发布时间：2023-09-22 15:32:38
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产融资担保样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
我国房地产开发的融资方式包括银行贷款、股权融资、债券融资、信托融资、房地产基金等多种形式。房地产开发资金来源主要有：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、房地产企业自筹资金和其他资金。其他资金主要是定金及预收款，这部分资金在开发资金来源中占有很大比重。1998—2006年房地产开发资金来源及各项来源中，“定金及预收款”的占比一直在30％以上。另外两大资金来源是“自筹资金”和“国内贷款”。2006年，前三大资金来源总计21986.1亿元，占当年房地产开发资金来源总额的81.8％。虽然近几年“国内贷款”在房地产开发资金来源中的占比有所下降，到2006年已不足20％，但在“自筹资金”和“其他资金”中有很大比例来自银行对个人的按揭贷款，加上这部分资金，房地产开发中使用的银行贷款的比重在55％以上，房地产开发企业对银行信贷资金依赖较多。
房地产开发贷款是房地产企业主要的资金来源渠道。1998年以来，房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，房地产开发贷款余额从1998年的2028.9亿元增长到2006年的14076.4亿元。2007年6月末，房地产开发贷款余额达到1.7万亿元。
2006年，房地产开发资金中企业自有资金为5025.1亿元，占比18.7％，比1998年上升了6.2个百分点。近几年房地产企业新增自有资金主要是以投资为目的的社会资金，这些资金大多以股权融资的形式参与房地产开发。现阶段，房地产开发企业普遍面临自有资金不足的问题。为了达到国家对房地产开发项目自有资金比例不低于35％的要求，一些企业往往通过关联企业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等方法来筹措自有资金。
我国房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区的开发商推出，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”、“富岛投资券”，总计1.5亿元。1993—1998年上半年，受政策限制，房地产企业没有公开发行房地产债券。1998年以后政策限制逐步放松，房地产企业重新恢复了债券发行。如“1998深振业债券”、北京“首创债券”等。到1999年，债券融资额达到10.37亿元，在房地产开发企业的资金来源中的占比为0.23％。2000年以后，房地产开发企业的债券融资比例日益下降，2004年降至1998年以来的最低点，债券融资额不足2000万元，占比仅为0.001％。2005年5月24日人民银行了《短期融资券管理办法》，一些大型房地产公司万科、金融街、浦东金桥等陆续了发行计划。当年债券融资达到5.61亿元，在当年房地产开发资金来源中的占比为0.03％。
2002年7月，我国逐步开始办理房地产信托业务。2003年9月，中国人民银行出台121号文件，严格对房地产行业的银行贷款条件，房地产开发商纷纷寻找新的融资渠道，房地产信托在这种背景下迅速发展起来。目前，信托融资已涵盖了房地产投资的各个领域和环节，从土地开发到物业管理、从民用住宅到商用物业。2006年，投资于房地产的信托产品共发行99个，占全年信托产品总数的18.1％；发行规模167.3亿元，占全年信托发行规模的28.1％。
1998年房地产开发利用外资总额为362.74亿元，其中外商直接投资为244.3亿元，而到2001年，利用外资总额下降到130.22亿元，其中外商直接投资下降到93.32亿元。可见，一段时间以来外商对我国的房地产发展前景并不看好，因此投资规模迅速萎缩。最近几年中国宏观经济稳定高速增长的势头和房地产发展的上升态势使得外商对我国房地产市场的看法逐渐发生了改变。2006年房地产开发利用外资总额为394.4亿元，其中外商直接投资为297.5亿元。2006年利用外资总额在房地产开发资金来源中的占比为1.47％；2007上半年利用外资占比为1.8％。
我国居民住房融资的渠道主要包括商业性的购房贷款和政策性的住房公积金贷款。1998年以来，人民银行采取了一系列鼓励住房消费金融的政策，居民个人购房贷款余额从1998年的426.2亿元增加到2006年底的198542亿元，8年间增长了40多倍。个人购房贷款余额占同期金融机构全部贷款余额的比重从1998年的0.5％上升到2006年的8.8％。
与此同时，我国住房公积金也发展较快。2006年末全国住房公积金缴存余额为7871亿元，个人贷款余额为3804.7亿元。2007年6月末，住房公积金委托贷款余额达到4002.6亿元。
二、房地产金融存在的问题
我国房地产金融市场的现状一定程度上反映了金融市场体系创新空间的狭小，现有各种房地产融资方式的发展很不平衡，仍然过分依赖银行信贷，股权融资、债券融资、房地产投资信托融资等方式的融资额在房地产融资格局中的占比很小。房地产融资过分依赖银行不利于金融业及房地产业的稳定。房地产资金大部分来自银行，加强了房地产业和银行业的关联度，使银行系统容易受到房地产市场波动的牵连，承担较大风险。房地产业对银行信贷过分依赖，在某些情况下，政府对银行体系的调控有可能对房地产业造成直接的冲击。此外，单一的银行信贷融资方式也难以适应中国房地产行业快速发展的趋势。
近年来，部分地区房地产市场价格上涨较快，出现地区性的房地产热。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少。有统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70％以上，房地产开发企业高负债经营的问题较为严重。由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。
当前，假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。“假按揭”不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款。银行发放房地产贷款存在操作风险。突出表现在：一是贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实。二是抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效。三是个别基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施。
