发布时间：2023-09-01 16:48:25
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关键词：房地产企业；视同销售；会计处理；纳税调整
中图分类号：F235.19文献标志码：A文章编号：1673－291X（2008）05－0095－02
房地产开发企业的经营，具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。因此，其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业，它是集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体的综合产业部门。这种行业特点决定了房地产企业会计处理与所得税处理的复杂性。税法与新企业会计制度是房地产企业开发产品视同销售的会计处理与纳税调整的重要依据，此外在国税发[2003]83号文（《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》）基础上出台的《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），对进行该项业务操作有重要指导作用。
一、视同销售行为的确认
按照会计准则的规定，企业销售商品确认收入的实现,应当同时满足下列条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠计量；（4）相关经济利益很可能流入企业；（5）相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。税法规定的八种视同销售行为都属于增值税的征税范围，但由于在销售收入确认上的差异，导致所得税的计算方法不一样，可以将其分为应税销售类和会计销售类进行会计处理。应税销售类包括四种视同销售行为：（1）将自产或委托加工的货物用于非应税项目；（2）将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他单位或个体经营者；（3）将自产、委托加工的货物用于集体福利；（4）将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。企业发生以上四种应税销售行为时，是一种内部结转关系，不存在销售行为，不符合销售成立的标志，企业不会由于发生上述行为而增加现金流量，也不会增加企业的营业利润。因此，会计上不作销售处理，而按成本结转，但按税法规定，视同销售行为应计算并交纳各种税费。会计销售类也包括四种视同销售行为：（1）将货物交付他人代销；（2）销售代销货物；（3）将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者；（4）将自产、委托加工的货物用于个人消费。企业发生上述四种会计销售行为时，会计上作销售处理，计算销售收入，并按税法规定交纳增值税。
根据国家税务总局《通知》的规定，房地产开发企业的下列行为应视同销售确认收入：（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；（2）将开发产品转作经营性资产；（3）将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；（4）以开发产品抵偿债务；（5）以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。而开发产品是否转出企业对业务处理有重要影响，根据这个标准上述五种情况可以分为两类视同销售行为：将开发产品转出企业的视同销售行为与开发产品不转出企业的视同销售行为。对于第一类视同销售行为，企业按开发产品的账面成本作为取得资产的入账价值，或用于清偿债务、或列入有关成本费用及其他项目支出，并将其视同销售，按确认的收入扣减开发产品账面成本后的余额并入应纳税所得额。但对开发产品不转出企业的行为，按确定的收入进行所得税处理。
二 视是销售行为收入的确认
按照《通知》的规定，视同销售行为收入确认的方法和顺序为：（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（2）由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；（3）按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15%（含15%），具体由主管税务机关确定。
对于房地产行业，自用开发产品视同销售占有重要地位，特别是在当前行业发展上升势头强劲的背景下，对于开发产品的独立运作是很多开发商的选择。按照规定，如果房地产企业不对视同销售行为早作处理，势必会在未来给企业带了更大的税负。
三、自用开发产品视同销售的折旧问题
