发布时间：2023-09-08 17:06:05
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的企业清算的税务筹划样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
关键词：税务筹划；
中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1674-3520（2014）-04-00272-01
开发企业对项目的销售可分为两个阶段，预售未竣工产品和销售已竣工产品，各地对预售未竣工产品的时间点并不相同，但必须要拿到预售许可证才能进行。开发企业在收到预售款项包括房屋的首付款、房款、定金等，应按适用税率上缴营业税、土地增值税和企业所得税。销售已经竣工的商品房时，按已确认的土地增值税和企业所得税的单位成本计算应缴纳的土地增值税和企业所得税，不再按预售方式计算和缴纳土地增值税和企业所得税。实际情况中，很多项目在预售阶段及项目施工过程中，销售工作已经就进入尾声了，所以本筹划中所说的销售阶段主要指预售阶段，放在了项目清算阶段之前，是按照实际操作的工作流程来进行的安排。
（一）销售折扣的税务筹划。销售折扣是企业惯用的促销手段，房地产企业也是如此。现行税法规定，如果销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的，可按折扣后的销售额计算收入并计税；如果将折扣额另行开票，则必须全额计税。
（二）买房赠物的税务筹划。不少开发商在销售时赠送家具、家电、小汽车或者买房免N年物业费等进行促销。进行上述优惠的正确做法一定是开发商将上述优惠体现在房价上，同时业主将得到的优惠在开发商控制的关联企业中消费掉。比如买房免N年物业费，免掉的物业费一定要体现在房价里，同时业主再把物业费交到与开发商关联的物业公司。
二、销售定价的筹划
由于土增税税负因素的影响，在开发成本一定的情况下，售价增长会使税后利润的绝对值相应增长，但土增税的存在会导致销售净利率有极大值；超过销售净利率极大值的售价，虽然会使税后净利润增加，但企业得到的净利小于支付给国家的税款。当然在项目当地市场条件允许的情况下，房地产开发商为了追求现金流的最大化，虽然会付出较高的税收成本，依然会加高售价。在项目进行销售定价时，对于土地增值税的筹划有两个方面，一是对于普通住宅《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。可以利用普通住宅免税的20%的临界点来进行筹划。二是针对土增税税率的不同，来确定在相同税率里的最高售价，来达到税率不变的情况下拥有较高的售价和税后利润。
假设房地产开发商建设普通住宅项目，售价为X，开发成本为C，要想让土地增值税的增值率低于20%，建立不等式关系如下：
售价：X
扣除项：C+C*10%+C*20%+5.5%X=1.3C+0.055X
增值额：X-1.3C-0.055X=0.945X-1.3C
不等式：0.945X-1.3C < （1.3C+0.055X）*20%
X < 1.67C
由此计算过程可得出结论，当普通住宅的售价低于开发成本的1.67 倍时，土地增值税的增值率低于20%，从而可以享受到国家的优惠政策，在售价幅度变化不大的情况下，获得最大的收益。但若市场环境繁荣，房地产开发商为了要获得更高的利润，可能选择放弃国家优惠政策来提高售价，虽然由于上缴更多的税款损失了一部分利润，但最终也获得了比享受优惠政策的价格更多的税后利润。超越免税临界点后，在不同的增值率下售价区间为：增值率在（20%，50%），售价所在的区间为（1.67C，2.1253C），享受的税率为30%；增值率在（50%，100%），售价所在的区间为（2.1253C，2.9213C），享受的税率为40%；增值率在（100%，200%），售价所在的区间为（2.9213C，4.6707C），享受的税率为50%；增值率在（200%，无穷），售价所在的区间为（4.6707C，无穷），享受的税率为60%。由于有土地增值税，这种超率累进税率的影响，企业的销售收入与销售利润间并不是完全的正比例增长，如果销售收入的增长不能大于营业税金及附加和土增税的增长，企业得到的税后利润将会低于销售收入增加前的税后利润。如此，我们提高售价将不会有意义，所以在定价时我们需要充分的考虑到土增税等各种税收对利润的影响，在可能的条件下充分利用国家对土增税的优惠政策，在不能适用优惠政策的时候，根据市场条件，争取在价位相近的情况下，适用最低的土增税税率，来实现企业利润的最大化。
三、精装修住房的筹划
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发商在提供给消费者高品质产品的同时，能通过适当提高装修成本的手段或分解收入的方式来降低土地增值税的税负，提高企业的税后利润。实际工作中很多地产公司并不将装修业务剥离给关联的装修企业，只是通过作精装修业务适当调高开发成本，以达到节税目的。
四、房地产项目公司产品交付业主及清算的税务筹划
【关键词】新时期企业股权投资税收筹划
经济的快速发展推动着我国企业的不断创新发展，但在竞争日益加剧、产品资源匮乏的情况下，各家企业纷纷寻求新的经济增长方式，以实现经营规模的扩大和经济效益的平稳增长，合作便是优势互补达到共赢的最好方式，因此，股权投资也成为了当前各家企业最受追捧的投资运营模式，不仅因为其具备投资规模小、风险共担的优势，更在于其可以形成发展合力，在某一行业成为巨头。股权投资分为三种，分别是资产合作、资金合作和运营权合作，在新时期企业的巨大竞争力下，资产折股的方式成为各家企业的首选。下面，本文将对股权投资企业的税收筹划作进一步的分析和说明。
一、股权投资和税收筹划的基本概述
（一）股权投资
所谓的股权投资主要是指持有一年以上企业股份或者长时间投资于一家企业，以期达到对被投资企业的管控，或者是对被投资企业进行影响，或者和被投资企业构建良好合作管理，以起到分散运营风险的效果。假设被投资企业所生产的产品为投资企业进行生产所需的原材料，这时，他可以以手上所持被投资企业的股份对其进行合理管控，已达到生产原材料的直接补给，不仅可以有效避免市场的价格波动，生产运营也得以持续进行。
（二）税收筹划
税收筹划，也称“合理避税”。1935年英国的“税务局长诉温斯特大公”案，对税收筹划有了很深刻的解释：“任何一个人都有权安排自己的事业计划。如果依据法律所做的某些安排可以少缴税，那就不能强迫他多缴税收。”也就是说，只要在法律许可的范围内，事先筹划和安排经营、投资、理财活动，合理规划经营活动的范围，可以达到最大程度的节税，以获得更大的经济利益。
二、新时期股权投资企业开展税收筹划工作存在的主要问题
（一）税收筹划标准单一
