发布时间：2023-08-03 16:44:48
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的建筑项目调研样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
**住宅房产策划流程
一、初步接洽阶段
1、首次与开发商沟通，展示公司价值，明确合作意向。项目资料前期收集。
负责部门：业务部、策划部
报告名称：《***项目立案报告》
中心内容：
项目所在城市——房产市场现状初步调研
总人口，城市人口，城市发展方向，房产供应量，销售状况，价格水平，主力户型，建筑风格，付款方式，重点项目
项目基础资料
a、项目名称，开发商，投资商，建筑设计商，园林设计商，营销策划商，建筑商，物业管理商，总占地面积，总建筑面积，总栋数，总套数，住宅建筑面积，商业建筑面积，配套设施面积，开发周期，容积率，绿化率，停车位
b、项目地段，街区功能，自然景观，政治历史文化人文要素，周边主要建筑物，学校、医院、商业、娱乐、交通等周边配套，水、电、气、暖、排污等市政配套，中长期规划
c、建筑形态，建筑立面，建筑风格，建筑选材，楼间距
d、房源表，价格表，销控表，付款方案，优惠方案，置业计划书，配套费用，税费
e、主力户型，户型配比，户型功能划分，户型特色，样板间，畅销户型，滞销户型
f、建筑工期，内部认购时间，开盘时间，销售走势，月度销售额
g、园林设计方案，园林造价
h、内部配套，物业服务内容，收费标准
i、前期推广方案，推广主题，广告，印刷品，公关促销活动，楼盘包装vi，售楼部功能布局
k、总规划图、建筑平面布局图、鸟瞰图、单体立面图、园林效果图、户型图、装修效果图、logo
开发商访谈
开发商业绩，项目简介，规划要点，开发成本，预期利润，预期价格，销售周期，项目定位，项目优劣势，目标客户，消费理念，购买理由，销售障碍，竞争对手，合作方式，预期付费
动力公司简介，服务内容，标准合同，竞争对手情况
2、项目评审，营销思路，初步定位，规划设计建设性意见
负责部门：策划部
报告名称：《项目营销思路建设性意见》
中心内容：
评估项目立案的可能性。
项目资源条件整合及判断，优势、难点、突破口、可行性。
形成初步营销思路和项目关键操作点。
针对项目提出建设性意见。（定位、规划布局、立面、园林、户型及配比、价格。）
拟订合同草案。
3、正式洽谈合同合作意向签定。
负责部门：业务部。收取费用。
4、组建项目专案组，设立驻外办，制定工作计划进度表。
负责部门：业务部、策划部
二、前期策划阶段
1、全面市场调研
负责部门：策划部、驻外办
a、宏观社会经济环境调研（城市总规、地理指标、人口指标、经济指标、城市发展变迁及趋势、城市历史与文化、政策金融环境）
b、房地产市场调研（房地产发展史、近两年年度开发量、近两年年度销售量、政府土地出让计划、价格走势、开发热点地区、开发成本）
c、房地产项目调研（见附件1）
d、房地产需求调研（购买欲望、户型、价格、地段、配套、项目知名度、项目美誉度、本项目认知。见附件1）
e、合作项目的补充调研。
f、媒体环境调研（媒体价格、媒体效果评估）
2、形成市场调研报告
负责部门：策划部、驻外办
a、城市宏观环境综述
b、房地产市场环境综述
c、各项目市场调研资料及简评
d、房产开发总量分析
e、房产消费总量分析（集团购买与个体购买的比例，异地置业的比例）
f、消费者分析
g、畅销楼盘分析
h、滞销楼盘分析
3、项目概况
负责部门：策划部、驻外办
a、项目名称，开发商，投资商，建筑设计商，园林设计商，营销策划商，建筑商，物业管理商，总占地面积，总建筑面积，总栋数，总套数，住宅建筑面积，商业建筑面积，配套设施面积，开发周期，容积率，绿化率，停车位
b、项目地段，街区功能，政治历史文化人文要素，自然景观，环境污染源，周边主要建筑物
c、学校、医院、商业、娱乐、交通等周边配套，水、电、气、暖、排污等市政配套，中长期规划
4、项目地块内在条件整合及价值分析
负责部门：策划部
a、项目土地性质分析
地理位置，地质地貌状况，土地面积及红线图，土地规划使用性质，七通一平现状，综合分析
b、项目用地周边环境分析
项目地段，街区功能，政治历史文化人文要素，自然景观，环境污染源，周边主要建筑物
c、项目用地周边配套分析
学校、医院、商业、娱乐、交通等周边配套，水、电、气、暖、排污等市政配套，中长期规划
d、swot分析
s优势因素，w劣势因素，o机会因素，t威胁因素
5、项目初步市场定位
负 责部门：策划部
a、类比竞争楼盘分析（地段、产品结构、建筑面积、容积率、绿化率、主力户型及配比、价格、配套、园林、物业、工程状况、销售状况、主力客户群、推广主题、品牌形象）
b、项目初步市场定位（规划布局、建筑风格、产品结构、物业档次、生活主张、容积率、容积率、绿化率、主力户型及配比、价格区间）
c、投入产出经济指标模拟（成本模拟、收入模拟、利润模拟、关键赢利点、风险评估）
d、针对性市场调研报告（客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等，或根据创意找市场依据）
6、项目市场定位
负责部门：策划部
a、竞争策略定位
b、客户群定位
c、产品定位
d、价格定位
e、户型定位
f、品牌定位
g、社区文化定位
h、物业管理定位
i、小区配套定位
j、规划、建筑风格、园林定位
7、项目总体规划
负责部门：设计院
a、开发商初步规划和设想
b、总体平面规划及说明
c、功能分区说明
d、道路系统布局
e、绿化系统布局
f、园林规划设计
g、公建与配套系统
h、建筑立面色彩与风格
i、主力户型及配比
j、分期开发思路及工期
8、经济可行性分析报告
负责部门：策划部
综合成本（地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金）；收益率与销售价格分析
9、初步营销框架
负责部门：策划部、设计部
报告名称：《***项目初步营销策划》
中心内容：确定案名、推广主题、销售周期、营销阶段划分。
10、规划园林设计方案跟踪
负责部门：策划部
11、项目视觉识别系统核心
负责部门：策划部、设计部
a、名称（项目名、道路名、建筑名，组团名）
b、标志
c、标准色
d、标准字体
e、推广主题词
三、营销策划阶段
负责部门：策划部、设计部、销售部
报告名称：《***项目营销策划案》
1、卖点整合
a、生活概念、客户群
b、规划、园林
c、地段、户型、价格、内部配套、物业
d、项目地段，街区功能，自然景观，政治历史文化人文要素，周边主要建筑物，学校、医院、商业、娱乐、交通等周边配套，水、电、气、暖、排污等市政配套，中长期规划
e、建筑形态，建筑立面，建筑风格，建筑选材，楼间距
2、项目研讨会（主题、价值提升、广告创意、借鉴案例、销售）
3、营销推广阶段划分及实施要点
4、销售计划及实施要点（销售额、阶段销售房源、销售控制、价格调整、重要时间点）
5、广告策略（推广主题、阶段广告表现内容、创意表现）
6、系列广告创作（报纸、电视、广播、短信、户外、印刷品）
7、促销策略
8、公关策略
9、媒体策略
10、推广预算
11、营销推广计划
四、项目vi延展及运用
1、工地环境包装视觉
建筑物主体
工地围墙
主路网及参观路线
环境绿化
2、营销中心包装设计
营销中心室内外展示设计
营销中心功能分区提示
营销中心大门横眉设计
