房地产财务实务赏析八篇

序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产财务实务样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。

第1篇

无论哪一家企业都是想要获取高额的利润，房地产行业利润虽高，但是却具有很大的不稳定性，另外利润是否最大企业又无从得知，所以控制财务成本是主要方法之一。但是一个房地产项目需要追加投资的话，财务费用势必会一起提高，这样就会严重的影响利润率，另外，利润的不稳定性也是一种比较大的风险，必须完善财务管理制度才能将风险降下来。

二、造成财务管理风险的因素

1.财务决策不够合理造成房地产企业财务风险主要有两个原因：第一点是企业在决策时缺乏大量的真实信息，各种各样的企业信息会造成公司无法对未来变化作预判，市场中真实有用的信息少之又少，导致企业在决策时显的十分被动。第二点因为制度环境的改变，决策者控制不了财务风险，更无法控制这种风险的不稳定性，如果出现了经济损失，就不会获得利润，财务的风险就会由此而生。2.对预算的管理不够严格房地产在中国经济发展中起到中流砥柱的作用，但是其每一个项目都需要大量的资金注入，又由于地价、材料成本以及人工成本提升，如果财务管理部门在预算上的监管不够严格，就会严重的影响到财务管理，在资金分配时就会出现偏差，最终导致项目难以顺利实施，进一步的对企业的财务造成了不可估量的风险。3.对于现金流量管理的忽视房地产项目的周期很长，所以现金的周转期也较长。如果需要对项目进行追加投资的话，就会需要巨大的资金，因此，企业需要加大对现金流量的管理。现阶段，民营的企业占了很大一部分，他们又缺少对现金流量的管理制度，这样就进一步加大了企业遭遇财务风险的几率。

三、对于财务风险防范措施的分析

1.增强市场调研的管理随着经济市场快速的发展，市场调研部门对于公司来说至关重要，财务管理需要在多个方面开展工作，要进入市场进行深度的调查，让有关的专业人员对当今的市场进行深度的剖析，掌握第一手资料，同时要对竞争对手进行分析，研究并且讨论出一套新的决策，以此保证项目顺利的施工，将财务管理风险降到最低。2.加强对于预算的管理由于房地产企业的财务管理，不稳定因素很多又无法预料，在开发项目前，对于预算的管理显得十分重要，有效地降低施工成本，才能获得最大的利润。对于房地产行业来说，财务管理要对预算进行严格的控制，具体分配出资金的流动方向，并提供可行性的项目研究，做一个预算管理计划书，对所开发的项目做准确的预算，才能提高决策的时效性和准确性。企业中的财务管理部门，一定要从所处于的环境和实际情况下出发，合理的决定现金的流向，将大大减少遇到风险的几率。另外，企业的预算管理保障体系要进行完善，加强管理，对于项目的预算要准确，将获得利润视为目标，才可以避免各种风险。3.资金结构需要“巩固”资金结构是否牢固对房地产企业来说是十分重要的，同样也是公司运作的必要条件之一，如果企业的具有很大的债务并且可以进行偿还，可以适当的采取举债的经营理念，为项目融到更多的资金，需要保持利润和结构的一致，可以有效地减少公司的债务，资金结构得到了加固，降低风险的效果十分显著。4.尽快完善财务管理体制企业有一套完整的财务管理体制是加强对财务管理的基础，制度的不断完善，需要提高施工人员、技术人员、以及各部门员工的自身素质，以及对待工作的认真态度也需要提高，因为财务管理是不允许有任何的错误，否则由于疏忽导致的后果将会不堪设想，财务管理的工作要认真完成，加快完善财务管理风险防范措施的步伐，才可以将财务管理所遇到的风险降到最低，降低了破产倒闭的风险，确保了企业平稳的发展。

四、结束语

第2篇

随着最近几年我国房地产行业的起起落落，使得房地产行业犹如大浪淘沙般将许多缺乏竞争能力的房地产企业淘汰掉。这样也增加了现存房地产企业的危机感，生存下来的企业为了能够在未来更加剧烈的市场竞争中继续生存下去，其已经逐渐将自身的财务控制与资源配置放在关键环节，而财务内部控制也在房地产企业财务管理机制中脱颖而出，其已经逐渐成为房地产内部控制的重要角色。财务内部控制的新颖之处就在于其将房地产企业的重点放在财务资源的配置以及财务风险的防范与应对，它的出现使得整个房地产企业的财务管理提升了一个台阶。其所带来的优势主要有以下几点。第一就是财务内部控制是通过财务预算的方式来针对房地产企业的所有资源进行事先预算，从而保证房地产企业的所有资源能够达到最大利用效率的地步，这样能够充分的发挥出企业的整体潜力，也是房地产企?I经营活动能够获得更多的财务收益，这种财务资源的利用水平是许多企业梦寐以求的。同时由于房地产企业作为庞大的不动产企业，其必定会有大量的固定、有形与无形等资产堆积，而财务内部控制也将更加重视固定、无形与有形资产管控，确保资源不浪费。第二就是财务内部控制的内容主要是针对房地产企业中各种风险而构建的，所以财务内部控制能够更好的强化企业整个风险防范机制，将企业防范以及应对风险的能力更进一步的提升。第三就是财务内部控制的落实是将房地产企业整个财务环境进一步优化的重要举措，由于财务内部控制机制将于房地产企业的所有制度机制进行挂钩，通过这种密切的联系能够通过财务内部控制来达到提升企业整个财务环境的目的。

综上所述，财务内部控制制度，对房地产企业是十分必要的。只有实行内部控制，才能在接下来更加激烈的竞争当中取得先机与优势。

二、财务视角下房地产企业内部控制的弊端

（一）现有内部控制机制整体性与灵活性较差

由于现代企业的发展程度，其内部控制理论已经逐渐的完善，其已经将企业的内部控制机制指导到一个较为完善的层次。房地产企业也不例外，将该内部控制机制适时的引进，在刚起步时为房地产企业带来巨大的效益。但是某些房地产企业在引进的过程中采取的是粗放式的拿来主义，通过完全照搬的形式来构建并且落实内部控制机制，这样就使得由理论充斥的呆板内部控制机制更加的缺乏灵活性。这种照搬的形式并没有依据房地产企业自身的特征以及财务管理的需求来进行内部控制机制的建设，这样的内部控制机制也是缺乏整体性的。因此随着房地产企业规模的不断扩大，内部控制机制在进行各种控制程序的过程中还出现各种不协调，会使得该制度的落实碰到意想不到的阻碍。此外，房地产企业的市场环境事业诡谲多变的，一旦内部控制机制缺乏灵活性没有足够的变通就会被市场的巨轮碾压掉。当下许多企业的内部机制都是较为呆滞的，这个弊端也是房地产企业最容易忽略的环节。