当前股权投资企业税收筹划普遍存在一个问题，就是仅仅把开展税收筹划工作当成是企业减少纳税负担的一个途径，忽略了企业的整体运营状况，最终增加企业税负，顾此失彼。因此，在制定企业的税收筹划标准时，应当将眼光放得长远一些，实现整体和部分的统一，而不仅仅着眼于实现税负的最小化，也应当注重减轻企业某项税务的负担。企业的经营活动是不间断的，而且是比较繁琐的，业务上涉及的税收种类繁杂，在多种税收政策作用的交织下，难免会给企业的运营带来一定的影响。因此，在制定税务筹划时，应当实现税收与效益的相融合，从而促进稳定长远发展。
（二）税务环境不完善
经济发展的同时，税务法律也在随之改变，新时期下的税务政策在近几年的时间发生巨大变化，也进行了一系列的改革创新。即使对于同一个税务，一年期间多种阐述文件或给出不同的公告解释，在实际应用中难免会出现偏差，最终导致偷税、漏税的现象。我国的税收发展环节缺乏完备性，纳税人对于纳税含义、条款以及相关要求不能充分理解，给税收筹划工作带来极大制约。
（三）税收筹划存在的风险
税收筹划的工作是一项对于专业能力要求甚高的岗位，一些股权投资企业为了节约企业运营成本，推动企业内财务人员来开展此项工作，虽然从某种程度上说，财务人员具备一定的专业知识，对企业的发展状况也比较了解，但是他们对于税收筹划的相关工作并不了解，专业能力水平方面有很大的限制，这就导致在工作过程中考虑不周全时，会存在侥幸心理，使得税收筹划工作的可行性十分缺乏，相应的，存在的风险也就高了。
三、新时期下股权投资企业税收筹划的优化措施
（一）转变投资准则的规划范畴
1.投资方向上。各个国家的税收政策存在差异，对于国家大力扶植的产业，应给予一定的税收优惠和相应的补助政策，当然，再给予企业优惠时，必须符合国家颁布的有关企业所得税的机制。例如，企业采购的设备在机制目录范畴内，这其中有10％的税收可以抵扣，企业可以对相关的税收政策进行仔细研究，就可以达到减少税负的目的。2.投资方式上。股权投资企业的投资方式主要有四种，分别是货币资金投资、实物资金投资、无形资产投资和股权债券投资。对于股权投资企业来说，假设直接开展投资工作，则不会实现类似会计处理的流程，不能起到节税的效果。因此，企业在进行投资时，应结合自身企业的发展状况，选取适合自己的、可以达到高效益的投资模式。
（二）提高原股权的权威效力
首先，原股权投资应该符合股利清算的准则，清算股利是指投资企业所获得的被投资单位累积分派的利润或现金股利，超过被投资单位在接受投资后产生的累积净损益由投资企业所享有的数额，简单来说就是，清算股利是资本的返还而不是资本所带来的收益。假设我们严格遵守投资准则开展工作，在计算投资成本时，需要对长时间股权投资成本进行分析和探究，并且以原始投资成本为条件。其次，更深一步的对在股利清算过程中产生的税收差异进行核算。假如说根据原始投资我们能够推算出投资方的清算效益，那么当投资成本抵减时，无论在投资前还是投资后，我们需要对其进行深层次的简化，将其纳入到税收收益的范围中。其中，企业所获得的股息和红利都属于免税收入，不在所得额征税的范畴里。
关键词:税收成本构成方法
一、房地产企业税收成本的构成
(一)税款成本
税款成本。指房地产企业在项目开发、建设、销售或转让等环节，依据国家税法规定应纳的各种税款。
利息税。房地产企业在开发投资过程中，由于企业间的相互资金拆借、银行存款形成的利息税。
营业税及附加。在商品房销售或出租转让环节，房地产企业依据税法规定应纳的营业税、城建及教费附加，销售的计税金额为房屋销售收入，出租转让计税金额为租金收入或转让金收入。
土地增值税。根据相关规定，房地产企业占用土地，需要缴纳相应的土地增值税，计税金额为企业收入扣除相关规定费用的增值部分，适用的超率累进税率分为四级30%、40%、50%、60%，相对应的速算扣除系数分别为0、5%、15%、35%。但实际上，目前土地增值税是根据收入金额1-2%预征的。
企业所得税。按照规定，对于提前预售的开发产品，计算每月的预售毛利，以扣除企业的直接和间接费用和营业税及附加后的金额作为企业所得税的计税依据。经适房（含限价房及危改房）适应税率3%以上，非经适房的适用税率按照省会城市、地级市、其他地区的标准分别不得低于15%、10%、5%。完工后的，按实际销售收入计算毛利，扣除相关费用与营业税及附加，缴纳相应的企业所得税款。企业还应根据实际毛利与预售毛利的差额，补足应缴的所得税。
印花税。房地产企业在工程项目建设中签订的所有合同、使用的相关账簿与证照，都要依照0.05%-1%支付印花税，或者按照每件5元支付印花税。
其他应纳税。房地产企业除了应纳上述税以外，还有企业应纳税种，如契税、房产税、个税等。
(二)办税成本
指房地产企业为纳税而发生的费用。诸如办税人员的工资支出、应缴的电子税务信息费、人员培训费、差旅费等。此外还有委托其它税务师或税务师事务所相关业务的费用。
企业提前纳税或多纳税而增加的利息支出，增加了企业办税的财务成本。企业由于违反税法规定，由此应支付的滞纳金或罚金。
(三)风险成本
由于不可控因素影响，可能会给房地产企业的税收带来相应的风险，导致税务成本增高。例如由于房价上涨过快，国家将加大对房地产土地增值税的清算，并将采取措施抑制房价上涨等种种措施，可能导致房地产企业的税收成本上涨，增高了房地产企业税收的风险成本。
二、降低房地产企业税收成本的方法
(一)降低房地产企业的税款成本
1、选择房地产开发模式
从房地产企业开发的模式来看，一般有企业自建、代建和合作共建三种形式。采用自建方式就要以实际销售收入计算营业税、扣除相应的费用与营业税及附加提取企业所得税，还要按照不动产转让缴纳土地增值税。拿代建来说，其营业税计税金额是代建费用，只占销售收入的一部分，由于不涉及不动产转让，不需要支付相应的土地增值税和契税。企业所得税是以代建收入扣除相关费用与代建营业税及附加后的金额为计税基础。因此，以代建方式进行房地产开发，比自建的方式可以降低企业的税收成本。如果采用合作建房，按照相关税法规定，合作双方作为以投资方式进行投资和利润分配，则出资方不必缴纳营业税，有效降低房地产企业的税收成本。
2、对房地产进行合理定价
房地产产品的销售价格不仅影响到企业的营业税、土地增值税、企业所得税及其他税收，因此，企业在对产品定价时，要统筹考虑产品销售价格对税收成本的影响。例如，土地增值税分30%、40%、50%、60%四级，在定价时，要充分考虑科学的定价方法，确定产品价格对销售收入和税率选择都最有利，这样确定的价格，不仅能够降低增值税，也能降低营业税、所得税及其他税税额。
3、对清算时间的控制
房地产企业预售时预缴所得税是按预售毛利率计算的，项目完成后，要根据实际毛利率清算企业所得税。因此，企业可以根据计算的实际毛利率，来控制清算时间。当实际毛利率小于预售毛利率时，适当提前清算时间，及时收回多缴的税款。反之，再推迟清算时间，减少对资金的占用，降低税收成本。
(二)建立有效的企业内控机制
1、聘用高素质税收人才
