发布时间：2023-09-07 18:08:54
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【关键词】物业管理；行政管理；现状；研究
近年来，我国的物业管理行业逐渐发展壮大起来，物业管理行业已经成为我国国民生活中的基础行业，在促进我国社会发展中发挥着越来越大的作用。无论是新开发的社区，还是老旧社区都在全力推行物业管理。物业管理公司对社区设备设施的专业维护和修理，极大的提高了设备设施的安全性与稳定性；对公共区域的清洁保养，明显改善了居民的居住环境；对社区的安保防范，大大提升了社区的安全保障，上述这些都鲜明的体现了物业管理的价值。如今物业管理已深入到居民生活的各个角落，居民的日常生活已经离不开物业管理。在社区推行物业管理是我国城市建设的最大成果，开启了我国现代化城市管理的新篇章。同时，我国物业管理行业的发展壮大离不开政府的有效行政管理和物业管理公司的自我建设，我们要牢牢把握上述两点，在不断加强物业管理行业建设的同时给社区居民的生活带来便利与实惠。
本文结合笔者在物业管理行业的多年工作经验，研究了物业管理行业中的行政管理现状，并对未来的行业发展提出了自己的想法和建议。
一、我国物业管理行业中行政管理的发展现状
改革开放以来，我国的经济社会发展速度很快，人们的生活水平也有了显著提高，而人们对生活服务行业提出了新的要求，这些要求与我国物业管理行业的发展现状之间的矛盾也越来也大，降低了居民对物业管理行业的满意度，加重了两者之间的利益冲突。目前，由于物业管理公司的行政管理落实不到位、物业管理行业的管理水平有限、居民的维权意识不断增强，使社区居民与物业管理公司之间的矛盾冲突不断。现阶段物业管理行业仍然存在着一些不足之处。
1.对物业管理行业进行行政管理的政府部门职能模糊，管理理念落伍
在我国，政府部门的行政管理方式转变较慢，服务型的管理方式还未形成，服务意识淡漠和管理理念落伍的问题还比较突出，并且存在职能定位不清晰和管理越位等问题，这直接导致了政府行政管理工作效率低、效果差。通过行政管理部门的改革历史我们可以发现，行政管理的改革发展还是取得了很大的成绩的，但是其中仍然存在着行政管理的越位、缺位和错位的问题。职能的越位主要体现在行政管理部门的经济职能上，对物业管理企业自身的经营活动加以干预，这不仅限制了市场作用的发挥，还会浪费政府的财力人力，进而影响了其它职能的履行。职能的缺位是指本应由行政管理部门提供的管理和服务的缺失，这直接导致了行业的无序成长和混乱竞争，严重影响了物业管理行业的正常发展。职能的错位是指行政管理部门职能划分不清，导致相互重叠，主要体现为职能多家分管和职能相互重合，使得物业管理公司无所适从和无法应对，这严重影响了行业的正常发育。
2.法律法规不健全，无法适应我国物业管理行业的发展
物业管理公司与房地产开发公司和其它相关企业有着复杂的业务来往和利益关系。物业管理公司如何承接验收，如何进行日常的经营管理，如何与相关企业业务对接、与业主发生纠纷如何解决等等都需要有详细的法律法规加以规范。但是由于我国立法工作的落后，产生了大量悬而未决的问题，导致了许多问题没有办法去加以解决或者解决方式不当，造成了不好的社会影响。因此我国立法机构和物业管理的行政管理部门应该尽快详尽的物业管理办法、准则、程序、内容等，对我国的物业管理行业的健康发展加以引导。纵观近年来我国发生的多起物业纠纷事件，都造成了极坏的社会影响，也正是这些事件加速了一批与物业管理紧密相关的法律法规的出台，还有一批相关法规正加紧制定之中。这些物业管理纠纷事件也暴露了相关立法滞后的弊端。在我国现行法律体系下立法工作落后于社会需求成为了一种常见现象，这也是我国依法治国的实践过程中需要特别注意的问题。立法总在问题与矛盾暴露之后，立法工作缺乏主动性，这所造成的影响将使整个国家和社会付出沉重的代价。我国的立法机关和人民群众之间缺乏有效沟通，没有从广泛的、宏观的群众讨论发现人们的现实意愿，立法与当前现实缺乏有效联系，造成了立法滞后。
3.物业管理公司与居民纠纷不断，纠纷的解决途径不畅
物业管理行业的行政管理涉及多个行政部门，而各部门之间缺乏有效的协调，尤其是在居民群众特别关心的物业管理收费方面缺乏详细的规章制度和有效的监管，加剧了社区居民与物业公司之间的矛盾。而且当纠纷出现时，争议双方发现没有行之有效的解决途径，可以在兼顾彼此利益的前提下圆满的解决问题。物业管理行业属于生活服务业，该行业的发展是为了使人民获得更多的生活幸福感，但是公司的逐利性决定了物业管理公司会采取降成本、增收入的措施，这同居民不断增强的维权意识形成了强烈的矛盾。在现实中的表现就是在整个物业管理公司的工作中，从接管、装修、设备的维护、环境清理、安保等方面，居民与物业管理公司矛盾不断。在我国目前的物业管理水平下，社区居民对物业管理公司的印象是只负责收费，对居民的服务工作不上心。尤其是物业管理行业部分从业人员文化水平不高、形象素质不佳更是增添了纠纷的产生。
二、从行政管理角度出发，探讨物业管理行业发展意见
1.加快立法，完善规章制度，指导行业健康发展
我国正在不断推进各项工作的法制化建设，物业管理行业也应该有相关的法律法规去遵循。物业管理行业要想长期健康的发展就离不开完善的法律法规加以规范引导。但是适应我国物业管理行业发展的法律法规较少，有大量需要法律来规定和限制的内容没有说明，这阻碍了行业的发展。可喜的是，我国正在不断加强相关方面的立法，其中《物业管理条例》就是借鉴了其它国家的先进管理经验颁布实施的，而且伴随着我国相关立法工作的不断推进，我国在物业管理方面的法制体系将会不断的完善起来。
