发布时间：2023-09-11 17:27:03
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的智能建造市场分析样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
蓝色经济发展模式
日照市作为蓝色经济区的关键城市、新欧亚大陆桥的东方桥头堡，已发展成国际著名的“水运之都”、“生态城市”，环境条件一流，文化底蕴深厚，信息技术基础雄厚，且机制灵活开放，高度重视科技发展。作为山东建设智慧城市的样板工程，日照国际海洋城，是纳入《山东半岛蓝色经济区发展规划》国家战略的中外合作项目，是山东省重点建设的海洋特色园区，也是日照市城市总体规划发展的“第三极”。
日照国际海洋城是一片拥有160平方公里规划范围的、将产业布局和生态建设有机结合的海洋特色经济体。海洋城分为临海发展带、都市发展带以及加工制造物流带三个功能区。临海发展带位于204国道与沿海公路之间，保护并利用现有大面积水体、绿地自然资源，开展临海产业研究，引进先进企业，发展生态湿地旅游、休闲度假旅游以及医疗保健服务和滨海住宅区。都市发展带介于沈海高速与204国道之间，交通便利，发展办公型研发、动漫、IT产业，配合临海发展带以及城市中心而设立海洋科技研发、服务型产业、高技术产业以及都市型住宅。加工制造物流带位于沈海高速以西，紧邻未来大型铁路编组站，地域开阔，发展临海加工制造和物流业，利用景观历史文化廊道开放都市型农场，开发旅游业和郊区化住宅。
随着整体规划的出台，日照国际海洋城战略性新兴海洋产业的发展路径正渐次明晰，海洋服务、海洋工程装备、海洋生物、海水综合利用、海洋生态环保和临海高端制造业这六大产业正在成为助推国际海洋城起步发展的重要抓手。
日照国际海洋城经济发展局局长滕永茂表示：“日照因‘日出初光先照’而得名，位于山东半岛的南域，是联合国人类居住获奖城市。阳光度假口岸、生态宜居家园、北方绿茶之乡等等，这些都是它的城市名片。 日照国际海洋城是日照新一轮总体规划中确定的城市发展‘第三极’，是山东半岛蓝色经济区国家战略的重要组成部分，是国家海洋经济十二五规划重点建设的中外合作园区。智慧城市建设符合日照国际海洋城‘国际水准、海洋特色、产城融合’的发展理念和‘新产业、新生活、新生态’发展要求。”
按照新加坡盛邦国际咨询有限公司编制的城市规划和国家发改委宏观经济研究院编制的产业规划，日照国际海洋城坚持国际水准、海洋特色、产权融合的发展理念，按照新产业、新生活、新生态的发展要求，重点发展六大海洋产业，逐步建成为山东半岛蓝色经济发展先导区、国家海洋产业新示范区、国家海洋经济发展综合配套改革实验区、滨海生态宜业宜居蓝色新区，实现了规划之城、特色之城、智慧之城、创新、幸福的科学发展目标。
物联网智慧起步
按照规划，海洋城的起步区大约11平方公里建设将于2020年完成。目前基础设施正在建设中，从2012年 6月27号正式开工建设，目前已经基本完成了地下管网和主干道的建设。下一步的工作重点是招商引资，开展创意产业和远景合作。
滕永茂表示，在海洋城规划建设初期就把智慧城市的建设作为重要目标之一，由于海洋城是一个新的城区，政府采取了大规模、扁平化的管理模式，并进行了智慧城市顶层设计。海洋城智慧城市建设期望达成‘一个网络、一个中心、三个版块’的总体设想。‘一个网络’指的是智慧城市的基础网络，‘一个中心’是智慧城市的云服务中心，‘三个版块’包括了智慧政府、智慧产业和智慧民生。
“我们的优势是不存在老城区的资源整合和流程再造，比如我们的地下综合管线内部都设计了监控设施，宽度可以跑工程车，力求建造百年工程。智慧政府包括智能办公、角色支持、信息公开、信息共享、工作安排、对外宣传、应急指挥等，还有环境监控、安全防控等公共资源管理；智慧产业包括园区管理、园区物流管理，如采购、库存管理、电子商务、财务管理市场分析等。还有农业远程控制、工业自动化、商品采购、景区导游等生产管理；智慧民生包括网络办事、远程教育、远程医疗、社区安全防控等，让市民享受到社保查询、便民热线、水电暖缴费等便民服务。” 他说。
关键词：工程教育；现代工程师；工程设计教育；工程设计能力
当前我国正在加快转变经济发展方式，调整经济结构，转型、升级产业，走中国特色新型工业化道路，到2020年，全面建成小康社会、实现创新型国家建设目标。实施创新驱动发展战略是我国的必然选择，创新特别是技术创新，主体是企业，关键靠人才。高等工程教育担负着培养各种类型的创新型“工程师”和生产服务一线高素质的技术技能型人才的重任。以工程设计能力为核心的工程实践能力训练是高等工程教育的本质所在，强调通过现代工程设计思想和设计方法教育，通过工程设计能力培养和工程实践训练，使工科本科学生在校期间获得现代工程师的基本训练。因此，本文主要讨论在转变经济发展方式、推进供给侧结构性改革的经济背景下，工程教育中本科学生工程设计能力培养的途径和方法。主要包括高等工程教育及其目标，现代工程师的能力要求，工程设计及其方法，院校工程教育阶段（工程设计教育）的工程设计能力培养等四个方面的内容。通过分析讨论使工程教育中更加突出工程设计能力培养，更加科学合理、规范有效地设置和实施工程设计能力培养环节，培养以创新为特征的时代所需要的工程技术人才。
1高等工程教育及其目标
教育承担着培养什么样的人和怎样培养人的重大社会使命。高等工程教育是教育科学与工程技术的交叉与融合，是专业教育。它的显著特点有三个：一是以技术科学作为主要学科基础；二是以工程技术应用作为主要研究内容；三是以培养能将科学技术转化为生产力的工程师为人才培养目标。[1],技术科学基础与工程技术应用之间的矛盾运动构成了高等工程教育区别于其它类高等教育的特殊性。技术科学是基础科学与工程技术之间联系的桥梁，其内涵是“研究相邻几门工程技术方面普遍出现的问题---共同性自然规律，把工程实际中所用的许多设计原则加以提炼、整理和总结，使之上升成为理论，因而就能够把各个不同领域的工程实际的共同性显示出来，并服务于工程技术”[1]。基于高等工程教育的特征、内涵，院校工程教育阶段的主要任务是使受教育者获得较为系统的理工学科的理论知识、基本技能的学习和训练，使其在毕业时具备成为合格现代工程师的基本素质和条件，或者称为现代工程师的毛坯。
2现代工程师的能力目标
高等工程教育的人才培养目标是工程师，中国特色现代化建设需要大量的多层次、多类型的现代工程师。因此，必须用符合时代要求的先进的现代工程教育观指导现代工程师培养。理论知识、理论教学和实践教学、工程实践训练之间的关系、地位与内容融合问题一直是高等工程教育讨论的核心问题，因而其改革的重点和策略一直围绕着核心问题而展开。长期的工程教育实践使教育者深刻反思、认识到：培养现代工程师，必须坚持科学教育与工程实践训练并重的核心理念。二者并重并统一于工程师培养过程的工程教育观是现代工程教育观的核心内容。现代工程对现代工程师的基本素养和能力要求也证明了现代工程教育观的科学合理性。现代工程已经形成了以市场需求为源驱动力，以研究开发、技术设计、制造运行、营销管理和咨询服务等为主要服务环节，以有效供给市场、提高供给质量为目的，以绿色技术、绿色制造、绿色产品和资源循环为工程理念的工程生命周期。其中，最基本的是研发、设计、制造和营销，而设计处于中心地位，是联系他们的纽带。设计活动的驱动输入是基于主体需求和研发的初步试验品，其输出结果是明晰和规范的纸质和电子图式（图示、图形）模型、程序及操作流程和相应的技术说明文档，也包括在不同的设计阶段试制的样机或实物模型。制造（建造）的驱动输入是设计输出的结果，其输出是投放市场或服务社会的工业产品（软件、硬件）与服务。在经营销售与服务活动过程中，工业产品完成自己的寿命（主要是产品或者设备的技术寿命和经济寿命），从而为下一代产品设计提供新的需求和技术信息。这就要求现代工程师必须掌握扎实的自然、人文社会和管理科学基础，掌握以技术科学为主要学科基础、工程技术专业知识与技能，并能够综合应用科学的知识、方法和技术手段分析和解决各种工程实际问题。[2]美国经过大量研究论证，发现产品成本的70%由设计阶段决定，有效的设计能够提高产品质量、减少成本、缩短生产周期，更好的满足客户的需求。[3]因此，工程设计能力，包括工程创意创新设计能力是现代工程师必须具备的核心能力，它决定着国家工业化水平和创新能力能否走在世界前列。必须将工程设计能力培养包括科学知识、工程设计理论方法、工具手段和创新意识、能力等贯穿于工程教育全过程。
3工程设计及其方法
设计是基于某种需求的有目的性的创造活动，设计需要有创意构思和设想计划。在我国2012年公布的学位授予和人才培养学科门类设置中，设计学第一次独立以一级学科的形式出现，设计学的主要研究领域有工程设计、工业设计、环境设计、视觉传达与媒体设计、信息与交互设计和手工艺设计等。
3.1工程设计的内涵与发展
辞海[4]中关于工程设计概念的外延侧重于建造性工程设计，实际上除建造性工程设计外，还有大量的不断延伸和拓展的制造性工程设计。本文主要讨论制造性工程设计，就是将多种材料经过多个复杂的加工处理过程，做出一种新的复合材料或者、产品、设备、装置、装备和系统来的工程设计方法。工程设计的研究内容注重于功能、性能、结构、材料、环境、成本、程序、工艺和流程等。文献[5]将工程设计的内涵概括为：工程设计实际上是求解一个工程问题的思维和实践过程。进一步说，也就是在给定的初始状态和各种约束条件下，经过构思和创造，解决有关参数的选择与优化问题、设备工具与工序的选择、各种界面的衔接与匹配问题、工程组织管理问题，效率、效力和功能的提升与优化问题，形成一个能够从初始状态经过一系列中间环节转化为现实目标状态的设计结果的活动过程。该设计结果可以是工程设计图纸、运作方案、工程规划（计划）、工程规范和工程标准等，更为显著的特征是，在工程实践中依据这些工程设计结果，可以建造或者制造出人造物来。伴随着科学技术和工程技术的发展，工程设计的演化大体可分为传统工程设计、现代工程设计和创新设计三个阶段。[6]传统工程设计，指工业革命之前的工程设计活动，是基于个体和手工作坊制的师徒口头传授经验和技艺的设计，设计工作主要在于产品或系统功能的构造。工匠既是设计者、制造者也是销售者，制造过程主要依靠手工完成。现代工程设计开始于工业革命之后，特别是电气化时代的出现，社会化机器大生产的分工，设计逐渐和制造分离开来，逐步形成了专业的设计工程师。这时，大学也将工程设计作为课程教学的内容，1852年，德国Reuleaux教授的《机械原理》教材问世，工程设计主要基于现代科学技术知识，创造应用价值，通过市场竞争与选择创造经济品牌价值。在此阶段，工程设计理论与方法学，工程设计方法与技术，设计自动化方法和技术，设计工具等逐步建立、形成和发展。工程设计作为广义制造中的核心和灵魂等到确立。20世纪60年代，美国、英国和德国发起了一系列的有关工程设计的研究活动。德国提出了“提高竞争力的关键在设计”的口号，对工业中获得的经验进行提升和理论概括，1976年，Pahl和Beiti教授的《工程设计学问世》，随后被译成了包括中文在内的七种语言，成为指导工程设计的经典著作。[7]美国主要通过从外部观察对工程设计过程进行归纳概括，目的在于建立工程设计理论和支持工具。目前我们国内流行的仿真、工程设计支持软件几乎全部是美国公司的产品。基于传统工程设计、现代工程设计而成长起来的创新设计，设计的过程、方法、对象、制造和经营服务都依赖于互联网环境、知识信息大数据，设计更具有个性化、定制式和系统创新的特征，设计以绿色化、数字化、网络化和智能化为未来发展方向。在产品的全生命周期内，以系统建模与优化计算等先进工程设计技术为支撑，建立具有丰富设计知识库和模拟仿真的数字化智能设计系统，并能够在不同地域的虚拟数字化环境里并行、协同地完成全数字化产品设计，结构、功能和性能的计算、优化仿真和整体装配运行。[8]创新设计是我们当前和后续努力达到和实现的目标，通过创新设计引领我国制造业强国、现代化国家的实现。创新设计的实施需要大批的掌握创新设计理论、技术和方法的人才支撑，以工程设计的教授与学习为核心的工程设计教育，就成为了高等工程教育培养现代工程师的第一位的核心的内容。
3.2工程设计的显著特点
世界著名空气动力学大师冯•卡门说：科学家发现（discover）已经存在的世界；工程师创造（cre-ate）一个过去从来没有的世界。后来有人补充说，艺术家想象（imagine）一个过去和将来都“不存在”的世界。因此，“科学发现”“技术发明”“技术创新”和“工程设计”成了固定搭配词语。工程设计把工程和科学明显的区分开来了。科学研究只有第一，没有第二；工程问题的解答具有非唯一性，是在多项约束和矛盾冲突中协调实现的。因此，工程设计的显著特点包括：创造性、复杂性、选择性和妥协性。工程设计要求工程师以工程可实现性为必须前提条件，针对实际的工程问题给出可行的、可操作的实施方案。
3.3工程设计基本方法
国民经济各个产业部门，特别是细分的各工程领域在其单元（部件）、设备、系统及其产品或者工艺流程的设计方法上各有特点，综合各方共性，讨论一般工程设计的基本环节、内容要求，对提高工程设计教育质量，培养适应创新驱动发展战略的工程技术人才是有重要意义的。一个基本的设计过程通常包括：需求调查与分析，制定设计方案，模型制作，方案测试评估与优化和编制用户手册等主要环节，是一个具有反馈和循环的动态过程。（1）需求分析。以需求为源驱动力，发现与明晰工程设计问题，以形成设计要求说明书文档为标志。设计要求说明书的主要内容包括：设计对象的总体目标，功能要求，性能指标（技术指标或总体技术水平的要求），结构外观要求，环境目标要求，安全性，可靠性要求，成本要求和时限要求，等等。（2）方案设计。以所形成的设计要求说明书内容为目标，收集设计所需要的信息完成设计分析；以工程设计的主要因素为主线，提出尽可能多的设计构思，将最能取得希望效果的构思以功能结构图、模型、语言和文字等方式呈现出来；进而对各种构思进行筛选，从而获得实现目标的比较满意的设计方案。（3）模型（原型）制作。以获得的满意设计方案为指导，以模型（原型）制作或者开发原型机为主要任务，发展构思、检验产品的造型结构以及零部件的装配关系，进一步完善产品设计方案。该环节包括图样绘制和制作模型两个阶段，产生工作原理图、整体和局部结构图（包括加工要求）、装配图和不同的模型制作。现代设计过程中广泛使用计算机辅助设计制造技术，模型或原型连接、装配和试验，全部在计算机支持的可视化系统中可以完成。（4）方案测试、评估与优化。测试的目的是检验产品在结构、功能和技术性能等方面是否达到了设计要求说明书的指标要求，同时，对设计方案和产品进行全面的评估，以便进一步优化设计方案。（5）编写用户手册。用户手册也称为产品说明书，它可以帮助消费者正确使用、保养产品，有效发挥产品使用价值。产品说明书一般由标题，正文和标记等组成，要求语言准确、通俗、简洁、内容条理清楚。
