发布时间：2023-09-13 17:12:38
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的基础设施投资策略样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
一、我国基本养老金现状
(一)我国基本养老金个人账户空账运行严重
我国目前对基本养老金采取个人账户与社会统筹账户相结合的方式，个人缴付不超过个人工资总额的8%，单位缴付不超过单位职工工资总额的20%，其中按职工个人工资11%的数额为职工建立基本养老保险个人账户，个人账户的保险基金来源于个人全部缴费和部分单位缴费，剩余的单位缴付纳入社会统筹账户。②我国1995年颁布了《关于深化养老保险制度改革的通知》，从此我国企业职工基本养老保险从“现收现付”转向“统账结合”，这种“统账结合”其实就是“部分基金式”即即期的缴费一部分用于应付当年的养老支出，一部分用于投保人建立养老储备基金。在这种制度转轨过程中，由于“老人”和“中人”的退休金没有完全以养老储备基金的模式积累，于是就出现了“新人”养“老人”和“中人”。养老金中社会统筹资金挤占个人账户资金，致使个人账户空账运行。中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文日前透露，中国养老金“空账”规模高达约1.3万亿，③这样造成养老投资基金不足。
(二)基本养老金的投资结构单一、范围过窄、
收益率过低
2000年8月，我国基本养老金采取市场化运作，设立全国社会保障基金理事会，采取投资管理人和托管人的模式。2001年公布的《全国社会保障基金投资管理暂行办法》规定社保基金投资范围:1、银行存款和国债投资的比例不得低于50%。其中，银行存款的比例不得低于10%。在一家银行的存款不得高于社保基金银行存款总额的50%。2、企业债、金融债投资的比例不得高于10%。3、证券投资基金、股票投资的比例不得高于40%。这些投资范围对基础工程、国外资本市场、贷款等进行了严格的限制，投资范围过窄，另外投资比例中银行存款和国债投资不低于50%，造成基本养老金收益率较低，基本养老金账户的年均收益率不到2%，而2000－2008年的CPI平均为2.2%，特别是2004年CPI为3.9%，2007年为4.8%，2008年为5.9%，对于投资上万亿的养老基金，抵御不了通货膨胀，损失高达几百亿，这是整个社会福利的重大流失。
(三)基本养老金投资管理模式不合时宜，造成违规投资
首先:社保机构的工作人员不是专业的理财人员，对货币市场和资本市场投资工具的组合、投资风险的分散不是非常专业，他们不做市场风险评估，不做投资调研，盲目投资，容易造成投资失利。其次:社保机构尚未建立投资人员的激励机制。社保机构的投资人员与投资收益之间无关联关系，使得他们的投资操作缺乏动力，影响投资收益。再次:社保机构集中基本养老金的运营、投资、监管于一体，既是运动员又是裁判员，容易造成挪用、挤占养老金，更无从实现养老基金的保值、增值。如原上海市劳动和社会保障局局长祝均一违规拆借社保基金达32亿元;原广州市劳动保险公司经理刘雨宏违规审批社保基金约7.5亿元进行非法运营(如银行借贷、房地产行业、承销国债等)，造成损失高达5.2亿元。
二、挪威养老保险投资运营方式的借鉴
(一)挪威养老金投资运营方式分析
挪威全球养老基金采用分散投资策略，投资了全球约3500家公司，每家公司平均持股比例却低于1%。挪威全球养老基金(theGovernmentPensionFund－Global，简称GPFG)1990年成立，资金主要来源于石油和天然气的外汇盈余。GPFG的管理运作模式是由财政部、挪威议会和挪威资产管理部(Nor-wegianBankInvestment Management，简称NBIM))三者共同完成。财政部主要负责制定基准的投资组合、投资收益率以及投资风险控制等基准投资策略，并上报挪威议会批准。NBIM根据基本投资标准，选择具体的投资对象。GPFG采用的基准投资组合事先明确了投资收益率和风险度，其基准投资组合来源于富时(FTSE)27个国家的股票指数成分股和雷曼全球总计债券指数的成分债券，该投资组合60%投资于股票，40%投资于固定收益类产品。基准投资组合中资产配置随基准证券市场价格的变化而变化。GPFD的投资领域是多元化的，没有具体的行业偏好。在投资的风险偏好上，GPFC对单一公司的持股比例为5%，2008年后为10%。在投资地域上，GPFC主要投资于欧洲市场。在投资回报上，GPFC一贯以稳健为目标，1998年－2007年的股票和固定收益投资平均回报率分别为5.12%和7%。
(二)挪威养老金投资运营方式对我国的启示
一方面:GPFG的管理运作模式财政部主要先制定基准投资策略，并上报挪威议会批准。NBIM在基准投资策略的基础上来实施投资规划，选择投资工具。这种运作模式保持了政府适度干预养老金投资并监督养老基金的运行，值得我国政府借鉴，政府是监督者，但在我国养老金投资模式可采用政府委托某一专业机构来管理。另一方面:挪威资产管理部NBIM根据基准投资组合策略，在富时27个国家的股票指数成分股和雷曼全球总计债券指数的成分债券中选择股票和债券进行投资，其各种证券资产和地区投资比重随基准证券市价的变化而变动。这种多元化投资策略分散投资风险，透明度较高。挪威的这种依据经济形势制定科学的基准投资策略和设立投资组合的多元化投资方式，我国可以大胆借鉴。
三、完善我国基本养老金投资管理模式
(一)拓宽养老金的筹资渠道
1.外汇盈余补充基本养老金空账
我国的外汇储备2万多亿，把外汇储备的10%用来补充养老金，一方面可以抵御通货膨胀;另一方面，我国外汇储备长期投资美国、欧洲国债，由于人民币升值，外汇资产带来大幅度的贬值，因此把外汇储备的一部分补充基本养老金，选择适当的投资工具，提高资产的投资收益率，可以防止外汇贬值带来的损失。
2.通过国有股转让、国有企业收益分红等手段补足基本养老金缺口
我国的养老金采取个人账户与社会统筹账户相结合使得“新人”养“中人”和部分“老人”，导致“新人”个人账户空账，这是由制度造成的，应由国家买单，国有企业是全民企业应承担这一重任。股权分置改革后，凡在证券市场首次公开发行股票并上市的国有股，均须按首次公开实际发行股份数量的5%转由我国养老基金会持有，应转持股份数量多于国有股东持股数量，按实际持股数量转持。除此，国有企业每年税后收益的5%应补足基本养老金缺口。
