和浪费。
一个房地产投资项目是否能达到最好地实现盈利，就要看这个房地产投资项目的设计和规划以及施工图纸设计规划是否科学详尽。所以说房地产投资项目规划设计和施工图纸的设计阶段是抓好房地产投资项目管理的重要阶段，是提高房地产投资项目性价比关键环节。因此，房地产开发商一定要引起重视，同时也要提醒设计单位和建设单位引起足够的重视。
抓好房地产投资项目行政审批和许可申报
房地产投资项目的行政审批和许可申报手续办理工作可以说是贯穿了整个房地产项目投资开发建设的全过程。开发商在这个阶段要发挥好自身的能力，对该办理、该审批的项目进行一一审批和申报，工作应有专门的办事人员来办，在各种审批之前要做好各项资料的准备和整理，尽快办好房地产投资项目的行政审批和许可申报工作，才能保证房地产投资项目得以顺利实施，减少房地产工程项目的利益损失。
项目审批的主要阶段如下，开发商要避免遗漏。首先，对拟开发的地块要取得国家和政府部门的《土地使用证》以及《建设用地批准证书》；再向规划部门申请《建设用地规划许可证》、报批《项目总平面规划方案》、《项目建设详细规划（四图一书）》，对房地产投资项目向政府发展计划委员会申请办理投资项目审批（预备项目）审批；请专业公司对房地产投资工程项目进行环境影响评价，向政府环保部门报批；房地产投资项目工程建筑设计完成之后，要想政府规划部门申请建筑设计方案审查，缴纳城市建设配套费，随之完善其他相关的手续之后，领取《建设工程规划许可证》；然后向建设主管部门报送房地产投资工程项目施工图，由建设主管部门对房地产投资工程项目施工图进行审查（包括抗震、安全等各项专项审查）、取得建设主管部门审查通过意见书，向卫生防疫部门、公安消防部门、人防部门等相关部门申请对房地产投资项目施工图的专项审查，取得各个专项审查的通过意见书；通过招投标的方式选定建立房地产投资项目施工的监理承包单位，向质监局、安监部门办理工程安全、质量保监手续，完善其他相关手续之后，再向建设主管部门申请《施工许可证》。之后上述行政许可审批工作完成会后，才能进行房地产投资项目工程施工。在具备房屋销售条件后，可以向房管部门申请领取《商品房预售许可证》。
做好房地产工程项目施工阶段项目的管理
房地产工程项目施工阶段的项目管理应该从管理制度、管理的外部协调、管理的动作程序以及管理的组织结构抓起，开发商应对房地产工程项目的质量、进度和投资进行有效控制，把整个房地产工程项目施工过程掌握在有序可控的状态之下。要做到这些，首先必须要建立一个健全的工程管理组织结构。开发商应根据房地产工程项目的复杂程度、规模以及特点建立一个与之相适应的组织管理机构。设立项目总经理，负责整个房地产工程项目的管理和规划，总经理以下则设立副总经理、工程技术总负责人。下面再设立行政部门、销售部门、财务部门、工程技术部门、工程报建部门、材料部门、合同预算部门等。这个组织构架各异根据房地产工程项目和公司具体的灵活情况进行相应调整。房地产工程项目组织设计的原则是，必须在房地产工程项目管理工作的每个部门都要有人管，但不能出现智能重叠。因此，房地产工程项目管理必须要做好度的掌握。只要实现对工程项目施工过程合理有序地管理，杜绝出现工程进度款乱支付和多支付，工程材料采购价过高，设计不合理造成的施工反工等情况，就能保证房地产投资的可控性，使投资收益实现最大化。
房地产的投资成本影响和制约着房屋销售的价格，而房屋销售的价格又与老百姓的生活息息相关。而且投资管理的效果又直接关系到企业的经济效益，通过投资控制可以减少和杜绝企业的浪费现象，节约有限的社会和经济资源。只有在项目投资管理中，综合考虑多方面的因素，控制开发成本，平抑房价，这对国民经济保持健康和可持续发展都具有现实意义，所以说在房地产项目中投资管理的控制对于国家还是企业都是双赢，这样企业才能永远立于不败之地。
参考资料：
[1]陈光键、徐荣初、叶佛容，建设项目现代管理，北京：机械工业出版社，2004，p.4
一、房地产投资风险分类
作为一项资产,房地产除具有办公、营业、居住功能外,还可以作为一笔财富进行价值储藏。因此,房地产投资既要考虑使用价值问题,更要考虑其未来保值增值影响因素。影响资产需求的因素主要有四个方面,即财富、预期收益、风险、流动性[1],如果把国内外经济政治环境、销售价格、资金链等影响因素添加进去,据此可以对房地产投资成效的影响因素进行分析。
如果用Q代表房地产投资成效,a、b、c、d、e、f、g、h分别表示国内外经济政治环境、居民财富效益、预期收益、市场供求、利率、资金链、销售价格以及产品质量、产品组合等影响因素,则可建立如下模型:Q = f(a、b、c、d、e、f、g、h…)
这个经过假设的、简化了的投资模型,说明房地差投资成效是包括财务、预期收益在内的各种因素综合作用的结果。因为国内外经济政治环境、利率、居民财富、预期收益、市场供求等影响因素是房地产开发企业自身无法改变的,由此产生的风险只能采取切实有效的举措进行规避,属于系统性影响因素,本文简称外部因素(External fac-tor),简写为E,其产生的风险称为系统性风险;诸如资金链、销售价格以及产品质量、产品组合等影响因素是房地产企业自身能够左右的,属于非系统性影响因素,本文简称内部因素(Internal factor),简写为I,其产生的风险称为非系统性风险。综上分析,房地产投资成效影响因素模型可以简写为:Q = f(E、I)
根据马克维茨的投资组合理论,系统性风险不能通过产品组合来分散,因此,外部因素E产生的系统性风险对房地产投资企业来说是无法左右的,房地产投资企业只能通过改善内部因素I,加快适应外部环境变化的步伐,减少或杜绝非系统性风险,规避系统性风险。因此,在相同的外部环境条件下,影响房地产投资成功与否的关键取决于内部因素I,比如资金链、销售价格以及产品组合等。本文主要研究在通胀预期背景下,如何通过投资策略组合来防范化解内部因素I形成的非系统性风险,防范化解房产泡沫。
