发布时间：2023-07-13 16:43:03
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产行业如何融资样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
（一）一定程度上能够减小房地产行业的融资风险
由于经济的飞速发展，人民生活水平快速提高，房地产行业也随之迅速发展起来。房地产行业是一个资金密集型行业，在其发展的过程中需要筹集大量资金，所以，要想合理的计划、分配和使用这些资金，没有相应的财务管理工作是万万不行的。房地产行业融资过程中的财务管理工作，通过科学规范的管理方法对融资进行管理，使所筹融资能够有目的、有计划的使用，一定程度上能够减小房地产行业的融资风险。
（二）实施科学的融资决策的需要
房地产行业的经营发展需要进行融资，在融资过程中，融资决策是最重要的一个环节。财务管理在房地产行业的融资过程中，根据所做的财务预算能够正确的评估融资规模，从而制定合理可行的融资方案，实施科学的融资决策。这样以来，房地产行业在融资过程中，就能够根据实际需要进行融资，避免出现融资不足或者融资过剩的现象，给房地产行业的经营发展造成困扰，提高了融资决策的科学性和透明性。
（三）减少房地产行业融资成本、提高资金使用效率的重要措施
房地产行业融资过程中的财务管理工作，通过对市场不同融资成本的考虑，评估融资额度的可能性，然后根据行业自身发展的需要，以年度财务预算为标准，结合企业的资金现状，合理确定融资规模，从而将融资成本控制在较低水平，降低房地产行业的融资成本。财务管理对所筹集的资金还能够有计划、有原则的进行使用，这就有效的提高了资金的使用效率。
二、我国房地产行业融资过程中财务管理工作中的若干问题
（一）财务管理人员缺乏管理意识
目前，由于房地产行业十分火热，使得房地产企业集团迅速发展和扩张，所以，相应的融资活动也越来越频繁。由于对房地产行业融资过程中的财务管理工作还没有正确的认识，得不到人员的高度重视，所以，财务管理人员的管理意识普遍比较淡薄，无法对融资进行规范化、科学化的管理，也就没办法规避融资过程中存在的财务风险，财务管理效果不明显。
（二）财务管理方法不完整
方法是实现目标的重要保证。在房地产行业融资过程中的财务管理工作中，由于财务管理方法过于单一，对于融资的筹集、使用甚至出现的各种风险，无法根据不同情况的需要进行有效的管理，财务管理方法不能与房地产行业的发展相适应。这样一来，由于财务管理方法的不完整，使得财务管理工作质量得不到保证，房地产行业融资过程中的风险也就会大大增加。
（三）财务预算不合理
财务预算是房地产行业融资过程中财务管理首先要进行的工作。合理的财务预算能够对市场经济进行正确的评估和预测，从而确定融资规模，根据预算进行科学、合理的融资，避免出现判断与实际相差甚远的情况，造成资本的浪费。但是，在实际财务管理中，由于对财务管理的不重视，没有专业的财务管理人员进行融资前的财务预算，使得财务预算不合理，与市场状况、房地产行业自身发展不相适应，无法实现财务管理的积极作用。
（四）缺乏对财务成本的管理
财务管理工作中一个重要环节就是对财务成本的管理。然而，目前大多数房地产企业都忽略了对财务成本的管理，在对材料成本和设备成本的管理中，没有形成系统的管理体系和相关奖惩制度，使财务管理人员在工作中缺乏积极性，严重影响了财务管理质量。
三、加强房地产行业融资过程中财务管理的有效措施
（一）加强对财务管理人员的素质培养
提高房地产行业融资过程中财务管理水平的首要任务，就是要提高财务管理人员素质。在实际工作中，可以定期开设专业技术培训班，通过对财务管理人员进行专业技术培训，使其明确施财务管理要点，提高对财务管理重要性的认识，加强责任心，学习更加有效的融资方法和相关融资知识。在对财务管理人员专业技术培养的同时也要注重道德教育，强化法律意识和法制观念，用道德和法律来约束自己的行为，督促自己，在房地产行业融资过程中保证财务管理工作科学、规范的进行。通过加强对财务管理人员的素质培养，从源头上解决房地产行业融资过程中的财务管理问题。
（二）完善财务管理方法，对融资进行规范管理
针对目前我国房地产行业融资过程中的财务管理方法过于单一这一现象，必须完善财务管理方法，在融资的筹集、分配和使用等各个环节，结合实际情况，根据不同的需要使用相适应的管理办法，切实提高财务管理水平，对融资进行管控管理，以提高资金的使用效率。应当适当引进国外先进的金融工具和操作手段，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。
（三）合理编制财务预算，制订科学的融资决策
在房地产行业融资过程的财务管理中，财务管理人员要运用自己的专业知识，结合实践经验和房地产行业的具体发展情况，准确把握企业内部资金收入和支出的情况，根据实际情况进行合理的财务预算，充分利用有利的筹资条件，综合考虑筹资成本、筹资风险、筹资结构、资本市场状况等，从企业的资本来源和资本结构出发，在不同阶段选择不同的筹资方式，逐步加强企业财务管理，实施科学的融资决策，并按照预算进行融资，提高财务管理水平。
（四）加强对财务成本的管理，运用多元化的融资模式
建立健全财务成本管理体系，加强对房地产行业财务成本的管理，这是房地产行业融资过程中财务管理的需要，也是整个房地产行业发展的需要。在房地产行业的融资过程中，只有充分考虑到融资过程中各环节的成本需要，注意收入与支出间的关系，通过合理的管理方法加强对财务成本的有效管理，才能保证融资过程中的[dylW.NETT专业提供教学和医学写作的服 务，欢迎光临DYlW.NeT]财务管理水平，切实提高房地产行业的融资效果。以目前中国最大的住宅开发企业万科股份有限公司为例，万科的融资模式选择主要是根据国内外环境的变化及时作出调整，运用多元化的融资模式应对外部环境的变化，通过加强融资成本的管理，形成了较为稳定的资本结构。万科通过银行贷款、经营性负债等多元化的融资模式融得资金，摆脱了资金来源的限制，拓宽了融资渠道，改变了外部筹资过于依赖银行贷款的融资模式，在上市期间，万科还使用了除权证以外的几乎所有可用的股权融资模式，形成了自身雄厚的实力。
四、结束语
总之，市场经济的改革，要求我们要加大对房地产行业融资过程中财务管理问题的关注，通过提高财务管理水平，以保证融资的质量，这是国家经济发展的要求，更是房地产行业长久发展的重要保障。
参考文献：
[1]罗月芬.房地产公司中财务管理的问题及解决措施[J].企业导报，2012，24：84
【关键词】后金融危机；房地产；融资战略
2008年，次贷危机引爆全球金融危机，给全球金融体系带来了巨大的冲击，房地产行业作为我国国民经济的重要支柱产业，在金融危机爆发后，其所处的市场环境也随之发生了巨大的变化。
外资金融机构在金融危机中遭受巨大损失，为了保存自身力量不得不将大部分资金撤离出我国楼市。我国宏观经济的发展也因遭受金融危机的冲击出现了减速，国内失业率上升，职工薪酬下降，一些在金融危机中遭受冲击较小的投资与私募基金在中、小城市的房地产市场抄底房地产推动房市价格，直接导致了居民对房地产信贷业务的消费意愿下降。
房地产企业面临着资金、市场等全方位的风险，但是机会仍然存在。在美国金融危机爆发之时，中国房地产市场本身就已经开始了调整，美国金融危机使我国房市的调整幅度进一步加大。房地产市场是我国经济增长的重要支柱，房市的起伏与房地产融资以及相关政策的变动密不可分。因此，剖析中国房地产融资现状与问题，对其应采取的融资战略进行定位，是深刻认识房地产市场症结，确立房地产市场的未来发展方向的关键。
一、我国房地产行业的融资现状
目前我国房地产行业的主要融资方式有借款、发行股票债券、预收定金以及吸收投资等。本文选取我国房地产板块112家公司作为样本，通过采集相关数据对其融资模式与结构进行分析，计算得出整个房地产板块07年至09年的资金来源见表1，以及房地产板块上市公司的财务数据统计分析见表2。
表1 2007―2009年我国房地产板块资金来源
年
份 合计
（万元） 对外借款* 股票筹资 定金预收款 其他*
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
2007 35899432.6 16975200.3 47.29% 6929780.0 19% 11799648.5 33% 194803。8 1%
