发布时间：2023-09-20 18:10:30
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的物业管理的范畴样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
关键词：社区管理；物业管理；居住环境；安全问题；平台
物业管理提供的是专业化的服务，物业管理的服务很多需要专业的流程，专业的工具、专业的队伍来完成。近年物业管理行业进入了快速发展期，物业服务企业将从“一体化”物业管理模式向“管理型”物业管理模式转变，这种变革既是物业服务企业健康成长的需要，也是满足人们多元化物业服务需求，提升物业管理行业整体发展水平的需要。传统社区管理过于笼统和粗化，需要借助物业管理实现管理的具体和细化。社区管理要较好落实十提出的要求，必须实现社区管理的创新与改革，将物业管理纳入社区管理，最大程度实现社会效益，最终实现人民“甘其食，美其服，安其居，乐其俗”的和谐幸福的生活理想。
1社区管理与物业管理的现状及问题
1.1社区管理难以了解第一手的居民信息，物业管理了解居民信息却难以解决问题
社区管辖面积较大，居民人数众多，加之社区工作人员比较缺乏，对居民的各种需求和相关信息难以准确采集和获知。物业管理的管辖范围仅限于小区，居民与物业管理的联系最为密切，互动机会较多。但是，由于社区管理与物业管理分属于不同的管理部门和渠道，二者的配合总是难以见到成效。社区管理缺乏管理的细化，物业管理解决问题的力度和权力又明显不足。
1.2社区管理缺乏内在的动力，物业管理缺乏外在的推力
社区管理的本质应是互动式管理，自上而下的拉动必须与自下而上的推动有机结合，才能实现政府和居民的双赢，这种发自居民内部的推动力才是社区管理的核心和根本，才能以最小投入获得最大产出。
1.3二者之间相互推诿和指责，缺乏深度合作
社区管理与物业管理都要注重居民居住环境及安全问题的解决，但是由于二者分属不同部门，导致对诸多问题的解决不是寻求齐心协力，而是相互推诿、相互指责，即使二者有一定程度的合作，也总是流于形式和表面。
2社区作为物业管理选聘方优势突出
首先，物业管理公司的招标权应该赋予社区。社区作为物业管理选聘方的第一优势，能够相对更好地代表未来业主的权益和开发商、物业管理方对话，在居民入住前能够有足够的实力来约束开发商和物业管理方。否则，没有社区的集中组织和集中代表，个体居民维权的艰难就是必然。社区作为物业管理选聘方的第一优势，便于物业管理方的持续经营管理。目前大多数与开发商签订物业管理合同的公司，在业主委员会成立之后都相继被解聘，引致公司经营投入的短期性和运作的不规范性。从物业管理的角度，先期投入会占较大比例，如果没有足够的经营期，亏损就成为常态表现，这也是前期物业管理方最为头疼之处。由于前期物业管理方是和开发商签约，其管理的出发点和立场都是开发商而绝非后来的业主，这种畸形关系是物业管理公司难以持续经营的罪魁祸首。如果交由社区来和物业管理公司签约，则在很大程度上缓解了业主和前期物业管理方的冲突和矛盾，物业管理公司也能清楚地进行管理定位，在最大程度上代表社区和居民的利益来接管开发商提交的房屋，代表社区和居民对开发商实施有效监督和检验，从而有效避免开发商和物业管理方合谋欺诈业主的不正当行为。如此，物业管理方也能够获得业主的最大信任，形成良好的互助互利关系，为物业管理的持续有效进行取得了良好保障。社区作为物业管理选聘方的第二优势，便于社区通过与物业管理公司的合作实现对居民的统一化管理。社区管理目前还比较散乱，宏观管理有余，微观管理严重不足。而通过和物业管理方的通力合作，可在极大程度上便于实现社区对居民的动态管理，便于社区的安定和谐稳定。物业管理处可以作为社区的居民联络站，避免在管理上的分散，从而实现统一管理。
社区作为物业管理选聘方的第三优势，便于居民集中维护自身权益。居民作为个体，在购买开发商房屋以后发现问题一般是很难得到有效解决的，而如果交由社区来组织和维权，社区再聘用专业的物业管理公司来监督房屋的建造并严格接收和检验房屋，就能在最大程度上消除开发商恶意欺诈和提供伪劣房屋的状况。
3物业管理是社区管理的窗口和平台
物业管理是细化居民服务的一线管理每一个小区都有物业管理办公室，这个办公室就是社区管理的窗口和平台，是第一线的、也是微观层面的居民管理与服务。社区则是第二线的，相对来说是宏观层面的管理与服务。物业办公室是社区的居民联络站，也是微型的居民工作站。社区的服务产品都可以借助物业办公室这个平台来提供，居民的各种需求建议也可以通过物业办公室反馈到社区。物业管理成为社区管理的一线管理平台，犹如企业的生产车间，或者犹如学校的班级。社区管理要细化到每一位居民，就必须突破物业管理的限制，将其作为自身的一个有机链接。如此，社区服务链条就不会遭遇瓶颈制约，能够在社区和居民之间通行无阻。
理的健康发展。
伴随着油田企业的不断发展，油区城市化建设飞速发展，大量住宅小区投入使用，带来了管理工作的变化，矿区专业化管理的引入，取得了较好的效果，并带动了物业管理工作的起步发展。然而，物业管理中存在的各种问题也时不时地困扰着这个行业。目前物业管理法制的滞后，体制不健全、监管滞后，从业人员素质偏低也将是影响它健康发展的重要因素。因此，如何解决油田矿区住宅小区物业管理所面临的问题，是一项长期的、艰巨的、紧迫的重要任务。
一、油田矿区住宅小区物业管理存在的问题
随着百姓住房条件的逐步改善，广大油田矿区居民对住宅物业管理工作的要求越来越高。他们认为，住上了新居并不等于真正改善了生活条件，只有住房和物业管理、小区配套设施科学有效地结合才能使居住条件得到真正的改善，才能算是安居。从对物业管理的现状分析，发现很多直接影响群众生活和群众安居的问题。
物业管理法规与体制滞后。尽管《物权法》出台，又有此前的《物业管理条例》，但整体上而言，有关物业管理的配套法律法规比较零散，缺少系统性。
现行的住宅小区物业管理体制存在着一些弊端，这些问题不解决，就不能从根本上确立正确、公平、符合实际的物业管理法律关系，也不可能使我国的物业管理产业健康发展。
开发商遗留问题。 从大多数的物业管理投诉中也可以看出，众多的纠纷并非因为物业管理公司自身经营水平问题，而是由于历史遗留问题造成，从而使物业管理公司代人受过。从另一方面讲，比较规范的油田住宅小区80%以上是油田房地产开发企业开发的，是事实上的油田一家人，物业管理公司的权限也不能制约开发商的行为。因此，开发商的遗留问题，给业主和物业管理公司带来了后患。
业主缺乏自我约束。由于房屋产权多元化的发展，居住在同一物业内的业主的生活习惯、文化背景、消费层次等不尽相同，规模大的住宅区业主更是千差万别。该文原载于中国社会科学院文献信息中心主办的《环球市场信息导报》杂志http：//总第547期2014年第15期-----转载须注名来源业主的自我约束与自我保护意识也处于不同层次，为各自的利益冲突也经常发生，从而增强了物业管理的难度。
二、油田矿区住宅小区物业管理的发展对策分析
切实解决目前物业管理中存在的问题和困难，提高公司的管理服务水平，完善物业管理服务功能，对促进物业公司的健康发展，构建和谐小区是十分重要和必要的。
1.制定完善的物业管理相关配套法规
物业管理的早期介入。物业管理早期介入法制化。以法律的形式要求物业管理企业参与小区项目可行性研究、小区的规划、设计等阶段，站在业主的角度，从使用、维修管理出发提出前瞻性意见，从根本上杜绝影响日后物业管理的先天不足问题。 转贴于 中国论文下载中
