发布时间：2023-09-17 15:03:33
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产项目财务管理样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
关键词：房地产企业 财务管理 问题 措施
1 前言
财务管理是企业管理中的一项重要内容，对于改善企业经营，提高企业经济效益具有十分显著的作用。房地产开发行业资金投人量大。回收周期长.财务管理难度和风险也较大。在国家出台一系列针对房地产开发企业的宏观调控政策后。房地产企业融资难度加大，同时面临的竞争也日益激烈.为了企业能够自如应对财务风险，房地产开发项目财务管理的重要性日益明显。
2 房地产开发项目的特点及风险
对于房地产企业而言，一个项目的财务费用在开发的总成本中约占5%。房地产项目本身就属于大规模投资的项目，所以仅这5%有时就可高达上百万甚至上千万元。而且不一定每个项目开发出来就能成功，所以开发的风险还是很大的。如果第一步就出现失误，造成巨大的损失， 再想要继续开发是十分困难的。根据历年的数据统计， 负债率高、融资成本高、资金风险大几乎成为房地产开发行业的特点。就性质而言，房地产本身属于资本密集性行业，投资规模相较于其他行业而言可谓巨大，而且资金运转的周期通常都比较长。而目前房地产行业的融资渠道基本集中在银行贷款上，这不仅造成了融资成本居高不下，也积聚了相关资金的巨大财务风险。
开发的周期长，就意味着其间可能存在大量的不确定性因素，也就意味着具有比较大的投资风险。当然，周期的长度与风险程度是成正比的。至于不稳定性因素，可能来源于社会经济环境的变化、可能来源于国家政策的调整、也可能来源于消费者需求的转变。那么周期长这个特点就面临随时应对这些不稳定因素变动的巨大风险。
3 房地产开发项目财务管理工作中存在的问题
（一）投资前财备风险揭示不足
房地产企业项目开发活动涉及很多层面的因素。例如国家的宏观政策等；同时经过较长时期的开发活动才能完成开发产品，在这个相对较长的开发周期中，各个因素的影响都会使项目经济目标发生变化。在取得土地使用权之前，对于项目的财务指标风险揭示不全面有可能会使企业做出错误的投资决策。
（二）筹资方式单一
目前，国内大多数房地产开发企业的融资渠道较为单一.即资金来源主要靠银行贷款。随着国家对房地产开发行业宏观调控政策的陆续出台，银行对房地产业的贷款额度逐渐紧缩，同时银行对房地产企业放款的监控力度却越来越严格。银行信贷资金在房地产开发行业的投入门槛变得越来越高。单一的信贷方式以及信贷资金的门槛变高，直接对企业资金链的健康运行产生影响，严重的可能导致资金链断裂。
（三）疏于现金流管理
房地产开发作为资金密集型行业，现金流管理理应作为财务管理的重中之重，而目前很多的房地产企业对现金流管理的观念淡薄，主要表现在经营活动产生的净现金流量长期连续出现较大的负数.过度投人；自有资金与信贷资金比例不合理，负债率过高。如果现金流指标不能达到银行信贷要求，银行贷款的难度会更大，更加加剧资金链断裂的可能。
（四）财务预算管理流于形式
全面预算管理越来越被企业所采纳.但在实际执行过程中有许多不尽如人意的地方。尽管企业实施预算管理，在项目启动之初及年度开始前都会编制完整详细的财务预算.但在预算执行过程中控制力度薄弱.预算执行缺乏刚性。预算指标与实际完成情况偏差较大。这样的预算缺乏指导性和监督性，不利于对执行者的考核。
4 房地产开发项目财务管理工作的优化措施
（一）建立风险评估系统.充分揭示项目风险
房地产行业是受国家宏观政策影响更明显的行业，在进行可行性研究过程中，财务分析人员应提高射政策风险的敏感度，将政策风险的影响充分列示在财务数据估算中；除了政策风险，其他所有企业外部风险和内部风险都应纳入财务数据预算范畴内考虑，一旦来自外部或内部的风险没有考虑充分.项目实际执行金额与预算指标金额发生较大偏差时.会使企业实际投资成果达不到预期。甚至会出现投资失败的可能。企业可以根据自身特点，量身定制投资风险评估系统，定制的分析系统采用模板方式固定风险因素以及各个风险因素的影响系数。
（二）拓展融资渠道。提高资金链抗风险能力
首先.积极发掘内部融资的潜力.房地产企业内部资金的来源主要是销售回款、施工单位垫款等。企业在销售回款方面应建立完善的资金回笼计划，严格按照计划催收销售款，销售款的快速回笼可以提高资金周转率.降低资金成本。
其次。开发贷款是房地产开发企业外部融资的首选。虽然国家出台针对房地产企业的宏观调控政策使得银行开发贷款的门槛变高，但对于符合开发贷款条件的开发企业和开发项目来说，银行贷款仍为融资的最优方式，因为银行贷款较其他融资方式成本相对较低，手续较为简单，履约信用更高，并且还有抵税作用。
再次，积极拓宽其他的外部融资渠道。面对银行近乎苛刻的贷款条件。企业一旦不能取得银行贷款.应有其他资金及时流进来补充。同时，企业在进行不同融资方式的工作过程中。会积累更丰富的合作伙伴，融资范围的拓展能够使企业大大提升自身的融资能力，资金链的抗风险能力会随之增强。并且，随着国内金融市场的逐步丰富和完善，房地产企业通过多种途径筹集资金已经成为可能；在满足条件的情况下发行公司债券：发行公司债较权益性融资成本低、具有抵税作用，而且不会影响到股东的控制权；通过信托公司或投资银行发行集合型理财产品募集社会资金。目前。中国民间资金丰厚而投资渠道有限.房地产相关的理财产品收益率较高，在房地产发展态势良好的情况下风险也可控，是民间资金欢迎的投资方式，可以募集的资金数额较大，且募集速度快、募集难度较小。
（三）实施全面预算管理
房地产开发企业各个项目往往独立成立项目部或项目公司进行操作，界限分明，这样的运作模式使得按照开发项目的生命周期实施全面预算管理成为可能。企业应建立全面预算管理制度.在工程实施预算的基础上编制财务预算，预算项目细化至收入、成本、费用的各细项，期间细化至年度、季度、月度。全面预算经过相关管理层审批后严格执行。全面预算的实施使项目开发活动在一个可以预计的范围内进行，目标明确更好开展工作。在项目考核过程中.预算管理同时还起着考核依据的作用。
