发布时间：2023-07-30 10:17:15
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产开发项目的工程管理样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
关键词：房地产、开发工程、项目管理、问题、建议
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
项目管理是房地产项目开发过程中的一个重要环节，在房地产开发企业做好了前期准备工作后，例如土地勘察、规划设计、用户搬迁等等，就要开始聘请专业施工队伍进入施工现场进行项目建设。根据预先制订的计划有效地、合理地对工程建设进行管理，最终保证工程按时、按量、按质的完成。房地产开发工程是一个非常复杂而且变化多端的系统工程，因此，必须将各个环节结合起来，协调发展，才能使房地产企业同时获得可观的经济效益和社会效益。可见，项目管理对房地产开发工程来说至关重要，所以，探究房地产开发工程项目管理中的问题与建议就显得十分必要了。
房地产开发工程项目管理中的问题
（一）房地产项目开发前期调研不足
房地产在项目开发时应该充分做好前期准备工作，然而，现在很多开发单位，并没有认真做好这项工作，而是在粗略的了解了项目开发的前提下，就开始了项目建设工作。为了加快工程进度，盲目而草率的开工，这就对后面工作的进行带来了很多困扰，由于前期的准备工作没做好，那么在后面工作开展中就难免会出现设计依据不足等问题，不仅对后期施工不利，而且竣工后对入住居民也会带来一些不便。事实上，房地产企业在项目开始之前，应该做好前期调研论证和规划设计评审。而不是一拿到地就开始开工建设，这样就能适当的避免出现户型单一、结构设计不够合理，公摊过大等问题，有利于土地和资本的流通和优化配置。
设计委托及评审不够规范
当前，由于对设计单位的要求不规范，对设计单位发出的“设计任务委托书”要求不细致、不明确，有的甚至没有“设计任务委托书”；和设计单位没有紧密联系，协调配合，使得在方案设计和施工图设计，尤其是结构设计上出现很多问题，导致在施工过程中经常变更图纸，造成了成本上的浪费，管理上的混乱。加之工程设计的建立制度本来不够完善，许多开发单位就忽视设计对项目投资控制的重要性，这种业务管理上的缺失，使得开发单位缺乏有效的制度保证和规范运行。
管理体制不健全
当前我国房地产企业在进行项目开发时，对项目管理还没有一个深入透彻的理解，所以就出现了很多的企业在执行过程中照搬照抄项目管理的模式，没有结合本企业的自身特点，没有从企业的实际需求出发，使得项目管理发挥不了它强大的作用，造成了浪费。目前房地产企业的项目管理体制存在着一些问题，还有待完善。例如，有些房地产企业不重视规划建设程序的相关规定，为了尽早竣工，经常在政府建设主管部门还没有办完相关手续和查勘现场与交底之前就开始施工。也有部分企业钻制度的空子，将规划审批手续办下来之后，但是并没有得到相关部门的施工许可，就开始施工，这样很容易在施工过程中受到停工和经济处罚，使房地产企业遭受损失。这些制度上的漏洞将会影响工程的顺利开展，严重时还会造成不良社会影响。体制问题还表现在事前管理与事中管理中出现了脱节，那么也就说明在进度和成本方面也容易失控，使得实际结果与预期目标出现了很大的偏离。
（四）售后服务不到位
目前有很多房地产开发单位错误的认为工程竣工的验收就意味着“收工”。因此，在验收这个环节上并没有做到足够严格，以至于在工程完工验收之后还存在着结算依据不足、验收资料不完全等情况，导致出现不能办理相关的验收手续，出现拖延交付等不良结果。房地产是投资较大的产业，因此居民在购买时不仅重视房子的质量和舒适，更加重视售后的服务和配套设施，但我国很多中小房地产项目在开发过程中，品牌和售后服务意识较差，忽视了售后维修服务。除此之外，有些房地产企业还缺乏信用，对于之前承诺好的配套设施，也没有兑现，甚至在房屋质量上还存在偷工减料的问题，这就容易造成住户和开发商之间的冲突和矛盾，不利于房屋销售，也不利于企业的可持续发展。
加强和改善房地产开发工程项目管理的建议
（一）加强项目开发的前期规划管理
针对我国房地产项目开发前期调研不足的问题，现提出以下改进建议：全面优化项目管理，加强前期管理，包括规划方案设计阶段和施工图设计阶段。在项目开发前要充分做好市场调查工作，冷静的分析投资决策，尽量降低市场风险。在设计阶段，要重视和规范设计，以市场需求为出发点，综合性能、经济、生态、安全等多角度考虑设计，做到各方面利益的平衡与协调，避免出现不停的变更和超额设计所造成的巨大浪费。一方面，要结合实际，遵循预算施工设计图，做到基本不偏离，另一方面，也要加强与设计单位的沟通，力求做到全面准确，不漏项，不超限，将意外风险控制在预期之内。
加强项目施工中的管理
施工管理涉及的内容多，时间长，影响大，直接影响到工程管理目标的实现。施工管理的关键之处要以国家相关法律法规与国家建筑质量管理中心的规定为原则，严格遵守相关法律法规，对工程的安全、造价、质量、工期进行严格控制。
1.加强施工合同管理
施工合同是房地产项目开发企业与施工企业共同签订的能够互相约束的合同，同时也是房地产项目开发企业对项目施工实施管理的主要法律依据。因此，制定施工合同是施工管理的首要任务，国家针对施工合同的管理也提出了一些标准，各开发单位一定要遵循国家规定并结合企业和项目实际情况来制定和执行。此外，开发单位还应该根据项目的实际情况，对安全文明施工、工程材料供应、工程工期、工程质量奖罚以及工程验收交付做出明确的规定，从而提高施工合同的法律性、全面性、合理性，保障工程项目开发能顺利进行。
2.施工质量的控制
施工质量的控制是整个施工管理中最为关键和重要的工作，如果说一个项目连施工质量都无法得到保证，那么就更不用说其他的方面了。这是工程项目的基础，因此对这个基础的控制，当然就更加严格了。在项目施工过程中，相关管理人员一定要对施工质量进行严格的控制，要制定科学完善的现场管理制度、安排齐全称职的管理人员来监督和控制。具体任务是：第一，管理制度的制定和执行，主要是要求管理人员严格依据管理制度的相关规定对工程实施进行管理和监督，尤其是重点部分与关键工序，要根据国家技术标准来进行检验。要等验收合格后，才能进行下一个环节。第二，严格监督施工企业，最大限度保障施工质量，培养施工中自我质量控制意识。及时发现施工企业在施工过程中可能出现的技术难题并进行解决，保障技术方面的质量。第三，重视材料管理。设计要求与合同约定中明确提出的内容需要严格执行，做好市场调查，掌握市场材料的最新信息。依据国家相关法律法规，通过招标环节力求选择信誉好、质量高以及价格合理的材料商进行合作。
3.控制工期
控制工期在房地产开发项目中的地位不可忽视，不仅关系到开发企业的利益，也关系到广大用户的利益，这是一个利益连环。因此，要掌握实际情况监督施工单位，再制订切实可行的进度计划与组织设计。每一个环节控制上，要结合监理人员对施工单位的细节检查。若是有偏差，要及时分析出现偏差的原因，并监督施工单位进行及时的补救，保障施工项目按时完成。
综上所述，房地产开发项目工程管理是一项复杂的系统工程，要优化房地产开发的项目管理，就必须在项目规划前做好前期准备工作，并不断完善管理制度和机制，加强对施工阶段的控制，包括成本控制、工期控制、质量控制等，同时还要加强售后服务。只有着眼于存在的问题，用发展的角度来看待问题，才能有效的加强和改善房地产开发工程项目管理，从而促进房地产企业的健康稳定发展，最终促进社会和国民经济的发展。
参考文献：
[1]来豪.浅议房地产开发项目前期准备工作之管理[J].陕西建筑，2011（9）.