二、非系统性风险形成的深层次原因分析
(一)近年我国房地产发展情况
据统计,2003年以来,全国房地产投资持续走高,各年度增幅均在15%以上,增长最快的年度为2007年,同比增速达到30.2%;2008-2009年,受行业调控和经济危机影响,房地产投资增幅开始放缓,但仍在高位运行(见图1)[2]。有专家认为,商品房的固定投资量不能超过全社会总投资量的25%,如超过40%就有可能导致房产泡沫。根据国家统计局、银联信整理的数据分析,2009年全年房地产投资累计实现3.6万亿元,占全社会固定资产投资的在美国次级债引发的金融危机阴霾仍然没有散尽,我国经济还没有完全走出低谷的情况下,房地产业发展态势迅猛,高达几千甚至数万元/平方米的房价与17175元的城镇居民人均可支配收入极不匹配,房地产价格被投机行为不断炒高的情形日益显现,其资金链断裂、销售价格偏离正常发展速度所引发的非系统性风险不容忽视,其潜在的泡沫现象应予以关注。在2009年底,美国《福布斯》杂志评出7大近在眼前的金融泡沫,中国的房地产市场位居第二。在2010年3月20日召开的中国发展高层论坛学术峰会上,中国房地产问题同样成为中外经济界权威人士关注的话题。
(二)资金链断裂风险
调查显示,近几年来房地产行业贷款规模不断扩大,企业高负债运行一直成为各界议论的焦点。伯川徳(Ber-trand,1995)在对1995———1994年全球房地产周期的研究中,认为在金融自由化和放松金融管制的情况下,金融机构违规借贷以及金融风险的累加加速了房地产周期波动和房地产泡沫的形成与破灭[3]。周京奎(2005)也在局部均衡条件下运用博弈和信息经济学理论构建房地产信息模型,从理论和实证角度,提出并证明了金融支持过度导致房地产泡沫的假说[4]。
从实际情况来看,2008年1-11月份全国房地产投资中国内贷款占比虽然只有38.70%(见图2)[5],但其他资金中的预收款和保证金至少一半来自于个人住房贷款,如将其纳入银行贷款之内,则银行贷款占比将高达50%多。已有专家警告,中国新增房地产贷款规模增加迅猛,已经接近警戒线。
(三)销售价格风险
从销售价格来看,商品房销售价格一路上涨,2009年除北京、上海等一线城市以外,投资客云集的杭州市商品住宅的成交均价也达到了10000元/平方米以上[2],该市也成为楼市泡沫的“重灾区”;借力于“中部崛起”战略以及宽松的信贷环境,武汉市商品住宅的成交价格高速上行;其他如南京、成都等城市的房地产也呈现出类似的行情。有学者认为,销售价格高速上涨的背后,蕴藏着楼市泡沫危机。据统计,杭州市人均可支配收入为26,864元,按一家三口计算,家庭年收入在8万元左右。一般认为,购房价格为购房者家庭收入的4———6倍比较合适[6]。按此计算,杭州市城镇居民平均可以承受的住房总价在32-48万元之间,根据目前普通住宅在10000万元/平方米计算,杭州居民平均可以承受的住房面积在32-48平方米之间,这还不考虑买房的其他费用,如物业维修基金、契税等。实际上,杭州市的商住楼面积远远超过48平方米之间,有的甚至是其好几倍。
与销售价格一路飙涨相对应的是,房地产租价比却不断下降。租价比是不动产投资收益最为敏感的判断指标,也是衡量不动产市场健康程度的重要参考。一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。如果这个比值低于4.5%,则说明该地区的房价存在泡沫,如果该比值高于5.5%,则该地区住房尚存在升值空间。据统计,从2005年到2009年,北京居住物业租价比分别为6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%,另外5个典型城市租价比走势大体相同。从投资回报率上看,在国土资源部选取的2009年6个样本城市中,其住宅租价比均低于下调后的5年以上个人住房贷款利率,表明住宅长期投资者的租金回报收益是非常不理想的,明显偏离理性投资者的正常投资回报率(胡剑龙南方日报2010.04.01)。如果单纯从租价比考察,中国房地产销售价格已远远偏离理性价格,其泡沫已经相当严重。
(四)非系统性风险的成因分析
综上分析,房地产的销售市场价格已经远远超过其实际理性价格,按照居民的实际购买力,根本无力购买市场上推出的商品房。住房贷款占比不断增加与楼市销售价格居高不下折射出三个方面问题:一是热钱、游资大肆拥入,投机行为未能有效控制,炒房团屡屡兴风作浪,推动房价一路上涨;二是普通收入家庭根本无力购房,只有通过银行贷款或亲友举债,靠透支未来几十年的收入来支付房款,导致国内住房贷款居高不下;三是部分开发商自有资金不足,少数开发商甚至不惜成本采取“空手套白狼”的形式套取金融机构资金进行滚动开发,将房地产开发风险转嫁银行等金融机构。在此三方面因素的综合作用下,随着监管力度不断加大,开发贷款门槛提高以及升息周期的到来,一旦遭遇政策变化等意外不测,极易导致房地产开发企业的资金链断裂,民众恐慌性抛售,泡沫必然破裂,非系统性风险不可避免。日本野村控股株式会社董事长氏家纯一结合日本的教训,一针见血地指出:“如果出现资产价格的急速上升,同时伴有货币供给扩大和信用扩张,尤其是针对房地产部门的信贷扩张,这就是危险信号。”
三、防范化解非系统性风险的理论分析及应对举措
根据马克维茨投资组合理论,资产组合风险并不是组合中各种资产风险的简单加权平均,它计算如下:
分析表明,投资组合的风险取决于三个因素:各种资产风险,各种资产在组合中所占的比例及各种资产两两之间的相关系数。
本文分析认为,房地产投资作为一种投资行为,假设开发企业分别投资商住楼、商铺、营业办公用房等不同类型的产品,在国内外经济环境、市场利率等外部因素相同的情况下,对其进行有效组合,最理想的组合就是各种产品之间的相关系数为-1的资产组合。但这种相关系数为-1的资产组合只是理想状态,几乎不存在,绝大多数呈现出不相关或部分正相关,因此,相关系数无限接近为零的产品组合为最佳方案。
需要说明的是,并不是组合产品的种类越多越好,随着N的增加,组合风险下降的幅度会递减,最终组合的风险不会降低为零,而是趋向房地产市场的系统性风险。在此情况下,房地产开发企业只能通过时刻关注政策及经济政治形势走向,并进行充分的市场调查等措施来合理规避风险。
通过上述投资组合理论分析,在实际工作中,房地产企业防范化解非系统性风险应重点把握好以下三点:首先要优化投资组合,实行多元化经营模式。多元化经营模式的特点是房地产开发企业从事的业务涵盖了房地产开发的多个产业链,包括土地开发、设计、施工、销售、物业管理等,同时要合理恰当的搭配各种不同投资类型的项目,除了住宅,还可以开发写字楼、商场和酒店、甚至标准化工业厂房等。优化投资组合、实行多元化经营的优势在于房企具备一定规模时,内部各个专业可以相互整合,降低整体成本,并能合理处理好整体收益与整体风险之间的相关性,在价值链上获得更多的附加值;劣势在于企业经营的灵活性较差,对企业内部控制有较高的要求,市场退出门槛较高等。
关键词:房地产投资信托问题完善
作为一个新兴的金融品种,房地产投资信托在我国出现不过两三年的时间,其热潮始于2003年6月央行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,简称“121号文件”,这一文件对商业银行向房地产项目贷款做出了严格的限制,房地产投资信托一度成为开发商解决资金问题的新渠道,截止2004年6月底,全国房地产投资信托募集资金已高达150亿元。然而,银监会于2005年国庆前的“212号文件”——《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》却使得信托业也遭遇了政策的“坚冰”。此时,对我国房地产投资信托进行再审显然已成当务之急。
房地产投资信托的含义和基本特征
房地产投资信托是从众多的投资者筹集资金投资运用到房地产市场,把所获得的收益,几乎全部以红利的形式分配给投资者,而且投资受益证券可以在证券市场进行买卖的一种组织形式。符合规定条件(包括资产构成、收入来源收入分配等)的房地产投资信托公司可以免缴公司所得税和资本利得税(房地产投资信托的投资项目不属于应税财产,且免除公司税项)。与其它筹资方式不同,投资信托具有以下几个特征:
稳定的高收益。由于它必须把90%的应税收入作为比例分配,因此它的收益率比其他股票综合收益率都要相对高一些。一般来说,它的年收益率波动范围在10%到17%之间,相对稳定。
流动性强。由于多数房地产投资信托像其他股票一样,可以在证券交易所上市交易,与传统的以所有权为目的的房地产投资相比,因此它的流动性相对较强。
能够抵御通货膨胀。作为房地产投资信托价值基础的房地产,具有很强的保值功能。一方面,通货膨胀来临时物价上扬,房地产物业的价值更是升值得很快,以房地产物业为资产基础的房地产投资信托股票价值也会随之上升;另一方面,在通货膨胀时期,房地产投资信托的收益水平也会比平时高,能够在一定程度上抵消通货膨胀的作用。因此,房地产投资信托是一种很好的保值类投资工具。
面向中小投资者。由于房地产投资信托将投资者的资金集合起来投资于房地产,通过其特有的运行机制,使得一般中小投资者即使没有大量资本也可以用较少的钱参与房地产业的投资。是一种较为理想的投资工具,也符合国家的经济和产业政策。
我国房地产投资信托发展过程中存在的问题
房地产投资信托作为有效的投资手段可以活跃和刺激金融市场,作为融资手段又可以推动房地产业的发展,对于我国房地产业乃至整个国民经济都具有非常积极的意义。但是,由于我国相关的法律法规还不完善,再加上房地产投资信托在我国还是一个新生事物,所以在我国房地产投资信托发展还存在诸多问题。
法律法规尚不健全
目前我国信托业主要是按照《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》的规定来开展业务。从目前国内的法律环境看,房地产投资信托产品无法进行公募、无法上市流通、无法突破200份的上限,只能采用私募形式,不能像国外那样,真正做到证券化,能够让投资者像买卖股票一样,随时选择买进、持有、卖出。同时,在募集资金的使用上,虽然产品设计了贷款给房地产经营企业、投资于房地产经营企业股权、购买商业用途楼房和住宅等组合运用方向,但实际上还是只能用于短期贷款和要求对方回购的短期物业投资行为,无法长期或永久性地购入商业物业,进行租赁、经营等商业运营。
道德风险问题
房地产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式,对受托人的有效约束和激励机制尚未形成,容易发生受托人的道德风险。在这种情况下,由于存在信息不对称,信托投资公司在经营管理过程中往往会利用各种机会牺牲投资者的利益为自己谋取好处。因此,如何创造一种环境或制度,尽可能使信托投资者的利益与受托人的利益相一致,对房地产投资信托的发展就显得非常关键。虽然银监会《暂行办法》中规定“房地产信托资金的受托方、保管方和使用方不得为同一人,且相互间不得存在关联关系”,但是由于缺乏完善成熟的监督机制,信托公司仍有可能会降低委托人的投资要求而投资于和自己相关联的房地产企业,违背投资收益最大化的原则。