（二）无法有效的遏制与应对财务风险

随着房地产企业市场环境的不确定因素逐渐增加，房地产企业的风险也在不断的增加。所以风险就作为房地产企业财务管控的重要目的之一。就当下整个房地产行业的风险管控现状来看，其只是利用内部控制针对风险进行粗放式的管控，并没有针对风险制定相应的风险防范与应对机制。而内部控制机制无法有效的对风险管控，主要体现在对房地产企业运营风险的分析与更新不及时，同时缺乏相对应的科学的应对策略，从而无法针对房地产企业的风险进行评估，也就没有办法对其进行一定的防范以及应对，这样就使得房地产企业财务上极易产生风险，对房地产企业会造成不必要的损失。

（三）内部控制机制缺乏监督机制保障

无论什么企业执行内部控制机制的主体都是人为的，房地产企业也不例外。因此针对人的行为进行监督就是降低人为操作风险的重要保障，但是由于这个监督的过程是繁冗复杂的，因此房地产企业这方面的监督机制并没有有效的保障。具体体现在房地产企业的监督机制层次性不强，只是简单的利用内部审计机构兼任监督的功能，但是这样却难以及时有效的监测到企业财务运转过程中的种种财务风险，尤其是大型的房地产企业集团公司，有拥有诸多的子公司、分公司，如果监督机制不能够很好的对整个房地产企业集团的内部控制落实进行有效的监督制约，那么就会出现监督的断层，就会为下属各个公司或是部门营私舞弊提供机会。其次就是由于房地产企业的内部控制机制整体存在一定的滞后性，这样内部控制的监督人员的监督活动也不能实时的将监督反馈给相关部门，多数都是在事后才反应过来，这样就大大的削弱了监督的作用。最后就是某些房地产企业的内部控制监督机构没有认真落实的完成自身的监督工作，没有严格的按照日常工作来进行监督工作的实施，致使内部控制部门没有压力，这样就不会提升工作的积极性，最终耽搁了风险防范或是处理的最佳时机。

三、加强房地产企业财务内部控制的策略

（一）健全风险控制应对，从财务角度全面的风险评估

内部控制需要从两个角度加强，首先是针对房地产企业各个隐藏的风险诱因从源头上进行消除，其次就是需要在内部控制实践中重点关注风险的监测与控制。我国房地产企业面临着极为恶劣的市场环境，其政策性与市场性风险都较大，所以房地产企业能够脱颖而出的方式就是具备良好的风险控制能力。房地产企业要不断的健全风险管控，加强风险识别与评析，审慎的进行风险研究，最终形成与环境相适应的自我更新的风险分析机制。其具体操作方式，就是利用当下科学有效的风险分析模型、评估工具以及研究策略，来对风险的破坏力进行预估；同时构建出动态的风险监测机制以及数字化的风险预警机制，这两种机制能够帮助房地产企业更好的对风险进行管控，无论是预防还是应对都能够提升其及时性与精确性，这样房地产企业能够从最大程度上降低各种风险产生所带来的损失。

（二）加强完善投资决策

随着我国政府针对房地产进行宏观调控的复杂形势之下，房地产企业是否能够继续传统的暴利还是一个无法确定的事情，房地产行业未来的发展方向也不是很清晰。但是某些房地产企业一味的坚持以往的经验不断投入大笔的资金来追求资产增长，却将过高的负债置之不理，这对房地产企业的财务是十分不利的。因此财务内部控制应该其重点放在解决房地产企业高负债的问题，通过制定一系列的措施来规范财务投资决策，从而达到合理科学的投资，而不是盲目的进行投资。财务内部控制中应该明确要构建一个投资决策的部门，明确该部门的职能以及责任、负责人以及具体成员；其次就是需要负责人依照财务内部控制机制构建一个切实可行的计划，针对这个计划不同环节安排不同的负责人，同时明确其职权。通过上述方式能够有效避免财务决策失误的现象，从而达到科学投资的目的。

（三）构建全面预算控制机制

房地产企业的项目开发通常都是巨额投资，要想每个房地产项目的资金都能够得到充分的利用，那么构建一个健全的全面的预算控制机制是必不可少的。财务内部控制从某种程度上来说就是加强预算管控，该方式是事前预防的最有效的措施之一，这能够有效避免控制资本项目超支的现象，房地产企业内部财务控制应该充分把握好财务预算管控工作。具体需要房地产企业的管理层将其注意力能够放在财务预算管控环节上；其次需要强化预算部门员工预算知识以及意识的培训，提升其参与预算管控工作的责任感与积极性，这样才能够为财务内部控制改革打下良好的群众基础。之后还需要相应部门组织编制、审议预算草案，针对财务预算管控制定详尽的落实细则与方案，形成最后的预算方案，之后上交房地产企业的管理层由其审批；审批通过后通过相关部门组织下达预算，最后执行相关预算项目。最关键的就是还要在这个预算项目结束之后对其进行执行情况评估，以此作为约束与监督机制，还能够为以后的预算留下经验。

（四）加强财务监控，加强内部监督机制

第一需要房地产企业能够构建出多层次的财务内部控制机制，这样能够提升内部控制的全面性。首先其对提升房地产企业财务活动的灵活性有所帮助，其要综合利用财务资源，要想有效的、合理的不干扰到房地产企业资金链的正常?转的方式就是构建多层次的财务内部机制，这样无论是整个房地产企业还是其子公司等的财务都能进行整体性的管控。第二就是房地产企业要将财务内部控制监督尽量往整个财务活动的后方移动，这样能够有效结合内部控制监督机制，从而形成财务、内部双重监督机制，能够为房地产企业的财务运转程序与内部控制运行提供强有力的保障。

