发布时间：2023-07-12 16:35:49
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的土地使用权法律样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
关键词：土地使用权；抵押；抵押权；立法冲突；“房地一致原则”
一、划拨土地使用权抵押概念
在我国土地实行所有权和使用权相分离的原则，法律明文规定土地所有权不能用于抵押。能作为财产权进入市场流通的则是土地使用权。划拨土地使用权属于土地使用权。划拨土地使用权抵押是以权利为抵押标的，即债务人或者第三人，以划拨方式取得土地使用权及土地上的建筑物和附属物一并在不转移占的前提下作为债务履行担保的财产，在债务人不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，可以就划拨土地使用权及其土地上的建筑物和附属物进行折价或者就拍卖、变买的价款优先受偿的权利。
二、划拨土地使用权抵押立法的冲突
以划拨方式获得的土地使用权如何进行抵押相关的法条规定并不完全一致。比如《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）第45条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；②领有国有土地使用权证，具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；③依照本条例第二章的规定签订了土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”按此规定，划拨土地使用权不能直接设定抵押权，而只有在经县级以上土地管理部门将其性质转变为出让土地使用权再抵押。《城市房地产管理法》第50条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”据此，划拨土地使用权是可以直接设定抵押权的，即先设定抵押权。只有当抵押人不能清偿到期债务时对其进行拍卖，以拍卖所得款额缴纳土地使用权出让金，即先设定抵押权，后办出让手续。由上可知，《条例》与《城市房地产管理法》关于划拨土地使用权如何进行抵押的规定是不一致的。从法律效力上说，法律的效力强于行政法规的效力，即《城市房地产管理法》的效力强于《条例》。但是就两种操作方式的实际效果而言，按照《条例》的规定进行操作更能保障国家的土地收益，而按照《城市房地产管理法》的规定进行操作则更符合市场经济发展的要求。因为从目前土地使用权的现状看，绝大部分的划拨土地使用权，如果不允许划拨土地使用权直接设定抵押权，则土地使用权抵押制度的社会功能的发挥受到极大的限制。因此，《城市房地产管理法》的规定更具灵活性，更符合土地有偿使用制度发展的要求。
笔者认为应对《条例》关于土地使用权抵押的规定根据《城市房地产管理法》的规定进行相应的修改，使《条例》和《城市房地产管理法》关于土地使用权抵押的规定一致起来，在法律、法规上进一步明确划拨土地使用权既可以直接设定抵押，也可以经抵押双方同意先办理土地使用权出让手续，将划拨土地使用权转为出让土地使用权后再进行抵押。
三、“房、地一致”原则实施中的障碍
划拨土地使用权设定抵押实行法律，法规规定的房、地一致原则。《城市房地产管理法》第48条规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权”；《条例》第33条规定：“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附属物随同抵押。地上建筑物、其他附属物抵押时，其使用范围内的土地使用权同时抵押。”《担保法》第36条规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押；以乡（镇）村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”根据上述规定可知，我国现行立法分别承认土地使用权和房屋所有权。同时又把土地使用权与地上房屋所有权紧密地联系在一起，要求二权一起处分，即实行房、地共同抵押的原则。
这种立法规定，有利于房地产的统一管理，也有利于减少因土地和房屋的分离而引起的交易中的各种纠纷。但这一原则在实践中的弊端表现为：
（1）在被担保债权的数额低于或等于单独的划拨土地使用权的价值额或单独的地上房屋的价值额时，仍需房、地一同抵押，其结果就是划拨土地使用权转让地价款低于其本身价值，这样一来国有土地就得不到有效的保障；
（2）在被担保的债权额低于或等于土地使用权的价值额或地上房屋的价值额时，仍将房、地共同作为抵押物，尽管我国法律允许就抵押物的剩余价值再为其他债权设定抵押，但由于后设定的抵押权一般都处于第二位序，该位序的抵押权人将忍受丧失位序利益和期限利益之苦，因而人们一般都不愿意居为这种抵押权人，并在土地使用权人、地上房屋所有人不能提供其他担保形式时，不愿与之交易，从而使他们难以取得交易利益；
（3）房、地一致原则未能将对划拨土地的权利和房屋的权利分开，从而不利于对划拨土地使用权人和房屋所有权人提供充分保护，也不利于界定各种权利和利益。因此，我国在土地使用权设定抵押的问题上，应在确认房屋和土地一并转让和抵押的立法的同时，应当尽快出台相关的立法便于房屋和土地可以作为相互独立的不动产权利进行抵押，以确认各种分离的权利和利益。房产和地产分别抵押时，设计配套的制度，避免因抵押权的实现导致划拨土地使用权利人和地上房屋所有人不一致而妨碍房地产的使用。
参考文献：
[1]张春雨.完善我国土地使用权抵押制度的几点立法思考[J].中国土地科学，1999（5）.
[2]王宏巍.划拨土地使用权抵押的法律问题浅议[J].法制园地，2008（6）.
[3]刘德龙.我国土地使用权抵押制度研究[D]，CNKI黑龙江大学硕士毕业论文2011（11）.
