发布时间：2023-08-12 09:14:40
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关键词：房地产；开发企业；审计；应对措施
中图分类号：F239 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）01-0-01
由于我国房地产企业一般都具备较强的规划性，同时还伴随着高数额的投资，并具备较为复杂的开发经营业务，因此，相关的会计审计核算范围较大，核算环节也较为繁杂，从而导致了房地产开发企业的审计工作难度加大，因此应对房地产开发企业审计工作中常见的问题进行详细分析，同时针对常见的审计问题应采取相应的应对措施，以保证房地产开发企业的审计工作能够正常运行。
一、房地产开发企业审计工作过程中存在的误区
1.对企业当期利润实行人为调节
(1)对于满足结转条件的预收房款实施长期挂账，同时对主营业务收入成本、利润的确认工作错误的延迟。新企业会计制度中明确规定，在对销售商品资金收入进行确认的同时，还应充分满足：企业单位必须完成将商品所有权和风险转让给购买方；企业不能继续保留商品的所有权和管理权，同时还要停止对已售商品的控制措施；与出售商品有关的资金利润必须有效地流入到企业中；实现相关成本与利润的审计工作。综合上述有关规定，房地产开发企业所收取的预售房款，应在成品房已经完成竣工验收工作并与房屋购买者之间办理相应的商品交付和使用手续之后，及时结转主营业务收入、成本、税金和利润，正确反映企业的经营状况。然而目前很多房地产开发企业为了满足自身需要，将商品房屋的竣工结算工作进行人为调节，致使商品房屋的竣工结算手续不能得到及时的办理，从而实现对企业当期利润的操纵。
(2)对实际收入私自隐瞒，同时在没有经过公开的情况下，进行小金库的设置。现在很多房地产开发企业在设有自行开发的相应业务之外，还私自设立很多类似于合资经营开发业务与委托建设业务，以及商品房屋的代收和出租等业务。目前这些业务还不在国家一些法律法规的制约范围之内，因此造成了这些额外业务较大的可操作空间，这边是房地产开发企业小金库资金的重要来源之一，例如在进行投资比例分配的合资商品房屋建设开发中，相应的房地产开发企业一般情况下都不会对分配的产品进行入账工作，而对其进行账外销售，将所得的利润排除在房地产开发企业的正式资金收入之外，同时在委托建筑房屋业务中，也将所得的代建工程资金排除在入账范围之外，形成资金体外循环系统，这也是小金库的主要来源之一，然而上述这两点都极易造成房地产开发企业的审计工作难以正常进行的主要因素。
2.出现严重的偷税漏税现象。房地产开发行业是我国目前收入较高、利润巨大的重要产业，因此，应向国家财政部门缴纳的税金数额也十分巨大，其上缴的税金种类较为繁多，因此税金的计算工作也较为复杂，这就给一些房地产开发企业的偷税漏税提供了一些可乘之机。当今房地产行业偷税漏税的途径也较为繁多，使公司的实际成本数额缺少真实性，还有的企业私自的将《房屋租赁合同》篡改为《仓库储存合同》，从而对房租的实际收入数额进行了隐瞒，同时还将待售房屋的出租收入排除在正常保障的范围之外，这些方法都是当今我国房地产开发企业经常使用的几种逃税漏税方法，除此之外一些企业还通过其他的方式来进行漏税和欠税活动。
3.虚设资产和投资成本。在我国的土地交易公开竞价没有实施之前，很多房地产开发企业都在这一阶段利用政策上的不足，以各种名义来占得土地，将实际的支付金额记到土地使用权上，之后通过各种途径来对土地的用途进行改变，随后便找到评估部门来对他们所占有的土地按照商业规划用途的方式进行价值评估，并根据评估机构所给的数据来创设无形的投资资产和成本。
二、针对房地产开发企业审计常见的问题应采取的应对措施
针对上述房地产企业审计过程中常出现的问题，应采取有效的应对措施，保证企业审计工作正常进行以及国家财政税务资金的增长。
1.房地产开发企业应事先对税收进行相应的筹划，以保证合理的避税，同时企业领导还要在主观认识上充分明确合理的避税并不是逃税和漏税。房地产开发企业可以通过设立独立的核算部门来进行节税，这可以使房地产开发企业能够在房地产销售上取得较高的利润，又可以使企业的税务负担有所降低。
2.加强企业内部的管理与控制。房地产开发企业要在内部加大力度，对资产实施严格的控制和管理，建立并完善资产管理责任制度，同时要将该制度落实到实际工作中，明确各管理基层的基本任务，并对各基层管理负责人员实施相应的责任制度，使各级层相关人员明确自身的责任和义务，要对企业所购置的相应设备实行统一编号管理制度，以便于日后的审查，另外还要保证内部工作流程的完善程度，在企业内部要形成一种较为严格的审计环境，对于出现遗漏的人员和机构应按照有关规定给予处罚，对于工作业绩好的人员或机构应给予相应的嘉奖，从而调动了审计人员的工作积极性。
3.采取措施使会计审计核算工作得到进一步完善，对核算工作体系进行有效的建立，这样不但使企业的项目预算水平得到有效提高，同时还为风险防范能力的提高提供有力的条件。会计审计核算工作需要进一步的完善，会计审计核算工作要满足会计法中的有关规定，对于房地产开开发行业的基本特点，应采取实地核算和有效的外调方法，从而能够保证所获取的企业纳税资料的准确性。
三、结束语
由于房地产行业对我国财政税收收入有着至关重要的作用，只有使房地产开发行业实现快速发展才能保证我国财政税收的稳定增长，因此，应加大力度治理房地产税收方面出现逃税漏税现象，在房地产开发企业的审计工作过程中应对短期借款方面进行认真的审查，要求无形资产和开发成本等方面保留最原始的报表，作为审计的主要凭证，同时还应加大力度对审计工作的各个环节进行排查，以保证房地产开发企业的审计工作能够以最大限度的发挥其本身的作用。
参考文献：
[1]李西乐.房地产开发企业审计中存在的问题及对策研究[J].内控与审计,2011.