2008 44200154.3 19581115.6 44% 9755988.4 22% 12429453.8 28% 2433596.4 6%
2009 65204945.5 26002743.0 40% 10905818.2 17% 23365355.6 36% 4931028.7 8%
对外借款*：包括短期借款与长期借款。
其他*：包括债券以及吸收投资。
从表1中可以发现，对外借款是房地产企业募集资金的主要渠道，三年在房企的资金募集总额中对外借款所占据的比重均在40%以上，其次是定金预收款，连续三年的比重平均值也在30%以上，股票筹资也是房地产企业募集资金的一个重要渠道。
表2 我国房地产板块上市公司财务数据统计分析
N 均值 最大值 最小值 中值
对外借款融资百分比 2007 112 40% 89.81% 0% 38%
2008 112 42% 86% 0% 46%
2009 112 37% 86% 0% 37%
股票筹资融资百分比 2007 112 40% 100% 5% 33%
2008 112 39% 100% 7% 34%
2009 112 33% 100% 6% 24%
定金预收款融资百分比 2007 112 19% 66% 0% 12%
2008 112 18% 70% 0% 11%
2009 112 26% 69% 0% 24
其他融资百分比 2007 112 1% 12% 0% 0%
2008 112 1% 19% 0% 0%
2009 112 4% 51% 0% 0%
112家上市公司股票筹资的融资百分比呈逐年下降趋势，下降幅度较小。同时连续三年均存在股票筹资融资百分比为100%的上市公司，这就说明有企业的融资额全部来自于股票的发行。
从表2中可以看出，112家上市企业的定金预收款在企业的融资结构中的地位有所上升，同时在某些企业内，定金预收款已成为其主要的资金来源。
二、我国房地产行业融资存在的问题
1、融资市场格局朝多元化发展，但主要来源仍是银行信贷资金。
近几年为了抑制房地产投资过热，防范银行信贷风险，同时也为了配合宏观经济的整体调控，我国政府采取了一系列宏观调控措施，一些房地产金融创新迅速发展起来，但房地产项目的开发和资金运转大部分仍然来自于银行信贷，如此一来房地产行业的风险轻易转嫁到银行系统。
2、完备的房地产融资体系尚未形成，融资多方面受限。
与成熟的房地产金融市场相比，我国房地产金融体系存在着不完备性。就一级市场而言只有银行体系支撑着整个房地产行业的融资需求，仅有的数家房地产上市公司可以获得非常有限的市场金融支持。二级市场也还处在萌芽阶段，中国的房地产金融体系并不完备。
房地产行业的融资在多方面受到了限制。首先是银行信贷，央行不断调整房地产的信贷政策以求规范房地产信贷市场，并要求商业银行防范房地产贷款风险。其次是房地产信托，由于信托的私密性要求受托人对委托人、受益人以及处理信托事务的情况和资料负有依法保密的义务，同时信托的私募性要求不得公开宣传，使得这种融资方式目前并未被普遍接受。第三是房地产开发企业股权融资，许多房地产企业受国内上市的高门槛阻拦不可能在证券市场上进行股权融资和公开交易。其他房地产金融创新的融资渠道像信贷资产证券化、固定贷款利率等房贷产品目前发展也尚未成熟，无法弥补主要由银行贷款的限制带来的资金缺口。
3、部分房地产商投机运作，利用炒房团规避高额税收。
在房地产整体信贷政策紧张的背景下，为了迅速融通资金房企不得不寻求民间信贷并忍受银行信贷和民间信贷的高利差。一方面炒房团以某种方式为房地产开发商提供民间融资，赚取银行信贷利率与民间信贷利率的高额利差。另一方面部分房地产企业通过与炒房团操盘手签署工程承包合同，再以建筑安装费用收回垫付的首付在开发施工中进行转包，做高建筑安装成本借以逃避高额税收。
遭遇全球金融危机的冲击，目前我国房地产行业普遍面临资金短缺的困境，如果不能更好地借助于各种房地产金融工具，广开筹资渠道，则时刻都会面临财务危机可能。如何合理有效地融资并适度降低融资风险，已是我国房地产行业迫在眉睫的一大课题。
三、目前房地产行业融资的主要战略
房地产行业是一个资金高度密集性的行业，如果不借助于各种融资手段，房地产企业将寸步难行。在融资渠道多元化的建设上，需要进行大胆的路径探索，除传统的方法(自有资金、银行贷款、定金与预收款) 外，还可以通过以下途径进行资金筹集：
1、卖方信贷
卖方信贷也称开发商委托贴息委托贷款，是指由房地产开发商提供资金委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息。开发商出资贴息贷款给购房者买房，对承办金融机构而言，能够有效地规避金融风险，即风险承担者由银行变成了开发商。同时，开发商的这种行为是对金融投资工具多元化的一种尝试。[1]这种融资模式下开发商投入一定的预定资金做委托贷款便可获得几乎没有成本的销售融资。
2、房地产信托
房地产信托是指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。 [2]
房地产信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等，在不同层次上为房地产企业服务，解决其他渠道难以解决的一些问题。不但可以降低整体的运营成本，还有利于房地产资金的持续运用。同时可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品，扩大市场供需双方的选择空间。相对于其他任何方式，信托只需备案而不需要央行的批准，简洁方便。
3、阶段性股权融资
阶段性股权融资是在项目确定以后进入成熟期之前为房地产开发商提供资金支持的一种方式。它不会增加负债率，但也有其缺陷，股东较多的情况未因为管理权的争夺使得项目操作的难度增大，在不具备管理权权威投资者情况下会因为需要由第三方专业公司运作增加成本。
4、IPO(首次公开募股)
IPO对房地产企业而言是发展机遇，上市已经成为房地产企业的一条重要的融资之道，但是房地产公司的上市之路并不如理想的简单。对于未上市的房地产企业而言，从表面上看虽然是一种最为经济的选择，但正是因为上市的门槛高，道路坎坷，只有少数房产巨头才具备走上IPO之路的能力，而剩下的大部分企业必须另觅途径，借壳上市成为了他们的最佳选择。
借壳上市程序相比IPO要简单得多，它避开了IPO 对产业政策的苛刻要求，也避开了IPO排队等待审批的程序，买完壳通过重组整合业务即可完成上市计划，而一个完整的IPO 上市计划预计最快也要耗3～5年的时间，在这种情况下，借壳上市成为了欠缺IPO能力的房地产商们的首选。[3]虽然借壳上市比IPO要简单很多，但是从买壳到实现融资也有一个过程，不可急于求成，房企要在经营中规范自己的企业行为，为自身树立良好的市场形象。
5、房地产抵押贷款证券化
房地产抵押贷款证券化是指以住房抵押贷款债权为基础，由金融机构或特别目的证券机构SPV对住房等房地产抵押贷款进行包装组合和信用增级后，将在贷款期限、利率、抵押范围类型等方面具备共性的抵押贷款以发行债券的方式出售给投资者。它的意在于彻底改变了传统的金融中介方式，在借贷者之间建立了更有效的融资渠道和经济关系。[4]
我国的房地产抵押贷款证券化尚处于初级阶段，存在巨大风险，需要谨慎对待，要想达到发达国家完善的融资环境，还需要经历一段漫长的时间。在借鉴国外经验的同时，应该创建良好的住房抵押贷款风险防范体系，为住房抵押贷款的证券化创造一个宽松的宏观政策环境，充分发挥市场的调节作用，完善相应的房地产金融法律法规，并建立相应的房地产贷款证券保险制度，使以房地产贷款债权为基础的证券资产风险得到最大程度的合理控制。
除了上述的卖方信贷、房地产信托、IPO、借壳上市以及房地产抵押贷款证券化的融资方式外，还有合作开发、回租回买融资、租赁融资等多种方式，同时通过合理定价，加快销售、加速资金周转以改善资金链，对大多数企业而言也是一种较为明智的做法。在目前的宏观大背景下，房地产行业的资金来源渠道正在迅速实现新的转变。为了在行业竞争中取得有利的地位，房地产企业必须对比融资成本和可行性，认真研究策略，实现多元化融资，解决资金问题，寻求新的发展空间。
参考文献：
[1]孙兆东.解读开发商“买方信贷”[J].中国房地产金融，2004，4.
[2]李则潮.浅议我国房地产行业融资策略[J].时代经贸，2008，10.
[3]张晓明.论目前房地产行业融资现状及策略[J].科技创新导读，2008，30.
[4]曹建元.房地产金融教程[M].上海:上海财经大学出版社，2003.