对于自用开发产品视同销售的行为有一个值得注意的问题。根据《企业会计制度》的规定，房地产开发企业将开发产品用于自用，按开发成本入账，形成会计成本，但其远低于计税成本，如果会计上未把会计成本小于计税成本的金额计入自用开发成本，就会出现对自用产品的折旧额小于从外部购入同样固定资产的折旧额。可以参考的方法是，先把自用开发成本的入账价值假设成按计税成本入账，再将计税成本大于会计成本的差额在开发成本移送自用的当年一次性以折旧费用形式将差额转销（因视同销售无现金流入，税法确认的收入理应有相应的费用抵减），由此，既抵减了开发产品的入账价值，又抵减了视同销售形成的差价收入，从而使产品自用的现金流量变为零，这与开发产品自用的现实情况相吻合。在形成时间性差异时，按此时间性差异乘以适用所得税税率计算的所得税税额，借记“递延税款”科目，贷记“应交税金―应交所得税”科目。对于这一可抵减时间性差异的转回，不论开发产品移送自用与对外销售的时间间隔是否能够事先确定，企业对可抵减时间性差异，均随自用开发产品的折旧过程逐年转回。按时间性差异乘以年折旧率再乘以适用所得税税率计算的所得税税额，借记“所得税”科目，贷记“递延税款”科目。待间隔期满实际对外销售时，将尚未转回的时间性差异一次性作转回处理，会计分录与上述相同。
四、案例
某房地产开发公司2007年度决定将其开发产品――A商业广场，转为对外租赁的资产，该广场开发成本5 000万元，市场公允价8 000万元，公司按照上述规定缴纳了所得税990万元，该房产按20年计提折旧，5%残值率。
按照上述分析，2007年会计处理：
Dr：固定资产8000Dr：递延税款990
Cr：累计折旧3000 Cr：应交税金―应交所得税990
开发产品5000
以后年度会计按净值计提折旧，年折旧额=5000*（1-5%）/20=237.5；税务申报按公允价可税前抵扣折旧额=8000*（1-5%）/20=380，每年可递减应纳税所得额142.5万元。
递延税款按折旧年限20年分期平均转回，当年应纳税所得额大于0借计“所得税”；当年应纳税所得额小于0借计“利润分配―未分配利润”
会计处理
Dr：管理费用237.5Dr：所得税/利润分配49.5
一、现状
现行企业所得税的主要征收方式是查账征收和核定征收。多种企业所得税征收方式并存，各地执行不一。根据国家税务总局《核定征收企业所得税暂行办法》规定，对账簿设置健全、准确核算收入、成本并能完整保管帐簿资料、按规定履行纳税义务的企业，采用查账征收方式。不能完全达到上述要求的，税务机关应采取核定征收方式征收企业所得税。核定征收分为核定应税所得率征收、定额征收。从目前情况看因各地企业类型不同三种方式占比例可能不同。另外，针对个别地区个别行业可能存在另外方式，比如以电控税、以产量控税等多种方式。
二、存在问题
（一）核定征收方式的广泛存在不利于法律的贯彻执行。不利于所得税立法精神特别是税收优惠政策的贯彻落实，不能真正体现国家对相关产业的政策扶持，也不利于中小企业的发展。企业所得税法作为一个独立税种的成文法，从立法角度包含了国家很多立法精神，其中最重要的一点就是对相关行业、产业政策扶持。但核定征收方式的存在无疑取消了这部分企业享受优惠政策的机会，另外，核定征收从实质上绕过了企业所得税法的所有政策，从而对所得税政策的贯彻落实起到了制约作用，尤其不利于中小型成长企业的发展。
（二）核定过程无统一标准，税收自由裁量权出现过度使用。国家税务总局规定了核定征收的办法并规定了应税所得率的幅度，但各地在执行过程中差异较大，尤其是定额征收由于无统一标准，只能靠基层税务机关自行掌握确定，造成自由裁量权的使用存在过度现象。并且，有些税收执法人员的公正意识相对薄弱，在税收执法实践中，受税务人员知识水平和法律意识等方面的制约，自由裁量权在行使过程中很可能出现问题，成为滋生和助长行败的重要原因。比如核定的定额低于企业自行核算应纳税款等多种情况。
（三）现行统一的应税所得率不能适应企业经营形式多样化和经营范围广泛性的需要。现行应税所得率按大的行业门类设定。现实执行过程中由于多种原因在应税所得率的适用上存在争议。第一、目前企业经营范围不断扩大，一个企业可能涉及多个行业门类，虽然《办法》规定按主业确定适用的应税所得率，但不同行业利润率相差较大，容易出现税企争议。第二、按大的行业门类设定的应税所得率在具体适用上存在较大争议。例如：商品流通业由于经营品种的不同，销售利润率可能存在较大差异；纳税人由于座落地点不同也可能产生不同的销售利润率。因此，如果同一行业门类普遍适用一个应税所得率显然不符合实际。但如果逐企业确定不同的应税所得率一是工作量大，容易出现人为现象，另外由于税负不等，导致税企争议。第三、个别企业在年度经营过程当中确实发生了不可预见的情况，如出现了大额坏帐或财产损失等，根据规定核定征收企业不允许作扣除处理。《办法》第十一条规定了可调整征收方式的几种情况，但正列举的方式未规定其他情形，对政策的贯彻落实存在不利影响。
（四）企业所得税征收与对个人独资、合伙企业征收个人所得税出现矛盾，导致企业注册形式的非确定性变动。由于个人独资、合伙企业与其他企业在征收税种和征税标准上存在差异，并且企业所得税征税范围由国、地税双重管辖，导致企业由于税负问题不断变更注册类型，以选择在国税或地税缴纳所得税。另外由于计算方法的差异，使同行业的不同类型的企业税负不均。
