发布时间：2023-07-12 16:35:40
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产的开发策略样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
关键词：营改增 房地产开发企业 影响 应对策略
一、营改增的进程
营改增就是把缴纳营业税改为征收增值税。2012年，上海的交通运输业以及部分服务业开始了营改增试点；同年8月试点范围扩展到北京、江苏、广东等10个省区市；2013年试点扩展到全国，同时广播、影视制作和发行也被纳入试点；2014年铁路运输业、邮政通信业以及电信业被纳入试点范围；据粗略统计，2012年到2015年间，我国试点营改增已经累计减税5000多亿元；2016年5月1日起我国全面推开营业税改增值税试点，房地产行业将迎来重大的变革。
二、房地产业营改增的必要性
营改增最大的变化在于改变了营业税重复征税、无法抵扣、无法退税的弊病，实现了增值税进项和销项的抵扣，能有效降低企业税负，完善我国财税体制，这是我国供给侧结构性改革的重头戏，也与国际趋同。营改增之前，房地产行业缴纳的是营业税，在上游的安装、装修环节已经缴纳过营业税，可是销售房地产的时候又要缴纳营业税，造成了重复征税，不利于行业的发展。而增值税是以增值额为依据计征，营改增之后，房地产企业购买材料、设备时取得增值税专用发票，就可以进行抵扣，避免了重复纳税，减轻了企业的税收负担。全面实施营改增之后，不动产也被纳入抵扣范围，有利于房地产业扩大有效投资，进一步优化产业结构。
三、营改增对房地产开发企业的正面影响
全面实施营改增，将给房地产开发企业带来一定的正面影响。首先，能够一定程度上缓解企业的税收负担，降低企业成本。在传统的税收制度之下，房地产开发企业税收名目繁多，需要缴纳的税收费用也相对较高，增加了企业的经营压力。通过实施营改增，削减税收名目，抵扣部分税收费用，企业的税负降低，对于国内房地产开发企业的发展极为有利。其次，营改增的实施，将推动房地产企业的优胜劣汰。营改增改变了价格体系，实行层层抵扣，企业就必须重新设计经营流程，自觉调整内部架构，实施精细化管理，这有利于正规企业降低税负。相反，运营不正规的企业难以适应，税负反而会增加。
四、营改增对房地产开发企业的负面影响
营改增将对房地产开发企业造成一定的负面影响，甚至会加重企业的负担。与其他商品生产相比，房地产开发周期更长，项目预售之后就需要预缴税款，却需要等到竣工结算之后才能取得进项发票，抵扣之后才能获得进项税款，结果企业所承担的增值税成本大大提高。房地产开发企业往往难以获得足够的建安成本增值税发票，例如劳务费和部分建筑材料等就难以获得增值税发票，结果进项抵扣不足，造成企业资金短缺。另外，土地成本在房地产企业的成本结构中约占23%，按照现行的法律法规和政策，土地成本无法抵扣进项税额，因此企业所承担的税负极有可能大大升高，特别是在一二线城市拿地这一点体现得更加明显。营改增之后，账务处理难度加大，房地产开发企业短时间内难以适应统一的税收政策，税负有可能大幅度上升。
五、营改增背景下房地产开发企业的应对策略
（一）积极提高财务核算管理水平
会计核算机制包括了信息收集、整理分析、明细核算等，房地产开发企业必须健全会计核算制度，完善会计核算体系，不断提高会计核算的质量，通过全面、准确的会计核算和财务管理来提高税务处理能力。企业要完善会计核算内容，增值税会计核算一般应设置四个二级科目，分别为应交增值税、未交增值税、增值税留抵税额和简易征收增值税，在“应交增值税”二级科目下，还应在借方设置进项税额、已交税金、减免税款、转出未交增值税等栏目，在贷方设置销项税额、进项税额转出、转出多交增值税等栏目，使各税收款项能够更加清晰。在具体工作中要完善账务处理流程，严格按照会计核算程序开展税务筹划，加强项目成本核算以及竣工结算，及时对进项税进行认证和抵扣。企业必须加强发票的认证和收集，保证原始依据的合法合规，避免发票流失等问题，提高会计核算的准确性，防止由于进项税无法抵扣而造成的不必要损失。
（二）妥善处理期初税款抵扣问题
实施营改增政策后，企业可以利用买房送装修等营销策略，合理控制税负，充分利用营改增缓解企业经营压力。企业必须重点关注增值税进项税抵扣和土地增值税，做好增值税发票的收集和整理工作，特别是在采购环节，一定要加强供应商管理，优选那些资质正规并且能够提供足额增值税发票的建筑安装企业，取得对应的增值税专用发票，使企业各项期初增值税进项税额得到抵扣，减少不必要的资金支出。上游建筑安装业务是房地产企业进项税额的主要来源，企业可以剥离建筑业务，获得更多的进项增值税发票，以减轻税负。在全新的营改增政策之下，企业要加强对税收管理模式的调整，利用营改增提高企业整体收益，为企业的经营发展提供更为可靠的支持。
（三）加强财务和税务的内部控制
房地产开发企业要加强对营改增相关政策的研究和解读，增强自身的税收意识，确定全新的财务、税务管理重点。首先，企业要优化部门设置，进一步完善岗位管理制度，明确岗位职责，真正做到责任到人。其次，必须加强财务、税务管理团队建设，对会计人员进行相应的培训，积极引入经验丰富、财务能力出众的财务管理人才，提升企业财务、税务管理整体水平。第三，根据税收政策变化积极调整经营流程，规范经营行为，做好税制衔接，在凭证认证、管理和计算等方面加强管理，采购部门要转变思维方式，重视对供应商的管理，以适应新的税收政策的转变。第四，优化会计处理流程，加强对企业财务、税务数据的统计和管理，反思、弥补税务漏洞，规范增值税发票的开具、保管行为，各项财务和税务材料必须留存，以减少企业的法律风险。
