发布时间：2023-09-07 18:08:52
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的土地管理法释义样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
关键词：城市规划；土地利用；发展；建议
土地利用问题一直都是城市规划的核心问题。城市规划就是对城市内各种元素的一种塑造，创造一种适合人类生活和居住的文明环境，这一过程是通过对土地的配置来实现的。任何一个城市规划、城市建设的过程都是土地利用的具体体现。因此城市规划的本质就是城市土地资源的利用。然而我国的城市土地规划发展机制还不够完善，受到传统理念和思想影响较大，还存在许多问题。这就要求我们通过不断的研究分析，改进调整管理机制，以便更好的贴近城市发展的实际情况，促进城市土地利用与发展。
1 城市规划中土地利用存在问题
1.1 城市规划和土地利用缺乏统一的指导思想和规范
城市规划和土地利用都属于对空间进行规划的范畴，但它们的侧重点不同，城市规划注重城市内各类用地的布局和组合，注重其功能性。土地利用则侧重如何合理安排现有土地资源，并达到有效利用，节约保护土地资源。它们依据的规范也不一样，虽然在编制和实施时在各自的规范中都有明确规定要相互协调，相互衔接。但因编制部门不同，编制目的，编制依据，实施任务也都不相同，因此很难实现两种规划的协调统一。
1.2 城市发展在定位上存在不合理
城市规划的目标是快速发展城市化建设，城市建设必然造成对土地资源的使用，是对土地资源的消耗，而土地利用的目标是对土地资源的保护，这二者存在矛盾和冲突，因此必须处理好二者之间的关系。很多城市过分注重城市建设，而忽略对土地资源的有效利用和保护，忽略城乡流动和人口增长等问题给城市带来的压力。城市规划应该以可持续发展作为指导思想，以人性化规划为理念，以追求和谐作为基本准则，并在此基础上合理定位城市发展。
1.3 城市规划中土地利用率不高
城市规划中土地利用率体现了城市整体配置水平和城市土地使用水平。目前我国土地利用率普遍不高，城市规模的扩大和发展仍表现在加大土地使用面积，扩大城市外延投入来实现，走上“蔓延式”发展误区，大力开发新区、新城、新大学城等，而城市内部却存在许多闲置土地和有较大利用潜力的土地没有开发，因而造成土地资源浪费。
2 加强城市规划中土地利用的建议
2.1 以合理用地作为城市规划的核心，以可持续性发展作为城市规划的指导思想
城市要发展，耕地也要保护。因此要求城市规划要以合理用地作为核心，强调合理用地的重要性，在满足经济发展和人们的生活条件改善需求的同时，对土地资源合理开发、利用、管理、治理，保护，合理引导城市建设和开发，协调人与自然、环境、资源的关系；而土地利用也要以城市规划作为依据，按照布局合理，完善功能，提高效能等要求不断强化城市规划的管制与开发指导作用，二者相互结合，互相影响。
2.2 加大城市用地利用率
土地利用包括地上、地面、地下三个方面。城市用地要做到地上、地下统筹规划，近期和长远规划结合，促进城市的持续、长效、健康发展。根据以往一些发达城市的经验，可以在高密度人群城市开发地下土地，如在地下建设地下商场，地铁等，提高土地利用率，节约城市土地资源。
2.3 注重区域发展观念
城市规划中土地利用要立足于城市的整体发展，首先从城市区域发展特点出发，依据国家城市土地利用发展的政策法规，对城市区域发展用地布局、规模、发展方向等进行分析，然后分析城市区域发展建设中存在的各种优势及影响因素，整合优势资源，提升城市整体实力，最后根据城市区域发展实际情况和未来发展方向，制定土地利用空间结构重整措施和切实可行的发展战略。
2.4 土地利用与发展要与社会、政治、经济紧密结合
社会、经济发展是城市发展的动力，因此城市土地利用和城市规划要发挥其科学性和合理性就必须研究城市社会、经济的发展。我国城市发展建设要结合宏观区域经济竞争要求，对城市发展的历史、现状、未来进行分析和展望，从社会、政治、经济等方面对城市土地利用进行分析，提出适合未来经济发展的土地利用规划新理念。
2.5 优先发展生态建设
良好的生态环境是实现城市可持续发展的基础和前提，城市生态环境的好坏代表着城市居民生活质量的高低，评价一个城市是否适合居民居住，并不是看一个城市规模大小，建筑高低，更多看的是城市的生态环境是否健康。目前我国城市生态环境质量不断下降，因此对城市建设中生态建设的研究已经迫在眉睫。必须优先考虑生态建设的发展，包括城市的合理容量，自然资源、土地资源的保护等都是我们需要考虑的问题。制定一些法律来约束城市建设的同时还应采取一些手段，如：建立建设地区和保护地区的土地要素合理流动机制，控制环境容量小的城市，发展环境容量大的城市；同时还可以将城市土地利用规划区域范围内的土地分为城市化发展促进地区、城市化发展控制地区及非城市化发展地区三种，通过对生态环境限制因素的分析，确定各区局的范围。在土地规划编制过程中，一定要分析土地利用结构对环境造成的影响，并提出处理措施，把土地利用对环境的破坏程度降到最低。
2.6 重视实施策略的可行性研究
在编制土地利用规划化时，对实施策略不能只限于理论的研究，还要注重可操作性。针对城市发展情况和大型基础设施的调整，根据目前城市土地利用空间发展，组织机构，资金筹措等一系列措施，将原来单独的部门计划，编制为一个相互联系配套的组合战略，并从空间结构、产业发展、交通系统调整等方面提出相应的措施，使城市土地利用规划的切实可行。
2.7 把握发展机遇
在对城市发展进行规划时，一定要抓住时机，利用城市化发展建设和土地利用与发展的时间效率，加快城市土地利用和发展建设的速度，提高城市土地利用与发展建设的质量，对土地资源的利用做出适合城市发展的合理安排。
2.8 建立土地循环利用调控措施
通过土地收购、土地流动、土地储备等各种途径，增大城市土地存量，加强城市土地流动使用权管理。在城市规划中，将闲置的土地调拨给可以利用的企业，也可将部分土地转换成资金，实现国有土地的保值增值，建立可持续化发展的城市。
3 结束语
我国城市土地利用与发展在结合自己国情的同时也可以吸收借鉴国外一些城市土地利用发展的成功经验，掌握我国城市发展建设的总体情况，调整思路，动态的解决城市规划中土地利用出现的问题，编制出适合我国城市规划发展的正确方案，对城市土地利用进行指导规划，既要实现了城市的可持续发展，又要保护生态环境，实现土地资源的可持续利用，城市建设的可持续发展。
参考文献
[1]李淼.浅析城市规划与土地利用规划的协调发展[J].经济技术协作信息，2010，19.