积极开展招投标机制。 在物业管理刚实现招投标机制的初期，人们还不适应市场的选择，因此矿区主管部门应加大工作力度，首先对比较规范的住宅小区进行试点运行，多组织相应的招投标活动，进行广泛宣传，通过市场选择的物业管理公司不是一家而是二十几家，最后到不经过市场的选择就拿不到物业管理的良好态势。
建立物业管理信用档案。 矿区主管部门应委派建立物业管理信用档案体系，为公众监督物业管理公司及从业人员的市场行为，为业主、业主委员会查询物业管理公司信用服务，为社会公众对物业管理公司的违法违规行为提供投诉途径的信息管理系统，减少物业管理公司违法违规的经营行为。
2.严格执行承接查验标准
针对开发商遗留的施工质量问题应认真实施承接查验程序，严格执行承接查验标准。在物业接管时，以明确物业公司与开发单位的责任。
物业的承接查验是一个复杂的过程，它涉及的建筑工程技术和许多法律法规的问题。因此，承接查验时应注意：
在承接查验前，物业公司与开发建设单位协商接受验收的相关问题，如：交接双方的人员、验收各分类的时间、注意事项等，统一思想、统一验收标准，明确验收程序，明确交接双方的责、权、利。
承接查验不但要注意检查物业质量，还应该认真清点物业内的各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化、杂品等数量、类型，并经交接双方在验收报告签字后生效。
对查验中发现问题，属必须改正的，应书面报请建设施工单位返修，一时无法返修的项目要确定今后维修期限，属于无法返修的项目，应与建设单位协商达成一致意见形成备忘录备案。
为保证设施设备的正常运行，对验收完后的设施设备进行试运行测试。在此期间，工作重点应逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移，要注意物业管理公司管理处技术人员与设备安装调试单位人员的衔接和培训。
3.培育和监督业主大会与业主委员会的建立与运作
增强业主的自我约束与自我救济能力。 由矿区主管部门、媒体共同加大宣传力度，增强业主花钱买服务意识，不交物业管理费是违法行为的宣传，引导业主依法履行业主的权利和义务，同时监督《业主公约》的执行力度，将业主违约行为进行宣传，提高业主的自觉性。
借助社区管理的力量，监管好业主、业主委员会的建立与运作。过去，业主委员会的成立是由开发企业来选举的。新的物业管理条例改为应当在物业所在地的房地产行政管理部门的指导下，成立业主大会，并选举产生业主委员会。同时，当业主委员会成立后，到房地产部门备案，并接受居委会的监督指导。因此，可将业主委员会的成立纳入矿区主管部门的派出机构，居委会或社区监管的范畴，这将有利于社区服务功能的建设，同时又确保业主大会、业主委员会成员有较高的素质，规范的运行。在业主委员会与物业管理公司产生矛盾纠纷时，社区监管部门可以作为中介调解人进行调解，化解纠纷，及时解决问题。
一、物业管理单位履行消防安全职责过程中存在的主要问题
(一)多数物业管理单位消防法律意识观念不强
在日常的消防管理工作中，不能认真贯彻落实《中华人民共和国消防法》及《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》的有关规定和要求，对法律法规明确的消防安全职责了解不多。《中华人民共和国消防法》第十四条，《机关、团体、企事业单位消防安全管理规定》第十条，都明确规定了物业管理单位的各项消防安全职责。然而，一些物业管理单位对此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，违法不究，造成了工作上的盲目性和被动性，直接或间接地纵容了各类火灾隐患的滋生和生长。
(二)一些物业管理人员消防业务素质不高
在平时在履行消防检查时发现：个别物业管理单位聘用的管理人员缺乏相应的消防专业技术知识，学历层次、专业技术偏低，安全意识差。大部分小区消防控制室的值班制度流于形式，有些单位仅满足于有人在岗，而值班人员对消防控制中心的各种消防设备的运行及日常的防火巡查情况却不甚了解，值班人员对消防设施运行的正常与否毫不关心，对消防控制中心自动报警系统发出的声响不闻不问。有的值班人员能够发现问题，但不会解决问题，更有甚者直接关闭了之。一些单位消防器材无人管理，内部消防设施、器材被盗现象严重，应急照明、疏散指示标志损坏突出，消防设施器材长期处于缺损状态。一些单位与开发商、业主相互推诿、扯皮、推卸职责，缺少协调配合，导致旧的火灾隐患久拖不改，新的火灾隐患又迭出不穷，久而久之，大部分消防设施的功效特别是联动功能大打折扣，大大降低了消防设施的完整性、可靠性，致使投资上百万的消防设施形同虚设，无法发挥应有的功能。
(三)大部分物业单位消防安全管理职责不明
物业管理公司作为市场经济条件下的产物，其最终目标是服务于与业主的各项合同约定，也就是说，其只对合同约定的内容负责。而目前普遍情况是物业管理单位在与业主的交接过程中有很多单位和业主对消防设施的管理没有明细的合同约定，致使物业公司对消防设施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明确，而大部分业主特别是住宅小区业主也基本不关心除电梯运行及环境卫生等以外的公共设施的管理，导致部分消防设施不能时刻处于工作状态，或有故障而不能及时得到恢复，影响了设施的工作效能；
(四)物业对部分消防安全意识淡薄的业主缺乏管理
部分业主往往只注重自己居住、工作场所的小环境，而缺少对建筑、小区整体安全的考虑，借着装修之名，肆意扩大装修面积，擅自改变建筑物使用性质，擅自增加夹层扩大防火分区，改变建筑结构、楼梯形式，封堵排烟口、强占圈围疏散走道等，而物业单位为追求经济利益，害怕得罪业主，未尽到劝阻和管理责任，在本单位无力解决的情况下未及时与相关职能部门沟通，妥善处理相关时宜，而只是认为我不是执法部门根本管不了这些事情，从而放任发展，增加建筑的火灾危险性和火灾负荷，造成了大量的“先天性”的火灾隐患；
(五)物业管理单位准入缺少消防必要条件
物业管理企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。虽然建设房管部门在核发资质证书时对物业管理公司拥有的技术人员数量上有明确要求，但没有规定消防专业技术人员的数量。加上目前很多建筑特别是非住宅小区高层建筑的物业管理企业基本上是从房地产开发企业派生出来，虽具有独立的法人资格，但依附受制于房地产开发商，建设和管理不分的体制严重制约了物业管理单位的工作开展；
(六)消防设施日常维修资金得不到有效保障
由于业主多且分散，在公共场地的使用、车辆的停放、物业公司的服务质量等方面业主与物业之间很容易引起矛盾，造成双方产生不信任和纠纷的情形，加上传统的“主仆”观念影响，物业管理处于被动弱势地位，导致物业管理费用不能及时收取。同时现有法律对建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的规定，要求维修基金的使用由售房单位或受托的:
物业管理企业作为实施单位，提出年度使用计划及分项目维修经费预算报告书，经业主委员会审核，房地产行政管理部门审批后方可将维修基金分批拨付实施单位，其操作程序复杂，很少有物业单位有决心和耐心去申请和使用这笔经费，致使包括消防设施在内的公共设施维护保养经费的使用得不到有效保障。
(七)消防安全管理未纳入委托管理的正常范畴
在日常的监督执法过程中，笔者遇到这样的情况，由于与业主之间存在尖锐的矛盾，有些物业管理单位未通过任何移交手续擅自撤离小区，致使小区的日常管理全面瘫痪，而小区的业主委员会随即聘请了新的物业单位进行日常管理。而消防部门进入该小区进行监督抽查时，往往注重对物业管理单位的管理与监督，但由于原物业单位未将建筑主体的审验情况及消防设施的相关维护资料移交给业主委员会，而业主委员会也没有把消防安全管理纳入委托物业单位管理范围，则新物业管理单位就不应承担相应的法律责任，而消防部门只能把责任落实到业主委员会。但业主委员会是由所有业主选举产生的非法人临时组织，不具备法律责任承担能力，这就极大地增加了小区火灾隐患的整改难度，大大加大了消防部门的工作量。
