发布时间：2023-08-29 16:36:10
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的安置房买卖的法律法规样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
1. 以包销的名义,隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易,获取佣金以外的报酬。
2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
3. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
4. 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
5. 房地产经纪组织滥用自己的优势地位,利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。
6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
7. 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语,以及未经登记房地产印刷品广告。
这些行为损害了消费者直接的经济利益,并且间接损害了国家利益,扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题,笔者提出了些建议:
在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者,注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件;对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上,凡标明符合合同要约要件的内容,视为要约作为合同的附件,一并写入合同中,以此约束相对方。达成协议后,对办理产权过户手续,购房者应当本人亲自办理,以避免产权无法过户风险等
一、目前房产中介发展现状
随着上海房地产市场的不断发展,上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家,人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。
为了加强房地产中介服务管理,维护房地产市场秩序,保障房地产活动当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,对房地产中介服务进行了定义:房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——
1. 房地产咨询,是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
2. 房地产价格评估,是指对房地产进行测算,评定其经济价值和价格的经营活动。
3. 房地产经纪,是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。
房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50%的新建商品房销售和90%的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行,中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。
尤其在私人之间的房屋买卖中(即二手房转让),由于很多买方与卖方互相不认识、不了解,可以说信用无从谈起:买方担心给了钱,拿不到房;卖方担心买方不是一次性支付全部款项(如要办理银行贷款),分几次支付,会不会拖泥带水拖延付款等等。这时,房产中介机构出现,中介方是以单位的名义出现,并且经过国家行政部门的审批,具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息,调停买卖双方之间的争执;而且买卖双方需要办理产权转让等手续,更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是,由于房产中介行业进入门槛相对不高,因此也就良莠不齐,大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为,侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。
二、房产中介市场现实存在的欺诈行为
1. 以包销的名义,隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易,获取佣金以外的报酬。
委托人一般分两种:房产开发企业和私有房产权人(自然人)房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的,受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同,委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。
同样,自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法 (2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过 自2001年6月 1日起施行)第二十八条规定: 受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
从法理上说,房产中介机构主要是房产经纪人,对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为,而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供:房源信息、销售价格外,表明收取佣金,即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。
而现实上,很多房产经纪向购房者提出“包销”,即所销售的房产统一报价,说价格已经包括佣金,或者误导购房者“免佣金”。实际上购
房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得,也就是所谓的“赚差价”,这明显违反了上述法律规定。 2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交(1999)0786号规定:“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、和提供咨询等业务;不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”