（四）利用税法优惠政策进行税务筹划
大多数房地产开发企业对工程开发成本的控制非常重视。往往忽视了占成本比重较大的税金的支出。房地产开发企业税金支出比例较大的有土地增值税、营业税、所得税。企业研究税法的相关规定。通过税收筹划，可以合法减少税负。增加收益。例如，土地增值税条例规定利息支出凡能够按照房地产项目计算分摊的利息支出或能够提供金融机构证明的利息支出可以据实扣除。否则可以按照土地使用权成本加开发成本的10%计算扣除.企业可以根据项目土地成本和开发成本以及融资的实际情况，在符合税法规定的前提下合理考虑采取哪种扣除方式更能节省税负。实施管理型本部的集团公司，本部发生大额管理费用和融资费用，如果本部没有开发项目，亏损形成的所得税资产无法转回.在这种情况下，需要在本部和各子公司之间合理配置开发项目，以合理节约所得税支出。
[关键字]房地产企业 财务风险 防范机制
随着国家房地产宏观调控力度的进一步加大,房地产企业经营环境产生了巨大的变化。尤其是在资金层面上,房地产企业所面临的财务风险将更加复杂化,多样化。针对可能发生或者已经发生的财务风险,如果不能及时地采取化解措施或采取的措施有效程度不足,房地产企业就会陷入财务危机。因此,财务风险是房地产企业管理中的一个重要组成部分,是房地产管理者不得不重点面对的一个课题。
一、房地产企业财务风险的成因
财务风险是指企业在各种财务活动中,由于各种难以预料和控制的因素存在,使企业的财务收益与预期收益有所差异的不确定性。根据这一定义以及国内外关于房地产风险的相关研究成果做出总结,大致可以将房地产的财务风险成因归为四类。
1、自然因素的影响
一方面包括由于自然界运动的不规律性而产生的人类难以预防的自然灾害,如风暴、洪水、地震等自然灾害,使房地产企业的流动资产或者固定资产蒙受损失。另一方面包括房地产企业因债务人的死亡而无法收回应收账款而引起应收账款难以回收的风险。
2、政治因素的影响
社会的政治、法律制度变化都可能给企业的财务造成影响。比如国家宏观调控政策的出台,国家有关房地产税收、费用方面的政策变化、国家资金供给紧缩、利率水平的提高,这一系列的因素都对房地产企业的资金流产生重大的影响,使得房地产企业面临资金短缺,或者现金流断裂等风险。
3、市场因素的影响
中国的房地产企业处于一个相对竞争比较激烈的环境,房地产市场格局并不是一成不变的。人们对房子的消费观的改变,市场供求关系的变化,房价的调整,市场信息的不对称,竞争对手调整战略等都有可能引起房地产企业财务风险加大。
4、内部因素的影响
内部因素主要包括企业管理水平和员工素质。房地产企业管理水平高,抗拒风险的能力就强。管理水平低,对资金管理不善,就可能导致企业资金周转不灵。盲目投资会给企业带来损失,而过于保守又可能使企业丧失竞争能力。对于员工而言,如果员工素质低,风险意识淡薄,对风险的驾御能力差,就可能使房地产企业产生财务危机。
二、房地产企业财务风险的种类
1、房产项目投资风险
房地产项目投资风险就是指由于不确定因素的影响,导致房地产项目不能达到预期效益,从而影响盈利水平和偿债能力的风险。由于房地产市场的特殊性,前期投入成本较高,投资活动是房地产企业活动的主旋律。由于房地产项目牵涉的范围非常广,项目环境很复杂,因此企业投资过程中存在许多风险。
2、房产项目筹资风险
项目筹资风险是指房地产项目为了取得财务杠杆利益而举债,增加了到期还本付息的负担,潜伏着不能还本付息或资不抵债的可能,以及由于财务杠杆的作用,导致账面利润大幅度下降的可能。另外,当前筹集资金的渠道呈现多样化,如果资金筹集不当,就会给企业的生产经营带来风险。
3、项目资金回笼风险
资金回笼风险主要是指在房子开发成功后,在向公众出售的过程中,由于出售成功的时间和金额不确定性所导致的风险。房地产项目在回笼资金的时候,可能会受到结算方式、信用政策、催收政策等因素的影响导致不能回笼全部或部分资金,这就严重影响了企业的财务状况,甚至导致企业破产。
三、房地产企业财务风险的防范机制
考虑到房地产企业存在投资、筹资、资金回笼等类型的风险,而且国家房地产宏观调控政策从紧的背景下,房地产企业必须采取适当的防范措施来降低企业的财务风险。
1、提高房地产企业财务环境变化和适应能力
企业面对环境变化要及时做出反应。为防范财务风险,必须对不断变化的财务管理环境进行认真分析研究,掌握好变化趋势及规律,适时调整财务管理政策和改变管理方法,进而提高企业对财务管理环境变化的适应能力和应变能力。
2、建立完善的财务管理系统,以适应不断变化的财务管理环境
面对不断变化的财务管理环境,企业应设置高效的财务管理机构,配备高素质的财务管理人员,健全财务管理规章制度,强化财务管理的各项基础工作,使企业财务管理系统有效运行,以防范因为财务管理系统不适应环境变化而产生的财务风险。
3、加强房产项目员工风险意识
财务风险不仅仅存在于财务管理环节,任何环节的工作失误都可能会给企业带来财务风险,因此,风险管理不是某些部门的工作,也不是某个人的工作,而是全体员工的工作,必须提高全员的风险管理意识。财务部门是财务风险控制的主要职能部门,具体组织实施本企业的财务风险控制工作,但要控制财务风险,还必须取得其他部门的支持和配合。
4、强化项目财务控制制度
财务控制制度是房地产企业财务风险管理的有机组成部分,完善内控制度是防范企业财务风险的重要措施,有效的内控制度可以保护企业财产的安全、保证会计信息的可靠性和财务活动的合法性,有利于财务风险的控制。
四、结束语
在“国十条”对房地产进行严厉宏观调控的背景下,房地产企业风险的防范是一个长期的过程。房地产企业财务风险,在企业内部主要受到企业决策层、企业风险态度、企业财务机制等一系列因素的影响。因此,为进一步降低房地产所面临的财务风险,企业必须从内外同时出发,从宏观环境和内部企业内部管理入手,增强企业应对财务风险的能力。
参考文献:
[1]邓家妹.浅谈企业财务效应临界点与财务风险[J].财会研究,2002;4