房地产企业年涉税金额都较大，需要专门的税收人员进行税收筹划，以便合理规划企业的税收。配备高素质的税务会计，可以减少办税环节，节省相关费用。并能够帮助企业合理避税，降低税收成本，节省付给企业税务师及事务所的费用。还可以规避企业违反税法规定，避免企业的滞纳金和罚金损失，降低企业的办税成本。
2、建立企业内控机制
企业必须建立相应的内控机制，才能够将税收筹划上升到决策层面，以便利用合理的税收决策机制，减少企业潜在的税收风险。根据企业的需要，建立以董事长、财务经理、税务师为中心的内控机制，对企业的税收信息进行全面控制，以便有效监控企业的税收管理，利用有用的信息，降低企业税收成本增高的风险。同时，加强对税法的学习，从而利用税法，做到合理规避税收，节约企业的税收成本。
三、结论
房地产业是我国国民经济的主要支柱产业，涉及到很多行业的兴衰，也决定了我国民生的质量。因此，房地产企业稳定发展是关系国计民生的头等大事。由于我国房地产企业的管理尚不完善，其税收筹划也未能形成有效的决策机制。面对这种状况，房地产企业应该充分重视税收规划，分析所有影响企业税收成本的因素，采取有效措施降低企业的税收成本。房地产企业要树立税收成本控制意识，聘用高素质的税务人才，做好企业的税收筹划，降低企业的违约成本，有效降低企业的税收成本。企业通过建立内控机制，合理利用税收信息进行税收筹划，规避税收风险，有效降低企业的税收成本。
参考文献：
[1]韩玉芬，李荣瑾房地产开发企业税收筹划探析[J].现代商贸工业，2009,21（3）
[2]陈兵.浅析房地产企业涉税成本研究[J].中国商界，2010（8）
一、房地产企业土地增值税的现状
（一）房地产无序开发促进实施土地增值税条例
由于房地产的无序开发，土地资源不断流失，一些房地产企业由于利益的驱使，在土地资源稀缺的情况下，做出乱占耕地等不良行为，这大大浪费土地资源，导致房地产用地总量失去管控，炒房现象严重。土地资源的不断流失导致生态环境持续恶化，阻碍了国民经济可持续发展的脚步。为了解决这些问题，控制房地产用地总量，我国实施土地增值税条例，开始征收土地增值税。
（二）操作程序越来越复杂，税负逐渐增加
土地增值税是房地产企业必须缴纳的税种，并且在房地产企业所缴纳的税额中，土地增值税占了很大的比例。土地增值税税负比较重，核算非常复杂并且有很长的清算周期，其操作起来有较高的难度，除了要有各种专业的人一起合作，还要消耗非常大的财力物力；与此同时，土地资源属于不可再生资源，是有限资源，所以严格的土地供给制度促使土地资源变得稀缺。自2007年以来，各级税务部门清算房地产企业土地增值税，与以前相比，大大强化了对土地增值税的征收管理。从2008年到2013年，土地增值税税额逐年上升，毫无疑问，这说明房地产企业的税负压力不断大幅增加，使房地产企业的利润减少。
（三）涉税风险和监管力度不断变强
房地产市场不断飞速发展，为了抑制投资过热和房价暴涨等问题，国家逐渐实施了一系列政策对房地产市场进行宏观调控。由于各地政府对房地产增值税税收的管控力度不断加强，使得房地产企业外部环境的确定性不断下降，涉税风险越来越明显。数据显示，近些年房地产企业所缴纳的土地增值税不断增加，全国土地增值税税额占全国税收总额的比例不断加大，税务单位也不断加大对土地增值税的监管力度。
二、房地产企业土地增值税税务风险分析
（一）确立风险评估指标
要?Ψ康夭?企业土地增值税税务进行风险分析，需要确立一个具体的评估指标。本文以土地增值税税负率为风险评估指标来评估房地产企业土地增值税税务风险。土地增值税税负率等于土地增值税税额除以利润总额再乘以百分之百，其中土地增值税税额用样本财务报告中的营业税金和附加的土地增值税税额来表示，而利润总额是从利润表中得出的利润总和。
（二）选取样本数据
本文根据国泰安数据库的标准，选择142家房地产企业，除去数据不够完善、利润总额小于零或者资产负债率大于一的企业，最终以二分之一的房地产企业来作为房地产企业土地增值税税务风险分析的样本。收集样本三年的财务年度报告，根据税务风险的评估指标，从财务年度报告中获得相应的土地增值税数据，再结合土地增值税税负率计算方式，得出各个样本企业的税负差异率来评估风险。
（三）分析土地增值税税务风险评估结果
倘若房地产企业的土地增值税税负差异率大于零，那么可以说明该房地产企业的土地增值税税负率比整个房地产行业的平均税负率低，由此可以判断企业可能有以下三个问题：首先，该房地产企业使用的税收优惠政策是错误的；其次，税务部门发现了该公司运用了不够科学合理的纳税方案；最后一点是极有可能由于该房地产企业不遵守税收法规，从而被罚款、要求补足税款、缴纳滞纳金和面临非常高的信誉受损风险。
与此同时，还可以统计处于税差异率区间上的房地产企业所占样本的多少来更深入分析整个企业的土地增值税税务风险。大多数的房地产企业的土地增值税税负率的绝对值在百分之三十以上，这代表该房地产企业有较高的土地增值税税务风险，也就是说我国大部分房地产企业都可能存在有较高的土地增值税税务风险。有些房地产企业的土地增值税税负率在零以上，这说明该企业土地增值税的税负率水平处于整个房地产行业的平均水平之上，这其中的大多数房地产企业土地增值税税负率在百分之三十以上，从2013年的得出的数据来看，该年的土地增值税税负率远远低于以前，这表明税收负担风险是我国房地产企业的土地增值税的税务风险。
三、降低房地产企业土地增值税税务风险的途径探讨
（一）提高风险筹划意识
土地增值税有周期长、先预征后清算的特点，并且大多数税收政策还不能精确，导致土地增值税很难被掌握。所以，房地产企业进行风险防范的关键是提高房地产企业纳税人的风险筹划意识。下面从两个方面来说明：第一，房地产企业的相关工作人员应该提高税务风险意识，正确认识税务风险，树立科学合理的风险筹划观念，同时不断学习，提高自身的综合素质，包括专业能力、筹划能力、预测宏观经济环境能力以及分析能力等等。第二，房地产企业的相关职员应该时刻把握土地增值税政策的最新动态，根据所在的房地产企业的特点来紧跟国家税收政策的步伐，主动去维护本企业的信誉，保证本企业能够拥有一个良好的企业形象。
（二）与税务机构保持高度的联系
房地产企业应该主动自觉与税务机构进行沟通，定期与当地税务机构联系。与此同时，房地产企业税务部门的职员要积极建立和维护企业良好的纳税人形象，协助税务机关进行相关工作，迎合税务机构的发展要求，这将为房地产企业获得和掌握税收信息和材料提供极大的便利。因为房地产企业所在地区的税务机关有时会在国税总局和财政部等推出新的税收政策的基础上制定一些地方性的条例规定，或者税收的优惠政策，而房地产企业如果不能与当地税务机关保持联系的话，就很难及时把握这些重要的信息。当税收政策被调整，房地产企业的相关职员应该积极主动去税务机构咨询了解企业可能面临的状况、风险等等；此外要积极去与税务机构协调，争取能够在最合适的时间点上使用最新的税收优惠政策，并不断优化升级筹划方案，努力达成预想的目标。除此之外，房地产企业需要掌握好土地增值税的清算条例，使土地增值税的清算力度不断强化，加强内部审计力度，确保清算完毕。