2.规范居民c物业管理公司的行为，双方依据规章制度履行责任
社区居民和物业管理公司签订物业管理合同是在双方自愿的基础上的，居民委托物业管理公司依据合同进行房屋建筑、设备设施、卫生、绿化、安全等管理项目进行修缮或维护等。但在实际生活中，经常出现物业管理公司不按照合同进行设施的管理，卫生环境维护不及时，对于个别居民的私搭乱建、侵占公共空间的行为不及时制止，水电的突然停供导致居民生活受到严重影响。物业管理公司要熟练掌握物业管理的具体流程，认真学习物业管理的相关法律法规，认真的履行签订的合同。而社区居民也要按照规章制度办事，不做对其它居民的生活造成困扰的事情，由于物业管理公司的过错造成的损失要按合同规定索要合理的赔偿。
3.行政部门加强行政监管和企业考评，加强社会监督力度
健全物业管理企业档案制度，逐步完善物业管理企业的资质管理和信用管理，促进我国的物业管理行业规范有序发展。逐渐完善物业管理企业的诚信体系制度，综合各种数据建立企业的诚信档案，对于诚信档案中评价较差的企业要在政策和资质方面加以限制，促使各物业管理企业重视社会诚信，更好的服务于居民。引入市场竞争机制，向社会定期公布各物业管理企业的档案信息和评价结果，在市场竞争中实现企业的优胜劣汰，实现行业的健康发展。对物业管理企业进行经营水平和服务水平方面的考评，考评结果及时对外公布。不断完善企业收费项目的透明化，使V大居民清晰明了的知晓收费标准和收费内容。加强舆论监督建设，物业管理企业要自觉接受社会监督，对服务质量差和不按规章制度办事的企业进行有效惩罚。
4.物业管理企业按照规定进行项目接收，减少居民和物业管理公司间的纠纷
完善相应的法律法规，明确物业管理企业项目接收的规则和标准，以及出现特殊情况时的处理办法，为物业管理行业的规范化承接验收提供法律依据。在相应的法律法规中应该明确的规定承接的时间限制、所要承接的设备设施、承接的范围、承接所需的流程等等，为以后的物业管理工作的开展奠定基础。涉及物业管理企业与房地产公司和其它相关的业务时，法律法规也需要加以明确规范，使承接验收工作的各项工作的开展都有法可依，按章办事，以减少由于承接验收工作引起的物业管理公司和居民之间的纠纷。物业管理公司要严格按照相应的规章制度办事，保障各项承接验收工作顺利的开展，对进行承接验收工作的一线员工要加强业务培训，使之熟练整个承接验收工作的规范化流程以及特殊情况下的处理办法。
5.畅通纠纷解决途径，物业管理双方按照规定行使权力、履行义务
目前我国的物业纠纷不断，而纠纷的解决途径不畅加剧了彼此之间的矛盾激化。所以我们应该畅通途径，促进矛盾的解决，减少此类事件对社会产生的不良影响。依照法律法规，设立专门的纠纷解决部门，在照顾双方的利益诉求的前提下，秉持公正公开的办事原则，合理合法的化解彼此的矛盾。物业管理公司也应该加强自身员工队伍的建设，提升员工的业务水平和个人素养，对于居民的合理要求尽量满足，对于不合理的要求要进行积极劝导。社区居民也要在法律规定的范围内反应自己的诉求，不要超过法律所允许的范围，积极通过正当的途径与物业管理公司进行沟通，不可采取过激行为，导致矛盾的升级。只有居民和物业管理公司之间的纠纷顺利化解才能推进我国物业管理行业的发展。
【关键词】物业管理；纠纷解决
一、我国物业管理纠纷的成因
（一）物业服务公司的原因。实践表明，物业服务公司自身原因是导致物业服务合同双方矛盾不断加剧的主因，第一，物业服务收费缺乏规范，实践中不少物业服务企业普遍存在胡乱收费的现象。第二，是物业服务企业对园区内物业维修不达标准。由于少数物业管理企业为了节约成本不愿花钱聘请具有专业证书的维修技术人员，导致维修结果很难能让人满意，加深了物业服务双方的矛盾。第三，没有尽到应有的管理义务。对于一些业主在小区内违法搭建建筑物，危及他人人身财产安全的违法行为，物业管理人员不主动加以制止，无视业主的权益，激化了业主和物业服务公司之间的矛盾。
（二）业主与业主委员会方面的问题。业主与业主委员会的问题主要体现在：第一，表现为业主自我定位错误。业主片面的认为自己是物业的所有权人，物业服务企业是由业主花钱聘请来提供物业管理服务的，物业管理企业与业主是主人与管家的关系，因此认为物业管理企业一切都要听命于自己，此种意识直接导致了物业服务纠纷的发生。第二，表现为业主法律意识淡薄。少数业主为了一己私利，无视法律法规的相关规定，破坏物业的承重结构等损害广大业主合法权益的违法行为。第三，是业主委员会的行为缺乏有效的监督。依据我国物业管理法律的相关规定，业主委员会有权代表全体业主选聘自己满意的物业服务企业，并有权对维修资金的使用和园区改造等方面进行表决，这也就直接导致了舞弊和越权行为的出现，损害其他业主的合法权益。
（三）监督管理部门的不履行职责履行的原因。一是我国的物业管理法律规定相关管理部门应对物业园区内的物业管理服务活动提供指导、监督管理、帮助、处罚的责任，但是实践中一些工作人员工作不积极，消极懈怠。甚至一些工作人员收受物业服务企业的好处而违法行政。二是部门内部职责分配不够清晰。由于物业管理纠纷涉及的范围较广，一旦发生管理纠纷，几个职能部门都有权管，各权力部门却因为太过麻烦而选择不去管理，相关管理部门相互推脱责任致使纠纷不能及时解决，而产生更多的纠纷。
