发布时间：2023-08-03 16:45:01
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产开发前期市场调研样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
关键词 房地产项目；前期设计；存在问题；改进措施
中图分类号TU2 文献标识码A 文章编号 1674-6708（2013）88-0025-02
1 房地产项目前期设计的具体工作内容
房地产项目的前期设计工作是指从项目初期设想到最终决定进行实施的过程。针对房地产项目的前期设计工作而言，设计依据必须要符合实际的可操作性、要充分考虑到地区政策性以及城市规划远景，以及所处房地产项目的技术性以及较为合理的经济性，前期设计工作的具体内容均需遵循以上原则。另外，设计前期工作的所有工作内容都是属于项目的“准备工作”，是以房地产开发商委托为前提下，为房地产项目的顺利进行而打好基础。
房地产项目前期设计工作的开展，首先，应依据我国国民经济基础以及社会发展的趋势进行规划设计；其次，进行前期设计还应结合建筑行业以及所在地区城市总体的发展规划要求而进行；然后，要做好专业的项目评估和项目的立项工作，最后，提出项目设计建议书。当制订好项目设计建议书后，通过对项目所在地的地质勘查、土壤试验以及周边环境的综合调研和论证的基础上进行可行性报告的编制，然后根据可行性报告在进行房地产项目的设计文件。其设计工作涉及到的具体环节和主要内容有：首先，进行项目场地的选择与用地规划，其次，进行项目任务书上报与项目建设用地的报告申请，根据申请规划要点条件，针对市政规划设计指标，报送规划设计书并领取用地规划许可证以及划拨土地证，并获得市政管理部门对房地产项目建筑设计方案的认可，直至签订正式的建筑设计合同为止。
2 当前房地产项目开发设计前期工作中存在的问题
2.1 前期设计中对场地选择与判断的失误
很多现行的房地产项目前期进行规划和设计时，对所在区域内的地理位置以及周边环境均缺乏较为全面的调查和分析。比如，针对一些自然景观区域内或者靠近城市中心的地理位置，建造了高档的单体别墅产品，从企业效益而言，可能并不会造成效益损失，反而是，这些房地产开发商进行设计的当初，只考虑了“眼前利益”。这样的设计从长远考虑，带来的土地级差效应会和我国提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。
2.2 前期设计中对市场和目标客户群缺乏分析
对于房地产市场而言与众多其它市场的基本属性，都是一致的、是动态的、也是变化的。在很多国内房地产项目进行定位阶段，只考虑了初期市场，缺乏对市场的预期分析，缺乏对目标客户群的深入分析，由于建筑类项目建设周期较长，项目定位仅考虑了开发初期的市场，缺乏对目标客户群的深入分析，例如：很多房地产项目进行前期设计时直接参照别的项目，甚至直接照搬。致使产品出现趋同化现象，难以满足客户需求，从而导致出现了产品的趋同化想象，同时，对房地产项目的销售带来不小的压力。再比如，由于缺乏对市场的预期分析，国际金融危机对房地产市场也带来了不小的冲击，随着我国不断加大宏观调控措施带来的“买方市场的理性回归”，综上分析，这些市场因素和政策因素都会给未来房地产市场带来一定的压力和冲击，同时对房地产项目的前期设计工作加大了一定的难度。
2.3 房地产开发商和建筑设计师存在的问题
由于在房地产项目前期设计和规划阶段，很多开发商不重视前期对市场的调研。很多房地产企业缺乏较为完善的成品研发部门和内部研发系统，致使进行前期设计的工作缺乏对市场导向的影响。其次，一些开发商只注重开发项目的档次和配套，致使产品结构不合理，再次，有些开发企业只追求盲目投资，缺乏应有的规划和环境意识，致使很多项目设计前期实施造成了过程的失控。由于只追求投资效益的最大化回报，在项目进行规划设计过程中，一些开发商往往只考虑容积率、楼宇间的密度以及楼层的建筑高度等指标，其最终的结果会致使城市基础设施过大和人们居住环境产生失衡。
在当前房地产现行的设计体制下，建筑行业细化的职能分工，也使得建筑设计师们日渐狭隘，在国内很多房地产项目实践中，由于缺乏对项目所处区域、地质和环境以及周边设施的综合了解，以及在前期设计中盲从开发商的意愿，已经逐步使得很多建筑设计师们丧失了建筑学在人居环境建设中主导基本作用。另外，一些房地产企业的设计部门，进行项目前期设计工作的很多都是非设计专业的设计师，这些设计师由于缺乏对建筑专业扎实的知识，从而导致对前期设计工作中只重视市场需求而忽略建筑结构设计；由于缺乏对项目客观的考虑而影响项目的总体规划和设计。
3 针对房地产项目设计前期问题的改进途径
房地产市场的发展有其自身的规律，不论从宏观上还是微观上都要做好深入细致的研究。首先从宏观上看，要关注全球经济和我国的房地产市场的发展方向及规律，从微观上，要分析所处房地产项目周边地区的发展态势。
除了要做好对房地产市场的发展规律的研究和分析外，前期设计工作还要对项目所处的自然环境以及周边设施进行充分的了解；要综合考虑诸多的外在因素和项目设计的配套措施。具体要考虑所在城市及区域的经济发展水平、发展特点及现状，另外，要充分考虑到开发项目所在场地、周边公共设施、水文地质以及相关的配套设施。
很多房地产开发企业缺少专门负责设计前期工作的部门，势必会造成房地产项目前期设计规划工作进度乃至项目后期施工的正常运行；因此，建议房地产开发企业应尽早建立和完善项目设计前期工作体制，以保障后期工作有章可循。由于，当前很多房地产开发企业的市场调研和策划工作都是通过委托第三方营销公司进行的，而这些公司的很多从业人员从经验和工作能力上都达不到同等设计师的水平，因此，市场调研的结果也必然导致不合理和不客观。因此，针对上述情况，在项目前期设计进行的过程中，要更多的依赖建筑师自身的设计和管理经验。建筑设计师要做好项目的必要性和可行性的分析和预估，其次就项目规模、周期乃至设计和施工中可能会出现的环节和主要问题进行细致的分析和预测，并提出相应的解决措施，以此保证项目的顺利进行。
4 结论
当前，随着我国对房地产市场的宏观调控影响，以往房地产市场的暴力现象已经一去不复返了，房地产市场的供求水平逐渐均衡，房地产市场未来面临的房地产项目将对房地产前期设计工作带来更大的挑战。
参考文献
[1]苏泉.房地产项目优化设计探讨[J].中国新技术新产品，2010（11）：205.DOI：10.3969/j.issn.1673-9957.2010.11.202.