（五）不利于企业完善经营管理和财务核算，不利于税源控管和收入的稳步增长等多种需要。由于核定方式的存在，企业不可避免地放松了对财务核算的要求，认为只要按税务机关核定数缴纳了税款，帐务核算无关紧要。
（六）不利于基层广大税务干部掌握企业所得税法的内容和贯彻落实。由于所得税计算比较繁琐同时对税务干部业务素质要求较高，造成基层税务干部更倾向于核定征收。此种现象无疑造成了税务干部对税收业务学习的积极性，尽而影响企业所得税法的贯彻落实。
（七）核定征收方式的存在如果适用于外商投资企业容易引起纳税纠纷。自20*年度起，内外资企业所得税合并统一为一个企业所得税，征收方式鉴定范围应该包括外商投资企业，如果对外商投资企业鉴定为核定征收方式，不可避免可能出现纳税纠纷。
三、几点建议
（一）从政策制定上彻底取消既定的多种征收方式，督促企业按照企业所得税法规定正确核算、申报缴纳所得税。
（二）通过纳税评估、税务检查等多种事后监督手段，对不能正确执行企业所得税法的企业进行处理。不断提高税务机关执法依据的层次，对确实需要核定纳税人应纳税款的，依照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定执行。国家可从立法解释的角度对《征管法》规定的措施具体化，增强可操作性。
（三）在税收核定过程中应建立自由裁量权的公正运行机制。可以通过建立税法公告制度、提高税收核定执法的透明度。同时，对税务机关的自由裁量行为进行必要的程序控制。为保证税务机关实施自由裁量行为的公正性，应加强和落实说明制度，为防止自由裁量权被滥用，要求行政主体在其决定中说明理由，并告知当事人。严肃、公正地执法是税收执法的关键。应倡导“公正理念”，增强税收执法队伍的公正意识，最大限度地减少、情况的发生。
（四）在充分考虑企业组织形式和法律责任的基础上，从立法层面上不断完善个人独资、合伙企业个人所得税税制。从税负公平等角度不断缩小与企业所得税的差异。
第二条本办法适用于本市境内铁矿石资源税的征收管理。
第三条根据有关政策规定，铁矿石资源税的征收管理坚持属地原则，凡跨县（市）、区开采、加工铁矿石的不论其是否独立核算一律在生产经营所在地税务机关缴纳资源税。
将采、选矿出租、转让、承包给本县（市）、区以外纳税人生产经营的，应在采、选矿所在地税务机关缴纳资源税。
第四条按省局有关规定对纳税人可采取自核自缴、查账征收、查定征收、定期定额征收等征收方式。无论采取哪种征收方式，均要履行基层征收单位进行界定、申报，县（市）、区级税务机关和市局逐级审批的程序和手续。征收方式审批后基层征收机关不得擅自变更。确需变更的要按审批权限重新履行审批手续。
第五条自核自缴征管方式的纳税人应当同时具备以下条件：
（一）账簿设置、会计处理符合财务会计制度的规定；
（二）收入、成本、费用核算真实准确；
（三）账簿凭证保存完整，且能准确核算原矿开采数量、销售数量（移送使用数量）、收购数量和经营成果的；
（四）《中华人民共和国资源税暂行条例实施细则》列举名称的纳税人和纳税信用等级高的纳税人。
同时具备上述条件的纳税人于每年11月30日前填报《资源税征收方式认定表》并逐级报市局审批。
第六条查账征收征管方式的纳税人应当同时具备以下条件：
（一）账簿设置、会计处理符合财务会计制度的规定；
（二）收入、成本、费用核算真实准确；
（三）账簿凭证保存完整，且能准确核算原矿开采数量、销售数量（移送使用数量）、收购数量和经营成果的；
（四）为增值税一般纳税人和核实征收所得税的纳税人。
同时具备上述条件的纳税人需填报《资源税征收方式认定表》由县（市）、区局审批并报市局备案。
第七条对财务制度不完善，不能准确核算收入、成本费用，不能真实准确核算矿石开采数量、产品销售数量（移送使用数量）、产品收购数量和单位经营成果，但具有合法开采、纳税手续的纳税人对其认定为查定征收方式，由县（市）、区局审批。
第八条对于小规模的群采或无固定采点、无合法开采、纳税手续的纳税人，对其认定为定期定额的征收方式，由县（市）、区局审批。
第九条认定为自核自缴征管方式的纳税人自行计算应纳资源税，于征期内自行到当地税务机关申报、缴纳税款。
第十条认定为查账征收征管方式的纳税人，每月初10日内主管税务机关要责承专人对企业铁矿石的开采、销售或加工数量进行查账核实。查账核实的数量与测算的实际开采、销售或加工数量（即采用球磨机、耗电量、炸药等折算方法折算的数量）基本一致的按账面记载数量计征资源税。如查账核实的数量低于测算的实际数量5％的要按测算的实际数量计征资源税。
第十一条认定为查定征收的纳税人选择以下方法测算计征税款：
（一）单采不选的纳税人测算方式为以下两种：
1.以炸药耗用量推算铁矿石产量并据以计算征收资源税。每公斤炸药生产铁矿石数量的折算比由各县（市）、区局根据实际情况在以下幅度内自行确定。
地下开采：2－3吨/公斤炸药
露天开采：3.5－4.5吨/公斤炸药