关键词：房地产开发企业；财务管理；对策
中图分类号： F293.33 文献标识码： A
引言：
房地产行业近几年发展极为迅速，逐渐成为影响国民经济的产业。财务管理作为唯一的价值管理手段，是房地产企业管理工作中的核心。对房地产企业而言，财务管理是对企业生产经营过程中所需的资金的筹集、使用、收入及分配等进行有效预测、规划、核算、控制、分析与考核，并对整个过程中所涉及的财务关系进行有效处理的经济管理工作。
房地产开发企业财务管理的含义及特点
（一）房地产开发企业的财务管理，是指企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配，进行预测、计划、控制核算、分析和考核，并正确处理各种财务关系的一项经济管理工作，它是企业管理的重要组成部分。
（二）房地产开发企业财务管理特点：房地产企业的开发项目投资额通常比较大，企业成本的回收期相对较长，资金链条可以说是决定企业生存与发展的重要生命线。在较长的开发周期当中，企业经营所需的资金可以说是点多面广，因而资金筹集任务重、财务管理风险高成为房地产企业财务管理工作的基本特点。
二、房地产开发企业财务管理内容及任务
企业财务管理的内容是由企业资金运动过程决定，资金运动包括资金的取得、使用、耗费、收入和分配，即以价值形式反映企业对生产资料的取得和占用、人力和物力的消耗、生产成果的实现和分配。
房地产企业财务管理的内容
对开发企业资金筹集的管理
对开发企业开发成本及费用的管理
对开发企业资金投资运用的管理
对开发企业税务筹划的管理
对开发企业利润分配的管理。
房地产开发企业财务管理任务
筹集、管理和用好资金，保证企业生产经营的需要，加速资金周转，不断提高资金运用的效能；
积极组合资金，开辟房地产经营市场，实现住宅商品化；
通过财务活动加强经济核算，改善经营管理，降低经营成本，提高投资效益和经济效益；
4、合理的纳税筹划，合法的降低税务成本，尽量最大限度地提高税后利润；
5、按照企业实际情况，做到合理分配税后利润，为企业可持续发展提供强劲坚实的基础。
三、房地产开发企业财务管理存在的问题
（一）资金管理体系不完善
房地产企业财务管理是一项系统性的工程，管理工作涉及到企业发展及投资项目建设的方方面面，部分地产企业虽然按照相关要求进行年度投资规划的制定，却并未对规划的目标进行有效分解，季度及月度计划管理也基本不存在；同时，因项目投入的不同以及制度规范约束性不足的影响，一些房地产开发企业内部资金的盈余并不均匀，配置也缺乏平衡性，财务管理无法对资金进行集中的管理与使用。
管理制度形式化
财务管理制度基本流于形式，无法发挥其应有的积极作用是多数企业财务管理工作中面临的首要问题。多数地产开发企业财务管理对于收支的审批流程缺乏规范性，审批人员并未在制度授权的范围之内开展审批工作，审批手续不完整的问题普遍存在；同时，房地产企业财务管理工作中，存在费用开支标准不清的问题，费用开支所执行的实际标准相对混乱。可以说，财务管理并未依照管理制度的标准要求进行严格地落实与开展，管理制度基本流于形式。
审计监督力度不足
尽管多数房地产开发企业内部设有相应的审计监督部门，也制订了必要的审计监督制度，但我认为通过企业内部审计，还有一个作用那就是通过对前一阶段的总结、回顾，对经营业绩作出客观的评价，找出存在的问题并在下一阶段中避免并解决这些问题。但基于各种因素的影响，审计工作对企业财务管理的监督作用无法得到切实发挥，企业审计监督部门对财务管理工作的监控力度严重不足。同时对企业未来的发展形成一定的制约，而加强对企业财务管理工作的优化与完善可谓势在必行。
融资渠道单一
目前，我国绝大多数房地产开发企业的融资渠道相对单一，基本依靠于银行的贷款来推进工程项目的开发。但近年来，国家对于房地产市场的各项调控政策陆续出台，而银行对于房地产企业融资的监管力度也不断趋紧，信贷资金在房地产开发行业的投入门槛可以说越来越高。而财务管理在融资渠道上的这种单一性对其资金链的运行构成了直接的影响与威胁。
税负居高不下
一直以来房地产开发都是高税负的行业，企业在经营发展过程中所承担的平均税负要远高于其他行业。但目前，企业财务管理中税收筹划工作的开展不佳，因对现行税法及相关会计政策缺乏深入且到位的理解，企业财务管理无法运用恰当的税收筹划手段来降低企业税负，企业税负居高不下，而这无形中加剧了企业财务及财务管理的负担。
四、完善房地产开发企业财务管理措施
建立健全资金管理体系
房地产企业要对现有的资金管理体系进行完善与健全，根据企业发展现状及市场环境进行全面预算的编制，在此基础上将企业资金规划目标进行有效分解，依据项目的开展进度制定出资金使用的整体规划表，依照有计划不超支、无计划不开支的基本原则对企业资金进行有效使用；同时，企业还必须设置专门的台账，定期对专项资金的使用状况进行实时的跟踪与管理，保证企业每一笔资金都可以得到规范的使用。
加强财务管理制度建设
房地产开发企业要对现行的财务管理制度进行加强，首先要对内部财务部门的基本职能进行有效强化，加强会计岗位的监督职能；对各项经济业务的收支及审批程序等进行统一规范，并明确审批人员的职责、权限和义务；对费用开支的管理口径进行标准化规定，根据不同的业务需求制定出资金费用的管理方式，并通过核算与监督手段的融入来保证财务管理制度的有效落实。
加强投资项目中期的资金管理
在现今的房地产开发项目中，由于不良的资金管理而导致在建项目资金不足，后续资金跟不上的情况时有发生。这就要求房地产企业在开发过程中加强运作中的资金管理，杜绝不良资金流动。资金管理是财务管理的中心。在资金使用过程中，企业要合理调拨、统筹安排、把资金分配搞好。房地产开发企业应建立以结算为中心形式的资金管理机构，起到统筹安排使用资金的作用。
建立完善内部控制制度
