发布时间：2023-08-14 17:08:06
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的土地使用税征管建议样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
xxx工业园区分局是x年x月x号挂牌设立的税务机构，专门服务于工业园区经济发展，其征管范围是原xx税分局，以前因为大部分属农村分局，没有开征土地使用税。自2007年工业园区管委会设立以来，使原来的不在土地使用税征收范围的纳税人，成为该税的纳税人。按照《xx人民政府关于调整xx县城镇土地使用税适用税额标准的批复》（xx秘[2007]156号）之规定每平方米每年4.00元，不少企业占地几十亩，应纳税款每年几万到十几万元不等，企业负担较重，多数纳税人难以接受，抵触情绪较大，造成部分税款不能及时足额征收上来，给税收工作造成了很大困难。针对上述情况，2010年下半年，xx分局新的领导班子面对困难局面，迎难而上，根据国家有关土地使用税的政策和省政府，省税务局的具体规定，认真学习，深刻领会，并严格执行，当年征收城镇土地使用税86万元，同比增收60万元，增长203%；2011征收城镇土地使用税97万元，同比征收11万元，增长12.8%。
二、具体做法
（一）明确纳税人。工业园区是一个特殊的经济区域，其中的土地使用形式多种多样，必需逐户对照政策确定纳税人：1、管委会出租的标准厂房的土地使用税缴纳问题，根据xxx人民政府（2007）205号文件和xxx税局税务函（2007）585号文件有关规定是：土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳，拥有土地使用权的纳税人不在所在土地的，由代管人或实际使用人缴纳。
2、是以企业自已的名义在园区内征地建房生产经营的纳税人，这部分是已缴纳了土地出让金，但没有正式的国有土地使用证，经请示后明确应有企业自己缴纳。
3、是企业直接向园区内的老百姓租用农业生产用地，搞生产经营，根据财政部、国家税务总局，关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知，财税（2006）56号文件规定，在城镇土地使用税的征收范围内实际使用应税集体所有建设用地，但未办理土地使用流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。
（二）确定征税范围、等级税额和面积
1、征税范围：根据《xx人民政府关于调整我县城镇土地使用税征收范围、等级税额的请示》（临政秘[2007]71号）《xx人民政府关于调整xx城镇土地使用税适用税额标准的批复》（阜政秘[2007]156号），确定xx土地划分四个等级，分别是一等每平方米5元，二等每平方米4元，三等每平方米3元，四等每平方米2元，其中工业园区适用二等每平方米4元。xxx税局随后以临税务（2008）35号文件通知，具体执行时间为2008年1月1日。
2、征税面积：首先有土地使用证的企业按土地使用证上标明的使用面积计征，没有地土使用证的单位或不能提供准确使用面积的经协调管委会和土地部门，由园区管委会同纳税人共同进行了测量，经双方认可后签字生效。
（三）具体征收时，我们严格按照有关规定，凡征用农业生产用地的自征之日起一年后开始征收，其他形式的一个月后开始计算征收，并逐户通知应纳税款，使纳税人心中有数，公开、透明。
三、存在的困难
（一）目前我们最难处理的是土地使用税的征收与新入园企业发展之间的矛盾。一直以来，我们的工作目标就是全力支持园区经济发展，做到税收与企业和谐发展，为此我们做了大量细致的宣传工作，但是工作开展难度依然很大，进展较慢。
（二）纳税人情况较为复杂，纳税遵从度低
园区内缴纳土地使用税的企业有一下几种类型：
1、本地原有的企业，这部分企业主要以蔬菜脱水加工为主，纳税意识比较好，但是入园以后企业各项税费负担明显加大，缴税主动性较差；
2、招商引资企业，部分企业由于政府未按期拆迁，至企业未能使用或完全使用，摘牌时的土地注明面积。建设路以东，前进路北部分企业由于院内有一条省级电力输送线（高压线），导致企业无法正常使用土地，企业为此意见很大。
还有一部分企业由于是招商过来的，认为自己本来就应该享受税收优惠，但是税务机关又找不到相关优惠政策，难以给与优惠，税务机关一找，他们立即就找领导，给一线税收工作带来很大阻力；
3、按土地使用税征收规定，对围墙内使用的土地征税，由于企业在建设时让出了一部分（一般为5-10米）做为公用路面使用，故此部分未计入土地使用税征税面积。
4、一些以前在城里做商品批发的个体工商户，以物流的名义成立公司进入园区，占地往往都在30亩左右。这部分企业以前是个体户，在城里每年缴纳地方税四、五千元，而进入园区后每年仅城镇土地使用税一项就要缴纳八万元左右，无论从经济上还是从意识上都难以接受，因此这些企业征管难度最大。
5、园区管委会下属新泉投资公司以管委会名义对外出租一、二期标准厂房，土地使用税、房产税、营业税等税收均未按规定申报缴纳，该项税收也占有一定比例。
四、下一步工作打算
我们建议，按照土地使用税征收的意义和作用以及管理权限，税务机关应按照法律规定足额征收,对于需要扶持的企业,由政府采取按比例返还或其他方式给予扶持。这样一来，既降低了企业因不缴或少缴税款带来的税收刑事法律风险，同时也减少了税务机关因不征或少征税款的带来的行政执法风险，实现园区经济、企业以及税收和谐发展的多赢局面。
税收风险管理是将风险管理理念引入日管工作中，通过风险识别、估测、评价等手段对纳税人不及时、不依法、不足额缴纳税款造成税款流失的风险进行确认，对确认的风险实施合理预估和有效控制，并采取积极措施对可能导致的后果进行挽回。税收风险管理的重要性体现在：一是可以使征管行为更有效率。通过建立风险预警系统，对纳税人实施分级分类差别化管理；对暂未发现风险的纳税人不打扰，同时提供方便快捷的办税条件，增强纳税人认同感，对低风险纳税人予以提醒辅导，适度关注；对中高风险纳税人重点监管，红色预警，及时纠正；对不遵从的纳税人予以惩罚震慑，联合管制，强力打击。二是有利于降低税收成本。税收风险管理通过对信息收集、风险识别、等级排序、预警提示、任务推送、风险应对、结果预测等环节实施监控，可以降低税务机关的主观认知，防范执法过程中的风险，减少税收成本。
二、税务稽查以查促管，强化风险管理
（一）稽查在实践中取得的成效
1.注重驾驶培训机构辅导检查，促进基层所规范管理，强化风险管理。掌握基础数据、辅导企业自查、重点筛选检查，通过对企业报送的自查申报表与我们掌握的第三方信息进行比较核对，确定重点检查户。分析问题根源，统一征管政策，降低执法风险。通过对发现的问题认真进行梳理，对征管部门加强管理起到了有效的促进。
2.开展事业单位发票专项抽查，促进基层所加强管理。抽查发现某事业单位取得的交易服务费未全额申报增值税及其附加，片面的认为：通过“非税收入一般缴款收据”和直接缴纳财政专户的款项不存在营利行为，就可以不交税，而在日常管理中，也没有对事业单位的此类问题予以重点关注。对本案产生的原因及时进行分析，并提出征管建议：一是要对辖区内行政事业有收费项目的单位集中进行清理辅导，达到规范行政事业单位应纳税收费项目管理，切实防范此类执法风险的目的；二是要以此为鉴，集中税务干部加强税收政策的更新知识培训。
