发布时间：2023-09-04 16:40:34
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产运营策略样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
房地产企业的运营资金主要运用在企业正常的采购生产管理、营销宣传活动和企业自身运行的资金分配当中，有一定实力的房地产企还会参与理财投资的经营。所以可以根据房地产企业的运作特点将其运营资金分为生产的运营资金、采购的运营资金、营销的运营资金和理财活动的运营资金。
二、房地产运营资金的特点和现状
1、房地产运营资金的特点
我国的房地产企业其资金主要来自七个方面:国内贷款、利用外资、外商直接投资、自筹资金、企事业单位自有资金、购房者的定金和预付款以及其他资金。大部分的房地产企业资金来源都是源于银行贷款，企业本身的资金比例较低。因为房地产企业的成本在于买地、建造楼房销售楼房和企业自身运行方面。其中买地和楼房的建造是大部分自己的流向，而房地产企业又是可以在得到商品房预售许可证后在买地规划之后但是房屋没有施工完成的情况下进行期房销售的，在营销结束是就可以得到资金的回收。但是其中的不确定性因素也较多。如果施工期间的销售不利没有资金回笼，就不能偿还银行的大额借贷的利息。或者没有在既定时间能完成计划内的楼房还要对消费者进行违约赔偿，房地产企业的大部分资金都在流动运转当中，采购、施工、营销宣传和不断的偿还应该本息。所以在房地产企业的整个运作中要如履薄冰谨小慎微。充分做好每个环节的工作，合理运用好企业的可运营资金。保证企业良性的运行发展。
2、房地产运营资金的现状
在我国房地产市场逐渐趋于成熟的现阶段，大部分房地产企业的共同特点是负债率孤傲高。流动资金的占用越来越大，运营资金的周转周期变长。现在我国的房地产市场已经过了2007年之后那段黄金销售期了，我国现在的房地产库存量很大，这直接就占用了企业的大部分流动资金延长了资金的回笼时间。使得企业的盈利受到严重影响。科学有效的房地产企业的运营自己的管理体系是必要手段。只有将企业的运营资金准确有效的分配和使用才会减少企业的成本，增加企业利润和竞争力。
三、房地产企业营运资金管理的策略
众所周知，制造业的价值链主要体现在自身生产，而房地产开发企业则恰恰相反，主要体现在企业外部，由活动策划公司，企划设计，营销顾问公司，建筑施工单位等共同组成，当这些组成部分相辅相成，互相协作时，会得到事半功倍的效果，利润空间增大。所以，在房地产开发企业中，外部的客户管理和供应链管理直接影响各个环节的营运资金管理。
1、采购方面营运资金的管理策略
如果说资金是房地产企业的血液，那么可以说质量是房地产企业的命脉。没有靠得住的质量保障就不可能有长久的发展，更不必谈企业的利润了。采购是房地产企业运行过程中的关键步骤，不能只为了减少陈本而在选择供应商时按照报价由低到高选择，若想在众多房地产企业中具备自身的竞争力，在保证质量的前提下必须要尽量减少成本，最大利益的让利给消费者，这样才能持久发展。所以采购部门必须要选择有信誉保证和经济能力的供应商企业进行合作，为了控制成本也应在采购明细和数量上做出相应的合理规划，对供应商也要能够制定有效的制约细则，例如交货的质量、时间和服务等方面。如若供应商提供的材料质量不达标会大大影响工程质量也会对企业本身的利益造成极大的损失。供应商不能够按照既定计划配送相应建筑材料会大大影响工程进度，相反若供应的材料大大超出工程实际应用也会造成成本浪费，这样都会增加企业整体成本直接影响销售，减少利润甚至大大延缓资金回流。是所以在房地产企业采购资金的运营管理方面一定要专业化，企业高管应该很好的监管和督促采购不能，制定出一系列可以为企业节约成本，保证工程质量和顺利的进行的措施和方法。合理的分配和运用好采购的营运资金。
2、生产方面营运资金的管理策略
房地产企业的生产部门要根据企业的整体营销计划合理的设计施工进度，要能够保证工程质量的情况下监管施工进度，要与采购不能有效沟通协调，保证材料采购的及时供应并不造成浪费。不能让生产占用过高的企业资金比例。房地产企业的运行与制造业不同，房地产企业的产品就是建筑住，建筑物的进度和质量都直接影响着销售。房地产的销售与制造业不通的是不能埋头制造然后再寻找买家，房地产企业买地施工之前一定要做合理的调查，并根据消费者的意向进行设计施工。并根据企业的计划辅助销售保证企业的利润和资金回流。而房地产企业的特点就是生产周期长，在如今成熟的房地产市场中应该更多的注重客户的需求，以客户需求为导向，以满足客户需要为宗旨，要更加的重视房产的设计，施工的承建单位。要既能够满足客户需求又要符合质量的工程进度，在施工中应用先进的生产技术可以提高生产效率，保证质量。
3、营销渠道营运资金管理策略我国的房地产市场经过
2007年之后的快速发展阶段之后已经进入了成熟期。老百姓的消费理念也越来越理智。大部分城市的百姓也很少会以投资为目的的购买行为。所以现在房地产企业的资金回收速度要比之前放慢了，资金回收放慢就意味着企业成长的脚步放缓。这就要求营销部门不能按照老套的以短信群发的方式就能招揽顾客看房买房了，进入到互联网时代的当今谁会，宣传途径五花八门，怎样进行企业的营销宣传方案是个技术手段，既要能够充分的宣传出企业房产的优势让更多的目标客户知晓，又要合理的控制宣传成本。在销售环节要考虑企业自身的实力和能力，要选择线下直销和互联网线上销售相结合的方式进行销售，线下直销也要考虑是企业直接营销还是找公司分销，或者是企业自营和公司分销共同销售的方式。在房地产企业的销售过程中不仅要求营销速度，也要给客户提供满意的服务，这样才能在客户中形成良好的口碑和社会效应，为企业的长期发展做好铺垫。
4、理财活动营运资金的管理策略
通常情况下房地产企业的资金都是比较紧张的，在能够保障正常的采购施工和营销宣传等并能如期偿还银行和金融机构的借贷本息的情况下可以将企业的一部分资金投入到理财活动当中。参与理财活动的投资资金要严格控制。其参与理财的目的是为了企业带来更多的利润和流动资金进行再生产和销售。万万不能让理财活动成为企业资金的负担，影响企业正常的生产和对金融机构借贷的偿还。要合理的本文主要针对房地产企业运营资金的分类和特点，在企业的采购环节、生产环节、销售宣传环节和参与理财活动时运营自己的管理进行了简单的探讨。其目的是为了有效提高企业运营资金的管理降低成本增加利润。
作者:刘岗 单位:西安天地源房地产开发有限公司
【参考文献】
