发布时间：2023-09-22 09:37:56
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产不景气的原因样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
关键词：综合能力评价；财务战略管理；模型。
一、财务战略管理的流程及模式介绍
(一)财务战略管理流程
财务战略管理是指企业决策者制定、实施用以指导企业未来财务管理发展的财务战略，以及在实施过程中对财务战略进行控制与评价的动态管理过程。从以上定义可以看出，财务战略管理的逻辑起点是企业目标和财务目标的确立；财务战略管理的重心是企业内外部环境的分析；财务战略管理的环节包括财务战略方案的形成、实施和评价。财务战略管理流程图如下：
（二）三种基本的海南旅游房地产财务战略模式
海南经济发展较缓，其房地产业的发展始于1988年海南建省办经济特区，当时地方政府出让土地的现象比较多，低廉的土地出让价格吸引了雅居乐、富力、中粮、鲁能等知名开发企业纷纷进驻，促进当地开发企业的良性竞争，推动海南房地产发展走上了快车道。建省20年来，海南房地产业从无到有，经历了开创期、发展期、高峰期、调整低迷期、处置期、稳定健康发展期等阶段，逐步发展成为海南省经济重要支柱产业。从2005年起，海南省把房地产业作为支柱产业来培育，楼市逐渐升温，呈现稳步发展态势。与目前全国一线城市房地产价格的调整相比，海南房地产业有其特殊性。如从岛外投资者的购买动机来看，多为度假型和养老型自住；从投资的目的来看，岛外投资者多为投资而非投机；从投资周期来看，投资多为长线而非短线。
根据以上海南经济发展的特点，结合其旅游房地产财务战略的现状，从可持续发展的角度，海南旅游房地产财务战略可以分为快速扩张型财务战略、稳健发展型财务战略和防御收缩型战略等三类。
1.快速扩张型财务战略:是指以实现企业资产规模的快速扩张为目的的一种财务战略，其主要表现特征为“高负债、低收益、少分配”。对房地产企业而言，快速扩张型财务战略的表现主要是利用银行贷款、配股增发等方式满足规模扩张的资金需求，基本不分配股利，积极寻找新的土地储备机会，增加在建开发项目规模，开展营销策划，加快项目销售和资金周转，扩大市场占有率，同时增加企业管理人员和专业技术人员储备，适应企业规模扩张需求。
2.稳健发展型财务战略：是指以实现企业财务绩效的稳定增长和资产规模的平稳扩张为目的的一种财务战略，其主要表现特征是“低负债、高收益、中分配”。对房地产企业而言，稳健发展型财务战略的表现主要是谨慎利用债务融资，加大低成本融资力度，适度扩充土地储备，在权衡内部资源、管理能力以及外部客观环境的基础上确定在建开发项目规模，加快项目销售和资金周转，同时在满足企业规模平稳扩张的基础上保持适当人员储备。
3.防御收缩型财务战略：是指以预防出现财务危机和求得生存及新的发展为目的的一种财务战略，其表现特征是“高负债、低收益、少分配”。对房地产企业而言，防御收缩型财务战略一般表现为企业应尽可能减少现金流出和尽可能增加现金流入，充分利用企业现有资源进行融资，扩充融资途径，满足企业维持生存和发展的资金需求；建立严格的投资标准，谨慎扩充土地储备；减少开工面积，盘活存量资产，降低售价，增加购房折扣，出售盈利前景和现金流不佳的开发项目储备；通过采取精简机构、减少雇员、节约成本支出、压缩营运费用等措施，以增强市场竞争力，保持市场份额和市场占有率。
二、影响海南旅游房地产财务战略模式选择的因素分析
公司财务战略的选择需着眼于公司未来长期稳定的发展,需充分考虑经济周期波动情况、行业政策导向、行业景气程度以及企业自身财务状况和融资等各项综合能力。
(一)旅游房地产财务战略的选择必须与经济周期相适应
经济的周期性波动是现代经济总体发展过程中不可避免的现象，不同的经济周期对行业和企业的外部发展环境影响重大。在经济复苏阶段总需求迅速膨胀，在经济繁荣阶段总需求平稳增长，在衰退阶段需求急剧下降，经济面临紧缩调整。
经济周期性波动要求企业顺应经济周期的过程和阶段，通过制定和选择富有弹性的财务战略，来抵御大起大落的经济震荡，以减少它对财务活动的影响，特别是减少经济周期中上升和下降抑制财务活动的负效应。财务战略的选择和实施要与经济运行周期相配合。
一般而言，在经济复苏阶段应采取扩张型财务战略，增加投资和劳动力，加大产品投放力度，抓住市场恢复和发展的机遇。在经济繁荣阶段应采取快速扩张型财务战略和稳健型财务战略结合，在繁荣初期继续增加产品和劳动力，扩大投资；在繁荣后期则采取稳健型财务战略。在经济衰退阶段则应采取防御收缩型财务战略，停止扩张，迅速降低库存，回笼资金，压缩费用，减少临时性雇员。总之，企业要跟踪时局变化，对经济的发展阶段作出恰当反应。
（二）旅游房地产财务战略的选择必须与行业政策环境相适应
房地产行业的生存和发展与行业政策环境息息相关。首先，现阶段国家对房地产调控频率高。房地产行业作为国民经济中的支柱行业，对保证经济平稳运行意义重大，在国家宏观调控时，往往作为调整对象予以考虑，有时是宽松调控，有时是紧缩调控，调整频率较高；另一方面，调控对房地产行业影响大。房地产是一个政策密集型和资金密集型行业，国家对房地产行业的政策导向，以及相关的行业融资政策、行业税务政策的轻微调整往往对房地产的现金流和财务状况有很大的影响。
因此，我们在制定财务战略时，必须充分考虑国家政策导向，深刻领会国家的经济政策，特别是产业政策、投资政策等对企业财务活动可能造成的影响；必须密切关注和分析下阶段的政策走向，以便及时调整财务战略。
（三）旅游房地产财务战略的选择必须与旅游房地产行业景气程度相适应
房地产受宏观经济冷暖和行业政策调控，以及城市化进程等各方面因素的影响，行业经常形成偏热或偏冷的局面，房地产行业调整的周期性和波动性较为明显。行业景气的时候，销售价格持续上涨，销售面积迅速消化，企业拿地热情高企，房地产投资规模及开工面积迅速扩大；但当行业陷入不景气的时候，销售量和销售单价回落，市场观望气氛不断扩大，房地产投资及开工面积增长陷入停滞，整个行业现金流绷紧。
行业的景气程度与企业未来的发展息息相关，因此我们要尽可能提前预判整个行业下阶段的走势和把握行业的景气程度，灵活选择相应的财务战略。在行业景气的时候，有条件采取快速扩张的财务战略；在行业不景气的时候，财务战略要相应调整，做到提前应对，采取稳健发展或防御收缩战略，来提前应对行业不景气带来的冲击和负面影响。
（四）影响旅游房地产财务战略选择的其他因素
影响财务战略选择的因素还包括行业和企业的发展阶段等因素。行业和企业的发展阶段包括一般要经过初创期、扩张期、稳定期和衰退期四个阶段。在行业及企业发展的不同阶段，需要选择不同的财务战略。由于考虑到房地产行业的发展时间不长、行业集中度较低，以及作为经济支柱行业，行业整体及房地产公司未来的发展空间较为广阔，整体还处于上升阶段，在以下财务战略模型中将不再细分考虑上述因素。
注释：
注1：由于房地产行业经营性现金流整体呈现负数的原因，部分指标计算公式中用现金净增加代替经营性现金净流量，以更好的分析说明。