[2]郑艳霞.房地产企业财务管理的风险防范[J].金融经济,2008;18
所谓融资就是通过一定的渠道筹集企业发展所需资金的一种经济行为，这对企业达成预定的经济目标和战略至关重要。随着社会主义市场经济的逐渐完善，我国房地产行业的融资渠道也日趋多样化，有通过内部的债权和股权融资、预售融资以及共同开发融资，也有借助外部的金融中介和信托等方式进行融资，这一方面提高了融资的效率，但同时也使融资风险相应增大。因为房地产行业融资过程中会接触大量的资金，如果在融资过程中缺乏对资金的有效管理，则不仅会影响到相关企业以及融资平台的融资成果，还会给整个行业的可持续发展带来不利影响。可见，在融资过程中加强财务管理意义重大。
2、房地产行业融资过程中加强财务管理的意义
1.能够降低融资风险。随着经济的发展和城市化进程的逐渐加快，我国房地产行业取得了快速发展。但房地产行业因为其特殊性，在从事房地产开发的活动中需要筹集大量的资金，而要合理的计划、配置和使用这些资金，缺乏有效的财务管理工作是不行的。在房地产融资过程中，通过应用科学、有效的财务管理方法，可以对所筹集资金的用途有一个合理的规划，而这无疑会在一定程度上降低房地产行业的融资风险。
2.为融资决策提供依据。房地产企业在从事经营管理活动的过程中需要进行融资，而在整个融资过程中，融资决策是重要的一环。在房地产行业的融资过程中，根据合理的财务预算能够正确地确定融资规模，从而可为制定合理可行的融资方案提供依据。近年来，我国房地产行业在融资过程中经常存在融资不足或融资过剩的问题，而这给整个行业的经营发展带来了消极影响。
3.可以减少融资成本。在对市场上不同融资成本进行综合考虑的基础上，通过加强财务管理，可以对融资额度的可能性进行评估。然后可根据融资所要达成的经营发展目标需求，以年度财务预算为标准，合理确定融资规模，从而将融资成本控制在一个较低的水平。此外，财务管理工作还可以对所筹集的资金进行有计划、有原则地使用，这就有效地提高了资金的使用率。
3、房地产行业融资所面临的主要财务风险
1.资金链断裂风险。在实际工作中，造成资金链断裂的因素有很多，主要可归纳为两个方面：（1）因为融资困难而带来的资金链断裂风险。一些房地产企业的负债率较高，进而给财务也带来了巨大的风险，企业在竞价买地、房产开发、营销策划等各个环节中都需要强大的资金作为后盾，整个过程中一旦出现差池就会影响到企业的正常经营。（2）因不合理融资而造成的风险。房地产企业在融资过程中缺乏对融资额度的合理评估，也没有制定科学的融资方案，甚至超过自身还款能力而盲目进行扩大融资和高利率融资，而这无疑会给企业带来巨大的融资风险。
2.成本控制风险。融资作为一种经济行为，其必然也存在一定的成本，如融资审核费用成本、利息成本、股息成本和信托管理成本等等，而这些都会对最终的利润产生直接影响。如果融资过程中不注意加强财务管理，进而使得融资成本增加，则不仅会降低房地产企业的经济收益与核心竞争力，还会因为受到成本的各种不确定因素的影响而面临成本进一步增加的风险。
3.投资风险。众所周知，房地产项目的开发周期通常都比较长，并且整个开发过程容易受到各种不确定因素的影响，而很多房地产项目在正式开发前都将关注焦点放在如何筹集资金、怎样追求高利润等方面，缺乏对市场的调研以及项目的可行性分析活动，这可能造成房地产项目无法达到预期收益，从而影响到企业的盈利水平和偿债能力。
4.资金回笼风险。目前，我国房地产行业大多是先通过银行贷款的方式来募集资金，再通过房地产产品的后期销售来偿还先期债务，这种模式必然会导致资金回笼面临着一定的风险。如在最终的销售过程中，因为政策、市场等外部因素的影响，可能使产品销售情况达不到预期目标，回款缓慢，导致企业的偿债能力急剧下降，现金支出压力陡升，进而陷入财务困境，给企业的长远健康发展带来不利影响，甚至造成企业破产。
4、加强财务管理的建议
1.做好预算工作。房地产行业在融资过程中要做好财务管理工作，首先就要做好项目预算和资本预算。除了需要从宏观方面对整个项目进行整体预算外，还要做好财务预算工作。首先，要确保项目投资决策时的准确性，降低因投资决策失误而造成的损失。其次，要充分发挥财务预算的监督工作，确保整个项目的资金运转都是有计划和有原则的进行，以充分发挥资金预算的作用。具体来说，就是财务部门要建立财务预算管理体系，坚持月度分析、季度考核、年度总评相结合的预算分析和考核原则，定期进行财务风险评估，对资金流动中不合规矩的地方要做到早发现、早处理，确保整个房地产开发项目健康、有序地进行。
2.严格资金管理。房地产项目开发因为其特殊性，导致整个开发过程中会接触到大量的资金，而这些资金可以看作是房地产行业的“血液”。只有通过科学地筹集和管理使用资金，做到优化资金结构、拓宽融资渠道、提高资金使用率，才能促进最终效益的提高。当前很多房地项目在开发过程中缺乏对资金的有效管理，表现为部分资金使用不当，进而造成资金运转困难，严重时甚至可能造成开发的项目不能按时完工。因此，必须加强对资金的管理，制定科学的资金使用计划，确保每一笔资金都是有计划、有原则地被使用，同时还应加强对应收账款的收回，提高企业的可用资金额度。
3.及时分散风险。首先，要做好投资的区域性分散工作，将房地产投资从一个区域分散到多个区域，如可将只在一个区域从事开发项目的工作转变为在多个区域均进行项目开发工作，从而可以有效避免因一个区域经济不景气而造成的损失。其次，要做好投资时间分散工作，确立一个合理的投资时间间隔，避免因短时间内的市场或政策波动而带来的损失。
关键词：房地产 企业 财务管理
本文首先概述了房地产企业财务管理的概念和特点，从多个剖析了当前我国房地产企业财务管理的现状，指出了工作中存在的问题，并根据这些问题，提出了加强我国房地产企业财务管理的合理化建议，希望能为我国房地产企业的发展提供决策性指导。
1.房地产企业财务管理概述
1.1房地产企业财务管理的概念
房地产企业财务管理，与一般企业财务管理有所不同，它是指房地产企业在经营运行中对全部资金运作过程进行的管理，从项目开发前期资金的筹集，到筹资之后将资金分配到各个项目中，都做具体详细的记录，并且对每一笔资金的利用进行合理管理，对企业运营过程中所产生的支出成本和资金收入进行记录、核算，并进行再分配，做好财务管理的相关工作。