［1］王竹泉，刘文静，高芳．中国上市公司营运资金管理调查2011－2016［J］．会计研究，2013(12)
［2］王凡．基于渠道理论的营运资金管理模式研究［D］．中国海洋大学会计系，2014
近些年来，随着我国经济不断发展，房地产行业作为我国经济发展的支柱，对国民经济有着重要影响。在市场经济下，房地产企业之间的竞争愈加强烈，不仅是国内企业竞争，同时也存在着国际竞争，从而提高了房地产企业的运营风险，如果投资决策出现失误，会给房地产企业带来巨大损失。由于房地产企业前期投资量非常大，一次错误决策甚至会导致企业破产。由此可见，加强房地产企业投资管理工作的重要性。因此，在投资管理中，我们必须要能够结合企业内外部环境制定更加合理的管理制度，并采取相应的措施降低房地产企业经营风险。笔者认为，加强房地产企业投资管理和风险控制主要从以下几点出发：
1.强化房地产企业投资风险意识
随着我国市场经济不断发展，房地产企业的运营风险逐渐提高。虽然很多房地产企业在市场竞争中失去了主导地位，甚至部分企业都已经破产，但事在人为，很多投资失误都是由于人为因素造成的结果，因此，我们必须要提高决策者的风险意识，避免盲目追求利润最大化。在房地产企业日常运营中，决策者需要清楚的认识到企业发展战略目标，全力打造企业企业形象，从而推动房地产企业快速发展。
2.构动态的投资管理制度，构建风险模型
我国经济市场正处于高速发展期，市场环境也是变化莫测，为了能够全面提高房地产企业的投资管理质量，必须要有完善的制度支持，这样才能够降低房地产企业投资风险。由于很多房地产企业投资管理缺乏制度支持，导致项目决策存在很大随机性，再加上市场经济愈加复杂，最终导致决策失败。在信息时代下，企业发展必须要追寻智能化管理、信息化管理、全面性管理。因此，制定投资管理制度，必须要包含信息管理制度，也就是将传统的单一制度转变为双向制度（线上制度和线下制度），这样才能够为企业投资决策管理工作奠定坚实的基础。此外，信息管理模式作为当代企业内部管理的主流形式，通过信息技术能够全面风险房地产市场环境与相关政策，这样才能够实现内外部风险控制，加强房地产企业日常运营的安全性，降低企业风险。
3.构建企业内部风险控制组织
对于房地产企业来说，由于当今大多数房地产企业都已经上市，股东在企业中有很大的权利，房地产企业长期投资权利绝对不是企业高层这么简单，同时也包括股东大会。因此，为了能够全面提高房地产企业风险控制质量，打破传统的组织机构，我们必须要实施组织结构再设计，根据上期股权投资业务流程将现有的职能部门整合成几大系统，并灵活调用。如将企业计划部分和决策部门整合成股权投资决策系统；将审计部门和财务部门整合成股权投资核算监督系统。这样才能够保障在投资前和决策阶段都能够有风险系统的参与，并通过加强规范管理，从而保障项目投资的合理性。由于房地产企业经济活动一旦实施，企业将面临整个消费市场，通过房地产市场现状与发展趋势进行调查，根据社会需求从而选择更适合企业发展的投资项目。在房地产项目开发过程中，房地产商要认真签订合同，明确相关价款指标和工期指标，尽量减少合同变更次数，并聘请专业工程监理人员开展全面的质量监管，从而降低房地产项目活动风险。
4.投资分散策略和投资组合决策
面对多元化的市场经济，我们必须要开展投资分散策略，并制定投资组合决策形式。其中，房地产企业投资分散主要是通过开发结构分散形式，从而达到减低运营风险的目的，通常包含投资区域分散、投资时间分散、共同投资等形式。房地产投资区域分散主要是将房地产投资分散到不同区域，这样能够避免某一个区域房地产经济不景气而带来的风险，从而实现降低风险的目的。时间分散主要是指选择合理的投资时间，避免市场环境变化带来的损失。共同投资也是风险分散的一种方式，也就是通过合作方实现风险共担、利益共享，充分调动合作企业的积极性，发挥不同合作企业的优势，从而起到降低风险的目的。此外，通过投资组合的策略同样能够降低运营风险，投资者根据房地产投资风险等级和工程获利能力，根据组合原则进行经济项目组合与搭配，“不能将鸡蛋放在同一个篮子里”就是组合投资的理念，从而降低企业的投资风险，即使某个投资项目出现了决策失误，也能够通过其他项目的利润将空缺抹平，最终获得一个平均收益。
我国房地产行业已取得长足发展，但行业本身受货币政策、行业政策等变动影响较大，加之近年来针对房地产行业的监管力度加大，调控措施收紧，整体而言行业竞争压力呈现增长态势，作为行业核心之一的可开发土地资源也日益减少，土地资源稀缺使得行业竞争压力进一步增加。针对房地产行业发展现状，企业通过合理的并购行为，可以一定程度上扩大企业规模，迅速整合资金、资产，优化企业资源的战略布局，增强土地使用权获取的竞争力并一定程度上减小融资压力、降低开发成本，拓宽企业盈利空间。另外，并购重组后，房地产企业的核心业务将被重新整合优化，极大程度助力企业特色强化，推动形成品牌效应，提升企业的市场竞争力。相较于其他企业，国有房地产企业具有一定的特殊性，在政策信息获取、土地资源信息获取、融资信誉、品牌信誉等方面具有一定的优势。但在房地产行业市场化程度较高、龙头企业规模优势及品牌优势日益凸显的形势下，国有房地产企业受限于管理体系相对固化、土地使用权竞争力相对不足等问题。在此情况下，如何完善企业管理体系，为企业发展注入新动能，提升国有房地产企业市场竞争力成为国有房地产企业谋求长远发展亟待解决的问题。混合所有制改革是国有房地产企业提升管理水平的有效手段，也是谋求长远发展的重要基石。从社会层面而言，发展混合所有制经济、深化国资国企改革是推动国有企业职能市场化转变、调整国有资产配制结构、优化国有经济战略布局、深化供给侧改革的重要一环。从企业层面而言，国有房地产企业混合所有制改革可以引入社会资本，减低资金来源渠道单一对企业发展产生的制约，同时通过混合所有制改革撬动国有房地产企业管理体系相对固化的现状，将员工自身发展需求与企业战略布局有机结合，助力企业长远发展。同时，房地产企业，无论是并购还是混合所有制改革，都往往涉及数量庞大的资金资产，会受到多方面、多类型的法律法规、政策、行业标准约束，且并购及混改程序复杂。因此，在房地产企业进行并购活动或推进混合所有制改革的过程中，各个阶段都将面临多种类型的潜在风险。进行科学有效的前瞻性风险评估，采取行之有效的策略调整管理结构，是企业有效面对挑战，占据生存空间，谋求长远发展的必经之路。
二、房地产企业并购及混改过程中的潜在风险来源
（一）政策及市场环境不确定性带来评估风险
