发布时间：2023-07-18 16:40:30
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的资产的计价方法样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
要使开发项目获得较好的投资经济效益，在进行开发项目经济效益评价以前，要认真做好以下几个方面的工作。
1. 认真做好净地产，场调查：和需求预测工作，了解今后一定时期内房地产的有效需求
我们搞房地产开发，首先要了解今后一定时期，市场对各类房地产的有效需求。只有在有购买能力的需求的情况下，才能使开发的房地产能够销售、转让、出租出去，才能使开发企业获得投资经济效益。如果市场已经供大于求，则在开发后不是销售、转让、出租不出去，将它空置，就是要降价处理，都会给开发企业带来经济损失。
2. 认真选择好房地产投资的类型
在房地产开发以前，除了预测房地产市场的有效需求外，还要选择好房地产的类型。因为不同类型的房地产投资，在盈利水平和开发经营风险方面存在很大的差异。目前房地产投资的类型，主要有以下几种。
2.1土地投资：
土地投资的目的是土地增值，而其增值往往又是由土地开发后使用价值预期或实际的改变造成的。例如，市郊耕地变为城市土地，市区旧房拆迁后土地变为商业用地等，都会使土地增值。不过土地投资也会遇到风险，当土地不能按预期用途或.按时开发时，不但不会增值，而且要承担土地投资利息和城镇土地使用税的损失。因此，要进行土地投资，必须针对土地的预期用地，选择好时机。一般来说，如能对土地改变的用途进行及时开发，大都能获得较大的土地增值收益。
2.2商业用房
商业用房的价格高于其他用房。它的价格除了取决于房屋所处地理区位外，还要看所在城市居民购买力和流动人口数量等因素。一般来说，当城市国民生产总值增长较快、城市常住和流动人口增加时，商业营业齊会相应增加，商业用房的价格也会随着其需求量的增加而上升。但当商业用房增长速度超过商业营业额的增长速度，或在经济不景气时，就会引起商业用房的空置，给开发企业或投资者带来损失。因为商业用房本文由收集整理的变现能力不如一般住房， 因而投资开发商业用房所遇到的风险要大于投资开发一般住房， 特别是一些高档商业大厦。
2.3办公楼
随着社会主义市场经济的发展，新组建的企业单位越来越多。不少企业单位如银行、保险公司、投资信托公司、各种咨询公司、律师事务所、会计师事务所等，都需要大面积、高标准的办公楼。办公楼的售价与租金，与它所处地段的社会、经济、文化发展水平密切相关，有利的地理区位，方便的交通条件呼通信条件等，都可提高它的售价和租金。大型的现代化办公楼，必须考虑租赁需求。其收益率受定期租金和房产升值的影响。在投资开发办公耧时，必须事前预测所在城市今后若干年内的有效需求量，如办公楼的增长超过有效需求量的增长，也会引起空置，给开发企业或投资者造成损失。因为办公楼与商业用房一样，它的变现能力较差，我们不能只看到办公楼投资高收益的一面，而忽视租赁或出售不出去的风险的一面。办公楼的建筑、装饰标准，还必须与当地经济发展程度和企业单位购、租能力相适应，在中小城市，其标准不能过高。
2.4居住用房
居住用房可分为保障性及普通住房和其他商品住房两类。保障性及普通住房是供城镇中低水平收入居民住的房屋。它的建筑标准较低，能享受政府的有关优惠政策。因此它的开发成本较低，但其售价和租金要由政府规定，投资回报不高。由于一般能及时出售或出租出去，其投资开发风险也小，特别在房产市场不景气时，保障性住房的投资开发应作为首选的对象。
其他商品住房包括公寓、别墅等。它是供收入较高的城市居民购买和租用的房屋，其售价和租金均按商品价格计算，不享受政府各种优惠政策，如地基都要批租，加上它的建筑、装饰标准较高，因而它的开发成本和售价、租金也较高。在经济高速发展和居民收人增长较快的城市，对商品住房的需求量会不断增加，在这种景气房产市场中，投资开发商品住房能获得较高的投资回报，但必须有良好的居住环境，方便的交通、通信条件，完善的配套设施和物业管理，在小区或周边地区还要有高质量的中小学和文化设施；否则，也不易销售和出租出去。因而它的投资开发风险较大，特别是在房产市场不景气时。
开发企业除了投资开发土地、商业用房、办公楼、居住用房外，还可投资开发仓库、通用厂房、旅馆等旅游设施。对仓库的投资开发，主要取决于工商企业有无仓储的需要，有无方便的交通条件，及时集散仓储物资。对通用厂房的投资开发，主要取决于能否招商引资使其落户，并能解决水、电、煤气、交通、通信等。对旅馆等旅游设施的投资开发，主要取决于
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能否使旅馆保持较高的客房率，能否使旅游设施保持较高的利用率。前者，要看今后一定时期旅游等流动人口进入本市的人数和在本市停留的时间；后者，要看本市居民和旅游等流动人口对娱乐设施消费支出的财力。特别是一些高级宾馆和大型娱乐设施其投资额很大，如果不能保持一定的客房率和利用率，投资开发的风险很大。
3. 选择好开发项目的基地
开发企业在进行房地产开发时，不论是土地开发，还是房屋开发，都要选择好基地。因为房地产具有位置固定性的特点，必须把它的基础扎根在土地上。在选择开发基地时，一方面要符合城市规划的要求；另一方面要考虑投资开发不同类型房地产的地理区位和环境等的客观要求。一般来说，选择区位、环境较好的开发基地，在开发后的房地产价格和租金较高，但它的批租地价也高。因此，必须权衡利弊得失，优选能使开发项目获得较好经济效益的基地。
根据房地产市场的有效需求，选择好投资开发的房地产类型和开发基地后，就可根据开发项目的要求，列出各种各样投资开发方案。当然，在提出各种投资开发方案时，都要考虑城市规划要求和购房者的需求，最大限度地提高项目投资经济效益。
【关键词】小户型；投资决策；价值指数法；投资回报率
2012年2月底、3月初，北京租赁市场部分热点区域的小户型出现了“闪成交”现象，许多新房源刚刚贴出，便被以户主提出的租金成交，这一现象再一次将小户型公寓推向了房产市场的风口浪尖。小户型的发展也不过这两三年的事，小户型的崛起使它成为了投资者关注的焦点，我们不必去探讨它为我们带来了什么，它的出现必然有它存在的意义，而现在这种意义更多的体现在投资上面，怎样获得更高的投资回报？怎样的小户型更具有发展潜力？作为投资者这些问题在目前更具有实际意义[1]。
目前为止，由于小户型需求的持续升温，对小户型的投资决策多停留在定性分析阶段，并且与房产投资大为趋于雷同。区别于其他房型，小户型是因为当下房产市场房价居高不下应运而成的产物。本文选取典型案例，利用价值指数法以及房产行业投资回报率的计算方法，综合考虑了小户型投资中需要注意的多个因素进行定量分析，便于帮助投资者针对小户型进行投资决策。