加强房地产企业的财务管理，可以使企业的资金利用更加集中，优化企业筹资机制；提高企业管理的专业化水平，并监督企业资金运作；另外，还可以辅助企业的工作绩效考核，促进企业内部控制机制的形成，实现房地产企业的透明化管理。
1.2房地产企业财务管理的特点
1.2.1项目开发周期长，筹资数目大，筹资任务繁重
房地产企业开发项目与其它行业有着很大的区别，首先，我国土地价格不断攀升，项目工程造价数字庞大，需要通过多种渠道进行资金的筹集；其次，项目销售时间长，不能很快收回投资资金。房地产企业开发项目本身，决定了项目开发周期长，而且筹资数额大，筹资任务繁重。
1.2.2房地产开发风险大，决策难度大
房地产企业项目运行过程中存在着很多无法确定的因素，这有可能对项目本身有着决定性作用，所以要多方面论证项目开发的可行性，项目开发风险大，决策难度提升。值得注意的是，房地产企业项目一旦开始，其调整能力很差，缺乏很高的灵活性，无法及时对财务危机进行处理。
1.2.3财务管理所涉及的范围广、内容多，责任重大
房地产企业所涉及的资金、收入和支出，涉及到各个方面，范围广、内容多，责任重大，管理难度也相应增加。
2.房地产企业财务管理现状
2.1缺乏财务管理意识，方法滞后
一般房地产企业的经营管理者对财务管理直接负责，将财务会计人员当作专门记账、整理发票的人员，专业财务管理缺失，方法滞后，工作效率极为低下。有些房地产企业的管理者对财务管理不够重视，在进行招标投标和日常管理工作中，没有进行财务方面的衡量。
2.2企业筹资面临很多问题
当前，很多房地产企业缺少流动资金，这是非常普遍的现象，更糟糕的是，很多企业在资金的筹集过程中，也面临很大困难。房地产企业的项目投资周期长，在项目运作过程中面临的风险也多，越是这样，项目对筹资资金需求量也越大。
房地产项目筹资本身渠道少，目前我国银行贷款的成本增高，增加了筹资的难度。
2.3成本管理困难
随着市场经济的不断发展，我国房地产行业的相关法律法规也逐步健全，但是，房地产企业成本管理的难度增大，很多企业工作的重点是保证施工质量的前提下，尽可能缩短工期，而忽视项目运作过程中的成本核算，或是重视成本核算而忽略了全过程的成本控制。再加上房地产项目成本涉及范围广，内容多，项目周期长，房地产企业财务管理难度很大。
2.4财务管理制度不完善，把控能力弱
房地产企业财务管理制度不够健全，企业内部的各项制度不完善：房地产企业项目运作初期，很多财务管理工作没有依据；企业银行存在多户头；企业资金管理比较盲目；企业自有资金较为分散；企业的成本核算制度、内部财务牵制制度缺乏等。
企业财务管理制度本身不健全，没有可参考的规范。总的来说，企业注重成本核算而忽视成本控制，对财务管理工作的把控能力也减弱。
2.5财务管理人员综合素质不够
在房地产行业，存在这种现象：财务管理人员专业知识够硬，但是对企业本身的运营、项目运行过程中的资金运作不了解，对相关的政策法规制度也没有概念。这不利于房地产企业财务管理工作的进行，轻则弱化财务管理在企业中的核心作用，重则产生财务管理工作中的失误，甚至会出现腐败现象和违法行为。
3.加强房地产企业财务管理的措施
3.1对房地产开发项目进行可行性分析，加强科学决策
房地产企业在项目开始运作之前，一定要对项目进行可行性研究和分析，提高科学决策。项目开发的可行性分析重点把握筹资规模、筹资成本、首期投入资金、在建时所需常规资金和预期收益几个环节，财务管理人员将项目运行可能遇到的所有问题进行预测，结合项目本身的特点，并对成本控制进行分析。
3.2加强风险把控，吸收投资者资金投入
投资者看中的是投资风险较小的项目，房地产企业要不断增强项目本身的把控能力，加强风险防范和风险控制，吸引投资者的眼光，吸收投资金额。另外，企业还要对外建立良好信誉，增加投资者的青睐。
3.3拓宽房地产业的融资渠道
房地产项目开发资金的筹措，通过银行贷款是非常好的方式，为了筹集到更多的资金，房地产企业还需要拓宽渠道。一是利用银行贷款以外的其它金融服务，如商业汇票等；二是进入资本市场，通过股票和债券等形式进行资金筹集；三是吸收民间闲散资金；四是强化企业资金管理，提高资金利用效率。
3.4健全财务管理制度
健全的财务管理制度是保证企业健康运行的保证，也是实现企业可持续发展的重要条件。房地产企业要建立规范的法人治理体系，用制度来规范企业项目运作。一是企业财务管理人员要根据项目管理的特点和需求，制定相应的管理制度，并在实践中不断修订；二是设立企业的财务管理专门机构，保证企业财务管理工作的正常运行。在资金管理中，对所有资金的支出和收入，都要按章规章制度执行，发挥企业财务管理人员应有的作用。
3.5加强成本控制，降低成本费用
企业项目开发和管理中，要重视成本核算和成本控制。在项目运作的每个阶段和每个环节，都要融入成本控制，在日常工作中降低企业的成本费用。
3.6提高财务人员的综合素质
首先，企业在人员招聘时，要加强人员专业知识和相关技能的考核，在把关过程中就聘用综合素质较高的人员。其次，人才运用中，要加强岗位培训，加强财务人员的业务能力，将会计人员转变为财务管理人员。另外，要让会计人员不断学习最新的房地产行业相关政策和法律法规，还要加强财务管理人员的道德修养。
结 论
财务管理是房地产企业管理的核心和重中之重，加强房地产企业财务管理迫在眉睫。房地产企业可以从以下几个方面加强财务管理：对房地产开发项目进行可行性分析，加强科学决策；加强风险把控，吸收投资者资金投入；拓宽房地产业的融资渠道；健全财务管理制度；加强成本控制，降低成本费用；提高财务人员的综合素质。
参考文献：
[1]杨雪锋.关于房地产企业财务管理现状的探析[J].中国总会计师,2011,02.
[2]何秀清.浅论房地产企业财务管理存在问题及对策[J].行政事业资产与财务,2011,02.
[3]史志迅.如何有效加强房地产企业财务管理[J].财经界(学术版),2011,06.