银行土地开发贷款面临着较大风险。一是土地储备中心资产负债率较高。虽然各地土地储备机构均由政府全额拨款组建，但目前一部分地区存在政府投入的注册资本金过少、注册资金不到位等问题，造成其对银行资金过分依赖，抵御风险的能力较低。二是银行难以对土地储备中心进行有效监管。各地土地储备机构大都实行财政收支两条线，土地出让金上缴财政专户，各银行对其资金使用很难监管。在地方政府资金紧张的情况下，土地储备机构极可能成为财政融资渠道，出让土地的收入有可能被挪作他用，甚至受地方利益驱使而悬空逃废银行债务。三是银行向土地储备中心发放的贷款没有有效的担保措施。当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用政府保证和土地使用权质押两种方式，这两种方式的合法性尚存在问题。从《担保法》的规定来看，政府及以公益为目的的事业单位不能作为保证人。土地储备中心只是代行政府部分职权的机构，并不是实质意义上的土地使用者，因而对其储备的土地也就谈不上拥有真正意义的使用权。可见，对于银行来说，土地质押并未落到实处。四是土地储备中心的运营风险。土地市场价格有很大的不确定性，譬如受政策影响土地价格可能大幅下滑，拍卖中土地流拍或中标人违约，都可导致土地出让的收入低于土地收购价格，形成银行信贷风险。
三、房地产金融发展前景
我国经济已进入高速发展阶段，作为支柱产业的房地产业也会更快地发展。为适应经济发展的要求，房地产金融需要深化改革和加快发展。
一是建立和完善房地产金融市场。在逐步完善房地产金融一级市场的基础上，逐步建立和完善房地产金融二级市场。在这个市场上交易的工具更多的是住房贷款机构发起的证券化产品，包括住房抵押贷款支持证券、商用房抵押支持证券等等。我国的房地产金融产品主要是贷款，并且贷款品种也不够丰富。因此，需要加快探索、开发新的房地产金融产品，一方面拓宽融资渠道，另一方面也要提供更丰富的贷款产品以适应贷款人不同层次的需要。为了支持房地产金融的良好运行，为市场服务的各种专业性中介服务机构是不可或缺的，包括房产评估机构、贷款保险（担保）机构、会计师事务所、律师事务所、评级机构等。
广州华南商贸职业学院曾小燕《解析民间金融现状问题及应对策略》指出我国民间融资活跃，主要方式仍为直接借贷，借贷利率总体上扬；从人民银行民间借贷样本监测中，能看到中小企业民间借贷规模呈加快增长趋势，借贷利率明显高于正规金融贷款利率。目前我国民间金融的形式既有民间借贷、合会、私人钱庄和典当行等传统的民间金融形式，也出现了一些具有新时代特征的民间金融机构如农村合作基金会、农村互助储金会等。东北农业大学经济管理学院侯阳在《我国中小企业融资难的问题及对策分析》中指出我国中小企业融资规模较小、融资渠道较窄、融资成本较高等方面的问题。据其调查显示，约有一半以上的中小企业企业经营者认为融资难是企业发展中遇到的主要障碍,而中西部地区中小企业经营者选择“融资困难”的比重更是高达八成。因此融资难是制约我国中小企业发展的主要矛盾。由于中小企业具有投资少、发展快，就业面广，能较好适应社会的需求，中小企业已经成为国民经济的重要组成部分和新的经济增长点。但中小企业大多是民营经济实体，资产值不高，管理机制不太规范，中小企业融资直接受制于整个经济运行环境。
2.我国中小房地产企业融资现状及存在的问题
目前，中小房地产企业融资渠道问题成因复杂，如果只从单方面分析中小房地产企业融资渠道的问题是不可能的，必须结合实际情况，才能更好地找到解决中小房地产企业融资渠道不畅的问题。
2.1企业本身的原因
由于中小企业大多采用资本密集型的经营模式，员工素质普遍不高，国内中小企业由于企业资金有限不得不减少人员编制，致使许多优秀人才流失，从而使企业的竞争力大大减弱。多数中小企业由于规模原因，仅有简陋的厂房和廉价的设备，缺乏融资必要数量的不动产,企业无法得到其想要的人才，从而导致技术水平不高，缺乏创新能力,导致在市场遇到大的波动时无法抗御市场风险。
2.3融资力度不够
目前，专为中小房地产企业提供信用担保的担保体系才刚刚起步,我国中小房地产企业的外源融资主要还是依靠间接融资。对于中小房地产企业来说，取得银行贷款难。效益一般的企业银行又不允许其作担保人，效益好的企业不愿意给其他企业作担保，，而中小房地产企业相互之间的担保常常变得有名无实；缺少适合中小企业的信贷管理办法，从而造成金融机构服务于中小企业时审批复杂、对中小房地产企业的信贷支持力度被削弱的现象。
2.4缺乏完善的法律、法规保障
目前，中小房地产企业融资的相关法律法规很不健全，限制了中小企业的融资，各种所有制的中小企业法律地位相当不平等，对中小房地产企业资信评级体系还未完全建立起来，缺乏专业权威的社会信用评级机构，中小房地产企业的潜在投资者将面临极高的投资风险，信用担保市场运作秩序混乱，支持中小金融机构发展的法律制度缺乏。
3.提高我国中小房地产企业融资能力的对策
根据上述我国中小企业问题和成因的探索，为了更好地如何改善融资难问题、拓宽其融资渠道，从而加快企业的发展,促进我国国民经济的健康发展。
3.1加大政府支持力度
今后，我国政府要尽快健全中小房地产企业法律体系，制定相关法律法规来提高中小房地产企业的地位。加大政府支持力度，根据各地的具体情况多样化实施扶持政策。如2009年7月20日由中国人民银行征信中心根据租赁业界要求上线运行的融资租赁系统，上线一年来，承租人为中小企业的登记有3000笔，约占总登记量的1/3，依据初始登记中选填的租金金额，可估算承租人为中小企业的租金金额累计约为244亿人民币，约占所有融资租赁合同累计金额的55%。
3.2加强内部管理，建立健全财务会计制度
中小房地产企业一方面可通过组织员工进行培训，提高员工素质，培养核心人才，提高总体素质，形成核心竞争力，增强企业的向心力，从而提高企业队伍的整体水平，塑造良好企业形象。建立健全财务会计制度。确定合理的筹资渠道和方式，做好筹资、投资等理财决策，分析每种融资类型所带来的成本和风险，树立全面理财观念。
3.3.深化金融体制改革，强化自身信用建设
中小房地产企业应恪守信用关系，树立企业良好的形象，让银行充分了解自身的经营信息，为企业开辟贷款的融资渠道，提高诚信意识，加强对自身债务的管理，防止资金链的断裂，确保自身在金融机构没有不良贷款的记录，从而树立良好的信用形象，努力协调银行的关系，有效配置资金，加强化企业自我积累，为公司的高效运行提供重要的物质基础，不断提高自身融资能力，为企业顺利融资创造良好条件。
3.4拓展融资渠道
典当行在我国具有悠久的历史，与银行贷款相比，典当融资的主要优势是方便快捷，能有效满足企业或个人急需的临时性资金周转等需求。近年来，海南省典当行发展速度较快。截至2012年6月末，海南省共有典当企业118家，实收资本11.1亿元；资产总额12.2亿元，同比增长30.3%；负债总额0.6亿元，同比增长96.5%。典当业务快速增长。2012年上半年，全省典当企业典当总额8亿元，同比增长18.61%。其中，房地产典当总额5.45亿元，同比增长24.39%。截至2012年6月末，典当余额5.74亿元，同比增长26.1%。其中，房地产典当余额3.9亿元，同比增长19.3%，占典当余额的66.3%，占比较高。
融资性担保公司运行情况
截至2012年6月末，海南省共有融资性担保公司49家，注册资本23.9亿元。其中：政府完全出资担保公司15家，民间出资担保公司32家，混合出资担保公司2家。2012年上半年，全省融资性担保公司发生担保业务794笔，同比增长15.23%；金额16.32亿元，同比增长13.78%。其中：担保个人贷款490笔，金额5.1亿元；担保企业贷款304笔，金额11.21亿元。截至2012年6月末，担保贷款责任余额33.47亿元，担保贷款不良率0.18%。