内控制度是为保护房地产开发企业资金、资产的安全与完整，维护房地产开发企业声誉和妥善进行危机管理，促进房地产开发企业各项经营活动有效实施而制定的各种业务操作程序、管理方法与控制措施的总称#包括为保证房地产开发企业经营战略目标的实现，根据经营环境的变化，对房地产开发企业战略制定、经营和管理过程中的风险进行识别、评价和管理的制度安排、组织体系和控制措施。针对上述环节，房地产开发企业需要具体制定印章使用管理、票据领用管理、预算管理、资金借贷管理、担保管理、资产管理、职务授权及人制度、信息系统安全管理、信息披露管理等多项专门管理制度进行规范、控制。
（五）加强外部监督、充分发挥外部监督的作用
在会计监督中单纯强调会计监督是不够的，必须强化对会计工作的外部监督，也就是加强政府监督和社会监督。我国审计、税务、财政、物价等部门应当依照有关法律、行政法规规定的职责，对房地产开发企业的会计资料实施会计监督检查。审计、税务、财政、物价是代表政府利益的经济监督部门。在执法中，应加大政府综合力度，审计监督主要应放在对房地产开发企业的预算执行、计划完成、财务收支情况及承担国家投资项目的监督上；财政监督应当以房地产开发企业会计信息质量为主，对房地产开发企业的事业收入应监控其(收支两条线)的落实执行情况；税务监督是对房地产开发企业纳税人依法纳税情况的监督。审计、财政、税务等部门应加强沟通，加大处罚力度，对违房地产开发企业法违纪的行为决不讲情面，树立政府整体形象的监督权威。
（六）强化房地产开发企业经营风险意识
加强风险管理是现代房地产开发企业管理体系中不可或缺的重要组成部分。目前,许多房地产开发企业存在着风险意识淡薄、风险机制缺损、风险管理弱化的现象，树立风险意识是识别风险、化解风险的前提，也是建立健全风险防范机制的思想基础。风险意识必须渗透到房地产开发企业各个层次和各个方面，在全体员工中普遍形成一种风险意识和危机意识。特别是各级领导干部，一定要树立风险观念，每个经济行为和经济过程都要想到风险。只有这样，才能未雨绸缪，防患于未然。
五、结束语
房地产开发具有高风险、高收益、投资期限长的特点。一个开发项目需要经过从策划、设计、招标、施工到营销等阶段。财务管理作为现代房地产企业内部管理体系中的核心环节，对企业的经营、管理与发展都发挥着不可忽视的重要作用。企业要想在市场经济中站稳脚跟、谋求发展，就必须加强财务管理理念，优化并完善顺应适应市场经济发展的现代企业财务管理体系。
参考文献：
[1]李红.房地产开发企业的全过程财务管理探讨[J].中国总会计师.2010.01
关键词：房地产；开发企业；财务情况；分析和阐述
对于一个企业来说，财务工作是一个企业的主要构成部分，关系着企业的长远发展，关系着企业的经济效益和财务支出的合理性。因此，对于房地产开发企业来说也是如此，需要加以关注房地产开发企业自身的财务管理工作，来提高自身的资源整合利用率，来掌握房地产市场发展扶方向，提高房地产开发企业的市场开拓能力，增加自身的实力和支出竞争力。
一、房地产开发产业特点和理论阐述
房地产开发产业，从其字面上我们就可以看出，其是和房地产工作具有紧密联系，主要是对房地产进行来进行管理和开发，对房地产进行销售和出租，对房地产需求人员来进行服务的产业，具有中介性质的产业[1]。其次房地产开发产业具有自身的发展特点，具有自身的特殊性，其财务支出较高，人力和物力的需求较大，建筑周期和消耗的时间较多，具有较高的发展风险，经济利益无法确定。由于房地产前中后期情况很大不一样，导致前期成本和负债剧增，负债率达到离谱的地步，中期流动资产和负债维持增加但有所减缓，特点是这时期的有些负债不是真正的负债(预售款)，前中期都是亏损，越来越严重，后期收入、所有者权益猛增成本和负债剧减，负债率直线上升等等
二、财务管理工作阐述
(一)财务管理工作内容阐述
对房地产开发企业的财务管理工作进行阐述，主要包括以下几点内容。其一，房地产开发企业主要管理主体。对于房地产开发企业来说，其在企业的财务内部，主要是对财务工作人员工作的内容和监督与管理的主要内容来进行管理，对整个房地产开发工作中，不同环节的资金运作情况来进行管理和控制。其二，房地产开发企业的主要管理工作内容。房地产开发企业的财务运作情况和资金流动情况，是其主要的工作内容和管理任务，包括对资金的流向，财务的实际使用情况，财务的支出和走向，财务的收入，财务管理方案的构建等等。资金的分配等等来进行管理。细致化来说，房地产开发企业的财务管理工作，主要是对企业的资金和财务筹集工作进行管理，对企业的财务运作和资金的运行进行管理。如下图一所示，是房地产开发企业的财务方案展示图[2]。
(二)管理的主要特点阐述
房地产开发企业在发展过程中，其财务管理体系的工作主要涵盖以下几个特点。其一，房地产开发的消耗时间较长，财务支出较多，筹资压力较大。房地产开发企业的主要工作，是对土地资源来进行在利用，需要较高的土地建设资金，增加了自身发展的财务支出[3]。其次，房地产开发工作不是一朝一夕就可以完成的，需要长时间的人力和物力的运作，建设和发展周期长，不同环节的发展都需要较多的资金，增加了筹资压力较大。其二，开发难度和风险较高，投资的风险和责任较重。对于房地产开发企业来说，其在发展过程中，较大的财务支出和建设压力，建设和发展的时间较长，决定了房地产开发企业的发展风险。其次，房地产开发过程中，会受到不同外在因素的影响，包括市场变化因素和国家发展政策的影响，必然会增加了房地产开发企业的工作难度，增加了财务管理工作的压力和难度。如果房地产开发企业在投资时，存在投资失误，没有把握好市场的发展动向，一旦发生投资风险带来的后果无法想象[4]。
三、房地产开发企业的财务工作有效进行
(一)增加对财务管理工作的关注度，完善财务管理体系
