发布时间：2023-08-09 17:24:36
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的物业管理税收政策样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
自1981年深圳第一家物业服务公司成立以来，物业服务作为承载着多重社会功能的的新兴行业，伴随着我国改革开放历程一路走来，中间有无奈、有疑惑、有创新、有酸楚、有喜悦，但更多的是困惑。从整体看，我国物业服务行业仍处在艰难爬坡阶段，行业发展还有许多局要破，许多结要解。这其中我们认为保持行业可持续发展当务之急要破的局、要解的结是要解决行业发展的资金瓶颈，可以说资金匮乏是当前制约行业可持续发展的最大的障碍。要扫除这一障碍，从理论上说，提高物业收费标准或者减轻物业行业税负也许是最便捷有效的途径。但若采用提高物业服务收费标准，必然会增加业主的经济负担，这与当前国家注重求和谐、重民生的大环境不符。而要做到在不加重业主负担的同时，又能保证物业服务的正常开展，显然，适当减轻物业服务行业税负，应是当前最好的政策选择。
关于减轻物业服务行业税负问题，近几年，国内学者已作过一些研究。如中国物业管理协会已开展过我国物业服务企业生存状况调査，并组织有关专家和业界精英开展了物业管理行业税负问题研究；也有学者从税收政策角度撰写过有关呼吁国家减轻物业服务行业税收负担的文章。但这大都是从税收的角度，从实然的角度开展的，很少有从税法的视角开展扶持物业服务行业可持续发展的对策研究，特别是站在理性的高度，从分析税法所追求的公平和社会整体效益的价值理念入手，开展税法扶持物业服务行业可持续发展的法理依据研究方面还是空白，当然也就很难从理性的高度提出税法扶持物业服务行业可持续发展的有效对策。
二、我国物业服务行业的税负现状及分析
对照我国现行的税收制度，物业服务行业涉及到包括流转税、所得税、财产税、行为税和资源类税中我国现行的大部分税种，如企业所得税、营业税、房产税、印花税、城镇土地使用税等。酬金制下的管理主体或个人投资者还要涉及个人所得税事项。物业企业除承担上述税负外，可能与其他企业一样还要承担一些所谓政府的口径的“法定规费”.例如，有些地市把物业企业和其他工商企业一样都设有安置残疾人就业指标，如不能完成相应的残疾人就业指标任务，就要按企业员工工资的相应比例缴纳费用。再比如，有的地方按销售收入或营业收入的一定比例收取价格调节基金。远不止这些。林林总总的税费大约占到物业费收入的10%.[1].由于各种税费支出占物业企业物业费收入比重过高，加之近些年人工成本持续增加，已导致物业服务行业面临生存困难，并引发了一系列的社会问题，直接影响到政府惠民生、求和谐社会政策目标的实现。笔者通过梳理我国现行物业服务行业的税收政策，发现我国物业服务行业税负存在的主要问题有：
1.税率偏高，违背税收公平。
根据国家税务总局对各行业的利润率分地区、多渠道进行的测算，相比之下，物业服务业行业利润率最低。[2].但它却承受着高于建筑业等行业3%的营业税税率，同时很难享受小型微利企业及国家重点扶持的高新技术企业相应的企业所得税税率优惠政策，这有违税收公平。在当前这种求和谐、重民生而导致的整个行业工资水平快速上涨的大环境下，对于劳动密集型的物业服务行业，25%的企业所得税税负和5%的营业税税负就成为了具有准公共服务性质的物业服务行业难以承受之痛。
2.税基过宽，有违实质正义。
为社会提供准公共服务产品的物业服务行业，其费用收取是以支出作为收费标准的确定方式，这与业极为相似。[3].有鉴于此，对物业服务行业也应比照业实行按余额计税，如国家在对实行酬金制收费方式的物业服务企业征税时，针对物业服务企业代业主收取并用于支付保洁、保安、保养、维修等服务日常开支，应从计税依据中扣减，只能以其物业服务酬金为计税基础来计征税款，而目前各地征税均以收取的物业费用为税基征税，显然税基过宽，让物业企业承担了不合理的税负。另外，作为与经营高校学生公寓及高校后勤社会化企业相类似同样承担为社会提供准公共服务产品的行业，却不能享受经营高校学生公寓及高校后勤社会化企业所享有的免征营业税、房产税、城镇土地使用税等税收优惠政策，有违实质正义。
3.重复征税，违背税收中性。
税收中性要求国家在实施税收政策时，不能因其实施而影响市场主体按市场规律来进行选择自身行为。在社会化分工日益细化的今天，物业服务企业为给业主提供高质量的服务本应多实行专业分包，让专业公司来为居住业主提供更专业化和更精细化专项服务。而目前的现状恰恰相反，很多本该由专业服务公司提供的服务，大都由物业企业自身大包大揽。个中原因在于目前税务机关在对物业服务企业征税时不允许将外包服务的支出从物业服务收费中扣减，而是按照收入全额计征税款，这既存在重复征税问题，也影响了服务质量，阻碍了社会分工，有违税收中性。
三、税法扶持物业服务行业可持续发展的理论支撑
税赋作为一种调整分配的财政手段，论文格式常被认为是国家对特定行业支持与否的晴雨表。税法所追求的公平和社会整体效率的价值理念，要求政府利用税收法律制度来作为扶持特定行业发展的政策手段。[4].物业服务作为一个承载着维护城市运行、提高居民生活质量、整合社会资源、维护基层社会和谐与稳定等多重功能的新兴微利行业，理应得到税法更多的关注和支持，以便实现税法所追求的公平和社会整体效率的价值理念。公平，是中外税法所追求的基本价值理念。公平，简单地说，就是对同类主体或事项的同等对待。从法律角度讲，公平包括形式公平和实质公平。形式公平要求按照同一标准确定同一条件下主体的权利和义务。在形式公平要求下，税法追求以税法为纳税人的唯一行为规范，人人都必须按照税法承担等量的纳税义务。形式公平的理念体现了法律面前人人平等的要求，但它忽视或很难兼顾各主体间的差异，不能使主体的权利享受或效用发挥达到最佳状态，因而它只是一种初级的和表面的公平，不是公平的最高阶段。实质公平则强调贯彻惩强扶弱的原则，以强者权利让渡换取强弱共同体的平衡与和谐，其核心问题是如何让税法在实现其敛取财政收入、调节宏观经济和兼顾弱势纳税群体利益等目标时的配比效果达到最佳。因而它是公平的最高形式。这也正是现代法治国家下税法的逻辑基础和价值基础，任何税收法律制度的构建均要受其约束。
但这并不是说不需要注重税收形式公平，从本质上说，税收形式公平的终极目标也在于要求应保障所有的纳税义务人在任何情况下都要按其实质税收负担能力，承担其应有的税收负担。从此意义上说，税收形式公平与实质公平两者并不冲突，而是有机统一的。因此，应当在税收实践中寻找税法的实质公平，而不是停留在逻辑推理之中。通过在税收实践中寻找税法的公平观念，我们可以发现，税法所坚持的是社会本位的公平观，关注的是社会的整体治理，是对形式公平的合理扬弃。
税收法律制度作为各国惯用的扶持物业行业手段，通过对物业企业实施较低税率、拓宽抵扣范围、允许或延长亏损结转等相关税收优惠举措来提升物业服务企业的弱者地位，帮助其获得均等参与市场竞争机会，拓展其生存空间，获得可持续发展的动力。税收优惠是在整体税收法律制度基础上对部分特定纳税人和征税对象给予税收方面的支持和照顾，是国家实施财政政策和产业政策的重要手段。[6].应该说国家通过实施税收优惠，在一定程度上改变了不同经济主体原有税负分担比例，而这一改变正是税法所追求的社会整体效率目标和实质公平的价值理念的体现。如果仅从个体效率角度考虑，税法只需无差别地对待所有市场主体，这貌似体现了对市场竞争的充分尊重，但却是对社会整体效率的最大减损。恰恰相反，税法所追求的不是个体效率，而是公共利益得到体现的社会整体效率，考虑的是整体的利益增加，是“做大蛋糕”,而不仅仅是“分蛋糕”.[7].应该说，税法将物业服务企业的税负能力作为各种税收优惠举措实施时加以实质性考量，这是对传统形式法定的思维疆界的一种突破，虽然从个别企业看，税收收入似乎减少了，但企业数量可能会因此而增多，规模扩大，涵养了税源，税收总量反而增加了，这才是税法所真正追求的社会价值取向。[LunWenData.Com]
四、税法扶持物业服务企业可持续发展的具体路径