[2]董铭，杨爽.浅析城市规划中的土地利用与发展[J].黑龙江科技信息，2010（8）.
[3]高明.当前我国城市规划存在的问题及改进思考[J].商业时代，2010（24） .
【关键词】集体土地；房屋登记；物权法
在《房屋登记办法》、《物权法》出台之前，我国集体土地范围内的房屋登记制度较为混乱。很多地方对这方面的工作几乎是一片空白；部分有进行这项工作的地方，也仅仅只有按照《村镇规划条例》开展集体土地范围内的房屋登记。但由于相关配套制度不健全、不完善，致使有关规定长期难以得到执行，国有土地范围内的房屋登记工作已经步入正规化、制度化之路，而集体土地范围内的房屋登记管理还未起步。集体土地范围内的房屋登记管理滞后，使农民的财产权益被漠视，不仅严重阻碍农村经济的发展，也使得农民的利益在城市化的进程中屡屡遭受侵犯。2008年1月22号建设部颁布了《房屋登记办法》。作为与《物权法》配套的行政规章，在集体土地范围内的房屋登记这方面，《房屋登记办法》在具体考虑我国农村房屋的实际情况进行特别规定的同时，也坚持了房屋登记的基本程序和基本原则，实现了城乡农村房屋登记制度的基本统一。
1、所有权初始登记
集体土地范围内申请房屋登记的土地性质应为宅基地和其他集体所有建设用地。在其上面建造可以申请登记的房屋范围依据《土地管理法》第四十三条规定，分为两大类：一是村民住宅，包括农村村民在宅基地新建、改建、扩建和重建的房屋。二是利用其他集体所有建设用地建造的房屋，包括乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建造的房屋。而且这些房屋必须是依法建造的。对于未办理任何审批手续、私搭乱建的违法建筑不能申请房屋登记。集体土地上房屋在进行初始登记后，登记薄和房屋权属证书上都应该注记“集体土地”的字样。
申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明；农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。办理集体土地范围内村民住房所有权初始登记的，应当坚持“先地后房”原则，也就是说先办理宅基地使用权登记并取得宅基地使用权证，或经土地管理部门认可取得宅基地使用权证明，避免出现房屋所有权初始登记后因当事人无法办理宅基地使用权登记，从而造成房屋所有权和宅基地使用权权利主体不一致的情况。对于利用集体经济组织所有的集体建设用地建设的其他房屋，原则上也应坚持“先地后房”原则。
办理村民住房所有权初始登记、农村集体经济组织所有房屋所有权初始登记，房屋登记机构受理登记申请后，应当将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告。经公告无异议或者异议不成立的，方可予以登记。
2、所有权变更登记
对不同类型的不动产，变更登记的内涵和外延也是有差别的，比如土地权属变更登记的内涵和外延要比房屋变更登记内涵和外延宽得多。土地登记类型中的“变更登记”包括权利主体变更、权利客体变更、权利内容变更等方面，但是依据《房屋登记办法》的规定，房屋变更登记仅仅指权利客体变更、权利内容变更以及不影响当事人权利内容的登记事项的变更。总体上说，由于土地性质不同，只要严格遵循“先地后房”这一总的原则，集体土地上房屋变更登记与国有土地上房屋变更登记是没有太大的区别。
3、所有权转移登记
申请人可以就集体土地上房屋申请转移登记，并不意味着集体土地上房屋可以自由转让。目前，国家政策、法律和法规对集体土地上房屋转移有严格的限制条件。集体土地上房屋所有权转移受到限制主要是由宅基地为集体所有的性质所决定。农村的宅基地使用权是我国特有的一种物权形式，是一种带有身份性质的财产权，与农村集体经济组织成员的资格联系在一起的，是农民安身立命之本，目前法律法规明确禁止农村宅基地自由流转，禁止城市居民到农村购房。集体土地上房屋转移登记时提交集体经济组织的同意转移登记的证明文件，可以避免集体土地上房屋违反规定私自流转，从而维护和谐稳定的社会秩序，保障农民基本生存权。申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予受理。“法律、法规另有规定”是指以后可能出现的相关规定，比如非集体经济组织成员的继承问题等。
集体土地范围内村民住房转移登记也是以“先地后房”为原则，即先办理宅基地使用权变更登记，再办理房屋所有权转移登记。宅基地使用权变更登记后，即表明土地管理部门已经认可了房屋受让人可以依法取得宅基地使用权人，从而房屋登记机构可以据此办理房屋转移登记，避免出现宅基地使用权和房屋所有权主体不一致的情形。
4、抵押权设立登记
并非所有集体土地上所建设的房屋都可以申请抵押，依照《担保法》和《物权法》的规定，只有乡镇、村企业的厂房等建筑物可以设立抵押。因此，农村村民的住房及宅基地不能设定抵押权；集体土地上的房屋，只有乡（镇）、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的土地使用权可同时抵押。乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押登记时是“先房后地”原则，不适用“先地后房”原则。随同抵押的建设用地使用权范围限于厂房等建筑物所占用范围内的建设用地使用权，不一定是整块土地的全部建设用地使用权。
目前开展村民住房抵押登记的条件还不成熟，我国地少人多的基本国情决定了应实行最严格的土地管理制度，所以现阶段还不能允许村民住房抵押。今后，随着经济社会的发展，农村社会保障制度的健全，城乡经济社会一体化新格局的最终形成，《土地管理法》及其配套政策对村民住房抵押的限制性规定还有逐步调整的余地和空间。
5、其他登记