本文为教育厅课题《经济危机、自由现金流量与企业投资行为研究》（课题编号：09C537）。
作者简介：
关键词:房地产;企业; 融资
中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号:1672-3309(2010)03-0046-03
2008年全球金融危机对中国的股市和楼市产生了一定的冲击。可以说2008年对于中国的房地产行业和房地产开发商都是非常艰难的一年。伴随着政府对房地产市场调控政策的显现和金融市场流动性危机的双重打击,大小房地产企业都面临着资金短缺的局面,房地产行业更是有了“百日巨变”一说。
2008~2009年,我国政府为了应对金融危机对我国的冲击,推出了庞大的政府经济刺激计划。伴随着这个刺激计划而生的是巨大的银行贷款规模,2009年1~11月份人民币各项贷款增加9.21万亿元,同比多增加5.06万亿元。流动性的增加使房地产企业再一次开始了大规模的圈地行为,使得土地市场上“地王”频现。从缺钱的2008到“地王”频现的2009,巨大反差背后的关键因素是房地产企业的融资手段、融资能力的问题。
一、我国房地产企业融资的现状
房地产融资就是房地产资金的融通,是房地产业与金融业密切结合的产物。房地产融资也是指在房地产开发、流通和消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列融资活动的总称。
众所周知,房地产行业是典型的资金密集型行业,而且有着投资周期较长、投资规模较大等特点。在开发周期的每一个阶段几乎都涉及资金安全的问题,其中主要有3个阶段需要大量的资金:买地阶段、建设阶段和销售阶段。这3个阶段也是房地产开发的重要节点,所以,房地产开发与资金链密切相连。
(一)融资方式
我国房地产市场起始于上世纪80年代末,1998年住房商品化和房屋制度改革以后,房地产市场发展很快。房地产金融伴随着房地产市场和金融市场改革的不断深入也取得了长足的进步。房地产融资方式主要是:
1.以银行信贷为主
在我国房地产金融市场上,由于历史的原因,房地产信贷占了绝大部分比例。如下表所示:
其中占房地产融资比重57%的私募债权绝大部分直接来源于银行,占房地产融资比重40%的私募股权中的大部分直接或间接来源于银行。许多公开报道也指出,我国70%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自银行。这些巨大的银行资金对我国房地产市场起到了良好的促进作用,特别是在企业开发贷款与个人住房按揭贷款配合使用后,对我国居民住房条件的改善起到了很好的推动作用。但是我们也应该清醒地认识到,这种房地产开发所需资金大部分来源于银行的模式也有很多缺点,并不是最优的结构模式。主要在于以下几个原因:
(1)对于开发商而言,贷款受政策影响比较大,且贷款的门槛越来越高。在我国房地产市场发展的十几年间,房地产市场与信贷政策之间相互配合、相互制约。调控房地产的背后,基本上都有银行的身影。随着2007年底从紧的货币政策的实施和央行121号文件的出台,使得房地产开发商们想从银行获得贷款已经不像以前那样容易了。这种情况的出现也逼迫开发商们逐步改变以往的融资方式,建立多种途径的融资方式。
(2)对于银行而言,至少存在着以下两种风险:
第一,呆坏账风险。房地产开发行业由于存在着开发周期较长、前期投资较大等因素,属于高风险行业。尤其是其中的商品房,因具有使用和投资的双重性,决定了其有可能存在投机行为。以上因素的存在,使得银行贷款出现违约甚至出现坏账的情况的几率相应的增加了。由于我国目前的证券市场并不发达也并不完善,使得银行无法使用如证券化的方式来分散这种风险,而只能将风险集中在自己身上。
第二,成本增加风险。在中国几万家房地产企业中,企业资信良莠不齐,开发水平也有很大的差别,在我国还没有发达的评估市场和评级市场的时候,如何对这些企业的信用水平进行评估,对于银行来说是一个很大的难题。现阶段只能由银行根据自己的实际情况和以往经验来进行评估,这势必会增加银行的经营成本。
(3)对于政府而言,如果大量的房地产融资都是来源于银行系统,必然会增加对房地产调控的难度。尤其是在个人住房按揭贷款已经形成很大规模的情况下,会使得政府在调控的时候左右为难,也会使调控政策加大成本,并延长政策的显现时间。如果大量的房地产融资都来源于银行系统,会增加整个银行系统的风险。银行系统是一个国家经济、金融中最重要的组成部分,如果银行系统出现了问题,那么整个国家的经济将有很大的风险。
总而言之,房地产由于其特殊性,如果融资过度依赖于银行系统,风险还是存在的。
2.企业上市融资为辅
我国的资本市场开展的比较晚,到现在不过近20年的时间。在此期间,房地产商上市融资可谓是一波三折,经历了发展、被停止、再发展3个阶段。在我国A股市场刚刚起步的几年里,一些比较有代表性的房地产开发企业相继上市融资。之后,随着房地产泡沫风险的增加,证监会等部门出于对投资者的保护,曾一度停止了对房地产企业上市申请的审批工作。再之后,伴随着我国商品房的出现和住房制度的改革,加之我国资本市场自身的不断完善,资本市场的大门在2007年又重新向房地产企业打开了。最近几年,由于资本市场的不断升温,国内大型房地产企业纷纷上市融资。这种“上市融资――用融来的钱买地――再用买来的地融资”的方式,已经被许多业内人士看做推高土地价格的一种重要因素。
房地产企业在境内上市融资如火如荼进行的同时,一些房地产商也积极寻求境外融资途径。最近一例是2009年11月恒大地产成功在香港市场上市。但无论在哪个市场上市融资,能够成功融资的企业从数量到规模,都无法与银行贷款相比较。
3.个别企业能够涉及到其他融资方式
除了银行贷款和上市融资两种方式外,房地产开发企业能够使用的其他方式可谓是少之又少。仅有个别企业使用过如债券、房地产信托投资基金(REITs)、典当融资、金融租赁、过桥贷款以及信托融资等方式。
(二)中小企业融资困难
随着全球金融危机对我国国内经济的冲击,中小企业的日子非常难过,特别是对于资金需求量较大的房地产开发企业来说,融资难更成为企业迫切需要解决的一个问题。近年来,国家为扶持中小企业的发展,特别出台了一系列针对融资问题的政策,这些政策虽然解决了一部分问题,但对于中小房地产开发企业来说,没有从根本上解决问题。
二、适合我国国情的房地产融资方式及发展方向
鉴于我国目前的国情,在上述的几种融资方式中,我国应该大力推进房地产企业直接融资方式。这样,一方面可以缓解储蓄率居高不下的难题;另一方面也能降低银行的风险,保持金融体系的平稳运行。笔者认为应该优先发展以下几种融资方式。
1.房地产信托投资基金(REITs)
房地产信托投资基金起源于美国市场,虽然中途经历了一段低谷,但现在已经发展成为美国房地产市场上最主要的融资方式之一,并且不断引起其他国家和地区的重视,在我国香港周边的主要金融市场,像日本、新加坡等地都已经开始发展REITs交易。REITs的发展主要得益于其两大明显优势:
第一是其自身优势,包括以下几个方面:REITs本身具有很高的流动性和变现性;REITs使资金专业化经营管理;REITs能加速房地产的资本积累;REITs使投资人的投资风险分散;健全的REITs流程监控机制能充分发挥市场机制。
第二是REITs的运用在商业地产上有以下几种不可替代的优势:可以融资的物业范围(下转50页)(上接47页)广;可融资金额巨大,资金来源丰富;分散房地产行业的金融风险;融资总额相对较高;融资方式灵活;可选择长期获益;节税;提高企业的知名度;有助于企业经营管理规范化。
2.债券
长期以来,我国的资本市场发展极不平衡,在一个成熟的市场经济中,企业债券应该作为市场经济的主要融资方式之一。但目前的状况是我国的债券市场规模还非常有限,而且以国债为主。可喜的是自党的十七大报告中提出“强调优化资本市场结构,多渠道提高融资比例”后,国务院及其他相关部门多次强调了发展债券市场的重要性。今后的债券市场应该是房地产行业的主战场之一。
债券的优点主要有:(1)不会有失去公司控制权的危险。(2)债券利息可以在税前扣除,节省成本。(3)债券方式比较灵活,有长期、短期、可转换债等。
三、结束语
改革开放30多年来,我国经济增长取得了显著成效,人民生活质量大幅提高。特别是近十年来,随着改革开放的不断深入,工业化、城镇化水平不断提高。我国的房地产市场必然还将高速发展一段时期,房地产企业也必然将迎来一个高速发展的机遇。但是我们也应该清醒地认识到,在机遇的背后,房地产企业融资仍将成为一个突出的矛盾,融资难仍将成为阻碍房地产企业发展的一个重要瓶颈。房地产企业应该积极从自身企业的现状和未来发展方向出发,克服困难,了解成熟市场的发展状况,学习外国的先进经验,抓住政策调整的有利时机,不断创新,努力突破这一发展瓶颈,为我国房地产和金融市场的发展做出应有的贡献。
参考文献:
关键词：宏观审慎管理；空间维度；房地产贷款；地方融资平台；风险外溢
Abstract：In this paper we focus on the cross-sectional dimension of macro-prudential management. Particularly，we study the risk spillover effects between the real estate sector and the financial sector in China，and the risk transfer mechanism and path among the financial sector，the real estate sector and the local financing platform. Then we give some suggestions for the cross-sectional dimension of macro-prudential management in China: first，take a stricter supervision of the real estate finance，focusing on the credit concentration risk；second，weaken the risk connection between the local financing platform and the financial system，and control the credit risk of local financing platform carefully.