既然税法扶持物业行业的可持续发展具备正当的法理依据，那么税收实践中所要做的就是要设计好税法扶持物业服务企业可持续发展的具体路径。综观世界各国，大都把税收优惠作为国家和政府扶持弱势行业发展的政策手段。物业行业作为我国的一个新兴的弱势行业，国家当然亦可以通过税收优惠的方式来扶持其可持续发展。但任何事物都可能具有两面性，税收优惠运用得当，具有解决制约企业发展的资金瓶颈的正面效果和强化企业竞争力的功效。反之，不当的优惠则会扭曲资源配置、牺牲税收公平，进而影响行业整体发展。因此在对物业服务行业设计税收优惠制度时，应结合目前的宏观经济环境和行业发展现状，同时考虑经济上的效率性与结果的效用性，以便达到税收优惠的最佳功效。笔者认为，在当前国家实施经济转型和结构性减税的大背景下，应视不同类型的税种通过实施税收转型、合理确定税基、明确减免税等方式来设计税法扶持物业服务行业可持续发展的具体路径。
1.在流转税方面，通过实施税收转型来扶持。
物业行业的可持续发展。物业业作为一种现代服务业，应尽早对其实行税收转型，即将目前的对物业服务行业征收营业税改为征收增值税。通过增值税的征收，打通税收抵扣链条，以此来解决物业服务行业及相关企业的进项抵扣难问题。[8].在具体的增值税征收方面，考虑到物业企业是提供准公共服务性行业，也是微利行业，更是劳动密集型行业，物业管理业人工费占比较大，这部分根本不能抵扣税金，其他可抵扣的税项又较小，因此笔者建议在现行的营改增企业增值税现有的6%、11%两档税率基础上增设一档更优惠的税率来适用于物业服务行业，以达到真正减轻物业企业税负，扶持物业行业发展的目的。
2.在所得税上，通过实行适当的税收倾斜政。
策来扶持物业行业的可持续发展。一是应充分考虑物业行业的特点，尽可能减少重复征税。结合目前物业行业存在工程、保洁等专项服务外包情形，应继续规范和扩大扣除项目，缩减计税依据，减少重复征税。二是应根据不同性质物业行业的盈利水平采取不同税收扶持政策来减轻行业的综合税负。在居住物业的税收政策上应以保发展、促民生为导向，通过弥补经营成本、增加税前扣除等灵活的税收优惠政策，使其成为再就业岗位创造的稳定行业；在商业物业的税收政策上应以拓宽业务，创新经营手段为导向，通过资产的税前扣除和统一的税收优惠政策，确保其成为技术密集型、附加值高的服务业载体；在工业物业的税收政策上应以经营权与管理权相分离为导向，通过资产剥离及合并的账务处理给予特殊税收政策，将大额资产纳入物业管理的范围内；在其他用途物业的税收政策上应以鼓励开展物业服务及鼓励自行创业为导向，通过定期减免税额或缩小税基的形式，鼓励物业服务参与国民经济的各个行业。三是应区别物业行业的规模采用不同的模式。按照“宽税制、简税基、低税率、严征管”的要求，体现行业的纵向税收公平，对规模大且核算健全的企业，采用各税种分开申报，定期核查的方式管理；对于规模较小财务不健全的企业，采用综合税率的方式，做好简易申报，重点放在税收政策辅导和服务上。[9].
关键词：经济适用房 物业 管理
一、经济适用房的物业管理特点
1.经济适用房的双重性决定了其物业管理的双重性
经济适用房是政府在市场的运作下建设的解决中低收入居民的住房问题的一种保障性的住房。在建设以及销售的过程中都是通过市场来完成的。作为经济适用房的主要适用人群，中低收入阶层因为没有相关的经济承受能力，所以才需要依靠政府的帮助实现适当的住房的目标，在居住的过程中，物业管理的过程是因为其业主的特殊的性质，所以不可能完全按照市场的标准进行，必须在这个过程中有政府的干预和管理来保证经济适用房的保障性质的完整贯彻。这就是经济适用房的保障性质。
2.经济适用房的建设技术标准决定了其物业管理的要求
经济适用房在建设的过程中对于住房的很多无关的方面并没有考虑，主要考虑的因素在于住房的使用效果，也就是住房的适用性问题。在建设过程中建筑的标准与普通的建筑是相同的。但是，对于经济适用房的住房管理的服务也是需要一定的要求的，也要与普通的住宅的服务规范和内容相一致。
二、经济适用房物业管理存在的问题
1.价格机制不合理的问题
从经济适用房的物业管理的相关政策来看，政府在考虑到了经济适用房的业主主要是那些中低收入的家庭，这在实际上对那些中低收入的人群来说确实起到了缓解他们的经济压力的问题。所以物业管理收费标准低于商品住房，这就使得以劳动密集型为主的物业管理企业的利润就会大幅度减少，很多企业在微利的环境中生存，使得企业生存变得很艰难。
2.物业部门缺乏市场竞争的有效机制
目前，就大部分的经济适用房的物业管理来讲，都是政府房管部门的下属企业通过改制的国家物业管理企业来承担物业管理工作的。由政府支撑的物业管理单位，在服务上很多都抱着得过且过的思想，在服务质量上得不到相应提升，只是存在很简单的物业管理工作，还有很多的大型企业单位在进行经济适用房的开发过程中，受到自己开发自己管理的陈旧观念的影响，通常是不愿意将其开发的项目推向社会或者是推到市场上进行物业管理的，这就导致了经济适用房的物业管理不能够像商品住宅区一样通过公开的招标的方式进行管理，市场不能建立就必然导致物业管理水平的低下。
3.服务没有针对性
经济适用房中居住的人群的特殊性决定了在物业的管理模式上要不同于一般的住宅小区的模式，这就要求物业管理企业要针对其业主的特殊性，有针对性地设置相关的物业管理服务项目。有针对性地开展服务，才能更好地针对业主的要求服好务。但是，现在很多单位在服务的过程中只是简单地将物业企业的本身经济利益作为物业服务的根本所在，脱离了业主的实际需求，盲目推出了一些投入相对比较小但是产出比较高的有偿性质的服务，这些都是不科学不合理的，应该根据广大的业主的实际需求，有针对性地提供一定的物业管理服务。
三、解决经济适用房物业管理问题的措施
1.建立合理的市场竞争机制
经济适用房的物业管理的价格并不能简单地依靠市场的竞争机制来进行决定的，但是这个市场必须在政府的宏观调控的相关措施下引进一定的市场竞争机制，这样的机制的建立不仅仅能够在市场中进一步完善供需的平衡机制，物业管理公司也可以在资金上能够得到保证。由于经济适用房的管理是有其特殊性所在的，所以物业管理公司可以在进行物业服务的时候，将很多的捆绑式的收费项目作为单项分割开来，这样就能够在维系一般的企业运作和管理的条件下，提供更为人性化和简单化的服务。
2.引入必要的市场招标机制
物业管理公司在进行服务之前应该引入以招标为主要方式的经济适用房的物业管理公司，实行招标投标不仅能够打破传统的经济适用房的小区物业服务垄断的现象，还能够实现物业管理行业的优胜劣汰的机制，提高物业管理的相关服务水平，不断提高物业管理公司的竞争力，也可以更好地规范和完善物业管理的市场竞争机制。
3.政府应该出台一定的税收政策进行鼓励
作为有一定的社会保证机制的商品住宅区，政府应该给予经济适用房的物业管理企业一定的优惠政策，尤其是在税收的优惠方面，首先，要在政策上支持物业公司的日常管理工作，对于一些税收项目，政府可以实行降低税率或者减免一些税收的政策。同时，享受优惠的物业管理企业应该在政策的引导下开展那些适合经济适用房的业主需求的服务，严格保证经济适用房小区内部的服务质量。政府的相关部门要不定期对经济适用房的小区内的物业管理的满意程度以及具体工作的开展进行一定的调研和评价。
参考文献：
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[关键词]企业所得税；纳税筹划方式；通信设备企业
[DOI] 10.13939/ki.zgsc.2015.03.076
20世纪90年代起，我国学术界开始普遍关注纳税筹划问题，并直接推动国内各企业实施应用纳税筹划。各企业的财务管理经历了由以生产为主导的粗放型管理方式过渡到以预算为导向的财务结算监督、再到现在以效益为导向的资金集中管理发展历程，但对所得税纳税筹划的认识不够深刻，对纳税筹划的应用尚处于起步阶段。
1 提高企业所得税纳税筹划意识的重要意义
企业所得税是我国主体税种，其征税对象是企业的生产经营所得和其他所得。纳税筹划又称税务筹划、税收筹划，指“纳税人在税收法律许可的范围内，且遵守现行税法及其他法规的前提下，充分利用税法提供的包括减免税在内的一切优惠政策，调整、安排和筹划经营、投资、理财等事项，优化选择纳税方案，以节约税收成本，实现企业价值或股东价值最大化”（参见百度百科“纳税筹划”词条内容）。随着我国税收制度和市场经济体制逐步完善发展，各企业逐步建立了现代化企业构架，实行现代化管理制度，纳税筹划逐步成为各行业企业发展战略的重要组成部分。
