发布时间：2023-07-19 17:11:54
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产开发的分类样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
【关键词】房地产；外部性；治理
中图分类号： F293.3 文献标识码： A
一、前言
近年来，由于城市房地产开发行业的不断壮大，城市房地产开发经营的外部性及其治理途径的问题得到了人们的广泛关注。虽然我国在此方面取得了一定的成绩，但依然存在一些问题和不足需要改进，在科学技术突飞猛进的新时期，加强房地产开发经营的外部性及其治理途径的研究，对我国城市房地产行业的发展有着重要意义。
二、“外部性”的理论渊源
在经济学文献中,外部性有着许多不尽相同的表述,也可称之为外部影响、外在性或邻近效应,指的是私人收益与社会收益、私人成本与社会成本不一致的现象。最早由阿尔弗雷德•马歇尔提出的“无形的手”的瑕疵的观点,被看作是外部性理论的渊源,而此后众多学者对这个问题进行的研究使之有了更多不同的解释。较为简明清晰的解释是庇古在福利经济学中提出的观点,他认为:“某甲在为某乙提供一些服务的过程中(这种服务是有报酬的),附带的也给其他人(不是同类服务的生产者)提供服务或带来损害,这种服务得不到受益方支付的报酬,也不能使受害方的利益得到补偿。”庇古把这种现象归结为社会净产品与私人净产品之间的差异,这种差异可能是正的,也可能是负的,因此外部性又可区分为“外部不经济”(一项经济活动在提供私人净产品的同时也提供了社会净产品,如果在提供社会净产品的同时要求社会或第三者承担额外的成本或代价,那么,这项经济活动就给社会或第三者带来了消极的外部影响,称之为外部不经济)与“外部经济”。
三、房地产外部性分类及其影响
1、房地产外部性分类
以外部影响的性质和作用分,房地产外部性可分为房地产正外部性和房地产负外部性。房地产正外部性是指房地产经济活动给其他人无偿带来了好处,也称外部经济。与此相反,凡是因房地产经济活动受损而又无补偿的外部影响被称为房地产负外部性,也称外部不经济。
按经济活动主体划分,房地产外部性分为房地产开发的外部性和房地产消费的外部性。无论是房地产的开发还是房地产的消费,均存在正效应与负效应。
2、房地产外部性的影响
房地产开发的正外部性主要体现在三个方面:一是对城市化及经济的有益促进。城市化是社会经济发展的必然进程和客观规律,而房地产项目的开发建设是城市化进程中的重要微观组成部分。二是对其他房地产开发商或其他生产者的有利影响。房地产开发项目往往会完成附近的基础设施建设,这为其他房地产商在相邻区域开发各类物业创造了良好的环境条件。三是给消费者带来了投资价值。城市房地产的良性发展会提升城市房地产价值,给投资者带来财富效应。
四、房地产开发经营中外部性的产生原因
1、地理区位上的邻近
房地产项目在推广中大力宣传周边基础设施的完备与景观的优美,这就是因为该项目与周边相关设施如学校、购物广场、城市绿地等毗邻,使得这个房地产项目可以不付出额外代价便可享受相关便利,从而在区位上占有优势,而购物广场也因为毗邻该房地产项目,可以吸纳到更多的购物人群与客流量,从而有更大的发展潜力。
2、产权不明晰
外部性的产生在很大程度上也受制于产权的不明晰,即对经济资源缺少明确的产权保护。例如,如果政府可以就房地产项目因周边公共绿地的存在而获得更好的空气质量而收取费用,那么,该房地产项目要承担一定的经济成本方能得到绿地给它带来的好处,而其它远离绿地的房地产项目未得到空气质量更佳的好处也不需支付费用,从而毗邻绿地的项目便不能从政府建造绿地中得到比其它远离绿地的项目更多的好处。在这种情况下,外部经济就会消除,反之,外部性就会产生。上面所述,就是因为对公共绿地这种经济资源缺乏明确的产权归属而产生了外部性。
3、市场交易成本过高
交易成本过高会使得市场交易难以进行,或者使得物品产权无法进行有效的交易。一个房地产项目由于选址不当,影响了临近楼房的采光及通风,被影响楼房里的居民,理论上可以去向房地产项目开发商请求补偿。
4、品牌价值的偏好
通过外部力量的作用改变消费者与生产者的偏好也会产生外部性。其实,从经济学角度而言,好的房地产开发公司的品牌对于购房者偏好的诱导是一种外部影响现象。比如,万科公司作为房地产业界的知名企业,开发出的楼盘项目消费者认可率高,往往出现万科开发的楼盘项目要排队争购的局面,万科在房地产市场竞争中有着显著的品牌优势。
5、地产不可移动性造成的自然垄断
房地产产品是一种特殊的产品,因为土地是不可移动的,建筑在其上的建筑物也就不可移动,房地产项目在物理特征上具有固定性,它要占据一定的位置和空间,在同一位置不可能共存。另外,还附带着采光、通风和地基稳固等衍生权利。因此,房地产商品不像其它普通商品一样可以在市场上互补有无,达到整体市场的均衡,形成了事实上的稀缺性。
五、城市房地产开发经营中外部性的治理途径
1、灵活运用价格协调机制转化外部性
在某种程度上,外部性可以通过价格机制加以协调转化。这就使得注重让房地产项目产品创造更多外部经济的开发商获得鼓励,存在外部经济的房地产项目得到经济补偿,而让不注重社会效益的开发商出局,外部不经济的项目难以在市场立足。另外,如果无需交易成本或成本很低,那么双方当事人在市场上的谈判有助于减少外部性的影响。
2、通过综合改造促使外部性的内部化
外部性是相对于一定的范围内而言的,小范围内的外部性在范围扩大后就变成了“内部”的了,如相互竞争的企业的合并,这就是“外部性的内部化”。在城市旧区中,位于旧区中的地块或楼盘,由于房地产价格不仅取决于自身的状况,也取决于监近物业及房地产状况,自然很少有开发商愿意去开发或重新翻修。因此旧区的存在对旧区内部的地块造成了外部的不经济,即使旧区内部的项目质量上乘,但考虑到景观效应、社会地位的需求,一些潜在顾客也会放弃购买,开发商显而也会顾及这一点,而放弃开发。而综合成片开发,使得旧城区老化这个外部性问题内部化了,就解决了这个问题。
3、实行征税或补贴强制性纠正外部性
税收和补贴是政府强制性纠正外部性的一种重要经济手段。对于外部经济的房地产项目,政府给予补贴,,这样就使得更多的房地产开发商愿意投入资金到这种房地产项目的开发中去。对房地产开发过程中的外部不经济,如对占地面积多、环境好的别墅征收较高的固定资产调节税或临时税,这样就会抑制别墅的修建对自然环境的破坏,矫正房地产商品供给结构中高档房过多的不良状况。