营销中心形象墙设计
台面设计
展板设计
营销中心导视牌
销售人员服装设计提示
销售用品系列设计
示范单位导视牌
示范单位样板房说明牌
3、公司及物业管理系统包装设计
办公功能导视系统设计
物业管理导视系统设计
五、销售组织
负责部门：销售部
第一部分、销售组织与培训
1、销售人员的招聘与培训
2、销售组织架构
3、销售场地及道具准备
第二部分、人员岗位职责
第三部分、销售政策与考评
第四部分、业务管理体系
第五部分、《现场管理制度》
第一部分：总则
第二部分：服饰规范
第三部分：考勤制度
第四部分：卫生制度
第五部分：现场制度
第六部分：电话规定
第七部分：接待与解说制度
第八部分：物品摆放制度
第九部分：会议制度
第十部分：薪酬制度
第十一部分：外出拜访制度
关键词：现状调研；大数据；规划编制
开展城市现状调研，是城市规划工作的必要的前期工作，有利于制定符合实际、科学性、操作性的规划方案。《城市规划编制办法》等多部法律法规都对现状调研的重要性，调研内容等进行了规定。但在我们的实际工作中，轻现状重规划，造成规划编制很炫，但因现状调研不踏实，规划落不了地的问题。现状调研的质量直接影响到规划编制的科学性，成为规划实施难落地的因素之一。
1 对现状调研的理解
不同层级的城市规划编制所需的基础资料类型不尽相同，针对笔者参加的本次项目主要包括：勘察测量资料、产业、人口、土地利用、公共服务设施分布、道路交通，以及规划编制范围的相关规划等。同时对以下几类资料也在规划编制中引起重视：
1.1 用地及房屋产权资料
在项目调研中，针对建筑物的现状资料，包括房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑质量、建设年限
等都做了深入调研。
1.2 地下空间开况
在当前城市土地开发空间紧张的形势下，立体开发模式成为发展趋势，地下空间的利用与使用已纳入规划现状调研中，成为主要的编制内容。
1.3 公众意愿调查
扩大公众参与，保障公众的知情权，让公众监督规划制定与实施全过程，是《城乡规划法》要求的。
1.4 相关规划情况汇总
相关规划包括已批的上位规划、专项规划、用地规划审批情况，以及其他部门的规划方案等，这些也是
现状调研的主要内容。
1.5 大数据分析
基础调研会产生海量的数据信息，而这些数据信息中必须进行分类与统计，通过汇总计算，从中提取对规划编制有用的数据，主要包括测绘、人口、用地、交通、建筑、产权、地价等。同时为把现状调研资料做到精细化，在基础测绘数据的基础上建立空间模型，将现状调研从平面转向立体模式，使得数据收集更为具体。
2 中山路核心区现状调研情况
2.1 规划范围
北起新华大街、东起呼伦贝尔南路、南至健康街、西至文化宫路及公园东路，用地面积139公顷。
2.2 用地情况
通过对现状的调研，按照新的用地分类标准，现状用地主要以沿街分布大量的高层商业服务设施用地、地块内大部分年代较久的住宅及居住区服务设施用地以及少量的公共管理与公共服务用地为主。
现状用地布局呈现，沿街主要以建筑高度较高的商业、酒店、办公等设施，所围合的地块内部用地多为4―6层左右的住宅和1层为主的凉房、平房用地，形成“城墙”式用布局。
住宅用地：规划区内的住宅区多数为80年代政府部门建设的“单位大院”约 30 个，现状住宅楼多为4―6层的砖混结构。因某种原因，多数住宅小区缺少物业管理，小区环境较差。住宅楼布局缺少规划，部分住宅楼间距不能满足视觉卫生、日照要求。用地面积 42.63 ha ，占总用地 30.63 %。建筑面积79.8 万m2，占总建筑面积 29.5%。
商业用地：在规划用地内，集中了占地面积 37.81 ha，占总用地27.17%。近147 万m2的商业设施，包括近50家大型商场、购物中心、大型超市、美食中心、星级酒店等。商业设施大部分布置于中山路与锡林路两侧，形成了“城墙式”的商业界面。
2.3 人口情况
根据调研，现状人口约 3.4万人，现状家庭 10629 户。人口结构主要以在中心区附近工作的年轻租房户及老年家庭为主。多数房屋因该区域的租金较高都用于出租，这也是造成小区难于管理的重要原因之一。老年人没有离开现住地，多数因为已经习惯的居住环境和离医疗机构较近等原因。
2.4 建筑情况
通过对现状建筑的调研，规划区内涉及建筑 1343 栋，总建筑用地 482330.61m2，总建筑面积2712065.41m2。现状容积率1.95，现状建筑密度 34.66%。
现状住宅建筑多为80年代末至90年代初的建设，多为4―6层的砖混结构，外墙没有保温层，建筑周边环境及日照间距都较差。
按照建筑质量分为好、中、差三等。规划保留建筑质量好的和部分建筑质量中的，拆除全部建筑质量差的。规划将规划区内的平房、多层住宅楼及其凉房全部分期进行拆除。拆除部分沿街多层办公建筑。拆建建筑1221栋，涉及建筑用地35万m2 ，建筑面积143万m2。
2.5 道路交通
根据《呼和浩特市综合交通规划》对现状的分析，以及对现状的调研，道路用地面积 19.40 ha，占总用地13.94%。规划用地总体布局呈面状，与3条主干道、4条次干路、14条支路交汇。道路网密度7.17km/km2，其中主干路密度1.6km/km2 ，次干路1.87km/km2，支干路3.69km/km2。主干路、次干路道路网密度满足《城市道路交通规划设计规范》的要求，但支干路密度没有达到商业区10-12 km/km2的要求。规划区内涉及12个地下和地上停车场，现状停车位1558个。
2.6公共空间
根据现场调研和模型分析，规划用地范围内除新华广场、商业街广场一些孤立的公共空间外，没有公共的开阔空间。此外，在一些居住区和办公区内有一部分非公用的空间具有一定封闭性。沿街的一些开阔空间多用于了路边停车场。这些空间缺少相互的联络。
规划区整体空间天际线表现为，中山路与锡林路交叉口的商业建筑，天际线较为突出，最高建筑为海亮主楼158m。沿中山路和锡林路天际线略有变化，但缺少韵律感。而规划区内部区域天际线较为平缓。
2.7 现状存在的问题
通过现状调研，基于模型与数据分析，中山路核心区正在经历“功能性衰退”，城市中心城区已经不能满足各种需求，各种矛盾的凸显造成中心的影响力的下降，成为城市发展的桎梏。住宅居住环境整体较差，亟待改善；商业服务设施过度集中，沿街布局，使得行人、车辆基本集中于中山路与锡林路的沿街面；道路交通系统的设计不合理，造成交通的整体拥堵，使得交通的拥堵，严重制约了经济发展；城市公共开放空间缺失与失落，造成中心区凝聚力、活力不足。
3 调研方法深化
调查研究的过程也是城市规划方案孕育的过程，是对城市从感性认识上升到理性认识的过程。通过在项目中使用空间模型和大数据分析方法，项目在规划成果阶段通过掌握详实的资料，使得规划编制进展顺利，并有针对性的提出中心城区更新改造的规划内容。当然，通过该项目的调研工作，笔者认为现状调研方法还可以进一步深化。
引进GIS项目管理系统，在系统平台“一张图”的基础上进行基础资料收集、用地适用性、地价等级分析等，同时识别相关规划的意图与核心控制要素，最终形成现状调研成果。
引进第三方调研团队，主要负责外业调查、通过采集现状照片、公众问卷、信息采集等形式，对项目区域人口、经济社会、土地使用、公众意愿、道路交通等方面展开调查。调研团队的参与能够更好地收集到实时、全面的资料，有利于成果质量的提高。
4 结语