1.1 企业纳税筹划应有正确的税收观念
纳税筹划通常被企业误解为想办法偷税漏税，但随着现代企业制度的建立，企业作为纳税主体也开始参与到纳税筹划方式及其应用的研究中，同时也注意到偷逃税款属我国税收征收管理法和刑法中明令禁止的违法行为。从企业发展长远考虑，应该划清纳税筹划与偷逃税款之间的界限，树立正确的税收观念[1]。
1.2 企业所得税有足够大的筹划空间
企业想要维持良好的经营状态，离不开对企业所得税进行科学核算。包括确认各项收入、扣除费用和各种成本归集的分摊。对其进行纳税筹划，可综合考虑财政、税法及财务会计制度中的各类税项规定，同时可参考国家或地方政府实时颁布的各类优惠政策，由此国内企业进行所得税纳税筹划具有足够大的筹划空间，可以结合企业自身发展目标选择设置相对完善的所得税纳税筹划方式。
1.3 山西晋通邮电实业有限公司基本概况
晋通邮电实业公司是一家专门为通信运营商提供通信设备维护服务、具备现代化企业构架和现代化管理体系的高技术公司。公司注册资本5000万元，拥有固定资产13000余万元，自上而下分为省公司、地市分公司及区县维护中心三级。自2000年成立至今，企业规模逐步壮大，其业务类型主要包括维护业务、信息化业务、工程业务和物业管理四类业务。随着新税法的颁布实施，晋通邮电公司可参考国内各行业企业的各类常规所得税纳税统筹方式，从组织形式、销售收入、扣除项目金额、税收政策优惠等诸多方面入手进行所得税纳税筹划，从而更好的提升企业项目资金的使用效率，拉动企业的综合盈利水平。
2 现行税法制度下国内企业纳税筹划的主要方式
2.1 以分公司组织形式实现纳税筹划
企业设立分支机构中的纳税筹划，对现代大型集团公司选择组织形式是非常重要的，设立分支机构是分公司还是子公司也是一种重要的投资方式。由于企业的组织形式不同，纳税的方式也不同，分公司与母公司的所得要合并纳税，在分公司亏损或母公司所属各分支机构盈亏不平衡时，可得到盈亏互补，降低应纳税所得额。而设立子公司具有独立的法人资格，可以独立承担民事责任，在法律上与总公司视为两个主体；在纳税方面，作为一个独立的纳税主体承担纳税义务，独立缴纳企业所得税和其他税收，一方的亏损额不能抵减另一方同期的纳税所得额，企业得不到合并纳税的好处。
既然新税法中基本纳税单位是公司法人，即必须是具备法人资格的机构。言外之意，只要将设立在不同地区的子公司设立为分公司，就可以取消其独立纳税资格，而转由总公司汇总纳税，在这一流程机制下，各分公司之间就可以根据公司内部需要通过协调成本费用和收入均摊实现整体税负缩小。晋通邮电公司目前自上而下分为省公司、地市分公司及区县维护中心等三级组织架构，已经取得了整体减轻税负的作用。
2.2 通过控制销售收入进行所得税纳税筹划
根据新税法相关规定，减少本期应纳税所得可通过推迟应纳税所得来实现，进而推迟或减少缴纳企业所得税。对于晋通邮电公司而言，主要依靠销售通信设备类产品、通信设备维护服务类产品、开发软件系统服务类产品、通信工程施工类服务产品、物业管理服务类产品等多种产品类型获取主要业务收入。因此可在保证公司正常资金运转的前提下，适当延迟各项销售收入的实现期限，并在业务扩展投资类型上，适度提高免税收入或低税收入的业务类型，比如选择购买国债等业务。
2.3 通过控制扣除项目金额进行所得税纳税筹划
第一，根据不同种类成本费用特点进行分摊筹划。对于可以选择分摊期限的成本费用，比如摊销无形资产，考虑到税法只规定了其最短摊销期限，可以在不违反法规的前提下对分摊期限进行灵活选择，提高整体纳税筹划水平。对于可以选择分摊方法的成本费用，可结合所在行业的年度经营水平进行优化选择。具体说来，在盈利年度，应通过改变分摊方式尽快使成本费用得到分摊，使成本费用的的抵税作用尽早发挥，推迟利润实现，从而推迟履行所得税纳税义务；在亏损年度，应通过改变分摊方式将成本费用从不能得到税前弥补的年度转到可以得到税前弥补的年度。最大限度发挥成本费用的抵税作用。在享受税收政策的年度内，应通过改变分摊方式避免优惠政策抵消成本费用的抵税作用。
第二，不同的项目类型，根据新税法将获取不同的税收减免政策。因此企业应优先考虑以股权投资方式去投资未上市中小型高新技术企业的相关项目。同时还应在项目建设中注意购置具有环境保护和节能节水安全生产的专业型设备，最大限度争取在项目扣除金额上符合新税法的减免政策。由此，晋通邮电公司可在业务范围和业务种类上进行统筹优化，找出维护业务、信息化业务、工程业务和物业管理四类业务中符合上述减免政策的业务成分进行定向经营投资，来达到减轻税负的目的。
第三，通过设计固定资产折旧计算法进行所得税纳税筹划。根据税法和财务会计制度的相关规定，不同的税率条件下，灵活采取不同的固定资产折旧法将对企业纳税筹划起到不同效果。具体说来，实行累进税率的条件下可以采用直线摊销法进行固定资产折旧，实行比例税率的条件下，可采用加速折旧法进行固定资产折旧，在使用期限内尽量快速补偿固定资产成本，进而实现延期纳税。在这一点上，晋通邮电公司在维护业务、信息化业务、工程业务和物业管理上可根据具体税率调整固定资产折旧策略，以达到减轻税负的目的。
2.4 通过利用国家地方税收优惠政策进行所得税纳税筹划
税收优惠政策是税收政策的主要组成部分，税收优惠主要分为报批类税收优惠和备案类税收优惠，报批类税收优惠是指应由税务机关审批的税收优惠项目，备案类税收优惠是指取消审批手续的税收优惠项目和不需要税收机关审批的税收优惠项目。是对一些特定的对象、纳税人或企业给予的税收鼓励和照顾措施，以此鼓励企业进行投资生产。然而企业经营者通过合理筹划可以最大限度地利用税收优惠政策合理避税[3]。
3 提高山西晋通邮电企业纳税筹划的有效措施
3.1 推行集团政策型纳税筹划方案
首先公司应深入研究税收理论、税收制度以及相关政策的变动。在维护业务、信息化业务、工程业务和物业管理等各项业务的可持续发展进程中，应综合利用各类信息渠道及时获取当前经济政策中各行业相关纳税筹划的政策措施变化。
3.2 推行优惠型纳税筹划方案
优惠型纳税筹划方案是企业发展过程中通过利用税收的优惠政策制定出有利于自身发挥的筹划方案。由于通信设备服务企业涉及的优惠政策较多，所以在生产经营的过程中，要充分利用好这些优惠政策，做好纳税筹划工作，从而进一步提高资金的利用率，保障企业资金稳定高效运行。
3.3 推行节税型纳税筹划方案
投资是一个企业必不可少的重要环节，是企业不断向前发展的资金保障和物质前提，然而企业在投资过程中，选择合适的方案显得至关重要。首先要对投资的行业、投资方式等进行理智的选择，做到投资效益最大化，同时达到合理避税的目的。其次，要牢牢贯彻、履行国家产业政策，选择有利的行业进行投资，不能盲目避税，要按照税法支持的项目进行投资选择，以免偷税漏税。最后，企业在经营管理过程中要选择合理的费用分摊等方法进行科学核算，达到降低税收的目的。在租赁业务中也要进行合理筹划，由于通信设备服务型企业在发展过程中存在着大量的资产租赁使用项目，所以要深入了解税法的规定，在合法的前提下进行筹划，在融资租赁中还要考虑是采用直接购买租赁、转租、回租还是杠杆租赁，同时要考虑对通信设备服务企业整体效益的影响[4]。
4 结论
鉴于我国特殊的税制结构和税法政策，企业所得税是国内各行业企业的主要税负之一。所得税纳税筹划不仅是财务管理工作的重要内容，也是降低企业运营成本、提高盈利水平、合理高效利用各项资金的有效手段。目前，企业所得税纳税筹划已逐步成为各行各业战略规划的重要组成部分，其具体筹划措施会直接或间接影响到企业各项投资项目的生产运营销售管理工作的方方面面，对提高企业综合竞争力具有重要意义。因而，各行业企业应从组织形式、销售收入、扣除项目金额、税收政策优惠等方面入手，结合现阶段我国新颁布实施的税法政策及相关标准，综合筹划协调企业的各项生产经营活动，在保证合法经营的前提下，最大限度地调整并找到最佳企业所得税纳税筹划方案。
参考文献：
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[关键词] 家装 税收征管