目前,上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋,也在使用权性质的房屋,这里的使用权房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同,其市场价格及法定的权利义务有较大区别。
区分拟购房屋的权属性质,应以验看凭证为准。有房地产权利证书(或房屋权利证书)的即为产权性质房屋,凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指:上海的房改政策规定,职工(原承租人)可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指"成套独用"的原公有住房。
现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖,可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后,再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的"二步并一步走"的政策。
按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》 (1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号 自1999年5月1日起施行) 第五条 已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售 ,但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售:
(1)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;
(2)住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准,或者违反规定利用公款超标准装修,且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的;
(3)处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;
(4)产权共有的房屋,其他共有人不同意出售的;
(5)已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;
(6)上市出售后形成新的住房困难的;
(7)擅自改变房屋使用性质的;
(8)法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为:
(1) 由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房,可以出售。
(2) 产权已转移地方的原部队的住房,可以出售。
(3) 同幢住房内有独用、有合用的,凡厨房间和卫生间由一户使用的公有住房,可以出售。
(4) 被拆迁安置的独用成套公有住房,该被拆迁户户口迁入后才能予以出售。
(5) 因规划、配套等原因未申请房地产权证的住房不予出售。
由于房改售房政策涉及工龄及超面积等方面的因素,同一房屋,不同的人购买价格差异很大。因此对购买可售公房的购房人须特别注意双方所约定房屋成交价的含义。成交价的含义为产权性质,则无纠纷可言。成交价的含义如为对方"到手价",则差异很大。
3. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
有些房产中介不申领营业执照就开展业务,所发的名片、所的广告宣传,只有所留的电话可以联络到其人,如同打游击战一般。遇到问题,则无音无讯了。
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。
为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——
1.房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
2.房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
3.房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。
房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。
尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。
二、房产中介市场现实存在的欺诈行为
1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。
同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十八条规定：受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。
而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。
2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交（1999）0786号规定：“
三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”
目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。
区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指“成套独用”的原公有住房。
现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的“二步并一步走”的政策。
按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号自1999年5月1日起施行）第五条已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
（6）上市出售后形成新的住房困难的；
（7）擅自改变房屋使用性质的；
（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：
（1）由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。
