发布时间：2023-07-11 16:41:51
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产行业投资策略样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
关键词：房地产市场；宏观经济；政策；走势；投资策略
一、2013年宏观经济及武汉市房地产市场背景
（一）宏观经济
房地产开发投资占固定资产投资比重是衡量房地产业发展稳定性、持续性的一个重要指标，也是衡量房地产业与国民经济及城市经济关系的主要指标之一。从短期看，指标表明房地产年度开发投资完成额占固定资产投资总额的比重；从长期看，它反映房地产开发投资在建总规模与固定资产投资总规模的比例关系。这个比例过高或过低，都会影响国民经济和城市经济持续健康发展。
2011年我国国内生产总值达到471564亿元，比上年增长9.2%，经济增速放缓，“保增长、调结构”再次成为政府2012年的首要目标。虽然房地产行业在短期内受到调控，但从长期来看，仍将是支持中国经济发展的重要力量。房地产固定资产投资在GDP中的占比逐年上升，2007年以来占比均在10%以上，2011年达到了17%左右的水平，出于保增长和地方财政压力的考虑，房地产行业仍将长期向上看好。武汉市2011年GDP6536.81亿，人均GDP约10000美元，尽管经济增长速度放缓，但绝对值依然较高，为房地产发展提供了良好的发展平台。
（二）武汉房地产市场
1. 供求走势
从房地产（住房）的需求方面来看，城市原有居民住房改善的需要，城市年轻人组建新家庭以及进入城市的新兴群体都构成对住房的需求；另外，某些对外开放度大的城市还有境外人士的流入，他们也需要购买住房，至少需要租赁住房；城市改造过程中的动拆迁居民更是成为最直接最现实的住房需求者。在一定的时期中，城市土地的供给总是有限的，房地产开发商建造住房的总量也是有限的，一旦需求量增长过快，房价就会有上升的趋势。因此，2011年房地产市场供应持续增加，市场成交总体呈现前高后低的走势，2011年上半年价格仍然在大幅上涨，居于高位，导致全年成交价格相比去年走高，但目前成交量逐步萎缩，价格开始松动。2011年全年新增供应房源为1192万㎡，相比于去年增加了17.9%；成交量为 825万㎡，相比于去年下降8.6%；成交价格7236元/㎡，相比于去年上升5.9%；
2. 存量
目前存量将近840万方，较去年同期新增近200万方，目前存销比接近12。库存居于高位，2011年底至2012年上半年特别是3-4月份，房企将面临资金压力不断加剧、存货继续增加，销售持续低迷的多重考验，将带来房价的进一步下行。
3. 新盘成交走势
2011年共计375个楼盘开盘（包括一个项目多次开盘及加推的情况），5月为新盘市场分水岭，在品牌开发商低价开盘的带动下，整体成交率高达65%，而之后政策效应持续发威，投资及改善型需求均受到了抑制，以及受制于年度销售目标不得不增加的推盘量，尽管开发商基本选择低价入市，加大推广力度，却难以改变成交率持续下滑的趋势。
4. 土地市场
相比于2010年武汉土地市场“地王频现”的疯狂，2011年表现相对冷清，土地成交面积与成交金额均有大幅下滑，底价成交、流拍、延期现象增多，调控背景下开发商拿地越发谨慎。从土地成交一般影响2年后的供求关系这一规律来看， 08年土地成交规模大幅萎缩使得2010年供应量极为紧张，而加上之前累计的需求集中释放，使得2010年成交量出现井喷现象，房价大幅飙升，开发商资金量充裕，大幅拿地扩张，如此也必将大大增加2012年的供应量，使得供过于求的态势有可能加剧。
二、房地产市场走势预测
1. 政策方面
2011年年底召开的中央经济工作会议表明中央未来对房地产行业调控的方向不会动摇， 尽管“三限”政策带有明显的政治干预色彩，但在“促进房价合理回归”的目标下，2014 年政策整体放松无望，更多可能是政策微调。保障房的建设将稳步推进，弥补商品房投资下滑对经济的负面影响。房产税或采取扩大试点城市的方式渐进推进，长期看将逐步替代限购令。
2. 信贷资金方面
房地产开发是一种投资行为，离不开金融支持。从发达国家的经历可以看出房地产金融发展的状况，很大程度上左右着房地产投资的状况。为了控制房地产投资过快增长，改变固定资产投资过热的状况，国家出台了一系列综合措施，包括提高存款准备金率、控制房地产贷款规模、提高房地产开发项目资本金比例等金融政策和清理整顿开发区、限制高档物业用地等新的土地政策等。但是，在国家“保增长”的主题下，之前一直紧缩的信贷资金可能会逐步宽松，我国货币政策将从紧缩走向中性，预计2014年将有多次存准率的下调，资金流充足，但是对于信贷资金的流向暂时难以判断，是否对房地产有大幅利好尚难以定论。
三、房地产投资策略建议
中国房地产市场的调控已经进入短周期或者持续调整期，目的是保证房地产买卖双方健康稳定有序发展。未来中国房地产市场即使取消限购，也不会像2010年一样快速反弹，未来房地产市场应该放在国家经济结构调整的大背景中来看，应后续房地产政策将会是断断续续，不断出台不但调整，因此房地产投资者和开发商在自己的战略目标及开发策略上必须走价值开发和重深化拓宽盈利模式的策略。
1. 增强风险防范意识，以战略防守为主，收缩战线，快速销售，最大程度的持有现金，为即将可能到临的低价抄底拿地做好准备；
2. 营销策略上，做好淡市营销专题，强化以客户为中心的营销方式，同时追求营销渠道的创新和精细化；
3. 产品策略上，目前房地产市场开发水平已经颇为成熟，单纯的从立面、园林、户型等方面去突破显得较为薄弱，必须增加产品内涵和人文诉求，带来客户生活方式的全新体验，杜绝产品的裸奔；
4. 从战略领域看，应该着眼于未来经济结构的转型，加大商业地产的投资力度，重视商业物业持有，同时可考虑与内需相关的地产服务行业，如旅游地产、养老地产等；
5. 从战略布局看，房地产行业已经步入下半场，未来三四线城市将是发展的重点和亮点，在资金充裕的情况下，可适当考虑布局拓展三四线城市。
参考文献
[1] 张东：《房地产投资导论》，中国财政经济出版社，2009年
首先，房地产投资的政策风险，作为我国国民经济发展的支柱型产业，在当前我国市场经济还需要进一步完善的形势下，我国政府对于房地产行业作出了非常严格的控制，出台了多项控制政策，这些政策的出台和宏观调控措施都在很大程度上提升了房地产投资风险。
其次，房地产投资具有利率风险，现阶段很多投资者的资金大部分都来自于银行贷款，因此随着银行贷款利率的波动，投资者的风险也将产生一定的波动。通常而言，贷款利率越低，房地产项目的投资成本也就越低，投资者会获得更大的收益；而贷款利率越高，成本也随之升高，投资者收益就会降低[1]。
最后，房地产投资的通货膨胀风险，从2007年开始，我国物价呈现出了持续上涨的趋势，小幅度的通货膨胀现象逐渐体现了出来。而通货膨胀率升高之后，资金的购买力降低，这就导致很多房地产投资者在项目完成后获得的收益和之前的投入资金有较大的差距，导致了实际收益率下降。
二、房地产投资风险管理策略
（一）风险衡量