随着人们生活水平的提高，居民收入增加，居住条件不断改善，对家居的装饰需求越来越旺盛，要求也越来越高，家居装饰行业已成为炙手可热的新兴产业，根据国务院发展中心市场经济研究所的调研结果，2006年全国装饰工程产值接近1万亿元，其中私装（家居装饰）所占比例超过公装。以温州地区为例：由于旧城改造，大量拆迁安置房陆续交付使用，2006年有20000户拆迁户已经认购定位，2006年仅“五个一”民生工程就将有7000户交钥匙投入使用，还将有3000户认购定位；此外，城市建设规模不断扩大，大量的商品房源源不断投放市场。据不完全统计，2006年温州市房地产竣工400万平方米，按每平方米500元装修计算，装修额就达20亿元。根据温州装饰企业上报资料，2005年家装产值17亿元，2006年达22亿元。随着居民在家居装修上的投入越来越大，形成了社会消费中的一股巨大的资金流向，其成为不可忽视的税源，但由于其纳税对象的特殊性，税收征管难度很大，税收流失十分严重。究其原因，主要有以下两个方面：
一、由于家装行业本身特性所导致的原因
1.家居装饰属于居民的自主消费，这决定了家装工程的分散性、多样性、差异性和不稳定性，给家装税收征管工作增加了难度。
2.家装工程的分散性，客观上给税源控制带来困难。家装工程的特点是单个工程比较小，但工程数量多，遍布每个住宅小区，家装工程行政许可审批取消以后，税务力量不足，导致很难掌握税源情况。
3.家装的纳税主体鱼龙混杂给管理带来困难。家居装修的纳税主体有以下几种：证照齐全的装修公司；挂靠有资质装修公司的装修队；装修工程中承接分包、转包工程的装修队；无资质、无工商执照和税务登记、无固定办公地点的“三无”个体装修队，其中地下装修队占据了整个住房装修市场相当大的份额。据对温州市区186户家居装饰装修业主调查，145户由个人承包施工（即地下装修队），可见地下装修队占领了家装的大部分市场，致使家装市场的税收征管形成“盲区和难区”。
二、家装税收征管政策和措施所导致的原因
1.纳税金额计算混乱。关于纳税金额的核定。现在各地不尽相同，有的按装修面积计算，每平方米5元；有的按定额纳税；有的按合同价百分比征收。以温州为例，纳税额按工程装修额核定，即以家装工程的装修总造价为纳税金额。企业普遍感到税负过重，同时认为纳税额的核定方法很不合理。
2.各部门之间缺乏配合、协调。房屋开发公司、物业管理部门、刚成立的装修行业协会、工商部门（消费者协会）等，由于其工作范围和职能，虽经常要涉及工程质量评估、行业监管、纠纷调解等，能对家居装修的施工过程进行一定的管理、监控或提供一些信息。但一方面，很少税务机关委托他们提供信息；另一方面，有些部门也把代征税款看作分外事，相互间缺乏必要的联系和支持。
三、对策
“简税制、宽税基、低税率、严征管”是“十一五”时期税务制度改革的原则。家装业的税收政策也应在这一原则指导下做适当的调整。现针对以上问题提出如下建议：
1.强化征管措施，防止税源流失。家装工程大量税源流失主要是“家装游击队”问题，但对“游击队”的整治不是仅凭税务部门所能及的，做起来难度相当大。“游击队”的存在不只是市场管理问题，而且还有社会需求问题。实事求是说，要一下子完全清理掉这些“游击队”是难以办到的。从实际出发可以采取三项措施：
(1)实行家居装修工程开工申报登记制度。虽然国务院明文取消了家居装修的行政许可审批，但并不意味可以放弃物业管理和行业管理，更不能因此影响国家税收。所以，房屋所有权人或使用人在对其家居进行装修前，应向物业管理单位或所在社区申报登记，同时要督促委托装修者向当地税务机关或其委托的代征单位申报登记。受理单位定期向税务部门反馈信息。凡是属临时经营的（游击队）应交纳税保证金，保证金按预算税额交，完税后多退少补。这样，既便于物业管理单位对物业的管理，防止因装修任意损害住宅的整体质量，同时又能有效地控制税源。
(2)切实落实委托代征，加强源泉控管。采取委托代征的办法，即税务部门委托家居装修工程所在地的物业管理单位或街道下属社区代征税款。税务机关可以与物业管理单位或街道下属社区签订委托书，受权代征。至于委托物业管理单位还是委托街道下属社区，不一定统一，哪个单位有利于征收就委托那个单位，税务机关通过考察了解选择确定。对不同的地区、不同情况，税务机关可实行不同的办法：如对城市封闭式管理小区，每个住户进行装修时，材料、人员的进出均需通过小区值班室，把住了此关口，也就控制住了税源。对城市非封闭小区或是居民个人买房建房，可由房屋开发公司和建管处及时提供信息，税务机关建立台账，定期上门追踪检查。
采取委托代征办法应重视解决好以下三个问题：一是对受委托单位的责任人和具体经办人要进行业务培训，明确其责任；二是要做好财务监控，如票据的领取、保管、使用及税款上交等要建立严密的制度和奖罚办法；三是要确定合理的代征手续费，（深圳市最高不超过5%）具体可在签订委托协议中明确。
(3)建立情报交换机制 实施源泉控管。协调各地区税务机关，定期汇总家装公司在各家居、建材市场和物业管理公司备案的签定家装合同数据，定期反馈给家装公司注册地主管税务机关，注册地主管税务机关将企业申报营业税数据、税控发票信息同家装合同金额进行分析、比对，抓住收入来源，力求从源头堵住税收漏洞。联合建委、家装协会共同加强对家装企业的管理。税务机关要和建委、家装协会建立起信息沟通的机制，在家装企业评优和资质年检时要将诚信纳税做为重要参考标准。抓好源泉控制，做好协调配合工作。与建设局、房管部门配合，及时掌握近期已开发或者正在开发的楼盘，随时了解各开发商建房情况和售房情况，与社区街道办、各乡镇物业管理部门签订代扣代缴责任书，成立协税护税专门小组，组织专业人员对家装情况进行有效监管；与财政部门协调，按征收的家装行业税收的一定比例专项拨付征收经费，用于补助征管经费不足和奖励征管人员。
2.扶强扶优，涵养税源，实现税收稳定增长。家装作为一个新兴行业，入行的门槛较低，由于缺乏强有力的规范管理，在不公平的竞争环境中，一些重设计含量，有质量，依法纳税的正规企业反而失去了竞争优势，被“游击队”的“低价”挤压，生存空间不断缩小，一些实力不强、市场定位不高的中小企业在求生存的压力下，被迫加入“低价”恶性竞争，从而加剧了市场的混乱，导致偷税漏税案件不断发生，这对家装业的健康发展和税源稳定十分不利。为此建议：
(1)关于纳税金额的核定。笔者认为家装纳税都应以合同为依据，包工包料的工程，材料部分有正式发票的可以扣除；部分承包的，业主自己购买的材料不计入纳税额；仅仅承包施工的，以合同上确定的承包额纳税。对没有签订施工合同的家装工程，按税务机关核定的指导性装修标准计税。
具体内容如下：①凡有装修工程合同且签定的价款合理，按合同确定的价款征税。装修材料业主自己购买的可以扣除。②凡不能提供装修工程合同，或合同签订的价款明显偏低又无正当理由的，应按税务机关核定的指导性装修标准计税。③指导性装修标准可按装修住宅类型分为低、中、高三个等级。各个地区根据当地实际情况核定出家居装修指导性标准。例如：温州市普通住宅每平方装修指导性标准为200元、500元、900元三个档次，复式住宅和别墅每平方米装修指导性标准为300元、700元、1000元三个档次。
[关键词]房产税 税收立法 行政法规
一、我国房产税的现状
房产税属财产税中的个别财产税,其征税对象只是房屋。从西方发达国家的经验分析,房产税作为地方财政收入来源中的重要一项,在各级地方政府财政中占有很大比例。我国情况恰恰与之相反,各地方税种收入占税收收入比重都很低,房产税税收意识都比较薄弱,政策也相对混乱,往往过于注重税收计划,轻视税源管理。目前我国社会主义现代化建设进入了新阶段,制度发展和经济提升逐步改变了收益分配方式、资金分配结构、产出结构以及社会财富分配方式。这种巨变实际上向我国的现行税制提出了威胁和挑战。由于现行我国房产税采取“内外有别,两套税制并存的税制,导致了社会主义现代化建设背景下收费主体与收费行为的非均等化程度较高,“特殊利益集团搞出了越来越多的超国民待遇,而另外一些处于明显无地位的状况,受到贬低和歧视。这种不合理的构建原则有悖于政府的税收政策,税收收入受到影响,对创造我国公平市场竞争的影响是深远而巨大的。