Key Words：macro-prudential management，cross-sectional dimension，real estate credit，local financing platform， risk spillover
中图分类号：F832.4 文献标识码：A 文章编号：1674-2265（2012）03-0034-06
一、引言
宏观审慎管理的空间维度主要关注的是在某个给定的时间点上，由于金融机构之间共同的风险敞口以及资产的深度关联而形成的系统性风险隐患。目前，国外研究关注的重点有两个方面：一是所谓“大而不能倒”的系统重要性金融机构；二是以结构性投资机构①（SIVs）为代表，游离于金融监管之外的“影子银行”体系。对于我国金融体系而言，这两个问题都或多或少存在，但并不突出。首先，工、农、中、建、交等系统重要性金融机构经过不良贷款的剥离和股份制改革后，资产质量和抗风险能力大幅提升，在经营机制上也更趋稳健。其次，我国直接融资市场发展相对滞后，资产证券化等跨市场、交叉性金融工具尚处于探索阶段。尽管也有学者将担保公司、私募基金等非银行金融机构，以及民间金融掮客、地下钱庄等融资性组织等归入中国的“影子银行”，但是，总体来看，这些机构规模较小，与正规金融机构的联系还不十分密切，一旦出现问题只会造成局部性风险，尚不足以产生系统性风险。
就当前的实际情况来看，我国空间维度宏观审慎管理需要重点关注金融机构共同风险敞口过度集中于房地产行业和地方融资平台的风险。据统计，截至2011年6月末，全国房地产贷款余额10.26万亿元，占同期人民币贷款余额（51.4万亿元）的约20%；另据银监会统计，截至2010年6月，全国地方性投融资平台贷款高达7.66万亿元，占同期人民币贷款余额（44.6万亿元）的约17%。中国银监会原主席刘明康在2011年银监会第三次经济金融形势通报分析会上指出，各银行业金融机构要加强对地方融资平台贷款和房地产信贷的风险防控。经济学家巴曙松在2011年8月份召开的第五届中国银行家高峰论坛上也指出，中国银行业面临的系统性风险更多地集中在地方融资平台和房地产市场中。在本文中，我们将结合房地产、地方融资平台的信贷风险现状，兼顾理论与实证，深入分析金融业、房地产行业和地方融资平台三者之间风险传导的机制和路径，并最终给出我国空间维度宏观审慎管理机制构建的相关政策建议，希望为完善我国宏观审慎管理机制提供一些参考。
二、房地产贷款、地方融资平台与系统性风险的潜在传导机制
近年来，随着我国市场化改革的推进和城市化进程的加快，我国房地产行业呈现出高速发展的态势，已经成为拉动我国经济增长的支柱性产业。然而，在肯定房地产行业积极作用的同时，我们也必须清醒地认识到，我国的房地产行业发展过热，房地产信贷规模过度扩张，金融体系在支撑房地产行业迅速发展的同时也积聚了大量来自房地产信贷的风险。一旦房地产行业出现剧烈波动，将对银行信贷安全构成威胁，严重影响金融体系的稳定性。除了房地产行业之外，在银行信贷过度投放的主体中，地方政府投融资平台也须重点关注。自2008年底以来，地方融资平台的数量和融资规模呈现飞速发展的趋势。而在地方政府投融资平台的融资结构中，银行信贷所占的比重较大。由于地方政府主要依靠土地收入等来偿还这些地方融资平台的负债，因此房地产行业的波动，直接关系到地方政府清偿债务的能力，从而进一步影响银行信贷的安全性。
（一）房地产信贷风险现状
当前，我国的房地产信贷主要由两部分组成，即房地产开发贷款和个人购房贷款。近几年，随着房地产行业的迅猛发展，我国的房地产开发投资增速大幅提高，大量资金纷纷涌向房地产行业。在这样的宏观环境下，我国的房地产信贷迅速扩张，各个商业银行都将房地产贷款作为一个重要的经营领域。图1综合反映了房地产信贷增速与金融机构贷款余额增速以及名义GDP增速之间的对比结果。可以看出，房地产信贷增速的平均水平，要远高于金融机构贷款余额增速和名义GDP增速的平均水平（均值分别为17.69%和16.38%），这在一定程度上反映出，近几年我国房地产信贷增速已经超出了合理的范围，房地产信贷规模存在过度扩张的现象。从金融机构贷款余额中房地产信贷所占的比重来看（见图2），我国金融机构在房地产行业的信贷投放比重不断上升，到2010年末已高达19.51%，比2004年末上升了6个百分点左右。2010年我国金融机构新增贷款7.95万亿，其中商业性房地产贷款新增2.02万亿，所占比重为25%。
除了导致行业集中度风险外，我国的房地产信贷在具体的投放过程中，还存在着多个方面的集中度风险。首先，房地产信贷投放具有明显的区域集征。由于房地产的开发投资容易受到地理环境、经济水平等因素的制约，因此不同地区的房地产行业发展水平有所不同。我国的房地产行业具有明显的板块特征，房地产贷款主要投向珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾三大板块地区。从2010年末我国各省（直辖市）房地产贷款余额分布来看，排名前五的省（直辖市）均来自上述三大板快（见表1），而且这五个省（直辖市）的房地产贷款余额之和占全国房地产贷款总量的57.1%。进一步，从地域划分来看（见图3），涵盖三大板块的我国东部地区吸收了大部分的房地产贷款，贷款余额占全国总量的比重高达71%。房地产贷款在区域上的集中投放，容易造成局部地区房地产行业的过度投资，导致房地产泡沫膨胀。而且，一旦风险爆发，房地产行业区域集中的特点容易造成风险的迅速蔓延和扩散，对房地产贷款的安全性极为不利。其次，在房地产信贷投放的结构上，个人购房贷款的比重不断上升。到2010年末，我国购房贷款占房地产贷款的比重已高达66.43%。购房贷款具有还款期限长、受经济波动影响大等特点，具有很强的不确定性。而且，近几年我国的住房消费中很大一部分是投资性的购房行为。一旦经济下行，房价大幅下跌，金融机构将面临着个人购房贷款违约行为集中爆发的风险。最后，在信贷投放对象的选择上，房地产信贷存在着客户授信集中的趋势。各商业银行在房地产信贷盈利和控险的双重压力下，纷纷将贷款投向房地产行业中的优质企业和优质项目。一些全国性的大型房地产企业，以及各省综合排名靠前的房地产企业成为各商业银行贷款营销的重点目标，客户授信集中度风险日益显现。
（二）地方融资平台贷款风险状况
近几年来，随着各项改革力度不断加大，以及在经济建设中的投入不断增加，地方政府财政支出的增长速度远远超过了财政收入的增速，地方政府债务问题逐渐显现。特别是在金融危机之后，为了加大投资，以促进经济复苏，各级政府纷纷通过成立投融资平台来满足融资需求，地方政府负债规模更是急剧膨胀。中央银行在《2011年中国金融稳定报告》别指出，地方政府隐性负债问题不容忽视，地方融资平台风险值得关注。
作为地方政府债务形成中最重要的主体，地方政府投融资平台的数量和融资规模十分庞大。据审计署对地方政府债务的审计结果，至2010年底，全国省、市、县三级政府共设立融资平台公司6576家，其中县级平台约占72%，有3个省级、29个市级、44个县级政府设立的融资平台公司多达10家以上。地方政府投融资平台的资金来源与银行信贷密切相关。一方面，投融资平台自身的融资渠道比较单一，主要通过抵押、政府担保等方式从银行获取信贷；另一方面，在银行看来，投融资平台贷款具有融资规模大、政府财力作支撑、收益稳定性高等特点，是信贷营销的理想目标，因此盲目地加大对投融资平台的信贷投放，缺乏风险意识。来自银监会的统计数据显示，截至2010年11月全国地方融资平台贷款约9.1万亿，占全部人民币贷款的比重为19.16%。地方融资平台贷款的大幅增长及其比重的不断上升，在一定程度上加剧了银行业共同风险敞口过度集中的风险，使得地方融资平台的风险被大量地转嫁到金融体系中，对金融体系的稳定性构成严重威胁。
随着地方政府和地方政府投融资平台债务的不断积累，地方财政的偿还压力也日益增大。巨额的负债使地方政府负担着沉重的利息压力；同时，自2011年开始，大量的地方政府债务将进入偿还期，地方政府在未来5年内的年均还款额将在1万亿元以上。然而，面对如此严峻的债务偿还形势，地方政府的还款能力却仍扑朔迷离。地方融资平台经营项目的低收益性，以及地方财政收入的不确定性，在一定程度上制约了地方政府的清偿能力，使得地方政府负债面临着严重的违约风险。一方面，地方政府投融资平台经营的项目普遍具有投资规模大、开发周期长、公益性强、盈利能力低的特点，因此很难通过项目收益直接偿还平台贷款，部分或者全部需要依靠地方政府的财力来偿还。另一方面，地方政府财政收入存在着过度依赖土地出让收入的现象。随着未来经济周期的波动，土地出让收益的稳定性和持续性势必会受到影响，这将大大增加地方财政收入的不确定性。特别是在当前国家收紧土地供应闸门的政策下，地方政府土地出让的预期收入不能实现，地方政府投融资平台贷款的违约风险将进一步上升。
（三）房地产贷款、地方融资平台与系统性风险的潜在传导机制
从上述房地产信贷以及地方融资平台贷款风险状况的分析中不难看出，我国的金融体系（尤其是银行业）与房地产行业以及地方融资平台之间已有着很深的关联性。各主要金融机构都通过大比重的信贷投放，深度参与到房地产行业以及地方融资平台债务之中，并逐渐形成以房地产行业、地方融资平台为中心的复杂的信贷网络结构（见图3）。金融机构之间通过银行间市场相互关联，并且共同风险敞口过度集中于房地产行业、地方融资平台两个中心点。