注2：影响财务战略选择的企业综合能力评价体系的指标及权重说明：
①在影响财务战略选择的企业综合能力评价体系中，我们初步设计了20项指标，包括15个量化指标以及5个定性指标；
【关键词】限购松绑；房价下跌；相关行业；技术管理；调整结构
一、引言
2008年经济危机之时，政府曾以4万亿投资撬动市场，其中很大一部分流入了房地产领域，带来了我国房地产市场持续5年的畸形繁荣。直到房价涨到让人叹为观止的地步，2010年，政府出台了史上最严格限购政策并快速推行全国各地，房贷政策也相应收紧，导致房产产景气指数一再下滑，销售额和销售面积均呈现负增长房价大幅度下跌，从三、四线扩展到一、二线。而房产与中国经济紧密相关，GDP贡献度占整体五分之一，而房产投资每减少5%，GDP将被拉低0.6%左右，面临经济“硬着陆”风险，2014年6月，各地政府纷纷放开限购政策。但由于限购、限贷调控政策影响，房地产一直处于低位运行，改善性需求被遏制，房价并没有预想中反弹。相应的，在房产行业不景气的大环境下，与之相关的钢铁、水泥、建材、家装、房产中介等紧密相连的行业都如多米诺骨牌一般纷纷受到房市寒流的影响倒下。曾经有人统计过这样一组数据，明显地反映出房地产行业对上下游产业的影响：房地产行业每减少100万平方米建筑量，就会影响30万人的就业，减少钢材需求2万吨，减少门窗需求8万套，减少2万套左右的卫生洁具需求。
那么随着经济发展由两位数增长进入个位数增长的减速换挡期，经济发展进入提质增效新阶段，经济新常态带动的房地产业发展新常态下，各房企该以怎样的姿态积极适应潮流的发展；与房产相关的各行各业在进入微利时代之后，又该如何调整产业结构生存下来。本文将会以理性的态度和判断提出在房地产经济新时代，对房企和各行业提出一些建议
二、主动求变，实现房产经济稳定软着陆
2.1 国家转变房产调控思路，房企引进技术管理型人才
自从房地产市场发展进入新常态――日趋成熟和理性，国家房地产调控思路也在发生转变。“去行政化”减小国家调控力度，让市场在资源配置中起决定性作用【1】。建立房地产适应新常态的长效机制【2】，将房地产涉及的金融。土地、税收和住房保障等方面政策工具进行重新组合。在明确房地产市场发展目标的前提下，更加重视政策的系统性。稳定性和可预期性。确保包括金融、土地、税收、住房保障等在内的一系列政策工具目标，形成政策合力而不是相互掣肘。
加快引进技术加管理型人才。在经济转型的社会结构中，技术管理型人才更能利用专业知识进行高效的管理模式和加强对成本的控制。通过高技术型人才对市场积极的探究调研、营销策划并结合专业的知识和经验提出有创意的想法。同时这些高技术人才也更能掌握网络的能量利用一些软件，如VR虚拟仿真技术，能模拟工程项目设计情况，在三维场景中任意漫游，人机交互，这样很多不易察觉的设计缺陷能提前察觉，有利于管理者设计者规避风险。
2.2 关注微观区位选择，积极进行多元化转型
如今不再是拿地便造房的暴利时代，各大中小房企应应用知识，加大对其自身物业管理的投入，根据商业用房地产和居住用房地产微观区位的选择标准【3】，让所建筑的区位达到最佳的用途，从短期来说，好的区位包括良好的社区文化环境，齐全的生活服务配套设施，能给人们留下良好的印象和市场口碑；从长远来看，微观的经济效益和环境效益结合宏观的社会效益和生态效益，能实现土地资源的优化配置。
面对生存困境，面对供过于求的高库存压力，房企普遍采取减少拿地，变通营销策略，降价生存。这对于大部分房企无疑是割腕卖肉，苦不堪言，但是更具有生存智慧的方法便是积极进行多元化转型，规避政策风险，用互联网思维化解行业危局。如2012年下半年，万引爆地产互联网营销的新风潮，联合淘宝推出“账单抵扣房款”的活动。
三、各行业应勇于创新，摆脱依赖，方能长远发展。
3.1 积极拓宽业务面摆脱损失，摆脱对房产政策的依赖
之前连续五年的房产经济繁荣让很多房产相关行业尝到了甜头，也不愿意从房产业转移到其他行业，导致行业从业者形成了习惯性思维，就算政策几经变化也仍然对房产业心存幻想。而随着调控的深入，与房地产相关的上下游行业也会重新洗牌，优胜劣汰进行重组，市场份额也会重新分配和集中。但是外因从来就不是决定事物发展的主要原因，关键还是在于内因。所以想要在这轮洗牌中存货下去，必须要积极调整心态，摆脱对房产经济的依赖，摒弃暴利心态，苦练内功，实现战略转型，提升自身的竞争力，想要做百年老店，就要做出自己的核心能力，能抗周期抗风险，做出属于自己真正的优势。
要主动拓宽业务，如钢铁、水泥行业除了要投入到道路建设等行业中，更要把眼光放长远，把业务拓宽到亚洲乃至整个世界，提高技术核心。而房产中介企业则需在最低迷的时候坚持挺进。组建高技术和能力的销售团队，如朱泳强“在别人撤退时，慢火熬出人脉”【4】，坚持和客户联系，及时了解客户的需求，认真为客户服务，多多学习经济管理知识，及时为自己充电。各家装企业可以通过抱团促销的方式，和装饰公司合作推销产品，更广的拓宽自己的业务。
3.2 夹缝生存出新招，低碳经济助生存
行业的规范整合往往是通过大量“新陈代谢”并且在大环境经济不景气的情况下发生的。如应在“工装公司”和“地产公司工程部”的家冯总开建新的业务。家装行业应该将服务提升一个档次，推出针对不同房源，不同户型的装修业务；也可以针对经济适用房和保障房等推出低端装修业务，或者提供全程化一对一服务、2次装修施工业务等。更加细分的服务，更加人性化的服务才能让家装在未来的路上走得更远。
而对于建材行业来说，随着“低碳经济时代“的到来绿色环保建材家具商机却是无限的，加强新品的研发和推广，比如选择新型环保的防水材料等。不断深挖渠道，通过多与客户交流创造更多适合市场的产品，抢的更多的市场份额。
结语：房地产市场从“过紧”走向“常态”的过程中让我们深刻认识到了房地产商品本就是应有其商品应有的规律，房地产市场也应是一个正常的由供求关系决定的市场而不是一个暴利的市场。国家不会再出现非常规的大规模的刺激政策。在这场新的战役中，智者存，弱者亡。房企和各相关行业应紧密关注国家政策，发挥智慧开源节流，增强实力，方能长久立于市场中。
【1】 丁卫国 西方经济学原理
【2】 邹士年 2015年房地产市场将继续调整，效果及存在的问题
这是政治大学台湾房地产研究中心主任张金鹗教授在他的新书《张金鹗的房产七堂课》中开宗明义向读者提出的五个问题,直指台湾房地产市场中长久以来的迷思。张金鹗指出,台湾目前的房价是由很多投资客撑出来的,一般来说,市场上正常的投资比例约在10～20%,80%以上是以消费为主的,但目前却是50～70%为投资行为。房地产产业资讯的不透明造成目前市场的混乱,加上投资客炒作的影响下,台湾目前有近百万的空屋,空屋率达15%以上,而与世界上等级相同城市比较,其它城市的空屋率大约是3～5%。这种情况除了资源浪费以外,也扭曲了房地产的产业结构,对产业长远发展有严重危害。
回归住房本质