二、我国现行房产税存在的问题
1、依法办税遵从度差,偷税漏税花样百出。有的房产所有者对房产税政策知识认识不够、缺乏了解,认为房产税属于可征可不征的选择性税种,并非一般性的常规税种,涉及的问题也相对简单,不象增值税、消费税、城建税、所得税等主要税种那样在国税机关引起足够重视。有的私营企业随意申报或虚报数据,但个体户不按规定期限纳税;有些企业将已竣工并投入使用的房产一直挂账在“在建工程”科目上,不转成本,过往来帐目瞒报或少报房产税。当前大量偷税、逃税的现象,难以得到行之有效的根治,以至于加大了征收难度。
2、法律、法规还不健全,监管体制不顺畅,征收管理工作零星、分散,征管难度大。房产税涉及面广,税源分散,征管难度大,税源管理工作涉及到各房地产开发建设单位,各物业管理企业,街道和居委会等多家单位和机构,多方共享,加强合作,严格把关。但由于尚未建立起一套行之有效的部门协作机制和纳税评估信息系统,地税部门很难适时、及时有效的取得房产、土地的登记数据及变动状况。
3、各项服务制度缺位,办事质量不够。由于基层税务部门上却面临“人手少、力量弱、群众参与差、可用人员选择性小的实际”, 指导、检查,开展约谈和问责等方面存在管理漏洞,“跟进服务、跟紧服务、跟快服务、主动作为”服务不够,既导致房产税征管低效无序,社会上存在大量偷逃税行为。此外,个别税务机关习惯于强调税务机关的职权、突出纳税人的义务,长年习惯于“任务治税”, 满足于财政支出需要的税收计划,房产税当作零星小税,重视不够,长期存在“重大税轻小税、重主税轻附税”的征管倾向。
三、对策与建议
在房产市场中,世界各国都非常重视房产市场中的政府税收手段这只“有形之手”,全方位地规范房产市场,维护社会公正,确保经济安全。例如日本、法国、等发达国家倾向于将房产税纳入一般财产税(含净财富税)中课征,将土地、房屋等不动产和其他各种财产合并在一起征收。这些发达国家的先进手段,值得我们借鉴。
1、优化合作机制,破解信息不对称难题。部门联动,建立协税护税机制,构建以税务主管、部门配合、社会参与、信息化支撑”为主体的协税护税体系,这是全面加强房产税税收管理,是依法治税的重要内容和重要手段。要以互动协调、信息共享、考核监督“三个机制”为依托,以实现地方房产税的有效监控为核心,以强化奖惩为保障,建立房地产开发建设单位,各物业管理企业,街道和居委会等多家单位和机构的定期会商机制,转变观念,构筑信息交流渠道,明确相关部门在社会协税护税工作中的责任和义务,构建一套完善的社会化征管网络体系。
2、围绕“税收・发展・民生”税收宣传主题,细化政策服务功能和对象。宣传工作是提高纳税人依法纳税意识和税收遵从度的基本保证。要充分利用报刊、广播、电视、网络等现代信息传递方式,加强政策宣传,完善纳税服务,及时有效的告知房产税的依据,特点,房产税纳税的义务人,房产税征税对象等等,努力宣传税收法律法规,让纳税人知法、守法、用法。对个体企业,要采取沟通、交流、答疑、解惑等宣传模式,同时要着力优化纳税服务,营造良好的经济发展,牢固树立“纳税人至上、服务为本”的理念。
3、充分发挥监控个人收入、强化征收管理的作用。把房产税征管质量考核和报表报送工作将纳入年度目标管理考核。强化申报严格审核,要严格审核纳税人报送的材料应真实、准确、齐全,及时提醒,予以警示;对纳税人不进行纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的,在调研指导、走访、交流、约谈,责令限期改正,并依法承担民事责任;对少数行政事业单位甚至从未代扣代缴过房产税,要提醒对集中核算单位的房产税扣缴;对偷逃、拖欠房产税费拒不接受处理的,要加大查处和打击力度,发挥法律应有的震憾作用。
四、总结:
近年来随着城市规模的逐年扩大,新建的文化体育业、娱乐业、服务业、交通运输业、建筑业等企业逐年递增,骨干税源的支撑作用越来越明显。在房产税服务中,应构建一套完善的专业评估机构,政府设置督导机构,逐步形成一套符合我国国情的房产评估方法体系。在税务系统内建立评税机构和专职评税人员,加大房产税收稽查力度. 为了防止房产企业的偷税漏税。
参考文献:
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[4]张通.当前我国税制改革宜选择有减有增的结构性调整.经济研究参考,2009;1
（一）REITs的法律结构分析。从REITs的国际实践来看，REITs可以划分为投资公司型和信托型两种类型的法律结构，REITs也在很多国家和地区也纳入法定范围。不同地区也选择了不同的组织形式，如美、日、欧等地区以投资公司型REITs为主，而新加坡、澳大利亚及我国港、台地区则以信托型REITs为主。
（二）REITs组织体系区分。
契约性的REITs的组织其实是一种无形的组织机构，其主要的操作模式为：根据各方订立的信托契约条款来向投资者出售相应的收益凭证，而募集到的投资金额则由银行负责托管，投资决策部分包括购买房产、进行投资行为等由基金管理公司负责，而监督基金管理公司则有托管银行负责。在一些情况下，REITs还可选择外聘专业人士来打理资产。
公司型REITs的形式包括基金公司或投资公司，由委托人发起，而资金的募集主要通过公司发行股份的方式。公司型REITs具有法人资格，股东作为投资者，由董事会来对公司型REITs进行管理，同时通过外聘投资公司进行投资决策。
因此，公司型与契约型REITs的不同主要体现在，公司型REITs是具有法人人格的经济实体，契约型REITs则不具备法人资格；公司型REITs依据公司法及公司内部章程的规定进行操作，包括招股、运作和管理所募集资金；而契约型REITs没有一个组织实体，其主要通过单个基金的信托契约来进行募集、经营、管理的；投资者购买公司型REITs的股票从而成为股东，通过参与股东大会获取公司的经营决策权；契约型REITs的投资者获得的是收益凭证，其对于契约型REITs只想有收益分配权。
（三）REITs操作模式分析。按照历史发展历程来分析，REITs的运行模式主要为A-REITs及J-REITs模式。
1、A-REITs模式内容。A-REITs模式其实就是资金信托基金模式的一种，与信托基金模式相似，先募集基金，后遴选投资项目。其项目运作方式为：公司先发行基金份额，接着投资者来购买相关的基金份额，从投资者处募集的资金主要投资于领选出的成熟物业资产，同时将该部分物业交由成熟的房地产管理公司去管理，最终的获得的包括租金等大部分利润将通过受益凭证的方式返利投资者，合格投资者在这期间同时也可以在二级市场进行转让交易。
2、J-REITs模式内容。J-REITs模式其实是财产信托基金模式的一种，在日本，J-REITs被称作不动产投资信托，主要以公司型或契约性的组织形式为主。当一名投资者对J-REITs进行投资时，其手中持有的凭证不仅可以获得到期收益，也可以通过在二级市场进行转让等方式来进行交易。再具体的实践中，为了降低资产风险，提高基金的吸引力，一般会采用内部收益分级、外部第三方担保等方式来要对基金进行信用增级处理。
（四）REITs的交易结构。信托公司作为REITs的受托人，主要以签订信托契约的形式发行受益凭证来募集资金，之后，信托公司用募集来的资金购买合格的物业，来获得相应的物业资产和相关权利。信托公司自己并不对该物业进行投资决策，而是通过聘请专业的房地产管理投资机构或者中介机构来进行规范的投资管理，从而实现投资人的收益最大化。
REITs涉及参与主体较多，包括REITs持有人、受托人、资金保管人、物业管理人、中介机构等。其中，在REITs中有着核心作用的是受托人，受托人代表投资者持有信托财产，负责所募集资金的投资、运营及管理，在这个过程中，受托人主要通过收取管理费来盈利。受托人需要选择专业的物业经营管理机构负责所购物业的经营与维护。专业受托人的具体职责应该包括：发行REITs受益凭证、登记持有人、分配信托份额的收益；物业经营管理人的选定、委任或更换；定期召集受益人大会，编制会计记录、准备财务报表；定期对REITs的执行情况进行信息披露等。
二、REITs在中国的发展研究