3.加强园区企业税务稽查，啃下“硬骨头”协助征管。针对难办案例，启动多项程序，规范步骤处置。面临经济下行大环境，小部分企业经营不散，没有效益可以没有增值税以及相应的附加，但是房产税、土地使用税却不是以企业经营好坏为前提的，对于一部分占地面积大的企业，房产税、土地使用税税款较大，常有拖欠习惯，税务所管理起来有难度，逐渐变成征管中的“硬骨头”。该局稽查局就税务所提交的几户企业征地后土地长期闲置或经营不正常而导致房产税、土地使用税征管难的企业进行了进户稽查。由于无法联系相关人员，通过到国土房管部门提取土地信息资料核定应补税款，经过重大案件审理委员会审理进行定性，在向该公司直接送达、邮寄送达等方式无果的情况下，通过报纸公告送达了相关税务文书。最后，通过税收约谈，讲清税收法律和税收政策的严肃性，已将拖欠的税款解缴入库。加强管查沟通，理顺协作机制，发挥稽查最后屏障作用。
（二）如何更好地发挥稽查“以查促管”作用，防止税收风险
1.完善征管建议制度。稽查部门的征管建议尽管能就某案、某事进行规范，少数也能积极影响到行业的征管，但是在部门配合、建议内容、建议形式和要求、文书格式、反馈方式和时限，传递程序、限改期限等方面缺少详细的规定，深度广度还不够，离“查一个案件、震慑类似企业、规范一个行业”的目标还有不小的距离。应进一步完善征管建议制度，针对征管部门平常不易发现的一些深层次的潜在问题，及时反馈并建议改进。
2.进一步健全征、管、查协调机制。建立联席会议制度和完善“征、管、查”信息资料传递制度，进一步沟通案件查处情况和存在的税收问题、征管的改进建议和措施等，以便充分利用稽查成果，及时调整有关工作思路，研究加强管理的措施，确保稽查、管理的协调一致，形成工作合力。
3.加强查后的跟踪管理。要求征管单位对征管建议及时回送《征管建议回复书》，实行建议回访制，到税务所回访听意见，广泛征求一线征管人员对征管建议的办理情况及建议、意见，及时总结归纳出规律性、典型性的问题和解决方法，编写出《行业管理、检查指南》，增强稽查和管理的针对性、有效性。
三、税收风险管理的未来发展应采取的措施
（一）加强信息管理
1.提高获取信息的质量。要求纳税人在税务登记，变更环节准确、完整的填写相应的信息，并提供相应的资料。此外，税务登记环节应做好纳税人填写资料的审核，并准确、完整的录入税收征管系统。
2.扩大信息获取的渠道。税务部门应该加强于工商，国土等部门的沟通，及时获取相关信息，并导入到税收征管系统，对税务机关获取信息的做有效的补充。
3.加强税务系统内部信息的纵向比对和与相关部门信息的横向比对，设置预警指标，落实分析制度，为征管工作提供指导依据和技术支持，避免国家税收流失，降低执法风险。
（二）强化税收分析
一是采取有针对性的税源监控措施，如加强重点行业，重点企业的税源监管，合理地配置税收管理资源，提高税源管理的针对性和有效性。
二是税务机关应该对不同风险级别的企业，结合纳税信誉等级管理，通过制定企业管理办法、建立行业管理模型进行监控。做到层层落实管理责任、监控目标和监控措施，实施动态跟踪、重点核查、行业评估。
三是不断完善税收分析、纳税评估、税源监控和税务稽查互动机制，实现由排除风险点到治理风险面、控制风险源的转化，发挥税收风险管理的最大作用，实现对税源的长效管理。
（三）加强执法监督
关键词:房地产税收制度;改革;物业税
房地产税收制度是我国经济体制的重要组成部分,不仅指导着房地产税收的合理征纳,而且对调节房地产市场秩序、规范房地产行为起着重要作用。我国现行的房地产税收制度是在1994年实行税制改革的基础上形成的,曾指导房地产行业繁荣发展,对促进国民经济增长起至关重要的作用。但随着经济形势的转变,我国房地产市场中出现一些突出问题,如房价猛涨、投资过热、低买高卖、土地闲置等,这一系列问题我国现行房地产税收制度已很难对其进行调控和干预,因此对房地产税收制度进行改革势在必行。
一、我国现行房地产税收制度
我国现行的房地产税收制度从税费的角度上看,主要涉及12项,包括土地增值税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、固定资产投资方向调节税、营业税、印花税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税和教育费附加,其中固定资产投资方向调节税自2000年初暂停征收。另外,在现有的房地产税制中只有城市维护建设税和教育费附加是外商投资企业和外国企业不需缴纳的,其他税种在2009年已实现内外统一。房地产税收具体分布在土地使用权的取得和房地产的开发、经营和保有环节。土地使用权取得环节涉及的税种有企业所得税(或个人所得税)、营业税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、耕地占用税。房地产开发商在开发环节缴纳的税种主要有营业税、企业所得税(或个人所得税)、城镇土地使用税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加。在房地产经营环节,房地产开发商缴纳的税种主要有营业税、土地增值税、企业所得税(或个人所得税)、城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税等。在房地产的保有环节,若自用房屋,缴纳的税种主要有城镇土地使用税和房产税;若出租房屋,缴纳的税种主要有营业税、房产税、企业所得税(或个人所得税)、印花税。
二、我国现行房地产税收制度存在的问题
(一)税种繁多,税费混杂
我国房地产税收制度税种繁多,重复征税,在同一环节征收多种税收,同一种税收又存在多种环节。如以土地为课税对象征收耕地占用税和城镇土地使用税;对房屋租金收入,既征收5%的营业税,又征收12%的房产税;对房地产产权转让收入既征收营业税,又征收土地增值税;对房地产产权转让环节时所签订的产权转移书据,双方既缴纳0.05%的印花税,承受方又要缴纳契税。同时,房地产市场税费体系混乱,以税代费、以费挤税现象普遍。如城建税实际上是为补充城市维护建设资金而向对从事生产、经营取得收入的单位和个人征收的一种费。另据调查显示,在房地产开发的整个过程中,税收为建筑成本的9%,而各种费用高达41%;2005年山东房地产开发费用支出最高占到三分之一,费挤税现象严重。税种繁多、重复征税、多层收费使房价上涨趋势严重。
(二)计税依据不合理
我国部分税种的计税依据不合理。对经营自用部分的房产税是以房产原值扣除10%-30%的余额为计税依据,城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。这两种计税依据未体现房地产的时间价值和土地的级差收益,房地产税收收入无法随着房地产的增值而增加,不能起到税收政策目标。另外,我国的土地出让制度不合理,我国目前的土地出让制度是土地批租制,根据土地用途期限分为40年到70年不等,这种一次性支付几十年税费的制度一方面加大房地产的建设成本,提高房价,另一方面又造成政府“寅吃卯粮”的现象,不利于土地资源的合理利用和城市的可持续发展。