[2]吴平.探讨房地产开发项目质量管理的途径与策略[J].品牌（理论月刊），2011（12）
关键词：房地产；开发项目；成本控制；措施
中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：
我国的房地产经济发展迅猛，并一度成为我国国民经济建设的支柱行业。在地方经济发展中，房地产行业成为了主要收入力量。由于房地产本身的快速发展，越来越多的外商开始投资国内房地产，导致房地产市场过于火爆，房地产行业迎来了寸土寸金的时代。大规模的房地产建设，导致土地逐渐变成稀有资源，土地价格直线上涨，同时又存在过高的房屋空置率。为避免出现房地产泡沫，政府通过运用财政政策、金融政策和税收政策等对房地产进行调控，防止房屋价格上涨过快。政府的调控和外资的加入，使的房地产行业竞争加剧，为保证房地产开发企业的永续经营，对开发成本的控制成为必然手段。
一、房地产开发成本特点分析
1、开发成本内容复杂
成本项目从实物形态上，很难划定其支出的界线。由于房地产开发周期长, 成本内容多,，使得各年度之间成本不平衡，而且由于房地产开发项目成本费用又不具备可比性。成本计量没有统一依据，易发生乱摊乱挤成本的现象，如市政建设配套费各地的规定五花八门，有很多费用都要挤进成本，使成本复杂。
2、开发成本构成的影响因素多
房地产开发是一项综合性很强的工作，它受到房地产消费市场、国家的有关政策、开发项目所处环境等因素影响很大，其配套条件、开发时机的掌握和政府有关政策法令的颁布等，都会对成本的升降造成很大影响。而房地产企业的经营管理水平也是影响开发成本的关键。
3、开发成本可塑性强
由于各个地块所处环境不同，使得项目开发的前期工程费、征地补偿费、拆迁安置费等都无法有一个统一标准，而管理的水平的高低、对政策的利用程度、对机会的把握以及公共关系的处理等因素，都会造成成本的增减。这些因素处理好了，可能会降低成本，处理不好成本则可能上升。这些特点使得成本可塑性很强，造成了成本控制和管理的难度。
二、房地产开发工程项目管理中的成本控制措施
1、项目立项决策阶段
本阶段对项目成本控制有重要作用，核心工作是编制投资估算。确切的投资估算值对于初步设计概算、施工图预算、竣工结算都有重要意义。投资估算的重点包括项目市场定位、成本费用的经济可行性、投资回报率如何、项目风险可控，以上重点为原则，编写可行性研究报告。可研报告但对项目成败起着关键作用，但是大部分开发公司对此投入很小，流于形式。有研究表明，项目的策划对总成本的影响可以达到30%左右，为此首先要做好市场调研，进行投资成本估算，做到项目前期初步成本控制。土地费用是本阶段的一个重点，约占项目总成本的40%左右，主要包括土地出让金、土地征用费、拆迁安置补偿费等。开发企业可通过协议、拍卖、招标的方式获得土地使用权。为此开发企业要确定合理的项目的选址，明确土地成本的心理价位，避免恶性竞拍土地给企业带来负担。本阶段的另一个重点是，开发企业可以通过推迟缴纳配套费用使企业获益，或者寻求国家或当地政府的政策支持或优惠。最后要选定合理的规划设计方案，以把工程造价控制在适度范围内。
2、设计阶段的成本控制
( 1) 认真比选方案。为了提高投资效果, 从初步方案到施工图设计, 都应进行各方案比选, 组织设计方案竞赛或设计招标, 从中选取技术先进、经济合理、兼顾建设与使用、近期与远期相结合的最佳设计方案。
( 2) 进行限额设计。房地产商应将项目造价目标按专业构成逐层分解, 要求设计人员在建筑平面、结构设计、机电设备、材料选用等方面进行设计挖潜, 用价值工程等方法进行比较、论证, 在保证功能的前提下, 最大限度地节约工程造价。另一方面, 对整个项目的建筑品质、小区的综合平面布置、污水处理、智能化布置等做细致研究, 并注重征求各方意见, 避免因项目总体规划的失策导致施工过程中发生重大变动, 甚至重新设计。
( 3) 增设合同条款。在选定设计单位签订设计合同时, 应增设关于设计变更及修改的费用额度限制等条款, 对设计规范与标准、工程量与概预算指标等进行控制。如约定由于设计原因导致项目实施时需要变更设计, 当设计变更费超出施工合同价的某一比例( 如5% ) 时, 则扣罚一定比例的设计费。
3、房地产开发项目实施阶段成本控制
（1） 抓好施工图审核与细化
在项目建设过程中，施工图纸设计质量的好坏以及审核的水平高低，对成本控制有着直接的关系，它们对建设施工过程中，减少可变因素和不确定因素起着至关重要的作用。特别是，对施工图纸的审核与细化质量越高，在建设准备工作中针对性就越强，成本控制着力点就越准确，成本管理和控制工作就越有成效。所以，要控制好建设成本，就必须抓好房地产项目建设过程中的施工图审核与细化工作。
（2）强化工程施工招标、材料采购招标和合同管理工作
房地产企业要优选合适的施工单位和材料供应商，保证工程建设成本控制工作顺利进行。在房地产项目的建设过程中，应尽量选择公开招标方式，让符合要求的企业能充分获知工程招标信息，从而保证投标单位能最大限度响应招标书的要求，合同条款能在满足其他要求同时，最大限度地有利于建设成本控制工作。同时，在签订合同过程中，应注意合同形式的正确选择，能在合同中明确的事项一定要记入合同中，以减少可能发生的索赔，避免在工程决策和建设过程中发生争执，增加不确定因素，影响成本控制工作，突破投资预算。
（3）加强工程建设的现场管理
在项目建设施工阶段还要做的工作就是必须派合格的现场代表进驻工地，并委托一家实力较强的监理公司，加强对工程质量、工期和成本管理。只有这样，房产企业才可以及时掌握工程进度情况，协调监理、设计、施工单位的工作，强化现场监督管理，及时发现问题，协调解决，以便减少变更，并对施工过程中确实发生的变更和签证以及隐蔽工程进行认定，切实抓好现场的成本控制，保证预算计划在施工中的贯彻执行，并为结算工作打好基础。
（4）深化预算管理，严格预算制度，杜绝人为因素造成的成本上升
为切实发挥预算管理对成本控制的作用，在项目建设管理过程中，必须加强预算与施工现场检查的联系，及时发现可能发生的成本变动因素，通过管理措施，控制不必要的成本上升，提高预算的真实性和准确性，最大限度地发挥预算工作对成本控制的预警作用、辅助作用，完善项目成本控制的体系。
4、房地产开发项目竣工结算阶段
工程建设完成阶段要对项目进行竣工验收。在这个阶段，开发商应组织各相关部门、单位依据合同、图纸对工程进行详尽细致的检查，并对各项使用功能进行全面试用，对遗漏工作量或需要修补的质量缺陷及时督促承包商进行修复，以防止工程交付使用后再发生扯皮现象和产生不必要的费用。对于房地产企业负责销售的房地产项目，企业要严密关注房地产市场的变化，制定相应的销售方案，在提高销售增长率和市场占有率的同时，增强项目的回款能力，及时回笼资金。此外，对于竣工结算的项目，要对该项目产生的所有数据进行总结和分析，用这些数据来检验整个项目的盈利情况，对项目实行客观、公平的评估、评价，对照目标(计划)以及开发各环节的实际控制水平，总结经验和教训，做到奖罚分明，即按照市场的惯例，完善对相关人员激励机制。