所谓风险衡量，主要说的是对房地产投资所产生的风险因素的种类、风险大小和造成影响程度的衡量。风险衡量应该对那些比较明显的会对房地产投资产生较大影响的风险进行关注，其次才是研究风险损失产生的几率。[2]。我们可以把风险视为一种变量，它可以运用期望值、风险度等来进行描述，例如两种风险损失具有相同的期望值，那么标准差较大的风险损失就更加严重，标准差较小的风险损失较轻；如果风险损失所具备的标准差是一致的，那么期望值较大的风险反而越小，而期望值越小的风险越大。在风险衡量的过程中应该全面的分析和考虑风险因素。
（二）投资分散策略
所谓分散策略指的是通过分散开发结构而规避和降低投资风险，投资分散测量通常有区域分散、时间分散以及共同投资等手段。投资区域分散指的是把房地产投资向各个不同的地域分散，这样就可以避免因为某些地区经济条件较差而产生的风险；投资时间分散则说的是首先划分一个科学的投资时间差，进而降低由于市场发生变化而形成的风险，比如说房地产先导指标产生较大的波动时（如经济增长率的回升、贷款利率的下降），这些现象都很有可能让房地产周期开始进入大扩张发展阶段，这一时间段便是投资的合适时机，投资者在此时投资所产生的风险应该是最小的[3]。
（三）投资组合策略
房地产投资组合策略指的是房地产项目投资者按照投资风险因素的大小以及投资实际收益大小，根据某些原则来对房地产项目投资进行不同类型的搭配，从而来减少投资风险的一种策略。比如房地产项目投资者可以将部分资金投入于普通住宅，将一部分资金投资于商用写字楼等。这种分散投资由于房地产项目的类型不同，其风险的大小也有所差异，投资收益也各不相同，组合投资策略将资金分散投资于不同的房地产项目，这样就能够有效的减少整体投资所带来的风险，最终获得平衡的投资收益[4]。
（四）保险策略
对于房地产项目的投资人而言，购买相关的保险是非常重要的，保险是降低房地产项目投资风险的关键手段之一。它对于降低或者弥补投资者的风险损失，促进资金的循环流动，确保房地产投资收益等方面都有着非常重要的作用。通常而言，房地产保险有房屋保险、产权保险、房地产委托保险等，房地产项目投资者在购置相关保险时必须要从自身投资项目的实际情况出发，购置自己需要的险种，合理确定险额，科学的确定风险单位以及厘定费率[5]。
【关键词】房地产投资 房地产投资风险 经营风险
房地产是个热门和利润丰厚的行业，近三、四年来，住宅价格每平方米提高了1500元左右，这成了一个不争的事实。因此，该行业投资就成了投资者的首选。由于房地产行业的特殊性使其存在多种风险。房地产投资是指国家、集体、个人等投资主体，直接或间接地把一定数量的资金投入房产、地产生产和再生产领域的过程和行为。
一、房地产投资常见风险
房地产投资风险就是指由于投资房地产而造成损失的可能性。这种损失包括投入资本的损失和预期的收益未达到的损失。房地产投资风险分为以下几种。
1.投资支出风险
房地产投资支出是指投资者取得、开发土地并进行房产建设所花费的各种成本费用支出。由于房地产具有)位置固定性、不可移动性，而且受规划限制及本身结构、装修设计的影响，常具有专用性，一旦完工，变很难更改，如进行改建，投资将很大。因此如果投资者判断失误，便会蒙受损失。另外，房地产投资周期长，一个新建项目由于建设周期较长，在建设过程中也会遇到投资支出增加问题，这可能导致房地产投资者不堪重负并蒙受损失。
2.金融风险
主要指利率风险。房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。
3.购买力风险
购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。
4.市场风险
市场风险是指由于房地产价格的变动而引起的投资损失。房地产市场是一个特殊的市场，由于房地产的不可移动性，房地产时常一般只受区域性因素的影响。土地市场一般可分为一级出让市场和二级转让市场，垄断性较强。房地产市场供求的变化在很大程度上牵制着房地产投资收益的实现及其大小。例如房地产市场价格水平的波动、房地产消费市场的局限等等都是引起市场风险的原因。房地产价格不断下跌以及房地产交易量骤降是中国去年经济增长放缓的一个主要原因。
5.政策风险
政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策发生变化而给投资者带来的损失。例如产业政策、税收政策、金融政策和投资限制等。我国现正处于市场经济改革、经济体制转轨的关键时期，各种有关政策的调整比较频繁，而房地产投资周期相对较长，房地产特别是土地是国家宏观调控的重点对象，故房地产投资受政策风险的影响比较大，城市规划的变化不但影响投资房地产的用途，对其利用强度也形成限制，不去理解城市规划的变化方向而盲目投资，对投资者的打击将是巨大的。
6.法律风险
法律风险是指投资者投资行为违法或未能有效利用法律工具而带来的损失。房地产投资涉及面广，极易引起各种纠纷，如在拆迁安置过程中、房地产交易中、房地产租赁中等，各种纠纷的发生一方面影响投资的正常进行，另一方面影响投资收益的顺利实现，都会造成投资损失。房地产开发建设过程中的风险管理，实际上是对建筑工程实施的风险管理，开发商应通过仔细考虑工程承包的合同条款，尽量把风险分散给承包商。
二、房地产投资风险的预防策略
房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。
策略一：关注政策变动，认准投资方向
任何国家的政策都不是一成不变的，而政策的变化无论对一国的经济发展，还是对投资者的预期收益都将产生一定影响。我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，房地产业受政府政策影响更大。所以时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度，政策动态，如宏观经济政策、国家税收政策、财政、货币、产业、住宅政策制度的改革等就显得十分重要。对各项政策的研究，既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向，正确预测未来，又有利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。
策略二：掌握信息，去伪存真，优化分析
随着投资者获得的信息量的增加，投资者面对的不确定性因素逐渐减少，这样就可以提高投资者决策行为的正确度，降低决策风险。相反，如果投资者掌握的相关信息不充分或者不准确，那么，就有可能对自身条件和外部环境判断失误，从而增加了决策风险。虽然获取信息要付出成本，但与投资决策风险的成本相比，却是值得投入的。因此，投资者在做出房地产投资决策前应尽可能地调查市场，了解相关信息。同时要学会优化分析。优化分析是在掌握大量信息的基础上，投资者应依靠经验或技术方法进行风险分析，优化投资策略，最后确定适合投资者的最佳方案。该项措施能为投资者采取房地产投资的行动提供决策依据。
策略三：采用投资分散组合策略
关键词：私募房地产基金 组织形式 运营模式
引言