地役权登记、预告登记、更正登记、异议登记等登记类型是《物权法》新创设的几个登记制度。集体土地上房屋登记和国有土地上房屋登记既有差别，也有共同点。集体土地上房屋预告登记、更正登记、异议登记，也遵循“先地后房”原则，确保土地使用权和房屋所有权主体保持一致。地役权登记可以灵活把握，不必拘泥于“先地后房”。集体土地上预告登记、更正登记、异议登记、地役权登记应优先适用《房屋登记办法》大框架下的规范制度，比如对申请人身份限制、公告程序、村集体经济组织（村民委员会）同意、发挥村民会议或村民代表会议作用等等，只有《房屋登记办法》没有规定或框架性制度难以适用的，方才参照适用国有土地范围内的登记制度。
城乡房屋统一登记是《物权法》提出导向性要求，也是所有不动产登记机构未来努力的方向与目标。鉴于目前集体土地范围内的房屋登记工作的复杂性和特殊性，本着实事求是，尊重现实的态度，本人认为国有土地范围内的房屋登记和集体土地范围内的房屋登记暂时还不具备同一模式登记的条件。实现城乡房屋统一登记需要一个过程，不能不顾农村实际盲目全盘套用城市房屋登记操作模式。开展集体土地范围内的房屋登记工作，应坚持积极稳妥有序的原则。
参考文献：
[1]住房和城乡建设部政策法规司、住宅与房地产业司、村镇建设办公室编房屋登记办法释义 北京：人民出版社 2008 6
[2]伊春燕编著 《房屋登记办法》实务问答 北京：法律出版社 2009 1
[3]崔建远编著 物权法 北京：中国人民大学出版社 2009 7
活都是非常重要的，如何制定一部既符合法理又符合国情而且还符合要求的物权法，是一个巨大而且复
杂的任务。[01]当前我国正在制定物权法，在这一重大的立法实践中，如何看待海域使用权的权利属性，以
及如何在物权法的规范体系中合理确定海域使用权的地位、结构和，将直接到我国物权法的性
、现实性和完整性。
一、海域使用权制度是一个既已存在并实施效果良好的用益物权制度
当前正在制定我国的物权法，但这并不意味着在我国的生活中存在着完全的物权制度空白。制定物
权法的法制建设事业，并不是制度建设中的"白手起家"，实际上是在已经存在着大量的物权法律规范的制度
环境中进行的立法活动。例如，民法通则中就有物权法律制度的规定，土地管理法、城市房地产管理法、担
保法等，都规定了大量的物权法律制度，其中包括大量的符合物权法理并适应实际生活需要的物权法律规范
。只是这些物权法律制度还存在系统化不够、制度空白点较多、规范合理性不足等，才需要用一部统一
的物权法进行整合完善。在社会经济生活中已经存在物权法律规范及其实施结果时，制定物权法的立法活动
不能割裂实际生活中既存物权制度的延续性，必须对那些符合物权法理并且适应我国社会经济生活发展需要
的物权法律制度进行整理，在不影响其制度实施的连续性和稳定性的前提下，将其纳入物权法体系。对待海
域使用权制度，就应当采取这样一种立法态度。
我国是海洋大国，拥有近三百万平方公里的管辖海域，相当于陆地国土面积的三分之一；拥有18000多公
里的大陆岸线，14000多公里的岛屿岸线，蕴藏着丰富资源，包括生物资源、矿产资源、航运资源、资源
等。[02]为了加强海域使用管理，维护国家海域所有权和海域使用权人的合法权益，促进海域的合理开发和
可持续利用，我国于2001年10月27日制定了《海域使用管理法》。[03]
虽然《海域使用管理法》是以海域使用管理命名并且包含很多行政管理内容的法律，但从该法的宗旨、
主要内容及其实施机制来看，该法与其他行政法律不同的最大特点，就是以民法物权制度的确立和实施为基
本机制来实施对海域资源进行管理的目的。其一，依据《海域使用管理法》第一条的规定，维护国家海域所
有权和海域使用权人的合法权益是该法的宗旨之一，并且将其作为加强海域使用管理的目的，以及将其作为
促进海域的合理开发利用和可持续利用的手段。其二，从海域使用管理法的实施机制上看，海域物权制度居
于核心地位。关于海域使用管理制度的机制，可以作如下：确认海域为可以使用的资源，但以合理
和可持续利用为目的，并将此目的确立为海域使用管理法的宗旨；要实现海域资源的合理和可持续利用，海
域的使用方式就要符合海域的自然属性和社会属性，海域使用管理法主要通过海洋功能区划和权利分配体系
来规范海洋使用方式，其实质就是要实现海域使用过程中的利益平衡；海域使用管理法以法宣示国家对海域
的所有权，并以海域所有权为基础权利，通过海域使用过程中的权利分配实现相关主体的利益平衡；实现海
域使用过程的利益平衡主要通过海域的有偿使用制度，为了使支付海洋使用费的主体获得相应的权利保障，
海洋使用管理法确立了海域使用权制度；为了确保海域使用权的取得和行使符合海域功能区划，海域使用管
理法建立了海域使用的审批制度和监督检查制度。可见，在《海域使用管理法》建构的制度运作模式中，海
域资源的合理使用和可持续利用的目标，是以海域所有权和海域使用权的依法确认、有效取得、有力保障和
合理行使为实现机制的。
在海域资源的利用过程中，是通过对海域使用者和所有者之间的权利安排，实现海域使用过程中的
公共利益和使用者个别利益之间的协调。由于具体的海域利用活动是一个个别进行的活动，而具体海域
使用者的权利依据就是海域使用权。因此，在国家海域所有权得以一般确立的前提下，必须建构合理的海域
使用权制度，才能协调海域使用关系，实现海域使用权代表的个别使用者利益和海域所有权代表的国家利益
之间的协调与平衡。也正是基于海域使用权的这一制度功能，在共计八章54条的《海域使用管理法》中，海
域使用权制度得以用专章计14条进行规定，并构成该法的核心。海域使用权制度是一个用益物权制度，
这是海域使用权制度所规范和保障的权利性质决定的。规范海域使用权的条款属于民事法律制度，规范海域
行政管理的条款属于行政法律制度，这决定了《海域使用管理法》是一个包含民法和行政法两类法律规范并
且两者并重的法律。
海域是一种资源，它也是一种财产。[04]财产权包括物权与债权两大类，海域使用权作为财产权利的一
种，在法律性质上应当属于物权。物权是指直接支配特定的物并排除他人干涉的权利。物权具有法定性、支
配性、排他性的特点，而海域使用权完全具备这些特点。（1）海域使用权作为一种民事财产权利的类型，是
《海域使用管理法》直接规定的，因而将海域使用权定性为物权符合物权法定的制度要求。（2）海洋使用权
是权利人对特定海域进行直接支配的权利。这里的支配是指民法意义上的支配，即权利人可以按照自己的意