4、加强产权界定弥补外部性
按照新制度经济学的观点,产权不明是产生外部性的根源,因此界定产权是弥补外部性的最重要途径,这一工作在我国现阶段得到重视。应加快房地产法制建设,从立法上为各项房地产权利做出明确规定,并严格保护、执行。另外,政府应组织、协调各部门编制好城市规划并严格执行,明确规定房地产开发利用者的行动空间,从而间接地决定产权的归属问题,并进而减少或消除房地产开发经营利用中的外部不经济。
5、采取政策管制规范开发商的行为
房地产外部性现象的产生与房地产开发商有很大的关系,政府应制定一定的政策和法规来规范开发商的行为。目前政府采取的主要管制措施有土地供应计划调控、金融杠杆的调节等。另外在公司的注册、开发项目的准入、建设项目的资金融通、土地的使用限制等微观层面上也有着多种管制。此外,政府对房地产企业应实施严格的准入制度,将那些专业水平差、道德品行低、社会责任感不强、信誉度和顾客满意度低的企业或开发商拒之门外
六、房地产开发经营的外部性治理建议
除了控制好以上因素外，城市房地产开发经营外部性的治理还要考虑到环境因素。环境是未来经济发展的又一大支撑。一方面,环境是资源的载体,维护环境就是为持续发展提供了持续利用资源的可能;另一方面,环境又是人们共同的居所,发展生产的根本目的是为了提高人民的生活水平,其中环境质量是现代衡量社会经济发展和人们生产、生活质量的关键性指标。因此,我们在加快城市经济发展、进行城市房地产开发和再开发的同时,必须注意保护治理好我们的环境,坚持走经济、社会和资源、环境相互协调的可持续发展之路。
七、结束语
通过对城市房地产开发经营的外部性及其治理途径的问题分析，进一步明确了外部性的有效治理途径在城市房地产开发工程中的重要性。因此在城市房地产开发工程的后续发展中，要加强外部性治理途径技术的提高，确保城市房地产开发的稳定发展。
参考文献
[1]骆汉宾 房地产开发中的若干问题及对策 城市开发 2010年
国家统计局最新测算结果表明：2003年12月份，“国房景气指数”为106.19，处于景气空间。与2003年11月份相比下降0.26点，与2002年12月份相比上升2.01点。表明2003年房地产开发业总体景气水平明显上扬。全年“国房景气指数”的基本走势是“高开低走”，由年初的最高点109点，经过6、7两个月小幅反弹，最后回落到106点的景气水平。反映出全国房地产开发市场总体趋势由年初的过快发展逐步回落到年底相对平稳发展的过程。
全年“国房景气指数”呈现“高开低走”的政策背景是：2003年，针对年初房地产开发投资，特别是到位资金过快增长的趋势以及为应对非典疫情产生的影响，国家有关部门相继出台了清理整顿开发区，规范银行贷款发放等宏观调控政策，尤其是国务院《关于促进房地产市场持续、健康发展的通知》（国发[2003]18号），确定了房地产业支柱产业地位，并采取了一系列措施促进了房地产市场的持续、健康发展。
全年“国房景气指数”明显上扬的数据特征是：房地产开发投资增速高于上年，投资规模超过1万亿元；银行贷款增势强劲，企业拖欠工程款增速有所加快；土地开发面积增速不减，面积超过2亿平方米；新开工面积增速加快，占施工面积的比重达到46.5％；商品房平均销售价格稳中有升，局部地区增幅过快；商品房空置面积虽增速明显回落，但总量仍在增加。
主要分类指数走势
与上年12月份相比，2003年12月“国房景气指数”所属的8个分类指数全面上扬（空置面积分类指数表现为下降），其中新开工面积、土地转让收入、资金来源、空置面积等分类指数是带动“国房景气指数”高于上年水平的主要原因。
1、新开工面积分类指数
2003年12月，新开工面积分类指数为109.36，比11月份上升0.63点，比上年同月上升3.35点。全年各月分类指数明显上扬，基本保持在107点，明显高于上年同期水平。表明全年新开工项目增势明显，房地产开发企业对市场预期看好。全国商品房新开工面积突破5亿平方米，达到5.43亿平方米，增长28.5％，增长幅度比上年增加10.9个百分点。分地区看，海南、广西、陕西、河北和等地区新开工面积增长速度超过50％。其中，海南商品房新开工面积增长84.5％，是增速最快的地区。
2、竣工面积分类指数
2003年12月，房屋竣工面积分类指数为106.27，比11月份下降2.45点，比上年同月上升0.72点。全年房屋竣工面积分类指数由于季节规律递减，但总体走势高于上年，尤其是第四季度升幅明显增加。
全年房屋竣工面积达3.25亿平方米，增长21.5％，增长幅度比上年增加2.7个百分点。
分物业看，竣工商品住宅为2.66亿平方米，增长18％，占全部竣工面积的比重达到81.8％；办公楼竣工面积为971万平方米，增长9％；商业营业用房竣工面积为3571万平方米，增长28.1％。
3、本年资金来源分类指数
2003年12月，本年资金来源分类指数为108.20，比11月份上升0.87点，比上年同月上升2.46点。
全年本年资金来源分类指数持续走高。其中，7月份达到108.89，为全年最高点，此后尽管略有回落，但仍稳定在107点以上的较高水平。
全年全国房地产到位资金累计为1.31万亿元，增长37.6％，增长幅度比上年增加7.4个百分点，是1995年以来的最高增幅。其中，国内贷款为3125亿元，增长45.4％，增幅增加14.3个百分点；企业自筹资金3758亿元，增长38.1％；定金及预收款5085亿元，增长38.1％；利用外资184亿元，增长17.9％。同时，企业拖欠工程款明显增加，达到1057亿元，同比增长22.2％，增幅比上年增加8.8个百分点。
4、房地产开发投资分类指数
2003年12月，房地产开发投资分类指数为107.11，比11月份上升0.24点，比上年同月上升1.43点。全年房地产开发投资规模跃上新台阶，累计完成房地产开发投资突破1万亿元，增长29.7％，也是1995年以来的最高增幅。其中，商品住宅完成投资为6782亿元，增长28.6％；办公楼和商业营业用房投资分别为509亿元和1277亿元，增长更为强劲，增速分别为34.2％和37.6％。但经济适用房的比重有所下降。全年完成经济适用房投资617亿元，仅增长8％，远低于商品住宅的增长速度，经济适用房投资占全部房地产开发投资的比重为6.1％，增幅比上年减少1.3个百分点。分地区看，海南、江西、宁夏、安徽和陕西的增速超过60％，是房地产开发投资增长最快的地区。
5、土地开发面积分类指数