对大部分人来说,买房子是人生中最大的一笔消费,而有七至八成以上以居住使用为主要目的。但在业者和媒体的渲染下,房地产俨然已成为一种个人投资理财的工具。张金鹗说:“市面上关于房地产的书都一直强调投资、投资、投资,我觉得这只是针对20%的投资客写的,并没有面对80%的自住人的书。房子的本质是以居住使用为主,现在这种对待房产的态度有点本末倒置,这是我写这本书的原因之一,我希望这本书能给大家不同的思考,当房子以居住使用为目的时,选择房子的角度就不一样,观察房子的视野也不一样了。”
张金鹗指出,以投资论投资,房地产虽是所谓的“实质财”、“硬资产”,看得到、摸得着、可入住,却称不上是理想的投资工具;若是短期投资,买进卖出的相关费用很高,除非恰好买在低点、卖在高点,否则赔钱或套牢的机会颇大;若是长期投资,投资报酬率并不突出,远低于绩优股与基金。目前大家觉得房地产“稳赚不赔”的迷思,大部分是由于媒体哄抬,里面还包含着业者的置入性行销,只对成功、特殊的案例进行报道,却鲜少报道套牢或惨赔的故事。
“这五大房地产神话(编注:开篇的5个问题)都是以投资为出发的,这些说法并非完全不正确,但绝对有值得挑战的地方,我觉得回归住房的本质,大家不能把它们当作信仰。而从里面解放出来以后,接下来就是要建立自己的观念。购房是人生很重大的决定,是一种个人行为和自我经验、价值观的判断,别人的‘好房子’不代表是自己的好房子,市场的‘好房子’也不一定是自己的好房子。如果你的生活当中用不到捷运或使用率很低,为什么要选择在捷运线上呢?如果还没有小孩,选择明星学区就根本没有必要。不能听从媒体说‘在这个框框里买房子就好了’、‘在什么时机买房子就好了’、‘现在买就对了’而去做决定。购房必须建立起自己的‘心中之尺’,要以‘心中之尺’为出发点,不要受‘市场之尺’干扰了。如果这两个标准能产生交集是最好的,但‘心中之尺’要大于‘市场之尺’。”
购房是一种可替换选择
俗话说,安居乐业。在中国老百姓的观念里,这即使不是绝对的先后顺序,也似乎是一种相伴相生的人生理想。中国的父母只有看到子女结婚、买房了,才真正感觉责任已了,而帮子女准备好购屋头期款,甚至连房子都“帮忙”买好的父母也不在少数。
张金鹗曾负笈美国、英国、瑞典、日本留学和担任访问学者,感受过多元而丰富的住房经验,因此对拥有房子这件事有着更开放的态度。“外国是没有中国人这种像‘祖产’一样的观念的,一辈子租屋的也大有人在。他们觉得,儿孙自有儿孙福,为了买房子辛苦一辈子而自己没有好好享受人生的同时,也会造成下一代没有努力的动机。我没有要批判哪一种观念,只是觉得有另外一种观念可以让我们重新再思考。有统计数字显示,台湾都会区的人,平均每十年换一次房子,所以这件事情是很多样化的,不要成为人生的唯一目标,更不要为了买房子造成心中不安,甚至变成房奴。”
在新书的附录,张金鹗提供了他个人的居住简史,除了建筑、都市计划与房地产学者的身份以外,他也历经租屋族、首购族、换屋族、短期投资者(投资客)、长期投资者(房东)等五种身份,可以说,与房地产有关的消费行为,他都曾有过“实战经验”。他说,每个人的条件、背景不一样,“心中之尺”的累积也就不一样,对房子有不同的观点和偏好;像他个人会特别重视景观和物业管理;台湾南部的人喜欢透天厝,而北部的人就只能选择公寓。所以,每个人都只能从自己的经验出发,而且必须要做功课,如果连自己都不清楚自己的需求,别人是帮不上忙的。
“年轻人无须急于拥有自己的房子,而应该投资自己,去旅游或者更自由地转换职业跑道。买了房子以后,变得压力很大,选择机会也变少了。与此同时,租房也可视为购屋族选屋的训练,越多的住房经验,越有利于明晰自己对房子的需求。”
什么是好产品?
正如租买选择并非绝对,每个人在评断“好房子”的标准也天差地别。而当决定购房之后,要在好时机以好价格买到好房子,则需要对房地产市场作长期的观察和具备一些基本知识。张金鹗一直强调,“天下没有白吃的午餐”,要拥有心目中的好房子,时间和知识的投入是必需的。
房地产市场一个景气循环周期长达数年,观察房地产的时间长度起码要以年为单位,才能确知房地产景气的大方向,否则匆促间作出决定,未来可能追悔莫及。回顾台湾近四十年来的房地产历史,研究者发现,房地产的景气循环是大涨小回、扩短缩长。也就是说,房地产价格飙涨时又快又急,但下滑的速度却相当缓慢,代表着房地产欣欣向荣的时刻(扩张期)十分短暂,不景气的时间(收缩期)却相当冗长。所以进入房地产市场必须有长期抗战的心理准备。
由张金鹗所主持的政大台湾房地产研究中心,持续观察台湾房地产状况十几年,每季度“国泰房地产指数”、“台湾住宅需求动向调查”、“台湾房地产景气动向调查”三大房地产景气走向指标,并通过新闻会向社会大众公布,是可供购房者参考借镜的稳定并有公信力的房产资讯。
但张金鹗同时也指出,所谓“好时机”并非购房的必要条件,若遇上心仪的好房子,就无须太过考虑时机,毕竟合适的房子有时可遇不可求。“什么是好产品?好产品里面房子这个壳是很重要的,社区是很重要的,邻里环境也很重要。除了这三个圈以外――如果你没有办法判断的话――好建商是很重要的,因为房子很复杂,如果没有专业背景是无法一下子看出来的。这就像上电影院时,你不知道什么是好电影,但选到好导演就可以了。买房子,不管是投资还是自住,不要忘记产品的质量才是所有因素的核心关键。好产品的背后是好居住,买房子不是单单买到产品的硬体,背后的软体是很重要的。豪宅不见得是好产品,很多房子都只是表面功夫。”
关于房价,张金鹗表示,房地产具有异质性,就算是在同一栋建筑物里,格局、面积相同的两间房子,也因所在位置不同,价格就不尽相同,甚至同一间房子,在不同时间里,因为邻居不同,就有极大的差异。因此房价并没有统一、放诸四海而皆准的计算标准。他在书中提出一个很值得反思的房价现象:购屋者最常使用单价来判断房价偏高、适中或偏低,建商、代销业者也习惯以单价卖房子,房仲业者则较常用总价宣传行销。张金鹗建议,看房价应先看总价,再看单价。因为房子具有“不可分割性”,计算单价实无太大意义。
“价格是大家很在意的因素。我从过去的研究归纳出,大家可以从租金、所得、价格历史波动的变化来判断;如果这么多复杂的估价方法大家都不清楚的话,就从自己口袋来判断吧――从自己的负担能力出发。买房不要融资来投资,不要过度消费,还是得量力而为,一般来说,每月房贷不要超过月收入的三分之一,最多也不要超过一半。”
生命归零,净现值归零
每个人对自己人生的期待都不一样,有的人享受于大城市的物质便利与更多的工作可能性,有的人向往在小城镇中平平淡淡过一生,有的人则不断在各地移动着人生的足迹。生涯规划决定着屋涯规划,不同的生命周期也应该有不同的居住选择。正是在这个开放的向度中,每个人都应该对未来的居住地点、房屋类型、生活品质有一个计划、或者说是想象。
业内人士表示，雨润食品主业业绩一直不理想，营业额逐年下滑，其盈利主要靠政府补贴，而这种模式不可持续。在业内人士看来，导致业绩下滑的主要原因是，雨润食品的渠道难以下沉到三、四线市场，制约了企业的发展。与此同时，雨润集团虽然对外主营业务是肉制品，但实际带来效益的还是房地产，不过由于这两年房地产市场不景气，业绩一度出现下滑，其多元化发展前景堪忧。
渠道下沉遇阻业绩逐年下滑