4工程设计能力培养
工程设计教育的主要任务是培养工科学生的工程设计能力，工程设计能力培养必须以掌握和运用工程设计方法为主要内容。院校工程教育中的工程实践训练担负着培养学生工程实践能力、特别是创新设计能力的重任，通过工程实践教育、训练，着力培养学生的工程实践能力、工程设计能力和创新能力。工程设计能力培养必须分层次循序渐进，由基础的初步设计、综合到创新，由相对独立到交叉融合。相应的环节包括：设计性、综合性实验，课程设计，综合实训，科技创新和学科竞赛，毕业设计等。设计性、综合性实验：设计性和综合性实验是培养学生设计能力的基础。其中，设计能力的培养过程是在明确实验目标任务与要求的基础上（需求），由学生自行设计实验方案（设计方案）、选择仪器设备、自行搭接实验线路（模型制作）、拟定实验步骤、完成实验任务（方案测试）、撰写实验报告与交流等阶段组成。这是工程设计能力培养的起步，必须把工程设计的基本思想和方法融入其中，指导学生熟练掌握和运用。从基础课、专业基础课到专业课，设计性和综合性实验项目的数量应依次增加。以项目数计，总的设计性、综合性的项目数应在60%以上。课程设计：该环节是在工程基础课程、专业基础和专业课程之后设置，与课程学习内容紧密相关的具有综合性的小系统、产品或者设备、单元（部件）等的设计/开发任务。主要包括任务确立、市场分析、方案设计、加工制作、调试运行、分析测试和撰写设计报告的全过程。总体课程设计设置数目不少于3个。通过训练，使学生能够巩固和提升工程设计能力，将所学习的工程设计理论和方法、专门领域的设计知识、设计支持工具（CAD、CAE、EDA）等方法和工具与实际应用紧密结合起来，解决工程实际问题。同时，能够考虑各种约束关系。综合实训：为提升工科大学生工程技术设计能力而设置工程实训环节，实训以各专业工程技术专题为基础、实施“实践（习）+培训”的工程实践训练。真实的企业环境，严格的企业运营管理制度和市场化的设计项目实战是达到综合实训目标的三大必备要素。科技创新和学科竞赛：是工程设计能力和个性化培养的重要途径。根据兴趣和特长，学生自由选择项目，撰写提交项目申请书（包括项目的依据和需求，实施方案，仪器设备和工具，项目计划与经费预算等），自行组织3人左右的项目团队。指导教师团队对学生选题进行答辩，确定资助项目与经费，项目完成时必须提供设计作品，进行验收和答辩。此基础上，进一步选拔部分学生参加如电子设计竞赛、“飞思卡尔”杯智能汽车和机器人竞赛等学科竞赛项目。实践证明，这些科技创新活动能够充分发挥学生的学习积极性、主动性，有效提高学生设计、综合能力，运用新型设计/开发工具的能力和创新设计能力。毕业设计：是工科各专业本科生在院校工程教育阶段工程设计能力培养的最后一个全面的综合性实践环节，是针对某一课题任务（企业实际问题）综合运用所学专业理论知识、技术和设计开发工具来构思设计方案，并予以实现的创新过程。具体需要完成调研选题、需求分析、文献综述、方案论证、系统设计、分析测试、性能分析与交流和撰写设计报告等工程设计方法的基本步骤。毕业设计题目类型可分为工程设计型、实验设计研究型和软件设计/开发型等。此环节采取校内外相结合，以校外企业实践基地为主来实施。依照上述思想，作者及其团队在江苏理工学院电气信息工程学院教学实践中实施了多年，学生普遍掌握了基本的工程设计方法，具备了工程设计的初步能力。近10年电气信息工程学院学生获得了全国电子设计竞赛省级三等奖以上奖项85项，近6年获江苏省大学生实践创新训练计划项目44项，近4年的全国大学生“飞思卡尔”智能车竞赛获得赛区二等奖以上奖项15项、全国一等奖2项，近3年的全国大学生物联网工程设计竞赛赛区特等奖2项、全国二等奖1项。
5结语
综上所述，紧紧围绕院高等工程教育中工程设计能力培养问题，从高等工程教育及其目标、现代工程师的能力要求、工程设计及其方法、院校工程教育阶段（工程设计教育）的工程设计能力培养等四个方面进行了论述和探讨。目的使得工程教育中更加突出工程设计能力培养，更加科学合理、规范高效地设置和实施工程设计能力培养环节，培养适应以创新设计为时代特征的工程技术人才，为实现两个百年的奋斗目标提供强大的人才支撑。
参考文献：
[1]张光斗，王冀生.中国高等工程教育[M].北京:清华大学出版社，1995.
[2]余寿文，王孙禺.中国高等工程教育与工程师的培养[J].清华大学教育研究，2004(3):1-7.
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[4]辞海编辑委员会.辞海[Z]上海:上海辞书出版社,1989.
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[7]冯培恩.设计、创新及其发展环境[J].机械工程导报，2014(2):24-28.
关键词：住宅；建筑；规划；设计；智能化
中图分类号：TU984文献标识码： A 文章编号：
一、现代住宅小区的规划与设计理念概述
现代城市，高楼大厦林立，生活在城市中的人们却越来越觉得“呼吸新鲜空气”都是一种奢侈。他们开始追求田园式的居住环境，希望可以找到一个梦想的绿色家园。为了满足人们对居住环境的这种需求，很多设计师们开始把生态建筑的理念引入到建筑设计中，希冀为人们营造一个自然、自由的的居住空间。他们在对现代住宅小区进行规划与设计的过程中开始越来越多地考虑以下几点：
（一）追求人与自然环境的和谐。
自然环境是人类赖以生存的基础，因此，建筑活动作为人类改造自然、征服自然的一种创造性劳动，必须以保护自然为前提。我们在进行住宅区的规划与设计时必须充分考虑其对自然环境的影响，必须最大限度地保护我们的生态环境。任何不负责任的、盲目的建筑活动都会损害自然环境，破坏生态平衡，最终会损害人类自身的利益。因此，在进行住宅区的规划与设计时，要从生态的角度出发，要尽可能地保护环境，保护人与自然的和谐。
（二）现代住宅小区的规划设计要遵循可持续发展的生态需求。
这就要求，在进行住宅小区的规划设计时要充分考虑可持续发展的需要，不论是小区的总体布局还是房屋的建造、节能设计等，都要以可持续发展为目标。表现在设计上具体要做到：要注重小区的绿化及布局层次，要充分发挥绿化在居住小区中的作用，同时还要使绿化的风格与建筑物遥相呼应。要注重绿化植物见的互补融合，要采用特殊的绿色植物品种，实现防风、防尘、吸热、降噪等目的。另外，除考虑房屋建筑的绿化环境之外，还要充分考虑自然生态和社会生态的需要，尽量实现建筑的节能。
（三）要尽量实现住宅小区空间结构的多层次性。
这种多层次性是从住宅的内部空间延伸到外部空间的，它主要为了满足人们的交际需要，为了给人们提供更多的健康娱乐。诸如对园林、回廊、喷泉、休闲广场、宅间绿地到游泳池、健身会所等的设计，旨在为人们创造一个自由的居住环境。
（四）要努力实现人文环境与自然环境的交融。
实现人文环境与自然环境的交融是生态住宅小区建设必须要做到的一点，这是因为“人造”的临时性自然环境并不能真正体现生态住宅小区的概念。而要实现二者的交融并不是难事，这就要求设计者在设计中要充分考虑周围的地理条件，比如，如果住宅区周围有充足的地下水资源，设计者就可以“引水入园”，为人们打造一个真正的自然再造环境，满足人们对大自然的向往和追求。
二、现代住宅小区的住宅建筑设计要点
（一）在住宅设计中必须引入一些创新观念。
这种创新主要体现在对建筑功能的设计上，包括居住功能的多元化设计，居住空间的多样化设计等。在对现代住宅小区进行设计时要转变只满足人们居住需要的设计观念，要充分考虑现代化的元素，要充分信息技术和现代科技技术的成果进行建筑设计。要想方设法满足人们对居住环境的需求，要对各类住宅设计方案进行对比研究，要选用性价比最高，最能体现现代建筑设计理念的方案。
（二）现代住宅小区的设计必须坚持以市场为导向。
建筑市场虽不是瞬息万变，却也是日新月异的。设计者必须时常关注建筑市场的动向，一旦居住潮流、住宅市场有变化，就需要立刻在自己的设计方案中体现，只有这样才能适应激烈的市场竞争。比如，我国的住宅设计很早以前是不设起居室的，后来又开始流行“三大一小”的设计，即大客厅、大厨房、大卫生间、小卧室，这种变化充分体现了现代人的居住需求的变化。现代人希望有更多的空间来满足朋友亲人聚会等交际需要，而增大客厅和卫生间面积会让他们感到舒适。设计者就是要充分考虑不同阶段、不同地区住宅设计市场的变化，只有这样才能在市场上“站稳脚跟“。
（三）住宅设计要讲究艺术性，要体现文化内涵。
现代人的生活水平提高了，“品味“也提高了，而艺术性和文化性又最能反应住宅的品味。因此，在进行建筑设计时除了要设计出美观、高雅的住宅外，还要充分考虑人们的心理需求，要在住宅设计中体现出丰富的文化内涵和建筑特色。
（四）住宅设计要体现“以人为本”的思想，要凸显人的中心地位。，
建筑是为人设计的，建筑的生命就是“人”。这一点必须贯穿于建筑设计的始终。要让建筑成为人的附属，满足人的舒适居住、安全居住需求，而不能让人来“配合”建筑。体现在设计上具体从以下谈起：其一，卧室。卧室使人们用来休息睡觉的地方，因此空间不宜过小给人压迫感，一般要在12平方米以上，另外在卧室还要配上独立的卫生间及化妆间等，卧室的设计也要尽量和书房相连，方便人们的工作学习。其二，客厅。客厅是人们日常活动最频繁的场所，也是聚会的常用之处，因此设计上要力求方正、宽敞、明亮。其三，厨房。可以设计厨房与餐厅相邻，构成餐饮空间。也可以设计开放式的厨房，使餐饮空间更觉宽敞。 其四，卫生间。要增加卫生间的使用功能，比如尽量使淋浴区与便溺区应隔开，增加其化妆、按摩功能等。
三、现代住宅小区的规划设计要点
要尽量实现住宅空间布局的科学化、合理化。
一是住宅空间的设计要充分掌握市场动态，要有超前意识。只有这样设计出来的建筑才能新颖，而且未来几十年内不至于被淘汰，也可以方便对其进行再改造。住宅空间的设计要尽量满足人们的舒适度需求，要发挥住宅除居住以为的其他功能。比如娱乐消遣功能。
二是住宅空间的布置要有层次和特色。在以居住为主体的情况下，可以适当地延伸文化、娱乐、健身等空间。当然，在住宅空间的布置上要充分考虑的就是人的需要，要适当地增加绿化面积和其他公共设施面积，便于居民的使用。
（二）住宅区的设计要有特色有个性，要尽量凸显我国独有的文化内涵。
住宅区的设计切忌生硬照搬，每个住宅区的设计都应该体现自己的特色。比如，有的住宅区设计以山水为主题，其想向人们展示的是其独特地自然环境；有的住宅区以文化氛围为主题，“名校名园相辉映，书卷气息扑面来”，其想表达的就是小区周围浓厚的名校文化。而有的以健康娱乐为主题，力争为人们创造一个舒适的休闲空间。这些住宅设计都各有千秋，都从特殊的角度抓住了人们的心理需要。各具特色、五彩缤纷的住区、住宅越多，必然是居住质量越高、居住环境越好，城市景观越美。（三）要尽量美化住宅区的环境，让人们享受到田园生活。
要想为人们创造一个美好的居住环境，就要通过科学地引水入园等设计，来为人们创造山水般地诗意生活。要做到一年四季有花开、一年四季有叶绿；开门即可看见绿色，推窗即能欣赏风景。要让住宅区的人们呼吸到新鲜的空气，享受到惬意的田园生活。住宅区的设计要体现艺术价值，要有较高的创造性和观赏性。要能最大限度地满足人们的精神文化生活需求。
（四）住宅区周围的交通既要便民，又要尽量不对居住产生不良影响。
住宅区周围的交通要以便民为首要原则，要以方便居民出行、方便居民就医等为目的。住宅区的道路架设要尽量和城市公共系统连接，便于人们的日常生活。与此同时，还要杜绝城市道路穿插于住宅区，以免城市交通对住宅区的人们造成严重的干扰。
结语：目前，人们对住宅环境的需求越来越高，住宅不仅仅要实现其居住功能，还要实现文化、娱乐、健身等功能，因此现代住宅小区的设计必须充分考虑各方面的一声怒，要做到建筑、艺术、文化、景观的完美结合，要体现生态建筑的设计理念。
参考文献：
[1]周楚云；论住宅小区规划设计的环境效益[J]；广东科技；2009年16期
关键词：房地产房地产营销营销策划
Abstract
Recentyears,theimpetusofrealestatedevelopmentinourcountryhasbecomemoreandmoreswiftandviolent.Thecompetitionofrealestatealsohasbecomemuchintense.Inordertomakestheownenterprisehasapositioninthemarket,makesprofitandtheenterprisewillgostepfurtherdevelopment,theproprietorsofrealestatebeginrealizingthatthetacticsofmarketingisveryimportantincompetition.Thispaperbeginsfromtheideaofrealestatemarketing,comesuptothetacticsofthemarketingimplementationcontent,furtherelaboratedmarketingoftherealestateprojectimplementationwhichexistsquestion、countermeasureanddevelopment,andmaketheunionconcreteprojectcaseapplication.
