发布时间：2023-09-11 17:26:55
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产风险防范样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
关键词：房地产企业 财务管理 措施
在很多地区中，房地产是主要的产业，虽然我国房地产产业起步比较迟，但我国房地产企业也得到快速发展，并为我国的经济带来一定的影响，然而，房地产产业的发展也存在一定的问题。当前，财务风险是阻碍房地产企业稳定发展的重要原因，为此，房地产企业一定要加大对财务管理风险防范及控制。
一、房地产财务风险管理的涵义
对于狭义的财务风险而言，财务风险是由普通的收益而带来的大幅度的风险或者是财务杠杆而为企业带来可能会导致破产的风险。而对于广义的财务风险而言，财务风险是在投资、资金运作、融资的时候受到多种因素的影响，而导致资金成本收回的难度加大以及投资的回报不高的风险，进而不利于企业稳定的发展。为此，房地产企业一定要加大对财务管理力度。
二、房地产财务管理风险出现的原因
（一）财务管理人员综合素质不高
对于我国很多的房地产企业而言，即使具备一定数量的财务管理人员，但财务管理人员的综合素质不高。对于大部分的房地产企业而言，财务管理人员并没有正确认识财务管理，基本上都认为财务管理只是一项记录企业收支的工作，而且所记录的数据并不能为企业的发展提供有效的意见，同时，当财务管理出现问题的时候，只能依赖于财务管理人员，从而导致财务管理欠缺一定的科学性，最终不利于房地产企业财务管理的有效性。
（二）财务管理工作流于形式
为了确保房地产企业财务管理工作的顺利运行，一定要建立完善的财务管理体系。对于大部分的企业而言，虽然都建立了财务管理体系，但是基本上都存在一定的问题。比如，财务管理人员只是表面分析财务数据，并没有深究财务数据的价值。财务管理部门虽然能够通过科学的方式预计出企业在融资的时候会出现的风险以及效益，但是理事会并没有重视起来。此外，企业为了尽快得到贷款，并没有认真对贷款的款项以及内容进行合理的分析，进而造成企业的负债率提高。由于企业没有健全的财务管理系统，从而导致财务管理工作流于形式，最终不利于企业长期发展。
（三）预算管理不够科学
对于房地产企业而言，所需要的资金的流转数目十分庞大，同时开发项目越庞大，所需资金就会更加多，而且资金占有的时间就会更加长。一部分的企业发现市场房价水涨船高，通过竞标得到土地后，就会采用捂地、囤地等方式促使自身的利益最大化。然而当企业并没有进行科学的预算管理，没有全面对土地开发成本进行考虑时，很容易为企业带来一定的财务风险，甚至会增加企业的开发成本，从而导致企业获得的利润减少。为此，房地产企业一定要加大对预算管理的力度，同时要清楚国家的政策，从而能够防止因为政策的变动而导致企业利润的减少的情况出现。
（四）成本控制不合理
对于房地产开发而言，最突出的特征是建设时间长、所需资金多，而且，在房地产开发的每一个环节中，都需要巨额的资金流动，当企业不能合理的控制成本，就会造成资金的利用率降低。通常情况下，企业往往只重视工程的进度，而忽视了成本控制的必要性，进而造成企业经济效益的下降。同时，企业不重视成本控制，不单单会为企业带来一定的财务风险，也会导致企业内部一些人员谋取私利，最终不利于企业的稳定发展。
三、房地产财务管理风险防范及控制的有效措施
（一）提高财务管理人员的综合素质
通过促使财务管理人员综合素质的提高，能够促使房地产企业财务管理水平的提高。一般而言，财务管理工作是否有效，是与财务管理的综合素质有直接的联系。财务管理人员不单单要学会做报表以及记账，同时，也要具备一定的成本控制、工程管理的相关知识，从而能够确保财务管理工作的顺利进行。
（二）建立完善的财务管理机制
对于房地产企业而言，要加大对财务管理的力度，首先，企业一定要完善企业的财务管理机制，并要健全财务管理制度，合理的促使施工员工素质的提高，同时要强化会计工作，因为，对于财务管理工作而言，一个小小的失误都会带来一定的财务风险，为此，企业一定要建立健全的财务管理制度，从而更好的防范财务管理风险。
（三）建立风险防范体系
对于房地产企业而言，会受到多种外界因素的影响，为此，企业一定要建立完善的风险防范体系。为了能够建立完善的风险防范体系，企业要树立风险意识，充分的认识风险，从而才能科学的对将会出现的财务风险进行预测。比如，再筹资风险、利率变动风险等，对于不同的风险，企业要制定不同的防范措施。同时，有效的预测以及规避风险，能够促使企业利益的最大化， 最终能够促使企业在市场竞争中屹立不倒。
（四）促使预算管理水平的提高
对于房地产企业的财务管理而言，具有一定的不稳定性，在开发项目前，一定要进行预算管理，从而促使成本的降低，最终促使企业利润的最大化。就房地产企业而言，财务部门一定要重视资本预算，同时要以项目预算要基础，有效的对资金的活动量进行控制。此外，要制定预算管理方案，有效的对房地产进行财务预算，最终促使项目决策的科学性的提高。财务管理部门要以企业的实际情况为前提，合理的对资金进行分配，从而促使财务风险的降低。最后，企业要建立健全的预算管理机制，重视对员工的绩效考核，加大对财务管理的力度，全面进行预算工作，从而促使财务预算管理水平的提高。
四、结束语
综上所述，房地产企业要想长期稳定发展，就一定要加大对财务管理风险的防范及控制，并要采取有效的措施解决财务管理风险中的问题。为此，企业一定要做好财务风险管理，才能确保企业核心竞争力的不断增强。
参考文献：
［关键词］ 房地产企业 投资风险 风险防范
一、房地产企业的投资现状
近几年来，我国的房地产市场持续升温，房地产业开发投资规模持续增长，销售价格不断攀升。根据国家统计局的房地产业投资统计数据的显示，2001-2009年9年间，全国房地产业投资额由2001年6344.11亿元增长到2009年的19422.92亿元，2009年投资规模是2001年的3.06倍。
我国房地产企业平均资产总额过低，而房地产开发项目资金需求动辄上亿，因此，房地产开发企业大多依靠银行贷款和多种集资进行开发。我国目前多角债权人的权益，多角债务盛行，债权人权益往往得不到有效的保护，使得有的房地产企业根本不顾债权人的权益，将借债资金自目投资，造成房地产投资结构极不合理。
二、投资风险的成因分析