房地产是资本密集型行业，其行业特性决定了资金是房地产企业发展壮大的关键因素。在我国当前银根收紧、预售款监管加强的政策环境下，传统的资金来源渠道难以满足房地产企业融资需求。在这样的背景下，私募房地产基金成为我国房地产业新兴的融资方式，为缓解房地产行业资金困境发挥了重要作用。然而，我国的私募房地产基金的组织形式和运营模式还处于探索阶段，目前比较成功的案例较少。私募房地产基金领域涉及到很多复杂的现代金融理论，其组织形式和运营模式的设计需要考虑各方利益相关者的关系，其条约中包括对于基金经理的激励机制、对于投资者的保障机制、对于受资企业的监督机制的设计等，而目前我国在这方面的经验与欧美相比还比较欠缺，因此目前存在的私募房地产基金组织形式和运营模式选择的合理性都有待考量。
目前针对私募股权基金的研究非常多，研究范围也很广，基本涵盖了私募股权基金运营的各个环节，包括投资决策、组织形式、运营管理、退出机制、绩效评价等。但是具体针对私募房地基金的研究并不多，并且大多套用通常的私募股权基金的形式，没有具体针对房地产行业的特点进行分析，也缺少对于我国具体的行业和社会经济情况的结合分析。在研究方法方面，由于私募房地产基金没有公开披露信息的机制，因此目前国内外的研究领域都无法获得有深度和广度的有效数据，也就无法使用计量的方式来对私募房地产基金进行准确而无偏差的分析。目前多采用定性分析、经验借鉴、案例比较等方式进行研究。但是对于如何选择合理的私募房地产基金的组织形式和运营模式，大多是通过借鉴国外的经验，缺少具体分析的过程。
本文尝试从理论出发分析私募房地产基金合理的组织形式，并在该组织形式的基础上，具体针对国内的房地产行业现状选择最优的私募房地产基金运营模式，有助于推动国内私募房地产基金领域健康快速地发展。同时，为政府和其他相关部门对私募房地产基金的有效管理和决策提供有力的支持，创造出更加规范高效的市场和政治环境。对于私募房地产基金的组织和运营模式的选择，一方面取决于基金自身各组织形式和运营模式特征，另一方面也要看我国与私募房地产基金相关的基本情况，包括相关的法律法规、经济文化、房地产业的发展情况以及相关各方投资者的具体情况。
各类组织形式和运营模式特征比较
（一）组织形式
目前存在的私募基金类型主要有三种，分别是公司型、契约型和有限合伙型。要实现私募房地产基金的有效运营，在选择其组织形式时应考虑以下几条标准：组织形式具有稳定性，主要包括基金资本结构的稳定性和管理结构的稳定性；运营成本小于投资收益，运营成本包括基金最初设立时的成本，经营过程中的成本以及税收成本；效率与安全并重，基金的运作效率主要体现在基金管理者的决策效率和资金的使用效率两方面，安全性主要体现在为降低投资者和基金管理者之间不同的委托关系中的道德风险而设计适当的风险约束机制和激励机制；有适当的监督机制。参照这四个标准对以上三种基金类型组织形式比较如表1所示。
从各组织形式比较来看，有限合伙型这一组织形式是最适合私募基金的，而公司型和契约型的组织形式各有利弊，总体来说相差不多。不过对于组织形式的选择也不能单看各类组织形式的特点，还要具体结合国家经济、法律、文化等各方面的实际情况。
（二）运营模式
私募房地产基金运营模式主要根据投资领域的不同，可以分为房地产证券投资、房地产业债权投资、房地产公司股权投资和房地物业股权投资四种模式，四种模式的不同之处主要体现在其投资环节和退出环节。对于私募房地产基金各类运营模式的比较主要从持续期限、运营成本、收益水平和风险水平等四个方面来进行，这也往往是投资者最关心的问题。私募房地产基金各运营模式比较如表2所示。
从该结果中，并不能明确说哪一种运营模式更好，只能说根据不同的投资策略和投资者特点，哪一种运营模式更为合适。当然，在不同的国家由于国情的不同，私募房地产基金的运营模式也会有所差异。
我国相关法规政策比较
（一）组织形式
从我国关于私募房地产基金组织形式的法律法规来看，三种组织形式都已经由相关的法律即《公司法》、《信托法》和《合伙企业法》确定为合法的形式。但是目前我国还没有具体针对投资公司的《投资公司法》，而只有征询意见的草案，所以私募房地产基金虽然可以采用这三种中的任意一种，但不排除未来出台《投资公司法》后可能会对组织形式产生较大的影响的可能。而受到这种潜在的政策风险影响最大的应该是公司型的组织形式，因为从国内外经验来看，对于公司型组织形式的法律规定和限制条款是最多也是最严厉的，而契约型和有限合伙型的组织形式中很多条款是由相关的各方通过签订契约或有限合伙协议来确定的，并不是由法律法规来明确限定的，因此这两种组织形式相对来说更加灵活，受到政策风险影响的程度也要低一些。
（二）运营模式
从与运营模式相关的法律法规来看，我国近年来对于房地产行业某些投资领域进行了比较严格的限制，包括针对住房投资的限制、对房地产企业股权投资的限制和对房地产开发项目贷款的限制。我国私募房地产基金各运营模式受管制情况如表3所示。
我国房地产业发展情况比较
（一）行业发展情况
由于城市化进程的加快，以及国内经济的快速增长，我国拥有目前世界上规模最大、发展速度最快的房地产市场，也是目前公认在房地产行业最具有投资价值的地区。在 AT Kearney 的《2010 年全球房地产机会指数》中，对全球各地区房地产行业的发展潜力、建设支出及增长率、风险回避程度和做生意的容易程度进行评分，并得出各国家或地区房地产行业的机会指数，最终中国地区的综合机会指数排名第一，可见目前无论是学术界还是实业界都对我国的房地产行业极度看好。
从国内房地产行业具体的发展情况来看，目前我国对于房地产行业的投资仍然以房地产项目开发为主要的投资机会，从上表的分项数据也可以看出，我国房地产行业的建设速度是最快，而目前来讲对于房地产项目开发的投资收益水平也是最高的。不过在我国的一线城市，随着房地产物业的逐渐饱和，对于现有物业的股权投资有逐渐超过投资于在建项目的趋势，预计在未来，会有越来越多的私募房地产基金将投资目标定位于价值型和价值增长型的房地产物业的股权投资。
（二）资金投向
在资金投向方面，我国的私募房地产基金开始呈现出多样化，商业地产、商品住宅、保障房建设、旅游地产及养老地产等细分行业，均吸引了私募房地产基金的关注。例如，盛世神州房地产基金专注商品住宅市场，主要投向京津唐及环渤海、长三角区域中经济发达和房地产健康快速发展的成长性城市，尤其是其中以居住类物业为主的房地产项目。在严厉的房地产市场调控政策下，也有部分私募房地产投资基金将注意力转向了商业地产，把握写字楼及商铺市场中的发展机遇。例如，高和投资专注于收购一线城市核心地段的商业类物业，再通过整合产品设计、推广、销售、物业等优质资源，出售给追求资本安全的理财型资本及安全型资本。另外，由复星集团、易居国际等发起成立的星浩资本主要专注城市综合体建设项目。而 2011 年成立的建银精瑞公共租赁住房建设投资基金，则将目标瞄准了保障房建设。通过收买公租房房源或开发建设公租房项目等形式，投资建设数百万平方米的公共租赁住房。
各方投资者情况比较
各方投资者的投资需求。目前我国私募房地产基金的主要投资者包括保险资金、大型国内企业、外资投资者和高净值个人等，而每类投资者的投资需求也不尽相同（见表4）。
各方投资者适合的组织形式和运营模式。针对各方投资者的投资需求，结合私募房地产基金自身的组织形式和运营模式特征，可以判定各方投资者各自适合的组织形式和运营模式（见表5）。
结论