产生的作用及应关注的问题
（一）积极作用
准金融机构若有效监管，规范操作，将会产生较大积极作用。近年来，海南省准金融机构发展迅速，机构数量逐年增加，业务规模不断扩大，逐步覆盖一部分微小企业和农村金融领域，有效地弥补正规金融的不足，扶持地方经济发展。同时，准金融机构为相关的金融服务机构提供了服务收益，在将地下金融引入正轨、降低社会失业率、维护社会稳定等方面，都起着不可忽视的重要作用。
（二）应关注的问题
1.超范围提供民间融资中介服务。融资性担保机构、小额贷款公司和典当行等准金融机构主要是民营企业和个人参股，追求利益的最大化是其根本目的，在当前法律法规不完善、行业管理不到位的情况下，容易打“球”。以融资性担保机构为例，一般情况融资性担保机构被批准的经营范围是：贷款担保、票据承兑担保等担保业务，与担保业务有关的融资咨询、财务顾问等中介服务，以自有资金进行投资等业务。但个别融资性担保公司未开展融资性担保业务，而是超经营范围通过“担保理财”的名义搭建民间借贷平台，通过户外广告、宣传折页和产品推介会等方式广泛宣传其“理财”业务，为民间融资提供担保，进行贷前调查，公开承诺放款人可获得年息为15%的固定理财收益。
2.风险分担机制不合理。部分准金融机构的正常运作需要与金融机构合作，在取得金融机构授信的同时，要承担100%的责任，对处于成长初期的准金融机构而言，承担风险和责任较大成为制约其发展的因素。以担保公司为例，按照财政部《关于印发〈中小企业融资担保机构风险管理暂行办法〉的通知》要求，担保机构与协作银行应根据贷款规模和期限承担一定的比例责任。但实际操作中，风险并没有在担保公司和协作银行之间分散，大部分担保公司承担了全部风险。
3.通过准金融机构融资规避政策调控。2010年二季度以来，为抑制国内部分城市房价过快上涨趋势，国家加强了房地产市场的宏观调控力度，银行机构收紧了对房地产开发企业的贷款。在严厉的房地产调控政策下，部分房地产开发企业为获取资金转向准金融机构，规避房地产政策调控。如截至2012年6月末，个别小额贷款公司投放房地产业贷款余额占贷款总额五成以上。
4.资金费率高。准金融机构在费率执行、费用收取方面没有形成通用的行业标准。实际上，准金融机构的信贷效应是一种放大流动性的行为。在流动性收紧政策下，银行放贷的对象主要为大企业和其他一些优质客户，中小微企业只能寻求准金融机构进行融资，这就为准金融机构提高利率提供了机会，而高利率下的贷款反过来又会影响实体经济，不利于行业的长远发展。以典当行为例，根据《典当管理办法》规定：动产质押典当的月综合费率不得超过当金的42‰，房地产抵押典当的月综合费率不得超过当金的27‰，财产权利质押典当的月综合费率不得超过当金的24‰。截至2012年6月末，海南省典当企业典当月综合平均费率29.2‰。除动产质押典当综合费率低于法定综合费率外，房地产抵押典当综合费率和财产权利质押典当综合费率均高于该类业务法定月综合费率。
5.对正规金融体系的风险传递。《典当管理办法》（商务部令2005年第8号）规定，典当行贷款余额不得超过其注册资本；《融资性担保公司管理暂行办法》（银监会等七部委令2010年第3号）规定，融资性担保公司的融资性担保责任余额不得超过其净资产的10倍；《海南省人民政府办公厅关于深入推进小额贷款公司改革发展的若干意见》（琼府办〔2012〕98号）规定“对于年度考评结果为优秀或良好的小额贷款公司，其融资比例最高可放宽至资本净额的200%。资金来源渠道主要包括：银行业金融机构融资；法人股东定向借款……”。从目前的情况看，准金融机构在银行融资（或担保融资）的规模较小，对银行的风险传递影响较为有限，但未来有增加趋势。随着小额贷款公司的扩张，在资金来源有限的情况下，小额贷款公司从正规金融体系融资的需求较为强烈，在银行机构的贷款逐年增加。从担保公司的情况看，资本杠杆率将呈放大趋势，对正规金融体系的风险传递作用将趋明显。
建议
（一）完善准金融机构公司治理，加强风险内控
一是完善公司治理结构。进一步完善股东、董事、监事和经理之间的权责利约束激励机制和制衡机制，制定稳健有效的议事规则、决策程序和内审制度等。二是要建立健全内控机制，防范经营风险，促进稳健经营。三是要建立合理的薪酬激励机制，对高管实行问责制，防止其为追求超额利润而对风险过度承担。四是提高对准金融机构的经理人资质要求，提高从业人员的职业素养，强化从业人员的风险防范意识。
（二）健全监督管理体制，强化监管
目前对地方准金融机构的监管主要在审批设立和事后风险处置环节上，连续监管力度不够，风险预警系统薄弱，应参照监管金融机构的相关监管标准和国外相关监管经验，推进准金融机构的事前监管和过程监管。准金融机构监管部门要在法律法规和规章制度的框架下，规范准金融机构的业务流程、收费范围、收费区间等；对超范围经营、违规乱收费等行为，坚决予以处罚；要监督其贷款投向，禁止向国家宏观调控限制发展的产业或行业发放贷款，禁止向关系人发放信用贷款。准金融机构监管部门要定期与人民银行、银监部门沟通，实现监管信息共享，充分发挥宏观调控部门和银监部门在金融监管方面的专业技术优势，促进其业务稳健合规发展。
（三）政府扶持，切实解决地方准金融机构发展困难
关键词：房地产金融市场;房地产金融产品;一级市场;二级市场
作者简介：郝会会(1979-)，女，江苏徐州人，郑州航空工业管理学院，助教，硕士学历，研究方向：金融工程。
中图分类号：F832.45文献标识码：A文章编号：1672-3309（2008）06-0036-04
一、房地产业与金融业的关系分析
房地产与金融的关系，从广义上来说应该包括与房地产有关的金融活动。随着房地产业的发展, 房地产业与金融业的渗透和融合也日益加强, 逐步形成了相互依存、相互支持、共同发展的良性互动关系。房地产业与金融业两者间的关系，不仅仅表现在房地产业与商业银行、非银行金融机构之间的借贷业务上，更突出的表现在房地产和金融融合出来的房地产金融产品以及资本市场之间的关系上。
以金融机构为中介而为房地产的购买和开发提供融资服务的房地产金融市场体系，这一体系包括两个方面，一是初级市场(primary market)，也称一级市场，是房地产资金初始的交易市场，主要包括金融机构对房地产资金的需求者的各种信贷业务、新房地产证券的发行交易以及上述信贷和证券业务附属的金融业务，如政府机构、信托机构和保险机构等对房地产信贷和证券的发行的保证、保险和信托等交易活动；另一个是二级市场(secondary market)，是房地产金融产品再交易再流通市场，包括房地产金融中介机构将持有的房地产贷款直接出售或以证券的形式转让给二级市场机构的交易及房地产有机证券的再转让交易。
一级市场和二级市场共同构成了一个相辅相成的房地产金融体系。在初级市场上，资金的最终需求者是住房购买者和房地产开发企业，通过向金融机构贷款以及发行债券、股票等获得购房和开发房地产所需的资金，房地产金融机构通过吸收住宅储蓄，发行金融债券获得资金来源。
在初级市场上，金融机构贷放出大量资金，为了满足新的资金需求者的要求，金融机构往往会对原有的房地产金融产品进行再交易，把原来作为抵押的房地产或债券售卖出去，取得资金，再向资金需求者放贷。对于房地产债券的投资者来说，二级市场是他们出售房地产债券的场所，可满足他们对资金流动性的需要。二级市场为抵押贷款的一级市场提供了流动性，并充实了房地产市场的资金来源，使房地产抵押市场形成一个完整的体系。