（三）建立并完善企业税务风险内部控制管理制度
企业的内部控制管理一般包括环境控制、风险识别、风险评估、活动控制和监督等。房地产企业的土地增值税税务风险管理存在于房地产企业日常经营管理的各个环节。房地产企业可以在原有的企业内部控制管理制度的基础上，建立针对性的专门化的房地产企业税务风险内部控制管理制度。一般包含以下几个内容：房地产企业税务风险的控制环境、风险识别及评估体系、信息沟通、活动控制和监督等等。房地产企业应该不断健全土地增值税风险管理的内部控制和管理，使土地增值税税务风险管理制度更加科学、更加完善。这将帮助房地产企业更好地把握风险，从而降低风险，保证房地产企业的正常发展。
[关键词] 纳税时间 企业所得税 纳税筹划 筹划方案
一、企业所得税纳税筹划概述
(一)企业所得税的含义
企业所得税是对我国境内企业和其他取得收入的组织,就其取得的来源于境内和境外的生产经营所得和其他所得所课征的一种税。
(二)纳税筹划的内涵
纳税筹划是指经济主体为实现经济效益最大化的目的,在法律允许的范围内,对自己的纳税事务进行的系统安排。它与避税、偷税、漏税等行为相比具有本质差别。
(三)企业所得税筹划存在的误区
1.纳税筹划的根本目的是少缴税
2.纳税筹划的方法是钻税法的漏洞
(四)走出纳税筹划误区的对策
根据纳税筹划的内涵,纳税筹划的根本目的是实现经济效益最大化,为达到其目的,最重要的是要有筹划意识,在法律允许的范围内合理安排纳税时间不失为一种有效的纳税筹划方法。
二、合理安排纳税时间进行企业所得税纳税筹划
(一)延期纳税
在合法的情况下,企业应尽量延期纳税。纳税人延期缴纳本期税款就等于得到一笔无息贷款,可以使纳税人在本期有更多的资金用于产生收益,获得更多的所得,也相当于节减了税款。
所得税本期应纳税所得额为收入总额减去准予扣除项目金额。要推迟所得税纳税期,一方面要设法推迟收入的实现,另一方面要尽量提前税前扣除项目的列支。具体方法有:
1.推迟销售收入的实现
销售收入的实现是以发出商品并取得索取货款的凭据为依据的。如果销售发生在月末或年末,企业可以试图延缓销售至次月或次年。企业当然不能为了自己推迟纳税而让客户推迟购买时间,这有可能失去一大批客户;同时,企业也不能为推迟纳税而推迟收款,这不利于企业资金周转;但企业可以先发出商品,只是要推迟结转商品发出时间,而收款时以“预收账款”处理即可。
2.推迟分期付款销售的实现
分期付款销售商品以合同约定的收款日期确定收入的实现。合同约定收款日期与具体实际收款日期可以不一样。企业经过策划,可以很容易做到既及时回笼资金,又推迟收入的实现。
3.推迟长期工程收入的实现
长期工程如建筑、安装、装配工程、加工、制造大型机械设备、船舶等,持续时间超过一年的,按完工进度或完成的工作量确定收入的实现。这里完工进度与完成的工作量是由企业自身经营情况决定的,因而在收入的实现时间上,企业具有很大的主动性,可以尽量推迟收入实现。
(二)合理选择纳税年度
1.恰当选择享受税收优惠的第一个年度
企业所得税的一些定期优惠政策是从企业取得生产经营所得的年度开始计算的,如果企业从年度中间甚至年底开始生产经营,则该年度将作为企业享受税收优惠政策的第一年。由于该年度的生产经营所得非常少,因此,企业是否享受减免税政策意义并不是很大。此时,企业就应当恰当选择享受税收优惠的第一个年度,适当提前或者推迟进行生产经营活动的日期。
[筹划案例]:某公司根据《企业所得税法实施条例》第87条的规定,可以享受自项目取得第一笔生产经营收入的纳税年度起,第一年至第三年免征企业所得税,第四年至第六年减半征收企业所得税的优惠政策。该公司原计划于2008年11月份开始生产经营,当年预计会有亏损,从2009年度至2014年度,每年预计应纳税所得额分别为100万元、500万元、600万元、800万元、1200万元和1800万元。请计算从2008年度到2014年度,该公司应当缴纳多少企业所得税并提出纳税筹划方案。
[筹划方案]:该企业从2008年度开始生产经营,应当计算享受税收优惠的期限。该公司2008至2010年度可以享受免税待遇,不需要缴纳企业所得税。从2011年度到2013年度可以享受减半征税的待遇,因此,需要缴纳企业所得税:(600+800+1200)×25%×50%=325万元。2014年度不享受税收优惠,需要缴纳企业所得税:1800×25%=450万元。因此,该企业从2008年度到2014年度合计需要缴纳企业所得税:325+450=775万元。如果该企业将生产经营日期推迟到2009年1月1日,这样,2009年度就是该企业享受税收优惠的第一年,从2009年度到2011年度,该企业可以享受免税待遇,不需要缴纳企业所得税。从2012年度到2014年度,该企业可以享受减半征收企业所得税的优惠待遇,需要缴纳企业所得税:(800+1200+1800)×25%×50%=475万元。经过纳税筹划,减轻税收负担:775-475=300万元。
2.合理选择清算日
根据企业所得税法规定,企业在清算当年,应该划分为两个纳税年度,从当年1月1日到清算开始日为一个生产经营纳税年度,从清算开始日到清算结束日的清算期间为一个清算纳税年度。清算日期的选择,往往会影响到两个纳税年度的应税所得,从而影响企业的所得税负。
[筹划案例]:某公司某年1月1日至8月末,一直进行正常的生产经营活动,取得应纳税所得额为18万元,该公司适用税率为25%,股东会于8月20日通过解散清算会议,并将9月1日作为清算日,开始进行清算。自9月1日起至10月15日共发生清算费用40万元,清算所得为10万元。请提出纳税筹划方案。
[筹划方案]:如果按该公司将清算日定为9月1日,则该公司当年(前8个月)应纳所得税为4.5万元(18×25%),清算期间清算净所得为-30万元,不纳税,当年合计应纳所得税4.5万元。
如果该公司将清算日定为11月1日,公司在尚未公告解散时,把有关的清算准备活动及费用18万元提前转移到生产经营期间,并把生产经营期间的应纳税所得额吃掉,则该公司当年的应纳所得税为:前8个月应纳税所得额为0(18-18),不纳税,清算期间清算所得为-12万元(10-22),不纳税,当年合计应纳税所得额为0。
(三)合理安排所得税的预缴方式
我国《企业所得税法》第五十四条规定:“企业所得税分月或者分季预缴。企业应当自月份或者季度终了后十五日内,向税务机关报送预缴企业所得税申报表,预缴税款。企业应当自年度终了之日起五个月内,向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表,并汇算清缴,结清应缴应退税款。”
《企业所得税实施条例》第一百二十八条规定:“企业根据企业所得税法第五十四条规定分月或者分季预缴企业所得税时,应当按照月度或者季度的实际利润预缴;按照月度或者季度的实际利润预缴有困难的,可以按上一纳税年度应纳税所得额的月度或者季度平均额预缴,或者按照经税务机关认可的其他方法预缴。预缴方法一经确定,该纳税年度内不得随意变更。”