2.根据矿点（井）设计、矿石储量、可采量和矿井井口面积及矿井月掘进进度计算矿石开采体积，以开采体积（立方米）乘以所采矿石比重（吨/立方米）计算矿石开采数量。
（二）采选一体的纳税人选择以下方法测算计征税款：
1.按球磨机型号和耗电量测算生产铁精粉数量，然后再根据每吨铁精粉的耗电量测算加工一吨铁精粉耗用的铁矿石数量。
第十二条采用定期定额征管方式的用以下方法测算定期定额:
根据矿点设计、矿石储量、可采量、矿石品位、井口面积或采面面积及掘进进度计算矿石开采体积，以开采体积乘以矿石比重（吨/立方米）来测算月采铁矿石数量。铁矿石比重各县（市）、区可根据采点矿石品位自行确定。
第十三条凡是以月定额方式征收税款的，其月定额必须经县（市）、区级税务机关以正式文件批复。
第十四条采用定额征收方式的，其月定额要从严核定，促使其建账管理。凡能够查账征收或查定征收的不得采用月定额征收方式。
第十五条实行查定征收或月定额征收的纳税人，由于各种原因造成停产或部分停产，要以正式文字及时向税务机关申报，经县（市）、区级税务机关审核确认后可核减应税月份或调减税额。
第十六条自核自缴和查账征收的纳税人（扣缴义务人），其申报的应税数量及应纳税额明显偏低又无正当理由的，税务机关可比照同类企业按月核定其应纳税额。
第十七条已安装矿产品监控系统的企业，根据矿产品监控系统传回的数据，同企业申报情况进行比对、分析，凡监控系统数据和企业申报数据相差±10%（含）以上的立即下户核实，写出书面报告报单位负责人；发现有重大问题的立即上报上级，根据实际情况按程序提交稽查局处理。
第十八条严格代扣代缴的管理制度。凡收购未税铁矿石的纳税人一律在收购环节按有关规定为税务机关代扣代缴资源税。收购的铁矿石是否完税依能否提供资源税甲、乙种证明为认定标准。
税务征收机关要按月检查核实扣缴义务人的税款扣缴情况。凡未按有关规定要求扣缴税款，造成税款流失的，要对扣缴义务人补征并实施处罚。
第十九条认真落实《省资源税管理证明管理办法》（以下简称《办法》）规范、完善征缴管理机制：
（一）甲、乙种证明的开据权限和程序严格按《办法》规定执行。越权开据或不按规定程序、手续开据的要追究开据人员和主管领导责任；
（二）甲、乙种证明的填开和使用一定要规范。凡有关内容或栏目填写不全或使用复印件的一律做无效处理；
（三）甲、乙种证明要由专人保管和开据，并按《办法》要求设置专门的管理台账，以备核查；
（四）县、区税政部门每季对甲、乙种证明的使用管理情况检查一次，检查结果要记录存档，市局不定期抽查。
第二十条各征收单位要认真落实《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定，严格加收滞纳金、扣押、罚款和实施税收保全措施，防止偷、欠税的发生。
第二十一条为保证税收政策和征收管理工作得到有效落实，基层征管单位对采用耗电量法测算资源税的纳税人，吨铁精粉耗电量低于60度的每年入户检查不得少于2次。各县（市）、区局对基层征收单位政策执行及征管情况要定期检查。市局每年组织一次抽查。
第二十二条 各县（市）、区局可依据有关政策规定及本办法，结合本地实际情况研究制定详细、具体的征收管理办法或征收管理制度。
一、定期定额征收要严格掌握适用范围。《个体工商户税收定期定额征收管理办法》（以下简称新《办法》）第三条规定，主管税务机关可以采取定期定额征收方式课征税款的对象主要为经主管税务机关认定和县以上税务机关批准的生产、经营规模小，达不到《个体工商户建账管理暂行办法》规定设置账簿标准的个体工商户的税收征收管理。也就是说，并不是所有个体工商户按照定期定额征收方式管理，只有达不到建账标准的个体工商户才适用新《办法》，达到建账条件的个体工商户就应该建账，实行查账征收。除此之外，根据新《办法》第二十六条的规定，个人独资企业的税款征收管理也可以比照新《办法》的规定执行。因此，有的地方将全部个体工商户全部实行定期定额征收，甚至将小规模企业也实行定期定额征收是错误的。
二、定期定额征收不等于核定税额征收。按照《税收征管法》第三十五条有关规定，只有当纳税人违反了申报义务，或者记账、保存凭证等其他协助义务时，税务机关才能进行税收核定。核定税额是针对由于纳税人的原因导致税务机关难以查帐征收税款，而采取的一种被迫或补救措施，是不得已而为之。但对于不需要记账的个体工商户而言，如果不能事先确定一个缴纳标准，就不可能知道如何履行纳税义务。因此，税务机关才会在纳税申报之前，对部分个体工商户的税收实行定期定额。二者根本区别在于，定期定额是一种预先的核定，定额确定之后一段时间之内保持不变。但核定征收方式下的税收核定，只是为了确认已经发生的纳税义务，对将来可能的税收没有确认作用。核定征收方式即便需要纳税申报，也是要求在税收核定之前进行，以便为税收核定提供参考，但定期定额制度的申报是在定额确定之后，是结合定额进行申报。