房地产行业的健康发展对我国经济、社会、民生的发展都有着重要的推动作用。随着我国经济社会发展、人民生活水平提高、新型城镇化建设不断推进，人民群众对房屋的需求呈现上涨趋势。一方面，经济社会的发展为房地产行业带来了全新的发展契机；另一方面，随着我国住房商品化改革持续深化，房地产行业发展迅速，但与此同时，房价增速过快也导致了普通民众购买力下降，为助力解决人民群众的居住需求、预防房地产行业泡沫产生，我国出台了一系列政策、法规，从土地使用权获取、投融资、房价、税费等多角度、多层次对房地产市场进行宏观调控。随着经济社会发展，市场供求也在不断变换，就房地产行业而言，一定时间周期内、不同区域的发展存在较大的差异性。并购与混合所有制改革一方面可以为房地产企业注入新的动能，另一方面，也将使得企业资产规模、业务结构、管理体制等发生较大变化。而房地产行业本身具有资金密集型特征，且资金回收周期相对其他行业而言较长，企业运营面临着较大的市场不确定性风险。科学合理的价值评估是房地产企业并购与混合所有制改革有序推进的先决条件。在并购活动进行过程中，企业需要对自身资金资产价值进行分析评估，明确企业支付能力，确定企业风险应对能力，并针对标的企业或标的项目进行并购价值评估，以此为依据确定并购活动的方向、方式。在混合所有制改革中，价值评估对企业资产定价机制、改革策略选择等有着至关重要的影响。总的来说，价值评估的合理性一定程度上决定了企业并购及混合所有制改革能否有序开展、推进，而政策变动、市场环境变换都将对评估结果产生重大影响。在此情况下，一旦企业在并购活动进行过程中信息获取不对称甚至对政策、市场分析出现偏差，未能制定科学合理的并购或改革策略，或是在并购、改革进行方式的筛选上出现较大偏差，将极大程度地增大企业运营风险。
（二）资产结构及业务模式变动带来运营管理风险
无论是并购还是混合所有制改革，都将使企业资产规模及结构、产权组成、业务模式等发生改变。就并购而言，无论以何种方式进行并购重组，企业都将整合配置原有资源以保障并购顺利进行，在并购发生后，参与并购的企业之间需要重新梳理资金、资产、业务等并进行整合调整；企业资产结构、管理模式、业务方向、业务流程等都将发生变动；并购发生后，企业以何种方式调整优化资金资产配置、如何转型升级管理体系、是否能引导推动员工适应新的制度及工作模式等，都将对企业运营产生影响。就混改而言，通过出资入股、股权收购、员工跟投等方式将多种形式的非国有资本引入国有房地产企业，一方面，混合所有制改革极大程度地改变了国有房地产企业资金来源单一、管理模式固化的现状；另一方面，混合所有制改革将使得企业性质、产权结构、管理模式、经营体制、经营方向等发生重大改变，一旦在实施过程中经营模式转型、管理体系优化升级难以与所有制改革相衔接，将使得企业混合所有制改革落实不到位，甚至出现产权、责任不明确、管理混乱等问题。
（三）税务风险及法律风险
一般而言，由于行业特殊性，房地产行业运营覆盖范围较广，业务流程繁复，房地产行业并购、混改过程往往涉及类型众多且数量庞大的资金资产流动、所有权转让以及资源重组，因而受法律法规严格监管且涉及税种众多，房地产行业的并购重组及混合所有制改革不仅涉及企业资金、资产的整合处置，同时也涉及到税务与法律关系的梳理、承接。目前，我国已有许多针对性的政策扶持及税收优惠以推动房地产企业并购重组及混合所有制改革顺利推进。在实际的并购、混改过程中，由于房地产行业所涉及的税务组成、法律关系结构复杂，税收筹划及法律风险控制一直是房地产企业管理的重点、难点。整体而言，我国税收政策往往依据经济社会发展形势及发展需求而变动，法律法规、管理条例、行业标准也依据社会发展不断修订、更新，因而使得房地产行业税收筹划及法律风险控制往往存在诸多不确定性。一旦企业未能及时掌握监管要求变化及政策变动情况并适时做出调整，将有可能出现原有方案不适用于新形势，增加企业运营负担，制约企业并购重组及混合所有制改革顺利推进；甚至为企业带来诉讼及处罚风险，影响企业信誉，严重制约企业未来发展。
三、控制房地产行业并购与混改风险的管理策略
（一）拓宽信息渠道，完善评估体系
价值评估体系的科学性、合理性是房地产企业并购重组、所有制改革推进的重要基石。在并购过程中，企业应当对自身资产结构、潜在风险情况、风险应对能力进行全面评估；并对标的企业或标的项目的资产组成、经营情况、债务结构、潜在风险开展全方位的调研，并结合并购双方企业实际及发展目标选择适宜的评估体系进行价值评估；必要时可委托专业的第三方机构进行。在混合所有制改革中，应着手建立起严格的资产评估机制，规范评估流程，并依据区域发展趋势及市场经济形式，完善定价机制及定价标准，及时论证并依据法律法规及监管条例进行公开，保障国有资产评估及定价的公开透明，杜绝混合所有制改革过程中产生国有资产流失问题。同时，立足于区域发展局势、企业规模、发展现状、发展方向等，结合企业资产评估结果以及社会资本投资倾向、投资能力等，制定适宜企业的混合所有制改革策略，并依据改革的不同阶段企业发展现状及政策经济局势，及时调整改革策略，保障混合所有制改革高效有序推进。在评估过程中，针对产权不明确或存在争议的资金资产，应进行详细清点，为后续决策及并购重组或所有制改革提供合理依据。另外，就国有房地产企业而言，在企业并购重组、混合所有制改革、市场化转型的过程中，可以充分利用国有企业在融资领域的信誉优势及在政策变动、土地资源信息获取方面的优势，结合企业实际在原有的价值评估体系基础上引入新的评估标准，探索出更为全面的价值评估机制，更好地服务于企业并购重组及混合所有制改革，帮助企业扩大自身竞争优势，形成良好的品牌效应，推动企业可持续发展。
（二）健全完善管理体系，保障资产及管理体系整合的有效性
在并购重组及混合所有制改革的过程中，房地产应当加强管理体系的融合升级。毫无疑问，无论是并购还是混改，企业都需要着眼于资金资产的有机整合，调整资源配置策略，优化企业战略布局。与此同时，还需要解决不同的文化体系、管理理念、管理模式、发展目标、业务模式之间的融合问题。以国有企业为例，国有房地产企业经营管理模式相对成熟，且在融资信誉、信息获取方面具有优势，但由于其相对特殊的管理模式及社会职能职责，国有房地产企业在人力资源配置及管理体系方面相对固化，决策流程相对复杂，难以形成强有力的品牌效应。但相较而言，民营房地产企业在管理模式上更为灵活，策略制定也更为贴合市场。在企业内部管理结构中，应当建立健全责任制度，规范业务流程，完善评估及奖惩制度，使员工能主动迅速适应重组或改革后的企业氛围，保障企业有序融合、高效运转。