现阶段，随着社会的不断发展，房地产开发企业数量的不断增加，房地产开发企业的规模的不断扩大，不同类型和形式的房地产开发企业在市场上涌现，增加了房地产开发企业的发展压力，不同房地产开发企业竞争日渐强烈。面对这一市场情形，房地产开发企业的要想在众多企业中，拔尖而出，不仅要关注自身的经济发展工作，也要增加对财务管理工作的关注度，把财务管理工作和房地产开发企业长远发展计划结合，来促进自身的全面发展，提高房地产开发企业自身的竞争力。站在经营和管理人员的角度来说，为了保证房地产开发企业的财务工作的有序开展，其要在企业内部构建完善的财务管理体系，在房地产开发建过程中，对不同项目中设置核算机构，保证会计工作人员的工作能力，保证其具备会计工作资格证书，不断的学习管理技巧和经方法，增加自身经营和管理的工作能力，在保证自身具备较好的工作能力和管理能力的基础上，要不断的学习财务理论知识，学习会计信息，增加对财务管理工作中，资金和财务的流向的关注度，增加对自身财务管理工作中，现金流向的关注度，利于在房地产开发企业的财务工作中发挥自身的价值[5]。如下图二所示，是北京、上海、广州某房地产开发企业的财务管理报表，其增加了对不同数据和信息的分析，可以作为当下房地产开发企业的财务借鉴的方案。
(二)增加对外部监督工作的关注度，发挥外部财务监督工作的最大效果
对于房地产开发企业的财务工作来说，其关系着房地产开发企业的发展，和财务管理工作人员和会计从业工作人员具有紧密联系。因此，要增加对内部财务工作人员的监督，保证其工作的有序开展，保证其工作行为的合理性，其次，为了保证房地产开发企业的财务工作的全面开展，房地产开发企业也要增加对外部监督工作的关注度。房地产开发企业的发展，和市场与政府具有紧密联系。因此，在对房地产开发企业的财务工作年进行监督和管理时，可以全面发挥市场的监督作用和政府的监督作业，增加社会对房地产开发企业的财务工作的关注，利用社会这一大集体来对房地产开发企业的财务工作进行监督和管理。增加我国的财政机构、审计机构、税务部门和物价等等，对房地产开发企业的财务工作的监督局力度，在法律章程的实施过程中，全面发挥政府的职能，把审计监督工作和企业的预算工作进行结合，利用税务监督来对房地产开发企业的的主体[6]。
(三)优化资金管理系统，保证资金运作的合理性和流畅性
房地产开发企业的的资金管理工作可以利用集中化管理的形式来进行管理，优化传统资金管理体系的弊端，对资金的运作去向进行详细的记录，保证资金利用时，需要经过财务体现的允许，避免呆账与坏账现象的发生，构建有序的资金管理流程，及时的清除资金管理的内部阻碍，增加收入和支出资金管理的联系性，保证市场营销的财务收益达到一定高度时，要及时的进行清零作业，资金的总支出需要经过负责人和财务管理的总部进行审核，来保证资金运作的合理性和流畅性。其次，为了保证房地产开发企业的的资金管理工作的有效开展，保证其财务管理工作的高效进行，也要在企业内部构建完善的控制制度，增加对房地产开发企业的的资金和财务的保护，来树立企业的良好形象，保证企业的名誉与声望，提高企业的危机意识，增加工作人员不断危机的处理能力，保证房地产开发企业在不同发展环节，和不同经营活动中，来保证资金和财务运作的科学性。
四、结论
房地产开发企业财务管理工作，是其在发展过程中的主要工作，其不仅关系着企业的经济发展，也对企业的竞争力和实力具有较大的影响。因此对于房地产开发企业来说，其在发展过程中，要增加对自身财务管理工作的关注度，增加对财务管理工作的关注度，完善财务管理体系，增加对外部监督工作的关注度，发挥外部财务监督工作的最大效果，优化资金管理系统，保证资金运作的合理性和流畅性，来促进房地产开发企业长远发展。
参考文献
[1]胡思祥.房地产开发企业财务风险类型分析及控制策略[J].经营管理者，2016(27)：49.
[2]陈敏，陈晓园.非财务指标在房地产开发企业财务分析中的应用[J].产业与科技论坛，2015(18)：131-133.
[3]毕雪超.“营改增”对房地产开发企业财务管理影响分析[J].当代经济，2015(11)：52-53.
[4]占涛.房地产开发企业财务危机引发因素影响过程的分析[J].商业会计，2013(19)：115-117.
[5]霍雪梅.房地产开发企业财务管理存在的3大难题及对策分析[J].中国外资，2013(11)：137.
为加强房地产资质管理，规范房地产开发企业经营行为，促进我市房地产市场的健康平稳发展，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第248号)、《*市房地产开发办法》、建设部《房地产开发企业资质管理规定》、广东省建设厅《转发建设部关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知》规定，现就2009年我市房地产开发企业资质年检工作的有关事项通知如下：
一、房地产开发企业资质年检范围
凡由市建委核发的房地产开发企业资质证书的房地产开发企业必须按时办理资质年检。
2009年的房地产开发企业资质年检工作在3至12月份进行。各企业参加年检的具体时间为本企业资质证书编号最后一位数相对应的月份数，即资质证书编号最后一位数为3、4、5、6、7、8、9的，年检月份分别为3、4、5、6、7、8、9月，资质证书编号最后一位数为0、1、2的，年检月份分别为10、11、12月。
二、房地产开发企业资质年检时间
开发企业必须在年检当月的1号前（如资质证尾号为3的年检企业，必须在3月1日前填写并上报资料），登录*城市建设网填报年检资料，并将网上“房地产开发公司资质年检表”打印后，连同年检相关资料送到*市政务服务中心市建委窗口办理。
三、房地产开发企业资质年检的主要内容
1.房地产开发经营业绩，包括年度完成房地产开发投资额、施工面积、竣工面积、销售面积情况；
2.房地产开发项目资本金到位、使用情况和工程技术人员、经济管理人员的配备情况；
3.遵守房地产资质证书、项目手册管理情况，开发建设项目竣工验收及交付使用情况；
4.工地闲置和工程停缓建及管理情况；
5.缴交土地出让金、市政配套费、社保、劳动保险金等税费情况；
6.遵守规划、土地、统计、城市管理等有关法律、法规的情况；
7.对群众投诉的处理情况。
四、房地产开发企业资质年检需报送的材料
1.房地产开发资质年检（申报）表（要认真如实填写公司基本情况、人员及经营业绩）；