（2）产权已转移地方的原部队的住房，可以出售。
（3）同幢住房内有独用、有合用的，凡厨房间和卫生间由一户使用的公有住房，可以出售。
（4）被拆迁安置的独用成套公有住房，该被拆迁户户口迁入后才能予以出售。
（5）因规划、配套等原因未申请房地产权证的住房不予出售。
由于房改售房政策涉及工龄及超面积等方面的因素，同一房屋，不同的人购买价格差异很大。因此对购买可售公房的购房人须特别注意双方所约定房屋成交价的含义。成交价的含义为产权性质，则无纠纷可言。成交价的含义如为对方“到手价”，则差异很大。
3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人，如同打游击战一般。遇到问题，则无音无讯了。
还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。
根据工商部门所发放的营业执照，房地产咨询与房地产经纪有很大的区别。房地产咨询是无权进行房地产交易行为的，而房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范围从事房地产咨询、租赁、买卖等交易。但是在现实交易中，人们往往忽略或不了解这个区别，而某些房产中介机构为了获取利益又故意进行隐瞒。
4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。
同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。
事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。
5.滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。
格式条款是指格式条款的提供方（以下简称提供方）为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的，视为格式条款。
根据《合同法》的规定：
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
实际上很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。夸大了合同行为的“合意”，将不平等的条件强加于人。
6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
根据城市房地产中介服务管理规定（修正）（1996年1月8日建设部令第50号2001年8月15日根据中华人民共和国建设部令第97号《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》修正）设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。
房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业，根本没有把备案手续放在心上。
7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。
房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。
而很多房产中介机构在其店堂或者在一些媒体上广告信息，如对所谓“特价房产”，注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等其他吸引消费者的地方，而没有将该房产真实情况进行核实。甚至对上面所说的“使用权房产交易”没有去标注其产权特点，等到消费者交付款项准备办理手续时才明白过来。而且也有不少如被抵押等房产依然在上市流通，造成消费者受骗上当。
三、关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议
由于上述欺诈行为的存在，对整个房地产市场存在着极大的危害性。
“以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。”“从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。”“房产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。”“各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。”这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。“无照经营、超越经营范围和非法异地经营。”“房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。”“房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。”这些行为阻碍了相应的国家机关对房地产中介组织正常的管理和监督，因而又影响到了消费者的合法权益。
由于上述行为存在的危害性，如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢？笔者提供下面几个建议：
1.在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。
2.提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。
3.购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证；
4.对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况，是否属于规定的可转换的“使用权”与“产权”。并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则对该房产的“可转产权”性质怀疑，避免上当；
5.对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。
6.达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。
参考文献：
《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年
建设部《城市房地产中介服务管理规定（修正）》1996年
上海市政府《上海市房地产转让办法》1997年
建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》1999年
建设部《商品房销售管理办法》2001年新晨
关键词：保障性住房；财政手段；住房分配机制