（四）科学合理开展税收筹划工作
房地产开发企业要根据自身特点，适时调整经营策略，梳理企业的所有进项税额，积极、科学、合理地开展避税工作：一是利用好纳税人身份。“营改增”之后，对于小规模纳税人来说，如果进项税超过了当期销售额的8%，税负反而更重，所以这时房地产开发企业申请成为一般纳税人更为有利。二是取得增值税专用发票。在采购工作中，要选择一般纳税人作为供应商，采购材料要求开具增值税专用发票；如果购货对象是小规模纳税人，不能抵扣或者抵扣很低，就可以要求价格折扣多一些。采取批量采购或集中采购的方法，这样既可以保证高质量和低价格，还能获取增值税专用发票。三是利用税率差异。建筑业的税率是 11%，而一般物资的税率是 17%，房地产企业应积极利用这种税率差异，获得尽量多的抵扣。四是项目外包。部分环节无法获得进项税额抵扣，就可以外包出去，进行税负转移。甚至某些职能部门也可以外包出去，以降低管理成本，减轻企业的税务负担。五是利用时间差异。尽快取得进项税发票，尽量延迟开出销售发票，有利于及时抵扣，推迟缴税。六是争取优惠政策。增值税的减免税政策相对较多，企业应熟练掌握国家政策，例如环保相关的的优惠政策，以争取各种优惠。
六、结束语
房地产行业是我国经济发展的支柱产业，实施营改增有利于降低房地产开发企业税收负担，也有利于稳定房地产市场，为房地产开发企业提供更为可靠的政策环境。但是，应对失策的话，企业税负就可能大大增加，带来巨大的资金压力，严重影响企业的发展。营改增已是大势所趋，房地产开发企业必须顺应时展形势，改变经营模式，优化管理架构，以减轻企业税负，在变革中谋求更大的发展。
参考文献：
[1]崔志刚.“营改增”政策对房地产企业的影响及对策[J].财经界，2013（29）：255
关键词：成本控制 规划设计 工程管理
一、概述
当前,许多房地产只重视建筑产品的成本控制而不考虑市场需要以及建筑产品的投入产出比。另外,许多房地产企业的事前成本管理薄弱,成本预测、成本决策缺乏规范性、制度性,成本计划缺乏科学性、严肃性,成本管理存在一定的盲目性。同时许多房地产企业的成本管理缺乏现代化的管理手段,成本信息不能反映企业成本的真实情况:由于成本核算不规范造成成本信息严重扭曲,成本信息传递渠道不畅造成成本信息丢失,从而导致成本管理偏离了方向。
二、制定项目成本和期间费用计划
房地产开发的成本管理为项目开发成本和期间费用两部分,成本计划应分为项目成本计划和期间费用计划。
(1)制定项目成本计划。成本计划通常经过确定总成本目标、成本逐层分解、成本估算,再由下而上对成本进行逐层汇集以及成本计划对比分析与处理等过程。①通过项目的可行性研究和分析论证确定项目的总投资目标,项目批准立项后,该项目总投资目标可确定为项目总成本计划目标,这种计划总成本对以后每一步设计与计划起着总控制作用。②逐层分解总成本计划目标。通常按项目结构对项目总成本计划目标进行分解,将总成本拆分到各个成本对象,作为项目单元设计的依据或限制,对项目单元的功能、质量等起着决定性的作用。在项目总成本分解过程中,应注意各成本限额之间的平衡,以保证项目成本在项目内的合理配置。这种合理配置是项目系统协调与均衡的保证,是实现项目总体功能目标、质量目标和工期目标之间均衡的保证。③成本估算。随着项目的深入、技术方案和实施方案的细化,可以按结构图对各个成本对象进行成本估算,并以此估计值和限额值相比,结合具体情况对项目进行优化组合。④调整成本计划。通常按结构图由下而上对成本估算进行逐层汇总,并与原成本计划目标对比,衡量每一层单元计划的符合程度,以此决定对设计与计划的修改与补充,形成由下而上的反馈与调整过程。
(2)项目前期策划的估算。在这一阶段计划成本的估算方法:①历史数据法是采用特定部门(学会、政府机关)公布的有代表性的项目成本资料进行同类项目的成本估算;②定额资料法是按相应设计方案的图纸计算工作量,套用相应定额单价,结合规定的收费标准和规定的计划利润,计算各种费用;③合同价法是开发商在分析许多投标书的基础上,选择报价合理的投标人中标,双方有可能再度商讨(标后谈判),修改双方价格后形成统一的项目成本,作为合同价格在双方签订的合同文件中加以确认,并作为项目结算的依据;④询价法是通过对项目的主要工程进行询价,或由承包商或供应商对项目提出报价,然后在此基础上进行综合调整而估算的项目成本,并以此作为成本计划的依据。
(3)确定项目的目标成本和责任成本。经过不断调整的成本计划,在不同阶段均可作为确定项目目标成本的依据。可在此基础上经过适当调整,确定目标成本。或者将这种成本计划作为目标成本,成为成本控制的依据。
(4)制定期间费用计划。在制定期间费用计划时要注意以下3点:①期间费用计划与可行性研究中估算项目开发总成本有重复的地方,但这并不矛盾。②期间费用计划要与开发企业的规模、项目销售完成的进度相结合。③要按企业经营管理的实际情况,确定恰当的营业费用计划和管理费用计划项目,并将确定的营业费用、管理费用总额在各项目内进行有效的分解,以提供各项管理活动详尽的费用控制目标。
三、对开发的项目实行全过程成本控制
关键词：房地产开发 资金募集管理 策略
一、我国房地产行业项目投资的资金募集管理现状