二、我国房地产金融市场存在的问题
在发达国家成熟的房地产金融市场上，除了传统的信贷方式外，各种房地产金融中介机构为房地产企业提供了种类繁多的融资产品，例如，发行上市、项目融资、企业债券、股权融资、产业基金、房地产信托等。此外，成熟的房地产金融市场还存在发达的证券化二级市场，这不仅大大增强了房地产资产的流动性，为提供融资的金融机构分散和管理风险提供了有效的手段，而且也为市场投资者提供了多元化的房地产金融产品，使房地产投资具有稳定的资金来源。
我国的房地产金融市场还很不完善，房地产金融产品很少，主要依靠银行贷款，房地产融资相对困难。目前，我国还没有形成完备的房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二级市场。在一级市场（即按揭贷款市场）上，提供抵押贷款的金融机构基本上是商业银行，难以形成多元化、竞争性的市场结构。由于房地产抵押贷款期限长，需要建立一个二级市场(即住房抵押债权转让市场)来提高其流动性，但我国目前缺乏抵押贷款的二级市场经营机构，至今仍然没有建立房地产金融二级市场。由于抵押贷款证券化水平较低，资产流动性较差，使得金融机构无法进行有效的风险管理。而且也正是因为没有一个协调完整的房地产一、二级市场体系，即使是现在比较热门的房地产信托，也无法实现其期限转换和风险管理的市场功能。
（一）一级市场资金来源结构单一，银行系统风险集中
第一，银行信贷构成了房地产融资的主要方式。根据统计估算，60%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷。目前中国拥有3万家房地产企业，其中，上市公司只有137家（2006底），上市公司筹资总额所占房地产企业资金来源比例过小，如果考虑到其他上市企业通过证券融资后资金投向房地产业，则上市公司融资在房地产业总资金来源中所占比例会有所扩大，但仍然是一个较小的比例。
第二，房地产投资的市场风险和融资信用风险高度集中于商业银行。在我国目前的房地产市场资金链中，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动资金贷款和土地储备贷款等各种信贷方式，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。
第三，部分商业银行和其他金融机构存在经营行为不理性和不规范问题。由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展，在经营业务时容易产生急功近利、放松信贷条件的倾向。有的商业银行对政府担保项目盲目乐观，而忽视了这些项目所具有的风险性。
第四，住房公积金制度不完善，缺乏有效的管理和监督。目前的住房公积金资金管理中心是一个“行政化”机构，实行“房委会决策、中心运作、银行专户存储、财政监督”的管理体制。看上去很完善，但在实际的运作中，公积金的所有者无发言权，更无资金管理和监督权，导致公积金经常被当作准政府资金支配使用，挤占、截留、挪用公积金的现象屡有发生。
（二）二级市场尚未真正形成，没有形成完整的房地产金融市场体系
第一，缺乏多层次的房地产金融市场机构体系。我国目前的房地产金融市场主要还是由商业银行和部分信托投资公司组成，一些专业化的房地产抵押贷款机构和投资机构、担保机构和保险机构还没有出现。在发达国家成熟的房地产金融市场上，这些机构往往是最重要的房地产金融经营和管理机构。
第二，缺乏多元化、规范化的房地产金融产品体系。一方面，我国目前房地产业的有价证券发行还非常有限。另一方面，房地产信托虽然比较活跃，但规模较小，而且先天不足。总体上看，目前房地产信托功能较为单一，主要是提供“过桥贷款”，向尚未达到商业银行贷款条件的房地产项目提供前期信托资金，但不具有组合投资和期限转换的功能。另外，房地产证券化尚未起步, 缺乏风险转移机制。目前建立抵押贷款二级市场的必要性不充分，抵押贷款一级市场还不完善。二级市场的缺乏造成证券化程度低, 融资工具缺乏, 银行不能通过转让贷款债权的方式转移资金风险。因此, 没有二级市场的高流动性作为补充, 反过来也限制了房地产金融一级市场的发展, 金融机构在发放抵押贷款时过度谨慎, 最终导致整个房地产金融市场的发展受到限制。
第三，缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系。目前，我国房地产金融市场的中介服务体系还没有建立起来。例如，资产评估、信用评估、风险评估、金融担保、法律咨询等专业化中介服务机构发展还比较薄弱，而且这些专业化服务机构性质不明确、隶属关系复杂，其市场化运行和管理体制尚未完全确立。
（三）对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善
总体上说，房地产金融市场在我国还是一个新兴的市场，对市场和机构的监管和调控还需要在实践中进一步探索和总结。目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是相当滞后的。在金融分业监管体制下，监管部门受制于各种因素而无法进行有效监督、统一管理。
三、发展和完善房地产金融市场的对策
（一）鼓励房地产融资产品创新
从国际上看，金融创新为房地产金融市场带来了越来越多的金融产品，包括各种房地产股权、债券、基金、信托证券、抵押贷款、可转换证券等。因此，除了进一步完善传统的银行信贷渠道外，我国应大力发展多元化的房地产融资产品和融资渠道。
首先，要鼓励符合条件的房地产企业通过股票市场融资。通过股票市场筹集资金，不仅是房地产企业的重要融资渠道之一，也是提升企业品牌和知名度的良好途径。针对目前房地产开发商数量多、规模小的现状，可以鼓励满足条件的中小房地产企业通过二级市场上市融资。
其次，要培育和完善房地产债券市场。我国债券市场规模较小，利率风险较大。因此，要研究房地产企业发行公司债券的资格条件、风险管理等相关问题，积极探索房地产企业发行债券的有效方式和合理途径。
第三，要将房地产资金信托转变为真正意义上的房地产信托。目前许多房地产信托基本上是参照银行贷款的有关条款来执行，在很大程度上是银行贷款的变种，而信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如商业银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。因此，在加强对房地产信托监管的同时，要通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务。
第四，要积极推进房地产金融创新，开发其他各种具备条件的房地产金融产品。当前，尤其要尽快研究发展房地产贷款证券化金融产品的有效方式。
（二）大力发展房地产金融市场中介
与建立完整的房地产金融市场体系相对应，要建立多层次的房地产金融机构体系。商业性房地产金融机构体系包括房地产抵押贷款、住房按揭贷款、房地产金融担保、房地产信托、房地产租赁、房地产保险等各种房地产金融机构。一是要积极研究其他金融机构（如保险公司、投资基金等）进入房地产市场的可行性。二是要鼓励房地产信托、房地产基金等其他房地产金融机构的发展和完善。三是要建立二级市场经营管理机构体系，积极培育和发展房地产贷款证券化的经营机构、担保机构。四是要建立以住房抵押贷款保险为主的房地产金融保险体系。除现有少量的房屋财产保险、房地产责任保险、房地产人身保险外，尤其要发展住房抵押贷款保险和房产质量保险。最后，逐步完善住房公积金制度，并逐步规范管理和建立住房公积金监督体系。