项目自身及市场风险
房地产信托的市场风险主要来自于项目本身的风险,对项目的选择是房地产信托首要工作,如果项目本身存在市场销售前景、内部法律纠纷、建设资金短缺等方面的问题,则信托产品无论怎么设计控制风险,项目本身的先天缺陷是无法避免的。
进一步完善房地产投资信托的建议
从上述分析可以看出,我国房地产投资信托业务的发展,因为受到政策等多方面的限制,在我国还需要更进一步完善。
建立相适应的政策和法制环境
加快我国相关政策和法律法规制定的进度,为房地产投资信托的发展建立完善的政策和法制环境。这方面,海外的立法和实践能给我国很多的借鉴,政府可以借鉴美日等经济发达国家的做法,根据房地产投资信托的特点制定出相应的法律、税务、财务和证券交易等相关法律法规,保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明,来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。一方面,要防止它与银行等房地产金融机构的过度竞争;另一方面要鼓励其资金运用,实行专业化投资组合,并保护投资者的利益。
道德风险问题的防范
作为专业从事经营性信托业务的非银行金融机构,信托投资公司受到国家金融监管机构——中国银监会的严格监督和管理,严格按照信托业“一法两规”进行经营活动。在产品架构设计上,信托公司可邀请商业银行、律师事务所、房地产专业服务机构及会计师事务所等中介机构参与,对信托计划进行资金、法律、收益状况方面的监督。信托公司内部,应建立和完善业务评审及风险控制流程,按照审慎的原则运用信托资金,各部门分工协作,交叉监督,以最大限度地防范风险。借鉴美国经验,我国可以考虑在开展房地产投资信托业务的信托公司中建立类似的受托人委员会,负责制订房地产信托的业务发展计划,并且要求受托人与投资顾问和相关的房地产企业没有利益关系。
项目自身及市场风险的防范
信托公司在进行项目选择的时候,可以聘请有市场公信力的房产专业机构对项目进行可行性分析及评估,对项目的市场定位及前景有一个独立、真实的认识;深入调查了解开发商实力、财务及资信情况,选择与开发经验丰富、实力雄厚、资信状况良好的开发商进行合作;落实土地房产抵押、第三方保证、质押等担保措施,在项目运作过程中,加强资金监控,做到“封闭运行,专款专用”。通过这一系列的手段,信托公司能将项目风险控制在最小范围之内,最大限度地保证信托资金的安全,保护委托人和受益人的利益。
就目前的市场状况而言,房地产商也好、投资者也好、信托机构也好,距理性认识房地产投资信托,在心态上还有一定差距,尚不成熟。例如从投资者来看,投资者投资具有盲目性,很多购买房地产信托的投资者都认为购买信托与在银行存款或购买国债没有什么区别,而且收益更好。而信托产品的流动性很差,缺少转让平台,也存在较大的流动性风险。因此,只要出现一个信托产品不能兑付,有可能导致信托业受到致命的打击。这不仅需要信托机构、房地产商不断调整心态,投资者在投资过程中也应加强金融知识,提高风险意识。
参考文献:
1.刘晓兵.美、日房地产投资信托发展及启示.金融理论与实践,2003(10)
关键词：房地产融资多元化
为了抑制房地产过热，规范房地产金融市场，我国采取了一系列的宏观调控政策，进步国内房地产开发的“门槛”，银行贷款难度加大，房地产商纷纷将目光投向资本市场，积极寻求多元化的融资渠道。作为资金密集型行业之一的房地产业，资金瓶颈对企业发展的严重制约日趋明显，如何解决好房地产融资题目已经成为房地产企业确当务之急，探讨房地产企业融资模式对房地产业的健康稳定发展具有重要的意义。
房地产企业融资现状
近几年来我国房地产企业融资结构变化图。从图1可以看出，自1998年以来，我国房地产投资来源的最大变化是预算内资金、债券和利用外资的变化，从占年度资金总额的近9%下降到2004年的1.4%，这其中主要原因是利用外资比重的变化，从8.19%下降到了1.3%，显示外资参与我国房地产业的相对规模不但没有上升，反而大幅降低。除这三条渠道之外，在我国房地产投资来源的三个基本部分中，1998一2003年，直接来源于银行贷款的部分事实上一直维持在23%左右，但在2003年央行121号文出台后，各贸易银行从严发放房地产贷款，使得2004年银行贷款比重有了较大幅度的下降，减小了5.4个百分点，房地产业自筹资金和其他资金则分别上升1.8和3.6个百分点。
根据央行刚的《2005年第二季度中国货币政策执行报告》的统计，35座大中城市房地产信贷和开发投资增速持续下降，上半年的房地产开发投资增幅比上年同期回落了5.2%，而发展商贷款余额的增幅同比回落7.69%。数据显示，面对炙热的房地产固定资产投资，国家决策层显然从资金源头对房地产行业进行严厉调控，很多房地产企业在国家宏观调控政策眼前面临重新洗牌的危险，房地产企业拓宽融资途径和创新融资方式已经迫在眉睫。
房地产企业融资面临的题目
贷款方式单一。国内房地产开发贷款主要有三种形式：房地产开发活动资金贷款，主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的活动资金；房地产开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性活动资金贷款；房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都较短，来源渠道均为贸易银行，贷款方式单一，无法适应房地产开发周期的需要。具体的融资体系如图2所示。