思在特定海域从事养殖、采矿、修筑建筑物等，或者将海域使用权转让、出资、出租等。（3）海域使用权是
权利人对特定海域进行排他性支配的权利。海域使用权的权利人对其标的物海域具有一定时间和空间上的独
占性，可以对之进行排他性的使用，任何人未经其同意，不得侵入和干涉。因此，海域使用权是一种对世权
，具备物权对世性的特征。
根据海域使用权的物权属性，海域使用权属于用益物权。用益物权是指权利人对他所有物享有的以使用
收益为目的的物权。[05]海域使用权是对国家所有的海域占有、使用、收益的权利，其一，海域属于国家所
有，海域使用权的标的物就是相应海域的国家所有权的标的物；其二，设定海域使用权是为了在标的物海域
上获得收益；其三，特定海域上的收益是通过对该海域进行开发利用即民法上的使用来实现的；其四，通过
行使海域使用权来对特定海域进行使用收益，必须占有该海域。可见，海域使用权的基本内容具备了用益物
权的要素，符合用益物权的一般性质。
作为在物权法上的用益物权制度创新，海域使用权制度在其实施上，也已取得了良好的效果。在经
济体制改革以来，我国对海域的经营性使用活动极为活跃，对海域的利用方式和利用效益都有很大提高。但
是，由于长期以来没有建立合理的海域使用法律制度，在海域的利用方面存在着严重的"无序、无度、无
偿"现象。尽管国家不断加强海域使用方面的立法，但是直至《海域使用管理法》制定以前，海域使用方面的
"三无"现象并没有得到有效的抑制。[06]其根本原因，就在于当时有关海域利用的立法活动还欠缺海域物权
观念和海域统一管理的理念。通过《海域使用管理法》的制定和实施，至今为止已经显现了该法确立的海域
使用权制度的科学性和合理性。首先，海域使用权制度的确立，通过用益物权的确认、行使和保障，把海域
的有偿使用和使用者权益保障有效的结合起来，构筑了海域使用活动有序、有度和有偿的权利基础。其次，
海域使用权制度对现有的各种使用海域的民事权利类型（如养殖权、采矿权等）进行了整合，形成了一个系
统的物权法上的权利义务调整机制，物权法中既已成型的权利义务关系模式，如所有权与用益物权之间的权
利义务关系模式、不同用益物权主体之间的权利义务关系模式、用益物权主体与一般成员之间的权利义
务关系模式等等，可以有效地用于处理海域使用活动中的利益协调关系。再次，海域使用权制度的确立，进
一步理顺了海域使用中民事权利保障和行政管理之间的关系，剥离和减少了不必要的行政监管，并使必要的
行政监管得以统一和强化，彻底改变了海域使用权制度确立之前海域管理九龙治水、民事行政不分的局面。
二、海域使用权是与土地使用权并列的用益物权
海域物权（包括海域所有权和海域使用权）是权利人将特定海域作为民法上的物进行直接支配的权利，
当在社会活动中引入海域物权制度，特定海域就成为海域物权客体。民法上的物作为物权客体，必须能
够特定化。人类利用海域的历时相当久远，但以往没有海域物权制度存在的重要原因之一，就是海域无法进
行特定化或者特定化的成本太高，例如，用围堰、围栏的方式确定特定海域的成本较高，而在很多情形下并
不实用或必要；用经纬坐标将海域特定化，其技术在很长时期不能用于普通民用领域，并且不能被物权登记
机关所掌握和运用。如果海域不能被特定化，具体所海域物权及其标的物就不能通过登记方式予以确定和公
示，对海域的排他性使用就不能实现，因而海域物权的效能也就不能实现。随着社会经济的和技术
水平的提高，人们可以用较为容易地经纬坐标来界定特定海域的四至及边界。特定海域作为具体海域物权的
标的物，实际上是用经纬坐标等将特定海域四至及边界确定的具体空间。虽然液态的海洋流转变化，但
用经纬坐标等方法将特定海域四至及边界确定的具体空间则是不能移动的，因此特定海洋具备不动产的特性
，海洋物权应当属于不动产物权，而具体空间上的海域作为物应当属于物权法上的不动产。
海域特定化也就是海域标的物化的开始，这一过程实际上是从海域使用权制度的确立而开始的。在法制
史上，海洋长期以来只是公法规范的客体，我国率先建立海域物权这一私法制度时，只是概括地宣示海域属
于国家所有，即建立了海域的一般所有权，而没有将海域特定化为具体所有权的标的物。实践中的情形是，
每设立一具体的海域使用权，就特定化一块海域，这一块海域才实际成为海域物权的标的物。所以，从这一
过程来看，海域物权发挥其法律功能的机制，实际上是从具体海域使用权的设立开始的，或者说，海域使用
权制度才是使海域物权制度发挥实际效能的核心制度。
在海域物权体系中，海域所有权和海域使用权之间的关系类同于土地国家所有权和土地使用权之间的关
系，进而言之，海域使用权在其性质、和功能上，类同于土地使用权。其一，在权利的性质上，国有土
地使用权是由土地的国家所有权派生出来的用益物权，是对国家所有的土地拥有占有、使用、收益并排除他
人妨碍的权利；而海域使用权亦是由海域的国家所有权派生出来的用益物权，是对国家所有的海域拥有占有
、使用、收益并排除他人妨碍的权利。其二，在权利的设定上，除了可依法划拨土地的情形之外，国有土地
使用权是以出让方式设立的，土地使用权者以缴纳土地出让金为代价获得一定期限的土地使用权；除了《海
域使用管理法》第35条规定的可以免缴海域使用金的情形之外，海域使用者亦须以缴纳海域使用金为代价获
得特定海域一定期限的使用权。其三，在权利的标的物特性上，土地使用权的标的物为土地这一不动产；海
域使用权的标的物为海域这一不动产。其四，在权利的公示方式上，土地使用权是以在土地管理机关登记的
方式予以公示；而海域使用权是以在海洋主管部门登记的方式予以公示。其五，在权利行使的监管上，国家
对土地使用施行用途管制，并且由土地管理机关予以监督实施，土地使用者只能按照土地用途使用特定土地
；国家对海洋则实行海洋功能区划管理制度，并且由海洋主管部门予以监督实施，海域使用者只能按照海洋
功能区划确定的用途使用特定海域。其六，在物权体系中的重要性上，由于土地是最为重要的资源，土
地使用权制度是确保土地的合理、安全及可持续利用的制度保障，因而成为土地物权体系的重要制度构成；