7月13日，雨润食品业绩亏损预警，预计上半年业绩将亏损不少于7亿港元，而去年同期净利润为1611万港元。雨润食品称，业绩亏损主要原因是高端餐饮及肉类消费市场疲弱，经营环境日趋激烈。同时，生猪价格比去年同期上升，生产成本上涨。
对此，生意社生猪产品分析师李旭文认为，从今年3月底开始，生猪价格触底反弹，反应到市场上的价格应该有一个滞后期，加之企业有一定的存货储备和提前签订的采购合同，生猪价格的上涨不会立刻对业绩有明显的影响。
记者从雨润食品2014年年报中查阅到，雨润与卖方集团，即祝先生（代表多家由他拥有及控制而主要从事生猪养殖业务的实体）签订了生猪采购框架协议。其中第三条规定，价格不超过雨润经公平磋商及按正常商业条款于该月份内向其他独立第三方支付同类生猪的平均价格。协议时间为期三年，从2013年1月1日起至2015年12月31日止。
从产品来讲，雨润主要是以冷鲜肉为主，这种产品在城市里有一定的市场份额，但在一、二线城市之外的市场却非常小。相比而言，冷鲜肉行业另一龙头企业双汇主要经营的是常温产品，其适应面特别广，即使在农村市场也很容易被接受。其次，雨润食品主要是以经粗加工的分割肉为主，冷鲜产品深加工的产品做得不是很成功，他们也尝试做低温的肠产品，但优势并不明显，加之渠道不匹配，市场表现平平。
雨润食品2014年年报显示，冷鲜肉的销售额为171.63亿港元，同比减少10.4%；冷冻肉为19.98亿港元，同比减少24.2%；深加工肉制品销售额（抵销内部销售前）为27.59亿港元，比2013年减少6.4%。李志起认为，冷鲜肉的成本要比常温肉的成本高很多，储存需要冰柜的低温环境，物流同样需要配套的冷链系统，这就制约着雨润食品没有办法把产品下沉到三、四线市场，下沉成本太高。
多元化发展难解整体困局
中投顾问食品行业研究员向健军表示，雨润集团除了主业食品之外，多年来一直在进行多元化经营，过度扩张不仅造成资金紧张，也加大了公司运营风险。此外，公司董事长祝义财被查也给公司业绩带来了负面影响。
根据雨润控股集团官网介绍，雨润是一家集食品、地产、商业、物流、旅游、金融和建筑等七大产业于一体的民营企业集团。目前，雨润旗下拥有雨润食品、中央商场两家上市公司。
李志起表示，虽然雨润集团表现看似是以雨润食品的经营为主，但行内人都知道房地产才是支撑集团最重要的利润，但房地产这两年并不景气，导致业绩压力很大。
然而在地产业绩下滑的同时，商业也面临着很大的挑战。中央商场在报告中称，2014年在中国经济增速放缓、消费市场增长趋弱的大背景下，多元化零售业态新起，商业竞争持续升级，网购市场迅猛发展，实体商业仍被持续冲击。公司主业为百货零售业，由于区域内竞争加剧、网购分流、招商难度加大等因素影响使得销售规模增长乏力，同时经营成本增加和劳动力成本上升，盈利水平提高可能受到一定程度的限制。
而且雨润食品之前一直依靠政府补贴降低成本，增加利润，但是这种发展模式抗风险性差，不具备可持续性。
虽然雨润在黑龙江、辽宁等地不断投资建厂，但实际开工率并不足。中投顾问食品行业研究员向健军表示，造成实际开工率不足的原因在于生猪屠宰市场整体出现产能过剩，利润非常微薄。而扩大产能是因为国家对农业项目给予了多方面的政策扶持，雨润这么做能够获取大量的补贴资金和优惠政策，而借土地免费、财政支持、收费减免等惠农政策进行低成本扩张是雨润做“亏本买卖”的主要目的。
数据显示，2005年雨润食品上市至今，十年间的年报中，累积获得的政府补贴超过40亿港元，占到十年总利润的46.38%。2014年，雨润净利润为5700万元（以下均为港元），而政府补贴、出售附属公司的收益及冷库租金收入为8.82亿元。
楼市僵局，买卖均观望
“最近来看盘的人挺多，不过大部分人只是过来看看，真正有购买意向的人其实并不多。”最近，虽然天气凉爽，首府迎宾路附近一新开楼盘的销售大厅里，促销员小李介绍时的语气名显带有焦躁的味道。
一直在等待买房时机的陈然表示：“不管你有没有购房需求，反正这几天隔三差五的都能收到楼盘推销短信。”
陈然称，自己打电话咨询楼盘的时候，对方通常是告诉自己看盘的消费者很多，所剩房源不多了，并以各种方式劝说自己去“看一看”。但是陈然到现场后发现，看盘的人大多和自己一样持观望心态。“大家都希望今年房价能再降一点。”采访中，不少消费者表示，近期不少楼盘销售中心采取“遍地撒网”的策略，花样百出的楼盘短信挤满了消费者的手机。
小李坦言，调控政策影响太大，他所销售的楼盘目前销量率还不到四成，其中还包括了相当一部分之前积累的客源。
在八家户附近一处冷清的楼盘销售大厅内，营销负责人介绍说，从5月起，项目就感受到来自政策调整的影响，“买房的市民比去年同期少了近四成。”在该楼盘买房的本地市民也大幅减少，来买房的近六成都是南北疆及内地省市购房者，且办理的都是首套购房手续。
市场的“僵持”已经导致楼市出现了滞销。根据统计，7月份，首府商品房共售出41万平方米，而去年7月，首府商品房则售出62万平方米，成交房屋面积同比减少33.87%。
很明显，楼市买卖双方的“博弈”仍在继续。不少业内人士表示，接下来的半年内将会有大量新盘入市，这将进一步打乱目前房地产交易格局。“因为新盘首次上市，往往会以低价格吸引购房者。”
“多重楼市调控政策，以及今年2月起在乌鲁木齐实施的限购房政策效果已经显现，是导致目前商品房交易量下降的重要因素之一。”乌市房产管理局相关工作人员表示。
楼市信心指数创7年新低
在楼市反映清淡的同时，来自统计局的数据也显示，二季度，首府房地产业企业家缺乏信心融资及流动资金景气指数、商品房销售景气指数均为7年来最低。
8月9日，国家统计局乌鲁木齐调查队消息称，二季度，乌鲁木齐房地产企业家信心指数比上季度和去年同期都双降，列行业之末。
那么是什么原因让企业家们的信心看起来不佳呢？据国家统计局乌鲁木齐调查队解释说，企业反映，促使企业家看淡房产市场发展的因素主要是因为商品房销售减缓以及企业资金趋紧所致。自去年陆续推出打击炒房、稳定房价等房产调控政策，对个人购贷款审批条件收紧后，首府2011年以来商品房成交面积持续下滑。
数据显示，二季度有30.8%的房产企业销售量下滑，其中5月的商品住宅成交量环比下降26.77%，连续4个月呈下降趋势，商品房销售景气指数为79.1，已回落至较为不景气区间，为7年来同期最低。销售速度放缓，销售量下降使企业的回款减少，对企业的资金运转形成不利影响。
数据还显示，二季度乌鲁木齐房地产投资和房屋施工面积仍保持增长，与企业销售放缓形成鲜明对比的是，商品住宅的销售价格持续上升，初步显现有价无市的端倪。二季度有7.7%的企业家认为市场发展较差，有20.9%的企业家预计三季度市场发展会较差，比例增长13.2%。国家统计局乌鲁木齐调查队分析认为，企业家对资金链、政策的不确定性的担忧，促使他们对市场的信心一再回落。企业家们对市场乐观程度的降低，一定程度上会影响企业采取相对保守稳健的经营策略，从而在一定时间内进一步影响到本地房地产市场发展活跃程度。
与此同时，二季度乌鲁木齐企业融资及流动资金景气指数分别为61.5和79.1，均为近7年来同期最低，表明资金趋紧的房地产企业较往年同期增加。
