发布时间：2023-09-22 15:32:48
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的投资决策的方法样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
[关键词] 固定资产投资 证券投资 决策方法
投资是企业重要的财务活动之一，它通常是指企业将一定的财力和物力投入到一定的对象上，以期在未来获取收益的经济行为。投资活动可以按多种标准进行分类，其中按投资方式的不同可分为直接投资和间接投资，直接投资又称为实物投资，是指直接用现金、固定资产、无形资产等进行投资，直接形成企业生产经营活动的能力。直接投资往往数额大，回收期长、与生产经营联系紧密。
间接投资一般也称为证券投资，是指用现金、固定资产、无形资产等资产购买或取得其他单位的有价证券（股票、债券等）。
固定资产投资的规模大小和技术的先进程度、证券投资的规模大小和投资对象的合理性，在很大程度上决定了企业经营和发展的潜力，因此，对固定资产投资和证券投资决策方法的研究和使用对企业的生存和发展都具有十分重要的意义。
一、固定资产投资决策
1、固定资产投资决策方法。如前所述，固定资产投资直接影响企业的生产经营规模，由于它投资数额大、投资回收期长、一经决策和实施就难以改变，因此固定资产投资决策成败与否后果深远。实务中，企业在进行固定资产投资决策时，一般都要提出几种投资方案，进行反复比较后从中选取最佳或最合理的方案，这就需要运用净现值法、内含报酬率法、现值指数法、投资回收期法、平均报酬率法等投资决策方法，但现行财务管理理论和实践对固定资产投资主要采用净现值(简称NPV)法。所谓净现值是指投资方案的未来现金流人量的现值和现金流出量的现值的差额。用公式可表达为：
NPV=∑CIt／(1+i)t—∑COt／(1+i)t
其中：CIt表示第t年的现金流入量；COt表示第t年的现金流出量；i表示预定的折现率。
净现值法的决策规则是：在只有一个备选方案的采纳与否决策中，净现值为正者则采纳，净现值为负者不采纳；在有多个备选方案的互斥选择决策中，应选用净现值是正值中的最大者。
2、对固定资产投资决策方法的说明。不难发现，净现值法与其他方法相比具有以下优点：
(1)净现值法考虑了资金的时间价值，能够反映各种投资方案的净收益，即以各种投资方案收益的大小作为投资决策的依据，因此是一种较好的方法。
(2)净现值法与企业的财务管理目标相一致。投资方案的净现值就是该方案能够给企业增加的价值，因此要实现企业价值最大化这一目标，就必须在多种备选方案中选择净现值最大且不小于零的投资方案。
因此，现行企业财务管理工作中主要采用净现值法进行固定资产的投资决策。
二、证券投资决策
1．证券投资决策方法。证券投资决策的目标就是将投资收益和投资风险风险联系起来，对二者进行权衡后选择最为合理的证券进行投资。因此，证券投资决策主要是讨论如何在规避风险的基础上最大限度地获取证券投资收益，这就是著名的投资组合理论。投资组合理论最初由马考维茨(H Markowitz)于20世纪50
年代创立，后经威廉夏普(W Sharpe)等人发展，主要运用证券投资回报率的期望值E和系统风险系数β两个指标表示一个证券(或证券组合)的投资价值，以此为基础的分析被称为“E—β”分析。
证券投资组合的风险可以分为两种性质完全不同的风险，即系统风险和非系统风险。系统风险又称为不可分散风险或市场风险，是由于一些会影响到所有公司的因素如战争、通货膨胀、经济衰退、金融危机、国际市场的变化引起的风险。这些因素对任何企业来说，都是不可避免的；非系统风险又称为可分散风险或公是指发生于个别公司的因素如新产品开发失败、失去一项重要合同、重大项目投标的失败、竞争对手的出现、生产工艺技术的老化等所造成的风险，此类风险可以通过多元化的投资来分散或消除。
2．对证券投资决策方法的说明。资本市场理论和实践研究表明，证券的回报率和系统风险之间存在着很高的相关性，即风险与收益对等，高风险可以用高回报来补偿，而低风险则伴随着低回报。在完全有效的资本市场中，证券的价格反映其价值，证券的价格在任何时刻都应与其价值相符，因此购买或出售证券只能获得与该证券的系统风险相一致的回报率。也就是说，证券投资的净现值等于零。因此证券投资决策不能用净现值作为评价指标，而应采用“E—β”分析法。
综上所述，对固定资产投资与证券投资决策方法的差异归纳为以下几点：
(1)现行企业财务管理理论和实践对固定资产投资决策主要采用净现值(NPV)法，而对证券投资决策则采用回报率与风险(E—β)分析法。
(2)只有当固定资产投资方案的净现值不小于零时，才有可能接受该方案，而证券投资方案的净现值一般为零。
(3)由于证券市场的竞争性远远高于产品市场，使得证券市场能够迅速达到竞争性均衡状态，因此，证券投资的平均租金高于零；而产品市场或者因为存在垄断和寡头，或者因为某个或某些企业的创新而使得该行业调整到竞争性均衡状态还需要一定的时间，所以固定资产投资可以赚取经济租金。
三、原因分析
1．从资本资产定价模型的角度来看。上面的分析似乎表明固定资产决策和证券投资决策是两种截然不同的决策类型，其实并非如此，两者实际上都使用资本资产定价模型来量化风险。
威廉夏普1964年开创的资本资产定价模型(Capital Asset Pricing Model，简称CAPM)被认为是财务管理学形成和发展中最重要的里程碑，它的出现第一次使人们能够对风险进行定量分析。这一模型为：
Kj=Rf+βj(Km—Rf)。
式中：Kj表示第j种股票或第j种证券组合的必要报酬率；Rf代表无风险报酬率；βj表示第j种股票或第j种证券组合的β系数；Km表示所有股票或所有证券的平均报酬率。
可见，资本资产定价模型简单、直观地揭示了证券的期望报酬率与风险之间的关系。
例：当前的无风险报酬率为6％，市场平均报酬率为12％，A项目的预期股权现金流量风险大，其值β为1．5；B项目的预期股权现金流量风险小，其β值为0．75，则：
A项目的必要报酬率=6％+1．5×(12％—4％)=18％
B项目的必要报酬率=6％+0．75×(12％—4％)=12％
因此，资本资产定价模型是证券投资分析的直接工具，应用资本资产定价模型可以直接预测证券投资组合的期望报酬率；而在固定资产投资决策中，资本资产定价模型同样发挥作用，即可以用于估计固定资产投资方案的机会成本，固定资产投资方案的风险越大，资金的机会成本也就越大。如果固定资产投资方案的净现值大于零，就说明该固定资产投资方案的期望报酬率大于资金的机会成本。
因此，无论是固定资产投资决策还是证券投资，资本资产定价模型都是一个有效的工具，所不同的是，在证券投资决策中，资金的机会成本就是该证券投资的期望报酬率；在固定资产投资决策中，用估计的资金机会成本作为折现率对固定资产投资方案的预期现金流量进行折现，计算其净现值，并根据计算结果的大小对投资方案作出取舍。
2．从经济租金和有效资本市场假说的角度来看。
Abstract: To well resolve the problem of stock long-term investment, based on the analysis of the characteristics of the stock long-term investment, the paper analyzes the factors that affect the decision making of the stock investment from the perspective of macroeconomic environment background，industrial status，management state and stock value, further, the evaluation index system is established. The TOPSIS method is introduced into the application of the decision making for the long-term stock investment which provides a new way to tackle the similar problems.
