发布时间：2023-07-30 10:17:10
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产的金融风险样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
[关键词]抑制；房地产；金融风险
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.08.072
[中图分类号]F832.4；F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2017）08-0-01
房地产是我国经济发展的重要支柱，对国民经济的发展具有重要的促进作用。但是，房地产的投资周期较长，规模较大，房价较高，需要金融行业的资金支持。且在金融行业中，商业银行信贷资金是房地产企业的重要资金来源。然而，房地产行业的发展伴随着较高的金融风险，银行信贷风险和其他方式的融资风险都会导致房地产行业面临金融风险。在这种情况下，房地产金融风险受到房地产企业和社会各领域的关注。房地产企业以及政府相关部门积极研究房地产金融风险的抑制方法。探索抑制我国房地产金融风险的建议，不仅能降低房地产金融风险，促进房地产行业健康发展，且对整个国民经济的发展有着深刻意义。
1 我国房地产金融风险的种类
1.1 银行房地产信贷风险
首先，银行房地产信贷集中度较大。房地产对银行的回报率较高，很多商业银行都愿意向房地产企业贷款。在这种情况下，银行房地产信贷随着房地产行业的发展而不断增加。但是，我国中央银行缺乏对商业银行信贷的有效制约，没有对房地产市场进行科学的指导与监管，导致房地产信贷随着房地产市场的发展而出现非理性增长的现象，进而引起房地产泡沫膨胀，加大了房地产信贷风险。其次，不良房地产贷款会影响房地产信贷安全，给金融机构带来严重的资金损失。具体来说，如果房地产信贷资金被房地产企业套牢，那么金融机构会产生优良资产，导致优良资产的获利能力较小，无法满足客户的资金需求，进而产生经营风险。再次，土地储备贷款存在着较大的隐性风险。随着我国土地储备制度的实施，政府部门垄断了土地的使用权，土地拍卖所得成为了政府部门财政收入的重要来源。但土地储备贷款也存在一定的风险，盲目收购大量土地而不考虑市场需求会导致土地无法卖出，贷款难以偿还，进而引发信贷风险。最后，房地产开发存在着较大的贷款风险。现阶段，我国房地产开发的负债率高居不下，维持在70%以上，远远超过了国际上规定的企业资产负债率。且很多房地产企业的开发质量不高，经营难度逐渐加大，信贷风险逐渐上升。
1.2 其他房地产融资方式风险
房地产企业在经营发展的过程中，会将信贷风险通过增发配股等方式转嫁到股票投资者身上。但是，如果房地产企业的经营出现问题，将会严重影响股市的健康发展。另外，由于房地产项目的风险较高，资金用量较大，我国的企业债券市场机制不完善，很多房地产企业无法按期偿还债券，进而产生经营风险。
2 我国房地产金融风险形成的原因
首先，房地产投资与房价成正比，房地产投资越大，房价越高。且房价上涨会带动房地产投资。但是，我国现阶段的房地产市场供求不平衡，房地产总供给远远低于房地产的需求量。其次，金融^度支持极大的推动了房地产价格的上涨，而银行信贷资金的数量直接影响着房地产行业的资金链条，如果银行信贷资金出现问题将会使房地产企业面临严重的资金风险。再次，宏观经济的发展也会影响到房价。这是因为，在人们收入水平不断提高的情况下，居民消费能力和投资需求不断上涨，住房需求也不断增长，导致房价不断上涨。并且房地产开发企业会根据居民的住房需求不断加大房地产投资，资金风险也会随之增加。
3 抑制我国房地产金融风险的建议
3.1 抑制过度投机投资
首先，政府应加强重视房地产市场供不应求的现象，积极运用信贷政策、税收政策等，抑制房地产企业的投资性需求，进而达到抑制房价的目的。因此，政府应对购买第二套和第三套方的消费者采取政策限制，避免投机性炒房。对于在短期内频繁倒卖住房的消费者和投资者，政府应采取相应的税收政策，提高税率。另外，对于房屋空置问题，国家应积极实施房屋空置税，提高投机炒房者的投机成本，减少投机炒房的现象。
3.2 落实存款保险制度
存款保险资金主要指金融机构在投保时缴纳的保费，落实存款保险制度能够保障存款人的利益，避免商业银行出现存款挤兑现象。并且存款保险制度能够加强对风险的控制，抑制房地产金融风险的扩散，进而保持房地产金融市场的稳定发展。另外，国家相关部门应成立金融资产管理工作，对各金融机构的资金管理进行监督，降低金融风险。
3.3 银行积极控制信用风险
首先，我国应积极实施个人征信制度，根据个人的信用卡、消费信贷等状况对消费者的信用程度进行评估，建立个人信用档案。银行应在保证客户信息安全的前提下建立征信信息共享平台，在全国范围内共享个人信用信息。另外，政府应积极加快法律体系建设，出台相关的征信制度法律规定，为个人征信制度提供立法保障。其次，我国应积极完善房地产开发商的征信制度，对泛地产开发商的信用状况进行评价，并根据房地产开发商的信用状况制定相关的贷款标准，对信用良好的房地产企业可以予以贷款优惠，而对于信用较差的房地产企业，银行可以限制这些企业的贷款，避免信贷风险。