(二)扩大基本养老金的投资范围，引入养老金投资保险制度
养老金的投资应遵循安全性、流动性和收益性。我国的基本养老金投资渠道过窄且收益很低，为改变这一状况可以从以下几个方面着手，调整基本养老金投资结构，扩大基本养老金的投资渠道。
1.调整投资工具，分享经济快速发展带来的收益
目前我国养老金对证券投资基金、企业债券、股票投资的比例规定不得高于40%。这个比例应提高，应提升至60%。对货币市场(货币型基金、央行息票、票据市场、银行短期存款等)的投资比例不得高于30%，其它为10%左右。这样一方面保证了养老金的流动性，也使得养老金投资分享了中国经济高速发展带来的经济利益。
2.扩大基本养老金投资范围，如基础设施和个人住房抵押贷款
基础设施具有周期长、规模大、收益稳定且还享有国家税收减免。世界银行公布1974年－1992年的基础设施收益中，交通运输业和城市开发的收益率最高，均超过20%，基础设施年平均收益率为17%。可见基础设施具有长期、稳定、相对安全的收益率，因此基本养老金可以参与高速公路、地铁、机场、港口、城市开发等投资，当然缺陷是流动性较弱。个人住房抵押贷款目前是商业银行的绩优资产，具有较强安全性且较高收益性等特点。我国住房抵押贷款的市场是巨大，为了控制风险，我们可以调低抵押率，按照住房评估价的60%来放款，除非房价跌破40%，否则抵押贷款较安全。
3.引入养老金投资担保机制，确保养老金的保值增值
养老金是老百姓的养命钱，为了控制养老保险金的投资风险，可以引入养老金投资担保机制，以保障养老金投资的安全性。养老金投资的名义收益率=养老金投资的实际收益率+通货膨胀率，养老金投资的最低目标应为保值，假设养老金投资的实际投资收益率为负值时，由财政拨付专项资金予以弥补，这时，政府充当保险人的角色予以承保。
(三)改革养老保险投资管理模式，加强养老保险投资监督
1.养老金投资管理模式应走市场化道路，确保投资效率
关于养老金的运作模式，应走市场化管理方式，成立养老基金受托人、账户管理人、投资管理人和托管人多元化共同管理的模式，并明确其职责。特别是账户管理人可采取信托方式通过公开招标方式选择专业化的投资公司———基金管理公司进行专家理财、组合投资、分散投资风险。另外账户管理人和托管人应分开，一般选择商业银行作为托管部门，以监督投资管理人的投资运作，保障养老金的安全。
关键词:模糊综合评判 房地产投资 机会选择
后金融危机时期,拉动我国经济增长“三驾马车”的消费、出口和投资领域内的房地产产业,在今年中央经济工作会议“维持宽松货币政策”、“支持改善性购房需求”和“放宽中小城市和城镇户籍限制”政策引导下,房地产市场未来仍处于行业发展的景气阶段,在一段时期内将保持较快的发展速度。
随着我国宏观经济逐步走强,市场上对房地产住宅投资需求会呈增长趋势,改善性商品住房,包括保障性住房土地的供给将进一步增加。在充分解读国家土地政策、税收政策、房地产流通市场调控和信贷调控基础上,如何把握房地产行业的投资机会,如何确定投资策略和测算投资效益,无疑是房地产商投资决策的基本问题。
对于“投资环境好”、“资源环境良好”、“住房政策好”、“社会秩序优良”等模糊概念,人们常常会遇到划分的困难。因为这些概念没有绝对分明的界限,也就是说,这些概念没有绝对明确的外延。本文运用模糊综合评判方法,在房地产投资机会选择中定量分析此类问题。
对于一般的评判问题,往往涉及多个因素。房地产投资机会选择的定量分析与法律、财政、周边环境、宏观经济政策、区域文化、市场、基础配套等因素都有关系,是一个模糊综合评判问题。下面介绍计算公式:
(2 - 1)
式中:“•”代表矩阵相乘的符号,又称为R对W的合成运算,其运算步骤与普通矩阵乘法类似。
式(2―1)中,U为综合评价结果,所得结果数值大者为最优,用矩阵表示为(2 - 2)
式中: ,为模糊综合评判方案个数。
式(2―1)中,R为隶属函数,用矩阵表示为
式中: 为模糊综合评判的每一个方案的评定因素。
式(2―1)中,W为权重,根据实际情况而定,可表示为
实例:某房地产商面对6个投资机会的备选方案,现根据已有资料进行模糊综合评判。
解:l.确定评定因素
式(2―7)根据具体情况确定,全面反映了每个备选方案的9个评定因素。
2.确定权数分配
根据各因素的重要程度,确定每一因素在全部因素中所占的比重 (j=1,2,…,9)。 体现了对因素 的重视程度,它可以根据当时的政策或决策来确定。采用不同的决策,就会确定出不同的W,从而评选出不同的方案。
(1)重要程度请专家打分列于表2一l。
3.确定隶属度准则
对每个评定因素采用社员评工分的办法打分,即在0～1之间给予一个隶属度,可得准则如表2―2～表2一l0
表2―2 x1隶属度准则
法律制度不够完备,经济法规不够健全,政治民主生活不够健全 法律制度尚可.经济法规尚可.政治民主生活尚可 法律制度较好,经济法规较好,政治民主生活较好 法律制度完备,经济法规健全.政治民主生活好
表2―3 x2隶属度准则
汇率变化大,税费优惠少,融资环境差 汇率变化较大,税费优惠较少,融资环境较差 汇率变化一般,税费优惠一般,融资环境一般 汇率较稳定,税费优惠条件较好,融资环境较好 汇率稳定,税费优惠条件好.融资环境好
0.65 0.75 0.8 0.9 1.0
表2―4x3隶属度准则
距商业中心、医院、学校远.交通不便,环境较差 距商业中心、医院、学校较远,交通较不方便,环境一般 距商业中心、医院、学院稍远,交通比较便利,环境尚可 地理位置适中,距商业中心、医院、学校距离近,交通便利。环境好
0.55 0.7 0.85 1.0
表2―5x4隶属度准则
经济政策、产业政策一般,物价波动幅度大,居民消费水平较低 经济政策、产业政策一般,物价有时波动,居民消费水平一般 经济政策、产业政策合理,物价稳定,居民消费水平较高 经济政策、产业政策有利,物价稳定,居民消费水平高
0.55 0.7 0.85 1.0
表2―6x5隶属度准则
市场环境差,市场吸纳量小,竞争力度大 市场环境较差,市场吸纳量较小,竞争力度较大 市场环境一般,市场吸纳量一般,供应量一般,竞争力度一般 市场环境较好,市场吸纳量较大,供应量较小,竞争力度较小 市场环境好,市场吸纳量大,供应量小,竞争力度小
0.6 0.7 0.8 0.9 1.0
表2―7 x6隶属度准则
人力资源、土地资源、原材料资源及能源情况欠缺 人力资源、土地资源、原材料资源及能源情况较缺 人力资源、土地资源、原材料资源及能源情况一般 人力资源、土地资源、原材料资源及能源情况较好 人力资源、土地资源、原材料资源及能源情况良好