关键词： 股票投资；投资决策；层次分析法；逼近理想解方法
Key words: stock investment；investment decision；AHP；TOPSIS
中图分类号：C645 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）21-0175-02
0 引言
企业投资决策，是企业决策者根据企业自身的发展规划以及国家经济建设的相关方针和政策，综合考虑与投资项目有关的各类信息，采用科学分析的方法，对投资项目进行技术经济分析和综合评价，选择项目最优投资方案的过程。股票投资是指投资者(法人或自然人)购买股票以获取红利及资本利得的投资行为和投资过程，随着我国证券市场的不断发展和相关配套法律政策的不断完善，股票投资已经成为企业直接投资的重要渠道之一。本文的研究，以企业股票长期投资决策问题为研究对象，通过对股票长期投资问题的特点分析，构建基于层次分析法的指标赋权模型和基于TOPSIS的综合评价模型，进而通过示例说明了方法的具体应用过程。
1 股票投资特点分析
股票投资的特点主要包括收益性、长期性和风险性：①收益性。进行股票投资的目的，在于获取包括股票升值、股息和红利等在内的经济收益；②长期性。股票投资的长期性指的是，购入某项股票的同时意味着认可该企业的经营管理水平，认为反映该企业价值的股票价格在未来的某个时点会有较大的上升空间；③风险性。股票投资的风险来源主要来自于企业经营和收益的变化，同时，股票投资的风险也受到股票市场本身波动性的影响，即使企业本身经营状况良好，国家宏观政策的调整也会给股票市场带来巨大冲击。
2 股票投资决策影响因素分析
股票投资决策需要考虑的因素很多，概括起来可以归纳为以下方面：
2.1 宏观经济环境 国家的经济周期、财政政策、货币政策、法律政策等对股票价格走势影响很大，例如，当宏观经济处于繁荣期的时候，市场总体需求量大，有助于促进股票市场的繁荣，反之，当经济处于萧条期或衰退期的时候，整个市场需求降低，企业利润减少，股票市场也会随之萎靡；又如，当国家实施宽松的货币政策时，有助于促进股票价格的上升，反之，当国家实施紧缩的货币政策时，会抑制股票价格的上升。由于宏观经济环境对整个股票市场产生影响，因此，宏观经济环境分析属于股票投资决策的外部因素。
2.2 行业状况分析 行业状况主要包括行业的政策、行业生命周期和行业竞争。行业政策是政府对该行业发展的一系列政策的总和，对行业的发展、行业结构的调整和行业的组织等产生影响；如同经济周期理论一样，任何行业或产业的发展都会经历一个从初创期、成长期、成熟期到衰退期的全生命周期。一般而言，处于成长期和成熟期的行业，盈利能力较强，而处于初创期和衰退期的企业盈利能力则比较弱；另外，行业内的竞争强度也是影响行业业绩的一个重要因素，在完全垄断的市场环境中，垄断者容易获得超额利润，而在完全竞争的市场环境中，各参与主体只能获得平均利润率，因此，行业竞争强度越高，该行业内企业股票价格相对较低，反之，行业竞争强度越低，企业股票价格相对较高。
2.3 公司经营状况分析 就影响股票价格的决定因素而言，宏观经济环境和行业状况只是外部因素，而公司的经营状况才是股票价格的决定因素，尽管短期内股票价格可能由于投资者预期等因素背离由公司经营状况决定的股票价值，但是从长期来看，股票价格必然是其价值的具体体现。公司的经营状况可以由一系列财务指标反应，主要指标包括：
①资产负债率。资产负债率是负债总额除以资产总额的百分比，衡量企业在清算时保护债权人利益的程度。资产负债率=（负债总额/资产总额）×100％。
关键词：安全投资决策；安全成本；安全收益
中图分类号：F27文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）01-0175-01
1 安全投资决策的概念及作用
安全投资是指安全活动投入的一切人力、物力、财力的总和。从企业生产的角度，安全保护了生产人员，维护和保障了生产资料和生产的环境，是技术的生产功能能够得以充分发挥，安全就成为追求生产效果，经济利益的基础。安全对企业取得的生产和经济效益将产生有创造价值的作用，也就具有了投资的意义。而决策是人们在求生存与发展中，基于对客观事物发展规律及主观条件的认识和把握，寻求并选择某种最佳（满意）准则和行动方案而进行的活动。从人的生命、财产安全和避免危害、减轻损失的综合效益看，要使企业能够进行合理的安全投入，就必须改变安全投资的可行性评价模式，使企业看到安全投资的全面效益，做出最佳（满意）决策。
安全投资决策主要用于解决以下两个问题：第一，看投资方案的经济效果是否可以满足某一绝对检验标准的要求，即解决方案的“筛选”问题；第二，对于多种备选方案，看哪个方案的经济效果更好，即解决方案的“排队”和“择优”问题。
2 安全投资决策的基本要求
（1）扩大企业的成本范围，使其全面包括直接和间接安全成本，并利用安全成本的分类和安全成本会计来确认和计量企业的安全成本。
（2）正确进行成本分配。要求正确了解企业的生产过程，以使原来归属到费用项目的安全成本，能够采用适当的成本动因分配到特定的过程和产品上。
（3）要延长项目评价的时间范围，以便更好地反映项目的全部成本和效益。安全项目带来的，如产品质量、生产效益的提高，公司和产品形象的改进，减少的健康、医疗费用等只有通过考虑时间因素的财务指标才能更好地体现出来。
（4）采用考虑货币时间价值的项目评价指标，以使结果更符合现时并反映投资的实际成本和效益。
3 安全投资决策的步骤
安全投资项目具有一般投资项目的共同属性，因此有关财务评价中的常用指标也适用于对安全投资项目的评价。
3.1 安全成本的确认
安全成本可以看成是安全投资的支出（即以安全投入的人力、物力、财力），可以分为安全工程费用和安全预防费用。
安全工程费用A1，其经济目的是为实现一定的安全生产水平而提供基础条件，主要项目包括：①设备购入；②安全监测费；③安全工程的设计、评审费。安全预防费用A2，其作用是防止不安全因素的产生，主要项目包括：①安全工程和设施的运营费；②安全奖；③安全培训教育费用；④安全情报的收集、整理、分析反馈费用；⑤安全工程设施的维护维修费。其中安全工程费用A1可以看成是项目开始时一次性投入，安全预防费用A2，可以看成是每年的固定投入。
3.2 安全收益的确认