海域也是与土地同等重要的自然资源，海域使用权制度是确保海域的合理、安全及可持续利用的制度保障，
因而也成为海域物权体系的重要制度构成。
虽然海域使用权与土地使用权有诸多相似之处，但是，这并不意味着在物权法中可以用土地使用权制度
涵盖或者替代海域使用权制度。其理由如下：
第一，海域使用权客体的自然形态与利用方式上的特点，决定了海域使用权制度不同于土地使用权制度
。虽然海域与土地一样均可在上作为不动产，但是海域毕竟是以液态存在的空间，由此决定了海域使用
权标的物标定和利用方式上有其特点。例如，海域通常以经纬坐标界定四至；海域的分层利用使海域使用权
有更为明显的空间权特征；海水的流动性和海洋的相通性，使相邻海域的使用更易产生相互，导致海域
使用权主体与其他主体之间的利害关系和法律关系更为复杂。
第二，海洋使用权的适用范围比土地使用权更为广泛。在土地用益物权制度中，国有土地使用权通常是
指建设用地使用权，我国学者亦有称之为"基地使用权"，[07]在其权利属性上等同传统民法上的地上权。至
于为农业用途而设定的土地用益物权，现行法律上称之为"土地承包经营权"，我国学者亦有称之为"农地使用
权"，[08]其性质与传统民法上的"永佃权"相类似。但是在海域使用权制度中，并不按海域用途划分不同的用
益物权，不管是建设用途还是农业用途，法律将使用特定海域的用益物权一概确定为海域使用权，特别是不
必将基于农业目的而设立的养殖使用权独立出来予以特别规范。其原因在于：（1）海域使用权都是为经营目
的而设立，尽管海域使用者或从事养殖业或从事采矿业等，但使用者之间适应市场体制的能力并不会因
此而产生一般性差别；（2）与一般农业不同，海洋养殖业属于工厂化经营方式的高效农业，其投资收益的周
期较短；（3）在农地使用过程中，类似维持地力和防止将农地违法转为他用等，一直是既普遍又严峻的
，但在海域使用方面面临的主要问题与此并不相同。[09]
第三，海域使用权登记及海域使用监管机关，与土地使用权登记及土地使用监管机关不同。海域使用权
登记及海域使用监管由海洋主管部门负责，土地使用权登记及土地使用监管由土地管理部门责任。这种行政
权限的划分不仅仅是我国行政管理体系沿革的结果，而是以下三个因素共同作用的结果。其一为技术因
素，即海域使用权的登记和海域使用监管，要依靠与土地使用权登记和土地使用监管不同的技术。其二为行
政管理体系的沿革因素，即海域使用权登记及海域使用监管一直属于海洋管理部门的权限范围，而土地使用
权登记及土地使用监管一直是土地管理部门的权限范围。非有重要而充分的理由，不应改变行政管理体制的
连续性，否则会加大行政管理成本和相关交易成本。其三，也是最为重要的一点，由于海洋的特性，海域的
使用对海洋环境的影响更为直接，海域的使用更容易影响利害相关人的利益，海域的使用与国家的海洋主权
和海洋利益也有更大程度的关系，应当把海洋管理与国家的海域安全、海洋战略和海洋政策紧密结合起来。
只有继续由海洋管理部门负责海洋使用权的登记及海域使用管理，才能够同时满足上述三个因素的要求，才
能便于建立统一综合有效的国家海洋管理体制。
因此，本文得出的结论是，海域使用权制度是与土地使用权制度同等重要的用益物权制度，我国的物权
立法应当象重视土地使用权制度一样，重视海域使用权制度。尽管其制度与土地使用权制度有许多共通
之处，但是在物权立法中，绝不能以土地使用权制度涵盖或取代海域使用权制度，否则将导致我国用益物权
体系出现重大欠缺和混乱。
三、不宜用准物权分割或替代海域使用权
在海域使用的实践中，经常有准物权（如采矿权、渔业权）的设立、转让或消灭的情形。所谓准物权，
不是属性相同的单一权利的称谓，而是一组性质有别的权利的总称，按通说是由矿业权、水权、渔业权和狩
猎权等组成。[10]我国海域使用权制度的建立，最初与海洋养殖业和海洋矿产勘探及采集事业的有关。
在海域使用权制度确定之前，海洋养殖和海洋探矿采矿活动，也是以渔业权制度和矿业权制度规范的。正因
为如此，有观点认为，把渔业权、矿业权制度加以完善即可取代海域使用权制度，因而在我国物权法上不必
设立专门的海域使用权制度。这一观点实际上没有充分认识到海域使用权的性质内涵与制度功能，也没有认
识到准物权制度的功能及其局限。
属于准物权归类范围的矿业权、渔业权、水权和狩猎权等，确有一定的物权属性。例如，这些权利也具
有对世性和排他性，也须通过登记方式公示，受到侵害时也通过行使物上请求权得到救济，因而具有物权的
特征。再如，拥有这些权利均有使用收益的目的，其实现也要靠占有使用的方式，因而具有用益物权的类似
特征。但从根本上说，这些只是准物权的部分性质，这些权利还具有一些距离物权属性较远的一些特性。
准物权中的矿业权、渔业权、水权和狩猎权，具有更多的更为本质的资源使用权性质。自然资源使
用权，是指为了自然资源的合理有效利用和可持续利用，使用权人在依法取得了自然资源主管部门的许可后
，所拥有的对自然资源使用收益的权利。用益物权的标的物（如土地、海域）虽然也是一种自然资源，但法
律确认特定民事权利是用益物权还是自然资源使用权，其立法目的及其制度设置着眼点都是不同的。自然资
源使用权的标的物，在上视为消耗物，例如，依据采矿权从矿山取得矿产品，随着采矿权的行使，矿藏
中的矿产品随之消耗越来越少；依据渔业权从海洋中捕捞水产品，随着渔业权的行使，水产品相应地减少。
作为用益物权的标的物，在法律上则视为不可消耗物，根据用益物权而对标的物的使用，是在保持法律上认
定的标的物原来状态下的使用，例如，土地使用权的设立是为了在作为标的物的土地上建设或取得建筑物的
所有权，此种权利的行使并不减少土地所有权的标的物即土地；农地使用权的设立，是为了在作为标的物的
土地上进行有选择的种植、畜牧或养殖，然后取得收益，虽然随着农业活动的进行有可能减少土地肥力，但
用益物权制度认为农地使用权的行使并不减少土地所有权的标的物，而肥力的保持则可通过向使用者施加法
定义务的方式实现。正因为法律对权利标的物属性的认定不同，规制自然资源使用权的法律是从公共利