（一）法律结构选择。对于大部分的国家及地区来说，单位信托型的REITs结构仍然受到监管者的青睐。而在美国，采用公司形式的REITs则更多一些。在信托法未通行、法律基础仍然较为缺乏的情况下，美国的公司型REITs采用“投资公司”的形式，其本质是一种法律和金融工具的创新，相比于在英国更为普遍采用的单位信托模式，公司型REITs与其在实现投资方面没有本质上的区别。
新公司法出台，取消了公司对外投资比例这一规定，但与美国投资公司法上相似的法律地位，我国现行公司法则暂时没有此规定。目前，不仅仅是在公司的法人地位、代表机关、权力机关等方面，同时在组织机构、运作模式等方面，REITs不同于公司型基金所要求的投资公司；而我国的证券投资基金法在立法时预留证券投资基金的空间，其规定“公开发行股份募集资金，设立证券投资公司，从事证券投资等活动的管理办法，由国务院另行规定”，考虑到REITs从事的是房地产项目投资、发放或者投资房地产抵押贷款，因此，如采用公司形式REIT则需要人大修订《公司法》或采取其它更灵活的交易结构来避免与现行法律及监管制度冲突，制度成本、交易成本过高。
（二）税收政策方面。
从国际上REITs的发展来看，税收是其发展的基本驱动力。而根据“有条件优惠”的立法原则，各国均对REITs制定了专门的税收法规，要求REITs在满足一定条件的前提下可以在REITs层面减免征税。采用利润传递机制（Pass-Through）这种方式，保障了REITs能够享受税收优惠，但这些税收优惠政策主要是为了防止双重征税。其运作形式主要表现为一旦REITs分配了其大部分收益，则REITs无需缴纳所得税。下图对主要国家和地区的REITs税收政策进行了比较。
项目澳大利亚美国新加坡中国香港
税收优惠是是是否
REITs收入消极持有物业所产生的收入不缴纳所得税向股东和收益权凭证持有人支付的股息或收益免征公司所得税，未分配应税收入正常纳税消极持有物业所产生的收入不缴纳所得税支付的收益免税，地区外收入免税，其余部分正常纳税
不动产转让无出售方对超过成本部分的收入正常纳税，但如果不动产持有超过10年则有可能享受税收优惠无无
登记免税对取得不动产时征收流转税减免印花税印花税（设上限）
境内机构投资者正常纳税正常纳税20%所得税免税
境内个人投资者股利正常纳税、资本利得减税正常纳税但能享受税收优惠免税免税
境外投资者正常纳税（资本利得减税）根据所得税税收协定享受减免优惠正常纳税享受香港居民待遇
资料来源：NAREIT，EPRA
作为一种过手证券，REITs模式的运作目标其实是将收益转给投资者。因此，在大部分国家和地区，主要对REITs层面进行税收中性原则以避免重复征税。REITs在我国的税收政策下，因为不可避免的需要有物业出售这一环节，REITs受托人往往会因为非交易性过户而导致重复纳税，这大大加重了REITs交易双方的税收负担。REITs所经营的期限一般不会太短，卖出和买入物业可能会有多次，这样就会发生数次重复征税的问题。因此，REITs制度的引入，必须取得财税当局的支持，坚持税收中性原则的基础上，合理的REITs税收支付制度的建立，对REITs和投资者税收优惠，是保障REITs在中国顺利发展的必要条件。
（三）管理架构方面。下表比较了两者在我国目前的法律制度环境下的发展障碍及有利因素。
REITs的结构现有法律对发展REITs的限制有利因素
契约型REITs1.《信托法》限制资金信托合同不得超过200份；同时对信托的经营资格、信托凭证的流通以及信托计划的公募都有所限制。2.《证券法》调整的正确只限于股票、债券，没有对REITs的认定，且有公募的限制。信托计划是REITs的主要结构和形式，具有产品特性的优势。
公司型REITs1.《公司法》有再投资的限制，公司的对外投资不得超过公司净资产的50%。2.REITs难以享受税收优惠。3.公司治理和潜在的利益冲突问题有上市公司的发展经验可以借鉴。
根据以上表格的对比我们发现，美国REITs大部分是公司型，因为美国REITs大多是公司型这种形式的REITs运作过程中有多方利益主体，而亚洲国家大多采用的是契约型基金的组织结构，例如日本、新加坡及我国香港，我国内地现有的基金也全都是契约型基金。我国在引入REITs的同时要思考以下问题：怎样去建立一套能够保障基金管理人和其他相关的机构能够保障基金持有人的利益最大化，从而实现投资者利益的保护这样一种机制？怎样去通过制度设计来保证利益相容，从而使得基金各方的利益能够相互包含，从而形成利益共同体？相对于契约型REITs，在公司型REITs中，董事会由股东选举产生，董事会降为了股东利益最大化进行投票，这样一种制度设计可以很好地保护投资者的利益最大化，从长远来看，REITs采用公司型结构将成为未来的发展趋势。
（四）投资范围限定。按照投资范围划分，REITs可分为权益类、抵押贷款类，以及混合类。投资领域不仅有房地产也有房地产贷款。美国REITs的投资范围一般限于能够产生现金流的成熟物业或房地产抵押债券而这种REITs的特征为以消极持有和管理为主。在美国之后的一些国家和地区也将投资范围主要限定在成熟物业、有价证券和其他房地产相关资产等方面，相同类型的REITs，其区别主要体现在不同的资产组成比例规定。目前争议主要在于REITs是否应当被雨荨涉及房地产开发环节。下表反映了不同国家对于REITs进入房地产开发环节的规定，这可能也与各国或地区房地产市场的成熟程度有关以及REITs产生的动因有关。
对REITs进入房地产开发环节的限制国家和地区
无限制美国、日本、澳门
限制比例新加坡、韩国
准入禁止加拿大、中国台湾地区、中国香港地区
（一）目前小微企业的现状。全国第三次经济普查结果显示，截至2013年末，我国共有785万个小微企业法人单位（包括第二产业和第三产业），占全部企业法人单位95.6%;从单位资产总额来看，小微企业已达138.4万亿元，占全部企业法人单位资产的29.6%;从企业从业人员来看，小微企业超过企业法人单位从业人员的一半，达到14 730.4万人。表1列举了按部分行业分组的小微企业情况。
《2014年国民经济和社会发展统计公报公报》显示，2014年第三产业增加值306 739亿元，占国内生产总值的。为48.2%，高出第二产业5.6个百分点;在2014年全国新设立的企业中，第三产业企业数量增幅为50.03%，明显高于第二产业29.72%的增幅。
（二）小微企业面临的问题
1.税负重。据《小微企业融资发展报告2013》调查结果显示，认为目前税负过重的小微企业主已超过40%。有学者指出，税负会影响经济增长速度，即税率与增长率的关系是负相关，税负低或者适中的国家，其经济增长速度明显高于税负高的国家。税负提高1%，高收入国家的GDP增长率将下降0.34%，而低收入国家GDP增长率则会下降0.585%。
2.融资难。融资难问题突出，束缚了小微企业向规模化发展。融资难是小微企业在发展中面临的一个重要问题，由于小微企业自身实力比较薄弱，导致其难以像大型企业那样从金融机构得到贷款，为了保证经营活动的顺利开展，小微企业便向借贷利率较高的民间资本寻求帮助，然而，利滚利产生的高额利息又严重阻碍了小微企业的生存和发展，使得一些企业因此陷入高利贷的泥潭。小微企业渴望实体做大做强，面临的最大瓶颈就是资金扶持。
（三）很多小微企业不清楚现行优惠政策，未能享受优惠政策。近年来，国家密集出台了许多惠及中小企业尤其是小微企业发展的税收政策，旨在扶持小企业的发展。如国家对小微企业中月销售额不超过3万元（季报不超9万元）的增值税小规模纳税人和营业税纳税人，暂免征收增值税和营业税;免征金融机构对小微企业贷款的印花税;国家对小型微利企业减按20%的税率征收企业所得税;将享受减半征收企业所得税政策的小型微利企业范围扩大至低于20万元。尽管国家出台很多优惠政策，但是由于宣传较少，企业对相关政策全面了解的比较少，导致真正向税务机关申请并享受政策红利的企业着实不多。
二、小微企业流转税方面的优惠政策及会计处理
（一）关于流转税方面的政策。在当前经济形势下，国务院为了彰显稳增长、促就业、保民生的决心，出台以下涵盖小微企业和个体工商户的优惠政策。