首府一家股份制银行信贷部负责人认为，目前很多房地产信托都提高了收益率，投入房地产的资金利用成本明显上涨，这势必会让开发商资金利用成本上涨，从而面临资金难题。为控制通胀，回收流动性资金，央行年内多次上调存款准备金率，以抑制各商业银行的放贷能力，房地产企业银行贷款因此面临更为严苛的审批，融资难问题加重，在预售款监管趋严以及加息导致资金成本增加等的情况下，房地产企业资金压力与日俱增，
楼市步入调整期
根据国家统计局公布的数据，今年上半年国内住宅销售面积39805万平方米，同比增长12.1%；销售金额20657亿元，同比上涨22.3。增幅较1~5月分别上涨3.6个百分点和6.3个百分点。
但根据链家地产市场研究部提供的统计显示，6月国内商品住宅平均价格为4864元/平方米，环比5月下降8.1%，是今年2月以来的首次下降。同时6月商品住宅成交面积达到10263万平方米，环比5月上涨42.6%，涨幅扩大30个百分点。
“上半年全国商品住宅销售面积和销售金额都呈现U形走势，开发商以价换量后的效果逐渐显现。”链家分析师张月这样分析。
国家统计局网站公布8月份国内70个大中城市住宅销售价格变动情况报告显示，在房地产调控政策累积作用下，8月份中国70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下降和持平的城市比上月增加了15个。
“上半年全国商品住宅销售面积和销售金额都呈现U形走势，开发商以价换量后的效果逐渐显现。”链家分析师张月这样分析。
对于首府而言，8月份首府新建住宅价格和新建商品住宅价格指数相比7月份均上涨0.2%，同比均上涨分别为8.8%和8.9%；新建住宅和新建商品住宅同比涨幅均居国内70个大中城市排名第二。二手住宅价格同比涨幅为8.1%，同比涨幅居全国首位。这已是首府连续第5个月位居国内房价涨幅榜前三甲。
来自新浪乐居及中房信的统计数据显示，上半年，首府新建商品房成交均价5444元/平方米，同比上涨27%。首府一家售楼部负责人对此认为，目前该售楼处所在喀什东路附近多处楼盘成交价都在6200元/平方米左右，相比去年同期上涨了1000元/平方米，涨幅近20%。如果按照市场实际的房价涨幅，政府年内控制房价涨幅不超12%的压力显而易见。
新疆合富辉煌房地产顾问公司市场分析师段伟认为，接下来楼市受供应量大幅冲击，房价波动或将更加明显。近期多家半年报的上市房企均表示下半年会有较多项目入市，以保证完成全年销售额。就本土房企而言，年尾将面临巨额结算款的支付，很大程度上还要看下半年的楼市销售情况。
【关键词】房地产 经济 泡沫风险
我国房地产经济经过多年的快速发展，目前已经积聚了巨大的泡沫风险，这从不断攀升的房价就可以略窥一斑，目前我国的房价收入比已经远远超过世界平均水平。尽管房地产经纪的泡沫何时破裂学界并没有一个统一的认识，但是“泡沫总是要破裂的，只不过是时间的问题”，这一点却是学界的共识。纵观世界各国的房地产泡沫无不是以破灭为终点，例如美国次贷危机爆发的根源就是房地产经济泡沫破裂所导致的，而日本20世纪90年代房地产经济泡沫破灭以后，时至今日都没有恢复经济活力。在房地产经济风险日益加剧，泡沫现象越来越严重的背景下，探究泡沫背后的成因，探索解决策略，就显得尤其具有现实意义。
一、房地产经济风险泡沫界定
何为房地产泡沫，学界并没有一个统一的界定标准，虽然我国房地产经济存在泡沫这一点无论是学者也好，还是政府官员都有一致的认识，但是在泡沫风险的大小方面却没有统一认识，不同的学者、官员各持己见。根据国际上通用衡量房地产泡沫大小的标准房价收入比来衡量我国的房价，目前我国100个大中城市的平均房价收入比在15，即一个家庭15年的收入才能够买一套房子。当然像北、上、广、深等一线城市，房价收入比要远远超过这一数据，从这一指标来看，我国房地产经纪的泡沫非常严重。考虑到目前我国房地产每年的投资额度高达7万亿人民币，加上与房地产经济密切相关的上下游行业，房地产以及相关产业的产值至少要占到我国GDP的20%以上，将房地产形容为“支柱产业”一点都不为过，但是因为房地产存在的巨大经济泡沫，意味着房地产经纪泡沫破裂所带来的经济风险将是巨大的，会危害到整个国家的经济健康运转。
二、房地产经济泡沫风险的成因
目前我国房地产经济已经绑架了整个经济发展，打压房地产会损害到经济的发展，而坐视房地产经济泡沫的不断放大又会给经济的发展埋下巨大的隐患。房地产经济泡沫风险的成因很多，最主要的原因有以下几个方面：
（一）土地财政作祟
分税制改革以后，我国重新明确了中央政府以及地方政府的事权以及财权，这种做法虽然一定程度上调动了地方政府理财的积极性，但是因为事权以及财权之间的不匹配，导致了地方政府财政收入有限，远远无法满足各个城市跨越式发展的需要。在这种背景下，土地收入不断增加开始成为地方政府财政的一个主要来源，为了弥补城市建设面临的巨大资金缺口，政府不断地推高地价，土地财政成为了很多政府的主要收入来源，一些城市卖地收入要占到其财政收入的60%以上。在我国土地市场由政府垄断，政府将土地征收，通过招拍挂来收割绝大部分的土地增值收益，这种土地垄断的体制使得地价节节攀升。统计资料显示，2012年我国土体收入接近3万亿人民币，地价以及各种税费收入至少占到房价的2/3以上，正是土地收入对于地方政府的重要性，使得政府部门通过控制供地、抬升底价将房地产经济泡沫进一步放大。
（二）实体经济不景气
房地产经济泡沫风险的不断放大与我国实体经济的不景气也有很大的关系，在固定资产投资长期维持在高位的情况下，我国诸多产业都呈现出来了严重的产能过剩问题，大多数行业企业都竞争激烈，这导致制造业整体利润非常有限，大多数的实体企业都处于一个微利或者无利的经营状态，制造业的艰难经营使得资本不断地从实体经济流向房地产行业。社会资本投资渠道狭窄的背景下，房地产经济的高利润率成为社会资本最青睐的投资领域，各路资本不断地融入房地产行业进行投资或者投机，希望能够获得更高的回报，而资本的流入又进一步地推升了房地产经济的繁荣昌盛，超高的利润率使得社会资本趋之若鹜，不断地放大房地产经济的泡沫风险。
（三）房地产调控不力
自从2003年国家出台放、房地产调控政策以来，正式标志着我国房地产经济进入了调控年代，然而调控效果却非常不理想，统计数据显示，调控十几年，我国房价与本世纪初相比已经上升了至少十倍，很多学者认为我国房价的越调越高很大程度上就是调控所导致的直接后果。我国房地产经济体调控没有涉及到房价持续上涨的基础，调控的手段主要集中在抑制居民的需求层面，少有措施刺激增加房地产的供给，这种做法使得房地产陷入到了一种人为恐慌当中，误判房地产的供求形势，认为房地产的供给始终短缺，并给了社会一种房价只会不断上涨的错误观念。在买涨不买跌心理因素的影响下，很多居民都开始提前给孩子购买房子，在透支了房地产经纪发展潜力的同时，也推动了房地产经济泡沫的滋生。
三、化解房地产经济泡沫风险的具体策略
房地产经济泡沫风险如同一把“达摩克斯之剑”悬在我国经济发展的上空，成为了阻碍我国经济社会持续健康发展的一颗“定时炸弹”，考虑到房地产经济泡沫风险的巨大危害性，在借鉴一些国家房地产经济调控经验基础之上，结合我国的实际情况，本文提出以下几个方面的解决策略。