实践证明，采取空间模型和大数据分析现状调研方法，并与其他方法结合，不但提高了现状调查的工作效率，提高了现状调研的质量，为规划成果的高质量打下了坚实的基础。鉴于现状调研是规划编制的必要环节，探索在不同层次规划编制中引进先进的调研方法是值得尝试的。
参考文献
[1]中华人民共和国建设部 城市规划编制办法 2005
2012年4月，住房和城乡建设部建办计函[2012]205号文《关于组织开展建筑业及相关企业营业税改征增值税问题调研工作的通知》指出，为贯彻落实国务院关于“营业税改征增值税”的重大部署，引导建筑企业做好营业税改征增值税的各项准备工作，了解改税过程中可能遇到的问题，拟对建筑业及相关企业营业税改征增值税情况进行调研工作。
2012年4月28日，中国建设会计学会受住房和城乡建设部委托，以中建会字（2012）5号文印发了《关于填报建筑业“营业税改征增值税”调研测算表的通知》。中国建设会计学会承担了组织开展建筑业营业税改征增值税的具体调研测算工作，组织有关人员反复研究制订了调研测算表，并且召开座谈会征求业内人士的意见，博采众纳，最后定稿为目前大家看到的表样，即《2011年建筑业企业（服务业）纳税情况调查表》、《建筑业企业（服务业）营业税改征增值税税负情况测算表（2011年）》、《建筑业企业(服务业)营业税改征增值税测算补充资料（2011年）》。
2012年6月15日前，各调研测算企业和单位填写完成的表格资料以及针对企业和单位营业税改征增值税后税负的增减变动的分析资料，经企业和单位盖章和负责人签字后已报送至中国建设会计学会，资料汇总情况尚未公布。
二、建筑业营业税改征增值税试点的要点和难点
营业税改征增值税是一项重要的结构性减税措施，根据规范税制、合理负担的原则，通过税率设置和优惠政策过渡等安排，改革试点行业总体税负不增加或略有下降。从建筑业税收征收管理和建筑企业会计核算的现状看，建筑业营业税改征增值税试点主要有以下要点和难点：
（一）建筑业营业税改征增值税试点后，建筑企业作为增值税纳税人，按工程造价计算增值税销项税额，而当前建筑企业向建设单位收取的工程造价的税金组成项目中只包括营业税金及附加、印花税等。
当前建筑业工程造价的组成项目主要有人工费、材料费、机械使用费、其他直接费、间接费用、专项基金、计划利润、税金等，税金主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税等，其中营业税占工程造价的3%。建筑业营业税改征增值税试点后，建筑企业作为增值税纳税人，按工程造价计算增值税销项税额，但其向建设单位收取的工程造价的税金组成项目中只包括营业税金及附加、印花税等。财政部、国家税务总局需要与住房和城乡建设部沟通，同步改革当前的建筑工程造价的项目组成及其计算方法。
（二）各地税务主管部门对建筑企业核定的企业所得税纳税方式有查账征收和核定征收两种，征收管理重点和力度差异较大，部分地区税务主管部门对建筑企业以包代管。不少采用核定征收方式缴纳企业所得税的建筑企业盲目追求低价采购和利润最大化，长期忽视对成本核算的规范化管理，对采购材料票据的收集不完善、不健全，而市场竞争使这种不正常的现象地区性蔓延，日趋普遍。
从国家2011年度的统计数据来看，全国建筑业企业大约71863个，从业人数4160万人，年产值96031亿元。建筑业营业税改征增值税试点后，税务主管部门的监管缺失、建筑市场的系统性不规范将使这些地区中的许多建筑企业很难完全取得增值税进项税额的扣除依据，特别是沙子、碎石等地材。地方各级主管部门面临的整治压力很大，必须牢固树立顾全大局、立足长远、通力协作的决心，坚决摈弃眼前小利，为建筑企业营造一个公平竞争、良性循环的外部市场环境。
（三）地方财政减收的预期可能会使不少地方政府产生畏难退缩情绪，放慢建筑业营业税改征增值税试点的步伐。
《营业税改征增值税试点方案》的主要税制安排中明确，在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11%和6%两档低税率，建筑业适用11%税率，适用增值税一般计算方法。改革试点期间过渡性政策安排中明确，试点期间保持现行财政体制基本稳定，原归属试点地区的营业税收入，改征增值税后收入仍归属试点地区，税款分别入库。因试点产生的财政减收，按现行财政体制由中央和地方分别负担。
目前，营业税是地方第一大税种，房地产开发、建筑业的营业税收入已经成为不少地方政府财政收入的支柱之一。营业税改征增值税后，中央分享75%，地方分享25%，据业内人士估算，倘若“营改增”在全国推广后，全国企业将减负1000亿元。地方财政减收的预期可能会使不少地方政府产生畏难退缩情绪，放慢建筑业营业税改征增值税试点的步伐。
（四）营业税改征增值税试点地区和企业，普遍存在税负降低的预期。但从上海市“营改增”试点来看，部分企业税负不降反升甚至是“税负大幅增加”，让尚未纳入营业税改征增值税试点的建筑企业心怀忐忑。
截止2011年3月底，上海市有12.6万户纳税人进入改革范围。试点的小规模纳税人，税率大都由原来5%降为3%，税负下降幅度超过40%；一般纳税人中，研发技术、租赁服务、75%的信息技术和金融服务以及80%的文化创意服务纳税人，其税负都有不同程度的下降，总体减税规模达到20亿元。但据中国物流与采购联合会对上海市65家物流企业进行调查，物流企业特别是运输型物流企业普遍反映“税负大幅增加”。报告称，这些企业在2008～2010年年均营业税的实际负担率为1.3%，其中运输业务负担率平均为1.88%，而实行“营改增”试点后，即使货物运输企业发生的可抵扣购进项目全部可以取得增值税专用发票进行进项税额抵扣，实际增值税负担率也会增加到4.2%，上升幅度为123%。
为解决物流行业税负上升问题，上海市专门拔出4亿元财政资金，名义税负增加的试点企业都能享受政府的“亏损补贴”待遇，确保每户试点企业都不吃亏。
关键词：广州老城区；城市设计策略；传统城市风貌延续，有机更新
Abstract: in the urban construction upsurge, the lack of the city style a think, especially in the traditional features strong historical block, this paper to guangzhou yuexiu district of the old guangzhou liberation road block of traditional reconstruction of urban design as an example, the analysis of the ideal solution with the implementation of the project site investigation, this paper discusses how to in the history of blocks through the modern urban design method, not only adapt to modern life and aesthetic in demand, and at the same time to the inheritance the continuation of traditional context, the city style, the purpose of the organic update.