Keywords:realestatemarketingofrealestatetacticsofmarketing
引言
改革开放二十多年来，我国的住房改革一直在不断地深入，房地产市场得以逐步发展壮大起来，2006年，我国经济承接着2005年的稳健发展轨迹，继续演绎高增长态势。因此，作为国民经济支柱产业的房地产业也顺势而动，在拉动经济增长中依旧扮演着重要的角色。然而随着房地产市场的迅猛发展，房地产行业的竞争也日趋激烈。房地产营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段，也越来越受到开发商们的重视。
在现代市场经济条件下，那些能够在竞争中取胜的房地产开发商，就是因为了解市场，了解目标群体的需求后，按照市场需求开发房地产项目，从而最终获取利润或占领市场，并促进了企业的不断发展。但目前许多开发商还都缺乏以顾客为导向的理念，推向市场的住宅并不符合市场所需。市场营销策划是连接市场需要和项目开发建设的中间环节，是开发商将潜在的市场机会转化为现实市场机会，从而实现企业自我发展的有效手段。故而可以说，房地产营销策划是关系房地产开发经营成败的关键。
1房地产营销策划
1.1房地产营销策划内涵
房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期，每一个过程与环节都很重要。一个楼盘想要搞得成功，必须具备全局性的营销观念，进行所谓“整体营销”、“全程营销”[1]。因此房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析，还在在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计，处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作。
虽然目前房地产行业发展势头迅猛，但其中许多经营理念却跟不上行业发展的速度，显得相对滞后。一些地产开发商，盲目跟风，开发建设出来的住宅商品根本就不符合市场需要，导致大量房屋闲置。例如前些年刮起的“别墅”热潮[2]。所以一个房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中生存下去，就必须对市场进行深入地研究分析，“按需生产”，故而房地产营销策划就显得尤为重要了。
1.2房地产营销策划特点
1.2.1“以人为本”
房地产开发企业面临的首要问题是使开发的房地产商品适应顾客的需要，从而促进销售，增加利润，加快资金周转。因此，房地产开发一定是首先强调“以人为本”的营销策划。中国自古的儒家仁爱思想和西方的人本主义思潮为房地产营销的人性理念提供了坚实的文化基础。企业的一切经营活动，都必须围绕消费者的愿望、需求和价值观念来展开，这是房地产营销策划的根本所在。
1.2.2地产营销策划是各种理念的复合
理念是营销策划的灵魂，当代房地产营销策划的主导理念一般包括[3]：
生态理念。近代以来，地球环境污染加重，客观上要求房地产开发必须树立起可持续发展生态理念，这不仅仅为目前的人类提供了更加适宜的生存空间，也为我们后代的发展铺平了道路。
智能理念。人类科技水平的迅速发展使房地产开发逐渐从传统的砖瓦营造习惯转向各种新兴材料的应用，而在建筑的功能上也走向了多元化，提供给了人们更加多的服务[4]。
投资理念。投资不动产愈来愈成为更多人选择的投资保值手段。
1.2.3策略和手段是营销策划的生命
楼盘最终需要通过市场的反应去实现自身的价值，由此，营销策划中所采用的合理策略、手段则成了“检验真理”的试金石。通过各种营销策略，如产品策略、定价策略、促销策略、渠道策略等的组合，再依靠营销手段使其具体化，那么最终产生的结果也将会是令人满意的[5]。
1.3房地产营销策划作用
1.3.1准确决策
房地产营销策划可以作为房地产企业的参谋，使企业及企业家的决策更为准确，以尽量避免项目在运作中出现的偏差。
1.3.2增强竞争力
房地产策划能使房地产开发项目增强竞争能力，使其稳操胜券，立于不败之地。在当前房地产业竞争十分激烈的情况下，房地产策划更能发挥它的特长，增强项目的竞争能力，赢得主动地位。
1.3.3增强创新能力
房地产策划能探索解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力。策划人就是遵循科学的策划程序，帮助房地产开发企业管理创新，从寻求房地产开发项目的问题入手，探索解决管理问题的有效途径。
1.3.4有效整合资源
房地产策划能有效地整合房地产项目资源，使之形成优势。房地产策划参与到概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等各种资源中去，理清它们的关系，分析他们的功能，帮助它们团结一起，围绕中心，形成共同的目标。此外，房地产策划还有预测未来市场，满足居民居住具体要求等作用[6]。
2房地产营销策划内容
2.1市场分析
2.1.1市场供给调查分析
针对某一时期该区域市场供给状况的调查主要包括：市场上已有的在售住房、同期将要建设的项目以及它们的区位、结构、面积、售价、付款方式；同等级房地产企业的数量、实力和市场占有率；同等级房地产企业广告诉求重点、营销策略、服务以及效果；同等房地产企业、同等项目销售情况和空置情况。
2.1.2市场需求调查分析
首先要调查消费需求的满足状况，即市场的实际需求状况。包括某一时期该城市现有家庭中有多少家庭住房已经得到满足。其次，这些有需求欲望的家庭结构和规模怎么样，他们需要什么结构和面积的住房。再次，他们的收入水平、受教育状况以及会购买、能够买什么样的住宅，愿意以什么价格购买。最后，这些潜在的客户集中分布状况，他们在租售、消费信贷等方面的消费心理和消费方式如何。
2.2项目自身分析
项目自身在分析外部环境的同时，必须分析其内部环境，即分析自身的能力和限制，找出所特有的优势和存在的劣势。所以应使用一些方法对项目自身情况进行分析，例如SWOT方法，它能把内、外部环境有机结合起来，使我们能调整策略，谋求更好发展，又因为是经过认真地分析得出结论，所以也能够提高决策的质量[7]。
2.3目标市场的确定
不同消费者的需求和偏好有很大差异。依据不同的区域特点，针对目标客源的特定需求，制定合理的市场定位，就能取得良好的销售业绩。选择了项目的目标市场也就确定了目标客户群，此时在对目标客户群进行深入分析是为了项目推广能够更加准确有效。这里的分析结果将决定整个项目的营销策划，包括媒体的选择、组合，宣传主题、力度，诉求方式和其它辅助手段，同时，人群定位的结果也将影响价格定位和付款方式。搞好人群定位，主要考虑如下问题：目标客源的经济背景分析和目标客源的文化背景分析。
2.4项目定位
项目定位是在目标客源建立的基础上，为最大限度的满足客户的需求而对项目的整体把握。它是围绕目标市场将项目的功能、形象作特别的有针对性的规定。例如，“海逸长洲”的目标客户是上层富裕家庭，它的项目定位是度假、休闲场所，身份地位的象征。“远洋新天地”的目标客户是白领人士，它的项目定位是文化丰富的和谐生活。
2.5项目推广
2.5.1项目推广过程
房地产的营销过程共可分为四个阶段：预热期、强销期、持销期、尾盘期，所以项目推广过程也应该相应的分为四个阶段，一个项目取得成功的前提条件就是针对各个阶段销售任务的不同来制定不同的推广计划，所谓“量体裁衣”[8]。例如：在预热期，可以以突出项目的物业主题为主，展示楼盘的基本情况。
2.5.2项目推广方式
项目的推广实施是整个推广过程中的关键，是将推广计划具体落实的过程。从目前国内的实际情况来看，房地产项目推广以广告推广为主，广告效果的好坏直接影响到整个推广过程的成败。除此之外，活动推广和品牌推广也占据着重要的地位。活动推广可以借由一些活动来吸引公众关心，来提升形象、促进销售的目的。而在房地产市场竞争日益激烈的今天，品牌的树立就越发显得尤为重要了，品牌推广越来越成为决胜的关键。
3房地产营销策划存在的误区、对策及发展方向
3.1房地产营销策划存在的误区
3.1.1房地产公司在营销策划中的误区
（1）只以销售结果作为成败关键
房地产营销策划的成败单纯以销售结果来作为评价指标，不注重真正的全程营销过程，主要以广告投入为主。就拿天津来说，天津的房地产市场这几年是很火的，房价一涨再涨，由均价3500元/平米左右一路飚升到5000多元/平米。但随着房价的不断急速攀升，市场销售开始减缓。于是，各家房地产公司都在报纸上刊登半版或者整版广告。而有些同时有两三个楼盘在售的房地产公司还在同一时间在同一份报纸的不同版面上对各个楼盘项目分别做广告。一时间，房产广告铺天盖地席卷而来，然而最终，这些费用还是得由消费者来承担。
（2）营销策划重心在营销而非策划
房地产公司只注意对楼盘项目销售的经营，而忽视了对产品的开发，就如同手机市场一样。中国的手机生产商购买到漂亮的手机设计，然后稍作变化就推向市场。其直接后果就是知名度远高于美誉度，知晓度远高于认知度，忠诚度低而且品牌联想模糊零碎。房地产广告看得多了，房地产公司任何人都能说出几个，但深入程度仅仅局限于楼盘名称。德式设计、美国小镇、江南水乡、欧式风格，一味追逐市场流行，而抛弃了真正的文化根基。
3.1.2策划人对自身工作的认识误区
（1）策划人的专业性不强
现在很多房地产公司及策划公司都在不断地招聘房地产营销策划人员，但真正满足需要的人却很少。房地产业在近几年来飞速发展，由于它在地域发展的不均衡和自身的周期性，使得现阶段鲜有专业的从业人员，很多都是看着市场前景较好而从其他行业转行过来的。由于缺少相关的专业知识，而对房地产业没有一个整体的认识，有的只是一些其他行业的营销操作经验，不能正确认识到房地产营销策划的重要性和其深层次的涵义与特殊要求。
（2）策划人过于注重甲方、乙方的概念
就现在看来，房地产营销策划更多的模式还是由房地产公司外聘策划公司来对其进行操作，因而，策划人往往把房地产公司摆在甲方的位置，把自己作为乙方，没有有效的建立起一种平等的合作关系，没有一种对于房地产营销策划的使命感与责任感。其实很多房地产公司也只是在看到这个行业的巨大利润后由其他行业转调资金而建立起来，根本不具有任何的专业性。策划公司由于是专业从事这方面的工作，因而对市场具有更多的敏感性，在很多方面认识更深刻，经验更丰富。可是却在很多时候，在很多事情上不坚持原则，并且主动性不强。
3.1.3政府认识中存在的误区
（1）政府没有意识到房地产营销策划重要意义
房地产营销策划应该是一个全民参与的过程。这关系到一个城市的现在和未来，也关系到在城市中生存的每一个人的现在和未来。这是一个要将宏观和微观结合考虑的问题，涉及到城市的整体形象、可持续发展与城市文化。
政府没有对其进行很好的指导与规范。由于认识方面的缺失，政府对房地产的整体发展没有一个很好的长期规划，过于注重短期的经济效益，不能有一个准确地定位。这将严重阻碍城市的发展，阻碍经典城市和百年住宅的形成。
（2）政府对于其专业人才的培养还没有引起足够的重视
在各高校中，房地产专业设置很少，相比其他专业来说与实际需求人才是严重失衡的，而房地产营销策划就更加只是这个专业中的一门并不专业的课程。很多房地产专业有的还只是一种笼统的营销策划课程，没有注意两者之间所存在的根本区别。以至于，当前市场上专业人才严重缺乏，很多人只是冲着收入高而来得。其严重结果可想而知。
3.2应对房地产营销策划问题的对策
3.2.1摆正思路并认清房地产营销策划的正确概念
整体的营销策划不仅仅是房地产商或策划人的工作，我们必须突破传统意义的房地产营销策划的概念。营销推广在浅层次来说是一种先进的消费理念的引导，深层次来说是企业文化与核心理念的推广，是一种强势文化的自我表达。策划应该是一种建立在整体规划之上的全面的执行，既包括准确的规划也包括严格的执行。我们必须要颠覆传统的房地产营销策划的理念，营销策划必须符合城市可持续发展的要求，从城市的整体营销入手，以铸造经典城市为目的，建造与城市文化相融合的住宅，并注重环境与公共设施。构筑城市的个性并坚持它，需要大家共同的努力。
3.2.2政府正确调控及把握正确方向
政府的政策方向决定城市经营和房地产开发的方向。政府可以利用行政垄断权的优势，通过城市规划对城市功能进行空间调整和迁移，使老市区和新开发区通过地价差，都获得更新与发展的资金保障。政府也可在开发商的开发中进行指令性的规定，如：在全部规划中规定10%——20%的规划比例是属于普通收入阶层能够消费得起的住宅，其他的方面由开发商自己掌控。这样，开发商既能放手尝试新的观念或形式，底层市民的利益也有了一定的保障。