1.房地产粗放型开发。城市化规模的自目扩张与房地产粗放型开发，导致了大量土地资源的占用和利用效率的低下。首先是缺乏科学发展观的指导，在城市的总体规划和建设过程中，忽视了经济、生态、社会的可持续性发展，导致重复建设、自目建设、随意建设的情况比较严重。其次，违法违规征地圈地现象较严重。为了商业目的，有的地方或开发商使用各种手段，不顾国家法律法规，大量征地、囤积土地，造成了土地资源的极大浪费。
2.房地产投资增长过快。由于房地产投资过快增长导致房地产的结构性失衡和大量的商品房空置。近年来，虽然住宅开发投资稳定增长，经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例也并不是最低的，但是与我国的收入结构相比，这一比例明显偏低，在房地产和住宅开发投资增长分别高达32%和32.2%的同时，而且济适用房开发投资的增长只有9.1%。因此造成供给与需求的结构性矛后有加剧之势。普通商品房和经济适用房供不应求，高档商品房却不同程度地空置积压。
3.对合作伙伴或项目开发不了解。房地产企业自身所掌握信息不全、不准，使得开发的房地产项目前期调查不周，测算不精，投资决策草率。所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，在运用中出现与当初的估计有较大偏差。如北京等一些大城市，当前人们对住房的最迫切的需求是“廉租屋”，以及以成本价并享受各种优惠折扣出售的公房；其次为经济适用型住房；最后才是高级公寓及别墅。这与消费者整体收入水平呈现“金字塔”型不无关系。而一些发展商至今仍心存“暴利”思想下的某种“幻觉”。
三、房地产开发企业投资风险防范
房地产开发企业投资需要考虑的风险因素最多，风险因素对项目成败的影响也最为关键。因此，建议企业做好以下几方面的工作:
1.高度重视可行性研究。可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合技术经济分析，这是房地产及其他任何投资建设项目前期不可缺少的一个阶段。在房地产开发的整个过程中，可行性研究阶段是房地产投资过程中最关键的一步，也是拥有最大的不确定性与机动性的阶段。因此，可行性研究阶段对风险的评估，分析正确与否，将直接影响到房地产投资项目的成功与否。房地产开发企业必须建立一支高水平、多学科的开发队伍，加强房地产市场调研，充分掌握影响项目投资的政治、经济、社会、环境资料，并目_对此加以分析和综合，建立一个庞大的信息系统，对项目进行可行性研究，从而通过科学预测，对项目准确定位，选择适宜的投资项目类型、投资区位和开发时机，减少房地产投资开发的自目性。
2.灵活应用投资组合理论。在投资领域里，“不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里”的做法非常适用。就是说要懂得分散投资以达到分散风险、降低风险的目的。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的投资的基础上，搭配投资各种不同类型的房地产，以降低投资风险的房地产投资策略。房地产投资可以选择不同区域、不同房产类型的投资组合，甚至是同一类型不同项目的投资组合来达到分散风险的目的。不同类型房地产的商业风险不一样，获利能力不一样，为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收益，较理想的对策是进行房地产类型组合投资。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等等。
3.关注政策变动。我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，其受政府政策影响则更大。所以时刻关注国家各项方针政策变化，通过对各项政策的研究，既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向，较正确预测未来，又利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。
4.必要时采用风险回避的形式来消除风险。在对项目各开发方案进行经济评价的同时，要注重风险分析，对项目实施各程度阶段可能存在的风险进行尽可能详尽的分析，选择可靠性好，风险隐患少，风险低的开发方案。
投资是企业活动的关键步骤，对于企业来说投资的成功与否关系到企业的生存发展，只有最大限度地利用好企业有限的资金，才能提高企业财务成果。由于企业投资环境很复杂，因此企业投资过程中存在许多危险，只有有效防范才能使投资项目不能达到预期效益。
参考文献：
[1]梁惠兰：企业财务风险识别与防范[J].北方经济，2006, (6):52-53
[2]李 慧：企业财务风险的技术性防范方法[J].当代经理人，2006,(11):54
【关键词】房地产泡沫；金融风险；防范措施
自1998年我国开始推行商品化的住房以来，对我国房地产行业起到了极大的促进作用，也正是因为房地产行业的蓬勃发展使得其对国民经济的积极发展起到了至关重要的作用，从目前的情况看来，房地产行业已经发展成为中国国民经济的核心部分。通过金融危机的冲击后，中国房地产价格却依然居高不下。那么，这是否意味着中国房地产泡沫的存在，而又该如何防范房地产金融蕴含的风险，是否需要救市等等都是值得业界关注的热点问题，对其研究具有极大的理论和现实意义。
一、我国房地产泡沫成因分析
1.土地资源稀缺
房地产行业就是指从事房地产开发投资与经营的行业，一切围绕着土地而发展。而由于土地本身就是一种有限的、不可再生的稀缺性资源，基本不可能存在多次补给的情况。然而，目前我国房地产行业的整体发展势态良好，这一方面使得房地产行业对土地的需求不断提高；另一方面，土地资源也在逐渐减少。这使得两者之间形成的矛盾变得越发明显。
目前，我国城市化的发展进程已经来到了至关重要的时刻。土地资源除了可以为地方经济发展带来一定的助益，同时房地产开发商还可以通过土地投机获利一定的利益。基于此，房地产开发商都会通过各种途径进行“圈地”操作，为自己储备更多的土地。当整个经济大环境发展到一个节点，房地产开发商就会将土地以高价转让，或者自行开发这些土地，然后进行疯狂的炒作。也正是因为这一现象，使得有限的土地资源在这一循环交易中价格不断上涨，最终土地的价值远远高于其实际价值，房地产泡沫由此产生。
2.房地产投机