二、解决我国物业管理纠纷的法律途径
（一）不断完善物业管理法律法规。通过不断完善我国的物业管理立法对物业管理活动所涉及的物业纠纷各个权利主体的合法权益做出全面具体的规范。规范物业管理市场以及物业管理企业的行为。由于物业管理法律关系涉及业主之间的权益争议，也存在个别业主与全体业主之间的利益冲突，加上某些物业管理公司的违法行为侵害了业主或者公共主体的利益，在追究责任时应先让其承担民事责任，不可以用行政责任替代民事责任。与此同时，我国的地方立法也应在《物业管理法》和《物权法》的指导下，尽快出台更合理、更完善、更适合地方实际情况的物业管理办法。
（二）明确物业管理主体间的权利义务。物业管理纠纷涉及到较多方面法律关系。尤其是在现今社会经济迅速发展情况下，物业管理法律关系涉及到了对物业的维护、公用设备设施的保养、园区的利用、安保、居住环境、园区绿化、车位出租出售等很多方面的服务内容。与之相对应，物业管理涉及的各种法律关系也日趋杂乱，牵涉到了房屋的建设、销售、购买方面的各种社会关系，遍及物业管理活动的每个方面，不仅有业主与业主之间、业主与开发商之间、物业管理企业之间的民事法律关系，也有相关行政管理部门在对物业管理企业的服务活动进行监督过程中产生的行政关系。在以上法律关系中，通过健全已有的物业管理立法，进一步确立物业服务合同中主体之间的权利和义务关系，有助于解决我国日益严重的物业管理纠纷。
（三）加强业主的自治管理法律意识，提高自治管理的能力。为杜绝物业服务活动中业主相互之间，业主、业主委员会与物业管理公司之间产生的纠纷，首先，应提升业主的自治管理和法律意识，监督业主大会、业主委员会的操作流程及代表业主所做出物业管理相关决议决定符合法律规定，使业主积极参与物业管理企业、业主大会、业主委员会的管理活动，既可以根除业主不关心物业管理事务的现象，也可以限制一些小区业主利用自治管理功能，煽动业主对抗物业服务企业，阻碍物业管理活动的顺利进行。其次，在召开业主大会和业主委员会换届选举过程中，严格依照我国相关管理部门颁布实施法律法规，促使业主主动加入到业主大会的召开、成立业主委员会及其换届选举工作中去，同时通过全体业主的表决，订立管理规约、业主大会议事规则等，使业主能充分的行使法律赋予其的权利。
（四）建立物业管理纠纷冲突解决机制。要解决日益严重的物业管理纠纷，除依靠法律法规外，还需寻求其他调解机构的帮助，具体举措包括：第一，应成立专门的物业管理纠纷社会调解组织，对物业管理服务过程中产生的涉及物业所有权人与管理者之间的各类纠纷进行调解。在社会调解组织的人员配置上，可以向社会公开招聘具备丰富物业管理纠纷处理经验的律师、退休法官或者大学教授担任调解人员，运用调解、劝说和建议的方法使当事人信服，为纠纷双方节省纠纷解决的费用和时间。第二，在物业管理纠纷处理中推行仲裁制度。即当事人可自主决定是否选择仲裁来解决物业管理纠纷，也可自愿选择仲裁内容、仲裁机构及仲裁员。仲裁程序简洁便利，仲裁期限短，一裁终局的解决方式更有利于纠纷的解决，相对于诉讼，仲裁也可节省争议双方的成本。
[关键词]物业管理制度；存在问题；措施
中图分类号：G306.3 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）30-0069-01
1.物业管理制度的概念
物业管理制度是关涉物业管理活动的行为规范和行为准则。物业管理制度建设是发展物业管理服务业的基础性工作。一般而言，物业管理制度既包括物业管理公司内部的管理制度，也包括物业管理过程中规范各有关当事人行为的制度，前一类是物业管理公司内部的管理制度，亦即物业管理公司根据自身工作特点和经营理念，制定的工作程序、职责范围、管理办法等，主要是为了明确岗位责任、约束员工行为、协调内部关系、保证企业正常运转和物业管理工作的有序运行；后一类则是指界定物业管理参与者的权利义务，规范各方行为，协调各方关系的规定。具体而言，物业管理制度总体上由前期管理制度、日常管理制度和物业管理公司内部管理制度组成。前期管理制度主要包括物业接管验收制度、入伙手续及搬迁、装修规定；日常管理制度既包括物业管理公司制定的房屋使用管理制度、房屋维持制度、设备运行管理制度、设备维修制度、绿化管理制度、治安及消防制度以及综合服务办法等，又包括业主委员会制定的业主委员会章程、维修基金管理及使用办法、公共部位及共用设施使用办法等；物业管理公司内部管理制度主要包括公司经理办公制度、各部门责任制、员工岗位责任制及综合管理制度等。
2.油田物业管理的存在的问题分析
2.1 油田物业管理行业内缺少专业人才，对物业管理行业向深层次、高水平发展不利。
目前，油田内部有一定数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为物业管理行业的奇怪现象之一。房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场，管理人员普遍素质低，服务不到位。《物业管理条例》中第33条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格的人员更是凤毛麟角，这种人才不足的局面，已经严重影响了物业管理行业向高水平发展。
2.2 物业管理行业不具备规模效益，企业严重亏损，没有发展后劲。
