发布时间：2023-09-10 14:49:00
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产的税收筹划样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
关键词：房地产；主要税种；税收筹划策略
一、引言
随着市场经济的不断发展，我国房地产行业也取得了巨大的成就，在推动国家整体发展方面做出了很大的贡献。房地产行业经过三十多年的发展，其投资总额在国民生产总值中的比重也在不断提高，据统计，从2008年至2012年的5年时间中，房地产行业的投资总额由3.12万亿元增加到了7.2万亿元。随着我国国际化步伐加快，国家宏观调控政策收紧，加上房地产行业投资大、风险高等特点，使得房地产行业的发展面临着新的挑战。由原来的“暴利行业”转变成了“平利行业”。就房地产行业目前现状来看，竞争比较激烈，行业整体利润率在下降，尤其是对于一些中小型的房地产企业，其面临的市场风险更大。而在房地产的成本中，其中有20%的为税收支出，因此，合理进行税收筹划是房地产企业提高利润的一条有效途径，房地产企业可根据自身特点，合理管理企业资金，通过税收筹划手段降低税负，进而达到降低成本目的。因此，房地产企业进行税收筹划，不仅有助于企业实现价值最大化的财务管理目标，而且很好的贯彻了国家宏观调控政策，有助于国家产业结构调整和企业资产优化配置。
二、房地产企业税收主要分布情况
（一）开发建设环节
房地产企业取得土地的方式有两种，一种是从一级市场通过招投标的方式取得土地使用权，另一种是在二级市场上通过转让方式取得土地使用权。不论是在一级市场，还是在二级市场上取得土地使用权时，房地产企业需要支付土地出让金，与转让方签订“产权转移书据”，相应的应该缴纳印花税、契税。如果房地产企业在开发房产时，占用了耕地面积的还需要缴纳耕地占用税。房地产企业在进行工程建设时，还会涉及到企业所得税、营业税、个人所得税、印花税、城市维护建设税及附加等税种，因工程项目占用土地还需要缴纳城镇土地使用税。
（二）转让处置环节
房地产的转让处置主要包括销售房屋、转让土地使用权、赠与房屋或者土地、房屋抵债、股利分配等方式。按照营业税的征税管理可知，房地产企业销售房屋和转让土地使用权属于“销售不动产，转让无形资产”，应该征税营业税，相应的就应该缴纳城建税和教育费附加，而房屋销售又属于房地产企业的主营业务，因此还应该缴纳企业所得税，土地增值税等。将房地产作为股利分配进行处置时，需要缴纳个人所得税。
（三）持有使用环节
房地产企业的房屋使用环节主要分为出租房屋或土地以及自用房屋或土地。房地产企业出租房屋或者土地时，需要缴纳营业税、企业所得税、房产税以及个人所得税等，将房屋或者土地自用的，需要缴纳房产税和城镇土地使用税，房产税和城镇土地使用税的税负一般比较低。当房地产企业的房屋处于闲置状态时，一般不需要负担税收负担。总之，在我国，房地产企业的税收负担种类比较多。企业需要根据不同税种的特点进行合理筹划。
三、房地产企业主要税种的筹划策略
（一）营业税税收筹划
营业税是一种传统的商品劳务税，计税依据为营业额全额，一般不受成本、费用等的影响。对于房地产开发企业来说，营业税的税收筹划通常可以从三个方面进行规划，一是充分利用营业税的税收优惠政策，采用合作建房的方式进行税收筹划，一方提供土地使用权，另一方提供建房需要的资金，两方在合作的基础上进行房屋建造，对于建成的房屋，合作双方将按照投资比例分配的房屋价值，对于以土地使用权出资的一方，因为获得了部分房屋的所有权，应该缴纳营业税，而对于以资金出资的一方则无需缴纳营业税。二是利用建筑承包合同进行税收筹划。房地产企业在进行房屋销售时，一般会将房屋划分为精装修房和毛坯房两种，通常情况下精装修房的价格比毛坯房要高很多，因而房地产企业如果以精装修房进行销售，会增加其税收负担。如果房地产企业将房屋分为毛坯房销售和房屋装修服务两种，就可以降低营业税税负。对于毛坯房的销售，按照“销售不动产”规定，采用5%的营业税税率，对于房屋装修部分，按照“建筑业”规定，采用3%的营业税税率，这样可以节约2%的营业税。三是合理利用销售折扣。一般情况下，房地产企业销售楼盘时都会采取一定的促销政策，比如利用现金折扣等，如果房地产企业将销售价款和折扣额开在同一张发票上，就可以以折扣后的销售额作用营业税的计税基础，从而节省一定的营业税。因此，房地产企业为了降低营业税负担，就可以将楼盘销售价款和折扣额开在同一张发票上。
（二）土地增值税税收筹划
关键词：房地产企业；税收筹划；思路
近年来，房地产企业偷漏税情况严重。以北京市为例，从2003年—2005年，北京市地税局对1103家房地产开发企业进行了纳税检查，被查出有问题的企业725家，其中千万元以上案件24起，有问题比例为66％；检查总计查补10.05亿元，滞纳金一项，就收取5891万元，而因偷逃税款而引发的罚金总额也已经突破千万，达到1817万元。
税务机关已将房地产行业纳税情况确定为监管重点，并且正积极探索建立房地产行业纳税评估模型，还计划与土地管理、城市规划、房产管理等行政部门建立信息传递制度，以加强对房地产开发企业与应纳税额有关数据的采集、监控和分析能力,同时在行政程序上规范纳税人的税务登记行为，建立档案，以便全程跟踪。此外，税务机关还将加大对房地产涉税违法行为的处罚力度。可以明显预见，房地产企业涉税违法的代价将进一步加大，税收筹划成为其在低纳税风险下降低税负的一个重要选择。本文就房地产企业如何对其经营活动进行税收筹划提供一些思路。
（一）从节税空间大的税种和纳税人构成入手
房地产企业在进行税收筹划之前要先分析哪些税种具有税收筹划价值。从理论上来讲，应选择税收优惠多，税负伸缩弹性大的的税种作为切入点，例如土地增值税对房地产企业而言，就是一个具有很高税收筹划价值的税种，原因有两个：一是其税率比较高，税负重；二是其税率为超率累进税率，跳跃性大，不同级次之间税收负担的差距大，土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%到60%，增值率越低，税率越低，《土地增值税暂行条例》第8条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。因此土地增值税筹划的余地也大。