出土地资源稀缺外，房地产投机也是房地产泡沫的形成的主要原因之一。一般情况下房地产投机是与预期、非理性等因素相互影响而发生作用的。房地产市场主体对未知的房地产价格上升趋势进行过高的预期，然后不断地购买、储存，让人们仅仅看到房地产市场昙花一现的繁荣。而这也为房地产泡沫的形成埋下了伏笔。在这一系列的过程中，常常会出现“羊群效应”，这一效应是由于房地产市场的不确定性以及不对称信息所导致的，房地产的投资者或者消费者在预期与决策过程中思想、行为趋同的行为。关注我国房地产市场的相关新闻报道便可以看见在我国的一些大中型城市中常常就会出现“羊群效应”的现象，例如排着长队去买房便是这一现象的基本体现。投机的环境一旦成熟，房地产价格便会慢慢的超越原本的房地产市场价格，其收益也存在许多不确定因素，而是由房地产的投机交易来直接决定。
二、房地产金融风险的防范
1.加强个人住房贷款的管理
房地产金融风险中的个人住房贷款问题已越来越突出，也受到了社会各界的关注。目前，我国个人住房消费贷款的总量还在不断增大，而其于城市居民的个人利益存在着密切关系。因此，加强个人住房贷款的管理，是防范房地产金融风险的重要手段之一，其主要内容有：
第一，明确个人住房贷款的审查程序和标准，然后以此为基础建立相应的信用登记制度；第二，健全个人住房贷款的担保制度，对于居民第二套住房的贷款比例和额度进行严格的控制，与此同时要加强担保执业机构的业务监管工作，对贷款风险进行有效的防范；第三，要严格遵照个人住房贷款利率政策，严禁擅自提高或压低个人住房贷款比率的行为发生；第四，严格评估贷款抵押物实值，在此过程中要严格执行贷款额与抵押物实值比例不得超过80%的规定，对于“零首付”贷款购房现象应该尽量规避。
2.建立健全的法律制度
对房地产行业建立健全的法律制度是规避房地产出现金融风险的最有利的保障手段。对于目前我国房地产金融领域的立法的整体情况来看，这些法律制度的建立相对来讲还是比较滞后的，缺乏实践性和科学性。笔者认为，应该尽快的完善房地产行业的法律法规，以加强行业的风险防范：第一，出台专门的金融机构资金监管的规定和办法；第二，修改和完善《担保法》、《保险法》，进一步完善房地产金融行业的个人信用制度以及担保体制，希望能够对信用方面的立法完善有所助益；第三，进一步完善和明确我国的《证券法》的内容，并进一步明确房地产相应部门所对应的法律制度，对房地产抵押贷款债券的发行和转让制度、房地产投资基金制度以及房地产企业上市、退市制度等等进行完善和补充；第四，对于现有的财产保险制度也需要进一步的完善，适当的将住房抵押保险的种类进行扩充，修改那些不符合实际的内容，对保险费的金额进行科学的评估，从而明确缴费方式以及关于退保的规定。
除了金融业法律法规的完善外，还必须细化房地产行业的法律制度，将房地产行业与金融业的法律制度进行有机地结合，以期有效地促进金融市场与房地产市场的协调发展，尽最大的努力去防范房地产业出现的金融风险。
3.建立全方位的监管体系
首先，外部监管体系的建立。所谓外部监管体系就是指通过人民银行、银监会和审计部门来对房地产行业进行监管，通过这一方法仅可能最大程度的强化监管细节，使得监管能够发挥其最大效果。此外，在这一外部监管体系中，审计部门对房地产金融机构的财务收和经营效益的审计也起着至关重要的作用，能够有效地督促商业银行实事求是的按照金融方针政策去执行相关规定，用这一方式来保证其收支活动的合法性。然后，会计师事务所以及审计事务所也是这一体系的重要组成部分，聘请专业的会计师或审计事务所对其进行一些列的审计，保障相关信息的准确性。
其次，行业内部监督系统的建立。在房地产行业内部监督系统中，地方政府应该给与房地产金融机构一些适时的正确的引导，为房地产金融机构提供一个良好的沟通协调环境，为行业内的相互监督起到一定的帮助作用。
最后，外部评估约束系统的建立。对房地产行业内部与外部建立监管监督体系的同时，还应该利用评估系统对房地产金融机构的信用等级进行评定并公布评级，这一方法能够让社会公众都参与到房地产金融风险度的监督之中。
4.建立健全房地产风险评估机制
一方面，建立健全房地项目开发风险评估机制。我国的金融企业应加强对房地产项目开发评估体系学习和对风险评估专业人才的招聘，对房地产项目的市场前景、管理能力、运营能力、财务能力和营销能力等进行全面评估，结合申请人的信用等级来测算该项目的风险度。若出现房地产项目风险度较高的情况应该审慎发放贷款，将风险降至最低。
另一方面，建立健全的贷款户资信评审制度。我国金融企业已经初步建立了信用等级评级制度，但实际上还存在许多不足之处。因此，可以通过引进 “6C”原则以加强资信评估。
三、结论
房地产泡沫与金融市场存在着密不可分的共生关系。这也就是说如果房地产价格出现上涨的情况，金融机构的资金就会通过各种渠道进入房地产市场，从而促进房地产价格继续上涨；反之，金融机构的资金则会退出房地产市场，让房地产价格继续下降，金融危机也随之产生，极不利于国民经济的稳定发展。而防范房地产金融风险要从抑制房地产泡沫入手，只有找出问题的症结所在并对症下药，才能取得最大的成效。只有进一步加强房地产金融监管监督体系，才能最大化的防范我国的房地产金融风险，对我国经济的发展起到保驾护航的作用。
参考文献：
[1]潘石屹.房地产市场中存在的风险[J].金融研究，2010，（4）
[2]易宪容.房地产金融风险到底有多大.中国房地产信息网，2011，（4）
[3]程瑞华.未雨绸缪防范房贷风险.《金融时报》，2010.6.12
关键词:房地产企业财务管理风险防范
近年来，社会经济的发展以及公众对于商品住宅需求的不断增长，都把房地产企业推到了发展的关键时期。作为产业关联度极强、带动系数较大的企业，房地产企业已经迅速发展成为国民经济的重要产业，在当前我国的社会经济生活中具有极其重要的地位。房地产企业是典型的资金密集型行业，并且具有极高的风险，投资大、风险高、回收周期长是其显著特点。这些特点使得房地产企业必然会面临巨大的财务风险。
由于各种原因，国家对房地产行业的宏观调控力度正在逐步加大，国际经济形势也在不断发生变化，这些因素都给房地产企业的财务管理带来了新的挑战。有效的规避财务风险，在企业的经营和发展中有效的防范财务风险，是房地产企业能够健康和谐发展的重要前提。
一、做好房地产企业财务管理风险防范的必要性
我国的房地产企业起步相对较晚，各方面的体系和机制还很不健全，发展过程中出现了一些问题。加之我国的房地产企业面临的金融环境恶劣、金融体系不健全等因素的影响，使得我国的房地产企业财务风险与日俱增。房地产企业在发展的过程中优化财务结构、科学合理的控制财务风险的发生是一项必不可少的工作。