通过施工前的设计阶段和施工实际控制阶段以及后期的成本核算，成本控制要贯穿房地产开发的全过程。房地产开发企业通过各阶段的成本控制可以提高投资效益和增强管理水平，在成本控制中，要多比较多评价，多预测多核算，多管理多控制。做好成本控制，优化管理，以最少的成本，满足需求的功能，获得利润的最大化，这样才能保证企业健康发展。
参考文献：
[1] 周川. 设计阶段的房地产开发项目成本控制[J]. 合作经济与科技. 2010(14)
【关键词】房地产项目；施工技术管理；问题；建议
纵观全中国房地产开发，犹如雨后春笋冒了出来，施工现场也是如火如荼的工作着，房地产开发的质量高低直接关系到城市或者农村居民的生活大计，其在建筑施工过程中，必须把保证施工质量最为追求的唯一目的，所有的施工技术管理环节都是为这个最终目的而服务的。然而，新闻或者网络关于房地产项目出现质量问题的报道却层出不穷，深入挖掘其内部的原因，可以发现，出现问题的环节都是处在实施工程项目过程中，许多环节出现或多或少的漏洞或者欠缺，而这些漏洞或者欠缺累加下来，出现量的优势，而量的优势就会引发质的转变，因此导致房地产建设工程出现质量不达标的现象。从中可以得出，施工者以及管理人员必须关注每个施工环节以及细节，及时纠正错误，以负责任的态度促进工程项目质量的提高，构建良性循环发展的建筑施工技术管理环境。
1.房地产开发施工技术管理的涵义
房地产开发隶属于建筑工程开发项目，其施工技术管理的涵义与其相同，即在房地产项目开发工程中的所有有关施工技术的环节或者工作都必须有一定的规范，施工单位有权对这些复杂的技术进行组织处理和项目管理。施工技术的管理工作的基础是立足于客观的施工实际规律，利用一切可利用的先进科技或者先进的管理理论，以设计的工程项目目标位方向，尽可能的合理规划施工工程中的每个环节，保障施工现场有条不紊的进行，进而确保整个项目工程安全和高质量的完成，对于缩短工程周期和控制整个项目工程的造价有着举足轻重的作用。
2.房地产项目开发施工技术管理的意义
首先，科学合理的施工技术管理工作，能够直接体现在施工单位企业效益和企业信誉方面，甚至影响到企业的生存形势，也有助于保证施工过程能按照客观规律开展，也有助于促进施工单位施工技术的提升，以及施工人员素质能力的提高，并可以对施工过程出将会出现的问题做出合理的预期，进而采取有效的方式避免或者解决。其次，针对房地产施工的特殊性，其工作类型以及方式较多，施工过程易受天气的影响，拥有很多复杂繁琐的施工工序，需要施工技术管理来保证期有序地开展，最大限度的缩短工期，降低施工成本，提高施工企业的核心市场竞争力。最后，针对房地产事业的发展，不仅技术和工艺获得更新，而且材料和装备等也出现变化，与此同时，施工作业结构和功能的复杂多样化，以及装修潮流化，因而对施工技术管理的要求更高，从而有助于促进企业技术和装备的革新。
3.房地产项目开发施工技术管理遵循的准则
首先，遵循科学合理的准则，科学且合理的施工准则是保证房地产项目工程安全与质量的前提。施工过程中要充分认识到现代化机械施工的客观现实，制作科学的施工操作规则和作业流程，保证施工过程的井然有序，做到对现场所有主客观资源的优化配置，杜绝浪费，充分调动所有施工人员和投入设备和技术的内在潜力，提高施工效率。其次，遵循规范标准的准则。房地产项目开发过程中，施工技术管理工作必须做到规划且标准，将其作为开展任何工作的基本准则。现场工作工序复杂，人员和设备等各方面存在不确定的因素，因而需要规范且标准的制度来约束，从而保证人员、设备和施工工序能够有效的配合，形成共赢的结局。该准则能够剔除施工中的随意性，强化整体施工者的服从意识，有助于效率和效益的双重提升。最后，遵循效益最大化的准则，房地产项目开发的目的就是追究经济利益，而现场施工技术管理的工作也必须为效益最大化准则服务，在确保工程项目的工期和质量的基础上，谋求最大的经济效益，尽可能的降低投入成本，获得企业信誉和企业市场竞争力，从立体的角度增加企业的经济效益和知名度等。所以，在施工过程中，要确保每种资源都能获得最大限度的利用，利用科技的力量发掘资源高效利用率，尽可能减少浪费。
4.房地产项目开发施工技术管理出现的问题
近年来，建筑行业日益关注建筑项目施工过程中技术管理的实施状况，并针对性的出台了若干政策或者法规，然而就局限在房地产项目开发过程中施工技术管理都有着很多问题：第一，缺乏规范的房地产项目施工技术管理制度。俗话说“无规矩不成方圆”，在现场施工技术管理中必须有相应匹配的规章制度，来确保每个工序的坚决执行，对现场的材料、设备或者图纸进行明确的管理，有助于施工的有序进行，不会出现混乱，拖拉低效率浪费等现象。第二，施工工程的管理主体不清晰，无相应的技术组织专业分析每个工段的不足，往往出现设计、后勤和质量监控等环节脱扣，出现浪费、员工松散、质量低下等后果。第三，材料和设备的管理缺乏有效机制。多数情况施工技术管理只关注施工的环节口技术规划上，不注重原材料和设备的管理，出现材料价格高，质量低，设备陈旧等不良现象，给工期、成本和质量等造成严重后果。第四，施工技术管理对图纸的审核和管理潦草，不认真对待，出现不理解按照经验作业的现象，使图纸设计的功能无法体现，导致施工目标的偏离，而且图纸的会审不及时，无法发现施工的图纸的技术问题，进而无法优化施工技术和提高施工效率。
5.改善房地产项目开发施工技术管理的建议
第一，构建完善的现场施工技术管理制度。
完善且全面的现场施工技术管理制度，目的就是保证项目工程能够高质量的完成，让施工过程中的每个工段或者时期都能做到有章可循。同时可以组织成立相关的监督小组对施工管理层开展定期的考核，督导管理者尽心尽责。及时发现问题并处理之。制度必须有以下四个部分：一是施工图纸会审制度能确保施工者了解图纸参数，保证施工目标；二是施工资料技术交底制度，方便验收和下阶段工作的开展；三是施工技术变更审批制度，防止出现经验主义错误；四是质量检验和评级制度，及时发现问题纠正，杜绝不合格工程出现。
第二，构建施工技术管理责任制，确定施工管理主体。在施工技术环节要明确每个管理者及其职员的应该承担的职责，优化配置人员资本，并通过引进专业技术水平高且拥有项目管理经验的人才，作为管理工作的主体，负责工程各个阶段技术、设备、人员和材料的统一调配，以防出现脱节现象。
第三，构建材料监管体系
建筑工程中材料的治疗和成本使工程质量和企业效益的直接决定者。材料包含施工过程中的所有购买的建筑材料和配件等，若出现材料的参数与设计要求偏差，工程的质量就无法达到施工目标，因此在房地产项目施工技术管理中，要制定完善的材料监管体系，这包括材料的设计要求、材料的购买方案，材料的购买次序和材料的后期保管等方面。这有助于按需购买，杜绝浪费作用，而且购入顺序和施工进度挂钩，保管要分类，且定期抽检。
第四，落实图纸会审作业
房地产建筑使用的图纸必须保证施工人员能准确的领悟每个细节，了解设计的意图和要求，并做好与设计单位、监理单位和建设单位三者之间施工图纸会审工作的交流与合作，在满足房地产项目工程质量的基础上，解决图纸存在的问题，从而更好的完成施工目标。
6.结束语
房地产项目施工技术管理是房地产开发过程中关键的环节，关系到建筑本体的质量，关系到企业市场竞争力和声誉，必须引起施工管理者的重视。
参考文献：
[1]罗俊.浅述建筑工程施工技术管理的重要性[J]].中国新技术新产品， 2011（3）.