益出发，以保证自然资源合理利用和可持续利用为立法目的。自然资源使用权必须在社会公共利益得以维护
的前提下，然后赋予使用权人。因而物权法则是在不违反社会公共利益的前提下，以均衡并实现所有人与用
益物权人双方利益为直接目的，并通过直接维护所有权人和用益物权人之间的利益平衡，间接地实现所有权
人和用益物权人利益与公共利益之间的平衡。资源使用权制度强调在实现自然资源使用权设立目的
的前提下，对标的物进行有节制的利用。用益物权制度则强调在不变更用益物权设立目的的前提下，对标的
物的充分利用。因此，自然资源法属于法，具有公法的性质；而用益物权法属于民法，具有私法的性质
。相应地，自然资源使用权除了受到私法的保障之外，同时还更多地受到公法的规制，如与自然资源使用权
的设立、使用相关的行政许可制度等等。准物权中的诸种权利恰恰具有自然资源使用权的这些特性，如果说
在近代的体制中准物权具有更多的物权性质并可以归类到物权体系中，那么随着某些自然资源的日渐稀
少以至枯竭，随着人类对自然资源重视程度的极大提高，在当代的法律制度体系中，准物权中的诸种权利便
逐渐偏离物权属性，而转化并归类到自然资源使用权体系中。
准物权的取得与行使，与行政许可和国家资源产业政策有更为直接更为紧密的联系，其原因在于国家把
准物权的标的物作为可消耗的自然资源来对待，为了实现社会经济的可持续，需要通过行政许可和宏观
调控来实现对自然资源有控制的利用。国家对取得国有自然资源使用权进行行政许可和产业调控的根据，并
不是出于自然资源所有者的身份，而是出于社会公共事务管理者的身份。由于准物权中诸种权利取得、行使
中涉及较多的行政管理和产业政策色彩，以及由此导致的准物权制度的易变性，再考虑到以上所论及的
准物权制度逐渐偏离物权属性的趋势，准物权制度实际上不宜归入到物权法中，也就是在《物权法》中不宜
系统规定准物权制度。
随着我国社会经济的发展和法制建设的深入，准物权制度也应当进一步完善。然而，无论准物权制度如
何完善，与使用海域有关的准物权制度也不能替代海域使用权制度。其一，各种准物权的简单相加，并不能
得到海域使用权制度实施的整体效果。海域使用活动中需要相应的权利制度予以规范，但是，把所有种类的
准物权集合起来，仍然不能满足海域使用活动中的权利需求，因为诸种准物权集合而成的权利体系仍然是有
重大制度空白的体系。准物权中与海域使用有关的矿业权、渔业权，只是在海洋矿产开发和水产养殖活动中
发挥作用的权利。对于一些同等重要的用海活动，如为建造建筑物而用海，为设置海洋区而用海，为从
事盐业而用海等，海域使用者并不能从矿业权或渔业权制度中获得权利保障和制度规范。为建造建筑物、设
置海洋旅游区和从事盐业等用海，恰恰需要海域使用权这一权利保障和制度规范。其二，即使从事矿业活动
或渔业活动，矿业权或渔业权也不能为海域使用者提供充分的权利保障。无论是矿业活动还是渔业活动，必
须在一定的空间中展开。但是，矿业权只是表明权利人有探矿或采矿的权利，渔业权只是表明权利人有养殖
或捕捞的权利，并没有赋予矿业权人或渔业权人排他地使用一定海域的权利。以矿业权为例，如果第三人进
入矿区从事同样的矿业活动，矿业权人可用其矿业权与之对抗以排除第三人妨碍；但如果第三人进入矿区从
事非矿业活动，除非直接了矿业活动的进行，否则，矿业权人是不能以其矿业权来排除第三人的妨碍。
所以，即使拥有矿业权或者渔业权，为了在其经营活动海域获取一定范围的排他性使用权，必须取得具有用
益物权性质的海域使用权。其三，准物权制度不能为有偿使用海域提供制度依据。在海域资源紧缺的情况下
，有偿使用海域是平衡使用者利益与社会公共利益的经济杠杆，也是维护使用海域活动中公平竞争秩序的制
度手段。准物权的取得也需缴纳相应费用，但矿业权的费用只是权利人获取矿产资源的对价，捕捞渔业权的
费用只是获取水产资源的对价，两者都不是使用一定空间范围海域的对价。所以，国家要坚持海域有偿使用
的政策，必须通过海域使用权制度贯彻。其四，用各种准物权制度替代海域使用权制度，割裂了海域使用管
理体制的统一性和综合性。海洋的流动性和相通性以及使用海域活动对生态环境的直接，对海域使用活
动必须进行统一综合的管理。矿业权和渔业权既可以在不同海域设定，也可以在同一海域设定，而矿业权和
渔业权的行政许可和实施监管属于不同行政部门的权限。如果只有使用海域的准物权制度，并以此取代海域
使用权制度，海域使用的统一综合监管机制就不能有效运行。
实际上，海域使用权制度的存在和实施，并不妨碍准物权制度的存在和实施，在一定意义上，海域使用
权制度的存在可以使准物权制度充分发挥其效能。首先，海域使用权制度整合了使用海域的准物权制度。现
行准物权制度的结构有待完善，例如渔业权中包括养殖渔业权和捕捞渔业权，这两种渔业权在性质上是有大
区别的：养殖渔业权需要对一定海域有排他性使用的权利，而捕捞渔业权并不当然对一定海域有独占使用的
权利；养殖渔业权的行使不是为了取得属于资源的水产品，养殖渔业权的行政许可主要是为了确保养殖
过程中的生物安全和环境安全；捕捞渔业权的行使在于获取作为自然资源的水产品，对捕捞渔业权的行政许
可主要是为了保障自然资源的可持续利用。所以，以独占一定海域为特征的养殖渔业权，完全是一种用益物
权，而不应属于准物权。在海域使用权制度确立之后，完全可以用海域使用权吸收养殖渔业权，把养殖渔业
权从准物权体系中剥离出来，从而使准物权体系更加合理。其次，海域使用权制度可以确保使用海域的
准物权充分实现。对于海洋矿产资源的勘探采矿活动来说，仅有矿业权还不足以确保矿业权人对一定海域的
独占使用，海域使用权则可以实现其独占使用特定海域的目的，从而确保矿业权的充分实现。再次，海域使
用权制度并不妨碍设定准物权的行政许可。海域使用权只是赋予对特定海域的占有使用收益的权利，海域使
用权人欲取得其海域的矿产资源或渔业资源，不妨另行申请获取矿业权或渔业权，同时，相关主管部门依然
可对矿业权或渔业权的申请进行行政许可。这种做法并不增加海域使用者的经营成本，只是对其获取海洋资
源（包括海域空间、矿产资源或渔业资源）的总体代价进行了更为细致更为科学的划分。