第3篇

关键词：房地产；财务危机；管理；防范

随着社会经济的发展，大量的青年涌入城市创业和参加工作，房地产业的发展也越来越迅速。房地产行业是投资相对较大，收益相对较高的一个行业。如此的行业定义，使得房地产业变得特殊。在房地产企业的发展中不仅受内部跳动，政策等因素的影响，国家政策，社会管理等都对企业的发展有很大的影响。因此，如果想在房地产业中立足，就必须制定良好的管理防范条例。

一、房地产企业的概述

房地产，顾名思义就是以房产、地产等为经营范围的企业。房地产最为近年来兴起的企业，发展势头之大，也是许多企业家所青睐的商业行为之一。房地产收益之大是有目共睹，但是，房地产企业在前期发展中就需要企业家拥有足够的资金和人力资源。房地产企业能否很好的运转与资金链是否紧凑，社会经济是否健康发展以及国家宏观调控有很大的关系。房地产对社会发展具有基本的调控作用。房地产的发展可以解决国家劳动力冗余的问题，对建筑，家具，冶金，机械，电器等都有很好的经济拉动的效用。房地产不仅仅可以提高个人收益也可以推动社会经济的发展。

二、房地产所存在的财务风险问题

(一)债务方面的风险。房地产前期的资金输入极大，需要足够的资金才可以使得房产项目得以正常运行，在众多的融资方式中，银行贷款是多数企业选择的融资方式，这时候企业的负债率就大大提高，与此同时所面对的风险也相应的变高。在相关的资料显示中，中国的房地产企业平均的负债率可以达到百分之七十五左右，而且一般情况下，房地产的收益是在房产项目完成之后才开始，在贷款到开始收益这个过程中，企业所面对的风险也相应的变大。在这个过程中，如果企业内部的资金链或是国家政策出现微小的调整都会对企业造成很坏的影响，甚至会击垮整个公司。(二)房地产企业再次融资的风险。房地产企业楼盘的开发在大部分情况下都是一段时间内有多个比较大的项目，一个项目的收益还未开始，另一个项目就开始运行，这时就需要向银行借资并且资金量很大，相应的企业负债量也变得很大。银行是国有企业，在整个国家中对经济起到一定的调控作用，如果一味满足个别企业的发展而不考虑社会经济的整体性就会对社会经济产生消极影响。(三)利率变动对企业的影响。房地产企业还资过程是一个相对较漫长的过程，由于企业向银行借的资金数目很大，微小的利率变动都会对企业所还资金数量产生很大的影响。企业融资都是在项目启动前期开始，然而企业的收益大多是在楼盘完成或者开始销售之后才开始，在这段时间中企业在资金方面面对的风险是很大的。在这段时间如果国家出现很大的资金变动或者银行利率的微小浮动对于企业来说不但会增大前期的成本，而且增加企业的还资数目。对于现代房地产企业来说如果没有达到预期的收益效果，就会影响其他经营项目的正常运行。(四)房地产企业日常管理中的风险。家有家法，国有国规，没有规矩不成方圆。企业的良好发展不但需要有国家政策扶持这个大背景，同时也需要自己有周全的制度政策保障。在企业发展中，企业不单单是内部之间的相互协作，企业也需要与政府，审计等各部门进行交流。在2015年的有关报告中表示，百分之八十的企业倒闭的原因都是因为企业制度腐败，没有跟上时展的脚步。由于房地产对房地产发展的影响最大的是资金，所以如果一个房地产企业在资金管理，成本控制等方面的漏洞很多，那么，这个企业所面对的风险也大大提升。

三、房地产企业进行财务风险防范的措施

(一)优化资本结构。房地产企业属于资本密集型企业，所以，必须拥有比较合理的资金结构。目前，在我国的众多房地产企业中很少有企业具有独立项目开发的能力，大部分的项目运转资金都是需要银行贷款的。在企业融资的过程中，企业就应该考虑自身的资金偿还情况，以及企业的发展状况。企业应当优化资本结构，对企业资金的借贷，支出情况有一定的了解，把企业的借贷调整在一个相对可控制的范围之内。(二)优化融资渠道。在房地产企业的发展中，应当积极优化融资渠道，采取多元化的融资方式，采取多渠道方式进行融资，不要仅仅依赖银行这一简单的融资方式，可以根据自身的优势，丰富融资方式。比如：股票，证券融资，信托融资等方式。运用多样化的融资方式，不仅可以优化企业结构，而且可以减少财务风险。(三)树立财务风险意识。随着社会经济的发展和社会环境竞争的日益激烈，房地产企业需要树立一定的财务风险意识。企业发展是在国家大背景的环境下发展的，国家经济，政策的变动都会对企业的发展产生很多的影响，企业人和相关工作人员需要对国家政策的调整具有敏感的洞察力，加强对经济形势的分析和政策的研究，最大限度的避免出现财务风险问题。(四)加强项目调查，有效控制成本。房地产企业的发展是同时多个项目一起进行的。在项目开发的过程中，针对不同阶段要有不同的政策措施，在项目开始前期应当对成本有一定的把控力，在项目开展过程中，应当对项目进行实时调控，加强项目调查和相关的财务预算和财务核算，保证企业资金的有效利用，同时建立有效的监督制度，进行有效的监督和控制。

四、结语

我国的房地产企业尽管近年来发展十分迅猛，但是政策方面依然有很多不完善的地方。为了避免企业房地产企业在发展中出现财务危机问题，就需要企业对国家政策有敏感的洞察力，优化企业结构，融资渠道，树立风险意识，加强对企业的资本调控，实现企业健康发展。

作者:赵丽华 单位:天元建设集团有限公司

参考文献：

[1]刘蓉.房地产企业财务危机防范措施研究[J].企业经济，2011，09，11.