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2013）15-0014-03
保障性住房与商品性住房是相对应的一个概念，是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。目前我国住房保障体系主要包括经济适用房、廉租房、限价房和公共租赁房，近年来棚户区改造住房和拆迁安置房的工作力度也在加大。我国保障性住房的建设，对于提高居民生活质量、保持经济平稳健康增长以及维持社会稳定，具有重大现实意义。
1 我国保障性住房的发展历程
1.1 廉租房
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。1999年建设部提出由政府实施住房社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供租金相对低廉的普通住房。2006年国务院颁布条例要求地方政府将土地出让净收益的部分按一定比例用于廉租住房制度建设，并为参与廉租房建设的开发商提供银行信贷便利。2007年11月国务院再次颁布了《廉租住房保障资金管理办法》，进一步为廉租房的资金筹集和管理提供制度保证。廉租房是我国城镇保障性住房制度中的一个重要内容，但发展程度有限，成为当前房地产市场结构性失衡的关键问题之一。
1.2 经济适用房
经济适用房是指列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。1991年6月，国务院提出“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。1998年我国政府正式提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。随后，全国各地的经济适用房高速发展，但也存在种种问题。2007 年11月，建设部等七部门联合发文对经济适用房的优惠政策、开发建设、价格确定、交易管理、集资和合作建房、监督管理等做出严格规定。2012年，广东、江西、河南等省明确停止了经济适用房的建设，更多的地区则明确了以公租房、廉租房为重点进行保障房建设。经济适用房的发展进入困局。
1.3 公共租赁房
公共租赁房是解决新就业职工住房问题的重要举措。政府或公共机构拥有公共租赁房的所有权，按照低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租。建设部等有关部门在2007年开展对公共租赁房的调研，希望通过公共租赁房探索解决大学毕业生等新就业人员的住房问题。2010年6月由住建部等七部门联合发文，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。2012年7月15日起，由住建部公布的《公共租赁住房管理办法》开始实施。由于公共租赁房覆盖面较广，不仅包括本地中低收入家庭，还将惠及新就业人员和外来务工人员，未来还有可能进一步扩大。
1.4 限价房
限价房是一种限价格、限套型（面积）的商品房，主要用于解决中低收入家庭的住房困难，是限制目前高房价的一种临时性举措。限价房采用政府组织监管、市场化运作的模式，在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行调控。这类产品主要针对两部分人群：一是具备一定房产消费能力的人群，二是定向购买的拆迁户。虽然目前限价房在多数二、三线城市发展滞后，但其还是能够起到帮助中等收入家庭解决住房困难的作用的。
2 我国保障性住房建设存在的问题
2.1 保障性住房本身的特点决定其具有缺陷性
2.1.1 保障性住房的性质
保障性住房是政府提供的旨在保障低收入群体居住权益的产品，具有价格透明、管理严格、政府扶持等特点，具有公共品的性质。但保障性住房也具有一定的竞争性和排他性。竞争性表现为，保障性住房资源有限，每多一个人的消费必定会影响到其他人的消费效果。排他性表现为，只有一部分社会成员可以享受政府提供的这种福利，并且在政府实物配租数有限时存在获取优先租住权的竞争。但以上排他性矛盾不能用价格竞争的方式来解决，否则会导致房租价格上涨，抵消福利效应，失去了保障性住房追求公平的意义。而当保障性住房被分配后，就具有私人品的特征。此外，关于保障性住房的市场信息是不对称的，供给者很难清楚地把握申请者的需求与资质状况，申请者也会迷惑于供给住房的质量及申请途径。保障性住房的复杂的性质决定其很容易产生制度缺陷。
2.1.2 容易产生寻租行为
保障性住房由政府出地、投资和管理，政府有权力按照规定对住房进行分配，对租金和产权等问题予以灵活处理，所以保障性在住房在建设和分配中很容易产生寻租的行为。首先，能提权的经济适用房与商品房在建筑标准上相差不大，但价格差距很大，能给申请者带来巨大利益，所以经济适用房很容易被有权势者大量侵占。保障性住房利差的特点是保障房很多问题的根源。其次，地方政府在保障性住房分配中肩负着对象认定、程序制定、惩罚处理等重要职责，而权力和腐败往往是一对孪生姐妹，如果相关法律和规章制度不健全，在保障房需求远远大于供给的背景下，申请者很容易采用非法寻租的手段获取利益，随之带来的是腐败的猖獗。
2.2 保障性住房建设盲目，房屋质量问题突出
①建设前缺乏必要的调研，空间布局不合理。由于相关部门没有对市场状况做出充分的调查研究与规划设计，没有充分获取准确的保障性住房需求信息，所以在保障性住房建设中，“重数量、轻布局”的现象较普遍。受到土地供应的影响，保障性住房规划中一般采取独立城区的方式，建设规模较大，这会给城市管理增加难度。此外，保障性住房的布局主要分布在郊区，其建设规划与城市规划间的衔接不善，建筑密度高、绿化率低、居住人口多，居民往往会面临工作地和居住地较远，基本公共设施缺乏，生活不方便的问题，严重影响了保障性住房的使用功能。
②保障性住房质量不过关，配套设施不健全。保障性住房与普通商品房往往在建筑质量、建筑外观、建筑品质上都存在很大的反差。在房屋的设计上，因为设计单位对小户型房屋设计经验的缺乏，会简单地将大户型商品房设计方案进行微缩，造成保障性住房缺乏很多使用功能，存在设计缺陷。在房屋的建筑质量上，保障性住房的建材需要在商品市场上购买，具有与普通商品房一样的成本代价，而保障性住房又往往被硬性要求极低的价格，在工期的催迫下，易产生粗制滥造。从房屋的监管和验收上看，由于相关管理部门职责的缺失，一些保障性住房存在偷工减料、安全隐患较多、材料报验和工序验收把关不严、项目管理人员不到位等问题。
2.3 保障性住房资金筹措困难，监督管理不规范