上海市的这些规定意味着，土地使用权期满后，即使你的房子足够牢固，也面临着土地使用权被“无偿收回”、房屋无处安放的尴尬。
70年后土地使用权如何处理，在《物权法》立法的时候就引发了第一轮焦虑：是续期，还是收回？最后并无结论。但起码，在土地使用权期满后应当自动续期这一点上，是达成基本共识的。《物权法》由此规定:“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”
“70年”引发的第二轮焦虑是2009年3月，一份流传的名为《土地管理法(修订草案征求意见稿)》的文件，这份意见稿中最受人关注的是住宅70年到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”。显然，该征求意见稿没有违背《物权法》“自动续期”的规定。
上海市由出让人“无偿收回”的规定，倒退回《物权法》出台前。在1990年国务院颁布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》里，不仅规定了“居住用地最高年限为70年”，更是规定“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”
这个规定，充分体现了“公权”和“私权”两种权利在博弈中的不对等地位，也体现了对私人产权的不尊重的立法指导思想。历史总是在进步，3年之后出台的《城市房地产管理法》，相对于这个规定，就有明显的进步:房产土地使用权到期，房产所有人必须提前一年申请续期，否则土地使用权将会由国家无偿收回。
为什么上海市公然作出既违背现有法律的基本精神，又让民众焦虑的明显倒退的规定？
由“70年”引发的焦虑已由一个法律事件演化成一个影响中国社会未来的公共事件。高地价导致的高房价已让民众苦不堪言，用终其一生的收入购置房产之后，还要在70年后被“无偿收回”，谁人不焦虑？
制度构建应该考虑的现实问题
每个国家在经济快速发展、人口暴增的时候都会遇到土地带来的难题，但问题如此复杂的也只有中国。最重要的原因是政府在土地关系中扮演了举足轻重的角色。政府是土地的实际所有者，土地买卖一级市场的唯一出让方，有时候政府又是最具优惠资格的买家，④同时政府又土地政策、房地产市场政策的制定者和实施者，房地产市场准入的监管者。政府扮演的角色太多，市场行为的参与度过高，以至于土地市场的自由竞争受遏制。事实上，有些事情政府必须做，例如政府应该制定城市规划，实施国家的政策和法律，做好市场资格准入的监管。而有些事情政府不能做，例如政府不能参与市场竞争，不能制定倾向自己的购买政策。市场的参与者是平等的主体，政府不能参与其中与民争利，否则会破坏公平竞争的市场秩序。因此我们一直在猜测的住宅建设用地使用权期满自动续期时是否需要交费的问题就有了答案。首先，需要重新交纳出让金是可以肯定的，这并不是一个法律问题，这是市场供需的结果，物权法不可能对这个问题进行回答。其次，关于交纳多少出让金，我们需要考虑两个方面的问题。一方面，我们现在的房价里包含了大概多少年的土地使用权期限；另一方面，期满后土地使用的价格受市场因素影响。20世纪90年代的日本为了谋求社会的稳定，用物权法和国家政策削弱土地所有权人的所有权、控制土地使用成本，所有权人为了规避地上权催生了土地租赁市场，继而国家又进行调整，使租赁权具有类似于物权的效力，而当时的《借地借家法》现在已经失效，土地租赁市场又恢复其活力。⑤从这种变化趋势可以看出，住宅建设用地使用权的发展不仅是一个法律和政策问题，社会经济因素对其影响也很大。是否自动续期可以通过法律制度予以设定，而续期的费用则必然受土地供求的影响，免费长久续期几乎不存在可能性。因我国法律不完善、政府管理不当、房地产市场混乱等原因，房屋所有人在第一次购买的过程中支付了相当高的成本；且固有的物权观念还没有转变，笔者建议政府在第一次使用权续期时可以明确规定较低的出让金，例如可以规定按照原土地出让合同的30%收取。当然，具体数额的确定可以经由专业分析人士参考某一时段的房价、人民的居住成本、续期前后的总使用期限等因素确定。而第二次以上的续期，其使用权出让金则应该更多考虑市场的因素。如此，不仅对土地所有人公平，使其所有权不被架空，而且给市场上欲购房的后来者提供了一个公平竞争的机会，而不是因历史原因，先到先得，永远占有。因此，我们应该把注意力放在如何完善其他相关权利的保护上，构建一个结构完整的建设用地使用权制度。
具体的制度构建
在法律实践中，解决实际问题一般不是援用物权法，而是其他众多行政法规、司法解释，这不但给一般民众带来了很大的困惑，且损害了法律的权威性。为此有必要学习日本的立法例，在物权法之外制定单行法，统一现行有关土地使用权流转及房屋产权的法律和行政法规。该单行法与《物权法》具有同等的法律效力。①完善建设用地使用权存续期间的规定，规定最高期间是不合理的，应该规定最低期限。且现有关于使用期限的法律规定及实践比较死板僵硬，应该根据用地的实际情况调整使用的年限。②丰富土地使用权的利用方式。实践中存在很多通过出租建设用地使用权收益的情形，且《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》设专章规定土地使用权出租，规定土地使用权出租应进行登记。如何保护土地使用权承租人的利益，我认为在土地使用权出租登记的前提下，可以参照建设用地使用权的模式进行保护，承租人的权利可以对抗第三人，同时保护承租人对土地投资的回收。随着经济的高速发展，逐渐会出现更多的融资方式，法律应该鼓励对土地使用权的灵活利用，以充分发挥土地的效用。③规定房屋朽废后的重建问题。