（三）加强政策调控和引导，完善立法
首先，要加强房地产金融市场监管，规范房地产企业融资行为。在继续支持房地产业发展的同时，加大房地产信贷监管。应密切关注房地产信贷集中度问题，及时引导各商业银行拓展其他信贷业务。同时要继续加强房地产信贷管理，严肃查处房地产信贷中的违规问题，加强房地产信贷风险的管理和防范。
其次，要制定相应的政策，为房地产金融发展创造良好的外部环境。第一，监管机构要适应市场发展的需要，积极探索合理有效的监管方式。第二，要调整房地产贷款结构，完善房地产金融市场运行机制，形成多元化、多层次、竞争性的房地产金融市场体系。第三，要逐步建立并不断完善房地产金融市场的公共服务体系。要加快建设个人征信管理体系。尽快建立和完善房地产市场风险预警预报体系、房地产统计指标体系和信息披露制度。
再次，建立政策性房地产金融机构，引导房地产金融市场发育。我国房地产金融二级市场尚未建立，商业银行房地产抵押贷款的流动性风险较大。因此应借鉴国外经验，结合自身实践，建立房地产政策性金融机构。目前条件下，可考虑设立专门的政策性房地产金融机构，负责有关房地产金融方面一些具体规范的制定，为中低收入阶层提供按揭担保。
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Analysis of Problems in Real Estate Finance Market and Solutions
Hao Huihui
(Zhengzhou Institute of Aeronautical Industry Management, Zhengzhou, Henan, 450015)
一、房地产证券化概述
房地产证券化是指通过发行基金权益单位，将小投资者的资金汇集后购买房地产，或将房地产按价值单元分割成小的产权单位，出售给投资者，实行房地产所有权和使用权分离的一种投融资方式。房地产证券化的精髓在于通过有价证券的形式对原本价值大、周期长、位置固定的房地产进行价值分割，既有效解决了开发企业的融资困境，又使中小投资者能够分享房地产投资的利益，推动房地产投资与消费两方面的实现。房地产证券化的这一特性显然适应了当前国内一方面资金需求缺口巨大，另一方面投融资渠道匮乏的市场现状。
二、房地产证券化在我国推行的必要性
目前，已经有不少专家学者从我国的经济发展水平、房地产市场体系、证券市场体系、相关法律法规等宏观方面对我国房地产证券化的可行性及必要性进行了论证，在这里本文就不在赘述，本文从参与房地产证券化的各个利益主体的角度去剖析我国推行房地产证券化的必要性。
（一）商业银行
1、提高了银行信贷资产的流动性，改善了银行资产负债结构，降低了贷款风险。通过房地产证券化可以有效地分散金融机构发放住房抵押贷款的部分风险。从我国的情况来看，房地产贷款存在着一定的风险。一方面房地产开发商贷款的不良率较高；另一方面虽然个人购房贷款的不良率较低，但随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高，购房者的还款能力可能受到影响，按揭贷款可能出现风险。实施房地产证券化之后，通过预先出售抵押贷款，提早回笼资金，从而降低流动性风险。住房抵押贷款是一种期限长、流动性差的业务，银行又很难在短期内对负债结构做出相应的调整，抵押贷款证券化为金融机构根据变化的市场环境及时调整自己资产负债结构提供了有效途径。
2、改善了资本充足率，有助于提高银行资本利用率。住房抵押贷款的风险权重要比证券化后获得的现金或者投资的住房抵押贷款证券的风险权重高，抵押贷款证券化能够使银行等金融机构通过出售相对较高的风险资产，降低资产结构中的高风险资产的比率，提高银行的资本利用率。
（二）大众投资者
1、有助于降低居民住房贷款成本，刺激居民购房有效需求。房地产证券化为我国的住房贷款资金提供了新的资金来源。资金来源的增多，有助于降低住房贷款的筹资成本，进而会降低居民住房贷款成本，提高居民的支付能力与有效需求。
房地产证券化的投资利润率（6%左右），银行存款利率和普通的债券，虽然具有一定的风险，但是比起股票，其风险就微不足道了，而且房地产证券化具有很强的信用担保。投资者在选择项目之前应对项目做一个比较全面的分析，从而降低投资风险。
2、满足投资者的多元化投资需求。目前，我国居民拥有大量储蓄，到2006年末，我国金融机构储蓄存款余额已经达到将近161587.3亿元。2007年4月这一数字已经增长到了170728.12亿元。但是我国投资方式单一，存在巨大的潜在投资群。房地产证券是将符合要求的单笔债权聚集起来，形成以一组债权为基础的组合，实际上是将一定数量的在期限、利率、房地产类型等方面具有共性的多个债权进行投资包装及信用担保后，以证券的方式出售给投资者。同时，由于房地产证券的发行通常由政府机构或类似机构进行信用强化，其安全性比较高，有助于将潜在损失控制在一定程度内，能够较好地满足个人和机构投资者多元化的投资需求。
（三）政府部门
1、有利于完善我国投融资体系，健全资本市场。随着资本的快速扩张，我国金融市场在融资结构、组织结构和监管结构等方面均出现了许多问题，建立结构均衡合理且风险控制机制完善的金融市场体系，已成为我国金融市场发展战略转变的关键。房地产证券化通过资产支持证券的发行、金融市场职能的分解、金融风险的合理再配置以及信用的多重繁衍，优化了我国金融市场的结构。同时，作为重要的金融创新工具，将大大丰富我国金融投资工具，有利于增加我国资本市场融资工具的可选择性。房地产证券化可使筹资者通过资本市场直接筹资而无须向银行贷款或透支，同时其较低的融资成本有利于提高我国资本市场运作效率。
2、有效拉动国内需求、促进经济增长。将投资需求与消费需求二者并举，重视企业及居民个人的投资及消费，以实现对经济增长的双重拉动，有效刺激社会总需求的增长，带动整个国内市场活跃和国民经济的持续发展。
（四）房地产市场
1、有利于拓展房地产业资金来源，扩大房地产业融资规模，构建良好的房地产运行机制。据统计，到2005年末我国商品房空置量已超过1.14亿平方米，积压其上的国有商业银行贷款已超过3000亿，再加上新建的商品房，要想全面启动房市，约需要4500亿元的巨额资金。同时，在房市全面启动之后，为了保证房地产业的持续稳定发展，近期内每年至少还得投入不低于3000亿元的金融支持。这样巨大的资金缺口仅靠我国现有的住宅金融支持是远远不够的，而推行房地产证券化，直接向社会融资，并且融资的规模可以不受银行等中介机构的制约，有助于迅速筹集资金、建立良好的资金投入机制。
2、解决房地产企业融资难的困境。自从2003年的“121号文件”出台以后，房地产企业的贷款门槛大大提高了，没有充足资本的企业无法取得银行贷款，很难维持其地产开发行为。即使是资金实力强的品牌企业，也因为资金问题而制约其扩张行为，房地产证券化提供了一种新型的融资渠道，不论是大企业还是小企业，只要其项目前景看好，都会受到投资者的青睐，获得资金支持。
三、我国推行房地产证券化保障措施