直接融资比重偏小。改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格式，房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷资金支持。特别是近几年来，房地产开发贷款占金融机构贷款余额的比重呈逐年上升的态势。贸易银行房地产方面贷款的增幅已达25%以上。我国内地房地产企业79%以上的外部融资来自于银行，在个别年份和个别地区这一比率甚至高达80%～95%以上。房地产资金主要来自银行贷款，直接融资比例过小，融资结构不公道。
各种融资方式具有局限性。贸易银行进步了对房地产企业的贷款条件，对项目开发程度和开发企业自有资金的程度要求较高，多数开发企业不能达到规定的贷款要求；其它融资方式现阶段的表现也不如人意，如信托融资，相对银行贷款而言，受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通；而企业债券用途多为新建项目，利息高于同期银行利率、期限为3～15年，所以，一般房地产开发的项目获取发行的可能性较小；另外，由于国内产业基金无法可依，暂不答应存在，养老和保险基金又不准直接涉足房地产，基金目前在资本市场表现也很难有所作为。
相关法律法规不完善。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操纵困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。此外，受金融政策环境影响，房地产金融创新力度不够。在我国，从已运作的房地产投资基金的形式来看，多采用公司式、信托式和合作式三种形式。目前，则主要以房地产的资产权益进行房地产资产和房地产企业股权式投资。然而，房地产投资基金自20世纪90年代在我国出现以来，一直处于走走停停的状态，且直到现在我国还没有出台产业基金法，多数基金公司是依据《公司法》采用投资公司的模式运作，而不是以基金的形式运作。
房地产企业融资对策
（一）大力推动房地产证券化
有关证券监管部分尽快制定促进房地产公司上市的规章制度，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会投资者。目前，我国的二板市场还未真正形成，上市对于大多数房地产企业而言是可看不可及的事，那么，发行融资期限较长、利率比银行贷款低的公司债券，将成为企业融资的更好途径。这种债券可以由房地产企业发行，在资本市场上直接融资，也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来。
房地产信托（REITs），就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财上风和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定治理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，获得既定的收益。
（二）建立长期投资基金组织
房地产投资基金属于股权投资，可以分散投资、降低风险，丰富了融资品种；也可以吸引社会上的分散资金，把原本是有钱人才可投资的房地产业变成大众化的投资工具。同时，应尽快颁布投资基金法。如前所述，目前我国房地产投资基金处于无法可依的状态。同时，国外多年的实践经验和基金融资的运作机理也一再地告诉我们，投资基金是产业化加速发展阶段中行之有效的房地产融资方式。特别是在我国目前微观基础发展现状下，它可以与信托联合，使有一定基础的房地产企业形成较稳定的资金来源。因此，我国应鉴戒市场经济较为发达的国家，特别是美国发展房地产基金的成功经验，在法规方面尽快消除障碍我国投资基金发展的瓶颈，颁布符合我国国情的投资基金法。
（三）引导国外资金进进
2002年，我国房地产开发资金来源中，境外投资仅为1996年的32%。面对境外资金对我国房地产业投资的持续下降，我国有必要加大力度引进外资来进步房地产的投资。同时，外资金融机构进进我国市场将带来先进的运作模式和治理方法，有助于金融体系的发展和完善，为吸引外资进进房地产金融市场提供了机会。
（四）推行融资租赁方式
融资租赁主要是通过所有权的转变获取相关投资者的资金，完成项目后可通过销售收进收回所有权。建立抵押资产治理公司主要是对抵押物的所有权进行处理，对留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投资者经营等处置方式，可以快捷有效的方式解决房地产企业的资金题目，从而加速房地产业资金的迅速转移和回收。
（五）完善个人消费融资体系
为了配合启动住房消费，调动居民购房的积极性，活跃国内消费市场，就有必要完善和发展住宅消费个人融资体系。个人住房贷款是现在银行最优良的贷款品种之一。但目前国内各专业银行发放个人抵押贷款的额度只占银行房地产信贷部贷款额的6%，占贷款总额的不到1%（远远低于国际上20%～40%的水平）。个人消费贷款虽属“零售”业务；金额数目不大，但其人数很多，所以银行应扩大相关业务，推出更多的新项目，简化程序来完善和发展住房信贷业务。公积金贷款是发展较成熟的项目，较受消费者欢迎，要积极推进住房公积金体系的建设。