主要参考文献
关键词：房地产 金融风险 风险防范
随着新乡城市化进程的加快，房地产业发展迅速。房地产金融是房地产业发展的重要方面，防范房地产金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求，而且对整个金融业和国民经济的稳定与发展也至关重要，因此对房地产金融风险进行分析具有一定的必要性。
一、新乡市房地产金融发展的现状与特点
房地产业与金融业息息相关，这具体表现为房地产业是金融业的重要服务领域，房地产市场的发展离不开金融的资金支持。总体而言，新乡房地产金融的发展具有以下几个特点：
1、发展时期短，起步快
从新乡房地产融资的历程来看，房地产是在1998年以后真正进入融资阶段，伴随着个人住房商品化制度的实施以及个人购房按揭的启动，大量的购房者进入房地产市场，短短几年时间，新乡用于房地产开发与个人购房贷款余额大幅增长。
2、融资渠道单一
从新乡房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是新乡房地产市场的主要资金提供者。而其他融资渠道如信托、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在新乡房地产金融市场尚处于起步阶段，所占贷款比例很小，几乎可以忽略不计。
3、融资比例较高
融资比例较高，是新乡房地产金融的又一个明显特征。房地产企业的融资策略大都离不开“市场――资源――资金”三者之间的资本运作，以银行贷款为主，建立阶段性融资安排，实现低成本融资获得高额利润回报。
二、当前新乡房地产金融风险的集中表现
房地产业先天具备的高风险性以及和金融的天然联系决定了房地产金融风险的必然存在。它不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。一方面，金融业务与金融机构之间存在着密切的相互联系，一旦产生风险往往相互连累，且房地产金融风险属于一种消极的外部效应。另一方面，金融部门经营的外部环境变化，也可能使整个金融部门都遭遇系统性风险，从而造成大损失。在当前，新乡房地产金融风险主要集中表现在以下几个方面：
1、房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行
据估算，在土地购置和房地产开发资金中，80%左右都直接或间接地来自于商业银行信贷，而且在新乡目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款等。商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，因此，一旦市场出现波动，房地产开发商，尤其是中小型的开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难，房地产投资的市场风险和融资信用风险将集中于商业银行，转变为信贷风险，最后损失的将是商业银行的利益。
2、个人住房消费信贷开始进入国际上公认的违约风险高发期
根据国际上对个人住房贷款偿还风险的判定，一般是在购房后5至8年才逐渐暴发出来，新乡住房贷款的规模发展才持续几年时间，随着越来越多的个人住房商业贷款进入风险暴露期，银行的潜在风险不断加大。个人购房资金的70%至80%来自于银行，而贷款的偿还则依赖于未来收入的预期。尽管新乡当前宏观经济的发展形势较好，但对未来经济发展的良好预期具有不确定性。一旦经济形势或购房者自身等因素导致未来良好收入预期没有实现，最终的风险将转移给银行，因此其潜在的金融风险较大。
3、商业银行和其他金融机构经营上存在管理风险
由于银行管理人员对房地产风险认识不足，风险意识不强，商业银行普遍大力发展房地产信贷，在经营业务上容易产生急功近利的倾向。在发放房地产贷款过程中，信息掌握不充分，贷款过程缺乏足够控制力，或对借款人审查不严，容易造成决策失误。部分商业银行对政府担保和政府干预的项目盲目乐观，甚至盲目追捧，忽视了这些项目所具有的风险性。为抢市场，占份额，部分地区的商业银行甚至违反有关规定，放松信贷条件，在一定程度上助长了房地产“过热”的行为，这些管理上的不完善都会给银行带来一些潜在风险。
三、新乡房地产金融风险的防范措施
对房地产金融风险的防范，应根据经济发展的需要，适应国内国际经济形势的不断变化，因此，本文认为可以从以下几个角度进行考虑。
1、实行融资渠道多元化，积极推动房地产贷款证券化
当前，新乡房地产融资渠道仍然比较单一，房地产企业的资金来源仍以银行贷款为主，我们必须尽快建立多元化房地产融资机制，将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，以构建房地产业多元化融资体系，这是化解房地产金融风险的必由之路。具体可以考虑以下几个手段：一是发展房地产业基金；二是培育和发展住房抵押二级市场，试行住房抵押贷款证券化；三是在防范风险的前提下，积极引导外资进入国内房地产市场；四是积极稳妥地发展住房公积金贷款。房地产融资渠道的多元化应该是当前乃至今后一个时期的主要方向，通过对直接融资的制度化创新设计，从而在根本上防范银行的风险。