从纳税人构成切入。我国大量税收共同的特点是以企业的某种类别身份为基础。因此房地产企业进行税收筹划时可以考虑能否避开成为某税种纳税人，从而实现节税目的。例如，《增值税暂行条例》第五条规定，一项销售行为如果既涉及货物又涉及非应税劳务，为混合销售行为。依据混合销售按照“经营主业”划分只征一种税的原则，企业有充分的空间进行税收筹划以获得适合自己企业和产品特点的纳税方式。设有一房地产开发企业兼营房屋出租，属于增值税一般纳税人，向另一单位出租的房屋包括很多家具、家电以及其他代收电话、水电费。若不对这些费用分别核算，根据《增值税暂行条例》的规定，用于非应税项目的购进货物或者应税劳务的进项税额不能抵扣，这样就加重了企业税收负担。企业可以通过分别核算和收取这些费用，将其中所包含的增值税予以抵扣。
（二）寻找变量
税收筹划过程就是不断发现并引入变量的过程。所谓变量，就是影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的因素。影响应纳税额的两个最直接、最根本地因素是计税依据和税率，计税依据越小，税率越低，应纳税额越少，其它间接因素都通过这两个因素其作用。虽然这两个因素在不同税种中的内容不同，但采取的筹划方法都得从这两个方面下功夫。
另外，税收筹划从某种意义上说就是纳税人主动利用税收政策的特定条款来实现减轻纳税成本的目的，房地产企业应寻找在相关税收政策中的特定条款，并加以充分利用。这些条款包括三类：
差异性条款。例如房地产业涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税，土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%到60%，增值率越高，税率越高，其他业务收入相对于房地产销售收入，涉及的税负主要是营业税，不缴纳土地增值税，税负轻一些。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，可以考虑将其作为单独的业务进行核算，分解房地产价格，这样还可能有效降低房地产的增值率。
选择性条款。税制设计和税收政策中规定了不同的纳税处理模式，对一种纳税主体规定了二选一的纳税方法，纳税人就可以通过测算，选择一种纳税成本较低的纳税处理模式。例如根据《房产税暂行条例》第3、4条的规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。两种方式计算出来的应纳税额有时候存在很大差异，在这种情况下，就存在税收筹划的空间。企业可以适当将出租业务转变为承包业务而避免采用依照租金计算房产税的方式。
优惠性条款。我国土地增值税法规定了很多税收优惠政策，房地产开发企业可以充分创造条件，通过享受税法规定的优惠政策进行税收筹划。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的规定的通知》的规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营企业中时，暂免征土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。
（三）遵循成本收益原则
房地产企业进行税收筹划是为了获得整体经济利益，而不是某一环节的税收利益，各税种之间是相互联系、相互依存的，某一税种的应纳税额减少可能导致其他税种税额的增加。因此企业在进行税收筹划时要进行成本收益分析，以判断经济上是否可行。
以房地产企业增值税筹划为例，合理合法地控制、降低增值率对房地产企业具有重要的意义。从计税原理上讲，控制、降低增值率有三个办法：降低产品售价、增加可扣除项目与合并核算低增值率业务，同时这些做法造会成收入减少或者其他成本、税负的上升，企业应着眼于总体税后净收益最大化，对筹划方案进行综合考量。红星房地产开发公司开发一批普通住宅，销售价格共计3100万元，按税法规定计算的可扣除项目金额为2500万元。该企业应缴纳土地增值税计算如下：增值额=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一档税率30%，应纳土地增值税额=600*30%=180，营业税3100；如果该公司降低商品房售价，按3000万元的价格销售这批商品房，其他条件不变，则纳税情况为：增值额=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此时企业免征土地增值税，与筹划前相比，企业收入减少100万元，应纳税额减少180万元，所得税前实际收益反而增加80万元，税收筹划的效果显著。
假定其他条件不变，商品房价格仍为3100万元，红星房地产开发公司增加商品房内部设施，使其可扣除项目增加为2600万元，则应纳土地增值税情况为：增值额=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此时企业免征土地增值税，与筹划前相比，企业不仅提高了房屋质量，还减少了净支出，获得了净利益的增加。这种筹划使商品房买卖双方均受益。
在增加可扣除项目时，应注意税法对可扣除项目的具体规定。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付金额和房地产开发成本总和的10%，而各省市在10%内确定了不同的比例，纳税人要注意把握。
参考文献
[1]李乐，朱紫云.北京惊曝10亿房地产税款追缴事件[N].中国经营报，2005，9，19
[2]崔荣春.从减肥原理到税务筹划[N].中国税务报，2004，8，31
关键词：新会计准则；房地产企业；税收筹划；影响
中图分类号：F810.42；F230 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2015）005-000-01