总之，在现阶段，房地产企业应建立以银行为主的多元化融资体系，间接融资手段与直接融资手段并用。最重要的是在政策答应条件下与银行合作创新融资工具，大力发展房地产信托业务，推行房地产证券化，构建房地产业多元化融资体系。同时，房地产业作为国民经济的新增长点，政府应在制度和机制上给予足够的保障，不断健全规章制度和法规体系，为房地产融资市场的健康稳定发展提供良好的环境和政策支持。
参考文献：
1.王诚庆.我国房地产融资模式的改进与制度创新[J].财贸经济,2005(11)
关键词:融资渠道;融资结构;政策环境;改革走向
改革开放以来,房地产行业的蓬勃发展,成为了中国经济增长的重要推动力,而中国房地产目前最为紧要的议题,主要集中在如何拓宽房地产融资渠道,创新房地产融资方式,总结我国实际操作中的融资渠道分为以下几类。
一、银行贷款
目前,银行贷款在国内主要形式为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款,开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。
二、上市融资
据统计,目前中国拥有5万多家房地产企业,这其中有100余家在A股市场上市。截至2007年底,沪深房地产上市公司总资产均值已由2005年的26.40亿元上升至58.21亿元,内地在港上市公司总资产均值达236.37亿元。在境外上市房地产企业总体规模较小,2007年总资产均值为35.87亿元
三、债券融资
房地产债券融资就是房地产企业在证券市场发行债券获得资金的方式。目前有两种概念,一种是资产负债表内的企业债券,另一种是资产负债表外的房地产项目债券。我国房地产债券融资额十分有限。根据我国《公司法》和《企业债券管理条例》,对发行债券公司的条件、额度和审批等方面都有严格的规定。因此我国能发行债券的房地产企业屈指可数。
四、房地产投资信托――REITs
房地产投资信托基金(以下简称REITs,是Real Estate Investment Trusts的缩写)是指通过发行基金受益凭证募集资金,交由专业投资管理机构运作,基金资产专门投资于房地产产业或项目,以获取投资收益和实现资本增值的一种基金形态。
自2003年,我国第一个准REITs――欧尚信托诞生后,REITs在我国发展速度较快。目前,我国的REITs主要有三种形式:一是通过信托公司推出REITs的雏形产品。二是产权回报式投资合同。三是通过海外基金发放REITs。
五、海外房产基金
近年来海外房地产投资基金进入中国市场比较著名的案例有:新加坡政府投资公司(GIC Real Estate)与首创置业合作,成为首创置业第二大股东;摩根斯坦利(Morgan Stanley)房地产基金与上海复地合作;荷兰的ING与首创合作;2005年8月26日,软银亚洲投资基金、美国凯雷投资集团与顺驰(中国)不动产网络集团签订了战略投资协议,软银亚洲和凯雷分别投资了3500万美元和1000万美元,分别占有顺驰(中国)不动产网络集团15%和7.5%的股份。
除上述主要融资渠道外,其它还包括开发商贴息委托贷款、租赁融资、房地产典当融资等方式。
1.国内房地产企业融资结构
在房地产资金来源方面,贷款、债券、外资、自筹资金和其他资金共同构成了目前我国房地产企业的融资来源。目前来源于银行的资金往往占到房地产资金的70%以上,有些企业甚至达到90%,很多中小房地产企业运作的自有资金往往仅占到总资金比重的10%,有的甚至只有5%。
2008年2月房地产资金来源5653.14亿元。其中,国内贷款1536.39亿元,占总资金来源的27.18%,国内贷款同比增长36.9%,与07年同期相比增加1个百分点。利用外资46.04亿元,占总量的0.81%,同比下降41.2%,与07年同期相比下降1个百分点,自2007年开始房地产利用外资一直呈下降态势。
在资金紧缩的情况下,将迫使房地产企业的融资渠道创新,同时银行也会在资金运作方面有所改变。
2.国内房地产企业融资面临的政策环境
2007年国家针对房地产行业出台的主要法律法规达十多项。一般地,行政方面的政策见效快;经济方面的政策作用大,但需要时间才能完全显效;而法律方面的政策则需要立法程序的配合。
随着房地产行业的迅速发展,房地产金融政策也在不断调整之中。作为资金密集型的政策敏感性行业,房地产金融政策的调整对房地产企业的发展具有重要影响。为了分散银行风险及抑制房价的过快增长,政府采取了多种金融手段。主要分为三个方面:第一是加强房地产贷款的风险管理,提高贷款门槛;第二是控制房地产信贷规模;第三是提高个人住房按揭贷款门槛。
3.国内房地产企业融资渠道改革走向
海外投资者出于对我国人民币升值的预期和对中国前景的乐观态度,促使了海外REITs大举挺进中国。目前,中国房地产市场是全球REITs最为关注的市场,也是竞争最厉害的市场,仅2005年1-4月,海外REITs在北京的投资总额就高达5.1亿美元。大量海外基金与中国房地产企业合作发行REITs,将有助于我国本土企业熟悉REITs相关的流程,提高专业的经营管理水平。
我国融资渠道单一,融资机构较少,主要靠商业银行进行融资。但目前,我国还无法通过扩展金融机构来扩大融资渠道,其主要原因是:我国目前的金融监管体系还存在着若干缺陷,金融方面的高级管理人才还比较稀缺。另外,我国保险机构的经营管理水平还十分有限,政府为了防范可能出现的金融危险和社会动荡,出于对广大人民负责的谨慎态度,在法律上禁止保险基金参与股票投资等投资活动。通过以上的分析可以得出通过扩大融资机构来实现融资渠道的多样化的方式对我国目前的国情来说是不现实的,因此,我们只有从金融工具的创新来实现融资渠道多样化。
参考文献:
[1]戴中伟:房地产行业现行管理制度概述[J].管理观察,2008,(06).