Key words: old guangzhou; Urban design strategy; The traditional city style continue, organic update
中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：
1、引言
在近些年城市化率高速增长，大规模的城市建设在全国各地展开，不少城市由于急于改变城市面貌，以焕然一新的城市物质空间为追求目标的背景下，许多城市的历史街区以及历史文物古迹被破坏，以至于形成了各个城市“千城一面”的城市风貌危机。
面对城市风貌的缺失，现代城市建设需要反思。特别是对于承载着一个城市的记忆的传统街区，涉及她的改造与更新城市设计的导引就显得尤为重要。如何保留良好的传统历史文化，如何传承传统街巷空间与人的尺度感，如何协调新建建筑与保留建筑的特色统一等等。这些都是一个传统特色地区城市设计所要考虑与引导的问题。
本文以广州越秀区解放中路这一传统广州旧城商住混合区的旧城改造片区为案例分析，通过对这一区域已建成、建设中、未建成部分的现场调研，结合这一区域城市设计的理想方案，对比分析改造前后，对如何通过现代城市设计手段对保留传统历史街区城市特色的相关途径进行分析与探讨。
2、案例分析与调研
2.1 案例背景介绍
广州是历史悠久的文明老城，同时也是发展迅速的新城，旧城改造更新一直以来都是广州城市发展的热点和难点。为了迎接2010年广州亚运会，广州市政府于2004年重新启动了市内91.1公顷的危旧房改造工程。同时，提出了拒绝开放商介入，完全由政府主导和投资，不考虑盈利的改造模式。越秀区解放中路的旧城改造，也正是在这样一个大背景下，作为整个庞大工程的试点与启动项目，得以开展。
项目用地位于广州老城越秀区，由解放中路、惠福东路、大德路、走木街界定，面积约2公顷，外部交通便捷。地处“北京路——中山路”传统商业区，附近有电子配件一条街与一个大型鞋业批发中心，人口密集。用地内普遍建筑质量低、居住环境杂乱、内部交通不畅，但是具有老城区特殊的城市街道肌理与街巷空间，还有部分建筑质量较好、具有历史价值的老建筑。
2.2案例分析与现场调研
根据笔者现状调研，该项目的一期工程的居住与临街商业大部分已经完工并投入使用，另还有一小部分尚为建设中，二期工程却由于种种原因，现阶段尚未建设。因此能从历史资料及已经按照方案建设完成的一期与未建设的二期进行相关调研与对比分析。
2.2.1传统空间形态的传承
（1）未改造片区的空间形态
通过现场调研这未建设的二期工程部分，可以看出这一片区属于传统的西关老城区的空间形态，由于城市用地紧张，平面紧凑，建筑都紧密排列，建筑密度较高, 单体向纵深发展, 横向只占较少的沿街面宽，一般均为低层建筑，所形成的小街巷, 空间较为狭窄。
（2）已改造片区的空间形态
由于高层封闭式小区的高强度开发在旧城改造中容易破坏旧城的街巷空间和肌理，因此在解放中路旧城改造设计在空间形态上，坚持低层高密度的开发模式，建筑均控制在6层左右。配合以中间开放的公共空间，以追求原有老城区的街巷感，与老城区保留建筑相融合。
2.2.2传统街坊肌理的融入
传统街区的肌理格局是建筑单体与道路所构成是城市历史特色的直观的表现。
（1）改造前的街坊肌理
从历史资料以及基地周边与未建设二期的现状调研，可以看出该片区整体为方格形的群体布局方式, 内街铺砌以麻石, 同时建筑多为竹筒屋民居， 单体向纵深发展，街巷空间较小。但改造前由于违章加建与堆积的货物，已经难以看出旧城区的肌理风貌。
（2）改造后的街坊肌理
在城市设计方案中，采取梳理并继承了传统的街巷肌理的方式，避免了大体量高层住宅封闭式小区严重破坏城市肌理的情况，同时现状的人行街巷密度远远大于新城，间距基本保持在35-50M，建筑体量进深大开间小。中部保留建筑基本为开间5m一8 m 的长条形住宅，设计通过化整为零控制新建筑单体体量和立面比例，以契合老城尺度，让整个建筑群融入老城的肌理。
2.2.3开敞空间的重塑
（1）改造前的空间
通过现场调研可以发现老城区建筑密度大，街巷小, 空间较为狭窄， 绿化空间也少，本就较缺乏公共开敞空间，同时老城区内的居民无序加建，堆放杂物，开敞空间又被堵塞，这些都是旧城区衰落的一个重要原因。同时旧城区内公共设施严重不足。
（2）改造后的开敞空间
在城市设计方案梳理传统肌理的同时，充分发掘老城区、老建筑潜在的文化、历史、空间价值，以保留建筑为中心，梳理传统街巷肌理，优先建立连续贯通的步行开放空间系统，形成若干新旧建筑界面围合的开敞空间。增加绿地，成为周边片区居民乘凉聊天的交往空间。
同时在沿街商业的二层设置可达平台，与出挑的大玻璃屋顶结合，形成可供人休憩的场所。（注：由于一期有部分尚处于施工中，同时二期工程并未施工，所以部分开敞空间不能连续贯通，导致部分公共空间使用率较低。）
为了掌握建筑安装公司真实的经营状况和相关业务开展情况，发现相关企业在涉税事项上的违规操作，及时进行调查核实处理，为最大限度的实现建筑安装企业在税款缴纳管理上的制度化、规范化，达到税款应收尽收和及时足额入库、维护国家的税收秩序的目的。
二、调研范围
选取某一个建筑安装公司的一至二个工程项目进行全面的清查核实。
三、调研内容
（一）建筑工程合同管理中存在的问题。主要包括：1、工程项目是否是通过正当的招投标程序取得的：2、是否按照建筑工程管理规定的要求签定了施工合同；3、是否使用符合国家规定要求的建筑工程规范化合同；4、是否对规范化合同条款进行了擅自更改；5、合同内容是否与招标文件和投标书内容一致：6、是否存在与建设方串通压低工程合同单价（结算以另外签定协议或口头约定的单价为依据）的情况；7、双方约定的权利义务是否符合公平对等原则。
（二）建筑工程施工承包方式调查。主要包括：1、是否存在非法转包的情况（主要有以下两种情形：一是承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人;二是承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。）2、是否存在违法分包的情况（主要包括以下四种情形：一是总承包单位将承包工程中的部分工程发包给不具有相应资质条件的分包单位;二是承包合同中没有约定并且未经建设单位许可，承包单位将其承包工程中的部分工程交由其他单位完成;三是承包单位将建筑工程主体结构交由他人完成;四是分包单位将其承包的工程再分包。）3、是否存在违规挂靠的情况（主要有以下两种情形：一是建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。（三）建筑工程项目进度管理调查。主要包括：1、进度、成本、质量之间的关系；2、涉税问题；3、以费用工期标准确定目标工期；4、劳动力、施工机具设备、建筑材料、构配件、半成品、资金的具体状况调查。
（四）建筑工程施工项目管理中存在的问题调查。主要包括：1、工程工期是否与合同约定的一致；2、工程质量标准和要求是否严格按国家统一的标准进行实施；3、资金控制情况；4、是否聘请了专业的质量监理并签定了专门的监理合同；5、工程安全管理情况。
（五）建筑工程项目成本管理中存在的问题调查。主要包括：1、是否预先进行成本核算；2、施工过程中是否严格执行成本核算；3、施工过程中是否存在偷工减料的情况；4、是否建立成本控制监督机制。
四、调研方法
一是实地座谈走访。在施工项目员工、发包方员工以及知情的群众中选取代表进行座谈，通过详细了解掌握第一手真实材料。
二是查阅资料。到规划建设、工商管理等部门查阅施工企业相关资质及其他证件办理情况。
三是账务审计。通过调阅企业会计账簿及通过调查企业合作供应商，查清真实的收支情况，从而掌握其纳税情况。
五、工作安排
（一）时间安排：计划用时20天，按照以上方案中调查内容每一项调查暂定10天的计划对目标任务进行分解，无特殊情况必须按时完成。调查工作完成后，负责各分项调查的人员在一周内撰写并上交调查报告。最后安排三天时间起草综合调查报告。
（二）人员安排：计划安排十人，分为五个小组，每组两人，每个小组各负责一项内容的调查。在人员安排上必须要求是责任心强、作风过硬，其中必须要有精通法律和财务和工作人员，确保在专业问题上能够快速进行。
六、工作要求
1、各小组必须按时按要求认真开展工作，不得擅自更改工作安排。
2、各小组对自己所负责调查的工作内容的真实性和合法性负全责。
关键词 房地产项目；前期设计；存在问题；改进措施