房地产行业在我国进入快速发展的阶段已经有将近20年的时间，目前全国排名较为领先的房地产开发企业也基本上经历了15年以上的发展历史，这些企业在房地产行业的规模快速扩张阶段基本是在2000年至2010年这10年间，这10年正是中国经济快速增长、中国城市化进程突飞猛进的10年，这些房地产企业正是把握住了这一阶段的历史性机遇，从而实现了企业规模和资金规模的快速膨胀。在进入2010-2015年这一个5年阶段后，随着中国经济增速逐渐放缓，城市化速度的减慢，房地产开发行业也从快速的粗放式增长进入了稳定的精细化发展阶段。在之前的10年中，不论大规模的集团型房地产开发企业还是仅有一两个项目的小型房地产开发企业，其资金的募集基本上是通过银行融资和销售回款来完成的，而且其操作模式极为简单，只要在建设期通过银行融资拿到充足的建设资金支持，项目开始销售以后基本上可以很快实现贷款的归还和投资回收，这种模式在中国房地产行业发展的这一特定阶段中被证明是高度有效的资金募集方式。
从银行方面来说，在这10年间全国各地的土地价值均出现了快速增值，开发商不论大小只要成功拿地，手中的土地就会快速增值，当开发商用快速增值的土地作为抵押到各个商业银行申请贷款时，便实现了抵押物对融资额度的高比例覆盖，同时各商业银行看到了房地产企业实现销售以后的快速资金回流和房屋销售价格的高溢价，也更愿意发放贷款给房地产企业。
从销售回款方面来说，消费者在看到了土地快速增值和不断上涨的房价后，也对整个房地产市场产生了强烈的涨价预期，全国各地出现了刚性需求提前释放的恐慌性购买和投资性购买，日光盘、月光盘频现，在此期间房地产开发企业实现了巨大的资金回流和快速的资金周转。
因此，在这一阶段内我国房地产开发企业资金募集和资金来源管理的成败其实并不取决于资金募集管理手段是否成功，而是取决于是否拿到了溢价潜力的土地和能否快速实现销售。
但是，自2010年以来，尤其是在2011年以后，政府部门陆续出台了限制各个城市房地产市场价格过快上涨的多项措施，包括限购、限贷、销售资金监管等制度。这些制度的出台一方面放缓了开发企业的销售量和销售速度，影响了资金回收速度；另一方面房地产市场的观望情绪逐渐升高，影响了土地增值的速度，在2010-2015年这五年间，房地产行业的盈利模式已经从主要依靠土地增值的方式，开始向楼盘品质、品牌附加值等更注重于产品本身的溢价能力因素发展。从目前房地产行业发展的现状来看，房地产开发项目的资金募集也不可能再继续依靠之前简单的方式去解决，这就需要房地产开发企业通过多元的融资渠道、合理的融资节点安排、高效的资金使用效率来完成房地产开发项目筹资工作。
二、房地产开发项目资金募集的主要来源分析
（一）股权融资
股权融资的资金主要分为两类资金。
1.股东自有资金的投入
这部分资金属于投资者或公司所有者投入的项目启动资金，由于房地产项目投资的资金需求量巨大，一般很少有项目能够依靠股东自有资金投入作为项目资金募集的主要来源。
2.上市融资
上市融资即通过资本市场进行融资，主要方式就是公司上市，在资本市场上募集资金。此类融资的金额和规模较大，而且成本较低，但是有可能稀释所有者对公司的控制权，而且目前我国对于房地产企业在A股上市存在较多的限制，H股上市的条件也较为苛刻，因此这种方式不适合规模较小的开发企业。
（二）负债融资
1.债券融资
（1）公司债。这类债券是上市公司通过资本市场发行的长期债券，此类融资期限较长，但融资成本较高，还本付息压力较大。这类债券首先要求发行企业是上市公司，因此同样不适用于规模较小的开发企业。
（2）企业债券。这类债券主要是由政府部门或者国有控股企业经过审批部门核准发放的债券，对发行主体和审批程序有着严格的要求。
2.银行贷款融资
银行贷款融资是目前国内房地产企业采用的最为普遍的融资方式，企业通过将土地或者在建工程抵押给商业银行，然后在取得“四证”后即可得到开发贷款。此类融资成本相对较低、期限较长、对债务人主体没有过于严苛的限制，但是根据目前我国各大商业银行对于房地产开发贷款的基本条款，普遍对授信贷款采取受托支付的方式进行管理，开发商无法将此部分融资用于新项目拿地，另外对还款条件等有着较为严格的限制。
（三）房地产信托基金
房地产信托基金是由有资格的基金发行商或相关的商业银行定向发行的专门用于项目建设的基金，此类融资的资金可以用于项目开发前期拿地，对于资金使用的限制很少、融资额巨大，但相应的融资成本也较高年融资成本普遍在11%-20%，而且由于是基金定向发行融资，融资期限固定，及时企业有较为充裕的现金流时也不能提前还款，因此对于项目整体的投资效果有较大影响。
三、规模不同的房地产公司应采取的筹资管理策略分析
（一）具有上市条件且公司股东较为集中的公司
这类公司往往属于国内房地产行业规模排名较为领先的公司，在总资产和项目数量上都十分巨大，这种类型的公司在全国都有几十甚至上百个项目在同时开发，其资金需求的规模无疑是巨大的。因此，此类公司集团层面较为适合采用资本市场中的权益类融资或者债券融资，因为这些公司一般都符合在资本市场上市或者是发行债券的条件，而且这种渠道的融资量巨大，可以满足整个集团公司进行项目投资的长期结构性自有资金需求。
另外，结合公司旗下各项目的融资渠道，合理利用开发贷款、信托基金等方式，以资本市场的权益融资为建设投资资金来源，以开发贷款、信托基金作为项目建设资金来源，合理地搭配融资渠道、保持稳健的资金结构。
筹资策略的核心：这种规模的集团公司筹资策略往往属于战略级别，而且资本市场融资工作具有长期性，一旦实施短期内不可能进行大的结构性调整，因此必须根据集团公司发展定位来制定，为公司的可持续发展做出长远规划。