1.小户型的界定
1.1 小户型的概念
对于小户型的概念，目前没有一个严格规范的说法，但业内人士比较认可的一种说法是，一居室销售面积在60平方米以下，二居室销售面积在80平方米以下，三居室销售面积在100平方米以下的房屋。市场需求量大的小户型一般具有以下特点，建筑面积最小可至20平方米，大则不过80-100平方米[2]。每个空间面积都比较小，但能满足人们生活的基本需求。
1.2 小户型与其它房型的区别
目前，随着人均GDP的稳步增长，众多购房者依然认为房地产的价格颇为偏高，这使有意愿购房的消费者望而怯步。目前中高收入购房者大都想在市中心购房，但由于房价过高购买后会给自身带来沉重的经济负担，若选择远城区则对日常生活与工作有一定影响。小户型的出现逐步让更多的消费者接受而去购买。
小户型区别与其它房型，将自己的市场的定位设定为中青年购房者，原因如下：（1）小户型造成经济负担小生活压力低，目前大部分买房者都是以贷款方式购买，选择小户型不仅总价低、首付低，月供也低。（2）购买小户型的用户若该房日后无法满足家庭的需求能让购房者更快的换房。（3）小户型装修比其他房型更省钱更节约时间，但装修缺乏灵活性。（4）目前大多中青年约为两口之家或三口之家，购买其他大户型入住后往往造成空间过大。
2.小户型在房产市场崛起的原因
在买卖市场，小户型由于其总价低的特点，成为了年轻人热捧的房型；在租赁市场，很多购房者都把它当作一个过度的居住场所，而更多的是以租赁为目的的投资者[3]。
投资者普遍看好小户型的高回报率。以北京的刘先生为例：2010年3月刘先生在东亚三环中心买了4套房，一共花费了100多万，可以分期付款：首付30万，9月份之前再交30万，明年3月交房前再交几十万，这样一次不用占用太多资金，但今后再转手小户型肯定比大户型好卖。其中60万是刘先生的存款，其余均来自银行贷款，而首付30万在别的项目也就够一套的首付。加上东亚三环房源紧俏，刘先生的4套小户型交房后都可以立即租出，租金算下来4套零居远大于同价值的两居和三居。我们不妨按目前零居2400元左右的月租金计算一下这笔投资的投资回报率。
计算条件：
（1）机会成本—刘先生这笔钱分批投资于股票、基金等带来的收益，保守估计这些金融产品的投资回报率在3%左右；
（2）期房是购买尚为完工的、没有经过验收、没有取得销售许可的准房产，由于在房屋还没有交付使用前就购买了，并且办理了按揭贷款手续，银行审批完贷款手续后，将购房款转入开发商的账户的之日的次月即是缴纳按揭月供的时候，因此刘先生的按揭款从2010年4月开始缴纳；
（3）假设刘先生选择5年共60期贷款40万，根据银行公布数据，5年60期购房按揭年利率为6.65%，月利率5.42%，计算得月供为7854.59元。
按照业内算法，投资回报率=（每月租金收益-按揭月供款）12/
（首期房款+期房时间内的按揭款）=（每月租金收益-按揭月供款）*12/
（首期房款+期房时间内的按揭款）=（2400*4-7854.59）*12/（300000+7854.59*11）=5.42%
已经超过转投其他金融产品所带来的3%的投资回报率。
业内人士分析认为，如果房产投资收益率稳定保持在5%，当数优质投资产品，目前小户型的房产开发商一般会承诺在5-8年内给投资者固定的回报率为7%左右。小户型被普遍认可的高回报率使其成为了投资者们争相购买的原因。
3.影响小户型投资决策的因素
需求的增长和房源的相对短缺造成了本文开始提到的“闪成交”现象。据业内人士分析，小户型在未来一段时间内还有市场的需求空间，这一点判断是基于近期市场成交数据、房价上涨带来的购房热得出的。这对于开发商来说是一利好消息，但对于投资者则存在着很多不稳定因素，需要仔细分析，不可盲目跟风，以免陷入投资误区。
房产市场，历来受很多因素的影响，比如政治因素、国家政策、自然条件、市场因素以及来自房地产开发商的原因等。小户型作为房产市场众多产品中的一种，自然也具有房产市场的属性及风险，但这些风险大部分针对的是房产开发商，作为投资者更应关注的是影响自身收益的因素。不是所有购买小户型的投资者都能像上文提到的刘先生那样幸运，投资小户型有许多特有的风险，比如新开盘的楼盘或者超小户型可能一段时间内没有租客，尤其是那些地理位置没有优势的小户型，这就导致了回报时间的滞后，进而消耗投资者已投入资金的机会成本；又比如随着更多投资者的关注，更多的开发商开始小户型的开发，导致供远大于求，进而造成市场萎缩；再比如由于面积的限制，小户型的同质化极为严重，如果与其他房型没有区别或优势，极有可能出现和第一种情况一样的没有租客的情形；此外，由于现在是房地产行业大热的时机，很多开发商苦于找不到空地开发新的楼盘，于是便收购以前的烂尾写字楼进行改造，很多投资者急于购房，只签署了收益合同，安全协议及赔偿协议等都没有签署，交房后发生了问题也无法要求开发商赔偿[4]。何况出现问题的房产实在难有升值空间。购房时需要考虑的风险还有很多，这里不一一赘述，本文在投资决策中将会对重点因素量化，进行综合考量。
4.价值指数法和投资回报率在小户型投资决策中的应用
4.1 方法介绍
价值指数法通过比较各个对象（或零部件）之间的功能水平位次和成本位次，寻找价值较低对象（零部件），并将其作为价值工程研究对象的一种方法，通俗的讲，通过价值指数法可以得到个对象性价比的排序。
投资回报率（ROI）反映的是投资的综合盈利能力，且由于剔除了因投资额不同而导致的利润差异的不可比因素，因而具有横向可比性。而这一评价指标的不足之处是缺乏全局观念，当一个项目的投资回报率低于某投资中心的投资回报率而高于整个企业的投资回报率时，虽然企业希望接受这个投资项目，但该投资中心可能拒绝它；当一个投资项目的投资回报率高于该投资中心的投资回报率而低于整个企业的投资回报率时，该投资中心可能只考虑自己的利益而接受它，而不顾企业整体利益是否受到损害，因此就有必要进行投资组合分析。
4.2 投资决策实例
选择小户型，无论是自住还是投资，都要首先考虑到交通的便捷性优先、生活设施配套成熟度，在户型设计上宜比较方正，使得空间更加容易利用和改造，做到“麻雀虽小，五脏俱全”，为了保证投资回报率，价格的合理性也是投资者需要考虑的因素。下面具体以张女士打算在大连市投资的三处小户型房产为例，利用价值指数及组合投资回报率进行投资方案的决策。
张女士现有存款50万，可接受10年120期、月供低于3500元的按揭贷款，现有三处小户型即将开盘，详细信息如下：
A房：如图1A房结构图，总价42万，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2600/月。建筑面积32平方米，一室一厅一卫。位于大连市市中心，手续齐全，交通便捷，临近商圈和金融圈，购物方便，但环境嘈杂，夜间受城市灯光工程影响。