三、定期定额征收要确保程序规范公开。旧《办法》所规定的定额核定的环节只有四个：即业户自报、典型调查、定额核定、下达定额等。新《办法》则将程序拓展为自行申报、核定定额、定额公示、上级核准、下达定额、公布定额等六个环节。如果考虑到税务机关在进行定额核定时必须进行典型调查，那么，其环节实际上是七个。由此，可以看出其中新增了定额公示、上级核准、公布定额等三个必经环节，可以说程序更加复杂了。实践中对于定额的核定方法，是基于税务机关的职权，往往要求纳税人单方面承诺，即便纳税人已经签字认可，假如税务机关认为不合适，还可以采用另外方法进行核定，它是对将来可能发生的纳税事实的推定，而不是对已经发生的纳税事实的推定，是一种基于公权力的事实推定，其法律效力本来就有争议。随着纳税人法律意识的普遍提高，税务机关核定定额要确保更加规范公开，在核定定额过程中，简化程序、程序颠倒、税收管理员代替纳税人签字等现象应坚决杜绝，否则一旦纳税人申请税务行政复议或者提起行政诉讼，税务机关必败无疑。
四、定期定额征收要做好征收方式转换。如果税务机关核定的定额与个体定期定额户实际营业额相差太远，个体工商户为了少缴税就不愿建账，故意不建账，不进行经济核算,或者建账密尔不示，借定期定额方式逃税。因此，要处理好建账户与定额户的关系，要防止实行建账管理后税负差别过大，做到以建账抓定额，以定额保建账，定额户税负原则上不能低于建账户，促使其逐步向建账转化，变“要我建”为“我要建”，逐步走向查账征收，进一步减少征税误差。
1.1投资方向选择方面的税收筹划
投资者首先要分析资金的投资方向，选择好投资的区域和投资的行业。在不同的区域和不同的行业会造成了收益的很大差别。我国为了优化产业结构，在很多的行业进行了收税减免政策，力在改变现有的经济结构布局。企业在进行投资方向选择中，要充分的考虑到国家的税收政策，尽量的选择政策倾斜的方向进行投资，这样能够享受到税收的优惠。国家为了平衡地区的发展和控制不合理的产业布局，经常会给出区域收税的优惠，这些都是企业进行投资的方向。
1.2在组织选择中进行所得税税收筹划
企业可以选择多种组织的形式，有限责任公司、合伙企业、独资企业、股份有限公司等。若是企业的人数比较少就可以选择独资企业，对于会计核算的要求不高，一般都是定额征收所得税，税收较低。若是企业的投资人数很多但是规模并不大，可以选择合伙的方式，因为合伙的公司一般不征收企业所得税，浮水较轻。合伙企业的税收征收方式是先分后税，很多的合伙人就会降低所得税，提高企业的经济利益。企业的规模比较大一般都是选择股份有限公司或者是有限责任公司，这样的优势有：有助于企业的信用和形象；有助于企业享受五年亏补政策。企业内部控制可以选择分公司和子公司，分公司不是法人，享受不到税收政策的优惠，但是经营的损益可以纳入总公司的经营损益，这样也减少了所得税的缴纳；子公司是独立的法人，能够享受很多的税期优惠政策。若是企业在建立初期，认为很有可能亏损，就可以使用分公司组织结构，让总公司承担这一部分的损失，这样总公司的赋税就会降低。若是企业出于健康稳健发展的情况下，就可以使用子公司的形式，享受更多的税收政策。
1.3在投资方式中进行所得税税收筹划
企业扩建规模时，可以购买新设备、建立新厂房、收购亏损的企业。在我国的税法中规定，企业收购亏损企业会合并财务报表，在五年中使用盈利抵消亏损，这样可以减少税费。企业想要进行投资时，能够进行企业的直接投资或者是购买债券和股票。我国的税法规定，购买国库券获得的利息收入不用缴纳所得税，购买企业债券的收益要缴纳所得税，所以企业要做好投资方式的选择，权衡好固定资产、货币资金、无形资产等。
2.在经营阶段进行所得税税收筹划
2.1充分列支成本费用
列支成本费用是最根本的减少企业税负的方法，因为企业按照税法的规定利率和所得税的税额确定缴纳的税金，在税率确定的情况下应纳税所得额直接关系到应纳税额。
2.2合理选择折旧方法
关键词：房地产产业 税务管理 合理避税
所谓避税是指企业为了实现利润最大化和税负最低化，通过对各国税收法律之间存在的差异进行研究，策划出合理的个人或公司内部财务节税计划，以规避纳税。避税虽然在一定程度上违反了我国税收立法意图，与政府制定的税收政策导向相违背，对国家税收收入产生一定的影响，不利于社会主义市场经济的蓬勃发展，但是避税并不是所谓的违法行为，法律法规中存在着合理避税的说法。房地产业作为我国社会主义市场经济发展的支柱产业，有效的利用国家税收法律指甲的差异进行合理避税能够在一定程度上促进自身收益最大化，利用充足的流动资金来合理安排自己开发经营活动，实现自身资金优化配置，在生产经营活动中形成良性循环，促进自身经济的持续稳定快速发展。
一、当前房地产公司涉及的主要税种