税收筹划是企业日常生产和经营过程中不可或缺的重要组成部分，指的是企业利用各种合法以及非违法的方式，通过各种形式和途径，对自身的纳税工作予以科学、合理的策划以及财务安排的活动。为加强企业会计控制，避免会计舞弊现象的频繁发生，2006年2月我国对新会计准则进行，从2007年1月1日正式实施开始到目前已经8年有余。房地产企业在新会计准则实施背景之下，税收筹划也受到了一定影响。本研究主要分析与探讨房地产企业税收筹划中新会计准则的影响机制。
一、新会计准则下，房地产企业税收筹划所受影响
国家企业经济活动中被业已规定的财务核算标准，即指会计准则。与原会计准则相比，新会计准则存在较大创新性，既实现了会计信息化，同时在使用范围和财务报告目标方面更加明确。新会计准则与房地产企业税收筹划密切相关的内容主要三点，即存货计价方法、投资性房地产和固定资产计量。新会计准则在存货计价方法上开始转变为加权平均法和先进先出法，原有后进先出法的取消会一定程度地引起房地产企业毛利的波动[1]。在当前市场环境下，如果房地产企业的应对方法不正确，该种计价方法的改变必然会增加房地产企业的一定税负。房地产企业建设周期较长，房地产企业当期损益与存货计价方法关联甚密，当存货后进先出的计价方法受到限制或被取消，与之相关的当期损益也会受到直接影响。在投资性房地产方面的新规定中，指出投资性房地产如果采用的计量方式为公允价值，摊销或计提折旧将无法再进行，企业税负将会有一定程度的增加。关 于新会计准则对固定资产计量的规定，也会直接影响到房企涉税状况。
另一方面，新会计准则的一些规定，一定程度上促进了房地产企业税收筹划空间的扩展。这种扩展其一表现在可以对公允价值加以利用进行税收筹划，在公允价值计量模式方面新会计准则做出了许多新规定，将会对房企负债和资产计量产生较大影响，促使房地产损益计算产生相应变化。房地产企业税收筹划空间的扩展，其二表现在可对会计政策加以利用进行税收筹划。房地产企业会计政策在新会计准则中有所增加，不同的会计政策对房地产企业税收筹划效果也会有所区别。除此之外，新会计准则中对一些新业务的提出，也会为房地产企业带来新的业务范围，对房地产企业税收筹划空间也有应拓展。针对很多会计事项，新会计准则均作出了修改，这些修改相对原来会计准则，意味着房地产企业必须转变原来的会计方法。新会计准则针对投资性房地产的会计处理相对旧会计准则限制较多，这些会计准则的变化同时也会致使房企税收筹划相应调整当前的操作手段与方式。在新会计准则实施环境下，无论业务核算还是损益方面我国房地产企业都会产生一定变化，而这些将直接对我国房企纳税额度计算产生影响。
二、新会计准则下的房地产企业税收筹划建议
根据新会计准则中的相关变化及其对房地产企业税收筹划产生的影响，房地产企业必须采取相应的对策。我国房地产具有较为特殊的经营环境，而且所面临不确定性因素也比较多，在实施税收筹划过程中，房地产企业随时都会有产生问题的可能性，而且难以做到完全规避风险。因此房地产企业应该做到以下两点：
（一）密切关注税收政策，增强企业风险防范意识
国家政策和社会经济发展过程中，税法会随之加以调整与修正，税收筹划时，房地产企业可依照房地产企业特征构建相应的信息管理系统，利用有效方法掌握税收政策实际变动情况，便于房地产企业有效、及时的制定风险问题解决措施，尽可能降低由于税收政策的变动而给该企业带来的影响。此外，房地产企业还应该对税收筹划中所存在的风险加以充分考虑，对税收筹划方案予以适时调整，以确保房地产企业能够合理制定税收筹划方案。
（二）房地产企业应加强和税务机关的交流与沟通
我国并未严格规定纳税范围，而且税法中也未规定税法行为，税法本身所具有的特征，在很大程度上提升了房地产企业筹划税收的难度，因此，在税收筹划过程中，房地产企业应与税务机关建立良好关系，保持与税务机关的联系和沟通，从而在对一些新业务进行开展时能够得到税务机关的及时认可。同时还能对国家关于税收政策的相关信息尽早获悉，将因政策变动造成的影响减小到最低。另外，房地产企业还应加强对会计基础工作的规范管理[2]。房地产企业的税收筹划必须立足依法纳税观点，根据律法规定设立规范、完整的财务会计报表、账册及凭证。准确、合理的企业会计处理与会计凭证，是顺利实施纳税检查的重要保障。
三、总结
受到房地产企业自身以及外部等多方面因素的影响，可能会导致一定税务筹划风险的出现，不利于全面、有效实施企业税收筹划工作，同时也会影响到房地产企业税收。为此，需要对税务筹划风险的成因和特点等进行分析，并积极的寻找有效措施，以有效管理并控制各种税务筹划风险，保证房地产企业税务筹划工作的顺利开展具有十分重要的现实意义。
参考文献：
关键词：营改增 房地产企业 影响对策
随着我国经济的发展，对“营改增”的重视程度越来越高，房地产企业对“营改增”的实行好像成了必然要面临的改革。自房地产实行“营改增”改革后，根据我国的相关规定，在实行“营改增”之前的一年销售额达到500万人民币以上的企业，必须要像国家税务单位申请为一般纳税人，除此之外，都是小规模纳税人。在没有实行“营改增”之前，房地产企业是根据包含营业税的销售总收入来计算税；“营改增”以后，计算依据要把增值税从销售收入中扣除。有关“营改增”的相关规定，在真正实行的过程中，对房地产企业产生了很大的影响。所以，本文开始是对“营改增”在房地产企业的影响进行了阐述，之后又针对“营改增”在房地产企业实行中所带来的税收影响筹划了相应的对策，希望对今后我国房地产企业的发展有所帮助。
一、“营改增”对房地产企业的影响
（一）“营改增”对房地产企业开发成本的影响
对于任何一个企业来说成本都决定着企业的利润，然而“营改增”的实行对房地产企业的成本有着不可忽视的影响。因为在房地产企业中，建筑在施工过程需要很多材料，而这些材料往往都不可能从一个企业购买，都需要从各个不同的企业购买，但是，其中有好多材料都是从个体的小商户手中购买的，然而这些小商户不可能出示增值税专用发票，所以企业也就没办法在纳税时把这些增值税扣除，这也就增加了房地产企业的成本。而且，在房地产企业建筑施工中的工作人员都是来自全国各地的农村，他们没有专门的劳务公司，所以房地产企业也不能开出增值税的发票，没办法进行相应的扣除。但是如果房地产企业可以寻求较大规模的企业合作就可以进行增值税的扣除，也就大大降低了企业税负。“营改增”的实行不仅对房地产企业的成本有影响，而且对房地产税负也有很大的影响。
（二）“营改增”对房地产企业的税负影响