安全收益可以看成是安全投资的收入，安全收益=减损产出+增值产出。
（1）安全减损产出B1=损失减少量=前期（安全措施前）损失-后期（安全措施后）损失
而损失项目包括：
①伤亡损失减少量；②职业病损失减少量；③事故的财产损失减少量；④危害事件的经济消耗损失减少量。
（2）安全增值产出。
安全增值产出B2主要包括以下几个方面的内容：
①提高劳动者的安全素质，提升员工对企业的满意度，从而提升劳动力的工效作用；②安全条例或环境对生产技术或生产资料的保护作用；③安全绩效作为企业商誉体现，对市场、信贷和用户的资信都发挥良好作用。
3.3 选择合理的安全投资决策的分析、评价方法
（1）净现值法评价安全投资项目。净现值是指整个方案计算期内累计的净现金流现值，换句话说，就是安全投资项目总收入现值与总支出现值之差。计算公式为
NPV=∑∞t=0NCFt（P/F,i,t）
式中NCFt――第t年的净现金流量，即第t年的现金流入减去现金流出。
如果方案的净现值大于0，则说明该方案投资能够取得满意的经济效果。在若干备选方案中，净现值最大的经济效果最佳。
但是净现值指标的缺点在用于多方案的比选时，一般要求各方案的计算期一致。
（2）年值法评价安全投资项目。年值法是指将各方案在其寿命期内的现金流按某一定的标准折现率折算成等额年值进行比较。对于寿命不等的备选方案，使用年值法比较，可以使方案之间具有可比性。
将净现值折算成等额年金就是净年值，净年值的计算公式为
NAV= NPV（A/P，i,n）
对特定项目而言，净年值与净现值的评价效果是等价的，适用净现值的一切分析，对净年值都适用；NAV>0，即认为方案具有满意的经济效果，可以通过绝对标准的检验；进行多方案比选时，NAV大的方案为优。
（3）投资收益率法评价安全投资项目。 使用现值法和年值法评价安全投资方案的经济效果，需要事先给定一个标准折现率，该折现率反映了投资者所希望达到的单位投资年收益水平。净现值与净年值大于零，表明单位投资的平均收益水平高于标准折现率。但现值法与年值法没有直接给出单位投资的实际年均收益水平。如果希望了解投资方案单位投资的实际年均收益水平，则需要使用投资收益率法进行方案的经济效果评价。因为要考虑到资金的时间价值，所以在这里要用到动态投资收益率法。
投资收益率的计算，通常需要“逐步测试法”。首先估计一个贴现率，用它来计算方案的净现值；如果净现值为正数，说明方案本身的报酬率超过估计的贴现率，应提高贴现率后进一步测试；如果净现值为负数，说明方案本身的报酬率低于估计的贴现率，应降低贴现率后进一步测试。经过多次测试，寻找出使净现值接近于零的贴现率，即为方案本身的投资收益率。
计算出的内部收益率应与给定的标准收益率（即年值法和现值法中的标准折现率）相比较，若内部收益率大于标准收益率，说明方案在经济上是可行的。若进行多方案比较，以内部收益率大的方案为优。
4 结论
安全投资决策是安全生产决策的重要内容之一，定量分析是决策科学的基本方法，利用“收益――成本”法进行安全投资决策，具有下列优点：
（1）“收益――成本”决策方法将安全投资项目与企业的财务状况相挂钩，方法简洁明了，便于企业结合自身的财务情况做出安全投资决策。
（2）在考虑安全投资能力的动态指标中，净现值、净年值、投资收益率是三个重要的评价指标，在投资期内选取适当的评价指标，可以确定安全投资项目的可行性。
（3）从理论上说，这种“收益――成本”方法做出的投资决策是一种满意解，即在可供选择的方案中，使有限的安全投资取得最佳的经济效果，更符合实际情况，可作为企业确定安全投资项目的决策依据。
参考文献
［1］罗云.安全经济学［M］.北京：化学工业出版社，2004，(3).
［2］田水承.现代安全经济理论与实物［M］. 北京：中国矿业大学出版社，2004，(3).
［3］曹瑞钰.环境经济学与循环经济［M］.杭州：化学工业出版社，2006，(6).
摘要随着我国社会经济的发展，房地产业也逐渐繁荣起来。如今俨然已经成为了一项重要的投资工具。众所周知，房地产开发投资活动具有极强的综合性、技术性和专业性，同时其风险、投入和回报也是很高的。本文对房地产开发投资决策阶段的风险进行了详细的阐述，并对此提出了一些有效的规避风险的对策，以期为业内人士提供一定的参考。
关键词房地产决策风险
房地产开发的过程十分漫长，并且涉及到方方面面，是项极为复杂的活动。不难看出，房地产投资不仅数额巨大、周期漫长，并且变现的能力较差，同时又面临着各式各样的风险。房产市场的波动、利率和汇率的变动、政策的变化调整、建材价格的变动都会对房地产开发投资的效益产生很大影响。这也决定了其效益具有不确定性，因而房地产投资存在很大的风险，所以，开发企业必须正确分析风险，并且对风险事件提出有效的规避方法，谨慎投资。如果没有充分考虑而贸然决策，往往会造成失误，甚至是企业困境或破产。
一、房地产开发投资决策阶段的风险分析
（一）开发位置风险分析
选择一个合适的位置进行房地产的开发对开发企业具有重要的意义，这在很大程度上决定了一次开发行为的成败。所谓开发位置，并不单纯指的是项目所在的地理位置，还包括了一系列的社会位置，如市政配套、教育水平、交通状况、公共设施、人口因素等。这些因素决定了土地的潜在收益的能力。一般来说，在经济发达的地区，地价比较高，开发的成本也就比较高，但是发展的前景相对比较好，需求多，收益也会可观的；反之，在经济欠发达地区，地价低，因而成本也就低，但是经济基础相对薄弱，市场需求低，收益也不一定乐观，所以区域和市区内地段的选择相当关键。
（二）开发时机风险分析
由于宏观经济对房地产开发具有极大的影响，经济的发展又存在一些周期性的规律，因而导致房地产开发的活动也相应的存在周期性。国家经济的发展趋势，是影响房地产开发的时机的一个非常重要的因素。一般在国民经济发展上升时期，市场的需求比较旺盛，因而在此情况下来推出房地产项目很可能获得良好的市场收益；与此相对的，在经济衰退时期，市场的需求也会随之下降，因而在供大于求的市场条件下，往往房地产的价格会受其影响而下降，效益也不会很好，踏准开发周期与经济波动节奏能起到事半功倍的效果。除受经济发展趋势影响之外，按照开发项目的类型不同，其对时间的敏感程度也有差异。比如说，工业物业的时间性就不明显，而商业活动就存在着明显的旺季和淡季的差别。因此，这些问题都需要认真考虑，谨慎投资。