（二）不具有上市条件中等规模的集团型房地产公司
这种类型的公司一般短期内不具备上市条件，项目分布基本上在本省市或者两三个省市范围内，项目数量一般在20个以内，股东数量较少，资金结构基本是采取股东自有资金加负债融资的模式。由于整体资金规模的限制，这类集团公司一般在新投资项目时主要考虑采取以已有项目进行信托基金融资，信托基金对于资金用途的限制较少，公司可以将信托资金在满足本项目开发建设的前提下，将其余资金用于新土地的摘取和投资，这样以实现滚动开发。
筹资策略的核心：此类型的公司一般资产规模中等，资金链稳健程度较弱，各个项目滚动开发之间的资金需求连接十分紧密，因此在选择融资渠道及规模时一定要考虑后期整个公司的还款压力和资金平衡能力，否则一旦出现某一个项目的销售回款情况未达到预期，便很有可能产生多米诺骨牌效应，致使整个企业的资金链断裂，甚至产生破产风险。
（三）小规模的房地产开发企业
这类企业股东的主业往往不是房地产行业，而是在其他行业积累了一定的资金量以后进行房地产开发的投资。这种企业的自有资金规模一般都极其有限，所能开发的规模一般也就1-2个项目。其自有资金的来源比较复杂，甚至还有采用民间借贷的资金进行摘地的，所以这类企业的资金链非常紧张，单一项目的销售回款速度直接影响了其投资成败。因此，这类企业一般采取成本较低的开发贷款来满足开发资金需求。
筹资策略核心：这种小规模公司在进行融资时的首要因素是融资速度和融资规模，即如果不能在一定时间内获得足够量的资金，其投资风险就会大幅增加，因此这类企业应在成本可接受的范围内尽可能地提高融资速度和规模。
四、结论
关键词：房地产 经济 影响因素 发展策略
房地产行业在很大程度上推进了我国经济的发展，具有非常重要的意义。这就证实了，房地产经济发展的好坏影响着我国整体宏观经济的发展，因此，我国要对影响房地产经济的因素进行深入的研究和探讨，才能够保证我国房地产经济健康稳定的发展。
一、影响房地产经济的主要因素
（一）市场因素
我国属于人口大国，正是因为人口太多才造成我国房地产行业的迅速增加。站在市场的角度来看，我国房地产行业具有很大的发展空间和开发潜力，同时随着城市化进展的速度持续加快，人们也不断的向城市搬迁，这就加大了对房地产的需求，在市场方面不断的推进下，使房地产行业向着更广阔的空间和前景迈进。从市场方面对房地产进行定义的话，其实房地产就是一种商品，因为是商品所以会有供求关系存在，这就说明影响房地产经济重要因素之一就是市场因素。
（二）经济因素
影响房地产经济的另一重要因素就是经济因素。经济因素通常会划分为：利率因素、物价因素与居民收入因素等几种。利率几乎都是以影响消费者购买思维以及趋向的形式表达出来。以成本为基础出发点来讲，贷款利率的提升或降低极大的影响了房地产开发商所投资的多少，继而对房地产在建设和自身收益上有直接的影响。但是从对购买者的影响来讲，假如购买者在购房时所用的资金来源于贷款，那贷款利率的高低就会对购买者的成本产生很大的影响，这就使购买者的购买欲望处于摇摆不定的局势。
（三）社会因素
社会因素又是一个影响房地产经济的因素。如果在社会政治情况相对稳定的情况下，人们就会有强烈的投资和置业欲望，这就会使房地产经济保持在比较稳定的局面，反之，如果政治情况出现不稳定局势，则会使社会环境动荡不安，房地产经济也包含其中，而且动荡会比其他行业更为严重。社会稳定不仅包含了政治因素，同时也包含了社会秩序稳定。假如在社会中经常出现偷盗、杀人或者抢劫等犯罪行为，那就使人们的生活没有充足的安全保障，这也降低了对房地产的需求，严重影响房地产经济。
二、发展房地产经济的重要措施
（一）落实土地供应政策
基于房地产经济存在很多不良的影响因素，想要更好的保证房地产经济稳定顺利的发展，且能够充分满足人们的需求，必须针对房地产实施科学合理的控制方案。首先，必须利用好土地供应政策对土地价格调控的作用，健全土地储存机制。在房地产进行开发和建设的过程中，最重要的组成部分就是土地资源，而土地资源所起到的作用和影响在房地产开发建设过程中明显的表现出来。通常决定房地产价格的主要因素就是土地的价格，因此，在房地产市场方面土地有着决定性的作用。所以，想要使房地产行业能够健康顺利的发展，首要条件就是将土地调控机制彻底完善。
（二）改善房地产的市场供应构造
目前，我国房地产市场的供求现状不稳定，基于此，我们需要不断创新，进一步完善市场的供应构造，慢慢提升住房的保障系统，进而促进房地产市场的稳定长远发展。主要方法如下：首先，作为政府部门，应该及时制定合理的规章制度，结合房地产的实际需求来设计，尽量满足人们对商品房的具体要求，当然还要进一步协调好不同类型房地产之间的关系，可以尝试提升经济适用房所占的比例。其次，制定新的政策确保经济适用房以及廉租房的合理使用，保障居民及时得到应当拥有的优惠。最后，进一步缩短交易过程，提升房地产的交易速度，这样一来就能够在很大程度上缓解中低收入人群对住房的需求紧张，还可以减少住房空置现象的发生，充分发挥出房地产的重要作用，完成资源的合理搭配，保障房地产经纪的稳定长远发展。
（三）改良房地产的税费制度
对我国来说，应该尝试改善房地产的税费制度，提升房地产信贷的控制力，对于那些没有强大实力的房地产企业要限制其开发力度，确保房地产企业的长远发展。根据我国的房地产税收现状得知，房地产的税收政策其实就是要求房地产开发商进行纳税，这些税费最终还是变相转给了购房者，况且房地产企业运行过程中会有不同项类别的税费，这样就在一定程度上提升了房地产的开发成本及出售价格，制约着人们的购买欲望。所以，房地产的相关税费需要结合发展现状来制定，并且税费标准还要随着市场的变化而改变，这样制定出来的税费政策才能真正推动房地产企业的发展，促进房地产的稳定发展。