随着我国经济的不断发展，政府正在进行各方面的管理体制的完善，为了加快经济进步的脚步，政府提出“营改增”并在房地产企业试行，目的就是希望“营改增”可以较少企业对税收的压力。可是，“营改增”是否真正对房地产企业的赋税程度起到了作用呢？
当“营改增”刚刚在房地产企业实行的时候，得到了各个行业的企业的关注，它的影响也在试行的过程中慢慢体现出来。在实行“营改增”之前，房地产企业的营业税税率为5%，之后，房地产企业的增值税销项税率哲定为11%。下面对“营改增”对房地产税负的影响进行举例说明。假设A公司销售收入为800万，相关成本为300万，增值税销项税率按11%计算，进项统一按17%计算，不考虑其他的变动因素。
则：“营改增”之前应交税费=800*5%=40
“营改增”之后应交税费=800/（1+11%）*11%-300/（1+17%）*17%=35.4
对于小规模的纳税人而言，实行“营改增”对他们一定是利大于弊的，他们的税收压力一定随着“营改增”的实行而减少。然而，对于一般纳税人来说，即年销售额超过500万元的企业或者是企业经过会计的核算能提供准确的纳税资料的企业，只有当进项可扣金额大于营业收入相对较大的比例时，才能使“营改增”的实行达到降低房地产赋税程度的目的。所以，“营改增”对房地产企业的税收带来的影响还是很大的，实际上，并没有完全达到预期降低房地产企业税负的愿望。但是，由于房地产企业的特殊性，以前经常会出现一些税上加税的情况，这种情况会导致房地产的税收大大增加，而“营改增”的推行，大大避免了房地产企业的重复纳税的现象，也就在某种程度上减轻了税收负担，增加了企业效益。
“营改增”在房地产企业的试行，对房地产各个方面的要求越来越高。“营改增”之后，首先最大的影响就是由于部分企业没办法开正规的增值税的发票，这就使房地产企业对可扣除增值税的发票的获取有很大的难度。如果房地产企业调整好自身的结构，完善企业内部的各种机制，一定会在“营改增”工作的开展中受益。
二、对房地产企业税收的筹划对策
（一）开发成本的税收筹划对策
房地产在开发的过程中需要的时间很长，由于他的特殊性，所以成本也比较大，在工程施工的过程中如果对各个环节提前做好精密的筹划，把成本做好预算，那么一定就会降低房地产企业的成本。同时，由于“营改增”是要对增值税进行扣除，所以如果房地产企业在工程建设的期间可以将这些成本最大化的平均摊开，便可对增值税进行平均抵消，从而也就降低了税负。房地产企业的税收对房地产效益有很大的影响，税负的增加会造成房地产企业没必要的成本增加，所以对房地产企业的开发成本一定要做好筹划。
（二）重视对“营改增”制度的学习，完善对进项的管理
“营改增”制度在房地产行业的试行，目的是在其他各个领域都能够起到减少企业赋税的作用，所以房地产企业一定要高度重视“营改增”制度，对企业的工作人员要有专业的培训，使大家对“营改增”有简单的认识和了解，让每个员工都认真学习“营改增”的规则，让大家都参与到“营改增”的推行中去。
“营改增”这一新的政策是要企业在纳税是对增值税进行扣除，所以房地产企业要对增值税进行严格的掌控和管理。增值税的发票一般都是由供货商提供的，所以在采购之前，一定要了解供货商是哪种纳税人，一定要确认供货商是一般纳税人之后再进行合作，这样才能最大限度的抵扣进项，也就减少了房地产企业的税收。在“营改增”的制度推行之后，房地产企业一定要重视增值税发票，有些商户会利用价格优势拒绝开增值税专用的发票，房地产企业一定要把目光放长远，不能只看眼前的一点利益而接受商户不合理的建议。管理好进项，在实行“营改增”过程中，可以在很大程度上降低房地产企业的税负。
三、结束语
据现实情况，“营改增”对于房地产企业来说既有利又有弊，虽然会在某种程度上给企业带来一定的风险，但是也为企业带来了降低税负的可能性。所以说，“营改增”的方案在房地产企业税收的方面产生了巨大的影响，所以房地产企业要做好自身的完善工作，进行自我调整，做好筹划，充分了解“营改增”，利用好“营改增”，减少企业税收，降低成本，更好的避免“营改增”带来的风险。因此，希望通过本文的分析，可以给房地产企业一些启发，促进房地产企业的健康、持续发展。
参考文献：
[1]张泽洋.浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国乡镇企业会计，2014
[2]谢严.“营改增”对房地产行业税收筹划的影响[J].中国乡镇企业会计，2015
关键词：房地产企业；税收筹划；土地增值税
税收作为企业成本，是与企业利益密切相关的。合理、有效地控制企业的税收成本，有利于企业的可持续发展。房地产行业是典型的资金密集型行业，而随着国家宏观调控步步紧逼，房地产业的利润被极度挤压，由“暴利行业”向“平利行业”转变，加之现在房地产企业数量众多，竞争越来越激烈。房地产企业必须通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化，从而减轻资金压力，降低成本，增加经济效益，打造企业的竞争优势，为公司的发展打下基础。
一、房地产企业的经营特点及税负情况
（一）经营特点
对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点：
1．开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。
2．开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。
3．经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。
（二）房地产公司税负情况
从行业角度看，目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业，根据相关统计报告显示，2009年中国税收收入共59 515亿元，比上年增加5 291亿元，同年年房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额共计1 851.85亿元，占中国2009年全部税收收入增收额的5291亿元的35%。一年当中全国税收收入的增长额超过1/3来自于房地产业，增幅在各行中居首位；从税率来说，房地产行业的总体税率偏高。目前，中国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是30%～60%不等。总之，房地产公司税收负担过于沉重，通过税收筹划，实现税负的减轻，是公司的唯一选择。