中图分类号TU2 文献标识码A 文章编号 1674-6708（2013）88-0025-02
1 房地产项目前期设计的具体工作内容
房地产项目的前期设计工作是指从项目初期设想到最终决定进行实施的过程。针对房地产项目的前期设计工作而言，设计依据必须要符合实际的可操作性、要充分考虑到地区政策性以及城市规划远景，以及所处房地产项目的技术性以及较为合理的经济性，前期设计工作的具体内容均需遵循以上原则。另外，设计前期工作的所有工作内容都是属于项目的“准备工作”，是以房地产开发商委托为前提下，为房地产项目的顺利进行而打好基础。
房地产项目前期设计工作的开展，首先，应依据我国国民经济基础以及社会发展的趋势进行规划设计；其次，进行前期设计还应结合建筑行业以及所在地区城市总体的发展规划要求而进行；然后，要做好专业的项目评估和项目的立项工作，最后，提出项目设计建议书。当制订好项目设计建议书后，通过对项目所在地的地质勘查、土壤试验以及周边环境的综合调研和论证的基础上进行可行性报告的编制，然后根据可行性报告在进行房地产项目的设计文件。其设计工作涉及到的具体环节和主要内容有：首先，进行项目场地的选择与用地规划，其次，进行项目任务书上报与项目建设用地的报告申请，根据申请规划要点条件，针对市政规划设计指标，报送规划设计书并领取用地规划许可证以及划拨土地证，并获得市政管理部门对房地产项目建筑设计方案的认可，直至签订正式的建筑设计合同为止。
2 当前房地产项目开发设计前期工作中存在的问题
2.1 前期设计中对场地选择与判断的失误
很多现行的房地产项目前期进行规划和设计时，对所在区域内的地理位置以及周边环境均缺乏较为全面的调查和分析。比如，针对一些自然景观区域内或者靠近城市中心的地理位置，建造了高档的单体别墅产品，从企业效益而言，可能并不会造成效益损失，反而是，这些房地产开发商进行设计的当初，只考虑了“眼前利益”。这样的设计从长远考虑，带来的土地级差效应会和我国提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。
2.2 前期设计中对市场和目标客户群缺乏分析
对于房地产市场而言与众多其它市场的基本属性，都是一致的、是动态的、也是变化的。在很多国内房地产项目进行定位阶段，只考虑了初期市场，缺乏对市场的预期分析，缺乏对目标客户群的深入分析，由于建筑类项目建设周期较长，项目定位仅考虑了开发初期的市场，缺乏对目标客户群的深入分析，例如：很多房地产项目进行前期设计时直接参照别的项目，甚至直接照搬。致使产品出现趋同化现象，难以满足客户需求，从而导致出现了产品的趋同化想象，同时，对房地产项目的销售带来不小的压力。再比如，由于缺乏对市场的预期分析，国际金融危机对房地产市场也带来了不小的冲击，随着我国不断加大宏观调控措施带来的“买方市场的理性回归”，综上分析，这些市场因素和政策因素都会给未来房地产市场带来一定的压力和冲击，同时对房地产项目的前期设计工作加大了一定的难度。
2.3 房地产开发商和建筑设计师存在的问题
由于在房地产项目前期设计和规划阶段，很多开发商不重视前期对市场的调研。很多房地产企业缺乏较为完善的成品研发部门和内部研发系统，致使进行前期设计的工作缺乏对市场导向的影响。其次，一些开发商只注重开发项目的档次和配套，致使产品结构不合理，再次，有些开发企业只追求盲目投资，缺乏应有的规划和环境意识，致使很多项目设计前期实施造成了过程的失控。由于只追求投资效益的最大化回报，在项目进行规划设计过程中，一些开发商往往只考虑容积率、楼宇间的密度以及楼层的建筑高度等指标，其最终的结果会致使城市基础设施过大和人们居住环境产生失衡。
在当前房地产现行的设计体制下，建筑行业细化的职能分工，也使得建筑设计师们日渐狭隘，在国内很多房地产项目实践中，由于缺乏对项目所处区域、地质和环境以及周边设施的综合了解，以及在前期设计中盲从开发商的意愿，已经逐步使得很多建筑设计师们丧失了建筑学在人居环境建设中主导基本作用。另外，一些房地产企业的设计部门，进行项目前期设计工作的很多都是非设计专业的设计师，这些设计师由于缺乏对建筑专业扎实的知识，从而导致对前期设计工作中只重视市场需求而忽略建筑结构设计；由于缺乏对项目客观的考虑而影响项目的总体规划和设计。
3 针对房地产项目设计前期问题的改进途径
房地产市场的发展有其自身的规律，不论从宏观上还是微观上都要做好深入细致的研究。首先从宏观上看，要关注全球经济和我国的房地产市场的发展方向及规律，从微观上，要分析所处房地产项目周边地区的发展态势。
除了要做好对房地产市场的发展规律的研究和分析外，前期设计工作还要对项目所处的自然环境以及周边设施进行充分的了解；要综合考虑诸多的外在因素和项目设计的配套措施。具体要考虑所在城市及区域的经济发展水平、发展特点及现状，另外，要充分考虑到开发项目所在场地、周边公共设施、水文地质以及相关的配套设施。
很多房地产开发企业缺少专门负责设计前期工作的部门，势必会造成房地产项目前期设计规划工作进度乃至项目后期施工的正常运行；因此，建议房地产开发企业应尽早建立和完善项目设计前期工作体制，以保障后期工作有章可循。由于，当前很多房地产开发企业的市场调研和策划工作都是通过委托第三方营销公司进行的，而这些公司的很多从业人员从经验和工作能力上都达不到同等设计师的水平，因此，市场调研的结果也必然导致不合理和不客观。因此，针对上述情况，在项目前期设计进行的过程中，要更多的依赖建筑师自身的设计和管理经验。建筑设计师要做好项目的必要性和可行性的分析和预估，其次就项目规模、周期乃至设计和施工中可能会出现的环节和主要问题进行细致的分析和预测，并提出相应的解决措施，以此保证项目的顺利进行。
4 结论
当前，随着我国对房地产市场的宏观调控影响，以往房地产市场的暴力现象已经一去不复返了，房地产市场的供求水平逐渐均衡，房地产市场未来面临的房地产项目将对房地产前期设计工作带来更大的挑战。
参考文献
[1]苏泉.房地产项目优化设计探讨[J].中国新技术新产品，2010（11）：205.DOI：10.3969/j.issn.1673-9957.2010.11.202.
（大连理工大学，辽宁 大连 116024）
摘 要：较传统建筑而言，绿色建筑更多采用新技术、新产品、新工艺，其风险因素更为突出，而从需求侧的角度分析绿色建筑风险更有利于推广绿色建筑在我国的发展.本文从需求侧的角度，通过问卷调查和深度访谈的方法调研不同消费者对20项绿色建筑需求侧风险因素发生概率和危害程度的感知，并对调研数据进行描述性统计分析和推论性统计分析.结果显示，消费者认为发生概率和危害程度均较大的因素共4项，无绿色建筑认知的消费者比有绿色建筑认知的消费者对绿色建筑的态度更消极，且具有不同学历的消费者对绿色建筑需求侧风险的感知几乎无明显差异.本文对于有效管理绿色建筑需求侧风险和推广绿色建筑在我国的发展具有一定的参考价值.
关键词 ：绿色建筑；需求侧风险；风险评估
中图分类号：TU71 文献标识码：A 文章编号：1673-260X（2015）05-0160-08
基金项目：安徽省省级质量工程重点教学研究项目（2012jyxm811）《基于工作过程的建设项目全寿命造价管理教学改革研究》阶段性研究成果
1 引言
在我国城镇化进程中，环境问题成为人们日益关注的焦点，绿色建筑在这种背景下应运而生，成为建筑业发展的新形势.绿色建筑与传统建筑相比，更注重保护环境、节约资源和可持续发展[1]，因此，在资源高需求和低储备的大环境下，大力推广绿色建筑就显得尤为重要[2]，但研究显示，绿色建筑在我国的发展还处于初级阶段[2-4]，主要是因为绿色建筑在功能上较传统建筑而言对建筑功能提出了更高的要求，不仅仅只为人们提供居住场所，还需要有高资源利用、低环境影响和高居住舒适性[3-4]，而这些高要求将会带来的更多的风险，再加上绿色建筑的高成本，使得绿色建筑在我国推广困难重重，绿色建筑风险也逐渐成为我国学者研究的焦点.从现有文献成果来看，大部分研究都是从绿色建筑的全生命周期视角，对绿色建筑项目在规划设计阶段、施工阶段、试运营阶段、运营维护阶段等多环节存在的风险进行分析，且风险的主体来源多为设计方、业主方、施工方、监理方等[5-7]，但绿色建筑能否真正推广归根到底取决于其最终使用者即消费者[8]，尤其是绿色住宅，所以从需求侧的角度对绿色建筑风险因素进行评估是必要的.本文试图从需求侧角度对绿色建筑的风险因素进行评估和分析，以期为更好地管理绿色建筑风险提供参考.