(三)征税范围过窄
部分税种的征税范围过窄,阻碍市场主体的公平竞争,同时导致税源流失。如房产税和城镇土地使用税征收范围都仅限于城市、县城、建制镇、工矿区,不包括农村土地。随着城市化规模的日益增大,大量开发商将新增项目建在距离城市较近的农村,占用我国有限的耕地面积。同时房产税在城市免税范围过大,个人所有非营业用的房产都属于免税范围。
(四)重流通,轻保有
在现行房地产税收制度下流通环节税种较多,税负较重,而在房地产的保有环节税种较少,税负较低,且部分税种的免税范围过大。资料显示,在房地产的流通环节,税负水平已达到30%-40%。这种重流通的局面一方面造成房地产的合理流通受限,使新建商品房价格上涨,另一方面又助长了房地产的私下交易,阻碍房地产市场的健康稳定发展。而轻保有的局面使投资者不必为保有房地产而纳税,造成房地产资源的浪费。
(五)税收行政效率低下
税收行政效率可理解为以较少的税收成本获得较多的税收。现行房地产税收制度行政效率低下,主要表现在以下几个方面:
第一,税收立法层次低,稳定性差。目前有关房地产税收的实体法律仅有《中华人民共和国企业所得税法》和《中华人民共和国个人所得税法》,其他都是行政法规和规章,权威性低,稳定性差。
第二,部分房地产税种设计不合理,操作烦琐。如1994年初为抑制房地产炒作而开征的土地增值税,该税对增值额的规定十分繁琐,加上房地产开发销售周期较长使计税依据难以确定。同时税款征收手续复杂,不易执行,数十年来该税几乎流于形式,税款征收额较少。
第三,税收征管配套措施不健全。如房地产产权登记制度不完善,不可避免存在着许多私下交易,使税源减少。同时,与房地产税收紧密联系的房地产价格评估制度在我国发展很不成熟,一方面缺少适合我国国情的完整的理论体系和方法,另一方面税务部门内部现有的房地产评估机构和人员素质不够高,难以适应税收征管的需要。
三、对我国现行房地产税收制度改革的思考
(一)取消、完善部分税种
1、收费项目规范化。我国现行房地产税收制度中存在着大量收费现象,其中大部分属于不合理收费,影响房地产市场健康稳定发展。取缔不必要的收费项目,将必要的收费项目纳入税收管理,促进收费过程的公正严肃性。
2、取消土地增值税。在房地产开发环节需要对增值额征收土地增值税、企业所得税,这两种税收重复征税,不符合税收中性原则,并且加大房地产开发商建筑成本。同时土地增值税操作复杂,每年征收额较少,造成税收行政效率低下,影响税务机关的公信力,建议取消该税,减轻交易环节的税收负担。
3、合理调整城市维护建设税和教育费附加。现阶段我国税种中只有这两种税种是内外不统一的,应尽快统一内外资企业和内外籍个人的城市维护建设税和教育费附加,促进市场主体的公平竞争。城建税是为提供城市维护建设资金而开征的,不是一个独立的税种,以附加税的形式出现,计税依据为增值税、消费税、营业税三者实际缴纳的税收之和。建议将计税依据改为三税应缴税收之和。同时将目前地区实行的差别税率改为幅度税率,地方政府可根据当地经济情况进行调整,使税率更加灵活。
4、耕地占用税。耕地占用税是以实际占用的耕地面积为计税依据,实行定额税率从量征收的办法。建议考虑耕地的质量等级、肥沃程度、地势条件、潜在价值、单位面积年产值、使用年限等因素设置新的计税依据,并适当提高税率,以促进耕地资源的节约使用。
(二)合并税种,开征物业税
在房地产取得阶段,将印花税并入契税;在经营阶段,保留企业所得税(或个人所得税)、营业税、城市维护建设税和教育附加;在保有阶段,将房产税、城镇土地使用税以及一些费用合并为物业税。
1、物业税征收的意义。第一,优化现行税制。有利于消除现行税制重流通、轻保有的弊端,加速房地产市场的流通,抑制房地产的投资和投机需求。第二,促进房地产行业的竞争。物业税将现行房地产税收制度下一次性缴纳的税费分期缴纳,使房地产开发商在开发阶段的筹资成本和风险大大减少,降低房地产产业的壁垒,有利于吸引更多的开发商进入,促进行业繁荣发展。第三,有利于政府职能转变。在物业税的条件下各届政府分摊土地使用权出让收取的税费,这将导致本届政府的税费收入大幅减少,其为增加税收收入,必然会提供更好的公共服务,有利于投资环境和生活环境的改善。
2、物业税的设计。物业税的纳税人为在我国境内拥有土地使用权和房屋所有权的单位和个人,课税对象为土地和房屋,税率应该在0.84%-0.1%之间。物业税的征税范围应包括市区、县城、建制镇、工矿区和农村,同时个人自住房地产应纳入征税范围。物业税的计税依据应为房地产市场价值,该办法符合国际惯例,税额随着不动产价值的升高而增加。同时,由于物业税首次征收,可采取循序渐进的方法,先从商业房地产改革开始,逐步过渡到一般性质的房地产。
(三)提高税收征管效率
1、完善税收立法。在我国税收立法的实践中,立法机关制定的税收法律较少,行政机关占了主导地位,税收法律规范的效力层次普遍偏低,大多以规章立法的形式出现。我国房地产税收制度处于税收法律体系的大环境下,不可避免具有立法层次偏低的弊端,应尽快完善税收立法。第一,尽快制定《税收基本法》。《税收基本法》是税收法律体系中的母法,指导约束各种税收法律、法规、规章,对税收领域最基本、最重要的问题起规范作用。第二,将现行税收体系中较完善的税收规范性文件通过立法程序上升为法律或行政法规,提高税收法规的权威性。
2、健全税收征管的配套措施。第一,加强房地产产权登记制度。房地产产权登记是房地产税收课征的基础,首先,建立土地信息数据库,对土地基本情况进行登记;其次,实行房屋和土地产权合一制度,保证对房地产交易全面课税。第二,完善房地产价格评估制度。目前国际上通用的评估方法有成本法、市场比较法和收益法,各种方法都有优缺点。应尽快探索适合我国国情的理论体系和方法,并加强税务人员的培训。第三,继续推进房地产税收一体化。“部门协作、信息共享、先税后证、以票控税、源泉控管”是房地产税收一体化的实施要点。其在我国取得了阶段性成果,但各税务部门之间协调不够畅通,效率低下,应继续推进并优化其在我国的发展。
参考文献:
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为了解决物流企业税收政策方面存在的突出问题，国家有关部门相继采取了一系列政策措施。2003年，全国政协组织了对物流业的专项调研，给国务院的报告中反映了有关税收的问题，得到总理的批示。根据九部委《关于促进我国现代物流业发展的意见》提出的要求，2005年12月，国家税务总局《关于试点物流企业有关税收政策问题的通知》之后，联合中国物流与采购联合会分别于2006年1月1日认定第一批37家物流税务试点企业，2007年1月1日认定第二批158家物流税务试点企业，2007年8月1日认定第三批13家物流税务试点企业，2008年12月1日认定第四批184家物流税务试点企业。
目前国内物流业税种