2、加快土地制度改革，完善土地管理模式
如何有效的发展土地市场，制定适合发展形势的土地制度方面的政策，是预防房地产金融风险的关键因素之一。新乡目前的土地储备制度，在规范土地市场、增加政府土地收益等方面效果明显，但其负面效应对房地产市场的健康发展也产生了很大的影响。要保持房地产市场的可持续发展，应该在条件成熟时进行土地制度改革，加快土地管理模式的转变，加强对土地供应的监管。有效地界定和规范政府行为，规范土地供应市场，加快改革和完善与房地产金融市场的稳定密切相关的各项制度。
3、加强国家的宏观调控和引导，加大中央银行的监管力度
对于国家而言，房地产金融市场的稳定具有重要的作用，国家必须加强对房地产金融市场的宏观调控，有效控制房地产金融风险，引导房地产金融机构有序竞争，保证房地产金融市场的健康发展。中央银行应对房地产市场进行深入的调查和分析，提高自身研究判断的准确性，建立房地产风险预警体系，实行房地产市场信息披露制度，及时发出预报，果断采取相应措施，对金融机构进行调控和引导，加大监管力度。
4、完善房地产金融的法律环境
确定房地产金融的法律地位，同时要建立健全有关房地产金融的法律法规，创造有利于房地产金融业务发展的良好环境。根据国内外的实际情况，制定适合房地产金融市场不断发展的政策、法规，保证房地产金融市场的健康发展，有效控制房地产金融风险。
5、建立个人及房地产企业信用制度，健全信息传递机制
针对新乡目前存在的个人及企业信用的信息零碎、不充分，信息不对称等现象，逐步建立适合新乡国情的个人及企业的信用制度，以经济法律的手段对个人及企业的行为形成外部约束，有效避免信息不对称现象的发生，从而可以有效地防止“道德风险”。
参考文献
[1] 陈灿煌. 房地产金融风险的成因及防范[J]. 经济论坛. 2006（03）
[2] 周铭，郑智. 房地产金融风险的控制与化解[J]. 商场现代化. 2005（27）
关键词：房地产；金融；信贷；多元化；信用评价
中图分类号：F83 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）06-0-02
随着房地产成为我国经济的支柱型产业，其繁荣与发展对带动我国经济进步，人民生活水平提高具有重要的作用。但近年来，由于房地产业发展过热，大大小小的房企犹如雨后春笋般迅速出现，我国的房地产业出现了一定程度的泡沫，尤其是今年来，一线城市的房价出现增长停滞，二三线城市房价崩盘现象隐现，我国的房地产金融市场面临着巨大的风险与压力，如何解决这些问题，成为当前我们业内人士十分关注的话题。
一、当前我国房地产金融市场的主要问题
目前，我国的房地产经济效益增长已到了一个瓶颈，从短期来看，房地产业面临着销售停滞、产能过剩、利润下降的不利局面。在这一过程中，房地产金融市场所面临的风险不断加剧，出现了许多急需解决的问题，这些问题总结起来主要有以下三个方面：
（一）融资结构不合理，过度依赖银行信贷
由于资本的逐利性，近年来，许多企业都争先恐后的进入高利润率的房地产业，在一个缺乏规范与创新的市场中，银行信贷几乎成为各房企融资的全部来源，据统计，目前我国的房企对银行信贷的依赖程度已上升至百分之五十左右，一些一线城市房企对银行贷款的依赖度甚至超过百分之八十，这表明，支撑着我国房地产金融业的是单一的银行体系。因此房地产业各个环节的风险实际上都转嫁为银行的风险。一旦房地产业出现问题，势必将造成银行大量的贷款逾期、甚至是坏账的出现，严重影响我国的经济平稳运行。因此为了防止房地产业过热、防止房企的投机热潮，我国央行近年来采取了加息和稳健的货币政策，在这种情况下，融资结构过于单一的众多房地产开发商就面临着资金链紧张甚至是断裂的风险，这也将影响银行信贷资产的效益与质量，增加信贷的风险。造成这种银行“放也不是、收也不是”的局面的正是我国房地产金融融资结构不合理的现状。
（二）行业政策不健全导致缺乏法律有效保障
当前，我国的房地产金融业存在着许多法律政策方面的问题，这些问题的存在也为我国房地产金融的整体运行增加的风险隐患，主要体现在以下几个方面：1.缺乏明确的立法。近年来房地产业迅速发展繁荣，但有关房地产业明确的法律依据却不够完善，目前我国只有《城市房地产管理法》、《民法》等涉及到房地产抵押贷款，但比起房地产金融行业的不断变化与创新速度来说这些法律法规还远远跟不上时代。2.缺乏系统科学的监管体系。目前我国还没有一个专门的政府性金融监管机构对房地产金融进行监管，这使得部分房企运用不正当的手段进行非法融资，造成金融风险。3.土地出让制度不完善。一些地方由于土地出让制度不完善导致房地产金融出现风险的问题层出不穷，部分地方政府对土地出让有暗箱操作的行为，部分房企不通过公开招标而直接与政府签订相应的合同，然后以此向银行贷款，在这其中就存在着巨大的法律风险。
（三）过于依赖市场与担保导致信用风险加剧