2.房地产开发企业资质证书（副本）；
3.近三年经区（县级市）建设行政主管部门年检通过的房地产开发项目手册（与开发资质相对应用地的项目）；
4.房地产开发企业统计年检证；
5.企业法人营业执照副本及股东手册；
6.企业资金验核报告或上年度的财务审计报告；
7.房地产开发项目建设用地文件（包括建设用地规划许可证及加名和转名文件、建设用地批准书或国有土地使用权证）；项目结束的，需提供竣工备案（验收）证明；
8.外商投资企业批文和证书（外资、合资企业提供）；
9.近三年开发项目竣工备案和规划验收情况；
10.如变更资质证书内容、非项目公司增加新项目、暂定资质晋升三级资质的，需写申请注明变更内容和要求。
五、房地产开发企业资质年检标准
1.有房地产开发项目（在建项目或有效期内的房地产开发经营用地），正在按计划推进、开发经营正常，业绩良好，企业无违法、违规经营行为，报送年检资料齐全，专业技术人员符合要求，予以通过年检。
2.有下列情形之一的，不通过年检：
（1）未报送项目手册年检或年检不通过的；
（2）不报送统计报表的；
（3）开发建设项目未经验收或验收不合格交付使用的，商品住宅交付使用时不按规定发放《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的；
（4）发生重大质量事故，情节严重的；
（5）企业亏损严重、资不抵债、濒临破产的；
（7）对群众投诉的经查明有过错行为又不及时纠正的；
（8）由我委前置审批的项目公司私自变更原用地方股东的。
3.有下列情形之一的，注销资质证书：
（1）开发项目竣工两年以上或连续两年没有经营业绩的；
（2）不按时申报年检超过两个月以上的；
（3）有违法经营行为的。
被注销资质的，从注销之日起6个月内不得重新申报资质。
六、年检结果公布办法
关键词:房地产开发 成本核算 建筑安装成本 会计监督
房地产成本核算是指企业在开发商品房过程中所支出的全部费用按照成本项目来进行归纳与分配，并最后计算出该开发项目总成本和单位建筑面积消耗成本的会计过程。房地产企业成本核算的水平往往反映着该企业的总体成本管理水平，最终影响到到房地产卡发企业的经济效益。房地产投资项目具有资金投入大、投资风险高、成本核算环节多、建设周期长等诸多特征。这就要求房地产开发加强对经营成本的管理，尽量规避经营中可能出现的各种风险，从而实现用最小的成本耗费来获得最大的经济利益。所以，提高房地产开发项目的成本核算质量，是企业提高经济业绩的关键环节。
一、房地产开发成本的主要组成部分
房地产开发成本从其用途上来说，可以分成土地、土建和设备费用、配套和其他的收费支出和筹资成本和管理费用三个部分。
(一)土地、土建和设备费用
这属于房地产企业开发成本的主要内容，往往要占到总开发成本的80%以上。在这其中，比例最大的是土地费用。土地费用又包括置换成本和动迁费用以及批租费用等等。在决定开展一个房地产建设项目之前，房地产企业必须通过将预算的土地费用进行土地面积与容积率的换算，进而计算出将来开发项目所占用的土地成本(俗称楼板价),并据此来开展项目的可行性评估分析。
(二)配套设施与其他的收费支出
这主要包括水、电、煤气等市政以及公共配套的费用。其他的收费支出当中有很多虽然属于押金的性质，像筹资成本和管理费用和档案保证金等，但是很难实现全部回收。这类收费项目标准不一，种类繁多，很多都是由由行业主管部门来执行征收，存在有很大的随意性，而且一般标准又很高。
(三)管理费用与筹资成本
与其他额行业相比较，房地产开发存在着投资数额大和建设周期长以及投资风险较高等诸多特点。所以，大多数的房地产开发企业都是经过银行贷款或者民间借款渠道来解决开发建设的资金问题，从而会产生很大的利息费用支出。企业必须把这部分费用进行合理的成本核算。
二、房地产行业成本核算中存在的问题
因为房地产企业规模与项目开发周期的不同，很不容易依照一般企业的成本核算方法来进行开发成本的核算，其中存在的主要问题是：
(一)房地产成本核算的对象含糊
我们知道，房地产项目的用地一般都属于成片开发，需要分期分批来进行，产品种类有商业地产和公寓以及别墅等等。但是在会计准则中，以何种方法来确定开发成本具体的核算对象，是以分片还是分期甚至是分产品类型，抑或是把整个开发项目作为为成本核算对象，在会计准则中都没有得到明确划分。
(二)成本费用的分配方法和归集不科学
依据成本会计的相关原理，在生产产品中所直接产生的费用，都应当直接归纳至该产品的成本当中；但是，如果属于生产多种产品时所共同产生的费用，则应当通过一定的规则先进行费用归集然后再采用合适的方法来进行分配，最终间接地归集到该产品的成本当中。房地产企业开发的过程中所发生的建安工程费是直接开发成本，但是，对于配套费用及拆迁补偿费等间接成本，用什么样的地标准来进行归集和分配，尚无有科学明确的解决方法。
(三)建筑安装成本任意虚增
目前，大多数房地产开发企业的内控制度完善，财务核算管理规范，很少存在随意调剂成本的现象，但是，为了减少应纳税额，很多房地产企业采取压缩利润额和应考核指标的办法，故意增加在建安的成本，往往存着年末突击虚增结算工程成本的现象，从而不能真实反映使各个项目的成本费用与具体利润。
(四)难以明确成本核算周期
由于房地产开发产品的开发周期比较长，必须按照生产周期进行开发成本的核算。以便于企业及时地计算出经营利润与应交税金，恰当地对经营业绩进行评价，但是很多情况是在工程竣工和验收以后，还不能进行竣工结算，加上小区配套设施常常延迟实施甚至久拖不能进行，最终影响到开发项目结算的周期。
三、提升房地产成本核算水平的有效途径
(一)设计科学合理的成本控制措施体系
一方面，要通过严格地限制建设项目的建筑安装成本，采取有效措施努力实现工程造价的降低。只有控制了建设工程的成本，才能为高盈利创造基础。另一方面还要加强拆迁安置费用的控制。在项目立项以后，要密切监控和制止业主的随意分户，必须严格按照政策法规来从严把握征地拆迁等各项费用。然后就是控制贷款利息。应当依据资金回收的特点和投资周期的长短来制定适当的贷款和还款计划，尽量避免以为过多地占用资金而增加利息费用。