房：如图2B房结构图，总价38万，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2500/月。建筑面积38平方米，一室一厅一卫。位于大连市星海广场，手续齐全，由知名开发商万科地产开发，附近是日企的聚集地，楼盘面朝大海，空气清新，步行5分钟就有公交车站，距火车站仅3站地。
图1 A房结构图
图2 B房结构图
C房：如图3C房结构图，总价35万，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2200/月。建筑面积42平方米，一室两厅一卫。位于大连市甘井子区，手续齐全，紧挨大连海事大学，周围生活设施完备，但距市中心及火车站、飞机场等有一定距离。
图3 C房结构图
4.2.1 主要评价指标的确定
确定6个主要评价指标分别为：交通便捷性（F1）、经济合理性（F2）、结构合理性（F3）、环境舒适性（F4）、手续齐全性（F5）、生活设施配套成熟度（F6），各指标之间的重要性关系为：F3和F1同等重要，F2比F4重要的多，F3比F4重要，F4和F6同等重要，F5和F2同等重要。
对A、B、C三套住房进行评价，各指标的评价得分结果见表1三套住房的评价指标及得分。
4.2.2 用价值指数法对各房型进行排序
（1）计算各房型功能指数
各房型功能指数计算结果见表3各房型功能指数计算结果。
（2）计算各房型价值指数
各房型价值指数计算结果见表4各房型的价值指数计算结果。
以上通过价值指数法计算得出的结果可以说是综合考虑了购房者的各种需求及小户型购房时需要注意的因素，因此在房型的选择上C优于B优于A。
租房者在选房时考虑的因素其实和购房者大部分是相似的，所以我们可以确定以上三处房产在对外出租时，被租出的难易程度也是C易于B易于A。
4.2.3 投资组合
已知张女士现有存款50万，可接受10年120期、月供低于3500元的按揭贷款，通过计算10年120期的30万元按揭贷款，月供为3452元。房产投资中每处房产作为独立方案，可以通过组合的方式以寻求有限资金内的最大投资回报。接下来通过计算投资回报率分析组合投资的可行性。
通过上一段的分析，可以确定张女士可接受的按揭贷款最大金额为30万元，加上其自有存款50万元，共有80万元可用于房产投资。我们假设张女士贷款30万元，故月供为3452元。
分别计算三处房产不同组合情况下的投资回报率：
（1）投资方案1
投资回报率（A+B）
=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）
=[（2600+2500）-3452]×12/（240000+345211）
=7.11%
总价=4238=80万元
（2）投资方案2
投资回报率（A+C）
=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）
=[（2600+2200）-3452]×12/（231000+3452*11）
=6.01%
总价=4235=77万元，故组合A+C只需贷款27万，月供仅3107元。
重新计算得：
投资回报率（A+C）
=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）
=[（2600+2200）-3107]×12/（231000+310711）
=7.67%
（3）投资方案3
投资回报率（B+C）
=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）
=[（2500+2200）-3452]×12/（219000+345211）
=5.82%
总价=38+35=73万元，故组合B+C贷款只需贷款23万，月供仅2647元。
重新计算得：
投资回报率（B+C）
=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）
=[（2500+2200）-2647]×12/（219000+264711）
=9.93%
（4）投资方案4
投资回报率：（B+C）>（A+C）>（A+B）
综上所述，张女士应当贷款23万，选择投资B、C两处房产，此时的投资收益最大。
5.结论
通过对购房时考虑的众多主要因素进行权重的计算，区分了不同因素的重要程度；采用价值指数法，可以结合房产的总价，对房产今后的升值潜力进行排序，将房产的潜力量化；通过独立方案的投资组合，将投资者的收益最大化，这一系列的计算可以给投资者提供相对科学、合理的投资建议。
当然，这一算法也存有不足之处。由于投资者的心理偏好往往影响着投资行为[5]，且投资者的心理偏好无法准确量化，故没有将此因素考虑进去，只是认为投资者的偏好同价值指数法得到的排序相同。
参考文献：
[1]邵华锋.怎样投资小户型[N].开放导报，2003（1）：96-98.
[2]程晨.“手把手”教你投资小户型[J].科学之友，2008（5）：71-71.
[3]齐连山.二手房、小户型哪种投资好赚钱[J].理财周刊，2003（6）：85-89.
由于不同的项目存在着不同的特点，其风险因素也各有不同。为使分析更具有针对性，笔者以上海某房地产投资开发项目为例，借助上述理论原理和方法进行实证分析研究，以期房地产投资者在风险防范和投资决策获得最优效果。
一、房地产投资决策风险层次结构图的建立
通过仔细分析，找出了该项目中的关键风险因素(包括系统风险和非系统风险)，得出以下投资决策风险层次结构图。
二、判断矩阵及特征值的计算
利用德尔非法及1～9比例标度，计算出一二层指标体系的风险度的判断矩阵。如资源风险的二层指标风险度的判断矩阵以及特征值分别为:
所以，
同理，我们可以分别得出一、二层风险因素的判断矩阵及特征值：
特征值矩阵分别为:
二层风险因素的权重矩阵为:
三、一致性检验及对风险因素排序
已知各判断矩阵,根据公式一致性检验公式:及平均随机一致性指标表可对二层指标的特征值进行一致性检验:。C.R.1
以上得出的二层风险因素的风险程度（W1、W2、W3、W4）仅仅是对于其上级风险因素也就是一级风险因素而言的风险程度，我们还需要对二层风险因素相对于总的房地产投资决策的风险度矩阵W’∶
根据风险度矩阵W’,将这些评价指标分为四类:基本无风险、风险较低、风险较高和风险很高,可对各风险因素进行排序,见表4。
建设部关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定