目前，绝大多数物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小，难以发挥群体优势，而且绝大多数企业存在着经济效益差，亏损严重等问题，很多物业管理企业仅管理着一、两个物业项目。在这种情况下，物业管理企业难以形成规模效应，于是，许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存，这已经成为物业管理企业的一个亟待解决的难题。出现这种情况除了进入物业管理行业壁垒不高、开发商盲目投资外，也是作为新兴行业的必然结果，经过整个行业激烈竞争“大浪淘沙”之后，物管企业将逐步向规模化集团化方向转变。
2.3 物业管理的配套法律法规还不完善
物业管理制度是一项社会生活中的基本制度，涉及每个公民的切身利益。在物业管理活动中，涉及的法律问题有的会在不同的法律法规中有所规定或体现。物业管理专门法律法规与相关的法律法规中，涉及物业管理的规定共同形成了完整的物业管理法律体系和物业管理法律制度。这一完整的物业管理法律.体系和法律制度，是运用法律解决物业管理活动中所遇到的问题的保障。因此，在建立健全物业管理法律体系和法律制度的同时，必须健全相关的与物业管理有着密切联系的法律法规。例如，楼宇的“区分所有权”问题和物业项目中的“非住宅公共地方所有权和使用权”的归属问题等的界定和规定，还有待将来制定的物权法等相关法律去应对等等。
3.如何提升油田物业管理的发展水平主要措施
3.1 采取多种渠道、多种形式培养物业人才，为物业行业的长远发展提供必要的人力资源。
多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理持续发展提供个人才资源。发达、完善的物业管理，取决于训练有素的物业管理专门人才，他们不仅要有良好的思想素质，而且要掌握现代管理科学技术，并善于运用于实践。一方面，加强思想建设，提高物业管理人员的政治素质；另一方面，加强作风建设，树立雷厉风行的工作作风，建立一支能吃苦耐劳、善于打硬仗的职工队伍；还有，加强培训，提高物业管理人员的专业技术素质。
3.2 组建物业企业集团，实现规模效益。
物业管理并不是暴利行业，更有甚者可以成为微利，大多数的物业管理企业经营亏损，物业管理的规模效益就显得尤为重要， 因此这就要求物业管理企业必须走规模化、集团化之路。同时，物业管理市场将面临重新洗牌，中国物业管理企业要想得到进一步发展，必须摆脱现行的小而全模式。为此，有关部门应制定相应政策，一方面，提高企业的注册门槛；另一方面，严格降低清除制度。启动物业管理市场预警系统，促使一部分物业管理企业进一步发展壮大，清除一些制约行业整体水平提高的“小、散、滥”物业管理企业，最终实现强强联合，形成物业管理集团。
3.3 走法制化发展之路，完善物业行业法律法规。
市场经济是以立法委保障的经济体制， 而且物业管理涉及的，既涉及物业管理企业与政府、物业管理行政主管部门、上级管理部门的关系，又涉及物业管理企业与供水、供电、供暖、煤气、物价、工商、税务、市政、环卫、绿化、邮政、电信、交通、公安、管委会、派出所、居委会等关系。这些关系如果没有法律、法规进行规范和调整，难以保证物业管理健康、快速发展。因此，有关部门应加快物业管理的立法，加速建立物业管理法规体系，使我国物业管理尽快走上有法可依的轨道，真正做到依法管理，依法服务。
4.结语
物业管理在世界各国都是一个独立的行业，在我国又是发展很快的行业。伴随着物业管理的迅速发展，也出现了很多函待解决的问题，如何找出问题的实质根源，寻求解决方法，是引导物业管理走向社会化、市场化、专业化的关键。随着中央及地方物业管理的发展，实践中会产生新的问题，物业管理理论研究会逐步深人，物业管理也会逐步步入法制化的轨道。
参考文献
[1] 谢卓君.我国物业管理对策探讨[J].经济师.2014（08）
关键词：住宅小区；物业安全管理；对策
近年来，我国城市化进程不断加快，人们已经不仅仅满足于住宅小区的居住功能，开始更多地关注小区的物业安全管理。随着管理体制的改革，我国的物业管理水平在不断提升。然而目前我国的住宅小区物业管理依然存在很多问题，如何加强住宅小区物业安全管理，是一个值得研究的课题。
一、当前住宅小区物业安全管理存在的问题
（一）物业安全观念陈旧
许多住宅小区的物业人员把工作重点放在住宅小区的治安及消防安全方面，却因此忽略了其他的安全隐患，小区居民可能会在物业人员认为不会发生问题的地方出现安全事故，电梯安全问题就是一个鲜明的例子。一些住宅小区的物业人员缺乏相关的安全意识和最基本的责任心，根本不注重电梯故障的检查，一旦出现安全事故，他们才会寻求专业人员协助，然而安全问题已经发生，恶劣的后果已经出现，临时抱佛脚为时已晚。
（二）物业管理人员素质不高
有些物业管理人员素质不高，平时工作粗枝大叶、碌碌无为，在遇到突发事件时，无法表现出物业管理人员应有的素养，甚至比住户还要慌张，不断扩散紧张情绪，无法解决实际问题；有些住宅小区的物业管理人员职业道德水平不高，没有对住宅小区的各类安全设备进行定期检查，及时采取预防措施，为居民的生活带来安全隐患。例如，物业管理人员没有定期对消防器材进行检查，导致出现火灾时，因灭火器故障而无法及时灭火，造成火势蔓延，严重威胁到居民的人身与财产安全。
（三）住宅小区居民安全意识不足
安全意识对于每一个人来说都是非常重要的，对住宅小区的居民也不例外。一些居民由于安全意识不足，经常做出一些安全违规行为且不以为然，直到最终出现安全事故才幡然醒悟、后悔莫及。