本文从私募房地产基金自身各组织形式和运营模式特征以及我国与私募房地产基金相关的基本情况出发，对我国私募房地产基金组织形式和运营模式进行比较研究，结论是，有限合伙型是适合绝大多数投资者的组织形式，这与国内大多数学者的研究结果相吻合，而运营模式应根据投资者的特点进行选择。目前，我国的私募房地产基金还处在一个艰难探路的时期，要促进私募房地产基金的健康稳定发展，还需要基金发起者、投资者和政府相关部门的共同协作。
参考文献：
1.Gottschalg， O. （2007）. Performance assessment： what we know and what we don't know. Private Equity International， 1， 23-56
2.徐志宏.人民币房地产私募基金初探[D].清华大学经管学院，2010
3.祝媛.我国房地产私募股权基金组织形式研究[D].华东政法大学，2011
4.费威，夏少刚.基于优化视角的风险投资机构组织形式选择研究[J].财经问题研究，2009（10）
作者简介：
房地产市场的这种氛围已经蔓延到了私募房地产基金市场，观测到的数据显示，2014年中国的私募房地产市场募投较2013年大幅下滑。市场不景气，使得部分小型机构被迫转型开始其他领域的投资业务，有实力的地产基金正在积极探索并购模式。
房地产基金进入2.0时代
对比以往的投资拉动GDP，中国经济迎来了新的常态。消费拉动使得过去两年中国的GDP维持在7.5%左右，但过去的5个季度CPI降到3.5%以下。如果用整个经济周期和通胀之间的关系来看，中国大的经济仍然处于复苏阶段。
在这一阶段中，尽管房地产行业遇到困难。但由于新一届政府上台带来很多新的利好政策，新的宏观经济层面调结构、控新增、减存量成为经济重心。2013年在新经济领域很多的创新，对于全民的金融意识有了很大启蒙。以互联网金融为例，促使房地产和互联网相互结合，形成了一些新的生态，比如世联地产和万达等，都开始利用互联网金融这样新的融资工具，同时通过互联网来获取新的用户。
众所周知，房地产兼具投资和消费的双重属性，行业的发展带动众多领域。数据显示，无论是房价还是销售在2014年前8个月都面临非常大的挑战，整个行业也是区域筑底行情；但另外一方面在广义的房地产产业上，非常多的细分领域涌现出很多新活力。在前端的需求上，非常多的房地产商在2014年开始布局银行和保险。在后端通过房地产股权投资基金或者是泛房地产的股权投资基金，也进入到了装修、家纺、家电等各领域的投资，并且投资非常活跃。
2003～2013年中国房地产发展的黄金十年，也是密集调控的十年。在过去的20年间，房地产极具保值价值，但是这种情况是否会持续，未来十年到底是拿着房产增值速度更快，还是拿着现金增值速度更快？
2014年，有专业机构对50多个净值50亿以上的超级家庭做了一系列的调查，抽查显示，今年整个高净值家族中，资产配置中的房地产配置比例正在下降，基本上已经下降到15%～20%区间，比高峰时间的35%～40%相比降幅非常明显。同时在调查沟通中，这些家族在海外房地产方面的布局，2013年下半年到2014年上半年反而呈现增速，这部分的投资量占比已经达到房地产配置中的30%～40%。
仍然高于PE/VC平均值
2014年上半年整个私募房地产基金完成接近44亿美金的基金募集。但是募资的基金总数呈现大幅度下降，仅完成了47只房地产基金的募集。从上半年投资的情况可以看到，上半年投资完成了40个项目，投资金额共计30亿美元。
统计显示，房地产基金目前在一线城市的投入更为主流，二、三线城市仍有待发掘。从房地产基金的退出渠道上来看，2013～2014年上半年，整个私募房地产基金的投资，退出是非常活跃。2014年的上半年比2013年上半年同比增长更为明显，以2013年全年的数据来看，全年完成退出64笔，远超过2012年的12笔。
在房地产基金的年化回报率上，根据2012～2014年上半年持续跟踪的情况，2014年上半年中国房地产基金基本上保持在1.34倍的回报倍数，国内房地产基金依然属于回报非常高的品类。同时，中国的创业投资和私募股权投资基金的年化回报率，平均是在19.3%，和创业投资、私募股权投资基金的平均回报率对比，我国房地产基金的回报目前还维持在一个高位。在投资策略上，国内的房地产基金的投资策略目前还是偏债务交易类型，在过去的12～18个月没有特别大的变化，但是2014年新的基金在权益类投资上面已经开始尝试产品创新。
在2013年全球的760亿美元私募基金中有530亿是在北美地区，亚太区依然低于全球其他地区的情况。中国过去5年，最大的房地产基金完成资金的募集量也就在200多亿不到300亿元人民币。成熟市场房地产基金的投资更侧重股权投资，跟国内债权的情况来看依然有差异。同时国外投资人可选择的方式更为健全，而目前国内的房地产投资人的可选择、参与的方式比较单一。
亟待转型
中国房地产基金在过去的四年间规模不断扩大，但是许多人会担心到今年年底或者是2015年上半年，很多房地产基金将要到期，清算是否会出现问题。
在新增银行贷款、新增房地产信托项目金额和房地产基金募集金额对比上来看，私募房地产基金募集占比还是非常小。一些房地产商认为，中国房地产基金约只有600亿～700亿规模，在整个行业占比很小，很难产生较大冲击。
归纳来看，中国私募房地产基金市场有几个典型特点：第一是在资金的募集方面，在2014年有了一些新的渠道和策略，更多低成本资金进入到了市场。其次，资金来源更加广泛，包括非常多的险资，富有的个人包括大学的一些捐赠资金也参与其中；专家管理方面，专业房地产管理机构越来越多，交易成本也在降低；同时，投资者进入房地产基金的股权交易更具流动性，机构间交易和二级市场这块已经建立了三个全国性的平台，交易的活跃度已经开始逐步提升。
在近日举行的“2014融资中国资本年会暨颁奖典礼――新十年谁的盛宴”上，各路嘉宾从自己的角度给出了一个判断。
盛世神州董事长张民耕认为，在大资管时代房地产基金确实遇到了挑战，但它代表一种发展趋势，而房地产开发企业则更加轻资产化，这样的市场更加健康，大家风险共担，开发商的核心竞争力就是房地产开发实力。
鼎信长城董事长章华认为，作为房地产基金来讲，最重要的是一定要深刻认知这个行业，早在几年前房地产市场就开始分化，大型房地产企业将占有越来越多的资源，未来中国不会再有那么多的房地产开发企业。
中城投资总裁助理王珊认为，房地产基金要提高自身的竞争力：首先要能够提供资金的确定性和有效性，要快速判断一个项目并锁定它；第二，团队建设；第三，要始终保持一种创业或者企业家精神。
对于未来发展趋势，河山资本总裁、主管合伙人曹少山表示，作为房地产基金管理人一定要考虑10年以后的市场，到时候如何从增量开发过程中扮演的角色，转化为存量资产中扮演的角色。要有在若干年以后继续开展业务的能力，除了开发项目，还应尝试提升在细分领域的资产管理能力。
赛富不动产合伙人王戈宏认为，未来的房地产基金，如果不做债，不做债加股还能做什么？可以做权益性投资，既迎合了巨大的消费市场，又不受市场大势影响。房地产基金领域最终拼的是资本运作能力，不仅是融资能力，还有资产增值能力。