进一步，作为该信贷网络结构的两个中心，地方融资平台的运作与房地产行业息息相关，地方融资平台贷款能否及时清偿在一定程度上取决于房地产行业能否持续快速地发展。地方政府投融资平台贷款中很大一部分为土地储备贷款。地方政府作为土地储备的主导者，其目的是希望通过土地储备，提升土地的出让价值来提高土地收益，为城市建设提供强大的资金支持。此外，土地出让收益也是包括土地储备贷款在内的所有地方政府投融资平台贷款的主要还款来源。依据国家审计署的审计结果，到2010年底，地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为2.55万亿，占所有负有偿还责任债务余额的38.0%。因此，土地出让价格的波动直接影响着地方政府的土地出让收益，以及清偿投融资平台贷款的能力。而从另一层面来看，土地价值的波动又与房地产经济的波动相关联。房地产行业的持续快速发展是土地价值得以维持并且不断提升的重要保障。一旦房地产行业进入低迷时期，土地需求锐减，势必会影响到土地价值，导致土地出让价格的大幅回落。因此，地方政府往往在推动房地产业的快速发展中扮演着重要的角色，希望通过推高房地产价格来实现储备土地的升值，从而获得巨额的土地收益。反过来，土地价格的提高，将进一步推动房地产价格的上涨，滋生并加剧房地产泡沫。正是这种地方政府“土地财政”与房地产价格之间相互推动、相互捆绑的关系，使得地方融资平台贷款的风险状况与房地产行业密切相关，房地产行业的波动将对地方融资平台贷款的安全性构成威胁。
因此，房地产经济的波动将直接影响我国当前信贷网络结构中的两个中心主体――房地产行业和地方融资平台――的贷款质量，进而影响我国金融体系的稳定性。在房地产经济上行时，随着市场信心的增长以及投资规模的扩大，房地产信贷需求不断扩张。由于房地产抵押价值的上升以及信贷风险的下降，各金融机构也都将房地产贷款作为优质贷款进行重点投放，房地产信贷比重不断上升。与此同时，房价的上涨推动土地价格的上升，促使地方政府不断通过地方融资平台，利用土地出让收益获得资金，来支持城市建设。地方投融资平台的数量和融资规模不断膨胀。反过来，房地产信贷以及地方融资平台贷款的过度投放，进一步拉动了房地产价格的上涨，造成房地产行业的过热发展。随着金融体系参与房地产经济的不断深入，金融机构的共同风险敞口过于集中，逐渐形成如图3所示的信贷网络结构，房地产行业和地方融资平台作为信贷网络结构中具有系统重要性的两个主体，其风险状况一旦恶化，将对各金融机构产生风险溢出效应。金融体系的系统性风险隐患逐步形成（图4左半部分）。然而，房地产经济很容易受到宏观经济波动、国家宏观调控政策等因素的影响。当宏观经济下行或者政策因素对房地产经济不利时，房地产需求会发生变化，市场预期和信心将出现波动，房地产经济面临着逆转的危险。一旦房地产经济进入下行期，市场需求的锐减将导致房地产价格的大幅回落，房地产抵押品价值大幅缩水，房地产信贷和地方融资平台贷款的违约率迅速上升。又由于共同风险敞口过度集中于房地产及地方融资平台贷款，各金融机构将受到不同程度的冲击，资产质量严重下滑，资产总值大幅受损。更可怕的是，如果所有的金融机构都设法掩盖自己的风险暴露，形成“拥挤交易”，则问题资产的流动性和融资流动性将会面临断裂的风险，金融市场将出现流动性严重不足的局面，整个金融体系面临崩溃，并极有可能爆发系统性风险（图4右半部分）。
综上所述，通过对我国房地产经济波动与系统性风险之间传导机制的分析可以看出，当前我国空间维度宏观审慎管理机制构建的关键点在于如何对金融体系的共同风险暴露加强监管，即如何设计有效的政策工具，对具有系统重要性的信贷主体――房地产行业及地方融资平台――的贷款投放实施更加严格的监管，以防范和化解可能因房地产经济波动而引发的系统性风险。
三、我国空间维度宏观审慎管理的政策建议
近年来，为了保持房地产市场的持续健康发展，我国政府出台了多种政策措施，希望通过加强房地产的宏观调控来防范房地产经济波动的潜在风险。在信贷政策方面，运用了贷款价值比（LTV）、最低资本金比例等措施来进行信贷调控，但是缺乏整体性和连续性，尤其是对金融机构的共同风险敞口缺乏有效的审慎监管。结合房地产信贷和地方融资平台贷款的风险现状，我们给出如下政策建议。
（一）进一步加强对房地产金融支持的严格监管，重点防控房地产信贷的集中度风险
由房地产信贷规模膨胀导致的金融机构共同风险敞口过度集中俨然成为我国当前空间维度系统性风险防范的首要目标。在已有金融监管措施的基础上，我们认为，我国金融当局应该从以下四个方面进一步强化对房地产金融支持的宏观审慎管理：
1. 建立和完善房地产信贷的审慎监测指标体系，合理评估房地产信贷风险，并构建我国房地产信贷风险的预警机制。拥有完备的信贷监测体系，是有效防控房地产信贷风险的根本前提。房地产信贷监测指标的选择，应遵循完备性、可行性、前瞻性等原则，并考虑信贷指标与宏观经济指标相结合；在监测过程中，注重总体监测与区域监测并举，多层次全方位地掌握房地产信贷的变化情况。在此基础上，采用科学的工具和方法，有效识别和评估房地产信贷面临的各种风险。目前，我国金融监管部门主要通过压力测试来评估房地产信贷的风险状况。在不断改进的过程中，测试风险因素更加全面，测试内容更加广泛，且更加关注测试过程的科学严谨。然而，压力测试中的情景假设仅仅是对未来某种极端情况的假定，并不是对宏观因素变化趋势的预测。因此，我国金融当局应积极构建有效的房地产信贷风险预警机制，充分利用房地产信贷监测数据来判断未来风险的发展趋势，根据预警结果合理制定并实施抵御风险的各种应急方案和行动计划。
2. 依据房地产信贷风险现状及房地产价格的走势，及时、动态地调整贷款价值比（LTV）。LTV是一个非常重要的参数，往往在确定贷款总额及控制信贷风险中发挥着关键作用。较高的LTV会助长房地产信贷的扩张，进一步加剧房地产泡沫的膨胀。在准确判断房地产信贷风险变化趋势的前提下，通过动态地、具有前瞻性地调整LTV，能够有效地抑制信贷规模的膨胀，促进房地产市场平稳健康地发展。目前我国已重视对LTV的监管和调整，在此基础上，应进一步完善LTV的调整机制，提高LTV调整的科学性、灵活性和前瞻性。根据房地产价格变动及房地产信贷增长的形势，及时调整LTV上限，对具有投资、投机性质的房地产贷款制定更为严格的LTV上限。
3. 动态调整房地产贷款对总贷款的比率以及区域房地产贷款比重的上限，并依据金融机构的运营状况及抗风险水平，有差别地实行房地产贷款比重上限。在房地产信贷敞口增长过快、金融机构风险敞口趋于集中的形势下，应及时设置合理的房地产贷款比重上限，直接调控房地产贷款的增速，有效地防范房地产贷款集中度风险。在具体实施过程中，应注重从整体、区域和个体三个层面出发，有差别地进行调整。在控制总量的基础上，根据不同区域房地产贷款的风险状况以及金融机构的运营质量来确定各层面房地产贷款比重的上限。
4. 严格执行差别化的房地产开发贷款及住房贷款政策，降低房地产投资的杠杆效应。严格控制房地产开发贷款的发放。根据资质、信用、资本金充足率等条件，对房地产开发商进行评级分类，通过保守估计和较为稳妥的审慎做法来动态确定各级开发商的贷款成数，以控制信贷风险，严防大额授信集中度风险，并在把握风险收益的基础上，合理满足中小户型、中低价位房地产开发及保障性安居工程建设的贷款需求。在住房贷款方面，对于不同性质的购房贷款，实施不同的资本要求及利率浮动机制，并对分期付款期限进行动态调整。严格要求商业银行对非自住商品房实施较高的首付比例和更加严格的利率风险定价，并适当缩短分期付款期限。通过运用上述差别化的房地产贷款政策，能够在满足合理需求的基础上，有效地抑制房地产贷款冲动，降低房地产投资的杠杆效应。
（二）深入推进地方政府投融资平台贷款的风险防控，不断弱化投融资平台与金融体系之间的风险关联度
地方政府投融资平台贷款的风险防控是我国空间维度系统性风险防范的另一紧迫任务，也是我国金融当局空间维度宏观审慎管理必须面对的重要内容。在对地方政府投融资平台贷款进行清理、规范的基础上，需要进一步强化宏观审慎管理，以促进金融业的审慎经营，并推动投融资平台主体的规范和可持续运营。
1. 尽快建立地方政府投融资平台贷款的数据库及风险监测指标体系，提高平台贷款的透明度，在此基础上，加快构建平台贷款风险的早期预警机制。地方融资平台贷款数据库的建立，一方面有利于金融当局准确地掌握平台贷款的规模和质量，为贷款风险的监测和分析提供数据支持；另一方面，也有利于银行等信贷部门更好地掌握各个投融资平台贷款的基本状况，准确把握投融资平台跨银行的资金流向，从而有效控制平台授信额度，避免多头授信和过度融资的问题。进一步，为了切实有效地防范地方融资平台贷款风险，实时掌握风险动态，应当根据我国地方融资平台运行的现状，建立一套相对完备的监控指标体系，准确地反映地方融资平台的风险程度和未来发展变化趋势，切实打造地方融资平台风险的预警系统。依据预警结果，制定相应的风险防范措施，利用前瞻性拨备的思想，提前做好拨备计提增减的准备。
2. 适时调整平台贷款占贷款总额的比重，以及储备土地、资产收费权等抵（质）押资产的贷款价值比（LTV）等指标，强化对地方融资平台金融杠杆的动态调控。依据投融资平台贷款风险预警的结果，合理地调整平台贷款占贷款总额的比重，控制平台贷款的增速。进一步，在控制授信总量的前提下，依据不同区域的经济发展状况，合理地分配授信比例。此外，抵押资产的贷款价值比具有较好的可控可测性质，是地方融资平台金融杠杆调控的有效手段。尤其是储备土地的贷款价值比，通过降低该比重的上限，不仅能够有效地抑制地方政府投融资平台的贷款需求，而且有助于减轻地方融资平台对土地金融、土地财政的高度依赖，缓解周期性风险。
3. 建立地方政府投融资平台评估分类体系，实行差别化的平台信贷政策。建立对政府融资平台的外部信用评级制度，不仅考察融资平台自身的财务指标，还应重点评估主管政府部门的信誉以及财政实力，将当地GDP规模、财政收支结余情况、财政负债情况、预计经济增长速度等因素一并纳入评价体系。根据不同的信用等级，实行差别化的平台信贷政策。对信用等级较高、偿债能力稳定的地方融资平台，设置宽松的授信总量、还款期限、最低资本金比例、资产负债率等指标；相反，对于信用等级较低、还款来源不明确的地方融资平台，实行严格的信贷政策，并禁止新增贷款的发放。在此基础上，可以依据平台项目的盈利性、投资回收期限等指标，进一步细化差别化的信贷支持政策，强化对平台项目贷款的风险控制。
注：
①结构性投资机构主要指，通过销售商业票据筹资，投资于MBS、CDO等长期债券，套取长短期利差的金融机构。
参考文献：
[1]巴曙松. 地方政府投融资平台的风险评估[J]. 经济， 2009，（9）.
[2]白鹤祥. 强化对地方融资平台金融杠杆的调控[J]. 中国金融. 2011，（14）.
[3]毛永斌，杨兵，李加. 房地产贷款集中度风险与防范[J]. 现代金融. 2007，（12）.
[4]苗永旺，王亮亮. 金融系统性风险与宏观审慎监管研究[J]. 国际金融研究. 2010，（8）.