房地产业在现阶段逐渐成为我国经济发展的支柱产业，与此同时房地产业也为我国税务部门提供大量的税收收入。房地产涉及的税种种类繁多，主要包括营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。其中房地产企业应当承担的税费包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税和企业所得税等。在房地产企业应当缴纳的所有税费中，房产业营业税的税率为5%，城市维护建设税是以纳税人实际缴纳的流通转税额为计税依据分三个层次进行征收，此外，大中型工矿企业所在地不在城市市区、县城、建制镇的，其以1%的税率进行征收。教育费附加是按实际缴纳增值税、消费税、营业税等税额进行计算缴纳。印花税是通过六个层次对征税对象进行征税。房地产企业所得税的征收则有两种：查帐征收和核定征收。房产税作为对房地产企业征税收入的主要来源，主要是依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。除此之外还有房地产企业还需要缴纳土地使用税、土地增值税等税种。由于房地产企业涉及的税收种类较多，税款负担繁重，在一定程度上对我国房地产企业的发展造成不利影响。因此，房地产企业都会通过各种各样的避税策略来规避自己应交的税款，以保证自己能够保留充足的流动资金来抹去最大的利润。
二、我国房地产企业开发经营发展现状及房地产税收征收方面存在的主要问题
在我国，房地产企业进行开发表现出以开发为主体、多元化齐头并举的多元化开发新特点，既有以国有房地产企业为主导进行的城区规划项目和工业园区建设工程，也存在企事业单位参与主导的房地产开发，而且当前以个人或自然人组织的自主开发日益增多。多元化开发在一定程度上丰富我国房地产开发市场的发展前景，同时也对我国房地产税收征收造成了一定的困难。
1、纳税人员素质存在差异导致税收在管理征收过程中存在困难
在我国大部分的城镇及农村，房地产开发的主体大多是由少数几个自然人组成的集体或者个人，这些人缺乏相应法律意识及纳税观念，往往会通过偷逃税款来获取最大的利润。而且房地产业开发过程中手续、涉税环节、涉税种类都较为繁多，税务机关对房地产开发企业例行的帐面检查也不能查到房地产开发企业在税收缴纳方面存在的真正问题，客观上也为部分纳税人偷逃税提供了便利条件。还有就是通过假继承、假赠与、假出租等形式进行隐形交易以达到避税逃费目的。
2、分散的涉税信息导致税收管理滞后
通常房地产项目进行开发，必须经过多个行政部门的进行审批、许可与监督。当前由于我国缺乏行之有效的信息交流机制，这些部门掌握的房地产开发信息不能够在第一时间内实现共享，各部门往往缺乏协调配合。这样，地税部门很难在房地产开发过程中对房地产开发企业进行有效地管理和监督，房地产税收征收管理方面会出现一定的困难。
3、粗放式的税源管理手段导致税收收入大量流失
受外部环境的影响及税务机关自身在税收征管力量及征管手段上存在不足，税务机关对房地产业的税源管理以较为原始、粗放的管理方法为主，不可避免的会导致税收出现不同程度的流失。从外部来看，税务机关跟相关各部门之间的协调配合之间缺乏默契；从内部来看，由于信息掌控比较困难，税务机关无法对房地产各环节水源进行分析对比，加之税务机关自身存在人员不足的问题，都会对税收征收产生影响，最终造成税收流失。
三、当前房地产开发企业采取的主要避税渠道
1、延长施工周期
按照我国税法的规定，关于房地产业的任何税收征收行为，都必须在项目完工后才具备核算可能。只要房地产企业一直拖延工期，国家就不能够征收本税，只能通过预征来征收极少税款。
2、提高人员工资
对于集团公司来说，经过核算会发现提高工资能够起到归避税收作用，就可以通过提高高级管理人员的工资来规避应缴纳的税收。
3、加大产品的装修成本投入
毛胚房是当前房地产市场的主要供应商品，这种行为会导致土地的增值部分较大。因此，房地产企业可以通过加大成本，对毛胚房进行精装修，减少房地产产品的土地增值税。
4、借助项目公司
房地产开发商可以通过项目公司对自己的项目进行操作，在开发完毕后关闭项目公司，可以很好的规避部分税费。所以现在市场上会出现越来越多的项目公司，同时，开发完毕的项目公司选择注销的也会越来越多。
5、以租房代替部分商品房销售
根据国家税法规定，对产权没有发生转移变动的企业自用房产或用于出租的商品房，不得征收土地增值税，在税款清算时不得扣除相应的成本和费用。这表明，租赁比重比较大的房地产开发企业，土地增值税的影响会相对较小。因此，如何决定租赁及销售之间比重关系，会成为下一步房地产开发企业研究的新课题。
参考文献
[1]张国臣.企业合理避税的筹划[J].长江大学学报.2007（S1）
[2]田永明.谈企业投资决策中的合理避税筹划[J].商场现代化.2006（10）
[3]常艳玲.浅谈企业合理避税[J].现代商业.2009（03）
[4]李如松，陈艳.对企业合理避税的认识与思考[J].甘肃农业.2005（12）
当前个体税收征管中存在的主要问题及其原因
据调查，在一些地方,税务部门进行税务登记的个体户只占在工商行政管理部门领取营业执照户的70%左右，可见其中存在较多的漏征漏管户。并且个体工商户数量及其庞大，占据了地方税务机关管理的绝大部分，并且其分布广，遍布城乡的各个角落，经营灵活、变化性大，这让税务机关的征管行为雪上加霜。个体工商户账簿建立不完善，难以准确查账征收。有的个体工商缺乏建账能力；有的个体工商户有建账能力且经营比较好，但其仍然不愿意建账；还有的个体工商户虽然建账了，但是却建的假账。个体工商户不愿建账的原因：首先，建账增加了经营成本，个体户业主一般对税收知识知之甚少，无法准确地建立账簿，需要雇用财会人员为其记账，增加了个体工商户的经营成本；其次，建账增加了收入的透明度，健全的会计账簿，可以充分准确地反映出其经营状况、收入水平，这将会导致税负提高。因此个体工商户更愿意采用定期定额的征收方式。