2 绿色建筑需求侧风险因素识别
从需求侧的角度分析绿色建筑风险就是探究消费者的感知风险.感知风险包括两方面的含义：一是风险事件发生的概率，二是风险事件的严重程度[9].已有文献表明，感知风险是一个多维变量，Jacoby和Kaplan(1972)提出消费者感知风险包括经济风险、功能风险、身体风险、心理风险和社会风险五个维度[10]，在此基础上，Stone和Gronhaug(1993)提出了感知风险的第六个维度：时间风险[11]，Jarvenpaa和Todd(1996)提出了安全风险和隐私风险[12].此外，我国学者吕彦氛(2011)在绿色食品感知风险构面研究中指出感知风险包括身心安全、时间、情感、财务、功能和机会成本六个维度[13].由于绿色建筑不涉及时间、隐私、心理和社会影响的问题，所以本文不考虑上述因素的影响，又因为身体风险是安全风险的一部分，所以将身体风险纳入安全风险中.此外，我国在绿色建筑方面的政策法律还不健全，在需求侧角度上也存在一定风险，所以增加政策法律风险作为绿色建筑需求侧风险的另一维度.综上，本文将绿色建筑需求侧风险划分为经济风险、安全风险、功能风险、机会成本风险和政策法律风险.
2.1 经济风险
新技术和新产品的使用使得绿色建筑与传统建筑相比需要消耗更多的设备和材料，再加上绿色建材的高价格，导致绿色建筑成本高于普通建筑，而这些高成本最终会转嫁到消费者身上，由消费者买单[4]，所以消费者在经济上将面临一定的风险，这些风险包括购买成本风险、转让成本风险、使用成本风险和维护成本风险.购买成本是指购买绿色建筑所需支付的费用，转让成本是指在购得绿色建筑后将绿色建筑转让出去的成本，使用成本是指在使用绿色建筑过程中所需支付的物业费、水电费等费用，维护成本是指在使用绿色建筑过程中由于维护绿色建筑所需支付的费用.
2.2 安全风险
安全风险是指消费者在消费绿色建筑的过程中感受到的可能威胁自身安全的风险，包括管理安全风险、使用安全风险和健康安全风险.由于绿色建筑在我国发展还处于初级阶段，缺乏有经验的管理人员对绿色建筑的运营维护进行管理，管理水平低，再加上绿色建筑通常采用新工艺、新技术，在运营维护过程中，绿色建筑是否易运营维护，维护是否到位，都是消费者面临的管理安全风险.使用安全风险是指消费者在使用绿色建筑的过程中由于对新技术使用不熟悉、不到位等给消费者带来的风险.健康安全风险是指消费者在使用绿色建筑的过程中，担心新产品、新材料的应用对自身健康造成伤害的风险.
2.3 功能风险
功能风险是指消费者在消费绿色建筑后担心其不能达到预期的功能.因为绿色建筑是通过采用新工艺、新技术等手段，以在全生命周期中最大限度地实现资源节约、环境保护的目标，但消费者担心自己购买的绿色建筑并不能实现资源节约的目的，不能给消费者提供舒适、健康的居住环境.
2.4 机会成本风险
机会成本风险是指消费者在消费绿色建筑后不能消费其他产品的最大价值.消费者消费绿色建筑一般是购买绿色住宅，而绿色住宅的价格一般较高，需要占用消费者大量的资本，而消费者会在购买绿色住宅后因为资金问题而不能再消费其他同类产品而产生后悔等心理，这在一定程度上给消费者带来机会成本风险.
2.5 政策法律风险
目前，绿色建筑在我国发展还不成熟，关于绿色建筑的政策、法律、法规、评价标准均不完善[14]，在绿色建筑使用过程中，当消费者权益受到伤害时，极易因为新工艺、新技术等评价标准和政策法规的不明确产生纠纷，所以消费者在消费绿色建筑时还面临一定的政策法律风险.
3 数据收集与样本描述
绿色建筑需求侧风险评估包括对风险事件的发生概率评估和风险事件的危害程度评估两部分.本研究采用抽样调查的方法对绿色建筑需求侧风险的发生概率和危害程度进行评估.本调研问卷基于文献资料整理共分为三个部分：第一部分为问卷说明，用以介绍本次调研的背景、研究目的、填写方式等信息.第二部分为个人背景信息，包括被调查者的性别、年龄、受教育程度以及对绿色建筑的认知情况[15]，以便进行分类分析.第三部分为风险因素，是整个调研问卷的主体，本部分列举了基于需求侧的绿色建筑风险因素清单（详见表1），采用Likert五点评分法，要求被调查者根据自身感受对各风险因素的可能发生概率和危害程度进行打分，其中，对于风险发生概率而言，1代表不可能发生，2代表发生的可能性极小，3代表偶尔发生，4代表很有可能发生，5代表经常发生，对于风险危害程度而言，1代表危害很小，2代表危害较小，3代表危害程度一般，4代表危害较大，5代表危害很大.
本研究以合肥市消费者为例，对绿色建筑需求侧风险进行研究.本研究首先选取合肥市部分居民进行预调研，发现具有不同绿色建筑认知的消费者其对绿色建筑需求侧风险的感知也是不同的，为进一步深入研究，本研究在合肥市范围内进行了大面积的调研，运用问卷调研和深度访谈相结合的方式随机抽取居民进行抽样调研.本研究共发放问卷1600份，回收问卷1352份，剔除不完整问卷和无效问卷，共得到有效问卷1200份.通过对调研问卷内容进行整理，最终形成调研数据，本研究利用spss16.0对调研数据进行分析处理.
从被调研者背景资料来看，被调研者抽取结构较合理，受教育程度较高.在所有被调研者中，有29.71%的消费者对绿色建筑没有认知，37.76%的消费者只听说过绿色建筑但不了解，22.96%的消费者只对绿色建筑有总体上的认知，还有9.57%的消费者对绿色建筑的认知非常全面，详见表2.对绿色建筑具有不同认知的消费者对绿色建筑需求侧风险的感知差异对比将在之后进行进一步的说明，总之，问卷回收的质量较好.
为验证调研数据的可信度，本研究对所得数据进行信度检验，通过Cronbach’s Alpha系数判断调研数据的可信度，当Cronbach’s Alpha系数在0.7 -0.9内表明数据的可信度较高.在本次研究中，绿色建筑需求侧风险的发生概率和危害程度的Cronbach’s Alpha系数分别为0.837和0.852，均大于0.7，所以本次调研所得数据可信度较高.
4 数据分析
4.1 描述性统计分析
4.1.1 集中趋势和变异性度量统计分析
本研究首先对绿色建筑需求侧风险的发生概率和危害程度进行描述性统计分析，包括集中趋势和变异性.其中，用平均数、中位数、众数作为集中趋势的度量方法，用标准差度量变异性.平均数是反应被调研者意见的最具有代表性的指标，标准差是反映被调研者意见集中的重要指标，标准差越小，表明被调研者的意见越集中.
从表1可以看出，在绿色建筑需求侧风险的集中趋势和变异性度量统计分析中，绿色建筑需求侧风险的发生概率和危害程度的平均数、中位数、众数大致相同，且标准差较小，说明调研数据受极端值影响较小，且被调研者的意见比较集中.
4.1.2 发生概率和危害程度排名前10的绿色建筑需求侧风险因素
以平均数作为依据，把表1中的各个因素的发生概率和危害程度按照大小进行排序，分别筛选出排名前10的风险因素，如表3所示.从表3可以看出，发生概率排名前10的绿色建筑需求侧风险因素中有4项属于安全风险，3项属于经济风险，2项属于政策法律风险，1项属于机会成本风险；危害程度排名前10的绿色建筑需求侧风险因素中有2项属于经济风险，有5项属于安全风险，2项属于功能风险，1项属于政策法律风险.发生概率和危害程度均在排名前10的绿色建筑需求侧风险因素有4项，如表3中灰色部分所示.