1.财税[2014]71号规定，月销售额不超过3万元（含3万元）的增值税小规模纳税人，可以免征增值税。文件还规定如果增值税小规模纳税人兼营营业税项目的，应当分别核算销售额和营业额，月销售额和月营业额分别在3万元（按季纳税9万元）以下的，分别免征增值税和营业税。
2.增值税小规模纳税人在税务局代开发票时需要缴纳增值税。这是因为对收取方来说，代开的增值税专用发票是可以抵扣的，所以增值税小规模纳税人要缴纳这部分税款。2014年国家税务总局公告第57号文件明确指出：增值税小规模纳税人已经缴纳了税款，但月销售额不超过3万元（按季纳税9万元），并且在税务局当期代开了增值税专用发票的，可以向主管税务机关申请退还，但需在专用发票全部联次追回或者按规定开具红字专用发票之后。
3.物业公司收取物业管理应按权责发生制原则按月确认营业收入，并按月申报。月申报额超过3万元正常纳税，不超过3万元的可享受小微企业营业税减免政策。为加强物业公司税收管理，主管地税机关应严格控制其发票领用种类，只允许领用网络发票或税控发票，特殊情况（如停车费）经审批可领用1元、2元、5元小面额的通用定额发票。物业公司在向小区住户收取物业管理费时，一次性收取一个季度或者是半年的物业管理费，当月开具发票金额超过3万元，但按权责发生制原则分摊到当月营业额不超过3万元的，网络及税控发票比对应做通过处理。
（二）关于流转税方面的会计处理
1.增值税。增值税是价内税，所以先计算不含税的应税额，公式为：不含税的销售额=含税销售额÷（1+税率）。
借：银行存款
贷：主营业务收入
应交税费――应交增值税
符合2014年国税总局57号公告规定的，月底销售收入不超过3万元（按季纳税9万元），不缴纳增值税，将计提的增值税转入营业外收入：
借：应交税费――应交增值税
贷：营业外收入――政府补助
2.营业税。若免征营业税，则不作相关处理。
三、关于所得税方面的优惠政策及会计处理
（一）所得税优惠的对象。根据工信部联企业[2011]300号文件的规定，按照营业收入等标准将企业划分为大型、中型、小型、微型等四种类型，表2列举了部分小微企业划型标准。
从表中可以看出，表3的“小型微利企业”所指的企业范围要比表2“小微企业”小，也就是说财税[2011]4号文件规定的所得税优惠对象并不是所有的小微企业。
（二）关于所得税方面的优惠政策。
1.企业所得税。根据财税[2015]34号文件，自2015年1月1日至2017年12月31日，如果小型微利企业年应纳税所得额不超过20万元，其所得额的50%视为应纳税所得额，然后再按20%的税率缴纳所得税。
企业所得税法实施条例所称从业人数，包含两部分，一部分为与企业建立劳动关系的职工人数，另一部分为企业接受的劳务派遣用工人数。从业人数和资产总额指标，应按企业全年的季度平均值确定。具体计算公式为：季度平均值=（季初值+季末值）÷2;全年季度平均值=全年各季度平均值之和÷4;如果年度中间开业或者终止经营活动的，就以其实际经营期来确定。
2.个人所得税。根据财税[2011]62号文规定在对生产经营所得征收个人所得税时，个体工商户户主、个人独资和合伙企业自然人投资者的税前费用扣除标准是3 500元/月。另外，财税[2014]48号文件明确指出，个人持有1个月以内（含）的并且是全国中小企业股份转让系统挂牌公司的股票，其股息红利所得全额计入应纳税所得额;持股期限在1个月以上至1年（含）的，其所得按50%计入应纳税所得额;持股期限超过1年的，这个比例则降为25%。
（二）关于所得税方面的会计处理
1.预缴时：
借：所得税
贷：应交税费――应交企业所得税
借：应交税费――应交企业所得税
贷：银行存款
2.年终按自报汇算清缴：
若补缴，
借：所得税
贷：应交税费――应交企业所得税
3.缴纳年终汇算：
借：应交税费――应交企业所得税
贷：银行存款
4.需退还的：
借：其他应收款――应收多缴所得税
贷：所得税
若经税务审批，
借：银行存款
贷：其他应收款――应收多缴所得税
若不办理，用以抵下年的，
借：所得税
贷：其他应收款――应收多缴所得税
四、其他相关优惠政策
（一）关于印花税方面的优惠政策
为鼓励金融机构对小型、微型企业提供金融支持，进一步促进小型、微型企业发展，2014年10月24日出台的财税[2014]78号文件规定：至2017年12月31日对金融机构与小型、微型企业签订的借款合同免征印花税，其中对小型、微型企业的认定，要按照工信部联企业[2011]300号文件的有关规定执行。
2014年5月27日出台的财税[2014]47号文件规定，2014年6月1日起，中小企业股份买卖、继承、赠与股票时，出让方依实际成交金额按1‰的税率计算缴纳证券（股票）交易印花税。
（二）关于免征政府性基金和行政事业性收费的优惠政策
根据财税[2014]122号的规定，自2015年1月1日起至2017年12月31日，对月销售额或营业额不超过3万元（按季纳税不超过9万元）的缴纳义务人，免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金、文化事业建设费。
根据《财政部办公厅关于对小微企业免征船舶港务费等三项行政事业性收费有关问题的复函》（财办税[2015]14号）等，明确免收小型微型企业发票工本费、政府性基金、船舶港务费等。
（三）关于中小企业进口科技开发用品免税的优惠政策
为促进中小企业技术进步、提高产品质量，财税[2011]71号规定，对符合条件的技术类服务纳入现行的科技开发用品进口税收优惠政策范围，在2015年12月31日前，中小企业进口国内不能生产或者国内产品性能不能满足科技开发需要的产品时，免征进口关税以及进口环节的增值税和消费税。
一、指导思想
按照全面贯彻落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的要求，以解决关系人民群众根本利益问题为出发点，以相关法律法规为依据，各相关职能部门紧密配合，围绕房地产项目审批、开发、交易、中介等环节，严厉查处房地产领域存在的违法违规、权钱交易行为，建立健全长效机制，促使我区房地产市场朝着更加规范、健康的方向发展。
二、工作目标
通过房地产市场专项整治，达到整顿规范与健康发展并重。进一步完善审批制度，按照规范标准、简化程序、透明公开的原则，建立分工明确、各司其职、密切配合、高效廉洁的行政管理体系。引导企业树立品牌意识，建立培育规范运作、依法经营、诚实守信的企业信用体系，实现我区房地产市场秩序的根本好转。
三、整治内容
围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位，对在建房地产开发项目进行全面清理。
（一）依法查处房地产行政审批过程中涉及的有关部门及其工作人员违法违规行为，重点是在项目立项、规划审批、施工许可、预售许可等环节的违规审批、滥用权力、违法不究以及在行政许可中的索贿受贿等行为。
（二）依法查处房地产开发建设环节中的违法违规行为。重点是非法占地、私下协议圈占使用集体土地，在集体土地上从事房地产开发经营，囤积土地，私自改变土地用途，未按规定条件开发利用土地，未取得施工许可证擅自开工建设，违法强制拆迁，不按批准的规划设计方案进行开发建设，擅自变更规划内容，抽逃注册资本金等行为。
（三）依法查处房地产开发交易环节中的违法违规行为。重点是未取得商品房预售许可证或未按预售许可批准的范围预售房屋，擅自出租、出售公共部位、配套设施牟利，未办理前期物业招投标手续和按规定预留物业管理用房，不按规定办理物业管理资料交接，违法广告、囤房惜售、哄抬房价、诱导欺骗消费者，不按规定明码标价以及在标价外收取未予标明的费用，合同欺诈，偷逃税等行为。
（四）依法查处中介服务机构及其从业人员违法违规行为。重点是未申领营业执照、未按规定备案开展房地产中介业务，虚假或不实信息骗取中介费、看房费、吃差价，伪造、涂改、转让房地产中介注册证、资格证，任意抬高或压低被拆迁房屋评估价格，中介服务机构和从业人员参与炒房，扰乱市场正常秩序等行为。
（五）依法查处房地产物业管理中的违法违规行为。重点是无资质从事物业管理，不按物业服务合同约定的内容和标准提供服务，违反规定擅自设立收费项目，擅自改变物业管理用房等公共建筑和公共设施用途等行为。