我国经济体制改革的不断深入已经给房地产行业的发展带来了显著影响，使房地产企业财务管理面临更多的风险和困境，政策风险以及市场风险都给房地产企业财务管理风险防范增加了难度。另外，房地产企业主要的监管模式是静态的，主要是进行事后监管，这是房地产企业财务风险防范的一个障碍。只有对房地产企业的财务风险防范进行深入的研究，只有积极地改进房地产企业财务管理的策略，制定房地产企业财务管理风险防范的有力措施，才能降低房地产企业财务风险发生的几率，保持房地产行业的健康发展。
二、房地产企业财务管理风险的成因分析
(一)内在因素
第一，房地产企业是一个比较特殊的企业类型，作为资金密集型行业面临财务风险的可能性更大。房地产企业具有投资规模大、资金回收缓慢、资产风险高等特点，这些特点从根本上决定了房地产企业的经营发展必然面临较高的财务风险。第二，房地产企业经营的模式比较特殊，其自有资金所占的比例很小，这就直接导致负债资金数额巨大。资本结构中债务资本所占的比例越大，发生财务风险的几率就会越高。第三，房地产企业有其内部管理水平的缺陷，这也从一定程度上增加了财务风险发生的可能性。总体来看，房地产企业的财务风险管理和防范机制存在很多缺陷，主要体现在成本费用控制不严格、缺乏财务预算分析、忽视现金流管理等。
(二)外部因素
房地产企业的经营主要受到国家宏观调控政策的影响和制约，还要受到来自市场的各个方面的影响，比如市场环境引发的价格风险、投资风险等，这些都从很大程度上增加了房地产企业的财务管理风险。
三、做好房地产企业财务管理风险防范的有效措施
(一)选择正确的财务风险评价指标
选择科学和合适的财务风险评价指标是做好房地产企业财务管理风险防范的一项重要的基础工作。合适的财务指标可以对房地产企业的财务风险进行有效的评价，它是进行房地产企业财务风险评价的一项重要客观标准，可以准确、全面、恰当地反映当前房地产企业的财务风险。指标的选择必须符合一定的原则，这些原则主要包括科学性、合理性、客观性等。整个财务风险的水平是根据财务风险的动因进行分析的，并且由全面的指标体系来进行反映。能够对房地产企业的财务风险水平进行反应的指标体系主要有短期偿债能力指标体系、长期偿债能力指标体系、营运能力指标体系、盈利能力指标体系、风险水平指标体系、现金流量能力指标体系、发展能力指标体系等。选择正确的财务风险评价指标可以使财务风险控制更有目的性。
(二)建立科学合理的资本结构，规避风险
第一，房地产企业的资本管理必然离不开现有的资本结构理论。对于房地产企业来说，过多的负债将会使企业的价值下降。因为房地产企业的负债经营运用的增加，必然会引起债务偿还风险的增加。房地产企业应该把负债经营可能带来的风险控制在一定范围之内，不得使企业面临严重的财务风险。第二，房地产企业筹集资金的渠道应该包括债务融资和权益融资。房地产企业应该致力于找到企业发展的最佳资本结构，把筹资渠道进行科学合理的安排，呈现出风险最小的资本结构形态，以达到企业增值的目的。第三，房地产企业贷款额度要有所控制，针对企业所处的内外环境选择合适的融资策略，严格遵守合理使用资金及承担适度资本成本原则用长期负债来满足公司对资金的需求。
(三)建立和完善房地产企业的财务预警系统
预警系统可以大大加强房地产企业的财务风险防范。房地产企业的财务预警系统要从企业运营的各种资料来源进行分析，在分析的基础上运用各种数据模型和比例分析对企业的财务风险进行事先的预防和控制。建立房地产企业的财务预警系统应该注意立足于市场环境以及企业自身的生产经营战略，这样可以较好的规避融资和投资失误带来的负面影响，可以将企业的财务危机控制在初级阶段，降低财务风险给企业带来的危害。
(四)强化资金管理，保证资金运转的良性循环
房地产企业的产品既具有投资价值也具有消费价值，所以房地产企业的资金回收管理存在一定难度。针对这种情况，首先房地产企业应该对资金进行集中管理，采取统一调配的方式避免出现过多的闲置资金，以提高资金的运转速度和使用效率，保证资金运转的流畅和高效。其次，房地产企业的资金结算方法应该更加科学，保证资金结算的顺利进行，使资金顺利回笼到位，促进资金周转的良性循环。
(五)充分调查市场和研究市场，防范和降低市场风险
市场经济的大环境下，房地产企业必然面临着来自市场的多种风险。实践经验表明，房地产企业的财务风险很大一部分来自市场风险，所以做好市场调查，做好市场风险分析是非常有必要的。房地产企业应该改成立专门的市场调研部门，指定专门人员进行市场调查和分析，了解房地产市场的容量以及波动情况，掌握最及时的第一手资料。同时，还要对潜在市场容量和未来市场风险有敏锐的洞察力，清楚市场承受能力和社会需求能力，为房地产企业的发展提供可靠详实的第一手资料。
(六)建立防范财务管理风险的内部控制制度
内部控制制度可以提高房地产企业财务管理的规范性和科学性，是财务风险防范体系的重要组成部分。对于房地产企业的财务管理人员而言，应该熟悉房地产企业的开发经营活动，熟悉其财务特点，探索适合房地产企业财务管理的方式和方法，积极构建科学合理的内部财务控制体系。按照企业自身实际情况，制定严格的财务管理规章制度，做到对企业财务风险的全面把握，并且对企业财务风险进行全面分析和控制。以此更加有效的规避房地产企业的财务风险。
四、结语
房地产企业是一个重要的行业，关系到国计民生和社会稳定，并且带动了很多上下游产业。但是，由于国家宏观调控和市场经济形势的变化多端，使房地产企业面临的形式错综复杂，处于市场压力和政策压力的双重夹击之下。在这种情况下，如何有效的控制房地产企业的财务风险，如何进行有效的财务风险防范是房地产企业不容忽视的问题，需要从各个方面努力，做好房地产企业的财务管理风险防范。
参考文献：
[1]朱陶萍.房地产开发企业财务风险及治理对策［J］. 现代经济信息，201
[2]蔡敏妮.房地产企业应加强财务风险管理［J］. 科技信息,2010
[3]李荣锦,王珍.房地产企业财务风险及防范研究［J］.会计之友,2010
关键词：营改增；房地产；涉税风险
在我国财税改革历史上，共有过三次重大财税改革，而营改增是我国三次重大财税改革中最重大的一次。营改增是我国“十二五”规划提出的重点税制改革方案，2012年首次在上海进行试点，2015年将房地产产业纳入营改增试点范围，2016年5月营改增试点全面推向全国全行业。但是由于营改增后增值税的核算难度远远大于营业税的核算难度，因此营改增后存在诸多的营业税涉税风险。根据以往研究发现，涉税风险主要包括进项税额扣除中的涉税风险、特殊业务未做视同销售处理的涉税风险、取得价外费用中隐含的涉税风险、转让自行开发房地产时地价款扣除的涉税风险。这些风险是如何形成的且如何去规避这些风险是当下营改增后房地产业管理实践与理论研究的重点课题。本文试图基于房地产业营改增的基本梳理，着重探讨营改增后房地产业面对的增值税风险是怎样的，如何规避这些风险。
