发布时间：2023-08-17 17:50:28
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产行业审计重点样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
【关键词】房地产行业；企业预交所得税；会计处理
一、企业所得税概述
企业所得税简单来说企业在法律规定下对合法收入所缴纳的税务，是国家财政收入的重要组成部分，纳税主体对象顾名思义就是企业。从专业角度来讲，其所得税是具有法律资质的内资生产经营企业单位在生产经营或者其它方面所获得收入所征收的一种税务，通常来说其税收有一定的标准，当超出规定的收入部分时需要缴纳税务。在我国企业所得税主要面对的对象是六大类内资企业与其它组织。企业作为社会纳税人的一员，缴纳企业所得税是其应该履行的义务，具有一定的强制性，任何企业不得以任何理由拒缴、偷漏所得税。
二、会计处理对税收的影响
在房地产企业中对于核算开发成本按照“划分制”来划分，即按照分期块与分楼盘的具体情况为依据进行核算。值得肯定的是无论采取哪种核算成本方式，唯一不变的是在有关规定下，楼盘成本包含于成本开销之中，这种关系始终存在于开发过程的之中，也就是说楼盘成本计入成本开销之中，计入所得税之中，当实际楼盘成本超出行业标准，房地产产业就要相应地缴纳所得税。
三、预交所得税会计处理的意义
税收是国家财政的基本来源，但是并不是税收越多越有利，所以应该坚持适度平稳的原则。政府通常针对企业所得税等实行预征制来维持稳定财政收入，以保证全社会的收支平衡，维护社会的正常秩序。房地产行业具有一定的特殊性，是由开发周期与收入来源，也就是漫长的开发周期与分散的收入来源决定的。在房地产销售中，通过预交所得税会计处理能够对其企业实际获得的收入做出正确的预测，便于企业做好收入利润的分配。
四、房地产企业中预交所得税存在问题
1.提前确认与预交、虚交税款
一般情况下国家会对各地方政府、税务部门要求在税收方面有一定的目标任务，当没有达到目标任务时，会与房地产企业采取约谈等方式，提前对税款征收入库，按照有关规定税款需要入库的时间在下半年，或者是没有税源的前提下，会导致缴纳税款时出现虚假信息的现象，这就导致房地产企业在预交所得税方面也会出现虚假现象。
2.延时纳税
房地产企业履行纳税义务的前提是结转营业收入，是纳税额的主要依据，当结转营业收入推迟，纳税也会随之延长，这是企业使用的一种少交预交所得税的常见方法。具体操作流程为没有在规定的时间对经营收入进行按时结转，售房款项预收收入长期挂靠，首付款或提前交纳房款都不按照合同规定的实际日期内进行。
3.通过“往来科目”偷逃税款
按照相关企业所得税的规定，生产经营所获得的收入是房地产企业的主要来源，此外其它方面的收入也是其收入总额的一部分。企业为逃避纳税业务以往来款的核算方式处理其它收入，也有些企业打起了银行按揭款的主意，试图瞒天过海，以逃避纳税业务，为一时之便，在其它应付款中融入按揭款项之中，不再是预售收入的内容，从而实现偷逃税款。
五、相关审计对策
1.提高审计人员的业务水平素质
审计人员是会计处理的主要工作人员，其业务水平素质对于企业生产经营收入具有重要的掌控作用。有时审计人员也会钻法律的空子，做一些假账，对企业与国家的利益造成了不利影响。为此提高审计人员的业务水平素质无论是对预交所得税的会计处理，还是对企业的其它日常经营项目的事务处理，都有着极其重要的作用。
2.充分利用综合信息
通过税收政务系统结合电子资料，针对同一企业纳税对象进行对历年来的数据展开对比分析，从中发现异常问题。加强外调工作，善于发现新问题。如在交易中心进行调查，通过信息媒体上刊登的广告，扮演成购房者的角色进行实地查看，以多种方式了解、采集与之相关的开发建设真实信息。
3.开展审计实践
（1）加强实物信息核查
实物信息核查坚持重点抓住“四个环节”的原则，这四个环节分别是项目数量、开发面积与地点、单位价格，具体涉及到各种协议文件资料，这些都可以作为实物信息核查的有力证据。
（2）明确提升选案环节针对性
对于避免预交所得税虚征税款的问题，需要前期做好征管数据分析工作，这就要求以每年的最后一个月的税收作为对比参照，以该月占据全年税收的比例，进行逐步的分析数据工作。如果在对数据筛查中发现一些电子数据在同一个月内出现多次，或者是在同一个月份当中针对同一种税款企业只进行一次的申报缴纳，当出现了这些情况可判断有不属实现象的存在。
六、结论
综上所述，本文从五个方面对房地产行业中企业预交所得税的会计处理展开了论述。房地产行业具有一定的特殊性，对其成本核算有很多种方法手段，这也决定了其行业税种的多样性，同时多样性也决定了在预交企业所得税的时候出现了各种问题。对于存在的问题相关房地产企业与政府、税务部门有全面的认识，要加以采取有效的措施进行改善，以保证国家税收收支平衡，以将财政税收使用做出合理的分配，用于为人民群众谋福的事业当中，以维护社会秩序的和谐稳定。
参考文献：
[1]赵磊. 房地产开发企业预收款预计利润对所得税的影响[J]. 财会月刊，2013，02：53-54.