【关键词】房地产开发；项目工程；工程管理；问题；措施
房地产行业的竞争激烈程度不断加剧，使更多的房地产企业重视起工程管理工作。房地产开发项目工程管理水平的提高，有利于工程项目经济效益的提升，更能让房地产企业综合竞争力得以提升。工程管理，是房地产开发项目实施中的重要环节，贯穿于房地产项目开发的每一个环节。强化工程管理，提升工程管理工作的科学度，才能让房地产开发项目获得最大的经济效益与社会效益。
一、房地产开发项目工程管理存在问题
在当前的房地产开发项目工程管理工作串，还存在着在一些问题，影响了房地产项目工程质量。例如，房地产开发项目工程施工许可规定落实不足；房地产开发项目工程的准备工作不到位；房地产开发项目工程的验收工作不合格等等。接下来，我们就来对房地产开发项目工程管理中存在的问题展开几点分析：
（一）房地产开发项目工程施工许可规定落实不足
在激烈的行业竞争中，房地产企业的管理者往往重视企业经济利益的实现。大多数房地产企业管理者每开发一个房地产工程项目，都希望在最短的时间内完成，从而获得自己应得的利益。这也就使得许多房地产施工单位尽早开工，无视政府部门的房地产项目工程施工检查工作以及施工手续的办理，在施工手续齐全之前开发的房地产企业比比皆是。还有一部分企业会利用制度上的漏洞，在办理完开挖与填坑手续之后就开始施工，一边施工，一边到建设主管部门办理施工施可证明。这样的情况一旦被发现，房地产工程的施工会被强制停止，无论是施工单位还是房地产企业，都会遭受经济上的处罚。房地产企业对于施工许问规定的忽视，不仅会影响施工进度，损害企业的经济效益，更不利于企业自身品牌的树立。
（二）房地产开发项目工程的准备工作不到位
在开发房地产项目工程时，项目开发人员需要对开发地的地段价值进行分析，了解开发地周边的商业环境以及基础设施建设程度。许多房地产企业对于项目的开发力度不足，没有做好工程施工前的准备工作。比如，房地产企业与施工单位所掌握的施工技术资料不足，为了赶工期盲目加快施工进度，最终会因为准备工作不足而造成很大的麻烦。一些施工企业在房地产开发项目施工开始之前，没有细致地了解工程管线事务，也没有就管线工程进行多方商讨。技术信息的缺乏，会使工程完工后出现使用问题，给社会大众带去很大的居住烦恼。
（三）房地产开发项目工程的验收工作不合格
工程的验收工作发生在工程施工之后，但验收工作的质量对工程的整体质量有重要影响。一些工程管理意识不强的房地产企业认为工程施工完成，就算完工。这些企业没有主动验收工程的意识，很容易造成安全隐患的长期存在。为了在最短的时间内得到属于自己的经济效益，房地产企业大多期望快速完成工程验收工作。这就会造成房地产企业对工程验收工作重视力度不足，检查不仔细的问题产生。直到工程验收完成，还缺少许多验收资料，使工程其它验收手续不能及时办理，使房地产不能按时交付到消费者手里。存在分包现象的房地产工程验收工作更加复杂，对工程效益的实现影响更大。
二、房地产开发项目工程管理优化措施
房地产开发项目工程管理优化措施包括：重视房地产项目工程开发中的管理；重视房地产项目工程施工中的管理等等。
（一）重视房地产项目工程开发中的管理
房地产项目工程的最初开发阶段，是开发难度最大的阶段。这个阶段的管理工作，对于房地产项目开发成功率有直接影响。做好项目工程开发方案制定工作，才能提高房地产项目工程开发的成功率。项目工程开发方案的合理性越高，工程的建设可行性就越高。要促进工程建设可行性的提高，需要做到以下几点：
首先，房地产企业要安排营销部做好市场调查工作，调查的内容主要包括开发地的地段以及周边环境，商业用地与住宅用地的情况等。根据营销部的市场调查结果，组织各个部门对调查结果进行讨论与分析，从施工技术与经济价值角度去确定房地产项目开发的最佳地理位置。在规划位置的同时，要对建筑户型的要求等级进行规划，确定具体建设的规划与数量。
其次，做好房地产开发过程中各个部门的交流工作。房地产项目开发者要深入了解房地产行业以及建筑行业的法规政策，在最大程度上学习地域规划的专业知识，从而在项目内部建立起严格的建设与施工规定。在此为指导，在多个部门的交流中开发出项目工程的总体规划。
最后，要按照国家建筑行业的法律法规开展招投标工作。呈现最合理的设计方案，针对项目工程方案进行竞标。在竞标过程中，房地产企业要特别关注建筑的布局合理性、实用性以及美观性。综合考虑经济、外观、实用、安全等多个因素做出最合理的选择，才能保障房地产开发项目工程的有效落实。
（二）重视房地产项目工程施工中的管理
房地产项目工程的管理内容十分庞杂，管理的时间很长，影响巨大。工程管理工作目标是否实现，直接关系着工程价值能否实现。将工程管理工作贯穿于房地产项目工程的始终，严格按照国家法律法规要求执行房地产开发与建设工作，才能让工程管理工作得以严格化。
首先，要重视房地产项目工程的合同管理工作。在施工之前，房地产企业要与施工企业就双方的权利与义务签订相互制约的施工合同，施工合同的签订，是维护房地产企业实施项目工程管理行为的重要依据。制订与签订施工合同，是项目工程管理的重要组成部分。建筑行业法律法规在施工合同签订上提出了一定要求，房地产企业与施工企业还要就施工具体情况、施工安全、材料使用、施工文明、工期以及工程质量等因素敲定具体合作内容，给项目工程的顺利实施提供保障。
其次，要重视房地产项目工程的质量管理工作。工程质量管理是工程管理必不可少的一部分，质量管理工作做不到位，其它管理工作都是无用的。在房地产项目工程管理中，管理者要建立全局意识，重视工程质量管理工作。从宏观角度对施工单位以及监理单位的管理人员进行协调，建立一个质量管理团队，集结各个方面的力量来保障质量管理工作水平的提升。重视工程监理合同的签订，明确工程质量管理工作人员的管理责任，确保工程管理者以法律为标准要求工程施工质量。特别要关注房地产施工的关键程序以及重点部分，加强技术质量检验。只有前一个环节的施工质量达标，才能实施下一个施工步骤。除此之外，要加大对施工企业的监督力度。坚决杜绝分包施工现象的出现，提升施工企业加强自我监督意识，在技术与质量上提供保障，做好工程验收工，促进房地产开发项目工程经济利益的最终实现。
三、结束语
综上所述，社会经济的快速发展，给房地产行业提供了前所未有的发展机会，也让社会大众加大了对房地产行业的监督力度。做好房地产开发项目工程管理工作，是房地产行业满足社会大众需求的重要手段，也是提高房地产企业生命力的方法。重视管理工作，对施工过程中每一个环节的管理工作进行提升，才能让房地产开发项目的工程管理在整体上得以提升，服务于社会发展。
参考文献：
[1] 王谱苏.工程管理环节在房地产开发中的重要性[J].科技传播.2010（05）
[2] 谢守明.沟通管理在房地产开发项目工程管理中的应用[J].科学与管理. 2009（01）
关键词：房地产；管理；工程建设；作用；策略
中图分类号：TL372文献标识码： A