（一）破解土地财政模式
土地财政模式是当前我国房地产经济泡沫的主要原因之一，鉴于目前土地财政的种种弊端，必须要尽快采取切实有效的措施来破解土地财政模式。具体要从以下及两个方面着手，一方面是对目前的分税制进行调整，授予地方政府更多的财权，中央政府分担更多的事权，这样可以减少地方政府的支出，缓解地方政府的财政压力。另外一方面就是破除政府垄断土地供应的模式，允许集体土地以及农用地在符合条件规定的条件下，上市自由流通，这样就可以改变政府单一供地的主体地位，有助于降低地价，实现土地增值收益的社会共享，而地价的下降自然就会挤压房地产经济泡沫。同时土地财政模式的破除还可以降低地方政府对于中央房地产调控政策的抵制，不断地拉低房地产的价格，使得整个房地产经济更加市场化。
（二）大力发展实体经济
目前我国居民普遍面临着投资渠道狭窄的问题，实体经济发展困难，这种情况下，政府应加大对于实体经济的支持力度，通过出台各项支持政策，来帮助实体经济更好地发展，从而给社会存量资本提供更多的增值渠道。大力发展实体经济的关键内容有两点，一方面就是加快利率市场化的推进，通过利率市场化来降低实体企业的资金成本，让更多的中小企业能够破解资金瓶颈，同时借助于市场机制来实现资金的自由流动，可以使得资金从效率较低的行业流向效率较高的行业。另外一方面就是对一些垄断行业进行变革，破除金融、石油等行业的垄断，这样就能够释放出来更多的市场空间，给社会资本创造出来更多的盈利机会。在这种情况下，社会资本的逐利性就会使其从房地产行业中流出来，从而逐步减少房地产经济的泡沫风险。
（三）强化房地产经济调控
房子不仅仅是一种商品，同时还是一种生活必需品，房价的高低与每一个居民的生活密切相关，我国房地产经济调控的不到位情况必须要尽快得到纠正。房地产的调控不能仅仅是限制居民的需求，同时还要考虑供给，通过增加用地指标，来实现供给的提升，通过增加供给来不断实现房地产价格的下降。同时要尽快出台房产税，增加持有人的成本，对于居民持有的第二套、第三套住房征收房地产税，这样可以将房地产经济中的投机部分挤压出来，有利于房价的降低，出台房地产税更为重要的作用在于可以降低房屋的空置率，减少资源的一种浪费。
我国房地产经济的泡沫已经非常严重，如果坐视不管，必然会对于我国经济的健康发展带来巨大的危害。而房地产经济泡沫风险的破解是一项系统的工程，需要政府从经济发展的大局出发，加强宏观调控，承受调控阵痛，探索出来一条行之有效的路径，将房地产经济泡沫风险逐步消解。
参考文献
[1]刘守坚.对我国房地产经济泡沫问题的思考[J].广东科技，2011（02）.
银行业不良率攀升原因
西班牙银行业目前的不良贷款总规模较2007年水平高出近十倍，主要原因是在房地产市场发展“滑坡”的近五年时间里，更多企业和家庭无法及时向银行偿还债务。西班牙历时十年的房地产繁荣期于2007年见顶，但随后房地产泡沫逐渐破灭的影响开始波及包括银行业在内的众多行业，房地产泡沫破裂是造成西班牙银行业不良率居高不下的最根本原因。
第一，从欣欣向荣到一蹶不振的西班牙房地产业。西班牙1996年上台执政后，实行新自由主义的市场经济政策，加快了私有化进程，放宽了对企业的财税限制。这使得西班牙的私营企业，特别是金融服务业得到发展，同时，西班牙人强烈的买房自住偏好、修建旅游饭店以及外国移民在西班牙购买和租住房屋的兴盛等因素，刺激了建筑业的飞速发展。1998年，西班牙房地产市场开始走强；2000年，全球股市不景气，人们纷纷将资金投向见效快、收益高的房地产市场；2002年，西班牙成为首批欧元区成员国，货币更迭再次刺激了西班牙房地产业的升温，许多热钱、黑钱趁机投向房地产业。西班牙全国各地新建住房如雨后春笋般拔地而起，国家土地法律支持、信贷资金涌入和地方政府卖地生财等使房地产业成为西班牙经济发展的主要支柱产业。据统计，在1999年至2008年间，欧洲新建房屋的2/3都发生在西班牙，仅以2007年为例，该国新建住宅达80万套，相当于英、法、德三国年新建住宅的总和。十多年来，房地产及其相关行业对西班牙国内生产总值增长贡献率到18%。其间，该国的地价上涨5倍，房价也平均上涨了1.5倍，远远超过其经济发展水平。西班牙房地产热带动了房价的猛涨，同时也积累和放大了资产泡沫。
2008年9月爆发的全球性金融危机，不仅重创了世界经济，也刺破了西班牙房地产泡沫。受金融危机的冲击，西班牙经济开始萧条，大量人口失业，收入水平大幅下降，银行不愿继续借钱给开发商，许多按揭贷款无法如期偿还。曾经欣欣向荣的房地产业遭遇“寒冬”，在一蹶不振的同时也引发了大量的社会经济问题，银行业不良率不断攀升就是其中之一。
第二，从甜蜜合作到自身难保的银行与客户关系。在长达十多年的西班牙房地产业繁荣期，房地产企业和居民个人要想获得银行贷款非常容易。银行发放贷款给开发商与土地挂钩，有土地就能获得贷款。而银行提供给个人购房者的按揭贷款，不仅有利率优惠，还款期限最长还可达40年。2009年的数据显示，西班牙所有银行贷款中，对开发商、建筑商和购房者的贷款达到了1.11万亿欧元，相当于西班牙当年GDP的105%，占到了西班牙私人部门贷款的60.3%，这个比例比上世纪90年代中期高出近一倍。另外，主要开展按揭贷款业务的45家地区储蓄银行，其9000亿欧元的贷款总额中有70%投入到了房地产领域。如此巨量的信贷资金集中投放到房地产市场，极大催生了西班牙房地产业的繁荣与泡沫，导致市场火热，价格暴涨。
2007年以来，西班牙全国房价已经从最高点下跌了近20%，西班牙对外银行认为，该国房价至少还要下降30%，甚至更多。伴随着房价的大幅下跌，大量房屋滞销或停建，房地产泡沫的破灭，导致上百家房地产企业破产倒闭，近4.5万家房屋中介公司关门歇业。据报道，由于受经济不景气、失业率飙升等因素影响，越来越多的西班牙人无力偿还按揭贷款，2010年时就约有140万西班牙家庭面临房屋被银行收回的窘境。早在几年前，西班牙央行就曾警告，西班牙家庭抵押贷款负债已达到家庭可支配税前收入的110%，购房者应清楚自己的支付能力。西班牙银行与开发商、中间商和个人客户的“蜜月期”早已结束，并为彼时的“快乐”付出了沉重的代价，西班牙银行面临的只能是日渐堆积的呆账、坏账。
银行业不良率居高不下的影响
西班牙银行业前些年在房地产市场投入的巨额资本是引发此次银行业危机的主要原因，自2008年金融危机以来，这些投资非但难以获取收益，还造成了巨量不良资产。数据显示，西班牙银行业在房地产市场的投资额高达一万亿欧元，远高于西班牙政府公布的相关数字。目前，西班牙银行在房地产行业的投资到底会亏损到何种程度还很难预测，专业分析人士对西班牙银行业的前景普遍表示担忧，高企的不良率带给西班牙银行、政府，乃至整个欧洲的影响都是巨大和深远的。