根据《城市房地产管理法》和《城市房地产中介服务管理规定》（建设部第50号令），为促进房地产市场健康发展，规范房地产价格评估行为，提高房地产价格评估的专业技术水平，现就房地产评估机构资格等级管理中的若干问题，规定如下：
一、房地产价格评估机构的设立
申请设立房地产价格评估机构、必须具备一定数量的房地产估价专业人员和规定的注册资本，由当地县级以上地产管理部门进行审查，经审查合格后发给《房地产价格评估机构临时资格证书》，再行办理工商登记。并在领取营业执照后的一个月内，到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案，一年后可申请评定房地产价格评估机构资格等级。
二、房地产价格评估机构资格等级分类
房地产价格评估机构实行一级、二级、三级制度。根据其专业人员状况、经营业绩和注册资本进行评定，其中注册资本不作为各地政府房地产管理部门设立的事业性编制的房地产价格评估机构评定等级的条件。各等级的具体条件如下：
（一）一级
①注册资本100万元以上；
②有七名以上（不包括离退休后的返聘人员和兼职人员，下同）取得《房地产估价师执业资格证书》并登记注册的专职房地产估价师；
③专职房地产估价专业人员（包括注册房地产估价师和取得房地产估价员岗位证书的房地产估价员）占职工总数的70％以上；
④从事房地产价格评估业务连续四年以上；
⑤每年独立承扣价标的物建筑面积10万平方米以上或土地面积3万平方米以上的评估项目5宗以上；
⑥以房地产价格评估为主营业务。
（二）二级
①注册资本70万元以上；
②有五名以上取得《房地产估价师执业资格证书》并登记注册的专职房地产估价师；
③专职房地产估价专业人员（包括注册房地产估价师和取得房地产估价员岗位证书的房地产估价员）占职工总数的70％以上；
④从事房地产价格评估业务连续三年以上；
⑤每年独立承担估价标的物建筑面积6万平方米以上或土地面积2万平方米以上的评估项目5宗以上；
⑥以房地产价格评估为主营业务。
（三）三级
①注册资本40万元以上；
②有三名以上取得《房地产估价师执业资格证书》并登记注册的专职房地产估价师；
③专职房地产估价专业人员（包括注册房地产估价师和取得房地产估价员岗位证书的房地产估价员）占职工总数的70％以上；
④从事房地产价格评估业务连续二年以上；
⑤每年独立承担估价标的物建筑面积2万平方米以上或土地面积8千平方米以上的评估项目5宗以上。
三、各级资格房地产价格评估机构的营业范围
一级机构可从事各类房地产价格评估。可以跨省、自治区、直辖市从事评估业务。
二级机构可从事房地产买卖、租赁、抵押、企业兼并、合资入股、司法仲裁等方面的房地产价格评估。可以在其注册地的省、自治区、直辖市区域内从事评估业务。
三级机构可从事建筑面积5万平方米、土地面积1.5万平方米以下的评估项目。可以在注册地城市区域从事评估业务。
临时资格机构的营业范围根据其资金和人员的相应条件确定，可在其注册地城市区域内从事评估业务。
四、房地产价格评估机构资格审批程序
一级由当地县级以上房地产管理部门推荐，报省、自治区建委（建设厅）初审，初审合格后报建设部审批，颁发资格等级证书。
二级由当地县级以上房地产管理部门推荐，报省、自治区建（建设厅）审批，颁发资格等级证书。并抄报建设部。
三级由当地县级以上房地产管理部门推荐，报省、自治区建委（建设厅）或其授权的部门审批，颁发资格等级证书。
直辖市区域内房地产价格评估机构的申报和审批，按建设部第50号令《城市房地产中介服务管理规定》执行。
五、房地产价格评估机构资格申报材料
申请房地产价格评估资格的机构应向当地房地产管理部门如实提交以下材料：
（一）房地产价格评估机构资格申请书及其主管部门的证明文件；
（二）工商登记营业执照复印件；
（三）机构的组织章程及主要的内部管理制度；
（四）固定经营场所的证明；
（五）注册资本验资证明；
（六）法人代表及负责人的任职文件；
（七）专业技术人员的职称证书、任职文件及聘任合同；
（八）经营业绩材料；
（九）重要的房地产评估报告；
（十）当地房地产管理部门规定的其它文件。
六、房地产价格评估机构资格等级升降及取消评估资格
（一）房地产价格评估机构资格等级实行动态管理，根据机构的发展情况进行等级调整，每二年评定一次，重新授予资格等级证书。
（二）在本规定颁发之前成立的房地产价格评估机构，其等级根据目前状况评定；本规定颁发之后成立的房地产价格评估机构，其等级从临时资格开始。
临时资格的最长期限为二年，并不得再次申请临时资格。
（三）资格等级的评定与年审工作结合进行，机构年审的情况是评定资格等级的依据之一。
对于年审不合格的机构，可以由等级评定初审部门提出降低其资格等级或取消评估资格意见，报审批部门批准后执行。
（四）申请升级的评估机构，应根据申请的等级在年审前半年将所需材料报相应的初审部门，初审部门在年审后将初审意见上报有关审批部门。
【关键词】 企业财务；存货；流动资产；计价；计价方法
企业是国民经济的构成要素，财务会计是现代企业管理的重要职能，企业生产经营通常需要立足于成本价值基础上针对相关经销产品和财务资金进行会计核算和会计控制。存货是企业生产经营过程中的相关储备资产，属于企业流动资产的一部分，作为会计核算的关键环节，计价能够对企业资产的价值特性提供相应计量数据，不同的计价方法对于企业存货的会计核算有着不同的影响，因此，探究和分析企业存货计价方式，有益保障于企业财务资产的成本效益。
1
企业存货的概念内涵
作为企业流动资产的构成，存货是企业在生产经营过程中所持有的以备销售的产品或商品及其他相关物资。存货一般具有明显的特指性、目的性和可验证性特征，存货是企业正常经营活动不可或缺的物资基础，主要包括库存产品、半成品、原材料以及其它相关物料，在企业运营资本中通常占有较大比重；企业持有存货的目的是为保障企业产品生产经营和市场销售过程中得到有效供应，处于产品的销售、购买和耗用动态变化过程中；相对于企业财务管理来说，存货的可验证性体现在存货的具体确认条件上，企业在确认存货时，需要判断与其相关的经济利益是否有可能流入企业，并明确存货成本是否具备可靠的计量依据，相关物资产品只有在成为企业流动资产并能被可靠计量时才能被确认为企业存货。
2
合理实施企业存货计价的重要性
存货能有效反映企业流动资产运作的动态变化状况，能保障企业商品销售的正常供应，存货管理对企业经营中流动资产的资金占用和成本控制极为关键。
作为会计核算的重要环节，计价是针对相关会计对象进行价值计量的活动。当前财务会计理念下，计价具有多种模式方法，不同的计价方法对于企业财务资产的会计核算以及企业经营状况反映效果有着不同影响。企业存货计价，是通过采用一定的方法手段，针对存货外购、生产和销售的数量及其购进、发出及库存价值进行合理计量和确认的过程。相对于企业存货的会计核算来说，存货计价的合理性直接关系到企业生产成本的正确计算和期末存货价值的公允反映，不同的存货计价方法对于计算企业损益和资产负债表的流动资产总额、所有者权益等有关项目数额计算会形成不同的数据，将会产生不同的存货估价和利润报告，存货计价时如果对期初和期末存货计价过高或过低，则会导致当期收益可能因此而出现相应增加或减少的不稳定现象，其结果对企业所得税的计缴影响也极为明显。