在房地产项目施工过程中，房地产建设单位所进行的施工管理工作是一个复杂的系统工程。目前，房地产开发和建设施工企业的管理水平还普遍不高，企业的经济效益还低于当前国际的一般水平。随着房地产市场和建筑市场的进一步规范，利润将随之降低。只有通过挖掘潜力，提高项目管理水平和项目管理人员的素质，不断开拓创新，才能使房地产和建筑施工企业得以生存和发展。必须科学合理地对施工中各项工作进行管理，保证整个项目工程的顺利进行。
一、房地产管理在工程建设中的作用
1、项目成本管理
项目成本控制主要就是控制房地产项目的工程造价， 通过对工程造价的控制， 不仅能够提高房地产企业的资金运用效率， 而且能够不断提高企业的经济效益， 使得相关房地产企业能够获得较好的市场地位。在实际的操作过程中， 工程造价管理主要体现在材料的合理购进、实现良好的承包商索赔方式以及科学、合理的工程洽谈上面。
2、项目进度管理
房屋建筑的进度管理对于房地产的整体经济效益具有重要的影响。如果房地产项目的进度较慢， 就会延长房屋的建造时间， 从而增加了房屋的建造价格。一般来讲， 这些资金费用都会落实在房屋建筑的销售价格上， 由于房屋造价较高， 就会影响房屋的销售， 从而影响到整个房地产的经济效益。
3、项目工程质量管理
在房地产企业的发展过程中， 工程项目的质量管理具有重要的意义。工程质量不仅影响到工程的销售情况， 而且在很大程度上影响了开发商的生存根本。因此， 在实际的操作过程中， 一旦质量不过关，就会影响到正常的建设工期， 增加投资， 使得房地产的经济效益受到较大的负面影响。
二、房地产开发项目管理过程中存在的问题
1、 房地产开发项目的前期策划准备不足
房地产开发项目应该重视客户的需要，将客户的需要作为中心。太过关注市场变化以及客户需求也容易引发一系列问题，例如前期策划准备不足、方案不够详细，进而造成市场消费定位出现偏颇。商讨、决策耗费了大量时间，必然会导致工程项目从设计到实施，这个过程时间上的延长。项目的决策需要项目计划的支持，若项目计划不够详细具体，必然会对项目决策造成影响，使其久久不能被确定。如果匆忙做出决策，将会导致管理体系缺乏整体性与系统性，这对项目的实施是相当不利的，工程的质量和进度也将受到拖累。
2、 成本控制不理想
成本控制是房地产开发项目中的重点，应该贯穿整个开发项目的始终，成本控制和质量控制一直以来都是开发项目中重点管理对象。当前，我国的房地产开发项目在设计这个环节中更多注重的是项目的功能以及外观，对项目成本考虑不够充分，没能在设计阶段对项目方案的市场经济性进行透彻研究，导致耗时耗力，最终得到的方案却不具备实施的可行性，这是得不偿失的。
3、 工程建设完成后质量难保证
质量是房地产开发项目工程管理的核心，即便是成本控制也要以保证质量为前提。房地产项目的管理与施工很难做到绝对的统一，项目的后续质量很难得到从始至终的保证。项目施工前期，管理起来比较容易，在收尾阶段，就会出现大量的问题。工程总承包商和分包商只有发包没有管理，在项目施工过程中配合不协调，彼此管理权限不明确，极其容易引发矛盾，在工程完成后，还有可能出现验收的问题以及事后的质量管理问题。
三、提高工程建设中房地产管理的策略
1、积极调研市场，做好项目可行性分析
在现阶段白热化的市场竞争环境中，开发商首先要做到两点.。其一是做好市场调研工作，牢牢把握住消费人群，制定合理的房产项目开发策略。意思就是说开发商需要在首先在调查的基础上做好定位，房子是走高端还是终端定位，消费人群是普通工薪阶层还是高层白领。其二就是项目的可行性研究问题。这包含了经济可行性研究和技术可行性研究两个方面。产品定位完成以后就要做经济可行性研究，分析投资与回报。若经济上合理还要看技术上是否可行。必要时，对重大项目开发商需要召开专家座谈会，严格论证项目的可行性。
2、加强房地产项目开发的规划管理
房地产的开发应当结合市场的行情，选择开发的地理位置应当具有商业价值。房地产开发企业在开发前应当进行市场调查，了解消费者的具体需求，合理规划建筑户型。开发企业应当和国家规划部门进行沟通，寻找政策保障。在房地产项目的工程招标前做好建筑图纸的优化设计工作，尽量减少后期施工中的工程变更。
3、加强项目合同的管理
在房地产项目的管理过程中， 合同管理涉及到工程管理的全过程和各个方面， 对于工程建设具有重要的作用。所谓合同管理， 就是指工程项目开发主体与相关单位就工程项目的正常开展签订的一系列具有法律效益的经济合同， 其内容主要包括材料合同、施工合同等。在实际的房地产开发过程中， 企业的质量、成本以及进度的管理对于企业的经济效益的实现都具有决定性的作用。而这些管理内容的实现都是通过履行具体的合同来达到的。因此， 不断加强项目工程的合同管理， 是确保工程管理质量的最重要的内容之一。
4、加强对工程质量的管理和控制
房地产是人们所有投资中所占比例最大的投资，人们在房屋的质量方面考虑很多，房屋质量合格是房地产企业对房屋的最低保证。为了更好地保证房屋的质量，在项目工程的开发过程中应当在材料、人员、机械及施工等方面严格控制和管理，并做到量化要求。另外，应当做好其它基础配套设施，房屋的排水、暖通方面也要保证畅通。还应当加强对商品房售后的监管和控制，积极了解客户的需求并及时做出满意的回复，组建专门的售后服务部门，对房屋维修做出及时的处理。
5、加强房地产开发项目的成本管理
现今，房地产开发商竞争中，价格是重要因素之一。所以房地产开发商在项目开发时必须建立全面、完善的项目成本管理方案，严格控制房地产开发项目的成本。确定完善的成本管理，要做到：第一，规划阶段在调研的基础上，精准确定项目评估，严格控制成本、利润等，用最低的成本获取最优的质量和最大的利润；第二，项目施工阶段要引入更多的竞争企业进入，严格招标，控制施工成本；第三，项目开发过程中要建立分明的奖惩制度。采取奖惩制度，重要的是做好现场签证管理。做到严格控制成本管理，可以从根本上解决浪费的问题，提高房地产开发商的价格优势和综合竞争力。
6、 加大对项目的风险管理
由于房地产行业是一个周期长、投资大的行业，必须加强房地产项目开发的风险管理。房地产开发项目在开发前应当规避风险，尽量减少房地产开发的损失，实现经济效益的最大化。房地产企业一方面可以通过签订合同的方式来转移风险，达到降低和减少风险管理的目的。通过签订合同，明确甲乙双方的责任，减少房地产业的隐蔽损失。另一方面是采取保险管理来降低和减少风险管理。采取保险管理，一旦发生意外，相关保险公司会承担一定的费用，项目的一部分风险就转移给了保险公司，当发生重大自然灾害或施工事故时，项目的很大一部分费用有了保险公司这个承担客体，在客观上降低了房地产开发项目的成本和风险。
7、重视项目收尾阶段的项目管理
在项目收尾阶段可建立一个由开发商主管工程领导牵头、整合工程管理、材供、技术、销售、开发、物业管理等内部人员组成的工程项目收尾临时机构，与工程项目管理现场人员分工协作，共同完成工程收尾阶段的项目管理及项目交付、移交等工作。