（四）物业安全管理法律不健全
我国物业法律政策的框架，主要是由为数不多的行业性、地方性的政策法规组成的，相对完善的法规体系尚未形成，导致物业管理企业缺乏诚信、乱收费、服务态度差的问题一直没有彻底解决，给居民的生活带来了负面影响。物业安全管理制度不完善，造成物业安全管理工作缺乏公正性和客观性，导致纠纷事件频繁发生。
二、加强住宅小区物业安全管理的对策
（一）完善物业管理法律法规
物业安全法律法规对物业管理工作起到指导和约束的作用。首先，我国中央立法机构需要对现有的物业安全管理法律法规进行完善，对物业管理公司、小区业主和开发商三者的义务和权利作出明确的规定，实现有法可依；其次，政府要结合当地经济政治发展情况及物业管理情况，加强对物业管理的执法力度，做到有法必依；最后，物业管理公司可以依据国家的法律法规并结合公司内部的具体问题，制定相应的管理规范和制度，为物业管理工作的开展提供有效的依据。
（二）转变物业安全管理观念
住宅小区的物业管理人员应转变陈旧的物业安全管理观念，建立科学的物业安全观，即按照安全管理理论来系统地、全面地、科学地管理小区的物业，其核心观念就是注重预防和保护。物业管理人员在平时工作时要对住宅小区进行全方位地监管，发现安全隐患及时进行科学处理，切实保障居民的安全。
（三）加强对物业管理人员的培训
物业管理人员的能力高低，关系到住宅小区物业安全管理的水平。首先，加强对物业管理人员专业技能的培训。物业管理人员只有掌握了科学安全管理的方式以及更专业的技能，才能对小区进行更系统地管理，减少安全事故的发生概率；其次，加强对物业管理人员应变能力的锻炼。对住宅小区而言，最危险的就是突发事故。人们往往来不及反应而受到伤害，物业管理人员由于专业受训，拥有很强的应变能力，在遇到突况时才能更冷静、科学地为居民解决问题；最后，加强对物业管理人员服务态度的培训。物业管理人员只有保持好的服务态度，才能做到与小区居民的有效沟通，从而避免产生纠纷。物业公司规定礼貌用语，实行奖惩机制，调度员工的积极性，切实提高物业管理人员的服务水平。
（四）加强对住宅小区居民的安全教育
为了更好地保障住宅小区居民的安全，物业管理人员可以通过举办安全讲座、发放安全手册等方式来提高小区居民的安全意识，让他们明白安全隐患的种类，及时改正自己的不安全举动，从而避免安全事故的发生；物业管理人员还应该注重消防安全演练，让人们熟练掌握火灾发生后的逃生技巧和注意事项，保障自己和他人的人身安全，同时也应注重居民心理素质的培训，让他们在遇到火灾时保持头X清醒，不至于手忙脚乱，从容逃生；住宅小区居民可以主动参加小区的安全管理，帮助物业安全管理人员发现小区中存在的安全隐患，并及时地消除，降低小区安全事故出现的几率。
三、结语
综上所述，当前城市住宅小区的物业安全管理存在诸多问题，亟需提升物业安全管理水平。加强住宅小区物业安全管理，从具体来说，需要完善物业管理法律法规，转变物业安全管理观念，加强对物业管理人员的培训，同时加强对小区居民的安全教育。只有这样，才能为小区居民提供一个安全的生活环境。
参考文献：
[关键词]物业管理；和谐；发展
一、物业管理的含义
物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其他管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。
二、物业管理在现代化城市管理中的作用
第一，物业管理转换了传统城市管理机制。物业管理是建立在市场经济基础上、由业主和物业管理公司双方以合同为纽带的经营型管理模式，从而以市场化、专业化、社会化的管理取代了行政性的单一管理，并形成公众自下而上地参与和政府自上而下地管理的合力，不仅理顺了财产权和管理权的关系，转换了房屋管理机制，也减轻了政府的负担。
第二，良好的物业管理能增强社会责任感。良好的物业管理是最实在、最有效的市场推广手段，既可以促使开发商较快地达到其市场目标。也能为投资者带来直接的经济效益。
第三，物业管理可以促进社会治安的综合治理。物业管理可以利于安居乐业，可以通过扩大服务领域，实现服务社会化，转变服务方式，开展有偿优质服务，增加就业机会。
第四，物业管理促进了和谐社区的建设。物业管理的发展目标是追求社会效益、环境效益和经济效益的有机统一，随着行业的发展，其功能也由关注建筑实体转变为更为关注人、文化和价值等精神内涵。
三、物业管理和谐发展路径
第一，完善物业管理相关法律法规。首先完善物业管理相关法律法规，大力推进物业管理的法制化进程。尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，是保障行业健康持续发展的当务之急。填补无法可循、无章可依漏洞，减少物业纠纷。从法律的角度，规制物业管理各方主体的行为，以提高物业管理的服务水平。同时应当加强有关法律、法规和规范性文件的宣传和普及，构成物业管理法律关系的各方主体的相关当事人“知法懂法”，才能“有效沟通，避免信息不对称”，提高他们自我管理和自我约束的能力，引导物业管理行业规范和健康发展。
第二，健全物业的科学化管理体系。物业的科学化管理模式包括物业管理的专业化和标准化两个方面。物业管理专业化包含组织机构专业化、管理队伍的专业化和管理设施设备的专业化。物业管理行业的标准化是行业发展成熟的重要标志。应加大物业管理协会等行业组织对行业标准的制定、企业资格认证、从业人员资格认证等行业标准化的建设。逐步形成具有区域特色的标准化认证与评估体系。