（一）创造良好的房地产证券化制度环境。房地产证券化涉及房地产制度、金融制度和企业制度。因此，我国的房地产证券化将有一段艰难的路要走，要进一步深化房地产制度、金融制度、企业制度改革，规范资本市场特别是证券交易市场的运作制定、健全相关法律，如制定《评估法》、《抵押物处置法》、《房地产保障法》、《特设机构特别法》等相关法律，或者在相关现行的行业法律法规中，如《商业银行法》、《金融资产管理公司条例》、《证券法》、《信托法》等，对参与证券化的各个机构的权利、职能以及业务范围加以确认，为保障房地产证券化的顺利实施创造条件。
（二）培育多元化投资主体。培育多元化投资主体，包括政府、金融机构、开发商、证券公司、保险公司、信托机构、个人投资者等。这里要特别说明的是，政府的有效支持和合理介入是相当有必要的，从发达国家的房地产证券化发展经验看出，政府在资金、担保、政策等方面的支持是非常重要的。政府同时还要致力于建立健全房地产投融资体系，为房地产证券化的实施提供保障。
（三）构建信用评估体系。独立、客观、公正的信用评估是住房贷款证券化成败的关键。以国外成熟的资产证券化体系为例，一般需要由国家出面，建立全国统一的担保机构，对证券化资产进行担保或保险，对个人信用予以认证，使其信用等级得以保障。当前亟待进一步加快住房贷款保险市场和担保制度的建设，规范信用评估行为，完善资产评估及个人信用认证的标准体系，从而提高国内信用评估机构的素质和水平，最终防范金融风险。
关键词：商业房地产 项目融资 风险分担 融资结构
商业房地产开发融资的特点
从2002年开始，商业房地产在我国飞速发展。统计数字表明，2002年，随着中国加入世贸，国内商业地产的资金比重陡增11.8％。一波商业房地产开发投资的浪潮在我国已经展开。
商业房地产开发投资要求巨大的资金投入。投资规模大、投资回收期长是房地产开发投资的共性，但商业房地产对资金的要求尤为突出。购物中心、特色商业区、Shopping mall等的建设一般都需要大量的资金，而且，商业房地产经营一般还要经过2～3年的过渡期，需要有雄厚的资金准备。因此，资金问题，历来都是开发商最为关注和颇费心机的问题。任何一家商业房地产开发公司，能否介入商业房地产市场，除了取决于其技术能力、管理经验以及它在以往的房地产发展过程中赢得的信誉外，还取决于其筹措资金的能力和使用资金的本领。许多开发商都是因为资金问题对商业房地产望而却步。
商业房地产具有高风险、高收益的特性。商业房地产的收益主要来源于租金收入，而能否获得租金很重要的在于物业价值的上升。目前在我国的许多城市尤其是大都市，商业竞争已经趋于白热化，商业经营的不确定性增大。同时在商业房地产很长的投资回收期内，周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群乃至政府的政策都会对收益产生极大的影响。而且，商业房地产经营过渡期的存在使开发商在这一期间内随时可能面临调整和亏损。因此，商业房地产经营的风险相当大。但是，与此同时，随着我国经济的飞速发展，而经济结构处于转型期，商业房地产开发投资中又蕴涵着巨大的商机。
商业房地产的上述特性说明能否筹集到足够的资金是商业房地产开发投资实施的前提，能否有足够长时间的灵活可用资金是商业房地产战胜风险的保障，并且应该做好投资失败分散风险的准备，否则一次失败对商业房地产开发企业可能是致命的打击。
项目融资的概念和特点
项目融资理论国际上产生于20世纪80年代，90年代开始实践运用。自从1981年3月FASB对项目融资进行正式界定之后，一直是国际金融界关注的热点之一。
“项目融资”是一个特定的金融术语，是“为一个经济实体安排的融资其贷款人在最初考虑安排贷款时，满足于使用该经济实体的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，并且满足于使用该经济实体的资产作为贷款的安全保障”。
中国银行的网站上，将项目融资界定为：“项目融资即项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。该融资方式一般应用于现金流量稳定的发电、道路、铁路、机场、桥梁等大型基建项目，目前应用领域逐渐扩大，例如已应用到大型石油化工等项目上。”
传统的融资方式是一个公司主要利用自身的资信能力安排融资。外部资金拥有者在决定是否投资或是否提供贷款时的主要依据是公司作为一个整体的资产负债、利润及现金流量状况，对具体项目的考虑是次要的。项目融资是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。如果项目的经济强度不足以保障贷款安全，则贷款人可能需要借款人以直接担保、间接担保或其它形式给予项目附加的信用支持。
项目融资至少有项目发起方、项目公司、资金提供方三方参与；项目发起方以股东身份组建项目公司；资金提供方为项目公司提供资金（或投资者购买项目债券）；资金提供方（债券投资者）主要依靠项目本身的资产和未来的现金流量作为还款保证，原则上对项目发起方项目以外的资产，没有追索权或仅有有限追索权。一般而言，项目融资有如下几个特点：项目导向、无追索或有限追索(non-recourse or limited-recourse)、风险分担、非公司负债型融资(off-balance finance)、贷款的信用支持结构多样化、融资结构复杂，融资成本较高、充分利用税务优势，降低融资成本。项目融资的根本特征就是融资不仅仅是依靠项目发起人的信用保障或资产价值，贷款银行主要依靠项目本身的资产和未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。因此，项目融资风险分担，及对项目融资采取周密的金融安排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险，是项目融资活动的重要内容。
项目融资的参与者一般包括：项目发起人(project sponsors)、项目公司（project company）、贷款银行(lending bank)、产品购买者或设施使用者(buyers or users)、工程承包商(contractors)、设备、材料、能源供应商(suppliers)、融资顾问(financial adviser)、法律与税务顾问(law or tax adviser)、有关政府机构(host government)、保险公司（insurers）、租赁公司（leasing company）、信用评级公司(ratings)。
项目融资与商业房地产的结合
目前我国商业房地产资金主要来自于房地产开发商、商业经营者自身的积累和传统的外源融资方式。开发商自身资金积累主要是指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权融资，前者积累过程相当缓慢，而后者目前在我国利用有限。传统的外源融资主要是银行贷款、信托投资、承包商带资承办等，其中尤以银行贷款为主。而银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格的限制。银行贷款项目的风险首先是由开发企业完全承担，然后由银行承担，非常不利于风险分散。而项目融资具有融资金额巨大、风险分担的特点，对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式，来实现融资目标和风险屏蔽的作用。