2003年12月，土地开发面积分类指数为110.31，比11月份下降4.22点，比上年同月上升0.24点。全年分类指数也呈高开低走态势，3月份指数达到123.63，是2001年4月份以来的最高点，此后各月基本保持回落态势，年底降幅较大。反映出国家围绕清理开发区出台的整顿土地市场秩序的政策措施，起到了一定的作用。全年完成土地开发面积超过2亿平方米，增长20.2％。完成土地购置面积3.7亿平方米，增长21.5％，增幅比上年回落18.8个百分点。
6、商品房销售价格分类指数
2003年12月，商品房平均销售价格分类指数为97.47，比11月份下降0.15点，比上年同月上升0.61点。全年商品房销售价格分类指数波动幅度明显减缓，有7个月的分类指数在97点左右波动，整体水平略高于上年。
表明旺盛的需求和主要原材料涨价推动成本增加等成为带动平均销售价格稳中趋涨的主要因素。全年商品房平均销售价格为2379元/平方米，增长3.8％，增幅比上年增加0.9个百分点。其中，商品住宅销售价格为2212元/平方米，增长3.9％；办公楼平均销售价格为4293元/平方米，下降1.4％；商业营业用房3739元/平方米，增长4.5％。分地区看，上海、江西、山西的增速超过20％，是房价上涨最快的地区，上海市的平均房价达到5118元/平方米，增长24.2％，首次超过北京成为全国房价最贵的省份城市。全国有10个地区平均房价负增长，5个地区集中在西部。
7、商品房空置面积分类指数
关键词：房地产开发商、房地产信托、私募房地产投资基金、公募房地产投资基金、房地产抵押贷款证券化
在西方国家和地区，由于房地产产品多被视为金融投资的工具，如由房地产产品衍生的“房地产投资信托”本身是重要的金融产品之一，因此，MSCI（摩根斯坦利）公司和SP（标准普尔）公司共同推出的全球产业分类标准GICS（global industry classification standard）和伦敦金融时报（FTSE）的全球分类系统GCS（global classification system）均将房地产业归于金融部门。由此可见，金融对房地产的重要性，房地产金融的发展在某种程度上而言意味着房地产业的发展和成熟。
一、第一阶段：房地产开发商自筹资金和银行贷款，房地产金融只存在房地产增量市场单一的房地产金融体系。在这一阶段，房地产开发商和银行是金融市场不容置疑的主角，既是风险的承担者又是既得利益的获得者。
很多人刚开始进入房地产业时，都曾有过这样的疑问：房地产开发商具体是做什么工作的？在现在的房地产市场，几乎所有的开发环节房产商如果愿意都可以委托专业公司进行，这样一来是不是房地产业可以不需要房地产开发商，很明显，答案是否定的。这是因为，房地产开发商承担着金融、投资和项目管理，房地产开发商可以理解为专门投资于房地产开发业的投资公司，从拿地开始就意味着投资项目启动。在实践操作中，房地产开发商主要通过自有资金、预收帐款（定金和购房首付款）、发行股票和债券进行融资。
银行作为国家金融体系的主体，同样对房地产金融的产生和发展起着至关重要的作用。
《2004中国房地产金融报告》指出，2004年房地产开发资金来源中，银行贷款的比重在55%以上。而业内人士更指出，这个比例实际可能达到70%以上。
这一阶段的特点：房地产金融市场比较封闭，房地产开发商作为唯一一个承担房地产市场风险的资金提供者，在政策市的良好的大背景下，获得高额利润回报；银行作为房地产贷款的主要提供者，获得较为稳定的利息收入；个人通过在股票市场买卖开发商股票获得收益。
二、第二阶段：机构投资者通过房地产信托和私募房地产投资基金进入房地产市场，房地产金融主要存在于增量市场，机构投资者通过私募房地产投资基金介入存量市场半成熟的房地产金融体系
这一阶段，房地产信托和私募房地产投资基金允许发行，并得到很快的发展。
房地产信托目前国际上主要存在三类：一是美国式的房地产信托，主要采用资金信托的方式。二是日本式的房地产信托，主要采用不动产信托的方式。三是台湾式的房地产信托，兼采资金信托和不动产信托的方式。台湾《不动产证券化条例》第4条第3项和第4项分别规定了不动产投资信托和不动产资产信托的定义。
房地产投资基金REITs是通过向投资者发行受益凭证，所募集的资金用于房地产业的集合投资，所获利润在扣除各项费用和税金后向受益凭证持有者发放。房地产投资基金REITs所产生的证券与股票和一般债券不同，它不是对某一经营实体的利益要求权，而是对特定资产池所产生的现金流或剩余利益的要求权。资产池在法律上表现为特定目的载体（Special Purpose Vehicle，简称SPV），在实践过程中，SPV的实现方式主要有两种：特设公司(Special Purpose Company ，简称SPC)和特设信托(Special Purpose Trust ，简称SPT)。即契约型投资基金和公司型投资基金。
私募房地产投资基金可以允许介入房地产的所有环节，介入房地产的增量市场，即对房地产开发商提供股权融资或者对其提供开发贷款；介入房地产的存量市场，即购买和持有存量房地产，获得其稳定的租金收益和未来的增长收益。
私募房地产投资基金目前在市场上的表现形式主要为投资公司、资产管理公司，通过参股方式参与房地产开发，或收购持有商业房产获得稳定的租金收益。
这一阶段的特点：房地产金融市场开始开放，机构投资者和拥有一定财富个人的资金通过房地产信托和房地产投资基金进入房地产市场，获得较为稳定的利息收入（委托贷款方式）和比较可观的房地产开发利润（参股方式）。
三、第三阶段：广大投资者通过房地产投资基金和资产证券化进入房地产市场成熟的房地产金融体系
公募房地产投资基金和房地产证券化允许发行，绝大多数的存量商业房产被房地产投资基金所持有。
由于私募基金仅接受那些集团投资者或富有的个人，公募基金主要针对不确定的账户投资者，因而私募基金的初始门槛较高，对委托的资产规模有较高的要求。而公募基金监管机构实行严格的审批或核准制，因为这涉及到众多投资人的权益。因此可严格限定其不可投资于房地产开发领域，主要投资于存量房产和房地产证券；私募基金则可允许其投资于房地产的所有领域，在承担房地产开发风险的同时获得比较可观的利润回报。
无论是公募基金还是私募基金，笔者都建议采用封闭式。由于房地产自身的特点，项目周期相对较长、变现能力较差；房地产频繁买卖又容易造成投机，甚至会造成泡沫。因此为了保证房地产市场健康发展以及资金供给的稳定性，笔者认为房地产投资基金宜采用封闭式，年限最好为15―20年。