第4篇

关键词：房地产 借壳上市 绩效

并购是企业为了实现扩张，增强企业竞争力而采取的一种战略手段。企业并购能够对企业的经营策略、经营状况甚至企业文化产生影响。借壳上市作为一种特殊的并购方式，是众多企业为了避开IPO上市的众多门槛所选择的上市方式。其中，房地产企业一直是借壳上市中热潮中的主力军。房地产企业近年来高速的发展使得国家证监会出台了多项限制房地产企业IPO上市的措施，加上房地产企业巨大的融资需求，使得房地产企业借壳上市热潮从未消退。

2013年2月20日国务院常务会议，颁布了新国五条，释放坚持调控政策不动摇、力度不放松的强烈信号。在这种压制楼市上涨的形势下，通过对比房地产企业借壳上市前后的财务绩效，评价房地产企业迅速扩张的利与弊，对于引导房地产企业提高借壳上市业绩有现实意义。

一、 文献综述

国内有学者对借壳上市绩效进行了研究。李博雯、郑韵楚（2012）以ST兴业被借壳上市为例，研究得出ST兴业在被借壳上市以后虽然在几年内业绩有所改善，但是总体来说，其偿债能力、获取现金能力和营运能力都比较差，财务绩效水平有待提高。张睿、师萍（2011）选取了2009年沪深两市发生股权并购的153家上市公司为研究样本，采用因子分析法对我国上市公司股权并购绩效进行研究，最后得出结论，企业并购后财务绩效并没有明显提高。刘贵文、冯捷（2010）选用了两篇论文来说明2009年房地产行业买壳上市的背景及动因，讨论了买壳上市的效应，得出结论借壳上市的总体状况不佳，大多数公司绩效没有得到提升，并且跨行业与同行业借壳上市对比，跨行业借壳上市的绩效增加更为显著。

从借壳上市的研究现状来看，大多数是研究2006年以前的并购绩效，对近几年发生的借壳上市事件却很少涉及。已有的研究结果大多表明借壳上市的绩效并不乐观。作为借壳上市的主力军，表面上高速增长的房地产行业背后，其真实的经营状况和财务状况到底如何，是本文选题的出发点。

二、 实证研究

（一）研究方法

研究并购及借壳上市绩效的常用方法是因子分析法。因子分析是将众多相关、重叠的信息进行合并和综合，将原始的多个变量和指标变成较少的几个综合变量和综合指标，以利于分析判定，常用的方法是主成分分析法。

企业绩效评价是运用数理统计和运筹学原理，特定指标体系，对照统一的标准，按照一定的程序，通过定量定性对比分析，对企业一定经营期间的经营效益和经营者业绩做出客观、公正和准确的综合评判。评价内容重点在盈利能力、资产质量、债务风险和经营增长等方面，以能准确反映上述内容的各项定量和定性指标作为主要评价依据。本文为研究房地产企业借壳上市的绩效，从研究企业借壳上市以后的偿债能力、盈利能力、资产质量和发展能力的角度，选择了流动比率、产权比率、总资产报酬率、净资产收益率、每股收益、主营业务利润率、总资产周转率、主营业务收入增长率和净利润增长率九个指标来构建评价体系。

（二）数据来源

本文所选的数据主要来源于深交所、上交所以及和讯财经所公告的2009年借壳上市的房地产企业。具体收集数据的方法是：通过查询房地产上市公司2008年至2010年间公告，选择拟借壳上市的35家房地产企业，剔除未于2009年完成借壳上市的企业，得到19个股权发生变动并成功借壳上市的房地产企业样本（如表1），并获取了样本企业2008―2012年度的财务评价指标。

（三）模型构建

本文采用SPSS19.0分析软件对各个企业指标进行主成分分析，从中提取可以代表各指标的公共因子，然后计算各因子得分，以各因子方差贡献率占公共因子总方差贡献率比重为权重进行加权汇总，三、 实证结果

根据以上公式计算出19家样本企业2008年―2012年的综合得分，再计算出每年的平均得分，并作出以下变化趋势图：

图1表示 19家样本企业借壳上市前一年，借壳上市当年和借壳上市后三年的综合业绩变化趋势，直观的反映出其在借壳上市前后的综合业绩变化。由图可知，企业样本借壳上市前后综合业绩并没有多大改善，虽然2011年综合业绩有了较大的改善，但是2012年样本企业的综合业绩有了大幅度的下降，综合得分低于2008年水平，并随着时间的推移呈下降趋势，这和之前的研究结果是一致的。为了验证这一结果，本文进行了Kruskal-Wallis非参数检验方法对企业各年综合得分进行显著性检验，检验结果也表明企业借壳上市前后几年的综合业绩没有显著差别。

四、 结论与思考

由实证结果可以得出结论：2009年借壳上市的房地产样本企业近几年的综合业绩并没有多大改善。

借壳上市作为一种流行的融资方法，在实际操作中有利有弊。从本文的实证结果来看，在短期内，借壳上市的确能够起到为房地产企业充分融资、快速扭亏为盈的效果。但从长期看，借壳上市逐渐显现了其弊端，对于房地产这一受国家调控政策影响的特殊行业来说，这一弊端更加明显。房地产企业借壳上市后综合绩效提高不明显，笔者认为有以下几个原因：

（一）不良壳公司加重企业负担

被非上市企业青睐的ST壳公司大多是经营状况不好、前景不明的劣质企业，吸收合并这种企业，无疑给本公司带来一定的经营管理负担。在借壳后的一两年内，借壳上市的企业需要花费相当一部分成本整合资源和对壳公司进行运筹改造，给本企业增加一定的负担。

（二）国家宏观调控政策制约

从2008年开始，国家开始对房地产行业进行抑制，使得房地产市场持续低迷，资金紧张。虽然通过借壳上市能够在短期内缓解资金紧张，但是房地产企业内在发展规律和国家紧缩性调控政策使得本身经营状况就差强人意的房地产企业借壳后业绩并没有很大改善。

（三）借壳的短期投机动机

从房地产行业借壳上市的动机来看，资金紧张的房地产企业借壳上市主要是为了融资以缓解缺钱的燃眉之急，这种短期投机的借壳动机决定了这些企业忽略了企业的长期效益，造成了借壳上市后综合业绩没有显著提高的现状。