第三，强化物业管理监督机制。对于物业服务企业来说，强化监督、严格考核是提升物业服务质量的必要措施之一。物业管理监督主体来源于四个方面：一是社会公众：二是物业管理行业协会：三是政府相关部门：四是物业服务企业内部。物业管理要实现可持续发展，就要充分发挥行业协会的桥梁和纽带作用，加强行业自律，注重行业指导，充分发挥行业协会的服务、代表、协调职能。推动形成运转协调、和谐高效的物业管理体制。社会监督职能能够成为业主监督和社会监督乃至政府行政管理的重要参考。使物业管理的公平、公正、公开成为可能，这有利于物业管理持续健康发展。
争执缘起不同的物业服务理念
从世界范围看，物业管理服务的产生以及快速发展的主要原因是现代建筑的兴起与产权结构的多元化发展。就我国物业管理服务而言，尽管产生的初期是由各级政府推动的，但其快速发展也归于与世界范围内相同的原因，而且在发展过程中也充分体现了服务商品交换的市场化。也就是说，物业管理服务商品是通过市场交换而产生的，只不过这种市场交换和其他消费品不同，体现的是集体服务商品的买卖，而非单个服务商品买主(即单个业主)与卖主(即物业管理企业)之间单个服务商品的交换，这种物业管理服务商品具有公共产品的性质，从一定意义上来讲，不具有分割性。正因为如此，我国《物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。2007年修改后的《物业管理条例》第七条也规定业主应按时交纳物业服务费。依据这两部与物业管理直接相关的法律法规，当前大部分物业管理企业认为无论业主是否人住，无论业主拥有的物业是否投入使用，业主都有义务全额缴纳物业管理费。然而，就业主而言，以上两部法律法规并没有明文规定无论物业是否空置，业主都必须全额缴纳物业管理费，在现实生活中物业管理企业的强调全额缴纳的这种做法总让人感觉有些“霸王”。因此，对于大多数空置房业主，在缴纳物业服务费时，就选择了拖欠，甚至拒缴。
笔者在《武汉市物业管理条例》草案征集意见期间，曾对多个住宅小进行调查，其中部分空置房业主并非不愿交纳物业管理费，只是不愿交纳全额物业管理费；部分住宅小区物业管理公司对空置房物业费已经开始悄然打折。从全国范围来说，空置商品房物业费究竟该不该打折，在各地《物业管理条例》修订中都是一个备受关注的问题。
从理论上讲，对该问题的争执的起源是业主和物业服务企业在物业服务理念上的冲突，即物业服务的客体是业主还是业主所拥有的商品房，这是两种截然不同的观点。第一种理念认为，物业服务的客体是业主，物业服务是由业主延伸至房子。虽然房子在物业管理的小区内，但是由于业主没有享受到物业服务企业提供的全部服务，所以只应缴纳一部分物业费。物业管理企业主要为业主，而不仅仅是房子，提供越来越优质的服务，以便换取与其服务相称的物业费。而第二种理念认为，物业服务的客体是房子，物业服务应该是由小区的房子延伸至业主。既然房子在小区内，无论有没有人居住，理论上都享受了物业的服务，自然也就应该缴纳全额物业费。
成本与收益的比较
物业管理服务商品的交换是一种市场经济，市场经济存在的前提是参与交换的需求方和供给方都可以看作是一个经济人，都会从各自的成本收益角度去决定各自的经济行为。所以，不论前文所述关于空置商品房物业服务费缴纳的争执源于什么理念，最终的结果是由业主支付物业服务费，而不是空置商品房支付物业服务费。
由此可知，站在业主角度，根据成本与收益原则，业主认为没有享受全部的物业服务，物业管理企业要求缴纳全额物业管理费就成为不平等交易。因此，一些业主要么选择愿意支付部分物业管理费，要么选择拒绝缴纳物业管理费；即使有少数业主全额缴纳物业管理费，也是出于物业管理企业以业主拖欠物业费将进行民事诉讼为前提，非自愿缴纳。
那么，站在物业管理企业的角度，根据成本和收益原则，物业管理区域内的空置房的增加。尽管不能大幅度降低物业管理成本，但可以减少部分成本。目前，按照建设部、国家发展和改革委员会颁布的《物业服务收费管理办法》，住宅小区物业服务成本或物业服务支出构成主要包括九项，其中由于空置房的存在，可以减少部分开支，如清洁卫生费用、保安人员数量以及公共设施、设备日常运行、维修及保养费等。减少的这部分开支，无疑降低物业管理企业的成本。所以从成本角度看给空置房物业费的减免提供了可行的基础，当然，这也是业主不愿全额缴纳物业费的根本原因(同时也是部分物业管理企业在实际工作中降低空置商品房物业管理费的实际原因)。另外，对物业管理企业而言，对物业管理区域内的空置商品房采用各种方式催缴物业管理费，特别是采用法律诉讼的方式催缴物业管理费，实际消耗的人力和物力以及对企业造成的负面影响和与业主之间形成敌对的关系，都不利于企业今后的发展。即使现在可以通过法律诉讼提高物业管理费的收缴率，但从长期看，其实是增加了企业运行的成本，毕竟目前相关的法律法规并没有明文规定空置商品房必须要全额缴纳物业管理费。因此，在实际生活中，这也是部分企业通过主动降低空置商品房物业管理费，提高收缴率，最终获得收益的原因。
空与非空还需区别对待
从以上探讨可知，无论对业主还是对物业管理企业，无论是从物业管理服务商品的市场属性，还是从成本收益的角度，对空置商品房物业管理费的缴纳问题的解决，最合理、最适用的方法就是与已经入住的商品房物业管理费的缴纳有所区别。