当前，很多企业由于财务会计管理理念存在差异性，对于加强存货管理的认识不够全面，或受客观因素制约，企业存货计价方法选择不够科学，导致企业存货管理、财务状况和经营成果方面的会计核算结果出现较大偏差，影响了企业经营成本的控制效果。因此，加强企业存货的计价管理，选择和实施合理的存货计价方法，对于企业财务管理和经营成本核算有着较为重要的意义。
3
企业存货计价方法的选择评价
企业存货属于流动性资产，在生产经营过程中形成存货实物的流转和成本流转。根据企业存货会计核算需要，企业存货计价方法主要包括如下几种形式：
3.1 个别计价法：个别计价法是基于存货成本流转与实物流转相一致的假设理论前提下，分别按照各种存货购入或生产批别及其介时确定的单位成本作为发出或期末存货成本计量核算的方法。在对发出和结存存货的批次具体认定后，采用个别计价法计算存货成本相对合理准确，通常适用于不能替代使用或购入批次少、单位价值高的存货计价，个别计价法易被用作利润调节的手段。
3.2 加权平均法：加权平均法是以期初存货数量和本期购进数量作为权数来确定同期存货发出及期末存货成本的计算方法。采用加权平均法计价可将本期销货成本控制在早期购货与当期购货成本之间，存货计价后的销售成本不易被认为操纵；加权平均法只能在期末确定存货成本，无法随时从账面获取存货结存金额，存货成本计算结果与现行成本存在一定落差，不利于存货日常管理的强化。
3.3 先进先出法：先进先出法是根据存货先后购进顺序以先购入先发出的存货流转假设为前提，对发出和结存的存货实施计价的方法。利用先进先出法计价的存货成本较接近于最近时期的购货成本，适用于经营活动受存货形态制约较大或存货容易腐烂变质的企业存货计价；但物价持续上涨情况下会使存货发生成本降至最低，从而致使账面利润虚增，导致资本分派过度，不利于企业长期经营。
3.4 后进先出法：基于存货攻入先后顺序按照后进先发的成本流转假设，对发出和结存存货进行计价的方法，此法计算的发出存货成本接近于近期市场价格，使现时成本与收入得到有效配比，当期收益确认合理，物价持续上涨时采用后进先出法可减少库存材料资金占用率，减少通货膨胀的不利影响，提高风险抵御能力；后进先出法可能会造成成本虚增或虚减。
3.5 移动平均法：以本批购进数量加账面结存数量的权数，滚动计算加权平均单价，并据以确定存货发出成本与期末存货成本。移动平均法的成本计算较为客观，有利于管理人员及时了解存货的结存情况，适用于在同一地点大量储存的性能相同的存货计价。移动平均法只能用于永续盘存制，其计算结果与市场价格仍有一定差距，频繁地计算移动单位平均成本，会导致存货核算过于繁琐。
总之，企业存货管理直接关系到企业管理水平以及资产运作效率。存货计价方法的选择对企业生存与发展尤为关键。企业存货的成本核算与企业所经营存货的特点和财产物资的盘存制度以及物价变动情况，以及企业管理人员业绩评估机制等因素密切相关。当前企业会计理念下，企业必须以历史成本为基础，坚持客观性原则和坚持谨慎性原则，立足于企业存货实际价值、现金流量和纳税筹划等角度，结合计价结果对企业财务运转状况和生产经营效益的影响，全面分析和选择存货计价方法，提高会计核算效益。
参考文献
[1] 赵忠芬 实习存货计价对企业的影响
经济视角 2010
一、资产评估与会计的联系
1.资产评估中大量运用现代会计计价方法
资产计价有历史成本法、重置成本法、未来现金流入现值法、现行售价法、可变现净值法、成本与市价孰低法、标准成本法等多种方法。其中,历史成本法是传统计价法,其它方法简称现代计价法。历史成本法具有客观性和可验证性,长期以来各国的会计准则中绝大多数非货币性资产都规定用历史成本计价。但在通货膨胀严重动摇币值不变假定下,历史成本法暴露出越来越多的弊病,现代计价法虽然在理论上能更好地反映企业真实财务状况和经营成果,但由于下述原因,却一直不能在会计实务中得到推广运用:
(1)未来现金流入现值法适用于整体资产的计价,却不太适用于单个资产,而且对未来现金流量、折现率、收益期限的估计带有明显的主观性。
(2)重置成本法基于假定的购置或替换,会计人员很难及时掌握所有资产的现实市场价格,更难适用于专有资产和季节性、特殊型号的资产。
(3)现行售价法及可变现净值法基于假定的出售,而且必须假设存在管制的市场和稳定的价格,对于专有资产、在产品、半成品等也无现成市价可循。
(4)现代计价法可操作性差。我国目前推广这些方法,会计处理会失去统一的计价基础,财会人员如根据主观意愿随意变动资产价值,会导致资产计价的混乱。再者,会计信息的质量成本也太大,不符合成本效用原则。
基于上述原因,现代计价法在会计实务中目前还行不通,但在资产产权发生交易、变动时,却有使用现代计价方法进行资产评估的必要性和可行性:必要性在于资产评估时,必须以资产公允的现时价值作为产权变动的交易价格或底价,而帐面历史成本显然不能满足要求,必须采用现代计价方法更为精确真实地评估出资产现值;可行性在于资产评估中只是对部分产权变动的资产或少数企业的全部资产采用现代计价方法,实施难度和操作成本比在会计实务中全面推广要小得多。处于中介地位的评估机构是为当事人双方服务,对双方负责,为保护自身声誉,客观公正是其基本原则,因此能较规范地使用现代计价方法。产权交易时,接受方以在评估基础上形成的交易价为原始成本入帐;出让方要把用现代计价法评估的资产从帐上转出,帐上剩余记录仍符合历史成本原则,所以与会计上采用历史成本记帐的要求没有冲突矛盾。
正是由于上述必要性和可行性,现代计价法成为资产评估的主要方法,如指数法、功能计价法、直接计价法、统计分析法、成本和生产能力关系法是重置成本法的运用和发展;市场法、预期收益法由未来现金流入现值法而来;现行市价法也来源于会计中的市价法。
2.会计数据是资产评估的重要依据
由于我国尚未形成充分发育完善的资产市场,对资产未来收益额的预测还存在条件上的限制,目前国内评估中使用最多的是重置成本法。而重置成本法是把资产现时状况、价格变动和技术变革对历史成本的影响加以量化,在帐面历史成本基础上修正得到的,因此,大部分资产的评估要以会计数据作为基础性资料。即使采用收益现值法和市价法进行评估,某些帐面记录也可作为最主要的依据,因为现金入帐是以票面金额计价;应收帐款在报表上列示的净值是估计的可变现净值;短期有价证券也可采用成本与市价孰低法计价,这几项资产评估的结果只需在帐面记录的基础上稍加修正即可。