(一)客观存在性
房地产企业的财务风险是客观存在的，它不会因为个人主观意愿而发生改变，它的高收益决定了风险的存在，房地产企业主要的收益来源于房地产开发，房地产开发的每一个环节都存在风险，征地环节，一部分土地所有权拥有者期望获得更高收益，不愿意配合房地产企业征地，房地产开发项目无法在预期内开展，就会浪费大量的时间和资金成本，这也是财务风险的一部分，无论在什么时候，这个问题都不可能得到完全解决。房地产施工环节，工程施工安全是全社会关注的焦点，工程事故是房地产财务风险的另一重要组成部分，房地产企业的财务风险包含很多内容，一部分是可以得到有效解决，一部分只能采用科学、合理、有效的办法尽量规避，这些风险因素都是客观存在的，房地产企业发展过程中，必须正视财务风险隐患，积极采取有效措施，尽量规避财务风险，降低财务风险造成的损失，提高房地产企业的经济收益，促进房地产企业的发展。
(二)不可确定性
风险具有不可预知性，房地产企业财务风险也具有这个特点，房地产企业在投资的时候，存在很多不确定因素，不能完全断定投资项目会在未来获得更高利润的投资收益。投资过程中的不确定因素都是财务风险的重要组成部分，例如，房地产开发项目的地理环境、区域位置，这些都会对投资项目的收益形成影响，房地产企业的财务活动具有变化性，这就要求，房地产企业在进行投资等财务活动的时候，必须对财务风险进行预测，制定科学、合理的发展规划和期望值，不能过高估计未来收益，只有这样，才能尽量减小房地产企业未来财务风险造成的损失，为房地产企业的发展提供保障。
(三)分散转移性
房地产企业的产品具有固定性，企业收益主要来源于房地产产品，这种产品不能进行随意的移动性，房地产企业为了尽量规避财务风险，在进行投资活动的时候，会对每一个环节进行调查和预测，详细市场对住房产品的需求类型进行调查，了解房地产开发地区的经济发展趋势、地理环境以及位置条件，保证每一个环节工作质量，减小各个环节安全隐患的存在，从而提高房地产开发质量。防范并尽量减小财务风险，房地产企业的财务风险无法得到有效解决，但是，可以通过这种分散风险的方式，将风险集中在每一个环节上，加强对每一个环节的监督和控制，加强各个环节的风险控制，就可以有效提高整个项目的质量，降低企业财务风险造成的损失，提高房地产企业的经济效益，降低资金成本，为房地产企业的发展提供充足的物质保障。
(四)预测决策性
房地产企业的产品具有固定性，所以它的财务风险具有预测性，通过房地产开发可以积累丰富的实践经验，将每一次房地产开发项目中遇到的问题进行归纳，再进行下一次投资项目的时候，对积累的经验进行分析，就可以避免之前发生的问题再次发生，这是有效规避房地产企业财务风险的有效防范措施之一。在进行房地产项目投资的时候，房地产可以对项目财务风险进行大致预测，尽量减小财务风险，降低财务风险造成的损失。房地产企业的产品周期比较长，具有较强的连续性，所以，房地产可以采用先进的财务技术对这些不确定因素进行预测，制定出科学、合理的发展规划，保证房地产企业健康发展。
二、房地产企业财务风险的有效防范措施
(一)科学、有效的预测
房地产企业在进行房地产项目投资开发之前，应该对财务风险进行有效的预测，对房地产开发的每一个环节进行严格的监督和控制，首先，在投资项目之前，对市场进行详细调查，对住户需求进行调查，分析调查结果，根据调查分析结果制定投资规划；其次，在项目施工过程中，根据以往的施工经验，对工程项目中可能存在的问题进行预测，施工过程中按照预测，更加注意工程项目可能存在的风险；最后，对产品销售情况进行科学、有效的预测，产品成功销售房地产企业才能获得投资回报，才能提高经济收益，保证企业快速发展。总之，房地产企业要对财务风险进行有效防范，就应该重视项目预测，做好项目风险预测和估计，最大限度的为财务风险预测结果提供保障，尽量降低财务风险形成的损失。
(二)优化房地产企业内部财务管理制度规范，提高财务管理人员的专业水平
房地产企业要对财务风险进行有效防范，必须加强内部财务管理，优化财务管理制度规范，提高财务管理人员的专业水平和综合素质。房地产企业应该根据自身发展的实际情况和特点，制定出科学、合理的财务风险管理制度，并及时财务风险财务管理制度，提高财务管理风险预测的准确性，通过财务风险管理制度，规范财务活的流程，对财务活动的每一个环节进行有效的管理和监督。提高财务管理人员的专业水平和综合素质，财务管理人员参与房地产企业的财务风险管理，提高他们对财务风险的意识，通过专业培训提高他们的专业水平，在财务风险管理中，制定出有效的防范措施，充分调动他们工作的积极性，可以有效提高财务风险评估工作的质量，保证财务活动每一个环节的质量，尽量降低财务风险造成的损失，为房地产企业的健康发展提供充分保障。
(三)拓宽资金来源渠道
随着市场经济的快速发展，各个行业都在快速发展，房地产企业在发展过程中，要降低财务风险造成的损失，应该优化资金结构，拓宽资金来源渠道，可以获得更多的资金进行项目投资，获得更高的利润收益。现阶段我国房地产企业的资金来源主要包括：企业自有资金、银行短期贷款、产品预收款以及建筑工程承包商的垫付款，这些融资渠道无法为房地产企业的快速发展提供充足的动力，所以房地产企业应该优化融资渠道，拓宽资金来源渠道，股票债券、信托融资等融资方式在我国得到了很好的发展，房地产在发展过程中，可以有效利用这些方式进财会研究行融资，为房地产开发项目的资金投入提供保障，通过这种方式，可以有效优化房地产企业的资产结构，有效控制财务风险。
(四)加强财务预算管理
财务预算是企业财务风险管理的重要内容之一，通过资金预算，可以有效控制资金成本，最大限度降低企业财务风险造成的经济损失，财务预算贯穿于房地产企业工作的各个环节，房地产投资项目的可行性研究、项目规划设计费用、建筑工程施工资金成本、建筑工程的间接费用、产品销售收入等内容，对各个环节进行预算，在保证项目质量的前提下，加强财务预算管理，通过预算管理发现项目存在的财务风险问题，及时解决这些问题，降低财务风险造成的损失，有效控制房地产企业的资金成本，促进房地产企业的发展。因此，房地产企业要有效规范财务风险，就应该加强企业内部的财务预算管理，降低资金风险，提高房地产项目的经济收益，保证房地产项目的运行安全。
三、结束语
关键词：房地产；成本控制；成本管理
中图分类号：F87 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）011-000-01
前言：近几年随着我国社会主义市场经济体制的逐步完善，国内的市场竞争越来越激烈，在房地产企业中尤其如此，激烈的市场竞争形势让房地产企业在房地产项目管理过程中有越来越大的成本管控需求，本文将对此进行详细阐述。