二、房地产公司涉及的税种
（一）前期准备阶段的税种
房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元～15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%～5%的税率缴纳契税。
（二）房地产开发阶段涉及的税种
在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税；签订建设施工合同时，对合同金额按万分之三的税率交印花税；同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。
（三）房地产销售阶段涉及的税种
1．营业税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5%的比例税率。
2．土地增值税。土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。
3．印花税。房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照0.05%税率征收。
4．企业所得税。对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。
5．房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2%；依据房产租金收入计征的，税率为12%。
三、房地产公司的税收筹划策略
从以上的介绍可以看出，土地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负，因此也是企业开展税收筹划的重点税种。
（一）土地增值税的筹划
土地增值税采取的是超率累进税率的特点，这就决定了在销售过程中合理合法地降低增值额成了税收筹划的关键。
1.进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式。根据《土
地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。 充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，从而选择合理的售价。
3．整体转让、分解定价、拆分收入。房地产企业在成本不变的条件下，减少收入就能降低增值额。在超率累进税率下，也可以选择较低的税率，从节税的角度来说尤为重要。因此，在出售房屋时，可以考虑将房屋与屋内各种设备分别出售，与客户签订两份合同即签订一份商品房买卖合同，同时签订一份附属办公室设备购销合同，将收入进行分解，不仅使公司节约了土地增值税，同时也节约了印花税。另外，客户节约了契税，实现双赢。
（二）企业所得税的筹划
1．迟延纳税的筹划。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，考虑上货币时间价值，这其实也达到了税收筹划的效果。根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定，房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工：（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（2）开发产品已开始投入使用。（3）开发产品已取得了初始产权证明。已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税，而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。如上述三个条件一个都不满足者，可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于国税发[2009] 31号里规定的计税毛利率较低，扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件，尽量拖延完工时间，达到合法延迟纳税的目的。
2．充分利用税法规定的税前扣除项目。对于税法规定可以税前扣除的财产保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险、养老保险、住房公积金等费用，应足额购买，这样既能增加税前扣除成本降低企业所得税；又遵守了法律、法规；更重要的是为员工谋了福利，有利于留住人才，增加企业的竞争力。
（三）营业税的筹划
1.合理拆分业务，剥离价外费用。根据营业税税法的有关规定，营业税的应纳税收入为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产企业在销售房产的过程中，往往同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等各种费用。因此，房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产企业的税收负担。如果能将上述代收款项从房地产企业的计税收入中分离出去，就可以将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销售收入中分离出去，最终达到降低税负的目的。
2．将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。 在房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税，节约了2%的营业税。
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二、各节点筹划内容(图2)