按实际数预缴的企业分月或分季预缴时,宜忽略会计利润与应纳税所得额的差异,按会计利润申报。由于一般情况下应纳税所得额会大于企业的会计利润,按会计利润申报也可以减少企业预缴的企业所得税额。这种方式下,企业可以于年度终了后进行企业所得税申报时再将会计利润调整为应纳税所得额,并且在年度终了后五个月汇算清缴要结束时再缴纳少缴的部分税额。这样做是符合税法规定的,而且可以获得较大的税收利益。
当企业预计当年的应纳税所得额比上一纳税年度低时,可以选择按纳税期限的实际数预缴,当企业预计当年的应纳税所得额比上一纳税年度高时,可以选择按上一年度应税所得额的1/12或1/4的方法分期预缴所得税。
[筹划案例]:某企业2008纳税年度缴纳企业所得税1200万元,企业预计2009纳税年度应纳税所得额会有一个比较大的增长,每季度实际的应纳税所得额分别为1500万元、1600万元、1400万元、1700万元。企业选择按照纳税期限的实际数额来预缴企业所得税。请计算该企业每季度预缴企业所得税的数额,并提出纳税筹划方案。
[筹划方案]:按照25%的企业所得税税率计算,该企业需要在每季度预缴企业所得税分别为375万、400万、350万、425万。由于企业2009年度的实际应纳税所得额比2008年度的高,而且也在企业的预料之中,因此,企业可以选择按上一年度应税所得额的1/4的方法按季度分期预缴所得税。这样,该企业在每季度只需要预缴企业所得税300万元,假设银行活期存款利息为1%,每年计算一次利息。则,该企业可以获得利息收入:(375-300)×1%×9/12+(400-300)×1%×6/12+(350-300)×1%×3/12=1.19万元。
参考文献:
[1]翟继光.新企业所得税法及实施条例实务操作与筹划指南.2007.
[2]王树锋.纳税筹划.2007.
[3]刘兆华.纳税筹划实务与案例.2008.
一、商业银行开展企业所得税筹划的主要途径
（一）时间性差异的所得税筹划
时间性差异是由于税法与会计制度在确认收益或损失时的时间不同而产生的税前会计利润与应纳税所得额之间的差异。时间性差异发生于某一会计期间，但在以后一期或若干期内能够转回。因此，时间性差异造成的是企业所得税缴纳时间提前或延后，从企业一个长时段的整体来看在金额上没有影响。
按照所得税会计核算办法，对时间性差异在会计核算中采用应付税款法和纳税影响会计法两种方法进行处理。目前，采用应付税款法存在的主要问题是由于经办人员的变动、前后期的不衔接和遗漏，造成时间性差异只有当期调增，没有后期调减，从而加重了商业银行的税负。因此，在年度企业所得税汇算清缴时，对时间性差异的项目、金额、当年调整增加额及未来摊销期的年限和调整减少额，应以表格形式进行汇总，作为年度纳税申报材料的附件加以保管，并在以后年度调整转回，从而达到申报准确，查有实据。
（二）永久性差异的所得税筹划
永久性差异是指在某一会计期间内，由于会计制度和税法在计算收益、费用或损失时的口径不同，所产生的税前会计利润与应纳税所得额之间的差异。这种差异在本期发生，不会在以后各期转回。永久性差异的存在是商业银行税负增加的主要原因，而由于目前金融企业的利息收支、中间业务收入等方面的会计制度与税法基本接近。因此，本文仅以费用的使用作为企业所得税筹划的重点加以探讨。
1.转变短期合同制员工聘用方式，降低工资薪金及三费调整增加额。根据企业所得税汇缴清算政策规定，2006年7月1日之前的计税月工资标准为960元，之后为1600元，超过计税工资标准的部分，不得在税前扣除；职工工会经费、福利费和教育经费，分别按照计税工资总额的2%、14%和1.5%计算扣除；企业按规定提取向工会拨交的工会经费，凭工会组织开具的《工会经费拨缴款专用收据》在税前扣除。这些政策规定，简单地说就是除开具《工会经费拨缴款专用收据》的工会经费外，对超过计税工资标准部分的工资、职工福利费和教育经费均要作为应税所得的调增额缴纳33%的企业所得税。
目前，商业银行的用工方式主要是聘用长期和短期合同工，从2005年开始，某商业银行省分行大堂保安采用与劳动服务公司签订用工合同，商业银行支付用工费用，人员全部由劳动服务公司负责管理，所需费用按政策规定可以全额在税前扣除，实现了用工方式的首次转变。从企业所得税筹划角度看，商业银行应在对这次用工方式的转变进行认真总结的基础上，大胆探索，稳步推进，加快商业银行用工方式的转变，尤其是对短期合同制员工的聘用上。以某商业银行有1000名短期合同工、每人年薪4万元计算，如果转变聘用方式为用工方式，该行将减少应税所得额2042万元，相对增加利润793万元。
2.准确区分业务招待费和会议费，降低业务招待费超标准列支调增的应税所得额。业务招待费就是用于业务招待方面的支出，根据企业所得税汇缴清算政策规定，业务招待费的扣除比例为：全年销售（营业）收入净额1500万元以下的为5‰，超过1500万元的部分为3‰，金融保险业的业务招待费计算基数应扣除金融机构往来利息收入后的营业收入，超过规定比例列支的业务招待费不得在税前扣除，必须作为应税所得额的增加项加以调整，缴纳33%的企业所得税。2005年，某商业银行业务招待费实际列支8927万元，可在税前列支金额3596万元，超过标准列支5331万元，超标准部分占比达到59.71%。
而会议费是指核算召开会议的文具、纸张、印刷材料、报刊、会议室租金、交通费及参加会议人员的住宿费、伙食补贴等支出。企业所得税汇缴清算政策没有规定扣除比例，也就是说只要是实际发生的会议费支出，全额可以在税前列支。分析该行的业务招待费支出，很大一部分是大小会议的伙食补贴支出，这是造成业务招待费超标准的原因。因此，我们必须准确区分业务招待费和会议费支出，加强业务招待费的预算管理，积极开展会议费的筹划，能在会议费列支的不在业务招待费中列支，从而达到降低业务招待费超标准列支调增应税所得额之目的。
3.加强业务宣传费和广告费的筹划，降低业务宣传费超标准列支调加的应税所得额。业务宣传费就是用于业务宣传活动所发生的费用支出，纳税人每一纳税年度发生的业务宣传费（包括未通过媒体的广告性支出），在不超过销售（营业）收入（不扣除金融机构往来收入）5‰比例范围内控制使用，据实扣除。而广告费是指通过经工商管理部门批准的专门机构制作的，在一定的媒体传播广告而支付的费用。纳税人每一纳税年度发生的广告费支出不超过销售（营业）收入2%的，可据实扣除，超过部分可无限期向以后纳税年度结转。
从上述政策可以看出，广告费税前扣除比例是业务宣传费的4倍，且可以无限期向以后纳税年度结转。因此，我们在开展业务宣传时，要认真的加以筹划，尽可能地从广告费中列支。同时，在筹划过程中，要注意严格区分广告费支出与赞助支出。