房地产证券化是指以债券形式表现的证券化，主要有两种形式：一是直接的房地产项目债券，主要针对具体的房地产项目标的，由投资方或开发企业委托金融机构发行；二是派生出来的债券，主要是以住宅抵押贷款证券化为代表，它是指金融机构对房地产抵押贷款进行包装组合，将一定数量的，在贷款期限、利率、抵押范围类型等方面具备共性的抵押贷款以发行债券的方式出售给投资者，包括抵押债券及由抵押贷款支持、担保的各种证券。这方面的研究很多，笔者在此不一一赘述。
四、促进我国房地产金融发展的几点思考
我国目前房地产金融尚处在第二阶段，房地产信托大量发行，通过《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》来规范其发展；私募房地产投资基金主要以投资公司、资产管理公司形式出现，纯粹以基金命名的房地产投资基金尚未成立。笔者认为，可通过以下措施来促进我国房地产金融的发展。
1.规范并促进房地产信托的发展
发展股权类、产权类房地产信托和住房抵押贷款证券化。2007年3月1日实施的《信托公司管理办法》取消了信托公司不能采取贷款、租赁方式开展业务的限制，同时规定信托公司可作为投资基金或者基金管理公司的发起人从事投资基金业务，也可从事资产证券化、企业年金和财务顾问。应该说，信托业的春天已经来临。
采用准房地产投资基金进行运作。信托公司大部分缺乏对房地产的专业运营和管理经验，因此在现阶段可以采用外部管理模式，委托专业的房地产经营管理公司来管理。在整个架构中信托公司在与投资者的法律关系中将作为受托人，并对投资人的利益提供保障。从而为发展契约型的房地产投资积累一定的经验。
完善房地产信托的相关法规，使得房地产信托有法可依，走向有序发展的道路。监管部门更多的工作是要考虑如何完善制度设计，填补漏洞，从而有效引导市场发展方向。
2.尽快完善相关法规，明确房地产投资基金的发展方向
房地产金融创新，发展房地产投资基金，首要的是建立相应的法律制度框架。所有已经和正在筹划REITs发展的国家和地区，无不将立法作为发展REITs的首要条件。比如新加坡、日本、韩国、香港和台湾，都是在原有相关法律已经比较完备的基础上，通过长期研究制定专项法律。有的在REITs法律制定公布以后好几年才正式批准发行相关产品上市。
公司型房地产投资基金可以建立和实施一套机制来保护投资者，保证基金管理人和其他服务提供者能够按照基金持有人的最佳利益行事；从而实现利益相容，使基金市场的所有参与者成为一种利益共同体，契约型房地产投资基金则难以提供这方面的保证。因此，在目前公司型基金在全球得到了越来越普遍的采用。但在公司型投资基金显然在我国现有公司法律体系下是行不通的，而《中华人民共和国信托法》（以下简称“信托法”）却早已在2001年10月1日施行，显然，采用信托型的信贷资产证券化发行模式在我国更具有操作依据和现实意义。
3.鼓励并加快私募产业基金和抵押贷款证券化的发展，并完善相应的法律法规
私募房地产投资基金允许其投资房地产业的所有领域，包括以参股方式或贷款方式介入房地产开发领域，承担较高的风险获取较高的利润。为了避免房地产市场的泡沫，对于投资于房地产增量市场的房地产投资基金，可限制其任何形式的贷款。
建议或鼓励私募房地产产业投资基金采用有限合伙制。《合伙企业法》的修订，使得有限合伙制度成为可能。有限合伙制是国外投资基金普遍采用的方式。有限合伙制一般由一个负无限责任的普通合伙人（基金管理公司）和一个或多个负有责任的合伙人（基金投资者）组成，主要以私募的方式募集资金，并将所募集的资金用于房地产投资。
众所周知美国REITs之所以发展迅速，主要得益于其优惠的税收政策，REITs满足规定条件就可以免缴公司所得税，而我国房地产信托投资基金的税收优惠却无从体现。因此，我国还应完善相关法律，来促进我国房地产投资基金的发展。
作者单位：台玉红，上海理工大学；朱鹏宇，上海国际港务（集团）股份有限公司罗泾二期工程建设指挥部
关键词：环境影响评价；房地产开发项目；问题；探讨
收稿日期：20131202
作者简介：张岩松（1978―），男，山东青岛人，硕士，高级工程师，主要从事环境污染与防治、环境影响评价研究。中图分类号：X828文献标识码：A文章编号：16749944（2014）01018402
1引言
近年来，房地产业作为国民经济的先导性、基础性行业，已经成为了新的经济增长点[1]。2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比2009年增长了33.2%，房地产和建筑业的增加值占总GDP约5%，由此可以看出房地产业是我国国民经济的支柱产业。但是随着房地产业持续发展，其带来的环境问题也日益突显，如设计布局不合理，对景观和生态造成不良影响；项目选址与规划不相符，对区域生态功能造成影响；施工管理不善，产生的扬尘、弃土造成二次污染；装饰材料含有放射性、挥发性污染物，对人体健康十分不利。因此，搞好房地产建设项目环境影响评价工作，高度重视房地产开发建设项目环境管理工作的开展，这对推进房地产业健康持续发展，实现经济、环境及人居健康和谐发展，具有重要的现实意义。
2房地产开发项目环境影响评价的概念及特征
房地产开发项目环境影响评价是指对房地产建设过程（施工期）及房地产建设后居住、使用过程（运行期）对环境产生的物理性、化学性或生物性的作用及其造成的环境变化和对人类健康可能造成的影响进行系统分析和评估，并提出减少这些影响的对策措施[2]。
在环境影响评价体系中，与其他建设项目相比，房地产开发项目环境影响评价的特征十分明显。这主要是因为房地产项目的地址选择、工程实施及后期的使用过程，每一个环境都与其周边的自然生态环境构成了一个严密的整体结构，这就要求在房地产开发项目环境影响评价中，既要包括项目对自身及其周围自然生态环境的影响，同时又要涵盖周边自然生态环境对项目区的控制[3]。一方面，房地产项目的建设直接将项目区自然生态环境转变为社会生活环境，这种整体的多方位的、全角度的改变，囊括自然地理、人口密度、社会关系、经济发展、环境质量等多个方面。同时房地产开发项目在建设及使用过程中，排除的三废（废气、废水、固体废物）、噪声等是环境中主要的污染源[4]。另一方面，房地产开发项目作为生活和工作的主要场所，同时也会受到周围自然生态环境的控制，具有一定的脆弱性及敏感性，因此，房地产开发项目区也属于环境影响评价中被保护的对象，且保护内容和级别通常会优于周边其他环境体。
因此，与传统的工业型项目相比，房地产项目其环境影响评价过程有比较大的差异，其评价的内容、评价的重点等都有自己的特点[5]。