（三）开发物业类型风险分析
开发物业类型的选择也需要谨慎。一般物业类型包括了别墅、工业物业、公寓、商业物业、写字楼、普通住宅等。物业类型及其性质的不同，决定了其抗风险能力和对位置的敏感度也有很大的差异。其中，商业物业对于位置最敏感，一般都是市中心、商业中心以及交通和配套设施比较完善的地方。另外，写字楼和商业物业以及工业物业与国民经济发展息息相关，经济发展势头良好时，相对的这些物业的需求也急速增加，房地产公司就能得到更高的回报，获取更多利润；反之，需求下降，回报也就不很乐观。
（四）经济和房产政策的风险分析
房地产行业与国家金融、房产行业政策影响相当敏感，须按照国家对房地产发展的政策、规划、要求等，根据区域发展情况选择合适类型物业开发，发挥自身具备资源和能力是相当重要的。
二、房地产开发风险
（一）风险与风险研究
所谓风险，就是在特定的时间和环境下，某事件的实际发生状况和人们预期间发生差异的不确定性以及此不确定性发生的可能性的大小，还有造成这个差异的情况、条件、环境、原因和因此带来的潜在损失的严重程度。由此可知，风险大小取决于实际结果和预期目标产生差异的可能性和实际结果和预期目标差异的方向和大小，即风险发生的概率和可能的后果。通常条件下，人们更多关注的是风险所带来的不利后果，也就是风险发生而导致的风险损失。
国外的风险管理起步较早，至今已经形成了很多风险分析以及评估的方法。1960年以前，房地产投资的风险分析采用的主要是财务分析法，但是由于太过简化，参考价值不大，作用有限；1960年以后，分析方法就更加科学和丰富了，包括网络随机法、模拟法、层次分析法、决策树法等。九十年代之后就日趋完善了。国内的风险管理应该说起步是比较晚的，尚处在初级阶段，存在很多不完善的地方，需要积极向先进国家学习。经验决策和定性分析是我国至今仍常用的方法，由于缺乏系统性，容易产生决策失误。
（二）房地产开发风险管理的内容
房地产开发的风险管理，就是房地产的开发企业对面临的风险充分认识的基础之上，通过使用各种手段、采取不同的措施，来对风险进行控制和处理，以最小的成本保证企业的收益和稳定的管理活动。开发过程中始终是伴随着风险的，因而开发企业应该树立正确的风险观，掌握应对风险的方法。主要内容包括：
1.合理应用风险管理方法
要根据目标的外部环境的状况，坚持在事前和事中控制，并对实施过程中的风险因素进行评价分析。对其不适合的地方做出相应的调整，并拟定合适的应对方法以消除、转移、缓和房地产开发中可能遇到的一系列风险。
2.合理确定项目投资目标
项目投资目标在很大程度上决定了一项开发项目能否盈利。要根据开发项目的可行性报告所提供的材料，运用科学的方法进行决策以确定最后的房地产开发的投资目标。
3.合理界定项目投资的范围
为避免遗漏而造成的房地产开发风险，所以要加强对项目的投资范围的变动的控制，使项目的投资范围在合理、正确的范围内进行相应的变动，必须让投资的任务分配做到细致具体，以降低房地产开发的风险，争取获得更大的利润。
4.合理分解风险
风险分解也可以有效的降低房地产开发的风险。虽然不是所有的风险都可以进行分解，但是将部分可管理的风险进行分解，使其分到不同的过程中，也能够有效的减少风险，进行风险分解时还必须满足计划中所要求的基本原则和目标。
三、规避投资决策风险的对策建议
（一）风险转移
风险转移是房地产投资风险管理的一项极为重要的对策，应用十分广泛。风险转移可以分为财务转移和非保险转移两种形式。风险管理的基本理论中要求投资项目的风险应该由与此相关的各方共同来分担，分担的原则一般为风险由最有能力进行风险控制或最适合承担风险的一方来承担。只要符合这项原则所进行的风险转移就都是合理的，最终可以取得双赢甚至是多赢的结果，反之，则要付出极高的代价。
（二）做好可行性论证
这是投资决策的重要环节。可行性研究是对项目进行社会、经济和技术等多方面的调查和研究，对方案进行分析，并评价其经济效益，对其可行性进行论证的研究活动。
（三）做好经济环境的预测
房地产的发展周期是与GDP紧密联系的。一般房地产的周期可以将宏观的经济周期作为依据和核心，同时按照各时期的主导因素和市场的发育程度做出具体的调整。一般表现是房地产业要稍微落后于宏观经济而进入复苏期。
（四）做好投资效益控制
实践证明：投资决策后，设计阶段对工程造价的影响是最大的，也是最关键的阶段。在此阶段要想控制造价，可以选择优选设计方案和设计单位，尽可能将经济指标量化。既要充分注重市场调研，做好市场定位，确定合适房地产产品；同时要做好全过程的成本控制。
（五）做好信息收集
信息收集工作，首先要依靠各类专业的人才。开发企业需要建立该企业的信息收集和处理的相关机构，以研究国家和行业的一些政策，对本地区内的适合的项目做出及时可靠的分析，并提供可靠的依据。为此，必须努力培养市场化的人才，熟知经营技巧，懂得相关法律法规的高级管理人才是重中之重，尽量避免政策和投机等风险。另外，开发企业应该树立起强烈的风险意识，高度重视投资的可行性研究，并且对国内外的经济和政治形式等进行全面可靠的分析。除此之外，还要充分研究各类物业在本地区的当下发展和未来的趋势。只有这样，才能在充分考虑研究的基础上，尽量减少投资的风险。
四、结束语
房地产投资是项高风险的活动，因此在投资决策时必须谨慎。开发企业应该在综合研究风险之后，选择合适的位置和物业类型，把握良好的开发时机。在充分认识到开发风险的情况下，形成正确的风险观，努力规避风险，争取获得最大利润。
参考文献：
[1]李春燕.房地产开发中如何做好工程造价控制.中国科技博览.2010(10):77.
关键词：房地产开发，投资决策，熵权系数，优化模型
Abstract
Based on investment decision problem of mix-type real estate，an optimazi-tion model with entropy coefficients is proposed in this paper and is applied to a real investment decision problem.
Key words:real estate，investment decision，entropy coefficients，optimazition model.