参考文献：

[1]李博雯，郑韵楚.*ST兴业被借壳上市后的成效分析[J].国际商务财会，2012（5）：45-46

[2]张睿，师萍.基于因子分析的我国上市公司股权并购绩效研究[J].财会研究，2011（10）

第5篇

从房地产财务会计专业岗位群入手，在实际调研的基础上梳理出核心岗位群所需的七项关键技能，即出纳、会计核算、税务筹划、财务预算、财务分析与监控、资金管理和融资管理。以职业技能为导向归纳出房地产财务会计专业岗位群所需的财务核算模块、会计电算化模块、财务分析模块和融资管理模块四大专业课程模块，以及相互之间的衔接关系，并从该模块化课程体系的构建、教学方法的改进创新、课证融通教学制度的制定实施和模块化课程体系的保障措施等方面进行探索性实践。

关键词：职业技能；房地产；财务会计；课程建设

中图分类号：G42307 文献标志码：A 文章编号：

10052909（2013）04009304

20世纪90年代以来，中国房地产业发展迅猛，无论对改善城乡居民住房条件、拓展城市空间、改变城镇面貌，还是对启动内需、促进经济增长都起到了巨大的作用。

随着国际对房地产行业的调控引导和扶植，未来中国房地产行业的发展必将沿着更为健康的轨道前行。培养大批能够在国内外房地产开发建设领域参与项目决策和全过程管理的高素质技能型人才已成为行业之必需。目前，绝大多数高职院校财会类课程均以制造业为主安排教学，而房地产行业属于第三产业，其资金高度密集的产业，它的资金运动过程和财务核算与制造业差别很大。在就业岗位和职业要求上与制造业也大不相同[1]。房地产行业就业主要面向房地产投资、开发、经营、管理、服务等领域，但无论在房地产产业链哪一环节就业，除了具备土木工程、工程造价、管理学等知识外，还需要掌握财务管理、会计核算、投资等方面的基本技能，学会应用计算机辅助工具分析企业经营状况，协助决策。笔者通过对房地产开发公司的调研，结合房地产行业对财会人才的具体要求，梳理出相关岗位群应具备的关键职业技能。在这些课程模块中，笔者以房地产开发企业财务会计核算与分析为重点，从课程体系的构建思路、构建过程、实施重点及质量保障措施四个方面开展了探索性实践。

一、课程建设目标

根据教育部《关于全面提高高等职业教育教学质量的若干意见》（教高[2006]16号）、《教育部关于推进中等和高等职业教育协调发展的指导意见》（教职成[2011]9号）、《关于支持高等职业学校提升专业服务产业发展能力》（教

职成[2011]11号）有关文件精神，高等职业教育培养的是生产、服务一线的应用型技术人才和高素质劳动者，应具有较高的解决生产实际问题的能力及较强的岗位适应能力。培养目标主要通过以课程为载体的教学及实践活动得以实现[2]。

以高职会计专业看，其目标是培养具有职业道德和职业素养，具有敬业精神，面向生产管理和服务第一线的高端技能型人才。而面向房地产行业的高职类合格人才又同时要求专业教育应从培养学生适应行业职业能力的宗旨出发，教学工作应紧密结合行业职业核心能力要素重新构建新的课程体系。房地产财务会计岗位群课程建设的目标就是通过课程教学，培养具备房地产开发项目会计核算能力、开发项目资金投融资管理能力和财会软件及相关ERP系统运用操作能力的人才。

二、房地产财务会计岗位群课程体系构建

（一）人才需求与课程改革调研

房地产行业财务管理、会计核算基础知识与专业课程改革调研是课程开发的一项基础性工作。依托地产集团及房地产产业链相关企业，从中观把握行业对财经类人才的需求以及学院人才培养现状，组织专家论证分析，并在此基础上确定课程教学改革思路，优化培养方案。

（二）核心岗位群特征与课程模块开发

房地产财务会计岗位群课程是基于关键职业技能设置的，包括财务核算、成本管理、现金出纳、房地产税收筹划、按揭服务、资金管理等岗位，相对应的职业资格证是会计电算化证、会计从业资格证、企业ERP财务认证、房地产策划员证、金融服务师证、理财规划师证、财税专业等级证等。

（三）房地产财务会计岗位群关键技能分解

关键技能分解是对某一职业岗位所需要掌握的专业实践技能进行分解的过程。经过讨论，上述岗位群关键技能分解如表1。

（四）房地产财务会计岗位群课程模块内容设计

根据核心岗位群对关键职业技能的要求，以及跨学科、跨专业知识在从业实践中综合应用的需要，将专业群平台课程按照一定的接续关系分为4个模块。4个模块功能各不相同但又互为补充，学生在学习过程中能通过工作情景的模拟掌握相应的职业技能。4个课程模块及其相互关系如表2。

三、课程体系教学实施

（一）重视“课证结合”的教学内容改革

教学安排和课程设置应紧跟职业技能与就业岗位要求，实现教学内容和职业资格考试的有机结合。通过3年的学习既要达到会计行业的入门资格，又要符合房地产财务会计岗位群职位的特定要求[3]，为学生顺利入职铺平道路。将财务核算模块中的理论和基础课及部分计算机操作内容与会计从业资格考试相关内容结合，使其达到从业要求；针对房地产行业资金运行特点为学生开设ERP沙盘实训课程，并进行ERP财务认证讲授，使学生能获得更多的职业技能，取得更多的职业资格证书。基于行业准入的专业资格认证课程如表3。

（二）创新课程教学方法

高职学生应注重培养实践能力，在实训课堂引入房地产开发企业的实际案例及理财游戏，提高学生的动手操作能力，并结合启发式教学，开发适应高职学生的项目化教材。

（三）贯彻“课证融通”教学制度

目前，房地产行业缺乏大量适应一线岗位工作，具备从业资格、综合能力强的应用型人才。会计从业资格证、企业ERP财务认证、房地产策划员证、金融服务师证、理财规划师证、财税专业等级证书等都是财会专业毕业学生就业的“绿卡”。设置与其国家相应职业标准相衔接的课程体系结构，是深化高职房地产财务会计岗位群课程改革，与就业市场接轨，培养与房地产业相适应的财会岗位人才的“高速通道”。

（四）落实房地产财务会计岗位群课件研发

“工欲善其事，必先利其器。”房地产行业的财务核算区别于工业企业，因此，对岗位群对应的财务核算、会计电算化、财务分析和融资管理四大模块所有专业课程群进行教学内容改革、课件开发是当务之急。