4.加强赞助和捐赠支出的管理，用活捐赠税前扣除政策规定。根据企业所得税汇缴清算政策规定，各种赞助支出不得在税前扣除，纳税人直接向受赠人的捐赠不允许税前扣除。金融、保险企业用于公益、救济性的捐赠支出在符合国家规定、且不超过企业当年应纳税所得额1.5%的标准以内可据实列支营业外支出，计算缴纳企业所得税时准予扣除。超过部分在计算缴纳企业所得税时进行调整。纳税人通过非营利性的社会团体、国家机关向农村义务教育的捐赠、向老年活动场所的红十字事业的捐赠，对公益性青少年活动场所（其中包括新建）的捐赠，纳税人向慈善机构、基金会等非营利机构公益、救济性捐赠，准予在缴纳企业所得税税前全额扣除。
分析某商业银行的赞助和捐赠支出，大部分是对共建单位、扶贫联系乡（村）、自然灾害、学校等捐赠支出，由于大量的捐赠都是直接捐赠，且没有取得正式的捐赠发票，以致不能在税前扣除，造成捐赠后还要补缴33%的企业所得税。因此，要加强对捐赠的筹划管理，改变目前直接向受赠人直接捐赠的方式，要通过民政教育部门、慈善总会、基金会等非营利性的机构指定捐赠给受赠人，取得捐赠的正式发票，以便能够全额税前扣除。
5.通过对其他纳税调整增加项目的筹划，相应降低其调整金额。除上述费用项目筹划外，企业的期间费用还很多，它不仅可直接减少利润总额，费用的业务发生方式和过程不同对纳税也会有不同的影响。因此，我们在开展筹划过程中，一是预先安排、选择最优的业务方式或过程，合理合法地降低纳税支出。二是取得合法的费用凭证。要求凭证的取得符合税法规定，这是企业正确筹划纳税最起码的条件。一般在实务中常犯的错误有：取得虚假发票；取得非交易对象发票；未依时限取得发票。三是合法报告备案。税法规定部分费用及损失应事先完成报备手续，否则不予以认定。四是延后列报费用。部分费用及损失有限额规定，超过部分将不予以认定。因此，在进行纳税申报时应注意各项费用及损失是否超过了限额，如果超过限额则可以考虑延至下期列支。五是尽量创造条件。税前列支费用、损失并非没有边际和标准，应尽量创造条件，做到充分列支以保障自己的合法权益。
二、开展企业所得税筹划的策略
（一）以二级分行为纳税单位，采取集中申报的方式。
根据国税函［2002］226号《关于汇总合并纳税企业实行统一计算、分级管理、就地预交、集中清算所得税问题的补充通知》文件规定：“银行的支行（指县级支行，下同）和相当于支行一级的办事处（分理处）、及保险公司的支公司和相当于支公司一级的办事处，因改变会计核算办法而变为非独立核算单位，不再具备企业所得税纳税人条件的，经所在地省级国家税务局审核确认，可不再作为汇总纳税的成员企业管理，不实行就地预交企业所得税，其纳税申报和就地预交管理上划到上级支行（支公司）或分行（分公司）一级”。而近几年来，全国各家商业银行都加快了财务集中的步伐，财务核算逐步都集中到二级分行进行核算管理。外部的政策和内部的管理为“以二级分行为纳税单位，采取集中申报的方式”提供了条件和可能。集中申报后，一方面可以减轻基层行的工作量，另一方面减少税务稽查的次数和检查样本量，将极大地降低纳税申报成本。
（二）确定专人负责纳税申报，不断提高申报的质量。
企业所得税的申报是一项政策性很强的业务，由于对政策理解的深度和广度不同，同一企业的经济业务，百个人申报就会有百样的结果。因此，确定专人负责纳税申报显得尤为重要。由于财务全部集中到二级分行统一核算管理，全行费用全部都经过二级分行审核，因此，纳税申报工作宜由二级分行费用审核人员兼任，具体由其统一掌握费用发票的合法性审核，总结费用使用中存在的问题，规范费用使用行为。由其通过建立所得税纳税申报台账，对调整项目进行全面的登记，从而达到提高纳税申报质量。
一、当前房地产企业税务筹划中存在的问题
1、纳税意识薄弱
企业作为纳税人依法纳税是应尽的义务，但是由于房地产开发周期长，税收对企业经营业绩的短期影响不明显，导致某些企业在未做税务清算之前未能足够重视各种税负特别是土地增值税和企业所得税对企业盈利的影响。
2、对纳税存在错误认识
在很多房地产企业中，理所当然的将纳税筹划作为财务部门独立可完成的工作，不重视开发全过程中各个部门的配合，致使企业出现多交了税、还被税务机关处罚的情况。房地产企业的财务人员虽了解相关税务知识并且经常与税务机关打交道，但是如何将税务知识以及税务机关的各项要求贯彻到日常经营活动中去，是需要企业领导予以重视以及各部门进行配合才可以完成的，不然税务工作也仅是事后的税款计算与缴纳罢了。因此，目前房地产企业特别是中小房企对税收筹划应有正确的态度和认识。
3、房地产企业内部缺乏纳税管理
目前我国的房地产企业内部，虽然企业财务人员也在进行税收相关规定的学习，但是由于针对性不强，不够系统全面，对房地产企业的纳税筹划并没有多少帮助，甚至由于断章取义造成偷税、逃税的现象。
4、房地产企业不知如何规避风险
由于缺乏妥当的纳税管理，不仅不能以合理手段降低企业纳税成本，而且还容易给企业造成纳税风险。因此，只有加强企业领导层对税收影响盈利的认识，以及各相关部门的节税意识，才有可以真正实施税务筹划工作，从而减轻房地产企业的纳税负担，规避房地产企业的纳税风险。
5、企业内纳税筹划实施不及时
由于未能事前进行筹划，等会计核算完成后，发现有可合法合理规避税款，这时已无法改变交税的现实，造成不必要的开支，减弱了企业的盈利能力。
二、加强房地产企业的税务筹划措施
1、项目开发全过程筹划
即从取得土地使用权、项目立项、筹资、开发建设、销售等各方面加强税务筹划。房地产企业产品开发周期长，涉及政府部门、企业繁多，决定了其税务筹划内容的复杂性。所以，房地产企业在制定税务筹划时，就应进行全局和全方位的筹划，在取得某幅土地使用权时或之前，就应对在该幅土地上开发产品的定位及物业类型、户型、自有资金与贷款的比例、自开盘至交楼的时间等方面进行一系列的测算。
以物业类型为例，在同样的一幅土地上，开发不同类型的物业税款占销售额的比例差异很大。如为联排或TH物业，各项税金（包括营业税金及附加、土地增值税、企业所得税，以下同）占销售收入的比例为30%左右；如为高层住宅项目根据物业的定位标准不同，占比也不同。如为普通高层物业，各项税金占销售收入比例为18-20%；如为高端高层物业，各项税金占销售收入的比例为25%左右。
由于各地对普通住宅面积有规定，户型设计直接影响到土地增值税的计算；由于贷款利息税前抵扣的规定，贷款规模影响企业所得税的计算，同时要考虑公司的财务风险；开盘至交楼的时间影响到土地使用税的计算；因此，房地产企业的财务人员需要在项目发展的全过程介入，才有可能进行税务筹划。（注：以上税金未含契税，因为该税款以土地价款为基数计算，基本没有筹划的空间。）
2、选择最优的会计核算方式
房地产开发企业在同一或相邻地块有不同的开发项目，对这些项目进行分开核算或是合并核算，都是合理的。所以，企业财务管理人员可以对这两种方式的利弊进行衡量，对税金进行计算，来确定最适用的会计核算方式，在我国税法允许范围内，减少税金，减轻税务负担，提高企业综合经济效益。
3、充分运用国家土地增值税“起征点”优惠政策