嘉实资本管理有限公司总经理助理王克明表示，基金资管计划不像银行和信托一样受政策的限制，也没有风险准备金和净资本充足率的约束，所以一些不能满足银行要求的开发商，在2013年从基金资管计划里获得了融资。
河山资本曹少山：要有在细分领域的资产管理能力
河山资本总裁、主管合伙人曹少山表示，作为房地产基金管理人一定要考虑10年以后的市场，到时候如何从增量开发过程中扮演的角色，转化为存量资产中扮演的角色。要有在若干年以后继续开展业务的能力，除了开发项目，还应尝试提升在细分领域的资产管理能力。
曹少山谈到，现在的房地产基金，无论是行业性质还是行业规模，以及在房地产金融中的作用，都被媒体夸大了。说得极端点，中国没有纯粹意义上的房地产基金，因为房地产基金的资金一定是非定向募集，由基金管理人完全根据自己的投资策略决定投什么，怎么投。但现在绝大部分房地产基金还是针对项目，像投行业务一样一单一单地做，这种现状短期内不会改变，等到改变了，中国房地产最辉煌、投融资机会最多的时代可能已经过去了。
目前的房地产市场在分化，这说明原来维持市场平衡状态的力量被打破了。其一直都很有危机感地在观察市场大势，举一个例子，这几年北京雾霾很严重，似乎一夜之间就发生了，其实冰冻三尺非一日之寒，雾霾的污染物也是不断累积的，中国的房地产市场也一样，要观察市场变化的临界点是什么，什么时候会出现，数字很能说明问题，存量加上新建的房子是多少，估计不到10年这个市场临界点就到了，到时候房地产开发商会为房子卖给谁发愁。
作为做房地产金融创新的人，一定要考虑1 0年以后的市场，到时候如何从增量开发过程中扮演的角色，转化为存量资产中扮演的角色。在日本市场，即使在房地产泡沫之后，房地产基金仍然有生存空间。做房地产基金对市场大势要有非常敏感的判断，然后不断积累，要有在若干年以后继续开展业务的能力。除了开发项目，还应尝试提升在细分领域的资产管理能力，尤其是住宅项目以外的资产管理能力，比如商业地产项目，在开发任务完成后还有很多运营工作，其实不管是商业地产还是工业地产，所有涉及到要通过运营增值的细分领域，都有非常大的市场。但是这种战略布局要提前，不能等到要用的那一天，很多大开发商已经在做这样的布局，房地产基金也要做这方面的布局，现在北京市场已经很难有一二百亩地要开发了，这是一个房地产基金管理人必须要思考的，也是需要提前布局的，要时刻有这样的危机感。
赛富不动产王戈宏：房地产基金要做权益性投资
赛富不动产合伙人王戈宏认为，“未来的房地产基金，如果不做债，不做债加股还能做什么？可以做权益性投资，既迎合了巨大的消费市场，又不受市场大势影响。”
王戈宏表示，企业的本质是盈利，而中国企业在这个过程中，过多依赖政策，就企业的本质来讲应该是依赖市场，这导致目前企业的盈利模式比较混乱。
企业盈利模式无非三种：一是利用差价，有一段时期是通过融资投资，银行信托卡死之后，这个时代已经过去了。房地产基金兴起后，开始也是抓差价，基金管理人相当于中间商，就像搬砖头一样把投资人的钱凑到一起，搬到开发商那里去，现在这种依靠差价赚钱的模式越来越难了。二是价值模式，现在慢慢出现一些房地产基金在寻求价值投资，看谁能帮开发商发现价值，中国房地产产业将会进入到GP们如何发现价值，创造价值的过程。三是趋势模式，比如股票市场就是趋势模式，但不适合房地产行业。
目前，中国的房地产基金已从做差价、贸易的投资模式，发展到发现价值的模式，这说明无论市场如何，对于一个企业而言，要想盈利，关键是看你能不能发现独到的市场行为，并且满足市场需求。所以对于市场对企业的影响，包括城镇化与房地产企业的关系，王戈宏认为关系不是很密切，如何找到真正赚钱的模式，才是需要思考的问题。
王戈宏也认为，对于房地产基金而言，除了考虑市场大势更应该考虑如何选择一个细分市场。在中国，老年公寓、白领公寓将会大有市场，在核心城市，年轻人要想在核心地段买房已不太可能，如果买一定是在远郊，为了工作方便另外在市中心租房居住，所以我们很看好白领公寓市场。在城市核心地段，找到一个既方便白领群体上班又适合居住的物业，买下后，重新设计、管理，创造一个白领公寓，这会是未来中国房地产存量市场一种新的消费模式。所以未来做房地产基金，“如果不做债，不做债加股还能做什么？可以做权益性投资，既迎合了巨大的消费市场，又不受市场大势影响。”房地产基金领域最终拼的是资本运作能力，不仅是融资能力，还有资产增值能力。
嘉实资本王克明：基金资管让房地产企业有更多融资渠道
嘉实资本管理有限公司总经理助理王克明表示，对房地产开发企业而言，有了基金资管计划，可以在银行信托之外多一条融资渠道。
十后，在大资管和利率市场化的大背景下，基金资管有了很大的发展。对房地产开发企业而言，有了基金资管计划，可以在银行信托之外多一条融资渠道，基金资管计划不像银行和信托一样受政策的限制，也没有风险准备金和净资本充足率的约束，所以一些不能满足银行要求的开发商，在2013年从基金资管计划里获得了融资，所以对于开发商特别是没有二级资质的中小开发商，可以从基金资管计划获得新的融资渠道。另外跟传统金融机构相比，基金资管具有决策快、政策灵活的特点。基金资管还有很好的流动性，可以不必像信托计划一样要持有到期，反过来这种流动性也对降低融资成本提供了可能。再者，PE基金的进入，为房地产行业提供了专业的服务和价值，另一方面，背后的投资人也获得了倍增的收益。
通常所说的“钱”可以分成三种：一种是日常消费要花的叫“钱”，另外一种是要融通的叫“财”，还有一种是要投的叫“资”。因为有金融牌照，所以大家放心地把钱交给金融机构，而金融机构能提供的是投资理财的资源、融资的资源。金融机构为什么能够取信于民，取信于投资人，第一有品牌，第二有牌照，第三有专业能力。在大资管和利率市场化的条件下，品牌和牌照已经不是特别的资源，金融机构的专业能力才是重点。专业能力又可以归纳为四个方面：募、投、管、退。就募集来讲，要把投资人和客户进行区分，找到白金级客户，这是一个有风险承担能力的细分投资人群体。还要有把资本和房地产行业相结合，转化成金融产品的能力，房地产行业是个高回报高风险的行业，如何把投资人的资金安全地投进这样一个行业，这就要考验专业的产品制造能力。
另外投资方面，要能够帮助投资人找到跟他的风险偏好、收益偏好配合的产品，每一种产品的收益率不同，当然风险也不同，要在每一个细分的投资者圈里面找到相应的投资项目，这一点是金融机构普遍欠缺的。
第三是投后的监管能力，要能够进行有效地投后监管。
第四是退出，如何成功退出是首要的问题，如何在资本计划里面规避风险，能够顺利地按预期收益退出，这是我们所面临的艰巨任务。
盛世神州张民耕：房地产企业的轻资产化
盛世神州董事长张民耕认为，在大资管年代房地产基金确实遇到了挑战，但它代表一种发展趋势，而房地产开发企业则更加轻资产化。
房地产企业金融化 金融企业房地产化
张民耕认为，可以用两句话来概括目前的房地产市场现状：一是房地产企业的金融化，二是金融企业的房地产化。
房地产企业的金融化是指现在的房地产企业都成立了房地产基金，用各种形式来进行房地产金融活动。以前的房地产企业，对现金流要求很高。房地产企业成立房地产基金之后，在金融化的过程中增强了跟金融机构的议价能力，比如，盛世神州和万科合作开发项目时发现，万科只要拿一个钮扣，金融机构就可以给他配出一件大衣，开发商完全可以用品牌、专业性来做房地产开发。在这样的大势下，有金融机构表示，以前是房地产企业来找银行信托，现在是金融机构主动寻找优质的房地产企业，金融机构成了乙方，房地产企业挑挑拣拣。