二、解决当前物业管理中消防安全职责不落实问题的对策
(一)进一步明确和完善相关法律规定
政府相关部门应根据目前物业管理的现状，加紧制定完善相关法律法规，进一步明确业主委员会的职责，完善组织机构，确保业主委员会人员的相对稳定。规范业主、业主委员会与物业管理单位之间处置问题的程序，明确合同约定中消防安全管理的具体内容，规定每幢建筑(或小区)聘请物业管理公司应通过竞标形式进行，严禁单产权多使用建筑或多产权建筑开发公司委托下属物业管理单位管理。把建筑消防设施的委托管理作为业主聘请物业公司管理的先决条件，确保消防设施有人管理，明确物业管理单位的接管时间并完善建筑消防设施移交的手续；
(二)提高物业公司的准入门槛
建设房管部门在核发资质证书时，应明确规定物业管理单位必须配备一定数量的消防专业技术人员，并把通过消防专业培训且取得相应的消防资格证书作为核发物业管理单位资质证书的前置条件。同时要建章立制，制定消防部门与建设房管等部门之间的信息通报制度，及时掌握物业管理单位的相关信息，把物业公司拥有消防专业人员的数量、消防管理能力的强弱及履行消防安全职责情况纳入物业管理单位资质申领、等级评定的范畴，提高物业管理单位消防安全意识和管理水平；
(三)加强对物业公司消防工作的指导
区级政府应将街道、社区范围内的物管单位纳入街道、社区及公安派出所的考核管理范围，定期保量的对辖区内居民住宅区的管理单位进行消防监督检查，把加强对物业公司的管理作为今后消防管理的一项经常性工作，并把物业管理单位纳入日常监督管理的视线，把规范物业管理单位履行消防安全职责作为加强各类建筑、小区消防工作的基础内容，同时，物业单位要主动地与街道、社区及公安派出所建立联动机制，一旦发现小区内出现违章违法行为，物业单位应及时报告街道、社区及公安派出所，切实将一些隐患扼杀在襁褓之中。同时，相关职能部门也要加大执法力度，对存在火灾隐患久拖未改的物管单位及个人应依法严肃处理，从严处罚；
(四)加大消防教育培训力度
切实加强对物管单位负责人及相关管理人员进行消防安全培训。街道安全办要具体抓好摸底、统计汇总工作，督促落实，防止漏报漏训。通过培训，使物业管理人员增强消防安全观念，切实学懂学透《中华人民共和国消防法》、《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》等法律、法规，进一步明确各项消防安全职责，树立起消防安全责任主体意识。管理人员要做到会报警、会组织人员疏散、会组织扑救初起火灾。力争使物管单位消防管理工作水平、岗位人员素质有所提高。
关键字：社区管理 物业管理
一、社区管理与物业管理的概念
（一）社区管理的概念
是指城市政府发挥宏观层次上的调控和整合作用，构建新型的管理主体多元化的社区组织结构，各结构要素分工合作，共同努力，有目的地影响和规范社会建设和发展，从而实现共同目标的基础性社区管理过程。
它既不用与政府行为管理，又不同于居民自治管理，而是国家管理社会生活、群众管理社会生活和社会管理社会生活相互交融的管理形式。而就本质而言，是一种具有自治性的社区管理活动。
现代社区管理是指在社区党组灵动和基层政府组织的领导下，社区居民与居民委员会在业主委员会、物业公司、社区中介住组织等组织的辅助下，为维护社区整体利益、推进社区全方位发展，采取一定的方式，对社区的各项公共事务和公益事业进行的自我管理。
我国城市管理是“市―区―街道-社区”的四级管理模式，通常被称为“两级政府、三级管理、四级延伸”。社区管理的内容，社区管理如同一个“小社会”的管理，具有很强的综合性。它的管理内容，不仅包括对整个社区建设与发展的规划与组织，而且包括社区范围内具体事物的专项管理。
（二）物业管理的概念
物业管理是指业务委员会通过选聘物业管理公司，由业主委员会喝物业管理公司按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行装修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
二、社区管理与物业管理的关系
（一）内在联系
社区管理和物业管理不是截然对立的，两者有相互依存、相互促进的联系。
物业管理是社区管理的重要组成部分。物业管理所从事的保安、保洁、绿化、房屋及设施设备维修养护等工作，正是社区建设中卫生、治安、环境等最基本的只能范畴。
物业管理企业在社区文化建设中的作用不可或缺。物业管理企业在社区中组织和参加开展形式多样、将抗有益的社区文化活动，不仅有利于丰富居民的精神文化生活，而且有助于促进邻里和睦，增强业主的认同感和归属感。
社区管理反过来影响物业管理的发展。社区建设的号，社区功能完善，居民素质提高，各主体自觉履行职责，这有助于物业管理制度的有效遵守和执行，有助于业主自律机制的建立，有助于矛盾和纠纷的减少，物业管理自然事半功倍。另外，在流动人口管理、计划生育、劳动就业等方面，虽不属于物业管理服务的范围，但在政府授权和有偿服务的前提喜爱，物业管理公司协助政府有关部门完成辅工作，客观上也推动了社区建设工作。由此可见，从根本上说，物业管理和社区管理的目标都是一致的，都是以人为本，全面提高居民的居住质量，营造社区稳定、安全、舒适、健康的人居环境，促进社会的和谐发展。
（二）物业管理与社区管理的区别
参与管理的主体不同：社区管理的主体一般是由街道办事处、派出所、居委会和居民、驻社区企事业单位等众多主体参与的活动管理，在其中，街道办事处作为基层人民政府的派出机构发挥着直接的领导作用，居委会作为居民自治组织发挥着重要的协调作用，各主体之间主要是行政管理关系和居民自我管理关系；物业刮泥的实施主体是物业管理企业和业主，以及前期物业管理阶段的开发建设单位，各主体之间主要是经济方面的关系。
管理的性质不同：社区管理是城市管理的基础性工作，政府行为在其中发挥着重要作用，带有明显的行政主导性；物业管理则是物业管理公司提供的有偿管理服务，具有明显的市场性。
管理的内容不同：社区管理比较广泛，是包括户籍、治安、征兵、计划生育、环境维护精神文明以及社会救助、退休、就业等内容的综合性管理工作：物业管理则是业主和物业管理公司按照合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关的场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的专门化活动。
三、物业管理在社区管理中的地位
物业管理是社区管理的基础；物业管理是社区管理的延伸；物业管理是城市管理的缩影；在小区内部的物业管理一般有：内部宣传教育、安全防火、治安、环境、卫生、文化等工作大都由物业管理公司承担或者协助政府完成，还有许多物业管理公司与业主、社区共同开展爱绿护绿、保护环境、文化娱乐及爱心捐助等活动，这些活动正好填补了社区管理中对公共环境和公共设施以外的社区生态环境和人文环境的空白，完善和发展了社区管理职能。
物业管理的出现给人们的生活带来了很多的便利，几乎涵盖了人们工作生活的方方面面，包括：住宅小区、高层办公楼、工业科技园区、特种行业等，给大家营造的是一个舒适、祥和的办公、生活环境。可以说，物业管理的质量是衡量社区管理水平的重要标志。
四、物业管理在现代化社区管理中的作用
物业管理转换了社区管理体制；物业管理有利于长效管理；物业管理拉动了消费需求