政策拐点 未来政策仍将从紧
从经济工作会议后，国家针对房地产行业做出了密集的调整动作：部分取消二手房交易的优惠、提出遏制部分城市房价过快上涨的势头等，现在国家又提出了加强土地出让收支的管理。因此，可以看出国家对当前房地产市场现状的不满以及解决市场存在问题的迫切性。
自2007年底起，为刺激我国房地产市场的健康发展，国家及各级政府相继出台了一系列刺激房地产消费的政策。这些宽松政策刺激了房地产市场的快速回暖及发展，但在回暖中也出现了老问题，房价过快上涨又成为市场健康发展的阻碍。从经济工作会议后，国家针对房地产行业的密集调控表明：前期房地产行业的宽松政策将逐步收紧，未来房地产行业面临的氛围将趋于紧张，下一阶段行业又将进人政策从紧期。
《通知》能够抑制开发商的拿地冲动，但没从根本解决问题。 “首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50％”将对开发商的资金实力提出严重考验，能够抑制开发商的拿地冲动。当前我国房价过快上涨的动力在于需求的旺盛及土地成本的推高等几方面因素。《通知》通过提高首次缴纳比例来调控开发商的拿地行为，加大了行业的资金进入壁垒及开发商的拿地成本，防止低成本的圈地行为。
但是《通知》没从根本解决我国地价高企的问题。由于当前我国土地转让收入归地方财政所有，因此地方政府推高地价的意愿较为强烈。而《通知》仅从土地受让人角度进行调控，因此虽能抑制开发商拿地的冲动降低地价，但效果将不够强烈。土地转让收入归地方政府管理，其结果将是地方政府推高地价和房价的意愿较强，推动经济适用房、廉租房和保障性住房的意愿较弱。中央和地方政府问的关系将是博弈而非合作。
行业吸引力下降 慎配个股
政策从紧，行业投资吸引力大幅下降。自从国务院常务会议把遏制部分城市房价过快上涨作为保持房地产市场平稳健康发展的重点后。房地产行业的头顶上就悬着达摩之剑。随着未来一系列政策的落实，房地产行业宽松的政策氛围将不再。剑落风云起，房地产行业将重现上一轮调控对行业的负面影响。
一、基于成本限制的监管部门收益最大化问题
人总是面临权衡取舍的，而会计规则的监管部门在监管问题上也同样面临着决策问题。一方面如果政府监管部门进行重点审查的范围小，很显然就不能发现很多企业的造假行为，从而减少了监管部门所获得的惩罚收入带来的净收益；另外一方面监管需要成本，如果重点监管的范围很大的话，耗费的成本也相当高。在成本因素限制下，重点监管范围可以通过下面这样一个模型确定：
考虑这样一个模型：
1、假设市场上共有n家房地产企业，在一定期限内（如一年）违规的企业数m是一个离散随机变量，各房地产企业会计规则执行者违规是相互独立的，其中有m家违规的概率是P（m），且P（m）=1（假设房地产企业违规数目m近似的服从possion分布，即m～P（?姿），?姿＝nPi其中Pi可以由历史数据和经验分析出来）。
2、假定会计规则违规者违背会计规则的行为，只要监管部门通过追加监管力度进行监管就能查出来。监管部门查处一家违规能够带来的罚款净收益为r，监管部门成本为c。
在固定周期内，为监管部门决定一个监管数量Q使得监管部门的期望收益最大。当Q≥m时，来自m家房地产企业的罚款净收益为mr；而剩余的（Q－m）家，监管部门耗用的成本为（Q－m）c。此时获利期望为：
mr-c（Q-m）P（m）
当Q＜m时，获得来自监管的Q家房地产企业的罚款收益为Qr。此时的获利期望为：rQP（m）
所以监管部门的总获利期望为：
C（Q）＝mr-c（Q-m）P（m）＋rQP（m），这就是典型的“报童问题”。
采用边际分析法：
C（Q）＝C（Q+1）－C（Q）
＝mr-c（Q＋1-m）P（m）＋r（Q+1）P（m）－mr-c（Q-m）P（m）－rQP（m）
=rP（m）-P（m）
=r1-P（m）-cP（m）
=r1-P（m）
显然，C（Q）与1-P（m）同号，且关于Q严格单调下降。
由于P（m）=1，所以，当Q?邛n时，C（Q）?邛－c＜0。
c（0）=c（1）-c（0）=r1-P（0），与1-P（0）同号，当P（0）＜时，c（0）＞0。随着Q的增大，C（Q）从正值逐渐减小到负值。
设Q＝Q*时，c（Q*）=，则对于Q*有：c（Q*－1）＞0，c（Q*）≤0，从而，P（m）＜＜P（m）（1）
又因为m～b（n，Pi），所以（1）式可以换算成：
＜
＜（2）
通过查possion分布累计概率值表，即可确定最优的Q。因此，监管部门选择监管的房地产企业数目在这个范围内能达到收益最大化，也就是说，在这个范围内进行重点审查最有成效。
二、房地产企业监管建议
受到成本等因素的限制，监管部门在监管过程中不可能面面俱到。那么，监管部门在对房地产企业进行监管时，应该重点关注哪些问题呢？
房地产企业的特殊性质也使得房地产企业会计信息失真现象甚为严重。首先，房地产企业是非常典型的资本密集型产业，标的大，开发、销售、结算的周期都比较长，成本的发生是一个延续性的过程，时间跨度非常大。这就使得房地产企业的核算比较困难，难以以一个统一的标准进行；其次，房地产行业的开发资金一般都是以银行贷款──间接融资为主。为了获得贷款，房地产企业就必须使企业财务状况保持良好，因此，对财务报告进行包装也就成了理所当然；再次，房地产企业应缴纳的税金种类多，计算复杂，因此，偷逃税金方法也多种多样。比如，通过把一些应税商品房变成免（减）税“政策房”偷逃营业税，将《房屋租赁合同》变更为《仓储合同》以偷逃房产税，对签订的各种经济合同不按规定缴纳印花税，等等。郯城县审计局2005年审计公告2号文件显示：锦业房地产开发有限公司未提供账簿资料；龙泉房地产开发公司少提企业所得税10.8万元、土地增值税6.7万元、印花税1.2万元。万泰房地产有限公司账面反映多交税款为当年多交的营业税24.5万元、城建税1.2万元、教育费附加0.7万元、土地增值税1.8万元，共计28.2万元。因此，在对房地产企业进行监管的过程中应该重点关注以下几个问题：
（一）房地产企业的成本核算问题。房地产开发项目成本核算涉及到土地购置成本、土地开发成本、房屋建筑安装工程成本、配套设施、“三费”及开发期间的税费等，而且各项费用的构成复杂，不确定性因素大。同一项目含有很多不同功能的建筑物，这些不同的建筑物在成本摊销问题上就值得商榷，而各建筑物的成本也因其功能不同有很大差异，简单的把成本按照比例摊销的话就不能真实的反映各建筑物的成本，也不符合会计上的配比原则。只有按不同的功能对象确定其成本才有利于保证会计信息的可靠性。不过，在这一点上，新准则有了很大进展，强调了会计信息的可靠性，即要求投资性房地产的公允价值必须在其公允价值能够取得并能可靠计量时才允许采用公允价值计量属性。此外，由于房地产配套设施的建设可以与土地开发同步进行和不同步进行，许多企业将尚未完工、不能有偿转让的公共设施随意分摊到商品房开发成本中。实际上，对于这些配套设施的开发费用，应该分清受益对象来进行会计核算。对于未开发完成的应该采用预提方法将其费用预估到开发产品的成本中，在项目开发完成后，应按照预估数与实际数差额按照规定进行调整。
（二）房地产销售收入的确定。一方面由于房地产行业本身的特殊性，其收入体现形式颇多。有自行开发自行销售的收入，有代建工程收入，出租开发产品租金收入，等等。许多房地产企业就将此收入移花接木到彼收入上借以调节利润；另一方面房地产企业由于开发产品价值高，往往采用预售和分期付款销售的方法，从而造成收款期与房屋交付期不一致，这就给企业有空可钻。比如，有的企业在开发项目比较集中的情况下，就将已经办理了竣工验收手续但尚未交付的房地产确认为收入。笔者认为，不应该以销售收入的手续是否完成为收入确认标准，而更应该关注交易在实质上是否已经完成。比如确认是否存在与销售产品所有权相关的风险和报酬在实质上是否转移，供需双方就已销售的产品是否不存在重大异议为准等。