建设用地使用权是使用权人依法在一段时间内对国家所有的土地占有、使用和收益的权利，使用权并不因为地上建筑物的灭失而消灭，因此允许建筑物灭失后重建应成为原则。我国《物权法》及《房地产管理法》规定住宅建设用地使用权自动续期、非住宅建设用地使用权期满后除因社会公共利益需要收回的应准许续期，可见法律赋予了建设用地使用权人续期请求权，而且没有规定重建后建筑物的实际寿命不能超过剩余使用期。其目的是维持建设用地使用权因长期在这块土地上居住而形成的生活和生产关系。问题在于是否允许再建超过使用权存续期间的建筑物。对此，我们可以借鉴日本《借地借房法》的规定，如果使用权人需再建超过剩余存续期间的建筑物，应得到土地所有权人的同意，并重新签订合同，这种情形可视为合同的变更。④设定取回权和补偿请求权。土地使用权期限届满，地上物所有权人当然有权取回自己的财产。而地上建筑物及构筑物多数不能移动或者移动后会减损其价值，因此需再赋予建设用地使用权人适当的补偿请求权，补偿请求权的数额可参考如下两点：其一，如果建筑物对土地所有权人仍具有使用价值，则应参考建筑物的时价进行补偿；其二，如果土地另作其他用途，则应参照建筑物的成本进行补偿。⑤完善建设用地使用权变更、消灭的相关规定。首先，土地作为一种不动产，其灭失的原因一般是自然灾害，使用权人对此并无过错；其次，根据民法的一般原则，物灭失的风险一般由所有权人承担，将风险转嫁给无过错的使用权人显然是不合理的。为此，法律应该规定土地提前灭失后，使用权人可得到的补偿。
作者：宁雪梅 单位：暨南大学
随着经济的快速发展、城市人口规模的不断扩张，城市可利用的建设用地日益匮乏。而日新月异的现代化城市建设对土地的需求十分迫切。目前，土地法律制度及国家相关政策，均对城市新增建设用地设定了严格的条件、程序和责任。因而，无论是通过拓展城市规模增加建设用地，还是改变土地类型增加建设用地，在操作层面都存在一定的困难。在这种情况下，有效利用城市原有的建设用地，不失为理性的选择。然而，在城市的发展进程中，特别是1984年国务院《城乡规划条例》、1987年《中华人民共和国土地管理法》实施以来，城市原有的建设用地已经有了合法的用地单位(或个人)，重新进行开发建设存在障碍。实践中，行政机关往往采取国有土地上房屋征收和提前收回国有土地使用权(本文特指为了公共利益的需要提前收回土地的情况)的方法，解决用地紧迫的难题。这一做法固然加快了城市现代化建设的步伐，但同时也引发了一系列社会矛盾。本文拟从两者的概念、实施主体、程序、补偿标准等方面展开分析，以期探求规范该项工作、化解风险的有效路径。
从法律上讲，政府为了公共利益的需要，有两种方式可以达到收回国有土地的目的。《中华人民共和国城市房地产管理法》在制定之初，就设立了两种方式：
一种方式是依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条规定：为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。这里的具体办法就是刚刚颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》。该条例第十三条规定：房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
另一种方式是依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第20条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”另外提前收回国有土地在《中华人民共和国土地管理法》也有类似规定，其第58条规定：“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：(一)为公共利益需要使用土地的；(二)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；依照前款第(一)项、第(二)项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”但在实践过程中，各级政府多是依据《中华人民共和国土地管理法》的规定，收回国有土地。
提前收回国有土地使用权必然涉及到土地上的房屋，征收国有土地上的房屋，必然涉及到国有土地的收回。那么提前收回国有土地使用权和国有土地上的房屋征收是一个什么样的法律关系呢?
一、国有土地上房屋征收和提前收回国有土地在概念上的异同
国有土地上房屋征收是指为了公共利益需要，由市、县级人民政府依照法律规定的权限和程序，征收国有土地上单位、个人的房屋，并对被征收房屋所有权人给予公平补偿的行为。国有土地上房屋征收的客体是房屋的所有权。
《物权法》第42条明确规定，“能够成为征收对象的只限于集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。根据该条，能够成为征收对象的一定是被征收人拥有所有权的财产，被征收人拥有所有权以外的权利的财产不能成为征收的对象。
国有土地使用权的收回是指当出现某种法定事由时，土地行政主管部门经原批准用地或有批准权的人民政府批准依法收回用地单位和个人使用的国有土地使用权的行政行为。根据《物权法》的规定，国有土地使用权是一种用益物权。提前收回国有土地的客体是土地使用权，而不是所有权。
二、设立两种收回国有土地方式的原因
《土地管理法》、《城市房地产管理法》在设立之初，为何都是公共利益，其目的都是为了取得土地，而设立两种不同的方式呢?