一、房地产业“营改增”概述
营改增对房地产业的影响非常大，既有积极影响又有消极影响，其中积极影响体现在税负减少、业务整合、纳税筹划等，由于增值税是价外税，营业税是价内税，根据以往研究计算可知，营改增前后的平衡率是56%，即如果房地产企业的毛利率在56%以下，那么营改增会降低企业的税负，增加企业利润，但如果房地产企业的毛利率在56%以上，那么营改增将会为企业带来税负的增加，经研究机构测算我国大部分房产企业毛利率均在56%以下。且根据测算，原来的营业税、城建税、教育费附加和土地增值税等综合税率为14.97%，而营改增后的综合税率为14.49%。因此营改增降低了房地产产业的税负成本。消极影响主要体现于财务报表，例如增值税抵扣是在取得增值税发票后进行的，而增值税发票是工程结算时取得，折旧需要房地产企业垫付大量资金，房地产是一个资金密集型产业，垫付资金对其而言具有巨大挑战性。实际上，营改增对产业的最最直接的利益主要体现于可以进行税负抵扣和避免重复征税两个方面。
二、“营改增”后房地产业增值税涉税风险
(一)进项税额扣除中的涉税风险
房地产业是一个资金密集型产业，涉及到众多领域的增值税发票，而进项税额可以抵扣，但是在增值税抵扣时容易形成五方面风险。一是房地产业的建筑工人、拆迁补偿费用等无法取得增值税发票，不得抵扣。二是在开发阶段，从小规模纳税人购买的原材料，如石料、土、砂石等，以及房地产自己生产的石灰、瓦、砖等，这些均不能进行增值税抵扣；采用“甲供材”模式或者清包方式支付施工单位的费用(如设备费用、土建工程施工费、临时设施、三通一平的施工费)均不能进行抵扣；在开发阶段支付给政府部门的报批报建费不能抵扣，主要包括招投标管理费、拆迁管理费、散装水泥集资费、消防配套设施费、人防报建费、交易中心手续费、标底编制费、质检费、安检费等。三是期间费用中娱乐服务和居民日常服务、餐饮服务、贷款服务、购进的旅客运输服务的费用均不能抵扣进项税额。此外，在建筑期间的交际支出、出差支出等均不能抵扣。四是非正常损失，在材料等运输过程中的非正常损失不得抵扣；五是过渡期间营改增之前交易的材料，在营改增之后取得增值税发票不得抵扣。
(二)特殊业务未做视同销售处理的涉税风险
增值税核算中有诸多情况需要做视同销售处理，否则容易少抵扣增值税。一是将购买的货物、委托生产的货物、自产的货物用于赠送、分配、投资，将委托生产的货物、自产的货物用于个人消费或者集体福利，将代销货物用于出售，均视同销售处理。二是将固定资产作为入股资本需要缴纳增值税，视同销售；固定资产(自建房产)转化为投资性房地产，视同销售；但是在营改增前以固定资产进行利润分配是不需要缴纳营业税的。因此，一些视同销售的情况，如果不及时缴纳增值税，会产生税款滞纳金。
(三)取得价外费用中隐含的涉税风险
价外费用的内容很多，主要是指企业销售商品、提供劳务过程中发生的除价款之外的各种性质的收费，它主要包含看房费、订金等，以及代其他部门收取的一些费用，如煤气费印花税、电视初装费等。首先，如看房费、订金等价外费用是否要征收增值税，目前没有明确的规定，但是可以通过相关法律进行抵扣，例如《房地产所得税法》中有规定，只要是以签订合同为前提，就可以将其纳入销售收入。因此，通常这些价外费用是不征收增值税的。其次，如煤气费印花税、电视初装费等代收费用，若以房地产名义收取，则需要缴纳增值税，若以委托方名义收取，则不征收增值税。
(四)转让自行开发房地产时地价款扣除的涉税风险
国家相关文件规定，房地产销售额的计算需要扣除当期允许扣除的土地价款，当期允许扣除的土地价款主要是当期销售房地产项目建筑面积与房地产项目可供销售建筑面积之比，再乘以支付的土地价款。但是现实中经常会以返还的形式进行扣除，因此在财政税票上的金额不能作为扣除土地价款的计算依据，而需要扣除返还的土地出让金。所以转让自行开发房地产时地税价款存在少缴纳增值税的风险。
三、“营改增”后房地产业涉税风险防范措施
(一)强化票据管理，完善税务筹划
增值税与营业税相比，有两个显在的好处，一是避免了重复征税，二是可以进行进项税额抵扣。避免重复增税的原因是由于增值税以增值额为计税基础，但是这一基础是通过进项税额抵扣实现的。因此，票据管理成为了防范涉税风险的重中之重。一是对上交票据严格把关，严禁不合格票据报销；二是注重供应商的选择，尽量少与小规模纳税人合作，多与农业相关的产品供应商合作，因为增值税对农产品具有一定的优惠政策；三是签订合同时，要严格把控发票取得时间，减少票据时间延迟导致企业资金垫付。其次，要完善税务筹划，一是由于房地产业是资金与劳动密集型产业，垫付金额大，生产周期长，因此企业必须与当地纳税部门交流沟通，减少纳税申报时间；二是重点关注当地、产业等不同领域、地域的优惠政策，尽一切可能靠拢产业政策，享受政策纳税优惠；三是对销售环节进行纳税筹划，例如装修的增值税税率是6%，房产的增值税税率是11%，如果不进行分离将会从高征收，因此在销售时要分离。
(二)强化内部会计人员培训
以上四种风险涉及到的会计核算非常复杂，因此强化内部会计人员培训是一个非常重要的防范措施。一是对财务人员的专业知识和税法知识进行定期培训，了解增值税的核算方式和财务风险潜在点，将风险潜在点进行归纳总结；二是转变财务人员的观念，营业税核算是简单化、统一化的核算方式，而增值税核算是复杂化的核算方式，财务人员不能再以懒散、简单的工作态度对待票据核销，好的财务人员可以在营改增后减少企业的税负成本，而不称职的财务人员则可能高于原来的税负成本；三是增值税纳税申报采用互联网电算化，必须强化内部财务人员计算机应用能力，快捷、准确的填报纳税信息。
四、结语
营改增作为我国有史以来最大的财税改革，对原来征收营业税的产业具有重大影响。房地产作为我国十年来驱动经济发展的重要产业之一，固然也不例外。但是营改增后将会带来一系列的风险，如何去规避这些风险是当下需要思考的问题。本文基于四种涉税风险，提出了两种防范措施，但是限于房地产业营改增实践依据不足，本文并不能很详细以实践数据支持理论推演，期望后续研究可以进一步深入探讨。
参考文献：
[1]冯秀娟.“营改增”后房地产业增值税涉税风险及防范[J].财会月刊：上，2016(9)：73-75.
[2]盛立中.房地产业营改增下的利好和风险预防[J].城市开发，2016(5)：36-37.