总之，只有通过挖掘潜力，提高项目管理水平和项目管理人员的素质，不断开拓创新，才能使房地产和建筑施工企业得以生存和发展。
参考文献：
[1]王琳.浅谈房地产项目管理[J].科技信息，2011(07)
[关键词] 工程管理；房地产开发；成本管理；质量监管；进度管理；安全管理
中图分类号：TU755
房地产开发中工程管理起着非常重要的作用，这种作用主要通过成本管理、质量管理、进度管理、安全管理等四个方面予以体现。其中最关键得，当属成本管理。
1.房地产开发中成本管理的重要性
投资是房地产项目开发的经济基础，没有投资房地产项目就成了空中楼阁，而成本是投资作用于房地产项目所产生的消耗成本。这个消耗成本有一个基础的量，也就是所谓的合理的生产成本，一旦超出合理线，成本过大，房地产项目的经济效益就会大打折扣。
1.1 成本控制有助于提高市场占有率
在高度紧张、竞争白热化的房地产市场上，到处都是新开发的楼盘，但毕竟买方市场是固定的，在越来越多的房地产项目投入到市场中，那么衡量它的一个标准，就是价廉，如何才能在保证经济收益的前提下，提高产品的市场占有率呢？成本控制显然是一种从源头上的方法。
在房地产项目开发过程中，成本管理可以从企业内部、从内因方面来寻找可能提高市场占有率，增长经济收益的办法。
1.2 成本控制有助于增强自身竞争力
从哲学上来讲，内因是根本原因，外因是辅助原因，同样在房地产开发项目中，有效地对成本进行管理，对投入成本进行有效地核算，事前做好明确的投资规划，事中进行成本运行的追踪，事后对投入成本进行统一的核算对比，只有这样才能真正将企业做强做大，增强自身的竞争能力。
1.3 成本控制有助于实现企业经营目标
每个企业在年初或者在生产初期都会有一个短期或长期的经营规划，房地产开发项目同样也离开了经营目标的设定。而成本管理作为工程管理的组成部分，能够在资金投入、资金运行方面，对企业的经营目标进行修订，最终有助于实现企业的经营目标。
1.4 成本管理可以明确资金链
房地产项目的开发周期比较长，资金投入巨大，没有经济实力是拿不下房地产开发项目的，也是搞不好房地产开发项目的，所以房地产企业的资金链可以说是整个项目的核心关键所在。但往往房地产项目并非单一进行，而是多个项目同时或交叉进行，这就需要明确的资金链条来保证每个项目的成本预算、投入运行科学化、合理化。实行成本管理，可以明确房地产项目的资金链。
2.房地产开发中质量管理的重要性
质量是房地产项目的核心，也是房地产项目形象的一种保障。因为房地产项目涉及的面比较多，涉及的群体庞大，一旦质量出现问题，那么房地产项目就失主了市场。
2.1 质量管理有助于企业优胜
房地产行业是一个竞争激烈的行业，在这个行业中，立足的唯一利器就是质量过硬。随着越来越多“鬼城”的出现，越来越多房屋质量问题的涌现，我国政府相关部门对房地产行业的质量要求也越来越高，可以说质量是房地产行业的高压线，是不允许触碰的底线，一旦质量出现问题，面临的结局就是淘汰出局。优胜劣汰是市场竞争的机制，因此保证质量管理，有助于房地产企业在优胜劣汰中存活下来。
2.2 质量管理利于减少项目风险
房地产项目比较庞大，经济投入大，效益产出高，伴随的风险就比较大。因此在房地产项目开发过程中，有效地保证项目的质量，加强质量管理，生产项目符合国家相应的质量指标，可以有效地降低房地产项目的风险。
在现实生活中，我们经常能看到新开发的楼盘中，因质量出现问题，比如墙体开裂、开缝、漏水、消防设施不健全、安全通道不合理等原因被停止施工或者干脆成了“鬼楼”，无人居住。这种后果，不仅开发商投入产出无法平衡，也无法造福社会经济的发展。
3.房地产开发中进度管理的重要性
房地产项目开发周期长是它的通性，在漫长的开发周期中，保障合理有效地进度，对于尽可能地缩短开发周期有着非常重要的作用。
3.1 进度管理有助于房产项目尽快投入使用
房地产项目的进度受到很多因素的影响和制约，材料供应不全，验收不合理等会人为的延误施工进度。因此在施工前，一定要反复核算施工材料的配备情况，合理有效地规划材料的使用周期，及时进行材料的补充更新。而在施工过程中，若施工图纸有变化，也会影响施工进度，因此在施工前，要把施工图纸有可能变更也考虑进去，充分调配人力物力来提高房产项目开发的进度，实施进度管理可以尽快让项目投入使用。
3.2 进度管理有助于规避外力因素
除了材料配比、图纸更新等人为情况影响施工进度外，一些不可避免的外力因素也会影响施工的进度。比如天气情况。
在室外进行施工时，一旦天气出现不良的情况，很容易造成施工停止的局面。因此在施工过程中，要组织专人对施工现场的天气进行及时的追踪，一旦天气状况不利于户外施工，可以就近转入室内施工，这样可以提高施工节奏，提高施工效率，避免了不必要的浪费。
4.房地产开发中安全管理的重要性
如果说质量是房地产企业的高压线，那么安全就是房地产企业的紧箍咒。在房地产企业中，一旦涉及安全事故，不仅难以收回成本造成经济损失，甚至有可能会涉嫌刑事责任。
在房地产开发过程中，要把施工人员的生命安全、未来居民的生命财产安全，作为施工的紧箍咒。在施工过程中，成立专门的部门对是是施工安全进行具体的系统的管理与指导，加强人员的素质，培训提高人员的安全意识。对房地产项目开发过程中的安全隐患进行重点排查，并形成相应的列表，定期检查，将安全隐患降到最小。房地产项目落成后，在交付使用之前，要对整个项目进行系统的安全监测，发现安全隐患要及时汇报，不得隐瞒。
安全管理作为房地产项目工程管理的一种组成部门，只有落实好安全管理，才能从安全意思和法律层面，维护企业的形象，最终实现企业的经营目标。
4.总结
房地产开发项目中的管理工作既需要整体的工程管理，也需要在成本管理、质量管理、进度管理、安全管理上逐一进行落实推进。同时工程管理也不是不是一个精致的过程，它是动态的，并且要贯穿在项目开发施工售后等整个过程中的。只有综合四个方面的管理，做好管理工程，才能发挥工程管理的最大功用，也才能最终造福于房地产开发项目。
参考文献
[1] 徐嫩宣.试论工程管理环节在房地产开发中的重要性[J].城市建设理论研究，2012（04）.
[2] 何南剑.浅谈房地产开发中配套工程管理的重要性[J].城市建设理论研究，2013（07）.
[3] 付晓辉，舒坦.房地产开发企业工程技术管理的重要性[J].城市建设理论研究，2012（34）.
[4]黄晋阳.浅谈工程项目管理的施工质量控制[J].山西建筑，2008（19）.
[5]上官敬芝.成本管理思想的演变探析[J].财会研究，2002（01）.
[6]刘利红，张东梅，郁亚东.浅谈房地产开发及相关费用组成[J].科技信息（科学教研），2008（17）.
[7]苏凡.房地产项目的工程质量控制研究[J].山西建筑，2010（10）.
[8]黄信川，宫本利.工程质量控制阶段与施工质量控制探析[J].水利科技与经济，2007（06）.