二、资产评估与会计的区别
1.资产评估结果较会计具有多样性。同一资产,在不同的时间、不同的地点,会产生不同的评估结果,但会计上符合客观性的标志是在查证相同的数据之后,基本上能得出相同的计量结果和结论。如座落在繁华商业区和位于边远山区的完全相同的两个建筑,由于前者的市场价值大,评估值要高于后者,但会计将严格按构建成本计价,得出相同的结果。又如,同一资产在继续使用前提下的评估值也会明显高于准备清算前提下的评估值。
2.资产评估较会计重视资产的贡献性。辅资产或资产某一部分的价值取决于它在整体资产中发挥的作用,是资产评估的一个原则,如果缺少这一资产或部分,将会对整体资产造成很大损失,就应从贡献性出发而不是从取得成本出发评估其价值。我国会计准则规定,对于各种财产物资均按取得时的实际成本入账。
3.资产评估较会计强调资产的整体效益。在进行总体资产评估时,是把整个企业资本化,注重单项资产集合所产生的整体效应,不仅要评估有形资产和可确指无形资产,还要评估不可确指无形资产。以商誉为例,包括商品在内的资产价值才是整个企业的评估值,但会计制度规定:“除企业合并外,商誉不能作价入账”。可见,会计力求各项资产价值之和与企业整体资产价值的一致性,而忽略了其间的效应差异。
4.资产的评估比其会计核算更复杂,对人员素质要求更高。资产帐面值都是以已成既定事实的费用价格为基础核算出来的,因为成本核算的基础资料也是各种生产资料和劳动力的购进价格,因此,资产核算相对简单。资产评估要考虑资产现时状况、价格变动等一系列因素,不仅要从资产占有单位,还要从外部世界搜集大量相关信息,进行加工处理,最终确认出资产的现时价值。因此,评估是多门学科相互交叉的边缘科学,评估人员应是多方面知识和能力的人才。
5.资产评估所依据的标准和方法比会计具有更大的可选择性。我国会计规范体系对各会计事项作了较详细严格的规定,只有少数业务具有方法上的可选择性,如实际成本计价法下存货发生的核算、折旧的计提、坏帐准备的提取等。评估的标准和方法是由评估机构依法确定的,但具有更大的可选择性,如存货成本与市价孰低法中范围、幅度及比较资料的掌握;固定资产使用年限和加速折旧方法的选择;免税进口设备评估值含税与否;坏帐准备的计提方法与坏帐的实际判定;递延性资产、收益和损失的摊销处理等,除现金外几乎评估标准和方法都有不同选择。
6.资产评估较会计易受政策变动的影响。会计是在会计法和“两则”、“两制”为主的规范体系下进行的,其它配套政策和规范如税法、公司法、各类商法基本上是通过影响上述规范体系来影响会计核算。资产评估则直接处于财政金融、财会税收、物价商贸等政策法规的规范之下。由于会计改革一方面要适应国内需要,一方面又要与国际接轨,改革步伐较大,目前较其它配套改革具有一定先行性。资产评估面临的各种政策法规进度不一,力度不一,深度不一,地区和地区之间不一,变动也较快,这些都给评估带来较多的影响。
7.资产评估要考虑竞争原则、替代原则、最佳利用原则等,会计则不考虑这些因素。
三、几点建议
1.资产评估中大量运用现代会计计价方法,但其与会计之间又存在易被忽视的区别,我国现行会计制度在很多方面还无法直接满足评估这一特定目的的需要。实际工作中如对这些差别认识不够,直接引用某些会计数据,会影响评估的科学性。因此,应加强评估理论和财会知识的学习,深刻理解资产评估与会计的联系和区别;评估机构中应配置相当数量精通现行会计制度的人员,以充分并正确地运用会计信息为资产评估服务。
关键词 资产评估 会计 协调与合作
中图分类号：F275.2 文献标识码：A
一、资产评估与会计计价内涵
（一）资产评估的内涵及特点。
资产评估就是对资产重新估价的过程，是一种动态性、市场化活动，具有不确定性的特点，其评定价格是某一时点的价格，也是一种模拟价格。资产评估是伴随中国市场经济改革而发展起来的，其业务类型涉及产权转让、破产清算、资产重组、资产抵押以及财产纳税、财产保险等经济行为，在市场经济中发挥着越来越重要的作用。资产评估具有以下特点：（1）市场性；（2）公正性；（3）专业性；（4）咨询性。
（二）会计计价的内涵及特点。
会计以货币作为主要计量单位，以提高经济效益作为主要目标，采用专门的方法对企事业单位和其他组织的经济活动进行全面、综合、连续、系统地核算和监督，提供会计信息，并随社会经济的发展，逐步开展预测、决策、控制和分析，是经济管理活动的重要组成部分。会计的特点主要体现在会计核算阶段，主要有三个基本特点： （1）以货币为主要的计量单位。（2）以会计凭证为依据。（3）具有连续性、系统性、全面性和综合性。
二、资产评估与会计的联系
（一）会计信息是资产评估的重要依据。
在进行资产评估的过程中经常会利用并参考会计信息，包括会计数据和会计方法。评估人员无论采用何种评估方法，会计信息都是资产评估专业人员进行资产评估的最重要的依据之一，同时会计信息的质量还对资产评估的质量有重要影响。资产评估利用并参考会计信息的情况是经常发生的，会计信息资料的准确程度都会在一定程度上影响到资产评估结果的质量。
（二）都是以经济主体的资产为主要对象。
资产评估的发展起源于会计，其许多概念源自于会计，其很多工作也与会计密切相关。资产评估对象的分类是依据财务会计制度对资产的分类划分的，资产评估在评估项目方面的阐述口径与会计也是非常一致的，即资产划分为固定资产、流动资产、无形资产、长期投资等。
（三）现代会计计量方法在资产评估中得到大量运用。
资产计价方法有历史成本法、现行市价法、重置成本法等多种方法。其中：历史成本法是最传统的计价法，其他方法简称现代计价法。分析其特点，历史成本法具客观性和可验证性，长期以来世界许多国家的会计准则中都规定非货币性资产采用历史成本计价。但现在通货膨胀变得非常严重，大大动摇了会计关于币值不变的假定，历史成本法的弊端就自然越来越多；另一方面，虽然在理论上现代计价法能更好地反映出企业的真实财务状况和当期经营成果，但由于多种原因，按照会计准则规定，目前在会计实务中现代计价法还行不通。但是，在发生产权交易、变动时，必须以资产的公允价值作为交易的依据，显而易见，产权持有者都认为：帐面历史成本不能真实地反映资产价值，只有采用现代会计计量法，引入公允价值才能更真实地反映资产在交易时点的现实价值。
三、资产评估与会计计价的区别
（一）假设前提条件不同。
资产评估中的基本假设是持续使用假设、公开市场假设和清算假设；会计的基本前提有会计主体、持续经营、会计分期和货币计量。会计须同时满足四个基本假设，而资产评估只满足其中一个假设即可。
（二）目的不同。
会计中的资产计价是就资产而论资产，是货币能够客观的反映资产的实际价值量，资产计价的目的是为投资者，债权人和经营管理者提供有效的会计信息。资产评估是就资产论效益，资产评估价值反映资产的效用，并以此作为取得收入或确定在新的组织，实体中权益的依据。资产评估的结果则是为资产的交易或者投资提供了公平的价值尺度。