关键词：房地产开发企业项目管理问题对策
中图分类号：C29文献标识码：A文章编号：
房地产开发包含前期规划，工程建设，市场营销，物业管理四个阶段，在房地产开发实践过程中，笔者深刻体会到要维持房地产行业的生存和发展，必须处理好两种关系：建筑施工技术，施工管理，质量的出类拔萃；施工企业内部的项目承包制。在房地产开发市场竞争水深火热的今天，除了具备企业的实力和整体资质外，保证良好的施工管理，技术以及质量，有利于企业进行合理的资源以及人员配置，达到低消耗，高质量的效益。根据项目实际情况，合理对资源进行控制，体现现代管理的内在。
一、目前我国房地产开发项目管理存在的主要问题
1、项目方案确定阶段存在的问题项目方案确定，作为开发商还是能够足够重视的，但开发商往往没有按照规范程序进行运作，使得这个阶段的工作存在一些不足。
首先，缺乏充分的市场调研。一些房地产开发企业在拿到项目后，为了尽快实现效益，没有经过充分的市场调研，匆忙确定方案，仅就目前市场什么赚钱，就开发什么，由于只是简单地模仿别人，在同类开发产品中，没有自己的特色，从而在市场上缺乏吸引力，始终滞后于别人。另外，由于决策层缺乏市场调研的支柱，往往在方案决策阶段可能会出现失误，增大了企业的风险。因此开发商在项目方案确定前，必须做好充分的市场调研工作。
其次，缺乏品牌、精品意识。由于企业以利润最大化为根本目的，一些开发企业为了追求高额利润，在方案确定阶段，考虑过多的是如何从这个项目上多赚钱，而忽视产品的精品意识，企业的品牌形象。企业要想谋求长远发展，在方案确定阶段必须具备“精品意识、品牌形象”的战略眼光。这本身对企业来说也是一种无形资产，否则，在现代社会中企业将无法生存。
此外，没有较为全面和实际的投资估算报告。开发商取得一个新项目后，往往只是做项目概算报告，而一旦项目方案、功能等确定后，并没有针对确定后的方案做投资估算报告，只有项目工程招标造价资料。由于工程造价只是项目投资的一部分，如果项目开工前没有一个全面和较为实际的投资估算，项目实施过程将无法准确地进行投资控制。常常一个项目全部竣工后，投资额大大超过计划投资额。
2、施工图设计管理方面
现阶段房地产开发企业对于图纸设计阶段的管理工作不够，甚至是一片空白。绝大多数开发商可能认为，方案、功能确定后交设计单位设计，具体事情那是设计院的事，房地产开发公司对这些专业设计的管理能力弱，加上多数设计人员无成本概念、无创造附加价值的能力、图纸错误多、欠缺细部设计图纸。开发商只注重施工现场的成本、质量控制，而忽视设计阶段的成本、质量控制。首先没有具有详细和明确要求的设计委托书。一些企业为了尽快拿到图纸，在功能和要求还不确切的情况下，就要求设计院设计图纸，这样一来，必然造成设计出来的图纸在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施工过程中才发现，要求修改，不仅增加工程成本和施工难度，而且影响工期；其次，目前设计院设计出来的图纸是否进行投资控制，无法考证，行业方面也缺乏这方面的监督和管理，尚无一种有效的办法加以控制。
3 、合同管理方面
目前仍有相当一些房地产开发企业法制观念薄弱，合同意识不强，更谈不上合同管理。目前合同管理主要存在以下几点问题：一是不少项目鉴定的合同十分简单，不符合标准合同要求，更不符合国际上通行的合同文本要求，合同签订不严谨，存在漏洞，给对方提供了索赔依据。例如，日本大成公司承揽的鲁布革水电站土方工程，因中方合同条款文字疏忽，仅一字之差，使对方索赔获得成功，工程费用约增加10%。二是签约双方都不认真执行合同，随意修改合同，或违背合同规定打折扣。没有严格按合同进行工期、投资控制管理，合同履行率低。如果一方没有严格执行合同，通常会发生工程索赔、工期加长、投资加大等情况，给企业加大成本。三是合同产生纠纷时，大多数采用行政手段解决，不采取法治形式解决。
二、我国房地产公司项目管理的对策建议
1、加强项目前期开发。管理项目前期研究分析工作一般包括：投资机会寻找与筛选、市场调研、市场定位、项目构思、目标设计、方案策划、可行性研究及投资决策分析。
2、重视项目规划设计拟建。项目经过决策立项后，设计就成为房地产开发建设的关键，其工作质量好坏直接影响着房地产开发建设质量、投资回报和效益。设计应以市场需求为目标，立足于技术定位，从安全、功能、标准和经济方面全面权衡。充分考虑地块特征、户型、面积、建筑风格、环境、拟销售价格、单套住房销售总价、项目定位后的目标客户承受能力等方面因素，确定一个合理的设计方案。一方面，加强与设计单位的沟通。项目经理在整个设计过程中应与设计单位进行密切的深层次的合作；另一方面，重视设计对投资控制的影响。真正对投资控制有影响的是设计阶段，因此项目管理中对设计阶段概算及施工图预算编制要求全面准确，力求不漏项、不留缺口，并要考虑足够的各种浮动因素。
3、房地产开发的过程控制。项目控制技术一般包括：质量控制、成本控制两方面的内容。
（1）质量管理质量对于任何产品都是至关重要的。重视事前质量策划，明确质量目标。所谓质量策划，就是制定质量目标并规定必要的运行过程和相关资源以实现质量目标。传统的项目质量管理，都集中在材料甄别、施工过程错漏等等。质量，不再是不出错，而是在资金使用的限制下，达到最好的使用标准。制定了好的标准也能为合同签订及索赔打下坚实的基础。其次，以人为本，加强岗位技能培训，提高全员质量意识。最后，完善质量管理体系，建立健全完善的质量管理制度，加强过程检验。
（2）成本控制的具体措施有以下几个方面：①降低资金成本。首先，加强现金管理，制定合理的现金使用计划，压缩现金库存与现金使用量。其次，要加强应收账款的管理，尽快收回赊销账款，减少企业坏账损失风险。②控制工程成本。首先，做好评估阶段。这既是企业决策层进行开发项目决策的依据，也是进行成本、销售、利润控制和分析的依据；再次，设计阶段。第一，引入竞争机制。争取多个设计单位投标，第二，实行设计审核。第三，建立奖惩制度。无论是甲方还是乙方或者第三方，施工阶段。这一阶段，主要是加强和完善现场签证管理。现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段。
4、完善房地产开发项目后期的项目管理①项目物业管理。提供良好的物业管理服务不仅有利于树立开发商的形象、加快其市场销售速度，而且有利于维护房屋购买者的利益，确实达到物业保值增值的目的。②营销在当前房地产项目开发中的地位十分重要，项目经理必须对项目定位准确，正确把握营销理念。首先，做好产品市场定位；其次，加强产品市场推广；项目经理通过前期市场调研、项目定位对客户进行跟踪分析，并在楼盘销售过程中随着市场的变化不断调整营销方案。
总之, 开发商只要按照成熟的房地产开发工作流程进行规范运作, 并围绕项目管理工作任务建立与之配套严密的组织和制度, 加强各流程阶段工作的计划性及其严肃性, 注意预控, 就一定会在实际操作过程中减少项目管理的难度, 提高项目管理的质量和效率。
参考文献：
[1] 胡晓.浅谈房地产成本控制[J]. 广东科技. 2010(04)
关 键 词： 房地产开发 项目投资决策 市场调研
中图分类号： F235.91文献标识码：A 文章编号：
Abstract： Combined with the real estate project development and management experience, summarized in the real estate development project investment decision in project development in the importance of. From the market analysis and research from the aspects of market research, introduced early in the project investment decision and the importance of early market research executive.
Key Words：Real estate development; Project investment decision; Market Research.