【关键词】房地产；工程管理；进度控制；创新途径
由于房地产开发项目施工与安装任务渠道通常是委托承包给建筑施工单位来完成的，所以开发项目的工程管理，主要以合同管理为主要手段，运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法。对开发项目施工的技术手段，经济成本控制、按照国家标准、规范合同的目标，进行严格监督、落实，控制和管理。确保开发项目总体目标的顺利实现最终完成。为此本文阐述了房地产工程管理的一些方法的分析与创新途径，主要以采取进度控制为依托去解决和分析问题。
1 工程施工管理
房地产开发商在工程管理中的主要任务如下：
1.1 项目组织与协调工作
一方面选择施工参建单位，明确各自在业务往来中应遵循的原则；另一方面落实项目施工阶段的各项准备和组织工作，包括落实设计意图、施工方案的选定、审核材料与设备供应种类以及供应方式。
1.2 成本控制
主要包括编制费用计划，审核支出费用，研究节支途径。
1.3 进度控制
主要进行进度分析，适实的调整计划，协调各参建单位进度。
1.4 质量控制
提出质量标准，进行质量监督，处理质量问题，组织工作验收。
1.5 合同管理
对施工前签订的施工合同进行妥善管理，并处理工程量增减、和同纠纷、索赔等事宜。
2 房地产开发项目的工程施工控制
不论是开发住宅小区还是金融、商业区等，开发内容构成了一项系统工程，而施工控制是房地产开发产业项目管理的主要任务，也是项目负责人的主要职责。所以，必须加强施工控制，以保证开发项目有序地实施。
2.1 工程进度控制。
工程制度控制关系到建设工程能否如期竣工完成交付，而工程进度则由工程计划来实现,工程计划包括总进度计划和单位工程进度计划。总工程进度计划是由承包单位计划部门，技术部门、质量监督部门等，在项目负责人领导和监督工程师主持下编制。根据工程所需的工时数以及人力、物力、设备情况，得出施工工期、进而编制整个工程的施工进度计划。而单位工程进度计划是以单位工程为对象进行编制，开发商应有相应的节点要求和控制。
2.2 质量控制
质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督和管理活动。质量控制的任务主要是施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计需求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价，对整个工程的工作质量水平进行预测评估，将取得的质量数据和承包商履行职责程度，与国家有关技术标准、规范、规定进行比较、并作出评判。质量控制工作主要包括，确保原材料验收和对工程中的配套设备进行检验以及确保施工中控制质量的相关措施，并建立有关质量文件的档案制度。
2.3 工程管理要素的控制
房地产项目本身是商品，是一种耐用消费品，需要进入市场流通，接受市场检验；面对的是广大消费者个体，而个人购房较之以往福利分房使人们更加关注自己的合法权益，可以说我们现在要面对的业主都很挑剔，容不得企业有丝毫马虎。概括来讲，房地产工程管理主要有以下五个要素：
2.3.1 成本：直接影响项目的竞争力和经济效益。建筑成本在房地产项目所占的比重较大，在一些土地成本尚不是很高的地方，建筑成本是最大的成本，加上随着市场土地及整个房地产市场的规范化运作，利润空间主要来源于管理效益。
2.3.2 质量：质量是产品品牌的基础，也是企业品牌美誉度、忠诚度最好的注解，现在有些品牌企业近四分之一的客户是来自于老客户的介绍，产品质量起了很大的作用。
2.3.3 进度：产品的交货期是产品流通的一个重要环节，加上房地产产品生产周期长、环节多等特点，进度的问题对企业的信誉起着十分重要的作用。
2.3.4 安全：建设单位和施工企业是安全生产的责任主体。首先必须按照国家的要求，对选择施工企业实施招标制，对因故不能公开招标的，也要选择有相关资质的施工企业；其次对施工企业实行监督，监督施工过程，严格按照规范施工；再次要求监理单位督促监管施工单位各项安全措施的制定和落实。
2.3.5 技术支持：采用新技术、新工艺、新材料，来降低工程成本、缩短建设周期、提高项目的技术含量。
3 房地产工程管理中出现的问题
3.1 对所开发的工程建设前期工作预备不充分
开发企业对地块关注的焦点大多是位置、商业环境和周边配套。而作为建筑产品的建设单位，往往对前期工作预备不充分，尤其是对技术资料普遍把握不足。可能会有开发企业为加快开发速度或是对此类工作不了解，匆匆上马。由于没有把握有关工程管线情况，没有在基础设计前委托地质勘探，设计依据不充分，出现基坑开挖到地下管线、打桩打打到流沙层完全沉没的情况。也有的开发企业对城市有关配套管理规定不清楚，发生了交付业主使用的建筑仍使用着施工用临时水、临时电的情况。
3.2 对有关施工许可的规定重视不够
开发企业一旦决策了开发项目，就希望工程进度尽快满足销售的要求，实现收入。在政府建设行政主管部门完善施工巡查制度之前，加上办理施工许可证的手续较多，不少房地产企业对办理许可证的要求不重视，往往要求施工单位不等办完有关施工许可手续就匆匆施工。也有开发企业打球，先办理基坑开挖的手续，在没有得到上部施工许可的情况下连续施工，结果导致城管部门要求施工单位停工、建设主管部门对施工单位罚款及通报、对房地开发企业罚款等结果。对此环节的薄弱管理使得企业处于被动，影响工程的顺利推进，还有可能造成不好的社会影响。
4 房地产工程管理创新途径及解决措施
4.1 施工阶段技术措施
在工程施工中，应加强技术管理工作，技术是项目的重要生产因素，是否对一技术进行管理及管理的程度如何，关系到项目的目标能否顺利实现，针对管理技术的不足，主要采取以下措施：做好对施工图纸的评审和会审工作，把施工图纸中存在的问题及时发现与设计单位、甲方协商解决，避免由于图纸问题对工程进度造成影响；文件资料管理，是技术管理内容之一。技术文件应做到内容完整、规范数据科学、准确、清晰、签证应及时，并具有可靠的管理、存档、保管措施。
4.2 始终把握工程管理的控制权
作为开发企业，其拥有的核心资源和能力主要是对房地产需求的猜测和判定、资金运筹、策划和营销。但无论如何，都不能放弃对自己销售的建筑产品本身的控制。开发企业必须对整个工程建设有全局的统筹，在整体的质量、进度、各专业之间的配合等方面，要有统筹和控制能力，要有具备相应经验的管理班子。房地产开发企业工程总监应全面把握工程情况，制定计划，明确目标，督促各参建单位完成各自任务。
5 结语
房地产工程管理是房地产开发的一个重要部分, 是保证项目的安全，按质按期完成的保障, 提高房地产工程管理的效能是保证开发企业投资回报和促进项目营销的关键环节, 不断推进房地产工程管理的发展将有利于房地产行业和建筑行业的健康发展。
参考文献：
[1]戴达人.浅谈房地产方向的工程管理[J].中国科技信息, 2010,(21).
[2]李玉训,张法成.房地产企业工程项目管理之探讨[J].科技致富向导, 2010,(29).