（三）二者所指对象的范围不同。
资产评估中所指资产，是指为特定主体拥有和控制的能为其带来未来经济利益的经济资源。会计计价中的资产是指为经济主体拥有和控制的、能用货币计量的经济资源。比如：资产评估可以对一些自创形成的无形资产进行评估，但会计工作中，只有在企业重组时才能对自创无形资产予以确认。此外，会计计价将开办费、长期待摊费用等也作为资产，而在资产评估中，只是以能够为特定主体带来未来经济利益为评判标准，这样，一些无用的待摊费用、过时设备的价值为零或者只有残值。
（四）二者的计价基础不同。
资产评估得到的是评估时点的市场价值，在会计中资产计价依据的是历史成本。时点不同，资产评估的价值也会不同，而会计上账面原值不会改变。就资产评估而言，专业人员须对所评估的资产的市场行情非常了解，不可能用一个统一的评估模式来套用。对于会计计价而言，则更多是考虑历史成本。
会计师更注重历史成本而评估师更注重市场价值，这也是评估师和会计师在关注点方面的最大差异。会计准则中要求会计师必须准确记录建筑物成本，然后定期以折旧的方式将建筑物成本调整为期末净值，该处理方法是以建筑物日渐老化而丧失其使用价值为理论依据；而资产评估师则对其市场价值更感兴趣，比如，一些过百年的古典建筑物，在会计上早已经折旧完毕，但资产评估认为其价值非常高。在衡量企业各类资产的价值时，评估师和会计师有不同的看法。按照会计确认和计量的一般原则要求，会计将取得各项资产时发生的实际成本作为入账价值，其依据为成本是实际已经发生的，有客观依据，也容易确定和核查，且数据比较可靠。而资产评估是为资产交易或者投资提供价值尺度，在资产交易市场比较发育，能够比较容易找到与被评估资产相类似的交易案例参照物时，对资产评估的计价大多采用现形市价法。现在，物价水平波动很大，时间越长，历史成本与现行市价间的差距就越大。
（五）二者的计价方法不同。
在评估之前，资产评估专业人员需要收集被评估资产各方面的信息，在获得详尽资料的前提下，对被评估实体价值再作出相应的判断。在评估过程中，往往要根据评估原则，运用科学的评估方法进行估价，它更多的强调评估师的判断，这也带来评估结果具有很大的不确定性。会计计价则简单得多，只需要在原始账面价值的基础上进行核算即可确定资产的价值，而且这个价值往往是直接计算得出的，与市场价值存在一定差距，但在计价中也非常可靠。
（六）二者的程序不同。
会计计价有较固定的程序和准则，根据相关法规和会计准则，即使是对不同人员，如果是同样的工作，能够得到一致的结果；而资产评估就具有较大的主观性和自由度，对同样一项资产的评估，不同的人，可以采用不同的评估方法，评估结果可能会有很大差异，这就要求资产评估专业人员不断提高专业水平，谨守职业操守，为客户和信息使用者提供优质的服务。
四、如何促进资产评估更好地服务于会计
（一）改变会计报告格式，实行会计报表表内信息与表外资料披露相结合。
按照我国目前的相关规定，除上市公司在发行股票或者发生交易行为时需公布其资产评估及账项调整的资料外，有关资产变动、物价波动及其对企业财务状况和经营成果的影响等方面的信息，未纳入会计报表信息的范围。但是根据相关规定，要求会计报表附注中对企业会计报表中未能列示的重大的信息必须予以披露。根据以上的分析，会计报表无法提供企业真实的价值等方面的信息，所以，笔者认为，应该改进相关会计准则，用资产评估报告对现有会计报表的不足进行修正，即：改变会计报表格式，实行会计报表表内信息与表外资料披露相结合。这样，表内信息就反应传统的会计方面的信息，表外信息反映资产的评估价值，既不随意调整账面价值，又让报告使用者全面了解资产的价值。达到资产评估和会计计价的完美结合，充分发挥各自的优势，让会计报告尽可能给报告使用者提供最充分且符合市场实际情况的信息。
（二）在会计计价中，进行财产清查时资产评估往往必不可少。
按照相关财务制度，会计计价中需要定期或者不定期的进行财产清查，并根据清查结果进行账务调整。对于盘盈的实物资产，需要对进行资产评估确定其现实价值，以资产评估结果入账，这个时候资产评估就是必不可少的。
（三）在对外投资中，资产评估定价是会计计价的基础和前提。
企业对外以实物资产或无形资产投资，如果以账面价值直接计入被投资企业，实物资产往往价值非常低，有的无形资产账面价值为0，为什么？投入研发的费用直接被分摊作为以前的费用了，账面价值没有反映，就算反映也只是成本，一些专利等无形资产，其实际价值可能比投入部分上涨了几十倍或者上百倍，必须要进行资产评估确定其价值，并根据评估结果入账，这是相关会计准则的要求。
（三）尽快制定财务报告利用资产评估结果的相关准则。
中国资产评估协会已于2007年颁布了《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，在实际工作中，以财务报告为目的的报告越来越多。曾经有一个上市公司公布了一项土地资产账面价值为5000多万元，但在财务报告时点的实际评估价值达到3亿元，而企业在账面上一直以历史成本记录，没有进行调整，本次评估结果公布后立刻引起股价连续多个涨停。这充分体现了资产评估对财务报表的修正作用。当然会计准则中关于公允价值也提到了很多，财政部在很多文件中也引入了公允价值的概念。但财务报告如何使用资产评估结果进行修正？关于这方面的具体操作性的准则还非常欠缺。需要有关部门尽快制定更具可操作性和更加细化的具体准则。
（四）评估界与会计界的协调发展势在必行。
资产评估与会计尽管在遵循的理论、工作程序和方法上有各自的特点，随着新会计准则的实施，会计与资产评估的联系已经变得更加紧密，二者既相互依存，又需要相互合作和支持，达到共同更好的发展。在今后的一段时间里，会计需要学习和研究资产评估，包括评估技术，并及时向资产评估界寻求技术支持；反过来，新会计准则也给资产评估界提出了新的研究课题，提供了更多的发展空间，比如，由于物价波动比较大，注册会计师在编制报表提取减值准备时，仅凭账面历史价值无法准确的进行减值准备的测算，需要借助资产评估师了解资产的现值。当然，资产评估行业要更好地服务于财务报告，这也对资产评估师提出了要求：注册资产评估师要抓紧学习并掌握新会计准则，研究和掌握以财务报告为目的的资产评估的具体规范和技术要领。随着财务报告使用者对会计报表披露资产现值需求的提高，资产评估必将更好地为会计服务，财务报告也将为报告使用者提供更丰富、更充分、更准确的信息资料。因此我们应该加强评估界与会计界协调与合作，实现评估界与会计界的有效互动，促进各行业的共同发展。
（作者单位：湖北永业行资产评估咨询有限公司）
参考文献：
[1]刘杰.会计视角下的资产评估.2011.