四、海域使用权制度应在物权法中以专章单独规定
综上所述，在我国的物权立法时，确有规定海域使用权制度的必要，否则将会损害物权法的完整性和先
进性。但是，物权法中应当如何规定海域使用权制度，仍需进一步的深入。只有科学合理地规定海域使
用权制度，物权法以及海域使用权制度才会相得益彰，其制度效能才会得以充分发挥。
海域使用权制度是我国物权立法方面的重大制度创新，是我国对物权法和制度建构的重大贡献。王
家福先生认为，《海洋使用管理法》在制度上有四个创新：其一确立海洋功能区划制度；其二确立海域
集中统一管理制度；其三建立海域有偿使用制度；其四建立海域登记制度。《海域使用管理法》中确立的诸
项制度特别是海域登记制度，把海域作为一项财产，甚至是一项不动产来设立物权制度，即国家的海域所有
权，单位和个人对海域的使用权，这一点从外国法律来看还没有先例，还没有哪一个国家在海域明确建立海
域物权制度，而我国则非常明确地规定了这一制度，应该讲这是一个非常重要的创新。[11]对于我国在物权
法律制度和物权法学理论的重大创新和贡献，应当在立法上予以肯定和彰显，而只有在物权法中明确规定海
域使用权制度，才能凸现我国在海域使用权方面的重大制度创新和理论贡献。
物权法中应当如何规定海域使用权制度，须考虑以下几个因素：（1）海域使用权制度自身的体系性。如
果海域使用权制度构成一个完整的规范体系，那么就应当在物权法中以专章规定，否则只需以几个专门
条款规定即可。（2）海域使用权制度自身的特殊性。如果海域使用权制度自身具有较多的特殊性，其规范内
容并不能够用其他用益物权制度涵盖，那么就应当在物权法中以专章规定，否则只需以几个专门条款规定即
可。（3）海域使用权制度与其他用益物权制度的异同及其规范联系。由于海域使用权属于用益物权，其
制度内容中有与其他用益物权相同或相类似之处。如果这种相同或类似的规范较多，就应当以规定准用
性规范的方式进行立法上的处理，以免物权法内容重复。如果这种相同或类似的法律规范较少，则不妨将海
域使用权制度以专章规定。
物权法的制定，应当追求物权法律制度体系的完整性和性，确保物权法作为财产关系基本法律的地
位。物权法律制度的建构，还必须着眼于制度实施的预期效果，确保既存的财产关系和相关制度的稳定过渡
。如果将海域使用权制度游离于物权法之外，不仅物权法体系的完整性及其作为财产关系基本法律的地
位，也会影响海域使用权制度实施的连续性。
从海域使用权制度应有的规范体系来看，以及根据《海域使用管理法》中有关海域使用权的条款内容，
海域使用权应当在物权法中以专章规定。（1）海域使用权制度已经是现行法中体系化的法律制度，其中包括
海域使用权设立条件与设立程序、海域使用权关系的权利义务内容、海域使用权的期限及其届满时的处理方
式、海域使用金的缴纳与减免、海域使用权的登记等等。从《海域使用管理法》的相关规定来看，有关海域
使用权的条款共计30条，包括第一条该法的宗旨、第三条海域使用权适用范围、第六条海域使用权登记、第
十五条海洋功能区划与海域使用的关系、第三章"海域使用的申请与审批"（计3条）、第四章"海域使用权"（
计14条）、第五章"海域使用金"（计4条）、第七章中关于违反海域使用权制度的法律责任（有关条款计5条
）。可见，海域使用权制度已经有较多的内容和相对独立的体系，完全可以用专章形式规定于物权法当中。
（2）海域使用权制度具有许多自身特点，不能用土地用益物权制度替代。例如，海域使用权标的物具有不同
于土地的特殊性，海域使用权不因用海方式不同而作区分，海域使用活动监管具有综合性和专业性，海域使
用权登记具有不同于一般房地产登记的特殊性，等等。如果不规定海域使用权制度，试图用物权法中的建设
用地使用权或土地承包经营权制度来规范海域使用活动，甚至试图用准物权制度规范海域使用活动，都是不
现实不科学的。（3）海域使用权制度中的一些内容（如海域使用权期限届满的处理方式，海域使用金的性质
，海域上相邻关系的处理原则等等），确与土地上的用益物权相近或相同，但这些内容的存在，并不能低抵
销海域使用权制度在物权法体系中的独特性。因此，物权法应以专章规定海域使用权制度，对于其中与土地
上用益物权相近或相同的内容，可以通过制定准用性规范的立法方式处理。
《海域使用管理法》自颁行以来，已经取得了良好的实施效果。物权法中规定海域使用权制度，会使《
海域使用管理法》的一些规范进入到物权法中来，但并不会影响《海域使用管理法》的存续和实施，就象物
权法的制定并不会影响《土地管理法》的存续和实施一样。如前所述，《海域使用管理法》由两大部分性质
不同的法律规范组成，其中海域使用权制度属于民事法律制度，海域使用监管制度属于行政法律制度。物权
法如果以专章规定海域使用权制度，将使《海域使用管理法》中的海域使用权制度从法律形式上完整移到民
事体系中，既可以使海域使用权制度适得其所，还可以使其在物权法制定过程中得到进一步完善。至于
其后的《海域使用管理法》将成为一个纯粹的行政管理法，更有利于其有效实施。相反，如果物权法不规定
海域使用权制度，或者仅以个别条款象征性地规定海域使用权制度，反倒会因为物权法与《海域使用管理法
》中物权法律规范的不协调，《海域使用管理法》的有效实施。
附：物权法中"海域使用权"一章的建议草案
第一条【海域使用权的定义】
海洋使用权，是指为建造建筑物或设施、进行矿产开发或养殖渔业活动，而排他性地使用国家所有
的海域的权利。
第二条【海域使用权的权能】
海域使用权人对其海域有权占有、使用、收益并排除他人妨害。
第三条【海域使用权的标的物】
得以设立海域使用权的海域，包括中华人民共和国的内水、领海的水面、水体、海床和底土。
海域使用权的范围由当事人在海域使用权设立时确定，并以不动产登记明确表示。海域使用权的纵向范
围如未约定，以海域所有权的纵向范围为限。
海域使用权的效力不及于海床或底土的资源。
第四条【海域使用权的空间权性质】
在海域的水面、水体、海床或底土一定的可为不动产登记确定的空间，可以设立海域使用权。
空间海域使用权的设立，不得妨碍既存海域使用权人行使其权利。