一、房地产企业成本控制现状
（一）缺少组织架构支撑
房地产项目作为一种复杂的综合性项目，在其活动中的成本管理也是一个系统性的工作，需要科学合理的组织结构支撑，但是当前在很多房地产企业中存在着成本管理意识和成本管理架构的缺失，成本管理工作都集中在基层管理人员的身上，但是由于基层管理人员无法从总体上对房地产项目整体进行管理，所以房地产项目的成本管理往往只是各自为政、流于形式。
（二）管理流程不清晰、管理方法不明确
在房地产项目运行过程中，因为管理者的成本管理意识缺失，很多房地产企业都没有明确的成本管理流程，相应的管理方法也没有明确的规范，在这样的成本的管理形势下，流程和方法的缺失让房地产项目的成本管理无法在现实工作中落实，成本管理主体不明确，成本管理无法形成流程体系，造成的结果就是房地产项目在运行过程中成本的管控主体分散，成本管理没有统一的标准，财务支出没有严格的控制，最终导致房地产项目的严重超支。
（三）管理人员的综合素质欠缺
房地产项目的成本管理是一个组成复杂的系统工程，进行成本管理工作的人员必须要有较强的综合素质，对房地产建设中的各种施工材料、施工工艺和各自的成本价格都要有深入的了解，要对房地产项目中容易出现成本管理问题的环节有清晰的认识，并结合房地产项目的特点有具体的问题解决办法。同时还要能够运用统计学和运筹学的知识对房地产项目的施工成本进行估算，管理人才的缺失和管理人员的综合素质缺失，都导致了房地产项目成本管理工作的消极现状[1]。
二、房地产成本管理的具体措施
（一）科学合理的组织架构和流程设置是成本管理的基础
房地产项目开发周期长、资金需求和资源整合量大且多变。在房地产项目的成本管控上，企业要端正态度树立全局观念、整体观念和系统观念，革除过去分片基层管理的弊端，从房地产项目的整体进行成本管理。在传统的分片成本管理过程中，因为管理者位于房地产项目的中低层，做不到房地产项目的整体成本管理，所以只能从自己这一片出发进行区域性的成本管理，区域性的成本管理很多管理措施在区域内部看是正确的，是节约建设成本的措施，但是从房地产整体来看就有可能会增加建设成本，这种现象屡见不鲜，很多房地产项目因为缺乏统一的整体成本管理架构和流程，下级管理人员为了节约成本使用不合格的建筑材料，客观上节约了成本但是却增加了建筑的维护成本，并给企业的名誉造成了无形的损失。
所以在房地产项目中建立统一的组织架构，完善规范的成本管理流程是实施好、管理好房地产项目成本的关键，只有建立了统一的架构，完善规范的流程房地产项目的成本管理工作才能“有法可依”、“依法管理”，做到房地产项目成本管理的科学、合理[2]。
（二）明确的产品定位和成本目标是成本管理的依据
在房地产项目的成本管理活动中，明确的成本管理目标是进行成本管理的依据，房地产项目是关系到人民群众生命财产安全的重要项目，在房地产项目建设中不能简单的实行利益最大化的管理目标，在房地产项目建设中要坚持保质保量的原则，只有在保证好建筑施工质量的基础上，才能追求企业的自身利益。所以这一成本管理的目标，一定要综合分析了建筑质量和施工质量的基础上才能设定，同时在成本管理目标的设定过程中要对管理目标进行细化，要设置一个总体的成本管理目标，针对这一目标在建筑施工、管理的各个环节都设置一个小的目标，将建设成本目标细化到每一个建筑环节，保证房地产项目的成本管理有效实施[3]。
（三）做好成本优化是管理工作的关键
房地产项目作为一种系统性工程，在成本的管控中设计成本管控是最重要的管控手段，因为房地产项目本身是要严格按照设计图纸进行建设的，所以设计中成本管理的失误会严重影响到后继的成本管理，所以在房地产项目的设计环节要实行限额设计，对每一个环节的设计工作都要制定成本指标，通过优化技术设计的方式有效的减低建筑施工成本，而且在工程设计阶段，特别是初步设计阶段，实行限额设计，采取优化设计的方法，既可以达到控制造价的目的，又可以提高设计质量，使建筑物设计实现经济与技术的完美统一，企业可以要求设计“先算后画”，把钱用在刀刃上，彻底改变“设计过程中不算账，设计完成概算见分晓”的现象，可以实现建筑物设计的全程可控，在源头上控制房地产项目的成本[4]。
三、结论
房地产项目的建设活动是关系到人民群众切身利益的重要活动，在其建设施工过程中，成本管理至关重要，房地产项目只有成本管理工作做好了才能保证企业的经济效益，才能保证对房地产项目运行提供完善的维护支持，才能保证社会经济的快速稳定发展。
参考文献：
[1]郭婧娟.房地产供应链成本构成及对房价的推动机理研究[D].北京交通大学，2013.
[2]林毅勇.非对称信息条件下的房地产企业成本管理激励机制研究[D].华南理工大学，2013.
[3]张宏伟.基于业务与财务双重视角的房地产企业成本控制研究[D].浙江工业大学，2013.
关键词:房地产投资 未来发展
1、中小企业房地产投资项目的社会效益分析
自20世纪90年代以来,我国的房地产行业迅速发展,一跃成为了我国的国民经济的支柱行业。房地产行业的发展促进了当地的经济发展,从而也带动了房地产行业相关的社会效益。投资房地产项目是社会安定的基础保障。衣、食、住、行是人类最原始、最基本的需求。因而房地产行业是社会稳定的基础,因为只有人类最原始、最基本的需求得到了满足,社会才会稳定,经济才会发展。
然而房地产也对社会心态构成了严重的破坏。当一个社会炒房与炒股一样成为常态之后,房地产就已经偏离了解决民生的方向而成为了资本的工具。这几年的房价潮涨潮落之中,炒房队伍日见其长,而且多数炒房收益不菲。因此,房子更成为投资和投机的工具而被追捧,很多人创业的想法和资金被炒房取代,很多人都在幻想通过轻松的资本炒作积累财富,而非辛苦创业搞经营。房价早已超过普通百姓的承受能力,但还一直涨个不停。房地产还破坏了地方政府的心态。国家实行分税制之后,很多地方政府在实体经济上没有缺少发展能力,就把希望寄托在卖地上。房地产业由于具有投资规模大、拉动GDP速度快、彰显政绩效果明显等优势,这与地方政府的短期行为特征相吻合,从而成为地方政府确定当地支柱产业时的首选。房地产业的畸形繁荣,与地方政府行为短期化之间关系多多。由于房地产业的短期效益较为显著,一届不过5年的地方政府显然不愿去发展研发周期长、短期效益不明显的高科技产业。所以将房地产作为支柱产业不仅无助于我国产业结构的升级,而且会进一步造成资源的错配和产业结构的失衡。一个国家不可能依靠盖楼实现经济现代化。
2、中小企业房地产投资项目的经济效益分析
中小企业投资房地产项目除了社会效益以外,最重要的是获得了经济的效益。