（三）强化风险控制，做好税收统筹及法律风险防范
房地产行业并购重组及混合所有制改革涉及资产重组、产权转移、合同签订、法律关系承接、税务筹划等方方面面。在此情况下，企业应当增强对法律风险及税务风险的重视。在前期调研阶段，除了重视对企业整体财务状况的梳理、整合、评估，还应当通过财务信息细节中反映的问题加以重视，对企业债务、税务、诉讼风险、融资信誉等进行全面审查评估，避免后续整合过程中因税务风险及法律风险制约企业发展。针对国有企业而言，在进行并购重组及混合所有制改革过程中，还应当注重建立健全法人治理结构，明确规划国有资本与社会资本的股权设计，明确企业内部管理职能职责，完善监督反馈制度，确保管理及监督体系有效运行。在并购重组及混合所有制改革过程中，应当明确梳理资产结构，对产权不清晰或有争议的资产进行剥离，并有针对性地制定处理策略，避免因存在产权有争议的资产而为企业重组及改革带来不必要的法律风险。在税务筹划上，应当依据企业运营现状、并购重组方式、混合所有制改革策略等，找到税负平衡点，优化税务统筹体系。同时，应当加强与政府部门的沟通交流，加强对法律法规及税收政策的理解，提高法律意识及税收统筹能力，降低法律风险及税务风险。
四、结语
不论在项目管理、生产流程、产品研发中,还是在宏观经济经济中,GERT网络中的节点都是以资源、产品、资金等作为决策信息载体来实现决策信息的输入和输出的。本文讨论的问题包括:在每个节点受到资源存量约束控制、产品品种性能约束控制,资金受到资本存量、流动性等约束控制的情况下,各节点如何实现自身利益最大化;节点之间的决策信息载体如何传递、概率如何分配、资源如何分配。定义1:在GERT网络中,GERT网络的基本单元是由2个节点以及节点间的信息流(物质流和能量流)组成的集合。图1为GERT网络的基本单元示意图。图1中,U表示GERT网络中从节点i到节点j的基本单元,xij(1),xij(2),…,xij(n)(i=1,2,…,m;j=1,2,…,l;n≥2)分别表示决策信息流动活动实现时的n种决策信息参量。节点i与节点j进行信息传递是节点间讨价还价的博弈过程,受到外部环境w的约束,所以节点i到节点j的信息传递概率pij是外部环境w与决策信息参量的映射函数,即pij=P(xij(1),xij(2),…,xij(n),w)。在GERT网络中,节点包括输入侧和输出侧。输入侧有异或型、或型和与型3种逻辑关系,输出侧有确定型和概率型两种逻辑关系,它们可构成6种节点。GERT网络可以包含具有不同逻辑特征的节点,节点的引出端允许多个概率分支存在;同时,GERT网络允许回路和自环存在,整个网络可以是一个封闭循环;对于各节点决策信息流动的参量,可选取任何种类的概率分布等。房地产业是我国的主导产业之一,房地产市场的健康持续发展关乎我国政治、经济、金融安全。我国房地产市场的运营不仅涉及房产刚性需求者群体、房产投资群体、房地产开发商群体、商业银行等利益群体,而且涉及其他产业、行业利益群体。各方力量互动,博弈关系异常复杂。根据各利益群体对房地产市场的作用,他们具有不同的市场职能和利益目标。商业银行、房地产开发商、房产投资者、房产刚性需求者进行房地产行业决策的概率区间受到各方利益群体的约束,因此难以对商业银行、房地产开发商、房产投资者、房产刚性需求者的最优策略组合进行准确量化,而利用GERT网络可以处理最优决策问题。根据我国房地产市场的运营模式,通过分析部门间的决策信息流动,本文构建了房地产市场系统GERT网络。其中,商业银行、房地产开发商、房产投资者、房产刚性需求者是GERT网络中的节点,各部门间的决策信息流动关系构成网络的边,房地产市场系统中各部门的资金流动构成网络中的流。商业银行、房地产开发商、房产投资者、房产刚性需求者组成房地产市场的GERT网络,他们受到外部环境的制约。外部环境构成经济环境运营网络。房地产市场的GERT网络与经济环境运营网络构成一个封闭循环网络。房地产市场的GERT网络传递的是房地产市场的运营信息,经济环境运营网络传递的是经济运营信息,本文用指数表达经济运营信息。房地产市场的运营信息在GERT网络中被传递到节点4———得出房产交易价格,再传递到节点5———得出房产价格指数,再传递到节点6———得出宏观经济景气指数,再传递到节点7———得出固定资产投资价格指数。在宏观经济环境中,各投资商观察固定资产投资价格指数的变动情况,据此决定自己是否进行投资;商业银行则根据投资商的投资计划分配贷款额度。经过以上过程,房地产市场的GERT网络与经济环境运营网络形成封闭的经济循环系统。
房地产市场GERT网络模型算法设计
定理:设Wr(s)(r=1,2,…,n;n≥1)为节点u到节点v的第r条直达决策信息流动路径的等价传递函数,Wi(Lm)为m阶环中第i环的等价传递函数,则节点u到节点v的等价决策信息传递函数Wuv(s)的表达式为(式略)puv=Wuv(s)Wuv(0)。(7)节点的决策概率是外部环境的映射函数,也是相邻节点之间决策信息的映射函数。节点的决策概率受多方面的约束,因此很难直接求出其最优决策概率。节点的决策过程是节点与外部环境及相邻节点进行协商博弈的过程,通过各节点的协商博弈,资源达到帕累托最优,此时节点所做决策是最优策略,利用最优策略中的决策信息可求出节点在每个行动中的决策概率范围。证明:由实际背景易知该模型必有可行解。从模型中决策概率范围、决策概率规范性约束的形式可以看出,该模型的可行解有界。根据目标规划理论,任意可行域有界的单目标规划一定可以在其可行域上达到最优,因此模型存在最优解。由此定理3得证。
房地产市场GERT网络模型求解