【关键词】宏观调控；房地产开发贷款风险；成因；防范措施
房地产信贷是银行信贷业务的重要内容之一。随着经济体制改革的不断深入，国家有关部门就加强金融宏观调控作用、促进房地产市场持续健康发展出台了一系列措施。因此，加强对房地产投资风险的分析和提高风险防范意识对房地产信贷具有特定的现实意义。
一、房地产开发贷款的内涵和特征
房地产开发贷款指由商业银行向房地产企业发放，用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的贷款。房地产行业开发周期长、资金需求量大，对银行贷款依赖程度较高，房地产开发贷款具有资金额度大、使用周期长、抵押物价值不稳定等特点，这些特点决定了房地产开发贷款的高风险性。作为资金密集型典型产业，房地产行业对于资金的依赖性远远大于其他行业。随着房地产调控新“国五条”进入执行阶段，地方政府调控细则陆续出台，房地产信贷风险将进一步显露。如果得不到有效的控制，这种风险将会危及商业银行乃至整个金融体系的安全。
二、房地产开发贷款的风险成因
（一）资本金问题
房地产开发企业在初期运作的时候，资本金是否充足至关重要，因为它决定房地产开发企业的市场空间。从房地产开发的现实情况分析，绝大多数房地产开发企业都存在资本金不足的问题，其有限的资金在通过相关招投标手续取得土地使用权之后，能够推进开发的资金非常有限。为解决资本金不足问题，有些开发商利用其与政府职能部门的关系，在未缴纳或未全部缴纳土地出让金的情况下取得开发资格，再将土地使用权抵押和在建工程抵押以及将已开发的部分房产抵押，从银行取得贷款，然后推进其余房地产开发项目。房地产开发商通过向银行融资的方式解决了资本金不足的问题，其实质是将其开发的风险间接转移到银行身上。
（二）融资中的重复抵押风险
房地产开发商在采取单独将土地使用权抵押和在建工程抵押时，都存在重复抵押问题。因为单独将土地使用权抵押时，评估价格应是土地的自身价值，并不包括房产，而在建工程抵押系土地连同其上房产的价值。也就是说，开发商在通过土地使用权和同一土地上的在建工程抵押分获融资时，融资额度与对应资产的价值是不匹配的。房地产进入市场时的价值系包括土地价值的，如果开发商不能归还贷款，银行在行使抵押权时只能单纯依靠拍卖房产受偿，而此时土地使用权重复抵押所对应的贷款很难收回。例如：开发商单独将土地抵押获得1亿元贷款，之后又以在建工程抵押获得1亿元贷款，而房产的市场价值只有1亿，那么剩余的1亿元贷款，银行将无法通过行使优先权得到受偿。可见在土地使用权重复抵押的情况下，银行贷款全部收回只能寄托房产价格的持续走高，而不是土地资产单独变现的价值。另外，因土地使用权抵押和在建工程抵押归口管理的职能部门不同，如果银行在实务中没有关注开发商是否将土地使用权单独抵押的事实，盲目接受在建工程抵押贷款，一旦市场行情出现变化，相关风险便会显现。
（三）售房与收贷的两难境地
对于房地产开发企业来讲，售房是其按期归还贷款的主要来源。但在实务中，许多开发商在房地产价格上涨时，为了追求利润盲目扩张开发项目，将售房所得价款不及时还贷，而是投入到后续更大的建设项目，导致银行贷款出现风险。如何控制开发商将销售回款及时归还贷款，对于银行而言至关重要，但从目前体制分析，还没有在房产销售环节建立起真正有效的保障和监管机制，现实中银行对于开发商大肆出售房产的行为无法遏制，这样就形成了一个怪圈，银行不让开发商销售房产就不能收回贷款，允许开发商售房又担心开发商扩大开发项目不归还贷款，导致贷款风险加剧。
三、应对措施
1、政策控制。
中国银监会主席刘明康日前在接受《人民日报》采访时表示，银监会要求银行业金融机构严格执行关于房地产贷款的分类监管规定：（一）是加强土地储备贷款管理。根据政府信用和财政收支状况，在重新评估基础上，作出必要的授信额度调整；严格把握好土地抵押率，原则上应大幅压低抵押率，以防止过度授信；跟踪贷款去向，与地块挂钩，监控贷款投向和土地最终用途，确保贷款不被挪作他用，确保土地拍卖或协议转让收入优先偿还贷款。（二）是严控房地产开发贷款风险。重视开发企业资质、业绩和信用度，在全行实行开发商企业名单式管理，对存在土地闲置超一年以上的，商业银行一律不得发放新开发项目贷款，对土地闲置超两年和有炒地行为的，商业银行对已发放的贷款应当调减并采取保全，并在全行客户名单中作出反应；提高抵押品标准，一律要求以在建工程为抵押，不轻易用土地作为抵押发放开发贷款；把握好贷款成数动态控制，贷款总额不得超过在建工程的五成，对已有土地抵押的，根据不同风险状况相应下调成数；对住房销售回笼资金实行封闭管理，根据销售进度按比例归还开发贷款，对到期难以归还的开发贷款一律不得再给予展期。
2 、对开发商资质、诚信度、还款能力、还款意愿进行严格审查和慎密判断。
在国家宏观调控的背景下，要强化“有所为，有所不为”的经营理念，对于开发商股东的实力及关联公司状况、诚信度、项目前景、自有资金来源及比例、抵押担保行为进行深入细致的调查核实，组织科学严谨的贷前评估，严防信息不对称产生的潜在风险。特别要高度重视对开发商的第一还款来源即开发商第一偿付能力的分析跟踪，充分认识以房地产抵押物代偿为条件仅是第二还款来源，是最后一道救济途径且实现艰难，要及时纠正以房地产抵押为“保险箱”的错误思想认识。
3、开发商必须提供抵押担保，而且必须是贷款项目的抵押担保。事实表明，市场竞争愈激烈，银行贷款安全性可能更差。对此，建议银行监管部门应加强协调指导，严格制止银行间因恶性竞争而争相降低担保条件。除审慎接受极少数实力雄厚且信誉良好的大企业或企业集团作为第三方连带责任保证人之外，商业银行的房地产开发贷款的审批特别是新增房地产开发贷款不应接受第三方连带责任保证。
4、严格审查抵押物的权属。
原则上只接受开发商权属项下的土地使用权抵押和贷款项目的在建工程作抵押，及时、准确了解抵押物是否存在缺陷，是否存在变动，是否存在重复抵押等情况，确保抵押物权属清晰，抵押登记手续齐备，合法合规。
5、严格实行房地产开发贷款封闭管理。
即商业银行在查实开发商自有资金投入已达到项目总投资35%的基础上，对包括贷款和销售款的支配和使用实施专项监管、严格控制，确保项目正常运作和贷款回收，防止开发商转移、挪用或抽逃资金。
四、结语
在我国，房地产作为特殊的一个行业，因其产业链带动效应、资金聚集效应和产品的特殊性，在我国经济社会中有着非常重要的地位。在梳理房地产及其开发贷款特点的基础上，系统分析我国房地产开发贷款风险的形成原因，理解关键控制点，有助于商业银行制定有效的应对措施和控制方法，防范房地产开发贷款风险。
参考文献
关键词：房地产；经济波动；金融风险
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
文章编号：1005-913x（2016）09-0096-02