（四）加强市场的监督管理，进一步完善市场行为规范
当前我国的房地产经济仍然面临着很多问题，这些问题的出现主要是由于以下几个方面的问题引起的，房地产行业的管理问题、房地产企业的素质低下，市场监管力度不足等。所以，我们应该创建科学合理的房地产信用系统，时刻做好市场信用的监督工作，净化房地产市场的竞争环境。另外，还要不断加强房地产信息系统的创建，促进房地产信息系统的稳定发展。
三、结束语
综上所述，房地产经济对我国的国民经济发展起着非常重要的促进作用，所以，在房地产经济未来的发展过程中，我们需要不断创新，努力改善我国的房地产发展环境，为我国房地产行业的发展做贡献。
参考文献：
[1]张东莉.房地产经济影响因素及发展策略创新思考[J].现代经济信息，2014
关键词 房地产 项目成本 控制策略
一、引言
随着我国的经济得到了迅速增长以及生活水平的提升，房地产行业已经成了升温最快的一个行业，这也使得在这一行业的竞争力愈来愈激烈。房地产的项目要想得到健康长久的发展，以及在激烈的市场上占据发展的优势，就必须要能够对其成本进行控制。在这一背景下加强对房地产项目成本控制的理论研究就有着实质性意义。
二、我国房地产项目成本的构成及控制影响因素分析
（一）我国房地产项目成本的构成分析
房地产项目成本的构成要素是多方面的，其中的土地费用及前期工程费用、管理费用、房屋开发费用、销售费用、税费、财务费用等，都是其成本的构成要素。所以在这些方面要能够得到充分重视，如其中的管理费用主要涵盖着管理人员的工资及办公费和劳动保险费等诸多方面，在这些成本的构成要素上都有着较为细化的具体成本，成本的主要内容如下图。[1]
房地产项目成本内容
（二）影响房地产成本控制的因素分析
影响房地产成本控制的因素也是多方面的，其中在投资决策阶段的成本控制因素主要是项目所处的位置选择和项目建设的规模大小。而在设计阶段的成本控制影响因素主要就是建筑设计因素和结构设计因素，而在结构设计因素上又有建筑物平面布置及建筑物基础设计和建筑物层数。而在招投标的成本控制影响因素方面主要是标底的影响和房地产公司内部的因素影响，投标人的影响等。最后就是施工阶段成本控制的影响因素方面，这一环节的影响因素主要就是天气因素和施工方案的不合理，合同执行中存在的缺陷问题等。
三、房地产项目成本控制问题及优化策略探究
（一）房地产项目成本控制问题分析
从实际情况来看，房地产项目成本控制过程中还有着诸多问题有待进一步解决，其中成本控制和管理制度的不完善体现的较为明显，在成本控制的意识上还不是很强。对房地产项目质量及外观控制比较重视，而对成本的控制给忽略了，控制没有全面，成本估算的精确度相对较低，没有科学有效的成本控制手段。
另外，在成本控制的过程中对市场观念没有重视，将高效率和高效益常常发生混淆。在房地产的开发前策划及设计环节的成本控制管理意识相对比较薄弱，对成本的决策及预测比较缺乏制度性和规范性，事后成本管理存在着盲目性。[2]而在成本控制的范围上相对比较狭窄，动态成本的控制意识不强。
（二）房地产项目成本控制优化策略探究
针对房地产项目成本控制策略的实施要从多方面进行，首先就要对房地产的发展战略明确化，充分利用经济优势专注于专业化发展道路，进而来构建房地产项目成本控制指标体系。在这一过程中要遵循科学化及可比性、适应性、全面性、连续性等相关原则。房地产的开发前期成本的控制主要就是对土地成本的管理，这是综合的成本管理内容，在决策阶段定位目标及目标成本测算。主要从市场及房屋建造能力预测上进行，进行市场需求的预测，然后确定市场策略规划销售收入等。[3]
还要能够考察项目投资的客观环境及工程项目类型及模型，企业的策划人员对消费者需求及市场销售预期等因素要进行调查和分析，从而辅助企业制定有利投资方案。另外，在房地产的项目筹划中，相关的数据分析人员可在科学数据基础上对资料进行分析，对房地产投资规模加以合理化的估算。在项目的设计阶段是成本控制的关键环节，在这一阶段加强成本控制能够将项目经济效益最大化地体现出来。
再者就是对房地产的项目施工阶段的成本控制，这是产品的形成阶段，也是最为复杂的一个环节。在这一过程中主要就是控制好质量，对工程造价成本进行约束，在工期管理及合同等较为关键的环节要加强控制。主要就是对物资的采购比价上要得到有效加强，审计中要对资金的用度进行公开公平地披露。另外，要在工程变更阶段进行严格管理，加强对合同的管理，对房地产的项目施工质量及施工进度都要和合同的制定内容相契合。
然后就是对房地产项目的工程收尾环节的成本控制，主要是在工程条款审核层面进行加强。要紧密结合合同规定，和成本的预算金额相结合。与此同时，要加强对相关人员的管理，对管理的模式进行转变，从而推动管理模式向着精细化的方向迈进，将绩效管理模式在整个成本控制中实施并深化，把职工的能力和自身的薪酬相挂钩。
还要建立成本信息统计系统，成本数据的采集是切实反映真实情况的基础工作，在这一基础上才能够确保数据的真实性、及时性。针对新来的项目市场开发部要向财务部进行项目可行性的报告，然后报送总经理办公室审批。内部管理是一项重要的成本控制内容，管理费用的高低主要是取决于企业的管理水平，这是房地产项目成本控制的重要环节，加强管理的同时，要建立高效精干的管理机构，对管理的费用相应地降低。再者就是要能够对房地产项目开发的规模进行扩大化，缩短开发的周期，只有从多个角度和途径进行分析考虑才能够达到成本控制的目标。[4]