本文所用数据来源于2007—2012年《中国统计年鉴》、《中国第三产业统计年鉴》、《中国房地产统计年鉴》和《中国金融统计年鉴》,数据样本期为2006—2011年,基期为2006年。最优决策概率确定本文用投资资金额表征决策信息量,通过整理年鉴中的数据得到2006—2010年我国商业银行、房地产开发商、房产投资者、房产刚性需求者在房地产市场投资的变化范围。2006—2010年我国商业银行、房地产开发商、房产投资者、房产刚性需求者历年投资房地产市场资金数额,2006—2010年我国商业银行的资金和贷款分配决策的概率范围如表2所示。其中:P11表示商业银行保有资金数额比例;P12表示商业银行向房地产开发商贷款额度比例;P13表示商业银行向房产投资者贷款额度比例;P14表示商业银行向房产刚性需求者贷款额度比例;P15表示商业银行向外部环境贷款额度比例。2006—2010年我国房地产开发商资金决策的概率范围如表3所示。其中:P22表示房地产开发商正在开发房产价值以及保留未开发土地价值的比例;P23表示房地产开发商向房产投资者投资额度完成的比例;P24表示房地产开发商向房产刚性需求者投资额度完成的比例;P25表示房地产开发商转向其他行业投资资金的比例。2006—2010年我国房产投资者投资决策的概率范围如表4所示。其中:P33表示房产投资者自己内部持有房产价值的比例;P34表示房产投资者向房产刚性需求者出售房产价值的比例;P35表示房产投资者转向其他行业投资资金的比例。2006—2010年我国房地产市场GERT网络中各利益主体决策的方差波动范围如表5所示。其中:D1表示商业银行的决策波动方差;用D2表示房地产开发商的决策波动方差;D3表示房产投资者的决策波动方差;D4表示房产刚性需求者的决策波动方差。最优决策概率求解———基于极大熵模型为了得出商业银行对房地产开发商的贷款额度最优比率,本文建立2006年商业银行的决策概率极大熵模型(见式(9))来求解最优比率,采用Lingo软件求解。2006年我国商业银行对房地产开发商的最优贷款额度比率为0.0417,向其他行业的最优贷款额度比率为0.5283,商业银行为维持银行业务正常运转的最优保有资金额度比率为0.0641。类似地,可利用决策概率极大熵模型求出2007—2010年的相应值。同理,可求出2006—2010年房地产商、房产投资者的最优决策比率等。
关键词：房地产项目；建安成本；控制
中图分类号：F270 文献标识码：A
何为“房地产项目的建安成本”呢，简单的说，就是房地产项目中的建筑安装工程成本。房地产项目的建设周期非常的长，在这个过程中所花费的建安成本高达建筑总成本的60%以上，如果不能有效的对房地产项目的建安成本进行控制，很容易导致房地产企业利润的下滑。
一、房地产项目中建安成本的基本组成
房地产项目的顺利开展需要花费巨额的资金，其中建安成本就是房地产项目开发中必不可少的支出。具体来说，房地产项目开发中的建安成本主要包括以下三个方面：基础设施所需的费用、建筑安装工程所需的费用以及配套设施所需的费用。
建安成本中配套设施所需的费用具体是指在房地产项目的开发过程中，按照法律的规定，房地产的产权和收益权不归开发商所有，开发商既无法进行有偿转让，也无法转作自留固定资产的公共配套设施而支出的各种费用。
二、房地产项目建安成本控制的趋势
（一）房地产项目建安成本的控制趋势的发展的定性分析
从当前房地产发展的总体趋势看，宏观因素对房地产项目的建安成本的影响非常的显著。尤其是随着我国大陆地区用工政策的完善，总的宏观经济形势良好。但是，土地价格和住宅销售价格的居高不下，仍然会推动房地产项目建安成本的上涨。
（二）目标成本控制不当
所谓目标成本，是指根据杠杆管理的方法和理论制定的企业将要实现的成本控制目标。房地产的企业项目目标的成本控制模式就是在此基础上形成的。在房地产项目还没有真正开发前，制定房地产开发项目的成本目标，进而在房地产项目开发的过程中对房地产项目的目标成本进行动态的控制，从而确保房地产项目成本目标的落实。具体来说就是在房地产企业对项目进行立项抑或是设计的环节，通过对数据收集和分析等方法，确定即将开发的房地产项目的全部成本目标，与此同时，将不同的成本目标分配到不同的部门和负责人；在房地产项目开发的环节，按一定的时间对成本信息实行动态的分析，并与目标成本进行比较，采取有效的措施将实际所需的成本控制在目标成本的范围内，从而保证目标成本大于或者等于实际成本。但是，在实际的运行过程中，实际成本却总是大于目标成本，加大了房地产企业的运营成本。
（三）不能有效的控制建设周期成本
我们都知道，房地产项目的建设周期非常的长，若不对项目实施过程中的成本进行控制，会导致出现很多无效成本，像因设计效果把控不准出现的无效成本、因招标工作失误出现的无效成本、因项目管理不善出现的无效成本以及因业主管理不当出现的无效成本等。这些无效成本的形成，给房地产项目的正常开展带来了极大的困难，同时也造成了大量的资源浪费。
三、房地产项目建安成本的控制策略
（一）强化对目标成本的监督和控制
房地产开发项目中的目标成本控制贯穿于项目开发的全过程，是房地产企业降低成本的有效措施，因此，必须强化对房地产开发项目的成本控制。首先，需要把动态成本和目标成本进行一下比较，从而确保房地产开放项目的总成本在目标成本以内。目标成本确定之后，在成本的执行过程中，由于合同的内容可能会发生变更，因此，对发生的成本需要进行拆分，形成开发项目的已发生成本。其次，需要把目标成本和已经发生的成本做比较，从而有效的掌握项目成本发生的基本情况。通过对合同以及非合同性成本的拆分和归集运作，从而获得项目的已经发生的成本，如果有存在异常的成本，就必须及时的进行处理，从而准确的掌握房地产开发项目的动态成本情况。这项工作基本上都是由成本控制人员完成的，在成本发生异常情况时，成本控制人员会对房地产开发项目出现的情况，向上级领导汇报，经上级领导审批后，对房地产开发项目成本进行调整，并找出项目成本发生异常的原因，从而为有效的对房地产开发项目成本进行监督和控制提供依据。
（二）降低房地产开发项目中的无效成本
房地产开发项目中出现的无效成本，不仅延迟了房地产项目的工程进展期限，而且造成了大量的不必要的资源浪费。因此，在房地产项目开发的过程中，必须有效的降低房地产开发项目中的无效成本的发生。首先，房地产企业的财务处要强化对房地产开发项目中无效成本的研究和分析，如果出现房地产开发项目的无效成本高于无效成本的正常值，必须及时提出对成本进行管理的具体措施，同时，要对成本管理单位的每一单内容严格的进行审查和计算，找出无效成本发生的原因。其次，对无效成本的控制可以分阶段进行，在不同的环节采取不同的措施，针对每一环节中的不同问题提出与之相对的解决策略，同时，要加强房地产企业各个部门之间的沟通和交流，促进房地产企业工作的顺利开展，保证房地产企业各个部门协同工作，从而实现有效的对房地产开发项目中的无效成本进行控制的目的。
结语
综上所述，对房地产项目中的建安成本进行有效的控制，是降低房地产项目开发过程中的运营成本的必然要求，也是房地产企业实现企业经济效益的必然要求。因此，必须在房地产开发过程中加强对房地产项目中的建安成本的控制。
参考文献
[1]严韶辉.房地产项目投资建设中的成本控制策略分析[J].中国城市经济，2010（08）：53-54.
[2]陶李.房地产项目建安成本变动趋势及控制研究[D].西安建筑科技大学，2013.