①土地和资金供给不足。首先，用地缺乏是我国保障性住房建设面临的最大现实问题。我国实行国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度以来，土地出让收入不断攀升，成为地方政府的重要收入来源。而保障性住房用地大多以行政划拨方式为主，所以地方政府缺乏保障性住房建设的积极性，往往把商品住房作为首要的土地供给对象。此外，有些地方的保障性住房用地未能及时完成征地拆迁，也拉长了建设周期。其次，一些地方资金筹措存在一定困难，其中中西部地区资金压力更大一些。保障性住房建设资金的来源主要有年度财政预算、土地出让净收益中安排、住房公积金增值收益余额、社会捐赠等渠道。一些经济发展水平落后的市县常常是赤字财政，虽然有上级政府的转移支付，但实际上保障性住房的资金难以落实。由于土地出让净收益规模存在区域间的差异，经济发达地区较高，贫困地区较少，所以土地出让净收益中安排的保障房建设资金也是有限的。此外，住房公积金收益所占比例很小，社会捐赠及其他方式筹集资金来源很不稳定。所以保障性住房建设筹资难的问题也很突出。
②信息管理不到位，分配制度不健全。首先，受保障对象申报信息甄别困难。目前很多城市的民政、税务、房产管理部门之间的信息无法共享，所以管理部门很难监督到申请户的真实资质，很多环节的审核往往容易流于形式，存在弄虚作假现象。其次，保障性住房分配中存在不公平的现象。保障性住房的分配理所当然应向中低收入家庭倾斜，但在实施过程中的确存在诸如“富人买经济房”之类的保障对象偏离的不公平现象，这大大偏离了保障性住房政策的初衷。第三，各类型保障性住房之间缺乏合理的衔接机制。目前我国在制度上对各收入阶层的家庭都提供了相应的住房类型，但是在廉租房、经济适用房、限价房、公共租赁住房、商品住房这些类型之间缺乏统一的规划和管理，在居民家庭收入层次发生改变时，没有合理的机制引导居民享受保障性住房类型的转变。
2.4 制度框架缺失，政策效果或打折扣
①法律保障制度缺失。目前，关于保障性住房的法律法规只有住建部等有关部委颁布的部门规章及规范性文件，立法层次较低，较为随意，法律效力不足。在缺乏法律硬约束的情况下，地方政府在执行政策过程中很容易敷衍了事，导致保障性住房政策效果或打折扣；此外，不同政府部门之间职权不同，办事程序差异，很难在制定和落实政策时保持一致和统一。
②实施和评估机制缺失。现行住房保障政策都是以规范性文件形式的，法律效力不足，在执行中存在政策边界不清晰、利益调节和退出机制不完善等问题。各地保障性住房建设通常只是在国家严格要求、各级政府部门层层压力下进行的，短期行为偏多，没有建立起长期的实施和评估机制，不能及时总结并轨工作中的成功经验，及时发现并改进存在的问题。
3 推进我国保障性住房发展的机制创新
3.1 做好调研与规划，保证质量与功能
①充分调研，做好规划。在保障性住房建设规划之前，应该做出充分的调查和研究，例如开展相当数量的走访和问卷调查，分析居民的收入结构，详查城市土地利用潜力，预测不同群体对保障性住房的需求情况和未来走势，科学制定保障性住房的用地规划和合理布局，最终确定各类型保障性住房的建设规模和具体方案。地方政府应组织专门的机构来系统的完成这项工作，确保其结果的规范性和可靠性。
②科学设计，保证房屋质量。首先，细化保障性住房建设标准，包括对建筑材料、建筑外观、建筑品质等方面的详细规定，使保障性住房建设有章可循。其次，组织专业人员对保障性住房结构进行针对性的设计，做好公共基础设施的配套建设，使其更好的发挥保障功能。第三，建立保障性住房质量评估机制。在强化政府对保障性住房建设责任意识的基础上，督促各方严格遵守建设标准，逐步建立保障房质量监测评估机制，其中发挥第三方评估的作用，并将监测评估结果向全社会公布，接受保障房受益人群的监督评价，并将其作为地方政府政绩考核的重要指标。
3.2 建立土地供应长效机制，多渠道筹集建设资金
①优化保障性住房建设用地供给方式，建立土地供给长效机制。在保障性住房土地供给“应保尽保”政策的基础上，积极出台政策文件，合理规划中长期土地供应计划，处理好存量土地与新增用地的比例关系，建立保障房用地与城市发展相协调的动态供应机制。坚持商品房建设同时配套保障房的土地供给政策。在保障房用地指标安排和审批中，要预留、计划单列，落实保障房建设用地指标。要加强土地监察，严惩违法改变土地用途性质的行为。
②发挥财政工具的作用，理顺资金筹集渠道。首先，加大财政投入力度，增加一般预算对保障性住房建设资金的投入力度，建立保障性住房财政资金逐步增长的长期投入机制。其次，发挥税收政策作用，对房产开发时按总面积相应比例建设保障性住房的企业，政府可以给与税费的优惠。第三，利用税收优惠、财政贴息、信用支持等政策，引导、鼓励各种基金、企业和个人资金等社会资本投入到保障房建设中。第四，发挥财政补贴作用，一方面对保障性住房生产者进行补贴，降低住房的成本；另一方面对保障性住房的消费者进行补贴，增加低收入人群申请住房的可能性。
③财政手段与金融手段相互搭配，进行多渠道融资。首先，对商业金融机构关于保障性住房贷款的贷款条件、支持范围、考核、贴息等方面出台倾斜政策，通过对相关金融机构税收优惠，打通保障性住房贷款渠道。其次，鼓励商业金融机构进行金融创新，设计出更多适用性强、操作性强的多元化金融产品，对不同类型的保障性住房实行不同的资金支持方式。
3.3 加强居民信息管理，健全住房分配机制
①加强居民信息系统建设，对保障性住房分配过程进行动态管理。可以以家庭为单位，在民政、税务、公积金、房管、人行、证监、银监等部门间建立联动机制，通过查看存款账户、股票账户、纳税记录、房产登记、公积金缴纳等信息，了解申请者家庭的实际经济状况，设计申请者收入的动态监测机制，建立家庭的住房情况登记备案制度，为保障性住房建设的宏观调控提供依据，为住房分配提供准确信息，确保保障性住房分配公开公正。
②探索优化保障性住房的进入和退出机制，健全住房分配制度。首先，对不同类型的保障性住房实行并轨管理，对低收入家庭实行阶梯保障，将经济条件发生变化的家庭及时转变到另一个保障级次。其次，进一步完善保障性住房的进入和退出机制，在对居民建立严格的收入划分标准和资格审查制度的基础上，保证符合条件申请人的正常权利，也要避免保障对象因家庭收入改变后仍过度享受福利待遇的现象发生。当保障对象收入水平超过当年最低收入标准时，相关部门应督促其腾退住房或停发住房相关补贴，并定期公示接受公众监督。
3.4 完善相关法规体系建设，规范住房保障行为
法规体系建设的目标，一方面是约束和规范政府行为，要明确各级政府的责任和义务，从法律层面避免政府在保障性住房建设问题上的“责任缺位”。另一方面是规定被保障人群的权利和责任，在保障其权利的同时，也严厉打击通过非法手段骗取保障名额的行为。要想建立起逻辑严密、行之有效的法律法规体系，首先要从依法治国的高度，着眼长远，健全《社会保障法》，完善《住宅法》，从根本上解决我国保障性住房法律制度缺失的现状。其次，各省（直辖市、自治区）应当适时制定《保障性住房管理条例》，因地制宜，明确区域内居民的基本居住权利，明确相关管理机构的职责功能，明确将保障性住房建设列入政府考核机制，从立法层面对住房保障和实施计划、惠及对象、供应标准、资金运作方式、运作机构、保障措施进行有权威的界定。
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