安全问题是消费者在消费绿色建筑时最关注的问题，绿色建筑同传统建筑的最大的区别是绿色建筑采用新工艺、新产品、新技术进行建设，由于消费者对其认知不足，致使消费者对绿色建筑的安全性感到担忧，再加上绿色建筑在我国发展的不成熟，所以消费者感知安全风险的发生概率和危害程度较大.
4.1.3 讨论与分析
在经济风险方面，发生概率较大的绿色建筑需求侧风险有3个，危害程度较大的因素有2个，同时满足上述条件的因素只有“绿色建筑购买价格较高”.由于绿色建筑采用新工艺、新产品、新技术进行建设，绿色建材的费用较高，所以绿色建筑较普通建筑而言，建设成本较高，这些成本最终会转移到消费者身上，这种转移更多的是体现在绿色建筑的购买价格上，所以在经济风险方面，消费者感知“绿色建筑购买价格较高”风险的发生概率较高，对消费者的危害更大，所以在绿色建筑的建设过程中应该减少绿色建筑的建设成本，进而降低消费者的购买价格，这也是有效推广绿色建筑的重要手段.
在安全风险方面，危害程度和发生概率较大的因素明显增多，同时具有上述特点的风险因素包括“缺乏有经验的管理人员进行运营维护”和“绿色建筑不易维护”两项.这说明，对于消费者而言，消费者更加关心绿色建筑的安全性.因为绿色建筑在我国的发展仍然处于初级阶段，所以消费者认为缺乏有经验的管理人员对绿色建筑进行相应的运营维护，并且其危害程度较高.又因为绿色建筑采用新工艺、新产品、新技术，所以消费者认为绿色建筑维护较难.针对这两种风险，应该培养一批具有绿色建筑经验的管理人员，掌握和了解绿色建筑的运营维护相关知识和方法，降低由其引起的安全风险.
在功能风险方面，消费者认为“绿色建筑不能减少环境污染”和“绿色建筑不能提供更加舒适、健康的居住条件”这2个风险因素的危害程度较大，但发生概率不高.绿色建筑的初衷是最大限度地节约资源、保护环境和减少污染，为消费者提供舒适、健康的生活环境，所以消费者认为在功能风险方面，风险因素发生的概率不高，但其危害程度较大.基于此，必须做好绿色建筑的规划设计，在建设和运营过程中，严格按照规划要求进行，力求实现绿色建筑节约资源、保护环境，为人们提供舒适、健康环境的目标.
在机会成本风险方面，消费者认为“由于购买绿色建筑而不能购买传统建筑而感到后悔”风险因素发生概率较高，但是危害程度不大.因为绿色建筑的购买成本一般较高，占用消费者大量资本，相对于环境资源保护而言，人们更偏好于持有资金，所以当消费者在购买绿色建筑后，当遇到价格更实惠的普通建筑时，通常会产生后悔心理，这进一步证实了消费者认为“绿色建筑购买价格较高”这一风险因素，所以如何控制绿色建筑的建设成本是推广绿色建筑的关键.
在政策法律风险方面，消费者认为“绿色建筑法律、法规不完善导致纠纷”这一风险因素的发生概率较高且危害程度较大.因为绿色建筑在我国发展还不成熟，所以有关绿色建筑的法律法规体系还不完善，这意味着当消费者的权益受到伤害时，缺乏相应的法律法规来维护消费者权益.所以，在绿色建筑的发展过程中，必须完善绿色建筑的法律法规体系.
4.2 推论性统计分析
4.2.1 独立样本T检验
本文通过调查研究发现在所有被调研者中，部分消费者对绿色建筑具有认知，部分消费者没有认知，而有无绿色建筑认知是否影响消费者对绿色建筑需求侧风险因素的发生概率和危害程度的判断，本文将利用独立样本T检验方法进行检验.
4.2.1.1 有、无绿色建筑认知的风险因素发生概率两组数据T检验
绿色建筑需求侧风险因素发生概率的独立样本T检验结果如表4所示.在表4中，T值表示有、无绿色建筑认知的消费者对绿色建筑需求侧风险因素发生概率的感知差异，T值越接近与0表示两者的差异性越小；Sig.表示两类被调研者对于绿色建筑需求侧风险因素发生概率的意见差异的显著性水平，当Sig.≤0.05时，表示两类被调研者对于绿色建筑需求侧风险因素发生概率的意见具有显著差异，反之，无显著性差异.
如表4灰色部分所示，存在显著差异的绿色建筑需求侧风险因素有“绿色建筑结构不安全”、“绿色建筑不能实现节能”、“绿色建筑不能减少环境污染”三个，且后两者属于功能风险方面，说明有、无绿色建筑认知的消费者对绿色建筑需求侧风险因素感知的显著差异主要集中在功能风险上，且T值均显示为负值，表明无绿色建筑认知的消费者认为这些风险发生的可能性更大，这可能是因为无绿色建筑认知的消费者对绿色建筑功能不太了解所致.在表4中，20个风险因素有18个因素的T值为负值，这表明无绿色建筑认知的消费者比有绿色建筑认知的消费者更倾向于认为绿色建筑需求侧风险发生的概率大，无绿色建筑认知的消费者在消费绿色建筑时将更为谨慎.
4.2.1.2 有、无绿色建筑认知的风险因素危害程度两组数据T检验
绿色建筑需求侧风险因素危害程度的独立样本T检验结果如表5所示.在表5中，灰色部分表明有、无绿色建筑认知的消费者在风险因素危害程度上存在显著差异的因素有3个，分别是“绿色建筑不能提供更加舒适、健康的居住条件”、“绿色建筑法律、法规不完善导致纠纷”、“绿色建筑评价标准不完善导致纠纷”，且T值均为负值，表明无绿色建筑认知的消费者认为这些因素发生后的危害程度更大.
在表5中，20个绿色建筑需求侧风险因素中，无绿色建筑认知的消费者对其中17个因素的危害程度的估计值大于有绿色建筑认知的消费者，这表明，从总体上看，无绿色建筑认知的消费者认为绿色建筑需求侧风险发生后的危害程度更大.结合上述关于风险因素发生概率的研究成果，无绿色建筑认知的消费者在消费绿色建筑的过程中态度更消极.
4.1.2 一维组间方差分析
本研究中接受调研的消费者具有不同的学历，因为学历是影响消费者接受绿色建筑信息渠道和能力的重要因素，同时学历也影响着消费者对绿色建筑的理解力和判断力[15]，所以本研究将消费者的学历分为四类，并对这四类消费者对绿色建筑需求侧风险的发生概率和危害程度的感知一致性进行分析，分析结果见表6和表7.从分析结果可以看出，除了“由于新技术的应用不知怎么使用绿色建筑能实现节能”这一风险因素外，所有因素的Sig.均大于0.05，表明这四类消费者对所感知的风险因素的发生概率和危害程度的判断没有显著性差异.
虽然“由于新技术的应用不知怎么使用绿色建筑能实现节能”这一风险因素的发生概率存在显著性差异，即四类消费者对这一因素的感知不一致，但究竟哪类消费者对这一风险因素的发生概率存在差异不能从检验结果中明确看出，所以运用检验配对比较Tukey’s post hoc方法对这一风险因素进行进一步的研究，检验结果见表8.从检验结果中可以看出，在Subset for alpha=0.1第一列中，具有大学及大学以上学历的消费者与其他消费者的结果差异显著；在Subset for alpha=0.1第二列中，学历在初中及以下的消费者与其他消费者的结果差异显著.所以，显著差异主要出现在学历在初中及以下、大学和大学以上的消费者中.从表8中可以看出，对于“由于新技术的应用不知怎么使用绿色建筑能实现节能”风险发生概率的平均数而言，初中及以下>高中>大学>大学以上，可见，不同类型的消费者的感知差异主要集中在学历为初中及以下消费者认为这一风险发生的概率相对较高，而其他消费者认为该风险发生概率相对较低，这可能是因为消费者担心自身学历低，对绿色建筑技术理解能力有限，所以从自身角度考虑对这一风险发生概率有所高估.