关键词：房地产 区位选择 产品定位 市场营销
中图分类号：F293.3
文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2015）09-282-02
这些年来，房地产业作为国民经济发展的支持产业之一，为促进我国经济的平稳增长，促进农民就业起了很大的作用，并且带动了许多其它相关产业的发展。如何促进这个行业的健康发展，避免大起大落。这就需要房地产置业公司的稳步健康运营，它的运营离不开诸如项目选地、拆迁征用、市场调研、产品定位、资金调配等问题，不同的公司因自身掌控的资源不同在项目开发时会面临不同的问题，而有几个问题几乎是所有公司都会遇到的，那就是开发土地的区位选择、所开发房产的产品定位、房产的营销销售。
每个房产开发企业持续经营都要生产他们的产品――房子，房子的建造离不开土地，开发土地选在何处是决定一个项目成败的关键，是一切后续工作的基础，因此可以说房产置业开发的首要环节就是房产地块区位的选择。
一、房地产开发的区位选择
广义上讲，区位是指一个实体事物与其他实体事物在空间方位和距离大小的关系。这里，空间方位主要指方向和位置，距离大小主指可度量的空间距离。具体到房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者学校、医院、商圈等与业主生活关联度较大的事物在空间方位和距离上的关系。这里特别指出学校、商圈等事物。因为这是每位业主（房产所有人）买房都要考虑的问题。这些事物和业主的日常生活高度关联，其他还有交通条件，外部配套设施，周围环境和景观度。
据上所述，我们把与房地产地块关联性较强、将来直接影响房产销售的外部因素称为非系统影响因素。它的状况直接与房产销售的价格、成交量密切相关。根据笔者对消费者的调查，各因素根据重要性一般依次分布如下：
1.教育因素。即附近是否有合适的小学和中学。百年大计，教育为本，这已深入国人心中，因此众多的消费者为了后代的教育，都把周边是否有教学质量好的学校作为买房的首要考虑因素，因孩子年龄问题，特别考虑楼盘周边是否有中小学校。这就要求地产商在选地时要尽量靠近学校或者将学校作为将来的配套设施重点考虑。
2.交通条件。交通条件是指进出该房地产的方便程度。现代经济的发展极大地扩大了人们的工作半径，即住所到单位的非直线交通距离，同时社交的距离也在不断扩大，因此，人们常把房产地块的进出是否方便，停车是否方便作为第二考虑因素，它包括可及性，即从别的地方到（进来）该房地产的交通便利程度;便捷性，表达从该房地产到（出去）别的地方的交通便利程度。一些楼盘受单行道、交通入口方位等的影响，其可及性和便捷性并不完全相同，因此在评价一块地的交通条件时往往要分开考虑。
3.其他因素。这里主要指医疗服务、购物商圈、自然景观、人文环境、市政配套等等。这些因素，这也是购房者考虑的重要因素，篇幅所限，不在一一赘述。当然，以上因素的重要程度是相对而言的，本文的排序只是一个大致趋势，因购房者的年龄或其他原因，不同的人群购房时对以上因素重要程度的排序也会略有不同，如老年人考虑就医因素多，年轻人考虑教育因素多。
二、产品定位
产品定位就是在既定地块上决定盖什么房子的问题，产品定位是房产开发中十分关键的环节，它决定了能否在将来的销售中取得好的业绩。宏观上要考虑地块所在区域的地理位置、经济发展水平、房地产整体供求状况;微观上要考虑项目的具置，周边配套、目标客户等。实践证明，不论在几级城市开发房地产项目，要想取得成功，没有一个好的定位是难以实现的，须从产品定位内容、原则、方法策略方面综合考虑，精准定位。
1.产品定位的内容。内容是产品定位的主要部分，实质大于形式，是产品定位的龙头，包括以下几个方面。
产品档次。产品定位的首要问题。要在市场调研，充分细分，选择目标客户群基础上确定本项目产品档次，是精品高档型、基本普通型、经济适用型抑或是混合型。什么样的档次，决定了项目小区内公共配套设施的多寡、容积率的大小、建材的选择等，以上因素和项目整体造价密切相关，进而最终决定商品房的销售价格。
建筑功能。建筑的基本及衍生使用功能，如居住、饮食、通风采光、遮风避雨、保温取暖等对建筑功能的基本要求;智能通信，社交活动等外部衍生功能要求，是决定建筑单元的空间分布和面积大小的基本因素。
总体布局。一是区域内整体规划布局包括容积率，建筑高度，房产地块内交通设计等;二是建筑风格与配套景观，主要体现在建筑物的平面布局，立体色彩，艺术处理，景观配套等方面，是建筑艺术和审美价值的直接体现。
2.定位原则。经济适应性原则，也就是待售房产在消费者看来应有较高的性价比，这里强调是从消费者的角度看产品;如从企业角度出发，就要在现有可用资源的基础上，做到收益最大化，取得良好的经济效益。这就要求产品性价比与当地区域的社会经济发展水平和消费者收入相适应，特别是与经市场调查分析确定的目标客户群的消费特点和消费能力相匹配，因此产品定位前要有精确的市场调研来保证。
限定性原则。也就是房产项目要在诸如土地容积率、绿化率、限高线等规划强制限定条件下寻找最佳产品方案，尽可能多地盖出房子。
差异化原则。互联网时代的消费者在消费上更多凸显个性化，这就要求开发商在造房时要和周边类似地块项目缩小同化，突出差异化。这样顾客在选择楼盘时，除了考虑基本的使用性外，也会评估不同楼盘所表现出来的个性差异，当个性差异与其消费偏好相吻合时，就会选择该楼盘。成功的个性化要符合实用性、明晰性、效益性等特点。
3.产品定位的方法策略。产品定位中，首先要符合国家有关该行业的政策法规，其次满足目标客户群的购房需求和消费能力，将产品位转化为现金收入，最终实现自己的利益。具体方法有客户需求定位、项目优势定位、复合定位策略。客户要求定位法。这是以客户为中心的定位法，也是房地产企业常用的定位方法，产品定位时，根据所选定的目标市场的实际需求，开发出满足他们个性化性价比的房产。项目优势定位法。这是以供给者为出发点的定位策略，好的有创新性的供给能创造新的需求，这种现象在今天的互联网时代屡见不鲜。以房地产业来说，就是要求准确找到本项目比周边同类项目的突出优势，并在营销中加以放大，形成鲜明的个性，为目标客户创造出其他项目无法比拟的环境硬件方面或服务软件方面的超额价值。复合定位法。以上两种策略侧重点不同，实际运用中也无严格界限，因此更多运用的是二者结合的复合定位策略。比如房地产项目在实现客户基本预期目标的同时，将项目本身各种优势因素等相结合，通过复合策略突出整体优势，来满足客户需求，激发购买欲望。
三、房地产市场营销
房地产市场营销是房地产开发企业将产品运用各种市场经营手段卖到消费者手中的过程。出发点是人们对房地产的需求，它不仅指房产的卖出，也包括相关服务的营销，贯穿于从拿地到房产卖出的全过程，内容包括价格策略、渠道策略和促销策略。
1.价格策略。价格是影响消费者购买行为的决定性因素之一，房地产价格策略的关键房地产定价的方法，常见的有成本导向法，需求导向法和竞争导向法。成本导向定价法的立足点是房产供给方自身的状况，以商品房开发成本作为定价基础，根据预期要达到的利润和产生的税费计算出商品房单价。需求导向定价法，以客户需求强度及能承受价格作定价依据的一种方法。竞争导向定位法，以市场上同类商品房的价格作定位依据，并根据市场变化状况和对手状况适当调整价格的一种方法。在实际运用中企业可根据自身实力和商品房与竞争对手的差异状况采取领先对手价格或跟随对手价格的方法。