1引言
项目投资决策是全案最为关键的环节，反映了企业选样开发项目的过程，这个过程是考验和衡量开发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下工夫，以后的开发经营就可以事半功倍。项目投资决策可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还可对项目开发节奏提出专业意见。同时，前期的市场调研对于房地产项目的投资决策起着非常重要的作用。
1.1市场分析与预测
房地产市场分析与预测是房地产开发项目决策工作的重要组成部分。通过房地产市场的分析与预测，企业可以达到如下目的：了解影响房地产市场的宏观社会经济因素，进而把握投资机会和方向；了解房地产市场各类物业的供求关系和价格水平，对拟开发项目进行市场定位（服务对象、规模、档次、租金或售价水平等）；了解房地产使用者对建筑物功能和设计型式的要求，以指导项目的规划设计。
1.2市场分析与预测的步骤
房地产市场分析依据所服务的对象不同，其所需收集的信息范围和内容也有所差别。一般来说，房地产市场分析需要遵循以下步骤：（1）确定分析的目的。即确定分析是为选择投资与决策方案服务、为解决某具体问题或发现市场机会服务为产地选择或产品定位服务，还是为编制一般的市场研究报告服务；（2）确定分析的目标。主要决定该项目分析的范围及所需解决的主要问题；（3）确定分析的方法。主要确定该项目分析所需数据类型与收集方法、数据处理过程中定性和定量方法的选择；（4）估算分析过程所需的时间和费用，以及分析结果的预期价值；（5）进行数据收集、数据处理和数据分析；6）提出市场分析的结论与建议，对市场情况作出预测。
1.3房地产市场分析的内容
项目资源分析主要包括经济资源分析、城市发展分析、城市文化分析和地块自身资源分析。
（1）经济资源分析。经济资源分析包括宏观经济资源分析和中观经济资源分析。宏观经济资源分析是研究各宏观经济指标所反映的宏观经济环境是否利于项目的立项及其对项目立项的利好程度，包括近期可预见前景、项目机遇和挑战等。
（2）城市发展分析。城市发展分析是指系统掌握项目所在城市和项目区域的规划情况，掌握城市重点发展方向对项目的影响，并预见规划变更情况。城市发展评估指标包括总体规划要点、城市重点发展方向及其规划、项目区域和地段内的规划洋细情况、政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规、短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划。
（3）城市文化分析。城市文化分析是指从地理位置、城市文脉、人文特点、城市经济等方面分析城市性格，以达到项目与城市的动态互补。城市文化评估指标包括城市的经济、交通地理优势、城市入文研究、城市综合竞争力、历史文脉的研究。
（4）地块自身资源分析。地块自身资源分析是指对地块内和周边的资源进行梳理，初步确定项目资源的整合纲领。主要评估指标包括项目地形地貌、地址条件、地块内及周围的自然景观资源、地块周边的城市配套状况。
1.4房地产市场预测
房地产市场预测是指运用科学的力法和手段，根据调查分析所提供的信息资料.对房地产市场的未来及其变化趋势进行预算和判断，以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。房地产市场预侧方法主要有定性和定量两种。
（1）定性预测。主要是依据人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断对预测对象未来的状况，如总体趋势、各种可能性及其后果等作出分析和预测。
（2）定量预测其基本思想是根据过去和现在的有关客观历史数据，从中鉴别出其发展的基本模式，并假定其不变，由此建立数学模型，用以定量描述预侧对象未来的状态或发展趋势。
1.5目标市场确定
即通过市场细分来确定目标市场，从而最终实现目标市场的定位。所谓市场细分就是营销者通过市场调研，依据购买者在需求上的各种差异(如需要、欲望、购买习惯和购买行为)，把某一产品的市场整体划分为若干购买者群的市场分类过程。在这里每一个购买者群体就是一个细分市场，也称为“子市场”或“分市场”。房地产项目的目标市场就是在房地产市场调研与预测的前提下。针对房地产项目的目标市场，根据消费者的不同需求，划分不同的目标客户群的过程。它是房地产目前决策的一个重要步骤，为以后区位选择、目标客户、客户需求分析、产品规划定位等工作做好准备。
2项目定位决策
定位决策包含项目市场定位、项目开发概念定位、项目产品初步定位、项目开发核心定位、项日产品形态定位等。在进行项目定位决策时，要注意产品和市场的互动，产品要弥补市场方面的空白点，要引领市场发展潮流，树立市场及目标;要考虑发展商与消费者的互动.通过项目树立发展商的品牌形象，提升开发商品牌价值;要注意消费者与产品的互动，产品的设计要符合消费者的消费习惯、审美情趣。
目标市场定位是通过对项目资源的分析，确定目标市场，对目标市场进行定位的过程。一般采用SWOT分析法对项目进行分析，对项目资源进行评估，通过竞争力分析来定位。
概念设计是项目的灵魂、是技术创新和资源整合的杰作，是房地产全程精深设计成果的结晶和精髓。概念集中体现了项目的价值、功能和买点。概念是一个系统，具体包括;主题概念、产品实体概念、规划概念、景观概念、建筑概念、空间概念、服务概念、概念买点等，而主题概念是项日要集中表达的特殊优势和独特主题。概念设计的日标是有效功能价值最大化。在项目的核心定位中，发展商应根据开发概念及生活蓝本的定位，推导出项目的生活模型。并将项目的生活模型与目标客户群需求现状对接，建立项目核心开发主题定位体系。
3投资决策分析
3.1投资项目的现金流量
现金流量是指在投资决策中是指一个投资项目引起的企业现金支出和现金收入增加的数量。为了正确计算投资方案的增量现金流量，进行判断时，应注意以下四个问题：1）区分相关成本和非相关成本。相关成本是指与特定决策有关的，在分析评价时必须加以考虑的成本，包括：差额成本、未来成本、重置成本、机会成本等。与此相反，与特定决策无关的，在分析评价时不必加以考虑的成本是非相关成本，包括：沉入成本、过去成本、账面成本等。2）不要忽视机会成本。在投资方案的选择中，如果选择了一个投资方案，则必须放弃投资于其他途径的机会，其他投资机会可能得到的收益，是实行本方案的一种代价，被称为这项投资方案的机会成本。理解机会成本时应注意以下要点：① 机会成本不是通常意义上的"成本"，它不是一种支出或费用，而是失去的收益。② 这种收益不是实际发生的而是潜在的。③ 机会成本总是针对具体方案的，离开被放弃的方案就无从计量确定。④ 机会成本在决策中的意义在于它有助于全面考虑可能采取的各种方案，以便为既定资源寻求最为有利的使用途径。3）要考虑投资方案对公司其他部门的影响。4）对净营运资金的影响。
3.2投资项目评价的一般方法
（1）净现值法是指特定方案未来现金流入的现值与未来现金流出的现值之间的差额。计算净现值，就是将所有未来现金流入和流出都按预定贴现率折算为它们的现值，然后再计算它们的差额。
计算公式：净现值（NPV）= ∑现金流入现值 - ∑现金流出现值
净现值法应用的主要问题是如何确定贴现率，一种办法是采用公司的资金成本，另一种办法是根据公司要求的最低资金利润率来确定。
净现值>0，投资项目报酬率> 预定的贴现率，方案可行；净现值=0，投资项目报酬率= 预定的贴现率，方案可行；净现值
该方法具有广泛的适用性；但确定贴现率比较困难；不同规模的独立投资项目，净现值不等，不便于排序。
（2）内含报酬率法是指能够使未来现金流入现值等于未来现金流出量现值的贴现率，或者说是使投资方案净现值为零的贴现率。内含报酬率法是根据方案本身内含报酬率来评价方案优劣的一种方法。
内含报酬率（IRR）的计算，主要有两种方法：①"逐步测试法"，它适合于各期现金流入量不相等的非年金形式。计算方法是，先估计一个贴现率，用它来计算方案的净现值；如果净现值正数，说明方案本身的报酬率超过估计的贴现率，应提高贴现率后进一步测试；如果净现值为负数，说明方案本身的报酬率低于估计的贴现率，应降低贴现率后进一步测试。经过多次测试，寻找出使净现值接近于零的贴现率，即为方案本身的内含报酬率。②"年金法"，它适合于各期现金流入量相等，符合年金形式，内含报酬率可直接利用年金现值系数表来确定，不需要进行逐步测试。
IRR>必要报酬率，方案可行；IRR
4结语
通过以上分析以及工程实践表明，有效的项目投资决策作为项目实施前的关键环节，对开发商以后的开发经营可达到事半功倍。项目投资决策可对项目进行定价模拟和投入产出分析，同时对项目开发节奏提出专业意见。同时，前期的市场调研对于房地产项目的投资决策起着非常重要的作用。
参考文献：
[1] 汪克夷，董连胜. 项目投资决策风险的分析与评价 [J]. 中国软科学，2003，12(01)：35～37.