我国土地增值税“起征点”为土地增值税方面的税务筹划提供了条件，运用该政策需要根据政策本身的规定进行筹划，避免产生筹划上的失误。另外，还可以计算税务负担平衡点，进行产品定价，实现税负最小化。比如两块相邻的土地，地价相同。一块开发别墅住宅，一块开发纯高层住宅。别墅的均价将会是高层的3-5倍，而由于建筑结构的不同，高层住宅的建安成本却高于别墅2-3倍。很显然，别墅住宅将会产生很高的土地增值税，而高层项目甚至达不到起征点而不需交纳土地增值税。这时可以将两块土地统一规划，统一核算收入和成本，计算整体税负。再与分别核算进行对比，选择有利于企业的核算方式。
4、加强借款利息和营销优惠的税务筹划
我国大部分的房地产企业主要通过银行贷款进行筹资，银行贷款借款期限长、费用高，可以利用适用的利息扣除方法进行借款利息的筹划。我国税法对企业借款利息有相关方面的政策，房地产企业可以根据自身特点，选用合适的筹划方法。
三、房地产企业税务筹划的发展趋势
税务筹划是一个综合性的工作，每一个环节所采用的方法都是多样化的，具体的从环节上看，包括预测方法、决策方法、规划方法等；从学科上看，包括统计学方法、数学方法、运筹学方法以及会计学方法等，因此，房地产企业税务筹划在方法上的综合性特点使筹划活动是一项高智力的活动，需要周密的规划、广博的知识。随着对房地产税务筹划工作的重视，房地产企业税务筹划活动已普遍存在，并且趋于完善和规范。同时在不断地发展中，房地产选择以税务筹划为企业活动，寻找好的契机和业务，进一步解决房地产大额税的情况。在房地产税务筹划应用的过程中，我们要对其理论不断熟悉，探讨更为适合房地产减税的经营活动。由于目前我国税收制度还不完善，所以房地产税务筹划的研究还是一个新的研究方向，需要我们进一步的加强理论和实践探索。在不断地实践中创新，不断地发展税务筹划工作。
一、立项环节
实际中很多企业在做项目规划及向有关部门报批时,都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。
企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产,有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等,他们的增值率和对应的税负会有所不同。我们知道,由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项,只能按这些分期项目为单位清算。但是,若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准,则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。若整体增值率低于个别房地产的增值率,那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。
所以笔者建议,企业在立项时,就应提早考虑项目的实际情况和相关影响,选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负,为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的税收筹划机会。
二、规划设计环节
实际中有些企业在委托境外设计公司提供设计服务时,由于设计服务合同不规范和提供的证明材料不规范,可能导致为境外设计公司代扣缴一些额外的税负。
境外设计公司提供设计服务时,可能会不涉及境内服务,也可能会涉及境内服务。对于不涉及境内服务的,外商除设计工作开始前派员来中国进行现场勘察、搜集资料、了解情况外,设计方案、计算、绘图等业务全都在中国境外进行,设计完成后,将图纸交给中国境内企业,对外商从中国取得的全部设计业务收入,暂免征收企业所得税,且不征收营业税。对于涉及境内服务的,外商除设计工作开始前派员来中国进行现场勘察、搜集资料、了解情况外,设计方案、计算绘图等业务全部或部分是在中国境外进行,设计完成后,又派员来中国解释图纸并对其设计的建筑、工程等项目的施工进行监督管理和技术指导,已构成在中国境内设有机构、场所从事经营活动。因此,对其所得的设计业务收入,除准许其扣除发生的中国境外的设计劳务部分所收取的价款外,其余收入应依照税法规定按营利企业单位征收工商统一税和企业所得税及营业税。但对在委托设计或合作(或联合)设计合同中,没有载明其在中国境外提供设计劳务价款的,或者不能提供准确证明文件的,不能正确划分其在中国境内或境外进行的设计劳务的,都应与其在中国境内提供的设计劳务所取得的业务收入合并计算征收企业所得税和营业税。
所以笔者建议,企业应与境外设计公司协定提供设计服务的方式,若全部为境外提供的,应在合同中说明。这要求境外设计公司提供相关在境外工作的证明和索取合法收款凭证,以便税务机关审查。若需要境外设计公司在中国境内提供监督管理和技术指导的,应在合同中分别说明境内和境外的服务费金额。这要求境外设计公司提供相关在境外和境内工作的证明和索取合法收款凭证,以便税务机关审查。这样可以避免为境外设计公司代扣缴一些额外的税负和一些不必要的税务麻烦。
三、融资环节
企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大。根据《企业所得税法》的规定,企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额。因此,部分超出规定标准的利息可能不得税前扣除。根据土地增值税的规定,不能提供金融机构证明的利息支出有限额,因此,部分利息可能不得作为扣除项目。
所以笔者建议,企业应提前与税务机关沟通,明确关联方贷款利息可扣除限额,从而明确最佳关联方贷款金额,尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。
如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率,根据《企业所得税法实施条例》的规定,向非金融企业借款的利息支出,不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额部分准予扣除。因此,超过同期金融机构贷款利率的利息不得在税前扣除。根据土地增值税的规定,不能提供金融机构证明的利息支出有限额,因此部分利息可能不得作为扣除项目。对于超过贷款期限的利息部分在计算土地增值税时亦不允许扣除。
所以笔者建议,为避免关联方过高的利息支出和利息收入在税负方面的不利影响,企业可考虑按同期金融机构同类贷款利率来安排集团内资金借贷。
若企业是无偿使用关联方的贷款,企业作为借入方没有相应的利息支出,那么就会虚增利润;借出方的利息费用也不能在税前扣除,将会导致双重征收企业所得税。