（三）税金是否遗漏和金额是否合理。房地产企业一直是全国各地拖欠税收“黑名单”中的大户，金额庞大。避税也是房地产企业会计信息失真的主要原因之一。国税局在2003年颁发的“房地产开发企业预售收入按15%的利润率征收企业所得税”也一直未得以落实执行。房地产企业涉及的税种主要有印花税、房产税、个人所得税、营业税以及企业所得税。印花税是房地产企业存在问题较多的一个税种，其中以购销合同的税基问题最为严重，很多企业对于在开发项目末期用于工程安装的电梯购买合同，小区内健康器材等配套设施的合同视而不见。在对房产税进行审查的过程中应该重点关注企业长期未卖房的现实状况，因为很多企业将房产出租但仍然挂在存货账而偷逃税款。此外，还要关注房地产企业是否通过出差补贴变相提高福利以偷逃个人所得税，以及将应税收入长期挂在“预收账款”账户不予结转为“经营收入”偷逃营业税和所得税等情况。在很大一个程度上，会计人员处于主体行为，但是这都不是会计人员主观意愿所为，而只是迫于领导的要求。就因为这样一种违背原则的要求不仅给会计人员造成了很大的心理负罪感，侵犯了所有者的权益，也给国家带来一定的危害，使国家税收流失。
（四）加大力度审查原始凭证。原始凭证故意失真几乎是所有企业都存在的问题。假发票漫天飞更是给原始凭证故意失真创造了条件。让众多投资者怦然心动，打造出巨额利润的银广夏就是最好的写照，无视会计上对原始发票真实可靠的要求，原始凭证的填制要规范、数字要准确更不用说，其控股公司天津广夏居然伪造了从原料购进到生产、销售、出口的全部单据。
三、结束语
近几年，我市房地产行业发展迅速，大量资源与资金被房地产公司迅速消化，严格监控房地产公司的业务与资金已成为审计的一项重点工作。笔者将近几年参与的大型房地产公司审计项目中不断摸索和实践出的适合房地产公司审计的方法与各位读者分享，不足之处敬请批评指正。
一、充分做好审前准备，全盘掌控企业投资项目情况。首先应充分收集审计期内国家及地方对房地产行业适用的相关政策制度。从项目立项开始，房地产项目的各个开发环节均有直接约束和控制。近几年，国家不断出台调控房地产的政策，审计前应熟读相关规定，做到对政策制度基本了解。其次应与被审计单位反复座谈，了解公司近几年房地产开发的战略方向，项目基本情况，项目开发的内部程序，内部制约与监督手段等。第三，收集被审计单位审计期内的房地产项目资料及清单，清单中应包括项目名称、项目性质、地点、建筑面积、批准概算、土地价格、建设资金、开工日期、竣工日期、是否开盘、房屋套数、已售套数、每平米均价、已售金额等内容，通过分析清单，可以帮助审计人员事先全盘掌握公司审计期内房地产项目情况，并初步确定审计重点。通常我们选择资金量较大，建设周期较长或销售情况不佳的项目作为审计重点。
二、分析土地资源，评价发展潜力。房地产公司发展潜力是否强劲，通常取决于手中的土地资源是否充足，资金是否雄厚。一般我们通过审核公司摘地过程资料及项目可研分析报告，分析土地开发价值，并实地检查储备土地的实际情况，走访相同地块的其他开发项目，分析评价可研报告是否贴合实际情况，评价公司预判房地产市场走向的能力以及自身发展能力。
三、查阅审批及施工资料，分析建设周期是否正常，核查建设周期过长的原因。我们曾经审计的某房地产公司就存在多个项目开发时间超过10年，寻根究底，查出了该单位资金缺口较大，相关证件办理不齐而无法开工等问题。另外，因开发时间过于拖沓，导致该公司个别项目因国家房地产调控政策的改变而中途搁置，不仅影响了公司的信誉与形象，更无效占用了大量资金，造成了国有资源的闲置。
四、对照银行贷款协议查阅资金账簿，核查贷款资金实际用途，有无混用贷款资金问题，有无将银行贷款用于支付土地出让金问题。房地产是一个高度资金密集型产业，项目投入需要巨额资金支持，通常情况下，开发商会通过各种渠道筹措资金，其中以银行贷款为主。银行贷款协议书中均会明确注明资金的投向，所以审计人员应查阅会计账簿，逐项比对贷款资金的流向，对不符合银行贷款约定内容使用的资金应予以披露和纠正。房地产企业往往因为资金需求较大，忽略对贷款资金专项使用的约束管理，项目资金混用，甚至将贷款资金与企业流动资金混用，贷款管理混乱。另外，按照中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定：商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。即企业银行贷款均不能用于土地出让金的缴纳，这也是审计中应关注的重点之一。
五、整体与分项分析相结合，核查项目资金需求，评价财务风险。房地产企业通常投资资金额巨大，资金周转期较长，变现能力较差，且较易受到国家宏观调控政策的影响，财务风险高于其他行业。审计中，应重点关注房地产公司各开发项目的资金缺口，一般用计划投资额或合同金额与实际已投入资金的差额对比项目目前可支配资金额分析得出。这一对比分析过程还要结合国家地方相关政策，按照资金需求的轻重缓急予以综合分析。例如，土地出让金的缴纳一般限制较严格，企业须用自有资金支付，如果企业自有资金较少，贷款资金较充裕，仍然说明该企业存在资金风险。另外，审计人员也要结合银行贷款协议对企业贷款的偿还能力进行审查，主要是结合还款方式和时间对应审查企业资金链的连续性，评价筹资风险。
六、审核分析房屋销售情况，查看有无捂盘惜售问题，有无低于市场价格出售房屋问题。房地产企业一般都会详细记录房屋销售的各种细节，这些信息有时会以纸质方式记录，审计人员需在访谈过程中有策略的引导对方说出记录内容和存放地点，以便获取第一手资料。这些资料中往往会为审计人员提供较多信息，如楼盘实际成交信息、成本价、实际成交价、购房人信息等。我们可以从中分析出楼盘中的楼王等位置以及结构、朝向较好的房屋是否存在捂盘惜售现象，是否存在低于市场价甚至于成本价销售的内部交易问题。我们曾用此方法查出某房地产公司将项目中的楼王以低于成本价格销售给关系单位，造成了国有资产的损失。有时，开发商会用精装修等手段变相将房屋低价出售给关系户，审计人员需要调阅售房合同、物业合同等协议资料，并与财务记录相结合进行分析，同时配合实地勘察发现违规问题。有的开发商会为避税，而通过暂时隐藏销售情况，将房屋收入暂缓入账。例如，审计中我们走访了已出售项目的物业公司，调阅了业主入住证明资料，物业费缴纳资料等，以核实销售记录是否与实际业主收房情况一致，结果我们查出共有45套已售房屋未计入销售台账，近2亿元收入未及时入账。
七、分析工程资料，检查资料的完整性，评价内控的严谨性，审核招投标过程是否符合国家有关规定，洽商变更及结算中是否存在舞弊。通常我们会对项目从立项直至竣工结算的整个过程进行内部控制流程审计，查看项目实施流程是否符合企业内部相关要求，内控设计及运行是否有效。这一过程的检查包括：时间是否符合先后顺序，是否逆程序进行；施工方资质验证；审核过程是否按照公司内控管理流程进行，相关负责人是否全部签字确认；招投标过程是否符合有关规定；中标金额与内容是否与合同约定相符；备案合同是否与实际执行合同一致；结算方式是否与备案合同约定一致；洽商变更是否经过施工方、监理方和甲方共同确认，变更内容是否真实合理；付款依据是否充分；施工过程中有无损失浪费现象等。审计中我们发现有的开发商为回避招投标环节，而将施工单项合同估算价在200万元人民币以上的项目分解成若干小项目，这是国家招投标法明令禁止的，应重点关注；有时开发商会因为工期紧张而先开工后招标，这种虚假招标的问题可以通过审查招标资料和施工日志对比查验出来；还有开发商背离备案合同，与施工方另行签订施工协议，这也可以通过调阅2份合同审核查出；另外，在洽商变更中也会出现高于市场报价或重复建设以获得额外工程款的问题，这就需要通过协查和实地踏勘查验。上述审查过程较为专业，审计部门可以根据审计人员实际情况外聘专家配合实施。
房地产企业财务成本管理的现状分析
财务成本核算缺乏真实性、及时性，影响了科学决策①设立成本核算对象时不够规范，由于房地产产品规模大、生产周期长，往往成片分期开发，而且建筑产品是非标准产品，许多房地产企业没有能够根据产品特点合理确定核算对象；②建设部门和财务部门对建造成本的确认和计量存在着差异,造成了对成本管理财务账面与实物数量不符的现象；③成本费用分摊随意性过高,造成工程成本核算脱离了经营实际；④成本核算与施工进程不同步，造成核算结果滞后于工程进度，财务成本信息不够准确、及时，影响了决策者判断。
财务成本管理控制意识淡薄开发初期房地产行业的高额利润使管理者和员工忽视了财务成本管理的重要性，不论成本高低都能盈利，形成粗放经营的局面。从全局和战略的角度认识到精细化的管理模式，是未来房地产企业所必然经历的转变。