笔者认为首先国有土地上房屋征收主要是针对的房屋，而提前收回国有土地主要的是针对未开发的国有土地、工厂或其他用途的土地等，在上述国有土地上建设不是为了单纯的居住的建筑物和附属设施。其次在数量上，房屋的征收主要是征收涉及到的多数人或者大量的房屋。提前收回国有土地涉及到少数或者个体的单位和个人的国有土地的收回。
三、国有土地上房屋征收和提前收回国有土地在实施主体的异同
《中华人民共和国土地管理法》第58条规定：“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。因此提前收回土地使用权实施主体是原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。因此国有土地上房屋征收的实施主体是县、市人民政府。
四、国有土地上房屋征收和提前收回国有土地在程序上的异同
(一)国有土地上房屋征收的程序
1、房屋征收部门拟定征收补偿方案。
2、社会稳定风险评估。
3、征收补偿费用应当足额到户、专户存储、专款专用。
4、市、县级人民政府作出房屋征收决定，并予以征收公告。
5、对被征收房屋价值评估。
6、签订补偿协议。
7、政府作出补偿决定。
房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的期限内达不成补偿协议，或被征收人房屋所有权人不明确的，市、县人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定。
8、申请法院强制执行。
(二)提前收回国有土地的程序
1、立案；
2、调查取证，认定事实；
3、拟订收回方案。土地行政主管部门拟订收回国有土地使用权方案，并将拟收回国有土地使用权事宜通知原土地使用权人，并告之听证的权利。
4、听证。土地使用权人要求听证的，应当在接到收回国有土地使用权通知后的一定期限内向市或者县级人民政府土地行政主管部门提出。土地行政主管部门接到听证申请后，应该按照《国土资源听证规定》中规定的期限内组织听证。
5、报批。土地行政主管部门在组织听证后规定的一定期限内，将所拟订的收回国有土地使用权方案连同听证结果报市或者县级人民政府审批。
6、下达收回决定书。根据市或县级人民政府批准的收回国有土地使用权方案，土地行政主管部门应当在批准之
日起一定期限内，向原土地使用权人下达《收回国有土地使用权决定书》，同时告知原土地使用权人申请复议和提讼权利。对收回国有土地使用权决定不服的，可以在接到提前收回国有土地使用权决定后若干期限内(按照《行政复议法》规定，一般是60天)，依法向上级行政机关或者人民法院申请行政复议或者。
7、注销登记。土地行政主管部门在下达《收回国有土地使用权决定书》后，由原登记发证机关办理注销土地登记，收回国有土地使用证，并收回国有土地使用权公告。对于出让的土地，还应当依法终止国有土地使用权出让合同。
8、补偿。
五、国有土地上房屋征收和提前收回国有土地在补偿标准上的异同
(一)、提前收回国有土地的补偿标准。
从理论上讲，目前有两种补偿标准：
1、相应的补偿
《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《房地产管理法》)第20条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”
2、适当补偿
《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地法》)第58条规定：“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：(一)为公共利益需要使用土地的；(二)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；(三)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；(四)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；(五)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依照前款第(一)项、第(二)项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”
正是由于我国Ⅸ土地管理法》、《房地产管理法》在补偿标准问题上规定不一致，导致了我国土地补偿秩序的严重混乱。因此，在现实中某些地方政府滥用《土地管理法》第58条，收回国有土地，不给补偿或者给被拆迁人很少补偿。市、县人民政府往往打着公共利益等旗号，收回国有土地，既不履行相关的审批手续，国土部门发个通知就把正在使用的土地收回了，导致一些单位或者居民的房屋被强拆，没有得到合理的补偿。实践表明，地方政府滥用收回国有土地方式、规避征地拆迁程序和补偿、引发激烈矛盾和冲突已经成较普遍的现象，造成很恶劣的社会影响。
(二)国有土地上房屋征收的补偿标准――公平补偿
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。
仅从法律的字面上来看，国有土地上房屋征收和提前收回国有土地在补偿标准是不同的，有相应的补偿、适当补偿、公平补偿等有很多的学者也进行了大量的篇幅进行分析，试着找出其中的不同点。
但笔者认为，国有土地上房屋征收和提前收回国有土地在补偿标准的本质上是一致的，政府部门都是为了公共利益，其目的都是为了取得使用权人的土地。从最终的效果来讲，政府最终都是获取了使用权人的土地和土地上的房屋或其他建筑物。不论是征收还是收回，政府最终获得的财产是相同的，按照公平、等价的原则，政府应该支付的是相同的对价。因此国有土地上房屋征收和提前收回国有土地在补偿标准上应该是一致的。
这一点，在物权法上得到了充分体现：
1、房屋征收的补偿标准
《物权法》第42条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》在制定时，严格依据物权法第42条规定的原则，对房屋和土地的补偿做出了规定。
2、提前收回国有土地的补偿标准
根据《物权法》第148条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第42条的规定对该土地上房屋及其他不动产给与补偿，并退还相应的出让金”。
关键词:物权法;法理;判例;小曲;地下车库