四、课程保障措施

（一）加强师资队伍建设

高职学院专业教师有三重身份：教学活动的组织者、学生实践的引导者和校企合作的沟通者[4]。高职教育以培养高端技能型人才以适应不同岗位群为己任，建设高素质的教师队伍是以职业能力为导向的课程体系构建得以实现的关键因素。学校要

重视培养“双师型”教师，依托行业办学背景鼓励教师到企业挂职锻炼；实行以

老带新的师资培养机制，强化实践课程训练；加强培养教师科研能力和社会服务能力，提升教师综合素质。

（二）编写项目化的专业教材

房地产行业多学科交叉融合的特点要求学校适应行业发展需求，对房地产财务会计类教材进行改进。要打破传统的以知识结构体系为基准的模式，按照工作任务和技能要求进行项目化教学，并编写相关教材。注重围绕项目技能环节，编写以房地产（案例）为背景的《会计职业基础教程》《会计职业技能实训》和《房地产财务会计电算化实训教程》教材、系统软件和课件，帮助学生更好地掌握知识点，提高解决实际问题的能力。

（三）逐步建立专业化的校企合作机构

为保证新的课程体系顺利实施，需要逐步建立由学院领导、系部负责人、企业领导和相关行业协会负责等共同组成的校企合作管理机构。主要职责是积极推进人才培养方案的改革和适合于房地产行业课程体系的实施与改进，负责校企合作中的人力、财力和物资的保障，共同研究重大教改课题，提高行业人才培养质量。

参考文献：

[1]冯浩.房地产开发企业会计[M].上海：复旦大学出版社，2011.

[2]姜大源.职业教育学研究新论[M].北京：教育科学出版社，2007.

[3]于政红，李孔月.基于工作过程的高职教育课程体系研究——以会计专业为例[J].当代教育科学，2012（5）：59 - 62.

[4]杨兴华，任爱珍.高职教育内涵建设的路径分析——基于课程建设的思考 [J].南通纺织职业技术学院学报，2012（2）：90 -92.

Reform and practice of accounting curricular system of real estate industry

SUN Jia， LIAO Zhongyou

（Department of Real Estate and Finance， Chongqing Real Estate College， Chongqing 401331， P. R. China）

Abstract：

第6篇

关键词：房地产； 乌海市； 刚性需求；人才需求

中图分类号：F293文献标识码： A

一、内蒙古房地产业的发展

2002年以来，内蒙古经济增长速度在全国一直名列前茅，产业结构的调整，将增加第二产业和第三产业比例，都为房地产业的快速发展提供了契机，房地产产业在第三产业的增加值总体也是呈上升趋势的。由表一和图一可以看出随着居民可支配收入的增加，房地产的施工面积、竣工面积和销售面积都呈增长趋势。房地产投资额也由2008年的7442976万元增加到2012年的16237771万元，比08年增长了118%，房地产的企业个数也是呈逐年增加的趋势。以上数据表明内蒙古的房地产业虽然受到宏观政策的影响，但是仍以刚性需求为主，各项指标都在继续上升。

同时，在十二五发展规划中明确提出到2015年房地产产业增加值达到690亿元，在“十二五”期间年均增长16%，城镇化率要达到60%。并且要规范发展房地产业。加强房地产业宏观调控，增加中小户型、中低价位普通商品房用地供应，优化住房供应结构，重点发展普通商品住房，完善住房供应体系，合理引导住房需求，城镇人均居住面积达到35平方米左右。完善房地产市场服务体系，大力发展房地产二级市场和租赁市场。培育壮大房地产龙头企业，通过兼并重组等方式，鼓励信誉好、实力强的房地产开发企业做大做强。推进物业管理市场化、专业化，在盟市中心城市重点扶持若干家物业管理集团。同时提出在产业结构优化升级中力争服务业增加值占地区生产总值比重和服务业就业占全社会就业人员比重均提高到40%左右。规划的制定和实施都将带动房地产市场朝着更规范、更完善的方向迈进。

表一：2007-2011年房地产开发指标

数据来源：2008-2012内蒙古统计年鉴

二、乌海市房地产业发展

乌海市的房地产市场尚属初级阶段，现阶段还是以刚性需求为主。一是旧城改造造成的刚性需求。近年城区面积不断扩大，平房，旧房，临建改造在增多；二是城镇化过程中新增城市人口的需求。随着城镇化步伐的加快，乌海市每年都要新增人口，他们对住房的需求也是一个很大的市场，按《总规》的中的发展目标到2030年将每年新增2.84万人，人均住房面积35平米来算，每年需要99.4万平米的房屋面积才能满足需求；三是新婚家庭购买住房的需求愈来愈强；四是改善型住房需求也是一个很大的市场。

乌海市十二五规划中提出到2015年乌海市的三次产业结构由2010年的1:71.7:27.3调整为1:67:32，提升服务业的比重。以促消费提品质，繁荣发展生活服务业的指导思想，提出了关于房地产业的规划，注重调整住房供应结构，以满足人口集聚居住为重点建设普适型社区，以住房需求升级为补充，建设精品高档社区，适度发展景观房产、生态房产和高端休闲房产。规范房地产市场，完善房地产中介服务体系，推动房地产二级市场和租赁市场健康发展。

乌海市经济快速发展，GDP水平提升较快，带动了城市居民收入不断增加，为居民消费水平和消费结构的优化提供了坚实基础。消费意愿及消费能力的增加，为房地产业发展提供了良好的前景，也为市民未来购房置业打下经济基础。

乌海市房地产市场2011年1-12月，乌海市房地产开发完成投资30.01亿元，同比增长1.18%；全市商品房竣工面积60.01万平方米，同比增加5.91%；海勃湾区普通多层住宅平均销售价格3018.6元/平方米，同比增长10.94%；高层住宅平均销售价格4524.6元/平方米，同比增长38.88%；滨河区普通多层住宅平均销售价格5791.2元/平方米，同比增长52.29%；高层住宅平均销售价格3600.2元/平方米，同比增长19.91%。近两年虽然受到房地产调控政策的影响但是乌海的房地产价格和房地产投资额还是以稳中有涨的趋势在发展，如表二所示。