(二)全程会计监督，健全完善制度建设
一方面要健全和完善房地产开发企业成本核算的各项规章制度。只有让成本核算工作有章可循、有法可依，才能够保证可靠真实的成本会计数据，提高会计信息的质量。对于大型开发项目，则应当成立专门的成本核算工作组，进行专门的成本预测、成本控制和成本决策，真正建立起算管结合和算为管用的高效财务管理机制。另一方面房地产开发企业还应当强化企业的内部审计，要设立独立的内部审计部门，安排专门的内审人员进行扎实工，，确保会计核算数据的真实可靠，以减少房地产开发中的不合理成本开支。对于内部审计人员，要积极参与工程的决算，全程参与企业成本核算的监督，以提高房地产开发企业的经济效益。
参考文献：
[1]田野.房地产企业成本核算现状分析[J].市场周刊(理论研究).2011
[2]袁灵红.房地产企业会计成本核算常见问题分析[J].现代商业.2011
关键词:房地产开发企业;会计核算;财务审批
作为中小房地产开发企业尚处于企业发展的初期阶段,未形成规模经营,此类企业往往片面追求企业经济利益而不注重自身财务的规范化运作。
一、中小房地产开发企业经营管理的特点
第一,产权多样,权责不清。一是政府或部门的附属企业;二是部分近郊村利用占有土地的得天独厚优势,成立的村属集体小型开发企业;三是股份合作制开发企业,这些企业有的改制后私人控股的,有的是新成立的;四是挂靠大公司而设立的分公司,每年向母公司交纳一定的管理费用,母公司不对其承担责任,实际仍属小型开发企业。
第二,富有弹性,工作效率相对高,竞争中却处于相对劣势。与大企业相比,中小型房地产开发企业组织灵活,经营富有弹性,生命力旺盛,比大型企业有更强的市场应变能力。其在激烈的竞争条件下谋求生存和发展需要依靠其灵活的机制和各种关系及其主管部门的权威取得优势地块,然后采用集中战略,推出特色楼盘,或与大集团联盟,取得技术优势。为城市社会提供房地产商品。
第三,企业规模较小,人员精干,业务相对单一。中小型房地产开发企业的规模小,其主要体现在可调度资金相对较少,年竣工产成品较少,有的甚至会两年或三年地开发一个地块。中小型开发企业一般人员较少,业务也相对单一,很少多元化经营,其业务流程相对简单。
第四,管理水平不高。中小房地产开发企业一般设立时间较短,人员大都半路出家。这些企业,普遍没有经过科学管理的熏陶,管理水平不高。首先表现在管理观念陈旧,人员选用随意,相信人际关系,强调忠诚老实,不注重才能;管理方式上过度集权,不够民主,往往易伤害从业人员的积极性。有的还有家族式管理现象,强调家族利益,从业人员觉得为一个家庭服务,个人晋升发展的机会很少。而且管理随意性强,缺乏管理的制度化、规范化和程序化。奖惩没有制度,财务不透明,习惯于业务管理,不重视精神激励,而注重物质激励等。
二、中小房地产开发企业会计核算存在问题
第一,会计机构与会计人员不符合会计规范。在会计机构设置上大多不符合规范要求,由于人员相对少,有的企业即使设置会计机构,一般也是层次不清、分工不太明确。
第二,建账不规范或不依法建账,会计核算常有违规操作。目前,中小房地产开发企业大都未按规范建账,在会计核算方面,待摊费用预提费用不按规定摊提,人为操纵利润,采用倒轧账的方式记账;有的在建工程核算未作评估,产成品与在建工程不分,造成核算不准;有的收取了购房款而不出具正式发票,或少出具发票,逃避纳税等等。
第三,内部会计监督职能没有发挥出来。会计的基本职能之一就是实行会计监督,保证会计信息的真实准确,保证会计行为的合理合规。内部会计监督要求会计人员对本企业内部的经济活动进行会计监督,但是有的中小房地产开发企业的管理者常干预会计工作,会计人员受制于管理者或受利益驱使,往往按管理者的意图行事,使用会计的监督职能几乎无法进行。
三、中小房地产开发企业会计规范化控制管理的建议
第一,按规范管理要求设置会计岗位。有关企业应根据自身情况按规范要求设置,但必须遵循以下原则:一是人员精干、以事设岗的原则;二是适当兼职、互相牵制的原则;三是业务熟悉、持证上岗的原则。
第二,建立健全的内部稽核制度和内部牵制制度。内部稽核制度是会计管理制度的重要组成部分,它主要包括:稽核工作的组织形式和具体分工;稽核工作的职责、权限;审核会计凭证和复核会计账簿、会计报表等方法。内部牵制制度规范涉及企业款项和财物收付、结算及登记的任务一项工作,必须由两人或两人以上分工处理,以起到一种相互制约的作用。例如,出纳人员不得兼任稽核、会计档案保管和收入、支出、费用、债权债务账目的登记工作,即“管账不管钱,管钱不管账”。通过内部稽核制度和牵制制度的建立,既能够保证各种会计核算资料的真实、合法和完整,又能使各职能部门的经办人员之间形成――种相互牵制的机制。
第三,建立健全内部审计制度,实施对会计的再监督。内部审计是实施再监督的一种有效的手段。其目的是为了健全企业的内部控制制度,严肃财经纪律,查错防弊,改善经营管理,保证企业持续健康的发展,提高经济效益。
第四,建立财务审批权限和签字组合制度。中小房地产开发企业建立财务审批权限和签字组合制度的目的在于加强企业各项支出的管理,体现财务管理的严格控制和规范运作。对控制不合理支出的发生及保证支出的合法性能起到积极的作用。
综上所述,政府有关部门应加强对这一行业财务工作的监督和管理。开发企业管理者也应从保证国民经济高效运动、促进社会主义市场经济健康发展的角度,从提高本企业经营管理水平、提高经济效益的角度,提高对会计核算和财务管理重要性的认识,从而充分认识会计这一基础工作对本企业发展壮大的重要意义,自觉监督好财务人员不断提高会计工作的能力和水平,以促使中小房地产开发企业健康发展。
参考文献:
1、付丽.如何构建中小企业财务会计制度[J].财会通讯,2003(7).
2、房地产开发经营与管理[M].中国物价出版社,2001.