[2]冯套柱 孟亚宁:房地产投资风险评价研究[J]. 沈阳工业学院学报, 2005,(01).
[3]国家统计局:中国统计年鉴(2003-2005年)[M].北京:中国统计出版社,2005.
一、房地产开发的特点
房地产投资不同于其他投资，具有其固有的特性：
1、巨额性。房地产业是一个资金密集型行业，从购置土地到建造不动产，少则数十万元，多则数千万元，甚至数亿元，往往使很多投资者望而却步，即使采用分期投资、股份投资，也是远远不够的。
2、投资回收期长。房地产投资要经过投资前期（投资机会研究、投资项目建议、投资项目可行性分析、投资项目评估与投资决策）、投资实施期（项目设计、项目控制、项目管理、项目交工验收）、项目营销或经营期三个阶段，一般少则一两年，多则数年至十几年。房地产投资回收期一般需要几年甚至更长时间。投资者要承受长时间资金压力和市场风险。
3、流动性差。房地产是一种非流动资产，不同于其他投资工具可以灵活应变，单靠出售已投资房地产项目抽回资金需要较长时间。如果急于变现，降低价格出售，有可能使投资者遭受巨大经济损失。
4、金融作用强。巨额的投资，使房地产投资者在很大程度上依赖于金融部门的支持。房地产商品的消费，也有赖于金融部门的抵押贷款。因此，金融机构的参与，几乎成了房地产经济持续发展的关键。
5、抵御通货膨胀能力强。房地产具有价值增值特点，使其能抵御通货膨胀对资本价值的影响。
6、受政策影响性大。政府为调控房地产市场出台了很多政策，如土地供给政策、住房改革政策、金融政策、财政税收政策等，必然影响房地产投资。
7、影响房地产投资风险的因素多。由于房地产具有不可移动性、商品之间的相关性以及房地产投资巨大、回收期长，使得来自各方面的因素变化都可能影响房地产投资。
纵观房地产投资的七个固有特性，或直接或间接的都与资金的巨量需求属性发生着联系。资金是房地产开发行业最重要的关键资源，它的重要性是所有业内人士所共知的，虽然它也是有价值的，却不是稀缺的,不可替代的和不可模仿的，所以不能认为它是企业的核心竞争力。然而，资金的运作能力却可以形成企业的核心竞争力。也许在房地产市场还处于卖方市场的时候，这一能力所带来的竞争优势还没有被充分体现出来，但随着市场和各方面环境的变化，它已经成为房地产行业价值链上最增值的一环，是当今国内房地产企业获取竞争优势的有力武器。
二、环境分析与机会识别
以前的房地产企业，由于国家的鼓励性政策，企业很容易就能在银行贷到大量的资金。而为了获取土地，企业只要跟政府搞好关系就能以低价毫不费力的拿到土地。宽松的政策下，一方面带来了房地产业的迅猛发展，另一方面也导致了房地产企业的良莠不齐。很多企业就是靠着关系拿地，银行贷款来搞房地产开发，获得了丰厚的收益。但是，近年来由于房地产市场宏观调控政策频出，国际地产环境也在对中国房地产市场加大影响，我国房地产企业的生存环境正在发生深刻的变化，关系地产年代已经一去不复返了。开放的市场竞争需要企业苦练内功，以核心竞争能力制胜。在当前环境下，根据核心竞争力管理理论，在竞争环境发生变化时，企业需要重新审视资源和能力，以开发机会和抵御威胁。所以，我们有必要重新评价目前的竞争环境，以利于企业找到提升自我的机会和途径，更好的参与竞争。这里用波特的五种力量模型做一个简单的竞争环境分析：
1、供方讨价还价能力。由于国家政策的宏观调控，资金上限定企业必须具有35％以上的自有资金才能给予银行贷款。我国房地产开发企业自有资金一般在5％～15％，所以在自有资金不足的情况下，只靠银行贷款搞投资开发已很困难。另外，土地的供应通过公开市场招拍挂，也需要企业具有大量资金购买土地。因此，政府的强硬政策让几乎所有的房地产开发企业目前都面临着资金的巨大压力。资金已成为各地产企业的瓶颈。谁拥有好的融资渠道，获得巨大的资金支持，谁就能在行业中脱颖而出。
2、买方讨价还价能力。随着我国房产业的飞速发展，房地产市场已由卖方市场转变为了买方市场。由于房地产的高价值性，消费者买房都非常慎重。去年以来商品房交易量的急剧萎缩就是很好的证明。交易量的急剧萎缩，开发商的资金没法迅速回笼，资金链迅速绷紧，面临断裂的威胁，企业到了生死存亡的危急时刻。所以，开发商仅靠销售回款来维持资金链的正常运转风险是相当大的。