四、结语
房地产项目的成本控制是促进房地产企业繁荣发展的重要手段，只有将项目成本得到了有效控制才能够使我国房地产项目得到健康长久的发展。对房地产项目成本有效控制也是可持续发展的要求使然，由于本文的篇幅限制不能进一步的深入研究，希望此次研究能够起到抛砖引玉的作用以待后来者居上。
（作者单位为苏州大学东吴商学院MBA2013春季班）
参考文献
[1] 曹红.房地产开发资金支付管控关键点及业务建议[J].新经济，2014（Z2）.
[2] 张建红，张建国.房地产开发企业成本管理分析[J].商业会计，2014（08）.
【关键词】海南房地产；挑战；国际旅游；应对策略
海南岛的对外开放程度较高，其发展外向型经济的潜力可见一斑，同时，又是国内外著名的旅游度假胜地，有为数不少的风景名胜。种种因素造就了海南房地产业的兴旺。同时，海南的房地产业也凸显了诸多挑战，本文就来论述这些挑战的表现，并提出相应可行性的应对措施。
一、海南岛房地产业面临的挑战
1、房地产业的营销能力不高的挑战
海南岛房地产业由于受到诸多因素的影响，营销能力较为匮乏，此外，房地产投入的资金不雄厚，比较容易受到外来经济风险的侵袭，这也直接阻滞了房地产行业的平稳、均衡的发展。
2、容易受房地产政策影响的挑战
近年来，房地产行业的市场竞争较为激烈，实体经济的不稳定性因素在增加，房地产泡沫愈发严重。为此，国家紧紧抓住契机，推行宏观调控政策，采取各种调控策略，千方百计遏制住房地产泡沫，维护我国的经济安全。然而，随着实践的推移，国家颁布了限购令，并限制二套房的贷款。而海南有大量二套房已经出售，这直接减缓了外地购房者在购买海南房产的进度。
3、供给不平衡带来的挑战
海南要打造“国际旅游岛”，在本地区有大量的房地产项目，并随着人们消费水平的提高，还会根据需要而持续扩大房地产市场的规模。一方面，世界经济因2008年以来的金融危机影响而陷于不景气的状态，而我国经济则并未陷于低谷，人民币获得了一定的升值机会，这降低了海南房地产行业的投资价值；另一方面，海南房价的飙升，使投资价值缩水显著。海南本地因保障房的大力建设而增加了住房的绝对数量，导致海南房地产的消费额十分不稳定。海南商品房的大力供应，消费者却更加理性地购买房产，房地产的供给与需求已经出现不平衡的状况。
二、政府应对房地产挑战的策略
1、要促进海南房地产行业与国际标准接轨，不断打造精品
在房地产项目的设计与规划上，要根据海南的气候特征、地域文化和生态资源等客观因素，在旅游地产项目的色彩、外观配套、户型框架和舒适程度等诸多方面融合本土特色元素。规避房地产的盲目、随意和无节制的开发，在保障数量的同时要强化质量，还要有规划地发展具备环境、资源和文化特征的高品位房地产项目，促使房地产业走上精品化、正规化的轨道，为海南房地产业的发展创造了有力地政策环境，带来更高的生态价值。
在房地产的结构上，要结合海南本地特点，培育与产业的进步紧密相关联的度假区、旅游区和娱乐区，不断丰富其内涵。并不失时机地开发旅游小景点，带动和促进旅游地产的发展与资源的优化配置。
2、优化海南省的投资环境，创造“旅游房产”的品牌
海南省需全方位的改造现存的房地产工作程序和审批方式，大幅度地减少办事时间限制，推行行政审批责任体制，以持续营造稳定、和谐的投资创业环境，同时，大力使地产开放商的交易成本下降。主管金融的各大部门要加大建设方面的融资力度，援助岛外的地产企业在海南融资进行房地产开发活动。
为了有效地顺应海南岛的产业结构与政策优势，海南岛要努力打造“宜居养老”的优良环境，采取更加优惠、透明和开放的政策，吸引岛内外的知名地产品牌前来海南岛内进行投资与开发，带动市场信息链的形成。要不失时机地将房地产业向更广阔的地域范围内推广出去，实现房地产业与旅游业的完美结合，努力推动海南房地产业朝着市场化、高级化方向迈进。
3、发展其他优势产业，分担风险，争取优惠政策
目前海南经济发展大多依赖于旅游和房地产，假若支柱产业出现一定的风险，则会对海南区域经济构成不利影响。因此，政府完全有必要积极拓宽发展的产业领域与范围，大力发展一些替代性行业，根据海南本土经济的实际情况和各项资源储备，发展石油化工和汽车等行业，这有助于转嫁房地产行业带来的风险，减轻海南经济对传统支柱产业的依赖，也是转变经济发展方式、推进产业结构优化和升级的关键性举措。政府也可适当地考虑借助于国际旅游岛的建设，快速壮大生态农业和海洋水产养殖业等多种行业。
海南在建立经济特区以来的24年间，经济发展出现了良性势头，这得益于政府经济扶持的政策。展望未来，海南国际旅游岛还要往深处发展，中央对于房地产的调节仍然处于政策性的指引层面，尚未出台详尽的共同性策略，这就有利于海南房地产行业的深入发展。海南为了寻求房地产价格总水平的稳定，并得到切实控制，需在不违背中央房产策略的基础上，依照本地实际与优势特征，在税收和限制购买等方面谋求一定的灵活性和弹性，以便于促进海南经济的健康、协调运作。
4、要落实科学发展观和宏观调控政策，促进房地产市场的规范销售
海南本地政府通过经济手段、法律手段和必要的行政手段对房地产市场进行干预，力求促进房地产行业转变发展方式，维持供求平衡。基于此，要尽可能早地对海景房等旅游地产开展精装修；建立健全房地产诚信体系，以规范房地产买卖双方的经济行为，加大各自的监督管理和调控力度，遇有风险及时防范；建立必要地商品房预期销售资金监督管理制度，以维护资金的安全，促进预先销售房地产的行为得以规范化执行；鉴于海南经济的相对落后，政府在加大保障性建设住房的时候，要细致周密地规划，紧紧与中央宏观调控政策保持一致，做好监管和分配等部分工作。