[2] 池晓辉. 项目投资决策的不确定性分析[J]. 西安建筑科技大学学报，2011，(06)：78～80.
关键词：营销策划;问题;英伦联邦;
中图分类号：F063.2 文章编号：1674-3520（2014）-11-00-01
一、洪客隆英伦联邦营销策划存在的问题
（一）市场调研不足
凡是策划类事务不是靠冲动和想当然进行的，而是以大量的真实准确的市场信息为依据。而掌握市场信息就必须依靠科学的市场调研，据此帮助企业进行市场定位，进一步了解同行业状况，分析竞争对手，窥探市场需求等情况。《孙子兵法》有云：“知己知彼，方能百战不殆。”长沙时代倾城项目在进驻长沙市场之前是在做了大量市场调查，但它取得的土地是长沙玫瑰园项目未开发的土地，玫瑰园在长沙开发是存在一定的问题，从而在时代地产投入了大量的广告宣传后在开盘时购房者还是存在很多质疑。
（二）产品卖点把握不准
一个开发项目，往往卖点很多，规划、房型、景观、配套、物业等等都可以成为卖点。然而，许多的开发商和“策划大师们”通常将一系列的卖点罗列，以推销自己的产品。这种方式不但缺乏对客户细分的研究，更对产品的细分不够，因而达不到预期的目标。比如房型，仅仅粗浅地按房间数分类，不过是“自立一房”、“温馨两房”、“满巢三房”之类。实际上，不同的目标客户群要求的居住功能不同，对房屋内厨、书房、餐厅等各组件的有无和布局要求都不一样。如对卖点把握不准，很难满足消费者的要求。与此同时，当前，房地产界炒作之风盛行。开发商和“策划大师们”热衷于概念炒作，以概念制造“卖点”。从市场营销的角度来看，“概念”可以作为与竞争者相区别的符号系统，在传播中具有高度的识别性和心理冲击力。很遗憾，不少房地产开发商一味地想制造轰动效应，大肆炒作，做足了表面功夫，但忽视了消费者实际需求。在房地产市场竞争日益激烈的今天，入座房地产企业仅仅追求炒作，那么很难长远发展。时代倾城开始时把整个楼盘所有卖点都写成模板要求所有的置业顾问都要按照资料一字不差背出来但后来从时代地产广州总公司过来的人就要求置业顾问抓住几条，抓住客户的不同需求来仔细讲解。其实在职业置业顾问在向客户介绍时没有把握客户需求之前就把楼盘所有的卖点说出来，往往会让客户很迷茫。
（三）迷恋广告攻势
房地产商是媒体的最爱，因为开发商最爱做广告，似乎广告做得越多，声势造得越大，楼盘就越好销售。房地产企业经常强调“猛烈的广告攻势”“强大的空中优势”，偏爱采用的发行量的大众媒体进行宣传。事实上，这种“用大炮打蚊子”的做法，有效性差，成本高。其实广告不一定要做那么多，如果项目能获得大家的好评，有时不做广告也能达到传播效果。长沙时代倾城在前期投入了大量的广告宣传，如：一百万赞助橘子洲音乐节，话剧，演唱会等等，但起到的宣传作用是有限的。
（四）脱离市场需求进行创新
房地产是“创新制胜”的行业，一般情况下，在一个新项目推出后的3-6个月时间，就有可能被跟随者复制。如今的房地产走过“跑马圈地”的风潮之后，市场开始在内涵上深入挖掘，在创新中谋发展，从设计到销售，从用材到用人，房地产的创新，使其产品价值含量增长，即所谓“创新创造财富”。然而现在一提到“创新”，许多房地产开发商就叫苦连天：“现在的房地产市场已经很成熟了，哪有那么多的创新？”就像手机、服装的不断更新换代一样，住宅也是可以永远创新的。 而如今的房地产开发商在创新方面，似乎都有一种“缺氧”的感觉，似乎每前进一步都非常困难，所谓的创新产品不过是“王婆卖瓜”罢了，而离真正的消费需求却相去甚远。
二、洪客隆英伦联邦针对问题改进的策略
（一）加强房地产市场调研与预测
市场调研与获得真实信息的基础和依据是房地产营销策划必不可少的环节。在市场调研前，企业应制定严谨的市场调查流程;市场调研时，要有针对性的对项目规模、特点等于消费对象的关系从整体上把握;调查结束后，应科学全面地进行分析与预测市场前景。通常，一项正式调查的全过程一般可以分为：调查准备、调查实施以及调查数据分析与总结三个阶段。
（二）实事求是，避免故意炒作
策划者应根据顾客的不同而不是产品的不同来细分产品。一个开发项目，往往卖点很多，规划、房型、景观、配套、物业等等都可以成为卖点。因而策划者及房产开发商应根据自身产品的特点选取最能打动消费者的卖点。在房地产营销策划的运作中，策划人应做到实事求是。一方面实事求是的进行策划，不讲大话、空话，另一方面要在客观实际的基础上谨慎行动，避免引起故意“炒作”之嫌。
（三）注重广告品质，重视广告创意
广告是把“双刃剑”。广告做得很好，消费者会有很高的预期，而一旦产品出了一点问题，也很容易遭到集体抗议，产生许多负面后果。广告最重要是要有针对性，广告媒介的选择不能陷入套路，更不能误以为广告是万能的。事实上，有许多传播渠道可以代替广告。对于面向低收入人群的中低端项目，价格是更好的传播方式，如果房地产商肯把楼盘的价格降低一点，客户便会蜂拥而来，口碑的传播效果决不输给广告，而成本可能会比广告低。在高端产品的营销策划中，口碑同样可以作为重要的传播渠道，取得理想的传播效应。
关键词：房地产 营销 三四线城市
一、背景介绍
在说到营销现状之前，先介绍一下：本文对中国三四线城市的定义。所谓“三四线城市”的说法来自于房地产行业对中国城市级别的划分。一般来说，“一线城市”指的是房地产行业发展最为成熟的四个城市―北京、上海、广州、深圳；二线城市指的是经济较为发达的省会城市、省级单列市以及沿海开放城市，如天津、杭州、沈阳、武汉、 成都、西安、重庆、青岛、大连、珠海等；三线城市指的是不发达的省会城市和各省市自治区的地级市，如呼和浩特、烟台、娄底等；四线城市指的是常规的县级市及县城，部分极为个别的大型镇级城市，本文中所说的“三四线城市”指的就是常规的地级市、县级市以及大型镇级城市。
本文之所以选择三四线城市作为讨论对象，是由于一、二线城市的房价已到了很高的价位，从而引发的社会矛盾越来越大，使得在一、二线城市进行房地产开发的开发商成为众矢之的。加之国家土地政策、金融政策更加严格、政府调控力度逐渐加大，使得一、二线城市的开发商压力很大；相反由于三、四线城市经济发展、政策效应相对滞后的现状，导致了一些有实力的开发商、一些因资金压力大而被一、二线城市房地产市场整合出局的开发商、民间资本比较活跃的浙江温州等地的商人大举进入三、四线城市。与此同时对于房地产这一特殊的行业来说，在三四线城市进行投资是一件十分有风险的事，无论是从资金还是市场方面都面临着巨大的风险，此时关于三、四线城市的房地产营销研究就具有相当大的价值了。