在空间海域使用权适于设立并且其权利人保证在其权利存续期间不为妨碍行为时，既存海域使用权人不
得阻碍空间海域使用权的设立。
第五条【海洋功能区划的遵守】
海域使用权的设立、行使、转让等，必须遵守海域功能区划。
第六条【海域使用权的取得】
单位或个人可以向县级以上人民政府海洋行政主管部门申请使用海域。
县级以上人民政府海洋主管部门对符合海洋功能区划的申请，报有权批准的人民政府批准。
使用海域的申请被批准后，由县级以上人民政府与使用海域申请人订立海域使用权设立合同。
海域使用权经县级以上人民政府海洋主管部门登记后设立。
第七条【行政划拨设立海域使用权】
下列用海，可以由县级以上人民政府划拨设立海域使用权，并免缴海域使用金：
（一）军事用海；
（二）公务船舶专用码头用海；
（三）非经营性的航道、锚地等基础设施用海；
（四）教学、科研、防灾减灾、海难搜救打捞等公益事业用海。
第八条【特殊用海的行政许可】
依法律、行政法规的规定，为采矿、养殖、建设交通设施等用海须经行政许可的，单位或个人在申请使
用海域之前应先行依法获取行政许可。
第九条【海域使用权的期限】
海域使用权的最高期限，按照下列用途确定：
（一）养殖用海十五年；
（二）拆船用海二十年；
（三）旅游、娱乐用海二十五年；
（四）盐业、矿业用海三十年；
（五）公益事业用海四十年；
（六）港口、修造船厂等建设工程用海五十年。
第十条【海域使用权的转让】
海域使用权可以出售、交换、赠与等方式转让。
海域使用权转让后，当事人双方应到县级以上人民政府海洋主管部门进行变更登记。
第十一条【海域使用权的登记】
海域使用权的设立、转让、合并、分割、消灭等，须经登记。
海域使用权登记由县级以上人民政府海洋主管部门负责。
海域使用权登记资料应予公开，并允许利益相关者查阅。
第十二条【权利滥用之禁止】
海域使用权的设立及行使，不得损害国家的主权及海洋利益。
行使海洋使用权损害生态环境和第三人利益的，由海域使用权人承担民事赔偿责任。
第十三条【无害利用之允许】
第三人不妨碍海域使用权设立目的而利用标的物海域（包括通行、游览、敷设电缆等）时，海域使用权
人不得阻止或妨碍。
第十四条【土地用益物权制度的准用】
本章没有规定的，准用本法建设用地使用权或土地承包经营权的相关规定。
注释：
[01] 孙宪忠：《制定新的物权法》，载孙宪忠：《论物权法》，出版社2001年版，第548页。
[02] 卞耀武等：《中华人民共和国海域使用管理法释义》，法律出版社2002年版，第2页。
[03] 见《海域使用管理法》第一条。
[04] 王家福：《关于海洋物权管理的》，《贯彻〈海洋使用管理法〉座谈会资料汇编》，海洋出版
社2002年版，第111页。
[05] 梁慧星：《物权法律制度》，法律出版社1998年版，第582页。
[06] 关于我国海域物权制度的确立过程，参见尹田主编：《中国海域物权制度研究》，中国出版社2004
年版，第21－27页。
[07] 梁慧星：《中国物权法律制度研究》，法律出版社1998年版，第646－647页。
[08] 梁慧星：《中国物权法律制度研究》，法律出版社1998年版，第714－716页。
[09] 陈甦：《中国的海域使用权制度及其对物权法的新发展》，载孙宪忠主编：《制定的民法典》，法
律出版社2003年版，第463页。
[10] 崔建远：《准物权研究》，法律出版社2003年版，第20页。
为了深化城镇住房制度改革，培育和发展住房二级市场，规范已购公有住房和经济适用住房上市出售的收益分配和管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《国务院关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的有关规定，我们制定了《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》。现印发给你们，请遵照执行。
附件：已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定为了深化城镇住房制度改革，培育和发展住房二级市场，规范已购公有住房和经济适用住房上市出售的收益分配和管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《国务院关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的有关规定，现对已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理问题规定如下：
一、职工个人购买的经济适用住房和按成本价购买的公有住房，房屋产权归职工个人所有。
二、已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房座落位置的标定地价的10％确定。
购房者缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。
三、职工个人上市出售已购公有住房取得的价款，扣除住房面积标准的经济适用住房价款和原支付超过住房面积标准的房价款以及有关税费后的净收益，按规定缴纳所得收益。其中，住房面积标准内的净收益按超额累进比例或一定比例缴纳；超过住房面积标准的净收益全额缴纳。
职工个人上市出售已购经济适用住房，原则上不再缴纳所得收益。
四、土地出让金按规定全额上交财政；相当于土地出让金的价款和所得收益，已购公有住房产权属行政机关的，全额上交财政；属事业单位的，50％上交财政，50％返还事业单位；属企业的，全额返还企业。
五、上交财政的相当于土地出让金的价款和所得收益，按已购公有住房原产权单位的财务隶属关系和财政体制，分别上交中央财政和地方财政，专项用于住房补贴；返还给企业和事业单位的相当于土地出让金的价款和所得收益，分别纳入企业和单位住房基金管理，专项用于住房补贴。
六、土地出让金、相当于土地出让金的价款和所得收益缴纳和返还的具体办法，由各地财政部门会同土地行政管理部门和房产行政主管部门制定。