财务成本管理措施和管理方法落后房地产企业财务成本管理的方法分析，主要是利用财务管理部门的决算报告为依据。按照此方法即使分析过程中发现问题，由于项目已经实施，已经无法进行相关的弥补工作。不能及时进行事前预测和事中控制，财务成本核算显得很被动。如果财务成本在账面上出现失控状况，则无法挽回已经产生的损失，没有真正实现核算型财务成本管理向管理型财务成本管理的转换。
房地产企业财务成本管理及控制的方法策略
积极构建全面预算管理体系房地产企业的全面预算管理的基本内容包括：全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。
全面预算模式根据房地产企业特点，建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象，对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后，根据整体资金状况，对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上，将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位，负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算，从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系，及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈，以此实现预算执行的跟踪与控制。
预算的编制与执行房地产企业全面预算的编制过程，需要上下互动，反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人，他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来，如果某项实际业务是预算范围内的业务，则可按照正常的审批程序进行；如果该业务是属于预算外的业务，则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批，并说明理由。这样，能够有效地控制预算外支出，增强企业的控制能力。
预算的考核与分析房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评，这是指：每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析，房地产企业母公司进行汇总和分析总结，召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况，根据设定的绩效指标对其业绩进行考核，再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析，总结主要的问题，并制定和修正下年度的经营目标，指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。
完善现有的财务管理体系
完善财务会计体系①科学设置会计科目。根据《企业会计制度》和管理控制要求，科学设置会计科目。如在开发产品科目中尽可能细化核算对象，保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集；在开发成本和销售收入科目中，根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目，细化成本对象，以便于进行不同产品的盈利能力分析。②统一会计核算程序。企业的会计科目设置要保持统一，在此基础上增加适当的灵活性；会计单据格式、种类和使用方法要保持统一；财务数据记录和归集程序、财务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序要保持统一。
建立管理会计系统建立管理会计系统的主要任务是设立责任中心。责任中心是指按照管理目标，根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责，将其分别确定为成本中心、利润中心和投资中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别确定其绩效考核指标、标准、办法，并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和每年度业务执行情况，进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。同时，设置科学的管理会计报告体系，向管理层及时反馈销售进度、项目开发成本、项目管理成本、综合效益等信息，支持管理层的经营决策行为。
健全预算会计体系，实现财务管理预算化房地产企业的预算会计体系主要包括项目预算与资金预算两项内容。项目预算是企业以开发项目为预算对象，对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行整体预算。资金预算是指公司在对各责任中心的资金需求和使用计划进行汇总后，根据资金状况，对企业资金的整体协调运作所制定的规划。企业财务部门应围绕目标利润编制预计损益表、资产负债表和现金流量表，构建企业财务预算指标体系。同时要加强管理，坚持月度分析、季度考核、年度总评相结合的预算分析和考核原则，定期检查、严格考核、落实责任、兑现奖惩措施，形成以财务制度对经济行为定性约束、以财务预算为主对经济行为定量约束的格局。
强化资金管理在资金筹措方面，首先要加强企业信用管理，信用良好的企业将能获得条件优厚的长期低息贷款，企业将会有更多的资金开发经营更多的房地产项目，有利于做大做强。其次资金筹措要有计划，根据企业实际需要选择适合的资金来源。在资金使用方面要加强管理，加快资金周转。防止企业过度预支资金，否则一旦发生债务危机就会危及到企业生存。严格控制管理费用支出。
加强财务制度建设，完善内部审计制度房地产企业在制定财务会计制度时，应当遵循针对性、可操作性和强制性原则，制定一套符合企业实际的财务制度：一是要设立专门的财务管理机构，统一负责企业的资金融通、现金出纳、财务管理、工资核算、固定资产等的预算编制、决算实施工作；二是要制定相应的财务管理制度，如现金、采购、报销、稽核等制度，实行财务管理规范化和制度化；三是要具备相应的考核制度，强化监督机制。内部审计工作要从事后的财务收支审计向经济效益审计、管理审计、内部控制制度评价、工程项目预（决）算审计、专项审计等领域发展。要善于发现问题，及时提出解决问题的措施，从而提高整个企业的财务管理水平。
调整并优化资金管理体制，完善资金管理系统
房地产行业是资金密集度高的行业，加强资金管理尤为重要。资金管理体制的优化应当从资金预算管理、信息化管理以及资金筹集等工作的日常管理进行切入。将企业的一切资金收支都纳入到预算体系当中，并将不同的预算资金规划进行结合，通过对会计核算系统与网上信息系统的利用，建立起包含资金预算管理系统、资金结算管理系统、资金分析决策管理系统以及资金全程预警系统在内的信息化资金管理平台。首先应将资金管理纳入全面预算管理体系，通过与项目预算和责任中心预算相结合的资金预算，可以实现对资金需求较准确的预测与动态调度；通过对资金预算实际执行情况的分析，对房地产企业的资金使用进行及时反馈和修正。其次，建立适应于企业规模的资金控制模式，大型房地产企业、二级项目开发公司众多，会计主体数量较大，适应于资金调度中心模式；中小型房地产企业，则可选用资金监控模式。管理目标是提高资金利用效率，降低资金使用成本。
实行全过程成本控制，对成本控制的重点环节进行强化管理