二、 三、四线城市房地产市场特点
要讨论三四线城市营销之前，我们必须得先了解该区域市场的特 点：（一）市场容量小，客户结构单一且不连续，“泛公务员”是最重要的购房群体。三四线城市尤其是四线城市，经济基础较为薄弱，有购买力的人群数量少，购房结构单一，公务员以及医院、广电、学校等事业单位“泛公务员”阶层是三四线城市的最主要购买群体。 因为客户结构单一，所以其不连续性非常明显。
（二）从户型产品来看，三四线城市户型的需求方向主要是以二居和三居中大面积为主。二居室的户型一般在80-100O左右，三居室户型面积则在110-130O左右。由于三四线城市的外来人口较少，对小户型的需求量不大，一居或零居室的小户型在三四线城市的市场上所占比例和需求均较低。
（三）相信眼见为实，对期房和空虚的“概念”的认可度低。三四线城市客户本能地对没有呈现的东西抱有怀疑心理，尤其是有过心理创伤先例的城市。2003 年，涟源某商业项目凭借某黄金地段和借自深圳的“先进”的认筹、返租等等操盘模式，取得了非常好的销售业绩，但之后的经营管理无法跟进，使很多客户的资金被套牢。
（四）客户对价格的敏感度高，市场较为微妙。三四线城市客户对价格的敏感度高，这包含两重含义： 1、一毛钱改变忠诚度，在三四线城市，产品精致、理念先进在很多时候都难以抵消降价 “一毛钱”带来的忠诚度。2、开发商没有隐私三四线城市市场小，在街头喊一句街尾就能听见，客户之间只要拐两个弯就能拉上关系，这样对开发商来说，价格几乎没有隐私。
（五）三四线城市投资客少，买房以自住为主，房屋投资升值观念弱。因为三级市场的不发达，三四线城市的购买客户多以自住为主，较少投资客。在很多城市，甚至还存在大量的自建房，居民买一块地自己盖几层楼的现象比比皆是。这样造成的三个现象就是：一者客户对价格的承受能力较弱，敏感度高；二者弹性客户的总量减少，市场容量有限；三是从投资升值的角度去引导客户较难。
（六）梯级层次性流动明显，高端客户流失严重，“梯级层次性流动” ，就是说下线城市的人口想上线城市迁移、 四线城市向三线城市迁移，三线城市向二线城市迁移。在四线城市，很多高端的客户都倾向于在三线城市甚至更高级城市置业，造成本就不多的高端客户流失严重。
三、三四线城市房地产营销中的问题
（一）未进行科学的市场调研，定位不够准确。有效的营销策略组合，离不开充分深入的市场调研。房地产商品和一般商品不一样，一旦因为前期市场调查不够深入透彻，而企业开发规划方案审批下来施工开始后，想改变几乎是不可能的。可是很多房地产开发商很少在开发一个项目前进行前期的市场调研，在项目的选址、项目定位、项目规划上几乎是凭自己简单的直觉和朴素的经验来决策的，至于能否满足市场需求并不作详细验证。
（二）营销诚信度差，广告带有虚假成分。近年来，随着房地产市场的发展，各类的房地产广告随处可见，房地产广告对活跃市场、促进销售、塑造品牌起到了积极作用。但在房地产广告中也存在虚假信息和欺诈现象，存在违规广告和广告内容失实等突出问题，干扰了房地产市场秩序，并引发了法律纠纷。虚假欺诈广告大致有几种类型：宣传夸大；承诺与实际不符，如不能按时交房；广告内容表述不清，如交房时间和交房标准不明确；隐瞒实情等。
（三）营销理念落后，缺乏品牌意识。三四线城市现在的房地产营销仍然停留在“市场营销即推销”的认识阶段。很多开发企业“我们能造什么房子，就卖什么房子”、“我们卖什么房子，人们就买什么房子”的思想根深蒂固，片面强调“刚性需求”，认为房子不愁卖，没有真正把品牌战略落实到营销中来。
四、三四线城市房地产营销应对策略
（一）做好前期的调研工作。因为三四线市场的脆弱和微妙，前期市场调研就成为必须。在大城市已经成为主流的高层住宅，到了三四线城市却有可能遇冷；已经占据大城市客户关注重要地位的物业管理，在三四线城市却有可能因为物业费问题成为销售障碍，因此，前期市场调研对三四线城市的房地产开发非常关键。
（二）合理的媒体选择。在一二线大城市，报纸、电视、网络……都是人们传播和接收消息的重要途径，发达的信息通路，使人们有更为广阔的渠道了解方方面面的信息。在三四线城市则不然，尤其是一些四线城市，人们尚不习惯从网络上搜罗信息。活动、老客户介绍、短信、派单、户外广告反而成了他们了解时下楼盘信息更重要的渠道。所以，越能产生小圈子议论的推广形式越更胜一筹。推广工作要充分考虑当地的实际情况，可行性要侧重考虑。
（三）谨慎开发大盘。在三四线城市，因为市场消费总量的不足，“大盘”的市场实现风险较大。如何衡量大盘？我们有一个简单的评判标准，即统计三四线城市的市区人口，按人均1O计算，楼盘的总建筑面积超过人均1O的就属于大盘。按一般规律来讲，三四线城市住宅的年平均销售面积与城市总人口的比例为1：2，有些城市甚至更低；因此，这样算来，一个总建筑面积为人均1O的项目，即使这个城市一年只卖这一个项目，也要销售两年。在中国“换一个领导，换一套思路，换一个开发热点”国情下，战线太长，就会充满不确定性；因此，在三四线城市开发大盘，不可不慎。
五、结论
三四线城市房地产的营销，最重要的在于千万不能不顾实际就照搬大城市的模式和经验，而是要以客户的价值取向为导向进行一系列的营销活动。此外，前期的准备中要做好营销风险的预估工作。
参考文献
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2[中] 陈利文.房地产营销19讲.广州：广东经济出版社，2010
【关键字】房地产；项目管理；存在问题
1 前言
房地产行业是一个地域性很强的行业，即便是同一地区，由于项目定位不同、功能不同、客户群不同、地块不同、环境不同、规划不同等等也会带来项目内容的极大不同。与公司管理相比，房地产项目管理的不同在于其有一个生命周期：开始、执行、结束。由于部分公司分不清公司管理与房地产项目管理的区别，混淆了两种管理从而导致房地产项目管理无法顺畅进行；有些人将项目管理与工程管理的概念等同，不同的部门相互推卸责任，影响了项目的进度与经济效益。理对于房地产开发而言，房地产项目管理是极其重要的部分，开发商的前期策划、市场调研、计划可行性判断与论证、经济分析评价以及后期的营销策划等过程都需要项目管理，从而实现最终产品的出台。房地产项目涉及到多方面多专业：规划建筑、结构、暖通、给排水、经济、营销、园林、管理等等。具备综合能力的管理人才、各专业技术人员的共同参与、相互协调，才能保证房地产开发项目获得预期回报。由此可见，房地产项目的管理是全方位的工作，施工项目的成功管理能够为项目带来较好的经济效益，也能提高社会效益。因此，房地产项目管理工作不可或缺。