金融企业的房地产化是指在大资管时代下，各种金融机构都可以通过资产管理计划像信托公司一样向房地产企业投资、贷款，金融机构一旦放开管制以后，首先想到可以做的业务就是房地产，当然金融机构的房地产化只是一种现象，不能以偏概全，只是说是倾向性的问题。
张民耕还表示，房地产基金在制定投资策略和企业发展策略时，一定要考虑好自己的核心竞争力。盛世神州的核心竞争力就是要把自己看作专业房地产企业，把房地产开发链条上的每个环节都了解清楚，打通上下游的合作渠道，上游打通资金方的渠道，下游打通项目方的渠道。
具体而言，这个核心竞争力是指：第一，对房地产项目的价值发现，这是需要时间长期积累的能力，其他人觉得不能做的项目，你能不能发现它的价值。
其次，设计一组金融和房地产相结合的金融产品，这需要有房地产专业知识和金融专业知识，这个产品要让上游的金融机构或投资人，下游的开发企业都能接受。
第三，在投资之后的整个开发过程中，要有替投资人监管投资项目的能力，同时为开发商保值增值。
最后是价值实现，包括财务、税务以及退出等方面都需要合理安排。
开发商轻资产化
谈到目前房地产市场的发展趋势时，张民耕表示很看中两个人的说法：一是聂梅生女士，之前一直坚持认为房地产发展趋势向好，今年开始她提到房地产发展的周期性，房地产企业一定要认清周期性，避免对市场大势的误判。二是任志强，认为今年房价涨幅将趋缓，房地产企业会分化，区域会分化，整个大势不会一刀切。
所以今年盛世神州的策略是产品质量第一，质量里面包含安全性和收益性，在保证质量的基础上，适当扩大规模。总之，在大资管年代房地产基金确实遇到了挑战，但它代表一种发展趋势，比如美国上市的房地产开发商不多，但是上市的基金非常多，开发商都是轻资产，许多项目开发商只出总投资额的1%，投资人占5%、10%、20%，银行或者专业投资基金会配比到100%的资金，这样的市场非常健康，大家风险共担，开发商靠的就是核心的房地产开发实力。在中国，如果这样的模式渐成风气，即使市场出现大的起伏，投资人也不会有那么大的风险。现在的投资人正在逐渐成熟，之前的融资手段主要是债类，慢慢地股债结合，然后会倾向于股权投资。在市场发展过程中，房地产基金会进入到其他房地产金融领域，会大量地和金融结构合作，同时也会和大量房企合作，在整个房地产领域，房地产基金会占更多份额。
中城投资王珊：大资管时代房地产基金管理人的核心能力
中城投资总裁助理兼投资总监王珊认为，在“大资产管理时代”的背景下，各种类型的资金都涌向房地产投资领域，他们要寻找合格的管理人，对房地产领域进行专业投资。这对于房地产私募基金来说是挑战也是机遇，优秀管理人将脱颖而出。房地产私募基金管理人要提高自身竞争力，必须具备充足的核心资本、专业稳定的团队及不断创新的企业家精神。
房地产基金横跨两个行业――金融与房地产，一边是资本，一边是房地产项目。现在大量所谓影子银行的资金做的是偏固定收益类的投资。私募基金更多应回归到提升企业价值，或者是提升项目价值的本源上来，加大权益类投资，可寻找一个好的合作伙伴采取跟投策略，也可以在项目开发中占主导地位。
房地产基金管理人的竞争力，首先是核心资本。管理人要快速判断一个项目并用核心资本锁定它，确保投资效率，然后可用两三个月的时间，后续发起一个基金来置换核心资本的投入。第二，核心团队。中城投资成立11年，核心团队的成员非常稳定，有来自于开发商的，也有来自金融机构的，还有具备法律、会计、税务等执业资格的专业人士。第三，要始终保持一种创业或者企业家精神，主要表现在几个方面：一是开放合作的态度，去年开始我们和各种机构成立合资管理公司，既包括信托公司，也包括有实力的开发商，甚至与房产私募领域的其他管理人共同发起基金；另一方面在产品线上不断创新和拓展，包括投资的业态和领域。2013年年底中城投资收购了上海内环以内的一幢写字楼。未来我们还会涉及境外投资，比如跟随万科投资美国的项目，创新精神会一直贯穿我们的发展。
鼎信长城章华：募资能力一定不是房地产基金的价值所在
鼎信长城董事长章华认为，房地产基金要保持独特的竞争力，首先要保住底线；第二，要有规模，没有规模在行业里就没有话语权；第三，要看投资收益，要帮投资人获得更高回报。
2 0 1 0年被称为房地产基金元年，当时也就几十家房地产基金，总规模不到三五百亿元，现在差不过增长了10倍，整个行业的增长有目共睹。四年前章华专职出来做房地产基金时，募资非常困难，没有募集渠道，今天这已经不是问题了，这使得房地产基金的角色也在逐步回归，回归到房地产基金核心的竞争力――投资能力和资产管理能力，募资能力一定不是房地产基金的价值所在。资产管理能力和投资能力主要还是靠团队、靠人，靠在这个行业里有很深积淀的人去做事情，未来房地产基金的核心一定是把项目投得更好。一个房地产基金不应该着重做债，那是主流基金做的事情。房地产基金的主战场畅。只要把自己内部做好，外部的发展会越来越顺。
自2007年以来，上证指数连创新高。截至5月18日，沪深300指数涨幅已达到82.68％，
而地产指数涨幅仅75.66％，在整个证券市场如火如荼的大势下，房地产板块作为人民币升值的最直接受益者，并未体现出领涨领跌的作用。随着行情向纵深发展，房地产板块的“洼地”效应显然已被更多的资金所关注。
房产板块启动在即
房地产板块的启动，近来已有迹象。
央行宣布从5月19日起，分别上调金融机构人民币存、贷款基准利率0.27个百分点与0.18个百分点。同时于6月5日起上调存款类金融机构人民币存款准备金0.5个百分点。这是央行今年以来的第二次加息，以及第五次提高存款准备金率。同时是10年来首次，同时宣布加息和上调存款准备金率。
此外，从5月21日起，银行间外汇市场人民币兑美元交易价浮动幅度由千分之三扩大到千分之五。紧缩政策和人民币升值的PK，似乎已抵消了对房产股的负面影响。
从过往的经验来看，加息对房地产市场的影响通常较为负面，负面因素主要来自于加息对购房需求的抑制。不过此次贷款利率仅上调0.18个百分点，从加息幅度看，无论是对房地产公司还是对购房人，所带来的影响都较为有限。加息后的第一个交易日，市场低开高走，其中一部分房产股相当强势，如较为市场看好的万科、苏宁环球、华业地产等均快速反弹。
联合证券的房产分析师鱼普华认为，当前推动房地产行业快速发展的主要动力仍来自于需求的强劲增长。供需之间的缺口从2005年以来就持续存在，而2003年以来紧缩地根的宏观调控政策进一步导致了供需的不平衡。需求的快速增长，将为行业内大多数企业的快速发展提供良好的空间。
另一方面，人民币升值以来，国内流动性泛滥的问题与日俱增，这也与亚洲其他新兴经济国家和地区货币升值经验相同。虽然央行在持续地努力对冲过多的流动性，但只要人民币升值趋势不止，流动性泛滥的问题就很难根本解决。从亚洲其他新兴经济国家和地区货币升值后，导致货币投放量大幅增长，从而导致资本品价格被不断重估的经验来看，国内房价上涨的趋势似乎也很难被本次加息所打断。
鱼普华认为，虽然对房地产行业的调控仍未结束，但调控的目的并不是要抑制行业的发展，而是要帮助行业的发展更为持续和健康。无论从业绩高增长，还是从人民币升值带来资本品价格持续重估的角度，地产股都有较多的投资机会值得我们积极把握。