3.2.3房地产商的先进开发理念
房产商应有一种前瞻性的眼光，房地产业即将从新洗牌，产品品质将代表一切。天津的水晶城是一个很好的正面例子。水晶城的设计思想体现在各个细节的处理上。水晶城有着丰富的植被和人文资源，原址是天津玻璃厂，几百棵大树、古老的厂房、巨大的吊装车间以及原有的调运铁轨、烟囱等遗留物，做为开发商施展“手脚”的障碍，通常都被无情的铲去。而万科对于该地块的开发则是立足于延续历史的角度，保持原有建筑的历史风貌，并使其巧妙的融入现在的建筑中，比如600棵大树形成的旧厂区林荫路和花园，在新的规划中被保留下来；吊装车间被赋予现代材料和形式，激活成为晶莹剔透的社区会所；老的铁路和水塔则渗透在景观的规划中，成为标志性的要素[9]。
3.2.4策划人的责任感
策划人，作为一个策划人的意义，需要每一个策划人不断地思考。思考的过程也是实践的过程,虽然存在着不小的阻力，但要战胜它并且坚持下去。政府导向不一定支持，房地产开发商不一定理解，公众的眼睛在广告舆论的狂轰烂炸下不一定明亮，但我们的脑子应该清醒，这是一份重要的工作。经验、技巧、手段、关系统统都不重要，重要的是责任感。有责任感就有思考，有思考就有希望。
3.3房地产营销策划发展方向
3.3.1品牌观念与效益观念转变
房地产的策划观念从产品品牌观念向企业品牌的观念转变；从追求社会效益和经济效益观念向生态效益和可持续发展的观念转变。现在，一些房地产开发项目策划已初步表现出以上观念的转变，如天津的"水晶城"项目的策划已在观念转变中大做文章。该楼盘在名称上着重体现企业品牌的声誉，在观念上着重表达"历史的庆典"的主题概念，追求生态住区可持续发展的至高境界。实现这一理念，不是策划人的刻意做作，而是人们对住区观念要求变化、创新的必然结果。
3.3.2房地产的策划组织方向转变
房地产的策划组织从"自由策划人"走向群体组织；从群体组织走向专业分工、相互协作的轨道。由于房地产策划最早是由"自由策划人"实践、探索而逐渐发展起来的，至今还有不少"自由策划人"。随着房地产策划业的深入发展，策划人必然走向规范的组织化道路。这是因为房地产业的发展，项目开发涉及到人文、经济、管理、建筑、IT业、生态与环境等多个方面，各方面需要互相协作。再有，策划人要使策划的项目成功，必须充分利用与策划有关的信息，但策划者个人无法收集、分析、整理、归纳大量的动态信息，进而作出正确的判断和决策。
3.3.3房地产的策划方法转变
房地产的策划方法从侧重项目概念转到项目概念与项目细节并重的方法上。项目策划概念是当前房地产策划方法上的主要特征，它强调某个概念的创意而使楼盘热销。随着消费者消费出发点的改变，消费者买房不只是买"概念房"，还要买"精品房"。因而，楼盘的细节、细部的完美和舒适将进一步引起购买者的重视。
3.3.4房地产的策划理论转变
房地产的策划理论由单薄、零散的思想、理念逐步形成全面、科学的理论体系。几年来，房地产策划经过优秀策划人的辛勤努力，策划思想不断丰富，策划理论研究日益深入，这些实践积累起来的真知灼见是房地产策划理论不可多得的财富。经过策划人不懈地实践、积累和探索，全面、科学的房地产策划理论必然会呈现在人们面前。
3.3.5房地产的策划信息转变
房地产的策划信息从人脑搜集转移到人机结合；在信息的分析上，从定性分析转移到定性定量相结合。现代计算机业、互联网业的发展，使人们利用计算机和互联网进行房地产信息的搜集、分析、加工、整理乃至运用成为可能。从发展观点看，处理信息时定性与定量相结合，互为补充、互为促进，才能使信息处理达到科学化，才能准确地反映市场动态情况。如果这样，房地产策划水平就会产生新的提高，新的飞跃[10]。
4房地产营销策划在“海韵家园”项目中的应用
海韵家园项目位于河北区吕纬路与三马路交界，中山路商圈与北站商圈的交接地，闹中取静，是即将形成的“第三金街”的核心区域。总建筑面积为80000平方米。北起五马路，毗邻新开河；南至三马路，与中山路咫尺相望；东临调纬路，临近规划中的地铁三号线；西侧到吕纬路。在社区规划上采用板式小高层与四层半花园洋房相结合的建筑形式，35%的超强主题绿化在河北区尚属首举。豪华业主会所：一层游泳馆，二层乒乓球馆将生活品质极尽凸现出来。同时有良好的教育氛围：二中、铁一中、十四中、五十七中、外国语附属中学、育婴里小学、昆实小学等多所名校皆在左右。并且世纪联华超市、乐购超市、第四中心医院、254医院、工商银行、农业银行、建设银行，生活配套设施一应俱全，行止皆宜。
4.1市场分析
4.1.1市场供给调查分析
2005年天津市房地产市场保持了持续、快速、健康发展的势头，房地产投资、施工形势持续良好，增幅提高，与国民经济发展保持了较合理的比例关系；目前，全市的商品房市场销售活跃，各项交易记录全面创新；空置房面积开始下降，市场供求结构进一步优化。进入2006年后，市场供销两旺，依旧呈现出活跃的态势，并表现出强劲的增长势头。
笔者选取本案周边五个项目进行对比分析：
项目名称
建筑面积（M2）
均价（M2）
总价范围（万元）
春和景明
30万
4600
35-62
风和日丽
9万
4700
34-62
百合春天
22万
4600
32-60
阳光星期八
46万
5000
30-75
爱家星河国际
14万
5500
50-77
与本案进行比较的项目中，经过一定的市场运作周期，春和景明、风和日丽、百合春天、阳光星期八等项目都已经开盘；海河新天地项目价格远高于本案，与本案产品可比性较低；同时区域内暂时无新项目进入；春和景明、风和日丽、百合春天、阳光星期八处于销售旺期，但由于项目在所处位置比较来看：百合春天、阳光星期八与本案相对较远，所以开盘阶段周边市场竞争主要来自于这春和景明、风和日丽和爱家星河国际这三个项目，但在项目运作阶段、定位、产品等综合因素的影响下，本案周边区域市场存留着比较大的市场空白空间。
项目名称
面积指标（平米）
主要面积配比
两室
三室
两室
三室
春和景明
73-93
100-130
42%
40%
风和日丽
90-102
120-130
47%
33%
百合春天
90-100
120-130
47%
30%
阳光星期八
96-110
125-150
56%
30%
爱家星河国际
92-108
115-140
37%
63%
进行比较的项目户型以75-110平米两室与100-150平米三室为主，还有一部分60-70平米左右的一室，户型面积指标普遍小于全市水平，户型设计上少有创新，主要以平层为主要房型，错层、跃层形式只在部分项目中有所体现。
项目名称
环境特点
配套特征
春和景明
无显著特征
楼宇对讲
风和日丽
文化主题景观
楼宇对讲
百合春天
无显著特征
会所、社区智能化水平较高
阳光星期八
水景式设计
会所、社区智能化水平较高
爱家星河国际
中心主题景观
酒店式管理
进行比较的项目配套设施没有过于显著的特征，区别不大。客户的需求不仅在项目本身上，而且对小区的环境和配套要求都比较高。会所式的管理是未来需求的热点。开发商应该有区别于其他项目的设施，以吸引目标客户群体的目光。4.1.2市场需求调查分析
2006年房地产市场将继续保持健康稳定发展。据预测，全市商品房需求量将达到1280万平方米左右，二手房需求量接近1000万平方米，分别比2005年增长23％和17％。新婚家庭购房需求280万平方米左右；拆迁安置型需求380万平方米；随着滨海新区纳入国家发展战略，外地居民购房预计比2005年增加10％以上；居民生活水平提高拉动改善型住房需求比2005年增长15％以上。近年来天津经济增长在不断加快，经济实力显著增强，这使得房地产市场需求旺盛。并且随着宏观调控取得初步成效，房价趋稳，去年以来积累的部分购房需求将在今年释放[11]。
4.2海韵家园项目SWOT分析
4.2.1优势
本项目是由隶属于河北区人民政府，被建设部批准为房地产开发资质一级企业，年投资能力超亿元的河北区房地产开发集团开发，具有很高的品牌公信力。这是一个位于水畔、能独享静谧水岸名流生活，使业主在工作的繁忙之余依旧能够享受闲适生活的8万平方米的低密度高品质的舒适社区。小区采用智能化的物业管理，由拥有高素质专业人员的物业公司为业主提供专业的服务，保证业主的品质生活。周边配套设施完善已形成居住气候，医院、银行、超市遍布周围，使日常生活安然无忧，方便快捷。并且周边有第二中学、铁一中、第十四中学、第五十七中学、外国语附属中学、育婴里小学、昆实小学多所，有着良好的教育氛围的学校，为孩子进入理想的学校提供了保证。
4.2.2劣势
近邻的北站立交桥日车流量很大、存在着噪音污染也会给业主的出行带来不方便；北站地区规划参差不齐，片区形象较为老化，多为老式住宅，新建项目较少，缺乏有特色的地标式建筑；到目前为止已经有两年半的建设时间，相较于其他同规模的项目建设周期较长，并且处于中环的地理位置相对于内环以内的项目优势稍逊一筹。
4.2.3机会
在日益繁忙的现代社会，便利的交通条件越来越成为购房者购房是考虑的关键因素，临近规划中的地铁三号线——中山路站，为业主每日繁忙的工作学习提供了便捷的出行方式。在项目周围以文化，宗教，旅游为依托的大悲院商圈；有历史上遗留下来的意式建筑，形成具有浓郁意大利风情的意式风情区，有“纯奥味”建筑风格，用途是商务办公的奥式商务区；还有海河的改造，提供了优美的环境，能够吸引很多人的关注。河北区发挥北站的地域优势，打造北站商圈，再造中山路商业街商贸优势，并结合新开河沿岸的综合开发，使之形成商贸氛围，与在海河的综合开发中已经基本成型的海河北岸商业带相呼应。所以随着北站商圈的兴起,天津“第三金街”的规划建设能为本项目提供了人流保障，故而周边市场有很大的上升空间。
4.2.4威胁
项目周边竞争对手较多，像春和景明、风和日丽、爱家星河国际都是本案有利的竞争对手，由于有众多的本地和外来地产商开发了大量的项目，所以整体市场上的竞争是比较激烈的；周边整体形象较为陈旧，多为砖式结构的老式住宅；人文环境相对于河西、南开区稍差；在区域发展上河北区与市内其它几个区相比较，其发展速度一直处于比较缓慢的局面，有待于进一步的提升。
4.3海韵家园项目目标市场分析
主客户群：周边企业的白领阶层，区域内的本地居民，与区域内有姻亲及其他关系，在区域内工作的公务员。
次客户群：在河北区做生意的个体工商户，周边工作或居住的部分客户，购买用于投资的目标客户。
目标客户主要需求集中在面积为100—120平米的两室，100—120平米的小三室，120—150平米的大三室，150-200平米的跃层。大部分客户选择面积为120平米左右的平层，为比较单一的人口构成，属于在工作和个人方面上较为稳定。选择120平米以上面积房型的客户多为住房改善，他们有住房，并不单单要求住宅的面积还要求居住环境和居住质量，所以对价格上并不是很限制。他们在年龄上为中青年成熟的人群（30-45岁左右），在事业和家庭上有了一定的基础。年龄、事业的成熟是选择住房面积和地点的一个分差；100—120平米面积上选择120平米的客户较多；120—150平方米面积上选择130平方米的客户较多，150—200平方米面积上选择170平方米的客户较多。
4.4海韵家园项目定位
4.4.1定位依据
随着城市的快速发展，直接导致了城区土地价格的不断急速攀升，使得开发成本与市场消化能力的矛盾日益突出，另外由于中心城区内可以被开发利用的土地越来越少，为了降低开发成本更多的开发商选择了城市边缘的土地。中心城区的地价要偏高于边缘地区，虽然本项目位于中心城区，但是相较于和平、南开、河西的地价要稍低，有利于开发商的成本控制。海韵家园位于天津市的北站地区，是现今天津市市内已少有的可开发利用的区域，本项目有着同春和景明、爱家星河国际、万春美钻时代、海河新天地等项目的地位，优于海河新天地、春和景明、万春美钻时代的交通条件。作为北站地区的优势项目，其综合优势将在进入开盘销售后进一步彰显出来。
4.4.2海韵家园项目定位原则
挖掘市场空白点，力求在规划设计、建筑形式、产品设计、园林风格等方面有所突破、有所创新；严格保证项目建筑质量，打造良好品牌口碑；避免同类竞争项目之间的产品同质化，追求项目个性，以增强产品的市场竞争力；细致分析市场的需求特点，分析市场供应，确定自身产品的设计方向和消费群体。
4.4.3定位方向
项目定位：CLD北岸风情典范社区
主题定位：独享尊崇，私有首府
价格定位：板式小高层：均价5500-5600元/平米左右
四层半花园洋房：均价5800-6000元/平米左右
产品设计：主打房型为三室和跃层
园林风格：庄园式园林绿化，城中的绿色洋房