0.6 0.7 0.8 0.9 1.0
表2―8 x7隶属度准则
基础设施较完备,城市交通设施较差 基础设施较完备,城市交通设施一般 基础设施较完备,城市交通设施较好 基础设施完备,交通干线分布合理且量多
0.4 0.6 0.8 1.0
表2―9x8隶属度准则
风俗习惯陈旧,文明礼貌较差,较闭塞 风俗习惯较多文明礼貌一般,较闭塞 教育水准一般,文明礼貌一般,社会秩序一般 城市开放,教育水准和社会秩序好 城市文明程度高,教育水准高,价值观念开放
0.4 0.6 0.7 0.85 1.0
表2―10x9隶属度准则
政府决策较民主,管理一般,办事练 政府决策较民主,管理较透明,办事效率
一般 政府决策民主,管理好,政治环境较好 政府决策民主,管理透明,高效廉洁,政治环境好
0.6 0.8 0.9 1.0
4.列出隶属度
采用打分办法,隶属度归纳如表2―11所示。
参考文献:
一时间，围绕着1.5万亿这个数字展开的讨论十分激烈。总投资超过1.5万亿元的巨额资金从何而来?是否现实?如果1.5万亿的投资铺开的话，政府将会把资金引导投向到哪些方向，哪些行业?而在这样一轮区域振兴的投资中，二级市场上哪些公司将能实实在在分享到利益?我们试图从更为细致的分析中寻找一些投资路径。
1.5万亿并非空穴来潮
“1.5万亿?全部投到广西一个省份?不太可能吧，2008年4万亿投资可是针对全国的啊!”北京的一名投资者张小姐在听到1.5万亿的提法后，在脑海中第一反应便是质疑，并对二级市场开始对广西板块热捧保持了足够的谨慎。
据笔者了解，1.5万亿并非空穴来风，但与境外媒体所称投向仅为“广西基础设施和公共设施”、“中央政府投入”有所不同的是，资金投入并非局限于基础和公共设施，而是涉及到多个产业、多个方向的投资，资金来源也并非完全中央政府投入，而是政府引导、企业搭台、金融支持’、市场运作等多种方式、多渠道筹集资金。
事实上，更为准确的提法是“北部湾区域振兴”，这一区域振兴规划早巳有之，在2008年1月国家批准实施《广西北部湾经济区发展规划》以来，北部湾经济区开始成为国内最有希望发展加快、活力猛增的地区之一。而在具备了中央政策支持的前提下，未来的3-5年无疑将是北部湾经济区迅猛发展的关键时期。
1.5万亿的投资规划，则是广西自治区政府具体推进过程中的“大手笔”。按照广西自治区政府今年3月1日正式颁发实施的《关于加快广西北部湾经济区大产业、大港口、大交通、大物流、大城建、大旅游、大招商、大文化发展实施意见》(以下简称《意见》)，今后3--5年北部湾经济区将在8个方面取得突破，迅速形成北部湾核心竞争能力。
《意见》共提出规划建设项目1390项、经贸招商主题活动16项、大型文化主题话动15项，估算总投资超过1.5万亿元。其中，大产业项目587项，总投资7683亿元；交通、物流、城建等方面建设投资均在千亿元以上。1.5万亿投资由是出炉，而二级市场的反应略显滞后但仍不“失时”。
关注几大投资方向
“区域振兴、区域规划出、台以后，二级市场一般短线都会作出反应，有炒作的成分，但你也要看到，区域振兴实际上是一个中长期的题材，并且上市公司基本面可能在这样一种区域经济的升级中得到改善，从大的思路讲，我们会关注哪些行业和上市公司受益，以及这个区域规划在操作上是否比较容易实现。广西板块我们一直在关注，和其它区域振兴比起来，我们觉得北部湾经济区更有想象空间，它的区位优势、原来较低的基数，对投资人而言是具备创造丰厚回报的基础的。你可以对最终投资额是否达到1.5万亿有所保留，但政策层面对北部湾经济区的推动是不用怀疑的，投资方向上，我们觉得政策引导投入的行业会更为确定。”深圳一家私募基金的赵先生道。
根据政府规划具体来看，北部湾经济区1.5万亿投资规划将投入到8个方向上，对于参与或者计划参与广西板块的投资者来说，这是最需要关注的地方。
首先，产业投资是“重头戏”，产业方面计划投资7683亿元，重点建设587个重大产业项目。行业上，形成石化1个超千亿元产业，冶金、食品两个超600亿元产业，电子信息、造纸与木材加工、能源3个超300亿元产业，纺织服装与皮革、修造船、医药、汽车、机械、建材等6个超100亿元产业。
其次，交通基础设施建设的投入和整合将逐步加速。港口投资计划投入448亿元，新建泊位80个以上，新增吞吐能力2亿吨以上。到201 5年，建成防城港区、钦州港区、北海港区3个亿吨级港区，实现广西北部湾港吞吐能力超过3亿吨的目标。
铁路方面将重点建设南宁一广州铁路、湘桂铁路、云桂铁路等，建设沿海铁路扩能改造工程南宁至钦州、钦州至防城港、钦州至北海、合浦至湛江和连接沿海港口的铁路支线。
公路建设方面，计划建设南宁经百色至昆明、南宁经河池至贵阳、南宁经梧州至广州和北海至三江等国家高速公路网项目，推进滨海公路建设，扩建南宁经钦州至防城港、至北海高速公路，打通南北高速公路钦州茅尾海出入口，形成较为完善的连接国内周边地区公路出海通道网络和通往东盟地区的国际大通道，计划投资689亿元。民航方面将加快南宁机场扩能改造，完善南宁、北海机场配套设施，将南宁机场打造成为面向东盟的门户枢纽机场。
此外，城建和物流也是投资的重点方向。城建201 5年前，计划投资1465亿元，重点建设项目39i项。到2012年城市化率达45％，到2015年城市化率50％，初步形成以南宁、沿海为双极，以南宁滨海城镇发展为主轴，以玉林崇左发展为走廊的“双极、一轴、一走廊”城镇空间结构。物流计划投资1654亿元，重点建设130个物流项目。
其余，旅游计划投资910亿元，重点实施项目133项。文化产业计划3-5年投资500亿元。
几大投资策略助力行情“引爆”
在明确北部湾经济区建设提速、广西区域经济发展主要的投资方向后，对二级市场投资者而言，剩下的关键问题是“如何参与”，即投资策略的选择。
“广西的上市公司算是西南省份中上市公司数量中等的一个省份，上市公司排除一些被sT的以外，还算是当地比较优秀的企业。政策层面上，国家既然是加大对广西的支持力度，最后落子一定还是促进广西本地企业的发展，通过企业的发展来推动区域经济的发展，这是必由之路。所以广西上市公司中比如柳钢股份、北海港、桂冠电力、柳工等都是不错的选择。”中投证券的一位分析师解析道。
综合多家分析机构的观点来看，参与广西板块行情可以有多种投资策略和思路。