关键词；房地产；项目；成本控制
中图分类号：F275.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）06-00-01
一般而言，房地产开发工程项目是一个复杂的建筑实施过程，通过对各种资源进行调度和组合利用，实现预期的建筑目标，具有规模大、实施过程复杂等诸多特点。项目管理需要满足复杂管理系统以及项目管理提出的目标，对全过程进行系统的控制，从而实现预期的目标。成本控制要使得工程项目的建设符合目标成本的要求，只有这样才能够确保各方的基本利益，这也是成本控制的最为基本的出发点。从这个角度来看，文章探讨房地产开发企业如何做好项目的管理与成本控制是具有非常重要的现实意义的。
一、房地产开发企业的项目成本控制概述
房地产开发企业的项目成本控制，是控制理论在项目成本管理中的实际应用。即在项目实施各环节采取一定的控制管理措施，以确保项目实际成本基本符合计划的管理工作。以控制阶段为依据，项目成本控制大致可以分为事前控制、事中控制和事后控制，其中，事前控制主要针对的是可能影响项目成本改变的相关因素；事中控制就是项目实施过程中对成本的控制；事后控制就是项目成本真正出现改变时采取的控制措施。项目成本控制旨在通过对项目各项成本的控制，确保事先制定的成本计划的切实实现。对项目成本控制的深入研究，有助于项目管理水平的提升、对成本进行有效控制、强化企业成本核算能力、促进经济效益不断提高。项目成本控制可以分解为成本预测、成本计划、成本现场控制、成本核算、成本分析和成本考核等内容。这些环节相互影响，前一个环节为后一个环节的基础，彼此形成了项目成本控制的主要内容体系。详见下图：
二、房地产开发企业的项目全过程成本控制
1.设计阶段的成本控制
众所周知规划设计阶段对工程造价的影响非常大，据资料统计，规划设计阶段影响项目投资的可能性为75%。因此加强设计阶段的成本控制，确定合理的设计方案、成熟的工艺，减少在施工阶段重大设计变更和方案变化的发生，对有效控制工程造价将起到十分重要的作用。因此，项目的投资者首先就要转变观念，在设计、规划方案的评审阶段，从对功能、外型、规模的过分追求中脱离出来，考虑质量价格比以及功能价格比的取舍问题，从而有效的利用设计、规划方案的评审阶段控制工程项目成本。
2.招投标阶段的成本控制
通过招投标来选择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。房地产企业在招标过程中，不要一味的追求最低的投标报价，而是对工程造价进行了科学的计算之后，在确保施工企业获得合理利润以及保证施工质量的前提下，通过竞争获得合理低价。同时，通过招标询价，及时了解最新的人、材、机单价，加强对成本的控制。
房地产开发商应对整个项目的开发做好定位、营运方案，并向各有关职能部门及所委托的工程管理公司就营运方案进行技术交底，给出明确的各项成本控制指标，对成本控制、开发意图有一个统一的意识。工程管理公司再将各项控制指标细分到工程管理的各专业、各环节，以指导下一步的设计、工程招标发包、现场管理等各项工作。
确定合理的容积率及明确设计范围。在与设计单位签订设计合同时，应明确具体设计范围，特别是各种钢结构、幕墙等小配件的设计均应在总体设计合同内，避免再由别的专业公司另行设造成设计费用增加，及各工程配合不当引起的预埋件后埋、装饰图纸立面设计与土建图纸结构设计不吻合而造成的浪费现象。另外，水电图纸不能及供，特别是供配电图纸往往在工程竣工验收前二、三个月才提供，会造成电梯调试、验收要另外拉接临时电从而增加工程成本。上述现象在许多楼盘开发中都发生，应力求避免。
3.项目实施阶段的成本的控制
在项目实施阶段，要强化成本控制主要从如下几个方面着手：(1)加强设计变更、签证的管理；(2)加强对施工单位的施工组织设计的审核；(3)重视分包的确定和管理；(4)加强成本与质量、进度之间的协调控制；(5)深入现场，收集和掌握施工有关资料；(6)编制合同台账，加强对合同的管理。通过上述措施，能够有效的加强项目实施阶段的成本控制。
4.审计阶段的成本控制
为更仔细地做好审价结算，房地产开发企业可以引用市场机制，与建设咨询公司签订协议，聘用造价工程师长期驻守，专门协助房地产企业复审复核各竣工房地产项目的决算资料。并且明确告示各方：第一，该建设咨询公司作为房地产企业聘请的审核审价专家，代表和协助房地产企业做审价复核工作；第二，结算阶段聘用的建设咨询公司不收取固定的费用，其收益按审核后核减费用的百分比率收取费用；第三，建设咨询公司初审的结果必须取得房产公司、该咨询公司和被审施工单位的三方认可，方能送交财政投资评审中心。通过这种方式，能够有效的控制项目成本。
三、结语
项目成本的控制对于房地产企业的发展而言是至关重要的，文章首先探讨了房地产企业的项目成本控制的基本理论问题，构建了房地产工程项目的项目成本管理的基本框架，最后引入了全过程项目成本控制方法，提出了从项目的设计规划阶段、招投标阶段、项目实施阶段以及审计阶段的成本控制方案。希望文章的研究对于房地产企业的项目管理能力尤其是成本控制能力的提升有一定的促进作用。
参考文献：
[1]辛爱兰.房地产开发企业项目成本的控制与管理[J].山西建筑,2007(32).
[2]李铭.房地产开发企业的前期成本控制[J].当代经理人(下旬刊),2006(10).
【关键词】建筑工程；招投标；造价控制
中图分类号：TU723.2文献标识码： A 文章编号：
引言
建筑工程造价是指某项建筑工程在建设施工之前、之中和之后所花费的全部的费用。房地产开发企业对于建筑工程造价控制是对建设项目的投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、项目实施阶段、建设结算阶段实行全面的价格控制，在保障建设项目的顺利实施的基础之上，将建设项目的投资控制在一定的标准范围之内，以求以最低的资金投入、最少的人力、物力资源投入来获取最大的投资回报，实现房地产企业的经济效益的最大化。
房地产开发企业的最终目的是取得经济效益，因此以较低的工程造价来获得最大的经济效益是房地产开发企业经营成功的标志。从某种意义上而言，工程造价的高低，直接的反映着房地产开发企业投资效益的好坏和管理水平的高低。房地产开发企业实施建筑工程造价控制是为了以更加科学合理的方法，实现造价确定的合理性，以有利于控制造价，提高房地产开发企业的经营管理效果。因此，综合来讲，工程造价的控制是经济学、管理学、建筑工程学的综合应用与实践。[1]对于工程造价控制的研究十分必要，它关系到房地产开发企业的经济管理效益，是房地产开发企业经营管理工作的重要内容。
一、建筑工程招投标阶段工程造价控制的现状
1、房地产开发企业在进行建筑工程的开发过程中，往往面临着建筑市场的供需状况左右着工程造价的现状