2006年国家税务总局出台了《个体工商户税收定期定额征收管理办法》，并于2007年1月1日起施行。该办法适用于经主管税务机关认定和县以上税务机关（含县级，下同）批准的生产、经营规模小，达不到《个体工商户建账管理暂行办法》规定设置账簿标准的个体工商户的税收征收管理。从理论上讲核定税额有法可以，并不难，然而操作起来却十分的复杂与困难。首先核定税款需要个体工商户的生产经营资料，然而个体户业主为了少纳税，往往不会提供正确且充分的一手资料，使得税款核定难以到位。其次征纳双方在生产经营额上难以达成共识，个体户为了多获得税后利润，一般会尽量减少其“生产经营额”。随着计算机征收征管领域的不断应用，极大的推动了税收征管改革的不断深入。许多税务部门的领导因此觉得税务人员过多，然而有些税务人员的素质却没有跟着提高，导致效率低下，又让人觉得税务人员过少。同时，较国家税务机关相比，地方税务机关人员少、事情多。据统计，税务机构分设后,分流到地方税务系统的人员比国家税务系统的人员少，然而地方税务系统的工作量却比国家税务系统的重。在调查的5个乡镇、10个街道两千多户个体工商户，税收管理人员8人，人均管理200多户。且地方税务系统的征管经费少于其正常所需水平，部分执法人员的素质难以应对市场经济形势下的税收征管，从而导致了征管力量薄弱。征管改革取消了专员专户管理制度，打破了“一员到户，各税统管”计划，建立了“以纳税申报为依据，以计算机网络为依托，集中征收、重点稽查，专业化分工”的全新征管模式。然而许多税务人员旧思想、旧观念根深蒂固，不愿舍弃旧方法，亦不会去主动跟上改革的步伐，导致征管制度与征管行为分离开来，没能很好的结合起来。同时改革后的征管活动在实际操作过程中亦会出现很多需要探索的问题，如税收任务的落实问题、以及纳税申报和优化服务等问题。
税收政策对个体工商户不公。首先，国家对个体工商户的起征点是5000元。若一个体户月营业额是5000元（假设其利润率为20%），则其需要缴纳营业税或增值税，个人所得税，城建税，教育费附加，大致税率在8%左右，相当于400元税款，那么其税负是是过重的。一方面，一些地方政府为了发展地方经济，对有发展前景，生产经营规模大的个体户进行了“地方保护”，放松了对个体大户的税收征管。同时个体大户由于资金较充足，往往能利用会计人员为其减小“营业额”避税。另一方面，税务机关受传统核定税额方法的影响，在调查核定税额时不注重调查研究，在未准确了解其规模大小，项目利润高低的情况下，错误地、简单地推算出营业额，使得生产经营规模小的企业反而税负更重，形成了税负上的差别。税收征收管理法规定个体工商户领取营业执照之日起30日内,持有关证件到税务机关办理税务登记。但由于个体工商户数量大、分布广,工商行政管理部门很难做到完全进行营业登记。并且由于法律制度不够严密且监管力度不足，导致部分个体户业主因存在侥幸心理而不到税务机关办理税务登记。
对于完善个体税收征管的几点建议
一、县级地方税收征收、管理和稽查工作现状
以遵化地税局为例：目前下设1个征收分局、1个地税稽查局和7个基层征收分局。征收部门负责税款征收工作，行使所有与税款征收方面有关的职责，负责与税款征收有关的收入数字的统计、分析、归集；管理部门负责所辖范围内的税源管理、纳税辅导、纳税评估和日常检查等项工作；稽查局按照“选案、检查、审理、执行”四分离原则，主要负责重点税源稽查、举报案件稽查、全市范围内的大要案件稽查、重点税源大户稽查。在实际税收业务操作上，征收、管理、稽查是不可分离的整体。但由于事权分配、人员设置、程序管理等诸多因素影响，征管查也存在一些互相制肘、信息不畅、内耗严重、资源浪费等实际问题，主要表现在：
（一）征、管、查三部门间文书传递的非必要环节过多，手续繁杂，纳税人负担增加，内部工作效率低。现行工作中，按照征收部门的要求，管理部门进行纳税辅导、催报催缴的纳税户，需要办税服务厅将有关信息打印清册，传递给基层税收管理员，基层税务所根据清册去落实完成；待批文书的受理、审核，发票管理中首次领购及衔头发票印制资格审批审核等的文书传递，要经过纳税人（提出申请）——征收部门办税服务厅（受理）——管理部门税务所（审核或实地调查）——县区级机关（审批或上报）——纳税人的传递程序。该程序至少要在税务系统内部经过多次传递后才能将审批的文书传送到纳税人手中。在这些传递环节中有些是非实质性的工作，这不仅造成了税务内部文书传递时间长，效率低，工作量大，也给纳税人带来不便。
（二）现行《征管操作规程》中有许多工作职责尚不明确，以致发现管理“真空”。如纳税人申报的纳税资料（纳税申报表、财务会计报表等资料）在征收部门受理并进行申报稽核后，交付管理部门，传递时限、内容和衔接等方面极易出现漏洞。又如，对企业的撤销、解散、破产、改制改组过程中发生的税收清算税务管理方面责任状态都需要进一步明确。