3房地产开发项目环境影响评价的内容及重点
依据房地产开发项目在时间和影响因素上的特点，房地产环评主要有以下内容：施工期环境影响评价；营运期环境影响评价；外环境对项目的环境影响评价；景观生态评价；自然生态环境影响评价。通常人们把建筑景观的可接受度、阳光的适度、生态环境的适宜度三项作为景观生态环境影响的评价指标[6]。因此，房地产开发项目作为生活工作的主要环境，在其环境影响进行评价过程中，不仅仅要评价房地产开发项目对生活工作的舒适度、方便度、安全度，还要评价房地产开发项目本身的建筑成效，及其与周边自然生态环境的和谐性。
房地产开发项目的环境影响评价类型应多种多样，切忌单一化、统一化。因此，房地产开发项目环境影响评价过程中，应在环评导则及国家环保总局253号文等法规条例要求的基础上，按照房地产项目自身的特点，重点突出污水处理、中水回用、施工期的环境保护、供暖情况、创建良好的生态小区，做好原址土地利用状况、小区绿化、商业网点选择和数量规范等工作[7]。
4房地产项目环境影响评价中的问题与对策
4.1施工期环境影响评价
虽然房地产开发项目排除的三废（废水、废弃、废渣）和噪声对周围自然生态环境的影响是短暂性的，然而工程实施的时期具有变异性，对周围自然生态环境，特别是对居民生活环境的影响，还是比较大的。所以工程实施时期的环境影响评价是房地产开发项目独有的一个关键点。
工程实施期间所产生的废弃的材料、挖掘出的泥土，常常是堆放在施工现场的。工程实施期噪声影响最大的时间是土石方及打桩阶段，通常距声源50m处，除搅拌机超标外，其它声源基本上符合标准值（建筑施工场界噪声限值昼间标准GB12523-90）。工程实施期废水的主要来源是生活污水、设备和车辆冲洗水[8]。工程实施所产生的固废要求集中堆放，及时处理，使用指定的运输车将其运至环境保护部门所指定的堆放的地点，避免乱放乱堆对周围生态自然环境造成二次污染。
4.2中水回用的探讨
小区的主要污染源是生活污水的排放。生活污水的排放，一方面危害水体质量，一方面造成水资源浪费，加剧我国水资源短缺现象。建设中水回用设备，处理中水后进行重利用，节约我国宝贵的水资源，同时减少地下水的过度开采，维持我国水资源可持续利用，经济、生态、社会成效较高。就有中水设施的房地产开发项目而言，若作为景观娱乐用水，要求达到《城市污水再生利用景观环境用水水质水体的水质标准》（GB/T18921-2002）；若作为道路清扫、绿化、车辆冲洗等用水，其处理水质要求达到《城市污水再生利用城市杂用水水质》（GB/T18920-2002）标准[9]。
4.3清洁生产分析
参考《环境标志产品技术要求――生态住宅（住区）》中的材料及资源、室内环境质量、住区水环境、节能与能源利用、场地环境规划设计等方面确定房地产项目的清洁生产水平。从平面布局利于节能、采光，能源结构与节水、水源的拓展、节能措施，装饰考虑到材料的无害性，建筑设计及用地要与城市规划相协调，建筑材料考虑环保替代材料，和城市总体景观相融，小区的绿化与绿色设计相符等方面进行全面剖析。做到从源头控制、过程控制、无害化[10]。
4.4地下车库排气口的设置问题
在城市住宅小区（房地产开发）项目区内，主要的污染源便是私家车尾气，受私家车废气影响最为严重的应是建设区自身。当前城市住宅小区都设有地下停车场，以满足小区内居民们停车需要。目前大部分城市住宅小区内的停车场，面积较大，停车辆多，因此房地产开发项目环境影响评价中科学合理地设计排烟、排风系统十分重要。相关法律法规及条例规定，城市住宅小区地下车库要设有机械排风系统，其排风量按照稀释的废气量进行科学估算。
拟建小区内部，大气污染物排放量应达到《大气污染物综合排放标准》（GB12697-1996）二级标准的要求。地下车库废气排放点距地面高度一般达不到《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）要求，因此私家车尾气排放的高度设计应引起房地产开发项目环境影响评价工作人员的高度重视。此外，因为NOX的排放标准远远高于THC，因此如果能达到NOX排放高度，就一定能满足THC的排放要求，进而在环境影响评价中通常将NOX作为主要的参数[11]。
4.5项目周边的污染源对房地产项目的影响
房地产开发项目与周边其他很多功能区域相邻，构成一个密不可分的整体。和其他自然生态环境问题相比，对房地产开发项目区域的影响所占的比例最大的应该是周围环境的噪声污染，周边环境的噪声污染有3种：一是道路交通噪声污染；二是企业噪声污染；三是商业圈噪声污染。因此，开展房地产项目开发环境影响评价工作时，不仅要求调查周边一定范围区内的噪声污染源，同时必要时，还需参考历史以及其他数据资料[12]。此外，电磁辐射振动、放射性等环境污染问题在房地产开发项目环境影响评价中往往容易被忽视。然而实际上，随着社会经济的快速发展和进步，也会不断地产生很多新的污染，同时影响人们的生活工作环境。如果房地产项目区域的周边有振动污染源、高压输电线、微波发射塔、放射性污染源等，在环境影响评价中应该作出相应的专项评价研究报告。
5结语
房地产开发项目环境影响评价，要根据项目周围自然生态环境条件和项目自身的特征，做出合理的科学的分析评价，确定项目区域内的各个污染源，开展环境影响具体分析工作，同时提出污染物防控具体可操作的措施方案，认真地做好公众参与等关键环节，把好房地产开发项目选址的第一关，切实做到以人为本，以促使房地产开发建设与社会经济、城市生态环境协调可持续发展。
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利用回归分析法，以1988年到2009年的城镇房地产开发投资与国内生产总值进行定量分析。选择各年度的房地产开发投资的对数为自变量，国内生产总值的对数为被解释变量。由于数据是时间序列，有可能存在高阶自回归的特征，因此有必要使用ADF（AugmentDickey-Fuller）检验先对数据进行单位根检验，以排除数据的自相关。
从表3可知，房地产开发投资和国内生产总值的对数这两个时间序列是一阶单整序列，对其进行协整分析。
s迹统计量30.02244大于25.87211和19.38704或相伴概率小于0.05，所以房地产开发投资与国内生产总值存在协整关系。
选择房地产开发投资的对数为自变量，国内生产总值的对数为被解释变量，建立回归模型：
虽然，房地产开发投资和GDP的增长在长期存在某种相关关系，但是不能证明他们之间的因果关系，有必要使用格兰杰检验对其关系进行确立。通过VAR模型确立滞后期为2，检验结果如下（表4）：