物业管理是建立在市场经济基础上，由业主和物业管理公司双方以合同为纽带的经营型管理模式，从而以市场化、专业化、社会化的管理取代了行政性的单一管理，并形成公众自下而上地参与和政府自上而下地管理的合力，不仅理顺了财产权和管理权的关系，转换了房屋管理机制，也减轻了政府的负担。政府从管理一切、包办一切，转变为监督服务，强化了社区管理的其他功能；而业主则从被管理的对象，成为了管理的资源和主体，真正做到了“以人为本”。
社区从“重建设、轻管理” 进入“建管并重，重在管理”的发展阶段，亟待建立长效管理机制。物业管理公司为赢得了市场，将利用其专业能力，实行长效管理；对于业主，房产最重要的私有财产，必然督促企业加强管理，一旦达不到要求，就会重新选聘物业管理公司，从而在最大程度上实现物业的使用价值和利益最大化。这种市场化运作机制是实现城市长效管理的基本保证。
近几年乃至今后一段时期，住房问题仍然会是居民消费的热点，一方面，良好的物业管理也是很好的品牌效应，很多业主在选择物业时会讲物业公司作为一个衡量的砝码；另一方面，物业管理也会刺激到经济增长，扩大消费，拉动经济增长有很大的作用，有数据显示，在房屋使用的70年里，物业管理及装修、房屋修缮、设施改造的长期消费支出与购房支出的比例为1.3:1。由此可见，物业管理不但有利于刺激居民购房的积极性，随着社会经济快速发展，物业管理所创造的经济总值将越来越多。
五、结论
综上所述物业管理促进了和谐社区的建设。物业管理的发展目标是追求社会效益、环境效益和经济效益的有机统一，随着行业的发展，其功能也由关注建筑实体转变为更为关注人、文化和价值等精神内涵。他们一方面以物为媒，以人为本，为业主解决各种困难，在维护公共秩序、防偷防火、协助公安机关做好防范工作等方面发挥了重要作用；另一方面，他们会同社区积极组织开展业主喜闻乐见的各种文化活动，建立新型邻里关系，营造互帮互助、诚实友爱的人文氛围，与社区建设相得益彰，同时，在引导居民树立环保意识、优化生活秩序、建立绿色生活方式等方面发挥了有效的倡导作用。
参考文献：
1.张学冬，《服务-物业管理的真谛》，【J】，2010.09
2.陈少波，《物业管理现代化的可贵探索》，【M】，2010.02
关键词：高校物业管理；信息化建设；规范内容
一、高校物业管理信息化建设的原则
物业管理信息化建设，是指通过先进的信息技术提高物业管理效率，并且提高管理质量。高校物业管理信息化建设的原则就是，应当及时解决用户所遇到问题，与以往管理手法相比较，凸显信息化管理所带来的好处。并且物业管理信息化建设还能自动完成校方下达的任务，节省了人力，同时也节约了成本。而且信息化建设还能够完成信息交换这一项工作，节省了管理部门的沟通时间，同时也增加了部门间的协调能力。由此可以看出，物业管理信息化建设对于高校物业管理有着巨大的帮助。
二、高校物业管理特点与存在的问题
（一）物业规模大，服务对象多
随着国家经济的整体提升，学生数量也在逐年增长，因此大部分高校也都在不断地扩张，或者成立分校，随着校园面积的不断增大，各种教学楼、图书馆等教学设备，也在不断地完善，所以，高校物业管理系统是非常复杂的，与普通的居民住宅、办公楼是不一样的。随着学生数量的增长，我国高校的学生数量非常多，甚至已经过万，普通高校的学生数量基本与中等城镇一样多。而且学生基本都不是同一地区的，甚至民族都是不同的，不同民族的生活习俗也是不一样的，高校的组成不仅有学生，还有教师与服务人员这样三部分组成，这样的学校就相当于一个小型社会。物业管理范畴不仅有学生，还有教师与学校的服务人员，而且部分学生的民族不同、生活习俗不同，所以进一步增加了高校的管理难度。
（二）观念转变不到位，改革措施力不够
高校物业管理，是保证教师、学生、校园内部服务人员的切身利益能够得到保护。但是现阶段许多学校都未真正实施校园物业管理，对其认识度还不够，正因为学校对其缺乏重视，导致师生对于高校物业管理的了解更是少之又少，所以，教师与学生在接受现代高校物业管理这件事上还需要一定的时间。因为高校物业管理对于学校未来的发展有着很好的推动作用，对于教师、学生、校园内的服务人员三者的利益都起着保护作用，所以，学校应该提高对校园物业管理的认识，定期组织讲解高校物业管理对于学校全体成员的益处。
（三）物业从业人员管理技能不强
物业管理内部拥有一套复杂的管理系统，不仅需要管理学生与老师，还需要管理校园内部的服务人员。现阶段高校对于校园物业管理重视度还不够，首先，在物业管理人员的选取上就存在着一定的问题，基本都是由学校的在职员工家属或者是从后勤部选取出来的，这类人员可能本身就对物业管理了解不多，正式参加工作前，又没有经过专业的物业知识培训，不清楚校园物业管理的真正目的，所以在工作中可能也会出现很多问题，这也是导致师生抵制物业管理的原因之一，同时也是高校物业管理水平很难得以提升的重要因素，为了高校物业管理质量能够得到提升，必须严格把控物业管理人员的选取。
（四）物业类型多，专业性明显
学校主要是传业授课的地方，所以教学楼、图书馆等一些类有关于教学的建筑，以供教师与学生使用，除了这些教学设施以外，还配有许多娱乐设施，食堂、体育馆之类的，这些配套都是为了保证学校能够正常运转，所必不可少的。每一座单独的建筑物都有其存在的意义与特点，每一处，都有其固定的服务对象，所以，物业在管理时，对待不同的校园配套都应该有不同的管理要求。同时，学校不同于社会，学校有寒暑假，每个时期的在校生的人数也不是固定的，所以，为物业管理的人员安排也带来了一定的难度。
三、高校物业管理模式和信息化建设
随着我国技术水平的不断提高，物业管理也在不断地完善，并且引进先进的技术，通过监控系统来进行安保工作，不止依靠人力进行物业管理，这种做法能够有效的减少物业管理成本。但是，许多学校的物业管理还没有引进先进的信息技术，仍然采用原来的管理方式，以人力为主，长此以往，物业管理费用会逐年增长，随着成本的增长用户的满意度也会随之降低。本文对高校物业管理的现状进行分析，为了保证高校物业管理的质量，提出几点完善方案：
（一）建立物业管理标体系
由于高校的配套建筑多、在校人数较多、占地面积较大，所以高校物业的管理难度将会更大，为了保证高校物业管理质量，必须根据其特点与要求，制定标准。所谓标准就是从多个角度进行出发，例如，管理本身、安防管理、设备管理、卫生等各种方面进行制定标准。在制定标准时，首先应当以实际的角度出发，尽量做到详细，其次，应当有完善的考核标准。所制定出的标准是高校物业管理的基石，同时也是考核时所依据的标准。
（二）进一步认识物业管理，规范服务内容
物业管理是一个独立的部门，拥有自己的工作人员，与客户签订合同，按照合同对其管理范围内部进行管理，能够确保管理范围内部整洁干净，对其内部的绿化环境进行修剪养护等配套设施，进行统一管理。物业管理部门不仅治理公共区域，对于客户的日常需要也提供相应的家政服务，包括料理家务、代买代办等等事物。这类服务是为了满足部分业主的委托服务。只有进一步了解物业管理，才能做到正确的制定相关标准。
（三）加强人员培训，建立专业管理队伍
为了提升高校物业管理质量，必须要有专业的管理团队，无论哪一个行业，人才都是最关键的因素，所以，要提高管理团队的专业素质。首先要定期制定培训，以此来提升物业管理人员的专业素质，做到这些的同时，还应该做到热爱此行业，并且愿意为此付出。高校物业管理方面在人才的选取上应当更加注意，这部分人应该有长远的目光，要有临危不乱的解决问题的能力，而且还应当有无私奉献精神。只有选取这样的人才，才能使高校物业管理的质量做到越来越好，学校发展也会越来越好。
（四）市场化管理与自主管理相结合