2.房地产销售渠道选择。房地产渠道是指房地产产品从销售者到需求者的流通过程中所经历的各个环节形成的通道。渠道选择是市场营销组合决策的关键之一，关系到开发企业能否将产品按预期目标顺利销售到消费者手中，从而实现预期利润。根据企业和消费者之间是否使用中间商，将房地产销售渠道分为直接渠道和间接渠道。直接渠道是指开发企业直接将房产销售给客户，无须经过中间商。它是优点是开发企业控制了销售全过程，避免了中介机构介入可能造成的短期行为;而且可以直接和客户见面能更好地了解客户需求，从而迅速地调整销售策略。缺点是开发企业难以形成销售专业优势，市场覆盖面不够;直接销售还会一定程度上影响企业的人力物力分配。一般来说，如果开发企业自身实力强;商品房优势明显，市场销售良好，供不应求等，可采用直接销售渠道。间接渠道是指房地产产品由开发企业经机构转卖至客户手中。优点是利于发挥中介销售专业特长，更广泛利用客户资源，从而使开发企业集中精力于房产开发建设。缺点是增大了建设与销售之间的协调工作量，额外支付了销售佣金，减少了最终利润。如果开发企业自身实力较弱，整体市场低迷，可采用此种渠道。
3.促销策略。促销是“促进销售”的简称，房地产促销是指运用各种方式方法，向消费者传递房产或服务信息，从而激发其购买欲望，促进其购买活动的过程。促销的方式主要有：（1）人员促销和营业推广。人员促销是企业派出经过正规培训的推销人员以面谈的方式向潜在客户推荐产品并说服其购买的过程。因其方式具有直接和客户接触，能够建立长期关系的特点，在房地产营销活动中占有重要地位。做好人员促销首先要建立好促销队伍，要选拔热爱本质工作，具有熟练的业务知识，掌握一定推销技巧的员工组成促销队伍。然后按照寻找目标客户，接近目标客户，介绍及应付异议，促成交易的一般程序开展工作。营业推广指房地产开发企业为了迅速刺激需求，扩大商品房销售，在短期内采取各种优惠措施鼓励客户完成购买行为。具体有活动推广、抽奖促销、买房赠一定时期物业费等多种形式。因其都需房产企业人员全程参与，故和人员促销有一定的共性。（2）房地产广告。广告是企业促销的重要方式，随着市场经济的发展而发展起来。房地产广告是开发企业通过一定的媒体就其商品房的优势特点向潜在客户宣传，以促进销售的促销方式。因房产的不可移动性，所以房地产广告具有地域性强的突出特点。房地产广告成功的关键在于广告目标内容的确定，常规目标有：宣传整体开发项目;宣传开发项目的优势、品质特点、具体功能;竣工入住消息，引导客户购买。在不同的建设阶段，广告的目标也有所不同。一定时期内房地产广告应结合市场反响情况，突出商品房及整体配套符合客户需求的鲜明特点和优势，吸引客户关注，最终促成销售。广告媒体的选择事关能否将内容有效传递到客户。常见媒体有网络、报纸、杂志、电台等，传播方面各有千秋，具体选择何种媒体，企业首先应从自身资金实力和项目规模方面考虑，其次还要考虑目标客户接触使用媒体的习惯以及媒体自身的特性及信息的类型。（3）公共关系推广。公共关系，是现代西方国家发展起来的一个新概念，具体到房地产开发企业是指其与公众之间的各种联系以及塑造自身形象的过程。正确处理公共关系对树立企业良好形象，进而促进销售有着积极影响。公共关系推广常采用以下形式：参加房地产展销会，重大活动及时请媒体报道，举办各种公益性社会活动等。进行公共关系推广时，要注意以下原则：理解公共关系工作的滞后性，重视公共对象的广泛性，从公众利益出发到最终树立企业良好形象。
房产置业公司的运营过程，会遇到方方面面的问题和环节，本文结合笔者的工作经验就三个共性问题做了阐述，以期起到抛砖引玉的作用。
参考文献：
[1] 王贵岭.房地产经济.中国物价出版社，2003
[2] 柴强.房地产经济专业知识与实务.中国人事出版社，2014
[3] 胡正明.市场营销学.山东人民出版社，2006
关键词：营销策略；概念；服务
1 选择适宜的营销渠道和营销组合策略
1.1 选择适宜的房地产营销渠道。房地产营销渠道是指房地产产品从生产者流向最终消费者所经过路线和所经营销单位结构形式的总和。主要有以下几种形式:(1)直接销售房地产的直接销售是指从房地产开发商直接销售给最终消费者。(2)间接渠道销售房地产企业利用中间商将产品供应给消费者，中间商介入交换活动，并专门承担商品流通职能。
1.2 选择适宜的房地产营销组合。房地产营销组合在企业选择了目标市场以后它的任务就是利用营销组合策略配合往后的销售工作。房地产营销组合是指房地产企业可以控制的各种营销手段的综合运用。包括：产品策略、定价策略、销售渠道策略、促销策略。房地产市场营销组合要有以下特点:(1)可控性营销组合是要企业能够控制的因素，如果房地产企业不能主动控制这些因素就无营销组合可言。但是可控性并不意味着企业可以随意地进行营销组合，因为一方面市场需求对房地产企业营销活动起着决定性作用，另一方面营销活动受到市场需求和环境变化的影响和制约，它们都是企业不可控制的。(2)复合性营销组合是多种因素的综合运用，各种因素又相互影响，而且，并不是每一种策略对每一个公司都合适，有的公司只能是由其中的一种或两种。但是有的公司能够综合运用几种。但是这几种策略的运用在不同的公司所占的权重也是不同的。(3)动态性营销组合要因时因势而改变，既是企业的策略制定的再科学，但是随着环境的改变往往发生人所不能预料的事情，所以我们在运用营销组合策略的时候要经常性的检查环境的变化，及时反馈到营销部门以便对营销组合策略进行及时地调整。(4)整合性营销组合要求房地产企业以消费者为核心进行营销活动，各种营销策略必须在营销目标的指导下组合成统一的整体，相互协调相互配合。
2 房地产营销中的概念
2.1 物业管理概念
物业管理概念是我国房地产业较早开始“炒作”的一个概念。作为房地产开发链上的一个重要环节，某一个项目物业管理水准的高低是影响业主作出购买选择的重要因素。因为业主都希望生活在一个安全、方便、体贴周到的环境里。因此，我们常常见到稍大的楼盘和高档楼盘，往往打出“引入香港顶尖物业管理”之类的旗号。为适应房地产业的发展需要，我国物业管理机构应该建立自己的经营管理服务理念，探索先进的物业管理服务模式和崭新的物管企业运营机制，充分发掘企业文化和社区文化，着眼于打造物业管理品牌，才能在房地产营销中保持主动。
2.2 绿色生态概念
房地产业内绿色生态概念风行。绿色营销理论的核心是，企业营销活动应该是以人类的绿色消费为目标而进行的一系列营销活动，是实现公司赢利、消费者需求满足和社会长远利益三者动态平衡的新型营销。绿色营销观念强调企业的营销活动要保护环境，有利于维护生态平衡，减少污染，避免资源浪费，提供亲近自然的、无害化产品和消费。企业在房产营销中打出了环保、绿色、生态的口号，在营销全过程力图体现“绿色”关怀。例如，地段选择尽可能远离污染源，墙体和窗户采用新型保温隔热隔音材料，拒绝使用粘土红砖（减少土地资源消耗），装修装饰使用新型无污染、无刺激、无公害的材料，房屋建筑尽可能减少光污染、降低噪音、污水和生活垃圾集中处理等等。在生态营造方面，则普遍强调小区景观的配套和环境的绿化，强调居住环境的舒适性、无害化以及生态环境的和谐性。
2.3 欧式概念