当前很多房地产企业没有真正在财务成本管理过程中实现全过程、全员、全方位、全要素的管理，有些房地产企业对财务成本管理的认识不够，认为财务成本管理的重点是在设计阶段，而忽视项目实施过程中的财务成本控制；还有部分房地产企业认为财务成本管理的关键是材料和设备，只要把材料和设备管理好就能很好的控制项目成本。这些观点在房地产企业成本管理过程中都存在很大的问题，不能全方位、全要素的对企业成本进行控制。随着房地产市场进一步趋于理性发展，房地建筑经济与管理产企业只有实现精细化的管理模式，才能适应行业发展的要求，哪怕是微小的成本也要在成本策略中考虑。同时成本要素统计过程中要坚持全面性原则，房地产企业项目实施周期长，企业的成本与企业全体员工都存在紧密的关系，企业在财务成本管理过程中只有实现全面管理，才能保证成本管理的合理性、有效性。对企业财务成本管理及控制工作中的重点环节进行强化管理，房地产企业需要对投资决策成本进行强化控制，加强对规划和设计成本的有效管理、不断完善对投招标成本的规范化管理和控制，进而对变更签证成本进行强化性控制，以便于通过对不同控制要点的把握、管理与控制，切实优化企业财务成本管理和控制工作，使企业的经济效益与社会效益都得到提升。
建立健全成本管理的激励机制
【关键词】新形势；房地产企业；内部控制；问题；措施
一、引言
《内部控制基本规范》所称的内部控制是由企业董事会、监事会、经理层和全体员工实施的、旨在实现控制目标的过程。内部控制是现代企业加强管理，提高经营效率，实现经营方针和目标的有效工具和手段，对房地产开发企业来说尤为如此。随着国内外形势的不断变化，我国房地产企业生存发展的环境面临着巨大的挑战：融资环境恶化、银行银根紧缩、政策监管力度不断加大、市场竞争越发激烈、开发成本不断上升等等。面对这种新形势，房地产企业只有加强与改进内部控制，不断提高经营管理水平，及时地调整企业发展战略，将外部危机努力转化为发展机遇。总体上讲，我国房地产企业都能加强内部控制制度的建立健全工作，但是随着内外形势的变化，许多房地产企业在内部控制方面都暴露出一些问题，发现这些问题并加以解决已成为当前诸多房地产企业的重要课题。为此，本文首先概括了房地产企业内部控制的特点，接着对房地产企业内部控制存在的主要问题进行了分析，然后针对这些问题提出了一些解决对策，最后得出本文的结论。
二、我国房地产企业内部控制的特点
要想加强与完善房地产企业的内部控制制度，首先得深入了解房地产企业内部控制的特点。房地产企业的内部控制呈显出以下几个方面的特点：
（一）房地产企业内部控制的涉及面广而复杂
房地产开发企业的经营内容较为复杂，涉及的相关利益都较多，从而导致其内部控制涉及面广，控制相对复杂。房地产业属于项目主导型行业，其经营内容主要有：土地的开发与建设；房屋的开发、建设与经营；代建工程的开发等，再加上项目开发周期较长，地域性强，筹资额较大，资金周转期长，涉及环节多、部门多。房地产企业在经营活动中涉及到投资者、债权者、企业职工、承包单位、被迁单位和居民、勘察设计单位、材料供应单位、房屋购买者、土地转让单位、工商、税务、各上级管理部门等等多个政府部门、企事业单位及个人。不言而喻，房地产企业生产经营的涉及面越广，相应的内部控制的涉及面也就越广。由于房地产企业既要从事商品的开发，又要从事商品的经营，因此房地产企业的内部控制不仅涉及生产领域的，还要涉及销售及售后服务领域。另外，房地产企业的预收预付、应收应付、营业收入、利润分配等财务关系都较为复杂，无形中也加大了房地产企业内部控制的涉及面。
（二）房地产企业内部控制的重点和难点突出
房地产企业开发项目的投资数额巨大，动辄需要几百万、上千万、甚至上亿元的资金。资金是房地产企业生命之所系，当然也就成为房地产企业的内部控制重点。但在整个工程项目管理的实务中，如何筹集和使用资金并不是一件简单的事情，房地产企业整个项目开发过程中复杂性、长期性都加大了房地产企业资金管控难度。另外，房地产企业的成本管理难度也大。房地产企业项目的开发成本大体可以分为六大部分：土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理成本、财务成本。有些成本在项目初期可大体确定，波动幅度较小；有些成本会因为项目涉及众多复杂因素出现前后预测差异较大的情况。如何采取有效措施对开发成本加以控制，对于房地产企业来说并不是一件容易的事。房地产企业的资金控制与成本控制是企业业务层面控制的重点也是难点。
（三）房地产企业内部控制执行难度大
房地产企业的规模一般较大，可能有多个子公司、分公司、项目部等。很多房地产企业为了项目管理上的方便，往往没有给子公司、分公司、项目部给予统一明确的财务授权机制。有些房地产企业的二级项目开发公司就各自为政、自成体系，母公司无法有效地进行管理，集团管理控制能力下降，一些内部控制制度无法执行到位；另一方面，房地产企业内部控制易受外部因素干预。房地产在开发过程中可能遇到各种非可控因素的干预：市政规划调整、产业政策改变或调整、市场和行业形势多变等等，这些风险因素都会或多或少地对房地产企业内部控制的执行产生干扰，往往使原先制定的各项内部控制制度因外部干扰而半途而废。
三、目前我国房地产企业内部控制存在的主要问题
从当前现况来看，房地产企业的内部控制普遍存在以下几个方面的问题：
（一）房地产企业内部控制环境不太理想
我国房地产企业内部控制环境还存有一些不足的方面，具体表现为：①对内部控制认识不到位。目前，我国许多房地产企业对内部控制的意识还不够强：有些房地产企业片面地认为会计控制就是内部控制，未能全面理解房地产企业内部控制系统的含义；有些房地产企业“重业务，轻内控”，认为内部控制不能直接产生经济价值，而且需要多设置人员岗位，增加办事环节和程序，对内部控制有抵触情绪，没有充分认识到建立健全内部控制制度的重要性。②法人治理结构“形似神离”。近年来，我国许多房地产企业虽然也建立了法人治理结构，但并未达到内部权力制衡的效果。很多房地产企业董事长、总经理由一人兼任，董事担任监事的也屡见不鲜。这种情况下，股东大会、董事会、监事会形同虚设，没有真正发挥公司治理应有的作用。③人力资源机制不完善。一些房地产企业的人力资源政策还存在着“论资排辈”、“吃大锅饭”的现象，没有根据当前时展的要求，制定科学合理的人力资源政策，严重阻碍了员工工作、学习以及参与内部管理的积极性。④企业文化还不能发挥应有的作用。不可否认，企业文化已被越来越多的房地产企业所认可，有些房地产企业也投入了相当大的人力与物力到企业文化建设当中。但现实是很多房地产企业未将企业文化与内部控制制度有效地结合起来，企业文化只是停留在口号上或者表面上，没有形成具有鲜明特色的企业理念，更没有深入到房地产企业员工的内心里，无法对员工成有效的影响与制约。
（二）房地产企业风险管理能力不强
2008年金融危机爆发以后，我国大部分房地产企业都能有针对性地临时设立相应的风险管理机构来加强企业的风险管理，以应对金融危机所带来的影响，这种现象说明我国房地产企业的风险管理的相关内部控制只是一种“救火式”的管理，而非“防火式”，更谈不上风险管理工作的长效机制。在当今全球经济一体化日益加速的背景下，全球的所有企业，无论规模、结构、性质或所属行业，在其内部的所有层面都面临着风险，我国房地产企业也不例外。但由于我国大多数房地产企业在近几年的经营活动中都是盈利的，这就使得许多房地产企业的风险意识逐步下降，放松了风险管理的意识，致使有些房地产企业遇到风险时毫无应对措施，风险管理一片空白。
（三）房地产企业内部控制措施不健全
我国房地产企业内部控制措施不健全，有些房地产企业内部控制的措施只是在相关会计制度的基础上加以补充与修改，在一定程度上存在以企业会计制度代替企业内部控制制度的倾向，混淆了内部会计控制与内部控制的关系；有些房地产企业在设计内部控制时没有考虑到自身的规模、业务性质等实际情况，生搬硬套其他行业的内部控制制度，造成内部控制措施不切实际，内部控制制度执行不力，使内部控制制度流于形式，失去了应有的刚性和严肃性。
（四）房地产企业的信息和沟通系统不完善
房地产企业应当建立信息与沟通制度，明确内部控制相关信息的收集、处理和传递程序，确保信息及时沟通，促进内部控制有效运行。然而我国许多房地产企业在信息与沟通系统建设与完善方面还不到位，主要表现在以下几个方面：①内部控制制度建设滞后于时代的要求。目前经济全球化与互联网迅猛发展，使得企业网络办公已经得到普及，这些都要求房地产企业制定出能适应这个新形势发展要求的内部控制制度，可是很多房地产企业内部控制制度仍是以前所定的几条，未能对其进行及时的修改、充实。②网络环境下的企业信息系统安全措施不健全。虽然有很多房地产企业采用网络化办公，加强了房地产企业的信息和沟通系统的建设，但是网络是一个开放的环境，在这个环境中一切信息在理论上都是可以被访问到的。因此，网络环境下的企业信息系统很有可能遭受非法访问甚至黑客或病毒的侵扰，这种攻击可能来自于系统外部，也可能来自系统内部，而且一旦发生将造成巨大的损失，但很多房地产企业只建立了数据备份制度，没有建立防止黑客或病毒的侵扰的安全措施与相应的应急制度。③企业反舞弊机制形同虚设。许多房地产企业虽然设立了专门的反舞弊机构、举报专线与舞弊案件的举报、调查、处理、报告和补救程序，但是真正有效执行的企业很多，从而导致企业反舞弊机制形同虚设。