首先应进一步的加强企业房地产项目的建设和市场的销售情况。中小企业在投资房地产项目的前期应加强各方面环境的评估。这样能为中小企业在投资房地产项目的前期提供适当的决策依据。在投资房地产项目的实施过程中,应该加强投资环境各方面的管理。其次,中小企业应该做好企业的纳税筹划工作,使企业的税后利润最大化。中小企业投资房地产项目的最终目的就是为了实现税后利润最大化,而为了实现企业的最终目的就必须做好纳税筹划工作。中小企业应在合法的情况下通过对涉税业务进行全面的策划,制作出一整套完整的纳税操作方案,从而使企业达到节税的目的。再次,中小企业应加强企业的财务管理工作。
在当前的市场经济环境下,企业加强财务管理工作有利于管理者对于投资项目做出正确的决策,提高企业的生产力,最大化的实现企业的经济效益。
中小企业最根本的目的就是为了提高企业的经济效益,因而中小企业要不断的完善企业的经营管理,适应市场的变化来进一步提高企业的经济效益。
3、中小企业投资房地产项目的未来发展之路
通过对中小企业投资房地产项目的分析,作为中小企业在跨行业投资房地产项目时,虽然有一定的优势,但也存在着一定的问题。当今社会,经济快速发展,城镇化进程不断加快,人民生活水平日益提升,民众投资意识逐渐加强,社会对各类房地产的需求也不断的增加,这给中小型房地产企业提供了良好的发展空间。目前我国的房地产行业尚未形成垄断,中小型企业在这个零散的房地产市场内仍有很大的发展机会。作为中小型私营企业的中小企业投资房地产项目的发展策略有以下几点:
3.1 “缝隙经营”的策略
中小企业投资的房地产项目,无论是在规模、资金还是科技含量于大型企业相比都处于劣势地位。为此,中小企业选择经营方向时,应尽量选择一些大型企业轻易忽略,但又有一定经济效益的“缝隙”产品,来充分发挥中小企业的灵活性和适应性强的特点,拾遗补缺,填补房地产市场需求的空缺。
3.2 制定“精品”方针
随着人们生活水平的日益提高,人们对于房屋的考察不仅仅是房屋的规划设计、交通配套及质量等方面的问题,还会进一步要求房屋有一定的产品文化和居住文化。我国的房地产市场,在经过国家宏观调控政策的洗礼之后,房地产开发的各项成本都不断的提升,通过房地产业的竞争的不断加剧,作为中小型私营企业的中小企业投资的房地产项目,开发规模不大,并且也很难在资金上获得优势。中小企业在投资房地产项目可以走精品战略之路,通过设计理念的创新、引领时尚生活等方式来增加企业的竞争力,提高产品的附加值,满足购买者对房屋品质的要求,提升产品和企业的美誉度和知名度。
3.3 确定适合自己开发的房地产项目
房地产作为一种商品同其他的商品一样,都会面临着市场的抉择也就是消费者的选择,并且房地产企业越来越多,谁都想在激烈的竞争中立于不败之地,因而,对于向中小企业这样的中小型企业而言,则要更加注重对市场和消费者需求的研究,通过对市场进一步的细分,选择出产品将来可能面向的消费群体,从而确保自己开发的房地产业能够在市场中获得成功。中小企业投资的房地产项目应以高效率、高品质为某一狭窄的对象进行服务,从而超过在较广阔范围内竞争的对手们。
对于向中小企业这样的中小型私营企业投资房地产项目并不是没有生存空间的,但是固守着传统的发展模式和竞争策略,显然是行不通的。为了寻求突破,实现突围,中小企业应迅速找准自己的定位,找到自己的优势,制定出自己的发展战略,走与大型房地产企业不同的路。做到扬己之长,避己之短,充分发挥自身的优势和特长。
参考文献
[关键词]房地产企业 ； 财务管理 ； 内部控制 ； 财务风险
[中图分类号]F275[文献标识码]A[文章编号]2095-3283（2013）10-0133-03
[作者简介]张艳茹（1970-），女，财务经理，会计师，学士，研究方向：财务管理，税务。随着经济的发展，人们生活水平的提高，对房地产的需求也呈现日益扩大的趋势，致使房地产行业资产迅速扩张，房地产行业出现财务危机的可能性也随之逐渐加大，国家对房地产行业的宏观调控力度也在不断加大，特别近三年，国家出台了一系列宏观调控政策，使房地产企业依靠高楼价和土地资源增值获取高额利润的时代已宣告终结，房地产企业 “微利时代”即将到来。为此，房地产企业在财务视角下，要加强开发项目的经营管理，特别是财务风险的管理，建立有效的企业内部控制制度，提升企业竞争力，向效率和创新要利润是未来房地产企业健康发展的必由之路。
一、房地产企业存在的主要财务风险
1.投资风险
房地产投资项目所需资金巨大，且占用时间长，潜在风险也巨大。近年来，国家为改善经济结构、稳定经济增长出台了一系列房地产调控政策，以缓解住房供应的结构性矛盾，鼓励并扶持建设经济适用房、廉租房和公租房等。而房地产企业项目的投资风险受控于企业的发展战略，在当前复杂的市场环境下，如果由于前期市场调研不充分或信息获取不完全等原因而导致项目投资决策失误，极易给企业带来重大的经济损失。
2.筹资风险
房地产行业是资金密集型行业，前期投入成本高，风险大，并受银行信贷政策的影响较大。所以，房地产企业如何合理使用财务杠杆选择最优的筹资方案，规避和降低筹资所产生的偿债风险是房地产企业财务管理和内部控制建设的重要内容之一。
3.资金回笼风险
在当前房地产企业资金趋紧的情况下，预售楼盘的销售资金能否尽早回笼，是影响房地产企业现金流量的重要因素。对房地产企业来说，资金回笼好坏不仅反映了市场对其开发项目的认同度，也是企业降低资金成本的有效途径。通常，房地产项目在预售时，可能会受到结算方式、信用政策等因素的影响而无法回笼全部或部分资金，从而对企业的财务状况造成不利影响。因此，如何提高不动产的可变现能力，加快资产周转率，避免造成产品积压，是房地产企业内部控制建设中的关键。
4.成本失控风险
由于房地产项目的开发周期长，随着土地价格及资金使用成本的上涨，房地产企业的建设成本正面临逐步攀升的压力。在宏观调控压力下，房地产的市场销售前景不明朗，房地产企业若无法通过提高售价来平衡盈亏，将导致企业盈利能力出现波动，削弱其市场竞争力。所以，有效控制房地产企业成本，是实现企业良性发展、获得核心竞争力的重要因素，也是房地产企业内部控制建设的主要抓手。
二、基于财务风险管理的企业内控原则
1.合法合规原则
企业开展生产经营活动，必须遵循国家相关法律法规，接受制度监督并符合企业经济运行的内部控制体系流程，要在法律法规框架下开展经营生产活动，若企业背离法律法规的内部控制规则，非但不能确保企业的健康、持续发展，反而使企业的运营面临严重的法律风险。房地产企业的财务管理要以国家相关财务会计制度为准绳，坚持合法、合规导向原则，严格遵守各项法律法规。
2.整体性原则