欧式概念几乎是全国房地产市场上最普遍、最常见的概念模式。从我国房地产业起步伊始的沿海和南方城市，到今天的内陆城市，欧式概念成为竞相模仿和攀比的焦点之一。无论是建筑的外观造型，还是小区环境的布局，力图体现欧式建筑的古典美、现代美。在很多城市，稍有实力的开发商，稍大的楼盘，就要请海外设计师担纲设计。外观设计则往往是欧式圆形拱门，欧式窗户、罗马立柱，欧式门楼、檐口和墙面浮雕装饰；小区景观则城堡式建筑、欧式雕塑小品、欧式风景树、欧式花园草坪等；还有实力雄厚的开发商，甚至将整个小区“欧化”。
【关键词】房地产；经营管理；问题；策略
在建筑行业中，房地产企业作为建筑工程的开发商主要从事房建的经营、管理、服务活动，其工程建设具有耗资大、周期长等特点，如果经营不善很有可能给企业带来巨大的经济危机，尤其是在工程建设的前期，需要大量的资金，售楼款资金还未回笼，更是要严肃对待。总而言之，保证房地产企业良好的经营管理是使其屹立于建筑行业不败之地的前提。
一、房地产经营管理中所遇到的问题。
1.财务管理经营方面的问题
（1）管理者素质低下
在我国的房地产企业中，民营企业占了很大的比重，由于大多数的房地产领导者都是从最传统的泥瓦工到施工员再到包工头而逐渐发展起来的，这就使得房地产领导阶层的知识水平受到了很大的局限，普遍缺乏企业运营与财务管理方面的知识，对于日常的企业经营管理更是完全依靠自己以往的经验以及自身的认知系统来进行，并没有经过科学的决策分析，这一现状给房地产企业的健康平稳发展乃至进一步做大做强造成了很大的障碍。
（2）存在严重的集权现象
在房地产企业中，普遍存在着这样一个现象，企业的投资者与运营者往往是同一个人，这就不可避免的造成了企业的一切经营事项都由管理者本人说了算，而受自身知识水平、管理意识的局限性，管理者在作出决断时，凭借的只是自身的以往经验以及脑中的意识，并没有经过科学严密的论断，更无后续的监督审查机制，管理层对于企业的运营仍旧采取老一套的算账、记账方式，财务管理根本无法贯穿于企业经营管理的各个层次中去，由于事先并没有经过周详的计划，于是企业的经营呈现出一片混乱与杂乱无章。
（3）家族式管理领导班子
房地产企业的管理者为了将企业的管理大权牢牢地控制在自己手中，不被对手窃取商业机密，于是在公司的管理方面，任人唯亲，久而久之，形成了家族式的管理领导班子。由自己的亲属担任公司中的会计、出纳等重要职位，这在一定程度上造成了企业管理成员素质不高的现象，但是房地产行业的高度变化性导致了公司在经营管理以及财务管理上存在着很大的风险因素，如果没有非常专业的人士来担任这些重要的职位很难保证企业的健康有序运行，这二者之间的矛盾会随着企业的越做越大而逐渐显现出来，最终将导致企业走向衰退，使企业被社会所淘汰。此外，这种家族式的管理模式，使得企业员工内心会认为自己与企业的要职位无缘，无法产生上进心与对企业的归属感，认为自己再怎么努力也不如一个好出身重要，企业向心力与凝聚力无法形成，将会对企业的发展产生不利的影响。
2.忽略流动资金的重要性，存在融资困难问题
（1）筹资方面
房地产企业为了开发一个巨大的项目工程，必定需要大量的资金，而由于大多数的房地产企业自有资金比例以及财务规范程度无法达到银行所规定的信贷标准，抵押贷款缺乏资信，又无中介担保，因此从银行融资显得相对比较困难，此外如果企业采取从民间进行融资的方式，风险则较高，在资金严重不足的情况下，企业发展存在很大的风险。为了解决资金方面的问题，一些房地产企业甘愿冒着巨大的筹资风险从民间进行高息贷款，但是这种资金筹措方
式无形中加大了企业的经营业务成本以及财务费用，长期拖累之下，企业的支付能力日渐削弱，资金链条绷得过紧以致发生断裂。房地产项目开发建设周期相对较长，并且工程前期投入资金较大，资金投入之后，要想尽快获得资金回笼完全是不可能的，只有当企业工程完成，商品房预售许可证下发之后，房屋才可以进行预售，进而使企业获取回笼资金，偿还贷款、获取盈利。这一过程任何一个环节出现问题都会使企业陷入万劫不复，尤其是如果在工程建设的前期企业出现资金断接，工程停工，后果更是不堪设想。
（2）投资缺乏科学性
房地产企业在运营过程中，片面追求高端产品、高利润，而忽略了国家的宏观调控以及市场的导向作用，做出违背经济规律的轻率行为，是万万不可取的。房地产企业在作出每一个决策时都要充分考虑到当前国家出台的政策要求以及市场上的需求，如果开发出的商品没有市场，势必会形成滞销乃至烂尾，对企业的运营造成不可估量的损失。
（3）忽略日常经营过程中的资金管理
房地产企业在日常的运营过程中必须时刻预备足够的流动资金，并进行有效科学的管理。而目前普遍存在的现象是大多数企业忽视流动资金管理的重要性，从而造成了严重的资金沉淀。由于房地产开发建设周期的长时间性，为了快速的获取回笼资金，企业进行产品的促销，而不考虑客户的经济实力以及信用等方面的因素，为客户进行购房担保，对于没有能力偿还银行贷款的客户，还帮助其进行垫付贷款，从而造成企业存在大量的应收款挂账。当房地产市场不景气时，房产严重贬值，银行对房产进行低价拍卖，并不能补上银行欠款空缺，至于企业的应收款更是收回无望。种种情况拖累之下，企业财政情况日益空虚。
二、针对房地产经营管理中所出现问题提出的对策。
1.加强房地产企业管理者投资决策风险管理意识
对于一个企业的管理来着来说，其必须具备全局观念，掌握一掌，不能凭借自己的主观臆断妄加做出决策。这就需要管理者具备一定的投资决策风险意识，认识到一个简单的指令下达往往关系着企业的前途命运，因此必须加强企业的风险管理，这不是一个可有可无的部分，如果企业缺乏投资风险的管理，那么对于企业的发展是相当不利的，同时对于整个房地产开发市场的进一步健全也无法起到推动作用，甚至还会拖后腿。因此，对于房地产企业来说，必须建立一套适合自身的投资管理系统以及风险评估管理系统，并配备相对应的专业人士进行管理工作。
2.加强房地产开发工程前期资金管理
由于房地产企业开发周期长，投资额巨大，涉及面广，在工程前期进行过程中，资金充足与否对企业的重大作用，房地产企业必须加强其工程开发前期的资金科学管理系统，进行科学的分析计算，深刻践行可行性研究、对项目工程从技术到经济、风险、效益有一个综合的论证分析评价，确定其可行性，资金充足性，才可以进行下一步的工作，也就是工程设计施工等。
3.建立专门的市场调查班组
对于房地产企业来说，及时掌握市场的动向极其重要，市场中各种不确定因素的形成将会对企业造成不可估量的影响。而避免这些不确定因素的负面作用的最好方法就是建立专门的市场调查班组，专门进行市场调研活动工作，收集整理计算房地产市场中各种最新的动向以及国家最新的政策导向，从而为企业管理者作出决策时提供强有力的依据，达到规避、减小风险的目的。
4.公司职位应该避免任人唯亲
为了保证能者居之，充分刺激员工的工作积极性，企业在进行重要岗位的分配时，应极力避免任人唯亲的现象发生，而应该是能者居之，使得公司中的任何人都能有一个一展身手、实现自己雄心抱负的平台，而不能使员工产生一种自己即使再努力也不如一个好出身的消极思想，这对企业的长久发展是及其不利的。
三、结论
建筑业是国民经济中一个重要组成部分，关系着国家的经济命脉，房地产企业作为建筑开发商，其运营健康科学与否直接关系到我国的建筑行业的发展状况，因此必须保证建筑企业高效、高质量、健康发展。在房地产企业的运营管理过程中，无论是财务管理、监督管理、领导者所做出的决策、还是风险管理、市场监测等每一个方面都必须给予认真对待，加强房地产企业的运营管理，使其运营逐渐趋于规范是维持国家建筑业健康发展的保障。
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