当前，我国房地产金融所面临的最大风险便是信用风险，这种风险随着房地产业的不断发展还在不断加剧之中，具体体现在以下三个方面：1.市场需求减少导致信用风险。由于我国房企的投资力度不断提高，加之土地成本不断增长，使得目前房价超过了普通人的承受范围，而中产阶级是房产消费的市场主体，由于房价过高导致这一阶层的房产消费需求降低，这使得我国房屋的空置面积迅速增大，资金难以回收而出现信用危机。2.抵押担保过于依赖房产，缺乏信用体系。当前无论是个人还是企业都以房屋抵押贷款作为主要筹资渠道，一旦房屋的市场价格预期跌破至抵押额以下，那么抵押品将很难短期变现，蕴含着巨大的风险，造成这个问题的原因之一便是我国地产金融还未有健全的信用体系来替代实体抵押。3.个人住房贷款信用机制不健全。当前我国央行对个人信用的评价机制尚不健全，银行在给个人进行贷款时，难以对个人资金与信用情况作准确的判断，导致风险的产生。
二、防范我国房地产金融风险的对策分析
我国的房地产金融的稳定关系到房地产市场乃至整个国家经济的平稳运行，因此对房地产金融市场的风险防范尤为关键。笔者认为，要解决当前房地产金融所存在的问题，应该从以下四个方面着手：
（一）建立多元化的房地产融资体系
改变当前融资结构单一的困境，建立多元化的房地产融资体系时解决房企融资困难问题的关键，多远化的融资体系应从以下几个方面着手建构：1.建立住房抵押二级市场。通过建立住房抵押二级市场，探索房屋抵押的证券化交易，证券化交易能够扩大银行与房企的房地产融资范围，并且加强银行资金的流动性。2.建立健全房地产信托基金体系。房地产信托基金能够稳定房屋公积金贷款，并且在引入国外资本进入国内房地产市场的同时，降低风险，这也拓宽了房企融资渠道。3.创新房企上市融资思路。当前房企想要在股票证券市场上市融资门槛非常高，这使得大部分房企通过股票市场融资的可能性非常之小，但股票证券市场毕竟是企业融资的主要方向，因此，采取“借壳上市”的方式上市对房企是一个不错的方案，同时“借壳上市”也可以隐藏起被银行“冷落”的标签，对房企融资是一个非常大的帮助。
（二）努力提高房企自身资金利用率
在注重构建多元化融资渠道的同时，房企也应该通过加强自身的管理，提高自身的资金利用率，以此来减少融资的压力。面对当前的房地产市场企业资金流转速度缓慢的现状，房企应该不断的提升自身的管理能力，加大对于其资金的管理力度。将资金管理的方式进行制度化规范化设计，确保资金的每一个环节都在企业的掌控之中。同时，要加强对于房地产企业财务人员的培训力度，提高其财务管理水平，确保能够及时发现资金使用中存在的问题，减少预支透支现象的出现。最后要努力的控制企业的运营成本，防止企业的资金出现浪费的现象，将每一分钱都用在创造企业的价值上。另一方面，房企资金利用率的提高也依赖于银行系统的内部控制。银行通过建立一整套房地产市场的预测及监控体系，对每一个房企在经营中的实际情况作及时的汇总分析，并对企业提出运营要求与目标，以此来提高房企的资金利用率，盘活资金。
（三）强化国家的宏观政策指导
在国家的层面上考量，房地产金融市场的稳定对于国家经济的发展具有十分重要的促进作用，因此政府要不断的加强对房地产市场与房地产金融的宏观调控，这主要体现在以下几个方面：1.不断完善房地产行业市场信息系统。通过对房地产市场信息系统的完善，加强对房地产金融与市场的统计工作，全面掌握房地产行业的相关真实数据，以此作为加强宏观调控的重要依据。2.加强房地产金融行业的法律制度建设。通过加强房地产金融行业的法律制度建设，为房地产金融业的各方提供法律依据，明确融资各方的权责，并建立问责追查机制，确保房地产金融行业透明运营。3.通过措施减少对土地的过分投资。要减少对土地的过分投资，首先要转变当前地方政府的土地财政收入模式，这样可以由于行政手段而导致的土地过分升值。其次要引导土地所有人努力提高土地的综合利用效率，可以通过对闲置土地进行征税等方式刺激人们积极开发土地。最后可以建立科学的房产税机制，减少城市中的空置住房。
（四）建立完善的房地产信用评价体系
我国房地产金融业要创新，首先要建立完善的房地产信用评价体系，这主要体现在以下两个方面：1.建立统一的国家银行征信系统。在目前虽然我国已经初步建立了关于个人的征信系统，但是总体而言不够完善，在实际操作中，银行中存在着通过变通甚至违规的手段来减少审查的步骤进行放贷，这对信贷安全形成了严重的隐患，因此我国央行应该根据实际情况，建立全国统一的征信系统，并对个人及房企的信贷行为进行约束，防范我国房地产的信贷风险。2.建立信用分级制度。信用分级制度可以将不同的借款人进行等级区分，同时，通过对于个人或者企业的就业、运营、收入情况作实际的考察对其信用等级做一个科学的评定，通过信用等级评定，可以对信贷的风险类型进行科学的预测，防止违规行为的发生，将违约行为从审查阶段杜绝。
三、结束语
房地产市场与房地产金融对我国的经济发展起了至关重要的作用，但随着我国房价的不断提升，以及房屋空置率的不断增大，我国房地产金融所面临的风险不断加剧，因此房地产市场的各部门要增强沟通，创新融资思路，完善相应的法律法规，同时政府部门要加强对于房地产市场的引导与调控，各方协同，共同促进我国房地产金融市场科学健康发展。
参考文献：
[1]高金艳.试析我国房地产金融风险[J].金融视线，2014（04）：123-124.
[2]古珂.我国目前房地产金融的风险及对策[J].现代商贸工业，2014（01）：129-130.