3、替代品的威胁。房地产产品的异质性决定了替代品的多样性，开发商只有开发出适合消费者需求的产品才有市场，只有赢得市场的企业才能赢得生存和发展。去年以来，在商品房成交量急剧萎缩的情况下，某些地方适应消费者需求的楼盘仍出现了排队购房的销售热潮就是很好的证明。所以，企业投资前期的工作，特别是市场调查阶段的工作非常重要，需要企业更多的投入。俗话说，好的开始是成功的一半，顺应需求的产品定位就是项目成功的一半，这就对企业资金运作提出了要求。
4、潜在竞争者的威胁。业界对资金的渴求和地产业融资渠道的狭窄，给地产金融提供了广阔的创新空间。去年外资地产基金的最大变化在于商业模式和赢利模式的转变，商业模式将废弃原来的合作开发模式，而更热衷于选择基金委托管理模式，而从资本市场上获利的赢利模式将成为外资地产基金热门的赢利模式，在这样的市场渴求下，必将催生一种新的房地产企业，他们专门从事房地产资本的运作，通过为开发企业提供资金服务获取利润。这对某些现有竞争者来说不仅是一个市场机会，也是即将面对的威胁。
5、现有竞争者的竞争。每一次大的调整都会有30％～50％的开发商出局，资金链断裂是出局的主要原因，这一点全世界都一样。去年以来，中央和地方政府出台的一系列调控政策，对房地产商的资金链造成很大压力，各开发商正在尝试多种融资渠道。国际地产大亨正以每年30亿美元的递增额涌入我国房地产市场，处在资金饥渴中的地产企业纷纷选择了与国际资本热情的拥抱，然而，缺乏资金运作能力的企业会不会又将面临一场新的困境呢？以后的房地产开发企业，不仅是一个开发企业，首先应成为一个资本企业才能生存发展。房地产基金与房地产企业结合，将成就一批特大规模的地产商，谁掌控资本，谁就能瓜分更多的房地产开发利润。国外房地产发展的成功经验表明，随着市场化竞争的深入，未来中国房地产金融化是必然趋势，所以房地产开发商必须有强大的金融运作能力和雄厚的自有资金实力，才能支持房地产开发对资金的巨量需求。
通过以上五种力量的分析，我们获得一个重要信息，中国的房地产正处在一个十字路口，谁先拥有超强的资本运作能力，谁就把握住了行业发展的方向，获得竞争优势，赢得发展。综合房地产行业特点和竞争环境的分析，资本运作能力的提升不仅是行业的内在要求，也是当今房地产企业适应竞争环境，提升核心竞争力，以获取竞争优势，赢得持续发展的需要。
三、资本运作能力的提升
资本运作是指对企业资本进行运筹、谋划、决策、理财和投资的业务。具体地说，是对企业可以支配的各种资源和生产要素进行运筹谋划和优化配置，以实现最大限度的资本增值的目标。就房地产开发而言，其资本运作按对象划分，可以分为土地、资金、企业品牌和人力资本等，运作能力的提升，我认为可以从生产性运作、战略性运作和金融运作等三方面来提升。
1、资本的生产性运作能力。也可以说是企业的日常运作能力。企业需要建立健全的生产运作机制，配备合适的人员，将日常业务高效有序的运作起来，这是企业获取竞争优势的基础，非常重要。在全国房地产开发企业中，具有高效日常运作能力的企业很少。很多企业资金运作有问题，有的资金分配运用不科学，将过多的资金用于大量购置土地，导致企业开发资金不足，投资规模过小，资本赢利能力低下，给企业造成损失；又或者土地购置过少，导致未来开发不能为继，造成企业能力和资源的闲置浪费，损失也很大。也有的投资规模过大或成本控制能力差，导致项目资金缺口很大，项目不能正常完工，这不但给企业财务造成很大的工作压力，也给企业造成了巨大的损失，更大的危害还在于企业可能会由于资金链断裂而遭受灭亡之灾，这样的例子在房地产行业里比比皆是。在宏观环境稳定的情况下，生产运作能力的薄弱是我国房地产企业的最大杀手，如何协调企业当前生产与后续开发，如何有效管理和控制企业各项成本费用，是房地产开发永远需要面对和解决的最基本的问题。所以，企业必须在各个部门配备优质的专业人员，建立各部门间协调合作的企业运行机制和企业文化，让企业各项资源得到科学充分的发挥，实现资本最大限度的增值。