目前，我国现行税收制度主要存在流转税、所得税、财产税以及行为税四大类税系，各税系中涉及物流业的大约有18项税种。物流企业较为普遍缴纳的税种一般包括：营业税、城市维护建设税、房产税、车船税、土地使用税、印花税、教育费附加以及企业所得税。其中，营业税和企业所得税是物流企业所要缴纳的主要税种。据北京物流协会初步统计，营业税占物流企业缴纳总税额的60％至70％，企业所得税占到20％左右。
营业税的征收范围包括提供应税劳务(交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、服务业)、转让无形资产和销售不动产三个方面。物流企业缴纳营业税的主要税目根据其提供应税劳务的不同而主要包括交通运输业和服务业，物流企业提供应税劳务按照营业额和规定的税率计算应纳税额，相关的营业税的税率大体上分为交通运输业(陆路运输、水路运输、航空运输、管道运输)3％和服务业(业、仓储业、装卸搬运、租赁业及其他服务业)5％两大类。
企业所得税是对在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织取得的生产经营所得和其他所得征收的一种税。根据原所得税法，企业所得税基本税率为33％，不同盈收状况的物流企业，企业所得税的适用税率也有所不同。
我国物流服务业务税负较重，税率不统一，各类物流企业相关的专项发票营业税率、增值税抵扣、附加税不一致。
物流纳税的问题
尽管目前我国物流业税收改革取得了阶段性成果，有力地改善了物流业发展的政策环境，但目前在税收管理方面仍面临许多问题，在税收方面主要存在以下问题：
一是营业税存在部分重复纳税现象。重复纳税是目前存在于物流行业税收方面的最重要也是最为不合理的问题，已经对物流业的发展造成了一定的负面影响。其中，物流配送业务领域、仓储租赁业务领域、代收代缴费用领域表现尤为突出：
二是物流企业综合税负相对偏高。根据第三次全国经济普查数据显示，仓储业务利润率仅为2.6％，而我国物流企业毛利一般仅在4％～6％，税后纯利只有1％～3％，但仓储及其他物流服务却使用5％的税率，比运输业税率还高出2个百分点：
三是所得税属地缴纳不符合现代物流业跨区域发展的特点。现代物流服务企业具有跨区域发展的行业特点。由于各地经济水平和经营条件不同，常常出现在一个公司范围内，部分区域公司盈利而另一部分区域公司亏损的局面。但目前我国执行的属地缴纳企业所得税的制度，许多集团型企业无法做到企业内部盈亏互补，在一定程度上加重了企业的税收负担；
四是整合社会运输资源中很难取得合法运输发票的问题。现代物流企业雇用的个体户司机按现行发票管理规定较难取得发票。因此，为了解决开发票等问题，部分个体户车辆采取到其他运输公司挂靠的形式。由于个体户车辆提供的往往是单次临时性运输服务，因此无法完整的将支付的费用发票交给被挂靠公司，再从被挂靠公司报销现金。如果被挂靠公司承担开票责任，将造成无实际收入的“空开票”，同时由于不可能将挂靠车辆的支出完整纳入核算，被挂靠运输公司要承担很重的所得税的压力：
五是物流企业自开票纳税人的认定与额度管理的问题。我国现行物流业使用的最重要的发票是“货物运输业发票”，按照现行政策规定，货物运输业自开票纳税人认定，必须具有自备车辆，同时只有自备车辆运输货物取得的收入才能开具货物运输业发票。另外，自开票纳税人的认定也存在额度限制和属地限制等问题：
六是仓储物流服务中土地使用税与物流企业兼并整合中土地出让金及营业税的问题。在物流活动中，仓储与分拨、配送基础设施的建设与使用是整体物流服务的关键环节，直接关系到国家的经济发展与国家安全，同时与国民生活紧密相连，因此具有公益性的特征，与一般意义上的房地产等产业具有根本的区别。但是在我国土地使用税、房产税的征收上却未能体现出这种差别，高额的土地使用税，给低盈利的仓储型物流企业带来很大压力：
七是物流业税收存在征管困难、税收漏洞，对政策理解差异问题。征管困难与税收漏洞问题已十分严峻。同时，由于各地对物流税收管理相关文件的理解不同，不同地区对地方经济发展的观点不同，导致地方税类的设置与管理也有一定的差别，出现了我国不同地区在物流税收政策执行上有所差别的现象。
国外物流企业的纳税
物流业是一种新兴的综合服务业，国外物流业税收的一些特点值得我们重视和借鉴。
据了解，国际上对物流业征收的流转税主要有三种类型：一是征收增值税或具有增值税性质的商品劳务税。这主要是那些对商品和劳务全面征收增值税的国家。增值税在当今世界范围内普遍流行，因此，对物流业征增值税是主流：二是在没有实行增值税制的国家和地区，物流业仍随同传统服务业征收销售税或劳务税，如美国各州一般对诸如运输、仓储等服务业征收销售和使用税，马来西亚对各种服务征收劳务税：三是对产品和部分劳务征收增值税，但对包括物流服务在内的主要服务业征收营业税。这三种流转税征收模式本身优劣明显：对营业额全额征税的销售税和营业税存在重复征税的根本缺陷。正因为如此，增值税制仅仅经历了半个多世纪就横扫世界，成为流转税的主体模式。而就物流业的发展而言，增值税的中性特点同样显得合理和有利。
从国际上的流转税政策看，增值税比营业税、销售税更合理、科学，这也是给予一些优惠支持措施，鼓励物流业发展。主要体现在三个方面：对包括物流服务在内的出口型服务适用零税率，以鼓励本国产品和劳务的出口：对物流企业购进的产品或设施实施减免；对物流业实行流转税特殊优惠政策。目
前在流转税方面专门对物流业实行鼓励措施的国家比较突出的是新加坡。从优惠内容看，虽然世界各国具体的优惠方式、程度各不相同，但对优惠适用条件基本上都有明确的规定，特别是对物流服务的界定，如马来西亚对综合物流服务、新加坡对第三方物流等的规定都比较具体。
物流企业原则上按一般企业缴纳企业(公司)所得税。不过，从鼓励物流业发展政策角度看，所得税的政策优惠要比流转税更为明显。如马来西亚规定，新成立的综合物流公司可以享受为期5年的法定所得70％免纳所得税优惠。现有综合物流公司可以享受为期5年的再投资新增所得70％免纳所得税优惠。泰国把物流业作为优先鼓励发展的行业，规定物流企业可以享受免征公司所得税8年的优惠。法国政府明确规定，允许物流中心采用“成本加计法’确定应税所得，即通过事先的税收裁定方式，由纳税人与税务部门商定平均成本利润率，用以计算物流中心的应税所得。成本利润率一般在5％－10％之间。法国税务局还明确规定，适用“成本加计法’计税的物流中心是指跨国集团在法国设立的子公司或常设机构。它专门为该跨国集团成员提供仓储、包装、贴签和配送等服务并承担相应的管理风险。此外，为降低物流成本，促进物流业发展，法国还规定对物流中心的境外职员免征全部或部分个人所得税。新加坡政府规定，经核准的船务物流企业提供货运和物流服务所得可以在5年内按10％优惠税率缴纳公司所得税(新加坡公司所得税一般税率为20％)。最近新加坡政府提交国会审议的2007年预算拟将此项优惠期限从5年延长到10年。
七方面的改革
借鉴发达国家的通行做法，同时考虑到我国物流产业发展的需要和财政承受能力，在本次会议上，相关专家和行业及税务主管部门提出七个方面物流业税收改革建议：