2 房地产开发项目管理的含义及遵循原则
房地产开发项目管理是工程项目管理的一个分类，它是指管理者综合运用系统工程的观点、理论与方法，对房地产开发项目的全过程进行全方位的综合管理，从而实现生产要素的优化配置，保障优质产品的诞生。其遵循的原则有：成本最低原则；质量管理原则；责任对等原则。房地产是一个暴利行业，近些年房价的不断上涨带给普通大众恐慌与不满，因此应当从项目管理的角度，降低房地产的成本，尽可能实现最低目标成本的要求，同时要保证房产质量。质量是企业生命的灵魂，尤其是房地产，其产品质量的优劣直接关系到其生死存亡，因此必须严把房产质量关，行之有效的实行项目管理。责任对待原则是针对房地产商提出的，房地产商应当注重自己的生产责任，不能只注重进度与资金回笼问题。
3 房地产项目管理中存在的问题
3.1 可行性研究不够
房地产项目管理的一个最基本前提就是前期研究。只有项目确定了，才能进行项目的前期投资工作的跟进。有些房地产开发商在取得项目后，没有足够的市场调研以及前期可行性研究就立马动工，仅仅根据市场的走风做事，西施效颦的做法，导致社会资源的极大浪费。
3.2 项目监督程序不完善
项目前期的可行性研究不够，有些房地产商为了尽早收回资金，就可能片面的追赶工程进度，对于工程中的安全问题和质量问题监督缺少足够的重视。当设计与实际施工产生分歧时，房地产开发商往往一味从利益的角度出发修改图纸，缺乏必要的实际调查分析，大多数临时分析都是一念而定，缺乏可靠性，监督工作更是无从说起。
3.3 合同管理意识淡薄
这方面的问题主要体现在房地产开发商的合同意识中。我国传统思想强调有些事情“口头”意会便可，不注重合同的落实。随着我国加入世界经济竞争，经济发展的速度不断加快，不同文化间的冲击对于我国的传统思想是一项极大地挑战，这就要求房地产开发商在今后的工作中注重合同的作用，对于合同中每个字每句话都要细细斟酌，找出最合适的用语，不能随意修改合同。
3.4 业主、承包商、分包商之间矛盾
在房地产项目的收尾阶段，各业主、工程承包商以及分包工程的分包商之间的矛盾不断激化。在房地产开发项目的土建施工阶段，工作较为单一，项目管理相对简单，在总包合同中已经包含了相关的内容，监理方与管理工作人员按照合同中关于分包等问题的规定能够很容易的完成项目管理工作。工程招标时，有关工程接口界定、工程配合的内容不够详细，所签订的工程施工合同不够严密，这样就让一些合作意识不良的总承包商对于工程分包等问题上大做文章，给业主项目管理人员带来不必要的麻烦，纠缠于工程配合和工程接口问题中，以致于造成工程延期。当业主分包工程的分包商遇到问题时往往找业主，业主的现场管理人员成为协调人员，在项目收尾阶段，大部分的时间都花在协调工作中，造成浪费。
4 房地产项目中存在问题的解决措施
对于房地产项目管理中存在的各种问题，应当积极采用新的管理理念，规范项目的合理运作，避免项目运作过程中不合理的管理。对于房地产开发商而言，好的项目管理决定着其是否能在竞争日益激烈的房地产竞争中尽早占据优势。
4.1 确保前期可行性研究的严谨进行
项目前期的市场定位与产品研究、项目的品牌战略等都是前期可行性研究的内容。随着房地产市场的竞争日益加剧，企业品牌建设不应再局限于单纯的广告投入，越来越多成熟的消费者会将眼光放在产品的质量与售后服务上。因此，房地产开发商应当对自己的产品有一个客观全面的认识，对其进行客观合理的评价。充分的前期可行性研究对于确保产品的质量，实现房地产开发商自身的利益最大化目标都有重要的作用，应该注重该工作的进行，严谨对待。
4.2 完善项目管理的程序
完善程序监督制度并透明化，能够确保项目管理的顺利进行，确保实现项目管理的目标。针对当前房地产开发项目中存在的管理不规范问题，应当根据实际情况加强监委会的作用，借助第三方力量防止自己监视自己的情况出现。房地产开发项目是一个系统的大项目，其涉及到的项目点较多、战线较长、项目面广，中间涉及到的内容较为全面，只有项目管理工作确实到位，按部就班的实施，并根据实际情况合理调整管理方式，积极解决项目进行过程中遇到的问题，确保项目的顺利进行。
4.3 提高开发商的合同意识
在前期充分完整的调查基础上才能切实提高项目管理意识，针对当前部分房地产开发商合同意识薄弱的现状，应该不断强化其管理意识，让其明白项目管理的重要性。改变房地产开发商的传统观念，使其意识到合同的作用，意识到合同具有的强制性威力，这样才能做到从根本上改变房地产开发商合同意识薄弱的现状，保障房地产开发项目管理更好地实现。
4.4 高度重视项目收尾阶段的管理工作
针对项目收尾阶段常出现的矛盾问题，应该考虑在项目收尾阶段建立一个工程项目收尾临时机构，该机构由房地产开发商工程主管领导牵头、并囊括工程管理、技术、开发、材料设备采购人员、销售人员、物业管理人员等内部工作人员。工程项目现场管理人员与工程项目收尾临时机构分工协作，更好地完成工程项目收尾阶段的项目管理、项目交付工作。
针对各分包商无法完成总承包商组织分包的工程内容的情况，应当由开发商发包的内容进行细化，深化各类发包工程的内容的招标合同内容。最重要的是，实现研究工程内容的建设时间、验收、资料、协作、交接、安全、场地等等接口配合条件，事先就可能出现的问题进行策略制定。
5 小结
房地产是关系到我国国计民生的重要行业，其质量关系到国之根本。提高我国房地产开发项目管理的水平已是刻不容缓的重要问题。因此，坚持科学合理的管理方法，提高项目管理人员的综合素质与管理水平，建立并不断完善房地产开发项目管理的基本流程，这样才能更好地保障房地产企业在日益激烈的竞争中处于不败之地。
参考文献
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[2]李童.房地产项目管理中的有效控制问题研究[J].硅谷,2011(2).