表二：乌海市房地产发展情况

数据来源：2010-2012年《乌海市统计年鉴》

三、乌海市房地产专业人才需求分析

第7篇

关键词：房地产企业；财务风险；防范

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2015）005-000-01

近年来，我国房地产业作为资金密集型产业正快速发展起来。然而，房地产企业面临的财务风险却越来越严重。在房地产企业中，其财务风险的产生主要是因为市场的不确定性以及企业经营过程中难以控制的内部因素，而使得企业财务目标与实际收益发生较大偏离，造成企业的财务损失。总结起来，当前房地产企业的财务风险主要包含投资及融资风险、资金运营及回收风险和收益分配风险等。在这些难以预测、难以规避和难以防范的财务风险威胁下，房地产企业迫切需要了解和分析其财务风险产生的原因，并在此基础上采取有效措施加强应对与防范。

一、房地产企业财务风险形成的原因

1.外部原因

造成我国房地产企业财务风险形成的外部原因主要是来自于复杂多变的外部环境因素，尤其是宏观经济政策、法律政策、利率变动及市场变动等都会给房地产企业带来巨大的冲击。当前，我国房地产市场在经历了经济危机时期的低迷状态后呈现出全新的高速发展态势，全国各地房价不断上涨，但在国家经济发展政策和相关法律政策对房价调控的宏观影响下，房地产企业的财务活动开展受到一定的消极影响，财务危机加剧。此外，房地产业相比其他产业，其投资项目的资金额度较大，负债比较高，而随着银行利率的升高，企业的融资成本逐渐增加，进而为房地产企业带来了沉重的经济负担，加剧了财务风险的产生。

2.内部原因

现阶段，我国房地产企业诸多管理投资不善的因素都在较大程度上加剧了财务风险。对于房地产投资项目，其本身具有投资周期长和投资金额大以及大量不确定因素等特征，投资决策的制定对于房地产企业的发展至关重要。然而，当前许多房地产企业却并未在投资开发前进行足够的调查分析以及财务预算方案编制，导致很多情况下房地产投资项目缺乏科学规范性，造成战略投资决策失误，盲目举债的问题。与此同时，房地产企业资金比较密集，对资金的管理是其财务管理的重要内容。当前，我国房地产企业在资金管理上存在资金低效、流动失衡的现象，给房地产企业的正常运转带来了巨大的影响。也正由于房地产企业在投融资决策上的失误，在很大程度上导致了企业债务资本量的提升，随着国家对房地产业的调控，房地产企业的负债率急剧增加，造成了资本结构的严重不合理，使得企业陷入较为严重的财务危机中。

二、新时期我国房地产企业财务风险防范的策略

1.关注政策变动，加强投资环境监测

相比西方发达国家，我国房地产业起步较晚，并且受国家经济和法律政策的影响较大。为了提高房地产投资决策的科学性，房地产企业应该时刻关注国家在房地产业方面的政策变化，以及时引导企业投资方向，指导企业根据政策变化而进行投资策略的调整，进而提升投资风险的防范能力。与此同时，鉴于房地产企业主要依靠银行贷款进行融资的经营模式，并且投资项目具有成本高和投入大的诸多特殊性，因而为了提升房地产企业资本结构的合理性，降低银行资产负债率，企业应该及时对外部投资环境做出监测与判断，指导投资战略决策的制定与实施。

2.完善内控制度，强化风险管理

内控制度对于房地产企业而言，是其生存与发展的根本，房地产企业要想加强对其财务风险的防范，还应该从企业的根本出发，建立完善的内控制度，明确企业各部门的职责范围，提升风险防范能力。一方面，房地产企业要加强优化其组织治理结构，缓解房地产企业内部组织结构混乱的局面。另一方面，房地产企业要积极开展内部控制建设活动。根据外部市场环境及经济环境的变化以及内部管理的要求，企业要修订和完善相关决策机制、监督机制及经营管理环节的控制体系，以此提高房地产企业的经营管理水平。同时，企业在构建规范化控制体系过程中，还应该聘请专家对企业的业务流程进行梳理，加强对企业员工财务风险的知识教育，以强化其财务风险意识，规范日常工作行为。

3.加强全面预算，确保投资项目顺利开展

为了确保投资项目的顺利开展，房地产企业应在其自身业务特点及发展战略上进行全面的财务预算管理。具体而言，房地产企业要制定详细科学的预算方案，并详细分配好资金筹集、经营成果及人力财力投入等各环节工作。在财务预算工作中，还要对项目规划设计的费用以及开发成本进行预算管理，对项目收益进行预估。而待其预算方案编制完成后，企业则应该严格将其贯彻落实，并积极优化各项作业流程，使其符合预算方案中的规划。值得重视的是，房地产企业的财务预算管理，一定要确保各项资源的合理使用，降低成本，防范风险，提高效益。

4.构建财务风险预警机制，提升风险防范能力

健全的财务风险预警机制对于房地产企业应对和防范财务风险具有重要的积极作用，房地产企业应该在全面预算的基础上建立完善的风险预警体系。为此，房地产企业财务部门应该一套完整的风险预警体系，即基本信息系统分析检测系统风险处理系统。通过建立一支专门的风险预警管理队伍，对企业的基本财务状况进行有效的分析与监控，及时收集和财务信息；时刻关注企业财务活动的细节，提升识别风险的能力，及时发现潜在的财务风险信号；最后采取可靠措施进行财务风险的处理。通过财务风险预警机制的构建，全面提升企业风险防范能力。

三、结语

在经济迅猛发展，市场竞争日益加剧的形势下，房地产企业要不断适应市场，结合企业的实际发展情况，加强优化和创新企业财务管理，不断提升企业经济效益，推动企业的长远发展。

参考文献：

[1]祁庆虹.浅析房地产企业财务风险的特点与防范[J].行政事业资产与财务，2014（21）.