一、房地产开发企业一般的资金来源情况
首先，不仅是房地产，大多数企业都会有自有资金，它包括了各个合伙人即股东们的注册资本和留存利润等，一个企业想要建立起来，必须要有初建的资本，所以自有资金是必不可少的。其次则是从外借入的资金。由于企业在刚建立是自有资金一般都不够一个大企业的消耗，所以不可避免要向银行等金融机构进行贷款等。最后则是客户购房的收取的房款了。
二、目前房地产企业资金管理存在的问题分析
近些年来，我国的经济在迅速发展，房地产行业也迅速崛起，现在大多数人"谈房色变"，各个地方区域房价的不断飙升都显示着房地产行业的巨大影响力。虽然房地产行业的资金管理在国家的政策和规定下逐步得到规范，但是目前来说仍然存在着一些问题。
（一）缺乏较为完善的资金预算制度
不管在任何行业任何企业，有一个完整的资金预算是非常重要的，特别是对于房地产这种资金流动比较大的行业更是无法缺少的。一个完善的资金预算制度则要求强的执行力度，而不是仅仅把制度建立起来就摆在那里。资金预算可以说是整个企业资金管理的第一步，往往也是最重要的一步，如果缺乏资金预算的话，则容易导致资金的使用缺乏相应的控制，使得资金使用时出现超支或者不够的情况。
（二）融资的方式太过于单一
我们都知道，大多数企业如果资金不够的话都会选择向银行借贷这种方式来进行融资，而房地产行业呢由于缺乏一些必要的条件，也不能通过发行企业债券或者发行股票这些方式来进行融资，所以向银行借贷几乎是房地产行业融资的唯一来源。再加上国家政策的一些调控改变和银行信贷标准的提高等等，这些情况对房地产行业来说就限制了资金的使用率，同时也提高了资金的实际使用成本。
（三）资金使用分散，资金结算模式落后
由于房地产行业的特殊性，开发项目往往遍及全国各地，然而房地产开发企业一般采用的项目承包责任制则会导致资金分散，资金不够集中就容易出现各种资金对不上账的问题。再加上很多开发企业对项目资金管理的重视程度不大，使得很多分散的资金无法集中管理，资金过于分散就造成资金管理难度的增加，所以这里就缺乏一个具体的对分散资金的管理策略。
房地产开发企业在资金管理这方面存在的问题可以说也不少了，以下则列举几点针对相关的问题的改善措施。
三、加强房地产开发企业资金管理的对策措施
（一）建立完善的资金预算管理制度
对资金预算管理要建立一个专门的部门或者小组，负责督促项目负责人在预算执行过程中更好的落实资金预算。一个资金预算计划表是一个完整的资金预算管理制度必不可少的一项，而一个简单的资金预算表中要包括资金流入合计、资金流出合计、拟筹资金、资金结余、资金警示、资金（净流量）等基本的费用预算。而资金流入合计主要包括银行借款、预售收入，资金流出合计主要包括工程费支出、材料费支出、归还借款、宣传费、设计费支出、日常财务支出、广告费等。各个企业可以根据自己的需求来进行相关的调整，以此来实现有效的资金预算管理。
（二）增加融资的方式，从各个渠道来进行资金的补充
资金对于企业来说是如此的重要，要想在现如今社会经济制度变幻莫测和各个行业竞争激烈的环境中获得生存，太过单一的融资方式会使企业不可避免地成为各个其他企业甚至是其他行业蚕食的对象。融资方式除了常见的向银行借贷之外，企业还应该提升自身的条件去争取其他的一些融资渠道，比如发行股票、实行资产证券化等可能实现的获取资金量较大的融资渠道。此外，还可以开展项目合作，和其他企业通过一些利益关联来达成合作等，从多方面来吸取资金。
（三）对资金进行集中管理
众所周知，由于房地产行业比较特殊，所以资金比较分散是难以避免的，所以就更需要有一个完善的资金管理网络来对分散的资金进行集中管理，以此来达到各个房产项目的资金管理。因此，每个房地产企业可以通过一个资金管理网在企业总部进行直接管理。听起来并不那么容易来构建这样一个网络，但是要想让企业资金的各个来源去向都一清二楚，一个适合自身企业的分散?Y金管理网络是至关重要的，至于具体如何构建则需要管理者花费一些心力去完成。
关键词：财务风险；风险分析；财务比率；模型分析
中图分类号：F23 文献标识码：A doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.07.049
1 研究背景
由于社会经济不断发展的需求，我国的房地产行业在近年来取得了飞速的发展。巨大的利润让越来越多的社会资源投入到这个行业中，但是房地产行业本身存在的特点，也让房地产行业的财务风险加剧。资金投入大，资金链和建设周期长，资金回笼的速度慢，资产变现能力差。同时，对于企业的发展来说，如果资金和融资能力不强，也很难接到收益较大的项目。在2008金融危机之后，房地产行业出现了泡沫；“中国房地产上市公司2012年的TOP10研究报告”中说到，我国政府将不断加大调控力度，继续巩固调控成果，促使房价回到正常合理的水平；2014年，国务院《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，这个规划，给予了房地产行业全新的成长空间也促进了房地产行业的转型升级。在这种情势下，要想在激烈竞争的环境下求生存、求发展，我国的房地产企业必须要提升对财务风险的认识，如果增强对财务风险的抵御能力，如何将财务风险控制在一定的范围内，保证企业的健康发展，降低遭受财务风险的可能性才是重中之重。
2 保利地产基本状况
2.1 保利地产的发展现状
保利地产（集团）股份有限公司前身为广州保利开发公司，成立于1992年，1993年在国家工商局完成注册。保利地产在2002年完成股份制改革之后开始全国范围的发展。2006年在上交所上市。至2015年保利地产实现了净利润123.45亿，增长1%，实现营业总收入1235.08亿元，同比增长13.25%。
2.2 保利地产基本财务状况
从资产负债表主要数据表可以看出，从2010年-2012年，保利地产的资产翻了近3倍，是因为保利地产投资性房地产的增加，在2010年投资性房地产金额为42.39亿元。股东权益不断扩大，而公司的负债速度跟不上股东权益扩大的速度，降低了保利地产抵抗外部风险的能力。
从利润表的主要数据表可以看出，营业收入和营业成本都从2010年-2012年五年期间翻了三番，营业利润从2010年的74.24亿涨到了189.81亿，利润总额也从74.05亿涨到了190.32亿，净利润也翻了三番，保利地产的业务量增加是主要原因。
从现金流量表主要数据表中可以看出，现金流量净额和投资现金净额在2010和2011年都为负值，这是由于保利地产的高速发展，导致资金紧张，但在2012年开始取得收入，所以经营现金流量恢复到正常值，但是2013和2014年开始，又呈现了负值，因为市场的供过于求的原因，周期太长，无法及时取得收入。
从主要财务比率表中，可以看到，每股净收益在下降，净资产的增长率也在不断下降，但是毛利率比较稳定，是因为保利地产之前的大规模扩张，导致有大量的贷款，三大费用增加，特别是财务费用。
2.3 财务比率指标分析
财务比率指标可以反映财务风险的变动情况，通过图1我们可以看出以下四个问题。
2.3.1 偿债能力
2010年-2014年，流动比率下降，从2.13降至1.87，除了2010年，其余四年的流动比率均小于2，低于合理值。速冻比率在五年间也低于正常标准值1，说明了保利地产短期偿债能力不足。现金负债比率也不断下降，说明保利地产用现金偿还短期债务的能力变弱，加大了公司的资金风险。
2.3.2 资本结构
保利地产的资本负债率，一直居高不下，超出了行业的平均水平，这样会加大不能按时偿还债务的风险。
保利地产从2010年-2014年，虽然股东权益比率呈上升趋势，但是仍然处于较低的水平，应保持适中的水平，股东权益比率过小，说明企业负债过大，那么公司抵御外部冲击的能力就会减弱。
2.3.3 总资产的收益率
保利地产从2010年-2014年，总资产收益率、营业利润率、成本费用利润率和主营业务利润率都是下降趋势，说明保利地产在创造收益的时候花费的资本更多，市场竞争力随之减弱，应对财务风险的能力就被削弱。
2.3.4 营运能力
保利地产从2010年-2014年，应收账款周转率持续下降，从2010年的68.1下降到2014年的38.39。资金回收缓慢，经营活动的资金不能得到充分的利用，资金回收风险增大。
2.4 保利地产财务风险的总体评价
综合保利地产公司财务风险的财务比率指标分析、单变量模型分析。Z3和F分数模型分析结果，我们可以得出，保利地产的风险水平是在不断上升的，就是目前处于安全的状态，暂时看不到财务危机，但是，从上述的分析综合来看，它的安全程度还是有所下滑。从2010年-2012年保利地产的偿债能力和营运能力皆有不同程度的下滑，现金流量也不乐观，结合目前的国家的宏观调控政策和行业形势来看，同行业的格力地产，同样是上市公司，但是格力地产的财务风险情况要低于保利地产，保利地产想要持续的健康的发展，确保可以在同行业中占据一个优势地位，就必须提高财务风险的意识，分析财务风险上升的原因，在日常的财务活动和经营活动中加强管理和防范，及时的调整策略。
3 保利地产财务风险的成因
3.1 宏观政策
3.1.1 宏观调控
2010年，“国十一条”，发生违法违规行为的房地产开发企业，暂时取消新购置土地资格。
2011年，“新国八条”，加强对闲置房地产的清理力度，打击囤地的行为，健全招标拍卖等制度。
2012年，继续促使房价回到正常，落实安居工程。
2013年，“新国五条”，打击投资投机性购房。
2014年，国务院《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，推动城乡一体化发展，给予了房地产企业转型的机会。
因为这些政策，保利地产作为国企的拿地优势被削弱了，所以保利在购进土地的时候，成本增加，利润下降，投资风险加大等。
3.1.2 税收政策
我国房地产行业需要缴纳十几种税。在房产首次交易的时候，开发商需要缴纳营业税、所得税、建设税、土地增值税和土地使用税，同时，购房者要缴纳契税和印花税等。在房产二次交易时，个人所得税、营业税和教育税附加由卖家缴纳，缴纳契税和印花税由买家缴纳。而这些要缴纳的税实际最后都是房价的一部分。由于房产税的范围的扩大，势必税收成本会加重，那么那时保利地产的获利能力就会被削弱，增加投资资本收回的风险。
3.1.3 其他政策
政府的保障房政策，虽然为我国低收入家庭解决了住房困难等问题，但是又对商业住宅造成了冲击，商品住宅的需求量下降，房屋卖不出去，开发商的利润出现波动，财务风险增大。