（六）对我区房地产项目的注册登记、纳税情况进行排查。重点排查开发企业是否在我区注册，是否单独办理税务登记，是否在我区纳税（包括企业所得税）等情况。
四、整治工作组织机构
为切实做好我区房地产市场秩序专项整治工作，加强对专项整治工作的组织协调，建立专项整治工作联席会议制度，区城市规划建设局、*国土分局、*规划分局、区财政局、区审计局、区监察局、区城管局、区拆迁局、*国税局、*地税分局、发展和改革局(物价局)、工商分局、政府法制办等部门为联席会议成员单位。区城市规划建设局局长于兴慧担任召集人，以上各部门有关领导为成员。联席会议办公室设在区城市规划建设局，于兴慧同志担任联席会议办公室主任。按照审批权限与责任挂钩及“谁审批，谁负责”的原则，明确职责如下：
区城市规划建设局：负责专项整治工作的组织协调，提出专项整治总体思路和工作方案；组织实施专项整治；负责组织查处建设、预售、交易过程中的违法违规行为；会同市工商行政管理部门查处房地产中介机构的各种违法违规行为。
*国土分局：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目的土地取得情况进行清理检查；负责查处土地方面的违法违规行为。
*规划分局：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；对全区在建项目规划审批执行情况进行清理检查；协助认定规划审批、变更等方面的有关问题。
区财政局：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；按照职能分工，负责专项整治的相关工作；对我区房地产项目的注册登记、纳税情况进行排查。
区审计局：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；依法对排查中发现问题的国有房地产企业的财务收支情况进行审计和检查，对审计查出的违法违规问题依法作出审计决定或者向有关主管机构提出处理处罚意见。
区监察局：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；按照有关法律法规查处房地产领域违纪违法案件。
区城管局：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；负责查处物业等方面的违法违规行为，并按照《青岛市相对集中行政处罚权条例》的规定，将物业管理企业存在的违法违规行为及市政管线违法接入行为依法提交执法部门查处。
区拆迁局：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；负责查处违法拆迁等行为。
*国税局、地税分局：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；检查完善房地产税收政策落实和税收征管措施的建立情况；检查房地产企业税收政策执行和纳税申报情况，负责查处房地产企业偷逃税等违法违规行为。
区发展和改革局（物价局）：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；按照职能分工，负责专项整治的相关工作；对全区在建并已进入预售环节的房地产开发项目价格执行情况进行检查；负责查处销售商品房未按规定或未按规定的方式明码标价、在标价之外收取其他费用、高于标示的价格进行销售的价格违法行为；查处中介机构违规收费以及相关单位向房地产开发经营企业违规收费的违法行为；
*工商分局：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；负责查处房地产企业违法广告、合同欺诈和侵害消费者合法权益的违法违规行为；会同区城市规划建设局加强对房地产中介机构的管理。
区政府法制办公室：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；配合有关部门健全房地产市场秩序专项整治工作制度，完善长效机制。
五、整治工作时间安排
（一）动员部署阶段（20*年5月1日——5月15日）
1.全面部署相关工作，制定市场专项整治实施方案，明确整治范围、内容、要求，落实相关部门职责。
2.分别召开由房地产企业、中介服务机构、消费者和新闻媒体参加的座谈会，听取各方意见，深入开展专项整治工作。
3.开通举报、投诉热线，接受广大群众的监督。
（二）实施检查阶段（20*年5月16日——8月31日）
1.5月16日——6月30日，自查阶段。对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理。相关主管部门、房地产开发企业、中介服务机构和物业管理企业围绕专项整治的重点方面，开展自查、自纠工作。自查结束后，于6月25日之前，各相关管理部门将书面自查报告报区联席会议办公室；房地产开发企业填写《房地产市场秩序专项整治检查表（开发企业）》（附件4）并附书面自查报告，报区联席会议办公室及财源建设办公室（区财政局）；中介服务机构、物业管理企业填写《房地产市场秩序专项整治检查表（中介机构）》（附件5、6）并附书面自查报告分别上报区建设局及区城管局。
各相关主管部门、房地产企业、中介服务机构和物业管理企业应当根据自查存在的问题，积极进行整改并有针对性地做好堵塞漏洞、建章立制工作。
2.7月1日——7月31日，检查阶段。在房地产企业、中介服务机构和物业管理企业自查的基础上，各相关主管部门针对企业自查情况进行检查，对有投诉举报的项目进行重点检查。对检查中发现问题的项目，各有关部门按照职责分工依法进行处罚。
3.8月1日——8月31日，抽查阶段。由区联席会议办公室组织相关部门进行抽查，重点抽查存在严重违法违规行为、群众集中投诉举报的相关管理部门、开发企业、中介服务机构和物业管理企业。对检查过程中发现整改不力的单位予以通报批评。
（三）汇总、总结阶段。（9月1日——12月31日）
1.9月1日前，各相关管理部门按照责任分工，对专项整治情况进行分析总结，连同依法查处的典型案例，形成书面报告报区联席会议办公室。
9月5日前区联席会议办公室把检查情况及各职能部门查处的典型案例以书面形式报市联席会议办公室。
2.9月——10月，迎接省、市有关部门的联合检查。
3.11月——12月，迎接国家有关部门组织的抽查。
（四）巩固阶段。（20*年2—3月）
重点是建立长效机制，巩固整治成果。各部门要针对专项整治工作中发现的问题，不断强化管理，着力增加中低收入家庭住房的有效供给，稳定住房价格，进一步完善促进房地产业健康发展的长效机制。
六、整治要求
（一）统一思想，提高认识。在去年全市开展的整顿和规范房地产市场秩序工作中，依法查处了一批违法违规企业，并对部分典型案例进行了曝光，取得了较好的效果。虽然我区的房地产市场秩序不规范现象得到一定程度的遏制，但并未彻底解决，企业违规经营行为依然时有发生，房地产市场秩序仍有待于进一步规范。各有关部门一定要立足工作实际，把思想统一到八部委《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》要求上来，统一到中央房地产市场调控政策的精神上来，高度重视并扎实推进房地产市场秩序专项整治工作。
（二）精心部署，密切配合。房地产市场秩序专项整治是一项系统工作，涉及政府工作的多个方面及各部门，各相关管理部门要按实施方案精心组织实施。按照职责分工，对相关部门的责任目标进行了分解（附件2），各相关部门要紧紧围绕责任目标，各负其责，建立信息共享、情况互动、联动查处、齐抓共管的协调机制，防止产生管理、查处上的漏洞。
为确保专项整治工作的顺利开展，建立违法行为举报、投诉受理制度，联席会议制度，部门之间通报制度。联席会议成员单位均要设立并公布举报电话，举报电话实行首问负责制，对不属于本单位职责范围的举报投诉，受理单位负责记录并填写《房地产市场秩序专项整治投诉举报（件）转办单》（附件3），转相关管理部门处理。联席会议原则上每月召开一次，因工作需要或成员单位请求，经召集人同意，可临时决定召开联席会议。联席会议办公室每半月召开一次碰头会，对在排查和群众举报投诉中发现的案件线索进行梳理，及时向有关部门通报。