同时也有部分房产分析师认为，2006年以来的这轮牛市行情，已创造了巨大的财富效应，其中部分资金将流向房地产市场，制造新一轮流动性驱动的房地产旺市。
从市场表现来看，自2006年8月份房地产板块启动以来至2006年末，房地产板块累计涨幅已经偏高。据天相证券投资分析系统统计，自2006年8月8日～12月29日，上证指数涨幅72.90％，沪深300指数涨幅66.74％，而地产指数涨幅已达107.16％，房地产板块整体估值水平的显著提升，积累了市场调整的压力，自2007年以后趋于疲弱。在休整了几个月后，房地产板块相对于其他板块所存在的“洼地”效应又渐趋明显。从估值上看，不少股票已具备投资吸引力。
投资机会在哪里
投资策略方面，建议投资者关注四类公司，分别是行业龙头公司，二、三线优质公司，商业类地产公司，以及资产注入的公司。
第一个投资机会来自于龙头公司的业绩增长。这类公司具备长期投资价值。在宏观调控已成常态的前提下，广大中小型开发商面临着“银根”、“地根”收紧的严重考验和生存压力，因而行业整合将成为未来房产市场的一种趋势。以万科A、招商地产、金地集团、华侨城A等为代表的优质龙头股，其项目储备丰厚、经营管理水平较高、业绩持续稳定增长，同时还具有强大的资金实力、品牌价值，这些公司将在未来的行业整合中获益。
第二个投资机会来自于二、三线房产公司。建议投资者重点关注二、三线的区域龙头公司以及业绩有望迅猛增长的公司。这些公司虽从行业的整合中获益不大，但其质地优良，成长性看好，也是业内重点关注的房地产行业上市公司。
更重要的是，这类二、三线公司的估值水平相对于一线蓝筹股来说，明显出现低估的迹象。因此，在一线房地产企业股票价格整体并不便宜的情况下，以华发股份、亿城股份、名流置业和万通先锋等为代表的二、三线地产公司的投资机会凸显。
第三个投资机会是本币升值情况下的商业类地产公司，比如陆家嘴、金融街等商业地产公司。通常来说货币升值对于房地产行业中这类公司带来的积极影响最大，其资产重估价值较高。此外，房地产业的宏观调控的影响主要是针对开发类企业，由于目前商业地产并未涉及到国计民生，因此，政府调控政策对商业类地产公司影响有限。
第四个投资机会主要和资产注入相关。二线房地产公司可通过资产注入等方式，跻身一线房地产公司行列，比如苏宁环球、华业地产、ST昆百大、深宝恒等公司，均值得关注。
以深宝恒为例，公司股改时，中粮集团承诺将以深宝恒作为整合及发展中粮集团房地产业务的专业平台，并采取逐步注入优质资产等多种形式，使深宝恒成为具有品牌优势的房地产开发商。虽然现在大股东已采取初步动作，但不少分析师认为，伴随着时间的推移，后续的措施以及承诺相关事宜将逐步被提到议事日程上来。
此外，建议投资者密切关注民营企业类上市公司。由于土地实行“招拍挂”，央企及国企的拿地能力优势已并不十分明显，同时由于证券市场的健康发展，公司大股东会有将资产注入到上市公司的意愿，民营企业在注入资产时要比央企和国企更为简捷。从这个角度说，民营企业的上市公司更应受到投资者关注。
至于风险，建议大家关注土地增值税细则以及商品房预售款专项账户管理政策是否出台。这些政策可能会在短期内加大房地产板块的波动。
基金增持二、三线地产股
从资金面来看，基金一季度增持二、三线房产公司较为明显。也有不少基金经理近期向记者表示，已重新加强了房产股配置。 根据基金一季度季报，总体上，2007年一季度和2006年四季度末相比较，基金公司在房地产板块的行业配置有所减少。据天相分析系统统计，基金投入房地产板块企业的市值占净值的比例从2006年四季度
的6.94％下降到2007年一季度的5.06％。
但在此基础上，基金对区域龙头公司、具有良好成长性的二线公司有不同程度的增持，包括华发股份、名流置业、阳光股份、栖霞建设等公司。某基金经理表示，从宏观上来说，由于房产股在去年第四季度涨幅较大，存在短期调整的压力，为了规避宏观调控对行业及公司所带来的不确定性风险，基金在房地产行业的配置有所减少。另一方面，一些二线地产股由于资产注入、项目开发结算等原因使业绩有一定幅度的上涨空间，且由于之前受关注度不够，估值存在一定吸引力。
与2006年四季度相比，在基金公司持有市值排名前25位的房地产股中，基金公司新增了对9家上市公司的持仓，分别为陆家嘴、名流置业、苏宁环球、阳光股份、栖霞建设、*ST广厦、深天健、香江控股、天房发展。
此外，有11家公司得到了基金的增持，其余5家公司均遭到基金不同程度的减持。在基金增持的上市公司中，与2006年四季度相比华发股份增幅最大，达到1480.3％，其他依次为张江高科337.37％，中宝股份184.64％，北京城建99.27％，津滨发展95.3％，冠城大通90.55％，中华企业77.08％，浦东金桥65.33％，保利地产62.04％，招商地产17.2％，泛海建设8.35％。减持幅度最大的为金融街57.65％，其次分别为金地集团51.74％，上实发展34.77％，华侨城A31.62％，万科A 2.64％。
关键词：房地产企业；资本结构；影响因素；对策
中图分类号：F27 文献标识码：A
收录日期：2014年6月18日
一、资本结构影响因素
资本结构是指企业各种资金的构成及其比例关系。资本结构是企业筹资决策的核心问题。资本结构有广义和狭义之分。广义的资本结构是指企业全部资本价值的构成及其比例关系，它不仅包括长期资本还包括短期资本。狭义的资本结构是指企业各种长期资本价值的构成及其比例关系，尤其是指长期的股权资本与债权资本的构成及其比例关系。资本结构影响因素主要有以下几个方面：
（一）偿债能力。虽然债权人可以通过制定各种保护条款来保障自己的利益，但都是一些辅措施，能够有效保障他们利益还得看公司偿债能力。所以，一个公司偿债能力强，负债就有上升趋势。一个公司的偿债能力越强也就越容易产生项目投资所需的现金，其总资产负债率也往往比较低。同理，一个公司的短期偿债能力越强则短期资产负债率也就越低，长期偿债能力越强则长期资产负债率也就越低。
（二）经营能力。经营能力与资产负债率负相关。当房地产公司经营能力较强时，速动资产较多，企业经营所需要的其他资金相对要少一些，因而就可更少地向外借债；相反，若企业经营能力较差，则需要更多的运营资金，则可能会更多地依赖于负债融资。企业的经营能力反映公司对资产有效运用的管理能力。管理能力越强，公司资金周转越快，运用资产取得收益的能力越强，对企业长期偿债能力的信心越强，越倾向于高负债；另一方面，企业的经营能力强，也会减少债权人的风险忧患，提高公司债务融资的可能性并降低融资成本。房地产市场与宏观经济环境变化息息相关，运行存在周期性变动，对房地产企业经营管理能力的要求较高，而企业经营能力又会直接影响公司的资产负债率。一旦房地产公司的入市时机和投资方向出现偏差，就可能导致大量借款被套牢在某一个或几个项目上，影响投资及时收回，加重企业的债务压力，经营风险加大。所以，营运效率越高，公司的抗风险能力就越强，也就更倾向于利用债务融资产生正的财务杠杆效应。