一、引言
房地产是人类生产和生活的一个基本要素，房地产业是国民经济的先导性、基础性产业。由于房地产所独有的保值性、增值性等特性，房地产开发已成为我国众多投资商所关注的热点。另一方面，房地产开发所具有的投资大、投资回收期长等特点也使其伴随较高的风险。目前，在我国房地产开发投资领域，还存在着由于投资决策不当而造成较大经济损失的现象。因此，需要从理论和实践上对房地产开发投资决策方法进行研究与探索。
本文针对具有广泛实际背景的混合型房地产开发投资项目的决策方法进行研究，提出对开发项目进行多准则综合评价的熵权系数优化模型，并将模型具体应用于一个实际的房地产开发项目。
二、混合型房地产开发项目的熵权评价方法
混合型房地产开发项目，是指在同一个开发地块上同时开发两种以上建筑类型的项目。如在城市房地产开发中经常需要同时规划商业、住宅、办公等多种建筑类型。由于每一种建筑类型的投资收益往往具有较大差异，所以，在对整个地块的投资决策中，需对各种建筑类型分别进行计算、分析，而对每一种建筑类型的评价，又往往需要从多个角度去进行。因此，混合型房地产开发项目的投资评价是一个多准则、多方案的综合评价问题。
以往的类似问题的研究，多采用主观确定权重的方法，如AHP方法等。本文根据混合型房地产开发项目的特点，提出将主观判断与项目客观情况相结合确定权重的熵权方法。
熵(Entropy)的概念源于热力学，后由香农引入信息论，现已在工程技术、社会经济等领域得到更多的应用。熵是系统状态不确定性的一种度量。当系统可能处于几种不同状态，每种状态出现的概率为pi(i=1，…，n)时，该系统的熵定义为
其中0≤pi≤1，。由熵的定义可看出，当
即等概的情形时，E取得最大值为
Emax=lnn，
这一性质称为熵的极值性。本文利用熵的概念来衡量某一评价指标对房地产开发项目投资效果的影响程度。
设已选定评价房地产开发项目的指标共n个，房地产开发的建筑类型共m种。m种类型对应于n个指标的指标值构成评价指标值矩阵
R=(rij)m×n
记R中每列的最优值为r*j，即
记rij与r*j的接近程度为
对Dij进行归一化处理，记
定义第j评价指标的熵值为
其中，j=1，…，n，则由熵的极值性可知，的值越接近相等时，熵Ej的值就越大，当的值完全相等时，Ej达到最大，为
Emax=lnm。
不难看出，指标j的熵Ej越大，说明各建筑类型在该指标上的取值与该指标最优值间的差异程度越相近。如果决策者认为差异程度越小的指标越重要(因为这时从熵的观点看，指标的不确定性大)，则可将熵值进行归一化后作为该指标的客观权重。反之，如果决策者认为差异程度越大的指标越重要(因为从统计学的角度看，认为偏差大的指标更能反映各方案的差异)，则可用熵的互补值进行归一化处理后作为指标的客观权重。这里不妨采用后一种观点，即认为差异越大的指标越重要。记
对1-ej归一化，便得到指标j的客观权重为
易见，0≤θj≤1，，j=1，…，n。
θj的确定取决于房地产开发项目中各建筑类型的固有信息，因此称之为客观权重。同一评价指标j，在不同的开发项目上可能有不同的客观权重θj。为了全面反映评价指标的重要性，再考虑决策者的经验判断力，即将决策者对各指标给出的主观权重w1，…，wn与客观权重相结合，最终确定各指标的权重为
对于第i建筑类型，记
其中d*j为dij(i=1，…，m)中的最优值，则si较大的建筑类型的综合评价效益较高。
三、房地产开发投资决策的熵权系数优化模型
在对每一种建筑类型进行熵权评价的基础之上，可以熵权评价值作为效益系数，进一步对整个开发地块上各建筑类型开发面积的规划进行优化。
设m种建筑类型的建筑面积分别人x1，…，xm，则可建立优化模型如下：
目标函数
maxz=s1x1+…+smxm，
其中si为第i种建筑类型的单位效益，取为熵权评价值，z为总收益。
约束条件
(1)投资额约束
c1x1+…+cmxm≤c，
其中ci为第i种建筑类型的单位面积成本，c为投资总额上限。
(2)各类型建筑面积约束
MIi≤xi≤MAi，i=1，…，m，
其中MIi和MAi分别为第i种建筑面积的下、上限。
(3)总土地面积约束
其中ni为第i种建筑类型的层高，M为总土地面积，γi为第i种建筑的土地使用率。土地使用率指在房地产开发项目总平面图中，房地产占用土地面积与整个项目总土地面积的比率。
(4)土地使用率约束
γIi≤γi≤γAi，
其中γIi和γAi分别为第i类建筑土地使用率的下、上限。
(5)非负约束
xi≥0，i=1，…，m.
还可以根据实际情况对模型进行调整，如增加或减少约束等。模型可利用线性规划计算软件求解。
四、应用实例
本文提出的记地产开发投资决策熵权系数优化模型，已经被应用于郑州市某房地产开发项目的决策分析。该项目开发时间为1996年，开发地点位于郑州市紫荆山商业区，属于一级三档地段，面积为10000平方米。根据项目实际情况，确实可选的开发类型为办公楼、商业楼和住宅楼三种。评价指标主要考虑技术经济指标，如投资回收期、投资收益率、净现值(FNPV)、总投资现值(FPW)、内部收益率(FIRR)等。其它方面的评价指标，如环境因素和无形收益等将另行考虑。
经过测算首先确定出评价指标值矩阵如表1，由此再计算出各指标的熵权信息如表2。
表1
指标建筑类型 单位面积
利润 单位面积
成本 投资回收
期 单位面积
FPW 投资收益
率 单位面积
FNPV FIRR
办公建筑 3209.16 1672.77 4.03 2504.92 31.4 1528.35 14.1
商业建筑 3766.58 2321.57 4.22 339.85 21.5 1354.97 16.3
住宅建筑 228.56 1394.71 1.56 1394.71 10.2 893.85 28.4
表2
指标熵权信息 单位面
积利润
单位面
积成本
投资回
收期
单位面
积
FPW 投资收
益率
单位面
积
FNPV FIRR
合计
ej 0.622 0.981 0.876 0.998 0.938 0.918 0.691 6.024
θj 0.387 0.019 0.127 0.02 0.064 0.804 0.316 1
Wj 0.15 0.15 0.1 0.25 0.15 0.15 0.05 1
λj 0.498 0.024 0.109 0.043 0.082 0.108 0.136 1
最后基于熵权计算出各建筑类型的熵权系数为S1=0.694，S2=0.54，S3=0.9。
该项目要求第一年投资额不超过3000万元，商业建筑面积不少于2000平方米。记X1，X2，X3分别表示办公楼、商业、住宅型建筑面积，根据项目情况建立优化模型如下：
五、结语
本文提出的熵权系数优化模型，具有一些十分有实际意义的特点。如(1)在确定评价指标权重时，综合考虑了主观与客观两方面的因素，从而使其更具科学性；(2)本优化模型既体现了多准则决策，又可以利用线性规划的软件方便地进行计算。
本优化模型已被应用于对郑州市多个房地产开发项目进行优化分析，并在此基础上结合AHP等其它方法进行方案排序，取得了较好的应用效果。
参考文献
随着房地产市场竞争越来越激烈,国家调控不断加强,市场不断规范,房地产开发的利润逐渐缩少等状况,科学合理的选择最优房地产投资方案非常重要,而这正是房地产投资决策评价的工作。我们可以将房地产投资决策定义为,对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济分析,对可以达到目标的不同方案进行比较和评价,并做出判断,选择某一方案的过程。本文在房地产投资决策诸多影响因素的基础上,构建了复合权重与理想点法模型。通过案例检验了模型的科学性,实用性。