中图分类号:D920.4文献标志码:A文章编号:1673-291X(2009)15-0100-02
一、小区地下车库权属冲突的法律原因分析
(一)小区地下车库权属冲突产生的物权法原因分析
2007年10月1日生效的《中华人民共和国物权法》第74条对小区车位、车库加以规定其内容如下:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”
目前居民小区的地下车库,如果约定由开发商所有,那么,业主的土地使用权就只能涉及到地上部分,而无法涉及到土地的地下部分。如果开发商享有地下车库所有权,则意味着在同一块土地上设置了两种性质的土地使用权。一旦这两种土地使用权发生纠纷,特别是因为发生了意外事件,导致其中一方无法行使土地使用权,则由此产生的土地使用权纠纷在法律上就无法解决。因此,物权法74条的规定是导致小区地下车库权属冲突的根本原因。
(二)小区地下车库权属冲突产生的其他法律原因分析
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》的原因分析。该法第31条规定,房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围的土地使用权同时转让、抵押。该法规定了房地产转让时房屋占用范围内的土地使用权同时转让,也就是说是地随房转。由于该法对于占用范围内的土地使用权没有明确规定范围,所以各地登记的土地使用权范围不尽一致,大多都没有考虑公共用地的分摊,只是登记建筑物基地使用权占有范围内的土地分摊,此登记显然是不妥的,这样就否认了业主对基地以外的土地的使有权。尤其在规划部门默认下开发商建的层高在2.2米以上,房地局又允许其独立登记建筑面积的车库却又没有分摊土地的附属设施则更加不妥。从附属设施的建筑面积没有计入容积率,政府没有收取土地使用费去考虑,则法定附属配套车库车位是不允许其独立转移产权,作为从物与主物一并登记并转移,所以也不允许其分摊土地份额。房地产管理法规定不明导致开发商拥有地下车库的所有权,但却不承担土地的使用费用这是产生车库权属冲突的一个重要原因。
2.《物业管理条例》的原因分析。该条例第27条规定,“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分”;第55条“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用”等规定。业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分,同时对于物业共用部位、共用设施设备未经业主大会同意,不得改变用途或用于经营。
二、小区地下车库权属冲突的法理原因分析
1.主从物关系原理认识差异的原因分析。一种观点认为,小区地下车库与建筑物的关系符合主从物关系的原理,依主物与从物关系的一般原理,车库、车位的所有权当然地依据地上建筑物的所有权的移转而转移。如果商品房已经全部销售给业主,则可以推定为全体业主共有。虽然地下车库是相对独立的建筑部分,但是它与地上建筑物有着密切的联系。因为一方面,地下车库是在地上建筑物土地使用权范围内建造的,主要是为全体业主使用的财产;另一方面,它又要服务于地上建筑物使用价值的发挥。所以,不能够在讨论建筑物所有时忽视地下车库的归属问题。
但是另一种观点认为,各国立法通常认为从物随主物同其法律命运。同时也认为从物随主物的移转而移转的规则是一种任意性的规范,可以存在例外,因为主物和从物并未结合成为一个物,而且事实上可以构成两个不同的权利客体而存在,因此,当事人之间也可以特别约定,在移转主物时从物所有权并不发生移转。
2.土地使用权理论认识差异的原因分析。一方面认为,从土地使用权与房屋所有权关系角度分析,所谓房地产买卖,就是指房地产所有权人将房屋所有权与土地使用权转移给买受方,买受方支付房地产价金的行为。通过以上可以看出,中国实际上是实行“房随地走,地随房走”的转让模式。可见,房屋所有权与土地使用权有着不可分割的联系,房屋的生成必须依附于一定的土地,没有土地使用权就没有房屋的所有权,而房屋所有权的让渡,必然伴随着土地使用权的转移。开发商向房屋买受人出卖了房屋所有权,那么随之土地使用权也应该一并转让。
而另一方面认为,随着经济的发展和对资源利用效率的提高,地上与地下可以作各种不同用途的利用,各种空间的利用权也获得法律确认,尤其是土地之上房屋的多层性、单元性以及分层分单元的让与特征使其权利结构呈现出极为复杂的状态。这样,单纯从土地权利或房屋权利角度,是不可能解释各样权利和利用状态的。
3.建筑物区分所有权理论认识差异的原因分析。小区地下车库法律归属的主要争议点在于其是否为建筑物区分所有权中的共用部分,业主是否对小区车库享有共有所有权。由于地下车库一般建设在小区土地使用权范围之内、小区建筑物之下,它们之间存在密不可分的关系。同时地下车库的重要目的也包括为业主提供出行便利,满足业主的使用需要,完善小区配套设施,提高居民的生活质量。因此,有人认为地下车库属于小区的配套设施,应当由业主共有。
但配套设施并非严格的法律概念,在实践中也表现为各种形式,有学者按照是否为行使房屋所有权所必需的设备而将配套设施分为两大类,一类是用以维持建筑物本身牢固安全与完整的部分(如地基、外墙、楼顶等建筑部分)和性质上属于区分所有权人共同使用的部分(如大门、走廊、电梯、供电供水系统等),还有物业管理用房、变压房、水泵房等具有独立构造但专属小区使用的部分,法律将其设定为共有部分;另一类是如幼儿园、学校、医院等公益设施,以及如商店、游泳场、会所等盈利设施,并未被界定为共有部位,而且根据中国法律规定不能算入建筑面积进行公摊。小区地下车库当属后一类设施,不为业主所共有。
三、小区地下车库权属冲突的判例原因分析