所以笔者建议,企业应审核目前集团内关联交易的定价政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收费,同时根据税务规定准备相关证明文件。
四、土地取得环节
(一)企业以国家出让方式取得土地
在以前年度取得国有土地使用权时,没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证的。根据规定,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本,费用及转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。
所以笔者建议,企业应对不属于预付账款性质的金额转入相对应开发成本、费用科目核算并在合同中约定提供合法凭证的期限。这样可避免一些不必要的税务麻烦。
对于企业未在约定的期限内进行土地开发而支付的土地闲置费,在计算企业所得税时,土地闲置费能否扣除,新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定,需向相关税务机关确认相关税务处理方法。该土地闲置费不属于按国家统一规定交纳的有关费用,因此,在计算土地增值税时不能从应税收入中扣除。
所以笔者建议,企业应加强项目开发的管理,尽量在约定的期限内进行开发;若的确需延期,应尽早与相关政府部门协商,争取减免土地闲置费。并与税务机关确认相关税务处理方法。
企业未按规定期限支付土地出让金而缴纳的滞纳金,在计算企业所得税时可能会被视为与取得收入无关的支出而不得扣除。另外,此滞纳金也不属于按国家统一规定交纳的有关费用,因此计算土地增值税时也不能从应税收入中扣除。
所以笔者建议,企业应加强资金管理,按规定期限支付土地出让金,如果确实需延期,应尽早与相关政府部门协商,争取减免滞纳金。
(二)以资产收购方式取得土地
实际中在资产购置时,存在实际交易价格可能与相关凭证价格不同的情况。由于相关凭证没有反映真实交易价格,根据《税收征收管理法》规定,纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的,由税务机关责令限期改正,并处五万元以下的罚款。
所以笔者建议,企业应按实际交易价格来订立相关转让协议和索取合法有效凭证,以降低企业的税务风险。
五、拆迁安置环节
在拆迁安置环节,拆迁费用支付凭证一般为被拆迁人签署的收据或白条。这些收据或白条不属合法有效的凭证,根据《发票管理办法》规定,不符合规定的发票,不得作为财务报销凭证。
所以笔者建议,企业最好委托取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁,并向其索取合法有效的凭证。
六、工程建设环节
在工程建设环节若与关联方签订的工程造价高于当地市场标准,根据《企业所得税法》的规定,企业与其关联方之间的业务往来,不符合独立原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的,税务机关有权按照合理方法调整。根据国税发规定,房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的房地产开发成本中各项费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。
所以笔者建议,企业应审核目前集团内关联交易的定价政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收费,同时根据税务规定准备相关证明文件。
七、预售环节
企业有时未对取得的预售收入进行确认和进行相关税务申报,根据规定,对预售收入,应按预计利润率计算出预计利润额,计入利润总额预缴企业所得税。根据规定,可对开发企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入预征土地增值税。对预售收入亦需缴纳营业税及其附加。
所以笔者建议,企业应及时就项目预售收入向主管税务机关申报纳税。
八、销售环节
企业对于样板房的装修费用常计入营业费用,而不计入开发成本,造成开发成本减少。根据规定,开发企业建造的售房部(接待处)和样板房的装修费用,无论数额大小,均应计入其建造成本。但是,新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定,需向相关税务机关确认相关税务处理方法。在计算土地增值税时,对此费用能否扣除,暂无相关规定,需向相关税务机关确认相关税务处理方法。
所以笔者建议,企业可将样板房的装修费用作为开发成本核算,在计算企业所得税时开发成本是可全部税前扣除的。同时向主管税务机关确认土地增值税的处理方法。
企业为鼓励业主介绍房屋销售,以替业主支付物业管理公司一定的物业管理费作为报酬,但未取得物业管理公司的发票作为费用列支的凭证。根据规定,未按规定取得发票的费用,不能在企业所得税税前扣除。根据规定,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。若业主取得的劳务报酬超过一定标准,企业作为扣缴义务人需代业主扣缴他们的个人所得税。
所以笔者建议,企业应及时向物业管理公司索取发票和代负有纳税义务的业主扣缴相关的个人所得税。
九、出租环节
实务中有的企业将人防工程作为车位供业主使用,并与业主签订车位使用权买卖合同收取使用费,确认为销售收入。
无论销售收入或租金收入,企业都需要缴纳企业所得税,对企业最终的企业所得税税负影响不大。但是,由于人防工程不可出售,交易的实质为出租,若确认为租金收入,按租赁期限来分期确认租金收入,在合同签订当年,租金对应的企业所得税税负将相对低于确认销售收入所对应的企业所得税税负。另外,若确认为销售收入,在计算土地增值税时,可能会被视作应税收入;而作为租金收入确认,则不需缴纳土地增值税。
所以笔者建议,企业应将买卖合同改为租赁合同,避免税务机关误征土地增值税和按房产销售来征收企业所得税。
十、项目清算环节
在项目清算环节对一些与其它“期”共享的公共配套设施的建造费用,可能在该“期”进行清算时,仍未开始建造,企业会预提这部分费用。对这部分预提费用在计算企业所得税和土地增值税时一般不能扣除。我们了解到有些地方税务机关允许企业在结算时,按项目最终的实际情况再计缴土地增值税的实际税负。
所以,笔者建议,企业在作项目开发时,应考虑土地增值税的清算时点,安排相关工程。对后建的工程,企业可与主管税务机关协商在最终结算时,按项目(期)来重新计算土地增值税的税负,多退少补。
总之,房地产开发各环节所涉及的税务问题比较复杂,笔者希望能够通过对这些税务问题及其改善和筹划机会的分析和总结,能为房地产企业规避税务风险,合理进行税收筹划提供一些参考。
【参考文献】
[1]中华人民共和国企业所得税法.国务院令[1993]第136号.