二、房地产投资决策评价方法的研究
某集团在某城中村进行项目开发。现有2个投资方案待决策,方案1:开发商业建筑。方案2:开发商业住宅结构建筑。分别用B1、B2表示。
1、建立指标体系
将房地产投资决策指标分为三个方面:项目本体经济指标、风险因素指标和投资环境指标。对评价体系中的三级指标进行市场调查、计算、专家打分,项目的原始数据如下表1:
房地产投资方案(原始数据)
项目本体经济指标 风险因素指标 投资环境指标
净现
值万
元C1 内部
收益
率%C2 投资
回收
期年
C3 政策
风险
C4 技术
风险
C5 融资
风险
C6 市场
风险
C7 经济
环境
C8 区位
环境
C9 竞争
环境
C10 房地产
制度与
政策环
境C11
38120 32.58 2.54 80 82 86 73 87 92 86 83 B1
37920 38.01 2.98 88 81 88 81 90 82 78 80 B2
2、复合权重的确定
根据表1建立递阶层次结构模型,利用层次分析法确定主观权重,方法计算比较简单,计算过程本文不再介绍。C1至C11权重qj依次是(0.195,0.152,0.120,0.061,0.034,0.132,0.069,0.086,0.010,0.084,0.056)。
通过公式
xij=xij-mini{xij}maxi{xij}-mini{xij}i=1,2,…,n,效益性指标,其值越大越好
xij=maxi{xij}-xijmaxi{xij}-mini{xij}i=1,2,…,n,效益性指标,其值越大越好
Xij表示第i个投资方案的第j个指标i=1,...,m;j=1,...,n。对原始数据进行标准化处理,结果如下表2
指标 C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8 C9 C10 C11
B1 0.205 0.000 0.782 1.000 0.889 0.154 0.944 0.750 1.000 0.000 1.000
B2 0.170 1.000 0.000 0.750 1.000 0.000 0.500 1.000 0.167 0.889 0.727
通过公式Hj=-K∑ni=1fijlnfij,j=1,2…,n。K是调节系数,
Wj=1-Hjn-∑nj=1Hj对上表进行计算,得出熵值和熵权,然后通过公式Uj=qj×Wj∑nj=1qj×wj,j=1,2,...n。将主观权重qj和客观权重wj结合起来计算复核权重如下表3:
指标 C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8 C9 C10 C11
Hj 0.325 0.343 0.423 0.459 0.461 0.381 0.444 0.426 0.369 0.401 0.458
Wj 0.104 0.101 0.089 0.083 0.083 0.095 0.085 0.088 0.097 0.092 0.083
qj 0.195 0.152 0.120 0.061 0.034 0.132 0.069 0.086 0.010 0.084 0.056
Uj 0.216 0.164 0.114 0.054 0.030 0.134 0.063 0.081 0.011 0.083 0.050
3、利用理想点法对投资方案进行决策
通过公式aij=uj×Xij对表1进行规范化处理,结果如下表4
指标 C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8 C9 C10 C11
B1 0.044 0.000 0.089 0.054 0.027 0.021 0.060 0.061 0.011 0.000 0.050
B2 0.037 0.164 0.000 0.041 0.030 0.000 0.032 0.081 0.002 0.074 0.036
通过确定A + =
(maxi zij j∈J1 ),(mini zij j∈J2 ),i = 1,2…,m = (a + 1 ,…a + n )
A- = (mini zij j∈J1 ),(maxi zij j∈J2 ),i = 1,2…,m = (a + 1 ,…a + n )J1表示效益型指标集合,J2表示成本型指标集合。确定正理想A+和负理想A—结果如下表表5:
指标 C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8 C9 C10 C11
A+ 0.044 0.059 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.081 0.011 0.000 0.050
A— 0.000 0.000 0.114 0.054 0.030 0.134 0.063 0.000 0.000 0.083 0.050
利用公式
D + i = ∑nj = 1(aij-a + j )2
D-i = ∑nj = 1(aij -a-j )2(i = 1,2,…,m)
其中,a+j与a-j分别是第j个投资方案到最优解及最劣解的距离,aij是在规范化的矩阵A中的第i个投资方案第j个评价指标值。D+i为各投资方案与最优解的接近程度,其值越小,距离最优投资方案越近,方案越优。计算各投资方案到正负理想解的距离D+i与D-i并根据结果利用公式:
Si = D-i (D + i + D-i ), i = 1,2,…,m
根据Si的值按从小到大的顺序对各投资方案进行排列,根据排序结果贴近度Si值越大,该投资方案越优,Si值最大的为最优投资方案。计算理想贴近度Si其结果如下表6:
D+1 0.1395 D+2 0.1424
D—1 0.1617 D—2 0.2519
S1 0.5368 S2 0.6453
根据表6计算结果对Si排序:S2>S1,所以应选择方案2进行投资开发。
三、结论
Abstract： The selection of local government-invested projects plays an important role in the development and social stability of regions. Appropriate evaluation methods will help to make reasonable decisions. Analytic Hierarchy Process （AHP） is a multi-objective decision-making method which combines the qualitative analysis with quantitative analysis. Especially， it can be used in situation without complete data. The paper， by using of case illustrating， describes the application processes of AHP. And provide methodological assistance for decision-makers.