目前，项目融资在我国处于起步阶段，项目融资在传统意义上并不用于商业房地产项目融资，主要用于三大类项目：一是资源开发项目，如石油、天然气、煤炭、铀等能源资源，铜、铁、铝、钒土等金属矿资源以及金刚石开采业等均可成为项目融资的对象。二是基础设施项目。三是制造业项目，如大型轮船、飞机等。招商银行将项目融资的使用范围界定为：“项目融资主要用于需要巨额资金、投资风险大而传统融资方式又难以满足但现金流量稳定的工程项目，如天然气、煤炭、石油等自然资源的开发，以及运输、电力、农林、电子、公用事业等大型工程建设项目。”传统意义的项目融资需要现金流量稳定，而商业房地产的现金流量却具有波动性，因此，如何利用项目融资的优点为商业房地产项目融资，创造为商业房地产量身定做的项目融资模式是解决问题关键所在。主要内容为以下几个方面：
如何实现有限追索 追索的形式和追索的程度，取决于贷款银行对一个项目的风险的评价以及项目融资结构的设计。应该根据具体的商业房地产项目的风险系数、投资规模、投资结构、开发阶段、经济强度、市场安排以及投资者的组成、财务状况、生产技术管理、市场销售能力来安排。尤其取决于商业房地产开发企业自身的实力和项目的市场前景。
如何分担项目风险 风险分担是项目融资的突出优点，应该在投资者、贷款银行以及其他与项目利益有关的第三方之间有效地划分项目的风险，风险分担的程度取决于各方的实力和在项目开发中的利益对比。
如何利用项目的税务亏损来降低投资和融资成本 商业房地产项目前期投资巨大，可以考虑如何通过合并纳税来获得前期税收上的利益。
如何实现投资者对项目百分之百的资金要求 项目融资中股本资金的注入方式比传统的公司融资更为灵活，但在设计融资结构时应最大限度地控制项目的现金流量，保证现金流量不仅可以满足项目融资结构中正常债务部分的融资要求，而且还可以满足股本资金部分融资的要求。
如何处理项目融资与市场安排之间的关系 对于一般的项目融资而言，长期的市场安排是实现有限追索项目融资的一个信用保证基础，但是商业房地产市场前景难以确定，因此，在风险分担时，项目投资方应该给予债权人一定的保证。
如何结合项目投资者的近期融资战略和远期融资战略 长期融资的时间有的可达20年之久，但一般的投资者出于对当地的投资领域不熟悉采取谨慎之策，仅仅把融资当作是一个过渡，所以时间不会太长。而且由于种种情况的变化很可能涉及到“重新融资问题”的出现，其难易程度是根据融资结构的不同决定的。
如何实现投资者非公司负债型融资的要求 这是商业房地产项目融资的核心内容。
项目的基本融资模式主要有三方面的特征：
在贷款形式上。一个有限追索或无追索的贷款；购买项目一定的资源储量和产品。
在信用保证上。要求对项目的资产拥有第一抵押权，对于项目的现金流量具有有效的控制；要求把项目投资者一切与项目有关的契约性权益转让给贷款银行；要求项目成为一个单一业务的实体，除了项目融资安排外，限制该实体筹措其他债务资金；对于从建设期开始的项目，要求项目投资者提供项目的完工保证；市场方面，要求项目具有类似“无论提货与否均需付款”或“提货与付款”性质的市场合约安排。
时间结构上。无论融资方案如何复杂，其包括的两个阶段是：项目的建设、开发阶段和项目的经营阶段。几种具有代表性的融资模式有：投资者直接安排融资的模式；投资者通过项目公司安排融资的模式；以“设施使用协议”为基础的融资模式；以“杠杆租赁”为基础的融资模式；以“生产支付”为基础的融资模式；以“黄金贷款”为基础的融资模式； BOT 项目融资模式。
笔者认为在这些融资方式当中，商业房地产融资可以采用通过组建项目公司进行融资的方式。包括通过项目公司、项目子公司、合伙制结构三种模式：
通过项目公司安排融资 由投资者共同投资组建一个项目公司，以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。项目建设期间，投资者为贷款银行提供完工担保。第一，项目投资者根据股东协议组建项目公司，并注入一定的股本资金；第二，项目公司作为独立的生产经营者，签署一切与项目建设、生产和市场有关的合同，安排项目融资，建设经营并拥有项目；第三，项目融资安排在对投资者有限追索的基础上。在项目建设期间，投资者为贷款银行提供完工担保。
这是第三方财富管理机构展恒理财2013年年会现场的一幕，“毕竟抵押物是房子，而房价是不会跌的。”一位信托公司总经理被投资人拉住，问到底哪种信托产品更加稳妥，如是回答。这家第三方公司提供多种投资咨询服务，被关注最多的“红人”当属信托，但暗藏风险性最大的恐怕也是信托。
作为“影子银行”中的生力军。进入2013年，快速发展的信托业已经坐到了集中兑付的“火山口”。七万亿的资产管理规模，有3万亿在今年将面临兑付。尽管市场中不时传出关于信托产品信用风险的讨论，但到目前为止还没有一款信托产品到期不能还本付息。这就让信托在投资者眼里几乎成为一种保本保收益的“高息固定存款”。
一味追捧的背后是行业风险的不断累积。如长城人寿副总裁刘生月所说，“事实证明，没有那种低风险高收益的投资品长期大量存在于市场中。”
高利贷银行
房地产信托是信托行业爆发性增长的一个缩影。从2011年开始信贷持续紧缩，尤其房地产行业面临调控，融资渠道受阻，房地产企业纷纷绕道信托筹集资金。
由于地产行业对资金的饥渴和较高毛利，使得房地产信托回报率普遍高于其他信托产品。中信证券在集合信托产品跟踪报告中指出，在2012年11月成立的产品中，房地产信托平均收益率为10%，居市场前列。而在更早期间，中融信托旗下的一款房地产股权投资类产品更是给出过令人咋舌的17%预期收益率。在这种情况下，房地产企业通过信托融资成本高昂，一些中小房地产企业甚至付出超过20%的利率。信托无疑成为影子银行体系中的“高利贷银行”。
2011至2012年是房地产信托集中成立的阶段，以近一年来信托平均期限范围1.5?2年估算，2013年地产信托面临着集中兑付的压力。根据中金公司报告，2013年预计到期房地产信托规模为2，816亿元，本息合计总还款额约为3，100亿元，与2012年相比增加了近1/4。
但这并不能抑制房地产信托发行的热情。在今年1月份的第二个星期，新成立信托计划88只，其中房地产信托产品数量居首，与此伴随的是关于房地产信托的风险事件不断暴露。
1月8日，山东齐鲁瑞丰拍卖有限公司对中信信托一款信托计划的抵押资产进行首次拍卖，惨遭流拍。
同一天，中泰信托有限责任公司与高远控股有限公司在上海对簿公堂。
不过信托业人士对这类项目的处置并不太担心，因为一般情况下房地产信托的抵押物都是打折估算，只要当初估值没有问题，市场流动性可以保证的话，资产都是安全的。这种安心之中甚至还有另外一层含义，就是地方政府兜底的隐性担保。有做了鄂尔多斯房地产信托产品的经理说：“楼房烂尾了也不可怕，那地底下全都是煤。”
覆巢之下无完卵
在展恒理财的年会上，某信托公司总经理在讲解信托产品风控问题的时候，明确表示，“虽然监管层明确下文禁止地方政府为信托产品进行担保，但信托公司在发产品时还是会看当地政府的信用和担保意愿，是有隐性担保的。”
与地方政府信用捆绑在一起的还有政府平台融资类的信托产品——信政合作。
在地方政府银行信贷收紧、发债监管严格的背景下，借道信托融资成为大势所趋，近一年来发展迅猛。用益信托网数据显示，2012年基础产业领域成立987款信托产品，募集资金2，163.75亿元，占总成立规模的28.79%，超过当年房地产信托募集规模，占据各类业务榜首。