三、结语：
海南在今后发展时，要正视房地产业带来的挑战，采取多种措施予以应对。并利用旅游业的优势，结合区域实际，积极培植和发展其他产业，依靠政府必要地引导和扶持，保障经济社会的平稳发展。
参考文献：
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[3]王琦. 海南“再次疯狂”的背后——论2010年年初海南房地产热潮[J]. 中国商界（下半月）， 2010（06）
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关键词：房地产开发；政策风险；风险应对
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）07-0-01
一、前言
所谓政策风险，它是指由国家颁布实施的、且与房地产相关的政策变动，为房地产开发所带来的风险。因为房地产业同国家的经济发展有着密切的联系，所以它很容易受政策变动的影响。房地产开发所面临的政策风险主要由土地政策风险、货币政策风险、财政政策风险等组成，本文主要针对这些政策风险，提出相应的政策风险应对建议。
二、房地产开发的政策风险应对建议
在房地产的开发过程中，它将会面临来自各方面的风险，其中政策风险则属于系统性风险，由于系统性风险不但无法避免，并且还会给从事房地产开发的企业造成巨大的影响。所以，从事房地产开发的企业要对国家的政策导向进行准确地把握，并及时了解国家颁布实施的各项与房地产开发相关的政策，从而积极应对这一类的风险。
1.摸清房地产政策的导向，及时识别政策风险
虽然政策风险对于房地产开发企业来说是无法避免的，但是实力雄厚的房地产开发企业，通常都会努力摸清相关的房地产政策导向，而那些中小型的房地产开发企业，反而不太重视这项工作，他们的目光仅限于在开发之前核算成本与造价，以此来判定开发此项目能否获利。尤其是在当前这个时期，房地产已经成为了大众关注的焦点，房地产的相关政策也不断出台，政策环境可以说是日渐从紧，所有房地产开发企业都将成为其调控对象。所以，房地产开发企业无论规模大小，都应该及时且准确的识别来自房地产开发的政策性风险，对所有与房地产有关的政策，特别是新颁布的政策，都要迅速进行收集、分析以及整理，同时将政策研究的结果做成报告的形式，递交给开发企业的管理层保管，以便在决策时作为参考。通过对相关政策的研究，它不但可以帮助房地产的投资者掌握正确的投资与开发方向，比较准确的对未来市场需求进行预测，并且还能有助于投资者在政策发生变化时，及时对投资策略进行调整，起到最大限度地控制政策风险的目的。
2.大力拓宽融资的渠道
大部分的政策风险其实都可以利用准确把握相关政策与规范其开发行为来进行应对，例如货币政策的变动为企业所带来的融资风险，企业就可以通过大力拓宽融资渠道，从而改变太过依赖于银行贷款的不良现象。目前，在银行贷款之外还有多种融资渠道，可让房地产开发企业对其进行选择。
第一，以上市进行融资。上市无疑是房地产企业迅速筹措巨额资金的一个有效方法，而且筹措到的所有资金都可以当成注册资金永久使用，不存在确切的还款日期。同时，上市还能为开发企业提供相对稳定的资金，以满足开发过程中的资金需求。据统计，我国在2009年底的时候，房地产开发企业共有80407个，可直到2011年的3月底，房地产开发企业实现上市的才149个。当然，上市对于房地产的开发企业来说，还是会有一定的挑战性，但是只要企业能够上市成功，便会让资金融通突破其瓶颈问题，让它能在众多实力强劲的房地产开发企业里脱颖而出，并以此增强自身在该行业中的竞争能力。
第二，以房地产投资信托进行融资。它指的是以利用收益凭证进行发行的方法，使特定投资者的资金汇集在一起，交由专门的投资机构对其进行房地产的投资与经营管理，再把投资所得的全部收入，按一定比例分给投资者的一种信托基金。它不但是一种难得的融资方式，同时也打通了民间资金直接参与到房地产开发中去的融资渠道。
第三，债券融资。因为房地产债券相比于一般债权来说，其收益要高得多，安全性也比股票要好，同时它还兼具一定的流动性，因此对于投资金额较大、开发时间较长的房地产业来看，对外发行企业的债券不失为一种好的方法。
第四，融资租赁。该方法是由房地产专门的租赁公司，通过各种融资手段对社会上的投资进行吸收，以此来转变我国房地产业仅依靠银行贷款这种单一的融资方式，从而把风险降到最低。
3.规范自身开发行为，积极应对政策风险
根据政策研究报告中的相关内容，再把开发商的开发行为与之进行比较，使其开发行为更加规范化。只有开发商在实施开发行为之前就摸清国家的相关政策，明白哪些开发行为国家是大力支持的，哪些开发行为又是国家明令禁止的，才能够对即将进行开发的项目做出正确的决策，从而有效保证该开发项目能顺利进行。
三、结语
在房地产开发的过程中，必然会面临着不同的风险，目前越来越明显的便是政策风险。为了能提高开发效率和保证开发效果，开发企业务必要仔细对房地产的相关政策进行研究，同时积极拓宽其融资渠道、规范自身的开发行为，切实做好政策风险的应对工作，确保房地产的开发能顺利进行。
参考文献：
[1]苏亚莉,张玉.浅议房地产开发的政策风险应对[J].东华理工大学学报(社会科学版),2011,30(04).