建议在重新核定营业税计征基数的基础上，明确物流外包业务营业税的差额纳税界定方法与计算方法，将物流企业在经营过程中采用外包的方法，采用垫付款形式支付的运输、仓储、包装、分拣、加工等业务过程的成本作为抵扣部分看待。
适当降低部分物流服务的营业税税率与土地使用税税率。建议将仓储、分拨等业务作为特殊服务业看待，按3％税率征收，物流企业土地使用税税率建议按各地规定的30％征收。
在全国范围内实行物流企业统一缴纳企业所得税政策。凡符合总部领导下统一经营、统一核算，并与总部微机联网、实行统一规范管理的企业，由总部统一缴纳企业所得税。
利用规模物流企业管理体系，解决小规模运输户税收监管困难与偷漏税问题。凡是规模化物流企业外雇车辆现金支付运费的，由物流企业作为法人单位负责在所在地的税务局代开小规模运输户货运发票：对法人单位代开代管个体运输户的发票实行优惠税率：营业税、所得税合并按4.3％征收，由代缴税法人单位代个体运输户代收缴纳：为防止代开、虚开运输发票，建议采取以下办法：物流企业负责对外雇车一律开具普通货运专用发票，或加上一般纳税人不能抵扣字样，只作为抵扣凭据。
放宽物流企业自开票纳税人资格认定中关于白备车辆的规定。原来我国税收管理中关于运输业自开票纳税人的“自备车辆’作为基本条件已经不适应现代物流业发展的实际情况。
关键词：房产税征管；现状；改革
中图分类号： 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）007-0-01
当前，随着我国房价的不断上涨，政府出台了不少政策以调控房价。其中，房产税征管的改革在调节市场供需，促进房地产健康发展等当面均发挥了十分重要的作用，本文即针对我国房产税征管的改革问题展开具体论述。
一、我国房产税的发展及其征管现状分析
1.我国房产税的发展
我国房产税的发展过程可以划分为四个阶段，具体如下所示：（1）建国后，我国政府于1951年颁布了《城市房地产税暂行条例》，其标志着我国开始正式征收房产税；（2）1973年，因为简化税制的缘故，政府将对企业进行征收的房产税也并入到了工商税计征；（3）改革开放后，我国于1984年展开第二步利改税以及工商税制的改革，把城市房地产税分为了两个部分，一是房产税；二是城镇土地使用税；（4）1986年我国颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，自此我国正式进入了房产税全面开征阶段[1]。
2.我国房产税征管现状
当前，我国房产税征管中还存在着不少问题亟待解决，具体如下所示：
（1）房产税征政策存在不明晰之处，纳税主体难以确定
我国税法中的相关规定指出：房产税的纳税人是其产权的所有人或是承典人，而城镇土地使用税的纳税人是其使用权的所有人或是单位。若是产权的所有人或是承典人不在房屋所在地，城镇土地使用权的所有人或是单位存在纠纷，则应是代管人、实际使用人或是单位进行纳税。但是在实际征管过程中，因为“所在地”这一概念未能够清晰界定，导致纳税人之间存在扯皮的题，税务机关难以确定纳税主体。
（2）税务机关计税依据确定难度大
当前，我国计税依据主要分为两类：一是根据房产计税余值；二是根据按租金收入计征税额。其中，在第一种计税方式中，极易因为一些避税行为，导致房产原值计价出现失误。例如：一些企业的房产借着设备的形式计入资产，从而减少房产原值，实现避税；一些企业通过不将房屋记账、无条件提供给股东使用的形式，拒绝缴纳房产税。在第二种计税方式中，因为税源十分分散、隐蔽性强，因此征管的难度也极大。
（3）相关部门协税护税积极性小
房产税的征管范围十分广，工作量也大，因此若是仅仅依靠地税单位进行税源监管，难免会存在不到位或是遗漏之处。从我国当前房产税征管情况来看，“以地控税、以税节地”这一工作依旧处于一个摸索的状态之下，部分地方因为缺少完善的部门协作与信息共享机制导致地税单位很难及时获得相应的房屋、土地登记、变动资料，导致房产税的征管工作开展难度大大增加。
二、我国房产税征管的改革对策分析
1.完善税基评估机制
（1）完善评估主体的界定。立足于我国当前国情，建议设立准政府性质的专属房地产税税基评估机构，一方面其属于事业单位，另一方面其又能够独立于税务部门，确保其评估工作更加公正。（2）做好房地产税批量评估。随着信息技术的不断发展，建议利用计算机、GIS、GPS为房屋价值进行批量评估、实时跟踪以及动态的分析，完善计算机辅助批量评估系统；若是在进行房地产税评估时出现纠纷，建立采取单宗评估的方法重新进行评估，以增强准确性。
2.改进税收征管方式
（1）构建以自主申报为主的税收征管方式。在“两税”征管中，纳税人需进行自主申报，在房地产税改革后，应沿袭该种方式，以培养自主纳税意识。在进行为法人组织所有的房产税征管时，主要采取的是现行征管的方式，也就是按年计算、分期缴纳，由地方政府确定设计的纳税期限；在进行为个人所有的房产税征管时，主要采取的是自主申报的方式，通提交申报表、相应的减免税材料，办理纳税。（2）通过其他辅助征管方式进行补充。由于当前我国个人自主纳税意识有所欠缺，加上一些监管机制不到位，相关部门应构建房屋产权证年检制度，对于欠缴房地产税的个人或是组织，采取限制或是冻结产权证书的惩处方法。此外，可辅以委托代征、代扣代缴以及代收代缴等方式，规范税收征管流程，加强征管管理。
3.建立社会综合治税网络体系
针对我国地税部门长期以来“孤军奋战”的现象，必须加强各部门的配合，通过信息共享、部门协作，实现房地产税的高效、成功征管。（1）构建全国统一的房地产信息管理平台。该平台应通过全国联网的方式，动态掌握各个地区的房价、房屋交易以及住房供求等信息，并且能够直接查询到每一个人或是家庭的房产信息。当前，我国部分省市已经建立了区域性的房地产信息管理平台，但是需要进一步完善其信息的共享制度。（2）科学确定纳税人。在进行纳税人的确定时，除了要参考纳税人自主申报信息，还需通过多种方式自主收集相应的纳税信息。一方面，可通过国土部门以及房管部门，获得相应的存量、新增房产信息；另一方面，也可通过民政、公安部门，验证纳税人家庭成员关系，以确定相应的房产税优惠政策。（3）采取成熟的税源管理方式，通过“以地控税、以税节地”加强房地产税管理，并抓好合不动产登记制度的落实机会，在电子地籍图上叠加相应的应税房产信息，以达到房产与土地税源一体化管理的目的[2]。（4）在进行税款征收时，具体应强化以下几个方面的工作：一是税务机关必须实现做好纳税人银行账户信息的采集工作；二是税务机关应和相关部门通力合作，构建房地产税联合控管机制。三是通过构建纳税人信用联动体系的方式，不断提高纳税人的自主纳税意识，对于欠缴房地产税的个人或是组织，可由媒体相应的欠税公告，并将其纳入个人征信系统，以督促其及时进行相应税款的缴纳。
三、结语
综上所述，我国当前房地产税的征管过程中还存在不少问题，例如：纳税主体难以确定、税务机关计税依据确定难度大、相关部门协税护税积极性小等等，对此必须加强房地产税的征管改革，通过完善税基评估机制、改进税收征管方式、建立社会综合治税网络体系、完善税收法治保障框架，增强房产税征管系统的权威性与科学性。
参考文献：
[1]杨继瑞.房产税征管系统完善与现实把握：源自渝沪试点[J].改革，2011：47-52.