[关键词]房地产 经营 取向
面对我国房地产业发展的现实，住房金融的经营取向宜分为短期调节目标与长期发展目标两步运行。短期目标以调节市场供求矛盾，约束房地产开发，拉动市场消费需求，提高市场购买力，消化现有空置商品房为主。远期目标则包括优化信贷资源配置，提升国内房地产业竞争能力，提高住房金融服务质量，推进住房金融市场化，促进我国房地产业持续、稳健、高效运行等内容。
1 调控房地产业信用总量，约束市场扩张规模与速度。
房地产业是国民经济的敏感产业，调控得当，市场发展稳健规范，将对国民经济产生强劲的拉动作用。同时，这又是一个高风险产业，若长时间内发展失控，极易产生经济泡沫，对国民经济造成重大危害。国家建设部强调房地产业的“总量控制”与稳健发展，但由于房地产业的诸多调控手段分别归属于各城市的计委、建委、规划、土地、房地产管理等不同职能部门，由于“各管一段”，就难于形成整体的客观调控合力。在市场繁荣的条件下，控制哪一个项目都是“得罪人”的差事，这种谁都管，必然形成谁都不管。因此，“总量控制”的关键，一是把上述分散的职能归集于一个权威部门，这个部门按照房地产发展速度、市场价格和房地产积压控制警戒线来实行宏观调控与微观调节，二是由人民银行根据全国的房地产业运行指标，在一定时间和空间范围内提出房地产业授信总量，并分解到国内商业银行，利用信贷对资源配置的引导与调节作用调控房地产业的稳健运行。
2 适度控制住房开发贷款增量，调整房地产开发贷款的内在结构。
房地产开发总量的扩张与国内银行住房开发贷款增长较快密切相关。例如，在今年的新增房地产开发投资中，国内商业银行贷款较同期增长35，9％，这说明，资金环境的宽松助长了房地产开发的提速。在充分计算现有空置房及已开工新建商品房的市场消化能力的基础上，充分运用信贷杠杆，少投放甚至短期内不投放住房开发贷款，调节市场商品房的供应量，既可消化“泡沫”压力，又有利于降低房地产市场和银行贷款两方面风险。必须指出，控制开发贷款总量扩张，并不意味着不放款，而是集中精力调整住房开发存量贷款的区域结构与客户结构。目前，我国房地产市场发育很不平衡，局部过剩与局部短缺并存，在调整存量上一方面是要压缩空置房数量大、区域价格及销售下降地区的开发贷款总量，投向市场商品房供应不足、价格攀升的地区，以达到区域内的均衡发展；另一方面是清收资质低、库存商品房积压、竞争能力差的开发企业贷款，将腾出的资金投向资质高、品质好、实力强、市场竞争能力强的企业。我国商业银行房地产开发贷款投向分散、调控能力差、风险相对较高的问题比较普遍，通过这种调整，既是商业银行优化贷款客户结构和降低贷款风险的需要，也是打造房地产民族品牌和培育大型开发龙头企业的需要。
3 积极拓展住房按揭贷款市场，促进房地产业的良性循环。
中国的房地产市场寄托了太多的希望：国家靠它拉动内需，支持国民经济的持续健康增长；房地产企业靠它创造利润；老百姓靠它改善居住质量，谁也不希望这个市场垮下去。维持市场稳健运行的前提是供求平衡，而积极拓展住房按揭业务，加大个人住房消费贷款投入，既可以提高城市居民的购买力，又可以促进空置商品房的销售。当然，解决空置房问题需要来自社会各方面的共同努力。首先，地产商要让利销售，把价格降下来；其次，政府及有关部门要把土地出让金和各种税费降到一个合理水平，加大住宅价格的下调空间。假如现有的库存商品房价格下降30％～40％，使中低收入阶层能够买得起房，那么消费群体会迅速扩大。实事求是地分析，目前已经住进小区的居民以国有及私企老板、高薪行业人员、部分政府公务员等中高收入阶层为主，商业银行现行的住房按揭贷款条件也更适用于这一少数群体，制约了住房金融的发展空间。而中等及其以下收入的产业工人、商店及服务业的营业员尚无能力购置新的房产。而这个最广大的群体，才是真正支撑房地产市场的主体。商业银行要积极启动中等收入群体的住房消费贷款市场，降低条件，简化手续，使中等收入的消费者能够拿到住房贷款。
4 实行住房抵押贷款证券化，进一步拓宽融资渠道。
目前，商业银行住房按揭贷款的最长期限为30年，平均期限约7―8年。但是，商业银行用于发放贷款的资金来源主要是存款，而存款中比重最高的又是活期存款，这样就产生了住房按揭贷款与银行资金来源期限上的不匹配。这种反差随着住房按揭贷款的迅速发展而不断扩张，从而使银行信贷资产的流动性指标受到影响。为解决短期资金长期占用问题，西方商业银行的通行做法是在政府的支持下，发行住房抵押贷款债券，向全社会募集按揭贷款资金来源。
5 我国房地产金融业面临的挑战与发展
关键词 联动性 无差别定价 房地产 风险和收益
一、房地产中的无差别定价
（一）模型的建立
假设A是当前土地的所有者，在时间为0时，土地面积为k平方英尺。在T时刻时，可以构造一个q单位的资产，并以每单位价格为YT出售，其中q的增长率为k。单价YT在T时可能是良好的状态，糟糕的状态Y，两者的概率分别为q1和q2。施工成本是C，是数量q（k）的一个增函数。此外，A也可以在一个开放的拍卖时间0，出售土地并投资两种类型的金融交易资产：一个无风险资产，在T时刻的净收益为R，风险资产在时间为0定价为S0，在T时刻回报为ST，在情况较好时，ST为SuT。
假设存在一个潜在买家B，如果B从购买土地获得的效用相同或高于把他的财富投资在金融资产交易中的效用，他将从拍卖会获得土地。如果买家B的投标价格高于A的保留价格，B将获得所有权，并根据他的效用函数决定土地的最优单位。
二、在完全市场中房地产的无差异定价
在完全市场环境中，我们斫饩龇康夭市场中买方和卖方的均衡价格。完全市场意味着回报只有两种情况，比如或者。
命题：在完全市场中，A的最低卖价和B的最高买价完全一样。均衡价格和风险中性均衡期权价格是一样，该价格独立于个人的风险偏好。
在不完全市场中，期望算子依赖于4个条件概率。除了在完全市场中的价格决定因素，还考虑了买卖方的异质风险规避对房价的影响。不完全市场中的条件概率取代了完全市场中的风险中性，异质风险规避，不变特殊风险和非同步的市场联动性成为房地产市场中额外重要的价格因素。
四、房地产价格与预期金融资产风险和回报之间的关系
在完全市场中房地产价格随着预期金融资产的收益的增加而递减，房地产价格随着金融资产风险的增高而升高。
在不完全市场中主要关注投资者异质风险规避，不变特殊风险和非同步的市场联动性的定价含义。
基于上面的分析，我们不难发现买卖价差会随着土地拥有者的厌恶风险的增加而降低，并且随着买者的风险厌恶系数和房地产的不确定性的增加而增加。
五、结语
研究表明，投资者需要评估房地产市场的特点前需要仔细构造一个看似多元化投资组合，因为房地产价格可以用增加意外上升或下降金融资产回报或在一定条件下的风险。异构的风险厌恶，不变的特殊风险和市场联动性的程度可对房地产定价起到重要影响，但风险金融资产只提供部分套期保值的好处。
（作者单位为山西财经大学）
[作者简介：张婷婷（1991―），女，山西吕梁人，硕士，研究方向：房地产管理。]
参考文献
[1] Hugonnier，J，Morellec，E . Corporate control and real investment in incomplete markets[J] . JournalofEconomicDynamicsandControl， 2007（31）：1781-1800.