三、可筹划税种简述
基于企业的经营策略和项目实际情况,针对于各税种的筹划可能性和筹划结果,如表1所示。(表1)
需要注意的是所述筹划空间为经验判断,且部分税种筹划结果为理论结果,具体需要结合最新税法文件和主管税务机关执法尺度进行调整。
四、地方税务政策解读(以南京项目为例)
(一)成本对象。成本对象由企业开工之前报主管地税机关备案。企业进行成本对象备案时,需报送以下资料:1、《房地产开发企业计税成本对象备案报告表》;2、《土地使用权证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等资料。
主管地税机关在登记备案出具书面告知书后,房地产开发企业按照已备案确认的计税成本对象计算各成本对象的计税成本。
(二)关于预提(应付)费用
1、房地产开发企业可以预提的出包工程,是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。房地产开发企业可以据以预提的出包工程合同总金额,不包括甲供材料的金额。预提的出包工程款最高不得超过工程合同总金额的10%,且已开发票金额与预提费用总计不得超过出包工程合同总金额。预提的出包工程,自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的,预提的出包工程款全额计入应纳税所得额;以后年度实际发生时按规定在税前扣除。
2、房地产开发企业可以预提的公共配套设施建造费用,对售房合同、协议或广告,或按照法律法规及政府相关文件等规定建造期限而逾期未建造的,其预提的公共配套设施建造费用在规定建造期满之日起一次性计入应纳税所得额。未明确建造期限的,在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的,其以前年度已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。以后年度实际发生公共配套设施建造费用时,按规定在税前扣除。
3、房地产开发企业预提的报批报建费用、物业完善费用,必须是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用,同时需提供政府要求上交相关费用的正式文件。未完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用不得预提在税前扣除。
除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明确期限外,预提期限最长不得超过3年;超过3年未上交的,计入应纳税所得额。以后年度实际支付时按规定在税前扣除。
(三)计税毛利率。目前,开发项目位于南京市的计税毛利率为10%。
五、土地增值税
(一)土地增值税清算单位。土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算,对于国家有关部门批准的分期开发项目,以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长,纳税人自行分期开发的,其收入、成本、费用按规定分别归集的,主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。
(二)土地增值税核算对象。土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的,按以下类别作为核算对象,分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率,缴纳土地增值税。房产类型分为:1、普通标准住宅;2、其他类型住宅(含普通住宅和非普通住宅);3、非住宅类房产。
(三)公共配套设施成本费用的扣除。项目规划范围之外的,其开发成本、费用一律不予扣除。
(四)装修装饰费用的扣除。对房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用,应计入房地产开发费用。
(五)相关费用、基金的扣除。市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除,也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。
(六)预征率。1、普通标准住宅不预征土地增值税;2、普通住宅按2%预征率预征;3、普通住宅以外的住宅按3%预征率预征;4、非住宅类房产按4%预征率预征。
六、分税种筹划详述
(一)企业所得税
1、开发成本的筹划。对于一般房地产开发企业来说,销售收入受市场价格影响很大,总体成本、费用控制会根据项目定位及规划设定,以上因素可视同为固定值,可调节空间很小,因此通过成本分摊方式的调整,可以达到延迟纳税的效果,如合理提高开发成本,增加主营业务成本金额,从而达到降低税负的效果。
2、成本费用的筹划。很多房地产开发企业为了土增清算时多扣除成本,刻意增加成本类科目的金额,造成企业所得税提前纳税、土增清算不能扣除的结果。合理合规的安排成本费用划分,达到前期多扣除费用的目的。同时可根据各年预算,合理安排广告费、业务招待费、三项经费等支出,控制在税法规定的限额比例内,减少应纳税所得额的调整。
3、弥补亏损的筹划。房地产开发企业成立初期,会连续几年税务利润亏损,合理安排销售时点,可在一定程度上利用弥补亏损的优势,降低前期所得税税负。这种筹划方式适用于开发周期较长、销售时点较晚的项目。
(二)营业税。营业税为收付实现制,纳税义务发生时点为收到款项或达到收入确认条件,同时考虑到“营改增”政策的变化,地税势必会对营业税等由地方税务机关征缴的税种严格管理,其筹划空间较小但风险很高,不建议对此税种筹划。
(三)土地增值税(预征)。根据市土地增值税预征政策,业态不同适用不同的预征率,其筹划空间较小,不建议对此税种筹划。
(四)土地增值税(清算)。如表2所示,