一、工作进展情况。按照市局直评工作要求，我小组于3月25日至4月8日对县安和驾驶员培训有限公司进行了案头分析以及全税种“二次分析”，对该纳税人的登记、申报以及缴纳情况有了大致了解。县安和驾驶员培训有限公司，2016年1月注册登记，2016年7月税务登记，目前有职工40人。经营地址为县城中华路，经营范围驾驶员培训（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2016年-2018年申报收入492229.4元，缴纳增值税5663.45元、企业所得税1768.51元，未入库城镇土地使用税、车船税。4月9日至4月11日我小组在该纳税人管理员带领下深入企业实地核查。
二、采取措施及取得的成效。1.通过五措施对该纳税人进行全方面评估，一是由该纳税人实际经营者对公司基本情况进行说明，并提供纸质资料加盖公章；二是通过车管所驾驶员报名系统下载2016年-2018年学员报名信息；三是到该纳税人门市以及练车场地对企业场地面积、车辆、经营状况进行实地核查；四是由企业提供2017年4月至2018年12月的会计凭证（无账簿或电子帐）、申报表、企业名下教练车信息以及2018年3月签署的土地租赁协议。由于2017年4月年出现企业转让情况，同时要求该纳税人提供了企业股权转让协议；五是根据该纳税人提供的凭证以及车管所报名系统人员信息对2016年至2018年的销售收入进行估算，根据销售收入计算应缴纳税款与金三系统已缴纳税款进行比对。
2.取得工作成效。县安和驾驶员培训有限公司目前有职工4人,其中教练2人。2017年4月安和驾校由张金玲转让于李振普、李保金，但未做变更登记。安和驾校实际经营者只提供了2017年4月至2018年12月的会计凭证，对之前经营情况、账目信息均表示不了解。由于该纳税人企业所得税征收方式为查账征收，但是却未按要求设置账簿，因此建议企业所得税核定征收。 根据车管所报名系统人员名单对凭证以及金三系统信息进行比对，该纳税人存在增值税以及城建税少缴风险。由于该纳税人只提供了2018年3月的土地租赁协议，且无土地税缴纳信息，存在城镇土地使用税少缴风险。
三、应对过程中出现的涉税问题，无需省局协助解决。
【关键词】房地产税；保有环节；问题；政策建议
目前一些经济发达的国家，如：美国、日本、英国、瑞士等都已经有一套比较完善的房地产税收制度。目前我国的税收制度在一定的历史时期发挥过它的积极作用，但目前已明显不适应我国市场经济和商品经济的发展，已明显有悖于税收作为政府宏观调控的职能。鉴于此，房地产业内和学术届内有识之士关于改革原有的房地产税收制度，建立适应时代要求的税收制度的呼声渐涨。2008年12月131号文《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》明确规定取消城市房地产税，内外资企业和个人统一适用《中华人民共和国房产税暂行条例》。国家财政部、国家税务总局共同颁发的财税[2008]137号文件做出调整房地产交易环节税收的规定，并酝酿把二税合一，改为在保有阶段统一征收物业税。具体来说，存在以下问题：
1目前我国房地产税制存在的问题分析
1. 1各征税环节税负分布不合理
房地产开发流通环节税负重，而在房地产保有环节税负较轻，且税收优惠范围大，造成了房地产全寿命周期中各个阶段的税负不合理状况，这对房地产市场的健康发展是很不利的。目前，房地产开发期间的税费主要有配套设施建设费、基础设施建设费、建筑工程质量安全监督费、物业管理基金等，占房地产相关税收的比例为8.92%。交易环节的税费有营业税、城市维护建设税、教育费附加、交易管理费、交易印花税、土地增值税和所得税等，所占比例为72.95%。目前我国房地产保有阶段的税费有房产税和城镇土地使用税，所占比例为18.13%[7]。考虑到开发期间需要支付巨额的土地出让金，房地产开发环节和交易环节的税费都大大高于保有环节的税费。
政府的经济职能之一，就在于利用税收制度促进经济发展、提高经济效益、增进社会分配的公平和平等。税收制度，对于纳税人而言，本应该产生多收益多交税、多占用资源多交税的效果，但目前我国的税收制度难以实现这一效果。另外在开发、建设、转让等流转环节多为流转税种，而流转税为间接税，具有可转嫁性，房地产开发企业将税负转嫁给了购房者，导致房价很高；由于房产保有阶段的税收少（目前只对生产经营性的房产征收房产税和土地使用税），导致土地闲置和房屋空置现象严重，增加投机性购房的积极性，鼓励土地保有者保有土地，坐收土地的自然增值部分，这些都不利于房地产市场的健康发展。
1. 2税种繁多、重复征税
我国现行房地产税制，存在重复征税。主要体现在以下几个方面：
1.2.1土地营业税、增值税和所得税的重复
企业所得税以企业的生产、经营所得和其他所得为课税对象，用每一纳税年度的收入总额减去准予扣除项目后的余额乘以所得税率来计算。土地增值税是以转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额为计税依据，每转让一次就征收一次土地增值税。所以，土地增值税也具有所得税的特征。另外，营业税是指在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人应按计税营业额乘以适用税率计取营业税。这就意味着在房地产品转让过程中，既要征收营业税又要征收土地增值税和所得税，造成了重复征税。
1.2.2房地产租赁中重复课税
营业性房屋出租取得的租金收入，需缴纳12%的房产税、5%左右的营业税，还有所得税、城市维护建设税以及教育费附加等，房产税本来归属于财产税，在这里又扮演了流转（营业）税的角色，造成了重复课税。目前市场上住宅类房产无论自用或出租都没有强制征税，政府就丧失了大量的优质税源（由于房地产本身具有保值和增值的特点，激发了投资客投资房产的热情，有的人名下有多处房产。）。因此，降低交易阶段的重复征税，不但能更好地激活房地产市场，也有利于地方政府形成丰富、稳定、可持续的税收收入，有利于进行可持续的基础设施和公共服务设施的建设，真正做到取之于民用之于民。
1.2.3契税与印花税的重复
对房地产产权转让签订的产权转移书据或契约，承受方既要按书据或契约所承载金额缴纳万分之五的印花税，又要按规定的税率缴纳契税。印花税是就经济活动中书立的凭证契约征收，契税是对房屋产权转移时就双方当事人所订立的契约征收，在征收范围上，这两种税明显存在着交叉重复问题，有失公平原则，也给税收的征收管理带来了难度。
1.2.4营业税自身的重复
营业税是房地产开发与销售过程中的一个主要税种，在开发阶段它是以从事建筑、安装、修缮装饰和其他工程作业所取得的营业额为计税依据；在销售阶段的计税依据除包括工程价款及工程价款之外收取的各种费用外，还包括前一阶段己缴纳的营业税；如果房地产在流转过程中经过多次交易那么就不可避免地产生了重复征税的问题。重复征税从微观上来说，提高了房地产的售价，增加了消费者的负担，从宏观上来说，加重了房地产业的税负，阻碍房地产业的正常发展。
1. 3内外税制不统一
我国房地产税收制度采取“内外有别，两套税制并存”的政策，具体表现在四个方面：
1.3.1两套房产税制度
现行房地产税制规定对内资企业和个人征收房产税，而对外资企业和外籍人员征收城市房地产税，既不统一，又不规范。还有，对内资企业和个人使用土地的征收城镇土地使用税，而对外资企业和外籍人员则不征收此税，改征土地使用费。
1.3.2两套所得税制
对内资房地产企业开征企业所得税，对涉外房地产企业开征外商投资企业和外国企业所得税。
1.3.3城市维护建设税和教育费附加内外不统一
对内资房地产企业开征城建税和教育费附加，对外资房地产企业尚未开征。
这种“内外有别，两套税制并存”的政策，不符合国民待遇原则，同时给税收征管也带来了诸多不便，不利于企业的平等竞争。
1. 4征税范围过窄