现阶段的高校物业管理不应当一直采用以往的管理方式，应该适当的加入市场化管理方法，并且与自主管理相结合，从而来提升高校物业管理质量，这也是高校发展的前进方向。适当的更新以往的管理方式，加入社会化的物业管理，对于高校物业管理是有帮助的。同时，高校物业管理应当向社会上的物业管理多多学习，以此来完善自己的不足，但学习的同时，也应该当注意校园物业管理与社会中物业管理的不同之处。在物业管理得到完善之后，可以把教学楼、图书馆一类的开放性的配套先进行招标，但是，对于学校涉密类的设施就应当有学校自行安排。通过以上的两种方式相结合，使得高校物业管理质量得到保障，
结论：
物业管理的真正目的就是提升物业管理质量，确保客户的满意度，同时为用户创造舒心的服务。高校物业管理更是应该如此，为学校提供优质的服务管理和安全的校园环境。但是高校物业管理，现阶段正面临许多问题，本文针对遇到的问题进行探讨，要想提升高校物业管理质量，需要建立物业管理标体系，加强对物业管理的认识，规范服务内容，应当加强人员培训，建立专业管理队伍，并且要把市场化管理与自主管理相结合，只有做到这些才能保证高校物业管理质量的提升。
参考文献：
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关键词：物业管理；传统模式；资产管理
随着我国房地产支柱产业地位的形成，物业管理行业也搭上了高速发展的列车。在产权私有化的背景下，物业业主对物业资产的管理需求也从传统的“四保”（保养、保洁、保绿、保安）提升到资产投资运营管理以及对资产保值增值的期望，对物业管理内容、品质也提出了更高的要求。
1传统物业管理与物业资产管理
传统物业管理一般包括公共设施维护、小区环境卫生维护、小区绿化管理、小区公共秩序维护等基本服务，是房地产资产管理中最为基础，也是非常重要的部分。我国《物业管理条例》第二条是这样界定的：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业务和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及相配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”在我国物业管理实践中，突出反映了物业管理的社会化、专业性、服务性及市场化特征。物业资产管理则是对传统物业管理模式的提升，是传统模式发展到成熟阶段后呈现的一种高级形态。其业务范围从基本的物业管理活动向外拓展，纵向延伸，涉及了产品定位、市场推广、租赁销售等环节，能够为客户提供包括房产价值评估、增值运作、组合投资等资产管理业务的全流程一体化解决方案，通过商业化运营，达到资产投资回报的最大化。
2两种管理模式的对比分析
2．1运营对象及利润来源不同
传统物业管理的利润来源以物业服务人员的劳务付出为主，物业服务以“四保”（保养、保洁、保绿、保安）为工作重心。物业资产管理则是围绕着物业资产为重心开展工作，不仅进行传统物业服务，还多方位开展运营，通过完成物业资产的保值增值的同时获取经营利润。
2．2经营目标不同
传统物业管理的经营目标往往是清扫、保洁、消防、保安，以简单的劳务服务即可完成，核算方式和管理模式单一。而物业资产管理的经营目标增加了对物业资产运营效率的追求，在进行资产风险管理和保证经营稳定性的同时，对物业资产增值空间和利润提出了更高要求。
2．3运营发展模式不同
传统物业管理的经营模式单一，行业间各企业运营同质化严重，基本以简单的复制粘贴模式完成企业的发展扩张，没有突出的竞争实力。而物业资产管理对于每一个物业项目进行精细化管理，综合运用各种运营方式，整合内外部资源，盘活资产存量，实现物业资产的最大增值。
2．4盈利能力不同
在传统的盈利模式下，由于各企业的经营战略趋同、客户定位趋同、服务业务趋同、组织管理体系趋同，盈利渠道单一，导致物业公司盈利能力下降，传统物业服务本身创造的价值和利润已逐渐萎缩；而物业资产管理涉及房地产资产运作的各个环节，在收取物业管理费之外能够有效增加收益点，在进行资源整合和丰富业务内涵的同时，扩展物业管理公司的盈利渠道，为业主和投资者实现物业资产增值。但是，传统物业管理对于物业资产管理并非毫无用处。相反，两者是相辅相承，互相促进的。传统物业管理为物业资产管理提供了原始资本积累及物质基础，物业资产管理的发展也为传统物业管理提供更大的平台和更多的机会。传统物业管理作为物业资产管理的一部分，更是物业资产管理开展的基石。开展物业资产管理并不意味着放弃传统业务，而是为了提升物业管理企业的整体竞争力，摆脱单一模式，实现企业规模和经济效益的双重增长。
3如何做好传统物业管理向物业资产管理模式的转型升级
3．1做好传统物业管理服务，为开展物业资产管理夯实基础
传统物业管理作为开展物业资产管理工作的基石，其重要性不言而喻。只有做好基础的服务性工作，才能得到广大业主和投资者的认可，才能为开拓物业资产管理业务夯实基础，赢得先机。做好传统物业管理服务，不仅要从“四保”（保养、保洁、保绿、保安）工作入手，还要从业主心理需求出发，贴心服务，做好业主的“管家”，加强日常的沟通和交流，建立和谐的客户关系，为后续开展物业资产管理提供坚实的后盾。3．2开阔眼界，转变观念，拓展物业资产管理思路物业管理行业经过三十余年不断的探索和快速发展，既积累了大量的经验，也对推动国民经济增长，增加就业的作用日益显著。不可否认的是，在我国的物业管理实践中，仅仅展示出了其社会化专业化服务的一面，发展模式受到传统物业服务观念的束缚，并未展现出新兴的、全方位、多元化的不动产管理模式和观念。在实践中，物业管理企业可以采用更加开放、创新的观念去经营，树立物业资产管理的意识，以资产管理为目标展开思路。
3．3完善人才选用培养机制，优化专业人才队伍，提高从业人员素质
开展物业资产管理，要求企业具备比传统物业管理更高的人才条件。完善人才选用培养机制，是为物业企业提供多元化专业人才的基础，对物业从业人员从传统物业管理业务到物业资产管理业务全链条的知识要求更为丰富。对人才培养需要未雨绸缪，采取多种渠道、多种形式，优化专业人才队伍，提高物业从业人员整体素质和专业技能。
3．4积极参与市场竞争，在物业资产管理实践中探索和积累
相较于传统物业管理服务，物业资产管理的业务范畴广泛，涉及了包括房地产开发咨询、投资顾问、物业定位、营销策划、租赁管理、设施设备维护、运营管理、财务规划、风险管理等较长的业务链条。在市场竞争中，各物业管理企业应结合自身的经营优势，寻找参与物业资产管理的切入点和突破口，从现有客户和物业管理项目出发，开展资产管理业务，不断探索和积累经验，寻求更好的发展。
4结语
我国物业服务企业目前普遍存在着盈利能力较低、业务内容单一的问题。不可否认的是，我国大部分物业管理企业由于服务技术、人才储备、资金实力等方面的束缚，暂时还不具备开展物业资产管理的水平和能力。对于这些企业来说，扎实传统物业管理服务，练好内功，提升服务品质，在进行企业规模扩张的基础上有选择的开拓附加增值商业模式是更为现实的选择。对于一些有基础的、拥有人才、技术、资金优势的企业，可以鼓励并创造条件开拓资产经营服务，通过延伸扩展产业链寻求新的利润增长点，不断创新服务产品，通过多元化经营让一部分企业先富起来，从而带动整个行业健康持续发展。
作者:李琼华 单位:厦门市万家合物业服务有限公司
参考文献:
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关键词：物业管理企业 成本核算 成本管理