土地增值税是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据,并按照四级超率累进税率进行征收。(表2)从多角度把控适用税率,降低土增实际税负,以下几点仅从筹划方法的角度分析: 1、收入的调整。假定成本为不变量,结合预售阶段的筹划方案以及预测销售金额,调整销售单价,使清算部分增值额不超过扣除部分的50%,即适用最低的30%税率;或通过收入区间的调整使税后利润最大化。
2、成本的划分。假定收入为不变量,可以通过成本的划分,合理提高清算成本,从而降低土地增值税。
3、清算时点及顺序的确定。项目包括住宅、商业、车库、储藏室等业态,其中住宅和非住宅(商业、车库、储藏室等)为清算业态,受销售安排和项目立项所限,上述清算业态不能出具单独的清算报告,且根据清算时点要求,即销售比例达到85%或销售许可证满三年,届时增值额较高的业态销售比例较大,会提高清算项目前期的增值额,有可能出现前期清算补税,二次清算退税的情况,如合理调整销售计划,可推延补税时点。
4、普通标准住宅的税收优惠。根据《土地增值税暂行条例》规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额之和20%的,免征土地增值税。
七、税务筹划方案
目前,税务机关一般以区县级以上发展和改革委员会审批或备案的项目(《投资项目核准通知书》)为单位进行清算;对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。
关键词：营改增 房地产企业 税收筹划
税收筹划的内容主要包括节税、避税、转移税负，也就是纳税人以遵纪守法为前提，通过合理的安排与科学的筹划整理出最优纳税方式，使企业在合理避税中获得更多经济利益。当实施营改增后，房地产企业不仅能通过科学的税收筹划有效减轻纳税负担，还能成功避免重复征税问题，使企业的成本及风险得到降低。因此，基于营改增后的房地产企业税收筹划是值得分析和探究的重要课题。
一、营改增后房地产企业税负受到的影响
长时间以来，房地产企业的建筑业和不动产销售都需要缴纳营业税这种价内税，而营业税作为一个价内税，极易发生重复征税问题，无论是建筑业或是房地产开发企业还是营销企业，房地产链条上的分工越明细，重复征税就越严重。这使房地产企业无形中增加了税收负担。当营改增在房地产行业得到实施后，由于每个环节就其新增价值额征税，避免了重复征税，在一定程度上降低了企业税负。同时，营改增进项抵扣的方式能促使房地产企业对其经营流程重新进行设计，将以往的粗狂式管理转化成精细化管理，达到降税的目的。但在实际的运作中，房地产企业的营改增面临许多改革中的问题，比如建筑业作为以提供建筑劳务为主的企业，其进项购进业务非常少，营改增之后如何对其制定合理的税率，使其税负不至于过重。房地产开发企业的成本构成中土地成本作为占比重最大的一个项目，由于是政府直接收取的土地出让金，还不能作为抵扣进项，导致房地产开发企业的税负有所增加；此外，增值税纳税人作为一般纳税人和小规模纳税人，不同的房地产企业选择不同的纳税人，可能会给企业的税负带来不同的影响，不同的企业不能盲目选择，而应根据自己的实际情况以及税法的相关规定申报不同的纳税人。
二、营改增后房地产企业税收筹划的意义
在国民经济发展中，房地产行业是根基，任何行业的发展都离不开房地产行业，它是国民经济发展的支柱性产业，更是人民生活改善的一项基础性产业。当实施营改增后，房地产企业不仅能成功避免重复征税问题，还能通过科学的税收筹划有效减轻纳税负担，使企业的成本及风险得到降低。因此，基于营改增后的房地产企业税收筹划是值得分析和探究的重要课题。
营改增以后对房地产企业的税收筹划有积极意义。一是税收筹划能帮助房地产企业提高其经济效益。通过税收筹划，纳税人能减少房地产企业支出税费增加利润。二是帮助房地产企业降低税收风险。当出台并实施营改增税收政策之后，房地产企业的财务人员务必要熟练掌握一系列税收政策，增强纳税意识，真正实现房地产企业的诚信纳税，通过完善税收筹划来降低其税务风险。三是对提高办税人员水平、督促国家建立健全税收制度等起到积极作用。在任何国家的避税与反避税的博弈中，税制越健全避税的空间越小，企业避税的渠道趋于对政策的熟练运用，比如减税免税的运用等。而不是能有多少可钻的空子。正所谓愚昧者抗税、愚蠢者偷税、聪明者避税、精明者筹税，营改增促使房地产企业的财务人员获得良好的培训空间与个人发展空间，为房地产企业依法筹税、诚信纳税提供良好条件，同时促使国家在税收法律法规的不断完善中堵住税收缺陷与不足。
三、基于营改增后的房地产企业税收筹划建议
（一）科学合理申报纳税人身份
在房地产行业实施营改增后，所有增值税纳税人都要按照增值税纳税人的相关规定申请纳税人身份，增值税纳税人身份分为一般纳税人和小规模纳税人，划分的标准是经营规模的大小和会计核算是否健全，一旦认定后身份不同计税方法不一样，一般纳税人使用进项抵扣计算缴纳增值税而小规模纳税人则以全部销售额计算缴纳增值税，当然一般纳税人使用的通用税率为17%，而小规模纳税人使用的是征收率3%。
经过测算我们以为企业的购进业务达到一定比例有必要按照规定申报一般纳税人，否则税负会远远高出小规模纳税人的平均税负。并且需要提醒的是，按照现行增值税纳税人管理规定，对于年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定的小规模纳税人标准的纳税人，没有按照规定期限申报一般纳税人的，税务部门将要求按照一般纳税人税率计算增值税并且不得做进项抵扣，亦不得为其代开增值税专用发票，如果企业的财务管理发生了这样的申报失误，企业的税负将大幅度增加。但需要提醒的是并不是所有房地产企业都被认定为一般纳税人才好，比如提供建筑劳务为主的企业和以不动产销售为主的企业由于进项税额很低，认定为一般纳税人一方面使用一般纳税人的较高的税率（预测房地产企业为11%的增值税税率），另一方面却几乎没有进项抵扣，那么同样会大大增加企业的税负。这种情况下不如按照小规模纳税人的征收率缴纳增值税。
（二）加强管理增值税发票，及时获取可抵扣发票