思路一，受益基建投资的上市公司。几乎每一个区域经济振兴规划都不可避免的涉及到基建投资的加大，相对于其它少数民族区域来讲，广西的基础设施建设较为完善，但仍有待整合完善。随着基础投入的加大，柳钢股份、五洲交通、北海港、柳工等基建类上市公司将明显受益。
就这一思路而言，投资者的目光不应仅仅局限于广西本地公司，实际上在广西大投资的背景下，还存在着一些导致其它非广西上市公司受益的情况。如国泰君安分析师韩其成在分析广东上市公司塔牌集团时即指出，由于广东省水泥很大一部分来自广西，每年珠三角代表的粤中地区水泥供给量中约有20％来自广西，若广西大投资增加本地水泥需求量，则从广西流向广东水泥量有望减少，改善广东供需关系。塔牌集团显然受益于此。
截至目前，多个省市均出台了各自的“特色小镇”开发计划。一时间，旅游小镇、科技小镇、农业小镇、未来小镇……以休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等产业为根基的特色小镇开发热潮，在一二三线城市周边如雨后春笋涌现。
对企业家和社会资本来说，特色小镇的投资机会在哪里？
通过PPP模式介入特色小镇投资
特色小镇可谓是“小空间，大投资”。在特色小镇风生水起的浙江，对特色小镇的投资已成为民间资本投资的新热点。
浙商是中国第一商帮，事事敢为人先，政府创新性地拓宽民间投资准入，明确把特色小镇的交通、市政、能源、生态环保、社会事业、农业水利、信息设施等七大领域作为鼓励社会资本进入的领域。
过去，传统城镇化的融资方式是土地财政，而在土地财政占财政收入比例高企不下、愈演愈烈的情况下，土地财政的负面效应也越来越受人诟病。在后土地财政时代，政府和社会资本合作模式（PPP模式）应运而生，成为地方政府拓宽融资渠道的新手段，从而为城镇化建设提供强有力的资金保障，缓解地方政府债务压力，发挥市场配置资源的作用，提高资源的使用效率和项目的运营效率。
对社会资本和企业家来说，通过PPP模式，逐步介入到特色小镇投资中来，对于打破行业垄断和市场壁垒，营造平等的投资环境，显然具有创新和示范意义。
从浙江民间资本的实际情形来看，浙江省规模以上企业有6万余家，民间资本存量达到一万亿，既是全国性的“资金洼地”也是“资本高地”。特色小镇的建设，不仅打通了民间资本支持实体经济的通道，而且规范有序地引导民间资金对接优质项目，有利于培育新型金融业态，更好服务浙江省产业整合、转型升级和新兴产业发展。
不只浙江，特色小在各省市全面开花，呈现出民间投资与政府双赢的新气象。
特色小镇的投资策略与赢利
近期天使空间与湖北黄冈、江西赣州等地政府合作开展特色小镇开发，从开发实践来看，企业家通过PPP模式来投资项目，让政府参股，以企业为主体，遵循市场化的运作规则，政府和社会资本风险共担、利益共享，结成平等合作关系，对双方均大有好处。企业家通过借助政府的公信力来实现项目融资，还可以取得国家开发银行或相关政策性银行的贷款，以及降低融资成本等，这都是普通的商业投资项目无法达到的。
投资的同时还需要融资合作。基础设施建设融资一般基于PPP模式，政府提供部分资本金支持、贴息办法、收入反还、引导基金等，再通过导入商业融资结构、夹层融资，通过杠杆放大，形成资产对价的融资安排。通过人气聚集和产业培育形成政府扶持下的产业贷款和项目支持结构，进而导入大IP、引进战略合作伙伴提供资金支持。在招商运作下，延伸出资本运营模式，利用创新性金融手段平衡资金。
1. PPP融资模式的内涵
PPP（Public-Private-Partnership），即公私合作伙伴关系模式，是由政府部门或地方政府通过采购形式与中标单位组成的特殊目的公司签订特许合同，由特殊目的公司负责建设及经营的一种融资模式。PPP模式的显著特点在于私人企业的参与，提高基础设施的建设和服务效率。在PPP模式下，政府和私人企业之间是合作关系，双方风险共担，分散了政府的投资风险。其缺点在于组织结构形式比较复杂，涉及到多个利益关联方，不确定因素较多，管理难度比较大。
2. PPP融资模式在国外铁路建设中的应用
2.1自从1997年日本政府鼓励民间资本进入公共项目开始，PPP模式在日本便得到了很大的发展。可以说日本现在新干线融资模式是个典型的PPP模式：由中央政府、地方政府、国内铁路公司三方共同出资建设，由运输设备整备事业团管理资金，由铁路建设公团负责建设、管理、租赁或转让新干线。
2.2 2005年，法国建立了国家铁路运营公司（RENFE-Operator）和铁路基础设施管理局（ADIF）。2006年，法国政府授权RFF可以采用PPP模式作为新的融资工具来融资。铁路资金需求与可用公共资金之间的缺口很大，加之新的政策法规为PPP模式的发展提供了保障，因此促进了PPP模式的发展。法国PPP的主要形式是合伙契约或特许经营协议。法国铁路第一批使用PPP融资模式的高速铁路线是GSM-R计划、欧洲南大西洋高速线和尼姆-蒙彼利埃新线。
2.3直到现在，美国铁路仍把项目融资作为资金筹集的主要方式。路网建设投资是当前美国铁路发展的主要问题。PPP模式是美国路网建设的重要融资模式。美国耗资30亿美元修建的东北走廊铁路项目，其中56%的资金是由政府投资，17%由地方投资，其余全部来自于私人部门的投资。
3. 铁路领域选择PPP融资模式的优势
3.1 PPP融资模式可以尽早确定哪些铁路建设项目可以进行项目融资，并能在项目初始阶段更好地解决项目整个生命周期中的风险分配问题。从运作程序来看，PPP融资模式包括选择项目合作公司、确立项目、成立项目公司、招投标和项目融资、项目建设、项目运行管理、项目移交等环节。PPP方式的操作规则使民营企业参与到包括铁路建设项目的确认、设计和可行性研究等前期工作在内的整个项目运行周期中，有效地实现了对项目建设与运行的控制，从而有利于降低项目建设投资风险，较好地保障国家、民营企业、银行及消费者等各方的利益。
3.2 PPP融资模式中私人企业从项目论证阶段就开始参与项目，有利于采用私人企业的先进技术和管理经验。我国铁路目前还处于长期垄断性经营，没有直接竞争对手，容易导致运营效率低，服务水平差。而PPP模式的经营者会主动降低运营成本、提高运营管理效率和不断创新的意识。采用PPP方案可以使有意向参与项目建设的私人企业与政府或有关机构在铁路建设项目的论证阶段，共同商讨项目建设过程中所采用的技术方案，从而有可能采用较新的研究成果。
3.3 PPP融资模式可以在一定程度上保证民营企业的盈利。民营企业的投资目标是寻求既能够还贷又有投资回报的项目。采取PPP模式，政府可以给予民营企业相应的政策扶持作为补偿，如税收优惠、贷款担保、给予民营企业沿线土地优先开发权等，通过实施这些政策，提高民营企业投资铁路项目的积极性。