但在实际生活中这种区别应如何落实?也就是说，空置商品房物业管理费具体要如何缴纳，按什么标准缴纳，什么情况下属于空置商品房，空置多长时间可以减免等，却又没有具体的标准。正是由于缺少标准，目前这类纠纷和争执在全国各地都存在，而且业主和物业管理企业也都寄希望于地方政府颁布的法律法规。
前文所述，石家庄市《物业管理条例》中规定的“连续无人居住、使用、装修空置三个月以上的，空置期间按20％缴纳物业费”，这一方案主要是按照空置房暖气费收取原则制定的，但这一标准对空置商品房物业管理费减免是否适用，还有待市场参与主体的多方评价。笔者认为这一标准有两个地方不适用于空置商品房物业管理费减免：第一，空置期为三个月的划分；第二是20％缴纳比例的确定。
就空置商品房物业管理费减免而言，目前矛盾和争执主要集中在已办理住房交接但一直未人住的业主或因害怕缴纳物业管理费而一直没有办理住房交接的业主和物业管理企业之间。从笔者调查情况看，凡是一经装修准备入住的业主，对使用期间的空置期内物业管理费的缴纳并无太多异议。更何况，对每年集中供暖期而言，三个月的空置期基本达到一半的时间，因此对空置房暖气费收取可以依照此原则，但对于物业管理而言，三个月的空置期相对较短，即使业主对空置物业的起止时间应事先和事后告知物业服务企业，并办理相关手续，也会增加物业管理企业的管理难度和工作量。因此，从比较实际的角度出发，笔者认为应分为两种情况，一是一直未人住的，空置期应从办理物业交接开始到办理装修手续为止，作为空置期；另一种情况是已经入住但中途空置的，以年度计费来算，空置期应达到连续六个月以上，计算空置期。
根据建设部《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》（建教培〔1996〕41号）的精神，北京市定于1997年10月开始对物业管理单位的经理、部门经理、管理人员进行岗位培训。
一、培训目标物业管理单位经理、部门经理、管理人员的专业知识与工作能力达到岗位要求，基本胜任本岗位工作。
二、培训对象具有大专以上文化程度（或同等学历）的物业管理单位经理；具有中专以上文化程度（或同等学历），直接从事物业管理或相关管理业务的部门经理和管理人员。
三、培训内容主要包括物业管理理论、实务、法律法规等知识，各设8门课程，其中3门为统考课，具体课程设置见附件。
四、培训方式分期分批集中面授。
五、培训报名登记时间物业管理单位经理、部门经理、管理人员在1997年9月15日前，到北京市居住小区管理办公室进行登记，填写登记表。依登记时间，安排培训班次。开课时间、地点等事项另行通知。
六、考试
（一）培训后，学员均须参加考试。统考课由北京市房地产行业专业管理人员岗位考评办公室负责考试，非统考课由培训学校负责考试。
（二）取得房管员岗位合格证书的物业管理单位经理，可免修免试以下课程：
1.房屋结构构造与识图；
2.房屋设备基本知识；
3.房地产开发与经营。
取得房管员岗位合格证书的物业管理单位部门经理、管理人员，可免修免试以下课程：
1.房屋结构构造与识图；
2.房屋设备基本知识；
3.公文知识。
免修免试人员须持房管员岗位合格证书及复印件，于报名登记时办理免试手续。
七、证书领取经岗位培训考试合格者颁发由建设部印刷、市市政管委岗位培训考核办公室验印的岗位合格证书。
附件：
一、物业管理单位经理岗位规范
二、物业管理单位经理培训教学计划
三、物业管理单位部门经理、管理人员岗位规范
四、物业管理单位部门经理、管理人员培训教学计划
附件一：物业管理单位经理岗位规范
一、岗位必备知识
1.了解房屋结构、设备、设施、园林、绿化等修缮的基本知识；
2.了解房地产有关理论和开发、经营、管理、估价等基本知识；
3.了解《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律知识；
4.熟悉计算机应用的知识；
5.熟悉房屋完损等级标准和安全管理基本知识；
6.熟悉国家和本市的物业管理法律法规、政策；掌握物业管理的基本理论与实务；
二、岗位必备能力
1.具有制定企业发展规划，建立、健全企业管理制度的能力；
2.掌握本单位各部门业务及运作状况，熟悉企业财务、税收状况和市场变化情况，具有经营决策能力；
3.具有综合组织及协调能力，具有公关、谈判及建立业务关系的能力；
4.具有处理突发事件的能力；
5.具有计算机应用能力。
附件二：物业管理单位经理培训教学计划
序 号 课程名称 学时 备注
1 职业道德 10
2 物业管理概论 80 统考课
3 物业管理法规 30 统考课
4 房屋结构构造与识图 30
5 房屋设备基本知识 30
6 房地产开发与经营 30 统考课
7 房地产基本制度与政策 30
8 计算机应用 30
合计 270
附件三：物业管理单位部门经理、管理人员岗位规范
一、岗位必备知识
1.了解房地产有关理论和开发经营、管理基本知识等；
2.熟悉物业管理的基本理论和有关政策法规，掌握本市有关物业管理要求，计费规定等；
3.掌握房屋完损标准、质量检测方法和安全管理的基本知识；
4.掌握物业管理的有关技术标准、修缮标准和管理标准；
5.掌握房屋结构、设备、设施等修缮（维护）的基本知识；
6.掌握计算机应用知识。
二、岗位必备能力
1.具有建立健全部门岗位责任制和部门管理规章制度的能力；
2.具有制定工作计划，并组织实施的能力；
3.具有及时处理房屋、设备、设施的抢修排险和火警匪警救护等突发事件的能力；