5 结论
本文运用描述性统计分析和推论性统计分析方法对绿色建筑需求侧风险的发生概率和危害程度进行研究，得出以下几点结论：
（1）对1200名消费者进行背景资料统计分析可知，大部分消费者具有绿色建筑认知，且受教育程度较高，但部分消费者从未接触过绿色建筑.本次问卷调研的绿色建筑需求侧风险发生概率和危害程度的Cronbach’s Alpha系数分别为0.837和0.852，调研数据的信度较好.
（2）在描述性统计分析中，绿色建筑需求侧风险发生概率和危害程度均排名前10位的因素有4个，分别是“绿色建筑购买价格较高”、“绿色建筑不易维护”、“缺乏有经验的管理人员进行运营维护”、“绿色建筑法律、法规不完善导致纠纷”，在我国推广绿色建筑需要重点关注这些发生概率高和危害程度大的风险因素.
（3）在推论性统计分析中，通过独立样本T检验发现无绿色建筑认知的消费者比有绿色建筑认知的消费者对绿色建筑需求侧风险的态度更为消极，在消费绿色建筑的过程中将更为谨慎；通过一维组间方差分析发现具有不同学历的消费者对绿色建筑需求侧风险的发生概率和危害程度的感知比较一致，仅仅对“由于新技术的应用不知怎么使用绿色建筑能实现节能”这一风险因素的感知存在显著性差异.
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论文关键词：建筑防火,实践教学环节
《建筑防火》课程的教学目标是使学生熟练掌握与建筑学专业相关的防火设计理论知识与国标规范；能够运用所学理论解决典型的防火安全问题；在方案设计中具备实际操作能力。作为建筑学专业的重要课程，《建筑防火》针对应用型人才培养的总目标，制定切合实际的课程教学任务，在结合理论授课的基础上，适当增加开放式教学以及案例教学内容[1]。
如图1所示，整个教学过程划分为四个阶段：1）理论讲授阶段；2）参观调研阶段；3）实践设计阶段；4）总结强化阶段。《建筑防火》课程的平均课时为34学时，这样保证理论授课与实践教学的课时比例为4:5。实践环节的教学内容主要包括实践参观调研与案例设计两个方面：一是通过参观调研既有建筑，使学生将理论知识、国标规范与工程实际现状相联系。二是从方案设计阶段开始，通过对具体建筑方案的防火设计项目，进一步强化学生工程意识及提高分析问题、解决矛盾的能力。
2 实践教学过程介绍
2.1 实践参观调研
在完成理论授课内容后，结合建筑防火设计理论，要求学生对既有大型公共建筑进行专项调研。学生分成4-6人的调研小组，编写PPT调研报告，并以课堂讨论的形式进行交流与学习。专业调研过程一般需要以下几个方面：
1） 对既有建筑方案的理解过程与空间重构
在实际调研中，学生往往要将实际使用的建筑空间进行图纸化模型化的反构过程。如图2所示，这一过程既有助于学生充分理解和解读建筑方案，又为后期进行防火设计调研打下基础。
2） 建筑专业防火设计的考察
为了更好的结合理论授课内容进行调查研究，将调查参观的逻辑顺序与理论授课相统一，即总平面防火设计调研、防火分区设计调研等七部分内容。具体参观调研分项穿插与七大内容中，如表1所示。
表1：参观调研具体内容一览表
建筑防火设计调研内容
建筑基本情况
总平面防火设计
平面防火设计
安全疏散设计
地下层防火设计
内部装修防火设计
防排烟设计
简易消防设备
建造年代
建筑造型
耐火等级
基本功能
使用人群
建筑分类
防火间距
消防车道
设计概况
防火分区
分区构造
中庭防火
疏散方向线路
安全出口
疏散楼梯
楼梯的类型
疏散设施
消防电梯
安全分区
分区构造
停车空间
设备间
房间功能
使用人群
装修情况
装修材料
个人评价
排烟口设置
排烟管道
排烟方式
排烟设备
消火栓位置及数量
灭火器的位置及数量
自动喷淋灭火系统
3） 防火设计问题总结与分析
学生通过现场调研这一学习过程，一方面，加深理论知识的了解，强化理论学习成果；另一方面，也可对既有空间防火设计进行成果评价，总结经验与教训，并通过对问题深入的分析理解，提出改进措施。例如学生发现某商业卖场为多层建筑，防火设计可按《建筑设计防火规范》标准执行，可实际参观却发现其按照《高层建筑防火设计规范》标准执行，反思不得其解，原来该卖场为家具卖场，多数存储物品属与易燃、可燃材料，故其标准提高，而这也是性能化防火设计的一部分内容，学生由此也对这一概念有了更深层次的理解。
2.2 案例设计
案例设计亦分两个阶段，第一阶段结合理论授课安排分项设计，如在平面防火设计理论授课结束后，随即安排平面案例要求学生进行防火分区设计；第二阶段在学生参观调研既有建筑以后，安排对已有的建筑方案完成防火专业设计图纸。此类教学的最大优势是让学生理解理论设计与实际方案的区别，并训练学生逐渐掌握理论与实际结合的设计技巧。具体教学计划如表2所示。
3 教学实践的思考与体会
实践教学的具体操作仍是较难把握的一个问题，如何保证每个学生都完全参与到实践教学环节，达到预期的教学要求，是教学实践中的需要进一步细化的内容[2]。通过笔者所讲授的建筑学专业05-08四个年级8个班次以及环境艺术专业07-09三个年级10个班次的授课经历结果表明，实践教学环节的设置对本课程的教学效果具有重要的影响作用。在教学实践过程中应注意的几个问题有：
1）实践调研对象的把握；既有建筑的类型、规模、建造时间、地理区位等条件的限制，对其防火设计的标准有一定影响。如图3所示，首先，所调研的既有建筑全部为公共建筑，公共建筑的内部空间较为复杂，人流量较大，因而防火设计标准较高；其次，公共建筑中商业/综合体类既有建筑占较大数量，主要原因是其内部功能的多样化和空间最大限度的处于开敞状态，对调研最为有利。因此，为了强化考查理论学习的效果，并结合实际调研的可行性综合考虑，应尽量选取城市内新建的具有一定规模的公共建筑作为调研对象。
2）学生个人素质能力的把握；主要包括两个方面：其一是监督学生组织人员配置合理的调研团队，把握好学生个体的学习特点和素质能力，并指导调研小组结合自身条件选择适宜的调研对象。其二是保证调研报告正确反映学生能力。由于调研报告与理论教学作业完成方式有所不同，而学生感觉较为陌生，往往调研过程挺全面，报告深度却表达不足。因此，指导好学生如何进行调查与研究，通过对调研过程全面深入的整理，以合理的逻辑顺序反映调研过程，发现并深入分析问题，总结研究结论等，帮助学生通过实际观察顺利过渡到理论研究。
3）实践教学效果评估；实践教学环节结束后，通过学生的各项作业把握本次教学效果，对比前次教学分析和总结经验，为指导下一次教学做准备。力求通过不断积累摸索出以适合本专业特色，提高学生实际应用能力为宗旨的教学方式。
总之，实践教学是建筑学专业《建筑防火》课程中的重点教学环节，其灵活多样的教学特点，也要求教师在按照教育部“卓越工程师培养计划”，不断提高应用型设计类专业人才培养质量的前提下，探索符合专业特色、教学条件与学生实际情况的教学方式。
参考文献：
[1] 蔡芸. 建筑防火课程实施素质教育的实践与探索 [J].武警学院学报，2007（11）:66-68