对于认定为一般纳税人的房地产企业，企业将使用增值税专用发票，要求专人开具、专人保管。房地产企业应使其内部管理水平得到提高，并促使财务人员加强学习税务知识。作为增值税一般纳税人一方面要管理好销项税发票的开具和管理，另一方面加强管理各项购进业务，包括固定资产购进的管理和采购材料的管理，及时取得增值税专用发票和相应的抵扣联。尤其是在与大多数建筑公司或销售公司发生业务往来时，由于对方可能是小规模纳税人，要积极协调获取税务部门代开的增值税专用发票以期正常完成抵扣。而作为小规模纳税人的房地产建筑施工企业竞争将更加激烈，由于难于实现外部税负转嫁，致使一些建筑企业选择从工程质量入手，降低成本获得期望的利润。这就需要房地产开发企业强化内部质量监管和外部质量监控，尽量选择那些与增值税一般纳税人资格相符的、具备正规资质的建筑施工企业，既能保证工程质量，又为后期抵扣进项税打下基础。
笔者可以预见，基于增值税避免重复征税促进社会化专业协作的重要杠杆作用，未来几年，社会上的建筑业会发生优胜劣汰整合兼并的热潮，那些资质缺失、质量不过关的游走型建筑施企业会大批淘汰。
（三）科学利用税收优惠政策，实现减税免税目的
增值税减免税条例有诸多规定，比如利用掺兑废渣在生产原料中且比例不低于30%的生产的特定建材产品，给予免税；以废旧沥青混凝土为原料生产的再生沥青混凝土，且在生产原料中比重不低于30%的给与增值税即征即退；采用旋窑法工艺生产并且生产原料中掺兑废渣（含水泥熟料）不低于30%的给予增值税即征即退；此外，随着绿色建筑理念的推广，增值税对认定为新型节能环保墙体材料的产品将给与免税或即征即退的优惠政策。房地产行业产业链的相关企业要科学利用好这些税收优惠政策，积极税收筹划实现减税免税。
（四）注重经营活动管理，合理开展税收与成本联动筹划
一是对供应方的资格和价格进行比较。房地产企业到底应该在一般纳税人处购进货物还是在小规模纳税人那里购进货物？在质量相当的前提下要做成本与税收的联动筹划，比如从一般纳税人处购进一批增值税税率17%的货物，价税总计117万元，可抵扣进项税额为17万元；从小规模纳税人处购进同样一批货物，在无法取得增值税专用发票的前提下，该批货物只有等于100万元，企业的预期成本才不会改变，低于100万元企业获得额外利润，如果高于100万，即意味着企业成本费用增加。二是利用税率差异。当同一纳税人的同一项业务既涉及一般物资又涉及建筑业劳务时候，一般物资的税率是17%，建筑业的税率是11%，在政策允许的情况下，利用混合业务不同纳税对象税率不同的差异，减少企业的税务负担；
（五）加强税务机关沟通，确保企业税收筹划合法
在企业进行合理避税的过程中，制订以及实施筹划方案，要注意合法性的基本要求与准则。所以，企业必须严格遵守我国法律、法规、制度的规范，在合法的范围内进行合理避税，保障合理避税行为的合法性。同时，企业还应充分关注国家法律环境的变化，考虑国际相关法规及行业准则的约束。
另外，由于税务执法机关拥有自由裁量权，因此，企业应当加强与当地国地税机关的沟通与协调，熟悉当地的税收征管特点和具体要求，对税务部门的指导要主动积极地接受，定期向其咨询政策的最新发展动态，并进行理解、掌握，为制订合理的筹划方案提供参考。制订方案、实施方案的过程中，对本地税务部门的征收管理方法要时刻关注，以取得本地部门的认同。实施方案的后期阶段，倘若与税务部门在理解上存在不一致的问题，企业应予以合理解释。
四、结语
“营改增”的最终目的在于协调社会负担和政府收入之间的矛盾，降低社会税负。虽然，在“营改增”初期，房地产企业会面临很多的问题，房地产企业的经营也会遭受一定的挫折，但是，只要合理进行税收筹划，营改增必定是推进企业发展的重要保障。
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（一）新会计准则对房地产企业存货计价方法、投资性房地产、固定资产计量的影响
新会计准则在存货计价方法上开始转变，规定《企业会计准则第1号――存货》中取消了原有后进先出法，开始向加权平均法和先进先出法进行转变，此种计价方法的转变一定程度上会造成毛利的波动。该方法，尤其是在通货膨胀的市场背景下采取加权平均法和先进先出法会造成一定的税负增加。因为房地产企业自身具有建设的周期长，假设取消或限制存货后进先出的计价方法后就会直接影响着房地产企业的当期损益，对房地产企业税金和利润空间两方面造成影响。其次是投资性房地产方面的新规定，该规定指出为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。说明如果采用的计量方式为公允价值，摊销或计提折旧将无法再进行，企业税负将会有一定程度的增加。最后是新会计准则对固定资产计量的规定对房地产企业的涉税状况也是有影响的。该规定明确了固定资产的折旧方法、折旧年限，而在房地产企业中，主要是以固定资产的形式存在，而且成为企业资产方面的一个重要的组成部分，所以房产的结构与管理水平高低将会对房地产企业的竞争力有着巨大影响。
（二）新会计准则促进了房地产企业税收筹划空间的扩展
一是对公允价值加以利用进行税收筹划，在新会计准则中关于公允价值计量模式做了许多规定，从房地产企业负债与资产计量方面来分析，房地产企业的折旧、摊销和成本等损益的计算都会出现相应的变化，所以对于房地产企业而言，就需要利用公允价值进行合理有效的税收筹划。一方面要充分利用为房地产企业提供的专业会计政策。包括固定资产折旧方法、存货计价方法等多种会计政策，如果选择的会计政策不一样，就会造成所能取得的税收筹划效果不一样，使得面临的税负也差别很大。另一方面新业务的税收筹划。新的业务主要指企业年金和投资性房地产。在这些方便需要根据情况做好相应的税收筹划。二是新会计准则针对投资性房地产的会计处理相对旧会计准则限制的方面要多很多，这些限制，在很大的程度上将引起房地产企业的损益出现一些改变，这样房企税收筹划中就不得不让对当前的操作手段和方式做出相应的调整。
二、新会计准则下的房地产企业税收筹划对策
（一）加强关注税收政策，采取相应对策
在社会经济发展过程中，国家的税收政策都会做出相应的调整，相应地，房地产企在税收筹划方面，可以根据房地产企业特征构建相应的信息管理系统，利用有效方法掌握税收政策实际变动情况，这样才有利于房企有效、及时的制定问题解决对策。如《建造合同》准则是新会计准则的第15号准则，主要是对代建房的规范。税法对各种建房方式进行了界定，不同建房方式的税收待遇是存在差别的，而房地产企业存在自主开发、代建房和合作建房等多种多样开发。
（二）强化房地产对销售收入的税收筹划