由于相伴概率小于0.05，因此在95%的置信水平下，可以认为国内生产总值与房地产投资互为格兰杰原因，在此基础上建立ECM模型（误差修正模型）。
从上式可知，房地产开发投资对国内生产总值的增长有很大的推动作用，短期来看1%的投资增加可以使得GDP增长0.17%；而长期来看，1%的投资增长能带来GDP的0.6%的增长。并且，存在纠正指数，当年的GDP增长会对前一年GDP与房地产投资之间的缺口进行修正。
据国家发展改革委投资所房地产研究中心副主任刘琳统计，房地产开发投资对经济增长具有重要作用。1997-2005年，综合直接贡献率、间接贡献率和引致消费贡献率得到的房地产开发投资对GDP增长的总贡献率平均达到22.49%，即在各年GDP的增量中，房地产开发投资总贡献的份额平均达到1/5；在平均8.94%的GDP增幅中，房地产开发投资贡献的百分点平均达到2.03%。
其次，房地产的发展会带动相关行业的投资的快速增加，包括钢铁、水泥等60多个行业。房地产业对其它行业的影响可以通过影响力系数这个指标来考虑。影响力系数是某一产业增加其产出，当增加一单位最终需求，对国民经济所有部门产生的产出增加的影响。影响力系数大于1表明该产业部门增加产出会给其它部门带来比自身更多的产出增长。系数越大表示该部门生产对其他部门生产的波及影响程度的影响力水平越大。根据2008年统计年鉴记载，2005年建筑业影响力系数为1.86，排在按17个行业分类的第5位，彰显了建筑部门对其它行业强大的带动作用。
同时，房地产业是资金占用大，资源消耗多的行业，当经济过热的时候，势必会严重挤压其他行业的发展。大量的资金由于利益的驱使，会流向利润高的房地产业，这样就会造成资源错配，也会使得产业结构失调。
最后，房地产业的发展会促进相关产业职工收入的增长，带动其消费的增长，通过消费乘数来拉动整个社会的消费。最终，形成的消费会远大于增加的收入，从而带动GDP的增长。据统计房地产开发投资对经济增长的贡献中，由房地产开发投资拉动的其它产业投资、居住消费和建筑装饰品、耐用消费品的消费支出对经济增长的贡献大于其本身对经济增长的直接贡献。其中，直接贡献大约占40%，间接贡献和引致消费贡献大约占60%。
【关键词】房产开发 成本控制 质量管理
1 前言
随着城市的基础设施的发展，人们生活水平的提高，对建筑工程质量的要求也逐渐提高，对建筑质量的要求消防、可靠性、防噪声等方面提出了更高的要求。因此，要求房地产开发工程管理以科学的方法工作，同时房地产企业要以房地产需求、市场的把握现代房地产开发管理理念为基础，大量运用现代房地产开发管理系对房地产开发项目的成本控制及其管理，加强房地产开发工程施工管理和控制工程造价的管理。房地产开发工[1]程成本控制贯穿于项目建设全过程，但关键在于施工前的设计阶段和投资决策阶段，施工质量的好坏将直接影响到企业的经济效益和工程质量正常运行，提高房地产开发工程施工技术和施工质量。符合市场经济规律，尽可能的提高企业经济效益和保障企业经济效益不受工程质量，利用现代房地产开发管理理念进行商业化、城市化的设计，进一步计算出现代房地产开发工程的成本控制及管理。
2 房地产开发工程项目决策阶段
我国现代化建设进程加快使得工程项目增多，人们都普遍注重施工阶段的造价管理。因为从表象上看，工程造价控制对工程项目的合同价格形成于施工招标投标阶段，而占用大量重的人力、物力、财力的投入也主要在施工阶段。
2.1 根据市场物价信息,以及同类建设所反映的成本情况,建立一套成本低和效益好的房地产企业工程最佳方案。而作为一个房地产开发企业,所追求的是如何用最小的成本,获得更大的利益和价值。一个房地产开发工程项目的决策是否正确方案是否经济可行将直接影响[2]到整个房地产开发工程的成本控制及管理。大量的事实证明，整体的房地产开发在施工过程中，前期投资项目估算的偏差，造成房地产工程在施工成本的的投资效益地下、三超现实现象屡禁不止的根源。前期工程造价管理的失误也往往为后期施工阶段的技术变更、投资超额留下活口。在建筑主体施工阶段就已经埋下了隐患。由此可见，工程项目成本控制及管理是决定项目投资成败的关键，投资决策的实质是选择最佳的投资方案。工程成本注意资料的积累，工程前期的设计、决策等各阶段进行造价控制，为决策层做好正确的投资和决策服务。
2.2 在主体结构施工阶段，工程成本控制和管理得不到建筑方的重视，甚至不配备职业的技术人员，在项目投资决策阶段影响工程成本控制中，给建设工程带来很大的风险。对其质量管理存在的问题是致力于满足房地产开发工程成本质量管理要求的一系列的问题。例如：材料的涨价给成本带来风险, 那么我们要根据市场规律采取相应措施,从而降低该风险的发生，投资决策阶段对房地产开发工程成本设计影响整体工程的完全质量，因此，各阶成本管理设施建设工程采取切实有效的实施，合理投资有效的控制工程成本控制，合理利用工程成本控制和管理规划。
3 房地产开发工程项目设计阶段的成本控制
在整体的房地产开发工程中，工程成本控制是在管理措施与控制设计阶段的工程控制是一个关键和重点，因为尽管设计费在房地产开发工程全过程费用中，在明确的质量目标下通过行动方案和资源配置的计划、实施、检查和监督来实现预期的目标。由于设计人员仅仅根据常规的做法，没有对地质进行充分的计算和分析，就采用石粉回镇造成大量的人力、物力、财力的浪费。从实际工程实施情况看，设计人员缺乏经济意识，设计思想保守；对工程成本控制认识不清，甚至有些工程控制和管理方面不配备专业的技术人员；工程控制和管理人员只管算数不管技术方面的问题；难以从根本上有效控制工程控制和管理。所以房地产开发工程控制质量好坏影响到整[3]体工程的质量，把经济和技术有机的结合起来，采取切实有效措施，严格的控制设计变更，保证工程顺利和高质量的完工，使房地产工程控制及管理得到有效控制和发展。
4 房地产开发工程项目实施阶段的成本管理
随着建筑工程施工的阶段不同，房地产开发工程的成本控制和成本管理重点也不相同，加强工程项目成本管理的监督。房地产开发工程由于工程材料投资比例较大，不可预见因素较多。首先依据工程成本管理设计文件和施工规范进行材料分类，杜绝使用劣质施工材料；其次加强工程施工现场的质量管理，对工程预算进行检查和分析。监理工程师要了解材料供应商的生产和质量；在材料进场后，监理人员要认真检验，对于不符合标准的材料不予验收，确保给排水工程施工的质量。
5 结尾