（三）盈利能力。盈利能力与资产负债率负相关，但显著性不强。一是当前我国市场经济不太完善，法律制度不够健全。企业与银行、政府、其他相关利益团体的捆绑，很大程度上也决定了企业能否获得银行贷款，能否获得经营资本，从而促使企业的规模增长，增加市场对该企业经营的信心；二是目前国内商品房需求量很大，而我国房地产公司更多的是资源依赖型公司不是效率型公司，对土地的争夺尤为显著。因此，市场对其认可主要看其资源占有程度，有资源就有投资或借贷，而对盈利能力重视不够，与我国的现实基本相符。因此，由于我国房地产上市公司盈利方式和负债性质的原因，盈利能力对资本结构所产生的影响会由于交易成本的作用而被削弱。
（四）企业规模。企业规模与资产负债比率正相关，其原因主要是目前国内房地产企业包括房地产上市公司，在其各种债务融资渠道中，银行通过直接或间接贷款成为房地产债务融资的主要资金来源。从直接贷款来说，大企业较小企业更为稳定。规模大的企业使得银行能够较容易信任，进而能提供更多的信贷资金。而从间接贷款来说，在房地产开发资金来源的“其他资金”中，绝大多数是购房者的定金和预付款，而购房者的这些资金中基本上是个人住房消费贷款。由于规模大的房地产企业更能获得消费者的信赖，消费者更愿意购买这些房地产企业的产品，从而也就更容易获得银行的间接贷款。因此，作为我国房地产业最重要的债务融资渠道的银行信贷来说，无论是从直接的还是间接的角度而言，都是偏好于规模较大的房地产企业。
二、房地产企业资本结构存在的主要问题
（一）融资结构不合理。资本结构理论与实践表明，企业应以内源融资为主。然而，近十年来我国房地产企业的融资结构则以外源融资为主，房地产行业在实现盈利增长的同时并没有伴随现金的流入。企业自身的资金积累能力也没有获得进一步的提高，进而影响了企业后续发展资金的内部融通。虽然外源融资比重大有利于企业在短时期内扩大企业规模，同时也加大了企业的财务风险。
（二）融资渠道单一。银行贷款至今仍然是我国房地产公司最主要的融资渠道，这种融资方式给我国银行业带来了沉重的负担。而且房地产企业融资渠道单一使得资产负债率偏高。随着经济形势和行业需求的变化，用以调控形势的房地产和金融等相关政策的陆续出台，如银行准备金率、利率的提高等往往会给房地产金融和房地产市场带来强烈的冲击。
（三）资产负债率偏高。资产负债率是指公司年末的负债总额同资产总额的比率。表示公司总资产中有多少是通过负债筹集的，该指标是评价公司负债水平的综合指标。同时也是一项衡量公司利用债权人资金进行经营活动能力的指标，也反映债权人发放贷款的安全程度。我国大部分房地产公司拥有的权益资本普遍偏少，不足的资金需求就需要靠银行贷款等融资方式来取得。我国在土地购置和房地产开发所需资金的80%左右都直接或者间接来源于银行业，房地产公司的资产负债率偏高，经营风险较大。这个比率对于债权人来说越低越好。因为公司的所有者股东一般只承担有限责任，而一旦公司破产清算时，资产变现所得很可能低于其账面价值。所以，如果此指标过高，债权人可能遭受损失。
（四）债券融资比例偏小。我国目前债券市场运作机制还很不完善，企业通过债券融资难度较大，中小型房地产企业很难涉足，其主要原因是我国对企业发行债券的资格审核条件较为严格。加之国家相应的政策导向，企业从银行贷款相对容易，所以也导致我国房地产企业债务中债券比重极小。据统计，房地产企业的债务融资顺序中排第一的是银行贷款，这包括了直接向银行借贷的款项和向消费者的预售货款，而预售货款又主要来自于银行的个人按揭贷款。其次是房地产信托，这种方式在房地产企业的全部融资中仅约占1%的比例，债券融资排在最后，在房地产企业资金来源中约占不足1%的比例。
三、解决对策
（一）扩大企业规模，创立企业品牌。加速企业整合，扩大企业规模，实现品牌效应。目前，我国房地产企业普遍存在规模小、形象差的问题，使得企业防范风险能力偏弱，由于企业规模有限，企业无法达到债券融资、上市再融资等其他融资方式的条件要求，银行贷款是其唯一可行的融资渠道，对于这类企业由于资金上的限制使得企业内部融资比例也偏少。所以，扩大企业规模，创立企业品牌是关键。首先，房地产企业如果希望获得较大的开发项目，其实力、资质都是有明确要求的，规模小、形象差的企业很难得到好的发展机会，所以房地产企业要提高企业规模，创立企业品牌实现形象经营；其次，房地产行业对于资金要求比较高，企业项目开发时间较长，在项目开发过程有可能出现各种风险，规模小、形象差的企业没有能力预测风险，不能很好地防御风险；最后，规模小、形象差的企业融资比较困难，融资规模有限，融资多为中短期资金。这些因素都要求房地产企业必须扩大规模、创立良好的品牌形象。提高企业规模就要加速行业整合，加速低质企业破产，加大行业间的兼并，通过整合减少房地产开发企业数量，扩大企业规模，以实现企业规模经济效益。通过行业整合使企业信用度提升，使更多企业具有发行企业债券，再融资的能力。
（二）扩展多元筹资渠道。由于政府出台的一系列对房地产行业的宏观调控政策，使房地产开发企业资金饥渴状态表现更为突出。因此，必须扩展多元的融资渠道来保证资金的供应并降低融资成本，以在激烈的市场竞争中生存和发展。房地产企业应改善企业偿债能力，扩展多元筹资渠道，提高长期负债比例。房地产业进行项目开发一般所需资金额度非常大，单纯依靠银行贷款或信托都不能有效地解决融资问题，因此需要整合信托+银行组合工具构建房地产项目融资方式。
（三）降低资产负债率，使资本结构趋于合理。房地产企业资产负债率高的问题非常突出。一般情况下，负债率高对于盈利企业，可以通过适度的财务杠杆成倍放大利润，同时也可以起到减税的目的，但财务杠杆是把双刃剑，过高的负债比例说明企业运用激进的财务杠杆，甚至超出企业可承受范围，一旦投资项目出现问题，陷入亏损境地，杠杆的成倍放大效应会加剧企业风险，使企业陷入财务困境。我国大部分房地产开发企业资产负债率都在70%以上，资产负债率过高易引发信用危机，引起经营风险。提高企业的偿债能力，扩大企业规模，都有利于降低企业的资产负债率。改善企业资本结构应该从改善企业融资结构入手，改善融资结构的方法是：①提高长期融资比例使其达到正常水平；②直接融资与间接融资比例协调；③提高企业内部融资能力，使内部融资成为企业融资的重要手段；④实现多渠道融资，降低企业对于银行的依赖程度。
（四）提高风险控制能力。房地产行业处在一个不断变化的经营环境中，既可以带来机会，同样也会带来经营风险。负债经营是一把“双刃剑”，既可以获得财务杠杆效益，又会加大企业的财务风险，威胁其偿债能力和股东权益，严重的甚至使企业始终陷于绝对的债务链中导致破产或被兼并。所以，应加强企业经营风险和财务风险的控制，积极应对国家宏观环境的变化，防范风险。提高风险控制能力的方法有：选择正确的投资策略；缩短预售时间，减少款项回笼风险；加强现金流量控制管理；完善资金管理系统；加强全面预算的管理和考核等。
（五）提高资产盈利水平，强化企业自我积累能力。企业一般采取的融资顺序是：内部融资、债务融资、发行股票。即企业总是尽可能地利用内部积累资金来投资，其次是进行债务融资，直到因债务融资导致企业可能发生财务危机时，最后才考虑发行股票。因此，企业应优先考虑内部融资。企业资产盈利水平低下、缺乏效率是导致企业债务不断沉淀的一个主要原因。为此，必须努力提高企业资产盈利水平，增强内部融资的能力，强化自我积累机制，增加企业的自我积累。
主要参考文献：