4.具有宣传教育、组织各类活动及处理一般矛盾的能力；
5.具有处理专项业务并能与相关机构协调的能力；
6.具有熟练应用计算机进行管理的能力。
附件四：物业管理单位部门经理、管理人员培训教学计划
序 号 课程名称 学时 备注
1 职业道德 10
2 房地产基本制度与政策 20
3 物业管理概论 70 统考课
4 物业管理法规 30 统考课
5 房屋结构构造与识图 40 统考课
6 房屋设备基本知识 30
7 计算机应用 30
任何行业都离不开经济的支持，物业管理其最主要的目的就是达到经济效益与管理，通过对经济的管理，才能更好的对物业进行管理。针对物业经济普遍存在以下几点问题。
（一）物业收费没有标准的规范
物业公司在接管物业时，从房地产开发处取得运营资金，在物业管理开始以后，针对服务质量，数量，对业主进行合理性的收费来保证物业的持续良好的发展。但是由于我国正处于高速发展阶段，对物业的服务性收费，并没有明确的规定，所有的物业公司都是根据自己的情况进行收费，收费的项目也是种类繁多，这样造成业主与物业之间产生或多或少的利益纠纷，阻碍了物业管理的发展进程。
（二）会计科目没有明确的规定目前还有很多物业企业会计制度沿用《房地产开发企业会计制度》或《商品流通企业会计制度》。由于我国已经进入了市场经济模式下，前两种会计制度已经很难满足日益月新的市场管理模式，针对物业经济管理，很难起到全面的检测与监督。同时针对物业的使用财产，公益品等，无法全面的记录备案，导致很多不必要的资产流失，对物业的经济管理，带来一定的打击。
二、物业经济管理当中的解决方案
根据以上两大点问题，结合国内实际水品，针对物业经济管理存在的几大因素的分析，提出的针对性解决方案。
（一）人员培训机制
物业经济管理无论实施何种制度，何种模式，首先离不开人员的控制，只有员工贯彻的执行各种规章制度，不断的完善各种管理上出现的问题，才能使物业经济管理上升一个新的高度。所要要从以下几点下手：1、加强员工的服务意识，物业管理本身就是一种服务行业，为了市场不断激烈的竞争，员工必须培养的基本素质就是服务意识，只有良好的服务意识才能在激烈的市场竞争中占有一席之地。2、针对员工的岗位专业培训，要使每一名员工充分了解自己岗位职责是什么，针对不同管理层，要结合实际情况进行培训。切勿一味按照书本理论进行讲解，要多以实际发生的案例，以及管理当中出现的问题作为重点对象，进行分析与讲解，让员工更加直观的了解什么是物业经济管理。
（二）加强宣传法律法规
由于物业管理上，业主与物业会发生一些利益纠纷，很多情况大家各持一词，导致物业与业主发生纠纷，甚至移交司法机关，其主要原因在于双方对法律法规的制度保持着模糊的概念，没有一个明确的定义。当双方发生利益纠纷的时候很难有效的使用法律来解决各种纠纷。所以加大力度宣传法律法规，物业人员与业主可以通过现有的各种媒体，包括活动，来提高对物业法的认知与了解。其次针对新型复合型矛盾，在没有相关法律出台前，涉及到重大利益问题时，双方应该将问题移交司法机关，进行调节，以及协调处理解决方案。这样可以进一步减少物业与业主之间的矛盾，还可以进一步细致化了解相关法律，从而更有效的使用法律的权力来保护自己合法的权益。
（三）规范物业收费标准
由于没有相关的法律法规，以及权威机构规定，所有的物业公司收费全部按自己需求，或者说喜好收费，导致很多物业收费的种类也不一样，致使很多业主与物业发生利益纠纷。但是由于地区和地区不一样，消费水平也不一样，这些都导致了很难统一收费标准，所以收费标准应该参照以下几点来制定标准：1、物业公司的管理水平，服务质量和服务程度来决定。2、物业公司与同行业竞争是否过于激烈，如果供大于求，可以适当降价来提高市场份额，如果是供小于求，应该根据物业公司实际情况，以及同行业竞争压力少许调高价格。调高价格应当与业主进行协商沟通，以免造成有损公司形象以及利益纠纷问题。3、当地政府应该根据本市实际水平，帮助物业公司定取标准，这样不仅可以减缓物业与业主压力，还可以为物业经济市场提供一个良好的成长环境。
（四）经济管理项目要明确加强
无论何种管理模式的运作都离不开的经济的运作，换句话说，经济的运转是带动管理运作的前提，所以物业管理首先要做到经济管理，针对经济管理就一定要做到以下几点要求：1、由于很多物业公司还是沿用《房地产开发企业会计制度》或《商品流通企业会计制度》对现如今的多样化市场有着一定的弊病，缺少了各类型明确的分类，而且物业本身是服务行业，服务的类型比较多样化，所以物业管理在“营业成本”会计科目下应该分型共和个营业成本。2、物业不同其他服务行业性质，因为物业需要接受大量的业主固定资产的管理，风险与责任较大，所以物业会计部门一定要加强业主资产的核算，真实性，以及准确性和及时性。为了更好的维护业主的固定资产的完好以及补偿意外损失，会计部门一定要做到核算财产保险的会计事项，处理好递延事项，以及预提、摊销用的会计预算。3、应该在会计科目内设置专项基金，以便于专款专用，一般包括：住宅修缮基金、工艺器材维护专项基金等，应结合实际情况增设相应的科目，以便方面醒目管理。4、严格把握好物业所属资产与业主所属资产的登记，建立明确的科目信息制度，将所有的资产严格按照规定进行各科目的登记以便于统一协调管理，又可以一览无余排产各环节出现的问题。使各环节既可以独立拿出来调查，又可以整体进行调查。保证了所有物资的准确性。
三、总结