（五）房地产企业内外部监督没有形成合力
内部监督是企业对内部控制建立与实施情况进行监督检查，评价内部控制的有效性，对于发现的内部控制缺陷，及时加以改进，是实施内部控制的重要保证。目前我国房地产企业内部监督主要依靠内部审计部门（或类似机构）来实现，但大多数房地产企业管理者对内部审计重视不够，或存在观念上的误解，导致内部审计工作难以开展，有的房地产企业甚至从未开展过内部审计活动；有些房地产企业不设立内部审计机构或实际上与财务部门重合，内部审计在形式上就缺乏应有的独立性。这些都大大降低了内部审计的作用，使得内部监督没有起到应有的监督管理效果。另外，内部监督本应作为外部监督的有力配合与支持，但现实中因财政、审计、税务、证券监管等外部监督部门的各种监督功能交叉，标准不一，再加上分散管理，监督主体之间缺乏横向的信息沟通，内外部监督未能形成有效的监督合力。
（六）房地产企业相关人员素质不能满足内部控制发展的要求
新形势的发展对我国房地产企业设计和执行内部控制制度的全体员工提出了更高的要求。但是目前我国房地产企业的中高层管理人员及员工的素质从总体讲并不是太高的，还不能满足现代内部控制发展对他们提出的要求。大多数房地产企业的员工只局限于对本职岗位的工作，参与内部控制管理的意识淡薄，对内部控制的意义、作用等方面知之甚少，致使内部控制的作用得不到全面发挥。另外，我国房地产企业普遍存在忽视对员工进行职业培训的现象，大部分房地产企业员工，尤其是基层人员得不到有效的培训，专业水平很难适应内部控制管理的发展要求。
四、解决我国房地产企业内部控制存在问题的对策与建议
面对上述存在的问题，我国房地产企业应结合有关部门内控规范的要求，努力建立完善的内部控制制度。笔者认为我国房地产企业应从以下几方面加以改进，以不断地完善与创新房地产企业的内部控制：
（一）优化房地产企业的内部控制环境
任何企业的控制活动都存在于一定的控制环境之中，只有建立良好的内部控制环境才能保证制度的真正落实，才能真正达到内部控制的目的。因此，房地产企业要结合自身规模、业务特点等方面的实际情况，从以下几个方面优化内部控制环境：①努力提高企业全体员工对内部控制的认识程度，增强内部控制意识。房地产企业要加强对员工内部控制的培训，让工作人员正确理解内部控制的目标和含义，重视内部控制在企业管理活动中的重要地位，树立全面控制的概念。只有房地产企业全体员工认识上得到了提高，房地产企业各个业务部门或人员才能真正的贯彻企业各项内部控制制度。②完善房地产企业治理结构，为内部控制的有效运行提供制度保障。房地产企业要努力解决董事会弱、经理班子强、监事会行同虚设等治理结构中存在的主要问题，加强董事会在公司治理结构中的主导地位，突出董事会在建立和完善内部控制体系过程中的核心作用。③重视人力资源的开发与利用，建立健全人力资源管理制度。人力资源是房地产企业兴旺发达的源泉与基础。房地产企业要想充分调动企业员工的积极性、主动性、创造性，发挥员工的潜能，就必须重视人力资源的控制，结合房地产企业的行业特点建立健全人力资源管理制度。④加强“以人为本”的企业文化建设。房地产企业应充分考虑自身状况，加强“以人为本”的企业文化建设，形成企业内部的软管理。相对于刚性的内部控制制度管理而言，企业文化强调人与人之间的沟通与合作、道德观与价值观等软约束方面的东西，它可以形成一种无形的力量影响着企业的内部控制，在内部控制环境中起到不可忽视的作用。
（二）培养房地产企业的风险意识
融资环境恶化、银行银根紧缩、政策监管力度不断加大、市场竞争越发激烈这些都对房地产企业的风险管理提出了新的挑战。能否有效应对房地产企业所面临的各种风险将直接影响到房地产企业的生存和发展。因此，房地产企业要努力树立起风险意识，建立有效的风险管理系统。首先，房地产企业要积极开展风险评估，准确识别与实现控制目标相关的内外部风险，确定相应的风险承受度。房地产企业识别内部风险时，应当结合行业特点重点关注与房地产项目资金和成本相关的风险因素；房地产企业识别外部风险时，除应当关注经济因素、法律因素、社会因素、自然环境因素等外，还要关注国内外的政治因素。房地产企业应当配备专业人员，组成风险分析团队，按照严格规范的程序开展工作，确保风险分析结果的准确性；其次，房地产企业要建立健全风险预警机制。预警机制就是预先告知特定对象已面临危险情况及可能发生危险，并告诫其采取防范措施的机制。房地产企业预警系统至少应包括生产经营活动预警、现金预警、财务预警等几个方面。
（三）设计适合房地产企业的控制措施
房地产企业应从房地产行业的实际出发，抓住房地产企业的内部控制关键点，实施有效合理的内部控制。房地产企业的内部控制措施要得当，除完善不相容职务分离控制、授权审批控制、会计系统控制、财产保护控制、预算控制、运营分析控制和绩效考评控制等控制措施外，还要建立内部报告制度，全面反映经济活动情况，及时提供业务活动的重要信息，增强内部管理的时效性和针对性。另外房地产企业在建立内部控制时要重点关注货币资金控制、工程项目控制、成本费用控制等几个重点领域，将房地产企业内部控制的难点与重点管控好。
（四）加强房地产企业信息沟通建设
房地产企业应当对收集的各种内部信息和外部信息进行合理筛选、核对、整合，提高信息的有用性，帮助房地产企业经营管理者正确决策，提高应变能力和信息处理能力。房地产企业应当加强对信息系统开发与维护、访问与变更、数据输入与输出、文件储存与保管、网络安全等方面的控制，保证信息系统安全稳定运行。另外房地产企业的高层管理者要需要花一定的时间接待员工的来访或是进入员工中间了解情况，掌握必要的信息，培养一种员工可以畅所欲言的反映问题和消除疑虑的氛围，从而提高企业内部信息质量。
（五）整合房地产企业内外部监督力量
对于房地产企业自身来讲，房地产企业要进一步强化企业内部审计，使内部审计参与到企业的整个经营管理中来，充分发挥内部审计对加强管理、提高经济效益的作用。房地产企业还应注重审计机构人员构成上的多元化，不仅要有懂财务的审计人才，而且还应配备精通企业各相关业务的专门人才，选择有丰富业务经验的人员加入内部审计部门，使内部审计在企业内部控制制度中发挥更大的作用。同时，房地产企业应尽量把内部审计部门及人员隶属于董事会领导，增强内部审计部门的独立性与权威性。另外，房地产企业也要主动接受财政、税务、审计、人民银行、证券监管、保险监管等部门的外部监督，变动被动监督为主动监督。只有将房地产企业内外部监督力量整合到一起，才能确保内部控制制度得到全面、准确的实施。
（六）提升房地产企业人员综合素质
房地产企业全体员工素质的高低直接关系到企业内部控制是否有效运行。因此，房地产企业应努力提升全体员工的综合素质。首先，房地产企业要有计划地对其全体员工进行业务、管理知识等方面的培训，以提高其业务水平和工作能力，从而使其增强内部控制意识。房地产企业要注重对管理人员、关键岗位人员进行职业道德教育和业务培训，以提高其工作能力，减少在业务处理中的技术错误。房地产企业也要结合企业实际情况对管理人员和重要岗位的人员实行休假和轮岗制度。定期轮换岗位、交接工作，容易暴露以往工作中的差错和不轨行为，从而消除或阻止某些人的不良念头，增强企业人员的自我约束能力。另外房地产企业也要努力提升会计人员、内部审计人员的综合素质与修养。会计人员又承担着监督经营者及其他参与经营活动人员执行会计控制规范的责任，会计人员的作用发挥得如何，关系到内部控制制度实施的成败。
五、结束语
总之，房地产企业要认真总结和探索新方法、新思路，不断地加强房地产企业内部控制，这不仅是房地产企业自身健康发展的需求，也是房地产企业面对市场风险与挑战的需要。
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【关键词】房地产企业 税收 征管