在我国现阶段，造成房地产金融风险的原因大多是由于房地产业发展的主要资金来源是依靠银行等金融机构。因此，房地产发展的金融方式呈现出比较单一的形式。房地产在国民经济发展过程中扮演着十分重要的角色，已经成为了一个不可或缺的支柱性产业。同时，房地产行业属于资金密集型产业，又与金融体系保持着紧密的联系。但是，房地产经济在发展的过程中存在有一定的波动性因素，一旦出现波动的现象就必然会对金融体系产生影响，甚至导致出现严重的金融风险，更甚者会出现金融危机，所以，进行研究和探讨房地产经济波动与金融风险，具有十分重要的价值意义。
一、房地产经济出现波动的原因
（一）经济原因
房地产经济呈现波动性状态的原因有很多，但是众多因素中最为重要的一项是经济因素。这里所说的经济因素就是说房地产在发展和生存过程中所处的外部经济大环境，通俗来讲，经济因素指的就是宏观经济环境以及其相关因素。比如，房地产业会受到宏观经济因素的影响以及房地产附属产业的发展与其外部的经济环境息息相关。经济参数和经济变量是反应宏观经济影响房地产波动的主要数据，其中，经济参数和经济变量的优势之处在于物价水平、通货膨胀率、经济增长率、国内生产总值等在一定的时间段内都能够通过经济参数和变量进行表现。
在我国推行的是社会主义市场经济体制，在市场经济的发展过程中，政府的宏观调控扮演着举足轻重的作用。可以说，政府作为经济发展的重要指挥棒，其制定的政策将会直接影响一个行业的发展方向，因此，整个房地产业一定要时刻关注国家的政策方针，政府为保证房地产市场的健康运作所采取的宏观调控的措施。这些措施将会直接影响到整个房地产业的发展，以及政府对房地产市场做出的全方面调控都将会房地产经济产生一定的影响，甚至可能使房地产经济出现波动。
（二）城市发展原因
房地产业的发展为城市的建设奠定了良好的基础，同时也推动了我国城市化发展的进程，一个城市的房地产业的发展水平往往能够表现出这个城市的经济发展水平，而城市的整体发展水平也会直接影响到城市整体的基础设施建设，以及人们的居住状况和生活情况，同时对城市交通运输业的发展以及人口的流动性都有着直接关系。然而，这些方面如果直接作用于房地产行业中，将会给经济的发展带来一定的影响，从而使房地产经济出现波动。
（三）房地产的供给和需求原因
房地产业的供需关系也是造成我国房地产经济波动的一个内在的重要因素。供需关系随着市场经济的波动不断与之产生相应的变化。房地产经济的快速发展离不开消费者的支持，如果房地产业没有消费者的支撑，那么发展水平也得不到提高。此外，房地产业的供给量和劳动力都密切相关，并且容易受到资金以及施工技术等方面的制约。这就充分表明房地产的供求关系存在一定的不确定性，并且供给波动一定会出现在需求波动之后，这些都是造成房地产经济波动的原因之一。
（四）资金原因
一直以来，都认为房地产投资的波动是房地产经济波动最主要的原因。通常情况下，如果加大了在房地产行业中的投资，整个房地产行业扩张地就会很迅速，并且房地产业也会得到快速地发展，整个房地产业也将进入一个良好的发展时期。
（五）投资回报原因
在房地产业中，每当投资回报率较高的时候，大量的资金将会涌入到整个房地产行业中来，提高了经济曲线，并且进入繁荣时期。这样以来就持续地增加了房地产的供给量，这种方式，在一定程度上也对供求关系造成了一定的影响，从而出现经济波动。由此可见，供需关系以及投资回报率的增加都会促使房地产业的快速发展。
（六）心理原因
现阶段，心理因素也是房地产经济波动的原因之一，主要表现在短时间内的造成的市场波动方面。就房地产价格而言，房地产投资人员以及房地产的购买者都会对这一时期内的房地产价格进行预测，从而引发一系列的问题，他们的这种行为带有一定的投机心理。这样一来，参与者随着时间的不断推移，在信息沟通方面便越来越完善，人们的心理日渐平缓，由此可以看出，心理因素直接影响到房地产业的波动。
二、房地产业经济波动以及防范金融风险的有效途径
（一）应对房地产业经济波动的有效策略
1.适当对房地产业的投资政策进行调整，形成健康发展的经济环境
首先，改变投资主体的结构，这是因为投资结果的变化会对房地产业的发展有一定的影响，并带来周期性的变化。要想有效地应对房地产业的经济波动，就必须坚持职责清晰、产权分明的原则，并形成一套规避风险的有效机制，同时要依据企业自身的情况，来制定具体的实施措施。
其次，进一步规范和健全政府部门的投资活动。众所周知，在经济发展过程中，政府部门的投资扮演着十分重要的作用，在一定程度上起到了引领的作用，同时，政府部门通过自身的投资行为，实现了管控房地产行业的目的。
2.提升对房地产价格变化的管控
在社会主义市场经济的体制下，房地产价格的变动可以说是一个十分正常和普遍的现象，政府要根据实际存在的情况进行分析，并且对房地产价格进行适当的调控。调控并非完全意义上的管理，倘若房价是在正常的范围内上下浮动，政府便不需要进行干预。原因在于，正常的价格变动可以充分发挥市场经济的优势，在一定程度上，提升市场经济的竞争水平，同时，还能够促使房地产企业的经济实力进一步提升。
房地产价格的变动是非常普遍和正常的现象，国家要根据实际情况进行分析以后，再对房地产实际价格进行有效调控，然而调控并不是完全意义上的管理，如果房价的变动在正常范围内，国家就不需要对其进行深入干预，因为这种正常的价格变动不仅能够推动市场竞争水平的发展，还能提升房地产企业自身的经济实力。当房地产和其附属行业的价格一旦出现过高的情况或者是万一存在脱离市场平均水平的现象，此时的政府部门就必须根据自身的情况进行控制与调节，以此保证房地产业的健康发展。因此，适当的采取调控手段来控制房地产的价格，能够在一定程度上缓解房地产经济的波动。
（二）房地产行业中金融风险的策略
1.完善宏观监测的指标系统
依照目前情况而言，完善金融预警的系统，才能有效控制房地产行业的供需关系，并分析现场的实际投资情况。通过有价值的指标和真实数据，才可以更好的分析和监测房地产所具备的金融风险，确保能够完善相关的政策方针，以及正确引导贷款方面的投入。
2.构建健全的个人征信系统
导致金融风险出现的一个重要的因素还包括个人信用系统不够完善，同时，有一些房地产商存在严重的违约现象，这在一定程度上，对购房者自身还款的积极性产生一定的影响，由此，个人的住房贷款的违约率也在不断攀高，致使银行损失严重，这在一定程度上提高了金融风险的发生概率，因此，构建健全、完善的个人征信系统迫在眉睫，其重要性也得以彰显。构建完善的个人征信系统的主要方式首先要个人信用调查系统必须要保证合理性和规范性融为一体，其次，良好的个人信用系统需要在一个有序的法律环境下实施进行。
3.构建全方位的投资途径
[关键词]房地产;金融市场;贷款;风险;防范