4. 铁路实现PPP融资模式的政策建议
我国铁路基础设施建设投融资渠道相对单一，还没有真正实现投融资主体多元化。虽然自2004 年起铁道部先后与各省市政府签署部省协议，共同合作建设铁路，但在投资方面铁道部仍占主导地位，社会资本进入铁路建设还没有真正意义上得到实现。PPP是20 世纪90 年代初在英国兴起的一种新的融资方式。通过上述分析，PPP 模式在我国铁路建设中具有可行性。
2004年《中长期铁路网规划》和2006年《铁路“十一五”规划》的，使我国铁路建设进入高速发展时期。铁路建设需要充足的资金作保证，而PPP融资模式则是一个很好的选择和尝试。我们在运用PPP 融资方式时，可以结合我国具体的国情，并借鉴国外经验，促进我国铁路建设的高速发展，从而带动全社会的经济快速发展。在实施PPP融资模式时，我们应当注意以下几点。
4.1确立合理的风险分担机制。铁路建设项目具有投资大、周期长、内部结构复杂、所涉及因素众多等特点，从而产生了大量的风险，因此，要想吸引民营投资者，就要设计合理的风险分担机制。合理的风险分担机制是项目具有吸引力的关键因素。项目的风险分配应该根据每个参与者的具体情况，将某类风险分配给最适合承担的参与者，从而使项目的整体满意度最高。在PPP项目中，可采用项目完工担保、资金缺额担保，也可对一些风险投保，包括对建设工程一切风险（CAR）的保险，对预期利润损失风险（ALOP）的保险，对第三者责任风险（TPL）的保险等。
4.2转变政府职能。采用PPP融资模式，实际上是在过去垄断的公用事业项目中引入市场竞争机制，而政府职能的合理定位和有效履行是实现这一目标的决定性因素。对于私人投资者而言，最关心公私合营协议中的政府监管风险，包括特许权招投标过程是否透明，协定的运价制度是否能遵守，投资者是否具有真正的运营自由，政府是否能按时进行财政拨款等。这些都需要政府尽量采取市场化或激励性的支持手段，为铁路建设提供良好的投资环境。
4.3政策保障。基础设施建设公益性的特点使其定价不能完全遵循市场化的原则，同时，基础设施建设流动性风险较大，因此，政府应制定相关政策，给予基础设施投资一些优惠，如税收优惠、低息贷款、担保贷款、铁路沿线的土地开发优惠等，充分调动民营资本的积极性。
4.4法律和法规保障。项目进行PPP模式运作，需要在项目设计、融资、运营、管理和维护等各个阶段对政府部门与企业各自承担的责任义务和风险进行明确界定，以保护双方的权益。因此PPP项目的运作需要清晰完善的法律和法规制度予以保证。
参考文献：
[1] 王杰.论我国铁路建设项目融资模式创新[J].当代经济，2008（3）.
[2] 赵丕.论PPP模式在铁路融资中的应用[J].现代商业，2008（29）.
[3] 饶为富，李蔚.铁路投资新理念-公私合作项目融资[J].铁道工程学报，2007（3）.
投资要点：
1、多重因素压制供给、需求则保持增长。
2、三重策略筛选投资标的。
对从各地的新开工和在建项目看，综合考虑各项政策的作用，预计2014 年水泥行业投资仍将保持负增长，2014 年预计熟料新增产能进一步缩减至6000 万吨左右，同比增长3.6%左右。
基于当前中国经济增长模式下，预计14年投资仍将保持适当规模和增速，和水泥消费最为紧密相关的基建投资仍保持了较快增长。根据固定资产投资及基建投资对水泥的拉动关系测算，我们预计14 年水泥需求在7.5%左右。
投资策略一：关注区域边际供需关系改善的华东及甘青地区。建议关注海螺水泥，江西水泥。甘青地区14 年需求在铁路等基础设施建设以及灾后重建全面铺开的推动下，需求仍将保持高速增长，建议关注区域龙头企业祁连山。
投资策略二：关注区域环保治理和率先转型的公司。基于大气污染治理的强势铺开，将导致地区供给收缩。建议积极关注冀东水泥和金隅股份。基于领先行业转型，环保理念超前视角，我们看好华新水泥。
投资策略三：重视央企布局区域公司，受益央企带来的区域协同效益。关注中国建材旗下中联水泥所涉及的四川及河南市场，个股方面可选择四川双马和同力水泥。
商贸零售：行业并购渐入佳境
投资要点：
1、从日本的经验看国内零售必然进入整合阶段。
2、从股权、市值、估值、物业、资产、经营六方面遴选并购标的。
从日本零售业的发展经验来看，经历了快速扩张-陷入低迷-并购整合三大阶段。日本60年代经济高速发展，零售业进入快速扩张期，门店数和零售额快速提升；80年代经济增长放缓，90年代泡沫经济破灭，需求陷入衰退，外延扩张容量受限，行业进入分化调整期，多家百货先后破产，而优质的零售公司得以存续；从本世纪初起近十年间，大规模的并购整合开始，行业集中度迅速提升。
中国的启示：行业整合是必经之路。我国零售业内忧外患，面临电商分流、内生增长乏力、外延扩张受限、规模优势无法发挥的困境，行业整合势在必行。
投资标的选择。从六个方面来选择投资标的：（1）股权分散，大股东及其一致行动人持股比例低；（2）市值较小，较小的投入就可以获得控制权；（3）估值低，收购投入成本低；（4）物业价值丰厚，拥有大量自有优质物业，物业重估价值大；（5）资产质量好，现金流充裕；（6）经营业绩不佳，成长性与资产质量不匹配。综合以上标准，建议关注中百集团、大商股份、合肥百货、欧亚集团。
光伏：处于反转回升阶段
投资要点：
1、行业处于反转阶段，2014年将继续向好。
2、新兴市场需求占比将继续提升，供需处于平衡状态。
2013年光伏行业经历了凤凰涅槃，行业大周期的反转趋势已然得到确认，光伏上市公司在前三季度盈利状况逐渐好转， Q2、Q3已有较多企业陆续实现了营业利润的转正。展望2014年，我们认为行业转好的趋势仍将继续，基本面应属整体温和回暖而非突飞猛进式转好。
2013年是光伏需求格局驶向新世界的分水岭，以德国为代表欧洲地区由于政策变化导致装机量大幅下滑，而以中、美、日为代表的新兴地区装机需求迅猛增长。对于2014年，我们认为这种占比格局仍将继续。
明年供需关系可能处于平衡状态，产品价格可能保持平稳略降态势。明年对于国内厂商而言供需可能比较匹配。2014年各环节价格可能保持平稳略降的态势。
目前的光伏行业处于反转回升阶段。展望2014年，光伏板块将进入更加注重成长性的阶段，因此股票业绩增速和估值水平可能比2013年政策趋势性行情时更为重要。在产业链各环节中，电站业务仍可看好，上游具有成本优势的龙头企业也可关注。此外，较低的资产负债率应是选股的重要指标之一。综合估值、行业逻辑和资产负债率指标，在A股光伏公司中，我们看好阳光电源和隆基股份。