1.地下车库归业主所有的原因分析。南京市鼓楼区法院对小区地下车库案的判决是被告江苏星汉置业有限公司将星汉城市花园地下车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理,并由星汉城市花园全体业主享有该地下车库的所有权。其理由是:根据地上建筑物与土地使用权不能相互分割的原则,星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上,小区的土地使用权应为该小区业主享有,因此,开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权;根据《江苏省商品房价格管理规定》,附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分,未经物价部门批准,任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本没纳入商品房的成本,因此,车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定,被告再行销售的行为有违诚实信用原则,属“重复销售”;根据《江苏省物业管理条例》配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有,且被告也未按规定取得销售车库的许可证明,因此,被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由不能成立。
2.地下车库归开发商所有的原因分析。上海市第二中级人民法院判决认为地下车库归开发商所有,其理由是:地下车库是住宅小区配套的附属设施,而不是公共设施,法律未明文规定地下车库属公共设施,而地下车库的结构和功能决定其是小区的配套附属设施。小区的配套附属设施与公共设施不同,附属设施并不必然归全体业主共同所有。且普泉公司对地下车库已取得了产权证,上海市第二中级人民法院以普泉公司投资建造了地下车库,并已取得了地下车库产权证为由,从而认定普泉公司对地下车库享有合法的所有权。因此,法院对业主委员会以地下车库属公共设施,为全体业主共有的意见不予采纳,业主享有的是优先使用权而不享有地下车库所有权。
3.地下车库归国家所有的原因分析。北京市海淀区人民法院判决由地下人防工程改建的地下车库应归国家所有。北京市海淀区人民法院对原告华清嘉园的九户业主与被告北京市海淀区人民防空办公室财产权属纠纷一案进行审理,将地下室判归被告,驳回原告诉讼请求。其理由主要是:即使各原告确为《防空法》上所指的投资者,亦不能因此被确认对所争议的防空地下室享有所有权。依《防空法》的相关规定,人防工程收益归投资者所有。
综上所述,因为法律没有就地下车库问题,根据不同的情况,加以明确的、合理的规定,从而导致对地下车库权属发生不同的理解与认识。明确物权的归属其根本的作用在于定纷止争,地下车库的问题尽管复杂,必须通过明确的法律规定解决。所以中国物权法必须对小区地下车库问题,根据不同的情况加以明确,以达到构建和谐社会的目的。
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论文内容提要:物权法第142条的但书内容应当指国有土地租赁权为建筑物所有权的正当根据。市政公共设施所有权、职工购买的公有住房都应当以建设用地使用权为其正当根据。筑物所有权须以土地权利为其正当根据。土地权利可以是建设用地使用权、宅基地使用权,也可以是集体土地所有权、集体土地使用权,还可以是国有土地租赁权。
论文关键词:土地权利/建筑物所有权/国有土地租赁权
一、问题的提起
案例一:农户甲取得A地的宅基地使用权后,举家到B市贩卖蔬菜,邻居农户乙出资在A地建造住房,竣工后声称拥有该住房的所有权。甲对此持有异议,并诉至法院,请求确认该住房的所有权。
案例二:甲房地产公司拥有A地的国有土地使用权,因缺少资金而与乙公司签订合作协议,约定乙公司投入3000万元人民币,建成的商品房由乙公司取得三分之一的所有权,甲房地产公司拥有三分之二的所有权。后因双方发生争议,甲房地产公司告知乙公司,建成的商品房全部归属于自己。乙公司坚持自己拥有三分之一的商品房所有权,并诉至法院。但该项合作协议被认定为名为合作实为拆借资金,归于无效。在这种情况下,建成的商品房所有权归属于谁？
案例三:甲机关拥有一宗行政划拨的国有土地使用权,规划用途为建造职工食堂和停车位。甲机关和乙公司签订合作建房协议,约定甲机关出资该国有土地使用权,并负责将土地手续合法化；乙公司建房的全部资金；建成的酒楼由双方各取得二分之一的所有权。直至该酒楼建成并开始营业,甲机关也没有将行政划拨的国有土地使用权变性为出让的国有土地使用权。后来,双方发生纠纷,甲机关请求确认合作建房协议无效,建成的酒楼归其所有。解决上述纷争,确定建筑物所有权归属于谁,涉及到当事人的协议、资金投入、国有土地使用权、宅基地使用权各种因素,哪种因素起关键性的作用？需要回答。
二、建筑物所有权必须以地权为其正当根据
建筑物所有权不可能凭空孤立存在,必须以地权作为自己的正当根据。其道理在于:自罗马法以来,法律奉行土地吸收地上物的原则,尚未收割的农作物、生长于土地上的树木、竖立于土地上的建筑物都属于土地的成分,甚至于落在土地上的小鸟都要如此认定。这固然周到地保护了土地所有权人的利益,可也阻碍了人们投资于他人的土地且保有建筑物所有权的热情和行为,衡平地协调土地所有权人和投资于土地的非所有权人之间的利益,让土地所有权人仅仅取得非所有权人利用土地的对价,使非所有权人保有建造在他人土地上的建筑物的所有权,法律创设了地上权制度,只要非所有权人在他人的土地上取得地上权,建筑物便不被土地所吸收,而是与地上权相结合,成为地上权人的所有物。
我国法借鉴了这种思想及路径,但没有采用地上权的称谓,而是使用了宅基地使用权、集体土地使用权、国有土地使用权、建设用地使用权等概念。其中,宅基地使用权作为农户在集体所有的土地上建造住房并保有住房所有权的正当根据,集体土地使用权作为乡镇企业建造建筑物并保有所有权的正当根据,在广东省也能作为中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资独资企业等建造建筑物并保有所有权的正当根据,国有土地使用权作为在国有土地上建造建筑物并保有所有权的正当根据。
笔者认为,这三种情形都不宜作为《物权法》第142条但书所包含的内容,首先分析第一种情形。（1）建筑物所有权以地权为其正当根据,乃古今中外的立法例及其理论所共认,是衡平土地所有权和土地利用人之间利益关系的最佳模式,没有充分的理由不宜轻易放弃,何况《物权法》已经贯彻了这种理念,设置了相应的法律制度,如建设用地使用权、宅基地使用权等。（2）设置例外,得有充分的必要性和正当性,否则,任其存在会破坏整体及其和谐要求,在法律制度领域就是破坏法制的统一。某些专家所理解的《物权法》第142条但书所包含的三种情形（例外）,缺乏必要性和正当性,不宜存在。这三种情形完全可以而且能够按照建筑物所有权以地权为其正当根据的思路加以解决,这从下文的分析中可以明了。