项目总建筑面积：8万平方米
为了避免同类项目的竞争，海韵家园从建筑结构、环境绿化、安全防护、社区氛围、会所等多个方面入手，在严格控制成本的前提下，丰富产品的内容，彰显自身项目特点，区别于其他项目更加具有竞争力。
4.5海韵家园项目推广过程
由于海韵家园项目目前尚没有开盘公开发售，所以本文只涉及推广过程中的前两个阶段。
4.5.1老客户转化期
本项目经过了一年左右的不确定因素，虽然淘汰了一大批客户，但是也继续积累下来部分客户。现在项目重新开盘，应该积极把一直关注本项目的客户转化成最终购买者。
时间阶段:9月10日——9月25日
主要营销手段：
（1）通知老客户即日起15日内到售楼处现场购认购卡——A卡（对持卡客户能够给予适当优惠。）
（2）确定客户意向，签订意向书，通知客户一周内可以选房。
时间阶段:9月25日——10月15日
主要营销手段：
（1）A卡的客户分批次前来现场选房。
（2）对新增客户开始进行发号——B卡，客户在购买B卡后就可以开始选房，在意向书上进行登记，从而转化为持卡客户，从而实现了足够数量的新增客户，以实现开盘当月的回款目标，强化市场关注程度并进一步积累新增客户。
4.5.2客户新增期
在转化老客户的同时，也应该吸引更多的潜在客户对本项目的兴趣，通过一些活动来进一步加强客户的信心。
时间阶段:10月15日——11月6日
主要营销手段：
（1）强化项目优势，增强客户信心，并对已购卡的客户通过产品说明会的方式进行宣传巩固。
（2）以价格的浮动促进客户转化，可以提前进行合同的签订。
4.5.3开盘强销期
项目正式开盘后，在前在客户中的知名度也急剧攀升，越来越多的客户会对项目有更多的关注和兴趣。此时是项目销售的重要时期，应把握住时机促成案子的最终成交。
时间阶段:11月6日——12月30日
主要营销手段:
（1）11月6日正式开盘，再次拉升价格，促进快速成交。
（2）通过销量控制强力推荐高层产品，积累购买高层客户，并通过拉升多层产品的价格，以体现高层的价格优势，以此来积累和转化购买的高层客户。
（3）通过各种销售政策以及适当的促销政策，来促进销售业绩。
4.6海韵家园项目推广方式
4房地产营销策划在“海韵家园”项目中的应用
海韵家园项目位于河北区吕纬路与三马路交界，中山路商圈与北站商圈的交接地，闹中取静，是即将形成的“第三金街”的核心区域。总建筑面积为80000平方米。北起五马路，毗邻新开河；南至三马路，与中山路咫尺相望；东临调纬路，临近规划中的地铁三号线；西侧到吕纬路。在社区规划上采用板式小高层与四层半花园洋房相结合的建筑形式，35%的超强主题绿化在河北区尚属首举。豪华业主会所：一层游泳馆，二层乒乓球馆将生活品质极尽凸现出来。同时有良好的教育氛围：二中、铁一中、十四中、五十七中、外国语附属中学、育婴里小学、昆实小学等多所名校皆在左右。并且世纪联华超市、乐购超市、第四中心医院、254医院、工商银行、农业银行、建设银行，生活配套设施一应俱全，行止皆宜。
4.1市场分析
4.1.1市场供给调查分析
2005年天津市房地产市场保持了持续、快速、健康发展的势头，房地产投资、施工形势持续良好，增幅提高，与国民经济发展保持了较合理的比例关系；目前，全市的商品房市场销售活跃，各项交易记录全面创新；空置房面积开始下降，市场供求结构进一步优化。进入2006年后，市场供销两旺，依旧呈现出活跃的态势，并表现出强劲的增长势头。
与本案进行比较的项目中，经过一定的市场运作周期，春和景明、风和日丽、百合春天、阳光星期八等项目都已经开盘；海河新天地项目价格远高于本案，与本案产品可比性较低；同时区域内暂时无新项目进入；春和景明、风和日丽、百合春天、阳光星期八处于销售旺期，但由于项目在所处位置比较来看：百合春天、阳光星期八与本案相对较远，所以开盘阶段周边市场竞争主要来自于这春和景明、风和日丽和爱家星河国际这三个项目，但在项目运作阶段、定位、产品等综合因素的影响下，本案周边区域市场存留着比较大的市场空白空间。
项目名称
进行比较的项目户型以75-110平米两室与100-150平米三室为主，还有一部分60-70平米左右的一室，户型面积指标普遍小于全市水平，户型设计上少有创新，主要以平层为主要房型，错层、跃层形式只在部分项目中有所体现。
进行比较的项目配套设施没有过于显著的特征，区别不大。客户的需求不仅在项目本身上，而且对小区的环境和配套要求都比较高。会所式的管理是未来需求的热点。开发商应该有区别于其他项目的设施，以吸引目标客户群体的目光。4.1.2市场需求调查分析
2006年房地产市场将继续保持健康稳定发展。据预测，全市商品房需求量将达到1280万平方米左右，二手房需求量接近1000万平方米，分别比2005年增长23％和17％。新婚家庭购房需求280万平方米左右；拆迁安置型需求380万平方米；随着滨海新区纳入国家发展战略，外地居民购房预计比2005年增加10％以上；居民生活水平提高拉动改善型住房需求比2005年增长15％以上。近年来天津经济增长在不断加快，经济实力显著增强，这使得房地产市场需求旺盛。并且随着宏观调控取得初步成效，房价趋稳，去年以来积累的部分购房需求将在今年释放[11]。
4.2海韵家园项目SWOT分析
4.2.1优势
本项目是由隶属于河北区人民政府，被建设部批准为房地产开发资质一级企业，年投资能力超亿元的河北区房地产开发集团开发，具有很高的品牌公信力。这是一个位于水畔、能独享静谧水岸名流生活，使业主在工作的繁忙之余依旧能够享受闲适生活的8万平方米的低密度高品质的舒适社区。小区采用智能化的物业管理，由拥有高素质专业人员的物业公司为业主提供专业的服务，保证业主的品质生活。周边配套设施完善已形成居住气候，医院、银行、超市遍布周围，使日常生活安然无忧，方便快捷。并且周边有第二中学、铁一中、第十四中学、第五十七中学、外国语附属中学、育婴里小学、昆实小学多所，有着良好的教育氛围的学校，为孩子进入理想的学校提供了保证。
4.2.2劣势
近邻的北站立交桥日车流量很大、存在着噪音污染也会给业主的出行带来不方便；北站地区规划参差不齐，片区形象较为老化，多为老式住宅，新建项目较少，缺乏有特色的地标式建筑；到目前为止已经有两年半的建设时间，相较于其他同规模的项目建设周期较长，并且处于中环的地理位置相对于内环以内的项目优势稍逊一筹。
4.2.3机会
在日益繁忙的现代社会，便利的交通条件越来越成为购房者购房是考虑的关键因素，临近规划中的地铁三号线——中山路站，为业主每日繁忙的工作学习提供了便捷的出行方式。在项目周围以文化，宗教，旅游为依托的大悲院商圈；有历史上遗留下来的意式建筑，形成具有浓郁意大利风情的意式风情区，有“纯奥味”建筑风格，用途是商务办公的奥式商务区；还有海河的改造，提供了优美的环境，能够吸引很多人的关注。河北区发挥北站的地域优势，打造北站商圈，再造中山路商业街商贸优势，并结合新开河沿岸的综合开发，使之形成商贸氛围，与在海河的综合开发中已经基本成型的海河北岸商业带相呼应。所以随着北站商圈的兴起,天津“第三金街”的规划建设能为本项目提供了人流保障，故而周边市场有很大的上升空间。
4.2.4威胁
项目周边竞争对手较多，像春和景明、风和日丽、爱家星河国际都是本案有利的竞争对手，由于有众多的本地和外来地产商开发了大量的项目，所以整体市场上的竞争是比较激烈的；周边整体形象较为陈旧，多为砖式结构的老式住宅；人文环境相对于河西、南开区稍差；在区域发展上河北区与市内其它几个区相比较，其发展速度一直处于比较缓慢的局面，有待于进一步的提升。
4.3海韵家园项目目标市场分析
主客户群：周边企业的白领阶层，区域内的本地居民，与区域内有姻亲及其他关系，在区域内工作的公务员。
次客户群：在河北区做生意的个体工商户，周边工作或居住的部分客户，购买用于投资的目标客户。
目标客户主要需求集中在面积为100—120平米的两室，100—120平米的小三室，120—150平米的大三室，150-200平米的跃层。大部分客户选择面积为120平米左右的平层，为比较单一的人口构成，属于在工作和个人方面上较为稳定。选择120平米以上面积房型的客户多为住房改善，他们有住房，并不单单要求住宅的面积还要求居住环境和居住质量，所以对价格上并不是很限制。他们在年龄上为中青年成熟的人群（30-45岁左右），在事业和家庭上有了一定的基础。年龄、事业的成熟是选择住房面积和地点的一个分差；100—120平米面积上选择120平米的客户较多；120—150平方米面积上选择130平方米的客户较多，150—200平方米面积上选择170平方米的客户较多。
4.4海韵家园项目定位
4.4.1定位依据
随着城市的快速发展，直接导致了城区土地价格的不断急速攀升，使得开发成本与市场消化能力的矛盾日益突出，另外由于中心城区内可以被开发利用的土地越来越少，为了降低开发成本更多的开发商选择了城市边缘的土地。中心城区的地价要偏高于边缘地区，虽然本项目位于中心城区，但是相较于和平、南开、河西的地价要稍低，有利于开发商的成本控制。海韵家园位于天津市的北站地区，是现今天津市市内已少有的可开发利用的区域，本项目有着同春和景明、爱家星河国际、万春美钻时代、海河新天地等项目的地位，优于海河新天地、春和景明、万春美钻时代的交通条件。作为北站地区的优势项目，其综合优势将在进入开盘销售后进一步彰显出来。
4.4.2海韵家园项目定位原则
挖掘市场空白点，力求在规划设计、建筑形式、产品设计、园林风格等方面有所突破、有所创新；严格保证项目建筑质量，打造良好品牌口碑；避免同类竞争项目之间的产品同质化，追求项目个性，以增强产品的市场竞争力；细致分析市场的需求特点，分析市场供应，确定自身产品的设计方向和消费群体。
4.4.3定位方向
项目定位：CLD北岸风情典范社区
主题定位：独享尊崇，私有首府
价格定位：板式小高层：均价5500-5600元/平米左右
四层半花园洋房：均价5800-6000元/平米左右
产品设计：主打房型为三室和跃层
园林风格：庄园式园林绿化，城中的绿色洋房
项目总建筑面积：8万平方米
为了避免同类项目的竞争，海韵家园从建筑结构、环境绿化、安全防护、社区氛围、会所等多个方面入手，在严格控制成本的前提下，丰富产品的内容，彰显自身项目特点，区别于其他项目更加具有竞争力。
4.5海韵家园项目推广过程
由于海韵家园项目目前尚没有开盘公开发售，所以本文只涉及推广过程中的前两个阶段。
4.5.1老客户转化期
本项目经过了一年左右的不确定因素，虽然淘汰了一大批客户，但是也继续积累下来部分客户。现在项目重新开盘，应该积极把一直关注本项目的客户转化成最终购买者。
时间阶段:9月10日——9月25日
主要营销手段：
（1）通知老客户即日起15日内到售楼处现场购认购卡——A卡（对持卡客户能够给予适当优惠。）
（2）确定客户意向，签订意向书，通知客户一周内可以选房。
时间阶段:9月25日——10月15日
主要营销手段：
（1）A卡的客户分批次前来现场选房。
（2）对新增客户开始进行发号——B卡，客户在购买B卡后就可以开始选房，在意向书上进行登记，从而转化为持卡客户，从而实现了足够数量的新增客户，以实现开盘当月的回款目标，强化市场关注程度并进一步积累新增客户。
4.5.2客户新增期
在转化老客户的同时，也应该吸引更多的潜在客户对本项目的兴趣，通过一些活动来进一步加强客户的信心。
时间阶段:10月15日——11月6日
主要营销手段：
（1）强化项目优势，增强客户信心，并对已购卡的客户通过产品说明会的方式进行宣传巩固。
（2）以价格的浮动促进客户转化，可以提前进行合同的签订。
4.5.3开盘强销期
项目正式开盘后，在前在客户中的知名度也急剧攀升，越来越多的客户会对项目有更多的关注和兴趣。此时是项目销售的重要时期，应把握住时机促成案子的最终成交。
时间阶段:11月6日——12月30日
主要营销手段:
（1）11月6日正式开盘，再次拉升价格，促进快速成交。
（2）通过销量控制强力推荐高层产品，积累购买高层客户，并通过拉升多层产品的价格，以体现高层的价格优势，以此来积累和转化购买的高层客户。
房地产已经进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，企业更注重对品牌的培养与利用。因此应注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略;同时广告意识要超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念。亲爱的读者，小编为您准备了一些房地产的销售工作计划，请笑纳!