关键词： 层次分析法；地方政府投资项目；决策
Key words： Analytic Hierarchy Process；local government-invested projects；decision-making
中图分类号：F224 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）32-0003-02
基金项目：本文是江苏省教育厅高校哲学社会科学基金项目《苏北地区公共服务项目风险分担机制研究》（项目编号：2012SJD630006）的阶段性成果。
作者简介：江俊龙（1976-），男，安徽肥东人，淮阴工学院经济管理学院讲师，研究方向为开发投资理论与政策。
0 引言
我国从1978年的经济改革开始，投资体制改革在不断深化。2004年，《国务院关于投资体制改革的决定》（以下简称“决定”）的颁布是一重要里程碑。《决定》中明确了企业的投资主体地位，完善了政府投资体制。界定政府投资范围并合理划分了中央政府和地方政府的投资事权。地方政府的投资主体地位得到明确和巩固。
《决定》中规定，政府投资主要用于关系国家安全和市场不能有效配置资源的经济和社会领域，包括加强公益性和公共基础设施建设，保护和改善生态环境，促进欠发达地区的经济和社会发展，推进科技进步和高新技术产业化。因此，地方政府投资项目（以下称“项目”），特别是其中的基本建设项目，一般投资额较大，在推动地区经济发展方面发挥巨大的聚集和拉动作用。
但是，相对于需求而言，资源总是稀缺的。对地方政府投资项目进行合理的评价有利于将有限资源的作用最大化。目前，评价的方法主要有经济计量模型、投入产出模型、系统动力学模型等[1]。这些方法在评价中发挥着重要的作用。遗憾的是，一方面，这些方法对数据的要求较高，当数据不完备时，作用会大打折扣。另一方面，这些方法涉及比较复杂的模型以及相应的软件，操作难度较大。然而，地方政府投资项目时常在较多方面缺乏完整数据，如居民对生活环境的评价。同时，相关软件的欠缺。这就使得以上这些方法在应用中具有其局限性，需要一些更合适的方法。层次分析法就是其中之一。
本文主要探讨如何在地方政府投资项目评价中利用层次分析法。目的是让相关决策人员掌握层次分析法的应用过程及注意事项。
1 层次分析法
层次分析法（Analytic hierarchy process，AHP法）是美国运筹学家沙旦（T.L.Saaty）于20世纪70年代提出的，是一种定性与定量分析相结合的多目标决策分析方法。特别是将决策者的经验判断给予量化，对目标（因素）结构复杂且缺乏必要的数据情况下更为实用[2]。
应用AHP法的思路是：首先根据问题的性质要求，提出一个总目标。然后将问题按层次分解，对同一层次内的各因素通过两两比较的方法确定出相对于上一层目标的各自的权系数，逐层分析直到最后一层，即可求出所有因素相对于总目标的重要性排序[3]。这些层次可以具体分为三类：目标层，只有一个元素，一般是分析问题的预定目标或理想结果；准则层，包含了为实现目标所涉及的中间环节，可以由若干个层次组成，包括所需考虑的准则和子准则；方案层，包括为实现目标可供选择的各种措施、解决方案等[4]。
应用AHP法的主要步骤：第一步，建立层次结构模型。
第二步，标度及判断矩阵。标度，为了使各因素之间进行两两比较得到量化的判断矩阵，引入1～9的标度。见表1。
第三步，权重及特征向量。权重的计算方法有多种，相对比较简单的是规范列平均法。具体步骤是：首先，求出判断矩阵每一列的总和。其次，用判断矩阵的各元素除以其相应列的总和，将所得商组成标准两两比较矩阵。然后，计算出标准两两比较矩阵每一行的平均值，这些平均值就是相应的权重。由这些平均构成的向量便称为权重向量或特征向量。
第四步，判断矩阵的一致性检验。判断矩阵是对各因素两两比较的结果，对于复杂事物来说，两两比较不可能做到判读的完全一致性，而存在估计误差，因此也就得到带有偏差的相对权重向量。误差在一定范围内是可以接受的；但当误差很大时，相对权重向量也就不具有有效性。一致性检验的目的就是判断误差的可接受程度。一致性检验采用的指标是一致性率（CR），其计算公式为：CR=CI/RI。其中CI为一致性指标，RI为修正值。一般规定当CR≤0.1时，判断矩阵的一致性可以接受，否则重新进行两两比较判断。
1）CI的计算步骤。首先，由被检验的判断矩阵乘以其特征向量，所得的向量称为权重和向量。其次，每个权重和向量的分量分别除以对应的特征向量的分量，并计算出算术平均数，记为λmax。最后，利用公式CI=（λmax-n）/（n-1）（n为维数）计算结果。
2）RI主要通过查表获得。常用的如表2所示。
第五步，方案比较。通过以上步骤，可以知道某方案在各准则中的权重向量以及各准则在目标中的权重向量。两向量相乘，即得出该方案的得分。通过各方案得分的比较，即可对方案进行排序。
2 AHP法在地方政府投资项目中的应用
2.1 案例描述 W镇是东部某省的一个相对比较偏僻的小镇。W镇以农业为主，主要农作物为水稻。境内没有大江大河或其分支，主要靠降雨。在50年代曾修建一个水库，是降雨外的主要水源。因为独特的地理环境，境内拥有两处自然风貌的旅游景点，在省内具有较高的知名度。农业收入和旅游业收入是当地居民的主要收入来源。
W镇现任领导基本上都是土生土长的本地人，镇长及书记是从基层一步一步提上来的，对乡土民情十分熟悉，经验丰富。由于资金及编制的限制，镇里近两年仅引进一名旅游管理专业的本科毕业生。目前，进入镇里审核的有三个项目，但是由于各种原因的限制，只能选择其中一个。这三个项目分别是：项目A，建一个主题公园；项目B，建一文化广场；项目C，扩建一个老的水库。镇里成立了以镇长为组长的项目评估小组。
由于镇长及小组成员的经验丰富，同时关于居民感受方面的数据不太容易获得量化数据，所以小组决定选用层次分析法进行项目评价。
2.2 层次结构模型的构建
2.2.1 目标 评估小组认为：任何活动都遵循成本收益原则。即使是政府投资项目也不例外。即，成本收益也有长期和短期之分、经济与非经济之分、可量化与不可量化之分。不同的是，因为镇政府承担着维护W镇的社会稳定、经济发展等多方面的责任，所以镇政府投资的项目应该更关注社会总成本和社会总收益。因此W镇项目评估小组将目标界定为社会净收益（即社会总收益与社会总成本配比后的结果）的最大化。
2.2.2 准则 在建立准则层的时候，评估小组认为：项目自身的财务评价虽然也很重要，但是作为政府投资的项目，其直接或间接的社会影响也很重要。为此，参考发改委与建设部的建设项目评价方法与参数、电话咨询省城知名专家并结合小组的自身知识，评估小组给出了如下4个准则：①项目的财务分析。反映项目自身的财务状况。即项目自身的财务信息。包括净现值、投资回收期、内含报酬率等。②经济总量。反映项目对W镇国民经济总量的贡献，包括增加值、净产值、纯收入、财政收入等。③经济结构。反映项目对W镇经济结构的影响，主要包括三次产业结构、就业结构等。④社会与环境。反映项目对W镇社会与环境的影响，主要包括社会阶层、居住环境等。
2.3 方案的比较及选择
①判断矩阵。通过向专家咨询，结合项目评估小组自身的判断。给出了方案层的4个判断矩阵和准则层的1个判断矩阵。
②权重及特征向量求解。项目在财务分析、经济总量、经济结构、社会与环境、目标的特征向量分别为（0.593，0.341，0.066）T、（0.623，0.137，0.240）T、（0.378，0.157，
0.467）T、（0.123，0.320，0.557）T和（0.126，0.384，0.3，0.191）T。并通过一致性检验。
③计算各项目的得分。项目A=0.593*0.126+0.623*0.384+0.378*0.3+0.123*0.191=0.451；项目B=0.341*0.126+0.137*0.384+0.157*0.3+0.320*0.191=0.204；项目C=0.066*0.126+0.240*0.384+0.467*0.3+0.557*0.191=0.347。项目A的得分最高，所以评估小组决定选择项目A。
3 地方政府投资项目中应用AHP法的注意事项
AHP法可以充分利用经验优势，但是在应用AHP法时，有两个关键环节需要注意。一是准则的确立。因为准则的优劣直接决定了后面的结果，所选的准则应有理论基础和地方实际背景的支撑，不可随意选择。二是判断矩阵的构建。在进行两两比较时，要确保判断的独立性和客观性。不可因为利益的诱惑或非正常的压力做出虚假的判断。
参考文献：
[1]国家发展改革委，建设部.建设项目经济评价方法与参数[M].北京：中国计划出版社，2006.