21世纪是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将出现了一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。物业管理企业生存和发展的内外环境发生了深刻的变化，物业管理行业将由劳动力密集型向知识密集型、管理密集型转变，物业管理企业面临难得的机遇和巨大的挑战。对物业管理行业来说，质量理念和品牌理念的角逐市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要做出相应的变革，才能适应发展的需要。然而目前我国物业管理公司的经营状况却不容乐观，物业管理公司全行业亏损现象严重。如何解决我国物业管理公司的盈利障碍，成本管理是关键要素。长期以来受多方面的影响，物业成本管理始终是一个薄弱环节。理论研究也刚刚起步。当前，以产品为成本对象的传统管理方法已经滞后于物业管理等新兴服务行业的成本管理的需求。我们认为运用作业成本法可以使物业管理企业的作业链处于受控状态，为成本核算与控制提供科学的管理手段，严格控制投入产出，节能降耗，有效提高企业经济效益，提高物业企业的综合管理与经营能力。
一、当前物业成本核算与管理的现状
物业管理是指专门的机构受物业所有人的委托，按照国家法律以及合同和契约行使管理权，运用现代管理科学和先进的技术对己投入使用的物业以经营的方式进行管理。同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并向业主或租户提供全方位、多方面的综合。当前物业管理行业的内涵和外延不断提升，和上下游及相关行业的产业链已经连通，与房地产业、商品零售业、信息产业、金融保险业、旅游业、物流业、家政服务业、教育业、文化娱乐业等行业充分交融，构筑了合理的多链条式物业管理产业结构，从而前所未有的产生与放大了物业管理行业的社会效益与经济效益。物业管理的价值在价值链中各环节的分配已经越来越符合市场的规律。物业管理企业已经开始不断将自身推向价值链的上游。根据成本管理制度，目前我国物业管理企业一般实行定额管理的办法控制成本费用。但是由于服务工艺的复杂性、服务产品的无形性决定了物业管理企业很难制定消耗定额。因此，物业管理企业仍然按照“统一领导，分级管理”的原则，将收支差额作为成本计划的替代指标，从上到下压任务、压指标，以达到控制总成本费用的目的。进入21世纪以后，企业外部环境的变化使得传统的成本会计技术与方法所计算的成本扭曲了信息，无法解决现实问题。
1“隐含成本”众多
物业企业传统成本计算模式造成了大量的物业管理“隐含成本”。一般情况下，企业成本核算范围局限于服务过程中实际发生的成本，即营业成本，并不核算作业成本、营销成本、开发设计成本等；在传统成本管理模式中，成本是对象化的费用，而销售费用、管理费用都被划为期间费用，直接抵减当期损益，并不作为成本管理的管理范围。这样就没有完全显示各项物业费用。在确认、分类、分析和控制物业成本上都存在许多缺陷。
2成本失真严重
由于近年来劳动法的不断完善，人工费用价格不断上涨，物业服务产品获利空间一再下降，此时成本核算及控制变得非常重要和敏感，一方面价格己在成本的边缘。稍有不甚就有亏本的危险。另一方面，对定单的选择也开始成为公司决策的一项重要内容，选择订单时，最基本的要求是进行获利能力分析，只有那些能够为公司盈利的订单才是最终要选择生产的。而经过盈利预测分析不能盈利的订单，则需要与客户进行进一步地议价，根据议价情况再做决定。但是采用传统成本核算方法计算的成本信息并不准确，用于指导公司决策显然也不合适。怎样解决这一难题成了当前困扰物业管理企业的大问题。
二、物业管理企业应用作业成本法进行成本核算与管理的可行性
传统成本法提供的产品成本信息己经不能满足对外制订正确的市场和销售决策信息，无法有效衡量每一个客户、每一个产品品种的价值。当原有的成本计算方法提供的信息其可信性受到怀疑，已经影响到企业决策的正确性时，采用作业成本法对产品成本重新加以验证。显然，这不仅是必要的，也是可行的。作业成本法产生于西方发达国家，由于市场需求的多样化和个性化，以及在先进制造技术和计算机集成等技术的驱动下，先进制造系统如CAD、CAM等在制造企业得到了广泛应用，作业成本法才应运而生。对物业管理企业而言，采用作业成本法具有很大的优势：首先，可以解决物业管理成本的分摊对象问题。物业管理企业本身是没有具体的产品而是以作业为主并且定位为服务为先的企业，于是把物业管理的服务功能(具体作业)作为物业管理成本的分摊对象，在此基础上计算出每个客户的成本。因此，与传统的成本制度相比，作业会计制度拓宽了成本核算范围，同时提品、作业二维成本信息。其次，可以解决准确分摊间接费用的问题。物业管理企业的运营间接费用虽然不高，但是包含的项目范围很广、种类很多，服务产品生产的个性化极高，准确分摊这部分成本就显得格外重要。再次，可以解决物业管理企业产品定价难的问题。最后，可以解决成本控制的问题。
三、基于作业成本法的物业管理企业成本核算与管理的流程
由于物业管理企业没有产品库存、人员和管理知识密集、产品的统一计量标准尚未完全形成。以作业为中心的核算方法的核心思想是采用作业作为资源与产品之间的联接点或，作业与资源相比较，更符合物管企业的运营模式。基于此，我们将传统物业管理企业成本核算过程分解为五步，即分析确定资源、确认作业和作业中心、分配资源耗费至作业成本库、确定作业动因和分配作业成本计人成本对象。
1确认作业和作业中心
根据我国目前的物业管理发展现状、成本核算体系，借鉴发达国家关于成本的分类标准，企业应把作业成本法的作业动因和物业管理的功能结合起来对企业物业管理成本进行分类，建立统一的物业管理成本核算体系，即把物业管理这一服务活动分为多项作业，在此基础上企业可根据实际情况进一步合并作业项目，形成作业中心。根据物业企业的特性，我们可以将物业管理企业的主要作业划分为保洁作业、绿化作业、治安护卫作业、车辆管理
作业、消防管理作业、物业修缮作业、装修管理作业、设备设施管理作业、社区文化作业、服务收费作业、顾客沟通作业、服务产品监控和测量作业等。
2分析和确定资源
资源是物业管理成本的源泉，是物业管理企业生产耗费的最原始形态。在作业成本法中，资源按一定的相关性进入作业。如果把整个物业管理企业看成是一个与外界进行物质交换的投入产出系统，则所有进入该系统的人力、物力、财力等都属于资源范畴。因此，物业管理企业的资源可以简单地区分为货币资源、材料资源、人力资源、动力资源等几类。物业管理企业各项资源被确认后，要为每类资源设立资源库，并将一定会计期间的资源耗费归集到个相应的资源库中。对于资源库的设置可以从物业管理企业原有成本核算体系中的成本项目及其明细项目中得到，合并或分解这些项目。确认物业运作所消耗的资源费用项目。根据作业成本法的基本理论，可以将物业管理企业的资源划分成以下6项：人工费、固定资产折旧费、动力费、材料费、业务费、办公费。
3分配资源耗费至作业成本库
作业成本库是与某作业中心有关的所有成本要素的总和，分配到作业中心的每一种资源就成为该作业成本库的一项成本要素。各项资源耗费分配至各作业成本库的原则是：(1)如果某一项资源耗费能直观地确定为某一特定产品所消耗，则直接计入该特定产品的成本中，此时资源动因也是成本动因，该动因可以被认为是“终结耗费”，物业管理企业的材料费适用于该原则。(2)如果某项资源耗费可以从发生区域划为某项作业所耗，则可以直接计人该作业成本库，此时资源动因可以被认为是“作业专属耗费”，由作业人员直接根据作业消耗资源的情况在资源凭证上进行记录，形成相应的作业成本元素。③如果某项资源耗费从最初消耗上呈混合耗费性态，则需要选择合适的量化依据将资源分解并分配到各项作业，这个量化依据就是资源动因。
4确定作业动因