[2]初彦峰.房地产开发的风险与应对策略[J].城市建设理论研究(电子版),2012(06).
[3]周华荣,贺胜兵.我国房地产开发企业成长的障碍与对策[J].企业经济,2007,4.
房地产投资风险就是指由于投资房地产而造成损失的可能性。这种损失包括投入资本的损失和预期的收益未达到的损失。房地产投资风险分为以下几种。
1.投资支出风险
房地产投资支出是指投资者取得、开发土地并进行房产建设所花费的各种成本费用支出。由于房地产具有)位置固定性、不可移动性，而且受规划限制及本身结构、装修设计的影响，常具有专用性，一旦完工，变很难更改，如进行改建，投资将很大。因此如果投资者判断失误，便会蒙受损失。另外，房地产投资周期长，一个新建项目由于建设周期较长，在建设过程中也会遇到投资支出增加问题，这可能导致房地产投资者不堪重负并蒙受损失。
2.金融风险
主要指利率风险。房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。
3.购买力风险
购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。
4.市场风险
市场风险是指由于房地产价格的变动而引起的投资损失。房地产市场是一个特殊的市场，由于房地产的不可移动性，房地产时常一般只受区域性因素的影响。土地市场一般可分为一级出让市场和二级转让市场，垄断性较强。房地产市场供求的变化在很大程度上牵制着房地产投资收益的实现及其大小。例如房地产市场价格水平的波动、房地产消费市场的局限等等都是引起市场风险的原因。房地产价格不断下跌以及房地产交易量骤降是中国去年经济增长放缓的一个主要原因。
5.政策风险
政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策发生变化而给投资者带来的损失。例如产业政策、税收政策、金融政策和投资限制等。我国现正处于市场经济改革、经济体制转轨的关键时期，各种有关政策的调整比较频繁，而房地产投资周期相对较长，房地产特别是土地是国家宏观调控的重点对象，故房地产投资受政策风险的影响比较大，城市规划的变化不但影响投资房地产的用途，对其利用强度也形成限制，不去理解城市规划的变化方向而盲目投资，对投资者的打击将是巨大的。
6.法律风险
法律风险是指投资者投资行为违法或未能有效利用法律工具而带来的损失。房地产投资涉及面广，极易引起各种纠纷，如在拆迁安置过程中、房地产交易中、房地产租赁中等，各种纠纷的发生一方面影响投资的正常进行，另一方面影响投资收益的顺利实现，都会造成投资损失。房地产开发建设过程中的风险管理，实际上是对建筑工程实施的风险管理，开发商应通过仔细考虑工程承包的合同条款，尽量把风险分散给承包商。
二、房地产投资风险的预防策略
房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。
策略一：关注政策变动，认准投资方向
任何国家的政策都不是一成不变的，而政策的变化无论对一国的经济发展，还是对投资者的预期收益都将产生一定影响。我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，房地产业受政府政策影响更大。所以时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度，政策动态，如宏观经济政策、国家税收政策、财政、货币、产业、住宅政策制度的改革等就显得十分重要。对各项政策的研究，既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向，正确预测未来，又有利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。
策略二：掌握信息，去伪存真，优化分析
随着投资者获得的信息量的增加，投资者面对的不确定性因素逐渐减少，这样就可以提高投资者决策行为的正确度，降低决策风险。相反，如果投资者掌握的相关信息不充分或者不准确，那么，就有可能对自身条件和外部环境判断失误，从而增加了决策风险。虽然获取信息要付出成本，但与投资决策风险的成本相比，却是值得投入的。因此，投资者在做出房地产投资决策前应尽可能地调查市场，了解相关信息。同时要学会优化分析。优化分析是在掌握大量信息的基础上，投资者应依靠经验或技术方法进行风险分析，优化投资策略，最后确定适合投资者的最佳方案。该项措施能为投资者采取房地产投资的行动提供决策依据。
策略三：采用投资分散组合策略
房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。风险大的投资基础上回报率相对较高，回报率低的投资基础上相对地风险就低些，如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的记收益支弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。
房地产投资风险的防范与处理是可以不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。
【摘要】房地产业是国民经济中一个十分重要又很特殊的产业部门。房地产投资市场作为支撑市场经济体系的要素市场之一，具有极其重要的作用，本文就房地产投资与风险做了简单的阐述。
【关键词】房地产投资房地产投资风险经营风险