3.2 行业形势
3.2.1 市场竞争激烈
因为近十年的社会的发展，我国的房地产行业也在加速发展，很多社会资源投入到了房地长行业，房地产企业的数量翻倍的增加，整个房地产行业不断的壮大。保利地产在面对这么多强劲的对手时，必须保持市场的占有率，保证资金回笼的速度。
3.2.2 市场需求
房地产行业经过大热之后，现在市场上的住宅等已经是供过于求的状态，整个房地产行业利润在不断的下降，保利地产也已经告别了高速发展取得高利润的阶段，保利地产只有对财务风险进行防范，才能使实际盈利和预期盈利相差不远。
3.3 内部原因
（1）保利地产一直以来的高速发展策略，在当下严峻的形势下，财务风险会不断的加剧，对此，保利地产应该顺应环境做出调整和改革。
（2）资金投入量大，资金回收期长。保利地产作为行业的龙头企业，对资金的依赖程度高，又因为房地产行业需要巨大的投入，从开发到销售，时间周期长，一般要三到五年，所以资金回收的风险加剧。
4 保利地产财务风险防范的建议
4.1 决策者财务风险意识需加强
企业决策者对财务风险的重视程度直接影响整个企业的财务风险状况，所以在做决策时，要将融资、投资、经营和利润分配等问题纳入决策的考虑范围。保利地产在过去是跨越式的发展，然而如今国家的宏观政策越来越严格，房地产行业的环境不佳，加之行业之间的竞争激烈，保利地产以前的发展厕所已经不适合当下，所以保利地产需要谨慎的进行投资活动，再次降低资金不能顺利回收的可能性。
4.2 财务人员的风险管理能力
财务人员要对财务风险的认识必须提高，顺应社会发展的要求，将财务风险的防范意识带到日常工作中，除了对财务风险状态进行及时的监控和防范，也要及时和客观的将保利地产的财务风险变动情况反映给决策者，便于及时的做出财务风险的防范措施。
4.3 保障偿债能力
从本文的分析我们可以得知，保利地产的偿债能力在不断下降，要将长期负债和短期负债控制在合理的范围内，并且及时调整资本结构。加之国内融资环境严峻，现金和应收账款的周转率需要提高，提高偿债能力要通过降低资金占有率来实现。
4.4 海外融资
保利地产是我国房地产行业的龙头企业，高速发展和高负债是分不开的。保利地产的融资渠道一直在国内，近年来国内的房地产行业不景气，国家宏观调控政策多，保利地产的资金的流动性也较以前不好。与此同时，保利最大的竞争对手万科已经在海外融资的道路上，万科的海外融资降低了万科的融资成本。对此，保利地产也应该加快拓宽融资渠道的步伐，以此来降低融资成本。
[关键词] 债务期限结构； 理论； 面板数据
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 04. 052
[中图分类号] F832.4 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2014）04- 0101- 02
0 引 言
资本结构问题实际上是对企业最佳负债率及其结构的决策问题。MM理论及其之前的传统资本结构理论都是将研究重点放在如何确定最优的债务权益比例上面，对于企业债务资本的内部构成并不关注；直到1976年Jensen和Meckling提出了理论的分析框架，此后Jensen、Myers等众多西方学者开始以理论的视角深入研究企业最优债务结构，提出了具有划时代意义的资本结构理论学说。
值得一提的是，历史进程中的市场化改革和政府非盈利干预的独特背景使得中国上市公司的债务结构表现出不同于西方上市公司的特点，由于上市公司的融资结构在不同的行业具有不同的特性，分行业研究债务融资结构更具有现实价值。近年来，房地产行业在我国的经济发展中占有举足轻重的地位，如何抑制高速增长的房地产投资带来的市场泡沫成为国家的调控热点。房地产行业是一个资本密集型行业，其资金来源高度依赖银行——单一的资金来源有助于将房地产行业的资本结构研究聚焦于债务期限之上。鉴于此本文对我国房地产行业上市公司进行面板数据实证分析，从理论角度研究债务期限对于房地产行业投资的约束作用，以期为当前房地产行业的结构调节提供微观数据经验。
1 文献综述
Jensen和Meckling（1976）明确指出，现代企业治理结构中存在着股东-经理层以及债权人-经理层两种委托关系。在股东-经理层的委托关系中，经理有建造“企业帝国”的强烈动机，其个人效用是企业规模的增函数（Hart，1995），当企业拥有较多的自由现金流时，即使不存在好的投资机会，出于增加企业规模的个人私利，经理会将这部分现金投资在那些净现值为负的项目上，从而产生过度投资行为（Jensen，1986）。Myers（1977）提出企业可以通过缩短负债期限来制造短期负债的流动性压力和再融资困境以减少过度投资的观点，一方面短期债务的偿还压力较大，使企业被迫面临经常性削减自由现金流，另一方面管理层出于对再融资困境的考虑，不得不更有效地利用资金以保证企业的流动性，因此短期债务有利于对过度投资行为进行约束。
理论下，当企业出现财务困境或是投资项目净收益较低时，债权人将获得盈利项目的绝大部分收益，新的投资机会将以牺牲股东利益为代价来补偿债权人，因此尽管投资项目净现值为正，股东仍倾向拒绝它们，Ross（1973）称之为投资不足行为。Myers（1977）认为，如果债务期限在投资项目生命周期之前，企业则拥有了与债权人重新签订贷款契约的机会。因此在投资机会集中的企业使用期限较短的债务，能够减轻投资不足的问题。Parrino和WcisSach（1999）对此进行了实证研究，得出了期限越长的负债，股东债权人冲突越严重，成本越大的结论。
小企业承受的市场竞争风险较大，股权多集中于管理者，管理者与债权人的问题较为严重，因此不得不依赖缩短债务期限以减少冲突。大企业的问题和信息不对称问题相对较轻，良好的声誉和雄厚的有形资产使其更易被银行和其他投资人信任，因而更容易获得长期债务融资（Jalilvand-Harris， 1984）。国内学者全林（2003）也论述了企业的规模与融资约束成反比，规模越小越可能面临融资约束问题，主要体现为债务融资比例低和融资期限短。
2 实证研究
2.1 样本的选择和变量定义
本文的研究样本为2008—2012年中国房地产上市公司，数据样本来源于和讯网财务数据，剔除了ST公司和只发行B股的公司，以及数据异常和指标缺失的公司，按照系统选样抽取了50家公司，5年共获得250个样本观测值。
既定债务总量下，债务期限结构的确定等价于长期债务或短期债务其一的确定。因此被解释变量最终定义为长期债务账面价值占债务总账面价值的比例，用符号Y表示。解释变量方面，本文采用资产的市场价值与账面价值之比（即托宾Q值）作为公司投资机会的变量，用以衡量投资不足行为，该变量表示为X1。在衡量公司的过度投资行为时选取自由现金流量=自由现金流 × 托宾Q值/总资产账面价值作为另一个自变量，用符号X2表示；以公司总资产账面价值的对数作为公司规模的变量，并以符号X3表示。
2.2 模型设计和基本假设
本文主要研究债务期限结构与理论中的投资过度、投资不足以及企业规模的关系，采用计量软件EViews处理面板数据进行实证分析，其中会用到单位根检验、Hausman检验和F检验来确定回归模型，具体过程会在下一部分阐述。现根据上述变量的设置，建立如下待检验的基本命题：
命题1：如果房地产行业普遍存在投资过度现象，则债务期限结构与自由现金流量关系显著，而与投资机会关系不显著；
命题2：短期债务对房地产过度投资具有约束作用；
命题3：房地产行业的债务期限与企业规模呈正相关变化关系。
2.3 实证结果
首先利用单位根检验分析数据的平稳性，结果见表1所示。检验结果表明，各变量的相伴概率在95%的置信度下拒绝序列非平稳的原假设，数据未呈现序列相关性应该是由于样本只选取了5年的时间跨度，各变量均是平稳的，因此可以直接进行模型构造。
接下来利用Hausman检验确定模型的参数估计量是否存在个体效应以及其类型。检验结果显示Chi-Sq.Statistic = 2.343 5，Prob. = 0.504 2，模型在95%的置信水平下不拒绝存在随机个体效应的原假设，因此随机效应模型优于固定效应模型。在相同置信度下的F检验结果为：F（147，50） = 0.685 7 小于临界值1.50，因此接受原假设认为变截距模型优于变系数模型。最终本文采用的回归模型为变截距随机效应模型，样本估计模型为：
Yit = 0.197 0 + C*i - 0.037 0X1it - 0.069 1X2it + 0.006 6X3it式中，i = 1，2，…，50 ；t = 1，2，…，5； Ci*为各个截面成员的个体截距项。
从回归结果（表2）来看，投资机会的变量X1与长期债务负相关，实证结果支持短期债务能够减轻由股东债权人冲突引发的投资不足问题的观点。代表自由现金流量的变量X2与长期债务负相关，支持相对于长期债务，短期债务更有利于对过度投资行为进行约束的观点，命题2是成立的；但从显著性来看，房地产行业上司公司的样本数据显示变量X1在90%的置信度下显著而X2并不显著，因此命题1不成立，实证结果不支持我国房地产行业普遍存在投资过度现象。代表公司规模的变量X3与公司长期债务呈现正相关关系并且在95%的置信度下显著成立，因而命题3成立，我国的房地产行业公司规模越大，越容易获得长期债务融资。
3 相关结论
通过实证检验，影响房地产行业的投资机会、自由现金流量和公司规模的表征变量与债务期限结构的运动方向与预期值一致，实证结果支持理论界关于短期债务对由委托关系引发的投资不足和投资过度问题的约束作用；但与预期相反，房地产行业的投资机会对债务期限有显著影响，而自由现金流量不显著，结论不支持房地产行业存在过度投资现象，对于是否存在投资不足现象或是投资过度和投资不足并存问题，有待进一步检验。综上，长期债务由于期限较长、发债规模受限，因而对经理人和股东的不良投资行为的制衡作用较弱，而短期债务的增加可以在一定程度上对这些投资行为起到约束作用。我国房地产行业的长期债务比率为27.84%，相对于我国上市公司的长期债务比例均值14%（胡援成，2011）而言，仍可以结合自身公司的状况通过适度增加短期债务来调节投资行为，寻求最优的负债结构，从而增加企业价值。
主要参考文献
[1] S C Myers. Determinants of Corporate Borrowing[J]. Journal of Financial Economics，1977（5）：147-175.