第一，对银行业的影响。一是评级下调。西班牙银行业出现的不良贷款危机已经引起了相关机构的高度警觉，国际评级机构穆迪日前宣布，下调16家西班牙银行信用评级1至3级，同时，下调西班牙桑坦德银行英国子公司的信用评级。穆迪表示，下调西班牙银行业评级是基于如下理由：运营环境不佳，经济衰退、房地产危机和高失业率削弱了银行的资产质量、收入甚至资本金。二是挤兑风险。5月17日，穆迪将西班牙桑坦德银行英国子公司降级后，桑坦德英国公司承认，该公司仅5月18日一天就流失了3.2亿美元存款。此外，一则关于西班牙班基亚银行存款下降逾10亿欧元（13亿美元）的消息，引发其股价在一天内暴跌30%。三是倒闭威胁。从近其欧洲媒体关注的焦点来看，相比希腊，各方目前更关注希腊退出欧元区对西班牙、意大利等其他欧元区国家可能带来的冲击。
根据西班牙央行的数据，西班牙有30%的国内存款是隔夜存款，意大利隔夜存款比例为48%，葡萄牙为21%。这些都是有可能“瞬间”就流失的存款。另据花旗集团预计，如果希腊退出欧元区，爱尔兰、意大利、葡萄牙和西班牙可能很快会流失900亿～3400亿欧元存款，其中，西班牙可能会流失380亿～1300亿欧元存款。这一数字代表了这些国家10%的存款，存款快速流失可能会带来灾难性的后果：一些银行可能会因资金断裂而倒闭，最具实力的银行也会大幅削减贷款发放。
第二，对西班牙政府的影响。西班牙官员表示，西班牙已进行改革工作让其经济更有竞争力，政府已聘请高盛对班基亚银行（该行已经被政府收归国有）进行独立评估，需要追加70亿～75亿欧元坏账拨备。但据报道，班基亚银行的资金缺口可能达80亿欧元，这还不包括需要为不动产资产潜在损失提拨100亿欧元准备所需的金额。
西班牙政府还已开始向银行业选派独立的审计机构，一方面，评估银行损失的严重程度，以及银行需要多少增资来改善资产负债表状况；另一方面，借此向投资者表明政府有能力清理银行业问题。西班牙副首相称，审计工作将首先进行一个月的压力测试，然后对金融领域资产进行更深入分析。
但即使理清了各家银行资产负债表的“底细”，测算出了这些银行的资本缺口，西班牙政府还将面临一个最为关键和重要的问题——解决问题的钱从哪里来？创九年来新低的国内股票市场，触及欧元使用以来最高成本的国外债券融资，无不显示西班牙政府筹资的难度。如何填补巨大的资金缺口，目前看来，西班牙政府也束手无策。
同时，许多人对西班牙政府的行动能力与效率也表示质疑。他们认为，自西班牙房地产市场泡沫破裂后，该国银行业的资产负债表就急剧恶化并面临进一步恶化的风险，但西班牙政府并未及时采取适当的措施，而是在当前几乎不可收拾的情况下才有所行动。即使如此，目前西班牙政府的行动效率依旧低下。
不断攀升的不良率（预计今年内可能接近15%）、萎靡收缩的经济现状和继续高企的失业率（目前已达24%）使西班牙经济运行前景令人担忧，随之而来的可能是更多、更严重的经济、社会及至政治问题。
第三，对欧元区的影响。目前，西班牙已步希腊后尘，成为欧债危机新的焦点。西班牙除了巨大的债务赤字外，还在经历房地产泡沫破裂对银行资产的冲击，不良率快速上升，存款大幅下降。自2011年1月以来，西班牙银行存款的流失金额居欧元区之首，甚至高于希腊。房地产泡沫破裂下的经济衰退还需要漫长的时间来恢复，西班牙政府正在竭力削减赤字、提高银行拨备。
但面对困境，西班牙显得势单力薄，只有向外部寻求救助。西班牙政府已经要求欧洲提供更多的支援，西班牙首相也在敦促欧洲央行扩大对欧元区的保护。针对当前的欧元区乱局，其他国家更多持自保态度。一方面，德国、英国等国家银行纷纷进行去杠杆化，借此改善自身资产负债表，同时尽量增加资本，提高对风险敞口拨备，造成同业之间已难有借贷。另一方面，欧洲央行始终把维护资产负债表安全放在首位，因此也难以“慷慨”地向西班牙银行经常性地提供大规模贷款。
欧洲央行已于2011年12月和2012年2月，通过长期再融资计划，两次向西班牙银行业输送流动性资金，截至2012年3月，欧洲央行对西班牙银行的借款余额已达2276亿欧元。但欧洲央行内部仍有“声音”，希望欧洲央行不再通过长期再融资计划被迫购买政府债。
关键词：房地产；行为经济学
一、引言
自20世纪80年代以来，伴随着全球现代化发展的进程，全球财富的逐渐积累，逐渐开放国际的市场，使全球资本的迅速流动起来，全球房地产价格也随之迅速上涨。中国也不例外，从2001年开始我国房地产市场蓬勃发展，房地产价格快速上涨（宋超英，张乾，2008）。特别是2008-2010年，全国房地产平均销售价格上涨了将近2倍，而且很多一线城市甚至上涨了3倍。持续攀升的房价引起了社会各界的重点关注。另外，中国国正处于城镇化发展的快速期，每年都有大量劳动人口定居城市，这些新进人口都对所在城市的住房产生购买需求，并且会带动对配套服务设施及商品房的需求，房地产的、制度性因素和社会因素四方面分析中国房地产价格持续上涨的原因（黄启云，2014）。方开群从价格合谋的角度分析房地产价格持续上涨的原因，并确定了房地产价格合谋的市场条件包括：房地产区域性寡头垄断竞争结构，以及在区域性寡头垄断下有利于价格合谋的六大条件（方开群，2006）。虽然传统的经济学也能解释大部分房地产上涨的原因，但传统经济学的理性人假设不能房地产领域中出现的许多非理性现象进行解释。而行为经济学相对于传统经济学而言，则放宽了传统经济学理论中完全理性人的假设，从而增强了行为经济学对现实中非理性现象的解释力。正因为如此，行为经济学的出现为其提供了一个新的研究视角。孔凡文，王英华和苏永玲就利用前景理论和启发式认知偏向理论的行为经济学理论分析了房地产市场中出现的“买涨不买跌”的特殊现象（孔凡文，王英华，苏永玲，2009）。刘大鹏利用心理账户、短期损失厌恶和时间偏好等行为经济学的理论研究房地产市场的投资需求（刘大鹏，2011）。利用心理预期、羊群效应、投机心理和系统机制等行为经济学理论研究房地产市场的波动性（顾成彦，2006）。通过分析房地产市场微观主体从房地产泡沫的形成到泡沫的破灭各阶段的心理过程和行为特征，分析了房地产泡沫形成的内在机理并揭示了房地产泡沫形成的非理性本质（宋超英，张乾，2008）。
二、行为经济学相关理论
行为经济学是由美国普林斯顿大学心理学教授卡尼曼和特维斯基共同提出，他们将心理学研究成果引入传统经济学的分析框架，从经济活动微观主体的心理活动出发，将复杂的人类行为纳入经济研究之中，分析经济主体的选择、判断和抉择等经济行为，进而解释传统经济学无法解释的非理性的经济现象，从而构建起一门独立的科学――行为经济学。行为经济学放宽了传统经济学理论中完全理性人的假设，把人定义为有限理性、存在自我约束，并且是有限自私，从而行为经济学增强了对现实中非理性现象的解释力。行为经济学主要包括前景理论、启发式认知偏向、偏好理论等。现如今，人们越来越多的运用行为经济学的理论解释现实生活中出现的各种现象，包括房地产领域的相关非理性现象。
1.前景理论
前景理论是由美国普林斯顿大学心理学家卡尼曼和特维斯基共同提出。前景理论重新定义了一个价值函数v（x），引入经济分析模型取代了古典经济学中的效用函数u（x）。价值函数v（x）有三个重要的性质，即参照依赖、敏感性递减和损失厌恶。
（1）参照依赖