房地产税收是国家和地方政府财政收入的一个重要组成部份。近年来，房地产业发展迅速，成为拉动经济发展的重要力量和地方税收新的税源增长点，其税收征管也日益成为了税务部门关注的重点和难点。由于其范围广、税费项目繁多、重复课税、税负不公、收入分散且隐蔽性强，给税收征管带来了很多的困难。漏征漏管的多，税收流失严重，已成为制约产业经济发展的“瓶颈”。以北京为例，2007年北京市地税部门共清缴历年稽查欠税4.59亿元，其中房地产行业就达2.56万元，占欠税总量的55.8%。本文根据房地产税收征管问题的成因，针对如何解决这些问题进行了初步探讨，以期进一步规范和促进房地产行业的税收征管。
一、房地产企业税收征管的现状和问题
1、相关的税收法规制度不完善
据了解，我国现行的有关房地产税收方面的权威大法还是1951年颁布实施的《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，尽管后来根据不同的历史时期做过各种各样的补充和修改，但作为上位法已经不能满足现实社会的变化和需求，尤其是我国财产评估制度、财产登记制度不健全，而私人财产登记制度还没有明确的法律规定。房产、土地、户籍等有关管理部门与税务机关的协作配合不够，影响了税收征管的力度，造成财产税收的流失。同时目前在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节涉及到的税（费）种有10多个，相关的税收政策正在不断的修订完善中，政策变化快难以掌握。
2、房地产企业纳税意识不强
一方面，有些房地产开发企业的财务人员对税收政策学习不够、理解不透。房地产开发企业大多数都是在取得土地开发权后，注册登记的，财务人员就地聘请，开发企业的股东也只是房地产行业的行家里手，对税收法规和政策了解不多、学习不多，加上工程开发前期投入较大，资金周转较紧，造成了企业欠交税款情况较为普遍。另一方面，房地产开发企业一般具有一定社会背景和社会活动能力，他们为了追求高额利润，利用其自身影响力和拥有的各种社会资源干扰和影响着房地产税收的征管。因此，他们在税收上往往是能偷则偷，能逃则逃，“勇”于以身试法，纳税意识比一般的纳税人更差。
3、财务管理比较混乱
在房地产企业，不做账、做假账、记流水账、账务混乱等现象普遍存在。还有些房地产公司不按规定设置账簿；将部分收入或预收账款直接存入老板私人账户，不及时在会计上反映该部分收入，或将其混入其他往来账户；将预缴的营业税、土地增值税等记入预缴年度的扣除项目，违背了配比原则，减少了企业当年的利润；与往来单位交叉摊计费用，将对方成本费用在本企业账上反映，虚增成本费用，偷逃税款；多头开户，隐瞒收入。这些不规范的会计核算，为其偷漏税提供了方便，加大了税务稽查的难度。
4、房地产经营项目难以管理
房地产企业对房屋的开发，要涉及规划、国土、建设、房管等部门。但是目前这些部门相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时解决，必须召开部门问的协调会议才可解决，缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享，难以实现房地产行业税源的源泉控制。使得一些房地产企业有机可乘，造成国家税款的大量流失。
5、税务征管能力不强
一是稽查人员配备不足，业务水平有待提高， 稽查工作效率不高，查处力度不强，违规违法行为得不到及时纠正，也在一定程度上助长了违规者的侥幸心理。其次是税务部门出于扶植企业发展、维护税源的考虑，征管力度较弱，对于发现的违法违规行为，持“仁慈”心理，处罚较弱，以补代罚，以罚代刑，处罚决定得不到严格执行，往往流于形式。第三是行业征管手段滞后。目前，许多地方对房地产行业的税收征管还处于“粗放”阶段，特别是征管手段上还不能适应科学化、精细化管理的要求，信息共享难、操作处理慢。
二、加强我国房地产企业税收征管的措施
1、完善相关税收政策
我们要针对房地产税收政策的一些缺陷，加大改进力度，力求每项政策科学、合理、可操作性强，不留漏洞。对自用没有同类可比价开发产品的房地产企业，要求其提供法定评估机构的评估证明严格界定拆迁补偿费，建立拆迁补偿费列支的管理和审批制度；制定房地产开发企业建筑安装计税成本的基准定额，加强审核、管理力度，有效堵塞偷逃税漏洞。
2、提高纳税意识
一个良好的纳税企业服务体系和精心策划而有目标的税法宣传活动，对促进纳税企业守法至关重要。为了促进自觉守法。税务机关必须通过良好的宣传方法向纳税企业提供持之以恒、公正、礼貌和快捷的服务。宣传方法应该是通俗简明，达到即使是没有受过多少教育的纳税人也能够理解。同时税务人员对不同的纳税人应采取不同的方法来宣传税法、规章、规定和通告，以便提高其遵章守法水平，从而减少对税收的误解。把申报纳税变成公民的自觉行为。还有加强税务的信息化建设。随着现代信息技术产业的发展，税务机关不但可以通过网络获取企业和个人房地产方面的信息，为税收征管其他环节提供基础，而且可以通过与银行等其他相关部门的联网了解纳税人的收入及经营情况。而纳税人也可以通过网络获得多数纳税相关信息。尤其是电子邮件的广泛使用可大大缩小征纳双方之间的交往成本。可见，实现信息化管理对于税收征管的各个环节，都有促进作用。
3、加大房地产税收稽查力度
为了防止房地产企业的偷税漏税，稽查人员在对房地产业开展检查时，应做好以下工作：第一，实行主查人责任制，明确职责，加大考核力度。第二，每年都应重点安排若干户房地产开发企业作为重点检查对象，在开展全面性的税收检查基础上，分析、剖析加强税收管理的对策和措施，提出有效的办法和建议。第三，加大对存量房交易完税凭证的检查力度，依法追缴应纳税。对违法行为，要加大曝光和惩罚力度。第四，各税种检查相结合，加强对实行核定征收方式的纳税人的稽查力度。国税、地税、财政、金融、审计等机构应加强联手配合，互通营业税、所得税及其他税种的纳税评估情况，相互印证，联合开展对房地产的重点、交叉稽查。
4、实现房地产税收一体化
在房地产税收征管工作中，各级地方税务、财政部门应以存量房交易环节所涉及的税收征管工作为切入点，主动与当地的房地产管理部门取得联系，建立有效的协作机制，加强信息沟通，整合征管资源，优化纳税服务。首先，各级地方税务、财政部门应与房地产管理部门建立紧密的工作联系，充分利用房地产交易与权属登记信息，建立、健全房地产税收税源登记档案和税源数据库，并根据变化情况及时更新税源登记档案和税源数据库的信息；定期将税源数据库的信息与房地产税收征管信息进行比对，查找漏征税款，建立催缴制度，及时查补税款。其次要开展科技创新，开发“房地产税费一体化管理”软件，多方采集房地产企业的涉税信息。同时建立健全部门间的协调与配合机制，明确部门职责。
5、提高税务征管能力
一是要提高稽查人员的业务水平和政治素质。要在人员录用上力争吸收一些专业水平较高的人才，并定时组织培训和学习， 提高工作效率；同时对稽查人员加强服务意识和职业道德方面的教育。二是改进征管手段，提高科技含量。要不断提高房地产税收征管的科技含量，在税务机关之间、部门之间、税企之间充分实现网络互联、信息共享。可由房地产税收一体化管理领导小组或政府信息管理部门牵头，在政府共享平台上搭建“房地产税收一体化管理信息共享系统”，规划、国土、房管、财政、税务等部门相关信息要实现共享。同时加大以票管税力度，全面推广使用电脑版建安、不动产发票。
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Abstract： This paper analyzes the characteristics of capital expenditure planning table and makes relative recommendations， so it is very important to deal with the real estate company's financial work， especially the accurate calculation， analysis and evaluation of capital expenditure planning table.