通信：战略部署细分领域
投资要点：
1、自上而下精选高景气度细分领域的龙头企业。
2、自下而上寻找具备移动互联网精神的战略转型公司。
展望2014年，4G固然精彩，但其他细分领域具备大市场小公司属性的投资机遇更吸引人。
自上而下精选细分行业。除了4G板块以外，我们认为2014年军工通信（北斗、卫星通信、射频线缆等）、专网通信（工业通信、企业通信等）和金融支付（金融IC和NFC等）领域的机遇尤佳，行业景气度很高，选股思路也较为清晰：精选仍有较大成长空间的龙头公司。
【关键词】经济转型；低碳经济；低碳房地产；投资策略
一、问题的提出
1、经济转型的客观要求。加快转变经济发展方式是我国经济社会领域的一场深刻变革，它正在贯穿到经济社会发展全过程和各领域。经济增长方式转变是由不可持续性向可持续性转变，由高碳经济型向低碳经济型转变，由忽略环境型向环境友好型转变，我国经济的发展将进入一个追求质量效益型的新阶段。
房地产在我国已经成为国民经济的支柱产业，以2009年为例，全国房地产投资总额为4.3万亿，占全国城镇固定资产总额（19.4万亿）的22.2%，也就是说，我国城镇固定资产投资超过五分之一的是来自于对房地产的投资，并由此牵涉许多相关产业的发展，包括建筑材料、家居装饰装潢、五金建材、电器设备以及政府管理和围绕房地产产业服务的房地产开发公司、物业管理公司等。
2、低碳经济概念。低碳经济是以低能耗、低污染、低排放为基础的经济模式，是人类社会继农业文明、工业文明之后的又一次重大进步。低碳经济实质是能源高效利用、清洁能源开发、追求绿色gdp的问题，核心是能源技术和减排技术创新、产业结构和制度创新以及人类生存发展观念的根本性转变。
“低碳经济”提出的大背景，是全球气候变暖对人类生存和发展的严峻挑战。随着全球人口和经济规模的不断增长，能源使用带来的环境问题及其诱因不断地为人们所认识，不止是烟雾、光化学烟雾和酸雨等的危害，大气中二氧化碳浓度升高带来的全球气候变化业已被确认为不争的事实。
3、我国发展低碳经济的条件。探索低碳发展之路不仅符合世界能源“低碳化”的发展趋势，而且也与我国转变增长方式、调整产业结构、落实节能减排目标和实现可持续发展目标具有一致性。2009年末全球气候变化峰会在哥本哈根召开，
三、低碳房地产的定位选择
低碳房地产即低碳住宅要求在能源、水环境、声音、光源、热能、绿化、绿色建材等方面都需要有一些基本的低碳要求，具体说主要表现在：
——能源系统：对住宅护围结构和供热、空调系统进行节能设计，节能达50%以上，鼓励采用新能源。
——水环境系统：室外设立中水系统和雨水收集系统；供水设施亦是节水接能型；推广节水器具；在有需要的地方可同步规划设计管道直接饮用水系统。
——声环境系统：室外声环境设计应使日间小于50分贝，夜间小于40分贝；采用隔音降噪措施使室内日间噪音小于35分贝，夜间小于30分贝。
——光环境系统：住区内防止光污染；公共场所采用节能灯；居室保证日照时间。
——热环境系统：住宅围护结构有一定的热供性能和保温隔热性能，以保证冬季供暖室内温度达到20--24摄氏度，夏季空调室内适宜温度22—27摄氏度；供暖、空调采用清洁能源。
——绿化系统：区内绿化应具备生态环境功能、休闲活动功能、景观文化功能。
——绿色建材系统：3r材料（可重复利用材料、可循环利用材料和再生材料）使用量比例达到30%；拆除时材料总回收率达到40%；应选用无毒、无害、无污、无放射性、无挥发性，有益健康的材料：应采用已取得国家环境标志认可委员会批准并被授予环境标志的建筑材料和产品。
房地产企业实施低碳营销，突出其项目环保、节能、健康、舒适的优势，将是战胜对手，赢得消费者的最有利的武器，因此低碳房地产的定位的基本战略选择应该是环保、健康、节能。
（1）环保定位：也就是房地产在土地、资源和能源的节约、建材的循环回收、垃圾的分类处理等各方面出类拔萃；
（2）健康定位：即建筑、室内装饰、区内环境、小区周边环境都实现了对业主健康的最佳呵护；
（3）节能定位：建筑材料、建筑设计的优化使电能耗量减少，从而实现节能。
一方面，地产行业现金流短缺，融资成本上升，房地产基金市场空间更大；大资管带来了更多资金池与金融通道，资金来源更为丰富，可利用金融工具更为充足；随着城镇化的步伐，地产投资向二、三线城市扩张，投资领域更为广阔。养老地产、文化地产、物流地产等主题地产投资也开始在市场上频频亮相。
另一方面，内部和外部市场竞争更加激烈，更多类型的资产管理机构进入市场，房地产基金感受到其他业态的外部压力；行业分化渐趋明显，投资策略、投资方式日趋专业化，房地产基金行业内部竞争格局成型，品牌机构行业知名度上升，而不成功机构亦开始退出市场；伴随着房地产市场投资成本和现金流紧绷带来的压力，地产行业的系统性风险进一步上升。
在中国，新兴的房地产基金管理机构在投资策略方面，已经开始产生多元化格局分化，及专业化投资策略成型。在多元化的资产管理行业开局之年展望将来，房地产基金即将成为另类资产配置的重要资产类别。房地产基金具有明显的长期投资属性、资产增值特点、较高风险收益特征，对于丰富机构投资人和高净值个人的投资组合具有实质性意义。同时，房地产基金管理人的逐渐成熟，以及不同管理人投资策略的分野和专业化，为建构一个多元化的房地产基金投资组合提供了坚实的基础。
行业格局新变化
基于2012年人民币房地产基金集中于住宅主题――机会型策略――债权投资方式――一线城市的市场格局，2013年的市场开始向综合体、商业主题――股权/债股结合投资方式――二三线城市的转移。具体表现为以商业、综合体或其他主题地产为底层项目的房地产基金快速增长，基金退出收益率略微回落，以及基金创新结构设计的广泛出现。
2013年的市场投资环境依然处于动态变化当中。房地产政策调整、大资管格局、城镇化战略，给房地产基金行业带来了根本性的格局改观。一方面，地产行业现金流短缺，融资成本上升，房地产基金市场空间更大；大资管带来了更多资金池，资金来源更为丰富，可利用金融工具更为充足；随着城镇化的步伐，地产投资向二三线城市扩张，投资领域更为广阔。另一方面，内部和外部市场竞争更加激烈，更多类型的资产管理机构进入市场，房地产基金感受到其他业态的外部压力；行业分化渐趋明显，投资策略、投资方式日趋专业化，房地产基金行业内部竞争格局成型，品牌机构行业知名度上升，而不成功机构亦开始退出市场；伴随着房地产市场投资成本和现金流紧绷带来的压力，地产行业的系统性风险进一步上升。整体而言，2013年房地产基金行业在2012年基础上实现了量和质的发展，但同时也伴随着风险的积累和行业的分化。