参照依赖指人们在对损失和收益的心理衡量是财富的相对变动，而不是财富的绝对值。并且相对变动变动的衡量需要一个参考点，而人们对参照点的选择一般是以目前的拥有的财富为基础。当获得的财富高于参照点时评价为收益；当所得财富低于参照点时评价为损失。从价值函数图可以看出：收益和损失是相对的，坐标0点是参照点而不是绝对值0点（董志勇，2006）。
（2）损失规避和敏感度递减
首先，损失规避是指人们对损失比收益更加敏感，即相等的损失金额要比相等的收益金额对人们产生跟大的心理冲击，人们都倾向于规避损失。价值函数在损失区域的斜率要比在收益区域的斜率大很多。而敏感性递减是指人们对收益和损失的边际价值都会随着收益和损失的增大而减少，呈反向变动关系。价值函数是S型函数，在收益区域是凹函数，在损失区域是凸函数（宋超英，张乾，2008）。
2.启发式认知偏向
启发法是指人们做出决策时的一种思维捷径。启发式认知偏向是只人们在遇到复杂并且不确定的事件时，人们经常依赖过去的经验而去不加思索地作出判断。启发有时是相当有效的，但是有时会造成重大的误导，作出错误的决策。启发式认知偏向包括可得性启发偏向、代表性启发偏向和锚定效应。其中代表性启发偏向是指人们在不确定的条件下，机械地用类比的方法去判断身边的事物，并作出决策。正是由于代表性启发偏向，人们通常认为如果A事件相似于B事件，那么A事件与B事件就是同类事件，并且他们的程度越高，将A事件与B事件看做为同一事件。这往往会导致人们作出错误的决策。
3.羊群效应
在现实的市场中，存在着很多用古典经济学难以解释的异常现象，最典型的就是羊群效应。羊群行为是我们现实中最常见的一种特殊非理。当人们对某个事件的发展趋势不了解或者没有足够的理由说明他证券，于是就参照周围其他人的行为进行行动，这就是典型的羊群效应。但实际上其他人也是同样的心理，以至于一旦由于某种偶然的原因导致了周围的人开始做出某种行为，这是其他所有的人会跟随其行动，最后爆发羊群效应。
三、应用行为经济学理论对房地产价格持续上涨进行分析
1.基于前景理论的分析
（1）参照依赖
首先，我们根据参照依赖理论解释为什么在房地产价格持续上涨的过程中，虽然人们收入增加很少，但是却愿意购买以前还觉得相当昂贵的房子。终其原因，主要是因为在房地产市场中，消费者的购买决策主要取决于内心对于住房价格的判断，而价格的判断需要有一个参考点，即人们的心理价格。比如很多年前，人们对于普通的房子心理价格是20万。如果人们花30多万买了一套房子，人们就会觉得太贵。但是随着房地产价格的持续上升，人们对房屋的心理价格已经达到60万，这时候如果人们花40多万买房子反而觉得相当便宜。这个心理价格则是由市场上房地产的价格反复刺激形成的。从中可以看出，人们并不是按照自己的边际效用来衡量房地产价格的，也不是古典经济学中的实现了边际效用最大化。
（2）损失规避和敏感度递减
投资学理论说：“赢利持有，亏损抛出”。但是这个理论对房地产市场的投资并不适用，人们在进行房地产投资则是：“赢利抛出，亏损持有”。这就是著名的处置效应（宋超英，张乾，2008）。现实世界中，人们在面对风险和收益时人的态度会出现逆转，对待收益是风险规避而对待损失是风险偏好。这主要是因为人的感官在接受外来的刺激时，敏感性会逐渐递减。例如一个人在房地产市场上进行投资，如果随着房地产市场的价格上涨他已经收益了5万元，之后房地产价格接着上涨，他收益又增加5万元，但是因为敏感性递减，他从后面的5万元收益中获得的快乐远远小于之前的5万元收益，虽然收益的金额是相等的。相反，当人们在房地产市场面临损失时，则是另一个完全不同的心理账户，即便是损失的金额和收益的金额在绝对值上是相等的，但是对于人们的敏感性是不同的，人们对损失的敏感度比对相等收益的敏感度要大很多；人们根据自己的参照点评价增加损失和减少收益己经完全是不同的，因为他们分处于两个完全不同的心理账户。人们对于损失是单独的心理账户，敏感性同样呈现递减的特点，即随着投资房地产市场的损失逐渐加大，人们的痛苦增加程度的也递减。同样人们投资房地产市场，随着房价的下跌人们先损失了5万元，他们会非常痛苦。但是当房地产市场进一步不景气，价格继续下跌5万元，他的痛苦会增加，但是痛苦增加的程度比之前的那5万元少很多了。如果房价再持续的下跌，他便泰然处之不顾了。所以我们可以看到房地产市场存在大量的这种非理性投资行为现象：当房地产价格持续上升时，房地产交易量相当多，换手相当频繁，价格被进一步推高，进一步促进房地产市场价格的上升；而在房地产市场不景气时，伴随着房价的持续下跌，交易量相应的持续减少。
2.基于启发式认知偏向理论的分析
现如今，中国房地产市场上价格持续上涨就是投资者通过代表性偏向进行判断导致的。人们自用房购买决策中，如果房地产价格持续上涨，人们会根据过去房价的增长趋势预测以后房价还会进一步上涨，因此会提前购买自用房。同样，人们在进行房地产投资过程中，人们同样会根据过去房价的增长趋势预测以后房价还会进一步上涨，因而尽早买进房地产进行投资。然而人们在房地产市场的投机行为，如果连续获得成功，这样会促使他们得出房地产价格任然会持续上涨的结论，这样会导致房地产的交易量持续增加，价格持续上涨。另外，人们还会将房地产投资成功的原因归为自己的购买行为，这样会促使投资者不再仔细分析投资成功的原因，而直接归为自己的行为。如果根据他的预测，房地产价格进一步上涨，那么人们就会更加相信自己的投资行为，并促使房其更加热衷于地产市场的投资。房地产价格的持续上升就是这种认知偏向导致的，在房地产价格上升阶段，由于人们的启发式认知偏向进一步促使房地产价格进一步上升。
3.基于羊群效应理论的分析
房地产市场存在大量的羊群效应：当房地产市场繁荣的时候，房地产价格会长时间的上涨，消费者对于房价的参照点不断提高，买房子获得的收益也不断提高，这样就会使越来越多的投资者加入到买房的行列。由于房地产市场的复杂性，普通的投资者很难获取房地产价格变动的信息，同时信息也是相当不对称的。因此，缺乏信息的购房者主要是通过观察周围人的行为来获取信息。当看到周围有相当多的投资者加入到购买房地产的行列时，人们就会模仿其他人的行为，这样就会导致投资房地产投资市场的人会越来越多，从而促使房地产价格持续上涨。
四、政策建议
国家和政府应该重视中国房地产市场价格持续上涨中存在的种种非理，制定相关政策以防范和控制房地产市场价格的过度增长。
（1）制定商品房销售网上备案和登记制度。当房屋预售后必须在网上登记，避免房地产开发企业一房二卖的违规行为，有效解决房地产市场上供需双方信息不对称的问题。
（2）执行期房限转政策。即限制房屋购买者在交房之前的进行转让的行为，这样抑制短期投机行为，使房地产交易市场更加稳定的运行。
（3）对超过一套住房的人征收高额房产税。按人们拥有的房地产数量实行差额累进税率，拥有的房产数量越多，房产税的税率也就越高，这样可以增加房屋的持有成本，打击炒房者的投机行为。
（4）对超过一套住房的人征收交易税。征收房产的交易税可以增加房屋的转让成本，抑制房地产的过度投资行为，正确引导人们对房地产的投资和消费。（作者单位：陕西师范大学）
参考文献：
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