关键词： 房地产企业；资金收支计划表；合理编制
Key words： real estate company；capital expenditure planning table；reasonable preparation
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）16-0195-02
0 引言
房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，占据着重要的经济地位，房地产业的健康可持续发展，是建设社会主义和谐社会的必然要求。作为资金密集型企业，房地产企业需要大量的资金才能够获得土地资源投入项目开发的资格。但是房地产企业受国家政策的影响也很大，如何正确的使用资金，确保公司资金的良性循环，已成为房地产企业不可忽视的问题。那么学会编制资金收支计划表对公司资金的管理就起着非常重要的作用。具体来讲资金收支计划表主要包括收入编制、成本费用等方面内容，下面做一一的介绍。
1 房地产企业收入的合理编制
房地产行业是一个横跨生产、流通、消费领域的产业，具有着特殊性。因此房产企业收入的多少对房产企业能否向前发展有着重要的影响。那么做好收入编制就显得尤为重要。首先我们要弄清房地产收入的含义，只有了解其内容才能知道如何去做好收入编制工作。房地产收入的内容包括许多方面，房产企业的财务人员要做到精通房产行业各项收入的来源，熟悉财会业务，做到万无一失，为房产管理者决策提供正确的依据[1]。
2 房地产企业成本费用的合理编制
房地产成本费用的类型较为复杂，按发生时间分为获取土地阶段、开发建设阶段、转让及销售阶段；按开发产品种类分土地开发成房屋开发成本、配套设施开发成本、待建工程开发成本……想要进行一系列的投资分析和决策，最主要的依据就是企业成本费用的项目的构成，设计涉及到多方面，是一项复杂繁琐的系统工程。众所周知，土地成本在房地产企业的总成本中占有的比例最大，因此土地成本对房地产企业的整体利润产生直接的影响。随着我国对土地的需求越来越多，而土地资源越来越珍贵的情况下，就必须运用科学的方法计算土地的成本，做到在土地征用与拆迁费用、前期工程费用、建安费用、基础设施建设费用的合理，确保每一笔资金都是用的恰到好处[2]。财务会计人员要注意房产市场的动态分析，利用互联网等信息平台，了解国家土地政策，洞察房产市场的走向，合理的做出房地产企业的成本费用编制。现举例说明房地产企业收支编制计划表的制作。
在编制房产企业资金收支计划时，要坚持以收定支原则和收实付制原则，设计到许多方面，是一个极其复杂的过程，这就需要房产企业财务人员要熟练掌握房产企业的运行流程，具有专业的会计方面的知识，才能够胜任这项重要的工作。其表格如表1。
3 房地产企业资金收支计划表编制应注意的问题
房产企业的收支编制工作涉及到许多方面，是一个复杂系统的工作。而在我国房产收支编制的发展还存在着缺陷和不足，其在以后的发展中应注意的问题有：
3.1 提高对房产企业收支计算的重要认识
房产企业的收支编制直接关系着房地产企业能否正常发展。房产企业的领导要高度重视财会工作的进行。加强各部门的沟通，确保收支编制的准确性和完整性，及早的做好各项资料的收集整理，明确收支编制工作的重点和要求，结合实际要求，在收支编制中力求做到统筹兼顾，确保企业能够顺利完成本年度的工作任务，并为下一年的工作作出合理的建议和意见[3]。
3.2 提高收入编制质量，如实的填报各项收支项目
在做房产行业的收支编制表时，本着实事求是的原则。根据当前的收支情况，积极稳妥的编制收支计划，做到不少报、漏报、虚报。在保证工资性支出和企业基本运行需要的前提下，统筹安排项目收支，为企业的财会工作提供有力的保证。对于较大金额的收支要向上级申报，并作出合理的书面分析和评价，增强收支编制的准确性。通过认真的梳理，将收支编制做成报表形式，加以整理和分类，为公司在以后的工作中总结经验和做出决策提供必要的依据。
3.3 加强监督力度，确保收支监制的准确性
在房产企业中要制定相应的监督管理机制，否则在制作财会分析报表时，很容易出现错误，有时候甚至会给企业的发展带来严重的影响。因此要强化管理，特别是财务监督，定期或不定期的开展财务收支检查和专项检查工作。在预算中实行监督是对收支编制、执行以及执行中的调整等活动的监督。其监督内容主要包括：一是要有监督部门要及时的发现收支编制中出现的问题并及时的解决；二是要加强对收支编制情况进行决算审计并通过审计发现和处理计算中出现的问题。同时要多方面的听取各部门的意见建议，提高房产收支编制的质量。
3.4 做好报表分析，为房产工作提供科学依据
收支编制工作是针对企业内部一切有关资金活动进行整理审核的过程，其目的在于保重企业内部的财务的准确性。在今天，房地产企业正处速发展的阶段，只有做好财务工作才能保证稳步的发展，所以一个公司的财务工作是重中之重，特别是收支编制工作。每一个步骤都需要负责账目的人员细心认真，无论是从审核原始凭证还是到对账到最后的账目整理和分析。这就要求财会人员一定要有职业责任意识，因为如果公司的财务出现了问题首先直接导致的是企业资金的周转问题，其次是工作人员的薪资问题，这些都会间接的影响企业员工的工作态度和工作热情，同时会给公司的发展带来不利的影响。因此在做收支编制的同时，无比做好报表分析，这样才能为企业的发展提供科学的依据，以便领导在公司的发展上做出正确的方针政策，保证公司稳定、健康的发展。
4 结语
目前在经济全球化的大趋势下，房地产作为一个热门行业，也得到了突飞猛进的发展。为了顺应时代的要求，房地产企业如何实现能在经济市场的复杂逆境中坚强的成长。而资金作为房地产运行的命脉，如何保证资金安全，保证资金的顺利流通，提高资金的使用率等问题是摆在房地产行业面前的一个重要问题。那么，要想成为房产行业的龙头企业，熟悉掌握如何编制资金收支计划表是十分有必要的。以上本文将从收入编制、成本费用编制及编制过程中应注意的事项等方面来做简单的阐述，以能够为房地产资金管理同行工作者，提供一定的参考资料。
参考文献：
[1]卢锦龙.试论述房地产开发公司的预算编制与控制[J].现代经济信息，2009（14）：48-49.