1房地产金融风险的概念
房地产金融风险主要指的是商业银行为房地产行业提供具有一定的融通、筹集以及清算等金融方面的服务,而且,银行再为房地产金融风险提供这些服务的同时,由于受到多种多样的不确认因素或者是一些不可抗力的因素影响,也导致了银行很难从借款人那里索要回本息,也就使得实际收益根本不可能达到预期收益的经济损失的一种风险。
2房地产金融风险的具体表现如下几点
2.1我国的土地储备贷款同样也是存在着很大的金融风险的。
鉴于现阶段各个地区都在开展大规模的房地产的建设事业,而且开发改造的项目工程比较大,加之土地价值也是一路飙升,因此,也就使得其对资金的需求多且高。但是,需要注意的一点是土地储备则属于政府性的行为,这样也就使得土地的开发、购置比较容易获取银行的巨额贷款。对于土地的收购资金,主要是来源于银行的贷款,其中,还款主要是依靠土地让出的资金这一部分。
2.2个人住房信贷也是可能存在着违约风险的。
目前,国内的商业银行住房贷款不良资产率一般是控制在0.5%左右,其中,住房公积金个人贷款不良的资产率仅占0.24%,这其实对银行改善自身资产质量是大有帮助的,但是,有大部分的商业银行却把个人购房贷款业务取得的资金直接当成是优良资产加以大力推广,却没有认清背后潜在着的一些风险。除此之外,国内也没有真正建立一个完善个人诚信资料的相关系统,这些因素都导致了银行是很难对贷款当事人的资信情况加以准确评估的,正是因为如此,银行产生不良资产也就非常容易了。
2.3没有建立房地产金融风险防范的相关机制。
近几年,随着国家的房地产金融风险机制的日益完善,而且还在很多方面都发挥出其效能,房地产行业的一些有关主管部门也都对金融风险做出了比价详细的分析与预测,但是,金融风险的完善防范机制仍然没有,这一因素对房地产企业的持续发展也是很不利的。
3防范房地产金融风险的对策
3.1积极拓宽房地产的融资渠道与途径。
当下,我国房地产企业的资金主要是来自商业银行贷款,但是,随着政府宏观调控政策的不断加大、深入,尤其是现阶段,在房地产风险逐步增大的前提下,房地产企业向银行贷款也逐渐变的越来越困难了。基于此,需要及时拓宽房地产的融资渠道,拓宽融资的途径。其中,融资渠道的拓宽主要包括如下两个方面:第一,可以从金融市场上获取相关的资金。第二,可以引进外国资金,但是这一途径却存在着热钱风险。所以说,房地产在拓宽融资渠道的时候,则需要做好房地产融资渠道的相关安全防范的风险措施及对策,以便及时采取措施应对。
3.2完善房地产的金融市场,不断提高房地产企业的信用。
房地产金融市场存在着这样一种现象;很多房地产商习惯把自身的风险转嫁成商业银行的金融风险,尽管房地产商的这种行为减少他们自身可能会因为金融风险造成的损失,但是,也正是由于他们的这种不自律的行为,使得房地产市场更加的混乱不堪。现阶段,国内对于房地产商并没有完整的信誉评判,简单的抵押或者是公司自贡审查都慢慢不能完整地判断企业的还款能力了,需要对整个房地产市场进行有效评估、不断完善,才能从根本上真正提高房地产企业的信誉度,促使房地产行业减少风险出现的可能性。此外,房地产市场也是需要建立起对应的且有效的管理市场,房地产商如果都能够做到洁身自好、自律自强,注重房产的质量、减少风险,对其进行正面市场竞争,也只有这样,才能确保房地产行业金融风险的减少。
3.3统一加强对个贷企贷的管理,构建且不断完善授信信贷的管理模式。
逐渐实现对房地产整体项目信用风险的有效控制,然后再进行银行审贷集约化的经营,由上层制定房产信贷政策或者是房地产开发企业的相关贷款决策。不断完善产业经营的约束机制,而且还要重视且及时收取房地产金融信息和市场信息的反馈情况,要提前做好房地产信贷事前信息的预测工作,最大限度地降低房地产可能存在着的金融风险。
摘 要：随着国家经济形势的发展变化，房地产金融市场风险也在不断的增加，他们的产生受众多因素影响，就我国当前国情而言，其形成机理主要是由资产价格波动与信息不对称所造成。基于这种背景下，本文对我国房地产金融市场风险形成机理以及具体防范房地产金融市场风险措施进行探究，旨在多管齐下积极应对房地产金融市场风险。
关键词 ：房地产 金融市场 风险分析 宏观调控
引言
随着国家经济形势的发展变化，房地产行业进行了多次调整。经过长期的实践，房地产行业已经成为我国经济发展中的重要力量，为国家经济的总体发展做出了突出贡献。但是，房地产行业也存在着一些问题得不到缓解，比如：房价过高、房地产盲目投资、商品房空闲等。这些问题困扰着人们的生活，成为社会发展的颈瓶，尤其近年来，房地产金融市场风险进一步加大，市场充满了不稳定。本文就房地产金融市场的风险进行了充分的分析，希望为房地产行业的人提供帮助。