所谓整体性是指在进行内部控制流程设计和制度建设时，应充分考虑内部控制体系的全面性和系统性。内部控制贯穿企业生产经营活动的方方面面。财务活动贯穿于生产经营的全过程，内部控制制度也必须对其全过程进行监控。包括投资、融资、采购、生产、销售等诸多环节；从业务流程来看，应包括房地产行业特有的可行性研究、拿地、设计、施工、预售、竣工等环节。内部控制制度只有体现了整体性，才能使财务活动的各个方面、各个环节都有章可循，从而形成一个互相补充、互相制约的控制体系。
3.成本收益原则
企业实施内部控制管理需要支付相应的费用开支，通常情况下，内部控制工作越周密，内部控制实施效果越好，内部控制成本也相应增加。正如哈里科斯所指出：企业诞生和存在的根本目的是为了降低交易费用。因此，内部控制流程的设计存在着一个内部控制成本与内部控制收益间的均衡关系。在考虑成本收益原则时，要注意收益，不仅简单指那些可以看得见、摸得着的物质收益和货币收益，应通盘评估内部控制流程体系为提升企业经营效率和管理水平所起的重要作用。
4.适应性原则
企业内部控制具有针对性和可操作性，企业要充分考虑自身生产经营特点和管理要求，主动适应企业发展需要。内部控制制度要与财务运作规律相结合，使财务管理具有系统性和规律性，使企业财务管理人员能充分认识、掌握和驾驭财务规律。内部控制制度要与企业内各岗位责任相结合，与房地产企业的设计、开发、工程、营销等各业务部门的岗位相结合，建立岗位责任制度，清晰划分职责边界，杜绝职务重叠和工作扯皮现象，激励员工提升团队整体竞争力。
5.牵制与配合原则
牵制与配合二者是辩证统一的关系，在开展内部控制制度建设时，应从纵向和横向两个层面交叉用好、用活这种依托和制约关系。在充分发挥牵制与配合原则的积极作用时，要避免过度的牵制导致内部控制实施效率低下的情况发生。对于企业的关键业务流程和控制点，要引入牵制措施控制风险，而对于那些重要性水平较低的环节，则可适度减少牵制措施，保证内部控制实施效率。
6.动态性原则
内部控制制度的效果必须通过实践来检验。由于企业内外部环境始终处在不断变化之中。因此，企业内部控制也应根据客观情况的变化，及时修订完善失效或边际效益减少的内部控制制度，切实提高制度的有效性和约束力。
三、建立健全房地产企业内部控制制度的措施
1.完善投资决策机制
当前，国家实行紧缩银根、收紧信贷的货币政策，而房地产项目的资金需求大，周转期长，资金成本高。而许多房地产企业在管理实践中存在的普遍问题是：重资产增长，轻资金回笼；重高额投资回报，轻过度负债风险；重短期利益，轻可持续发展。房地产企业要提高投资决策的科学性和合理性，尽量避免投资失误，对保障企业资金、资产安全，降低财务风险及运营风险就尤显重要。房地产企业应建立投资决策机构，制订正确的投资战略。在项目可行性研究过程中，应运用科学的理论、方法和手段选择最优的投资方案，并制订切实可行的投资计划，明确投资各环节的责任人及职责权限，建立授权及审批程序，明确各级审批人员的权限、程序和责任，对重大的投资必须实行集体决策
2.加强子公司的财务管控
基于税务、注册等多方面的考虑，房地产企业多以设置属地项目公司的形式开展房地产业务，并普遍采取下属多家子公司的集团控股型管理模式，企业主要经营实体为分布在各地的子公司。因此，相对其他行业来说，强化房地产下属子公司的财务管理尤显重要。由于子公司多为项目公司制，实际经营期限较短，导致子公司管理架构、组织形式、治理结构、内部流程制度难免出现短时期服务等缺点，财务预算的内部控制制度与企业本部的财务预算往往存在协调上或匹配上的问题。房地产企业有必要建立财务总监委派制度，企业总部享有对子公司财务总监的聘用、奖惩、辞退等人事任免权，以及财务人员的垂直管理，使子公司的经营和财务活动充分体现企业集团的整体战略目标。
3.强化预算管理
房地产企业要建立预算管理委员会，履行全面预算管理职责，建立和完善预算编制工作制度及流程，建立预算执行情况的考核办法，对部门和个人进行预算考核，做到奖惩分明。通过建立完善动态调整型的财务预算，科学、合理地掌控各开发项目可行性研究、土地招拍挂、施工、销售等阶段的推进程度，加快经营资金周转与回笼，增强公司对资金风险的可预见性和承受能力，实现开发项目资金风险承受与资源价值创造的最佳结合来有效规避资金管理风险。
4.灵活运用筹资策略
房地产企业的筹资渠道通常有施工单位垫资、证券市场融资、银行信贷融资、销售款回笼等。房地产企业应根据内外部环境的变化以及投资需求，坚持低成本、可得性、稳定性的原则，设立筹资决策委员会，明确资金管理的职责权限，系统分析各种筹资方案对企业未来财务能力的影响，选择适度的财务杠杆，避免过度借贷造成的资金压力，并通过集体决策来避免个人偏好所带来的决策失误。同时，还可以充分利用金融工具创新开创新的融资来源。
5.有效开展内部审计
内部审计是企业自我评价的一种活动，是强化内部控制制度的一项基本措施，也是及时发现内部控制的漏洞和薄弱环节的工具。内部审计工作的职责包括审核会计帐目、稽查、评价内部控制制度和企业内各组织机构执行指定职能的效率，并向企业最高管理部门提出报告，从而保证企业的内部控制制度更加完善。
6.培育成本优势
房地产企业的运营成本受土地成本、开发规模、客户群定位以及市场景气度等因素的综合影响。开发项目的土地成本及建筑安装工程费通常占总成本的70%左右，对该成本的控制能力将直接影响开发项目的市场竞争力。其中，开发项目土地费用的最佳控制时点是在项目投资决策时。因为投资决策形成以后，土地出让金、置换成本、养老安置费、动迁费、契税等基本上已是刚性支出，不存在较大的弹性空间。对于建筑安装工程来说，设计阶段就决定了其成本的75% ～ 85%，另一个影响因素是施工合同的订立及施工合同的变更成本。所以，房地产企业要重视开发过程的成本支出，建立健全设计阶段的评估分析制度，对设计结果产生的项目建设成本进行系统分析；严格合同变更签证制度，明确授权及审批程序，通过先确认再实施，有效控制合同变更。
7.做好税务筹划
税收成本已成为房地产项目成本的重要组成部分。房地产企业要健康发展，必须高度重视税收政策的变化，完善企业内部的税务管理制度，加强税收政策研究，明确税务筹划的部门及职责权限。依法制定税收筹划方案，提高纳税筹划水平，合理控制企业税收负担，努力实现企业涉税零风险和利润（价值）最大化的目标。
综上所述，加强房地产企业内部控制，建立科学有效的内部控制制度，实现房地产企业健康、稳步发展，才能实现房地产项目利润最大化和成本最小化的目标，提高房地产企业的社会效益和经济效益。
[参考文献]
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