第8篇

摘要：从2014 年的年初开始，我国的房地产市场进入了阶段性的调整，商品房价格有所回落，多个城市房价出现了连续下降。在这一背景下，房地产开发企业面临的财务风险日益增加，资金链紧张，一些房地产开发企业甚至出现倒闭。房地产开发企业需要积极的应对财务方面的风险，做好风险防范措施。

关键词 ：房地产企业；财务风险；防范措施

一、引言

今年以来，房地产行业不景气，价格有所下降，一批中小型房地产开发企业因资金链断裂而倒闭。房地产企业由于其特殊的行业情况，资金需求量巨大，通常面临着较大的财务风险，一旦资金链出现问题，将直接影响到企业的正常运行。目前房地产开发企业面临着多重财务风险，如利率、通货膨胀等风险，同时内部控制不健全等，这些财务风险都将影响到企业的发展。

二、我国房地产企业存在的财务风险

（一）利率和通货膨胀的财务风险

我国的利率变动目前主要是由中央银行决定，央行通过对利率的调整，对宏观经济进行调控，但是市场上利率的变动可能会导致房地产开发企业遭受到损失，通常房地产开发企业需要向银行借取大量的资金用于房地产的开发，一旦利率升高，资金成本将会增加，企业的还款压力也随之增加。借款成本极易受到利率的影响，利率变化的不确定性，将会增大企业的财务风险。

通货膨胀是房地产开发企业主要财务风险之一，使得房地产开发企业的资产真实价值下降，给房地产开发企业带来损失。从我国2004 年以来的CPI 变化情况，可以看出我国是通货膨胀在最近十年比较严重，尤其是在2008 年以后，随着全球经济危机，以及我国4 万亿的投放，导致通货膨胀率高居不下。对于房地产开发企业来说，每年的收益如果低于通货膨胀率，那就是实际的亏损，可见通货膨胀是房地产开发企业面临的重要风险。

（二）融资渠道单一，财务风险高

目前房地产开发企业在我国的主要融资渠道是银行贷款和民间借贷，中小型的房地产开发企业在资本市场上难以获得资金，造成房地产开发企业融资渠道十分的狭窄。通常企业的融资渠道可以分为三类，即借款、发行债券、股权融资。在我国的市场中，房地产开发企业难以发行债券，股权融资也很少，基本上都是靠借款来补充企业的现金流。银行是目前我国金融体系的枢纽，房地产开发企业的资金大部分是从银行借取。一旦银行收紧放款，房地产开发企业将难以获得贷款，只能依靠民间借贷筹资，而民间借贷的资金成本很高，一些民间借贷的利息率甚至要高于房地产开发企业的年净利率，造成还款压力巨大。

在股权融资方面，欧美一些发达国家有较为发达的房地产开发企业机构，能够对发展前景较好的企业进行投资，从而持有房地产开发企业的股权，帮助企业发展壮大。但是在我国的资本市场中，很大一部分资金都投向了成熟型的企业，发展规模小的企业很难获得的资金支持，造成房地产开发企业难以通过股权进行融资。

（三）内部控制较为薄弱

对于内部控制的定义学者有不同的意见，本文以2008 年由财政部、证监会以及审计署、等机构颁布的《企业内部控制基本规范》为依据，对内部控制进行定义。内部控制是指公司为了保护企业资产的安全和完整，保证会计信息的真实、可靠，确保企业制定的经营方针得到贯彻执行，实现其经营目标，而制定的规章制度，除了内部控制制度本身外，还包括在实施内部控制制度过程中做出的奖惩条款。是现代企业治理机制下企业所必须的制度规范，其最终目的是为提高企业的经营效率，保证企业的健康运行。依据COSO 框架，房地产开发企业的内部控制缺陷表现在两方面，即设计缺陷和运行缺陷，设计缺陷是指企业在设计内部控制制度时有所缺失，缺少控制目标所必需的控制程序，或者是现在使用的控制制度存在并不合理之处。

三、我国房地产企业防范财务风险措施

（一）强化风险识别机制

房地产开发企业机构需要提高风险防范意识，建立一套完整的风险预警系统。房地产开发企业风险识别主要需要考虑两方面，当前面临的风险和未来潜在的投资风险，通过对着两种风险进行识别、应对，能够有效的降低投资风险、市场风险等。通常风险的识别是预防的前提，只有准确及时的风险识别，才能够为风险应对提供有用的信息。在识别过程中，需要尽可能的考虑到风险的所有潜在原因。对于已经识别出的潜在风险，必须及时查找、分析风险因素和风险信号，尽可能准确的评估风险。并在最短的时间内报送相关部门，否则将会延误风险的应对，造成更大损失。

（二）拓宽房地产开发企业融资渠道

由于融资渠道过于狭窄，严重的影响了企业的发展，需要积极的拓宽融资渠道，增加融资的途径。房地产开发企业要提升自身素质，完善内部的管理机制，加强信用制度建设。从而提高企业的内源融资能力，在自身条件良好的情况下，能够为外源融资创造有力的融资条件，除了加强自身的建设，提升信誉外，企业要积极的进行多方面的融资，股权融资虽然是较为快速的方式，但是股权融资面临着企业估值、控制权等诸多问题，一旦处理不善，可能导致企业控制内部管理出现混乱。房地产开发企业还可以进行担保融资，通过担保机构，进行资金的拆借，这能够缓解房地产开发企业短期的资金困境。

（三）强化企业内部控制

健全房地产开发企业内部会计控制和管理控制制度，公司的内部控制体系可以从事前防范、事中控制、事后监督这三方面进行。首先，房地产开发企业需要建立一套严格的内控规章制度，包括《企业财务管理办法》、《企业预算管理暂行办法》、《企业资金授权审批管理办法》等一系列相关的制度。在房地产开发企业的经营管理中，要合理设置职能部门，明确各部门的职责，建立完善的财务控制和职能分离体系。充分考虑房地产开发企业内部不兼容职务以及相互分离的制衡要求，形成内部相互制约、相互监督的格局。事中控制体现在保障资金安全性、完整性、合法性等方面，包括账实盘点控制、库存限额控制等方法。事后监督也是必不可少的一个环节。在每个会计期间或者每项重大经济活动完成之后，内审部门都必须按照监督程序，审计各项经营活动，及时发现内部控制中存在的问题以及薄弱环节。

四、结束语

房地产行业结构性调整难以避免，一批房地产企业将在调整中被淘汰。虽然房地产开发企业面临着较大的财务风险，如果企业积极的应对，增强财务风险识别与应对机制，拓宽融资渠道，加强自身的管理，企业能够在行业不景气的情况下继续生存、发展。

参考文献：

[1]黄亚发.中小房地产开发企业的财务风险与控制[J].会计师,2013,(17).