这类业务中的风险主要为利率错配。信政合作信托的融资成本一般在10%以上，而平台类公司从事基建项目，资产回报率通常较低，不会超过5%。长期利用信托资金使得平台类公司信用风险升高，并进一步抬升信用利差。
信托的风险就像雪球一样在不断滚动累积，却没有释放。一旦资产扩张慢于资产恶化的速度，就会爆发信用危机，而政府如果进行“清理整顿”，抽走部分资金，也会使资金链断裂，引起系统性风险。信托现在的资产管理规模已达7万亿，在这样巨大的规模下是否还能保持高速增长市场人士普遍怀疑。
有专家表示，像信托这样的影子银行体系，把大的风险扔给政府、国家，享受着隐性担保的补贴，赚着高风险收益的钱。中金公司则认为，这一体系主要带来四个方面的问题。首先是风险缺乏有效监管；其次造成了无风险利率定价错误；再次是政府部门参与到“影子银行”体系中，对私人部门资金造成挤压；最后造成信贷量、M2等货币数量指标意义下降。
正如某业内人士说：“信托最大的风险为系统性风险，所谓覆巢之下无完卵。”
“影子”扩张背后政策沃土
那么我国的影子银行体系为何会出现爆发性增长呢？
很多研究人员都将其归结为货币政策的紧缩。由于宏观政策的影响，表内偏紧，表外偏松，造成了影子银行规模的迅速扩张。
目前，国内银行放贷的渠道卡得很死，一方面使银行揽存动力较强，导致社会利率水平抬升；另一方面，企业尤其是民营企业及受调控行业难以通过正常的银行信贷获得资金，只能依靠非贷款渠道解决资金需求。去年的社会投资额中大约60%是企业自筹，来自非贷款渠道。今年预期投资还要维持高速增长，所以影子银行扩张速度仍然会保持在高位。
以房地产为例，房地产开发项目贷款受到限制后，房地产公司纷纷转向信托融资；房地产信托被叫停后，又转向资产管理化基金筹资。监管与被监管之间就是一场猫捉老鼠的游戏，结果是推高了整个社会的融资成本，降低了资本效率。
有专家认为，中国的风险是经济不增长，应当承认实体经济对流动性的需求的合理性，通过表内信贷去满足企业的融资需求是最好的方式。所以，对影子银行过快增长，应当疏堵并重，加强对其监管的同时，放松表内信贷的管制。
关键词：房地产业；融资问题；现状
对国民经济的发展起着重要作用的房地产业是国民经济支柱型产业，需要充足的资金来支持其运行和发展，随着国家对房地产业的宏观调控和我国房地产业融资体制的不断变化，房地产企业的资金链面临着日益严竣的挑战。每个房地产企业现在都面临着如何解决资金瓶颈的重大问题。只有有效的解决房地产融资困难的问题，才能促进房地产健康快速的发展。
一、目前我国房地产业融资问题的现状
（一）房地产业融资难度大
目前，我国房地产业普遍存在融资难度大的问题，特别是国家121文件发出后，银行利率提升，房地产企业将面对银行紧缩银根的融资困难，而这更加重了房地产企业的融资压力。121文件的出台不仅使开发资质低的小开发商和项目公司受到影响，就连盲目扩张的大开发商也在一定程度上受到冲击和资金链断裂的威胁。
（二）缺乏完善的房地产金融体系
在我国，多层次的、系统的房地产金融体系目前还没有形成，面临着担保机构、投资机构、专业房地产抵押贷款机构和保障机构缺位严重的现象；房地产金融市场中介服务体系还没能做到独立有效；多元化、系统化的房地产金融产品体系的缺乏等，这些都导致房地产金融面临风险。
（三）可利用的融资渠道单一
目前融资渠道单一，主要是银行贷款。但正是由于这种单一的融资现状，在支持房地产发展的同时，也使得整个银行系统要承担期房贷款带来的问题、承担假按揭贷款的风险、市场和法律等各种风险。
二、造成房地产业融资问题的主要原因
（一）房地产金融市场不完善
房地产金融市场的完善，对于促进房地产业的发展起着积极的作用。但是目前121文件的出台造成房地产业融资压力加重，虽然房地产信托在迅速发展，但还是不能达到房地产业的融资要求。房地产业在宏观政策的调控和限制下，只有少数房地产公司在证券市场上市融资，缺乏一定量的资金的支持，无法保证资金运行的质量。
（二）房地产自身管理不到位
我国房地产企业绝大部分资金来源于银行的贷款，由于市场竞争加剧，利润空间压缩，造成资金的自我积累能力下降。并且，大多房地产企业没有建立相应的财务监管和风险控制机制，财务利用率低下。加之管理者竞争意识薄弱，对于国外资本大量涌入，没有制定正确的应对措施。这些现象都极易造成房地产业面临金融风险。
（三）缺乏国家法律法规的有效监管
近些年来，房地产业竞争愈演愈烈，面对不断降低的利润空间，房地产业面临的风险也越来越大，加上房屋空置率长期居高不下，造成房地产业的潜在问题在金融风险的威胁下更加容易爆发。对于这些问题，我国有关房地产金融等方面的政策法规还没有完善、形成系统，因此在实施过程中会比较困难，对于有效规范、引导房地产业的环节发展还没能发挥太大作用，也使金融创新面临无法可依的困境。
（四）缺乏专业的资金运作人才
目前，我国房地产业起步较晚，也还没形成较大的规模，特别是在人才培养上还未得到充分的重视。房地产需要大量资金的运作贯穿始终，并且它本身也存在着一定的风险，这就需要有具备财务、法律、营销等方面知识的专业人才来运作这些资金，防范经营风险。但是我国在这方面的人才培养上投入不足，致使这方面的人才还很缺乏。
三、改善房地产融资问题的策略
（一）加强政府政策扶持和法规建设
房地产是一个需要大量资金，并具有高风险的行业，需要政府投入足够的政策扶持，政府可以通过制定有效的政策措施，直接或间接的对其进行调控，如对低收入阶层提高首付抵押担保、提供房地产低息贷款政策等。同时也应完善房地产金融方面的立法，如将《证券法》《保险法》等不利于房地产金融发展的条例加以修改等，有效的规范房地产市场运作，促进房地产金融的健康发展。
（二）完善房地产业的自身管理机制
学习国外先进的管理理念，结合我国目前房地产业的实际情况，完善房地产自身的管理机制。优化自身的组织结构，使其向扁平化结构发展，并建立健全的内部监督机构；实施有效的内部控制机制，完善内部审计，加强对财务的管理，提高财务的利用效率；建立风险预警和风险规避机制；同时，加强对房地产财务信息的披露。
（三）使用多种融资方式
在融资方面，国外有许多先进的方式值得借鉴，我国也应该进一步完善房地产融资市场，建立多种融资渠道，比如：①发展房地产信托投资，通过信托产品的深化开发，达到降低投资风险提高收益的目的；②发行房地产债券，面向社会融资；③与金融保险业合作，推进房地产业与保险业的结合，共同进行房地产开发；④开展租赁融资，在建设前与租户签订长期的合同；⑤实施海外融资。
（四）增加在人才培养上的投入
房地产投资本身是一个专业化很强的领域，它需要有专门的人才，特别是需要有具备财务、法律、营销等方面知识的多技能型人才。企业应当格外注重这方面人才的培养，投入资金对他们进行专业化的培训，同时实施有效的激励机制，这样有利于激发他们的积极性，提高工作效率，减少不必要的风险。
四、结束语
我国的房地产产业在国民经济中的地位越来越重要，有逐步成为我国经济发展新的支柱产业的趋势。由于我国房地产业起步晚，还存在诸多的问题，我国政府应当进一步加强对房地产的政策扶持和完善相应法律法规的建设。同时房地产业也该注重自身的建设，加强内部管理，提高对专业人才培养的力度。
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