商业房地产在经济学上又称“不动产”，主要包括房地合一、土地使用权与建筑物三种形态。观察土地、建筑物的特点，可以看出商业房地产具有不可移动与较为固定的特性。顾名思义，商业房地产开发便指依法获得土地使用权后，根据城市建设规划的要求进行土地规划和房屋建设工作。人们通常将商业房地产开发单纯地看做是房屋或商品房建设，这种观点实际错误且不全面，商业房地产开发应包括房屋建设在内的各种开发经营活动，亦包含着土地规划等行为。据相关资料显示，2012年我国商业房地产开发投资额为71804亿元，年名义增长率为16.2％，扣除通货膨胀等因素影响后的实际增长率为14.9％，东部商业房地产开发投资额为40541亿元，占总体投资额的56.5％，年增长率为13.9％，中部商业房地产开发投资额为15763亿元，占总体投资额的21.9％，年增长率为18.3％，西部商业房地产开发投资额为15500亿元，年增长率为20.4％；2013年全国商业房地产开发投资额为86103亿元，年名义增长率为19.8％，扣除价格等因素影响后的实际增长率为19.4％，其中，东部商业房地产开发投资额为47972亿，年增长率为18.3％，中部商业房地产开发投资额为19045亿，年增长率为20.8％，西部商业房地产开发投资额为18997亿，年增长率为22.6％；2014年我国商业房地产开发投资额为95036亿，年名义增长率为10.5％，年实际增长率为9.9％，东部商业房地产开发投资额为52941亿，年增长率为10.4％，中部商业房地产开发投资额为20662亿，年增长率为8.5％，西部商业房地产开发投资额为21433亿，年增长率为12.8％。通过分析以上数据，可知商业房地产开发行业投资额逐年增长，其发展态势依旧火热，因此，发现商业房地产经营管理中的存在的风险并进行研究，这个课题是有现实意义的。
二、商业房地产项目经营管理存在的风险
为更好理解商业房地产经营管理存在的风险，本文结合商业房地产的特点对其进行分析。商业房地产经营管理主要具有以下5方面的特性与风险：
1.不确定性
商业房地产开发与建设是依法取得土地使用权后进行的土地规划与房屋建设的工作，整个工程是建立在城市规划、项目规划的基础上，其最大的特点便是不确定性。商业房地产开发是根据未来的预测需求进行建设，在现有阶段很难准确预测未来行业走向与经济发展整体状况等，因此，商业房地产项目建设的不确定性便会给整个管理工作带来风险。
2.固定性
商业房地产管理工作受固定性影响：一、商业房地产开发过程中土地固定存在于空间中，不可位移，开发商进行地产开发必然受到土地空间位置的影响。二、商业房地产开发过程受建设周边固定环境因素影响，规划开发地区的相对地理位置、经济发达程度、人员密集程度等因素都会影响开发商进行房屋建设的工作。
3.投资金额大
商业房地产开发管理包括着土地所有权的购买、土地规划、房屋建设等多个步骤，涉及招标、实地测量、风险预测等各种环节，投资金额总量大，费用成本也比较高。这种大量投资的特点造成了开发商遭受筹资困难、金融环境突变等问题。我国各大省份均有“烂尾楼”的存在，导致烂尾楼出现的最大原因便是开发商资金周转不灵。
4.回报周期长
商业房地产开发与管理过程不仅投资金额大，而且其回报周期长。一个建筑的建设必须经过勘测、绘图、材料采购、施工、检测等各环节，建设周期长，导致开发商不能短时间获取收益，这引发了开发商资金周转困难、房屋售卖困难的产生。
5.易被影响
商业房地产开发工作不能像大部分产品一样在产房中进行，它需要在露天土地上进行。东南沿海台风多，降水大，北方地区风沙大，雾霾严重，可见度低，各种环境变化都会影响开发建设的过程，这也导致其变数大的风险问题。
三、商业房地产风险管控的研究意义
商业房地产的项目管理过程存在不确定性、固定性、回报周期长、易被影响与投资金额大的风险，进行风险管控能有效减少风险，提高产业效益。进一步细分风险类别可划分为微观风险与宏观风险，微观风险指规划区域土地价格变动情况、区域建设与管理的政策与手段等引起的开发商财务问题，宏观风险指整体金融环境的变化、国家政策的实行等。进行风险管控能够保证开发商掌握经济大局，及时进行建设方案的调整。具体来说，进行风险管控有以下4大方面的研究目的：
1.进行商业房地产项目经营管理的风险管控，保证项目开发与管理的水平，推进管理系统的系统化、全面化。
2.进行商业房地产项目经营管理的风险管控，改变原有被动接受风险的局面，主动了解市场行情，及时作出开发建设的调整，保证现有规模的稳定与发展。
3.进行商业房地产项目经营管理的风险管控，提高开发商整体的风险意识，构建风险预防监督体系，促使其形成良好的“发现-避险-应对机制”。
4.进行商业房地产项目经营管理的风险管控，增强开发商的资金掌控力，保证开发企业的经济效益，促进其行业竞争力的增长。
四、现阶段商业房地产风险管控的问题
1.市场存在不正当竞争
经济的快速增长带动商业房地产行业的突飞猛进，但经济危机的发生震动了整个商业房地产行业大盘，在商业房地产过快过热发展的同时，也透露出商业房地产风险管控存在问题。商业房地产风险管应关注商业房地产市场中不正当竞争的行为，例如，为大量出售支自己房屋，一再压低房屋价格，引发整个商业房地产市场的价格危机；为缩短房屋开发建设周期，未经过检测便将存在危险隐患的房产出售；为减少成本获取高额收益，采用廉价材料进行建设等。商业房地产商为谋取利益，减少成本进行的不良竞争正愈演愈烈，这正是目前风险管控需重点关注的问题。
2.风险管控方式简单
为更好地谋取利益，大量投资商进入商业房地产行业，商业房地产开发资金与开发面积都不断扩大，但整个风险管控方式依然简单，仍旧保持“获得用地权———形成开发公司———出售房屋赚钱———卖完走人”的模式，企业并不注重风险的检测与管控，内部管理盲目化，内外风险因子都将摧毁商业房地产开发的野心。不确定风险因素的增加，带动商业房地产企业风险管理难度加大，但大部分商业房地产商并未关注风险管理的重要作用，企业抵御风险能力薄弱。
3.风险识别水平低
我国最早重视风险管理理论，进行风险管控是在20世纪80年代的土木工程管理过程中。后来风险管理理论涉及到方方面面，包括了商业房地产开发项目，但相比西方健全的风险识别与管理模式，我国风险识别水平低，处理问题的方式单一。一旦金融行业发生变化，整个风险管控机制并不能对此立刻反应，马上做出相应的应对方案，这将导致商业房地产商出现融资难、成本上升的问题。
4.项目决策盲目化
民营企业是我国商业房地产开发商的主要组成部分，民营性决定此类开发商意图获取更多的利益，易忽略项目开发前期的决策调查。缺少相关的市场调研，主观进行项目决策，企业的项目方案便会建立在过于乐观的市场预测或过于悲观的市场需求预测的基础上，易导致项目决策的盲目性。这种缺少相应的市场调研，尽管省下了市场调研耗费的人力与财力，但错误决策引导错误的建设工程，将带来更大的财力、物力与人力的损失。
5.业务流程混乱性
商业房地产管理过程中存在业务流程混乱的问题，这主要体现在前身为国有性质的开发企业。这类前身为国有亦或官办性质的企业，由于受到规模化管控，开发资金来源稳定，整体对风险把握能力差，企业内部门类不全，部门协调性差，文化与管理制度不突出，员工整体的责任意识不强，一旦这类企业进行转型，便会出现业务流程混乱，管理水平低下，资金周转不灵的问题。
6.监管机制形式化
我国出台了《保险法》与《担保法》两部法律文件来保障商业房地产行业的安全性，尽管商业房地产开发与管理的风险可以经由担保与保险来规避，但这两部法律并没有提及细节对于商业房地产风险管控的内容，风险担保主要针对自然灾害等威胁，风险转移与保障存在片面性，整个监管机制过于形式化。7.建设资金来源单一大部分商业房地产商的资金主要依靠企业向银行贷款实现，资金筹集方式单一，一旦开发商的企业信誉下降，市场行情下降亦或通货膨胀发生，企业的融资易出现困难，建设流程受资金制约而中止。关注企业融资方式，扩展融资渠道是减少建设风险的途径之一。
五、商业房地产风险管控的程序与原则