成本动因是分配的标准，对于成本信息的准确性和相关性有重要影响，是进行成本分析的基础，通过成本动因建立成本分析的因果关系，因此成本动因的确定是作业成本实施的重要内容。在选择成本动因时，
需要考虑以下因素：(1)相关程度。在分配过程中假设分配源的成本与成本动因的数量线形相关。在实际中，存在多个成本动因，成本动因数量与分配源总成本线性相关最好的成本动因是最恰当的成本动因，这样能保证成本信息的准确性。(2)实行成本。一次分配需要针对每个分配目标采集成本动因数据，无法采集数据则无法分配。确定成本动因时，必须考虑成本动因数据采集成本，保证相关的数据的易获取。如果数据采集成本太大，则可能使得作业成本法无法实施。(3)行为导向。不同的成本动因有不同的分配结果。不同的成本分配结果以及基于分配结果的管理决策(如奖金)会对组织和员工的行为产生导向作用。因此必须仔细分析成本动因的行为导向作用。企业可以利用成本动因的行为导向功能。把员工的行为导向有利于降低成本的方向。
5分配作业成本计入成本对象
这是重庆市南岸区金龙港湾小区（以下简称小区）的现状。该小区位于重庆市南岸区海棠新街40号，住宅279户，人口1000余人，另有商场门面12家共1000多平方米、车库900平方米、写字间2800平方米。小区开发商挂靠重庆市金山城乡建设实业总公司，而该开发商同时又是小区的大业主，占据小区七个单元中六个单元的楼顶建造楼顶花园，搭建大面积的鸽棚，并修建了一个用于烧香拜佛的庙宇。小区前期物管据称与开发商有牵连关系，对开发商的行为不闻不问，引起小区大部分业主的不满，因此发生纠纷。前期物管遂在未办理移交手续的情况下于2004年1月14日自行撤出。由于有消防隐患、一户一表、物业用房等诸多遗留问题未能解决，没有新的物管企业愿意接管该小区。小区遂于同年1月17日成立业主委员会，报南岸区房管局备案，并召开业主大会，以三分之二多数业主通过决定由小区业主委员会暂时对小区物业进行自治管理。
小区业主委员会接手小区物管工作后，立即就小区存在的违法建筑（如庙宇、鸽棚）、物业用房、消防隐患等问题向房管局、规划局、消防处等有关政府主管部门进行反映，希望能够得到合理解决；同时按照业主大会通过的约定开始向小区业主收取物业管理费以维持小区物管的正常工作开支。
但业主委员会的工作很快就遇到了麻烦。向政府部门反映的问题遇到了官僚式的相互推诿，比如向规划局反映的开发商违法修建庙宇的问题，规划局答复说那只是一个凉亭，是合法的，而这个所谓的“凉亭”在房管局却是按住宅进行的登记；又比如开发商搭建超过100平方米的大型鸽棚的问题，规划局以开发商在鸽协取得了批文为由予以推脱。其他如开发商占用公用楼顶的问题、物业用房无法使用的问题、消防隐患无法解除的问题等等都在不同程度上被各有关部门踢皮球似地推过来让过去，致使业主委员会的成员们四处奔波一年有余而毫无收获。
如果只是上述问题得到不到解决也许还能克服，但个别业主拒缴物业管理费的行为却使业主委员会的自治管理无法继续下去。这些个别业主拒缴物管费的态度异常坚决，他们认为业主委员会没有收取物业管理费的资格，没有资格对小区进行物业管理，甚至认为业主委员会是打着自治管理的旗号为少数几个人谋私利。起初拒缴物管费的业主只有极少数的几家，但这几家业主不缴物管费却仍然享受保安、保洁、路灯、日常维修、小区环境改造等物业管理服务让许多原来缴费的业主感到不公平，于是越来越多的业主加入了拒缴物管费的行列。而小区业主也由此而逐渐分化为两大阵营，争吵纠纷从此不断。
眼见小区自治物业管理即将陷入瘫痪，业主委员会在与欠费业主协商对话无果的情况下，被迫以欠费业主中态度最坚决者作为被告，向重庆市南岸区人民法院提起民事诉讼，请求法院判决被告支付欠缴的物管费及滞纳金。
业主委员会原本希望能够通过法院支持性的判决恢复小区正常的自治管理，同时对其它遗留问题的解决也起到正面的推动作用，但法院方面的处理结果却让他们大失所望。重庆市南岸区人民法院经审理后认为，原告业主委员会既非公民，法人，又不符合法律（指《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条及《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第四十条）规定“其他组织”的要件，因此不属于民事诉讼的当事人，属不适格的诉讼主体；其次、根据《物业管理条例》第二条的规定，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理关系的主体是业主和物业管理企业，原、被告之间的关系不属于《物业管理条例》调整范畴，原告享有什么权利，应尽什么义务也不明确。并且原告本次诉讼的提起，没有取得业主大会的授权，亦不能作为执行业主大会的意思表示。因此，南岸区人民法院裁定驳回了业主委员会的起诉。
法院的裁定下达之后，小区内缴费业主与欠费业主的派系斗争更趋于激化，欠费业主对于法院的裁定深感鼓舞，甚至在小区内张帖号外以宣示胜利，缴费的业主则感到沮丧，纷纷停止缴费。而业主委员会不服法院的裁定，先后向重庆市南岸区人民检察院和重庆市第一中级人民法院提出申诉。重庆市第一中级人民法院维持了原裁定。南岸区人民检察院经与南岸区人民法院沟通，认为重庆市高级人民法院（以下简称高院）最新颁发的《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉讼主体资格的指导意见》（以下简称《指导意见》）对业委会不利，遂不得不以终止审查的方式驳回了业主委员会的申诉。业主委员会最终被迫停止了物管费的收取，保安、保洁等工作人员先后辞职，小区物业管理彻底瘫痪，于是就出现了本文开头所描述的那一幕。
这是一起具有典型意义的小区业主委员会因自治管理与业主发生纠纷并致诉讼的物业管理纠纷案件，笔者到目前为止尚未发现与之相类似的案例。对这个案例做一点调查、分析和研究可能有助于我们加深对我国物业管理方面有关法律法规的了解，澄清一些在物业管理方面可能比较模糊甚至错误的认识，为我国未来在物业管理方面的立法提供一点也许是不自量力的建议或参考。
让我们来看一看这个案例中法院作出的裁定：
法院裁定驳回业主委员会起诉的最后一个理由是业主委员会提起诉讼没有取得业主大会的授权，亦不能作为执行业主大会的意思表示。笔者认为这个问题完全可以在程序范围内予以解决，因此不打算在这里进行讨论。值得关注的应该是法院裁定当中的前两个理由。
法院裁定驳回业主委员会起诉的第一个理由是业主委员会既非公民、法人，又不符合法律规定“其他组织”的要件，因此不属于民事诉讼的当事人，原告属不适格的诉讼主体。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条之规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”，业主委员会明显不属于公民和法人。那么，它能不能算其他组织呢？《最高人民法院关于适用若干意见》第四十条规定：“其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织”。最高人民法院在2003年8月20日《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》中明确解释：“根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第四十条之规定，金湖新村业主委员会符合‘其他组织’条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部门维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。”