房产税只在城市、县城、建制镇、工矿区征收，其中，县城、建制镇指县、镇政府所在地。农村不包括在征税范围中，相当于在农村城市化程度不断提高的今天，自动放弃了一大块稳定的税源，也使税制本身显失公平。房产税还规定了行政事业单位、机关团体、军队及由财政部门拨款的单位自用房产免税，个人非营业用房产免税，这些政策与目前我国个人财富向住房转化及公房制度改革的现状不符合，也放弃了较大的税源。
1. 5计税依据不合理
我国现行的城镇土地使用税是以实际占用的土地面积为计税依据的从量计征。这种方式虽然简单，但依据只是有限的土地面积，而土地作为稀缺资源，其价值会不断上升。这种从量计征方式使得税收收入不能随课税对象的价值上升而上升。我国现行房产税的计税依据分别为按房产原值征税的从价计征和按房产租金收入征税的从租计征。从价计征的房产税按照房产原值一次减去10%-3 0%后的余额乘以1.2%的税率计算（这里的房产原值是历史成本），利用这种计税方法，房产税收入无法随着房地产的增值而相应增加。从租计征是按租金收入乘以12%的税率计算。同一处房产分别按两种方法所得的结果是不一样的，这样的规定显然是不合理的。
1. 6税费体系混乱，税轻费重
我国目前的房地产税费体系混乱，具体表现在：
1.6.1税费并立
在现行税费管理体制下，几乎所有的收费（基金）项目都是以行为来征收，与以行为为目的来征税的税种相互重叠、并立。例如在市政基础设施建设方面，城市建设维护税与“市政设施建设费”，“城市规划建设费”和“商业网点配套费”属同一性质。
1.6.2税轻费重
我国涉及房地产业的各种收费项目名目繁多，并且这些收费项目多集中在房地产的开发建设和交易阶段。比如：在房地产开发阶段有企业开发登记费、城市规划设计费、土地闲置费、预算审查费、招标管理费、施工执照费、质量管理监督费、市政公用设施建设费、公共配套设施费、基础设施费等等，据统计费项总数远多于税项总数。有关资料表明，国外房地产开发企业，房地产价格中成本、费用、税金、利润这四部分的比重分别为73%， 10%，10%，7%，而我国为41 %，40%，10% ，9%。可见对我国的房地产开发企业而言，提高房地产的开发建设质量，降低或取消弹性的和不合理的收费是他们努力的方向。并且如此多的行政性收费，不仅大大加重了房地产开发者、经营者、销售者的负担，而且加重了房地产买受人的负担，致使许多地方的商品房价格居高不下，普通职工只能望房兴叹。同时，我国目前的房地产行政性收费大多缺乏法律依据，许多地方、许多项目都是乱收费、乱摊派。另外，行政性收费机关较多，主体不一。据调查，不仅有关的行政机关向房地产开发经营交易人收费，而且某些非行政机关也巧立名目，以行政机关的名义收费，造成房地产行政性收费的极大混乱，并且许多机关收费以后据为己有，不向上级主管机关申报，造成国家收入的极大流失。
2房地产税制改革的建议
通过以上分析，借鉴国际惯例和经验，结合我国实际，在遵循简化税制、公平税负、降低税率、合理分权、严格管理等基本原则的基础上，笔者认为房地产税制应从以下几个方面进行改革：
2. 1房地产取得税制改革
在房地产取得环节，将契税并入印花税中。契税是一个传统的税种，但鉴于印花税具有契税的所有功能，我们可以考虑将契税并入印花税。印花税以产权转移书据所载金额为计税依据。
2. 2房地产保有税制改革
从以上分析可以看出，房地产开发建设阶段和交易阶段相对于房地产保有阶段来说税种多且所占的比重大。针对这种情况，建议如下：
2. 2. 1改革房产税
合并房产税与城市房地产税，在统一内外税制的基础上，设计全新的房产税税制，目前城市房地产税已经取消。全新的房地产税包括征收对象、计算依据和税率三方面，根据不同地区分别设置。比如：征收对象可以按照以家庭为单位，其名下的房产面积总和低于90平方米的免征，90-120平方米的设定一个比率，120平方米以上的设定一个较高的比率。计算依据应以房地产的市场价格为准。如果国家和地方政府每年对房地产的价格进行评估，就会花费大量的人力和物力，而且每年评估一次也没有必要，建议以三年作为一个周期，每三年评估一次。
2 .2. 2建议土地使用权出让金一次性缴纳改为分年度缴纳
目前我国实行的是土地批租制，地方政府一次性收取土地使用权出让金，在某些城市这部分收入已经占到财政收入的30% 以上。在很多城市中，城市基础设施建设资金 40%以上来自上年度的土地出让金。但我国土地资源有限，如果地方政府的财政收入大部分来自于土地使用权出让金，会造成现任政府把土地50-70年的土地使用权出让金在几年内就用掉，不利于城市的可持续发展。同时也会造成城市缺乏创新性和活力。所以建议土地使用权出让金分年度缴纳，具体数额按当年的评估价格确定。
2 .2. 3取消城镇土地使用税和耕地占用税，建议开征土地闲置税
我国现行的土地出让制度是土地批租制，规定在土地所有权属于国家的前提下，用地者可以通过交纳土地出让金的方式取得一定期限的土地使用权。土地出让金是土地所有权在经济上的体现，是土地使用权的市场价格。因此，从严格意义上说，我国的土地使用者应当支付地租，而不是承担土地使用税。因此，建议取消城镇土地使用税和耕地占用税，开征土地闲置税，促进土地资源的有效利用，减少士地的浪费。1994年通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》第25条规定了对闲置年限不同的土地的惩罚规定，但这种规定已经不符合目前的市场情况，各个地区需根据自己的实际情况重新制定规则。
2. 3房地产流转税制改革
2. 3. 1对房地产流转取得的收益仅征收所得税
首先要从统一税收法律法规入手，对房地产实行内外统一的税费制度。首先， 将企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税合并为统一的适用于内外资企业所得税。其次，将外资企业和外籍人员纳入房地产税的纳税义务人之中，纳入房地产费的征收之列，使房地产税费负担与收益一致， 谁受益谁纳税缴费，受益多负担多，收益少负担少。从而为市场主体的平等竞争创造条件。最后值得一提的是将房屋租赁收入也纳入所得税一并征收，不再征收营业税和房产税，并适当降低税率。
2.3.2适时开征遗产税与赠与税
遗产税、赠与税的开征将弥补无偿转让房地产环节税收调节的缺位。遗产税、赠与税的主要征收目的不在于财政收入，而在于协助个人所得税，调节财富分配，因此，应采取高起征点和高累进税率，促进社会公平。
3总结
本文通过对我国房地产税制存在问题进行深入分析的基础上，遵循简化税制、公平税负、降低税率、合理分权、严格管理等基本原则的前提下提出了符合我国客观实际的房地产税制改革的政策建议。同时，笔者认为为了使这些政策建议有效地落实，相关的配套措施必须跟上，比如，对房地产租、税、费概念的澄清，加强房地产产权产籍信息的管理，完善房地产评估制度和评估机构，加强房地产业的税收征收管理等等。
参考文献：
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国务院《物流业调整和振兴规划》(国发[2009]8号简称《规划》)提出,优化物流业发展的区域布局,并把物流园区列入九项重点工程之一。中国物流与采购联合会(以下简称“中物联”)去年9月“关于促进物流园区健康发展的政策建议”(100号文),并提交给国务院相关部门。现节选报告的部份内容如下。
物流节点城市仓储设施的调查
当前,我国仓储类物流设施已有一定规模。包括依托铁路、公路、航空、港口/码头等建设的货运场站,隶属于原物资、商业和供销等系统的储运设施,生产和流通企业内部仓储设施,以及近年来各地政府规划建设的物流园区、物流(配送)中心等。这些数量庞大的仓储类物流设施,是目前我国物流系统运作的重要基础。但没有一个机构负责相关信息的统计工作,其总体规模、结构布局、技术状况、功能条件、隶属关系和匹配程度等基础资料很不健全。这是当前规划建设物流园区、构建现代物流服务体系必须建立的基础工作。