要提高居民的生活质量，必须确保房地产开发工程的成本控及管理系统的质量和可靠的安全。因此只要加强责任心,做好成本控制，严格按照规范规程办事,密切注视工程重要部位以及质量通病易发部位，利用市场资源进行商业化、城市化的设计，提高房地产开发工程的成本控制及管理。
注释：
1.李玲玲.房地产工程施工阶段的成本控制策略分析[J]. 现代经济信息.2009(06) 69-78
2.阮艳超.房地产项目施工阶段的进度控制分析[J]. 企业科技与发展. 2011(15)102 -110
3.陈诗操.房地产工程项目成本控制[J]. 科技资讯. 2010(27)59-70
参考文献
[1]李玲玲.房地产工程施工阶段的成本控制策略分析[J]. 现代经济信息. 2009(06) 69-78
关键词：房地产开发企业；成本控制；财务风险；分析；防范
一 房地产开发及其基本特征
1 房地产开发
房地产又被称作不动产，其包括房产和地产两种财产形式，广义上来讲，它指的是土地、土地上的永久性建筑物、基础设施和自然资源，以及由之衍生得到的和土地所有权相关的所有权利或权益，而狭义上的房地产即土地、土地上的永久性建筑物及由之衍生得到的各种物权，通常意义上的房地产即狭义的房地产，即房屋建筑物、土地、财产权属。由此而得房地产开发，即促使土地和房屋不断处于开发、改造和再开发状态的活动，换言之，根据城市规划的要求，房地产企业对土地开发和房屋建设实行“全面规划、合理布局，综合开发、配套建设”活动，以人力改造城市土地，并对各项工程建设进展及相应的市场营销、物业管理施以有计划、按比例地协调。以获得良好的经济效益、社会效益及环境效益。房地产开发常见为房屋开发和土地开发两种类型，房屋开发即借助于一定的技术和经济手段建造房屋的过程，土地开发即借助于一定的技术和经济手段把自然状态的土地加工为城市建设用地的过程。
2 房地产开发的特征
长期性是房地产开发企业经营的最明显特征。从投入资本至资本回收，从破土动工至形成产品，任何一家房地产开发企业都应经历多个阶段，特别在建筑施工阶段，其更应投入巨大的人力、物力和财力，这一过程的资金到位状况与企业经营发展关系重大。一般而言，一个普通的开发项目完成时间少则两三年，规模较长、成片开发的项目则需要更长时间去完成。
综合性是房地产开发企业经营的最本质特征。从内在要求分析，现代化房地产开发企业须对建筑地块和房屋建筑施以有目的的建设，并要对开发地区一些必要的公用设施及公用建筑予以统一规划。再从开发过程分析，房地产开发企业在开发相关项目的过程中，要与规划、设计、供电、供水、电讯、施工、交通、教育、环境、消防、园林等多个部门合作，同时还极可能要涉及到征地、拆迁、安置等多个工作环节。开发项目不同，所涉及到土地条件、建筑设计、融资方式、施工技术、市场竞争等各个方面情况均不相同，房地产开发企业便应对其进行综合考虑、统筹安排、寻找最佳方案。
此外，房地产开发企业还具有较强的时序性和地域性。房地产开发实则是一项操作性极强的工作，由开发实务角度来讲，房地产开发企业完成某个开发项目时，必须受到政府土地、规划、建设等多个部门行政管理审批手续的影响，实施某个开发项目时，房地产开发企业便应制定周密的计划，以协调各方关系，缩短周期、降低风险；地域性则体现在开发项目多受地段、区位的影响，比如交通、购物、环境、升值潜力等多个因素都对开发项目的选址影响甚大。
二 房地产开发企业经营管理及其财务风险
1 房地产开发企业经营管理内容
经营即企业有预测、有目的、有决策的经济活动，管理即企业出于实现某一经营目标的目的，计划、指挥、协调、检查、监督经营活动中的组织工作，则经营管理即企业以最小风险投入获得最大效益的过程，在此过程中，成本控制贯穿于企业活动始终井成为主要内容。具体到房地产开发企业，其经营管理内容指的足以市场行为，获取土地使用权，并通过规划设计、工程建设及房屋租售等方式，以最小风险投入获得最大经济效益的经济活动过程，则房地产开发项目的可行性预及成本控制即为房地产开发企业经营管理活动的主要内容。
首先是可行性预测，一项完整、准确的预须能在其日后开发经营活动中发挥指导性作用，根据其过程，预可分为明确预测目标、收集资料、选取预测方法、预测并得出初步结果、分析预结果并修正调整、撰写预报告、追踪反馈等七个步骤。然后是成本控制，成本即房地产开发企业在房地产商品开发、生产、经营等各个过程中所支出各项费用的总和，如土地征用和拆迁补偿、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费以及公共配套设施费与开发间接费等，不同的开发阶段应实施不同的成本控制措施。
2 房地产开发企业经营管理中的财务风险
财务本质上是资本价值的经营，风险简言之是结果差异造成的结果偏离，即期望结果的可能偏离，财务风险则表现为经营风险、投资风险、分配风险等不同形式，对房地产开发企业而言，其财务风险存在不同的表现形式和不同的财务风险类别，以现金流量为参照，现金在不同阶段流人流出的不确定性即表现出不同的财务风险类别，其中主要有经营风险和筹资风险，前者是以现金流入的角度反映出无法实现预期资本价值的可能性，后者是以现金流出的角度反映出到期无法履行资本清偿义务的可能性，经营风险是筹资风险的根源，筹资风险体现出经营风险的后果。
在房地产开发企业经营管理过程中，经营风险所受影响因素主要有选址、出租需求的变动情况、经营成本的变动情况、调整租金的能力、欠租损失和租户违约的可能性、系统风险等，任何一种因素都会对房地产开发中的经营风险产生重大影响。筹资风险是一种结果性风险，其不仅可能因经营不善间接导致，还可能因自身行为带来风险，这意味着筹资行为只要存在便具有风险，无论是债务筹资或权益筹资，无论是长期筹资或短期筹资，而其风险表现则是筹资结构的失衡，即筹资来源结构和期限结构及其相互联结关系的失衡。
三 房地产开发企业成本控制及财务风险控制的具体措施
1 房地产开发企业成本控制措施
在选立项阶段，应做好可行性分析和成本测算。项目可行性经济指标包括内部收益率、销售净利率等核心指标，以及总投资回报率、获利指数、销售毛利率、资金峰值比例、启动资金获利倍数，地价支付贴现比等参考指标；在成本估算方面，应根据会计分类，尽可能将其细化，使之在日后成本控制环节可有的放矢，在此基础上还应进行现金流安排，好的资金链条将对房地产开发企业经营管理起到积极作用，
在设计阶段，应降低建筑安装成本，做好设计阶段的投资控制，这要求房地产开发企业实行方案设计和工程设计招投标制度，加强技术沟通并实行限额设计、大力开展价值工程方法的应用、强化设计出图前的审核。