[2]刘萍，徐泓.资产评估会计.北京：中国人民大学出版社，2010.
[3]姜楠.资产评估学. 大连：东北财经大学出版社，2009.
关键词：企业价值 评估理论 综述 成本收益法
0 引言
企业价值评估理论与方法在西方等发达国家己经比较成熟并被运用于评估实践中。对现有的理论研究成果进行梳理、分析和深化，使其形成一套严密、前后一贯的理论体系，对指导企业价值评估实践和建立适合我国企业价值评估的新方法以及推动评估理论研究的发展都是十分必要的。
1 国外研究综述
企业价值评估作为一个行业产生在西方国家已有百余年的历史，在这上百年的时间里，西方国家的许多学者对企业价值评估也进行了大量的理论研究。
国外学者对评估方法的研究主要侧重两个方面，一方面是对三种基本途径的深入分析和运用，同时将金融理论中的方法与评估方法相结合。Elli Pagourtzi等将评估方法划分为传统的与先进的方法两种。认为传统方法有比较法、成本法、收入法、回归方法、利润法以及承包商法。先进方法有ANNs经验定价法、空间分析法、模糊逻辑及ARIMA模型。另一方面，注重于对各项资产进行专门的研究，形成与该企业价值资产对应的模型，使其研究更具实用性和可操作性。如Mary B. Cain研究了电力设备的估价模型；Olena Borissiouk and Janos Peli研究了研究与开发工程的估价问题；Dekke与De Hoog、William Brent Carrer建立了知识资产价值的评估模型。
国外关于资产评估基础理论的研究较少，且比较零散，研究内容归纳起来主要包括企业价值评估各组成要素和资产评估理论基础两部分。其中，Frederick M.Babcock第一个指出方法的选择要依赖于评估目的与特定资产，指出了评估程序开始前确定评估目的的重要性；Ratclif以评估假设为基础来分析评估理论概念。经济理论基础是企业价值评估理论研究的基石，国外关于企业价值评估理论基础的研究主要集中于讨论资产评估中价值的概念、企业价值评估理论与相关经济学理论的关系等内容。
2国内研究综述
如何正确运用己有的企业价值评估理论为我国的经济发展服务，形成有中国特色的资产评估理论，我国学者和资产评估从业人员进行了大量的探讨。
2.1 关于企业价值评估计价标准性质的研究综述
关于企业价值评估的计价标准是价格还是价值的讨论，是我国早期企业价值评估理论研究的重点之一，在很多书籍和文章中都有涉及。其中，一部分学者认为企业价值评估的计价标准是价格，如彭桃英提出“资产计价就是用货币来计量资产的价值，具体表现形式是价格”；纪益成在分析企业价值评估计价标准与资产评估方法的关系时，“认为计价标准是用来说明资产评估价格的内涵的，并提出了现行市场价格、变现净值价格、清算价格、重置成本价格、收益现值价格、历史成本价格和税基价格等计价标准”等等。
随着理论研究的不断深入，更多的学者形成共识，认为企业价值评估的计价标准是价值。其中比较有代表性的有，韩传模提出，评估标准是资产的一种内在价值尺度；郑炳南、刘永清认为企业价值评估计价标准的性质应是价值，其内容包括要素价值和经济价值两类。
2.2 关于企业价值评估类型的研究综述
1997年底，随着我国资产评估基本准则制定工作的开始，关于企业价值类型的理论研究越来越多地侧重于对具体企业价值类型含义及其应用的分析。姜楠对企业价值评估类型的四种分类分别进行了分析，并指出以企业价值评估基本假设为依据进行分类，以及把企业价值评估类型分为市场价值和非市场价值比较科学合理的。此后又深入分析了市场价值和非市场价值应如何定义。
周叔敏分析了国际上市场价值概念和价值类型体系在我国如何应用的问题。王诚军深入分析了市场价值的涵义及其在资产评估中的重要作用；李海英，王建中分析了评估实务中常用的价值类型的含义及其选择问题；程凤朝重点研究了以资抵债过程中的企业价值评估问题，认为抵债时使用的是非市场价值中的某种形式，资产管理公司处置抵债资产时应选择强制变现价值。马小琪在对价值理论以及国外学者关于资产评估价值类型的研究分析、总结后，提出资产评估应以市场价值作为价值标准。
2.3 关于企业价值评估方法的研究综述
我国关于企业价值评估方法的研究主要侧重两个方面，一方面是对评估方法选择及其与价值类型关系的探讨，如卢永海、陈晓萍分析了资产评估计价标准如何约束评估方法的选择。
另一方面，我国更多学者侧重于研究各种具体评估方法在不同类型企业价值评估中的应用，其中比较有代表性的研究成果主要有：郑炳南、刘永清从评估时的总量、内容构成等方面分析了整体企业价值评估中成本加和法与收益法的不对应性，并对两种方法的互验提出了质疑。同时，还对企业价值评估成本法中重置成本要素构成内容进行了讨论。王同律、汪海粟根据层次分析法的原理提出将通过超额收益折现来确定的组合无形资产的价值进行分割的思路与做法。程凤朝对金融不良资产的价值类型重新定义，并提出和实践了五种适于不良资产形态和处置方式的评估方法。
3 评述及结论
通过上述分析可以看出，我国关于企业价值资产评估的理论研究是逐层递进、层层深入的。讨论重点从最初的计价标准性质到价值类型的选择再到企业价值评估方法、准则规范。说明对资产评估理论体系进行研究己经有了一定的理论基础，为选择适合我国特殊国情下的企业价值评估方法理论提供了新思考。
对现有企业价值资产评估理论研究内容的梳理和重新排列，体现了企业价值资产评估理论研究的层次和发展趋势，揭示了其理论研究的实质，其内容依次包含国外研究理论和国内研究理论两个大方面。通过研究综述评述，结合市场法和收益法得出适合我国企业价值评估的最新理论，即成本收益法。
参考文献：
[1]马小琪，基于博弈论的资产评估机理与方法研究[D]，哈尔滨：哈尔滨工业大学，2006