1、房地产金融市场风险形成机理分析
简单的说，风险是房地产行业在整个金融市场中受到内外部的影响，造成了实际的收益与预期目标存在着差异。在金融市场中，房地产的金融风险来源有很多种，比如：汇率、利率、市场环境等。本文从金融学的角度对其中的风险分为几个具体方面的叙述：
金融环境存在着巨大的不稳定性导致金融体系出现问题。房地产在经济市场出现金融危机的时候，会导致产业面临极大在的困境。金融市场的不稳定在客观上是存在的，并且可以对房地产行业产生冲击，甚至由房地产扩散到其他行业，产生连锁反应，爆发更大规模的经济性危机。
信息的不对等也会给金融市场带来风险。在金融学中，信息是重要的元素，信息可以及时的传递出金融市场的发展动向和发展趋势，对房地产行业有着重要的影响，信息的不对等增添了房地产行业金融上的风险，对判断决策产生了重要作用。
金融风险出现几率的大小与政府的货币政策有着直接的关系。货币是整个金融市场的基础建设，当政府的货币政策出现大的转变就意味着金融市场会出现大的变动，金融行业的借贷也会受到政策的影响导致资金周转出现问题，为房地产行业的发展带来威胁。
2、我国房地产金融市场风险分析
房地产金融市场存在风险的来源不是从房地产企业的内部出现的，而是参与到房地产开展业务的金融机构，这些机构特别容易受到市场和环境的影响在借贷上进行改变，进而保证自身的权益。我国的房地产金融市场的风险来源于银行的变动。
2.1信贷规模增长过快
房地产开发过程中，需要向银行借贷大批量的贷款，由银行提供房地产的建设资金，实现房地产业的正常运营。房地产建设的资金回收的速度慢，跨度长，需要向银行进行资金借贷，解决建设中存在的问题。建筑征地费用和建筑工程用款都需要开发商进行前期垫付，加上近些年，房地产行业发展速度迅猛，导致了银行信贷规模空前增长，资金回收速度减慢，银行承担的风险逐步加大，
2.2 银行系统所面临的信用风险与流动性风险
房地产行业需要的资金总量大，资本来源大部分依靠银行的现状导致了我国银行系统的风险过大，资金运转容易出现危机。一旦银行不加限制的向房地产行业进行大额贷款，势必影响房地产行业发展的均衡性，给房地产行业发展带来危机。房地产方面的危机进一步扩大化就会对其他的领域的价格和发展生产重要的影响，甚至会降低人们的生活水平，出现泡沫经济。为了确保银行系统的稳定性，合理的解决银行面临的新信用风险和资金流动性风险，需要进行全面的考虑。对房地产借贷进行限制。
3、我国房地产金融市场风险的控制与防范的措施
对于房地产金融市场的风险控制是全社会共同的行为，需要政府和大众联手将其控制在一定的范围内。政府应发挥自身的优势，完善社会保障性住房。制定详细的建设性住房规定，还要实现房地产企业多元化的资金来源，保证房地产金融市场的稳定。
3.1 密切关注房地产价格走势，严格控制抵押品价值缺口
房地产行业向银行进行借贷的抵押品往往是商品房以及没有建设完成的商品房。银行方面必须对房地产行业的抵押品进行认真的判断，不能根据简单的市场估值开展市场业务。现阶段银行对商品价值的估算是按照商品在市场中的价格进行的，存在着极大的风险，当受到市场价格影响，商品价值发生改变的时候，银行将陷入困境中。房地产用商品房进行抵押的过程中需要对其变现能力进行认真的判断，考虑到房地产的质量，进行合理的贷款，不可过分盲目。商业银行在进行房地产贷款的时候，应对房地产企业的信用和实力进行全面的评估，并对抵押品的质量进行实地的考察，慎重的考虑抵押品价值，并进行风险市场的价值波动模拟，得出抵押品的价值范围，与此同时，还要对房地产信贷抵押物的变现能力进行深入的分析，密切的注意企业的发展动向，关注企业价值的变动，降低银行贷款风险。
3.2 针对区域经济差异，对房地产信贷实行规模管理
我国的经济管理部门和银行必须按照国家经济发展变化进行房地产行业发展的宏观控制。在进行信贷时，应该按照不同区域房地产的发展规模和现实需要进行总体管理。区域性的房地产信贷的规模应与区域不良贷款率联系在一起，根据实际的情况制定出房地产信贷管理办法，对不良借贷和盲目投资进行严格控制。具体说来，区域银行一方面将贷款方向指向信誉好、发展规模大、回收速度快的大型房地产企业，另一方面将资金信贷投资于发展前景好，建筑质量高的大中型地产项目。
参考文献：