[2]《运筹学》教材编写组.运筹学[M].北京：清华大学出版社，2005.
【关键词】项目投资 评价 分析
一、投资决策是指企业对某一项目（包括有型、无形资产、技术、经营权等）投资前进行的分析、研究和方案选择
投资决策具有四个特点：（1）投资决策具有针对性.投资决策要有明确的目标。（2）投资决策具有现实性，投资决策是投资行动的基础，投资决策是现代化投资经营管理的核心。投资经营管理过程就是“决策一执行一再决策一再执行”反复循环的过程。因此可以说企业的投资经营活动是在投资决策的基础上进行的，没有正确的投资决策，也就没有合理的投资行动。（3）投资决策具有择优性。投资决策与优选概念是并存的，投资决策中必须提供实现投资目标的几个可行方案，因为投资决策过程就是对诸投资方案进行评判选择的过程。合理的选择就是优选。优选方案不一定是最优方案，但它应是诸多可行投资方案中最满意的投资方案。（4）投资决策具有风险性。风险就是未来可能发生的危险，投资决策应顾及到实践中将出现的各种可预测或不可预测的变化。因为投资环境是瞬息万变的，风险的发生具有偶然性和客观性，是无法避免的，但人们可没法去认识风险的规性，依据以往的历史资料并通过概率统计的方法，对风险做出估计，从而控制并降低风险。
在确定投资项目的投资方案时，应用系统分析原理，从企业发展战略的要求出发，全面分析企业所处的环境和自身的综合能力，确定投资目标。然后，从分析投资项目所在地的投资环境入手，为实现投资既定目标，对工程项目的各个方面进行分析比较、论证，选择静态分析指标（投资回收期和投资收益率），以及动态分析指标（净现值和内部收益率）作为项目技术经济指标，以减少投资风险，为投资决策提供坚实的基础，从而全面提高企业的投资决策效果，达到其经营目标。在对项目进行技术经济评价时，需要对产品的成本情况和市场销量以及销售价格进行预测与分析。消费者的购买行为总的来说是由其购买动机的推动而发生的，受很多因素的影响，这些因素可以分为两大类，一是外部影响因素，包括社会因素、经济因素、企业因素等，另一类是内在因素，即个性心理因素。因此，对消费者的购买决策过程进行研究能够影响投资的实现程度。
投资决策的程序一般分以下几个步骤：（1）明确投资目标，提出投资方案。（2）估计投资风险。（3）投资方案的财务可行性研究。（4）确定投资方案的收入现值，估算投资净现值。（5）利用“净现值法则”对投资方案作出拒绝或接受的投资决策。（6）投资方案的执行。
二、投资项目评价分析
1.投资项目评价是在项目可行性研究中，提供科学决策依据的最关键、最重要的部分，它是一个技术分析、论证的过程。它对于充分发挥投资效益、降低投资风险、优化资源配置和投资结构，具有重要作用。它是实现国家对投资项目决策与管理的科学化、民主化、规范化和法制化的重要措施，也是个人或其他投资主体正确进行投资决策的理论、方法和工具。
2.投资项目评价的内容，主要包括技术评价、经济评价和社会评价三个部分。技术评价主要是根据市场需求预测和原材料供应等生产条件的调查，确定产品方案和合理生产规模，根据项目的生产技术要求，对各种可能拟定的建设方案和技术方案进行技术经济分析、比较、论证，从而确定项目在技术上的可行性。经济评价是项目评价的核心，分为企业经济评价和国民经济评价。企业经济评价亦称财务评价，它从企业角度出发，按照国内现行市场价格，计算出项目在财务上的获利能力，以说明项目在财务上的可行性。国民经济评价从国家和社会的角度出发，按照影子价格、影子汇率和社会折现率，计算项目的国民经济效果，以说明项目在经济上的可行性。社会评价是分析项目对国防、政治、文化、环境、生态、劳动就业、储蓄等方面的影响和效果。
3.投资项目评价的方法可分为贴现的分析评价方法和非贴现的分析评价方法两种。
（一）贴现的分析评价方法。
贴现的分析评价方法，是指考虑货币时间价值的分析评价方法，亦被称为贴现现金流量分析技术。
（1）净现值法。所谓净现值，是指特定方案未来现金流入的现值与未来现金流出的现值之间的差额。按照这种方法，所有未来现金流入和流出都要按预定贴现率折算为它们的现值，然后再计算它们的差额。如净现值为正数，即贴现后现金流入大于贴现后现金流出，该投资项目的报酬率大于预定的贴现率。如净现值为零，即贴现后现金流入等于贴现后现金流出，该投资项目的报酬率相当于预定的贴现率。如净现值为负数，即贴现后现金流入小于贴现后现金流出，该投资项目的报酬率小于预定的贴现率。
（2）内含报酬率法。内含报酬率法是根据方案本身内含报酬率来评价方案优劣的一种方法。所谓内含报酬率，是指能够使未来现金流入量现值等于未来现金流出量现值的贴现率，或者说是使投资方案净现值为零的贴现率。
净现值法和现值指数法虽然考虑了时间价值，可以说明投资方案高于或低于某一特定的投资报酬率，但没有揭示方案本身可以达到的具体的报酬率是多少。内含报酬率是根据方案的现金流量计算的，是方案本身的投资报酬率。
（二）非贴现的分析评价方法 。
非贴现的方法不考虑时间价值，把不同时间的货币收支看成是等效的。这些方法在选择方案时起辅助作用。常用的方法为回收期法、会计收益率法等。