【关键词】 资金成本 房地产企业 筹资决策 筹资渠道
随着我国房地产市场竞争的日益激烈和资本市场的成熟，房地产企业的融资渠道也逐步增加，资金成本在企业筹资决策中的影响十分显著。资金成本根据其业务内容的不同，可以分为项目资金成本和综合资金成本。在核算过程中可以将资金成本分为筹资前房地产企业现金的实际账目成本，筹资时项目的预测资金成本和综合预测资金成本，以及筹资后企业的项目资金成本。
一、房地产企业选择筹资渠道的主要考虑因素
房地产企业为了获得一定数量的周转资金需要对外筹资，从而使企业现有资金发挥更大的效能。但随着筹资的渠道和方式不同，筹集资金的资金成本大小也不尽相同，随着市场经济环境的不断变化，各种筹资渠道的风险和筹资限额也发生变化，在制定具体的筹资决策中，房地产企业主要考虑以下一些因素来选择筹资方式。
1、企业发展阶段
房地产企业处于不同的发展阶段，其具体的筹资方式也有所区别。在企业开发项目阶段，房地产开发商要确保筹资进度与项目开发进度相配合，既能够及时满足项目需求，又避免企业因过度融资而面临资金成本高的风险；在开发不同产品项目时，根据开发项目的消费人群特点、筹资总额、销售市场、地域环境等因素综合考虑筹资规模和筹资方式，通常短期筹资采用银行贷款等筹资方式，而开发项目则多采取租赁筹资、银行贷款等方式。
2、企业发展规模及效益
不同发展阶段，房地产企业的筹资方式不同。在创业初期，由于市场还不成熟、经营风险较大，企业的主要筹资方式是创办者个人出资；在企业经营稳定后，逐步引入银行贷款等其他融资渠道来获得资金支持，在企业规模足够壮大后，可采取上市发行股票、债券等融资。
3、企业的资金使用效率和运营状况
筹资方式的选择和筹资金额的大小与企业当前资金的使用效率相关，企业经营状况不佳，资金管理能力差，很难从商业银行获得贷款，在此阶段企业也应避免进行大规模的筹资活动而带来的较高风险。
4、企业的资质信誉
企业在对外筹资过程中，企业的资质、实力、规模和信誉等级对于筹资的成功与否具有重要的作用。良好的资质和经营效益，意味着企业较强的偿债能力，商业银行等金融机构对企业有信心从而提供贷款。
二、资金成本在房地产企业筹资决策中的作用
1、资金成本是企业确定筹资方式的重要依据
在筹资决策选择分析中，资金成本是衡量比较开放项目筹资特点、筹资方案以及制定筹资决策的重要参考依据。房地产企业在选择筹资渠道时，应充分考虑长期借款率、短期借款率、企业债券资金成本率以及股票资金成本率之间的综合成本，全面衡量比较以获得筹资方式的最优组合。同时，企业还应关注资金成本的盈利水平，与资金使用效益、资金成本率等指标进行比较，分析其中资金成本利润率最高的方式，从而做出筹资方式的选择。
2、资金成本是确定企业资金结构的关键因素
资金成本是一个重要的经济因素，是企业资金结构的关键点。企业充分考虑到筹资过程中所消耗的财务拮据成本和成本等，有利于选择最优化的筹资方案，减少企业的利息费用支出，同时，也能降低企业的财务风险。在确保企业财务拮据成本及成本等与负债减税利润之间达到平衡状态时，获得企业的最佳资本结构。在选择筹资方式时，不能一味追求单项成本最低，要综合比较筹资成本最低时的筹资方式才是合理的选择。企业在制定筹资决策时，要不断优化资本结构，以实现企业价值最大化。
3、资金成本是影响企业筹资总额的重要指标
正如上文所述，资金成本在一定程度上影响着企业的资金结构，从而也影响到企业总筹资数量。企业筹资的资本成本会随着筹资数量的变化而变化，当企业筹资数额增加时，边际资金成本达到一定程度后，就会给企业的总资金成本带来增加。因此，要在筹资数额与资金成本之间达到平衡态时，选择较优的筹资方案。
三、资金成本在筹资决策中的应用现状及企业筹资中遇到的问题
1、资金成本对筹资决策的作用认识不够
资金成本筹资决策应用正在逐步推广，同时存在筹资者对资金成本在筹资决策中作用认识不足的情况。目前，资金成本在企业制定筹资决策中过于要求资金成本最低，而忽视了其他成本，可能影响到企业整体筹资决策的绩效。另外，由于企业债务资本利率水平和还本付息明确，多数房地产企业能够认识到债务成本，但对于股权资本成本重视不足。资金成本中股权资本成本估算难度较大，一些大型证券公司尝试计算β值，但并未得到广泛的认可和关注。筹资者应采用一定的方法估算股本资本的贴现现金流来确定股票价值。
2、中小房地产企业筹资资金成本高，融资困难
在房地产行业中，特别是民营房地产开发企业受到银行等金融机构对非国有企业的约束，以及相关政策的限制。商业银行，设立相关的贷款条件对于中小企业要远远高于大企业，并且中小企业在银行所获得的贷款也多以短期贷款为主，而贷款的成本要高于长期贷款，造成中小企业融资的资金成本较高，导致一些房地产开发企业较难在商业银行中获得长期贷款融资。我国目前对中小房地产企业贷款的需求而建立适应的贷款担保或保险体制还比较缺乏，从而限制了中小房地产企业的筹资渠道和能力。
3、企业自身筹资环境建设不足
随着房地产行业的快速发展，从事房地产开发事业的企业也不断增加，企业的资质、信用、规模等千差万别，进而造成了企业与商业银行之间的信息不对称情况。一些房地产企业成立时间较短、抵御风险能力较差，并且企业内部管理制定不完善等因素，造成企业很难达到银行对筹资贷款的条件要求。同时，一些房地产企业的经营背景资料不尽完善，银行很难对其组织结构、资信、企业业绩等进行收集和审核，增加了房地产企业的融资难度，金融机构对这样的房地产企业也不愿承担较大风险。
四、如何降低资金成本，提高筹资决策效率
1、完善房地产企业筹资的相关政策
房地产行业的法规制度不健全，对于房地产企业筹资受阻起到很大的作用。房地产行业中应逐步形成一个稳定、安全的金融筹资市场，并在完善相关的法律法规前提下，一些房地产企业可以在相关制度的保护下上市融资。目前，相关法律法规的不健全严重阻碍了中小房地产企业的经营发展和业务扩张，有待进一步的完善和健全。同时，房地产行业可以引入权益信托机制，通过法律制度来完善房地产开发事业证券化的法律体系，完善我国资本市场中结构体系和相关政策法规，促进房地产企业的健康发展。
2、建设成熟的筹资渠道体系，优化资本结构
在成熟的房地产行业市场中，房地产企业的主要筹资渠道并不是通过银行贷款或上市发行股票等方式，而是通过地产抵押贷款证券化、发行债券以及房地产投资基金的方式进行资金筹集。基于房地产行业的长期有序发展，引入多元化的筹资组合，规避和分散经营风险，应积极建设完善成熟的筹资渠道体系，进而优化企业的资本结构。正确处理企业各种资金资本的比例关系，有利于企业在筹资决策中提高决策效益，降低筹资资金成本。通过资金成本优化企业的资本结构，在企业筹集资本过程中，充分考虑筹资期限、筹资方式的合理合法性、资金配置情况、筹资风险程度、资金成本高低以及企业价值的实现等因素，实现企业价值最大化。在此过程中，资金成本是建设筹资渠道体系、优化资本结构的关键因素。
3、正确定位企业发展目标，有序进行资本扩张
明确房地产企业的发展战略目标，结合企业目标进行合理的资本扩张，建立有序发展的经营制度。首先，房地产企业要正确认识和处理市场规模与资本规模的比例关系，避免企业出现盲目筹资，扩大企业规模的现象，着重培养企业自身经营实力和业务拓展能力，提高企业在房地产市场中的竞争力和市场份额，通过市场利润率来增加企业资本。另外，在运行企业现有资本过程中，加强品牌形象的建设，着重培养企业的无形资产，通过加强自身品牌建设来实现资本规模和市场规模的共同发展，切实保障企业的资金资本能够为企业创造更多的利润，实现企业的可持续发展。
4、加强内部控制，降低筹资风险
房地产企业加强企业内部控制体系建设和执行，有利于降低企业筹资和经营风险。管理者应准确把握企业经营目标，确保资金安全完整，会计信息真实可靠，保证企业的资金资本能够在筹资决策中发挥作用；逐步培养资本管理意识，在房地产市场竞争中保持自身竞争实力，壮大企业在市场中的销售能力。在企业内部建立筹资风险防范机制和应对措施，对各种筹资方式可能面临的风险进行分析并形成风险体系，制定相应的防范措施，加强企业内部控制，从而客观上保障了资金成本降低的同时制定合适的筹资决策。
五、结语
资本成本的大小将影响到房地产开发企业的预期收益实现，同时也是决定企业选择筹资方式的重要标准和依据。企业要结合具体开发产品、特点、外部环境、筹资资金用途的条件进行分析从而制定筹资决策，如长期借款率、短期借款率、以及市场经济环境的状况等，充分考虑资金成本因素来选择合适的筹资方式，优化企业的资本结构。本文对房地产企业开发资金成本在制定筹资决策中的作用进行了详细阐述和探讨，以期在实践中能够指导房地产企业合理选择筹资渠道来降低开发成本。
【参考文献】
[1] 万敏：企业资本结构优化与筹资决策分析[J].商业时代，2009（35）.
[2] 王海：鹰试论资本成本在财务决策中的应用[J].中国经贸，2011（14）.
[3] 黄宏勤：房地产企业筹资方式选择的探析[J].科技广场，2009（8）.