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一、房地产金融风险的含义
我国房地产行业的蓬勃发展离开为其提供各种金融服务的金融机构。随着房地产行业的发展，金融机构的数量也在不断增加，但是未来是不可以预见的，外部条件发生变化或者金融机构自己本身由于经营管理上的失误以及其他的很多不确定因素都有可能造成这些金融机构资金或者信用的严重损失，由此产生房地产金融风险。
二、房地产金融风险的特点
社会性。房地产金融行业自身的特性所决定的。因为房地产金融机构资产的主要来源方式是以负债为其资产，自有的资金一般只占有一小部分，所以，金融机构是依附于公众的。
扩张性。随着房地产的不断发展，从事房地产的金融机构与不同的房地产金融机构、客户之间都有很复杂债权债务关系。因此产生金融风险扩张性机制。
可控性。我们可以通过风险预警，来预测风险发生的可能性，并且可以采取对应的措施把风险控制在一定范围和区间之内，甚至化解。
三、房地产金融发展中所存在的诸多问题
土地储备制度不完善。目前我国各个城市都在不断地发展扩大，伴随着的是市场对土地资源需求的不断增加，由于我国的土地储备制度的原因，政府出面收购或征用农用地转建设用地，然后进行整理，再通过土地市场进行交易，从中赚取大量的差价，对土地市场形成了一定的垄断。开发商为了获得土地资源，不得不花高价获得商业用地，推动了我国房价的上涨，而且迫使开发商在金融市场上面大量贷款。由于影响土地出让价格的因素太多，使得土地资产的价格也在不断的变化，这也无疑加大了整个房地产金融市场的风险。
银行风险过于集中。房地产开发需要大量的资金，而且获得回报的期限也是比较长的，房地产开发商一般需要在金融市场上面大量贷款来获得资金，但是我们的金融市场还不是很成熟，缺乏相应的融资渠道，向商业银行信贷成为我国房地产行业获得资金的主要来源。如果一旦房地产行业出现一些不利的因素，风险将集中在商业银行上。
市场过热。近年来我国房地产价格总体都在不断上涨，很多人觉得房地产价格会一直保持上涨的趋势，所以大量的资金涌入房地产金融市场。很多人认为这是人们对住房的刚性需求，但是与此成鲜明对比的是，我国商品房的空置率也在不断增加，造成房地产行业价格的虚长。
法律法规体系不完善。目前我国房地产金融市场甚至整个金融市场都还处在一个发展的时期，相应的法律法规不是很完善，还在不断的实践中摸索前行。一些房地产开发商大量贷款但是到最后却不能按时还款，也有一部分购房者对法律及信用认识不够，导致经常出现违约和赖账等失信行为。购房者和开发商的这些行为都造成了商业银行的不良贷款，这严重侵蚀了商业银行的资金，造成了资本损耗，给银行带来风险。再则，有些房地产企业通过违规操作获得土地，而不是通过公开的拍卖竞价获得，隐藏了很大的法律风险。
四、推进房地产金融市场发展的途径
拓宽融资渠道。由于我国房地产金融市场的融资渠道基本依靠于向商业银行贷款，渠道单一，造成风险过度集中于商业银行，所以开拓我国房地产企业的融资渠道很有必要。我国的房地产金融起步较晚，我们可以向西方发达国家学习借鉴他们的经验，分散金融市场风险。首先我们可以通过发展住房资产证券化、房地产信托、房地产投资信托基金等多种融资渠道，使购房者和房地产开发商在资本市场上面有更多的选择，而不是仅仅局限于贷款。其次，我们要努力推进住房抵押贷款二级市场建设，以此让信贷资金流动更加快速，能够在很大程度上面减轻房地长金融市场的风险。
建立个人及房地产企业信用制度。我国现在没有一套完整的信用管理体系，让很多个人和企业肆无忌惮的违约，造成了银行一定的损失。我国可以借鉴西方国家的终身信用制度，对个人和企业信用进行有效的管理，而不能单纯的依靠道德观念约束。银行在贷款时就可以参考客户的信用等级，确定贷款的难易程度、额度以及期限等。
政府加强对房地产金融的支持力度。一个健康成熟的房地产金融市场秩序离不开国家的宏观调控和管理。政府应该不断完善宏观调控的手段，对房地产市场进行有效的监管，建立健全房地产的市场预警体系，及时预防各种风险的发生，防止房地产泡沫的出现。同时政府也可以出台有效的政策抑制我国房地产市场上面出现的高房价，阻止投机行为。
完善相应法律法规。不论经济活动还是其他活动都必须在法定的范围内进行，一旦超出了法律规定的范围，就必须受到法律的制裁。我国是一个法治社会，必须要做到有法可依，制定完善的房地产金融相应的法律法规是违法必究的前提，这样我国房地产金融市场才能有一个良好的市场环境，房地产金融才能不断发展。
五、结语