当固定资产投资增长，促进和刺激了建筑市场的需求量增加，承包商在成本中加上较大幅度的利润的之后，仍然会有可能获得竞标的取胜权；反之，当固定资产投资下降，导致建筑市场萎缩，此时竞争加剧，承包商为了获得竞标机会，将利润降低到最小，乃至为零。市场经济规律所产生的结果是很明显的。当建筑市场的竞争力减少时，市场经济对于工程造价的影响是很小的；当建筑市场的竞争力增加时，或者说建筑市场处于完全竞争的状态下时，其对于工程建筑的造价影响是很直接、敏感的，建筑市场任何一个微小的变化都会折射到工程造价方面。
2、房地产开发企业在进行建筑工程的开发过程中，往往面临着评标方式不合理的困境
我国出台的《中华人民共和国招标投标法》，在法律文本方面规范了建筑工程招投标阶段的行为，对于招投标阶段评标专家的地位做了具体的界定，从而在很大程度上减少了业主对于竞标项目的直接干预和影响，从理论层面保障了建筑工程招投标阶段的民主化和公开透明化。然而在实际的运作过程中，评委会只能按照评标规则评标，加之评标时间过短、招标文件无法详尽反映工程实际情况，对于竞标企业的投标文件不能够做充分的、系统性的分析和评估，往往流于形式，不能够合理的确定工程造价的价格。
3、房地产开发企业在进行建筑工程造价控制的过程中，面临着工程造价控制的各个阶段衔接不紧密，脱节现象严重的问题
房地产开发企业在进行建筑工程招投标阶段工程造价控制的过程中，会面临着由于工程造价控制各阶段的评估预算不一致，而产生的诸多造价问题。例如我国现在通行的造价控制大多处于分散性的、多阶段的管理模式之中，投资估算、初步设计概算、施工图预算、承包合同价款、竣工结算等各个阶段的造价预算是分散于各个部门分别计算，而非统一计算的，它们具体是由可行性研究咨询公司、设计部门、造价咨询公司、施工企业、财政或审计部门各自管理，没有建立起相互衔接、前后相互控制补充的统一模式，因此对于工程的全过程造价管理体系缺乏统一有效的监督与管理。[2]由于对工程项目的全程造价控制意识不强，导致设计单位、建设单位、施工单位之间缺乏统一的造价控制工作的沟通和管理。设计单位在设计阶段即使做了工程造价的估算，甚至细化到预算，但由于缺少对于设计方案造价指标的约束和控制，一般使得工程设计预算较为保守，而在后续施工中由于工程变更往往使实际的投资更高；工程的施工监管单位往往负责对于工程质量、工程进度和工程施工安全的监督和管理，很少涉及到工程造价的投资分析决策中（特别是建设前期阶段）；在施工招投标阶段，标价和标底估算不准确，导致工程实施阶段的投资管理失效。这些问题都会造成房地产开发企业在工程造价控制阶段的定位、把握不准，从而严重的影响到工程的总投资预算。
二、房地产开发企业在建筑工程招投标阶段针对工程造价控制的现状所采取的合理措施
房地产开发企业对于建筑工程的开发与投资必须建立在科学合理的工程造价控制预算基础之上，只有以合理的工程造价控制进行开发经营，房地产开发企业才能够获得较大的经济效益。建筑工程的招投标阶段是建筑产品的经营开发者在经过招标活动，确定了建筑产品的生产者，进而签订建筑工程承包合同的过程。在这过程中，房地产开发企业需要确立多方面的内容与事项，如招标文件中必须明确的承发包模式、评标原则、合同条文、合同价格、合同计价方式等。因而加强建筑工程招投标阶段的工程造价控制工作显得较为复杂。房地产开发企业在工程量清单模式下的招投标阶段，实行造价控制可以采用以下合理的措施来加以实现：
1、房地产开发企业可以选择合理的招标方式以实现对于工程造价的控制
房地产开发企业在进行建筑工程的开发过程中，可以选择较为合理的招标形式，从而减少工程造价投入，实现对于工程在招投标阶段的造价控制。建筑工程的招标方式按照竞争公开力度可以分为邀请招标和公开招标。其中邀请招标是指招标人限制竞标对象，缩小工程招标范围，所具有的选择性较小，并且可能会丧失报价和技术上的有力竞争者。[3]采用邀请招标方式可能有以下原因：由于采购规模较小，为减少采购时间和采购费用而采用邀请招标方式；由于国务院或者法律特殊规定而不适合采用公开招标方式的情况下，采用邀请招标方式；由于专业性强、技术要求严格或者其他特殊原因而采用邀请少数具有竞标资格的建筑施工单位竞标。[3]
而公开招标具有较大的选择性，可以在众多的竞标者中比较选出价格合理、施工工期较短、工程质量较好的承包商。公开招标有助于打破行业垄断，实现公平自由竞争。因此，房地产开发企业可以结合具体的房地产投资开发项目来确定较为合适的工程招标方式。
2、房地产开发企业可以选择最优的合同类型以实现对于工程造价的控制
房地产开发企业在进行建筑工程的投资开发过程中，必须注重合同类型的选择，以利于最大限度的降低和转移工程造价的风险责任。通常情况下，建筑施工合同主要发挥着调节承发包双方的风险分担和利益分配的功能，建设单位或者招标人可以通过适当的合同类型和具体的合同条款的设定，将风险最大程度的转移给承包商，因此将自身的风险降低到最小程度。
建筑工程的施工合同根据合同计价方式的不同，可以划分为成本加酬金合同、单价合同、总价合同等三种基本类型。根据不同类型的项目、不同的发展阶段的实际情况，以及各种不同的合同计价方法优势与不足、使用范围，房地产开发企业可以选择科学、合理的合同类型，来保障建筑工程开发项目的顺利实施。具体而言，房地产开发企业在决定采用何种形式的合同类型时可以依据工程设计图纸的深度、工程的复杂程度、工程的规模大小、施工周期的长短等具体因素来综合考量，并最终选择出较为合适的工程合同。
3、招标范围的界定
招标范围的界定，不仅对各潜在竞标人说明了参与招标项目时，所应具备的资格、技术、资金成本条件等，也是对于中标人与招标人之间的责任的界定和划分，明确了中标人所应承担的工程工作量，因而只有招标范围界定明确，才能确定工程总价。
4、注重标底的编制与审核
标底应该遵循价值规律。它是业主对于工程的预期价格，并不是越低越好。标底的价格的确定，应该以详尽的市场机械、材料、人工行情的调查为依据，尽可能多的掌握同类或者是相近的工程项目的造价资料，经过仔细的比较计算、分析、研究之后，形成一套较为完整的工程造价资料控制表单，从而将工程标底控制在同类工程的社会平均水平线左右。
当前的招投标实践过程中，并不以单纯的标底作为评标计算商务标得分，而是将标底作为投标报价的上限，来对投标人的报价进行分析，因而，标底的准确性，是保证招标成功的重要依据。[4]
5、合同价款的支付方式
合同价款的支付方式，主要包括预付款的数量及支付与扣回方式、进度款的支付方式、工程款的结算方式、质保金的数量及支付方式等。合同价款的支付方式不仅会明显地影响投标价，同时也是对于承包商进行控制和管理工程造价的有效手段。
结语
总之，面对建筑工程招投标阶段工程造价控制所出现的种种问题，房地产开发企业必须积极应对，采取合法、科学、有效的措施，以节约工程成本、实现经济效益的最大化。
参考文献
[1]周和生，尹贻林．建设项目全过程造价管理[M].天津: 天津大学出版社; 2008．
[2]邱义明，蔡雪峰．工程项目施工阶段价值工程应用研究[J]．福建工程学院学报; 2008(2):96－98．