首先,由开发商在房地产项目开发中配套建设的市政公共设施,可以甚至必须归国家所有。其处理方式可由若干类型,其一,在建设用地使用权出让金合理并已被土地资源管理部门收取的情况下,市政出资由开发商负责建设市政公共设施,但不减少开发商所应支付的建设用地使用权出让金的数额,国家取得这些设施的所有权,但无相应的建设用地使用权；其二,市政出资由开发商负责建设市政公共设施,就该设施的基地部分,减少开发商所应支付的建设用地使用权出让金的数额,国家取得这些设施的所有权,同时享有相应的建设用地使用权；其三,开发商支付全部的建设用地使用权出让金,承担建造市政公共设施的费用,国家无偿取得这些设施的所有权,同时享有相应的建设用地使用权；其四,开发商支付全部的建设用地使用权出让金,承担建造市政公共设施的费用,国家无偿取得这些设施的所有权,但不享有相应的建设用地使用权；其五,开发商取得行政划拨的建设用地使用权,承担建造市政公共设施的费用,国家无偿取得这些设施的所有权,但不享有相应的建设用地使用权。最后的类型是实务中较为常见的现象。分析比较上述五种类型,第一种处理类型存在着两个缺点,一是不符合建筑物所有权必须以地权为正当根据的原理,二是国家变相地占用了开发商的部分建设用地使用权,有违公正。第三种类型虽然符合建筑物所有权以地权为正当根据的原理,但国家侵占了开发商的合法利益,不可取。第四种和第五种类型既不符合建筑物所有权以地权为正当根据的原理,又不是恰当的利益分配,同样不可取。第二种类型符合房地权属间的规则,妥当地处理了各方的利益关系,最为可取。由此可知,所谓《物权法》第142条但书的第一种情形已被排除出去。
其次,分析第二种情形不宜作为《物权法》第142条但书所包含的内容。由于各个机关、国有企事业单位的职工取得的工资及奖金远远低于给国家和社会所做的贡献,在公房改制过程中,购买公房时有福利的因素,不但房价款低于市场价格,而且免交了土地使用权出让金。这是应当的。同时,限制职工的房屋所有权的某些效力,也是合理的。但是,限制购房职工的权利,并不意味着非得剥夺购房职工的建设用地使用权不可,并不意味着非得破坏建筑物所有权以地权为正当根据的基础性原则不可。我们完全可以选择一条代价较低且公平合理的模式平衡各方的利益关系。在笔者看来,最佳的模式应当是,职工依法及政策购买单位的公房时,同时取得房屋的所有权及其基地的建设用地使用权,尽管不支付建设用地使用权出让金；但若把该房屋出卖或互易与他人,则应当分区情况,按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》关于“职工以成本价购买的住房,产权归个人所有,一般住用5年后可以依法进入市场,在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,收入归个人所有”（第21条第2款）的规定处理；或者按照该法关于“职工以标准价购买的住房,拥有部分产权,即占有权、使用权、有限的收益权和处分权,可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房,一般住用5年后可以依法进入市场,在同等条件下,原售房单位有优先购买、租用权,原售房单位已撤销的,当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,单位和个人按各自的产权比例进行分配”（第21条第3款）的规定处理。更应注意的是,应当按照该法关于“职工购买住房,都要由房产管理部门办理住房过户和产权移转登记手续,同时办理相应的土地使用权变更登记手续,并领取统一制定的产权证书”的规定处理。十分明显,国务院的行政法规是强调房屋所有权以土地使用权（建设用地使用权）为正当根据的,而非承认房屋所有权脱离建设用地使用权等地权而凭空存续的。
三、《物权法》第142条但书的应有内容
以上分析,并不意味着《物权法》第142条的但书形同虚设,只是说它另有内容。在笔者看来,其内容应当是土地租赁权可以作为建筑物所有权的正当根据。其理由有二:（1）国土资源部于1999年8月1日了《规范国有土地租赁若干意见》,其中第4条规定:“国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地,应实行短期租赁,短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地,应实行长期租赁,具体租赁期限由租赁合同约定,但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”这就明确承认了建筑物所有权得以国有土地租赁权为其正当根据。当然,笔者注意到《,规范国有土地租赁若干意见》第1条第3款也规定“:对原有建设用地,法律规定可以划拨使用的仍维持划拨,不实行有偿使用,也不实行租赁。对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的,可以实行租赁。对原有建设用地,法律规定可以划拨使用的仍维持划拨,不实行有偿使用,也不实行租赁。对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的,可以实行租赁。对于新增建设用地,重点仍应是推行和完善国有土地出让,租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地,无论是利用原有建设用地,还是利用新增建设用地,都必须实行出让,不实行租赁。这清楚地表明国有土地租赁权不得作为商品房所有权的正当根据。就是说,作为解释论,把国有土地租赁权作为建筑物所有权的正当根据,列为《物权法》第142条但书的内容,只能是非经营性房屋所有权以国有土地租赁权为正当根据。（2）日本等国家或者地区,以土地租赁权作为建筑物所有权的正当根据的情形不在少数,其中一个重要原因是租金相对于地上权的代价而言较低。代价低却能够保有建筑物所有权,何乐而不为呢？！这应当引起我们的重视。
【法律依据】
《中华人民共和国物权法》第一百八十条，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
(一)建筑物和其他土地附着物；
(二)建设用地使用权；
(三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
(四)生产设备、原材料、半成品、产品；
(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器；