1.商业房地产风险管控的程序
商业房地产风险管控包含在整个项目建设的工程中，项目定位、项目投资风险、项目质量风险、合约执行力风险、政策风险、市场风险等。从开发商定位建设工程开始到后期维护都属于风险管控的范畴，以合约执行进行风险分析，商业房地产的开发项目涉及勘察、图纸设计、招标、购房等多种合约的签订与执行，合约的签订是一次性的，但整个工程是长期的，一旦合约执行过程出现问题，将给后期商业房地产开发造成难题。因此，注重确定项目程序的风险预测与应对机制，有利于商业房地产开发与管理有序进行。
2.商业房地产风险管控的原则
商业房地产风险管控涉及商业房地产开发与建设的各个方面，要想更好预测、分析、掌控风险，就必须坚持以下3大原则：
（1）以市场需求为基础进行开发商业房地产项目的开发与管理是一种规划性工程，不确定的特点尤为突出。要想合理规避风险，就必须进行全面市场调研，包括弄清商业房地产行业现有规模、消费者需求房屋类型、每平米价格、建材价格、建材种类等，假若缺失对市场需求的分析，开发商仅凭臆断进行决策，就可能建设出不符合市场需求的房屋，多数烂尾楼、滞销楼因此产生。
（2）以技术创新为依托进行项目不断发展的技术推动商业房地产开发方式的改变，以往信息资料的搜集需要依靠大量人力，地表地形的测量更是费时费劲，现在技术革命带动建设方式的改变，搜集信息资料通过网络媒介进行短时间、大批量搜集，地表地形的勘测利用相应测量仪器进行，不仅大量缩减时间，而且减少企业成本。以技术创新为依托进行项目建设，需开发商着眼技术创新，引进先进技术进行项目建设工作。
（3）以提高人才素质为发展目标以培养人才为目标为发展目标，是从提高开发商管理水平与预防风险的角度进行考量，通过提高人才素质，能更好地实行企业计划安排，完善企业监管工作，提高开发商的工作效益。开发商要想提高企业人才素质，可以通过完善企业人才管理机制，健全风险预测培训机制，培训企业人才的风险意识来提高现有人才水平，可以通过建立合理的人才选拔机制来保证新入职员工的素质水平，提高整体素质要求。
六、结论
【关键词】房地产开发；项目前期；成本控制
1 房地产开发项目前期成本控制的意义
房地产开发成本包括了房地产企业为了开发一定数量的商品房必须支出的所有费用，房地产开发项目一般分为四个阶段，分别为投资决策阶段、前期工作阶段、建设阶段和市场营销阶段，每个阶段都必须进行成本控制，但是由于不同阶段的工作内容极不相同，成本控制的途径也有很大的不同。本文中说明的房地产开发项目前期主要是指投资决策阶段和前期工作阶段。这两个阶段在成本控制中有重要意义。房地产开发成本主要包括土地成本、建设成本和其他税费，其中土地成本主要发生在房地产开发前期。
投资决策阶段是房地产开发项目的最重要的、最关键的环节，主要是通过一系列的调查和研究，选择一个最佳的项目开发方案。因此该阶段的主要工作是进行投资机会分析、市场调查分析、可行性分析和决策。因此这个阶段对于整个项目的建设有重要的决策意义，只有制定了合理的投资决策，才能保证房地产开发项目的顺利实施，因此做好该阶段的成本控制异常重要。虽然此阶段的成本投入较少，但是该阶段的投资估算正确与否都直接关系着整个房地产开发项目的成本控制目标，因此对于房地产开发项目的整体成本的影响非常重要。
前期工作阶段主要是指房地产开发项目投资决策后，针对具体的开发方案开展的系列准备工作，主要包括获取土地使用权、获得资金和具体的项目规划，因此在这个阶段会产生土地成本和其他费用。其中土地成本主要包括征地补偿费用、拆迁补偿费用、土地出让金和基础设施配套建设费用。近年来，土地成本已经成为房地产开发成本中非常重要的一部分，因此在此阶段进行土地成本控制对于房地产开发项目的整体成本控制有很强的现实意义。同时，在前期工作阶段还会产生其他费用，主要是“三通一平”费用、可行性研究费用、总体规划费用、设计费用等，这些费用虽然与土地成本费用相比有较大的差距，但是这些费用的投入直接关系着房地产开发项目建设阶段和市场营销阶段能否顺利进行，并且房地产开发项目的设计直接决定了房地产开发项目的工程造价，因此做好该阶段的成本控制和管理尤为重要。
2 房地产开发项目前期成本控制的途径
在房地产开发前期进行成本控制的途径很多，其中主要有以下几种：
在投资决策阶段做好事前控制，主要从项目的可行性研究和投资估算两个方面进行成本控制。在投资决策阶段对于房地产开发项目的整体成本进行预测，形成严格的成本控制目标体系，确定合理的成本控制目标，在进行投资成本估算时，必须采取合理的估算方法，保证房地产开发项目投资决策的可靠性。首先，对于项目的可行性研究，要从市场、技术和经济等多个方面对项目进行前景预测，充分做好前期调研工作。可行性研究对于一个房地产开发项目的成败起着关键的作用，但是近年来，不少房地产开发公司完全忽略了该部分的工作，完全凭着感觉开展项目，直接增加了项目开发风险。为了保证房地产开发项目的收益，房地产开发公司在进行房地产开发项目立项时，必须对开发项目可能的预期收入、成本、利润和风险进行深入分析。房地产开发项目的可行性研究是建立在对于市场前景、工程造价准确分析的基础上进行的，因此在可行性研究阶段必须对于项目的资金流量和销售计划有较为科学的预期，这样则可以尽可能的减少房地产公司的资金成本，为项目的顺利进行奠定基础。其次，做好科学的投资估算。投资估算是对房地产开发项目的建设规模、设备方案、施工进度等各方面都进行深入研究并且基本确定的基础上，对房地产开发项目的投资资金总额和使用计划进行的科学估计。因此投资估算是房地产开发项目成本控制的总目标，是后期各个阶段进行成本控制的基础，故投资估算必须具有科学性和可行性，房地产开发公司进行投资估算时必须深入分析，并且编制合理的投资估算方法。
在前期工作阶段，必须从土地获取和设计方面做好成本控制工作。但是由于近年来政府在进行土地拍卖中的各种行为，降低土地获取成本有很大的难度，因此该阶段最重要的是做好设计阶段的成本控制。首先，积极推行公平招标制度，实行设计监理制。公平的招标环境是优秀设计方案的保证。为了达到控制成本的目的，在设计单位的选择上，房地产开发公司应该积极采用招标的方式，甚至必要时可以进行设计方案的竞选，在招标过程中，对于设计人员的资历、设计院的资格都必须进行严格审查，同时配置设计监理可以对于招投标过程、设计过程有一个良好的监督和约束作用。其次，做好设计出图前的审核工作，尽可能的减少工程施工过程中的工程变更。一般来说，设计阶段进行工程变更的成本与施工阶段进行工程变更成本相比是微不足道的，并且，工程变更解决的越早，房地产开发公司的损失就越少，越有利于进行成本控制。因此，在设计出图前必须加强对设计图纸的审核工作，尽可能的提高设计质量。再次，确定合理的设计费用。我国目前实行的设计费用的收取存在一定的弊端，在一定程度上造成了设计费用的收取与工程整体造价有直接关系的现状，从而使得设计单位在工程设计过程中不能合理的确定工程造价。同时，实行设计单位的责任制，即设计单位承担设计技术的经济责任。最后，加强技术沟通、实行限额设计，做到技术和经济的有效结合。近年来，设计单位推行限额设计已经成为主要趋势，也就是说凡是能进行定量分析的设计内容，都必须要经过计算，将所需技术和经济相结合，通过数据说话，并且对于设计中使用的技术必须充分考虑施工的可行性和经济性，尽可能的保证技术过关、材料可购、施工可行，为房地产开发项目的质量提供保证。项目投资额一旦确定，对于10%的费用可留做调整费用，为了克服投资额的不足，可以根据项目的具体情况确定不同的使用比例。
总而言之，房地产开发项目前期的成本控制是一项复杂的工作，需要房地产开发公司、设计单位等多个部门的共同协作。只有做好房地产开发项目前期的成本控制才能有效的进行整个开发项目的成本控制，并且也是保证工程质量的重要方法，对于任何阶段出现的超过成本控制目标范围内的情况都要进行实际的分析，尽可能的减少超标情况的出现。
参考文献：
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