（三）税收征管措施的制定、实施职责及权限尚不规范。如对某些个体饮食业户的税额管理，管理部门普遍执行发票加浮动核定营业额，并据以计算申报缴纳营业税、个人所得税等税费，而纳税人在缴税时直接与征收大厅人员打交道，纳税户之间的税赋不公问题直接反映到征收部门，但这又不是征收部门的职责所在。可以说，征收人员变相承担了管理人员的责任，有时影响了窗口的服务形象。
（四）管理部门与稽查部门间的职责划分不尽合理，协调尚不默契，未能形成良性互动的局面。纳税检查存在重复或漏查现象。根据《规程》规定，稽查局负责以前年度纳税情况的稽查，管理局负责本年度纳税的日常检查。但两部门选案各自为政，缺乏必要的信息沟通，极有可能造成管理部门当年检查的纳税户，次年成为稽查局检查的对象，形成对同一年度重复检查的现象。从另一方面讲稽查部门、管理部门都不可能对所有纳税人均进行检查，又可能形成漏查纳税户，造成有的纳税人多年受不到检查的局面。此外，管理和稽查两部门都可能存在“亲此薄彼”的现象，有可能对重点户重复进行检查，或者存在个别纳税户跨区管理部门直接得到稽查部门的《税务检查结论》从而造成管理漏洞，或者管理部门从局部出发帮纳税户搪塞稽查部门，或者存在管理检查与稽查检查同一户得出的结论却不一致、各自为政等各类现象的发生，造成“人情税”、“关系税”，致使税款流失。
（五）征收与管理部门之间的税收会统信息的传递尚不规范。目前，征收部门每月向管理部门传递一次会统信息报表。由于时间间隔长，不仅不利于管理部门及时掌握收入动态，进行组织收入的决策，也不利于向各级政府及相关部门及时传递高质量有价值的信息，以至影响到政府及相关部门的科学决策。
二、县级地方税收征、管、查实现和谐互动的几点建议
（一）坚持原则，合理划分征、管、查职权。现行的征管改革提出应该贯彻“法定、效率、便民”的原则，切实从提高征管效率，减轻纳税人负担入手，在征收、管理、稽查三部门之间合理划分事权，以营造一种相互分离、相互制约、职责明确、协作顺畅的征管模式。法定原则，就是对法律有明确规定的依照法律规定划分事权。这一点，从《税收征管法》到《操作规程》中都有十分明确的规定；效率原则，就是在事权划分上要提高工作效率，减少非必要程序，简化非必要环节，在各环节之间需要传递的信息能够通过计算机查询解决的，授权相关部门在计算机上查询，切实减少各部门之间文书信息的手工传递。推进税收政务电子化、信息化建设步伐是实现效率原则的必经之路。便民原则，就是在事权划分上一定要方便广大纳税人办理各种涉税事，要少打征、管、查各部门之间的小算盘，多打地税征管的大算盘，从一切维护纳税人利益出发，把征管的落脚点放在服务纳税上，把稽查的重点放在如何打击偷逃税上。
（二）明确职权，正确行使部门权力。随着税收征管改革的不断深入，现在征收、管理和稽查的范围和责任问题也相应发生了变化。现在的管理可以叫税源管理，是整个税收管理的基础，是第一道关口。税源管理应包括：对所有应纳税业户的登记管理、税源的日常检查、管理、税源调查、统计分析、计划预测，属地范围内的所有纳税人的税源监控，建立健全规范的税源调查、统计分析、计划预测体系，全面掌握所辖范围内纳税人的基本情况。同时，要对临时经营户、征收部门移交的不主动申报业户的强制管理。管理部门还要建立对纳税人的信用评估机制，研究管理的侧重点。税源管理的执法依据主要是《税收征管法》中有关对纳税人管理方面的条款。征收管理是税收管理的中心环节。税款征收体系和征收管理，应以纳税人的依法申报纳税和税务机关依法征税为基础，以计算机网络为依托，实现最大限度的集中征收，实现税收征收信息和数据的集中采集、集中处理和信息共享，特别是城市及相对集中的城镇。其主要职责是：接受纳税申报、审核、处理、发票、税票、及各种征收资料的的管理，税款征收、解缴、入库、统计分析。征收是中心，但必须要有严密的税收管理和严格的税收稽查来保证。执法依据主要是《税收征管法》中有关征收的条款。税收稽查是对税收管理的把关。税收稽查不同于税收管理中对纳税人的日常检查，这种税收稽查应该是执法性稽查，他的针对性就是各类偷、逃、抗、骗税行为，其直接目标和要求是强化依法进行税收稽查的刚性和力度，以增大对部分纳税人企图实施偷税、逃税等非法行为的威慑力，最大限度地提高税收征收率和依法治税的质量、水平。税收稽查的案件来源一是群众举报；二是管理、征收部门移交；三是上级批办；四是有关部门转交。税收稽查要做到轻易不到户检查，要查就必须查出问题、有效率。要把稽查建成税务部门的“税警”大队，应当大幅度减少对纳税人名目繁多、没有目的的税务乱检查，各种名目繁多的专项检查也应尽量减少，以减轻纳税人的税收负担，提高税收效率，做到有案必查，查案必征。稽查的执法依据是《税收征管法》中有关税务检查及税收保全、强制措施等条款。
（三）分工合作，建立征收管理协调机制。规范征收、管理两部门在税收征管措施制定、实施中的职责和权限，做到既有分工又有合作，形成协调互动的局面。特别是在一些特定的税收执法文书方面，减少征收、管理之间的传递环节，能由一个部门办理的绝不拖至多个部门，能在一个工作日办理的不能拖延时间。将“一窗式”、“首问负责制”落实到征管实际中，既能减少税务系统内部非必要环节文书传递，又可缩短时间，提高办事效率，以极大方便纳税人。