在基建阶段，房地产开发企业应严格按照基建程序办事，即遵循工程建设的客观规律办事，合理确定开工顺序并提高交用标准等；搞好三通一平建设和土方平衡，即在项目开发过程中兼顾近期开工及中期、后期开工的工程，严格控制三通设施数量、提高设施利用率、防止重复拆搭、缩减费用支出等。实施招投标制度，即在承发包方面实施招投标，以相应的竞争机制和市场机制实行全面的造价管理；抓好施工阶段的投资成本控制，即合理控制工程变更、严格审核承包商的索赔要求、认真完成材料设备的加工订货等，强化竣工阶段的审核，即依据设计图纸及合同规定，全部完成工程，配备竣工验收单，如有用项则须在验收单中加以注明，结算中给予扣除。
2 房地产开发企业财务风险控制措施
财务风险控制其实是房地产开发企业进行财务风险管理的根本目的，它从本质上上包含了财务风险的事前防范，对于规模较小的房地产开发企业，其财务风险控制重点即在于防范，若企业经营规模较大，则应实施“防范十控制”的财务风险控制原则。
关键词:城市;规划;可持续;发展
中图分类号:TU984 文献标识码:A文章编号:1007-9599 (2010) 01-0000-01
一、城市规划的特点
城市规划是通过规划方案对城市土地利用进行控制,对城市空间布局、空间发展的合理组织,创造良好的城市生活和生产环境,满足社会经济发展需要的技术手段。而房地产开发是把多种原材料组合在一起,为人们提供各种用途建筑物的活动,是一个把土地开发,或转变成房屋的过程。从某种程度上说,这两者是城市建设的不同阶段,其共同目的是为城市服务、创造良好的生活和生产环境,以满足人们需要。城市规划是一个城市房地产开发的“龙头”,它指导和制约着城市房地产开发,而城市规划所绘制的城市发展蓝图要依靠房地产开发来实现,并针对开发过程中出现的新情况而作出调整和补充,两者关系密不可分。
城市规划是一种政府干预行为,规划方案多由政府部门组织编制,具有很强的计划性和政策性,考虑整体利益和长远利益;而房地产开发多是企业或个人的经济行为,以谋求最大利润为目的,受市场经济规律的制约。这决定了城市规划与房地产开发的不同特点。
1.城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优
2.城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为
3.城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性
二、城市规划与房地产开发的关系
1.城市规划对房地产开发起到必要的管制作用
我国《城市规划法》规定“城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划,服从规划管理。”具体来说,就是城市建设用地的性质、位置、面积、建设工程的外观、高度、建筑密度、容积率等都必须接受规划管理。由于房地产开发以追求最大利润为目的,受市场经济规律影响,若没有规划干预容易产生过度开发,随意开发和忽视公众利益等问题,通过规划手段对其进行管制是十分必要的。
2.城市规划指导和促进房地产开发
建立在详细调查和科学论证基础上的城市规划,为开发商提供了大量信息和开发依据,房地产开发的地段选择,开发方案选取,价格评估等都能从城市规划中获得指导。合理的城市规划也能增强投资者的信心,促进房地产开发的发展和形成一批开发“热点”。
3.城市规划设计也是房地产成片开发的必经阶段和必要手段
房地产成片开发必须经过总体的规划设计才能进行工程建设,合理的规划设计能够节省投资、降低成本,在较高层次规划许可的范围内,获得数量更多、用途更广的物业,从而使开发者达到最高的经济效益,也有利于多快好省地满足人们生活生产的需要。
三、当前房地产开发存在的问题
目前,我国一些城市仍存在着房地产开发背离城市规划的现象。
1.过度开发
在追求收益的经营目标驱动下,往往会造成一些地段内的进度的开发见的是居住片区的开发或改建过程中,开发部门为提高出房率,对住宅间距一压再压,尽可能增大建筑密度,简单的行列式密集排列,往往导致居住区面貌单调,日照不足,居住环境质量下降等。
2.开发的随意性
在城市开发活动中,不同用途的土地进行开发时其收益水平也不同,导致开发部门的开发行为在一定程度上的随意性。
3.对公共开发的冷落
公共设施是城市发展的基础和必不可少的前提,为社会的利益服务。但以市政设施、绿化、道路等公用设施为主体的公共开发,由于没有直接的经济效益,因而没有开发部门主动进行投资。
四、可持续发展的城市规划理念
1.市规划应加强对房地产开发的管理
首先,必须增强规划的超前意识。城市规超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备按照规划进行开发建设,而且能影响房地产开发的投资方向、策略,促进房地产业健康发展。
其次,必须增强全民法制意识。各城市应根据各地的实际情况,以市场经济为前提,以《城市规划法》为依据,制定《城市规划法》实施细则、城市规划管理技术规范等地方法规,使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。
第三,必须增强规划行政主管部门的职能意识。许多城市的实践证明,新形势下规划管理权必须高度集中,不宜下放。规划行政主管部门还应加强对开发区的规划管理。
2.规划要充分考虑开发者的利益,增强规划的弹性和应变能力
在市场经济中,城市规划在城市发展过程中始终不具有开发的决定权,而只具有否决权,因此城市规划要加强对房地产经济的研究,做到以规划为“龙头”,带动房地产开发和城市建设的发展,以使规划设想付诸实施。另外,我国现有的城市规划体制仍以终极式理想规划方式占主导地位,难以面对现实中的冲突。今后应增强城市规划的弹性和应变能力,针对城市建设和房地产开发中出现的新的情况和问题,要对规划不断作出调整和补充,逐步实现“滚动规划”。
3.与房地产开发管理相适应的新的规划方法
控制性详细规划是我国近年来在西方国家区划管理经验的基础上,适应城市土地有偿使用和房地产开发管理而发展起来的一个新的规划层次,在上海、温州、广州等城市已有成功经验。它一般规定8-9项控制指标(用地界线、建筑性质、容积率、建筑高度、出入口等)来控制划定地块的用地性质、开发强度和建筑形态。为了吸引投资,让投资者在选址方面有更大的自由度,同时又符合规划要求,控制性详规的各项控制指标应有一定的弹性和灵活性,甚至可以使用奖励容积率等手段。