投资策略变化
机会型策略从一线城市向二三线城市发展。
过去一年里，一线城市的土地供给和房地产市场受政策和经济因素影响增长缓慢，无论是住宅地产还是商业地产的资产升值增速下降。在城镇化趋势的带动下，地产开发由一线城市向二、三线城市扩散，随之将地产开发的机会型策略扩张至更广阔的区域。
非机会型策略在一二线城市有所发展。
不以房地产开发作为基本投资逻辑的增值型和核心型策略随着核心城市房地产市场的升级得以发展。伴随着非住宅类房地产业态，如工业园、写字楼、商场、公寓等在核心城市中的价值上升，不少专业型房地产基金积极地占据市场空间。同时，资产证券化初露曙光，有望将中国房地产基金行业带入持有型房地产投资和REITs时代。
国内投资人的地产基金全球配置进一步发展。
受金融危机的影响，以美国为代表的房地产资产已经在过去几年有较大跌幅，目前在缓慢复苏当中。以鹏华美国房地产基金、诺安全球不动产和嘉实全球房地产为代表的国内房地产基金正成为投资海外机会的排头兵。国内以保险公司为代表的机构投资人，和个人投资人都开始了境外配置的步伐。当前海外房地产投资方式既包括了直接投资，也可以通过REITs和REITs指数基金等金融产品投资，还可以通过房地产基金实现。
投资主题变化
住宅地产在城镇化趋势中仍然占据最重要的地位。
住宅地产一直是房地产基金投资的最主要类型。与其他受监管资金池不同，房地产基金可以无限制，且实质性地参与住宅地产开发的各个阶段，因此也是住宅地产非常重要的补充融资手段。随着中国的城镇化进程，住宅地产的开发由一线城市转向二、三线城市，相应地房地产基金的触角也由此渗入到中国城市化进程的各个毛细血管。但由于不同地区经济、政策、社会情况的巨大差异，城镇化投资潮流中的投资收益差距也将是巨大的，换句话说，这其中蕴含着更为深刻的市场风险。
商业地产分野，写字楼、商场受到房地产基金差异化对待。
一线城市中的商业地产在成熟商业环境下具有长期稳定的现金收入和良好的资产升值预期，是大型投资人所青睐的投资品类。但在当前的环境下，两类最典型的商业地产却面临着不同的市场反馈。一线城市核心地段的写字楼地产，处于租金和出租率同时上升的周期。受到保险资金等机构投资人的偏爱，写字楼的投资市场处于活跃期，专业化的基金团队得以迅速成长并品牌化。实体商场受到互联网经济的冲击，运营难日益度加大，同时亦缺乏具有专业能力的运营团队和品牌操盘，对纯商业地产的市场认识分化严重，大家普遍认为存在较多的资产泡沫，实际介入购物中心类项目的地产基金寥寥可数。
养老和医疗地产受到保险公司等大型投资人的追捧。
而相较于其他资本，保险公司借助其强大的资金实力以及保险业务的协同效应，率先建立起相对成熟的养老产业链商业模式。将保险产品与养老社区相衔接，是目前保险公司进军养老产业的主要商业模式。同时，具有战略性投资意图的房地产公司亦开始涉足养老地产。更多地作为一种融资工具，房地产基金在养老和医疗等类型的地产开发过程中，显露身影。
工业和物流地产的价值得到体现。
工业地产为商业地产的一个分支，在美国REITs产品的市场份额排名中，与写字楼、住宅地产等都曾各领。当前楼市调控促使房企将产业链延伸至工业地产。产业园开发、物流基础设施建设都已在各地如火如荼进行。中国已经出现了一大批以产业园和物流地产为标的的房地产基金。
投资方式变化
结构化融资和明股实债大行其道，但这种方式亦受到极大的挑战。
越来越多的房地产基金采取了类信托的结构化设计，以满足不同投资人的风险收益和投资期限偏好。明股实债成为当前最为普遍的投资方式。另一方面，通过明股实债的方式向房地产行业继续提供融资是与宏观经济去杠杆逆向而驰的行为，虽然解决了房地产行业的融资困境，但同时也递延了系统风险，事物的两面性在当前和远期可能体现不同的效果。
纯股权投资的风险进一步加大。股权类投资的风险与项目退出紧密相关。在2013年，房地产价格波动和政策调整频繁，以纯股权方式进行投资的部分基金遭遇了退出端的考验，同时也引起了投资人对于纯股权类投资的信心动摇。股权投资在市场业绩和投资人信心两端都遭受了打击，市场活跃程度可能持续降低。
房地产夹层基金有较快发展。虽然当前缺少合适的法律环境、夹层投资工具、有效的夹层利率空间。但是，夹层基金的优势和市场前景不容忽视。夹层投资的投资方式灵活，收益风险、收益率等介于股权和债权投资之间，收益率大于普通固定收益产品而相较股权投资风险较低，未来发展空间广阔。国内已经出现了专业的房地产夹层基金团队，并取得了不俗的市场业绩。
退出收益变化
股权收益下降，债权收益上升，不同机构之间收益差距增大。
与前两年相比，股权类投资的收益率有较为明显的下降。但基于房地产基金特殊的收益分配方式，债权和结构化房地产基金的收益上升。由于房地产基金往往从前端具有固定利率的资金池获得资金，再在市场上寻找在风险可控前提下能够承担更高资金成本的项目，由此获取利差。在大资管格局下，前端资金池更为丰富和具有操作性，而后端项目在行业周期下得以容忍更高利率的资金拆解成本，由此带来了结构化房地产基金收益率的上升。
策略多元化
从房地产基金策略多元化的角度出发，房地产基金作为一种资产配置类别存在于投资人的投资组合当中，同时房地产基金行业中存在的多种模式化的投资策略，以符合投资人的不同偏好和目标。
房地产基金日益作为一种独立的另类投资资产类别存在于市场中。房地产基金与PE基金在实物资产现金流方面，及地产开发周期方面的区别使得这两类另类投资基金具有相似的表象，但却是不同的投资逻辑和投资策略。在房地产基金内部，核心型、增值型、机会型投资策略也存在着完全不同的执行效果。我们发现，在中国，新兴的房地产基金管理机构在投资策略方面，已经开始产生多元化格局分化，及专业化投资策略成型。
房地产基金是与PE基金相区别的资产类别
房地产基金是另类投资领域的独立资产类别，与PE基金在很大程度上具有类似特征，如都采取基金形式进行管理和运行，都具有长周期的投资期限，都具有较差的流动性。但是，房地产基金与PE基金又存在着实质性差别，二者的底层资产一个是房地产资产，一个是股权资产，两类资产之间存在着本质区别。股权资产对应公司资产，具有现金流支持，长期时间内亦具有股权价值增值，通过并购或IPO等方式退出。房地产资产对应土地和建筑物，在开发阶段没有现金流支持，仅享有退出时的一次性资产增值，通过回购、转售、散卖等方式退出。由于底层实物资产的不同，一般来说房地产基金与PE基金不具有风险相关性，是两类可以分别单独配置的资产类别。