房地产的销售工作计划1公司的发展是与整个公司的员工综合素质，公司的指导方针，团队的建设是分不开的。提高执行力的标准，建立一个良好的销售团队和有一个好的工作模式与工作环境是工作的关键。作为销售经理，为了我使我销售部门的各方面的工作顺利进行，特作出20__年工作计划。
一、销量指标：
上级下达的销售任务30万元，销售目标35万元，每个季度7.5万元
二、计划拟定：
1、年初拟定《年度销售计划》;
2、每月初拟定《月销售计划表》;
三、客户分类：
根据接待的每一位客户进行细分化，将现有客户分为a类客户、b类客户、c类客户等三大类，并对各级客户进行全面分析。做到不同客户，采取不同的服务。做到乘兴而来，满意而归。
四、实施措施：
1、熟悉公司新的规章制度和业务开展工作。
公司在不断改革，订立了新的制度，特别在业务方面。作为公司一名部门经理，必须以身作责，在遵守公司规定的同时全力开展业务工作。
2、制订学习计划。
学习，对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。专业知识、管理能力、都是我要掌握的内容。知己知彼，方能百战不殆。
3、在客户的方面与客户加强信息交流，增近感情，对a类客坚持每个星期联系一次，b类客户半个月联系一次，c类客户一个月联系一次。
对于已成交的客户经常保持联系。
4、在网络方面
充分发挥我司网站及网络资源，做好房源的收集以及，客源的开况。做好业务工作
以上，是我对20__年的工作计划，可能还很不成熟，希望领导指正。火车跑的快还靠车头带，我希望得到公司领导的正确引导和帮助。展望20__年，我会更加努力、认真负责的去对待每一个业务，争取更多的单，完善业务开展工作。相信自己会完成新的任务，能迎接20__年新的挑战。
房地产的销售工作计划2由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火暴，因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划，主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新可以体现在创造一种新产品(如规划设计方面的独特性);提供一种服务模式(如管家式的物业服务);倡导一种生活方式(如运动、健康、休闲、品位等);营造一种文化等等。
一、未来发展趋势
一方面是房地产已经进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，企业更注重对品牌的培养与利用。因此应注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略;同时广告意识要超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念。另一方面是消费市场日趋理性和个性化，近年经济持续放缓，居民收入(包括预期收入)持续下降，实惠性的心理占据主导地位;消费者经过长期的广告浸，偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强;各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋“个性化”，会更加考虑自己的心理需求，寻找更加适合自己的楼盘。随着房地产市场竞争的加剧，大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点;针对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗，以满足不同类型消费需求的消费群;“设计时代”开始回归，发展商更加重视产品的开发，对楼盘的前期规划和设计将更加重视。竞争手段将会全方位、多元化，如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势，而中小型盘就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。在未来的发展过程中，将进一步追求境界(如历史、人文、文化等);追求近距离(如与商务区、高效、车站等接近);追求洁净(对光线、绿化、天然气配备等);追求宁静(密度低、生态景观台等)等等，不仅对配套设施的需求提高，而且对房地产开发商的品牌高要求;不仅对设计有相应要求，可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求;不仅对楼盘的品牌有要求，可能对设计和制造过程中的环节比较关注。在市场竞争形势进一步白热化的情况下，如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值，稳定价格、吸引客源?如何根据目标消费群的理性购买需求，进一步深化自身楼盘的优点，使目标消费群产生“物有所值”的感觉?如何继续建立自己独特的品牌个性，突破强劲对手的包围，在市场上继续掀起一股新的旋风?如何适应“个人置业时代”的新趋势?这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划。
二、房地产全程营销策划
一是策划为先。在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘情况，围绕促销策略等等。二是创新为赢。在整个策划过程中均应该进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合;在价格制定上，有效利用消费者的心理;在宣传和定位上，利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。
三是塑造差异。差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑，因为企业的目的是营利为本。
四是整合营销。一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识，关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等，另一方面要善于整合，在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应该组合和整合。如引进组合家电、组合厨房;社区综合配套，整合内外部资源等等。在传播方面，从炒地段到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型;从软文到单叶，从电视广告到车体、广播和户外广告等，在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。在品牌定位方面，根据消费形态和楼盘实际情况，寻找相应的目标消费群体，同时要善于培育楼盘的子品牌。当然，对于房地产销售力的实现，单纯靠品牌概念的输出无法达成，实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在，因此应输出多元化的产品信息，提升楼盘的价值感，打动更加理性的消费群，为产品注入一些新的元素，赋予产品更加新鲜的形象，从而保持品牌的新鲜感。
总之，未来的社区将更加在产品自身方面加以关注：如园林设计好，有较大的休闲活动空间;间隔合理、实用率高、采光好、空气流通;楼距较大，有开敞的空间和视野;完善的小区配套，物业管理好，最好是封闭式管理;交通、购物方便，使房子成为有文化气息的房子，成为有创造力的房子。在营销传播上：抓住目标消费者的心态，务求直指人心，在销售策略、广告策略投其所好，促成他们购买，同时根据目标消费群的特性，配合产品的特点，使广告投入针对性更强更直接。一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告，在设计和投放过程中创新，另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为，关注其消费形态，从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。
房地产的销售工作计划3年初我们曾为今年工作定下以市场营销为核心、以成本控制为重点的十个工作重点，并定下了全年完成11亿的销售目标。迄今时间已过去八个月，今天我们有必要共同总结一下过去大半年的工作情况，统一一下思想，共同计划所余四个月的工作，力争完成全年销售目标。
一、工作小结
1、市场营销初创业绩
初立品牌
今年是新地产在广州有史以来推出销售楼盘和规模最大的一年，今年计划要推出岭南、东方、z、时代四个大盘，在楼盘数量和档次跨度上都是空前的，这不但对市场营销系统提出了非常高的要求，也是对项目管理中心各部门协作能力的提出全新考验。或许年初确定今年目标时，不少同事对今年目标都持有保留甚至怀疑态度，八个月过去了，相信同事们应该已高兴地看到，岭南组时间过半完成销售目标已过半，东方组总销售业绩也已近半，z项目开售时间因故推迟，但整体业绩亦令人满意。取得这样的成绩是靠市场营销系统的同事开拓创新、团结协作、全情投入、点点滴滴取得的，当然项目组、公司各职能部门的同事的支持和配合也是分不开的。
除了销售业绩，上半年四盘推出以及公司于8月5日举行的新中地产广州地区总部迁入珠江新城的庆典，均对公司在业界的形象产生了质的变化。相信同事们应该都已感受到了传媒、政府、购房者对新地产品牌认识的提高和对新地产产品的认同，岭南、东方的知名度和品牌应该讲在同区、同档次盘中建立了很好形象和地位，z开售也已取得了初步的品牌效应。前不久一年一度对集团各项目中心均作一次考察的香港媒体代表团和证券分析员代表团访问广州，对广州区近四年来取得的进步和公司目前的业务表现也给予了充分的肯定。
2、内部优化
初见成效
为适应公司业务重点的转移和发展需要，公司上半年进行了较大的组织架构优化调整，取消了分区副总及分区设置，全面清理和明确了各职能部门的职责分工，明确了项目组、营销组、物管处为单位的项目协调工作机制。半年来的工作证明，有关机制明显地提高了工作效率，增加了责任感。其运行的效果是令人满意的。
岭南项目，营销组、项目组、物管处密切配合，出色地完成了五一黄金周营销、2B-1、2期交楼、现在正密锣紧鼓地为9月19日 2B-3的营销做准备工作。z、z两位经理和岭南项目、营销组同事的工作态度、合作精神和工作经验是值得其它部门学习的。
东方项目组在不到半年时间里也已基本理顺了以往遗留的问题，包括项目内部欠缺协调、合作单位间缺乏信任、工期和造价失控等情况。在开发管理部的直接支持下，克服了政府部门政策严重不协调造成的困难，出色地取得了项目及营销所需的有关证照。东方营销组、项目组间近月来配合明显加强，为在九、十月销售旺季出佳绩，文今朝、劳慧儿和两组同事正积极筹备一些重要活动。相信东方组在"十一"黄金周会有出色表现。
z项目是公司在广州、在中国地产项目中举足轻重的项目，规模大、设计复杂，过往设计、建造过程和营销策划也遗留下不少问题。z项目组和营销组均在五月份改组，经过z、z、z等同事的努力，保障了"五一"试盘、八月开盘、八月写字楼入伙等重大时间节点;项目和营销间的配合逐步加强;项目部内部及项目部与顾问公司、承建商的合作有了明显改进;工程建造已基本顺利;营销部和及广告公司间的合作机制也已形成并取得明显成绩。z项目取得令人满意的销售成绩和市场形象，项目组、营销组的工作是值得肯定和表扬的。
时代项目，由于历史、地理位置等因素造成了该项目市场营销的特殊困难。经过项目部、营销部和公司有关部门的努力，现在已正式取得政府"天河软件园时代新地产园区"及"广州高科技开发区时代新地产园区"的批文，同时也取得了"民营新广东支持中心"的批复。这为时代新地产下一步走"住宅营商"的市场路向打下了非常好的基础。相信只要用心做好下一步内部组织工作，张辉、z一定能为公司创造出好的成绩。
四个项目上半年的成绩，初步证明了目前项目协调机制的有效性，也证明了新架构下各职能部门积极配合，共同支持项目发展需要的服务态度和职业水平正在得到全公司的认同和发扬。
为进一步理清部门、各职位的职责， 为各职位的职业化发展，建立绩效考核及更合理的薪酬和奖励体系，人事行政部现在正与顾问公司进行有关职位、绩效、职业化等的项目，在项目完成后，相信各职位的职责、各职位的职业化发展方向、各职位的绩效考核以及奖励体系会更加清晰，公司的组织架构和职能将更系统化和科学化。
3、存在问题
回顾前阶段的工作，市场营销和内部调整各方面都取得了一定的成绩，但内部也表现出不少的问题：
首先表现在：责任心不够强，配合不够默契，有事互相推委等。例如东逸业主投诉处理不及时，公司曾收到投诉函件，并有一定的不良影响;东方有客户因对银行按揭不满而退订;因部门工作不利造成东方营销部因电话欠费被停机等。
其次，内部成本核算不清，成本控制不利。直接成本算不清，财务、销售、行政费用缺乏积累和与同行的比较，造成公司在决策过程中一直缺乏基本财务数据有利支持。
再次，权力与职责不匹配，授权不清、流程审批流于形式等。
总结上半年工作情况和问题，公司认为，上半年公司在营销、工程、内部调整优化等方面都取得了一定成绩。现在看，年初定下的全年销售目标的确是艰巨的，但并非不可能的。所余四个月时间希望各项目部、各部门加强协作、全力以赴、做好销售、力争完成全年销售目标。
二、下段工作思路
1、工作核心：加强协作、全力以赴、做好销售、力争完成全年销售目标
2、各方面业务重点
2.1东方项目做好做细，创造佳绩
2.2
z项目做出口牌，做出品牌
2.3
岭南项目保持势头，注重后劲
2.4
时代项目出奇制胜，改变形象
2.5
内部管理明确分工，加强协作
2.6
市场营销做好服务，做好品牌
2.7
工程建造控制成本，保障质量
2.8
产品开发继承改良，创造优势
2.9
财务管理理清成本，控制开支
2.10
人力资源建全体系，专业进步
2.11
行政后勤改善服务，节约开支
2.12
物业管理理清机制，节约成本
2.13
遗留问题基本理顺或清晰思路
3、管理方面
3.1
加强协作，增加凝聚力
3.2
改良财务核算及成本核算体系
3.3
建立、提炼、推广企业文化
3.4
试行推动绩效考核体系
3.5
改进优化业务流程
3.6
加强项目管理知识体系的培训
3.7
成本费用，算清算准，靠近同行，好于往年
3.8
总结今年工作，提前做好明年计划
三、方法和措施
1、简化改进授权及审批
即将公布新的财务及合同审批授权，重点是：改变以往过程负责，无人负责的情况，改由谁分管谁批准，谁批准谁负责。
2、加强预算管理，简化日常审批流程
2.1
业务开支，年度预算控制执行预算(项目预算、阶段预算或经常性开支预算)，执行预算控制合同。授权副总、总监签批绝大部分日常业务金额的预算审批。副总、总监、部门经理、项目负责人审批主要经济合同及合同签署
2.2
日常行政费用分解预算，由部门控制，减少中间审批环节
各项目部、营销部、职能部门将分别获得包括交际应酬费、旅差费、交通费、电话费等日常行政开支的预算。由各项目部、营销部、职能部门主管控制开支，保障业务需要，同时尽量节省费用开支。
3、先进奖励先进
3.1岭南项目组、岭南营销组取得成绩已得到表彰
3.2八月、九月、十月表现出色的项目部、营销部，对公司销售业绩做出特殊贡献的部门和个人，公司将在十月份销售业绩出来后给予个别奖励，对营销造成不利影响的部门和个人给予处分。
全体动员、全力以赴、决战九、十月份。每一个人都可以为销售做出贡献，每一个部门的工作都会直接影响销售。希望各营销部、项目部、职能部门能及时发现、推荐为公司销售做出特别贡献的优秀个体和事迹，并汇总至总监办公室。