因此，我们可以清楚的看到，最高人民法院已经通过司法解释的形式明确了业主委员会属于民事诉讼法规定的“其他组织”，可以自己名义提起诉讼，也就是说南岸区人民法院认定业主委员会不属于民事诉讼的当事人，属不适格的主体是不正确的。有人提出最高人民法院的司法解释只是规定业主委员会在涉及开发商未向业主委员会移交有关资料、未提供配套公用设施、费用及物业管理用房等方面才可提起诉讼，不应扩张解释为业主委员会在其他方面也具备诉讼主体的资格。笔者认为这样的观点不对：这根本不是一个应否作扩张或限制解释的问题，而是一个从何种角度看待权利的问题。大家现在都知道一个最基本的法理原则：对公权力而言，法无授权即禁止；而对私权利来说，法无禁止即自由。笔者认为，业主委员会不是一种公权力组织，业主委员会根据业主大会的授权进行自治管理的权利不应当被看作是行使一种公权力。因此，业主委员会为维护自己自治管理的权利而提起诉讼应当适用法无禁止即自由的法理原则，虽然最高人民法院的司法解释仅仅明确了业主委员会对房地产开发单位未向其移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部门维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼，但只要法律法规没有对业主委员会以自己的名义在其他方面（如本案业主欠费的问题）提起诉讼作出明确的限制或禁止性规定，法院对于业主委员会的诉讼主体资格就没有权力加以任何不合理的限制。在这一点上，重庆市高院颁发的《指导意见》存在同样的问题，该意见第一条规定：“本意见所笉物业管理纠纷是指居住在物业管理区域内的业主或业主委员会与物业管理企业之间因物业管理行为发生的民事纠纷。”第六条又规定：“有下列情况之一的，不适用本指导意见的规定：（1）、业主委员会自主从事物业管理或经营活动，形成的民事侵权或合同违约诉讼；……”。按照南岸区人民法院对于上述条款的理解，这就是界定了物业管理纠纷只能发生在物业管理企业与业主或业主委员会之间，同时否定了业主委员会自主从事物业管理时的诉讼主体资格，那么笔者也就只能认为这是对业主委员会的诉讼主体资格的一种不合理甚至不合法的限制，应该予以纠正。更何况重庆市高院并没有法律所赋予的司法解释权，《指导意见》在法律上是本不应当产生效力的。当然上述条款本身含义模糊，容易产生理解分歧，不过这已经是本文无睱顾及的另外一个问题了。
关于业主委员会的诉讼主体资格问题，还有人提出另外一种观点，认为业主委员会起诉业主是自己告自己，从道理上讲不通。笔者认为这种观点是站不住脚的，它至少不能成为剥夺业主委员会诉讼主体资格的理由。实践当中所谓“自己告自己”而由法院受理并裁决的案件并不少见，比如公司告董事和股东，或者反过来。就本案而言，金龙港湾小区业主公约第十四条（违约责任）有明确约定“对欠费超过3个月的业主，业主委员会或其他业主都可依据本公约依法提起诉讼追讨”。也就是说该小区所有业主已经通过订立契约的形式授权业主委员会可以提起诉讼。在并不违背法律法规强制性规定的前提下，契约就是法律。业主委员会仅仅依据业主公约也应该有权对欠费业主提起民事诉讼，欠费业主应该承担违约责任。这在法律上和逻辑上都是没有问题的。
南岸区人民法院裁定驳回业委会起诉的第二个理由是根据《物业管理条例》第二条的规定，物业管理关系的主体应是业主和物业管理企业，原、被告之间的关系不属于《物业管理条例》调整范畴，原告享有什么权利，应尽什么义务也不明确。因此业委会不能以物业管理纠纷为由提起诉讼。这里我们不能不涉及到国务院于2003年6月8日颁布、于2003年9月1日起施行的《物业管理条例》（以下简称《条例》），根据《条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”作为一部到目前为止在规范物业管理活动方面具有最高法律效力的行政法规，其对物业管理的定义无疑应该是权威的；人民法院依据《条例》第二条认定和裁判本案似也无可厚非。但笔者面对这个第二条却不得不产生以下疑问：物业管理权是如何产生的？或者说物业管理权的权利来源是什么？众所周知，任何一个物业管理企业在和任何一个小区及其业主签订物业管理（服务）合同并进驻该小区开始从事物业管理活动之前，该物管企业对于该小区根本不能享有任何权利。很明显，物业管理企业之所以对某个小区享有物业管理权，是因为该企业与这个小区的全体业主签订了物业管理合同，而小区的全体业主正是通过签订物业管理合同这种方式对物业管理企业进行了授权。也就是说物业管理权实际上是因业主享有物权所派生出的权利，物业管理权的行使本应属于物业的所有权人，而非房地产开发商或物业管理企业。小区业主有权决定与物业管理企业签订物业管理合同，授权物业管理企业进行物业管理；当然也有权决定不聘请物业管理企业而进行自治管理，这毫无疑问应属于业主对于其自有或共有财产进行自由处分的权利范围，不应加以任何不合理的限制。笔者相信《条例》的立法本意也绝非要限制业主的权利，建设部刘志峰副部长在2003年7月14日全国物业管理工作会议上的讲话中曾明确提到：“选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一，业主还可以根据实际情况决定采用其他方式，比如自我管理，或者将保洁、绿化等各项事务直接委托专业公司。《条例》本着尊重业主财产权利的原则，并不强制业主必须实行物业管理，而只是规范物业管理时各方的行为。”汪光焘部长也在同一次会议上强调：“业主具有可以选择管理企业和不选择管理企业的权利”。但是《条例》第二条给物业管理所下的定义却很容易让人理解成业主只能通过选聘物业管理企业才能对自己所有或共有的物业进行管理，而业主的自治管理却被排除在了该定义之外。所以在本案当中法院才会根据《条例》第二条认定物业管理关系的主体应是业主和物业管理企业，业主委员会与欠费业主之间的关系不属于《条例》调整的范畴。如果不是法院对《条例》第二条理解错误的话，那笔者只能认为《条例》第二条在定义上出现了问题，因为它限制了公民的权利，剥夺了业主对于自己所有或共有的物业按照自己的意愿进行自治管理的资格，其效力与其上位法《中华人民共和国民法通则》关于公民财产个人所有和共有的相关规定有冲突，应当予以修改。
关于业主自治物业管理的问题，还有一种意见认为物业管理是一种营利性的经营行为，从事物业管理必须取得工商行政管理部门颁发的营业执照方能进行，业主或其代表业主委员会没有取得工商营业执照，所以他们不能自己进行物业管理。笔者认为这种观点很值得商榷，这种观点实际上仍然先入为主地认为物业管理必然是取得营业执照的物业管理企业才能从事的经营牟利行为，而完全无视物业管理权是由业主财产所有权派生且本应由业主享有的事实。以这种观点看待物业管理问题，不但在理论上是错误的，在实践中也会造成不好的后果。如本案即是十分典型的一例。笔者认为当业主大会授权业主委员会自行行使物业管理权的时候，此时的物业管理并非必然地具有营利的目的，而更多地应该体现服务的宗旨。我们为什么非要给物业管理贴上一个“以营利为目的”的先天性标签呢？
综上所述，笔者认为重庆市南岸区人民法院裁定驳回金龙港湾小区业主委员会的诉讼请求是错误的。如果法院能够正确适用法律审理本案当中的实体问题并作出公正的判决，金龙港湾小区的状况应该不会恶化到如此地步，对当地各有关主管部门临事推诿，甚至包庇袒护开发商的官僚作风也会产生一种强有力的鞭笞作用。遗憾的是重庆市南岸区人民法院没能就这个笔者所知的第一例业主委员会诉业主欠费案作出具有积极意义的判决，其后果当然是非常消极的。而重庆市南岸区人民检察院没能成功建议南岸区人民法院再审此案或者对本案依法提请抗诉，笔者个人也认为十分可惜。