在中国的环境下，PE基金已经经过了十年以上的发展阶段，无论是美元基金还是人民币基金都已经进入成熟发展阶段。而房地产基金在国内的发展年限尚短，无论是管理团队还是运作模式都仍然处于变动之中，因此投资人的资产配置节奏仍然缓慢。房地产基金作为一种长期限的另类资产类别，具有与PE基金相似的作用和不相关的风险属性，可以作为投资人资产配置多元化的有效补充。2013年，机构投资人配置房地产基金的实践已经开展，在2014年有望实现实质性突破。
房地产基金存在着多种投资策略
房地产基金的投资策略并不是一成不变的，在房地产基金行业内部，存在着依据风险收益特征而划分的几种典型投资策略：机会型、增值型、核心增益型、核心型，这四类投资策略具有不同的风险收益特征，投资标的，运营模式。虽然，当前中国房地产基金的主要策略集中在住宅地产的机会型投资上，但是机会型之外的投资策略才是未来中国房地产基金行业长远发展，并实现多元化配置的未来趋势。受到当前投资政策的限制，专业机构投资人对于机会型房地产基金投资的可能性不高。
以住宅地产为代表的机会型策略
所谓的机会型策略，主要是指参与房地产开发过程，以获取地产开发的高收益并承担相应的高风险。地产开发是一种高风险的投资行为，因为在房产最终完成开发，并销售出去之前，不向投资者提供任何的现金回报。房地产开发存在着大规模、长周期的资金投入，面临着极大的市场风险和流动性风险，同时，房地产开发也是一个高回报的行业，因此机会型房地产基金存在着较高的风险特征和相对较高的投资收益。
传统PE基金不参与地产开发和投资是有原因的。一方面，PE基金的少数股权投资策略非常难以适用于房地产开发企业。房地产开发企业不以股权融资为主要融资手段，并且房地产开发企业中的少数股权地位并不能得到有效保障。另一方面，房地产开发企业一般也不接受外部投资人，而更多依靠房地产开发商的内部融资职能。
因此，当前市场上以住宅地产为对象的房地产基金或者具有房地产开发商背景，或者具有金融机构背景。这类房地产基金的主要功能在于为相关项目在合理的信贷资金之外提供补充性资本供给。相关项目往往由于项目资质（如开发阶段、企业评级等）问题不能获得较低利率的银行贷款及信托资金，而由房地产基金承担综合融资工具，为房地产项目提供债权与股权结合的融资方案。
机会型房地产基金最重要的问题在于解决与股东方或者相关方的关联交易与利益一致性问题。因为在存在相关方的前提下，基金管理人更有可能将大部分投资利益转移给相关方，而不是留给基金投资人。
我们发现，虽然大部分房地产基金仍然在较低层面向房地产企业提供相关方融资功能，但是仍然有一部分房地产基金管理人已经成为独立且专业化的机会型房地产基金管理机构。其独立性和专业化特征在于：管理团队与股东方厘清利益分配机制，管理团队具有独立的项目决策权限，管理团队的项目来源是基于市场化搜寻而非关联方推荐，基金募集和退出不受到相关方的利益影响。
以产业园地产为代表的增值型策略
增值型策略是一类特殊的房地产基金投资逻辑，其主要关注的是在建成后到成熟运营前地产资产的增值服务及运营。增值型地产基金既需要捕捉市场上被低估的房地产资产机会，也需要有足够的服务和运营能力提高其内在价值，更需要有资本运作能力操作基金生命周期之中的募投管退各阶段。
由于住宅类地产在开发完成后即以直接销售方式卖出，因此住宅类地产一般不适用于增值型策略，典型的增值型策略包括工业园区、公寓等类型。在中国，全国各地大量产业园的出现为增值型地产基金提供了市场空间。产业园地产基金的主要服务内容包括对产业园的建设开发、装修和招租、产业整合和产业园运营、园区内金融服务等。
增值型策略的投资收益来自于两部分价值增值。一方面是作为运营价值的租金和出租率经过运营服务提升后的增值，另一方面是作为资产价值的房地产资产本身的增值。这两部分价值的提升能带来较为客观的投资收益，同时由于运营端已经具备基础资产作为基础，因此相应的投资风险亦低于房地产开发项目。
当前，国内较为成熟的增值型房地产基金已经积累了一定的项目经验，并已经实现了较高收益的退出。其主要关注的投资标的是国内一、二线城市的新建成、新交付、具有重塑性或升值潜力的物业；在基金层面以实现18%以上的收益为目标，在经过了分级化设置后，劣后级投资人的投资收益可高达40%以上。
以写字楼、公寓为代表的商业收购地产和核心型策略萌芽
写字楼是商业地产的典型代表。海外商业地产已经发展到成熟阶段，无论是商业物业业态，稳定的租金现金流，以REITs作为主流手段的金融工具和资本市场。但在中国国内，现阶段尚无法达到国外商业房地产行业的市场成熟度和政策完整度。因此，国内的商业地产从商业收购型房地产基金萌芽，同时亦出现了核心型策略的萌芽。
商业地产与宏观经济的趋势紧密相关。一方面，宏观经济的整体质量决定了商业写字楼的市场范围和租金水平，另一方面，宏观经济的增长性决定了出租率。中国商业写字楼市场在过去几年经历了租金和出租率双升的行情，为商业写字楼基金的出现提供了市场刺激。
当前，持有型的商业地产基金出现还面临着几个重要问题。其一，物业价值与租金价值之间的较大差异，导致中国市场上商业写字楼的租金回报率同比而言低于其他投资回报率，因此以商业写字楼为目标的财务投资不受欢迎。其二，当前国内没有出现商业写字楼的整体市场，特别是大型机构投资人尚未全面入场，商业写字楼还处于由各运营方独立持有和运营的碎片化市场。其三，针对持有型投资的金融市场和金融工具尚未建立，资产证券化和REITs尚处于论证和实验阶段，短时间内不会对商业地产基金的退出提供直接支持。
国内写字楼地产基金的出现是以整买零卖的批发零售模式出现的，从模式上来说仍然是机会型策略和财务顾问模式。但是，经过了几年的市场历练后，先行的管理机构积累了对于商业地产行业的理解、资源网络和投资经验。当前，收购型地产基金已经产生，并开展投资实践。其投资策略和投资逻辑在于，对低估值的商业物业进行整体收购，经过模式改造和运营提升，重塑投资标的的内在价值，并通过与大型投资人的合作关系实现最终退出。
专业化的商业地产管理人所具备的管理能力和禀赋，不仅仅体现在对商业地产基金资本运作模式的操作上，更需要团队具有对于商业物业自身的经营运营能力和操作能力。缺乏同时具备资本运作和商业物业运营能力的专业人才和团队，正是中国尚未大范围出现商业房地产基金的原因所在。