3.3完成业绩全民得益
公司拟拿出相当于二个月全公司薪金的现金，即约二百万元人民币作为全公司的今年的奖励基金。当然此基金会与公司全年销售完成计划的情况挂钩，公司将会按项目或公司整体销售额、年终考核成绩来决定每个组别和每个人的所得。按现在的销售业绩看，只要全公司同事全心全意，全力以赴，做好销售，每一位同事都应该取得好于往年的奖励
房地产的销售工作计划4一.销售节奏
(一)销售节奏的制定原则：推广销售期指从市场导入开始至产品开盘销售，较大规模的项目一般持续3-4个月的时间，因为-项目一期体量较小，建议以2个月左右为好，再结合以实际客户储备情况最终确定;另外，由于销售节点比工程节点易于调整，一般情况下为项目部先出具基本的工程节点，据此营销策划部制定销售计划。制定本计划的重要节点时间时，未与工程部跟进。故本销售计划相关节点只是初稿。待工程节点确定后，再最终定稿。
1.推广销售期安排3-4个大的推广节点，节点的作用在于不断强化市场关注度，并使销售保持持续、连贯。
2.鉴于年底临近过年的情况，开盘销售强销期应避开春节假期。
3.开盘销售前应确保样板区、样板房景观、工程施工达到开放效果。
(二)-销售节奏安排：
1.20__年10月底—20__年12月，借大的推广活动推出-项目
2.20__年12月底—20__年1月初，召开产品会，正式启动某项目，同时策划师对市场进行第一次摸底。
3.20__年1月中旬，开放样板房，同时策划师对市场进行第二次摸底。
4.20__年1月下旬，春节之前，开盘销售强销。
二.销售准备(20__年1月15日前准备完毕)
1.户型统计：
由工程部设计负责人、营销部-共同负责，于20__年12月31日前完成
鉴于-项目户型繁多，因此户型统计应包含对每一套房型的统计，包括户型、套内面积、户型编号、所在位置。
2.销讲资料编写：
由营销部-、策划师负责，于20__年12月31日前完成
-项目销将资料包括以下几个部分：
购买-的理由：产品稀缺性销讲
基本数据：-的主要经济指标、户型面积统计、配套情况、建筑风格、景观设计、交通情况、交房时间、主要交房配置、物管收费;涉及到设计单位的，由其出具销讲材料。20__年12月31日前，由-整理后，统一作为产品和项目优势说辞。
建筑工艺及材料：需要在20__年12月15日前由工程部出具项目采用的新工艺材料，新技术等基本基本资料。20__年12月31日前，由-整理后，作为材料工艺说辞。
客户问题集：以答客问形式书写，针对英郦庄园的优劣势，做出销讲解决办法。
样板区销讲：
不利因素公示
3.置业顾问培训：
由营销部-负责，培训时间从20__年11月底—20__年1月
培训内容包括：
销讲资料培训，时间：20__年11月底—20__年12月初
建筑、景观规划设计培训，时间：20__年12月初
工程工艺培训，时间：20__年12月初
样板区、样板房培训，时间：20__年1月9日
销售培训，时间：20__年12月—20__年1月出
2.预售证
由销售内页负责，于20__年1月10号前完成
3.面积测算
由销售内页负责，于20__年1月10号前完成
4.户型公示
由于-项目户型种类繁多，户户均不同，所以在销售前应准备户型的公示，方便客户选房，避免置业顾问出错。
由策划师负责，于20__年1月10号前完成
5.交房配置
由工程设计线蒋总负责，于20__年1月10号前完成
6.一公里外不利因素
由策划师负责，具体调研后，与销售经理-会商后，于20__年1月10号前完成，分析总结后，作为销售时重点关注的抗性，专门进行培训。
三.样板区及样板房
(一)样板区
1.样板区范围：考虑到-项目销售必须突出良好居住环境的气氛，因此我们将-售楼中心至1#样板房区域所包含的整个大区都打造成为样板区。
物管，保洁等须按照样板房的管理规定进行管理。其中有两套样板房、售楼部到样板间的步行情趣长廊、叠水喷泉、及10#的临时景观区域。(注：从售楼部至样板房之间的参观浏览线路，以下暂定为Y区)
2.样板区作用：最大限度的展现温江宜居，城在林中氛围、家居水畔的氛围，体现国色天香大社区远见、高档、生态、宜居、增值的社区概念，体现独具特色的建筑风格。
3.样板区展示安排：
确定对Y区沿线情调、步行道的包装方式和具体要求;
确定Y区道路沿线灯光布
布置方案，灯具选型要求和效果交底;
明确样板区工程施工、营销包装整体和分步实施节点、任务分解;
具体见附后(参观园线说明)
(二)样板房
1.样板房选择：样板楼选定为1#楼，1#楼一方面靠近售楼部，由于样板间前10#修建时间较晚，样板间会有较好的景观视线，另外1#楼位于英郦庄园主入口不远，不会影响后期其他楼幢施工，同时也不产生其他楼幢施工影响客户参观的情况。
选定1# 楼平层、底跃各一套。
2.样板房作用：考虑到-项目户型面积偏大，通过样板房精装修设计可以引导客户更好的理解户型设计，同时也是对推广所倡导的享乐主义生活的一种实体诠释。
3.样板房展示安排：
前期设计，包装由项目部同事负责，-跟进协调。样板房应于20__年12月底前完成，以便于先期推广时，到访客户时参观。样板房的日常管理工作由营销部-负责，。
四.展示道具
包括沙盘模型、户型模型、户型图的制作：
1.沙盘模型：-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作
2.户型模型：-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作
3.户型图：-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作
五.价格策略
均价确定：包括销售均价及赠送面积等由策划师和销售部职业顾问踩盘整理数据，策划员协同-写出定价报告，报领导审批后执行。价格按建筑面积计算，不包括赠送面积。价格策略包括：销售均价，销售起价，销售实得单价，套内单价。价格走势分析，节点价格初步预计，职业顾问优惠权限，销售主管优惠权限，销售经理优惠权限，内部员工推荐优惠权限，公司领导优惠权限，一旦确定优惠权限，坚决执行，防止权限不明，私放优惠，扰乱现场销售。
时间安排：营销策划部于20__年1月10日提出销售价格表和销售政策。
六.推广：20__年10月底前确定广告推广公司，20__年11月低前出具具体的推广方案。
房地产的销售工作计划520__年了，新年要有新气象，在总结过去的同时我们要对新的一年一个好的计划。我是一个从事工作时间不长，经验不足的工作人员，很多方面都要有一定的要求，这样才能在新的一年里有更大的进步和成绩。也对自己制定了房地产销售部个人工作计划，相信我会做得更好。
20__年是我们__地产公司发展非常重要的一年，对于一个刚刚踏入房地产中介市场的新人来说，也是一个充满挑战，机遇与压力的开始的一年。为了我要调整工作心态、增强责任意识、服务意识，充分认识并做好厂房中介的工作。为此，在厂房部的朱、郭两位同事的热心帮助下，我逐步认识本部门的基本业务工作，也充分认识到自己目前各方面的不足，为了尽快的成长为一名职业经纪人，我订立了以下年度工作计划：
一、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。作为一位新员工，本人通过对此业务的接触，使我对公司的业务有了更好地了解，但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷，希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训，以便于工作起来更加得心顺手。
1、在第一季度，以业务学习为主，由于我们公司正值开张期。
间，部门的计划制定还未完成，节后还会处于一个市场低潮期，我会充分利用这段时间补充相关业务知识，认真学习公司得规章制度，与公司人员充分认识合作;通过到周边镇区工业园实地扫盘，以期找到新的盘源和了解镇区工业厂房情况;通过上网，电话，陌生人拜访多种方式联系客户，加紧联络客户感情，到以期组成一个强大的客户群体。
2、在第二季度的时候，公司已正式走上轨道，工业厂房市场会迎来一个小小的高峰期，在对业务有了一定了解熟悉得情况下，我会努力争取尽快开单，从而正式转正成为我们公司的员工。
并与朱、郭两经理一起培训新加入的员工，让厂房部早日成长起来。
3、第三季度的“十一”“中秋”双节，并且，随着我公司铺设数量的增加，一些规模较大的客户就可以逐步渗入进来了，为年底的厂房市场大战做好充分的准备。
此时我会伙同公司其他员工竭尽全力为公司进一步发展做出努力。
4、年底的工作是一年当中的顶峰时期，加之我们一年的厂房推界、客户推广，我相信是我们厂房部最热火朝天的时间。
我们部门会充分的根据实际情况、时间特点去做好客户开发工作，并根据市场变化及时调节我部的工作思路。争取把厂房工作业绩做到最大化!
二、制订学习计划。做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆(在这方面还希望公司给与我们业务人员支持)。
三、加强自己思想建设，增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。 积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我最大的能力减轻领导的压力。
老年产业，正当青春
我国老年人口基数庞大。2006年2月23日，全国老龄工作委员会办公室的《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》指出，中国1999年就已经进入了老龄社会，目前是世界上老年人口最多的国家，占全球老年人口总量的五分之一。2004年底，中国60岁及以上老年人口为1.43亿，2014年将达到2亿，2026年将达到3亿，2037年超过4亿，2051年达到最大值，之后一直维持在3亿－4亿的规模。 如此庞大的群体潜藏着多大的消费力量，不可轻视。
再者，老年服务社会化势在必行。据国家民政部门预计，到2010年，在我国老人家庭中“空巢”比例将高达70%左右，这必将大大激活社会化养老的市场需求，养老、托老服务领域隐藏着巨大的市场潜力。零点公司于2005年10月在北京、上海、广州、武汉、成都、沈阳和西安7个城市2225个60岁以上居民入户调查进行了一次《老年人生活指数》调查，其中针对老年人对“第三方养老”（即老人由亲戚、邻居、保姆或养老机构等第三方，以有偿的形式代替女子赡养的方式）态度进行了专门调查。其中，赞同第三方养老的占35.5％，认可但情不得以的占30％，不合适的占17%，非常不道德的占9.3% 。从商业的角度而言，这意味着老年产业的发展已具备足够的社会基础，足以支持形成一种新型的产业，或者形成一种有别于服务于其他年龄层产业的生意形态。
最后，老年消费能力不断增强。据了解，我国城市60-65岁的老年人口中约有45％的人还在业，他们除有退休金之外，还有额外的收入；据中国老龄科学研究中心的一项调查，城市老年人中有42.8％的人拥有储蓄存款，另外退休金一项到2010年就将增加到8383亿元，2020年为28145亿元，2030年为73219亿元。老年人收入的不断提高，说明老年人已经具备了相当的消费能力，亟待商家去挖掘。
全国老龄工作委员会的一项统计数据显示，目前，我国老年用品市场的年消费能力已经达到了4000亿元。2006年，这一消费额度将再被刷新到6000亿元，到2010年，全国市场的消费能力将突破2万亿元大关，但我国每年为老年人提供的产品还不足1000亿元，供需之间的矛盾蕴藏着巨大商机。
商家们也是摩拳擦掌，跃跃欲试，国内各种老年产品博览会的火热开展即是明证。2005年10月11日和2005年12月9日，由中国老龄事业发展基金会和广州市人民政府共同主办、广州从化市人民政府和万盛广场联合承办的“2005中国老龄产业国际论坛”及“第一届中国老年产品博览会”，分别在广州从化万盛广场举行。2005年12月26日至29日，广东省老年产业协会举办了2005中国广东（国际）老年人健康・生活用品及老年服务产业博览会。2006年5月上旬，2006中国（哈尔滨）国际老年人用品博览会在哈尔滨举行。广东省老年产业协会的人士说，老年产业展会是近一两年才开始在我国大城市中出现的新展会，北京、大连曾举办过相关展会，各地展会普遍规模扩张、档次升级，向全国性、国际性方向发展。借着展会的东风，广州的万盛广场国际老年产品展示交易中心已开始试营业，目前已有来自全国近100个企业在万盛广场定下商铺。
国外流传着一种说法，即“‘银发产业’将成为同汽车、房地产等产业共同构成的21世纪‘最赚钱的十大行业’之一”。随着现在的中年人逐渐步入老年，消费量增加幅度会很大。耐心与信心同样重要。老年产业领域期待更具长线与全局眼光、投资实力及运作策略水平的战略投资者的进入，从产业形象、产业汇聚能力、老年服务的社区渗透水平方面等全方位提升带动整个产业的繁荣。
老年产业，扑朔迷离
老年产业虽然商机无限，但却仍然是“叫好不叫座”、“ 犹抱琵琶半遮面”，投资者大多是关注者多、行动者少，没有因为商机无限而蓬勃发展，出现了所谓“大市场、小产业”的尴尬局面。与老年产业相关的多种行业几乎都已经将自己的产品和服务向老年人的需求“暗送秋波”，但始终保持“未联姻”的状态，原因何在？是商家过于谨慎，还是市场的约束？风险何在？
步履缓慢，温而不热
目前，老年产业发展情况并不容乐观：老年产业总量供给不足，供需矛盾突出；资金来源渠道少，投入资金严重不足；老年人用品生产厂家数量少，规模小，层次不高，发展不平衡，服务项目单一，服务功能简单；市场开发研究不足，产品品种比较单一，没有专业产品分类，难以保证商品质量和良好的售后服务；流通渠道不畅，大多数商场没有老年人商品专柜；养老设施政策不配套，管理、服务落后……
从所涉足的行业或项目来看，老年产业是一个涉及医药、房地产、金融、保健、食品、服装、保险、旅游等十多个行业的综合产业，但目前我国老年产业只在医药、医疗、保健品方面有所发展，其它方面则多处在起步阶段，甚至是短缺的。在传统老年产业领域，主要在衣食、居住和医疗保健方面提供低层次的服务，产品及服务单一且层次低；在现代老年产业领域，为老年人提供文化娱乐和精神享受的产品和服务也没有得到很好的开发。
据2006中国（哈尔滨）国际老年人用品博览会组委会市场调研部门调研表明，目前在国内大多数城市都没有老年用品专门店，老年用品多混杂在普通商店中出售。以服装为例，在普通商店内，青年人服装占70%以上，中老年人服装不足10%，而老年保健、休闲、娱乐等产品更是微乎其微。
进退两难，顾虑重重
有一种说法：老年产业干的是“夕阳产业”，前景是“朝阳产业”。何处是曙光，尚难预测，风险依然存在。不少厂家认为老年人用品批量小、利润薄，而且针对老年人的特殊需求投入研制的经费较高，市场风险也大，因此不愿开发生产老年人用品。投资顾问陈伟雄分析，养老托老服务领域的门槛并非高高在上，但相比其它创业领域，其投资周期较长，短时间内不会很快收回投资，创业者对此应有心理准备和财力准备。除了回收期长的问题外，投资老年市场也要考虑到竞争，从环境竞争到服务竞争，再到争取政府的政策支持，都有一个不断完善的过程。特别是我国目前的社会保障、医疗保健和养老金制度均不成熟，相关的政策不到位，加大了涉足老年产业的风险和成本。
改变观念，岂在朝夕
老年消费者更多是作为一个潜在的消费群体，面临着消费观念的转变，近年来，城市老年人收入水平较高，老年人的消费观念也有了很大改变，由过去的舍不得消费到现在的花钱买健康、花钱买快乐，但一大部分人仍然受传统消费观念的影响，储蓄意识强于消费意识，均有节俭作风。兰州市老龄办曾开展过“老年人消费抽查”，结果表明，70%的老年人都愿意为子女买价格很高的产品，就是舍不得给自己添置一针一线。