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.12.012
房地产金融市场是房地产资金供求双方运用金融工具进行各类资金交易的场所，交易方式既可以是直接融资方式，也可以是间接融资方式。房地产金融市场是整个金融市场的重要组成部分，无论是其运行的基本原理和理论还是实务工作中的经营和管理，均以一般金融市场的理论和实践为基础，并与其他金融市场有许多相似之处。但由于房地产行业自身具有一定的特殊性，因而房地产金融市场也有别于一般的金融市场。完整的房地产金融市场由融资主体、融资中介和金融工具几个基本要素构成。房地产金融的融资主体包括企业、居民个人和政府部门。其中，企业和居民个人是主要的融资主体，而政府部门不仅担负着对房地产金融市场的监督和调控责任，还时常参与具体的金融活动，如成立住房公积金管理中心、提供公积金贷款等。
房地产开发贷款风险是指房地产开发贷款到期不能收回或不能全部收回贷款本息的可能性，表现为延期但银行可以足额收回，或者形成银行不良资产，甚至可能使银行血本无归三种情况。因此，对房地产开发贷款中可能出现的风险应引起商业银行的高度重视，并进行适时管理。
1房地产金融市场运行的条件
房地产金融市场作为金融市场的一个分支，同其他金融市场一样，具有资本转换、资源配置、经济结构调节和宏观经济状况揭示等功能。但是，要想使房地产金融市场正常、充分地发挥其功能，必须满足如下四个条件。
第一，有完整、对称的信息。有完整的信息是指金融商品交易的双方都能够公平、公开、公正地通过房地产金融市场获得各自所需要的信息，使交易行为有可靠的依据。
第二，市场供求决定价格的机制能充分发挥作用。金融商品价格对房地产市场供求有弹性，供求状况的改变不断地使原有的均衡价格消失而出现新的均衡价格，任何市场以外的力量都不能影响和改变价格。
第三，房地产市场上有银行、信托投资公司、小额贷款公司、住房公积金管理中心、开发商等众多的市场参与者和丰富的金融商品种类，不存在少数或个别交易者对市场的垄断行为。
第四，有完善的管理手段和交易方法。需要特别强调的是，在房地产金融市场上，不可过分使用行政手段来管理市场。
2商业银行在房地产业发展中的地位
目前，随着金融制度的改革创新，房地产企业的融资途径越来越多样化，并逐步演化成信托融资、上市融资等多种融资渠道并存的状态，这期间商业银行无疑扮演了重要角色。
银行贷款依然是我国房地产开发投资的主要资金来源之一，从2013年的情况来看，房地产开发贷款余额总量为3.8万亿元，个人购房贷款余额总量为8.1万亿元，这部分贷款也大部分以内部融资方式转化为开发投资资金。这也就决定了以商业银行为代表的银行业在房地产金融领域必然会占据举足轻重的地位。
商业银行对房地产开发的支持通常体现在生产和分配两个环节。在生产环节是以开发贷款的形式为开发商提供资金融通，而在分配环节则是通过发放按揭贷款的方式支持最终产品的购买。
当前，银行信贷资金仍是我国房地产企业发展的主要融资渠道。房地产开发、房地产销售中，每一阶段都离不开银行信贷资金的支持。即使在宏观调控过程中，银根紧缩，很多开发企业不得不借助其他渠道筹集资金，但中国资本市场的发展完善是一个相对长期的过程，未来中短期内，国内大部分房地产项目的融资仍要依赖于商业银行的信贷支持。因此，对开发商而言，了解、熟悉商业银行有关房地产贷款的审批程序，在提交贷款申请时按银行的要求准备项目及公司的相关资料以提高贷款申请的效率，仍是头等大事。
目前，商业银行内部的经营管理正朝市场化、商业化的方向继续深化。商业银行作为企业，其业务发展、经营管理同样需要遵循市场经济规律。在中国，房地产业的发展前景看好，是银行贷款的重点领域。
3房地产开发贷款的主要风险
3.1信用风险
信用风险主要指违约风险。在房地产开发贷款中，开发商违约构成银行所面临的主要风险之一，例如开发商由于种种原因（销售回款速度慢、资金链断裂等）终止对贷款的偿还，并已达到或超过期限;间接违约指交易对手暂时没有违约，但其违约的可能性在增加，这也是信用风险。
3.2市场风险
市场风险主要考虑两个因素，一是价格风险，二是流动性风险。目前，对于中国房地产开发商以及商业银行来说，利率变动及抵押房地产价值的下跌可能会直接影响银行系统的整体风险。因前期对抵押房地产价值评估价值过高，经济不景气或者任何人为损坏或自然灾害等而导致的抵押房地产价值下跌，使得下跌后的房地产价值不足以清偿剩余贷款的本利和，贷款人就可能遭受损失。
在房地产开发贷款中，流动性风险常常表现为抵押物变现风险。由于房地产开发贷款一般为中长期贷款，而目前中国的资产证券化业务却还很不成熟，这必然造成金融机构的这部分贷款流动性缓慢，变现能力相对来说较弱。
3.3操作风险
操作风险主要考虑三大因素，一是人的能力问题，二是流程风险，三是系统风险。人的能力问题既包括能力不足的问题，也包括暴露风险。流程风险即业务流程是否有缺陷，比如以前发放的个人住房抵押贷款没有关于提前还贷风险的防范，这就是流程的失误，系统风险主要是指数据库与信息系统管理方面的风险。
4房地产贷款风险的防范措施
4.1房地产开发贷款风险预防
房地产开发贷款风险预防是指贷款银行通过强化信贷管理。可采取的措施有：对“四证不全”的项目不得发放任何形式的贷款;对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%;贷款银行在办理房地产开发贷款时，应建立严格的贷款项目审批机制，确认该项目的合法性、合规性、可行性;贷款银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核，对资质较差或以往开发经验较差的房地产开发企业，贷款应审慎发放;不具备相应资金实力或有不良经营记录的企业，贷款发放应严格限制。
4.2房地产开发贷款风险分散
房地产开发贷款风险分散分为内部分散和外部分散，其中内部分散为重点。注重开发贷款的使用监督和销售贷款中的产权实地调查，逐步调整房地产投资消费和开发贷款的比例趋于合理，达到分散风险的目的。
4.3房地产开发贷款风险回避
有效的回避措施可以在贷款风险事件发生之前完全消除这种风险给贷款银行造成损失的可能性，而其他风险管理措施只能起到减少损失发生概率、减轻损失的严重程度、在损失发生后予以补偿的作用。当对申请贷款的房地产开发企业不熟悉且无法获取其完整可靠的资料信息时，就不应对其发放贷款。
防范房地产开发贷款风险，除了采取上述措施外，加强对房地产开发贷款风险的监督管理是非常有必要的。为此，还必须从以下两个方面加强管理：一是加强对房地产开发贷款风险的监控;二是建立合理的识别防范机制。自改革以来，贷款银行并没有建立起有效的风险识别、监测和防范机制。
参考文献：
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