(六)交通运输工具；
(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
城市土地归国家所有是在社会主义建设过程中逐渐形成的，是与计划经济体制相适应的土地归属制度。在建立社会主义市场经济体制的过程中，我国在动产或经营性资产方面有拍卖、股份制改造等产权明晰化措施，但在土地方面，国家没有将来也不可能改变全民或国家所有的制度。这主要因为存在着继续保持土地国家所有的必要性。这可以归结为以下几点：
（1）土地是天生具有社会性的资源，任何人的生存发展均离不开土地，从居住到经营，从工业到农业，莫不如此。尤其是农民更是得依靠农地吃饭。而实现耕者有其田，居者有其地的目标，土地时常被改造成公有或集体所有。
（2）公有制的基本目的是保障社会平衡、稳定、持续地发展，确保人们的基本生存权；而在我们这样一个人多地少的、农业人口占多数的国度，生存权首先要保障人们有机会获得土地，保障依靠土地吃饭的农民终生有赖以生存的根基-土地。因此，彻底地实行私有，有违公有制的基本目标，公有制基本制度决定我国将长期实行国家所有（和集体所有）。
（3）实行土地国家所有在某些情形下更有利于国家目的的贯彻，有利于进行重点建设和公益设施的建设；而且在理论上讲，有利于土地的合理利用、保护耕地和生态环境等。
（4）古今中外许多事实也表明，土地的彻底私有化，容易导致社会矛盾的产生，导致社会发展不稳定因素的产生。
实际上，我们也不是为了实行土地国有，而继续坚持这样的原则，关键在于我们可以寻找到与市场经济接轨的土地权属体制安排。
（二）土地（所有权）不可流转性与市场流转需要矛盾及其解决
城市土地属于全民所有，这是我国宪法和法律所规定的基本原则。但是，全民所有得有一个集中全民意志的机构来代表全民来行使；而社会主义的国家是代表全体人民利益的社会管理机关。故而在现实中全民所有即演变为国家所有。
在实行计划经济时期，国家所有的土地直接分配或划拨给国家机关、事业单位、国有企业和国营企业等组织无偿占有利用的；个人等私主体一般不可能取得国有土地建立住宅，城市市民住房由国家及国有企事业单位建筑提供（只是在历史上遗留或形成的私人住房宅基地的情形）。同时，土地使用权单位或个人只有占有使用的权利，而没有处分或转让土地本身的权利。
这样，不仅土地所有权不能流转，而且土地使用权也不能或不需要流转。土地虽然也是由各个单位利用的，但是，土地和土地使用权并没有成为一种可处分的财产权利。此时的土地使用权只是企业完成国家计划所配备的必要生产条件，是界定各个单位实际利用土地范围的工具，而不是企业拥有的资产或财产。土地使用权不能转让、出租或抵押，对于任何单位都不是一种真正财产或财产权。这也就是说，不管主体的性质如何，土地使用权的性质是一致的，均是代表国家对土地的使用，这里的使用权即直接体现着国家利益。
改革开放初期，在摸索建立市场经济或商品经济的过程中，仍然采用老一套土地利用制度，土地的不能流转与资源的社会化配置发生矛盾，妨碍着不动产或房地产市场的建立，而且市场需求导致了隐形土地市场出现，使国有土地收益大量流失。为解决国有土地流转问题，国家选择了继续保持国家所有权不可流转，而允许有偿方式取得的土地使用权流转的土地利用体制。1988年《宪法》和《土地管理法》的相继修改，突破了旧有的土地利用体制，建立了与市场经济相适应的土地利用制度。也正是这样土地利用体制的建立，使我国能够在继续保持土地国家所有的前提下，建立起与市场经济适应的可流转土地产权制度。
（三）可流转的国有土地使用权制度的创立
1988年的《宪法修正案》删去了《宪法》第10条第4款“禁止土地出租”的规定，增加了土地使用权可以依照法律的规定转让等规定；随后，《土地管理法》也做了相应的修正。由此确立了国有土地使用权有偿取得和使用，土地使用权可以转让和出租的制度。这一制度的确立，使我国的国有土地的分散使用采取两种方式，一种是划拨方式，形成划拨土地使用权；一种是出让方式，形成出让土地使用权。
土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份通过与土地使用者订立出让合同，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。按照现行法律规定，中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除有特别限制外，均可取得土地使用权。而且以出让方式取得的土地使用权可以转让、继承、出租、抵押或者用于其他经济活动。通过土地出让，不仅使国有土地得到分散利用，而且创制了一种可自主处分的民法上的财产权利-使用权，因而使土地（间接地）成为可有限流转的财产。
划拨土地可以说是对计划体制下形成的使用国有土地现状的一种默认。这种土地使用权的目的是为了实现社会公共利益，因此，划拨土地使用权一般不得转让、出租和抵押。但是，由于现实中并不是所有的划拨土地均是用于公共利益或国家利益，因此，允许在一定条件下转让、出租、抵押划拨土地使用权。这实质上已经改变了划拨土地使用权的性质（具体参见第三节）。
有偿出让取得土地使用权制度的创立及其相配套制度建立，形成了一套适应市场经济体制需要的土地产权流转体制。
（四）出让土地使用权的性质和法律特征
计划体制下的土地使用权只是一种界划土地使用范围的工具，不具有财产价值，而在出让土地使用权体制下，土地使用权成为具有所有权功能或属性的财产权。从传统物权法的观点看，出让土地使用权类似于其他国家的地上权，但我国的出让土地使用权具有更强的独立性。土地使用权人享有土地所有权人通常所具有的一切权利，只是这种权利存在着期限。具体讲，我国的出让土地使用权有如下特征：
（1）土地使用权是一种直接支配土地的物权。土地使用权人享有的是直接占有、使用土地的权利，在性质上属于物权范围。基于这种对土地的直接的支配关系，土地使用权人可以排除任何第三人对土地的侵占、侵害和其他妨害，享有物权法上所讲的物上请求权。同时基于对土地的直接占有利用，使用权人也拥有相邻地役权等权利。土地使用权人具有传统物权法给予不动产所有权人的相邻权利。
（2）土地使用权是一种具有较强独立性的他物权。土地使用权来源于国家土地所有权，因此它属于他物权范畴。但我国土地使用权具有较强的独立性。它不仅可以对抗普通世人，而且可以对抗国家。在出让合同有效期间，国家不得任意收回土地使用权和非法干预使用权人的使用。只有基于公益需要才允许国家提前收回土地。