投资者在推动改变消费观念的过程也是筚路褴褛，有着血和泪的教训。早在1997年，兰州市老龄办公室与有关企业，经过努力好不容易在商场设立一个老年人用品专柜，主要出售服装、衣帽及其他专为老年人准备的物品。尽管是微利经营，可从开张那天起就生意惨淡，半年之后因为客源少而无法经营下去，最终关闭。有人认为，社会上一直有许多部门与个人关注着老年产业的发展，之所以许多投资者举棋不定，不是因为老年产业缺乏利润的吸引，而是老年人对经营者的一片好心似乎并不“领情”。
李芹，一个曾经当过记者的女人，在北京，费尽周折，办起了“老年健康课堂”，规模搞得不算小，可是直至2004年，她却赔进去10万元钱。说起经济效益，李芹苦笑着说：她真是赔本赚吆喝。现在她自己经营着一家小茶馆，算是“老年健康课堂”的大本营。李芹把大家组织起来，根据各自的爱好组成了各类活动小组，按照会员制的方式进行活动，许多老人都很积极地参与，但是有的人就是不肯交每年30元的会员费，李芹也只能睁一只眼闭一只眼。李芹也知道，老年产业的社会需求非常强烈，可她真不是知道何时能看到曙光。
正是因为一个个利坏的消息让投资者不敢轻举妄动，观念上也存在一定的桎梏。正投资于老龄产业的嘉德置业有限公司总经理王磊说，在人们心目中，老年用品的概念仍停留在传统的老花镜、拐杖等低附加值的商品上，其实有许多高利润的产品没有针对老年群体开发出来，如老年专用的洗发用品、手表等，这些企业都忽略了。其原因是人们认为老年购买力低，商家不值得开发。这是错误的观点，事实上，现在针对老年人的新兴产品都取得了良好的利润，如老年手机、老年公寓、老年保健品等，投资者需要重新树立起行业信心。
外资分羹，势如破竹
青春期的老年产业正处在亟待发展的起步阶段，又面临着加入WTO以后国外成熟技术、资金、产品的挑战，外资对中国潜在的老年市场有着更为长远的考虑，蓄谋已久。由中国明盈系所属的广东明盈投资有限公司与美国联邦诚信控股公司联合成立的项目公司――广州市嘉德置业公司，在广州从化新城区联合开发了全国首家老年用品展示交易市场，占尽了先机。这是联邦诚信首次进入中国大陆所做的投资。
扶持政策，何时落地
老年产业往往是投入时间长、见效比较慢，带有一定公益性质的行业，对于企业来说，如果没有强有力的政策扶持，大都不愿意进入这样的行业。但目前政府只有原则性的政策，在老年产业所涉及到的生产、流通、经营、消费等各个环节，缺少配套的可操作性的政策支持，而且落实到民营企业又往往是另外一回事，影响投资者对整个行业发展的信心。比如，按规定，投资养老院，国家有许多扶持政策，如免缴城市建设和房屋建设费用，免缴煤气增容费和城市供排水设施的收费；免收营业税，对所得税减免照顾等，但是具体到民办养老院，这些政策总是难以得到落实。再如，上海新建桥企业集团有限公司董事长周星增在申请养老院用地时，感到非常无奈：民政部门的指示是，按照规定，政府对养老院用地予以优先划拨供地；其他部门的批复是，民营企业就是不能享受土地划拨政策。叫投资者何去何从？
另外，市场尚未实现规范化和标准化运作，产业标准缺失也加大了投资的风险。
老年产业，路在前方
6000亿元年消费市场表明我国老年产业实实在在是一个朝阳产业，而不足1000亿元和6000亿元之间的巨大供需差距，更说明了我国老年产业所蕴含的巨大商机。“与发达国家相比，我国老龄产业只能说是刚刚起步。”中国老龄协会会长李本公指出，目前我国老龄商品主要以老年保健营养品为主，其他老年人专用品开发得很少。如果企业能够敏感地发现商机，并率先在老年用品市场站稳脚跟，就能抓住市场供需差距大的矛盾，抢占老年产业的山头。
市场没有细分，恰恰意味着商机
“中国老年市场根本没有细分过，这恰恰意味着存在商机。”青松乐龄（北京）商务服务有限公司创立者王燕妮等在设计商业计划时发现。
根据中国老龄科学研究中心陶立群教授的研究成果显示，针对老年人不同年龄结构划分目标人群，提供人性化的“打包”产品和服务是促进老年产业发展的重要方面。按照老年人的年龄结构和身体健康状况，可以将老年人划分为高龄老年人（80岁以上的生活自理能力较差或不能自理的老人）、体弱多病老年人和低龄老年人（60岁左右，身体基本健康）三个群体，分别对三个不同群体提供相应的产品和服务。其中向高龄老年人群主要提供包括护理服务，特别护理设施、特殊商品和服务；向体弱多病的老年人提供自生活辅助品，如电子呼救器、代步器，提供医疗，康复器械、场所、家政服务、心理咨询等服务：针对低龄老年人群，为其提供更多的适合自身特点的消遣、休养、娱乐的设施和场所。
北京流金岁月老年用品有限公司对老年产品细分如下，服装服饰类：软底鞋、跳舞鞋、中式服、蝙蝠衫、发夹等；便利生活类：放大镜、老花镜、穿针器、假牙清洁剂、定时提醒药盒、快速干发、方便杂用品、假发、等；休闲锻炼类：练功剑类、跳舞及扇类、练功扇、健身球、双节棍、快板、钓鱼用品、门球；按摩器类：天然木质按摩器、电动按摩器；睡眠类：药枕、颈椎枕、磁疗床上用品、睡眠仪等；拐杖类：多脚拐杖、伸缩拐杖、折叠拐杖、藏剑拐杖、木拐杖；高龄护理：坐便器、尿床用品、助听器、风湿酸痛、颈脖痛、腰肌扭伤；保健用品：保健器械、急救药箱、助行架等。
青松乐龄的活动项目目前有六大类，分别从健康与家庭、休闲时尚、文化之旅、终身学习等各个方面满足中老年客户的需求，并且提供各种机会，让老年人把自己的经验和智慧贡献给社会。2004年9月成立的俱乐部在短短不到一年时间，成员已发展到2000多人，虽然数量不算大，但却保持着稳定增长的势头。
老年产品的不断细分，预示着市场的成熟化，为商家提供了更为清晰的进军道路。当然，在现有条件下，企业很难把一种产品做深，有的企业家认为，企业应谋求多元化策略开发老年消费市场。长期从事老年保健品销售的广州佛山市一贸易公司总经理陈德云说，老年产业刚刚兴起，投资的机会很多，作为企业来说关键要实行多元化发展战略，要生产出优质的产品，如在国外，一些老年用品已经实现了智能化，而且成本控制得很低，自然能赢得市场。
老年消费特性，不容忽视
老年消费有自身的特点，他们的消费自主性强，基本属于纯消费人群，经济独立、消费自主，可即时消费；容易形成稳定购买习惯，这类习惯一旦形成，就较难改变，具有较高的店铺、品牌忠诚度；购买的产品强调质量可靠、方便实用、经济合理、舒适安全；为排遣寂寞，愿意结伴行动，多 “扎堆” 消费；老年消费者心理成熟、经验丰富，他们更相信口碑宣传或自己亲自选择、体验过的产品，广告的作用一般；为避免过多的交通劳累，他们愿意到离家较近的店铺购买商品。企业在投资前，应充分了解老年人的产品使用和服务消费需要，然后针对这些需要和消费特点，加强与现代科技相结合，进一步提高产品和服务的人性化设计，提高产品和服务开发的质量和档次，同时尽量地降低产品生产成本。
国家老年学学会常务副会长赵宝华说，老年人的消费市场具有独特的市场特征，首先是个性化。在一个统一的大的消费市场概念下，不同年龄层次、不同文化水平、不同身体状况的老年人对消费品都有个性需求。其次是实用化。老年群体消费行为更加理性，对价格较为敏感，对商品首先考虑的是实用性和价格承受能力。第三是舒适化。老年用品涉及到衣食住行多个方面，产品必须具有方便、舒适、保健等特点，追求舒适度。
根据老年人的特性，国外老年产业的投资者都是费尽心机，深入了解把握，开发出针对性强的老年产品。例如，在电子产品业，移动电话业者推出老年款手机，配备特大按钮，字母清楚易读，功能简化。为了适应老年人关节不灵活的手指，阿尔卡特、爱立信和诺基亚公司都专门推出了新产品。2004年10月20在日于东京BigSight国际会展中心举办的“WPC EXPO 2004”展会上，TU-KA集团与京瓷联合了只有拨打和接听功能的手机“TU-KA S”。TU-KA S只配备了接听、拔打功能，省略了一切复杂的手机功能设置。考虑到老年人听力衰退，受话器、扬声器采用了尺寸比普通手机更大的型号，TU-KA S不需调节音量就能听到饱满的声音。由于功能简化，TU-KA S的零售价约合人民币384元。而TU-KA S上市半年在日本的销售就超过50万台。
在食品饮料业，联合利华推出标榜低胆固醇、适合老年消费者的饮料，他们的广告焦点集中在一群50岁以上的快乐消费者身上，结果销量直线上升。法国食品与饮料集团达能公司针对年纪较大的消费者推出钙含量较丰富的矿泉水，产品商标清楚易读，瓶身设计利于老年消费者开启瓶盖，即使手部关节炎患者也都能轻易打开。
在化妆品行业，法国欧莱雅公司曾选择当时已57岁的法国女星凯瑟琳・丹妮芙担任护发产品代言人，雅诗兰黛也邀请上世纪70年代的模特儿凯伦・葛汉为针对中老年市场的新面霜代言。现在，欧美市场老龄人群的护肤品、护发品、抗皱霜的销售纪录，已令许多以其他年龄结构为服务对象的产品望而生羡。
中外合作，共赢共荣
在中外合作方面，大连市走在了前列，成果颇丰。2005年4月，大连市抢抓机遇，利用政府参加日本爱知世博会大连周时机，组织社会养老机构和涉老单位40多个，拿出30多个招商项目，进行为期10天的社会福利事业招商引资。同年10月，又组织近百名社会养老行业人员，赴日进行老年福祉行业考察和交流。招商活动期间，共签署6项合资合作协议书，5个合资合作意向书，与60多家日本社会福利机构、老年用品研发单位、银行、医疗保健、投资公司、福祉大学等建立了联系。招商活动至今，日本已有100多人次来连进行项目运作、考察和交流。去年10月在大连举行的中国国际老年用品博览会上，日本10家福利企业法人组团来连“探营”，寻求在大连的合作机会，目前已与8家企业对接，有的已经签署了合资合作协议意向。美国威尔逊国际投资集团与大连禧鑫房地产开发公司合作，计划投资1个亿，建立大连福康国际安养城，首批资金已经到位。
寻求中外合作，充分利用外国资金、人才等优势，引入外国较为成熟的老年产业发展模式，降低投资风险，是为不错的产业发展路线。积极参加各种展会，是投资者寻求合作的良机。据了解，2006年9月22日-24日，首届东北地区（沈阳）国际老龄产业博览会、东北地区老年用品及服务贸易与合作的盛会――老年用品、老年服务采购展区，将在中国沈阳辽宁工业展览馆。本次大会将邀请美国、日本、韩国、新加坡、泰国和香港、澳门、台湾等众多国家和地区涉老投资贸易机构参加，在展会期间，即开展国内贸易的经销、或团购批发的商务洽谈，也将作为老龄产业对外招商引资项目，参加与会的外商的投资合作与出口贸易洽谈。
2006年11月2至5日，第三届中国国际老年人用品博览会将在大连星海会展中心中国举办，世界第二大展览公司的德国法兰克福展览（香港）有限公司作为本次博览会的主要承办单位，将吸引更多的海外涉老产品，涉老服务机构和海外贸易商参加展会，为国内涉老业界提供一个难得的学习、交流和寻找合作的机会。“老龄化”是一个全球性的问题，国外也有巨大的市场，所以中国企业在开拓国内市场的同时，也应重视国际市场的开发。通过合资、合作、交流等方式与国外公司建立国际战略联盟伙伴关系，不仅可以掌握先进的技术和经验，还可以把生意做到点上。
政策路标
2006年2月，全国老龄委办公室、发展改革委、教育部、民政部等10个部门日前联合下发了《关于加快发展养老服务业的意见》，指出要逐步建立以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老服务体系，并指出了今后发展养老服务业的六项重点工作。分别是：发展老年社会福利事业。发展社会养老服务机构。鼓励发展居家老人服务业务。支持发展老年护理、临终关怀服务业务。促进老年用品市场开发。加强教育培训，提高养老服务人员素质。
再如投资养老院，国家也有许多扶持政策，如：政府对兴建养老院等社会福利机构的建设用地给予优先划拨供地，地价给予优惠，免征土地管理费、土地权属调查和测绘费；免交城市建设和房屋建设费用，免交煤气增容费和城市供排水设施的收费；免收营业税，对所得税减免照顾；当地政府给予资金补贴等。充分争取政策支持，用好用足这些优惠政策，可为投资者节省创业成本。
老年产品，风生水起
2006中国（哈尔滨）国际老年人用品博览会负责人、老年消费市场分析人士焦德云说，经过系统的市场调研，确认以下商品是当前和今后老年市场比较走俏的商品：保健食品、饮品类；中老年医药、医疗保健器械类；老年文化、体育、娱乐用品类；老年服装服饰；旅游等综合服务类。
保健服务
北京大学老龄健康与家庭研究中心的研究人员指出，低收入因素使得价格相对高昂的保健品无法在老年群体中普及，而健身、养生等成本相对低廉的保健服务相对容易被老年人所接受。据统计，中国保健品市场迅猛发展到2000年销售额已突破500亿元，其中60%-70%是老年保健品，而购买者74%为老年人的子女。目前老年人的保健活动仍处于以自发的公园健身、参加免费的保健讲座等为主的初级阶段，需要有专门的企业、机构提供更加深入细致的专业服务，例如老年专业健身计划、老年养生生活规划、老年心理咨询等从生理到心理的全方位服务，培育并引导这个潜力巨大的产业。根据美国市调公司FIND/SVP的调查，2004年美国健身器材市场销售规模，达到36.7亿美元。而过去5年，适合55岁以上老年人使用，符合低负荷健身运动需要的、以锻炼心肺功能为主的健身器材年平均复合增长超过20%，在2004年的总销售额中占据了21.5%的份额。
旅游产品
北京的一些旅行社调查结果显示，70%的老人有退休后旅游的倾向。中国大城市，如北京市的老年消费群体，家庭月退休金达到2000元以上的，占到六成以上。其中将近81%的受访者认为只要生活的充实、高兴，不会过多的考虑钱的问题，他们可以去旅游，可以做自己喜欢的任何事情。据统计，2004年老年人旅游的份额占旅游市场的20％左右，另外根据旅游行业内权威人士的预测，2005年老年人旅游的份额约占旅游市场的25％以上，老年旅游收入在1000亿人民币以上。
据了解，老年人旅游市场的旅游人群分为两部分，一部分是国内老年游客，主要分布在中国东部经济发达地区，其中京津地区、珠三角地区、长三角地区的老年出游是老年旅游市场的主力军；另一部分是国外老年游客，从国家旅游局公布的数据来看，1998年以来，在我国旅游的外国旅游者年龄结构来看，超过51岁的老年人的比例占全部来华旅游者的22.3%，仅次于商务旅游活动为主的中年组的46.5%。
老年教育
活到老、学到老，老年人要实现“老有所教、老有所学”，就离不开老年教育产业的发展。当前老年大学主要还是依靠政府和社会捐助，由于资金不充裕，老年大学一般只能满足离退休干部的入学需求，像一些企业的退休老人，或异地的老人根本没有办法入读，而且场地、设施各方面都急需改善。有关领导指出，从长远来看老年大学要持续发展，必须引入市场化的手段来解决投资问题。老年教育的社会化已是大势所趋。
老年服务同教育的联姻也是一大创新。例如，大连交通大学建立的“国际书香怡养院”，专门吸引国内外高知老人，尤其是日本老人来大连养老，养老院为日本老人提供养老服务，日本老人可以充当外，为在校学生上日语或其他专业课程。同时，能使养老院日本老人在校扶持专业学生形成互动，平时老人为学生上课，学生实习时为老人提供服务，即促进了教学，又能提高养老服务质量，这种模式双赢共进，潜力巨大。
养老院、老年社区、老年公寓
上海最大的民营养老院亲和源老年公寓的创办人周星增说，民办高校和民办养老院的共通之处在于：需求巨大、国家投入不足，长期来看，民营企业大有可为。不过相比其它领域，养老院的投资周期较长。政府也在积极推动养老院的发展。在“十一五”规划中，上海计划每年新增一万张养老床位，五年后，全市养老床位将达10万张，占那时老年人口的3.5%。上海当地政府开始以每张床铺每年5000元的补贴，吸引企业投资养老院。