中图分类号：F293文献标识码： A
引言
房地产开发项目管理作为工程项目管理中的一个分支，主要是指房地产项目管理者采用系统工程管理方法，对开发项目建设与使用进行全方位管理，旨在优化生产要素，为企业开发经营带来显著的经济与社会效益。由于房地产开发项目周期长，且投资额巨大，必须要投入大量物力以及人力，故复杂程度高、风险大，因此必须要提高项目管理水平，实现房地产项目管理的信息化。本文主要立足于项目管理角度，深入探究房地产开发项目管理的控制措施，旨在提升房地产项目管理效率，实现其可持续发展。
一、房地产开发项目管理内涵
针对房地产开发项目内涵而言，主要是指在依据法律法规，基于国有土地合法取得土地使用权的前提下进行房屋建设项目开发。在房地产开发项目建设过程中，涉及的部门众多，包括监理方、投资方以及勘察、设计、施工、交通等，属于一项系统性较强的复杂工程。针对房地产开发项目管理来讲，主要以房地产开发项目为研究对象，基于一定约束条件下，以达工程项目目标，并按照工程项目潜在规律，对项目构思至完成全过程进行组织设计，最大限度地减少工程投入成本，保证项目施工质量与管理效率。
二、房地产开发项目管理控制措施
1、标准化招标、提高建设项目合同管理的规范化水平
项目开发成本控制中，如何选择一个优质的合作单位尤为重要，优质的合作单位不但能有利于成本的控制，还能创造更优质的产品，所以在项目的招标阶段，应有一套标准的招标程序，公开、公平、公正的选取中标单位。在确定中标单位后工程项目各项工作的实施都是围绕合同整体目标来运行，针对建设工程项目合同而言，主要是指开发主体与设计、施工等单位，以建设工程任务为基准，从而签订的一种合同，具有经济属性，因此有效的工程项目管理和成本控制是通过有效的合同管理来实现的。同时，在建设工程项目合同中还规定了各自履行的义务及解决争议的方法。在房地产项目开发过程中，楼盘施工质量、成本、进度与企业产品生命周期及获利空间息息相关，而施工质量、成本与进度控制均由合同的履行来体现。由此可见，强化建设工程项目合同管理，正确处理合同纠纷及索赔等尤为重要。
2、成本预测
根据市场物价信息，以及同类建设所反映的成本情况，选择成本低，效益好的最佳方案。而作为一个房地产开发企业，所追求的是如何用最小的成本，来获得最大的价值。价值工程中有两个办法解决，一是成本不变而价值增大，例如，在一栋房屋的开发上，假设原计划全为住宅，然而通过市场分析，该处具有商业潜力，那么适当地减少一些住宅而变成一部分门店，这就增大了它的价值，又如在土地的使用上，原计划该地建成多层，容积率为1.5，而通过市场调查，该区域高层或小高层写字楼是个卖点，那么适当修建高层将容积率提高到2.0，那么相对该土地而言，它的成本未变而价值增大了；另一方面是成本降低，价值不变，例如，一栋多层房屋，原计划为长螺杆桩基，通过地质分析与荷载计算以后，改为天然浅基能够满足要求，及时调整为天然条基，该栋房屋价值不变，然而成本减少利润自然就增大。成本的预测发生在项目的决策阶段，它要求我们对一个项目进行仔细的市场调查，周密地分析而做出正确定位，一旦确定，要针对本地区同类型房屋进行调查，以便论证，找出其中一些影响成本以及利润的因素，制定应对方案，克服盲目性。
这里就高层出现的一些问题谈一下，第一个是住宅的面积以及布置，直接影响到房屋的销售，从而造成建房成房东的局面，致使价值回收率低；第二是在设计阶段不依据具体情况，只按经验或者贯例办事造成的浪费，比如600mm的长螺杆桩能行而设计成800mm，或者设计成1500mm的钻孔桩；第三，建设方在材料的使用上，盲目追求高档而不根据房屋本身要求，例如本身可使用经阁铝材，而强行采用罗普丝金，可用一般彩瓦满足功能而采用陶瓷瓦等，总认为价格越贵的东西就越好，不符合适用性的要求，造成人为浪费；第四，建设方在单体建设上一味求快，在总图以及各类配套管网、道路尚未成熟的情况下，单体工程一哄而上，造成后期进度减慢，管理混乱，多次重复施工而增加成本；第五，对新材料的使用，因市场无足够的考核依据，不熟悉行情，导致价格偏高。针对这些情况，要求我们对这些影响成本变化的因素进行分析，预测它的影响程度，采取措施，从而预测出工程成本。
3、动态集成化风险管理基于以上各种风险管理模
式的对比研究分析，结合房地产项目的特点，本文认为应大力开展房地产项目全寿命周期的动态集成化风险管理。该风险管理主要是在房地产项目动态风险管理基础上，进行全寿命周期各阶段的集成化风险管理，强调动态基础上的集成化，侧重于通过对项目风险的事前预防，来降低项目中、后期风险的发生概率。房地产项目动态集成化风险管理系统是以发展的观点、集成的方式、先进的管理方法手段，追踪项目风险变化的过程，掌握风险变化的规律，评价风险状态，进行风险应对决策。其后继续追踪风险的变动，反馈、检验、调险决策，使房地产项目风险管理与项目进程处于动态平衡的状态，实现真正的动态集成化风险管理。
4、进度控制
合理的周密的进度计划指导着进度控制的进行，而进度控制则跟踪检查房地产工程的进度，并加以分析、调整及控制。进度控制是以实现项目动用时问为最终目的的。为了确保房地产工程项目的计划性，应制定相应的进度计划，并依照计划来进行施工。计划就是组织、个人为了实现既定目标，而制定相关行动方案的过程。而控制是指在建筑工程进展的过程中，对计划进度和实际进度进行比较，从而找出偏离，并及时纠正。在房地产工程管理工作中，应全方面多角度地对比进度控制和质量控制，从而发现二者的效比最大值，并确保这两者始终处于最优的状态。
5、房地产项目施工阶段的工程造价管理
房地产开发项目施工阶段的施工顺序的调整，施工方案的优化和控制施工阶段施工变更是实现工程项目顺利实施的关键；从多层次，多方位了解施工技术方案的可行性和工程造价的科学性，避免施工方案因设计上的失误造成经济损失；比如施工阶段的施工变更问题，有关的施工单位要积极征求有关部门的审查和技术鉴定后方可进行下一施工环节施工；其次，有关的工程造价管理人员应依据工程合同条款严格施工阶段的监督管理；建立责任机制，做到责任分工，更具工程造价相关的管理制度加大对工程进度款的审核力度；确保工程各个施工环节的款项落实到位；最后，施工方在购买施工机具和原材料时应征得房地产开发商的同意，施工方并以书面形式列举购买的项目，经房地产开发商有关负责人签字确认后方可购买，避免因施工单位私自购买施工原材料或设备问题影响房地产项目的工程造价控制管理。
6、施工过程技术管理的细节把控
房地产住宅项目开发管理就是一个资源整合和优化的过程，但相关利益的参建各方对质量控制的标准不是一样的，这就需要房地产企业统一规范质量行为。而施工过程技术管理的细节把控应关注以下两点：首先，施工过程技术管理的好坏一定程度上取决于总分包商的施工能力及相互间的协调配合。那么作为房地产开发企业，需要在招投标阶段清晰明确总包、分包及供应商的界面划分及其合同管理定位，再加上严格过程管理，才能确保施工过程可控。其次，施工组织设计要能真正指导现场施工。通常，我们重点关注施工组织设计的合理性和可操作性，以及专项方案的跟踪执行是否到位。而实际施工过程中还有些细节问题经常被我们忽视，像门窗用料和加工尺寸的合理性，砌块或砼用量的精确计算和收尾把控，是否有贯通窗台梁，是否有专人负责窗缝打胶等细节问题，如果能在这些小细节上也能有意识地重视，就会大大减少不必要的浪费，实现节能减排，创造更多经济效益。
结束语：
总之，在新的行业竞争形势下，房地产企业应积极作为，结合自身发展需要应用多项目开发模式，不断提升企业管理水平和市场竞争力。
参考文献：
[1]祝朝旺.解析房地产项目管理成熟度评价模型研究[J].中外建筑，2012(09)．