中物联建议,鉴于这项工作的复杂性,首先在《规划》确定的21个全国性物流节点城市和17个区域性物流节点城市,进行一次仓储类物流设施的全面调查。政府主管部门可以委托行业协会,制定统一标准和调查方法,摸清基本情况,为有针对性地制定物流园区发展规划及相关政策提供依据。在此基础上,逐步在有条件的其他地区开展调查工作。要积极创造条件,把仓储类物流基础设施信息纳入国家统计信息体系,形成定期统计制度。
制定全国物流园区发展规划
近年来,各地区、各部门普遍重视物流业发展,都在制定相关规划。这些规划,在地方和部门来看,也许是必要的。但从全局来看,很容易形成同类物流园区在同一地区有效辐射范围内的重复建设,导致土地、人力、财力和相关资源的严重浪费。在各地方、各部门重视物流业发展,布局新一轮物流基础设施的时候,更应该注意这个问题。
中物联建议:由国家发展和改革委牵头,抓紧制定全国物流园区发展专项规划。首先,物流园区规划应该立足于物流业发展的实际需求,服务于经济发展的大局。其次,要在摸清现有仓储类物流设施的基础上,明确物流园区规划布局的基本标准和原则。第三,在确定总体建设规模的基础上,优先安排现有物流资源的整合利用和改造提升,特别要注意各种联运、转运设施的配套。第四,物流园区规划要体现九大物流区域、十大物流通道和三级节点城市等基本布局,各地规划要服从于全国规划。第五,铁道、交通、商务、民航、国土、规划等相关部门要参与规划制定,部门规划要与全国规划相衔接。第六,要严格制定相应的约束机制,全国性物流节点城市的物流园区建设规模由中央政府统一调控和管理;其他地区物流园区规划应报省级人民政府批准。对未纳入全国或省级物流园区规划的项目要严格控制。
整合利用现有仓储类设施
我国现有的物流基础设施分属不同的部门和行业,社会化程度较低、利用效率不高;布局分散、有的已被城市扩建所“包围”;新建、改建比例小,建设水平低,五六十年代的老旧仓库甚至还在“超期服役”。总体来看,现有仓储类物流基础设施不能很好地适应现代物流业发展的需要。
中物联建议:出台鼓励整合利用、提升改造现有物流基础设施的相关政策。要支持大型优势物流企业通过资产划转、增资扩股、加盟连锁和委托管理等方式对现有分散的物流基础设施进行兼并整合重组。要简化国有大型物流企业集团内部兼并重组的审批程序,免除相关税费,推动国有大型物流企业加快内部资源整合。鼓励工业企业以老旧厂房、仓库置换物流用地、或交给物流企业托管经营。要制定相关的规划和标准,限期淘汰不符合标准的老旧设施,促进其升级改造。对物流园区以外的仓储设施,应根据实际需要和自身条件,分别采取就地改造、异地搬迁或改变用途等多种措施。
解决物流园区的用地问题
用地方面的障碍,导致物流园区规划难以“落地”。一是由于用地指标限制,无法取得《国有土地使用证》,不能满足银行贷款要求,进而导致项目引进的失败。二是物流用地价格大大超过物流业的承受能力。建设成本成倍增加,物流园区已无法运作物流业务。
中物联建议:物流园区具有基础性、公共性和公益性特点,应该妥善解决用地问题。对纳入国家规划的物流园区土地征用给予重点保障,土地管理部门在审批用地时,要充分考虑物流工作主管部门的意见,优先计划安排。对于资金短缺而成长性又较好的物流企业,应当允许其租用物流园区土地进行项目建设,租金应适度优惠、租期适度放宽。要鼓励物流园区节约使用土地。例如,对重点物流企业以原划拨土地改建物流项目的,在办理土地出让手续时优先、优惠;重点物流企业异地搬迁,原土地拍卖所得可返还用于搬迁安置;建设多层库房的,应减免相关规费。重点物流项目用地,在地价上等同或低于工业用地,相关规费按照下限收取或减征、免征、先征后返。在保证消防安全的情况下,放宽容积率及单体库房面积的限制,消防设施的配备也要区别不同的情况。
拓宽物流园区投融资渠道
物流园区具有高投入、低回报性质,前期投资规模大、资金占用周期长。尽管其收入来源相对稳定,但一般利润率较低,资金短缺问题相当严重。
中物联建议:第一,建立支持物流园区发展的专项资金。对于纳入全国物流园区规划、具有发展潜力的物流园区给予优先贷款和贴息。鼓励各级地方政府投资参与符合发展规划的物流基础设施建设,租赁给物流企业经营,减轻企业一次性投资的压力。第二,允许有发展潜力的物流园区发行不同期限的长期债券,或在创业板市场发行股票融资。第三,依据《商业银行并购贷款风险管理指引》有关规定,鼓励符合条件的商业银行积极开展面向本土物流企业的网络并购贷款业务,对物流企业拓展物流网络的战略性并购给予信贷支持。第四,要允许金融机构投资参与物流园区建设,开展多样化的投融资服务。第五,鼓励外资和民间投资物流园区,形成多渠道、多层次的投融资环境。
注重周边配套设施建设
物流园区集中了大量的物流企业,特别是从事配送、运输的企业和所属车辆,这给园区临近的交通基础设施提出了较高的要求。但多数物流园区内部由于交通微循环和主次干道接驳不利,造成交通拥堵,极大地影响联运效率,迫切需要改善集疏运条件。
中物联建议:第一,加大对物流园区道路、交通设施等部分公用基础设施的财政预算投资,对周边道路进行拓宽和扩建。第二,适当放宽入区物流企业车辆限行/禁行限制。第三,有针对性地建立进出园区的绿色通道。第四,考虑物流园区与周边的公交畅通和接驳,增加公交线路进入园区,与外部交通系统形成有效衔接。
适宜园区运营的税费政策
税收政策是影响物流业发展的重要政策杠杆,相关税赋过重给物流园区的建设和运营带来巨大影响。例如,土地使用税是定税,不随经营状况征收,所以对拥有较大仓库和加工、配送使用场地的物流企业来讲,可以说是决定其经营和生存的关键因素。2006年底,国务院对《城镇土地使用税暂行条例》进行了修改,税率比原来提高了1-3倍。部分地区由于土地使用税等级范围和单位税额标准调整幅度过大,增幅甚至高达10倍,全额交纳就会出现巨额亏损。其他相关税费,也有负担过重的问题。
中物联建议:第一,凡物流企业为公共服务的仓储设施占地仍执行2006年底的土地使用税税率,以维持物流企业的正常经营。第二,以物流园区为单位,进行营业税差额纳税试点。凡进驻园区的物流企业,均可享受运输、仓储营业税抵扣政策。第三,落实国家有关企业购置用于环境保护、节能节水、安全生产等专用设备投资抵免的企业所得税政策。第四,设立物流园区辅助税收征管政策。对入园物流企业所使用的小规模运输业主的统一管理与运输业发票实行代开、代征,可在有条件的物流园区先行试点。第五,物流园区用电、用水、用气等采用工业价格,取消向物流企业收取的不符合国家规定的各种收费项目,减轻税费负担。
建立物流园区考核评价体系
物流园区的健康发展有赖于规范的物流市场环境。一些地方在物流园区快速发展的同时,也存在定位不准、规划不明、经营不善、管理不力,甚至盲目发展、重复建设的问题,严重影响了物流园区的健康发展。因此,急需建立健全相应的考核评价体系。
中物联建议:第一,结合我国物流园区的发展特征,综合考虑区域经济发展、减少城市交通压力、优化城市布局、促进资源整合、减少环境污染等各项指标,建立社会化的物流园区评价体系和方法。第二,充分发挥行业协会的作用,深入开展物流园区综合评价工作,从行业自律层面强化对物流园区的管理,规范物流市场经营秩序,引导物流园区健康发展。第三,加强物流园区规划、立项的后评价工作,对于占用土地而又迟迟不开工的项目,采取有针对性的措施。
实施园区示范工程
物流园区是一个新的事物,也是一项复杂的系统工程。近年来,以物流园区为代表的物流业集聚区发展很快,但也显现出良莠不齐、鱼龙混杂的局面。不仅需要加强管理和约束机制,也应该树立典型,加以引导。
中物联建议:在深入调查,建立健全考核评价体系的基础上,组织实施物流园区示范工程和重点项目。示范工作由国家发展和改革委牵头,制定相应的申报和评审办法,明确示范工程和重点项目的条件、程序和规则,组织实施全国示范工作。对于示范工程和重点项目,应在土地、投融资以及税收等政策方面给予重点扶持,促其快速发展,也为其他物流园区树立标杆,起到示范和带动作用。
统筹园区的规划建设和运营
物流园区的规划建设不同于一般的城市基础设施建设,涉及到发改委、国土资源、交通、铁道、建设、海关、税务、工商等多个部门,以及各省区市,必需加强协调与配合。
